Camila Bortollosso

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA
VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL DE SÃO PAULO –
SP.

VIVIANE DA SILVA ANASTÁCIO, brasileira, solteira,

Biomédica, portadora da cédula de identidade RG n. 33.370.892-1,
inscrito no CPF/MF sob o n. 278.913.658-06, residente e domiciliada
na Schweigwiesstrasse, 12, 8835, Feusisberg, SZ – Suiça, vem a
respeitosamente a presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE

VALORES PAGOS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

Em face de MOMENTUM EMPREENDIMENTOS

IMOBILLIÁRIOS LTDA, inscrita no CNPJ 47.686.555/0001-00, com
sede na Rua Padre João Manuel, n. 755 – Cerqueira Cesar, 6º andar,
São Paulo –SP – CEP 01411-000, pelos motivos de fato e de direito a
seguir expostos:

I – PRELIMINARMENTE

Liminarmente requer a suspensão das cobranças

em sede de tutela de urgência para que seja evitada a negativação
de seus nomes junto aos órgãos de proteção ao crédito, bem assim a

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suspensão das cobranças com relação ao contrato firmado entre as
partes, até sentença final.

Há urgência no pedido, pois há perigo de dano,

consistente nos prejuízos financeiros que vêm a Autora arcando,
diante da impossibilidade do distrato na forma pleiteada e na
possibilidade de ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao
crédito.

Que a medida seja deferida, com imputação de multa

caso não ocorra o cumprimento de sentença liminar.

II – DA COMPETÊNCIA PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO

Primeiramente, é valido esclarecer que a presente

demanda versa sobre matéria protegida pelas normas prescritas no
Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual a presente ação é
distribuída perante esse D. Juízo, pois assim assegura o art. 101 do
CDC, assim com a Súmula 77 TJ/SP, ambos preveem a possibilidade
da ação ser proposta no domicilio do CONSUMIDOR. Desta forma, fica
justificado a competência desse D. Juízo para tramitar a presente
demanda.

A Requerente goza totalmente de legitimidade passiva

na presente demanda, pois conforme se extrai dos documentos
anexos.

III – DO DESINTERESSE EM AUDIENCIA DE CONCILIAÇÃO

Considerando a ausência, por ora, de estrutura deste

Tribunal de Justiça para realização de audiência de conciliação
compatíveis com o volume de ações distribuídas, com inegável
prejuízo do direito fundamental à duração razoável do processo, a

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autora informa que não tem interesse na designação de audiência de
conciliação/mediação prevista no art. 334, do Código de Processo
Civil, o que adequaria o rito processual às necessidades do conflito,
conforme autorizado pelo art. 139, inciso VI, do Código de Processo
Civil, cumulado com o conhecido Enunciado n. 35 da ENFAM.

Informa ainda a Requerente que não possui o interesse

na realização de audiência de conciliação visando a composição do
presente caso, visto que a Requerida é totalmente inflexível neste
sentido.

IV – DA TENTATIVA EXTRAJUDICIAL

A requerente tentou de forma extrajudicial cancelar o

contrato e obter o valor pago, na porcentagem que lhe cabe.

No entanto a Requerida lhe apresentou a rescisão com

valor a pagar em R$ 13.724,76 (treze mil setecentos e vinte e quatro
reais e setenta e seis centavos).

Nos termos de rescisão apresentado pela Requerida, a

mesma poderá revender o lote, ficar com o valor total pago pela
Requerente de R$ 31.642,22 (trinta e um mil, seiscentos e quarenta
e dois reais e vinte e dois centavos) somado ao valor do débito
especificado no parágrafo anterior pela rescisão, totalizando um valor
de R$ 45.366,98 (quarenta e cinco mil, trezentos e sessenta e seis
reais e noventa e oito centavos), portanto, a rescisão nos termos
apresentados caracteriza o enriquecimento da Requerida, às custas
da hipossuficiência da cliente para rescindir o contrato.

A Requerida inflexível a qualquer negociação, sendo

todas infrutíferas, não tem outra alternativa a Requerente que
recorrer ao judiciário a fim de sanar a presente questão.

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V - DOS FATOS

1. A Autora celebrou contrato de compra e venda com a Ré em

22/10/2020, tendo como objeto o imóvel designado por lote 04,
Quadra DU do loteamento denominado Terras de Santa Cristina V,
com registro/matrícula R.5-13.345, na cidade de Paranapanema/SP,
da Comarca de Avaré.

2. O contrato fora firmado entre as partes pelo valor de R$ 97.326,00

(noventa e sete mil trezentos e vinte e seis reais) em 119 parcelas de
811,05 (oitocentos e onze reais e cinco centavos), tendo primeira no
valor de R$ 1.163,20 (um mil cento e sessenta e três reais e vinte
centavos) como entrada e princípio de pagamento.

3. A Autora realizou o pagamento total de R$ 31.642,22 (trinta e um

mil, seiscentos e quarenta e dois reais e vinte e dois centavos).

4. A requerente honrou com os pagamentos desde a assinatura do

contrato, até o mês de julho/2022, conforme demonstrado na
planilha emitida pela Requerida.

5. Ao receber a rescisão do contrato a requerida fora surpreendida

pelo valor ainda a pagar.

6. A Requerente vem desde julho de 2022 pedindo o termo de

rescisão com a Requerida, o que após diversas tentativas, teve
acesso somente início de agosto 2022, após vencer o boleto ref. a
julho.

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7. Após levantar algumas informações sobre a Momentum a autora
ficou insegura em prosseguir com o compromisso firmado, conforme
demonstrará abaixo:

a) DOS DÉBITOS DE IPTU ANTERIOR A COMPRA DO LOTE E

OUTROS

8. A Requerente fez consulta junto a prefeitura de Paranapanema e

obteve a informação de que existem débitos de IPTU sobre o terreno
que adquiriu:

9. Observa-se que os débitos são referentes aos anos de 2017, 2018,

2019 e 2021, e que o lote fora adquirido em 22/10/2020, portanto as
dívidas são anteriores a assinatura do termo de venda e compra, e
após a assinatura.

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10. No extrato emitido pela requerida, demonstrado está que a
mesma cobrou nas parcelas o valor do IPTU, porém não efetuou os
pagamentos perante a prefeitura, retendo para sí os valores.

11. A Requerente em nenhum momento fora informada dessas

pendências pela Requerida, e nunca recebeu o carne de IPTU para
seguir com os pagamentos, vez que os valores inicialmente eram
cobrados nos boletos junto com as parcelas do terreno, conforme
demonstrado no extrato emitido pela Requerida.

12. Conforme previsto em contrato, a obrigação ao pagamento do

ITPU ficou sob a responsabilidade da Ré, porém, a dívida de IPTU
recai sobre o bem imóvel.

13. A dívida, tem natureza propter rem, recaindo sobre a Requerente,

mesmo estando em nome da Requerida, sendo neste caso a
Incorporadora requerida, negligente com relação aos débitos
tributários do lote anteriores e o pior durante à venda, colocando em
risco o imóvel, podendo apresentar a longo prazo um significativo
prejuízo à promitente compradora, já que poderia ter seu imóvel
penhorado para pagamento de uma dívida que não deu causa e que
desconhecia.

14. A ré não informou a autora sobre as dívidas, muito menos

demonstrou ter adotado qualquer providência relativa ao terreno
objeto da presente demanda visando regularizar o imóvel, violando a
boa-fé objetiva, o dever de informação e o dever de cooperação.

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15. É cediço que a dívida de IPTU possui caráter propter rem. Sobre o
tema:
“As obrigações propter rem situam-se entre os diretos
reais e direitos pessoais, sendo assim um instituto
jurídico de caráter híbrido. Elas consistem no dever de
cumprimento da prestação, que recai sobre uma
pessoa em razão de um determinado direito real, ou
seja, ela só existe devido a situação jurídica do
obrigado ser titular da coisa em questão" (Carlos
Roberto Gonçalves,  Teoria Geral das Obrigações  ,
2016).

16. A partir daí o dever de prestação acompanha a própria coisa e

não o titular que a adquiriu.

17. Dessa forma, mesmo que o autor tivesse ciência das dívidas
de IPTU do lote, a inércia da ré em regularizar o imóvel evidencia
prática dolosa que poderia, eventualmente, prejudica- lá.

18. Mais do que isso, a cláusula 7.1 do contrato anexado nos autos,
descreve que, enquanto não fosse solicitada a alteração do cadastro
na Prefeitura pela VENDEDORA ora Ré, o valor do IPTU deveria ser
pago pela parte autora diretamente a ela/ Ré, o que confirma a
existência e incidência de imposto sobre o imóvel.

19. O imóvel da autora, estaria sujeito a execuções e penhoras a

qualquer momento, sendo o credor poder público.

20. A Autora vinha pagando as parcelas do IPTU diretamente a ré,

conforme estabelecido no contrato e demonstrado no extrato,

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entretanto, a ré não efetuou o repasse ao município, pois constam
em aberto os valores respectivos, devendo considerar a má fé da Ré,
em receber valor da autora para pagamento do IPTU e reter para sí,
tornando desta forma o enriquecimento ilícito sobre a compradora.

21. São vários pontos graves que justificam a insatisfação da

requerente e o ingresso da presente demanda e rescisão.

b) A Requerida apresenta dívidas tributárias e dívidas com o

meio ambiente:

22. Conforme pode demonstrar o quadro acima, a Ré possui dívidas

junto a secretaria do meio ambiente e ao TJSP.

23. Apresenta ainda centenas ou milhares de ações de rescisão do

contrato de compra e venda, conforme pode-se observar no site do
TJSP e junto ao reclame aqui diversas reclamações, sempre com os
mesmos motivos de falta de idoneidade e clausulas abusivas.

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24. A falta de idoneidade da empresa, as cobranças irregulares, as
cláusulas abusivas aplicadas pela requerida gerou insegurança na
Requerente, motivando a rescisão contratual por culpa
exclusiva da Requerida, implicando na restituição integral de todos
os valores pagos, conforme, restará fora demonstrado acima e está
demonstrado no corpo da presente peça processual.

c) AUMENTO EXORBITANTE NA TAXA DE CONSERVAÇÃO

25. Previsto no contrato que o valor da taxa de conservação será

aumentado em 3% ano e corrigido com base nas disposições do
Regulamento do Loteamento.

26. Ocorre que o Loteamento é administrado pela Requerida, que

determinou sozinha, sem a votação dos proprietários dos lotes, sendo
assim, a taxa de conservação sofreu um aumento de mais de 30%,
conforme demonstrado na planilha apresentada.

27. A vendedora/Ré ao não informar a compradora sobre a existência

de débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel, viola o dever de

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informação que incumbe a ela, sobretudo porque, com a transmissão
da propriedade, o adquirente do bem sub-roga no polo passivo da
relação jurídica tributária. Cite-se o art. 130 CTN.

d) DA VENDA CASADA
28. A Ré, vende o lote, vinculando no mesmo contrato a prestação de
serviços pela administração do lote realizada pela empresa
vendedora.

29. Ficando bem claro, que se trata de prática abusiva perante o

consumidor, onde provém para uma “venda casada”, entre venda
do lote e administração do condomínio pela própria ré, impondo
regras e índices de atualizações, sem uma assembleia consentida
pelos proprietários, e que quando questionada sobre o registro do
regulamento apresenta um documento sem assinatura e sem
registro.

30. Previsto no art. 39 do CDC, fica vedado ao prestador de serviços

exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.

31. Demonstrado está que a Ré leva vantagem excessiva sobre os

compradores, e especialmente sobre a autora.

e) DA IRREGULARIDADE DO REGULAMENTO DE LOTEAMENTO

32. Conforme demonstrado pelos documentos anexos, a Ré

administra o loteamento, elabora e altera de forma unilateral o
regulamento do lote.

33. Com efeito dispõe o artigo 28 da lei n. 6.766,1979 “qualquer

alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado

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dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes
atingidos pela alteração do bem como da aprovação pela Prefeitura
Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser
depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto
original com a devida averbação.”

34. A jurisprudência do E. TJSP, em casos semelhantes inclusive

contra a mesma ré, no sentido de reconhecer a nulidade dos
regulamentos posteriores ao registrado no CRI, considerando
obrigação da ré os atos para retificação das normas válidas ou não ao
loteamento.

LOTEAMENTO – Ação declaratória de nulidade –

Sentença de parcial procedência – Recurso de ambas as
partes – Valor dado a causa correto ante a ausência de
conteúdo econômico imediatamente aferível – Alteração
do regulamento do loteamento fechado após o registro
no Cartório de Registro de Imóveis – Impossibilidade –
Necessidade da anuência dos adquirentes dos lotes –
Inteligência do artigo 28 da Lei n.6.766/1979 – Ação
procedente – RECURSO da ré NÃOPROVIDO e APELO da
autora PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1127778-
97.2018.8.26.0100; Relator (a): Miguel Brandi; Órgão
Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento:12/05/2021;
Data de Registro: 18/05/2021)

35. Ainda assim, a ré segue aplicando a atualização mediante

regulamento do loteamento unilateral, sem a anuência dos
adquirentes dos lotes.

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36. Nota-se que o regulamento interno registrado, rege sobre todos
os loteamentos administrados pela Ré, conforme descreve, ainda
ressalta na cláusula 7.1 do regulamento que a utilização do índice
para reajuste é o IPC-DI.

37. No entanto, quando solicitado pela autora o documento

registrado, a ré enviou um regulamento indicando o IGPM como
índice a ser aplicado na taxa de conservação, regulamento este sem
registro e sem o consentimento dos proprietários.
38. Destarte as decisões dos Tribunais, o regulamento de loteamento
deverá ser alterado com consentimento dos proprietários e registrado
em cartório, sendo que não os havendo, valerá apenas o que está
registrado.

39. Portanto, a utilização de índice de reajuste pelo IGPM, está

excessivo para a taxa de conservação, deveria ser utilizado o IPC-DI
ao invés do aplicado pela ré.

40. Desta forma, fica claro que a rescisão está sendo motivada por
culpa exclusiva da Ré, por utilizar índice elegido de forma
unilateral; por enriquecimento ilícito diante do recebimento do valor
do IPTU e não repasse para o Município, por dívidas anteriores e
atuais junto ao Município referente ao IPTU; por falta de idoneidade
junto aos compradores em geral pela quantidade excessiva de
reclamações no site “reclame aqui” e pela quantidade de ações
existentes de rescisão.

f) DA TENTATIVA DE RESCISÃO
41. Após a autora ter ciência da dívida de IPTU, das dívidas da ré,
das reclamações perante o reclame aqui, com questões bem similares
às dela, e principalmente após haver conferido a irregular atualização

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da taxa de manutenção, entrou em contato com a Ré para se
informar sobre a rescisão contratual.

42. Para surpresa, fora informada que além de não receber nenhum
valor do que havia desembolsado, total de R$ 31.642,22 (trinta e um
mil, seiscentos e quarenta e dois reais e vinte e dois centavos), teria
que pagar a ré o valor de R$ 13.724,76 (treze mil setecentos e vinte
e quatro mil e setenta e seis centavos) a título de encargos,
absorvendo então a autora um prejuízo de R$ 45.366,98
(quarenta e cinco mil, trezentos e sessenta e seis reais e
noventa e oito centavos).

42.1. A ré aplica na rescisão o valor de R$ 13.724,26, a título de

despesas operacionais de venda 10%, ainda que fosse a rescisão
por culpa do comprador, este cálculo não está correto com todos
estes descontos, está praticando um ato contratual abusivo perante a
legislação vigente.

43. Conforme demonstrado abaixo o quadro de débito apresentado

pela ré no termos de rescisão, anexo (doc. )

“IV. Débito

R$ 13.724,76, calculado conforme segue:

(+)R$ 31.642,22 - Somatória dos valores pagos

(-)R$ 14.636,97 - Fruição 0,50%
(-)R$ 13.939,97 - Despesas Operacionais de Venda 10,00%
(-)R$ 92,52 - IPTU (PVV) ¹
(-)R$ 7.569,46 - Taxa de Conservação (PV) ¹
(-)R$ 1.924,75 - Clube SLIM - Contribuição social (P) ¹
(-)R$ 7.203,31 - Parcela Corretagem Diluída”

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44. Destacado no quadro acima que os descontos ocorrem a partir do
valor pago pela autora R$ 31.642,22 (+), entre os valores
descontados encontramos a taxa de fruição 0,50% 14.636,97.

g) DA TAXA DE FRUIÇÃO
45. Ainda que previsto no contrato a taxa de fruição é incabível e
caracteriza a clausula abusiva.

46. Os Tribunais têm definido a abusividade da cláusula que dispõe

sobre a rescisão contratual, que prevê o abatimento de 0.50% do
valor total do contrato a título de taxa de fruição vez que a autora
não tomou posse e não fez uso do lote de terreno objeto do contrato.

47. Não havendo efetiva transferência de posse do imóvel aos

compradores, inexiste fundamento para a cobrança da taxa de
fruição.

48. A requerente não efetuou qualquer construção ou alteração no

lote para delimitar o período de ocupação a ensejar a aludida
indenização.
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO

INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE
FRUIÇÃO. FALTA DE ALCANCE NORMATIVO DOS
ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTOS DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF.
COBRANÇA AUTOMÁTICA DA TAXA DE FRUIÇÃO.
ABUSIVIDADE. DESCARACTERIZAÇÃO. SÚMULAS N. 5
E 7 DO STJ. PROVEITO ECONÔMICO DO ADQUIRENTE.
VERIFICAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.
IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM
CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.
SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL

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NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1.
Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do
STF, a fundamentação recursal que alega violação de
dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem
alcance normativo para amparar a tese defendida no
recurso especial. 2. O recurso especial que não
impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente
para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da
Súmula n. 283/STF. 3. O recurso especial não
comporta o exame de questões que impliquem
interpretação de cláusula contratual ou revolvimento
do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que
dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A Corte de
origem concluiu que a estipulação contratual de
cobrança automática da taxa de fruição do
imóvel seria conduta abusiva da empresa
vendedora, pois tal medida colocaria o
comprador em situação de extrema vantagem.
Sem o reexame de matéria fática, é inviável modificar
tal entendimento. 5. O Tribunal a quo assentou que
a agravado comprou lote não edificado,
insuscetível, portanto, de geração de proveito
econômico, daí que não era possível falar em sua
condenação ao pagamento de taxa de fruição.
Dessa forma, é inviável alterar tal conclusão em
recurso especial, ante o óbice da da Súmula n. 7/STJ.
6. Segundo a jurisprudência do STJ, "na hipótese de
desfazimento de contrato de promessa de compra e
venda de terreno não edificado por interesse exclusivo
dos adquirentes, é indevida a condenação dos
consumidores ao pagamento de taxa de
ocupação/fruição" ( AgInt no REsp n. 1.941.068/SP,
Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021), o que foi
observado pela Corte local. 7. Inadmissível o recurso
especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal
de origem coincide com a jurisprudência do STJ
( Súmula n. 83/STJ). 8. Divergência jurisprudencial
não comprovada, ante a incidência das Súmulas n.
284 e 283 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 9.. Agravo
interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no
REsp: 1897775 SP 2020/0250840-0, Relator: Ministro
ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento:
14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de
Publicação: DJe 18/03/2022)

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49. Ante o exposto, não restou outra alternativa senão recorrer ao
Poder Judiciário para ter seu direito pleiteado ao justo. Demonstrado
nos autos todos as irregularidades da empresa ré, em quem a autora
deixou de confiar, e se sente insegura quando a manter a compra do
lote.

50. Sendo assim, todo o elencado acima, gera a culpa exclusiva da

Requerida pela rescisão do pacto, o que resulta na restituição total
dos valores pagos pela parte autora, com correção monetária a partir
do desembolso e juros moratórios a partir da citação.

VI - DO DIREITO

Demonstrado o direito, também no decorrer da presente inicial, vem

abaixo ressaltar alguns pontos.

DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA RÉ E DA AUSÊNCIA

DE INFORMAÇÃO

51. Trata-se de responsabilidade civil por descumprimento contratual,

tendo por origem o próprio contrato entre as partes, sendo que a
empresa ré acabou por ofender o princípio da informação previsto no
CDC art. 4º e 6º.

51.1. Com efeito não houve a prestação das informações necessárias

a requerente quanto a dívida de IPTU anterior a data da compra.

52. A requerente efetuou o pagamento do valor correspondente ao

IPTU vide extrato parcela de 04/01/2021, e no extrato da dívida
fornecido pelo Município consta em aberto os pagamentos referente
ao ano 2021. Os valores pagos não foram repassados ao órgão
arrecadador. A ré deixou de cumprir, portanto o quanto previsto em
contrato. Assim, que é aplicável o art. 32-A da Lei 6.766/79.

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52.1. O contrato deverá ser resolvido e a culpa tem de ser atribuída à
empresa ré. Caberá a requerida restituir à autora todos os valores
pagos.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –

LOTEAMENTO – RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS –
PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ –
REJEIÇÃO – Caso em que a vendedora obrigou-se
contratualmente a pagar os valores do IPTU anteriores
à celebração do negócio e repassar à Prefeitura as
quantias pagas pelo comprador, até providenciar a
alteração do nome do responsável pelo tributo no
cadastro municipal – Débito certificado pela
Municipalidade em relação aos anos anteriores e no
ano do contrato – Violação contratual que justifica
o pedido de resolução pelo comprador - A
resolução do contrato decorrente do
inadimplemento da vendedora, ainda que
relativo, acarreta a devolução integral das
quantias pagas pelo adquirente, inclusive
eventuais taxas de conservação, fundo de
transporte e outras tarifas relativas ao uso do
empreendimento - Súmula 543 do STJ – Sentença
mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-
SP - AC: 10015018320198260655 SP 1001501-
83.2019.8.26.0655, Relator: Alexandre Coelho, Data
de Julgamento: 29/04/2021, 8ª Câmara de Direito
Privado, Data de Publicação: 29/04/2021)

52.2. Demonstrada a quebra contratual da Ré, pelo não

cumprimento contratual, deixando de repassar a verba do ITPU para
o Município.

53. Nota-se em busca pelo site do TJSP a quantidade de demandas

judiciais contra a Requerida pelo mesmo motivo, motivo explicito de
enriquecimento indevido ao fornecedor em detrimento do consumidor
que é a parte mais fraca da relação, e que o ordenamento jurídico
brasileiro veda, conforme o artigo 884 do Código Civil.

DA APLICAÇÃO DO DÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

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54. O Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado diante do
presente caso em concreto, justamente para decretar a abusividade
do contrato mediante sua declaração de nulidade das cláusulas
abusivas.

O artigo 53 prevê: Nos contratos de compra e venda de

imóveis ou móveis mediante pagamento em
prestações, bem coo nas alienações fiduciárias em
garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do
contrato e a retomada do produto alienado.

55. Em questão anterior ao mérito, faz-se mister esclarecer que, ao

analisar a situação fática, chega-se à conclusão que a presente
demanda é derivada de relação de consumo, em vista do disposto no
art. 2º do Código de Defesa do Consumidor. A proteção do
consumidor está respaldada na Constituição Federal, em seus artigos
5º, inciso XXXII e 170, inciso V. O CDC reconhece, ainda, a
vulnerabilidade técnica, fática e econômica do consumidor, por meio
do disposto em seu artigo 4º. Já o art. 6º do mesmo Diploma, por
sua vez, assegura a efetiva reparação de danos patrimoniais e morais
(inciso VI) e a facilitação da defesa dos direitos do consumidor,
inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo
civil (inciso VIII).

Desse modo, a relação sub judice deve ser analisada à luz do Código
de Defesa do Consumidor.

DA RETENÇÃO TOTAL DO VALOR PAGO

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56. Conforme instrumento de promessa de compra e venda firmado
entre as partes (anexo), são várias as cláusulas abusivas que
deverão ser consideradas nulas, de modo a manter o equilíbrio
contratual, devendo ser interpretada da maneira mais favorável ao
consumidor (art. 47 CDC). Ainda se aplica o artigo 51 incisos II e IV
da Lei n. 8.078/90:

Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as

cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
produtos e serviços que:
II – Subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da
quantia já paga, nos casos previstos neste código.
IV - Estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade;

Ficando clara a abusividade da cláusula de distrato que estabeleça a

possibilidade de a construtora promover a retenção integral ou a
devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor.

O contrato assinado entre as partes, é um contrato de adesão de

caráter irrevogável e irretratável, contendo cláusulas leoninas e
abusivas.

Portanto, o presente contrato é passível de nulidade, sendo que o

consumidor pode requerer pela via judicial a nulidade das penalidades
impostas em caso de rescisão contratual.

Neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA –

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E
IMÓVEL – DISTRATO – RETENÇÃO ABUSIVA DE
VALORES PAGOS – CLAÚSULA ABUSIVA – NULIDADE
Sendo a cláusula em distrato decorrente de
contrato de compra e venda imobiliária abusiva,
deve ela ser tida como nula, de acordo com o art.
51, IV do CDC c/c com o artigo 848 do Código
Civil, devendo as partes respeitar nas relações
obrigacionais os princípios de eticidade, razoabilidade e

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boa-fé objetiva. (TJ-MG – Apelação Cível AC
10024096038799001-data de publicação: 17/12/2013).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR

PAGO – RELAÇÃO DE CONSUMO – EMPREENDIMENTO
IMOBILLIÁRIO – NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO POR
CAUSA ALHEIA À VONTADE DO PROMITENTE
COMPRADOR – FINANCIAMENTO NÃO APROVADO –
RETENÇÃO INTEGRAL DO VALOR DADO A TÍTULO DE
ENTRADA – CLÁUSULA ABUSIVA-NULIDADE-VEDAÇÃO
AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA-SENTENÇA
MANTIDA- RECURSO IMPROVIDO. (Apelação Cível n.
201300213640 n. único 0045309-54.2012.8.25.0001 –
2ª Câmara Cível, Tribunal de Justiça de Sergipe –
Relator (a): Ricardo Múcio Santana de A. Lima –
Julgado em 21/10/2013).

56. De rigor destacar o posicionamento do E. Superior Tribunal de

Justiça acerca da matéria em referência:

Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de

contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador – integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento.

57. Diante do acima elencado, considerando que a Requerente pagou

o valor de R$ 31.642,22 (trinta e um mil, seiscentos e quarenta e
dois reais e vinte e dois centavos) conforme apresentado pela ré no
termo de rescisão em anexo, até o momento, e que a rescisão se dá

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por culta exclusiva do vendedor, é entendido que a devolução deverá
ocorrer por 100% da totalidade do valor pago até o momento.

58. Ainda que entenda não ser culpa exclusiva da ré, ressalta-se que
a jurisprudência majoritária entende pela devolução de 90% do valor
pago que é razoável para que a ré retenha como despesas
administrativas.

59. Esclarece ainda que o terreno não sofreu qualquer alteração,

nenhuma edificação e que não sofreu qualquer desgaste por um
possível uso por parte do Requerente.

60. A posse ocorreu de forma precária, ou seja, não houve qualquer

uso efetivo do bem. Tendo ainda o Requerente pagado durante a
vigência contratual uma taxa para a conservação do lote, o que
subtende-se que fora aplicada para manutenção do bem.

61. Assim que, não há prejuízo para a Requerida em virtude da

indisponibilidade no período em que permaneceu o imóvel
compromissado com o Requerente.

62. Conforme demonstrado pelos docs anexos e no decorrer desta

ação o contrato tem cláusulas abusivas e inviabiliza o comprador de
efetuar alterações, portanto as cláusulas de irretratabilidade e
irrevogabilidade não devem prevalecer sobre a determinação
constitucional, em nenhuma hipótese, sob pena de ser violada nossa
Lei Maior.
63. Em virtude de toda a situação, a requerente comunicou a ré, a
sua intenção de rescindir o contrato de compra e venda.

VII - DA TUTELA ANTECIPADA

64. Pelos fatos expostos, necessária a concessão de tutela para que

seja determinada a rescisão contratual, bem como a suspensão da
exigibilidade pela Ré das parcelas vincendas e vencidas referentes ao
presente contrato.

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Necessária se faz ainda a determinação antecipada para que o nome
da requerente não seja incluído em órgãos de proteção ao crédito.

Neste sentido:

RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA.

SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DAS PARCELAS.
Insurgência contra decisão que deferiu parcialmente a
tutela provisória de urgência. Pretensão da vendedora
à reforma da decisão. Não acolhimento. Probabilidade
do direito do agravado, na medida em que o
compromissário comprador tem o direito de pleitear a
rescisão do compromisso de compra e venda (Súmula
1 do TJSP). Questões relacionadas à devolução de
valores devem ser analisadas na origem. Perigo de
dano aos agravados, também, existente. Possibilidade
de a vendedora negativar o nome do consumidor ou
utilizar outros meios de cobrança como forma de
forçá-lo a pagar as parcelas vincendas. Tutela de
urgência mantida. Recurso não provido. (TJ-SP - AI:
22415246620178260000 SP 2241524-
66.2017.8.26.0000, Relator: Carlos Alberto de Salles,
Data de Julgamento: 27/03/2018, 3ª Câmara de
Direito Privado, Data de Publicação: 27/03/2018)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO COM

PRETENSÃO DECLARATÓRIA - ANTECIPAÇÃO DE
TUTELA - RESCISÃO CONTRATUAL - INEXIGIBILIDADE
DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS -
POSSIBILIDADE. O deferimento da tutela de urgência
está condicionado à demonstração da probabilidade do
direito pleiteado, ao perigo de dano ou risco ao
resultado útil do processo, bem como a reversibilidade
dos efeitos da decisão (art. 300, do CPC/15).
Presentes os requisitos autorizadores, a suspensão das
parcelas contratuais é medida que se impõe. (TJ-MG -
AI: 10000220719108001 MG, Relator: Fernando
Caldeira Brant, Data de Julgamento: 29/06/2022,
Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 30/06/2022)

Diante do exposto e da minuta de rescisão apresentada pela ré, a

presente ação pretende seja declarado rescindido o contrato

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celebrado entre as partes, com a devolução imediata da totalidade
paga (31.642,22 reais) por culpa exclusiva da ré, sem qualquer
retenção de valores, devendo ser o valor corrigido monetariamente e
acrescido de juros de mora, ou, alternativamente caso não seja de
vosso r. entendimento a culpa exclusiva da requerida, que se retenha
uma percentagem de tal valor (não maior do que 10%), levando-se
em consideração o critério da razoabilidade.

VIII - DO PEDIDO

Posto isto requer:

a) Preliminarmente a suspensão das cobranças em

sede de tutela de urgência e que seja evitada a
negativação de seus nomes junto aos órgãos de
proteção ao crédito, bem assim a suspensão das
cobranças com relação ao contrato firmado entre
as partes, até sentença final, sob pena de cominatória
diária a ser estipulada por V.Exc., em que
permanecerem negativados os nomes dos requerentes;

b) Requer seja cancelado o valor vencido em agosto /22,

pois trata-se de inadimplência pela demora da
Requerida em apresentar o termo de rescisão,
conforme demonstrados nos documentos em anexo e
no decorrer da presente demanda.

c) A citação da Ré para querendo apresentar contestação,

sob pena de revelia e confissão;

d) Seja julgada totalmente PROCEDENTE a presente

demanda para declarar a rescisão contratual entre a Ré
e Autora, bem como condenar a Ré a restituição total

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dos valores pagos pela Requerente, devidamente
corrigidos monetariamente desde cada desembolso.

e) Requer seja incluído na devolução o valor pago por

entrada/sinal, igualmente corrigido;

f) Requer a nulidade das cláusulas abusivas do contrato

de compra e venda, inclusive da clausula de pagamento
de multa;

g) Requer seja determinado a restituição do valor pago,

baseado no demonstrativo de valores pagos
disponibilizados pela requerida, R$ 31.642,22, em única
parcela, com acréscimos de juros de mora de 1% (um
por cento) ao mês, a contar da citação;

h) Que seja a Ré condenada ao pagamento das custas

processuais e honorários advocatícios de sucumbência,
que requer sejam fixados no percentual de 20% (vinte
por cento) do valor da condenação;

i) Requer a aplicação do art. 355 do CPC, visto se tratar

de matéria de direito.

j) Como pedido subsidiário, requer, caso Vossa Excelência

entenda que a rescisão não decorre de culpa da
empresa Ré, mas por culpa e iniciativa da autora, seja
então determinada a devolução parcial dos valores
pagos pela requerente, observado os percentuais de
retenção nas decisões dos I. Tribunais, como valores
corrigidos desde o desembolso de cada parcela e com
juros desde o transito em julgado.

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k) Requer provar o alegado por todos os meios de prova

em direito admitidas, sem exceção, requerendo, desde
logo, a oitiva de testemunhas, cujo rol será
apresentado no momento oportuno, e a juntada de
novos documentos, sem prejuízo da produção de
provas que se mostrem necessárias durante a instrução
processual.

Dar se a o valor da causa em R$ 31.642,22 (trinta e um mil

seiscentos e quarenta e dois reais e vinte e dois centavos).

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 09 de agosto de 2022

CAMILA BORTOLLOSSO
OAB/SP n. 216.980

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