AO JUÍZO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE PALMAS – TO.

PARTE REQUERENTE: LUIZ GONZAGA, brasileiro, casado, engenheiro civil, portador

da Carteira de Identidade nº 123.456 2º Via SSP-TO, data da expedição em 13/12/2020,
inscrito no CPF sob o nº 012.345.678-90, residente e domiciliado na Quadra 906 Sul,
Alameda 01, Lote 02, Plano Diretor Sul, Palmas - TO, CEP: 77012-123, telefone: 63
99212-3456, WhatsApp: 63 99212-3456, e-mail: luizgonzaga@gmail.com, vem, à
presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO de RESCISÃO DE CONTRATO

em face PARTE REQUERIDA: INCORPORADORA SOL DE PALMAS, com registro na

Junta Comercial do Estado do Tocantins, inscrita no CNPJ sob o nº 01.234.123/0001-01,
com sede na cidade de Palmas – TO, na Quadra 806 Sul, Alameda 01, Lote 03, Plano
Diretor Sul, CEP: 77011-123, telefone: 63 3212-4021, WhatsApp: 63 99254-4312, e-mail:
incorporadorasoldepalmas@gmail.com, pelas razões de fato e de direito a seguir
aduzidas.

I – DA SÍNTESE FÁTICA

Em 24/05/2017, a parte requerente informa que celebrou contrato de promessa de

compra e venda com a Incorporadora Sol de Palmas para aquisição de um lote no Setor
Lago. Pagou um valor de R$3.000,00 (três mil) que constava como arras e assumiu 180
(cento e oitenta) parcelas no valor R$300,00 (trezentos reais), atualizadas anualmente.

A parte requerente informa que cumpriu o acordo até outubro de 2023, quando
perdeu o emprego, razão pela qual procurou a incorporadora para devolver a posse do
lote, já que não conseguiu construir, e requerer o ressarcimento do valor pago.
 Na ocasião, a parte requerida informou que a restituição seria apenas de 40% das
parcelas, não sendo restituível o valor pago a título de sinal.

A pretensão da parte autora fundamenta-se no fato de que a parte requerida

recusa-se a negociar o percentual de retenção, entendendo que o percentual é abusivo e
pleiteia que seja fixado o valor de 25%, sob pena de aplicação de multa por danos morais
a ser arbitrada pelo MM. Juiz.

II – DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

A análise da aplicabilidade da Lei de Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/18) a

contratos celebrados antes de sua vigência é um tema de grande relevância no Direito
Imobiliário e no Direito Civil. No caso de Luiz Gonzaga, que celebrou um contrato de
promessa de compra e venda com a Incorporadora Sol de Palmas em 24/05/2017, é
cabível constar que o STJ tem um entendimento consolidado de que as leis que tratam
de direitos patrimoniais, como é o caso da Lei de Distrato Imobiliário, não têm aplicação
retroativa, respeitando-se o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada,
conforme o artigo 5º, XXXVI, da Constituição Federal.

A Lei nº 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, regula os procedimentos para

a resolução de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária
ou loteamento. Ela estabelece, entre outras disposições, os percentuais máximos para
retenção de valores pela incorporadora em caso de desistência do comprador.

Contudo, em algumas situações, o STJ tem admitido a aplicação de leis novas a

contratos antigos, especialmente quando se trata de normas que visam a equilibrar as
relações contratuais e conferir maior proteção ao consumidor.

No caso de Luiz Gonzaga, o contrato foi celebrado em 2017, antes da vigência da

Lei nº 13.786/18. Portanto, a princípio, as disposições da lei não se aplicariam
automaticamente ao contrato. No entanto, é possível argumentar, com base na função
social do contrato e na proteção do consumidor, que os princípios e diretrizes da Lei do
Distrato deveriam orientar a solução do caso.
 A Lei do Distrato, embora não aplicável de forma retroativa, pode ser utilizada como
referência para interpretar os direitos e obrigações das partes, com base nos princípios
da função social do contrato e da proteção do consumidor. Encontrando respaldo nos
princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à vulnerabilidade
do consumidor e à necessidade de equilíbrio nas relações contratuais.

Há também a Súmula nº 543 do S.T.J que disciplina o tema:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de

imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe
31/08/2015)

III – DOS PEDIDOS

Com base no exposto, requer:

a) DIMINUIÇÃO do um percentual de retenção para 25%, com base em uma

interpretação equitativa das disposições contratuais e da Lei do Distrato.

b) Pedido de condenação da incorporadora ao pagamento de danos morais, se

aplicável, em razão dos transtornos causados pela recusa em negociar de forma justa a
devolução dos valores pagos.

Pretende provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito.

Atribui-se à causa o valor de R$ 26.400,00

Nestes Termos,

Pede deferimento.

Palmas - TO, 4 de dezembro de 2023.

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Nicolas Cavalheiro Damasceno Saulo Tavares Pinheiro

OAB/TO 01234567
OAB/TO 7543210
(Assinatura eletrônica)
(Assinatura eletrônica)