AO JUÍZO DA CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL

AÇÃO PRINCIPIAL nº. 5020150-92.2023.8.21.0019

CONCISA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA, pessoa jurídica

de direito privado inscrita no CNPJ sob o n° 94.747.490/0001-38,
com sede na Rua Cariri n° 43, bairro Jardim Mauá no município de
Novo Hamburgo/RS – CEP 93.548-510, neste ato representada por
sua Procuradora MARLA CUTY BARBOSA DA SILVA, brasileira,
administradora, inscrita no CPF sob o n° 010.812.510-69, residente
e domiciliada na rua Albino Bruno Mayer n° 173, bairro
Independência no município de São Leopoldo/RS vem, através de
seu(s) advogado(s) constituído(s) nos termos do instrumento de
mandato apresentado em anexo, apresentar AGRAVO DE
INSTRUMENTO C/C REQUERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO, em
consonância com o disposto nos artigos 300, 1.015, inc. IX e art.
1.019, inc. I, todos do Código de Processo Civil, bem como demais
legislações em vigor, contra a decisão proferida no despacho de
evento 23, requerendo seja o mesmo recebido e processado na
forma da lei, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir
aduzidos.

Nestes termos, pede deferimento.

Porto Alegre/RS, 17 de novembro de 2023.

SANDRO JUAREZ FISCHER

OAB/RS 39.753

YASMIN FERREIRA FREITAS

OAB/RS 128.563
 RAZÕES DO AGRAVO DE INSTRUMENTO

Egrégio Tribunal
Colenda Câmara

Processo nº.: 5020150-92.2023.8.21.0019

AGRAVANTE: CONCISA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA
AGRAVADO: KAYSERINVEST NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA.
Origem: 2ª Vara Cível da Comarca de Novo Hamburgo - RS

1. DOS FATOS

Em apertada síntese, cuida-se de Ação de Cobrança de Comissão de

Corretagem, sob alegação por parte da Agravada, de que teria intermediado a compra
de um terreno pela Agravante, localizado na Rua Santa Maria, nº 72, na cidade de
Novo Hamburgo/RS, sob número de matrículas n.º 76.296 e 76.297, do Ofício de
Registro de Imóveis de Novo Hamburgo/RS.

A agravada postula o pagamento de comissão de corretagem, tendo

em vista que meados de 2018, a agravada identificou um terreno que atendia às
necessidades da Construtora Concisa, contudo, a negociação fora encerrada por
inviabilidade de negociação. Posteriormente, em 2020, a agravada teve conhecimento
de que o negócio fora efetivado por outro corretor, acreditando que faz jus ao
recebimento dos valores referente a corretagem.

Não obstante, por meio da decisão de evento 23, em sede de

antecipação de tutela, o MM. Juízo a quo determinou a anotação da ação nas
matrículas nºs 76.296 e 76.297, nos seguintes termos:

“Vistos.

Recebida a inicial, a parte autora apresentou embargos de declaração,

afirmando omissão na decisão ao deixar de analisar os pedidos deduzidos em
tutela de urgência.
Assiste razão a parte autora. Cuida-se de apreciar o pedido deduzido em
tutela de urgência, para declarar a indisponibilidade de bens, imóveis de
matrículas nºs 76.296 e 76.297 ou, alternativamente, autorizar a averbação da
existência da ação na matrícula dos citados imóveis. KAYSERINVEST
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA narrou, em síntese, ter intermediado a
compra e venda do imóvel entre as demandadas e, para sua surpresa, outro
corretor foi contratado, ao argumento de que sua proposta seria mais
interessante. Contudo, a compra e venda teria se perfectibilizado nos mesmos
moldes propostos pela parte autora, afirmando ser devido o pagamento da
comissão de corretor.

É o sucinto relato.

Decido.

O artigo 300 do Código de Processo Civil rege que “a tutela

de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a
probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do
processo”.

Sobre a probabilidade do direito, ensina Fredie Didier Jr1:

"A probabilidade do direito a ser provisoriamente satisfeito/realizado ou

acautelado é a plausabilidade de existência desse mesmo direito. O bem
conhecido fumus boni iuris (ou fumaça do bom direito).

O magistrado precisa avaliar se há "elementos que evidenciem" a

probabilidade de ter acontecido o que foi narrado e quais as chances de
êxito do demandante (art. 300, CPC).

Inicialmente, é necessária a verossimilhança fática, com a constatação de

que há um considerável grau de plausibilidade em torno da narrativa dos
fatos trazida pelo autor. É preciso que se visualize, nessa narrativa, uma
verdade provável sobre os fatos, independentemente da produção de prova.

Junto a isso, deve haver uma plausibilidade jurídica, com a verificação de

que é provável a subsunção dos fatos à norma invocada, conduzindo aos
efeitos pretendidos."

O processo se encontra em fase inicial, sequer tendo sido instaurado o

contraditório, de modo que não há juízo mínimo de certeza a delinear a
efetiva dinâmica dos fatos e das tratativas ocorridas.

Não há qualquer indício de que os demandados estejam tentando se

desfazer do bem e não possuam outros que sejam bastantes para assegurar o
pagamento do valor aqui reclamado. Em outras palavras, não há, ao menos
nos autos, prova acerca do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do
processo, motivo pelo qual mostra-se descabida a concessão da tutela
almejada, qual seja, de indisponibilidade de bens.

De outro lado, a informação da existência da presente demanda e anotação

na matrícula do bem é plenamente cabível, até mesmo porque não traz
prejuízo imediato aos demandados, tendo como escopo proteger terceiro,
inclusive as partes, o que se mostra conveniente.
 Isso posto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar a
anotação da ação na matrículas nºs 76.296 e 76.297, Registro de Imóveis de
Novo Hamburgo/RS. Oficie-se, servindo a presente decisão como ofício.

Sem prejuízo, aguardem os autos o prazo para réplica (evento 17).

D. Legais

Contudo, não poderá prosperar tal decisão, conforme será

demonstrado a seguir

2. DO MÉRITO E DO DIREITO

Primeiramente, cumpre ressaltar que não há nos autos qualquer

contrato assinado entre as partes que demonstre algum direito da agravada quanto ao
recebimento de valores de corretagem. A ausência de tal documento essencial suscita
dúvidas quanto à existência de obrigações vinculativas entre as partes, prejudicando a
fundamentação da decisão em tela, não havendo qualquer elemento probatório
suficientes para evidenciar o pedido de antecipação de tutela.

Portanto, inexiste risco de dano grave, de difícil ou impossível

reparação à agravada, haja vista que a anotação em matrícula de bem imóvel não se
pode dar em demanda ordinária, em que existente mera expectativa de direito, com o
que a publicização a terceiros, na forma pretendida, se mostra totalmente descabida.

Somente seria possível a concessão da antecipação da tutela, em

caso de demonstração inequívoca de que o réu está se desfazendo de seus bens, ou
em estado de insolvência, o que não é o caso dos autos.

A averbação premonitória constitui medida protetiva do credor,

legalmente admitida na seara executória, nos termos dos arts. 799, inc. IX, e 828 do
CPC/2015. Consiste a averbação de ação judicial em registro de propriedade, para
possibilitar o conhecimento geral da existência de demanda contra o proprietário do
bem, mas que não acarreta sua indisponibilidade, expropriação ou inversão de posse.
Entretanto, sabe-se que, na prática, instituto em questão acaba impedindo eventual
desfazimento patrimonial.

Na fase de conhecimento somente se afigura possível a medida em

caso de comprovado o preenchimento dos requisitos contidos no art. 300 do diploma
processual civil, nos termos da jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do
Sul, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. ARRESTO.

TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. INDEFERIMENTO.
MANTIDO. Considerando a ausência dos requisitos previstos no art. 300,
caput, do CPC, especialmente o perigo de dano ou risco ao resultado útil do
processo, inviável a concessão da tutela de urgência. Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento, Nº 50039303320208217000, Décima Sexta Câmara
 Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos,
Julgado em: 30-04-2020).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE

COBRANÇA DE COMISSÕES. TUTELA DE URGÊNCIA. Caso em que não
restaram preenchidos os requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC. NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento, Nº
70084055276, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 23-04-2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. RESPONSABILIDADE

CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. ALEGAÇÃO DE CONCORRÊNCIA DESLEAL.
DEPÓSITO EM JUÍZO DOS VALORES EM DISCUSSÃO. AUSÊNCIA DOS
REQUISITOS. INDEFERIMENTO DA TUTELA MANTIDO. I. DE ACORDO COM A
REDAÇÃO DO ART. 300, CAPUT, DO CPC, PARA A CONCESSÃO DA TUTELA DE
URGÊNCIA MOSTRA-SE NECESSÁRIA A PRESENÇA DOS SEGUINTES
PRESSUPOSTOS: A PROBABILIDADE DO DIREITO E O PERIGO DE DANO OU O
RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. II. NO CASO CONCRETO, EM SEDE
DE COGNIÇÃO SUMÁRIA, VERIFICA-SE QUE NÃO ESTÃO PRESENTES OS
REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA
POSTULADA. ACONTECE QUE OS DOCUMENTOS JUNTADOS ATÉ O PRESENTE
MOMENTO NO FEITO REPRESENTAM APENAS ÍNDICIOS DA ALEGADA
CONDUTA ANTIÉTICA E CONCORRÊNCIA DESLEAL SUPOSTAMENTE
PRATICADA PELO AGRAVADO, NÃO HAVENDO RAZÃO PARA QUE SEJAM
FEITOS DEPÓSITOS JUDICIAIS DOS VALORES DA CORRETAGEM EM QUESTÃO
SEM QUE HAJA A OITIVA DA PARTE CONTRÁRIA E SEJA REALIZADA A FASE
INSTRUTÓRIA DO FEITO. ADEMAIS, O MERO RECEIO ABSTRATO DE
IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA POSTERIOR DE EVENTUAIS VALORES QUE
SEJAM RECONHECIDOS COMO DEVIDOS ÀS AUTORAS NÃO TEM O CONDÃO
DE, POR SI SÓ, AUTORIZAR O DEFERIMENTO DA MEDIDA. III. DESSA FORMA,
IMPERATIVO O DESPROVIMENTO DO PRESENTE RECURSO E A
MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE NÃO CONCEDEU A TUTELA DE URGÊNCIA
PLEITEADA. AGRAVO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº
50011436520198217000, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,
Relator: Jorge André Pereira Gailhard, Julgado em: 15-04-2020

Outrossim, não fora realizada a instrução do feito, o que é

indispensável, a fim deque se possa analisar a efetiva responsabilidade da parte
agravante pelos valores reclamados pela parte agravada, bem como a alegada má-fé
por ocasião da compra e venda de imóvel que supostamente teria coparticipação.

Nesse contexto, assoma-se mais conveniente e prudente aguardar-se

a instrução processual, a fim de que o julgador singular possa reunir dados que
esclareçam a situação fático-jurídica instaurada, o que ensejará a formação de um
juízo de convicção adequado a respeito da lide.

Ademais, a tutela pretendida confunde-se com o mérito da presente

demanda, necessitando de ampla dilação probatória para a sua correta apreciação,
sendo vedada a concessão da tutela antecipada quando houver perigo de
irreversibilidade do provimento antecipado, nos termos do art. 300, §3º, do CPC.
 Portanto, resta demonstrada a impossibilidade do direito a amparar a
pretensão da parte agravada, devendo ser revertida a antecipação de tutela deferida,
não havendo razão para conferir esta medida excepcional de averbação premonitória
no limiar de uma ação de conhecimento em que sequer houve instrução feito.

3. DO PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

Não há plausibilidade do direito da agravada para sustentar a decisão

de autorizar a averbação premonitória no imóvel.

Douto relator, é sabido que o processo tem um desenvolvimento

lógico, visando, ao final, a prolação de sentença.

Considerando que a decisão já foi emitida com efeito de ofício para

averbação na matrícula de propriedade da construtora, fazendo jus a concessão de
efeito suspensivo a fim de que a referida decisão não produza efeitos imediatos até o
julgamento final do mérito deste recurso.

Importante ressaltar que a averbação premonitória nos imóveis de

propriedade da construtora agravante, poderá acarretar ônus significativos, podendo
tal constrição ser um obstáculo para a obtenção de financiamentos ou empréstimos,
uma vez que os credores podem considerar o imóvel como garantia comprometida,
além de afetar a valorização do imóvel no mercado imobiliário.

Trata-se de Decisão interlocutória que se reveste de urgência porque

a não concessão de efeito ativo e suspensivo pode causar dano de difícil reparação,
portanto cabível, no caso, a antecipação da tutela, dada a verossimilhança do pedido,
bem como do periculum in mora e do fumus boni iuris, encontrando respaldo legal no
artigo 1.019 do Código de Processo Civil. Vejamos:

Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído

imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o
relator, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de
tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua
decisão

Nesse passo, ainda, estabelece o artigo 297 do Novo Código de

Processo Civil: “Art. 297. O juiz poderá determinar as medidas que considerar
adequadas para efetivação da tutela provisória.”

A grave lesão a autorizar a concessão do efeito suspensivo nos autos

do agravo repousa no fato de que a agravante está sendo impedido de exercer seu
direito de propriedade em sua integralidade.

Além do mais, é importante destacar a total desnecessidade da

averbação premonitória como medida garantidora de eventual crédito, haja vista a
robusta capacidade econômica de ambas as rés. Conforme comprovação documental
anexa aos autos, o contrato social da construtora agravante, evidencia de forma
inequívoca seu elevado capital social, reforçando a solidez financeira da referida
empresa.

Diante disso, a medida constritiva, neste caso, revela-se excessiva e

desproporcional, uma vez que as rés demonstram capacidade plena de arcar com
eventuais responsabilidades financeiras

Assim, é imperioso que este e. Tribunal conceda efeito suspensivo à

decisão agravada, para que seja suspensa a ordem de averbação premonitória da ação
de conhecimento nas matrículas n.º 76.296 e 76.297 de Registro de Imóveis de Novo
Hamburgo/RS.

4. DOS PEDIDOS:

Pelo exposto, requer que seja dado PROVIMENTO ao Agravo de

Instrumento interposto pela parte Ré, devendo a decisão ser revertida, a fim de
indeferir a antecipação de tutela, concedendo o efeito suspensivo à decisão agravada
para que não seja feita a averbação premonitória enquanto não julgado o mérito deste
agravo.

Nestes termos, pede e espera deferimento.

Porto Alegre/RS 17 de novembro de 2023.

SANDRO JUAREZ FISCHER

OAB/RS 39.753

YASMIN FERREIRA FREITAS

OAB/RS 128.563