NOÇÕES BÁSICAS DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Etapas/Prazos (aproximadamente):

Prospecção:

•Onde buscar terrenos?

- Casas
- Vilas
- Lojas
- Galpões
- Postos de gasolina
- Etc

•Consulta básica na Prefeitura para poder entender a Legislação local com o objetivo estudar o potencial máximo de
aproveitamento do terreno;
-Solicitação de CI junto a Prefeitura Municipal
-Pavimentos
-ATE
-Afastamentos
-Consultas aos órgãos (SERLA, GEORIO, Rio Trilhos/Metrô, Rio Águas, etc)
-Etc

•Pesquisa no mercado local para poder identificar a demanda (foco no cliente);

- Quantidade de quartos
- Necessidade de suítes
- Quantidade de vagas
- Padrão de acabamento
- Migração de outros bairros
- Área de lazer
-Valores praticados (R$ topo e R$/m²) e que possam a vir a serem praticados
- Potenciais compradores
- Etc

•“Briefing”para desenvolvimento do “Estudo de Massa”, citando;

*Quantidade e área de cada unidade

Ex.:
- 2 qts:55m²
- 2 qts c/ suíte: 60m²
- 2 qts c/ suíte + wc: 65m²
- 2 qts c/ suíte + q. emp. + wc:75m²

*Área de lazer
Ex.:
- Itens de área de lazer
- Posição da mesma em relação aos blocos
*Gerais
Ex.:
- Quantidade de unidades por andar
- Colunas voltadas para o sol manhã/tarde
- Vagas por unidades
- Disposição dos blocos no terreno
- Tipo de estrutura da ser utilizada (concreto armado, alvenaria estrutural, laje nervurada, etc)

•Confecção do quadro de áreas equivalente do “Estudo de Massa” após a conclusão;

- AEC/AP
- AP/AEC

•Elaboração da parametrização do custo da obra;

•Definir forma de pagamento do terreno;

- Permuta Física (venda antecipada)
- Permuta financeira (recebe no fluxo de caixa das vendas)
- Cash
- Misto entre qualquer uma das superiores

•Identificar a possibilidade/necessidade, junto aos bancos, de financiamento “popular” ou plano empresário convencional;

•Analisar a viabilidade financeira do empreendimento através de programas específicos ou planilha desenvolvida no Excel para
podermos prever
- Margem Bruta (Indica o retorno, o percentual de faturamento sem pagamento de imposto)
- Margem Líquida (Porcentagem de lucro líquido com pagamento de imposto)
- Margem V.P.
- TIR a.m./a.a. (Quanto o negócio vai voltar p/ você em função do tempo e ao capital investido) – taxa interna de retorno

•Apresentar a Companhia o negócio para aprovação do processo de compra;

Compra do Terreno:

•Topografia (identificar alguma invasão, aclives/declives, etc);

•Análise ambiental através de consultor;
•Sondagem preliminar para podermos prever a fundação, nível d’água, presença de rochas, etc (custo);
•Solicitação da documentação do imóvel nos últimos 20 anos para o jurídico analisar e validar (RGI, IPTU, ITR, Certidões
Municipais/Estaduais/Federais);
•Retificar ou ratificar a parametrização do custo da obra;
•Retificar ou ratificar os valores obtidos na viabilidade financeira do empreendimento;

Lançamento do empreendimento:

•Desenvolvimento do produto (conceito do empreendimento);

- Itens área de lazer / Posicionamento no terreno;
- Soluções em relação a custo de condomínio, lazer, etc;
- Melhorar a eficiência do projeto, com o objetivo de diminuir ao máximo a área comum;

•Desenvolvimento dos projetos (legal, estrutura, instalações, etc);

•Conceito da marca do incorporador atrelada a qualidade;

•Estratégia de mkt (campanha);

- Conceito da campanha (preço topo ou prestação, itens de lazer, ponto, etc);
- Marca vs. Qualidade;
- Personalidade/âncoras (ator, esportista, comércio, etc) vinculados ao produto;

•Elaboração das tabelas de vendas (arrecadação até as chaves);

- Arrecadação até as chaves (argumento de venda);
- Elaboração do preço de cada unidade (sol manhã, sol tarde, devassada, próximo área de lazer, etc)
- Despesas extras (tx de decoração, tx de escola, ITBI, IPTU do terreno até as chaves, ligações definitivas, etc);
- Definição do “Credit Score”

•Stand de vendas (maquetes, apartamento modelo, imagens, etc);

•Convenção com a equipe de vendas para treinamento para a venda do produto, informando o conceito do empreendimento;

•Elaboração do orçamento da obra com os projetos, com o custo meta calculado pela parametrização; •Retificação ou
ratificação da viabilidade financeira do empreendimento, definindo a sua curva de desembolso (orçamento);

•Financiamento bancário (análise/contratação);

Construção:

•Controle da curva de despesas da obra para poder assegurar o sucesso do negócio;

•Sustentação de vendas para cumprir as metas;

•Pesquisa dos proprietários para retro-alimentação da área de vendas, identificando;

- Perfil (idade, casado, solteiro, filhos, investidor, etc);
- Local de origem
- Local onde trabalha
- Local onde os filhos estudam
- Familiares próximos

•Medições mensais do fiscal do banco (quando aplicável);

•Correção do orçamento mensalmente através do INCC;

•Rigidez na Segurança no trabalho, para evitar qualquer acidente;

•Processos de Qualidade (PBQP-H e ISO 9001);

•Correção da tabela de vendas conforme mercado/sucesso nas vendas;

Entrega das unidades:

•Entrega das unidades valorizando o conceito do empreendimento com o objetivo de satisfação/conquista do cliente;
•Informações técnicas sobre a unidade, assim como a explicação do Manual do Proprietário (como e onde furar paredes,
procedimento para ligação de luz/gás/etc);
•Check-list de entrega claro com o objetivo de identificar qualquer falha da obra para não gerar manutenção/transtorno futuro;
•Assistência técnica;
•Repasse do financiamento bancário (caso aplique-se);

COMPATIBILIZAÇÃO DE PROJETOS

A partir da década de 40 iniciou-se um processo acelerado de urbanização da população brasileira.

A “virada” do Brasil rural para o urbano ocorreu por volta da década de 60 e este êxodo rural foi impulsionado por vários
fatores, entre eles a industrialização do Brasil, alterando a estrutura econômica, com isso o poder atrativo das cidades no que se
refere a empregos e serviços de saúde.
Estes fatores trouxeram para as cidades a cada ano um número crescente de novos moradores e uma demanda significativa
por moradias e por espaços urbanos.
Em decorrência disso, nos meados dos anos 60, ocorreu uma forte demanda imobiliária, que provocou o aparecimento dos
escritórios técnicos especializados em arquitetura, estrutura e instalações, mudando o processo de desenvolvimento de
projetos.
 Os profissionais que trabalhavam anteriormente em conjunto dentro das empresas que projetavam e construíam, e
naturalmente coordenavam o desenvolvimento dos seus trabalhos, passaram então, a trabalhar isoladamente, de forma
especializada tanto em qualidade quanto a velocidade de entrega.
A falta de racionalização observada hoje, em grande número de obras, é resultado da separação entre o projeto e a execução.
Esta falta de racionalização trouxe para a construção civil no Brasil a rotulação de um setor atrasado, quando comparado a
outros setores da indústria, devido principalmente à baixa produtividade, que tem como origem os desperdícios de materiais,
mão de obra desqualificada e baixo nível de industrialização, afetando diretamente o produto final.
Atualmente o desperdício médio na fase de execução, varia entre 5% a 8% o que reduz significativamente as margens de lucro
dos empreendedores.
O superdimensionamento dos sistemas, paradas e retrabalhos por interferências entre projetos, informações faltantes ou
incorretas, empregos de materiais não padronizados e maior uso de mão de obra pela falta de construtibilidade são fatores
ligados ao custo do desperdício originado pela falta de racionalização e coordenação do projeto.
As crescentes exigências do mercado tem obrigado cada vez mais aos profissionais do setor, constante e incansável busca de
redução de prazos e custos, com a qualidade final do produto esperada pelo cliente e também conforme legislação

ATA- registro de tudo que e falado com o cliente

* Importância do projeto:
- O projeto exerce considerável influência sobre os custos das edificações, principalmente devido a grande possibilidade de
alternativas existentes nesta fase;
- As decisões que influenciam na redução dos custos, devem ser tomadas na fase inicial, se possível na concepção do mesmo,
pois com a evolução das etapas, a possibilidade de influenciar no custo final reduz consideravelmente;

 Em muitas empresas brasileiras, o projeto é visto como um “custo a mais”, um “mal necessário” em função
das exigências legais;
 Isto se dá pelo fato de no Brasil não existir a cultura que se tem nos países desenvolvidos, aonde o tempo de
projeto muitas vezes chega a ser da mesma ordem de grandeza do tempo dedicado à obra, procurando-se,
com isto evitar as deficiência e os desperdícios comuns na fase de execução;
 Quanto maior o tempo dedicado nas fases de concepção e projeto, maior será o potencial de
redução/assertividade de custos e prazos que podem ser conquistados
Ex.: Origens de problemas patológicos das construções:
Qual a diferença entre projeto legal e executivo ?
- Projeto Legal: informações básicas para atender à legislação.
- Anteprojeto/Executivo: compatibilizado com os outros projetos, todos os projetos são entregues para obra.

•Gerenciadores de arquivos online:

- É um sistema de armazenamento de dados baseado em protocolos de transferência de arquivos por Internet. Com a grande
demanda de transferência de arquivos de projeto por email, a documentação destes envios, bem como atualizações e
principalmente os problemas gerados por esgotamento de espaço, resultou na necessidade de um sistema externo de
armazenamento que utiliza procedimentos mais adequados do que arquivos anexados a um eMail.
- (programa que organiza arquivos, cadastra ele toda vez que e atualizado)

Exemplos:
Estrutura x Arq; Elétrica x Arq; Alvenaria Estrutural x Arq; Sanitária x Arq; Alvenaria Estrutural x Hidráulica; Fundações x
Sanitária; Impermeabilização x Esgoto;

ESTRUTURA x ARQ ALV. ESTRUTURAL X ARQ ARQ X SANITÁRIA FUNDAÇOES X SANITÁRIA

INSTALAÇÕES X
ESTRUTURA

ALV. ESTRUTURAL X HIDRÁULICA IMPERMEABILIZAÇÃO X ESTRUTURA

•BIM (Building Information Modeling) :

- O BIM trata-se de “uma tecnologia de modelagem e um grupo associado de processos para produção, comunicação e análise
do modelo de construção”;
- Esse tem como meta a busca por uma prática de projeto integrada, num sentido em que todos os participantes convirjam seus
esforços para a construção de um “modelo único” de edifício;
- A utilização de uma prática baseada no BIM pode ter um papel decisivo na melhoria das fases do projeto, auxiliando na
geração de propostas coerentes com as solicitações dos clientes, na integração dos projetos, entre si e com a construção, na
redução do tempo e do custo da construção
CONTENÇÕES
São elementos estruturais que suportam empuxos gerados por maciços que sofreram alterações nas suas condições
de equilíbrio originais, devido a cortes, intemperismo, escavações, etc.

•Muros:
- Estrutura corrida contínua de parede;
- Fundação podendo ser rasa e/ou profunda;
- Parede em alvenaria, blocos e pedra;
- Tipos de muro: Gravidade , Flexão , Atirantados

1.Muro Gravidade:
*Concreto simples, ciclópico, constituindo um maciço p/ desníveis até 5 metros;
* Muros de gabiões: telas com pedras de diâmetro superior a abertura da tela;
* “Crib wall”: elementos de concreto pré moldados intertravado

2.Muro de flexão:
* Estruturas de concreto armado com seção em “L”;
* Podem apresentar contraforte ou não;
Contraforte- (reforço de muro, geralmente um pilar de alvenaria na superfície externa ou interna de uma parede
para sustentar a tensão de esforços que possam derruba-las
Ex.:
 3. Muro atirantado:
* Estruturas ancoradas em blocos ou vigas por barras horizontais perpendiculares ao plano do muro;
* Barras funcionam como tirantes;
Ex.:

•Escoramentos:
*Estruturas provisórias para sustentação, podendo ser;
- Madeira (profundidade de até 3m)
- Metálicas com madeiras
- Metálicas
- Concreto

madeira metálica estaca metálica + madeira

concreto
•Cortinas:
* Contenção apoiada ou ancorada em outras estruturas;
- Cortina atirantada
- Parede de diafragma
- Estacas justaposta

Ex.:
Cortina atirantada
Componente construtivo projetado
verticalmente de taludes (plano de terreno
inclinado e paredes de escavação p/ conter
esforços de empuxo do solo, impedindo o
desmatamento de encostas).

Parede de diafragma
Indicadas para áreas de fácil escavação
e fundações profundas. Se destacam
pela rápida execução quando
comparadas a soluções similares.

Podem ser usadas em qualquer tipo de

solo, porem fortemente recomendadas
p/ áreas de fácil escavação e fundações
profundas.

Estacas justapostas
São compostas por estacas
espaçadas com a presença de
solo entre o final de uma estaca
e o início de outra.

Obs: paredes construídas no

subsolo são construídas com
painéis de concreto (com
fundação de contenção em
escavações de subsolo)
•Reforço de terreno:
* São elementos introduzidos no terreno para aumentar sua capacidade de suportar tensões, são eles: Jet Grouting,
Solo grampeado e Solo reforçado.
 - “Jet Grouting”: Injeta-se calda de cimento sob pressão, misturando-se ao solo e transformando o terreno para
propriedades desejadas.

- Solo grampeado: instalação de chumbadores e revestimento em concreto projetado, estruturado com tela
soldada.

- Solo reforçado: elementos de reforço (fitas metálicas) conectadas aos elementos da face que tem função estética

REVESTIMENTOS
•Emboço:
- Camurçado: utilizado como acabamento final de uma alvenaria, sendo necessário apenas aplicação de pintura.
Caso opte por um melhor acabamento, pode-se aplicar massa corrida. (Tem superfície lisa)
- Sarrafeado: utilizado para preparação de superfície que receberá revestimento cerâmico. (tem ranhuras para fixar
a cerâmica)
Obs.: a espessura mínima para emboço interno é 15 mm, enquanto para fachadas será de 30 mm
(A espessura é para caso chova).
•Chapisco:
Chapisco é uma argamassa usada para revestir paredes ou tetos. Sua finalidade é facilitar o revestimento posterior,
garantindo maior aderência, devido à sua superfície porosa.
Utilizado em fachadas e também em elementos estruturais do tipo laje, pilar e viga (lisos)

Ex.:
•Contrapiso: É aplicado sobre a laje, com o objetivo de regularização da mesma, para posteriormente aplicação de
cerâmica; Ex.:

• Cerâmicos:
- Placas cerâmicas;
- Argamassa de fixação
- Argamassa de rejunte
- Material para juntas de movimentação

*Classificação:
- Aparência superficial: esmaltados/não esmaltados;
- Tratamento térmico da fabricação: monoqueima ou biqueima;
- Grupos tratados comercialmente: porcelanato, ladrilhos, pastilhas e azulejos

* Características técnicas:
- Precisão dimensional: limites para espessura, retitude lateral/ortogonal e empeno

* Resistência a abrasão: Desgaste produzido pelo movimento de pessoas e objetos sobre placas esmaltadas. O
ensaio é feito com esferas de aço e abrasivo específico, com classificação conforme a tabela abaixo:
*Resistência a gretagem: Fissuramento capilar ocorrente sobre superfície esmaltada. O ensaio é feito submetendo a
peça à pressão de vapor de 7 atm por 1 hora
*Resistência ao impacto: Importante para ambiente de trânsito pesado.
* Resistência à compressão: Depende da condição de assentamento. Quanto maior a porosidade, menor resistência
a compressão.
* Resistência a flexão: Módulo de carga do material à flexão. Resistência da peça é denominado como f(material,
espessura peça). Condutividade térmica: Será no intervalo de 0,5 a 0,9 kcal/m.h.ºC
*Resistência ao choque térmico: Deve resistir a variação brusca de 80°.
*Resistência ao gelo: Materiais de baixa absorção são mais resistentes ao gelo.
*Resistência ao fogo: Boa resistência a desintegração.
* Módulo de elasticidade: Quando baixo, material quebradiço.
*Escorregamento: Relacionado com a segurança de caminhar sobre um revestimento, quando anti-derrapante: coef.
atrito>0,4
*Estabilidade das cores: Devem ser estáveis em relação aos revestimentos pintados.
*Resistência ao ataque químico: Capacidade de não alterar sua aparência em presença de determinados elementos
químicos.
*Facilidade de limpeza

•Fatores para escolha de revestimentos cerâmicos de pisos:

- Temperatura
- Exterior / Interior
- Resistência à abrasão
- Resistência mecânica (flexão/compressão)
- Resistência ao ataque químico
- Escorregamento (coeficiente de atrito)
- Limpeza
- Manutenção

•Fatores para escolha de revestimentos cerâmicos para paredes:

- Temperatura
- Exterior / Interior
- Resistência mecânica (flexão / compressão)
- Resistência ao ataque químico
- Limpeza
- Manutenção

•Sequencia executiva
* Paredes:
-Prumo devidamente conferido
-Mestras definidas para o emboço
-Emboço
-Aplicação do revestimento cerâmico
 *Pisos:
- Nível devidamente definido
-Taliscas definidas para a execução do contrapiso
-Contrapiso
-Aplicação do revestimento cerâmico

Observações:
-Diferenças de tonalidades entre lotes
-Reserva técnica (revisão pós obra e assistência técnica);
-Espessura do rejunte, conforme especificação fabricante;
-Ambientes com esquadro;
-Nível devidamente definido conforme projeto;

•Gesso:
- Podendo ser estuque ou projetado, sendo ambos utilizados no interior das edificações;
- Grande economia em termos de custo e prazo de execução;
-Facilidade de pintura, devido a economia da aplicação de massa corrida

•Granito / Mármore:
- Materiais naturais devidamente industrializados (cortados e polidos);
- Apesar de serem parecidos, a formação de ambos é completamente diferente;
- Não há uma normatização quanto ao tipo/modelo de cada um, onde desta forma cada fornecedor tem um tipo de
tonalidade e características;
- Espessura variável, com isso ocorre a impossibilidade de aplicação sobre o contrapiso, sendo assim, deverá ser
aplicado junto com o contrapiso (prazo e custo);
- Em fachadas aplicado com insert metálico;

•ACM (Painel de Alumínio composto):

- Material industrializado;
- Medidas diversidade de cores;
- Velocidade de execução

INSTALAÇÕES
Instalações são todos os serviços executados nas construções (prediais, rodovias, casas, lojas, etc), com o objetivo de
atender as necessidades de consumo, tais como instalações hidráulicas, sanitária, elétrica, telefone, gás, etc.

• Elétricas:
- São as instalações responsáveis pelo abastecimento de energia elétrica;
- Poderão ser de baixa e alta tensão (NR-10):
* Baixa Tensão (BT): tensão superior a 50 volts em corrente alternada ou 120 volts em corrente contínua e igual ou
inferior a 1000 volts em corrente alternada ou 1500 volts em corrente contínua, entre fases ou entre fase e terra.
* Alta Tensão (AT): tensão superior a 1000 volts em corrente alternada ou 1500 volts em corrente contínua, entre
fases ou entre fase e terra.
Laje:

Alvenaria convencional (vedação): Os tijolos são assentados e depois cortados para passagem das instalações
elétricas e hidráulicas

Alvenaria drywall: A primeira placa de drywall é fixada e após a esta etapa, iniciam-se a colocação das instalações,
evitando qualquer tipo de “quebra quebra’’

Alvenaria estrutural: As tubulações das instalações elétricas, são executadas junto com a etapa da elevação da
alvenaria estrutural, devido a impossibilidade de qualquer tipo de abertura de vão nas mesmas.

IMPORTANTE: os projetos deverão estar compatibilizados

*Medidores
- A leitura nos medidores antigos, era feita de forma visual, possibilitando assim erros;
- Nos grandes empreendimentos, atualmente é feita uma leitura por um sistema moderno digital;
- Nos condomínios há medidores nas partes comuns;

CONSUMO: Refere-se ao registro da quantidade de energia elétrica foi consumida durante determinado período.
Expresso em KWh
DEMANDA: É a media das potências elétricas ativas ou reativas, solicitadas ao sistema elétrico pela parcela da carga
instalada em operação na unidade consumidora durante um intervalo de tempo especificado. Expressa em KW.
*Funcionamento eficiente x Funcionamento precário*
IMPORTANTE: o sistema brasileiro de transmissão de energia, sofre com os horários de “pico”.

*A quantidade e potência de cada tomada, deverá ser feita de acordo com a Norma Brasileira (ABNT) aplicável;
Alturas das instalações:
- Interruptores/botões de campainha/tomadas altas: 90cm;
- Tomadas altas p/ cozinha/ área de serviço: 1,30m;
- Tomadas baixas/ caixas de passagem: 20cm;
- Tomadas baixas em local úmido: 80cm;
- Arandelas: 1,80m;
- Quadros de distribuição: 1,50m;

Os circuitos das instalações de iluminação e tomadas deverão ser independentes;

- As ligações de energias das novas edificações, deverão ser previamente consultadas as concessionárias, tendo em
vista da disponibilidade no logradouro;

• Água fria (potável): É o tipo de água que pode ser consumida por pessoas e animais que não possui substancias
tóxicas sem riscos de adquirir doenças por contaminação.

PVC: Boa resistência química e térmica, impedindo até mesmo a propagação de chamas, sendo, portanto, muitas
vezes usado como isolante térmico

As tubulações poderão ser embutidas ou não, seguindo a mesma regra das instalações elétricas, onde nas alvenarias
de vedação poderão ser embutidas, enquanto que nas alvenarias estruturais não poderão de forma alguma;
- Nas paredes de drywall são instaladas após a colocação da primeira placa (junto com as instalações elétricas);
-Tubulações especificas;
-Utilizada na saída das máquinas de lavar louça;
-Cuidado nos sifões utilizados quando existir água quente

Aquecedores (Dimensionamento):
- Uma boa ducha, por exemplo, consome entre 10 e 12 l/min. Como a água que utilizamos é misturada com água
fria, um aquecedor de cerca de 6 a 8 l/min atende bem uma ducha. Mas, se quisermos usar uma torneira
simultaneamente, é interessante aumentar um pouco a capacidade do aquecedor, para algo na faixa dos 10 l/min;
- Em termos gerais, cada pessoa utiliza cerca de 45 litros de água quente numa casa e 60 litros num apartamento se
o aquecedor for elétrico. No caso de aquecedores a gás, esse valor é cerca de 10% menor (devido ao seu maior
poder calorífico) e no caso de aquecedores solares esse valor é cerca de 10% maior;
-Logo, para uma casa com cinco pessoas, o aquecedor de acumulação elétrico deverá produzir cerca de 225 litros de
água quente por dia (5 pessoas x 45 litros por pessoa). No caso de um aquecedor a gás esse valor cai para 200 litros
e, no caso do solar, atinge cerca de 250 litros;
- Por exemplo, para três duchas que possam ser usadas simultaneamente, é recomendável ter um aquecedor com
capacidade de pelo menos 25 l/min;
-Com o cálculo do volume feito, verifique a tabela dos fabricantes de placas solares. No mercado há dois modelos
principais de placas: as de 1,42 m², com capacidade de 103 litros por dia, e as de 1,95 m², com capacidade de 104
litros por dia;
- Portanto, no exemplo acima, em que precisávamos de 250 litros de água quente temos: 250 / 103 = 2,42
(considerando as placas de 1,42 m²). Ou seja, para essa residência adotaremos três placas coletoras de 1,42 m² cada
uma, além de um reservatório complementar de 250 litros;

Aquecedor de passagem :

Aquecedor de acumulação: Barrilhete:

- Fornecimento de água por parte da CEDAE (48h/72h);

- Máximo possível x Máximo provável;
- Obrigação no Rio de Janeiro hidrômetros individuais (consumo racional e manutenção periódica);
- Utilização de caixas acopladas ao invés de vávulas de descarga;

•Esgoto:
São as tubulações responsáveis pela condução da água utilizada para “fora” da edificação;
Tipos de esgoto:
*CLOACAL: Formado pelas aguas servidas, ou seja, a agua escoada pelos tanques de roupa, pias de cozinha,
banheiros e descarga de vasos sanitátios.
*PLUVIAL: Formado pela chuva e pelas águas de lavagem dos pátios, carros, ruas e rega de jardins.
- Muito importante os níveis, tendo em vista que o esgotamento é por gravidade, e não bombeado;
- Colocação de ralos no local dos medidores (hidrômetros) e também embaixo de telhados;
- Redes públicas de águas pluviais;
- Redes públicas de esgoto;
- ETE;
- Emissários submarinos (correntes marítimas);
- Caixas de retardo (obrigatoriedade) x reaproveitamento;
- Dreno ar-condicionado;

• Incêndio:
- São as instalações responsáveis para combater incêndios;

*Spinklers * Hidrantes

• Gás:
- São as instalações responsáveis pelo abastecimento de gás (fogão, ar-condicionado, gerador, etc);

Outras:
• Telefone;
• Lógica;
• Antena coletiva;
• Tv a cabo;
• Detecção de incêndio;
TELHADOS
Define-se telhado qualquer tipo de cobertura em uma edificação. Rigorosamente, é apenas uma categoria de
cobertura, em geral caracterizado por possuir um ou mais planos inclinados em relação à linha horizontal (diferente,
por exemplo, das lajes planas ou das cúpulas). A cada um destes planos inclinados, dá-se o nome de água.

• Trama ou armação: é formado por ripas, caibros e terças. As telhas se apoiam sobre as ripas, que se apoiam sobre
os caibros, que se apoiam sobre vigas, denominadas terças, que descarregam sobre as tesouras.

• Estrutura: é parte estrutural propriamente dita, servirá de apoio ao trama ou armação do telhado. É composta
pelas tesouras, treliças, cantoneiras ou escoras. Estas peças precisam ser de madeira seca, bem escolhida retas, de
preferência Ipê, Cabriúva ou Itaúba, independentemente se a estrutura ficará à vista ou sobre uma laje de forro.

• Tesoura: Tesoura é um tipo de estrutura em treliça, biapoiada, triangular, bastante utilizada no Brasil como apoio
de telhados. É normalmente construída em madeira ou perfis de aço.
•Definições:
- Água
- Ponto
- Beiral
- Calha
- Rufo
- Cumeeira
- Rincão
- Espigão

•Tipo de telhado: Fibrocimento, Cerâmico, Vidro, Alumínio e Policarbonato.

* Fibrocimento: (telhados internos) muito baratos (um ponto central de apoio ou seja praticidade grande)

*Cerâmico: (mais usado por nós) saber se são apenas pousadas ou amarradas/ bem artesanal. Encontramos as
telhas romana, francesa e portuguesa. Ótima para a impermeabilização e proteção de sua casa. A cerâmica é um
material de fácil limpeza e manutenção, também cabendo dentro do seu orçamento.
 *Vidro: (deixam entrar luminosidade pensar sempre no calor q ele vai gerar) recebe muita manutenção
principalmente na união dos vidros (deixar um silicone p n fazer internamente) vidro dimensionado p pisar nele e
fazer a devida manutenção / telha de vidro lugares que normalmente tem sotum /gera iluminação e não deixa por
exemplo o morcego ficar(precisa ter disponível o acessório)

*Alumínio: Uma telha muito leve (cuidado cm o vento que sobe facilmente) lugares provisórios costumam usar
(logística muito simples, por ser muito leve a estrutura é esbelta e execução simples)/ galpão costuma colocar esse
tipo de telhado/ em meios residenciais usa-se a telha de alumínio sanduíche (já que o alumínio faz muito barulho) a
sanduíche permite que entre ela (tenha um isopor) ou seja no dia de chuva ela não vai fazer barulho-acessório que
faz toda diferença

*Policarbonato: policarbonato (termos de legalização-prefeitura do Rio de Janeiro não entende como área de
construção) se torna mais barata por não fazer todo tramite custoso e burocrático. Prejuízo arquitetônico pode se
estender/ coberturas são aprovadas sem teto e caso vc queira colocar uma cobertura costumam por esse telhado já
que não é custoso e a melhoria caberia melhor no bolso do cliente (já que fazendo um telhado legalizado vai ficar
mais caro)
• Disposições construtivas:
- Inclinação conforme tipo de telha;
- Vedações de rincões, espigões e rufos;

- Madeiramento deve ser imunizado (pintura ou vapor);

- Todas as telhas devem estar bem fixadas, principalmente telhados em coberturas de prédios;
- Utilização de sub cobertura
- Transpasse e superposição

Água e vento não deixem entrar, caso entrem, conduzam a sua saída.

FUNCAO DAS CALHAS: As calhas são os canais responsáveis pela coleta das águas pluviais (provindas das chuvas) e
que correm pelos telhados e terraços de casas ou construções.
(Calha-conduz a água p fora / pode colocar na ponta do telhado ou de forma intermediária)
Falha da calha (como a pessoa chega p fazer a manutenção?/ largura selarem 20 cm como uma pessoa anda em
cima dela? Tá pequena. Largura tá estreita. Uma pessoa n consegue limpar)

Detalhes da CALHA

Anotações de telhado:
Corrente p quando a água cair dissipar a energia dela (tira energia)
Ruf- conexão da parede com a telha/ pode ser acidentado

Chaminés provocam muitas infiltrações no telhado,

Telhados precisam ter uma manutenção

-telha aguenta uma pessoa
-linha de vida (cabo de aço p que vc possa se ancorar e ter uma segurança)
-Calha(dimensiona p manutenção e volume de chuva)
-localização da antena definida no projeto (normalmente todas apontam p um lado)
-se não tiver uma calha em baixo n poderia se grama
-Calha inferior( pode por umas pedrinhas/britas p dissipar a quantidade de água) outra solução é uma
geomanta(tecido no solo q só deixa passar água)dentro da geomanta brita ent a água vai cair e descer p solo /

*Varanda não conta no índice de aproveitamento (a pessoa fechando não entra no índice) área de concessão da
prefeitura- ele permite vc fazer tantos metros quadrados mais dez porcento que tem que ser aberto ou seja
circulação de ar mas aí oq acaba acontecendo dias de vento empurra a chuva de lado sendo assim a área de
concessão permite q vc coloque mais dez porcento o que seja varanda e seja aberto pelo menos dois lados aberto
(frontal e lateral não tendo problema de habitação) muitas pessoas acabam criando janelas (ou cortinas d vidro)área
de concessão não pode mudar para uma área q pegue o iat
-alternativas que respeitem a técnica e a legalização (cenário ideal) já que o imóvel irregular n pode ser financiado
(alternativa sempre que respeite a técnica)

Disposições construtivas
-inclinação da telha (manual técnico e não o projetista
-emadeiramento precisa ser imunizado contra cupim
-todas as telha apreciaram estar muito bem fixadas
-existem telhas com acessórios (buraco para costurar com arame e ela não vai voar)
-utilização de sub cobertura (necessária p impedir a entrada de vento) também muito utilizada com a manta opções
de sub cobertura
-transpasse (lateral) ou superposição (um atrás do outro) também é o manual técnico que vai dizer o espaço

Perguntas:
Detalhes de rufo

R:

Quem determina o transpasse

R: transpasse (lateral) ou superposição (um atrás do outro) também é o manual técnico que vai dizer o espaço

Quem determina a angulação da telha

R: Depende do tipo de telha.
-Telha de alumínio: inclinação 15%.
-Cerâmico: média adotada: 30%
- Vidro: varia entre 20% e 30%, sendo necessário consultar o fabricante.
- Policarbonato: de 5% a 10%, dependendo do fabricante e da dimensão da chapa.
-Fibrocimento: geralmente com 15% de inclinação.

Oq é um beiral?
R: O beiral consiste na continuação do telhado. É a parte do telhado que vai além da parede e serve para a proteção
contra chuvas.

IMPERMEABILIZAÇÃO

Serviço de maior custo de reparo em construção civil

X
 CUIDADO AUSÊNCIA DE CUIDADO
$$$$ $$

PATOLOGIA
AUSÊNCIA DE PATOLOGIA
$$$$$$$$

• Projeto

•Chumbamento tubos/ralos:
•Cuidados:
- Fixar todos os pontos emergentes e promover correta aderência à superficie (base);
- Não liberar áreas antes de todas as interferências estarem definidas;

• Manta Asfáltica
• Argamassa
• Epóxi

•Teste de estanqueidade :
Serve para checar/testar a impermeabilização.
- Lâmina de água mínima de 10 cm de água ao longo de toda a superfície impermeabilizada por 72 horas;
- Equipamento para verificação de estanqueidade quando não há disponibilidade de água;

•Subsolo:

VIDROS
- Com as Cruzadas, o vidro foi introduzido na Europa, Veneza foi o primeiro empório, visto que era o centro das
atenções bélicas. Ali foi desenvolvido a alta técnica garantindo assim o monopólio.
- Com as Cruzadas, o vidro foi introduzido na Europa, Veneza foi o primeiro empório, visto que era o centro das
atenções bélicas. Ali foi desenvolvido a alta técnica garantindo assim o monopólio.
- Por volta de 300 a.C., uma grande descoberta revolucionou o vidro: o sopro, que consiste em colher uma pequena
porção do material em fusão com a ponta de um tubo (o vidro fundido é viscoso como o mel) e soprar pela outra
extremidade, de maneira a se produzir uma bolha no interior da massa, que passará a ser a parte interna da
embalagem.
- E para termos noção da importância desta descoberta, basta dizer que ainda hoje, mais de 2000 anos depois, se
utiliza o princípio do sopro para moldar embalagens mesmo nos mais modernos equipamentos.

• Generalidades:
- Fusão com 1400ºC< T < 1500 ºC de areia silicosa com outros minerais
- Comporta-se e tem rigidez mecânica característica de um sólido, mas é um fluido de grande viscosidade;

• Tipos de vidros:
- Colorido: corantes aos tipos básicos;
- Opalino: branco e translúcido;
- Multiforme: sob vários formatos e composições;
- Óptico: extrema pureza;
- Fotocromático: escurece quando exposto a claridade e clareia quando escuro;
- Absorvente: adsorve radiação infra vermelha, reduzindo calor em 50% e luz em 30%;
- Vidro esponjoso: vidro moído com agende expansor (isolante térmico e acústico);
- Temperado: mais resistente devido a tratamento térmico (não permite corte);
- Laminado: laminando-se duas chapas com tela metálica antes do vidro solidificar-se;
- Laminado de segurança: duas ou mais chapas coladas pelas intercalação de filmes de buteral ou polivinil com
tratamento sob pressão (em caso de quebra os fragmentos permanecem aderidos a um filme)

• Propriedades dos vidros:

- Massa específica: varia com a composição e resfriamento 2,64 a 3,33 kg/dm³;
- Mecânica: material perfeitamente elástico;
- Elétricas: isolante de alta qualidade;
- Óticas: composições específicas para fins óticos diversos;
- Térmicas: relacionadas a velocidade de expansão ou retração quando o material é aquecido ou resfriado;
- Químicas: resistente a corrosão e ao ataque químico;

• Construção civil:
- Lisos
- Impressos
- Espelhados
- Gravados (com coisas escritas/desenhadas neles)
- Esmaltados
- Ornamentais (vitrais/canelados)

• Colocação:
- Fixação ao metal poderá ocorrer de forma industrializada, com aquecimento dos dois com ajuste e resfriamento;
- Recomendações (respeitando Norma de Desempenho):
* Guarda corpo: 6mm (laminado)
* Janelas/Portas varandas: 4mm
* Painéis grandes: 6mm
* Vitrines: vidros de segurança
* Auto portantes: sem caixilhos

• Recomendações construtivas:
- Compatibilidade entre vidro e caixilho e instalação (expansão e vedação);
- Vidros x metal: vedação com borrachas apropriadas;
- Vidro x madeira: massa de vidraceiro ou baguetes;
- Drenagem evitando acúmulo de água no caixilho;
- Proteção de vidros colocados (sinalização);
- Corte e colocação de ferragens (orientações dos fabricantes);
- Verificar pressão do vento p/ fachadas de vidros e guarda corpos
PINTURAS
Tinta é o nome normalmente dado a uma família de produtos (líquidos, viscosos ou sólidos em pó) que, após
aplicação sob a forma de uma fina camada, a um substrato se converte num filme sólido opaco. As tintas são usadas
para proteger e dar cor a objetos ou superfícies. A tinta é muito comum e aplica-se a praticamente qualquer tipo de
objetos.
Usa-se para produzir arte; na indústria: estruturas metálicas, produção de automóveis, equipamentos, tubulações,
produtos eletro-eletrónicos; como protecção anticorrosiva; na construção civil: em paredes interiores, em
superfícies exteriores, expostas às condições meteorológicas; um grande número de aplicações actuais e futuras,
como frascos utilizados para perfumes e maquiagens

* Finalidades:
- Acabamento/decoração;
- Proteção;
- Impermeabilização;
- Venenosa (náutica);
- Refletora;

* Fatores adversos p/ pintura:

- Umidade;
- Porosidade;
- Mofo;
- Corrosão;
- Gordura;
- Nós de madeira;

* Tipos de tintas:
- Foscas:
*Base aquosa (cal, PVA e borracha)
*Base alquídica
- Resinosas:
*Óleo
*Esmalte
*Verniz
*Laca

* Tipos de tintas especiais:

- Metálicas;
- Anti oxidantes
- Epoxidicas
- Luminecentes
- Venenosas
- Anti térmicas
- Refletoras
* Serviços de pintura:
- Lixamento;
- Retirada de material solto ou pulverulento;
- Selador ou preparação adequada;
- Aplicação de massa corrida e lixamento;
- Aplicação de no mínimo 2 demãos de tintas;

* Detalhes construtivos:
- Base apropriada para cada tipo de tinta;
- Acabamento UV para tintas expostas;
- Verificar tempo de vida útil;
- Acabamento com interfaces rodapés e caixilharias;
- Quanto mais elaborada for a tinta, mais dificuldade para preparação da base

ANOTACOES:

PVC soldável:

-lixa

-limpa

-cola

- espera 12h p dar pressão