XBS NCRF 11 Propriedades de Investimento 2022

Pós-Graduação Contabilidade e Fiscalidade Empresarial
Contabilidade Financeira
Cristina Góis (2022)
PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
NCRF 11/ IAS 40
Pós-Graduação em
Contabilidade e Fiscalidade Empresarial

Cristina Gonçalves Góis
(2022)
1
Propriedades de Investimento
NCRF 11 / IAS 40 - ÂMBITO
• Prescreve o tratamento contabilístico de propriedades
de investimento.
Propriedades de Investimento 2
Como contabilizar um edifício na contabilidade?
DEFINIÇÃO
 Propriedade de Investimento
 é a propriedade detida para obter rendas ou para valorização do capital ou

para ambas as finalidades
 no conceito de propriedade está incluído:
 terreno ou edifício - ou parte de um edifício - ou ambos
 Propriedade ocupada pelo titular
 é a propriedade detida para uso na produção ou fornecimento de bens ou

serviços ou para finalidades administrativas
 Objetivo das propriedades de investimento:

• obter rendas
• para valorização do capital ou
• ambas
 Características - Propriedade de investimento:
• Gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos
detidos por uma empresa
 Conceito de propriedades de investimento vs propriedades ocupadas pelo titular
Propriedade de investimento Propriedade ocupada pelo titular
• Geram fluxos de caixa • É a propriedade detida

altamente independentes para uso na produção ou
para fornecimento de
bens ou serviços ou para
finalidades
administrativas.
Não são propriedades de investimento

• propriedades detidas para venda no curso ordinário do negócio ou em
processo de construção para venda
• NCRF 18 - Inventários
• propriedade que está a ser construída ou desenvolvida por conta de
terceiros
• NCRF 19 - Contratos de Construção
• propriedade ocupada pelo titular (dono)
• NCRF 7 Activos Fixos Tangíveis
• Propriedades ocupadas por empregados
• Propriedades ocupadas pelo titular aguardando a alienação
RECONHECIMENTO
• A propriedade de investimento deve ser

reconhecida como um activo quando, e somente
quando:
• for provável que os benefícios económicos futuros que
estejam associados à propriedade de investimento
fluirão para a empresa e
• o custo da propriedade de investimento possa ser
mensurado fiavelmente.
MENSURAÇÃO:
 Mensuração inicial
 Mensuração subsequente
MENSURAÇÃO INICIAL:
• Custo de aquisição
• preço de compra, e
• qualquer dispêndio directamente atribuível
• por exemplo – as remunerações profissionais por serviços legais,
impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação.
MENSURAÇÃO SUBSEQUENTE :
Dois modelos:
• Modelo do justo valor
• Modelo do custo
Modelo do Custo
• Ao custo menos:
• Depreciações acumuladas
• Perdas por imparidade acumuladas
• Uma empresa que escolha o modelo do custo deve divulgar o justo
valor das suas propriedades de investimento.
Modelo do justo valor

• a propriedade de investimento deve ser
mensurada pelo justo valor
• com as alterações no justo valor a serem
reconhecidas na demonstração dos resultados
Como determinar o justo valor?
 Encoraja-se que seja com base em uma valorização por um avaliador independente
 que tenha uma qualificação profissional relevante e que tenha experiência

recente na localização e na categoria da propriedade de investimento que
esteja a ser valorizada.

• Justo Valor
• é a quantia pela qual um activo pode ser trocado entre

partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transacção
em que não exista relacionamento entre elas.
• Objectivo – imagem verdadeira e apropriada

• Críticas ao Justo Valor
 Conceito muito subjectivo

 Os mercados de propriedades de investimento não estão
suficientemente amadurecidos
• Uma empresa que escolha o modelo do justo valor deve mensurar
todas as suas propriedades de investimento pelo seu justo valor
 O justo valor da propriedade de investimento é geralmente o seu valor de
mercado
 O justo valor da propriedade de investimento deve reflectir o estado e
circunstâncias actuais do mercado à data do balanço
 …. e não numa data quer passada ou futura.

• Determinação do justo valor
É geralmente o seu valor de mercado

A melhor evidência de justo valor é normalmente dada por preços correntes
num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e
condição
Na ausência de preços correntes num mercado activo uma empresa
considera a informação proveniente de uma variedade de fontes
REGRA (§30)
• É altamente improvável que uma alteração do modelo justo valor para o modelo do
custo resulte numa apresentação mais apropriada.
• Todas as empresas tem que determinar o justo valor de propriedades de investimento

para a finalidade de mensuração (modelo do justo valor) ou de divulgação (modelo do
custo).
Modelo do custo vs modelo do justo valor
 A NCRF 4 “Políticas Contabilísticas” afirma que uma alteração voluntária na política

contabilística deve ser feita apenas se a alteração resultar numa apresentação mais
apropriada.
 Uma alteração da política contabilística deve ser tratada no âmbito da NCRF 4.
Transferências para, ou de, propriedades de investimento

• AFT para PI
• Justo valor à data da transferência

• Se estava ao custo e passa a justo valor- regras AFT (§64)
• PI para AFT
• Se estava custo – passa à QEL

• Se estava justo valor – ao justo valor à data da transferência
• Justo valor à data da alteração de uso
Divulgações gerais
 os critérios desenvolvidos pela empresa para distinguir propriedades de

investimento de propriedades ocupadas pelo titular e de propriedades
detidas para venda
 os métodos e pressupostos significativos aplicados na determinação do

justo valor de propriedades de investimento
• incluindo uma declaração de se a determinação de justo valor foi suportada por
evidência do mercado ou foi mais pesadamente baseada noutros factores
SNC
42 Propriedades de investimento Rendimentos
421 Terrenos e recursos naturais 78 Outros rendimentos e ganhos
422 Edifícios e outras construções 787 Rendimentos e ganhos em investimentos não

financeiros
…………
7873 Rendas e outros rendimentos em propriedades
426 Outras propriedades de investimento de investimento
Alterações Justo valor Gastos

663 Perdas por reduções do justo valor 68 Outros gastos e perdas
773 Ganhos por aumentos do justo valor 687 Gastos e perdas em investimentos não
financeiros
6874 Gastos em propriedades de investimento
PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
NCRF 11/ IAS 40
Cristina Gonçalves Góis

Professora Coordenadora
cgois@iscac.pt

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 é a propriedade detida para obter rendas ou para valorização do capital ou

 terreno ou edifício - ou parte de um edifício - ou ambos

 Propriedade ocupada pelo titular

 é a propriedade detida para uso na produção ou fornecimento de bens ou

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 Objetivo das propriedades de investimento:

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Propriedade de investimento Propriedade ocupada pelo titular

• Geram fluxos de caixa • É a propriedade detida

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Não são propriedades de investimento

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• A propriedade de investimento deve ser

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• Modelo do justo valor

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• Perdas por imparidade acumuladas

• Uma empresa que escolha o modelo do custo deve divulgar o justo

valor das suas propriedades de investimento.

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Modelo do justo valor

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Como determinar o justo valor?

 que tenha uma qualificação profissional relevante e que tenha experiência

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Modelo do justo valor

• é a quantia pela qual um activo pode ser trocado entre

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Modelo do justo valor

 Conceito muito subjectivo

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Modelo do justo valor

É geralmente o seu valor de mercado

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• Todas as empresas tem que determinar o justo valor de propriedades de investimento

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Modelo do custo vs modelo do justo valor

 A NCRF 4 “Políticas Contabilísticas” afirma que uma alteração voluntária na política

 Uma alteração da política contabilística deve ser tratada no âmbito da NCRF 4.

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Transferências para, ou de, propriedades de investimento

• Justo valor à data da transferência

• Se estava custo – passa à QEL

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 os critérios desenvolvidos pela empresa para distinguir propriedades de

 os métodos e pressupostos significativos aplicados na determinação do

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422 Edifícios e outras construções 787 Rendimentos e ganhos em investimentos não

Alterações Justo valor Gastos

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