AO JUÍZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE XXX – SC

REQUERENTE, brasileiro, solteiro, profissã o, inscrito no RG 0.000.900, CPF 000.000.000-

00, residente e domiciliado na Rua XXX, 00, Bairro XXX, nesta cidade de XXX/SC, CEP
00000-000, representada (o) por seus procuradores signatá rios, com endereço profissional
na Rua Brusque, 976, Bairro Centro, na cidade de Itajaí/SC, CEP 88303-001, com endereço
eletrô nico: venicius@saninternet.com, onde recebe intimaçõ es e outros documentos
judiciais pertinentes, vem, mui respeitosamente perante Vossa Excelência, propor a
presente:
AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE VALORES, contra:
REQUERIDA INCORPORADORA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita sob o CNPJ nº
00.000.000/0000-00, estabelecida na Rua XXX, 00, Bairro XXX, na cidade de XXX/SC, CEP
00000-000, pelos motivos e razõ es de fato e de direito que adiante expõ e e ao final requer.
I – DOS FATOS
No dia 04/02/2021 as partes pactuaram um “CONTRATO POR INSTRUMENTO
PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E CONSTRUÇÃO
DE UNIDADE HABITACIONAL, COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E
OUTRAS OBRIGAÇÕES, COM PAGAMENTO PARCIAL E SALDO FINANCIADO PELA
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - ADESÃO AO "CASA VERDE E AMARELA"RECURSOS
FGTS”.
Nisso, o requerente se comprometeu em adquirir um apartamento na planta, com as
seguintes características: Apartamento 507, Bloco 02, contendo cozinha, sala de estar /
jantar, dois dormitórios, um banheiro, com área privativa de 41,380 m2, área
comum de 8,211 m2, totalizando uma área de 49,591 m2, com fração ideal de
0,6230%, e área do terreno correspondente de 39,074 m2, com vaga de
estacionamento descoberta nº 124, para um veículo de passeio de médio porte, no
valor total de R$ 174.000,00 (cento e setenta e quatro mil reais).
Isto posto, iniciou-se o pagamento da entrada em 46x parcelas diretamente com a
Requerida no valor total de R$ 34.804,52 (trinta e quatro mil oitocentos e quatro reais e
cinquenta e dois centavos), para posteriormente solicitar o financiamento do restante do
valor do imó vel junto a instituiçã o financeira estipulada no contrato: Caixa Econô mica
Federal.
Inicialmente, em 08/02/2021 foi dada uma Entrada/Sinal e Princípio de Pagamento no
valor de R$ 4.000,00 pagos à vista, recebidos a Título de Arras, conforme comprovante de
pagamento e determinado na clá usula V do contrato de compra e venda – quadro resumo
em anexo.
No decorrer, foi realizado o pagamento de 16 parcelas, nelas incluindo também a comissã o
de corretagem, totalizando o valor de R$17.428,68 (dezessete mil quatrocentos e vinte e
oito reais e sessenta e oito centavos) pagos diretamente à Requerida.
No entanto, no momento em que o Requerente tentou solicitar o financiamento com a
instituiçã o financeira, o mesmo nã o foi aprovado.
Por conseguinte, por nã o ter logrado êxito na aprovaçã o do seu financiamento, a Requerida
optou por rescindir o contrato, ressarcindo a Entrada/Sinal com as demais 16 parcelas,
aplicando uma multa de 50% pela quebra de contrato, totalizando uma pena convencional
de R$ 8.714,34.
Ou seja, do total de R$ 17.428,68 pagos, foram devolvidos apenas R$ 4.714,34 sem estar
devidamente corrigido, conforme notificaçã o extrajudicial em anexo.
Assim, diante do desrespeito da parte Requerida em agir em desacordo com a legislaçã o
vigente, nã o restou outra alternativa senã o buscar a tutela jurisdicional do Estado, para que
o Requerente tenha garantido o seu direito de ressarcimento de quantias pagas.
II – DA JUSTIÇA GRATUITA
Cumpre salientar que o Poder Judiciá rio é de livre acesso para qualquer cidadã o, e diante
da situaçã o financeira em que o Requerente se encontra, o mesmo nã o possui condiçõ es
financeiras de arcar com as custas processuais e honorá rios advocatícios, sem o prejuízo do
pró prio sustento ou de sua família. Sendo assim, requer a concessã o da Justiça Gratuita a
seu favor, com fulcro no art. 98 do CPC.
III – APLICABILIDADE DO CDC
É indiscutível a caracterizaçã o da relaçã o de consumo entre as partes, apresentando-se o
Requerente como consumidor, de acordo com o conceito previsto no art. 2º do CDC, e a
Requerida como comercializadora de produtos, e, portanto, fornecedora nos termos do art.
3º do mesmo diploma.
IV – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Diante da hipossuficiência do consumidor (Lei nº 8.078/1990), ao elaborar o texto do
có digo consumerista, o legislador antecipou, no art. 6º, inciso VIII, a facilitaçã o ao acesso da
justiça, garantido, dentre outros direitos, a inversã o do ô nus da prova.
Ora, os fatos narrados nessa exordial nada possuem de extraordiná rio, sendo certo que a
má prestaçã o de serviços da Requerida, trouxe danos considerá veis ao Requerente, além de
preocupaçã o e angú stia em relaçã o ao ressarcimento do seu dinheiro.
Além disso, segundo o Princípio da Isonomia, todos devem ser tratados de forma igual
perante a lei, mas sempre na medida de sua desigualdade. Ou seja, no caso ora debatido, a
Requerente realmente deve receber a supracitada inversã o, visto que se encontra em
estado de hipossuficiência, uma vez que disputa a lide com uma empresa de grande porte,
que possui maior facilidade em produzir as provas necessá rias para a cogniçã o do
Excelentíssimo magistrado.
Assim, é aplicá vel, na espécie, a disposiçã o do Có digo de Defesa do Consumidor relativa à
inversã o do ô nus da prova (art. 6º, VIII), pela qual, requer, desde já , seja deferida de plano
por Vossa Excelência.
V – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS
Conforme narrados nos fatos, o requerente realizou o pagamento diretamente com a
requerida referente ao sinal/entrada e mais 16 parcelas, incluídas nestas a comissã o de
corretagem, no valor total de R$17.428,68.
Apó s a rescisã o contratual causada pela negativa do financiamento, a Requerida penalizou
o Requerente com uma multa de 50% (R$ 8.714,34) dos valores pagos. Ou seja, da
totalidade paga, fora devolvido apenas a quantia de R$ 4.714,34.
Diante desses fatos, é notó rio a abusividade por parte do fornecedor de produtos e serviços
exigir vantagem manifestamente excessiva, conforme dispõ e o art. 39, inciso V, do CDC:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras prá ticas abusivas:
(...)
V – Exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.
No mesmo liame, o artigo 51, incisos IV e XI e § 1º, incisos I e III da legislaçã o consumerista:
Art. 51. Sã o nulas de pleno direito, entre outras, as clá usulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV – estabeleçam obrigaçõ es consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor
em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
(...)
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:
I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
(...)
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o
conteú do do contrato, o interesse das partes e outras circunstâ ncias peculiares ao caso.
Isto posto, a culpa da Requerida está consubstanciada na abusividade de clá usula penal e
no ato ilícito por ela praticado em nã o buscar uma soluçã o digna para evitar um prejuízo ao
Requerente, ou seja, nã o devolvendo o total da quantia (exceto a comissã o de corretagem)
paga e devidamente corrigida, fazendo com que o Requerente sofresse prejuízo de ordem
patrimonial.
Diante da situaçã o explanada, se torna evidente a má prestaçã o do serviço por parte
Requerida em nã o ressarcir corretamente os valores pagos de forma integral e
devidamente corrigidos.
Dessa forma, requer a condenaçã o da Requerida ao ressarcimento do desconto da pena
convencional de 50% no valor de R$8.714,34 devidamente atualizado, perfazendo o valor
de R$ 11.701,98.
VI – REDUÇÃO DA PENA CONVENCIONAL
Alternativamente, se Vossa Excelência entender ser devida a pena convencional, o
Requerente pleiteia que a penalidade seja reduzida, pelo fato de ser manifestamente
excessiva.
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigaçã o principal
tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negó cio.
Assim, é direito do consumidor ter revistas clá usulas contratuais que se mostrem
excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato
superveniente.
No caso em tela, o Requerente pretende a retençã o de, no má ximo, 10% a 25% do valor
pago.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃ O DE
RESCISÃ O CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃ O DE QUANTIAS PAGAS.
DESISTÊ NCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃ O. POSSIBILIDADE. SÚ MULA
568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂ NCIAS ORDINÁ RIAS. REVISÃ O. SÚ MULA
7/STJ.1. Açã o de rescisã o contratual c/c devoluçã o de quantias pagas. 2. A atual
jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisã o de compromisso de compra e venda
por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos
valores pagos [...] (AgInt no REsp. n. 1.822.638/SP , rela. Ministra Nancy Aandrighi, Terceira
Turma, j. 18-11-2019).
A parte Requerida ofende a legislaçã o em vigor, já que embasa sua posiçã o em clá usula nula
de pleno direito, já que impõ e à Requerente condiçã o totalmente desvantajosa, gerando
vantagem extremamente excessiva à Requerida.
Mister destacar, ainda, que, com a rescisã o do contrato, a Requerida pode vender
novamente a unidade e com o preço valorado.
Desse modo, considerando a resiliçã o do contrato operada, deve a Requerida ser compelida
a restituir ao Requerente os valores pagos, retendo-se, se o caso, o percentual de no
má ximo 10% a 25% de tais valores devidamente corrigidos.
VII – DOS PEDIDOS
Assim, diante do exposto, vem mui respeitosamente à presença de V. Exa., para requerer:
a) Seja deferido o benefício da Gratuidade da Justiça, pelo fato do Requerente nã o possuir
condiçõ es de custear as despesas processuais sem o prejuízo do pró prio sustendo ou de
sua família;
b) A aplicaçã o das disposiçõ es do CDC, especialmente aquelas relativas à inversã o do ô nus
da prova;
c) A citaçã o da Requerida para que, querendo, apresente contestaçã o, sob pena de revelia e
confissã o;
d) Ao final, comprovado o articulado seja a Requerida condenada ao ressarcimento da pena
convencional, no valor estimado de R$11.701,98, com a devida correçã o monetá ria;
e) Alternativamente, caso Vossa Excelência entender ser devida a pena convencional, seja a
Requerida condenada a reter os valores pagos, no percentual de no má ximo 10% a 25%,
pelo fato de ser manifestamente excessiva;
f) Ao final, com a procedência da açã o seja a Requerida condenada ainda no pagamento das
custas e honorá rios advocatícios, a serem fixados em 15% sobre o valor da condenaçã o, no
valor estimado de R$1.755,29 e demais cominaçõ es legais a ser fixadas por Vossa
Excelência;
g) A produçã o por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo
depoimento pessoal do representante legal da Requerida, pena de confissã o, oitiva de
testemunhas e pela realizaçã o de perícias;
Dá -se à causa o valor de R$ 13.457,27 [treze mil e quatrocentos e cinquenta e sete reais e
vinte e sete centavos].
Nestes termos, pede deferimento.
Itajaí/SC, 00 de março de 2023.
Guilherme Nascimento Neto
OAB/SC 57.154
ROL DE DOCUMENTOS:
1. Petiçã o Inicial
2. Procuraçã o
3. Declaraçã o de hipossuficiência
4. Declaraçã o de rendimentos e bens
5. RG e CPF
6. Comprovante de residência
7. CTPS digital
8. Extrato bancá rio
9. Contrato de compra e venda - quadro resumo
10. Contrato de compra e venda - clausulas gerais
11. Planta do apartamento
12. Comprovantes de pagamento das parcelas
13. Notificaçã o extrajudicial