EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA XXª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE XX/XX

PROCESSO N.º ..

PARTE A., devidamente qualificado nos autos da execução em epígrafe movida

por PARTE B, por intermédio do seu advogado infra firmado, vem, perante V. Exa., apresentar a
presente EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, pelos fundamentos abaixo explicitados.

I. DO CABIMENTO

O excipiente teve ciência da determinação de bloqueio determinada por decisão de

ID 404229950 da quantia de R$ 15.227,46 (quinze mil, duzentos e vinte e sete reais e quarenta e
seis centavos). Entretanto, conforme será amplamente demonstrado nos tópicos a seguir,
não é parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação, tampouco responsável
pelo pagamento da execução em curso, de modo que se faz imperiosa a apresentação da
presente exceção de pré-executividade para impedir a realização da penhora deferida, por
força das relevantes circunstâncias a seguir evidenciadas.

O instituto da exceção de pré-executividade trata-se de meio defesa da parte

Executada com vistas a obstar o prosseguimento de uma execução injusta ou ilegal, por
meio da qual se discutem questões conhecíveis ex officio pelo órgão julgador relacionadas ao
controle dos pressupostos processuais do procedimento execuitvo e da própria pretensão
a executar, indepentemente da garantia do juízo.

Para tanto, é necessário que a Execeção atenda, simultaneamente, dois requisitos,

um de ordem material e outro de ordem formal, a saber: (i) a matéria invocada deve ser suscetível
de conhecimento de ofício pelo juiz; e (ii) a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação
probatória.

Nesse contexto, sob o prisma material, por força do art. 485, VI e §3ª do CPC/15,
é plenamente cabível a presente exceção uma vez que a ilegitimidade passiva, que ora se
alega, constui matéria de ordem pública, a qual não se submete a preclusão e pode ser
conhecedia ex officio, inclusive na fase executória, in verbis:

“Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando: (...)

 VI - verificar ausência de legitimidade ou de interesse processual; (...)
§ 3º O juiz conhecerá de ofício da matéria constante dos incisos IV, V, VI e IX, em
qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado”.

Outrossim, sob o prisma formal, vê-se que a questão suscitada na presente

exceção constitui matéria eminentemente de direito, de modo que não há necessida de maiores
dilações.

Portanto, visto que se dispõe a impugnar a legitimidade do banco Executado em

figurar no polo passivo, inquestionável é a admissibilidade da presente exceção de pré-
executividade, pelo que se passa a expor a seguir as razões da sua procedência e da
consequente extinção da do feito executivo.

II. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR FIDUCIÁRIO. DA AUSÊNCIA DE

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

De acordo com o atual Código de Processo Civil, para ser considerada válida
e eficaz, a ação necessita atender a três condições: (i) o interesse processual; (ii) a legitimidade
das partes; e (iii) a possibilidade jurídica do pedido. Logo, quando não cumprida a tríade
supramencionada de requisitos, a ação é entendida como carente, tendo como sanção o
indeferimento da exordial ou extinção do feito sem a devida resolução do mérito.

In casu, tendo a presente execução como objeto a pretensão de

cobrança do montante relativo às mensalidades condominiais em mora, o único Executado
a figurar no polo passivo trata-se do possuidor direto dos direitos de uso, gozo e
disposição do aludido imóvel sobre o qual incide o encargo, qual seja o Sr. PARTE C.

Como sabido, a alienação fiduciária de bem imóvel, nos termos do art. 22 da

Lei 9.514/97, “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de
coisa imóvel”. Isto é, o devedor assume a figura de depósitario do bem, adquirindo sua posse
direta, enquanto o credor assume a posição de proprietário resolúvel, cujo o título de aquisição
está subordinado a implementação de uma condição resolutiva ou a um termo final, adquirindo,
assim, a posse indireta do bem.

Ato contínuo, conforme o art. 26 da referida lei, a propriedade fiduciária

somente é consolidade para o credor fiduciário quando o devedor fiduciante encontra-se com a
dívida constituída em mora, observemos:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora
o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em
nome do fiduciário.”

Destaca-se que, nos termos do art. 26, §1º da Lei 9.514/97, ao devedor
fiduciante constituído em mora é imposto o pagamento “dos juros convencionais, das penalidades
e dos demais encargos contratuais e encargos legais, inclusive tributos, as contribuições
condominiais imputáveis ao imóvel”, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
 Nesse aspecto, ressalta-se o entendimento da ilustre Desembragadora Dra.
Mônica Serrano, relatora do Agravo de Instrumento nº 2015734-54.2023.8.26.0000, da 14ª
Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, que nos termos do seu voto
dispôs:

“Para tanto, consignou o juízo de origem que “a propriedade resolúvel

exercida pelo credor fiduciário é limitada, pois conferida como mera
garantia de contrato particular, e, portanto, desprovida dos poderes
que lhe são ordinariamente atribuídos, uma vez que este não objetiva
a efetiva aquisição da propriedade”, de modo que “o proprietário
fiduciário de imóvel não pode ser considerado contribuinte de IPTU, na
medida em que, conforme definido no art. 1.228 do Código Civil, o
proprietário é aquele possuidor dos direitos de uso, gozo e
disposição do bem, os quais, tratando-se de alienação fiduciária, são
atribuídos ao devedor fiduciante”, nos termos do art. 27, par. 8º, da
Lei nº 9.514/1997”. (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2015734-
54.2023.8.26.0000. Relatora: Monica Serrano. Data de julgamento:
23/03/2023, 14ª Câmara de Direito Público). (grifos nossos).

Portanto, constata-se que o Banco Executado, credor fiduciário, possui

somente a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, sem os demais direitos que
caracterizam a propriedade, de modo que patente é a sua ilegimidade para arcar com os
débitos oriundos das taxas condominias, primeiro, porque sob estas padecem a
responsabilidade do devedor fiduciante até a efetiva consolidação da propropriedade ao credor
fiduciário e, segundo, porque não se denota dos autos que o devedor coexecutado se encontra
inadimplente em relação ao contrato garantido pela alienação fiduciária.

Desse modo, não assiste fundamentação que se mantenha o Banco

executado no polo passivo da presente demanda, visto que a propriedade efetiva do imóvel
permanece sob circunscrição do comprador, como atesta o entendimento jurisprudencial,
observemos:

ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COTAS

CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO DE
POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF DÉBITOS ANTERIORES. 1.
As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo
responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de
obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa. 2. A CEF, na
condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade
resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes
à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor
fiduciário. 3. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com
imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria
a sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais. 4. Neste
contexto, confirmada a sentença que reconheceu a ilegitimidade
 passiva da CEF relativamente às taxas condominiais anteriores à
formalização do registro de consolidação de propriedade (04/10/2018).
(TRF-4 - AC: 50127068320214047003, Relator: JOÃO PEDRO GEBRAN
NETO, Data de Julgamento: 19/10/2022, DÉCIMA SEGUNDA TURMA)
(grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE COTAS

CONDOMINIAIS EM FACE DO CREDOR HIPOTECÁRIO.
ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA NA SENTENÇA.
INCONFORMISMO DO EXEQUENTE QUE NÃO MERECE PROSPERAR.
NÃO REALIZADA A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL, O BANCO NÃO
RESPONDE PELA OBRIGAÇÃO DA DEVEDORA COMUM. AUSÊNCIA
DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. O MESMO ACONTECE SE
HÁ CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA ENTRE
OS EXECUTADOS, E O CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO FOI IMITIDO NA
POSSE DO BEM. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO EM FACE DO
APELADO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-RJ - APL:
00206939420198190208 202200160241, Relator: Des(a). MARCIA
FERREIRA ALVARENGA, Data de Julgamento: 06/09/2022, DÉCIMA
SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/09/2022). (grifos
nossos).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - IPTU dos exercícios de

2018 a 2021 - Exceção de pré-executividade rejeitada. 1) Alegação de
ilegitimidade passiva do credor fiduciário - Alienação fiduciária -
Credor fiduciário que não pode ser responsabilizado pelos débitos de
IPTU - Inteligência do art. 26, caput, e 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 -
Precedente do STJ - Exceção acolhida. 2) Honorários advocatícios
fixados em 20% do valor da causa (R$ 4.415,63 em dezembro de 2022) -
Inteligência do art. 85, § 3º, I, do CPC - Decisão reformada - Recurso
provido. (TJ-SP - AI: 20729766820238260000 Santo André, Relator:
Eutálio Porto, Data de Julgamento: 01/06/2023, 15ª Câmara de Direito
Público, Data de Publicação: 01/06/2023). (grifos nossos).

Compulsando os precedentes demonstrados, resta evidenciado de forma

pacífica que a instituição bancária executada não pode ser considerada como devedora de
cotas condominiais em mora enquanto não for consolidada sua propriedade do bem dado
em garantia de alienação fiduciária.

Ante exposto, imperiosa é a procedência da presente exceção para

reconher a ilegitimadade passiva da instituição financeira executa, impondo-se, como
consequência, a extinção do feito executivo nos termos do art. 485, VI e art. 925, ambos do
CPC/15, pelas razões de fato e direito já comprovadamente evidenciadas.

III. CONCLUSÃO E PEDIDOS

Ante o exposto, requer o Excipiente que seja a presente exceção de pr é-

executividade recebida e julgada procedente, para que seja excluído do polo passivo da ação a
pessoa jurídica BANCO DO NORDESTE DO BRASIL SA, impondo-se, como consequência, a
extinção do feito executivo nos termos do art. 485, VI e art. 925, ambos do CPC/15, pelas razões
de fato e direito já comprovadamente evidenciadas.

Ademais, requer-se seja condenada a parte exequente ao pagamento de

eventuais custas e honorários sucumbenciais, estes último no importe de 20% do valor da
execução, nos termos do art. 85, §1º e 2º do CPC/15.

Nestes temos, pede juntada e recebimento.

Salvador/BA, 17 de agosto de 2023.

ADVOGADO/ OAB