LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS, CONTRATOS BUILT TO SUIT

1
Sumário

FACULESTE ............................................................................................ 2

INTRODUÇÃO..........................................................................................3

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS........................................................3

PRAZO......................................................................................................7

IMÓVEL ALIENADO.................................................................................8

HIPÓTESES DE TÉRMINO DE CONTRATO..........................................8

DIREITO DE PREFERÊNCIA.................................................................12

BENFEITORIAS......................................................................................13

AÇÃO DE DESPEJO..............................................................................14

INAPLICABILIDADE DA LEI DO INQUILINATO.....................................14

CONTRATO BUILT TO SUIT...................................................................16

REGRAS PRINCIPIOLÓGICAS..............................................................26

CONCLUSÃO.........................................................................................32

REFERÊNCIAS......................................................................................34

1
 FACULESTE

A história do Instituto FACULESTE, inicia com a realização do sonho de

um grupo de empresários, em atender à crescente demanda de alunos para
cursos de Graduação e Pós-Graduação. Com isso foi criado a FACULESTE,
como entidade oferecendo serviços educacionais em nível superior.

A FACULESTE tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas

de conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a
participação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua
formação contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais,
científicos e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o
saber através do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação.

A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma

confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica,
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido.

2
 INTRODUÇÃO

A locação de imóvel urbano, regulado pela Lei n. 8.245/1991, conhecida

como "Lei do Inquilinato", é um contrato por meio do qual o locador se obriga, no
decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante
remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso
de imóvel residencial, não residencial ou comercial.

A lei não estipula qualquer solenidade específica para sua celebração,

podendo ser realizado até mesmo verbalmente, o que não é recomendável pelo
que se extrai dos artigos 46, 47 e 51, I da Lei do inquilinato.

3
 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Em regra, conforme preconiza o art. 4º, o locador não pode reaver o

imóvel no curso do contrato imotivadamente (denúncia vazia).

Salvo ocorra alguma das hipóteses legais (denúncia cheia).

Portanto, a regra é que durante o contrato o locador não pode retomar o

imóvel. No entanto, há possibilidade de retomada do imóvel por denúncia cheia,
motivada.

O artigo 9º traz um rol não exaustivo com algumas possibilidades

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - Por mútuo acordo;

II - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais

encargos;

4
 IV - Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do
locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Os direitos e deveres do locador (art. 22) e do locatário (art. 23) são

exemplos de infrações legais que dão ensejo à ação de despejo por denúncia
cheia.

O legislador criou dois regimes do contrato de locação, um previsto no

art. 46 (30 meses ou mais, com mais benefícios) e outro no art. 47 (menos de 30
meses, com desvantagens em relação àquele), estabelecendo regras a fim de
proteger o direito à moradia, protegendo o locatário da arbitrariedade do locador.

REGIME DE LOCAÇÃO COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30

MESES.

Artigo 46;

A maioria opta por este regime, uma vez que ao final dos 30 meses há
a possibilidade de denúncia vazia, o que não ocorre quando o contrato de
locação tem duração inferior a 30 meses.

Ou seja, teremos três situações no caso de contrato de locação com

prazo igual ou superior a 30 meses:

1) Durante o contrato, só se pode retomar o imóvel por denúncia cheia

(art. 9º);

2) Findo o prazo contratual, o locador terá 30 dias para promover a ação

de despejo, caso o locatário não se recuse a sair espontaneamente do imóvel,
sem que seja necessária notificação ao locatário;

3) Exaurido o prazo de 30 dias, o contrato ficará automaticamente

prorrogado por tempo indeterminado, havendo a possibilidade de denúncia
vazia, porém, com notificação ao locatário, sob pena de indeferimento da inicial.

5
 REGIME DE LOCAÇÃO COM PRAZO INFERIORA 30 MESES.

Artigo 47;

Aqui, a regra é que só cabe a denúncia cheia (art. 9º). A sistemática do

art. 47 é diferenciada, o intuito do legislador, como dito, foi estimular contratos
de locações duradouros, impedindo arbitrariedades do locador e consagrando o
direito à moradia.

Findo o prazo do contrato de locação (menor que 30 meses) o contrato

automaticamente fica prorrogado (caso em que somente poderá reaver o imóvel
através de denúncia cheia com fundamento nos artigos 9º e/ou 47) ou só depois
de 60 meses (5 anos)contados do início do contrato é que haverá a possibilidade
de denúncia fazia, com notificação.

LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL

Regime de locação não residencial previsto nos artigos 56/57da Lei de

locações. Quando o locatário for pessoa jurídica o regime de locação é o não-
residencial (art. 55).

Não existem limitações temporais (relativas a prazos) e durante o

período contratual só cabe denúncia cheia (art. 9).

Ao final do contrato o locador tem um prazo de 30 dias para retomar o

imóvel, por denúncia vazia, sem notificação e com liminar para desocupação em
15 dias (art. 59, § 1º, VIII)

Após os 30 dias, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado,

cabendo denúncia vazia, com notificação.

LOCAÇÃO POR TEMPORADA

Regime previsto nos artigos 48 a 50. É uma locação residencial, por

prazo não superior a 90 dias.

Durante o contrato, somente por denuncia cheia (art. 9).

Findo o contrato de até 90 dias, inicia-se um prazo de 30dias para propor

a ação por denúncia vazia, com liminar para desocupação em 15dias. Após esse

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prazo de 30 dias o contrato fica prorrogador por prazo indeterminado, devendo
propor a ação por meio de denúncia cheia (art. 47).

As estipulações relativas à locação de imóvel urbano são determinadas

pela Lei do Inquilinato - Lei 8.245/1991, com as alterações posteriores.

PRAZO

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo.

CONCORDÂNCIA DE CÔNJUGE

O contrato de locação dependerá de vênia conjugal, se igual ou superior

a dez anos.

Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o

prazo excedente.

Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que

são solidários se o contrário não se estipulou.

Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se

locatários ou sublocatários.

LOCAÇÃO COM PRAZO ESTIPULADO

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o

locador reaver o imóvel alugado, salvo pela ação de despejo.

LOCAÇÃO COM PRAZO INDETERMINADO

O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado

mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a

um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL URBANO COM

CONSTRUÇÃO AJUSTADA

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 Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede
à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por
terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que
seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente
pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas na
Lei de Locações - Lei 8.245/1991.

Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos

aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,

compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá,
porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

IMÓVEL ALIENADO

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá

denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo
se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência
em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário

cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo.

A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do

registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a
concordância na manutenção da locação.

HIPÓTESES DE TÉRMINO DE CONTRATO

A locação também poderá ser desfeita:

I - Por mútuo acordo;

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 II - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais

encargos;

IV - Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder

Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do
locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL - MULTA

O locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa pactuada,

proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a
que for judicialmente estipulada.

Nota: a multa proporcional não se aplica no caso de locação não

residencial com contrato de construção ajustada (prevista no artigo 54-A da Lei
8.245/1991).

O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer

de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços
em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito,
o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

MORTE DO LOCATÁRIO

Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e

obrigações:

I - Nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o

companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que
viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II - Nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o

caso, seu sucessor no negócio.

MORTE DO LOCADOR - SEPARAÇÃO – DIVÓRCIO – DISSOLUÇÃO

Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

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 Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente
com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Nas hipóteses previstas acima ou pela morte do locador, a sub-rogação

será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de
garantia locatícia.

Exoneração do Fiador

O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30

(trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado,
ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após
a notificação ao locador.

CESSÃO – SUBLOCAÇÃO – EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou

parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em

manifestar formalmente a sua oposição.

Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma

das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposição.

Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às

locações.

Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem -

se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra
o sublocador.

O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância

que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis
que se vencerem durante a lide.

10
 ALUGUEL

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda

estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes

previstos na legislação específica.

É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem
como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência

do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Salvo as hipóteses de ausência de garantia e da locação para

temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o

locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto
dia útil do mês vincendo.

O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas

habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser
superior ao dobro do valor da locação.

O descumprimento destes limites autoriza o sublocatário a reduzir o

aluguel até os limites nele estabelecidos.

DIREITO DE PREFERÊNCIA

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão

de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o
imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-
lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro
meio de ciência inequívoca.

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 A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como
o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de

maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência

do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos
ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao

sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a
preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o
interessado.

Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário

mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade

ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão,
fusão e incorporação.

Nos contratos firmados a partir de 01 de outubro de 2001, o direito de

preferência não alcançará também os casos de constituição da propriedade
fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de
realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa
condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-
se das demais por sua apresentação gráfica.

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do

alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato
de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis
meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato
de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à
matrícula do imóvel.

A averbação se fará à vista de qualquer das vias do contrato de locação

desde que subscrito também por duas testemunhas.

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 Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá
prioridade sobre a do locatário.

BENFEITORIAS

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias

necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção.

As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser

levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a
estrutura e a substância do imóvel.

AÇÃO DE DESPEJO

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador

para reaver o imóvel é a de despejo.

O disposto não se aplica se a locação termina em decorrência de

desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

GARANTIA

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da

locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado.

INAPLICABILIDADE DA LEI DO INQUILINATO

Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

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 a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios,

de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento

de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim

considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como
tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

BASES LEGAIS

Lei 8.245/1991 e alterações posteriores

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CONTRATO BUILT TO SUIT

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 Built to suit é uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é
construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário. Logo,
nesse modelo, o locatário encomenda a construção ou uma grande reforma de
um imóvel, para posteriormente alugá-lo.

Normalmente, este tipo de contrato é usado por indústrias ou comércios

que possuem necessidades específicas para instalação. Além disso, é um
contato de longo prazo. Uma locação pelo modelo costuma ter um contrato com
validade entre 15 e 20 anos.

Qual é a jurisprudência para esse modelo no Brasil?

Como modalidade de aluguel, o built to suit é recente no país. Só no ano

de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação. Além disso,
a lei tornou mais clara e caracterizou este tipo de contrato.

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 Foi necessária uma legislação específica para o contrato. Isso porque
há uma série de complexidades e situações atípicas. O modelo possui algumas
diferenças de contratos comuns:

O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas

mais o valor da locação;

O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;

Devido à complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário

pode pedir renúncia do valor.

Mesmo com uma legislação específica, o contrato built to suit deve

respeitar as condições dos contratos gerais. Isto é, respeitar os princípios legais
e econômicos, e a boa-fé.

Além disso, o locatário precisa respeitar algumas condições contratuais.

Sob pena de ações de despejo ou consignação do pagamento.

Built to suit, numa tradução livre, seria "construído para servir", ou

"construído para ajustar". Juridicamente, a expressão é utilizada em referência a
contratos de locação (antes considerados atípicos por alguns) de bens imóveis
urbanos, em que o locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por
meio de reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades
previamente identificadas pelo locatário.

Exemplificando, se uma rede de varejo precisa locar um imóvel que

tenha determinadas características, qualquer investidor pode providenciar a
compra e construção, ou reforma, com a finalidade única de atender aos
interesses desse inquilino especificamente. Para tanto, antes do investimento, o
locador celebra o contrato built to suit, contemplando um prazo de vigência que
lhe permita ter a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber
rendimentos da locação.

Locações dessa natureza são interessantes para a indústria e comércio.

São, portanto, locações para fins não residenciais. Há benefícios de

diversas naturezas para o locatário, porque não há imobilização de capital para
o exercício de sua atividade (costuma ser melhor aplicar o capital na atividade

17
desenvolvida do que no imóvel), além de possíveis vantagens financeiras e
tributárias, dependendo do regime de tributação adotado pela pessoa jurídica.

O locador, por sua vez, deve investir para atender às particularidades do

inquilino, mas, como recompensa, tem a segurança de um contrato firme, com
pessoas jurídicas geralmente estabelecidas no mercado.

O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao

locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os
rendimentos compatíveis (aluguéis propriamente ditos).

Sobre essa espécie atípica de locação, nunca houve em nosso

ordenamento um único artigo de lei que a disciplinasse. A aplicação integral da
lei 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, é inconciliável com a
natureza do built to suit quanto a alguns aspectos.

O mais importante deles diz respeito ao valor locatício. Enquanto na

locação convencional, o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao
locatário, no built to suit o aluguel deve remunerar, além do uso, também o
investimento feito para personalizar o imóvel, ou construí-lo, exclusivamente
para atender às necessidades de um inquilino específico. O locador pode até
depender de recursos de terceiros para efetivar a construção, sendo comuns
operações de financiamento para tal fim.

O contrato, é fácil notar, apresenta complexidade significativamente

maior que a locação convencional de imóvel urbano.

Qual o problema da aplicação da lei 8.245/91, quanto a esse aspecto?

Todos sabem, a lei permite ao locatário denunciar imotivadamente a locação,
comunicando o locador com trinta dias de antecedência, mesmo que o contrato
ainda esteja vigendo por prazo determinado. Tal prerrogativa é conferida apenas
ao locatário.

A aplicação da referida regra ao built to suit seria injusta. O locador não

pode, depois de proceder a um investimento específico para atender ao locatário
e, por essa razão celebrar exemplificativamente um contrato de dez anos de
duração, ser surpreendido com o comunicado precoce do locatário que não se
interessa mais em permanecer no imóvel.

18
 Esse é apenas um dos aspectos, talvez o mais importante, a exigir um
tratamento diferenciado aos contratos built to suit.

A lei 8.245/91, exemplo de dirigismo contratual, tolhe parcialmente a

liberdade de contratar, porque parte do pressuposto que o locatário está em
posição jurídica e econômica mais vulnerável que o locador. Daí a sua proteção
ao locatário, com regras de ordem pública que não podem ser afastadas pela
vontade das partes. A autonomia da vontade é limitada. O art. 45 da lei 8.245/91
lei impõe a nulidade a todas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei.

Recentemente, aos 19 de dezembro de 2012, a lei 12.744, publicada no

Diário Oficial no dia seguinte, acrescentou o artigo 54-A à lei 8.245/91. O
seu caput diz:

"Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o

locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si
mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à
locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as
condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições
procedimentais previstas nesta Lei".

A lei passou a regular o contrato built to suit, estabelecendo,

diferentemente dos princípios protetivos ao locatário, maior amplitude à
autonomia da vontade. Ou seja, as cláusulas livremente pactuadas são válidas
e não padecerão de nulidade, porque o pressuposto das locações convencionais
(vulnerabilidade do locatário) não está presente nos contratos built to suit.

O parágrafo primeiro do art. 54-A determina, expressamente, a

possibilidade de se ajustar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis
durante o prazo de vigência do contrato. Assim determinou o legislador
exatamente porque é comum nos contratos built to suit a renúncia do locatário
ao direito de pleitear tal revisão. O texto de lei é feliz e foi acertado porque o valor
da locação não corresponde necessariamente ao valor de mercado de
ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido também o investimento
feito (construção ou reforma) para atender ao locatário.

19
 Em face dessas características, parece-nos correto afirmar que mesmo
não havendo cláusula dessa natureza, dependendo das circunstâncias, seria
temerário eventual pedido do locatário nesse sentido.

É importante notar que a cláusula de renúncia ao direito de revisão do

valor locatício é válida somente enquanto o contrato vige por prazo determinado.
Se a locação passar a viger por prazo indeterminado, todas as cláusulas
continuam valendo, com exceção dessa. A partir de então, o locatário passa a
ter o direito de pleitear a revisão do aluguel se estiverem preenchidos os demais
requisitos legais. Assim deve ser, pois o montante investido pelo locador já foi
recuperado, porque estava diluído nos valores locatícios do contrato durante a
sua vigência por prazo determinado.

O parágrafo segundo do art. 54-A determina que "em caso de denúncia

antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a
multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos
aluguéis a receber até o termo final da locação".

Na locação convencional, o locador não pode cobrar os aluguéis

vincendos (pode apenas cobrar a multa, nos termos do art. 4o. da Lei 8.245/91,
modificado pela lei 12.112/09). No built to suit pode. Exatamente pela natureza
do contrato.

O parágrafo terceiro, último do referido art. 54-A, foi vetado. A sua

redação era a seguinte: “Desde que devidamente registrado o contrato de
locação no registro de títulos e documentos da situação do imóvel, os valores
relativos aos aluguéis a receber até o termo final contratado serão livremente
negociáveis pelo locador com terceiros, na forma dos arts. 286 a 298 da Lei
no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), responsabilizando-se o
locatário e eventuais garantidores pelo respectivo adimplemento".

A justificativa para o veto foi a seguinte: "Ao exigir que o contrato seja
levado ao Registro de Títulos e Documentos, o dispositivo cria ônus adicional,
contrário à própria finalidade do projeto. Ademais, a supressão do dispositivo
não obstrui a cessão de crédito nos termos da legislação vigente".

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 A ideia central da lei é boa. Aumenta a segurança. É importante lembrar
que os créditos decorrentes de contratos dessa natureza podem ser
securitizados, permitindo a emissão de CRIs. Dúvidas existentes a respeito da
aplicação ou não da lei 8.245/91 não eram saudáveis para o mercado imobiliário.

Porém, é questionável a forma como está redigida a lei.

Por exemplo, o caput do art. 54-A diz que "prevalecerão as condições

livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei". Se as cláusulas podem ser firmadas livremente, não haveria
necessidade dos parágrafos. A boa técnica legislativa recomenda que o
parágrafo do artigo contenha medidas complementares, explicativas ou
excepcionais da norma geral, contida no caput, tudo com o objetivo de
possibilitar a perfeita compreensão do sentido da norma.

A dúvida que surge é a seguinte: a liberdade de contratar diz respeito

somente ao que está disposto nos parágrafos ou os parágrafos são inclusivos
apenas? Se a liberdade é plena e não limitada aos parágrafos, cabem outras
perguntas: podem as partes estipular duas modalidades diferentes de garantia?
Podem ser cobradas luvas na renovação do contrato? Pode o locatário renunciar
antecipadamente ao direito de preferência? Pode ser cobrado aluguel dobrado
no mês se dezembro? E o valor correspondente à "res sperata"?

Se o objetivo era o de reforçar a possibilidade de cláusulas daquela

natureza, melhor seria ter feito referência a elas no próprio caput. Tudo para não
dar margem à interpretação de que a liberdade estaria adstrita apenas à cláusula
de renúncia ao direito de revisão e multa que incluísse todos os aluguéis
vincendos.

Por fim, é importante destacar que as disposições procedimentais

previstas na lei 8.245/91 são aplicáveis aos contratos built to suit. Assim, não
serão válidas as cláusulas que afastem algumas dessas normas procedimentais.
Por exemplo, a ação de despejo por falta de pagamento deve respeitar o direito
do locatário de purgar a mora, não tendo valor eventual disposição contratual
que retire do inquilino tal prerrogativa.

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 NATUREZA JURÍDICA

Dentre as diversas espécies possíveis de contrato built to suit, citamos

apenas a título exemplificativo e não exaustivos, os seguintes:

(i) locação não residencial;

(ii) compromisso de compra e venda, mediante abatimento dos valores

locatícios no valor final do produto;

(iii) compra e venda simples;

(iv) concessão de direito real de superfície;

(v) empreitada;

(vi) financiamento;

(vii) incorporação imobiliária.

Entretanto, tais possibilidades não afastam o contrato built to suit como

modalidade contratual típica, possuindo natureza jurídica de locação de imóvel.

22
 CARACTERÍSTICAS

Além dos requisitos indispensáveis a todo e qualquer contrato, como

objeto lícito, a gente capaz e forma prescrita ou não proibida pela lei e da
presença das cláusulas e princípios gerais do Direito, o contrato built to suit
possui algumas características específicas, com traços peculiares, próprios de
sua identificação.

Dentre as principais características do contrato built to suit, as mais

importantes são as seguintes:

a) destinatário ou usuário pré-determinado;

b) objeto específico, conforme a necessidade do usuário;

c) possibilidade de construção ou adaptação do objeto;

d) dificuldade de realocação do bem, em caso de denúncia,

descumprimento ou rescisão contratual, em virtude da letra b;

23
 e) impossibilidade de denúncia unilateral pelo locador;

f) possibilidade de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo

locatário, mediante o pagamento da multa convencionada, que não excederá,
porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

g) aplicação da Lei 8.245/91, do Código Civil e do Código de Processo

Civil;

h) em se tratando de imóvel, cumulativamente:

– Localização específica;

– Lapso de tempo que possibilite ao construtor recuperar os

investimentos efetuados;

– Possibilidade de prazo dilatados de duração, mediante pagamento

(locação) por tratos sucessivos ou periódicos;

– Possibilidade de convencionar a renúncia ao direito de revisão do valor

dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

– Não incidência de ação renovatória durante o prazo de vigência do

contrato de locação;

– Possibilidade de securitização de recebíveis imobiliários e emissão de

certificados de recebíveis imobiliários.

Além destas, existem outras características e cláusulas específicas,

dependentes da natureza contratual adotada, que serão determinantes na
execução e no cumprimento do contrato pelas partes.

TERMINOLOGIA

A esse respeito Rodrigo Ruede Gasparetto (2009, p. 28) esclarece que:

“No mercado brasileiro essas operações não têm, ainda, denominação

específica, sendo que a expressão mais utilizada é built to suit, isto é, o verbo
construir (em inglês) no tempo passado e não build to suit como é utilizado no
mercado americano”.

24
 A Lei nº 12.744/12, que deu tipicidade a esta espécie de ajuste locatício,
nomeou referida locação de “contrato de construção ajustada”.

A introdução do contrato built to suit na economia brasileira perpassa

pela evolução histórica que o mercado imobiliário nacional viveu nos últimos 30
anos.

O contrato em comento encontrou campo fértil para o seu

desenvolvimento num contexto de ampla reestruturação pelo qual passou, e tem
passado o mercado imobiliário brasileiro.

A criação de novos institutos jurídicos, especialmente sólidas garantias

contratuais, permitiu o aperfeiçoamento dos mecanismos de financiamento das
operações imobiliárias, facilitando a circulação de riquezas nas cadeias de
fornecimento e consumo, o que, por consequência, conferiu pujança a esse setor
da economia.

O fortalecimento dos fundos imobiliários e a intensificação da

securitização de recebíveis (créditos) imobiliários, ambos impulsionados pela
criação do patrimônio de afetação, proporcionaram uma ramificação das
operações imobiliárias tradicionais, que passaram a ser alimentadas por novos
fluxos de investimento.

Foi nesse contexto de relações entrelaçadas (produtor-consumidor-

investidor), lastreadas em garantias legais, que o mercado acolheu a operação
built to suit, permitindo que empresas atuantes em setores distintos do imobiliário
direcionassem seus esforços a suas atividades principais, enquanto a
empreendedores imobiliários passou a caber a consecução dos imóveis que
àquelas serviriam.

Esse cenário deve ser levado em conta quando do estudo do contrato

sob exame, de sorte a se apreender os fundamentos e os reflexos jurídico-
econômicos que o envolvem.

25
 REGRAS PRINCIPIOLÓGICAS

AUTONOMIA PRIVADA

O contrato, como as demais formas do ordenamento jurídico, é regido,

também, por princípios que norteiam a sua compreensão e auxiliam na
conformação de seus fins e de seus limites.

O ordenamento jurídico, compreendido que deve ser como sistema

unitário de leis ou normas jurídicas, é informado por princípios, cuja função é
orientar e atar essa ordem jurídica, de modo a mantê-la íntegra, consagrando ao
final, a unidade do sistema jurídico.

Nos dizeres de Carlos Ari Vieira Sundfeld (2000, p. 143 e 145-146):

“Os princípios são as ideias centrais de um sistema, ao qual dão sentido lógico,
harmonioso, racional, permitindo a compreensão de seu modo de organizar-se. Os princípios,
como as regras, integram o ordenamento jurídico, contendo valor normativo e determinando o
sentido e o alcance daquelas.”

Alguns princípios possuem alcance mais amplo e outros, porém,

dirigem-se apenas a certas espécies de contrato.

No momento, nos interessa destacar, inicialmente, o princípio da

autonomia privada, segundo o qual aos indivíduos é conferida a liberdade de
contratar.

Essa liberdade compreende a decisão (a faculdade) de contratar e a

definição do conteúdo do contrato (da espécie, que pode ser atípica do contrato).
Ocorre, portanto, um desdobramento do princípio da autonomia nos espectros
mencionados.

Por força desse princípio, os indivíduos criam efeitos jurídicos

reconhecidos e tutelados pela ordem jurídica.

26
 Não obstante, a autonomia privada, tradicionalmente, sempre foi limitada
pela lei, à medida que esta impõe a prevalência da ordem pública e dos bons
costumes ao interesse particular.

(VENOSA, 2005, p. 406) entende que o contrato de nossa época,

“A lei prende-se mais à contratação coletiva, visando impedir que as cláusulas

contratuais sejam injustas para uma das partes. Assim, a lei procurou dar aos mais fracos uma
superioridade jurídica para compensar a inferioridade econômica.”

Isto ocorre porque, ao longo do tempo, a concepção contratual rígida

sofreu drásticas modificações, com mitigação quanto à sua obrigatoriedade,
contraposta ao individualismo, em que por muito tempo esteve inspirada, até
chegar ao modelo atual, no qual se preservam muito mais os interesses
envolvidos, tanto individuais quanto coletivos, do que às regras engessadas
antes impostas.

Outra limitação sofrida pela liberdade de contratar advém do princípio do

dirigismo contratual, que se manifesta quando o Estado intervém na relação
entre as partes e dita certas regras de observância obrigatória, objetivando
impedir o absoluto individualismo contratual.

De fato, o ordenamento jurídico estabelece normas cogentes, de

interesse social, coletivo, reservando o campo dos direitos disponíveis (em geral,
de caráter patrimonial) à incidência da liberdade das partes e determinar o
conteúdo contratual.

Nessa esteira, o Código Civil prevê que a liberdade de contratar será

exercida em razão e nos limites da função social do contrato (art. 421 do Código
Civil).

Lado outro, onde prevalece a liberdade contratual dá-se à lei um papel

supletivo, subsidiário, o que permite seja ela afastada pela vontade expressa das
partes.

Não se olvidando da importância que assumem os demais princípios e

qualquer relação contratual, constatar-se-á que o atinente à autonomia privada
alcança função de destaque na órbita do contrato de built to suit.

27
 O relevo do assunto, tanto para o contrato de built to suit como para as
outras espécies de contrato, emana da dificuldade de se dimensionar o alcance
do princípio da autonomia privada.

OBRIGATORIEDADE DOS CONTRATOS

O princípio da força vinculante (obrigatoriedade) dos contratos também

ganha relevo no seio do presente estudo.

Este princípio nos remete à conhecida ideia de que o contrato é lei entre
as partes (desde que observados seus pressupostos e requisitos de existência,
validade etc.).

Verte-se no brocardo pacta sunt servanda e tem, por objetivo,

resguardar a segurança das relações jurídicas, de modo que a palavra
comprometida seja cumprida.

Todavia, o princípio da obrigatoriedade também sofre atenuações,

havendo justificativas para tanto, como a ocorrência de guerras ou greves, por
exemplo.

Assim a lei procura manter o equilíbrio contratual, admitindo a revisão ou

mesmo a resolução contratual diante de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis que acabam por tornar excessivamente onerosa a prestação de
uma das partes.

O tema não está isento de discussões, especialmente quando se trata

da teoria da imprevisão (rebus sic stantibus), e ainda sofre variações na
legislação específica, como no caso do direito do consumidor.

(WALD, 2009, p. 302) trata do tema:

“A cláusula rebus sic stantibus, renovada no direito moderno sob o nome de teoria da
imprevisão, tem assim importância como conceito amortecedor, ou seja, como ideia-força que
limita a autonomia da vontade no interesse da comutatividade dos contratos e com a finalidade
de assegurar a equivalência das prestações das partes quando, por motivo imprevisto, uma delas
se tornou excessivamente onerosa.”

Caso não ocorra uma mudança substancial no estado das partes, capaz
de vislumbrar a onerosidade excessiva no contrato, este deverá ser cumprido

28
até seu termo previsto, conferindo uma garantia também ao investidor, sob a
ótica da análise de risco, que deve ser previsto, já no ato da contratação.

No built to suit, a incidência do risco do negócio muitas vezes é

minimizada pela confecção de contratos bem elaborados, aptos a prevenirem
hipóteses que poderiam inviabilizar o feito e capazes de vincular garantias
determinantes ao fiel cumprimento contratual, que, apesar de não impedirem a
incidência da teoria da imprevisão, possibilitarão, ao aplicador do Direito, uma
solução mais eficaz, na medida de restabelecimento do efetivamente contratado.

Enfim, como se verá, esse princípio, tal qual o da autonomia privada,

assume importante papel na análise do contrato built to suit, o qual, como
também já se disse, sofre influência dos demais princípios contratuais, mas cuja
abordagem, para os propósitos deste trabalho, dar-se-á de modo pontual.

BOA-FÉ

O princípio da boa-fé objetiva é cláusula geral que deverá ser observada

nos contratos built to suit, cuja principal função é a de alcançar resultados justos
e equilibrados. Referida regra está expressamente prevista, em nosso Código
Civil, em seu art. 422, com amparo no art. 79 da Lei nº 8.245/91, que prescreve
que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato,
como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Trata-se de regra de suma importância e de necessária observância,

pois, quando não regularmente praticada pelas partes, certamente dará causa a
um conflito e, na sequência, será objeto de análise e de apreciação, na revisão
judicial imposta.

(VENOSA, 2005, p. 408) ao tratar da boa-fé, discorre que:

“Importa, pois examinar o elemento subjetivo em cada contrato, ao lado da conduta

objetiva das partes. A parte contratante pode estar já, de início, sem a intenção de cumprir o
contrato, antes mesmo de sua elaboração. A vontade de descumprir pode ter surgido após o
contrato. Pode ocorrer que a parte, posteriormente, veja-se em situação de impossibilidade de
cumprimento. Cabe ao juiz examinar em cada caso se o descumprimento decorre de boa ou má-
fé.”

A boa-fé serve, assim, para evitar abusos das partes e que uma parte se
onere demais na execução contratual e depois veja frustrada a contraprestação.

29
De efeito, a boa-fé, por ser requisito inerente a todos os contratos, merece
sempre destaque.

FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

A função social do contrato não deve ser entendida, especificamente,

como um princípio, mas como uma cláusula geral a ser cumprida na realização
do negócio. O contrato built to suit tem, em sua essência, a produção e a geração
de riquezas na sociedade, estando implícito nestes objetivos o seu caráter social.

O usuário, sem a necessidade de mobilizar seu capital, poderá destinar

esses recursos para investimentos diretamente ligados com a sua atividade
principal. E o construtor, detentor de um cliente pré-determinado, terá a garantia
de retorno de seu investimento, sem correr o risco, por exemplo, de construir um
imóvel e depois não obter sucesso na sua locação.

Ensinam NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE

NERY, no seu Código Civil Comentado (Ed. Revista dos Tribunais, 3ª ed., 2005,
p. 378):

“A função mais destacada do contrato é a econômica, isto é, de propiciar a circulação

da riqueza, transferindo-a de um patrimônio para outro. Essa liberdade parcial de contratar, com
objetivo de fazer circular riqueza, tem de cumprir sua função social, tão ou mais importante do
que o aspecto econômico do contrato. Por isso fala-se em fins econômico-sociais do contrato
como diretriz para sua existência, validade e eficácia. O contrato estará conformado à sua função
social quando as partes se pautarem pelos valores da livre iniciativa, da solidariedade e da justiça
social, respeitada a dignidade da pessoa humana (conforme a Constituição Federal de 1988). O
contrato tem de ser entendido não apenas como as pretensões individuais dos contratantes, mas
como verdadeiro instrumento de convívio social e de preservação dos interesses da
coletividade.”

O contrato built to suit possibilita a todas as partes envolvidas, direta ou

indiretamente no contrato, alcançarem seus objetivos socioeconômicos e, por
corolário, a geração de riquezas para a sociedade em geral.

30
31
 CONCLUSÃO

Do exposto, algumas conclusões podem ser extraídas.

O mercado imobiliário evoluiu ao longo dos últimos anos, passando por

período de grande pujança, sendo que agora dá sinais de estabilidade
econômica.

As balizas desse novo cenário passaram diretamente pela segurança

jurídica, em especial pela criação da Lei nº 12.744/12. Por se tratar até então de
um contrato atípico, uma das dificuldades enfrentadas por investidores vinha
sendo determinar os limites contratuais da locação built to suit, a fim de
estabelecer a extensão da aplicabilidade das disposições da lei de locações,
especialmente no que se refere (i) à multa no caso de rescisão antecipada e (ii)
possibilidade de renúncia ao direito de ação revisional do aluguel pelas partes.

Ainda que o entendimento fosse de que havia sólida base legal para
defender a viabilidade desta modalidade contratual, havia um vazio na legislação
e também nas decisões dos tribunais superiores a respeito do tema, o que
gerava certa insegurança jurídica às partes. A maior dúvida residia justamente
em como conciliar as disposições contratuais do built to suit com as regras de
ordem pública da lei nº 8.245/91.

Assim, a Lei nº 12.744 inovou para expressamente excepcionar, nos

contratos built to suit, dois dos principais institutos de proteção dos locadores e
dos locatários na Lei de Locações: o direito à revisão dos aluguéis e o benefício
de multa limitada a três (3) aluguéis e proporcional, na hipótese de rescisão
unilateral e antecipada da locação pelo locatário. Adicionalmente, a lei confirma
que as partes são livres para contratar, aplicando-se, no entanto, as disposições
procedimentais previstas na Lei de Locações.

Contratos como o de built to suit são capazes de satisfazer as

necessidades específicas de cada ramo das atividades comercial, industrial e de

32
prestação de serviços, em benefício da tão almejada segurança jurídica,
essencial ao desenvolvimento da economia.

O contrato built to suit serve, ainda, como potente instrumento de

geração e circulação de riquezas às partes e à sociedade, como a
desmobilização de capitais pelo destinatário do produto e viabilização para que
tais recursos sejam aplicados na atividade fim exercida. Por fim, ao construtor
ou investidor, possibilita garantia de retorno dos valores por ele despendidos e,
sobretudo, uma projeção mais real de suas margens de lucros na operação.

33
 REFERÊNCIAS

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envolvendo o contrato built to suit. Artigo publicado em 26/08/2013. Disponível
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