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1. RESUMO EXECUTIVO............................................................................................................................4
9. CONCLUSÕES ..................................................................................................................................55
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PREFÁCIO
A economia angolana vem sofrendo ajustes nos últimos anos, o que, implica uma actualização constante
dos valores praticados nos diferentes segmentos do mercado imobiliário.
A Sonangol E.P., como qualquer empresa com a sua dimensão e carteira de investimentos, tem
necessidade de reflectir no seu balanço financeiro valores de mercado actualizados dos seus activos,
incluindo os imobiliários. Nesse sentido, e de modo a termos uma referência credí vel, decidiu-se pela
elaboração deste estudo pela equipa da Sonip – Sonangol Imobiliária e Propriedades, Limitada (“Sonip”),
empresa cujo objecto social compreende a promoção, investimento e intermediação imobiliária, e gestão
do património da Sonangol E.P.
• Efectuar-se uma recolha criteriosa e de qualidade de uma amostra mais abrangente possível do
mercado imobiliário em Luanda;
• Produzir-se informação com base em “standards” internacionais, de modo a atribuirmos
credibilidade ao trabalho;
• Aprimorar os conhecimentos, através de formação do quadro de trabalhadores da Sonip na área
de avaliação imobiliária.
Assim, como resultado deste estudo, construiu-se uma base de dados com mais de 500 activos
inventariados de acordo com os padrões de referência no mercado. Este trabalho foi elaborado
integralmente por colaboradores da Sonip. Os mesmos foram submetidos a acções de formação de modo
a capacitá-los para o efeito. Durante a elaboração do estudo, a Sonip recebeu o apoio de algumas áreas
da Sonangol E.P., sendo de salientar que a equipa que concebeu o trabalho foi constituída unicamente por
colaboradores da Sonangol, sem qualquer apoio de consultores.
O estudo reflecte a dedicação exclusiva dos colaboradores da Sonip e confirma, sem qualquer dúvida, que
a liderança da empresa, reconhece a qualidade dos quadros internos e aposta na sua valorização. No
final, o trabalho foi submetido à apreciação do Dr. Victor Reis, formado em Avaliação Imobiliária, para
uma revisão isenta sobre o estudo realizado e que teceu comentários gerais positivos ao documento
produzido.
O estudo é já resultado da aplicação efectiva dos valores da Sonangol, Transparência, Rigor, Excelência,
Compromisso e Rentabilidade. Os colaboradores da Sonangol deverão sentir-se orgulhosos do trabalho
produzido por esta equipa, que é prova de que havendo liderança, com objectivos claros e motivação, e
compromisso dos colaboradores, é possível produzir um trabalho com rigor e excelência, alinhado com
as melhores práticas dos mercados, nacional e internacional.
E NG.º
J OÃO DOS SANTOS
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ADMINISTRADOR EXECUTIVO
DA SONANGOL E.P.
1. RESUMO EXECUTIVO
A SONIP – Sonangol Imobiliária e Propriedades, Lda., é uma empresa de direito Angolano, subsidiária da
Sonangol E.P, constituida em 2009, com sede em Luanda, Rua Rainha Ginga, nº 14, Ingombotas – Luanda e um
Capital Social de USD 100.000.000. Possui uma carteira de mais de 4.000 clientes (particulares e empresas) e
um portfólio de activos avaliados em USD 1.2 Mil Milhões de Dólares.
A empresa tem como como objecto social a materialização da política habitacional da Sonangol E.P, a
promoção, investimento, intermediação imobiliária e a gestão do património imobiliário do Grupo Sonangol.
O sector imobiliário tem sido um dos principais alvos de investimento em Angola, um país no qual a oferta e a
procura de produtos imobiliários continuam desencontradas e onde continuam ainda por preencher uma
grande parte das necessidades imobiliárias.
O presente Estudo de Mercado do Sector Imobiliário na Província de Luanda foi elaborado por profissionais do
sector e tem como objectivo apresentar a pesquisa resultante de um extenso levantamento feito em 2016/2017
sobre 500 imóveis, que foram cadastrados em base de dados (plataforma digital) e efectuada uma análise dos
dados dos sector imobiliário nos segmentos habitacional, logístico, comercial, escritórios e terrenos, na
província de Luanda. O mesmo, pretende ser útil quer na óptica dos investidores do sector, quer para uso de
outros agentes imobiliários, pesquisadores universitários, ou mesmo, para uso do cidadão comum com
particular interesse na procura ou oferta de imóveis e terrenos.
No seu desenvolvimento, efectua-se um retrato do contexto actual do País, sobretudo Luanda, e obtém-se um
importante instrumento de caracterização do perfil demográfico, macro e socioeconómico da população de
Luanda (PIB, Rendimento per capita, taxa de câmbio, taxa de crescimento, taxa de juro, inflação, entre outro
indicadores), efectua-se um mapeamento da legislação em vigor aplicável ao sector de âmbito legal e fiscal,
bem como os yields – índices de rentabilidade observados, a avaliação da qualidade e volume da oferta e
procura do mercado imobiliário na província de Luanda, com principal enfoq ue na procura e oferta por cada
um dos diferentes usos, sendo amostragem selecionada uma análise SWOT dos segmentos abrangidos.
Como fecho, apresentam-se as conclusões e recomendações com base na análise efectuada à amostra
selecionada, onde se apresentam os preços por m 2, os yields – índices de rentabilidade, as tipologias e o
mapeamento por zonas da cidade para arrendamento, venda ou trespasse.
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2. ÂMBITO E METODOLOGIA
2.1. Âmbito - Como âmbito, a delimitação de zonas para caracterização do mercado imobiliário da cidade
de Luanda, foi considerada a nova divisão política e administrativa da cidade, que altera significativamente
a disposição a que os agentes do sector anteriormente efectuavam estudos análogos, pelo que,
observamos as seguintes zonas nomeadamente*
1. Zona de Luanda;
2. Zona de Talatona;
3. Zona de Belas;
4. Zona de Viana;
5. Zona do Kilamba Kiaxi;
6. Zona do Cazenga;
7. Zona do Icolo e Bengo;
8. Zona do Cacuaco;
PLANO DIRECTOR GERAL METROPOLITANO DE LUANDA*19
Na caracterização do mercado imobiliário de Luanda foram consideradas quatro zonas de análise: Baixa
da Cidade de Luanda (CBD), Cidade (restante munícipio da Cidade de Luanda), Luanda Sul (Talatona e
Benfica) e Outras zonas de relevância (Camama, Viana e Cacuaco).
Em termos de âmbito dos segmentos* estudados a abrangência foi centrada nos segmentos de
escritórios, comércio, habitacional, terrenos e logístico.
Onde:
K= intervalo de amostragem
K= n /N N= Numero total de imóveis do universo (Luanda)
n= Amostragem número de imóveis selecionados do universo
2.3- Procedimento - Após avaliação do âmbito e escolha dos métodos a utilizar, a primeira selecção da
amostra para a realização deste Estudo do Mercado Imobiliário foi primeiramente realizado um
levantamento no terreno de todos os projectos imobiliários existentes, (fontes - 80% de based research
(pesquisa), 20% levantamento no terreno in loco).
Para a realização do estudo, foi realizado um levantamento físico de todos os projectos imobiliários na
província de Luanda, incluindo as suas carcterísticas, mapeamento e imagens fotográficas tendo como
base as seguintes fontes de informação:
▪ Trabalho de campo;
▪ Contactos realizados por telefone e e-mail;
▪ Governo Provincial de Luanda (GPL);
▪ Research (web, Jornal de Angola);
▪ Consultores, Promotores Imobiliários;
▪ Mediadores e Agentes imobiliários;
Após avaliação do âmbito e escolha dos métodos a utilizar, foi realizado o seguinte procedimento:
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É igualmente importante realçar a que, os valores aqui apresentados são um radiografia dos “ asking
prices”, ou seja, preços ao qual, estão colocados no mercado imobiliário os activos disponíveis, que será
em alguns casos diferente do valor efectivo de transacção (compra, venda, arrendamento ou trespasse
dos imóveis/propriedades), devendo para tal calculando-seum factor desconto que se estima estar num
intervalo de 5%-25% (factor de conversão imobiliária que estimar a diferença entre o asking price e o
preço final de venda o qual o imóvel em proposta possa poderá ser transacionado). Em termos
estatísticos, registou-se um número total de mais de 500 imóveis, repartidos da seguinte forma pelos
diferentes segmentos:
Residencial
Logístico
Terrenos
Escritórios
Comercial
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3. CONHECER O PAIS ANGOLA E A CIDADE LUANDA
▪ Ca pital: Luanda
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Depois de anos de forte crescimento, a economia de Angola vive um período de instabilidade. o PIB do
País sofreu uma grande desaceleração em 2009, como resultado da crise econômica internacional, e
entrou em fase de estagnação a partir de 2014.
Segundo estimativas do Fundo Monetário Internacional (FMI), o PIB deve retomar o crescimento em 2017
com uma subida em ritmo leve de 1,3%.
Já o índice de desemprego manteve considerável estabilidade nos últimos dois anos, enquanto a inflação
começou a aumentar novamente em 2015, quando subiu para 10,28%, e acelerou para 34,7% em 2016.
De acordo com as previsões do FMI, esse indicador fechará 2017 em 27%, e será de 17,8% em 2018.
Angola é dona de uma beleza natural única e incomparável, o grande potêncial adormecido é o turismo,
bem como um enorme potencial mineiro, agrícola, onde as principais indústrias ainda são incipientes.
A Economia Angolana apresenta uma dependência acentuada no petróleo, que repre sentou 97% das
exportações angolanas em 2015, desta forma, uma parcela diminuta recai para a exportação de
diamantes, madeira, peixe, produtos agrícolas e serviços. * 28
Em termos demográficos, com o Censo efectuado em Angola no início de 2014, confirmou-se Luanda
como principal polo demográfico, com 6,9 milhões de pessoas, correspondente a cerca de 27% da
população de Angola. * 22
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3.2. A Cidade Luanda
Luanda é a capital de Angola apesar de ser a menor província de Angola, com 18.826 km² de área, é maior
cidade do País, onde a sua população ronda aproximadamente os 6.945.386 habitantes.
Luanda tem uma baía fabulosa, a continuação uma península a “denominada” Ilha de Luanda, que se
estende por mais de catorze quilómetros de praias, restaurantes, moradias de luxo, hotéis e habitações
tradicionais de pescadores. O centro da cidade está a sofrer transformações e arranha-céus muito
sofisticados contrastam com os musseques dos arredores da cidade, acredita-se que cerca de 50% da
população da capital vivem nas zonas suburbanas. Luanda é também a província de Angola mais
industrializada e com o maior crescimento económico, por ter sofrido poucos efeitos durante a guerra
civil e, por ter beneficiado do êxodo das populações a partir das suas áreas de origem.
Com a estabilidade económica e social dos últimos anos, Luanda tem contado com um muito elevado
número de investimentos em diferentes sectores de actividade.
Após a reforma administrativa de 2016, a província viu alargada a sua área, passando a contar com nove
Municípios:
1. Cacuaco
2. Belas
3. Cazenga
4. Ícolo e Bengo
5. Luanda
6. Quissama
7. Viana
8. Belas
9. Kilamba-Kiaxi
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Os anteriores municípios de Ingombota, Maianga, Rangel, Samba e Sambizanga, passaram a
constituir o novo Município de Luanda. (Vide Tabela º 1 em anexo).
4. CONTEXTO MACRO-ECONÓMICO E DEMOGRÁFICO
O Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê uma aceleração do crescimento da economia global para
3,5% e 3,6% em 2017 e 2018, respectivamente. De acordo com a actualização do World Economic Outlook
de Abril de 2017, estas projecções traduzem uma revisão em alta de 0,1 p.p. para este ano face à última
publicação de Janeiro. Este aumento do crescimento deverá ser impulsionado por uma aceleração em 0,1
p.p. nas economias desenvolvidas.
A projecção mantém o nível de crescimento para as economias emergentes em 4,5% e 4,8% para 2017 e
2018, respectivamente. Estas previsões têm em conta o clima de incerteza provocado pela possibilidade
da nova administração norte-americana dar estímulos orçamentais mais elevados no curto prazo, entre
as quais a redução de impostos, acrescentado a este cenário a forte probabili dade da introdução de
políticas protecionistas ao comércio externo. Outros riscos associados a estas projecções são as
condições financeiras mais rígidas nos mercados emergentes bem como o agravamento das tensões
geopolíticas.
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TAXA DE CRESCIMENTO DO PIB (%)
Quanto ao mercado petrolífero, de acordo com o relatório de Março de 2017 da OPEP, a média de produção
diária de petróleo no primeiro trimestre atingiu os 95,8 milhões de barris/dia para satisfazer uma procura
na ordem de 95,4 milhões de barris/dia. Esta oferta excessiva contribuiu para a acumulação de stock
equivalente a 400 mil barris/dia. Refira-se que o excedente de mercado no trimestre em análise reduziu
em 700 mil barris/dia face à média registada no último trimestre do ano passado, devido ao facto de o
aumento da procura ter superado o da oferta.
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GRÁFICO DE EVOLUÇÃO DO PREÇO DO CRUDE* 28
Apesar de, nos últimos meses, os preços do petróleo terem recuperado comparativamente ao ano
anterior, a evolução do preço do petróleo está sujeito a incertezas quer no sentido
ascendente como descendente:
▪ Por um lado, (i) as reduções de investimento desde 2014; (ii) a extensão do acordo da OPEP; combinado
com (iii) o aumento da procura, podem indicar uma capacidade insuficiente para satisfazer a procura
no médio prazo. Porém, este potencial risco de subida é atenuado pelos avanços tecnológicos que
continuam a reduzir os custos da produção de petróleo não convencional.
▪ A curto prazo, deve-se considerar: (i) o aumento da eficiência na produção de petróleo de xisto nos
EUA, onde os break even points de produção poderão ser inferiores aos previstos; (ii) Não
cumprimento de alguns países no acordo entre a OPEP e alguns produtores de petróleo não
pertencentes à OPEP. Alguns preços de commodities nãoenergéticas têm aumentado modestamente
desde Janeiro.
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4.2. ECONOMIA NACIONAL (Balanço 2016/2017)
O acordo de corte de produção petrolífera entre os membros da OPEP e alguns de fora da OPEP impunha
que a produção de barris de petróleo no nosso País reduzisse. De facto, Angola foi dos países que nos
primeiros meses já detinha uma redução de produção para além do estipulado no referido acordo. Ora
esta redução, não obstante a intenção de se cumprir com o acordo, também se deveu a alguns problemas
técnicos. Assim, a exportação de crude nos primeiros meses do ano foi de 147 milhões de barris, o que
representa uma queda de 0,35% face ao trimestre anterior (e de 8,15% face ao período homólogo).
Contudo, o valor das exportações petrolíferas aumentou em quase 50% face ao período homólogo (4%
face ao trimestre anterior), explicado pela recuperação do preço médio do barril de petróleo, que passou
de USD 45,5 no último trimestre de 2016 para USD 51,9 por barril nos primeiros três meses deste ano (e
que compara com o preço médio de USD 32,2 registado no período homólogo).
Porém, não obstante o impacto positivo do preço do petróleo nas contas externas, as reservas
internacionais brutas, no período em análise, contraíram 6% face ao trimestre anterior e 21% face ao
período homólogo, passando para o montante de USD 22.719 milhões que poderão corresponder a mais
de 8 meses de importações futuras de bens e serviços.
Já ao retirarmos as obrigações de curto prazo, que se situam no USD 3.517 milhões, as reservas
internacionais líquidas (RIL) situaram-se em USD 19.202 milhões, o montante mais baixo deste indicador
desde Abril de 2011.
Ao se decompor as reservas internacionais líquidas, nota-se que os depósitos do BNA em ME caíram 16%
face ao trimestre anterior (e 40% em termos homólogos) para USD 8.882 milhões, enquanto que os
depósitos do Estado recuaram 2% (+5% face ao trimestre homólogo), situandose em USD 9.146 milhões,
o que contrasta com o aumento de 40% das reservas obrigatórias em ME dos bancos, que se fixaram em
USD 1.173 milhões (+49% face ao período homólogo). De referir que o BNA, a Conta Única do Tesouro
(CUT) e os Bancos representam, neste período, 46%, 48% e 6% das reservas internacionais,
respectivamente.
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RESERVAS INTERNACIONAIS
Relativamente ao mercado cambial primário, no final do mês de Março, a taxa de câmbio manteve-se
practicamente estável, situando-se nos 165,91 USD/Kz (no final de 2016 esta situava-se em 165,90
USD/Kz). Apesar desta ligeira desvalorização da moeda nacional, a taxa de câmbio primária manteve-se
estável,durante todo o primeiro trimestre de 2017.
TAXAS DE CÂMBIOS NOMINAIS
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4.2.3. INFLAÇÃO
O crescimento homólogo do Índice de Preços no Consumidor (IPC) situou-se nos 36,52% no final do
primeiro trimestre de 2017, o que compara com a inflação de 41,95% em Dezembro de 2016, observando-
se um decréscimo de 5,43 p.p. (mas +12,92 p.p. face a Março de 2016). A tendência decrescente da inflação
concide com o aumento trimestral em 13% dos recursos cambiais que têm sido disponibilizados para a
importação, sobretudo, de bens de primeira necessidade e dos insumos necessários à sua produção, e
também à estabilização da taxa de câmbio primária e à redução do preço do câmbio no mercado informal,
este último também fruto da redução dos agregados monetários em MN que se tem verificado
recentemente.
Não obstante o IPC ter apresentado uma trajectória descendente no trimestre em análise, o nível de
crescimento registado foi influenciado sobretudo pela actualização verificada dos preços no sector da
educação durante o mês de Fevereiro, combinado com o aumento de preços observado nas classes de
vestuário e calçado, bens alimentares, bebidas alcoólicas e tabaco, bem como no sector das
telecomunicações.
Após ter atingido o seu máximo em Dezembro do ano passado, a variação homóloga do IPC apresenta,
desde o princípio do ano de 2017, uma trajectória decrescente, sendo que a taxa mensal média no período
se situou nos 2,15%, o que compara com o registo da inflação média mensal de 3,28% no período
homólogo.
Saliente-se que o OGE 2017 previa uma inflação homóloga no final do ano de 15,8%. Contudo, esta meta
foi revista em alta recentemente, num discurso do Presidente da República, no qual foi referido que a
inflação no final do ano deverá rondar os 18%. Assim, para que este último objectivo seja conseguido, é
necessário atingir uma inflação média mensal inferior aos 1,3% até ao final do ano.
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4.3. ENQUADRAMENTO SOCIO-DEMOGRÁFICO
O censo de 2014 permitiu recensear 6.945.386 pessoas residentes na província de Luanda, das quais
6.919.613 residiam em habitações familiares e 23.460 em habitações coletivas como creches, lares de
idosos, orfanatos ou unidades religiosas, enquanto 2.313 não tinham habitação.
Entre as pessoas sem habitação, 28% (quase 650) são crianças com menos de 15 anos, referem as
conclusões do censo. A idade média da população de Luanda é de 21,1 anos, enquanto apenas 1,5% dos
habitantes têm mais de 65 anos.
O censo permitiu concluir que, contrariamente a projeções anteriores, o município e cidade de Luanda é o
mais habitado da província, com 2.194.747 residentes em maio de 2014, seguida de Viana (1.605.291
habitantes), Belas (1.075.109), Cacuaco (1.070.147) e Cazenga (892.401).
colocando uma boa citação no documento ou utilize este espaço para enfatizar um
ponto chave. Para colocar esta caixa de texto noutro local da página, arraste-a.]
colocando uma boa citação no documento ou utilize este espaço para enfatizar um
ponto chave. Para colocar esta caixa de texto noutro local da página, arraste-a.]
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4.4. ACTIVIDADE ECONÓMICA E PERSPECTIVAS DE CRESCIMENTO
De acordo com o relatório do Fundo Monetário Internacional, 2016 Article IV Consultation Press Release
divulgado no início do ano, as condições económicas de 2016 foram adversas, estimando uma contracção
de 0,5% para o sector não petrolífero, pressionado pelo enfraquecimento dos sectores da indústria,
construção e de serviços. Quanto ao sector petrolífero, o Fundo aponta que este continuou a ser afectado
pela substancial queda dos preços do petróleo, nos mercados internacionais, iniciado na segunda metade
de 2014.
Relativamente às perspectivas de crescimento económico para o ano corrente, as projecções do Governo,
constantes no OGE 2017, apresentam uma aceleração do crescimento real da economia para 2,1%, mais
optimistas que as previsões de 2016 (1,1%), com o sector petrolífero a crescer 1,8% e o sector não
petrolífero 2,3%. Comparando com as projecções de algumas instituições internacionais, o FMI projecta
um crescimento da nossa economia em 1,3%, mais optimista que a projecção do Banco Mundial (1,2%),
justificado pelo aumento da despesa pública em ano ano eleitoral, devendo esta taxa acelerar para 1,5%
em 2018, mantendo-se nesta média até 2022. Já a Moody´s aponta para um crescimento ainda mais
robusto para a economia Angolana comparativamente ao FMI e ao OGE 2017, projectando um crescimento
do PIB em termos reais de 2,6% para o próximo ano.
Quanto às perspectivas dos gestores e empresários nacionais, este foi o trimestre em que aumentou os
níveis de confiança. Apesar de, na generalidade, os empresários continuarem a ter um sentimento pouco
favorável em relação à economia, o índice de clima económico teve a maior súbida trimestral desde a sua
publicação.
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Esta subida é transversal a todos os sectores, com excepção da construção, onde a evolução do
sentimento foi desfavorável, devido à redução da carteira de encomendas e de perspectivas de emprego.
A falta de materiais, a insuficiência da procura e consequente deterioração das perspectivas de vendas,
as dificuldades na obtenção de créditos bancários, o nível elevado das taxas de juros, tal foram as
principais dificuldades sentidas pelas empresas do sector.
Quanto aos restantes sectores, apesar das melhorias destaca-se ainda um sentimento relativamente
mais desfavorável no comércio (-30 pontos) e no turismo (-35 pontos). Refira-se que as dificuldades
financeiras, o enfraquecimento da procura, as rupturas de stock e matériasprimas, excesso de burocracia
e de regulamentação e falta de pessoal qualificado são limitações frequentemente identificadas na
generalidade dos sectores subjacentes ao cálculo do ICE geral.
Por fim, e pelo lado positivo, destaca-se o sector da comunicação como o mais optimista, tendo saído dos
4 pontos para os 16, do último trimestre de 2016 para o primeiro trimestres de 2017. J á a indústria
transformadora deixou o terreno negativo (-24) e fixou-se nos 0 pontos, para os perídos referidos.
P R O J E C ÇÕ E S E C O N Ó M I C A S
35,0% 271 300
257
30,0%
30,9% 240
228 250
208
25,0%
171 200
20,0% 18,3%
150
15,0%
10,3%
8,6% 100
10,0% 8,2% 7,7%
5,0% 50
3,0% 3,5% 2,8% 2,5% 2,8%
0,0% 0,6% 0
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Taxa de Câmbio (AOA) Crescimento do PIB Real (%) Taxa de Inflação (%)
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5. ENQUADRAMENTO JURIDICO LEGAL (TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE)
5.2. Regime jurídico de compra e venda de imoveis no domínio privado (Art.º 410º e 874º do
Código Civil)
Lei de Terras (Lei 9/04, de 9 de Novembro), Regulamento Geral de Concessão de Terrenos (Decreto nº
58/07, de 13 de Julho)
Nos termos do Artº 15º da Constituição da Republica de Angola, a terra constitui propriedade originária
do Estado, e pode ser transmitida para pessoas singulares ou colectivas, tendo em vista o seu racional e
efectivo aproveitamento, nos termos da Constituição e da lei
O regime jurídico das terras integradas na propriedade originária do Estado, os direitos fundiários que
recaem sobre as terras, o regime geral de transmissão, constituição, exercício e extinção destes direitos
são definidos na Lei de Terras (Lei 9/04, de 9 de Novembro).
A Lei de Terras aplica-se, aos terrenos rurais e urbanos sobre o qual o estado constitua direitos
fundiários, em benefício de pessoas singulares ou colectivas, tendo em conta a prossecução de um fim.
Ficam, no entanto, excluídos do âmbito da Lei de Terras, os terrenos que não possam ser objecto de
Direitos Privados. O Estado, pode, transmitir ou onerar a propriedade dos terrenos integrados no seu
domínio privado, sem prejuízo do previsto para as disposições referentes ao Direito de Propriedade. No
entanto, a transmissão do Direito de Propriedade e a constituição de direitos fundiários limitados sobre
terrenos integrados no domínio privado do Estado só podem ter lugar desde que visem o seu
aproveitamento útil e efectivo.
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Em função do fim a que se destina, os terrenos são classificados em:
I. Concedíveis: terrenos urbanos e rurais, de que o Estado tenha a propriedade originária, desde que,
não tenham entrado definitivamente na propriedade privada de alguém.
II. Não concedíveis: terrenos integrados no domínio público do Estado e os terrenos comunitários.
O Estado, e as autarquias locais, podem, ser titulares fundiários, de acordo com o regime do domínio
público ou do domínio privado.
O Estado pode, transmitir ou constituir direitos sobre os terrenos concedíveis, integrados no seu domínio
privado em benefício de pessoas singulares ou colectivas:
(i) Direito de Propriedade, nos termos das disposições especiais da Lei de Terras, regulamentos e
nos termos do disposto no Código Civil, nos seus artigos 1302º a 1384º.
(ii) Domínio útil consuetudinário, ocupação, posse e os direitos de uso e fruição dos terrenos rurais
comunitários ocupados pelas famílias que integram as comunidades rurais e que são por elas
aproveitados de forma útil e efectiva segundo o costume.
(iii) Domínio útil civil, conjunto de poderes reconhecidos ao enfiteuta nos termos do Artº 1501º do
Código Civil.
(iv) Direito de Superfície, é admissível a sua constituição sobre terrenos rurais ou urbanos integrados
no domínio privado do Estado, a favor de pessoas singulares nacionais ou estrangeiras ou de
pessoas colectivas com sede principal ou efectiva em Angola ou no estrangeiro e aplicam-se para
além das disposições especiais da Lei de Terras e seus regulamentos, as disposições do Código
Civil Artº 1524º a 1542º.
(v) Direito de Ocupação Precária , é admissível a sua constituição sobre terrenos rurais ou urbanos
integrados no domínio privado do Estado, através de Contrato de Arrendamento celebrado por
tempo determinado, para a construção de instalações não definitivas, descritas no Artº 40º da Lei
de Terras.
Quem pode adquirir direitos fundiários sobre terrenos do domínio privado do Estado?
Decreto nº 58/07, de 13 de Julho Regulamento Geral de Concessão de Terrenos- define as bases gerais
do regime jurídico da Lei de Terras, define a disciplina jurídica das concessões de terrenos livres, a
concretização das bases gerais das terras integradas na propriedade originária do Estado, definir o
processo de concessão, reconhecimento, transmissão, exercício e extinção de direitos fundiários, bem
como os de publicitação dos factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a
aquisição ou a modificação desses direitos e à situação jurídica dos seus titulares e a garantia da
segurança do comercio jurídico.
De acordo com o seu regime, os terrenos podem distinguir-se em terrenos do domínio público do Estado
e das Autarquias Locais, terrenos do domínio privado do Estado, terrenos comunitários e terrenos de
propriedade privada.
Não é permitido ocupar e explorar terrenos do Estado, salvo disposição legal em contrário, sem que,
previamente obtenha a necessária autorização ou concessão.
Para os terrenos de domínio público é admissível, a constituição, por contrato de arrendamento, do direito
de ocupação precária, contanto que a sua natureza o permita, a concessão às autarquias locais para
gestão autónoma, ou, por Diploma próprio, ser integrados no domínio privado do Estado, sujeitos, no
entanto, ao regime especial que o Diploma fixar.
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Tratando-se de aquisição de um terreno propriedade do Estado, o adquirente deverá ainda verificar os
planos urbanísticos e os demais regulamentos referentes ao uso do solo. Para este efeito deverão ser
solicitadas informações específicas junto da Administração Municipal competente e junto dos serviços da
Gestão Urbana do Governo Provincial.
Como anteriormente referido, pertencem ao domínio privado do Estado, os terrenos não compreendidos
no domínio público e sobre os quais recai a propriedade do Estado.
Os terrenos sujeitos ao regime de propriedade privada podem ser adquiridos para determinados fins pelo
Estado.
Estão sujeitos ao regime de propriedade privada os terrenos sobre os quais tenha sido constituído
definitivamente um Direito de Propriedade por outrem que não as pessoas colectivas de direito público.
Estes terrenos podem, nos casos previstos na Lei, ser objecto de expropriação por utilidade pública ou
requisição temporária, mediante uma indemnização justa e adequada.
A propriedade privada de terrenos por entidades ou pessoas singulares privadas ocorre em apenas dois
casos: a) terreno foi validamente adquirido antes da independência de Angola, desde que tais terrenos
não tenham sido expropriados ou confiscados e b) os terrenos urbanos incluídos no domínio privado do
Estado adquiridos por cidadãos angolanos ao abrigo da Lei de Terras).
Definimos acima as bases fundamentais da propriedade do Estado sobre a Terra -Terrenos, sua
transmissão. Contudo iremos agora definir as bases do domínio privado dos imoveis que distinguimos e
duas vertentes fundamentais
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5.2 Regime jurídico de compra e venda de imoveis no domínio privado (Art.º 410ºss e 874º ss do
Código Civil)
Este Contrato definitivo devera anteceder de pressupostos que ao serem verificados conferem segurança
jurídica a transmissão da titularidade do imóvel
O contrato de compra e venda de imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública (874º ss). A
segurança no comércio jurídico imobiliário dá-se pela publicidade da situação jurídica do prédio através
do registo predial.
O lugar da situação dos imóveis determina a competência territorial da Conservatória com jurisdição
sobre a área da sua localização geográfica, sendo esta que tem poder para emitir as respectivas certidões
do registo predial respeitantes ao imóvel, para o que é essencial a correspondência entre o conteúdo do
registo predial e o da matriz predial. A transmissão de um bem imóvel particular para a esfera jurídica de
outro particular, antecede de procedimentos que lhe conferem a titularidade do imóvel, através de
instituições do estado.
1. Certidão predial actualizada, emitida pela Conservatória do Registo Predial, de onde conste o
transmitente como o actual proprietário;
2. Caderneta predial ou certidão de teor matricial emitida há menos de 1 ano pelo Serviço de
Finanças competente, comprovando que o mesmo é o actual titular do rendimento do prédio;
3. Documento que legitime a aquisição do direito por parte do transmitente (escritura pública,
despacho de desconfisco, etc.);
4. Croqui de localização do imóvel, preferencialmente, certificado pela autoridade administrativa
competente.
25
5.3 Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (Lei 26/15, de 23 de Outubro)
Nos contratos de arrendamento pode convencionar-se que o imóvel se destine à habitação, para o
comércio ou para a indústria, para o exercício de profissão liberal ou para quaisquer outros fins lícitos.
Conforme o fim a que se destine, ser-lhe-ão aplicáveis as disposições especiais da Lei do Inquilinato, se
as houver, além dos restantes que por aquelas não sejam contrariadas. Acresce que, se do título não
resultar o fim ou fins a que se destina o prédio, o arrendatário só poderá utilizá-lo para habitação.
Existe um prazo supletivo de seis meses para os contratos de arrendamento com fim habitacional, quando
não haja título ou quando este seja omisso sobre a duração do contrato, excepto tratando -se de
arrendamentos para habitação por curtos períodos em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura ou
nos de casa habitada pelo senhorio e arrendada por período correspondente à ausência temporária deste,
até ao máximo de um ano. Quando estipulado por tempo superior, ou como contrato perpétuo, o cont rato
de arrendamento considera-se reduzido ao prazo máximo de 30 anos.
Este regime nos artº 120º e seguintes define os termos para arrendamento com fins comerciais ou
trespasse do estabelecimento comercial.
26
Neste contexto, a tributação do património imobiliário e rendimentos prediais em Angola assenta nas
seguintes linhas definidoras:
• IMPOSTO PREDIAL URBANO (Diploma Legislativo n.º 4044, com as alterações introduzidas pela
Lei n.º 18/11, de 21 de Abril)
Incidência - O Imposto Predial Urbano (IPU) incide sobre o rendimento do prédio urbano quando este
esteja arrendado e sobre o valor patrimonial dos prédios urbanos quando não esteja. No primeiro caso, é
devido pelo titular ou beneficiário das rendas. No segundo, pelo proprietário, usufrutuário ou beneficiário
do direito de superfície (detentor).
Taxa - Para os prédios arrendados, a taxa é de 25% sobre 60% da matéria colectável, resultando numa
taxa efectiva de 15%.
Para os prédios não arrendados, a taxa é de 0.5% sobre o excedente de Akz.5.000.000, do valor patrimonial
do imóvel.
Prédios arrendados - Os sujeitos passivos do IPU nos casos de prédios arrendados são os inquilinos, se
estes dispuserem de contabilidade organizada;
Prédios não arrendados - Nos prédios não arrendados, a liquidação compete ao proprietário,
usufrutuário, beneficiário.
Pagamento - Quando haja retenção na fonte, o IPU é entregue pelo contribuinte que procedeu à
liquidação, até ao dia 30 do mês seguinte ao da retenção, na Repartição Fiscal competente. Quando não
haja lugar a retenção na fonte, o pagamento é efectuado em prestação única em Janeiro ou em duas
prestações: em Janeiro e Julho. Quanto aos prédios não arrendados, o IPU deve também ser pago em
prestação única em Janeiro, ou, a pedido do contribuinte, em quatro prestações: em Janeiro, Abril, Julho
e Outubro.
27
IMPOSTO DE SISA (Decreto Legislativo Presidencial nº 3-A/14, 21 de Outubro)
28
Taxa - A taxa do Imposto de SISA é de 2%.
Sujeito passivo - O sujeito passivo do Imposto de SISA é o adquirente dos bens, salvo no caso da permuta,
em que cada um dos permutantes fica obrigado a pagar parte do Imposto.
I mposto Taxa
Imposto Predial Imóveis Arrendados 15% do valor da renda (suportado pelo proprietário,
Urbano (IPU) directamente ou por retenção na fonte feita pelo
inquilino, caso este tenha contabilidade organizada)
Imposto de Selo Contrato de Compra e Venda 0,3% sobre o valor de aquisição dos imóveis ou sobre
o valor patrimonial (pago pelo comprador), com
excepção para OIC’s imobiliários que estão isentos.
29
6. O MERCADO IMOBILIÁRIO EM LUANDA
A realidade económica dos últimos três anos e o seu significativo abrandamento provocou uma redução
da procura imobiliária transversal aos vários sub-segmentos. Como resultado, podemos facilmente
observar que, hoje em dia, há alguma falta de confiança dos vários intervenientes. Actualmente é difícil
encontrar um Promotor disponível para investir em promoção imobiliária sobretudo com capitais
próprios, devido ao risco, da mesma forma que dificilmente encontraremos entidades bancárias que
concedam financiamentos ao sector imobiliária.
embora num ritmo mais reduzido, mas começando finalmente a dar um ambiente internacional à
marginal da cidade.
associados à inscrição nas finanças e nas conservatórias do registo predial dos imóveis, existe
ainda demasiada burocracia processual;
2. Taxa de disponibilidade de escritórios e oferta residencial – Aumento de ambos os
indicadores, o que indica que não só não foram absorvidos imóveis novos como algumas empresas
reduziram a sua ocupação de escritórios e habitação para os seus quadros expatriados.
30
3. Contractos de arrendamento – Prazo médio de arrendamento de 6 meses-1 ano no mercado
residencial e de 6meses-1ano renováveis no segmento de escritórios, quando no passado se
praticam prazos maiores entre 3-5 anos. Verifica-se igualmente que existem poucos contractos
com indexação anual ou actualização cambial. Normalmente as despesas do condomínio são a
cargo do inquilino, entrada nos espaços apenas com pagamento de 3 meses de renda, mesmo sem
documentação completa.
5. Mediação Imobiliária – A Grande Luanda continua a ser o único pólo imobiliário profissionalizado
de Angola, nas outras províncias ainda é realizado de forma informal.
7. Direito de Propriedade – Posse, Utilização e Ocupação dos activos imobiliários com pouca força
jurídica;
9. Ordenamento do território – Não obstante os esforços que têm vindo a ser realizados no sentido
de produzir instrumentos de ordenamento do território, este é ainda muito deficiente, verificando-
se igualmente falta de Planos Directores para as Cidades; embora o Plano Director Municipal de
Luanda esteja actualmente em estudo;
31
7. APRESENTAÇÃO ESTATÍSTICA E ANALÍTICA DOS SEGMENTOS
A análise presente seguidamente foi realizada por profissionais qualificados com o objectivo de
apresentar a todos os interessados a mais fiável caracterização do mercado imobiliário em Angola,
através da análise dos dados mais recentes referentes ao ano civil de 2016/2017, bem como às
perspectivas emanadas por profissionais da área referentes às espectativas esperadas para 2017 /2018
referentes ao sector imobiliário, sendo o câmbio de referência usado, o do BNA a taxa de 166.733 USD/KZ.
Os dados que estão na génese do presente relatório foram obtidos através de uma pesquisa de mercado
criteriosamente elaborada por da SONIP com reconhecida experiência na área.
Adicionalmente, para efeitos da validação da coerência dos dados obtidos, recorreu-se a profissionais
independentes cuja larga experiência do mercado imobiliário em Angola e Internacional é reconhecida no
sector, que no sentido de legitimar os dados obtidos, conferindo ao presente estudo o maior grau de
fiabilidade.
32
7.1. Segmento - Escritórios
À semelhança dos anos anteriores verificou-se que, em 2016, o mercado de escritórios Angolano continua
fortemente concentrado na capital, Luanda, facto decorrente da concentração de empresas aí existentes
– com efeito, Luanda é não só a capital de Angola, como também se constata que é a capital financeira do
País.
Reconhecendo este facto, tem-se assistido, nos últimos anos a uma tentativa de melhoramento das
infraestruturas dos escritórios, por parte dos promotores e investidores imobiliários, decorrente da
necessidade de responder à procura das empresas por escritórios mais adequados às suas actividades
em Luanda.
Dado que o mercado Angolano é caracterizado por um grande influxo de trabalhadores expatriados, é
evidente que existem duas categorias de investimentos imobiliários associados
a escritórios, demarcados na geografia da cidade de Luanda enquanto capital financeira de Angola , com
especial relevância:
ZONA 1 – CBD
Zona que adquire a sua denominação decorrente da respectiva qualidade de Central Business District (ou
CBD), esta é a zona onde se encontram os escritórios considerados com maior prestígio, tanto pela
respectiva localização (Baixa da Cidade de Luanda), como pela caracterização do tecido empresarial das
indústrias que aí se encontram representadas (as maiores e mais importantes empresas nacionais e
estrangeiras que actuam em Angola, empresas governamentais e empresas do sector energético).
A Zona 2 do presente estudo caracteriza-se por ser uma zona com relevância especial, quase como um
espelho da Zona 1, sendo uma das zonas de maior crescimento na cidade de Luanda como a seguir
demosntraremos.
A Zona 3 do presente estudo engloba todas as subzonas de Belas relevantes para efeitos do mercado de
escritórios de Angola.
34
Para além da zona de Viana, foram englobadas nesta zona todas as de Belas com características
semelhantes, facto verificado nos números aferidos.
Como conclusão, a análise dos yields do mercado de escritórios revela um comportamento quase
homogéneo nas diversas zonas objecto de estudo, com uma tendência para valores entre os 10% e os
18.75%. O valor médio dos yields da zona CBD é, no entanto, um pouco abaixo disso, situando-se na ordem
dos 13%, sendo portanto o valor mais baixo das 3 zonas em que foi possível recolher elementos suficientes
para a estimativa, aparentemente, investimento em zonas emergentes, apresentam maiores retornos
financeiros.
Luanda
35
7.2. Segmento - Comercial
IMAGENS ANGOLABELAZEBELO * 35
colocando uma boa citação no documento ou utilize este espaço para enfatizar um
O mercado dos estabelecimentos de comércio em Luanda, para efeitos do presente relatório, tem
ponto chave. Para colocar esta caixa de texto noutro local da página, arraste-a.]
observado, à semelhança do mercado dos escritórios, um desenvolvimento exponencial face às restantes
zonas do país, derivado do desenvolvimento desta zona e da enchente populacional observada nos últimos
anos.
Neste contexto é dado especial enfoque ao segmento retalhista, o qual se aferiu ser aquele que mais tem
sofrido os efeitos da crise, facto que tem direccionado os promotores imobiliários, em especial os que
têm (ou tinham em 2016) projectos comerciais em curso, a terminar as suas obras com a maior brevidade
possível num contexto de substancial incerteza económica. No mesmo âmbito, assistiu-se ao adiamento
de alguns projectos comerciais que se encontravam previstos.
Efectivamente, um dos efeitos mais evidentes da crise económica reflectido nas empresas tem sido a
retracção de investimento das empresas em espaços comerciais de retalho próprios, por ser cada vez
menos evidente a facilidade de rentabilização destes.
No âmbito das empresas retalhistas nacionais, as marcas angolanas que historicamente ultrapassaram
um período de crescimento, tendo adoptado até 2015 estratégias de expansão através da presença
disseminada, viram em 2016 a necessidade de alterar estas estratégias para crescimento baseado na
presença em localizações estratégicas ou para estratégias de contenção de custos através da redução do
número de estabelecimentos comerciais.
No contexto dos retalhistas internacionais com presença em Angola, 2016 e 2017 não foram anos
frutíferos, tendo-se assistido ao decréscimo acentuado de novas insígnias a penetrar o mercado nacional,
facto que se atribui, adicionalmente, em grande parte aos constrangimentos na importação de bens e
serviços.
36
Não obstante o cenário acima identificado, que aponta para a retracção do investimento em zonas de
comércio a retalho, observaram-se alguns acontecimentos relevantes em 2016 que parecem vir
contrariar a expectativa acima espelhada:
Face ao exposto relativamente a comércio a retalho em Luanda, o presente estudo foi elaborado através
da segregação dos dados por 4 tipologias distintas, por se considerar que esta informação seria mais útil
para stakeholders desta área, conforme melhor se explana seguidamente:
No ano 2016 assistiu-se a uma estagnação dos valores associados ao mercado das lojas de rua na cidade
de Luanda, dado que este se trata de um mercado onde, no que concerne ao imobiliário, tendencialmente
não tem apresentado nos últimos anos grandes flutuações em termos de valores.
As lojas de rua na cidade de Luanda distinguem-se, tipicamente, das enumeradas abaixo pois
normalmente encontram-se localizadas em imóveis mais antigos e, como tal, têm valores de venda e
arrendamento mais reduzidos, salvo raras excepções associadas a prédios recuperados, que tenham sido
objecto de alguma benfeitoria ou que pela respectiva localização possam apresentar alguma vantagem
competitiva face aos restantes.
As lojas no centro são predominantemente em edifícios antigos, as poucas que se encontram em edifícios
novos distinguem-se das anteriores por, apesar de se encontrarem igualmente localizadas na zona
central da cidade de Luanda, se inserirem em imóveis mais recentes, associados a construções novas e,
como tal, mais modernas e tendencialmente melhor equipadas.
37
Face ao exposto, é normal que estes imóveis tenham tendência para apresentar preços superiores, facto
igualmente identificado claramente no ano de 2016/2017.
Talatona
A zona de Talatona assume características específicas, em termos de serviços de comércio, razão pela
qual as lojas de rua localizadas nesta assumem especial relevância no âmbito do presente relatório.
Tratam-se de lojas mais recentes que as primeiramente enunciadas, face à data de construção de
Talatona. Poderia ser expectável que os preços se assemelhassem aos das lojas em edifícios novos na
cidade de Luanda; contudo, em 2016, esse facto só se verificou parcialmente.
Conforme identificado na figura infra, embora os valores de venda se assemelhem aos supra citados, os
valores de arrendamento são ligeiramente inferiores, verificando-se que, em 2016, os valores de
arrendamento de lojas em Talatona situam-se entre os das lojas antigas e das lojas mais recentes do
centro de Luanda.
As lojas em Zonas emergentes, respeitam a uma categoria em clara expansão, conforme se pode verificar
na Figura 3 abaixo, onde se encontram identificados em galerias e centros comerciais já construídos (a
verde) e os previstos (a vermelho).
As lojas localizadas em centros comerciais são, tipicamente, do centro comercial e arrendadas a quem
pretenda aí localizar o seu negócio de venda a retalho. Verificou-se que, em 2016, os valores de
arrendamento de espaços comerciais em centros comerciais em Angola se assemelharam aos praticados
nas zonas mais modernas da cidade, razão explicada pela necessidade de competir por preço face à
conjuntura presente no sector em 2016/2017.
38
Os yields relativos a espaços comerciais variam entre os 7.8% e os 14% na zona de Luanda e Talatona
sendo que nas restantes zonas emergentes analisadas (Nova Vida no Kilamba Kiaxi) possue um dos yields
mais reduzidos 4% - 9%, o que reflecte a predominância do centro e o estabelecimento de Talatona como
principais zonas comerciais.
Luanda
39
7.3. Segmento - Residencial
Em rigor, de um modo global, o mercado do imobiliário residencial sofreu, à semelhança dos restantes,
uma desaceleração em 2016. Então por que razão se pode afirmar que este segment o apresentou um
desenvolvimento em 2016?
Outra questão que veio melhorar a conjuntura do mercado residencial em 2016 foi a Lei nº26/15 de 23 de
Outubro ou simplesmente Nova Lei do Arrendamento Urbano e os efeitos decorrentes do estabelecimento
de um máximo de 3 rendas adiantadas no início de cada contracto de arrendamento ao contrário das 6/12
anteriormente exigidas. Este facto tem especial impacto ao nível dos edifícios coloniais.
O mercado imobiliário residencial parece ter iniciado, em 2016, a alteração da trajectória histórica iniciada
até 2014, anos em que se desenvolveram diversos projectos imobiliários residenciais, fruto,
principalmente, do crescente influxo de expatriados existente e expectável, destacando-se neste âmbito
as empresas de Oil & Gas. No âmbito da expansão da oferta de imóveis residenciais de qualidade, este
segmento foi fortemente abalado em 2015, por via do não cumprimento das expectativas inicialmente
previstas. Actualmente assiste-se a uma alteração do paradigma de consumo com os volumes de
comercialização de imóveis a superar os tradicionais arrendamentos.
40
Não obstante o acima exposto, deve atentar-se que o mercado imobiliário residencial em Angola ainda se
encontra fortemente alicerçado no mercado corporativo, tendo sofrido em 2016 com a redução de custos
por parte das empresas que reduziram a componente de alojamentos de quadros da empresa em cerca
de 40% em 2016.
Face a todo o exposto relativamente ao mercado residencial em Angola, o presente estudo foi elaborado
através da segregação dos dados por 4 Zonas distintas, conforme melhor se explana seguidamente:
ZONA 1 - Baixa da Cidade: Baixa, Coqueiros, Praia do Bispo, Ilha de Luanda, Chicala, Zona Alta:
Alvalade, Bairro Azul, Maculusso, Maianga, Kinaxixi, Vila Alice, Combatentes, Valódia, Miramar,
S.Paulo, Bairro Operário, Samba.
A zona 1 compreende as localizações mais tradicionais de Luanda e, tal como associado às zonas de
escritórios, trata-se de uma zona mais prime.
Sendo uma das zonas que tem apresentado valores mais elevados, tanto de arrendamento como de venda,
2016 não foi excepção, conforme identificado na Figura infra.
ZONA 2 – Talatona (Talatona, Lar do Patriota, Benfica, Futungo de Belas, Camama e Cidade
Universitária)
A zona de Talatona é identificada separadamente das suas limítrofes pelas respectivas características.
Esta afigurou-se, em 2016, conforme se tem vindo a verificar ao longo dos anos, enquanto a segunda zona
41
mais exclusiva, atendendo aos preços praticados, dado que se trata de uma zona provida de serviços e
com imóveis diferenciados e mais modernos face aos identificados acima.
Trata-se igualmente de uma zona que prima pela proximidade de empresas e pela integração entre
empresas, residências e serviços, sendo preferida por diversos quadros superiores de empresas em
Angola.
A zona 3 consubstancia uma zona afastada da anteriormente referida, sendo considerada desde a sua
implementação residencial predominantemente Residencial com um certo crescimento de bens e
serviços como é o caso do distrito do Nova Vida no Kilamba Kiaxi atendendo à sua proximidade do centro
e de Talatona e consequentemente de zonas de escritórios mais relevantes, apresentando preços
competitivos.
Conforme se evidencia no mapa abaixo, 2016 não foi excepção, tendo esta sido considerada como a
terceira zona mais económica em termos residenciais em Luanda, confirmando as previsões dos anos
anteriores.
No mercado de apartamentos verifica-se uma divisão clara entre o centro de Luanda, Talatona e as
restantes zonas analisadas. O yield médio de todas as zonas situa-se num intervalo entre os 6% à 10%.
No entanto, nas zonas de Luanda verifica-se que esta remuneração só é atingida pelas unidades de menor
dimensão (T1 e T2) verificando-se uma descida das remunerações com a subida da tipologia em Luanda
nomeadamente T3, T4 e T5 onde a remuneração média está próxima dos 2,5%, o que reflecte a diminuição
do cliente tipo destas unidades, assim como o comportamento de preservação de património por parte
dos proprietários. Já em Talatona observa-se uma constância nos mesmos valores 6-10% em todas
tipologias inclusive T5, enquanto que nas restantes zonas as remunerações mais elevadas se referem à
tipologia T3.
Os mercados mais direccionados para a população local apresentam níveis de remuneração próximos,
entre 6% e 7%, sendo que as zonas 3 yields médios entre 2% à 5% para as tipologias T3, T4 e T5 sendo a
esta última a que melhor índice apresenta já na Zona 4 as yields médias mais baixas, na ordem dos 4%
referem-se às tipologias T4 e T5 enquanto as tipologias T2 e T3 situa-se entre 10% e 11%.
42
Relativamente ao mercado de moradias, os yields médios estimados apresentam-se inferiores aos dos
apartamentos em todos os mercados, sendo Luanda o mercado com as yields mais baixos na ordem do
2% e o de Talatona o mais rentável para investidores, com uma remuneração média entre 4% e 7%. De
novo o mercado de Luanda se apresenta como o que oferece as menores remunerações, apenas
ligeiramente acima dos 2%, enquanto que Talatona se afirma como o melhor mercado, com uma média
de 6%, mas com elevada dispersão de valores.
A zona 4 do presente relatório respeita a zonas mais limítrofes face às anteriormente referidas e, como
tal, que apresentaram em 2016, genericamente, valores mais reduzidos de arrendamento e
comercialização, conforme evidenciado abaixo.
Venda Venda Arrend. mês Arrend. mês Venda Venda Arrend. mês Arrend. mês
Zona 1 Zona 2
Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo
749.000,00 4.639.149,81 4.997,61 6.598,68
Apartamentos 539.785,17 850.000,00 4.798,09 5.698,86
USD/m2 USD/m2 USD/m2 USD/m2 Apartamentos
USD/m2 USD/m2 USD/m2 USD/m2
1.169.534,53 1.499.700,06 2.000,00 4.799,04 390.830,00 1499403,24 2.399,05 3.898,45
Moradias Moradias
USD/m2 USD/m2 USD/m2 USD/m2
USD/m2 USD/m2 USD/m2 USD/m2
Luanda
43
7.4. Segmento - Logístico
O paradigma associado a estes imóveis tem-se vindo a alterar nos últimos anos, dado que:
44
15%), um número inferior quando comparado com anos anteriores e que deriva da decisão, por parte de
empresas privadas, de avançarem com novos projectos, à semelhança do verificado noutros segment os.
A evolução desta área culminou no surgimento de novos polos de desenvolvimento de imóveis desta
natureza. Se antigamente, na região de Luanda, apenas existia a base logística da Sonils enquanto área
de referência no que respeita a complexos logísticos, actualmente a oferta de imóveis desta natureza é
muito superior, dinamizada por promotores particulares.
CBD-Luanda
Talatona
45
Cacuaco
Catete
Zona 4 - Viana
Z on a 5-Benfica, Lar
M ín imo Máx imo
P atriota, KK
O mercado de logística apresenta valores muito dispersos nas yields estimadas, na maior parte das vezes
justificada pela diversidade das características dos elementos da amostra. No entanto, é possível verificar
uma tendência para uma remuneração que varia entre os 9% e os 36%, sendo que o mercado com piores
performances o de Catete com 9.39%, em contraste com o mercado do Benfica – Lar do Patriota que
apresenta uma yield considerável na ordem dos 36.68%.
46
7.5. Segmento - Terrenos
O mercado imobiliário associado a terrenos em Angola é um mercado ainda pouco profissionalizado, face
ao acesso restrito para consulta publica do PDGML (Plano Director Geral Metropolitano de Luanda)
aprovado para cada zona, facto que impossibilita saber, à priori, qual a possibilidade de construção num
determinado terreno.
Conforme é do conhecimento geral, avaliar um terreno vale, à partida, pelo potencial de construção
permitido que se encontra a este associado – o valor de um terreno onde se pode, por exemplo, construir
um edifício de 20 andares e com um potencial de venda de 100.000 m2 é substancialmente inferior ao valor
de um terreno na mesma localização onde apenas seja possível construir 50 m2 para posterior
comercialização.
47
Considerando o acima exposto, apresenta-se abaixo os valores de comercialização e arrendamento de
terrenos praticados em 2016, em Luanda.
2,854.70
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00 617.42
407,35
31,76 138,51 74.13 28.99
0,00
LUANDA TALATONA KILAMBA VIANA CACUACO BELAS ICOLO E
KIAXI BENGO
48
8. ANÁLISE QUALITATIVA SWOT DOS 5 SEGMENTOS
49
8.1. SWOT do Segmento - Escritórios
Oportunidades Ameaças
No segmento de escritórios, verificam-se valores de aquisição díspares entre as várias zonas, mas
conclui-se que a remuneração do arrendamento se mantém bastante atractiva nas zonas analisadas, com
remunerações ainda elevadas. O levantamento veio também ressaltar a carência de escritórios
devidamente infraestruturados nas novas zonas habitacionais, que poderiam servir para atenuar bastante
o movimento pendular entre essas zonas e os centros de escritórios, constituindo uma oportunidade de
investimento quando da retoma da economia.* VR
50
8.2. SWOT do Segmento - Comércio
Oportunidades Ameaças
Já nos espaços comerciais, a grande incógnita é perceber qual a reacção que o mercado terá à entrada
em funcionamento dos novos centros comerciais, sendo que neste momento o comércio de rua ainda se
mantém com valores de arrendamento nos edifícios novos acima do praticado nos novos centros. O
impacto que os mais recentes empreendimentos, situados mais próximo do centro de Luanda que os da
1ª geração, vai ter no comércio de rua é um dos grandes factores de incógnita para a evolução de um
mercado que ainda se configura como bastante atractivo para a remuneração do investimento.* VR
51
8.3. SWOT do Segmento - Residencial
“No residencial existe uma evidente diferença de comportamento (quer nos valores de venda quer nas
expectativas de rendimento a eles associados) entre os mercados de valor superior, que viram os valores
de arrendamento descer a um nível superior aos valores de venda, diferença que se justifica pela
diminuição do cliente externo que era o seu principal utilizador mas também pela existência de um
elevado número de investidores que colocaram aqui as suas poupanças, numa tentativa de preservação
de capital e expectativa de ganhos com uma potencial valorização futura, e os mercados destinados ao
utilizador interno, com valores de venda mais reduzidos mas com expectativas de rentabilidade superior
no mercado de arrendamento, o que se pode explicar pela dificuldade de o utilizador final em encontrar
financiamento que lhe permita a aquisição mas que demonstra ter rendimentos que lhe permitem
suportar um custo mensal com habitação que poderia ser aproveitado para o lançamento de produtos de
crédito, desde que com taxas de remuneração mais moderadas que as actualmente praticadas.* VR
52
8.4. SWOT do Segmento - Logístico
Oportunidades Ameaças
A logística será, talvez, o sector em que a indefinição da evolução da conjuntura económica mais preocupa
os investidores, com novos projectos que se iniciaram num momento de alta de mercado a ficarem
concluído já na crise. O aumento dos espaços novos disponíveis face à retracção das importações poderá
alterar significativamente o comportamento de um segmento que, face aos valores levantados, se afirma
como aquele em que as expectativas de remuneração para os investidores são superiores.* VR
53
8.5. SWOT do Segmento - Terrenos
•Impossibilidade de atribuir
•Profissionalização. valores de referência.
•Oportunidade de negócio • Instabilidade da situação
Imobiliário; economica e finaceira do
•Desenvolvimento país
socioeconómico da área e
da circo vizinhança;
•Geração de empregos .
Oportunidades Ameaças
Apesar da introdução do novo PDGML – Plano Director Geral Metropolitano de Luanda, quanto aos
terrenos, a dificuldade de comparação devida à inexistência de planos PDM – Planos Directores
Municipais, torna ainda impossível efectuar uma análise comparativa correcta. No entanto,
empiricamente verificamos uma diminuição acentuada dos valore pedidos, reflectindo a quase ausência
de novos projectos de investimento.”* VR
VR
* Fonte: Cometários do Prof. Vitor Reis sobre a análise SWOT efectuada aos 5 segmentos
54
9. CONCLUSÕES
9.1. Recomendações com base nos Yield observados no Estudo de Mercado Efectuado
Verificou-se em 2016/2017 que à semelhança de anos anteriores Luanda continua a ser o maior polo de
desenvolvimento do País, em comparação com as restantes cidades.
Fruto da incerteza económica e política que assolou o País nestes anos, onde se assistiu à uma recessão
económica, tendo sito evidente a influência dos principais factores que impactaram na redução e
estagnação evidente da promoção imobiliária:
▪ Factor Nº 1 - Baixa do Preço do Petróleo a nível da OPEP e no mercado do Oil & Gas;
▪ Factor Nº 2 - A não emissão e/ou redução da emissão de Divisas (USD) para a Banca de
Angola;
Com base nos dados registados nos anos anteriores, denota-se que existiu neste período desde 2015 até
a presente data, um abrandamento transversal a todo o mercado imobiliário, em que Luanda não foi
exceção, sendo este declínio particularmente evidente nos segmentos residencial e de escritórios.
Relativamente à cada segmento específico analisado, apresentamos na figura abaixo o resumo das
principais conclusões observadas:
Logístico Terrenos
Neste âmbito evidencia-se uma quebra na confiança dos diversos agentes económicos, tendo como
consequências directas neste sector, pelo que, recomenda-se ao investidor a observância dos factores
seguintes:
▪ Observou-se que a compra e venda nas operações que registamos foi essencialmente a aplicação
de Kwanzas por parte de empresas, como forma de defesa de eventuais desvalorizações, que se
apelida de operações de «Preservação de Capital»;
▪ A nível habitacional , verifica-se que certos segmentos mantêm alguma procura, nomeadamente
os direcionados para a classe média, que continua activa, apesar de dependente do crédito
bancário para poder executar aquisições imobiliárias;
▪ Nos arrendamentos comerciais, logísticos e escritórios - apesar de uma redução significativa dos
valores por parte de alguns promotores/proprietários, existiram poucas operações, o que
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9. CONCLUSÕES (CONTINUAÇÃO)
Estimando perspectivas para o futuro trabalhando com uma visão optimista, podemos prever que:
▪ Divulgação para consulta pública e aplicação do PDGML – irá de certa forma regular o uso dos
terrenos e os investimentos aplicáveis a este segmento;
▪ Havendo retoma e/ou subida do Preço do Petróleo - e Tendo sido negociado em mínimos atingidos
em Novembro de 2016 em Junho de 2017, espera-se que, em 2018, o preço do petróleo venha a
estabilizar em valores mais elevados, decorrente do acordo assinado pela OPEP;
▪ Diversificação da Economia de Angola, uma vez que hoje ainda é essecialmente impulsionada pelo
petróleo, uma “comodity” que está em fase de declínico.
Neste contexto espera-se que o aumento da confiança dos diversos agentes económicos em Angola seja
restabelecida num período não superior a 3 anos, e considerando que a bolha imobiliária, ou seja, o ciclo
de vida da promoção imobiliária (dura em média 5 anos) perspetiva-se que a retoma possa ocorrer ainda
dentro do ciclo de produção de projectos a iniciar, uma vez que os yields observados (em média de 6 %-
8%) ainda são atrativos para o investidor imobiliário.
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10. NOTA FINAL …
O presente estudo de mercado não é uma pequena janela, mas sim uma montra brilhante sobre o
mercado imobiliário da região de Luanda. Com uma vasta amostra de imóveis em zonas e mercados
diversos, constitui uma ferramenta fundamental para se perceber o estado actual do mercado.
Sendo uma radiografia num dado momento, tornar-se-á necessário a sua manutenção em intervalos
regulares para poder analisar as dinâmicas de mercado e as suas reacções e as alterações no seu
ambiente externo. Para já, no entanto, este estudo já nos revela mais que a simples métrica dos valores
m2 por zona e sua tipologia.
A análise dos números para lá dos que aqui são apresentados, permite-nos inferir de vários mercados,
sendo estes o habitacional, comercial, logístico, terrenos e escritórios.
Para lá da análise quantitativa dos números levantados, foi também ensaiada uma tentativa de explicação
qualitativa dos valores encontrados, identificando oportunidades e constrangimentos de cada um deles,
sendo comuns os problemas do registo de propriedade, incerteza económica e ausência de planeamento
urbanístico, assim como a dificuldade de acesso ao crédito.
Com a continuação da realização destes estudos poderá, então, ser possível ensaiar algumas hipóteses
de compreensão do mercado, esperando que o próximo se alargue a outros mercados, que não apenas o
de Luanda.
Vi tor Reis
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Professor no Curso Certificado pela CMC para Avaliação de Imóveis da Academia BAI em Luanda, Angola
11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Sites pesquisados:
22. CENSO 2014 - Instituto Nacional de Estatística. Disponível em: http://www.ine.gov.ao Acesso em:
Janeiro-Outubro,2017.
23. JUMIA/HOUSE. Disponível em: http://www.proimoveis.com Acesso em: Fevereiro-Julho,2017.
24. PDGML. Disponível em: http://www.urbeinvest.pt Acesso em: Fevereiro-Julho,2017.
25. OLX. Disponível em: http://www.olx.com Acesso em: Fevereiro-Julho,2017.
26. POLTEC (2013). Investimentos. Disponível em: http://www.boavida.co.ao. Acesso em: Abril,2017.
27. PROPRIME (2014). Estudo de Mercado Imobiliário em Angola. P.04-28. Disponível em:
http://www.pro-prime.com. Acesso em: Julho,2017.
28. LEGISLAÇÃO/PROGRAMAS Disponível em:
http://www.bna.ao/Conteudos/Legislacao/pesquisa_legislacao.aspx?idc=140&idsc=155&idl=1.
Acesso em: Março-Julho/2017.
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30. Disponível em: http://www.sllash.com Acesso em: Janeiro-Agosto/2017.
31. Disponível em: feednavigator.com/louis dreyfus oversupply comodity map/ Acesso em:
Outubro/2017.
32. Disponível em: http://www.mercadoseestrategias.com/news/a-situacao-atual-da-economia-de-
angola/ Acesso em: Setembro/2017.
39. Disponível em: https://www.relatório do censu Angola 2014 Acesso em: Agosto/2017.
41. THE INTELLIGENCE UNIT Disponível em: http://www.eiu.com/home.aspx Acesso em: Maio/2017.
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12. ANEXOS
12.3. Dados de Oferta Imobiliária Preços e Yields Observados no Mercado para cada Segmento:
- Segmento - Escritórios
- Segmento - Comércio
- Segmento - Residêncial
- Segmento - Logístico
- Segmento - Terrenos
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Alvenaria, blocos de cimento e tijolo Pedra e adobe Madeira C/Reboco
Alvenaria, betão armado Pedra e cal Metálica S/ Reboco
Alvenaria, pedra e cal
Outros (indicar) Qualidade da Construção: Má Razoável
Boa Muito Boa
13. Tipo de Piso (assinalar com cruz)
Madeira Mármore Granito
Tacos de madeira Marmorite Vinil
Mosaico Cimento Carpete
Outros (indicar)
14. Tipo de cobertura (assinalar com cruz)
Telha Cerâmica Lousalite
Fibrocimento com estrutura de betão Laje Betão - Armado
Chapas de Zinco Outros (indicar)
21. Observações
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Os nossos agradecimentos
à equipa técnica da SONIP
que entre outros profissionais “…Está de parabéns a equipa que
colaborou na realização deste Estudo … trabalhou em prol deste objectivo ! …”
CA RLOS H A MILTON
RIBEIRO FA RIA
VOGAL DA VOGAL DA
COMISSÃO COMISSÃO
EXECUTIVA DA EXECUTIVA DA
SONIP SONIP
FRA NCISCO
WILSON CÂ NDIDA E LEUTÉRIO
DE OLINDA CANIFA A NGELO WILLIAM
MU CACAVA PIMENTEL GOMES
SE NA NA RCISO NE TO
DIRETOR DE DIRECTOR DE JURISTA DO COORDENADOR DA
DIRECTORA COORDENADOR DA
CONTABILIDADE E CONTRATAÇÃO E DEPARTAMENTO DE EQUIPA DE INQUÉRITO
COMERCIAL E EQUIPA DE
FINANÇAS REGULARIZAÇÃO CONTRATOS E AMOSTRAS DE
GESTORA DO IMPLEMENTAÇÃO DA
PROJECTO PATRIMONIAL MERCADO BASE DE DADOS