Excelentíssimo Senhor Dr.

Juiz de Direito da Meritíssima ª Vara Cível do Foro

da......................................... – Estado de São Paulo [1]
A..........................., vêm, respeitosamente, à elevada presença de V. Exa., com fundamento no
Có digo de Defesa do Consumidor [2], no artigo 422 do Có digo Civil Brasileiro [3], no
princípio da vedaçã o ao enriquecimento sem causa, agora normatizado no Direito
Brasileiro, no Có digo de Processo Civil [4], na Lei de Introduçã o à s Normas do Direito
Brasileiro e demais legislaçã o à espécie aplicá vel, em face de G................ S/A, com sede
na..........................., a competente
Ação de Rescisão de Contrato com pedido declaratório de abusividade de cláusula
contratual que imponha perda substancial de valor – decretação da devolução de
80% dos valores pagos e pedido de tutela de urgência em caráter antecedente
Pelas razõ es fá ticas e jurídicas a seguir arguidas:

A) – preliminarmente: versando essa ação sobre distrato de contrato imobiliário,

entende o autor sendo o Foro Competente para receber esta demanda o Meritíssimo
Juízo de uma das Varas Cíveis da Comarca de São Caetano do Sul
I - DOS FATOS
1 = O Requerente firmou com a requerida Instrumento de Promessa de Compra e Venda de
Imó vel e Outras Avenças, cuja escritura de venda e compra com alienaçã o fiduciá ria em
garantia fora lavrada em 16 de fevereiro de 2017, microfilme nú mero 1..................., no 4º
Tabeliã o da Comarca de..................
1.1 = O valor da aquisiçã o do bem imó vel fora de R$ 301.099,91 (trezentos e um mil e
noventa e nove reais e noventa e um centavos).
1.2 = Deste valor, o autor pagou à requerida o valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil
reais), aproximadamente, restando, ainda, um saldo devedor de R$ 130.301,76 (cento e
trinta mil e trezentos e um reais e setenta e seis centavos).
1.3 = O requerente, tanto por conta da pandemia que afeta a economia, quanto por este ser
um Direito que lhe é legalmente previsto, tem interesse na dissoluçã o do contrato, ocorre
que, nã o obstante tenha entrado em contato para firmar a rescisã o do mesmo, e a
consequente devoluçã o de parte dos valores pagos.
1.4 = Ocorre, Excelência, que o contrato é bastante vago quanto a esta possibilidade,
dispondo apenas sobre o reequilíbrio econô mico-financeiro do contrato em sua clá usula
“2.10”. Nã o obstante, o contrato é bastante detalhista ao esmiuçar detalhes das Clá usulas de
Alienaçã o Fiduciá ria (e este contrato fora assinado na vigência da Lei 9514/97).
1.5 = Assim, o autor propõ e a presente demanda para requerer o Distrato do Contrato de
Compra e Venda de Bem Imó vel, requerendo a devoluçã o, até mesmo por falta de previsã o
contratual clara, de 80% dos valores pagos pelo autor.
1.6 = Eis uma breve síntese dos fatos que dã o causa à demanda.
II - DO DIREITO – DA RELAÇÃO CONSUMERISTA E DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

2 = Em questã o anterior ao mérito, faz-se mister esclarecer que, ao analisar a situaçã o

fá tica, chega-se à conclusã o que a presente demanda é derivada de relaçã o de consumo, em
vista do disposto no art. 2º do Có digo de Defesa do Consumidor.
2.1 = A proteçã o do consumidor está respaldada na Constituiçã o Federal, em seus artigos
5º, inciso XXXII e 170, inciso V.
2.2 = O CDC reconhece, ainda, a vulnerabilidade técnica, fá tica e econô mica do consumidor,
por meio do disposto em seu artigo 4º. Já o art. 6º do mesmo Diploma, por sua vez,
assegura a efetiva reparaçã o de danos patrimoniais e morais (inciso VI) e a facilitaçã o da
defesa dos direitos do consumidor, inclusive com a inversã o do ô nus da prova, a seu favor,
no processo civil (inciso VIII).
2.3 = Outrossim, temos que a empresa ré figura na relaçã o fá tica narrada como
fornecedora, devidamente tipificada no CDC, especificamente no seu art. 3º. Assim,
requerem, desde já , o reconhecimento da relaçã o de consumo, com a consequente inversã o
do ô nus da prova, dada a hipossuficiência técnica e financeira, bem como a vulnerabilidade
do consumidor em face do requerido.

II.1 – DO DIREITO – DA RESILIÇÃO DO CONTRATO

2.3.1 = Diz o art. 6º, V, do Có digo de Defesa do Consumidor:
Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:
(omissis);
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou
sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

2.3.2 = Já o art. 39, inciso V, do mesmo Diploma diz o seguinte:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
(omissis);
V – Exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.

2.3.3 = E, finalmente, o artigo 51, incisos IV e XI e § 1º, incisos I e III da legislaçã o

consumerista:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
(...)
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:
I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
(...)
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o
conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

2.3.4 = Por outro lado, o art. 421 o art. 422 do Có digo Civil preveem:
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do
contrato.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em
sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
2.3.5 = E, finalmente, o art. 413 do mesmo Codex:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal
tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo,
tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.

2.3.6 = Assim, é direito do consumidor ter revistas clá usulas contratuais que se mostrem
excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato
superveniente.
2.3.7 = No caso em tela, a requerente pretende a rescisã o do contrato firmado com o
requerido, diante dos fatos narrados acima, com a retençã o de 20% do valor pago. Com
efeito, esse entendimento é totalmente razoá vel e compatível com aquilo que vem sendo,
costumeiramente, deferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Sã o Paulo, sobre o
tema.
2.3.8 = Com efeito, nã o obstante o contrato seja vago no tocante à desistência do mesmo
por parte do comprador, sua clá usula “2.10” [5] combinada com o artigo 47 [6] do Có digo
de Defesa do Consumidor [7].
2.4 = Mister destacar, ainda, que, com a rescisã o do contrato, o requerido pode vender
novamente a unidade já valorizada.
2.5 = Assim, requer seja declarada a rescisã o do contrato sub-judice , limitando o
perdimento do autor a 20% do valor do já pago, e, finalmente, determinando-se a
devoluçã o de 80% dos valores até entã o pagos.
2.6 = Neste sentido, ademais, é a jurisprudência.
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO C O N T R A T U A L . A ç ã o d e r e
s cis ã o c o n tr a t u a l c . C . D e v o l u ç ã o d e q u a n ti a s p a g a s. S e n t e n ç a d e p r o c e
d ê n ci a . I n c o n f o r m is m o d a r é . R E T E N Ç Ã O D E P E R C E N T U A L S O B R E V A L
O R E S PAGOS. Cláusula penal contratual para o caso de rescisão por culpa do a d q u ir e n t e
q u e é fl a g r a n t e m e n t e a b u si v a a o e st a b e l e c e r r e t e n ç ã o d e percentual do
valor total do contrato, que, na prática, implicaria em perda desproporcional dos valores
pagos. Retenção de valores que deverá se limitar a 10% sobre o total pago , conforme
determinado pela sentença recorrida, quantia suficiente para compensar despesas
provenientes da comercialização do imóvel. Descabida a retenção de valores pagos a título d e
a r r a s, u m a v e z tr a t a r-s e d e c o n fir m a ç ã o d o n e g ó c i o , s e m n a t u r e z a
penitencial. Precedentes. TAXA DE ASSESSORIA DE CONTRATO. Verbas não discriminadas na
inicial, que se limitou a pedir a devolução de 90% do montante total pago. Valores pagos a
título de “assessoria”, por outro lado, que são indevidos, uma vez tratar-se de cobrança
abusiva. Precedentes do STJ. Sentença mantida. Sucumbência da apelante, que d e v e r á a r c
a r c o m a s c u st a s, d e s p e s a s p r o c e s s u a is e h o n o r á ri o s advocatícios, mantidos
em 10% sobre o valor da condenação. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (Tribunal de
Justiça de São Paulo, Apelação nº 1000961-50.2015.8.26.0663, 3ª Câmara de Direito Privado,
Relator Des. Viviani Nicolau, julgado em 19/09/2016). (grifamos)
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO
CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE
PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543C do CPC: e m c o n tr a t o s s u
b m e ti d o s a o C ó d i g o d e D e f e s a d o Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de i m ó v e l,
p o r c u l p a d e q u a is q u e r c o n tr a t a n t e s. E m t a is a v e n ç a s, d e v e o c o r r e r a i
m e di a t a r e stit ui ç ã o d a s p a r c e l a s p a g a s p e l o p r o m it e n t e comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente v e n d e d o r / c o n str u t o r, o u p
a r c i a l m e n t e , c a s o t e n h a si d o o c o m p r a d o r q u e m d e u c a u s a a o d e s f a z i
m e n t o. 2 . R e c u r s o e s p e c i a l n ã o p r o v i d o. (Superior Tribunal de Justiça, REsp
1.300.418/SC, Segunda Seção, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013, DJe
10/12/2013)
2.7 = Desse modo, considerando a resiliçã o do contrato operada, que aqui se requer por
cautela o seu reconhecimento ou declaraçã o, deve o requerido ser compelido a restituir ao
requerente os valores pagos, retendo-se, se o caso, o percentual de 20% (dez por cento) de
tais valores.
2.8 = Saliente-se que os valores a ser restituídos deverã o ser devidamente corrigidos
monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, a contar da citaçã o.
III – DO DIREITO – DA TUTELA DE URGÊNCIA E EVIDÊNCIA
3. = O art. 300 do CPC determina que poderá se antecipar os efeitos da tutela do pedido
inicial, desde que presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o
perigo de dano ou risco ao resultado ú til do processo.
3.1 = No caso da requerente, com relaçã o à probabilidade do direito comprovado
documentalmente e com base na legislaçã o em vigor, demonstrado está o direito da
requerente de rescindir o contrato formalizado com o requerido, ora sub-judice , bem como
ter restituído o valor até entã o pago, devidamente corrigido, na proporçã o ora pretendida,
ou seja 80% (noventa por cento).
3.1.1 = Sendo assim, considerando-se que o requerente através desta propõ e a rescisã o do
contrato de compra e venda (ou resiliçã o), e que nã o está inadimplente com parcela alguma
e, mais ainda, nã o se opõ e também à comercializaçã o do bem para terceiros, requer seja
concedida a tutela de urgência tanto para que nã o use a requerida das clá usulas de
alienaçã o fiduciá ria, que seria desgastante processualmente e inú til do ponto de vista
econô mico, bem como para que se abstenha de enviar o nome do autor aos ó rgã os de
proteçã o ao crédito e/ou de negativá -lo.
IV – DOS PEDIDOS
4. = Diante o exposto requer:
a) requer a citaçã o do requerido para que conteste a presente, no prazo legal, sob pena de
confissã o e revelia;
b) Sendo assim, considerando-se que o requerente através desta propõ e a rescisã o do
contrato de compra e venda (ou resiliçã o), e que nã o está inadimplente com parcela alguma
e, mais ainda, nã o se opõ e também à comercializaçã o do bem para terceiros, requer seja
concedida a tutela de urgência tanto para que nã o use a requerida das clá usulas de
alienaçã o fiduciá ria, que seria desgastante processualmente e inú til do ponto de vista
econô mico, bem como para que se abstenha de enviar o nome do autor aos ó rgã os de
proteçã o ao crédito e/ou de negativá -lo. Sugere-se, para a hipó tese de descumprimento, a
multa diá ria de R$ 500,00 sem prejuízo de perdas e danos;
b.1) seja, ao fim, tornada definitiva a tutela de urgência concedida.
c) requer seja o requerido condenado a devolver a quantia equivalente a 80% dos R$
170.000,00 já pagos, ou seja, R$ 136.000,00.
d) Requer seja o requerido condenado em honorá rios advocatícios e custas processuais.
e) INFORMA O AUTOR, POR MERA LIBERALIDADE, QUE SE O REQUERIDO
CONCORDAR COM OS TERMOS DESTA INICIAL E SE ABSTIVER DE APRESENTAR
DEFESA, DEPOSITANDO, IMEDIATAMENTE (ISTO É, DENTRO DO PRAZO DA DEFESA)
A QUANTIA EQUIVALENTE A 80% DOS VALORES ATUALIZADOS PAGOS PELO AUTOR,
ELE, O REQUERENTE ABRIRÁ, APENAS E TÃO-SOMENTE NESTA HIPÓTESE, MÃO DOS
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA E DAS CUSTAS PROCESSUAIS.
f) Protesta por prazo de 5 dias para a juntada das custas processuais.
e) Protesta por todos os meios de prova em direito admissíveis.
g) Dá -se à causa o valor de R$ 136.000,00.
Nestes termos,
r. deferimento.
Sã o Paulo, 23 de junho de 2020
PAULO ANTONIO PAPINI
OAB/SP 161.782
Documentos que instruem este processo:
PROCURAÇÃ O
Documento 1 – planilha pagamentos efetuados/valor do imó vel
Documento 2 – contrato de compra e venda

[1] Salvo em nuvem – arquivo escritó rio/ALESS

[2] Lei 8078 8 de 1.990
[3] Lei 10406 6/02
[4] Lei 13.105 5/2015
[5] “2.10 – EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO. O parcelamento da dívida é feito no
pressuposto de que se mantenha a estabilizaçã o da economia e de que seja possível a
cobrança dos valores atualizados e das diferenças pendentes, na forma pactuada, mediante
a reposiçã o do valor real da dívida na data base do contrato firmado pelas partes. Tendo
em vista o propó sito das partes de manter seu equilíbrio econô mico-financeiro do contrato
até o seu final cumprimento, fica convencionado convencionado que a superveniência de
qualquer norma instituidora de pré-fixaçã o ou congelamento de preços nã o alterará a
sistemá tica de reajustes presentes nesta escritura. “
[6] Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável
ao consumidor.
[7] E aqui temos um importante adendo a ser feito. Nã o obstante o CDC nã o seja, do ponto
de vista formal,