Avaliação de

Imóveis

Prof.ª Claudete Cristina Iwata

Prof. Geovane Araujo da Silva

Indaial – 2023
2a Edição
 Elaboração:
Prof.ª Claudete Cristina Iwata
Prof. Geovane Araujo da Silva

Copyright © UNIASSELVI 2023

Revisão, Diagramação e Produção:

Equipe Desenvolvimento de Conteúdos EdTech
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI

Ficha catalográfica elaborada pela equipe Conteúdos EdTech UNIASSELVI

C397 CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI.

Núcleo de Educação a Distância. IWATA, Claudete Cristina.

Avaliação de Imóveis. Claudete Cristina Iwata; Geovane Araujo da Silva. Indaial -

SC: Arqué, 2023.

220p.

ISBN 978-65-5646-641-5
ISBN Digital 978-65-5646-642-2

“Graduação - EaD”.
1. Négocios 2. Avaliação 3. Imóveis.

CDD 383.2
Bibliotecário: João Vivaldo de Souza CRB- 9-1679

Impresso por:
 APRESENTAÇÃO
Seja bem-vindo!

Prezado acadêmico, o assunto Avaliação Imobiliária é a base de todo o

trabalho a ser desenvolvido pelo gestor de imóveis. Todas as Operações Imobiliárias se
desenvolvem a partir de uma avaliação:

• COMPRA
• VENDA
• LOCAÇÃO
• ADMINISTRAÇÃO
• LOTEAMENTOS
• INCORPORAÇÕES
• ASSESSORIA
• CONSULTORIA
• PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

O gestor de imóveis, profissional que está no dia a dia conversando com as

pessoas, atendendo a clientes e realizando negócios é quem pode servir de termômetro
para o mercado. É ele quem poderá ditar o valor comercial do imóvel.

Desde o início das atividades dos corretores, além de atribuir o valor comercial aos
imóveis de forma verbal, também realizavam a Avaliação. Tratava-se de um documento
de uma única lauda, que trazia no corpo um texto que iniciava com a descrição do
imóvel, um valor médio por metro quadrado que ele encontrava com base em algumas
amostras, que era multiplicado pela área total do imóvel avaliando, e o resultado era o
valor procurado. A Avaliação era então datada e assinada pelo corretor. O documento
era similar ao que veremos a seguir:
 Fígura 1: Modelo de Avaliação de Imóveis

Fonte: o autor.

Esse documento era utilizado para vários fins: ações judiciais de cobrança,
renovatória de aluguel, revisional de aluguel, separação judicial, divórcio, empréstimos,
inventário etc. , empréstimos bancários, dação em pagamento, hipoteca, penhora, fins
contábeis, enfim, para uma série de funções.

Percebe-se que a Avaliação de imóveis era carecedora de vários itens

importantes para dar credibilidade, autenticidade e legalidade ao documento.
 O conhecimento do corretor para a prática do seu trabalho era obtido na maior
parte das vezes por meio de conhecimento empírico, mesmo porque não havia fontes
de informação.

NOTA
Com o tempo, os engenheiros e arquitetos questionaram a validade
daquele tipo de documento, atribuindo somente a eles o direito de
realizar uma avaliação. A reivindicação era oportuna e legítima, afinal de
contas, àqueles profissionais era exigida a aplicação de técnicas, normas
e cálculos comprobatórios, e aos corretores nada além do “conhecimento
empírico”, traduzido no que a Lei específica da época permitia:
LEI Nº 6.530 DE 12 DE MAIO DE 1978 (com alterações introduzidas pela
Lei nº 10.795, de 5 de dezembro de 2003) [...]
Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária.

A Lei que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis e disciplina o

funcionamento de seus órgãos de fiscalização permitem ao corretor que opine quanto
à comercialização imobiliária. O que significa opinar? Significa um ponto de vista, modo
de ver, pensar, deliberar, parecer, ideia e princípio de alguma coisa. Mas afinal de contas,
isso não é importante? Não é o corretor de imóveis a pessoa mais indicada para opinar
o preço de um imóvel para o mercado? É claro que sim.

O corretor está todos os dias envolvido com transações que são feitas, é ele
quem conhece os valores dos imóveis colocados no mercado, quando os clientes
compradores estão dispostos a pagar e quando os clientes vendedores estão dispostos
a receber. Quando esses três itens se alinham, realiza-se a transação imobiliária.

Entretanto, como equalizar esses dois profissionais se a um é exigido rigor

formal e ao outro apenas um parecer em forma de uma lauda? Estariam se sobrepondo
nos deveres? Afinal, de quem é a incumbência, o direito, a habilitação: dos engenheiros
e arquitetos ou dos corretores de imóveis?

A resposta dessa e de tantas outras perguntas você vai obter estudando essa
disciplina e, além das respostas, você encontrará meios de, por si só, desvendar as
maravilhas da avaliação. Afinal, nós conhecemos o mercado imobiliário, somos hoje
Gestores, profissionais preparados e qualificados!
 Nesta Unidade 1, abordaremos os conceitos iniciais da avaliação de imóveis, os
diferentes profissionais que poderão realizá-las, diferenças entre preço e valor do imóvel
e todas as exigências contidas na legislação brasileira acerca da avaliação de imóveis.

Em seguida, na Unidade 2, estudaremos os processos e demandas das

avaliações imobiliárias, seguida da aplicação de suas metodologias, com ênfase no
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Por fim, na Unidade 3, aprenderemos a elaborar o Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica: O PTAM: sua estrutura, requisitos e modelos.

Bons estudos!

Prof.a Claudete Cristina Iwata

Prof. Geovane Araújo da Silva
 GIO
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No livro didático, você encontrará blocos com informações

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acadêmico como um todo. Eu ajudarei você a entender
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poderá se beneficiar ao fazer a leitura dessas informações
durante o estudo do livro. Ela trará informações adicionais
e outras fontes de conhecimento que complementam o
assunto estudado em questão.

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os acadêmicos desde 2005, é o material-base da disciplina.
A partir de 2021, além de nossos livros estarem com um
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apresentamos também este livro no formato digital. Portanto,
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verá frequentemente o novo visual adquirido. Todos esses
ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos
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Acadêmico, você sabe o que é o ENADE? O Enade é um
dos meios avaliativos dos cursos superiores no sistema federal de
educação superior. Todos os estudantes estão habilitados a participar
do ENADE (ingressantes e concluintes das áreas e cursos a serem
avaliados). Diante disso, preparamos um conteúdo simples e objetivo
para complementar a sua compreensão acerca do ENADE. Confira,
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Com o objetivo de enriquecer seu conheci-

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suas mãos, uma rica trilha de aprendizagem,
por meio dela você terá contato com o vídeo
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res, entre outros, todos pensados e construídos na intenção de
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preparamos para seu estudo.

Conte conosco, estaremos juntos nesta caminhada!

 SUMÁRIO
UNIDADE 1 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS................................................................................... 1

TÓPICO 1 - A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS..................................................................................3

1 INTRODUÇÃO........................................................................................................................3
2 CONCEITO............................................................................................................................4
2.1 O QUE SIGNIFICA AVALIAÇÃO?........................................................................................................... 4
2.1.1 Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil .......................................................................... 6
2.2 QUEM PODE AVALIAR UM IMÓVEL?...................................................................................................7
2.2.1 Engenheiros x Corretores de Imóveis ....................................................................................8
2.2.2 O que é o IBAPE? ...................................................................................................................... 15
3 ÉTICA.................................................................................................................................. 16
3.1 PROCEDIMENTOS ÉTICOS ..................................................................................................................17
3.2 COMENTÁRIOS .................................................................................................................................... 19
RESUMO DO TÓPICO 1......................................................................................................... 25
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................. 26

TÓPICO 2 - PREÇO E VALOR................................................................................................ 29

1 INTRODUÇÃO..................................................................................................................... 29
2 O QUE SIGNIFICA “VALOR DO IMÓVEL”?......................................................................... 29
2.1 VAMOS APRENDER O SIGNIFICADO DE “VALOR DO IMÓVEL”?.................................................30
3 DIFERENÇAS ENTRE PREÇO E VALOR............................................................................. 31
RESUMO DO TÓPICO 2......................................................................................................... 33
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................. 34

TÓPICO 3 - LEGISLAÇÃO......................................................................................................37
1 INTRODUÇÃO......................................................................................................................37
2 LEGISLAÇÃO E NORMAS TÉCNICAS.................................................................................37
2.1 CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS............................................................................38
2.2 REGULAMENTAÇÃO À PROFISSÃO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS – LEI 6.530/1978 ... 41
2.3 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC) – Lei 8.078/1990............................................. 41
2.4 RESOLUÇÃO - COFECI 1.066/2007.................................................................................................42
2.4.1 CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários)..................................................... 48
2.5 ATO NORMATIVO 001/2011............................................................................................................... 48
2.5.1 Normatização do CNAI ............................................................................................................ 48
2.6 ABNT – NBR 14.653............................................................................................................................ 48
LEITURA COMPLEMENTAR................................................................................................. 66
RESUMO DO TÓPICO 3......................................................................................................... 68
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................. 69

REFERÊNCIAS....................................................................................................................... 71

UNIDADE 2 - PROCESSOS NA AVALIAÇÃO.........................................................................75

1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................... 77
TÓPICO 1 — FINALIDADES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS.................................................... 77
2 DEMANDAS DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS.........................................................................78
2.1 JUDICIAIS...............................................................................................................................................78
 2.1.1 Inventários...........................................................................................................................................78
2.1.2 Partilhas........................................................................................................................................78
2.1.3 Separações.................................................................................................................................. 79
2.1.4 Divórcios....................................................................................................................................... 79
2.1.5 Desapropriações......................................................................................................................... 79
2.1.6 Servidões..................................................................................................................................... 80
2.1.7 Arbitramento de aluguel.......................................................................................................... 80
2.1.8 Renovatória de aluguel............................................................................................................ 80
2.1.9 Revisional de aluguel................................................................................................................. 81
2.1.10 Despejos......................................................................................................................................83
2.1.11 Falências......................................................................................................................................85
2.1.12 Concordatas...............................................................................................................................87
2.1.13 Indenizatórias.............................................................................................................................87
2.1.14 Penhoras.....................................................................................................................................87
2.1.15 Leilões..........................................................................................................................................87
2.2 EXTRAJUDICIAIS................................................................................................................................ 88
2.2.1 Valor Locativo............................................................................................................................. 88
2.2.2 Valor de venda........................................................................................................................... 88
2.2.3 Valor de indenização.................................................................................................................89
2.2.4 Valor de permuta.......................................................................................................................89
2.2.5 Valor de renda............................................................................................................................89
2.2.6 Análise de investimentos ....................................................................................................... 91
2.3 OUTROS CASOS................................................................................................................................... 91
2.3.1 Reavaliação de ativos imobilizados....................................................................................... 91
2.3.2 Avaliações patrimoniais...........................................................................................................92
2.3.3 Avaliações para fusões, cisões e incorporações...............................................................92
2.3.4 Avaliações para seguros..........................................................................................................94
2.3.5 Composição do capital da empresa.....................................................................................94
2.3.6 Garantia bancária......................................................................................................................95
2.3.7 Planta genérica do município com fins de IPTU e ITBI....................................................95
RESUMO DO TÓPICO 1..........................................................................................................96
AUTOATIVIDADE...................................................................................................................97

TÓPICO 2 - MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS............................................................99

1 INTRODUÇÃO......................................................................................................................99
2 METODOLOGIAS............................................................................................................... 101
2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.....................................................101
2.1.1 Homogeneização por fatores.................................................................................................102
2.1.2 Inferência estatística...............................................................................................................102
2.2 MÉTODO EVOLUTIVO........................................................................................................................103
2.2.1 Método de quantificação do custo......................................................................................104
2.3 MÉTODO INVOLUTIVO.......................................................................................................................104
2.4 MÉTODO DA RENDA..........................................................................................................................105
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................106
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................107

TÓPICO 3 - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (MCDDM) .......109

1 INTRODUÇÃO....................................................................................................................109
2 O MÉTODO ........................................................................................................................109
2.1 CARACTERÍSTICAS ............................................................................................................................110
2.2 VANTAGENS E DESVANTANGENS ..................................................................................................111
LEITURA COMPLEMENTAR................................................................................................ 113
RESUMO DO TÓPICO 3.........................................................................................................117
AUTOATIVIDADE................................................................................................................. 118

REFERÊNCIAS.....................................................................................................................120

UNIDADE 3 - EXECUÇÃO DE UM PTAM (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA).............................................................................................................123

TÓPICO 1 — O QUE É UM PTAM?.........................................................................................125

1 INTRODUÇÃO....................................................................................................................125
2 REGULAMENTAÇÃO.........................................................................................................126
3 DEMANDAS...................................................................................................................... 127
3.1 IMÓVEIS URBANOS............................................................................................................................ 127
3.2 IMÓVEIS RURAIS................................................................................................................................ 129
3.3 IMÓVEIS COMERCIAIS...................................................................................................................... 135
3.4 IMÓVEIS INDUSTRIAIS...................................................................................................................... 136
3.5 IMÓVEIS ESPECIAIS..........................................................................................................................138
RESUMO DO TÓPICO 1....................................................................................................... 140
AUTOATIVIDADE................................................................................................................. 141

TÓPICO 2 - ELABORAÇÃO DO PTAM..................................................................................143

1 INTRODUÇÃO....................................................................................................................143
2 PESQUISA E COLETA DE DADOS ....................................................................................143
3 HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA................................................................................ 144
3.1 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ..................................................................................................146
3.1.1 Terrenos.......................................................................................................................................148
3.1.2 Benfeitorias................................................................................................................................ 157
4 DEPRECIAÇÃO DAS BENFEITORIAS ..............................................................................158
4.1 TABELA ROSS-HEIDECKE.................................................................................................................158
5 EXECUÇÃO DO PTAM.......................................................................................................169
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................ 174
AUTOATIVIDADE................................................................................................................. 175

TÓPICO 3 - MODELOS DE PTAM......................................................................................... 177

1 INTRODUÇÃO.................................................................................................................... 177
2 MODELOS ......................................................................................................................... 177
2.1 AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO....................................................................................................177
2.1.1 Casa...............................................................................................................................................177
2.1.2 Apartamento..............................................................................................................................184
2.1.3 Terreno........................................................................................................................................190
2.2 AVALIAÇÃO DE ALUGUEL................................................................................................................ 196
2.3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................................................................... 202
LEITURA COMPLEMENTAR............................................................................................... 209
RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................216
AUTOATIVIDADE................................................................................................................. 217

REFERÊNCIAS.....................................................................................................................219
 UNIDADE 1

AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS

OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de:

• compreender o conceito de avaliação imobiliária;

• descobrir quem são os profissionais competentes para a realização da avaliação

de imóveis;

• entender os princípios éticos da avaliação de imóveis;

• assimilar a diferença entre: preço e valor;

• aprender a legislação e normas técnicas que regulamentam a avaliação imobiliária

no Brasil.

PLANO DE ESTUDOS
A cada tópico desta unidade você encontrará autoatividades com o objetivo de
reforçar o conteúdo apresentado.

TÓPICO 1 – A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

TÓPICO 2 – PREÇO E VALOR

TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO

CHAMADA
Preparado para ampliar seus conhecimentos? Respire e vamos em frente! Procure
um ambiente que facilite a concentração, assim absorverá melhor as informações.

1
 CONFIRA
A TRILHA DA
UNIDADE 1!

Acesse o
QR Code abaixo:

2
UNIDADE 1 TÓPICO 1 -
A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

1 INTRODUÇÃO

Caro acadêmico, esta unidade tem por objetivo a sua compreensão sobre esse
assunto tão importante para o desempenho de nossa profissão: a avaliação! É através da
avaliação que começam todas as nossas atividades. Um cliente quer alugar um imóvel
e pergunta para você por quanto ele pode alugar.

Para determinar esse valor, você precisará fazer uma avaliação. Querendo um
imóvel para renda, ele solicitará de você uma consultoria imobiliária e para atender bem
seu cliente, você terá que avaliar o imóvel para ver se a rentabilidade resultará em um
bom investimento. Desejando vender um imóvel, o cliente questionará você sobre o
preço justo a ser colocado à venda, possível de ser rapidamente absorvido sem que ele
tenha prejuízos, para tanto, se fará necessária uma avaliação.

O Gestor que não sabe avaliar um imóvel sempre dependerá de um colega para
auxiliá-lo e correrá um grande risco de ser responsabilizado por um mau negócio. É
como um médico que não consegue diagnosticar uma doença e precisa de um colega
para auxiliar na indicação do remédio. O imóvel e a determinação de seu valor são
condições sem as quais o exercício da profissão fica impossível. Iniciaremos nosso
estudo conceituando avaliação, em seguida, levantaremos os pontos de divergência
entre os engenheiros, arquitetos e agrônomos e os corretores de imóveis.

Com respaldo para cada classe profissional, estão os respectivos conselhos

CREA (Conselho Regional dos Engenheiros e Arquitetos) e CRECI (Conselho Regional
dos Corretores de Imóveis). Veremos o que pensam cada um dos conselhos e se há
alguma forma de resolver esse impasse, ou se esse impasse teoricamente não deveria
nem existir. Em seguida, definiremos as atribuições e competências de cada profissional.

INTERESSANTE
As disputas entre CREA e CRECI começaram antes da criação do CAU
(Conselho de Arquitetura e Urbanismo), por isso, o enfoque do nosso
livro nesta disputa ocorrida (e ainda disputada) cita apenas o CREA.
Ler:
Fonte: https://caudf.gov.br/cronologia-de-criacao-do-cau/.
Acesso em: 20 dez. 2022.

3
 Mesmo não sendo aplicável à nossa profissão, é muito importante conhecermos
o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) para sabermos
quais são as normas aplicáveis ao trabalho dos engenheiros, arquitetos e agrônomos.

Analisaremos, posteriormente, a situação das duas categorias atualmente. O

que o COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) tem feito por nós no assunto
avaliação? Ele tomou uma posição no sentido de salvaguardar nossos interesses e
direitos?

As jurisprudências também são muito importantes para, em casos de discussão

legal sobre o assunto, sabermos como tem sido o entendimento dos magistrados.

2 CONCEITO
De acordo com o dicionário Michaelis (2023, on-line), a palavra ‘Avaliação’ possui
um conceito bastante peculiar em seu item 3:

a·va·li·a·ção
s.f.
[...]
3 Determinação do preço justo de qualquer coisa alienável.
[...].

Esta “determinação do preço justo”, na profissão dos corretores de imóveis,

trata-se da avaliação imobiliária e será melhor explanada no próximo subtópico.

2.1 O QUE SIGNIFICA AVALIAÇÃO?

Para Frederico Mendonça (2016, s.p.),

A avaliação imobiliária consiste na determinação do valor pecuniário

de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, através de procedi-
mentos cujo conhecimento técnico e a percepção de mercado são
essenciais. Para nós, além de tudo isso, avaliação de imóveis é arte.

Para Sérgio Antonio Abunahman (2022, p. 13),

Avaliação é, pois, uma aferição de um ou mais fatores econômicos

especificamente definidos em relação a propriedades descritas com
data determinada, tendo como suporte a análise de dados relevantes
e metodologia adequada.

4
 Para nós, gestores, significa a base de todo nosso trabalho e a questão que
justifica nossa preocupação, cuidado, cautela e necessidade de capacitação é a
especificidade de cada trabalho.

Sérgio Antonio Abunahman (2022, p.13) continua:

Uma considerável parcela de bens públicos, particulares e empre-

sariais do mundo consiste em bens imóveis. A própria amplitude
deste recurso primordial em nossa sociedade cria uma necessidade
de informes avaliatórios como suporte e consistência para decisões
relativas ao uso e disposição desses bens. É na avaliação desses di-
reitos que reside a arte de resolver um problema característico, en-
contrando e reunindo fatos, analisando-os de modo a formar conclu-
sões aplicáveis a cada caso. Uma avaliação é o processo e resultado
de uma tentativa de responder a uma ou mais perguntas específicas
sobre os valores definidos das partes de um imóvel, sua utilidade ou
conformação e possibilidade de venda. Esse conceito permite a apli-
cação do termo a qualquer estimativa, seja ela uma conclusão fun-
damentada com bases na evidência, ou simplesmente uma opinião
pessoal. A confiabilidade de uma avaliação depende da competência
e da integridade básicas do avaliador, da disponibilidade de dados
pertinentes à mesma e da habilidade com que esses dados forem
computados e analisados.

Prezado acadêmico, a Avaliação é muito mais que uma opinião de mercado, ela
requer acima de tudo Credibilidade a ser conquistada com Competência, Integridade
e Habilidade no tratamento dos dados com o objetivo único de chegar o mais próximo
possível do Valor Justo de mercado.

A avaliação é a determinação do equilíbrio perfeito, ou seja, o valor que satisfaz

o Vendedor e que o Comprador está disposto a pagar.

Entretanto, o imóvel que se quer avaliar ainda não chegou nesse estágio, ou
seja, o objetivo da avaliação é justamente esse: determinar qual é esse valor sem que a
negociação aconteça realmente.

Consegue entender qual é o teor do trabalho? Mas como encontrar esse valor?
Após muitos estudos, chegou-se à conclusão de que há uma necessidade e a
possibilidade de aplicarmos métodos para determinação do valor. Como não houve a
realização do negócio efetivamente com o imóvel avaliando, o valor será aproximado.
É claro que quanto melhor aplicarmos os métodos, seguirmos as normas e tivermos
habilidade e responsabilidade, tanto mais perto do alvo estaremos.

Devemos salientar que a vontade das partes está sob a influência de fatores
que não dependem de seu controle, como: a lei da oferta e da procura, a economia, a
política, crises ambientais, catástrofes naturais etc. Por essa razão, a indicação exata e
precisa da data da avaliação é muito importante.

5
 ATENÇÃO
Então, podemos concluir que:
“AVALIAR UM IMÓVEL É DETERMINAR POR MEIO DE MÉTODOS, NORMAS,
TÉCNICAS, HABILIDADE, EXPERIÊNCIA E CONHECIMENTO PROFUNDO DO
MERCADO O VALOR QUE SATISFAZ O VENDEDOR, QUE O COMPRADOR
ESTÁ DISPOSTO A PAGAR NUMA DETERMINADA DATA”.

O método mais utilizado é o Método Comparativo de Dados de Mercado.

Isto se deve a recomendação dada pela ABNT NBR 14.653 que sugere, sempre que
possível, a utilização desta metodologia para a avaliação de imóveis. Quando o Gestor
inicia a execução de seu Parecer Técnico de Valor Mercadológico, o primeiro passo
será vistoria criteriosa do imóvel avaliando com a análise do contexto que cerca o
imóvel, o segundo passo será coleta de amostras. Se o método escolhido for o
comparativo, ele começará a coletar dados assemelhados ao imóvel avaliando, se
possível, de negociações recém realizadas, pois ela refletirá exatamente o valor que
tornou a relação compra e venda equilibrada.

2.1.1 Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil

Na década de 1950, surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis
organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações.
O assunto ganha relevância na época do grande surto de desapropriações com estudos
feitos por comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais. Outros
trabalhos são desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos de 1970.

Em 1977, surge a primeira norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos,

a NBR 5676 (NB-502) da ABNT. Revista em 1989, a norma brasileira para avaliação de
imóveis urbanos é registrada no INMETRO como NBR 5676.

Em 2001, a NBR 14653 é publicada visando consolidar os conceitos, métodos

e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, bem como
procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional sendo exigível em
todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de engenharia
de avaliações.

A Resolução no 345 do CONFEA, determina entre outros, que são de atribuição

privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades, registrados nos Conselhos
Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), as atividades de vistorias,
perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis.

6
2.2 QUEM PODE AVALIAR UM IMÓVEL?

Por muito tempo a profissão de corretor de imóveis foi uma profissão sem
prestígio, sem ordem e sem representatividade, isso porque a legalização aconteceu
há aproximadamente 60 anos (tempo relativamente curto se considerarmos que todos
necessitam de um imóvel para habitar, desenvolver sua atividade profissional ou mesmo
investir) e as exigências para exercer a profissão eram mínimas.

Atualmente, nossa profissão é considerada como a profissão do momento, em

razão do grande aquecimento no mercado imobiliário e pela qualificação do profissional
e capacitação em nível superior de ensino.

A polêmica estabelecida sobre o tema “Quem pode avaliar” tinha como um dos
polos as profissões respeitadas, como: engenharia, arquitetura e agronomia, e em outro,
o corretor de imóveis.

De um lado, uma formação em nível de graduação, e do outro, em nível técnico.

Essa polêmica acabou!

Nosso Conselho Federal dos Corretores de Imóveis tem se posicionado muito

bem e nos representado com maestria.

ESTUDOS FUTUROS
Nesta unidade, você poderá observar algumas jurisprudências e
constatar que o judiciário e a sociedade reconhecem nosso trabalho
e nosso valor.

O histórico do CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia)

na avaliação é muito mais antigo que o histórico do CRECI (Conselho Regional de
Corretores de Imóveis), o que não significa que o primeiro precede o segundo. Um
deteve a técnica primeiro, mas o outro sempre esteve atuante no mercado, inclusive
como fonte de informação.

A maior parte dos laudos emitidos por engenheiros, arquitetos e agrônomos

conta com a colaboração dos corretores de imóveis no fornecimento das amostras. O
trabalho de ambos pode ser realizado em separado, sem que um dependa do outro, ou
em conjunto, quando o engenheiro precisa da amostra do corretor ou quando o corretor
precisa do parecer do engenheiro com questões técnicas.

7
 Qual posicionamento tem nosso Conselho Federal sobre essa polêmica?
Estamos protegidos?

Todas as profissões têm seus representantes que lutam por seus interesses.
Nós já vimos que o CREA se posiciona muito bem em relação à avaliação, defendendo
os engenheiros. E como ficam os corretores de imóveis? Quem irá nos defender?

O COFECI nos defende! Aproveito a oportunidade para conclamar todos os

colegas para se inteirarem mais sobre o funcionamento do COFECI e dos CRECIs.
Pagamos as anuidades, estamos sujeitos à fiscalização, participamos das eleições, mas
não sabemos o quê e nem como as coisas acontecem. É hora de nos preocuparmos
mais com os nossos interesses.

2.2.1 Engenheiros x Corretores de Imóveis

Engenheiro ou Corretor de Imóveis, quem tem conhecimento para avaliar?
Quanto a esse assunto, que ainda vai dar muito o que falar, temos que considerar
as atribuições de cada profissional.

O engenheiro pode fazer uma avaliação técnica, que leva em conta vários
aspectos, porém, não deveria entrar em méritos como preço de negociação de um bem
imóvel. Afinal, que base ou que conhecimento tem um engenheiro que não vive o dia a
dia do mercado de imóveis?

Trabalho em uma grande imobiliária do Rio de Janeiro e durante uma boa parte
do dia atendo ligações de engenheiros solicitando que eu os ajude com a avaliação
de imóveis: pedem que lhes diga o preço praticado em determinada região, pedem
endereços de imóveis para comparação e outros dados. Porém, esquecem de alguns
detalhes importantes, como a documentação do imóvel, por exemplo.

Que base tem um engenheiro para analisar uma documentação? Que base tem
um engenheiro para dizer se um imóvel em determinada região é vendável ou não? Como
pode um engenheiro ser responsável pelo preço de um bem se ele não tem a mínima
ideia do preço de mercado? Para um engenheiro, um imóvel pode valer 100 mil ou 50 mil
que para ele tanto faz, pois não há quem fiscalize se a avaliação foi correta ou não.

Então aqui fica uma frase importante: No quesito preço, quem tem capacidade
e conheci- mento para avaliar é o corretor de imóveis. Por outro lado, análise estrutural
e outras características determinantes ficam por conta do engenheiro.

8
 INTERESSANTE
Conselho: O engenheiro visita o imóvel e faz um laudo técnico de avaliação
contendo seu parecer sobre o imóvel, encaminhando para um corretor
credenciado analisar e dar o preço final.
Curiosidade: outro dia um engenheiro indeferiu a avaliação de um imóvel
dizendo que ele não serviria como garantia para a Caixa Econômica
Federal pois ele ficava próximo a uma “comunidade”. Foi solicitada
uma nova avaliação e o engenheiro (outro indivíduo) avaliou no preço
que estava sendo vendido pela imobiliária. Hoje esse mesmo imóvel já
está escriturado e o comprador feliz, residindo em seu novo endereço,
pagando suas prestações em dia ao banco.
Pergunta: Qual engenheiro está certo?
Fonte: http://www.forumimobiliario.com.br/2011/01/engenheiro-ou-corretor-
de-imoveis-quem-tem-conhecimento-para-avaliar/. Acesso em: 22 ago. 2012.

Acadêmico, notou que o texto acima retrata a realidade que comentamos.

Basta analisar um laudo emitido por um engenheiro para constatar que a maior parte
das amostras é colhida por meio de imobiliárias ou corretores de imóveis, logo, a base de
toda técnica aplicada são os dados de mercado, cujos números são do conhecimento
do profissional Corretor de Imóveis.

O trabalho dos engenheiros e dos corretores não são excludentes, mas sim
complementares. Muitas vezes, o corretor precisa do trabalho de um engenheiro
para avaliar a necessidade de reformas, o orçamento para reformas, a qualidade da
construção, a idade da obra, enfim, especificidades de competência deles e vice-versa.

IMPORTANTE
Os engenheiros e corretores sempre divergiram sobre a
competência das avaliações, porém, cada qual tem o seu papel
bem definido.

A profissão de um engenheiro civil é muito diferente da de um gestor. O curso

de Engenharia Civil tem uma carga horária muito maior. Um curso é de bacharelado e o
outro tecnólogo, então é compreensível que o engenheiro se aborreça ao ser equiparado
com um tecnólogo, porém, no quesito avaliação de imóveis, para valor mercadológico,
não há que falar em ciência e sim em vivência de mercado.

9
 Perde muito o profissional que não respeita o trabalho do outro e ainda não
percebeu que é preciso trabalhar em conjunto, entretanto, caro acadêmico, uma parcela
da culpa pela falta de determinação das competências é do próprio corretor que não se
faz respeitar, teimando em trabalhar com base em conhecimentos empíricos, ignorando
a necessidade de qualificação e o reconhecimento da evolução de nossa profissão.

Sentença da Sétima Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (DF)

confirmou a competência do corretor de imóveis para realizar avaliações imobiliárias.
A decisão nega o pleito do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Economia
(CONFEA) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
As duas entidades tentam juntas, na Justiça, impedir os corretores de imóveis de
elaborarem parecer de avaliação mercadológica de propriedades. O objetivo desse
processo é manter para os engenheiros o monopólio dessa atividade. Já perderam nas
três instâncias judiciais, não cabendo mais recurso.

DICA
Leia a matéria:

Engenheiros vs Corretores - disputa por avaliações chega ao fim

Fonte: https://solucoessupernova.com.br/engenheiros-vs-corretores-disputa-
-por-avaliacoes-chega-ao-fim/. Acesso em: 20 dez. 2022.

De acordo com a decisão proferida pelo TRF, as atividades previstas no artigo 3º

da Resolução Cofeci nº 1066/2007, que normatiza a avaliação de imóveis realizada por
corretores imobiliários, não necessitam de formação específica na área de engenharia,
arquitetura ou agronomia, pois estão relacionadas à área de atuação e de conhecimento
do corretor de imóveis. Pelo acórdão, assinado pelo desembargador Reynaldo Fonseca,
fica assegurada a legitimidade da norma editada pelo COFECI: “É a segurança do merca-
do imobiliário que se objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade da
Lei nº 6.530/78”, declarou o magistrado ao sentenciar a favor dos direitos dos corretores
de imóveis. Essa decisão reconhece uma vez mais a capacidade técnica dos corretores
de imóveis, especialmente no que tange ao aspecto mercadológico.

“A Justiça valoriza, com essa decisão, a capacidade dos corretores de imó-

veis, confiando a esses profissionais a responsabilidade para a elaboração de pare-
ceres de valoração comercial. Acredito que, dessa maneira, resta claro à sociedade
que são os intermediadores imobiliários as pessoas mais qualificadas para atribuir o
valor adequado às propriedades, com base na experiência diária, no conhecimento
do mercado e, também, no estudo de todas as variáveis que possam fazer parte des-
se cálculo”, comentou o presidente do Creci- SP, José Augusto Viana Neto.

10
 A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) define parecer técnico
como um relatório circunstanciado, devidamente fundamentado, elaborado por um
profissional capacitado e legalmente habilitado em sua área de especialidade. Essa
definição vale para todos os segmentos profissionais, e propicia a um médico fazer
um parecer técnico em sua área, a um advogado idem, e assim sucessivamente. “O
Sistema Cofeci- Creci editou essa resolução preocupado em que as avaliações de
mercado feitas pelos corretores de imóveis tenham alto nível de qualidade e confia-
bilidade”, conta o presidente da entidade, João Teodoro.

Fonte: Publicação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

Disponível em: https://www.cofeci.gov.br/revista-cofeci. Acesso em: 20 dez. 2022.

O COFECI tem trabalhado para que nossa atuação em avaliação de imóveis seja
reconhecida e com êxito, como pôde comprovar o texto anterior. Nossa representatividade
junto aos governos é atuante e eficaz. Cada vez mais temos corretores e gestores
imobiliários comprometidos com nossa causa.

COFECI regulamenta avaliação imobiliária pelo Corretor de Imóveis

Os corretores de imóveis agora podem determinar o valor de mercado de um

imóvel, atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A legitimidade
foi atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que dispôs na
resolução 957/2006 a competência do corretor de imóveis para elaborar parecer técnico
de avaliação imobiliária. “A lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar
quanto ao valor de comercialização de imóveis, porém não eram definidos os critérios
para a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica. Com a resolução, o
COFECI não apenas definiu os requisitos básicos do documento como estabeleceu a
formação necessária para o corretor de imóveis atuar na atividade”, explica o presidente
do Creci-MG, Márcio Almeida.

IMPORTANTE
Para conquistar o título de avaliador imobiliário é necessário estar
regulamente inscrito no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de
Imóveis) e ainda ter diploma de curso superior em gestão imobiliária
ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por um dos
cursos reconhecidos pelo COFECI. Após essa capacitação, é necessário
apresentar alguns documentos ao CRECI, que serão remitidos ao
COFECI para análise. Uma vez cumpridos os requisitos necessários,
o Conselho Federal concederá ao corretor o Certificado de Registro
de Avaliador Imobiliário e ainda o inscreverá no Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários (CNAI).

11
 Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento no
CRECI. O Conselho emitirá um selo para cada documento recolhido, que deverá constar
obrigatoriamente no laudo. “Esse controle garantirá segurança ao cliente e credibilidade
aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”, explica Márcio Almeida.
Antes da resolução expedida pelo COFECI, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
era produzido por engenheiros e arquitetos, depois de prévia consulta aos corretores
de imóveis. “A nova resolução foi um ganho para a classe imobiliária. É preciso entender
que cada profissão tem a sua função. Neste caso, a parte mercadológica
é atribuição do corretor de imóveis, já para construir um imóvel é preciso
procurar engenheiros e arquitetos”, compara Rock Hudson, um dos
primeiros corretores de Minas Gerais a obter o título de avaliador imobiliário.
De acordo com Márcio Almeida, essa nova área de trabalho exige aptidão e
preparo profissional. “Os corretores interessados em ingressar nessa atividade
precisarão de estudo e dedicação para produzir laudos de qualidade, evitando
assim contestação judicial”, afirma o presidente do Creci-MG.

Fonte: http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=ar-
ticle&id=318:- cofeci-regulamenta-avaliacao-imobiliaria-pelo-corretor-de-imo-
veis-&catid=1:latest-news&Ite- mid=60. Acesso em: 20 dez. 2022.

Estamos sob a égide do COFECI, ou seja, temos a legislação específica que nos
ampara legalmente e legitima nosso Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,
temos o julgado acima, porém, nós somos nossos principais tutores. A nós cabe a
consciência de um trabalho executado com domínio dos conhecimentos técnicos de
acordo com os preceitos legais.

Cabe a cada um dos gestores imobiliários propagar essa ideia e levar os nossos
colegas à qualificação e capacitação. Muito embora a legislação seja de 2007, a maior
parte dos corretores, por não conhecerem o COFECI e as normas que determinam
nosso procedimento profissional, continua fazendo uma avaliação de imóvel como a
apresentada na introdução desse livro.

O gestor imobiliário é fundamental para a sociedade e devemos executar esse

mister com muita responsabilidade, seriedade e credibilidade.

Jurisprudências

Existem muitas jurisprudências sobre esse assunto. Analisaremos algumas:

12
 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2011.0000332213

ACORDAM, em 28ª Câmara da Seção de Direito Privado do Tribunal de

Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso.
V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MELLO

PINTO (Presidente), EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE E RODRIGUES DA SILVA.

São Paulo, 13 de dezembro de 2011. O recurso não comporta provimento.

De fato, como bem consignado na respeitável decisão agravada:

1. Anotem-se como exequentes também os peticionantes de fls.738/739.

2. De seu turno, regularizada a representação processual dos herdeiros de WAH

BEW HON, nos moldes do ordenado pelo v. acórdão de fls. 707/709, cumpra-se
oportunamente, o determinado no primeiro parágrafo de fls. 599.

3. Realizado o levantamento, cumpram os exequentes o já explicitado no segundo

parágrafo de fls. 599 à aferição do requerimento de adjudicação (fls. 717).

4. Enfim, INDEFIRO o pedido da devedora, lançado às fls. 743/744, de atualização

da avaliação, uma vez que não demonstrada, de forma idônea, a alteração dos
valores atribuí- dos aos imóveis constritos, em 1009, pelo avaliador judicial.”

As agravantes afirmam que a avaliação realizada se encontra defasada, à

medida em que fora realizada há mais de dois anos, bem como diante da localização
dos imóveis em condomínio fechado, o que acarreta um aumento do valor dos bens.

No entanto, as agravantes não juntaram documentos idôneos a comprovar a

alteração do valor de mercado dos imóveis, peças essenciais ao deslinda da questão
em sede recursal, não havendo elementos convincentes suficientes a justificar a
realização de uma nova avaliação.

A respeito da matéria, já restou decidido:

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Pretensão de que seja suspenso

o leilão e realizada nova avaliação do imóvel antes da sua venda em hasta pública,
em decorrência da sua alegada valorização. Descabimento Hipótese em que não há
elementos de convicção suficientes apontando para uma eventual modificação do
valor do imóvel, capaz de justificar uma nova avaliação Ausência de uma das situações
previstas nos incisos do artigo 683 do Código de Processo Civil. Recurso desprovido.

13
 (AI 990.10.298244-0, 13ª Câmara de Direito Privado, Rei. Ana de Lourdes
Coutinho Silva).

Desse modo, deve ser mantida a decisão recorrida por seus próprios
fundamentos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
28ª Câmara da Seção de Direito Privado

Fonte: http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev6/files/JUS2/TJSP/IT/ AI_1969223420118260000_

SP_1324703186861.pdf. Acesso em 23 ago. 2012.

Trata-se de um imóvel indo a leilão em que o proprietário requer nova avaliação

argumentando que o valor está defasado. O recurso foi negado, sendo assim, caso
o valor do imóvel estivesse mesmo abaixo do valor de mercado, causaria prejuízo ao
proprietário, que além de perder seu patrimônio, receberia menos do que o valor justo.

Como trata-se de valor de mercado, independentemente da polêmica entre

CREA e CRECI, o que se pretende é a Justiça e, nesse caso, o gestor de imóveis seria
muito mais recomendado para a avaliação do que um engenheiro ou um arquiteto.

NOTA
Vamos encerrar nossas citações jurisprudenciais com “chave de ouro”,
com o relatório do Desembargador Antônio Benedito Ribeiro Pinto
aferindo idoneidade ao trabalho bem executado e fundamentado
feito por profissional habilitado.

Muitos corretores confeccionam “avaliações” sem saber o objetivo e o destino,

sem seguir as determinações da resolução COFECI. Muitas delas servem de provas para
processos como os que vimos acima e oferecem risco de causar prejuízos e danos a
terceiros, sem contar com a responsabilidade civil e criminal que estão expostos.

Agora que você conhece um pouco da realidade jurídica, aproveite as unidades

seguintes para aprimorar seus conhecimentos.

14
2.2.2 O que é o IBAPE?
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, fundado em 19 de
setembro de 1957 e, aos 25 de outubro de 1995, reestruturado a partir de uma fusão
com a Associação Brasileira de Entidades de Engenharia de Avaliações e Perícias, é uma
associação de âmbito Federativo Nacional e de duração indeterminada.

O IBAPE é composto por entidades estaduais associadas, ou seja, tem como

missão representar em nível nacional e internacional os melhores Institutos de
Avaliações e Perícias de Engenharia do Brasil.

Dispõe quanto ao exercício por profissional de Nível Superior das atividades

de Avaliações e Perícias de Engenharia, a Resolução nº 345/1990:

[...]

Art. 1º - Para os efeitos desta Resolução, define-se:

a) VISTORIA é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição

minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o
motivaram.
b) ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre
alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
c) AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo
ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento.
d) PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram
determinado evento ou da asserção de direitos.
e) LAUDO é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá
as suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente.

Art. 2º - Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em

suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos
Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e
arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences,
máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos
naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização,
sejam atribuições destas profissões.

Art. 3º - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais

procedimentos indicados no Art. 2º, quando efetivados por pessoas físicas ou
jurídicas não registradas nos CREAs.

15
 Art. 4º - Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior, para sua plena
validade, deverão ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida
pela Lei nº 6.496, de 07 DEZ 1977.

Parágrafo único - As Anotações de Responsabilidade Técnica dos trabalhos

profissionais de que trata a presente Resolução serão efetivadas nos CREAs em cuja
jurisdição seja efetuado o serviço.

Art. 5º - As infrações à presente Resolução importarão, ainda, na

responsabilização penal e administrativa pelo exercício ilegal de profissão, nos
termos dos artigos 6º e 76 da Lei nº 5.194/66.

Art. 6º - A presente Resolução entrará em vigor na data de sua publicação.

Art. 7º - Revogam-se as disposições em contrário.

Brasília, 27 JUL 1990.

FREDERICO V. M. BUSSINGER
Presidente
JOÃO EDUARDO AMARAL MORITZ
1º Secretário
Publicada no D.O.U. de 02 AGO 1990 - Seção I - Pág. 14.737

Fonte: https://normativos.confea.org.br/Ementas/Visualizar?id=393. Acesso em: 20 dez. 2022.

NOTA
O IBAPE tem papel muito importante na Engenharia de Avaliações e, mesmo
não sendo de nossa competência, vale a pena termos conhecimento de
suas atribuições.

3 ÉTICA
A conduta ética deve sempre nortear o trabalho do gestor, porém, em se
tratando de trabalhos a serem utilizados também para carrear provas a um processo, a
conduta ética não é mais uma opção e sim uma condição obrigatória.

A palavra-chave de um PTAM é a credibilidade. A credibilidade de um gestor deve

ser cuidada e tratada como um cristal, pois uma vez trincada, não tem como consertá-la.

16
 Veja este exemplo: José procura a Imobiliária Casa porque precisa de uma
avaliação e explica que é para uma revisional de aluguel, portanto, seu advogado solicita
essa e mais duas avaliações. Descomprometido e desavisado, Marcos diz a José que
ele pode fazer uma e pedir a dois colegas que façam as outras. José pergunta sobre o
preço e Marcos diz que cobrará R$ 500,00 cada uma. Surpreso com o valor solicitado,
José diz que acha muito caro e que vai procurar outra empresa. Temendo perder a
oportunidade, Marcos diz que se justificará com os colegas e conseguirá que os três
documentos fiquem prontos por R$ 300,00 cada um, com o que José imediatamente
concorda. Marcos fala com dois colegas que, sem ter conhecimento de como fazer, ficam
preocupados e recusam a tarefa. Marcos, porém, os tranquiliza e diz que fará a dele e
que os outros precisarão apenas copiar trocando os dados da empresa e modificando
um pouco o valor: exemplo, se a avaliação de Marcos sair por R$ 700,00 o valor da
locação, os outros avaliarão um por R$ 690,00 e o outro por R$ 710,00.

Querido(a) aluno(a), se você já atua como corretor, com certeza já viu esse “filme”
e se ainda não é corretor, não se assuste, pois, esse “filme” infelizmente ainda acontece
em muitas empresas.

Vou arriscar a dizer que nem sempre se trata de má fé, mas, na maioria das
vezes, isso ocorre por ignorância, falta de conhecimento, qualificação e capacitação.

O trabalho executado da forma amadora (exemplificada, na introdução dessa

unidade) vai fragilizar a credibilidade do seu trabalho, irá gerar risco para o cliente e
poderá levar você a responder civil e criminalmente por seus atos.

A lei existe para todos e ela não é facultativa, é obrigatória, por isso vamos
conhecê-la e aprender a fazer o que é correto!

3.1 PROCEDIMENTOS ÉTICOS

Vejamos o que o IBAPE diz sobre ética:

[...]

CAPÍTULO 4 - PROCEDIMENTOS ÉTICOS DE CONDUTA PROFISSIONAL

O princípio ético fundamental do avaliador é agir segundo ciência e consciência.

Ciência com o significado de conhecimento técnico adequado, domínio das regras
para desempenho eficiente da atividade através de educação continuada. O avaliador
deve ter consciência de que exerce uma função social que exige o cumprimento dos
princípios de probidade e da boa-fé, e que demanda contínuo aprimoramento.

17
 Além de atender o disposto no Código de Ética Profissional do CONFEA, os
profissionais devem respeitar as observações e valores mínimos preconizados no
Manual de Contratação e Honorários do IBAPE e os procedimentos descritos a seguir:

4.1.Quanto à capacitação profissional

Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo
para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de
especialistas, quando necessário.

4.2.Quanto ao sigilo
Considerar como confidenciais os resultados e conclusões do trabalho
realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do
contratante, e só podem ser divulgados com a prévia autorização do contratante.

4.3.Quanto à propriedade intelectual

Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação.
No caso de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Fazê-
lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses
desenvolvidas na fonte.

4.4.Quanto ao conflito de interesses

Declinar de sua contratação e informar as razões ao contratante, se houver
motivo de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesses.

4.5.Quanto à independência na atuação profissional

Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de
expressar a realidade, mesmo que as expectativas desta se mostrem equivocadas.

4.6.Quanto à competição por preços

Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais
com a observação do disposto no Regulamento de Honorários Profissionais dos
IBAPEs regionais.

4.7.Quanto à difusão do conhecimento técnico

Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta
compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional.
Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente
capacitado para tal.

4.8.Quanto à atuação em processos judiciais

Trabalhar com lealdade em face da justiça e demais profissionais técnicos
sem falsear fatos relevantes para a lide que, quando do seu conhecimento, devem
ser informados aos demais atuando no processo.

18
 4.8.1 Quando perito judicial:
a) Comunicar com antecedência aos assistentes técnicos a sugestão da data da
vistoria, de forma que possam providenciar autorizações prévias para acesso ao
local, bem como fornecimento de informações, cópias de plantas, documentos,
dados amostrais e demais elementos de prova que dispuser. Quando viável e
necessário, é recomendável que essa data seja harmonizada com eventuais
compromissos pré-assumidos pelos interessados;
b) Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos
assistentes técnicos do feito.

Informá-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou

provas oferecidas. Fornecer-lhes, em igualdade de tempo, cópias de textos prévios ou de-
finitivos de seus laudos, de forma a permitir-lhes exercer suas funções em tempo hábil.

4.8.2 Quando assistente técnico, colocar-se à disposição do perito. Acompa-

nhá-lo nas diligências e vistorias e fornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos
de prova de que dispuser, sem ocultar dados que afetem a solução da perícia.

4.8.3 Os pareceres de peritos e assistentes devem ser redigidos com o devido

respeito mútuo, evitando comentários que extrapolem o enfoque técnico.

4.9 Os trabalhos avaliatórios devem atender:

• os pressupostos de capacitação, competência e habilitação, além das diretrizes
desta Norma;
• ao Código de Ética do CONFEA
• às Normas de Avaliação do IBAPE.

Fonte: http://www.mercattoltda.com.br/img/pdf_NormadeavaliacaoIBAPENacionalProcedimentosGe-
rais.pdf. Acesso em: 24 ago. 2012.

3.2 COMENTÁRIOS

• Quanto à capacitação profissional:

Todo caminho tem um início. Não sendo capacitado, não sabendo como executar
um PTAM, busque informações, faça exercícios, leia, faça cursos e conquiste conhecimentos.

• Quanto ao sigilo:

O sigilo é muito importante, qualquer informação obtida através de um PTAM

somente deve ser divulgada para o contratante do trabalho. O nosso código de ética e o
Decreto nº 81.871/78 do COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis também
dispõem sobre o assunto.

19
 • Quanto à propriedade intelectual:

Atente que não se deve copiar nem oferecer para cópia nenhum trabalho
executado com fins de PTAM, cada gestor deverá estar habilitado e capacitado, caso
contrário, deve-se abster do mister.

• Quanto ao conflito de interesses:

Em tendo conflito de interesses, deve o gestor recusar o trabalho.

• Quanto à independência na atuação profissional:

Outro caso corriqueiro é a contratação da avaliação por parte do cliente que

apenas quer que se documente o valor por ele pretendido, ou seja, José procura Marcos
e diz o seguinte: “Preciso de uma avaliação por escrito do meu imóvel, mas como estou
usando o documento em uma ação, sei que o imóvel vale mais, mas no documento diga
que ele vale menos, eu pago para você!”.

• Quanto à competição por preços:

Nós temos a tabela de honorários confeccionada pelos sindicatos e referendada

pelos CRECIs, por isso não se admite a competição por preço promovendo uma
verdadeira “liquidação”: valorize seu trabalho!

• Quanto à difusão do conhecimento técnico:

É muito importante seu papel na difusão dos conhecimentos técnicos. Existem

normas, mas são ignoradas, existem leis, mas são desobedecidas. O crescimento do
nosso mercado e a qualificação de nossos colegas só trarão vantagens, seremos mais
respeitados, reconhecidos e nos farão querer aprender cada vez mais.

• Quanto à atuação em processos judiciais:

Esse é um campo a ser explorado pelo gestor, mas deve ser atingido apenas
quando o gestor for detentor de conhecimentos técnicos e domínio da operação
imobiliária, pois também temos como norma a ser seguida o Código Civil Brasileiro.

• Quando perito judicial:

Se a fase anterior já implicava em responsabilidades, nessa ainda mais, pois a

função do perito está normatizada por lei e requer ainda mais rigor, cuidado e capacitação.

20
GIO
Os princípios elencados pelo IBAPE são de muita valia, pois, ao tê-los como base, poderão
alicerçar a composição final do preço. Princípios são normas de conduta que nos guiam
para determinado objetivo.
As variações dos preços dos bens ao longo do tempo resultam dos efeitos específicos
e gerais das forças econômicas e sociais. As forças gerais podem ocasionar mudanças
nos níveis de preços e no poder aquisitivo relativo da sociedade. Forças específicas, tais
como a mudança tecnológica em máquinas e equipamentos, planos urbanísticos em
imóveis urbanos, podem gerar movimentos na oferta e na procura e ocasionar mudanças
significativas nos preços.
Muitos princípios reconhecidos são aplicáveis na avaliação de bens. Destacam-se entre
eles os abaixo citados:
a) princípio ou “lei” da oferta e da procura que estabelece que o preço de um bem, serviço,
ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura.
Nos mercados imobiliários, oferta representa a quantidade de imóveis disponibilizados
para venda ou locação, em vários preços, num dado mercado e dentro de um período.
A procura constitui o número de possíveis compradores ou locatários procurando tipos
específicos de imóveis a vários preços, num dado mercado, dentro de um certo período.
Tradicionalmente os gráficos de oferta e de procura são representados por duas curvas que
se cruzam, indicando um preço de equilíbrio. O IBAPE reconhece que, quando há suficiente
número de oferta e de procura, o comportamento do mercado imobiliário é mais bem
representado por duas faixas de variação de preços, que correspondem às variações da
oferta e da procura, as quais se cruzam no ponto de equilíbrio indicando um intervalo de
preços, conforme pode ser visto no gráfico abaixo:

21
 b) princípio da permanência, que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo
do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião
da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes.
c) princípio da proporcionalidade, segundo o qual dois bens semelhantes, em
mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Em consequência, as eventuais
diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos
bens e dos respectivos mercados. Este é o princípio mais usado no tratamento por
fatores, mas que deve ser usado com maior cautela, na identificação das corretas
mensurações dessas diferenças.
d) princípio da substituição, ou da equivalência, segundo o qual dois bens fungíveis, em
mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.
e) princípio da rentabilidade, segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra
em exploração econômica é função das expectativas de renda que previsivelmente
proporcionará no futuro.
f) princípio da finalidade, segundo o qual a finalidade da
avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a
serem empregadas. Em consequência, os critérios e métodos
de avaliação utilizados devem ser coerentes com a finalidade
da avaliação.
g) princípio do maior e melhor uso, segundo o qual o valor de
um imóvel que comporta diferentes usos, ou diferentes tipos
de aproveitamento, será o que resulte economicamente
mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas,
e desde que absorvíveis pelo mercado.
h) princípio da probabilidade, segundo o qual quando
existirem vários cenários ou possibilidades de eleição
razoáveis devem ser escolhidos aqueles que possam ser
considerados os mais prováveis.
i) princípio da prudência, segundo o qual, são adotados os
valores mais conserva- dores que permitam maior liquidez
ao bem. Este princípio é usualmente aplicado nos casos
de avaliação para garantias hipotecárias, de créditos ou
empréstimos, coberturas de provisões técnicas de entidades
seguradoras e determinação do patrimônio imobiliário dos
Fundos de Pensão ou outros casos assemelhados.
j) princípio da transparência, segundo o qual o laudo ou
parecer avaliatório de um bem deve conter a informação
necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar
as hipóteses e documentação utilizadas.

Fonte: http://www.mercattoltda.com.br/img/pdf_Normadeavalia-
caoIBAPENacionalProcedimentosGerais.pdf. Acesso em: 3 abr. 2023.

De acordo com o CRECI/RJ, a ética na avaliação imobiliária diferencia o profissional:

22
 “O mercado de avaliação imobiliária está em ascensão e não é de agora. A
partir do momento que os profissionais veem neste segmento mais uma oportunidade
para aumentar rendas ou até ser um especialista, naturalmente a concorrência será
mais acirrada. Porém não é só competência que faz o profissional se destacar, mas
agir com ética no momento da avaliação.

Segundo o corretor de imóveis e palestrante Rodrigo Barreto, o corretor

de imóveis pode lidar com casos que o objetivo da parte interessada em vender a
propriedade é ludibriar uma terceira pessoa, que poderia sair da negociação lesada
por adquirir um bem com valor muito acima do praticado pelo mercado.

O corretor é escolhido pela confiança que transmite ao cliente. Isso advém

de vários aspectos relacionados a todo o processo de prestação de serviços.
Transparência na consultoria, na avaliação imobiliária, respeitar o código de ética
profissional e tabela de honorários estabelecida pelos CRECIs é fundamental para
passar credibilidade aos proprietários dos imóveis que desejam comercializar
suas propriedades”, alerta o palestrante.

No momento em que o corretor perceber que não tem que vender imóveis e
sim vender serviços de qualidade, os clientes irão procurá-los não só uma vez, não
só no momento de vender, mas na hora de comprar um novo imóvel, na indicação a
outros clientes. “Fazer um cliente satisfeito é trabalhar pensando no futuro.”

Nesse contexto, Barreto afirma que é ao elaborar uma avaliação imobiliária,

o corretor pode informar dois valores: um é referente à avaliação do profissional e o
outro é o valor autorizado pelo proprietário do imóvel para ser divulgado em anúncios”.

Fonte: https://creci-rj.gov.br/etica-na-avaliacao-imobiliaria-diferencia-o-profissional/. Acesso em 20 dez. 2022.

Nossa atuação no campo da avaliação de imóveis é fundamental. O que não

se pode admitir é a inércia do profissional em conhecer as resoluções, em resistir à
qualificação e continuar a emitir pareceres combinados, contratados e fora das normas.

O SECOVI-PR, Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná, ao qual

pertencem as empresas de Maringá-PR, realiza mensalmente o pregão imobiliário.
Trata-se de atividade muito interessante que funciona da seguinte forma: cada empresa
participante envia com antecedência ao responsável pelo pregão dois imóveis, sendo
um para venda e outro para locação cuja avaliação quer apurar junto aos participantes.

Os imóveis levados ao pregão são aqueles em que os proprietários pedem

valor muito alto, ou que estão em oferta há muito tempo sem que haja a realização de
negócios, ou mesmo falta de procura.

23
 É uma excelente oportunidade, pois as empresas apresentam os resultados do
pregão ao proprietário e muitas vezes há uma adequação dos valores.

O imóvel é devidamente apresentado com dados e fotos e esclarecimentos

feitos oralmente pelo angariador. Cada participante fala quanto ele acha que vale o
imóvel apresentando sua justificativa. Existem três campos a serem preenchidos:

Sua Avaliação: é o valor que ele acha que vale o imóvel.

Valor Avaliado: é o valor apurado pela maioria dos participantes.
Valor do Anúncio: geralmente é o valor solicitado pelo proprietário, que na maior parte
das vezes está acima do mercado.

A participação das empresas imobiliárias no pregão tem sido grande e o respeito

que conquistamos no mercado é visível e facilita muito nosso trabalho. O pregão nada
mais é do que um PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) verbal, sendo
assim, por qual razão muitos corretores ainda não têm interesse em aprender a realizar
um PTAM escrito?

As normas do COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) são de

âmbito nacional, não podemos admitir que uns sigam e os outros não. Precisamos nos
conscientizar da necessidade da aplicação das normas para a determinação do valor
mercadológico de um imóvel.

As aplicações dos pareceres são muitas e muito sérias também, podendo trazer
complicações graves tanto para o executor do PTAM quanto para o contratante.

Você aprendeu o que significa uma avaliação e qual é o papel do CREA e do CRECI,
no próximo tema de aprendizagem, vamos aprender a diferença entre preço e valor.

24
 RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, você aprendeu:

• O conceito de avaliação imobiliária.

• Quem são os profissionais competentes para a realização da avaliação de imóveis.

• As diferenças do Gestor Imobiliário / Corretor de Imóveis e outros profissionais.

• As fundamentações quanto à competência da avaliação imobiliária.

• O que é o IBAPE.

• Procedimentos éticos do profissional avaliador de imóveis.

25
 AUTOATIVIDADE
1 Com base nas diretrizes de procedimentos éticos de conduta profissional, de
referência do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia),
encontramos nove procedimentos distintos. Dentre as opções abaixo, assinale a
alternativa que contenha alguns destes procedimentos, quanto à:

a) ( ) Difusão do conhecimento técnico; Atuação em processos judiciais; Conflito de

interesses e Capacitação profissional.
b) ( ) Capacitação profissional; Engenharia do trabalho; Sigilo e Conflito de interesses.
c) ( ) Propriedade intelectual; Independência na atuação profissional e Competição
organizacional.
d) ( ) Independência na atuação profissional; Competição por preços; Legislação
trabalhista e Capacitação profissional.

2 Diante do que é vastamente explanado em nossa legislação brasileira, indique quais

profissionais estão habilitados a realizarem a avaliação de imóveis no Brasil:

I- Engenheiro Agrônomo.
II- Engenheiro Civil.
III- Corretor de Imóveis.
IV- Arquiteto.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças II e III estão corretas.
b) ( ) Somente a sentença III está correta.
c) ( ) As sentenças II, III e IV estão corretas.
d) ( ) Todas as sentenças estão corretas.

26
3 Para o Engenheiro Sérgio Antonio Abunahman, no que diz respeito a avaliação
de imóveis:

( ) Avaliação é, pois, uma aferição de um ou mais fatores econômicos especificamente

definidos em relação a propriedades descritas com data determinada, tendo como
suporte a análise de dados relevantes.
( ) Uma avaliação é o processo e resultado de uma tentativa de responder a uma ou
mais perguntas específicas sobre os valores definidos das partes de um imóvel, sua
utilidade ou conformação e possibilidade de venda.
( ) A confiabilidade de uma avaliação NÃO depende da competência e da integridade
básicas do avaliador.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) F – V – F.
b) ( ) V – F – V.
c) ( ) V – V – F.
d) ( ) F – F – V.

4 A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) publica, em 2001, a NBR 14.653.

Disserte sobre o propósito desta Norma Brasileira.

5 De acordo com a decisão proferida pela Sétima Turma do Tribunal Regional Federal da
1ª Região (DF), as atividades previstas no artigo 3º da Resolução Cofeci nº 1066/2007,
confirma a competência do corretor de imóveis para realizar avaliações imobiliárias.
Neste contexto, disserte sobre os principais pontos abordados para tal decisão.

27
28
UNIDADE 1 TÓPICO 2 -
PREÇO E VALOR

1 INTRODUÇÃO
Embora sejam termos confundidos no nosso dia a dia, preço e valor são conceitos
completamente diferentes. O bilionário Warren Buffett tem uma famosa citação para definir
a diferença entre preço e valor: preço é o que você paga, enquanto valor é o que você leva.

Já no mercado imobiliário: preço é a quantia praticada efetivamente em uma

transação imobiliária, enquanto valor é, de fato, o seu montante justo de mercado.

2 O QUE SIGNIFICA “VALOR DO IMÓVEL”?

Para o Professor Rosalmir Moreira (2009, p. 16),

A ideia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só

tem valor aquilo que é útil”. Utilidade é a capacidade que possuem
certos entes para satisfazer uma necessidade, seja ela um desejo
ou um capricho.
A Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas) NB-502-1989, define valor como
“expressão monetária do bem à data de referência da avaliação,
numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades
se seu uso e envolvidos em sua transação não estejam compelidas
à negociação...”.
O IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia)
define valor como sendo a qualidade inerente a um bem, que
representa a importância para sua aquisição ou posse.

É muito importante ter uma definição bem clara de valor, pois na avaliação de
um imóvel, é um item a ser observado, mas que deve ser analisado com cautela no
momento de representar esse “valor” em forma de dinheiro.

Vejam essa explanação do Professor Rosalmir Moreira (2009, p. 17):

Nos tempos primitivos, os bens eram adquiridos por conquista e o

valor desses bens confundia-se com o que chamamos ‘valor de uso’,
que é o valor de um bem para um determinado indivíduo, valor esse
que depende da utilidade do bem para esse determinado indivíduo.
Dessa forma, um mesmo bem podia ter, num mesmo momento,
valores diferentes, desde que estivesse sendo desejado por dois ou
mais indivíduos, para os quais esse bem tivesse utilidade diferente.

29
 No próximo subtópico, iremos exemplificar o significado de “Valor do Imóvel”.

2.1 VAMOS APRENDER O SIGNIFICADO DE “VALOR DO

IMÓVEL”?
Alguns imóveis, por exemplo, são especiais, feitos com técnicas diferentes que
com certeza geraram um custo maior na construção por serem diferentes, porém, o
universo de candidatos a compradores diminui consideravelmente; primeiro em razão da
atipicidade; e segundo, pelo “valor” pretendido pelo proprietário. Quantas vezes vamos
avaliar um imóvel na companhia do proprietário e ele quer agregar valores ao imóvel que
são consideráveis para ele, mas que não têm representatividade no mercado? Como
explicar para ele essa questão do valor?

São questões difíceis de responder, pois corre-se o risco de perder o cliente, por
outro lado, caso formos coniventes e angariarmos o imóvel, teremos muita dificuldade
em vendê-lo.

INTERESSANTE
Estou com um imóvel há muito tempo para a venda com essas características atípicas e,
para imprimir um pouco mais de especificidade no caso, ele é de um grande amigo. Com
muito tato, expliquei que o mercado imobiliário funciona como se os produtos estivessem
todos, lado a lado em uma vitrine, e um cliente comprador observasse todos eles com
suas características e valores. O cliente sabe o quanto ele pode gastar e
vai analisar o que quer comprar, comparando todos os imóveis. Como
o imóvel dele possui características físicas diferentes que fogem um
pouco do senso comum, talvez fosse interessante apresentá-lo como
um atrativo em relação ao preço, de forma a imprimir maior velocidade
na realização da venda.
Ele concordou com meu raciocínio, porém decidiu manter o valor.
Atualmente, como se passaram alguns meses, o mercado está se
adequando ao valor pretendido, o que quer dizer que o valor dos outros
imóveis da vitrine aumentou, e o dele permaneceu o mesmo. Pode ser
que agora o cliente se interesse porque possui o atrativo valor.
O cliente acabou fazendo o que eu sugeri, porém não no tempo em que
eu sugeri, mas no tempo dele.

Agora que você compreendeu a noção de valor, vai ser mais fácil avaliar um
imóvel com bom senso e isenção. Quando o cliente disser que quer agregar ao valor
do imóvel o fato de a porta de entrada ter sido entalhada à mão pelo seu tataravô, a
escada ser de mármore nobre, os espelhos de cristal ou piso de madeira de lei, você
explicará a ele que o valor de troca vai depender da utilidade e importância que essas
características terão para o comprador.

30
 O “valor de troca” de um bem, que depende da utilidade desse bem para a
coletividade, pode ser inteiramente diferente do “valor de uso” desse bem, para um
determinado indivíduo ou grupo de indivíduos. O “valor de troca” de um bem pode
ser definido como sendo a quantidade de outros bens pela qual ele pode ser trocado.

[...]

Dessa forma, o “valor de troca” de um bem, passou a ser a quantidade de

dinheiro pela qual ele pode ser trocado, passando a chamar-se “valor de mercado”
(MOREIRA, 2009, p. 17).

NOTA
Assim deve ser feita nossa análise, com base na antiga e sempre
eficaz LEI DA OFERTA e da PROCURA.

A NBR 14.653 define valor de mercado como a “quantia mais provável pela qual
se negociaria, voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,
dentro das condições de mercado vigente”.

3 DIFERENÇAS ENTRE PREÇO E VALOR

Vocês devem estar percebendo que avaliar é muito mais do que sabiam ou
faziam. Por requerer muita técnica, é compreensível o movimento do CREA em não
querer que os corretores também fizessem avaliação, afinal não têm preparo, qualificação,
tampouco capacitação técnica para tanto. Por essas e outras é que devemos levar nosso
mister com muita seriedade e comprometimento.

Longe de nós a pretensão de trabalharmos como engenheiros, mas as normas

estabelecidas pelo IBAPE são de grande importância e merecem nosso conhecimento
e estudo.

Para o IBAPE, preço é, a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma

transação ou transferência de domínio de um bem ou de um direito, sujeita à maior ou
menor habilidade de negociação de uma parte sobre a outra, assim como fatores de
caráter conjuntural ou subjetivo, tais como desejos necessidades capricho e outros.

31
 IMPORTANTE
O preço de mercado pode ou não ser igual ao valor de mercado
e fica bem fácil compreender a diferença de valor e preço se você
imaginar que por valor se compreende a intenção, a probabilidade,
e por preço a quantia pela qual efetivamente se realizou o negócio

Por essa razão, além dos dados colhidos no mercado de imóveis ofertados
para locação ou venda, são muito importantes os dados oriundos de negociações
efetivamente realizadas, sendo aquelas referências de valores e esse de preço.

A discussão sobre quem deve avaliar um imóvel está em vias de se direcionar

ao entendimento e ao trabalho em conjunto. Porém, vale a pena observar que o
presidente do IBAPE comentou sobre a norma que está em andamento solicitando que
aos engenheiros e arquitetos também seja permitida a transação imobiliária. O IBAPE
deseja inverter a situação e colocar o COFECI em xeque. Fique sempre por dentro dos
acontecimentos e acompanhe o final dessa discussão.

Em relação ao valor e preço, estude bastante até ficar bem claro para você os
dois conceitos. Acredito que, a cada passo dado, você tenha a sensação de que tem
bagagem para sustentar seu posicionamento junto ao mercado e conquistar seu espaço.

ESTUDOS FUTUROS
No próximo tema de aprendizagem, abordaremos a legislação brasileira
acerca das avaliações de imóveis.

32
 RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você aprendeu:

• A diferença entre preço e valor.

• Definições de preço e valor.

• O significado de “valor de mercado”.

• A importância da diferenciação dos dois conceitos: preço e valor.

33
 AUTOATIVIDADE
1 De acordo com o tema: Preço e Valor, assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) Valor é a quantia praticada efetivamente em uma transação imobiliária, enquanto

preço é, de fato, o seu montante justo de mercado.
b) ( ) Preço é a quantia praticada efetivamente em uma transação imobiliária, enquanto
valor é, de fato, o seu montante justo de mercado.
c) ( ) Preço é a quantia praticada efetivamente em uma transação imobiliária, enquanto
custo é, de fato, o seu montante justo de mercado.
d) ( ) Valor é a quantia praticada efetivamente em uma transação imobiliária, enquanto
quantia é, de fato, o seu montante justo de mercado.

2 Observando algumas definições de “valor”, analise as sentenças a seguir:

I- A ideia de valor está intimamente ligada à de utilidade, isto é, só tem valor aquilo que é útil.
II- Expressão monetária do bem à data de referência da avaliação, numa situação em
que as partes, conhecedoras das possibilidades se seu uso e envolvidos em sua
transação não estejam compelidas à negociação.
III- Quantia praticada efetivamente em uma transação imobiliária.
IV- Qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou posse.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças I, II e IV estão corretas.
b) ( ) Somente a sentença II está correta.
c) ( ) As sentenças I, II e III estão corretas.
d) ( ) Todas as sentenças estão corretas.

34
3 O preço de mercado pode ou não ser igual ao valor de mercado e fica bem fácil
compreender a diferença de valor e preço se você imaginar que por valor se
compreende a intenção, a probalibidade, e por preço a quantia pela qual efetivamente
se realizou o negócio. A partir da relação Valor x Preço, classifique V para as sentenças
verdadeiras e F para as falsas:

( ) Preço é a quantia efetivamente praticada em uma transação.

( ) Valor é a quantia efetivamente praticada no mercado.
( ) Valor e preço podem ser a mesma quantia.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) V – F – F.
b) ( ) V – F – V.
c) ( ) F – V – F.
d) ( ) F – F – V.

4 Em conformidade com a NBR 14.653, qual é a definição para “valor de mercado”?

5 Para o IBAPE, preço é:

35
36
UNIDADE 1 TÓPICO 3 -
LEGISLAÇÃO

1 INTRODUÇÃO

Esta unidade merece total atenção e dedicação nos estudos. Até agora, falamos
sobre a disputa para determinar a legitimidade do autor de uma avaliação, acompanha-
mos todo o desenvolvimento da legislação específica do COFECI e constatamos que temos
respaldo legal para o desempenho de nosso parecer técnico. Agora, é o momento de você
concentrar sua energia e compreender como é fácil e necessária a aplicação das técnicas.

NOTA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: UMA CIÊNCIA DE OBSERVAÇÃO

A necessidade de avaliar é contemporânea da atividade de compra e ven-

da, inicialmente, na base de troca de mercadorias, onde parafraseando
o professor Engenheiro Gil Chede, através da aplicação de métodos e
critérios, o estudo do valor de um bem é uma Ciência de Observação, e
porque não dizer uma Arte, a qual antes de ser expressa por procedimen-
tos matemáticos deve ser sentida. Avaliar, então, é uma atividade milenar.

Fonte: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2012/03/avaliacao-de-imo-
veis-uma-ciencia-de.html. Acesso em: 24 ago. 2012.

Você concorda com o quadro acima quando afirma que avaliar, além de uma
ciência, é uma arte? É claro que sim, afinal, nossa própria profissão é a arte de aproximar
as partes e corrigir as diferenças entre seus interesses para a realização de um negócio
satisfatório aos dois, e porque não dizer, aos três, incluindo você! O momento de aperfeiçoar
seus conhecimentos e entrar no mundo das avaliações pela porta correta é agora. Não
desista e leve seus estudos com muita seriedade.

2 LEGISLAÇÃO E NORMAS TÉCNICAS

Um dos pontos que irá favorecer muito a ascensão da nossa profissão e o

respeito da sociedade é a seriedade com que conduzimos nosso trabalho.

A falta de conhecimento, de comprometimento e de interesse de muitos colegas em ler,

estudar e buscar qualificação são barreiras a serem transpostas com urgência. Nosso
mercado está em um momento excelente e, se crescer da forma correta, irá consolidar
nosso espaço no mercado.

37
 A seguir estudaremos a base de todo nosso PTAM. A Legislação e as Normas
Técnicas não são facultativas, ou seja, o profissional não tem a opção de obedecer
ou não, ele é obrigado a cumprir rigorosamente com o que está prescrito, portanto,
empenhe-se na leitura e estude.

A primeira norma a ser seguida é o Código de Ética. Alguns artigos já citamos

em textos anteriores, mas é muito importante que você conheça o teor do documento.

2.1 CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR DE IMÓVEIS

A íntegra do Código de Ética a seguir:

CÓDIGO DE ÉTICA

Resolução - Cofeci Nº 326/92 (Publicada em 08/07/92, DOU no 129 - Fls:

8821 - Seção I)

Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela
qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.

Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do

interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento
da técnica das transações imobiliárias.

Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão,

à classe e aos colegas:

I- considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a
prática de atos que comprometam a sua dignidade;
II- prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o suces-
so de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;
III- manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando
aprimorar o trabalho desse órgão;
IV- zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais,
aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os
que forem investidos em tais mandatos e encargos;
V- observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister
com dignidade;
VI- exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as
prescrições legais e regulamentares;

38
VII- defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
VIII- zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX- auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento
deste Código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos
competentes, as infrações de que tiver ciência;
X- não se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI- relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e
solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
XII- colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja
prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

I- inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;

II- apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca
omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais
circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III- recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV- comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos
a ele destinados;
V- prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio,
contas pormenorizadas;
VI- zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio,
reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII- restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII- dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX- contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X- receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo
mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido
consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.

Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos

profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência,
negligência ou infrações éticas.

Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

I- aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às
disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II- manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em
lei e em Resoluções;
III- promover a intermediação com cobrança de “overprice”;
IV- locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;
V- receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que
não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;

39
 VI- angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo
moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII- desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII- deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou
intimações para instrução de processos;
IX- acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente
atividades de transações imobiliárias;
X- praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI- promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII- abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia
ciência do cliente;
XIII- solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV- deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão
ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV- aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de
Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI- aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis,
com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII- anunciar capciosamente;
XVIII- reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX- utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no
exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX- receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja
expressamente autorizado para tanto.

Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor

de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das
penalidades previstas na legislação em vigor.

Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que

desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I,
III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que
desatender os demais preceitos deste Código.

Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos

Conselhos Regionais.

Art.10º - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a

ampla divulgação deste Código de Ética.

Brasília-DF, 25 de junho de 1992 WALDYR FRANCISCO LUCIANO

Presidente.

Fonte: https://creci-rj.gov.br/codigo-de-etica-profissional/. Acesso em: 20 dez. 2022.

40
2.2 REGULAMENTAÇÃO À PROFISSÃO DOS CORRETORES DE
IMÓVEIS – LEI 6.530/1978

Devemos considerar o disposto no Art. 3º da Lei n.º 6.530/1978 que atribui

ao Corretor de Imóveis também a competência para “opinar” sobre à comercialização
imobiliária:

[...]

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,

venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comerciali-
zação imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser

exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

[...]

DICA
Caro acadêmico, você encontra toda a regulamentação à profissão dos corretores
de imóveis no site: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm.
Acesso em: 20 dez. 2022.

2.3 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

(CDC) – Lei 8.078/1990

Diante do disposto no art. 39, VIII, da Lei nº 8.078/1990, que regulamenta

a proteção do consumidor, impede que o fornecimento de serviços esteja em
desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua
inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de
Normas Técnicas – ABNT ou por outras entidades credenciadas no CONMETRO:

[...]

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras

práticas abusivas:

41
 [...]

VIII- colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo

com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas
específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou
outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização
e Qualidade Industrial (CONMETRO);
[...]

DICA
Encontramos o Código de Defesa do Consumidor, em sua íntegra, no site:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm.
Acesso em: 20 dez. 2022.

2.4 RESOLUÇÃO - COFECI 1.066/2007

Base para a realização do PTAM, deve ser lida, compreendida e seguida em

todos os seus itens:

Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro

Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.

DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS

Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja

organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores
de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador
Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis - CRECIs.

Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional

de Avalia- dores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele
não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in
fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.

Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente:

42
I- possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;
II- possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.

§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.

§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação

prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

ATENÇÃO
Nem todos os cursos são reconhecidos pelo Conselho Federal. Para esse
reconhecimento, a instituição financeira além de ser proba, deve apresentar o
cumprimento de todos os requisitos exigidos.

Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em

conta corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30%
(trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada
um dos serviços abaixo relacionados:

I- inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis;

II- registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada
cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores.

DO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

- o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base
em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de
comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

IMPORTANTE
Esta é a definição de PTAM, que para ser documento crível deve obrigatoriamente
obedecer a critérios técnicos, análise de mercado passível de ser admitido tanto
extra quanto judicialmente.

43
 Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação
do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:

I- identificação do solicitante;
II- objetivo do parecer técnico;
III- identificação e caracterização do imóvel;
IV- indicação da metodologia utilizada;
V- valor resultante e sua data de referência;
VI- identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

ESTUDOS FUTUROS
Identificação do solicitante é a aposição do nome completo com a devida qualificação. Os objeti-
vos do parecer podem ser: determinar o valor locativo, valor de venda, valor para permuta, análise
para investimento, determinação da renda que um imóvel pode proporcionar, inventários, parti-
lhas, separações, desapropriações, servidões, arbitramento de aluguel, renovatória de aluguel,
revisional de aluguel, despejos, falências, concordatas, indenizatórias, penho-
ras, composição do capital da empresa etc. Identificação e caracterização do
imóvel é a anotação que você fará com base nos documentos do imóvel como
certidão da matrícula do imóvel, carnê de IPTU ou outro, e a caracterização
deverá ser bem completa. Para indicar a metodologia utilizada, você precisará
conhecer as metodologias aplicáveis que estudamos na unidade III. O valor é o
objetivo de todo nosso estudo nesta disciplina, mas o valor que pretendemos
encontrar deve ser obtido após a utilização de toda metodologia aplicável.
Breve currículo para dar credibilidade ao trabalho e você ser, aos poucos, reco-
nhecido pela seriedade de seu PTAM.

§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu

proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço
completo ou a descrição detalhada de sua localização.

§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:

I. medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

II. descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;
III. contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;
IV. aproveitamento econômico do imóvel;
V. data da vistoria.

44
 § 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se esta-
rem anexados:

I. mapa de localização;
II. certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
III. relatório fotográfico.

DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA

Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em
Conselho Regional de Cor- retores de Imóveis.

Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho

Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos
termos deste artigo.

DO CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR

Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo:

I. nome por extenso do Corretor de Imóveis;

II. menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de inscrição;
III. tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional;
IV. órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se houver;
V. data limite de validade do Certificado de Registro;
VI. data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do
Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal.

§ 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03

(três) anos, contados de sua emissão.

§ 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova

de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.

§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído

ou complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo
Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário.

45
 DO SELO CERTIFICADOR

Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo
Conselho Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica de sua emissão.

Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e sequenciada,

com mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança.

Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o

fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor
da anuidade-base do exercício.

Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se

ao preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação
Mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo
Conselho Regional.

§ 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação

Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.

§ 2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação

Mercadológica, vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica correspondente.

§ 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente.

Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no

Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários:

I. requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador;

II. fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.

ATENÇÃO
Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliá-
rios tem direito à utilização do selo certificador, que é fornecido pelo Conselho
Regional da sua jurisdição e que deve ser afixado em cada Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica de sua autoria.

46
 O selo certificador tem numeração individual e sequenciada, com mecanismo que permite autenticação
e certificação de código de segurança. Agora este Selo poderá ser adquirido GRATUITAMENTE através
da Plataforma do CNAI ao emitir a declaração de avaliação mercadológica digitalmente. Antes deste
lançamento era preciso solicitar o selo ao CRECI mediante o pagamento de uma taxa correspondente
a 10% do valor da anuidade-base do exercício. O Conselho Regional arquiva uma via da Declaração de
Avaliação Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.
Agora este arquivo estará disponível digitalmente através da nova plataforma, mas também será
mantido nos arquivos dos CRECIs.
O Selo Certificador sempre ficará vinculado ao correspondente PTAM – Parecer Técnico de Avalia-
ção Mercadológica.

Fonte: <https://www.cofeci.gov.br/post/avaliadores-de-im%C3%B3veis-passam-a-contar-com-e-
book-e-selo-certificador-digital>. Acesso em: 20 dez. 2022

DO ARQUIVAMENTO PARA FINS DE FISCALIZAÇÃO

Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco)

anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação
Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se
e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.

DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará,

através de Ato Normativo de observância obrigatória:

I. a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;

II. a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de
imóveis;
III. a instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos nesta
Resolução;
IV. a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente,

aos regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a
quaisquer de seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento
antiético que compro- meta a dignidade da instituição Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, serão considerados infração ética de natureza grave, nos
termos definidos pela Resolução-COFECI nº 326/92 (Código de Ética Profissional).

Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas

as disposições contrárias.

Fonte: https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1066_07_ato_normativo.pdf.
Acesso em: 20 dez. 2022.

47
 2.4.1 CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários)

O Art. 1º da Resolução 1.066/2007 institui o CNAI (Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobiliários), cuja inscrição é opcional, ou seja, não é condição obrigatória
para validar o PTAM. Tem como objetivo principal ressaltar a atuação do COFECI no
sentido de qualificar e capacitar os profissionais, visto que no artigo seguinte limita a
inscrição àqueles que forem detentores do diploma em curso superior, que será o seu
caso, caro aluno, ou ao possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação.

2.5 ATO NORMATIVO 001/2011

Ato Normativo-Cofeci n° 001/11 trata da normatização do funcionamento

do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), determinando as premissas
necessárias para a inscrição de avaliadores que queiram integrar ao cadastro.

NOTA
É possível realizar a consulta pública dos avaliadores imobiliários cadastrados
pelo COFECI no CNAI, através do site <https://intranet.cofeci.gov.br/cnai/consul-
taCNAI.aspx>. Acesso em: 20 dez. 2022.

2.5.1 Normatização do CNAI

É de fundamental importância o conhecimento desta normatização, em sua
íntegra, para o profissional gestor em negócios imobiliários. Mesmo não sendo obrigatória
a inscrição no CNAI para a elaboração de um PTAM, o cadastro no CNAI e de um selo
certificador trazem muito mais segurança e credibilidade a avaliação imobiliária.

2.6 ABNT – NBR 14.653

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o órgão responsável pela

normatização técnica, em âmbito nacional, que norteiam os mais diversos setores,
produzindo as Normas Brasileiras (NBR) que são elaboradas para padronizar, organizar
e qualificar a produção de documentos ou procedimentos.

48
 DICA
Leia todo o conteúdo do Ato Normativo 001/2011, no site: https://www.creciro.
gov.br/images/Legislacao/ato-normativo-cnai.pdf. Acesso em: 20 dez. 2022.

O objetivo da NBR 14653 é estabelecer as diretrizes para avaliação de bens,

sendo constituída de sete partes, identificadas como:

1. NBR 14653-1: Procedimentos gerais.

2. NBR 14653-2: Avaliação de imóveis urbanos.
3. NBR 14653-3: Avaliação de imóveis rurais.
4. NBR 14653-4: Avaliação de empreendimentos.
5. NBR 14653-5: Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais
em geral.
6. NBR 14653-6: Avaliação de recursos naturais e ambientais.
7. NBR 14653-7: Avaliação de patrimônios históricos.

Apenas a título ilustrativo e para conhecimento, observe alguns trechos da

norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), aplicável para Avaliação
de Imóveis Urbanos (NBR 14.653-2). Essa norma deve ser utilizada somente por
engenheiros e arquitetos:

NORMA BRASILEIRA
ABNT NBR 14653-2 : 2011
Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos
Prefácio

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Fórum Nacional de

Normalização.

As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros

(ABNT/CB), dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões
de Estudo Especiais (ABNT/CEET), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE),
formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores,
consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).

49
 A ABNT NBR 14653-2 : 2011 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção
Civil (ABNT/ CB–02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil
(CE–02:134.02). O Projeto circulou em Consulta Pública conforme Edital nº 06 de
30.06.2003, com o número Projeto 02:134.02-001-2. Esta Norma, sob o título geral
“Avaliação de bens”, tem a previsão de conter as seguintes partes:

Parte 1 – Procedimentos gerais

Parte 2 – Imóveis urbanos
Parte 3 – Imóveis rurais
Parte 4 – Empreendimentos

Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de
avaliação de bens – ABNT NBR 14653-1:2001 – no que diz respeito à avaliação de
imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões
urbanas.

Esta parte da ABNT NBR 14653 contém os anexos A e B, de caráter normativo, e o

anexo C, de caráter informativo.

0 Introdução

Esta parte da ABNT NBR 14653 visa complementar os conceitos, métodos e

procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.

1 Objetivo

Esta parte da ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos,
quanto a:

a) classificação da sua natureza;

b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) descrição das atividades básicas;
d) definição da metodologia básica;
e) especificação das avaliações;
f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

2 Referências normativas

As normas relacionadas a seguir contêm disposições que, ao serem citadas neste texto,
constituem prescrições para esta parte da ABNT NBR 14653. As edições indicadas
estavam em vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita a
revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem
a conveniência de se usarem as edições mais recentes das normas citadas a seguir.
A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento.

50
Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988 – Quadro Geral de Unidades de Medida
Leis Federais nºs 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano
Decreto-Lei nº 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha

ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de

construção para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento
ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais ABNT
NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos

3 Definições

Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definições da ABNT
NBR 14653-1 e as seguintes:

3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível

para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
3.2 área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão.
3.3 área total de construção: Resultante do somatório da área real privativa e da área
comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721.
3.4 área útil da unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída
a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou
dificultem sua utilização.
3.5 BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o
custo direto da construção.
3.6 códigos alocados: Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as
características qualitativas dos imóveis.
3.7 conciliação: Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos
resulta- dos obtidos, quando utilizado mais de um método.
3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar
ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do
projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção.
3.9 depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas
de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
3.10 desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura
de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes.
3.11 domínio: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e
exclusiva, ao poder e vontade de alguém.
3.12 domínio direto: Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto
da enfiteuse.
3.13 domínio pleno: Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto.
3.14 domínio útil: Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo
extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos.

51
 3.15 edifício: Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades
institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares.
3.16 equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas
de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade.
3.17 entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições, representativas
dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA.
3.18 estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua
manutenção.
3.19 fração ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos)
no terreno e nas coisas comuns da edificação.
3.20 frente projetada: Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados,
quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de
frente em curva.
3.21 frente real: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.
3.22 frente de referência: Frente da situação paradigma adotada.
3.23 gabarito de altura: Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para
um determinado local.
3.24 gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana,
visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento
ou implantação de empreendimento.
3.25 idade aparente: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização,
funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
3.26 idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data
de referência.
3.27 imóvel alodial: Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões.
3.28 imóvel de referência: Dado de mercado com características comparáveis às do
imóvel avaliando.
3.29 imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo:
lote encravado).
3.30 imóvel paradigma: Imóvel hipotético cujas características são adotadas como
padrão representativo da região ou referencial da avaliação.
3.31 imóvel com vocação urbana: Imóvel em local com características, uso, ocupação,
acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização
imediata para fins urbanos.
3.32 imóvel urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei.
3.33 imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão.
3.34 infraestrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,
iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de
energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.
3.35 lote: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
3.36 loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do
contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial.

52
3.38 manutenção: Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as
condições normais de utilização de um bem.
3.39 modelo dinâmico: Modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo
do tempo, com base em fluxo de caixa.
3.40 modelo estático: Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em
conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.
3.41 outlier: Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser
retirado, melhora a qualidade de ajustamento do modelo analisado.
3.42 padrão construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos
projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção.
3.43 pé-direito: Distância vertical livre entre o piso e o teto.
3.44 percentual de comprometimento de área: Relação entre a área objeto de grava-
me e a área total do imóvel.
3.45 percentual de comprometimento de valor: Relação entre os valores da área
atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição.
3.46 planta de valores: Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de
metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.
3.47 polo de influência: Local que, por suas características, influencia os valores dos
imóveis, na medida de sua proximidade.
3.48 ponto comercial: Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial,
decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial.
3.49 ponto influenciante: Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera
significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo.
3.50 posse: Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito.
3.51 profundidade equivalente: Resultado numérico da divisão da área de um lote
pela sua frente projetada principal.
3.52 quota-parte: Valor atribuído a uma fração ideal.
3.53 renda: Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital.
3.54 segmento de área diretamente desmembrável: Parte de um terreno com frente
para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal.
3.55 terreno de fundo: Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a
via pública por um corredor de acesso.
3.56 terreno encravado: Aquele que não se comunica com a via pública.
3.57 terreno interno: Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local asseme-
lhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que
não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município.
3.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem, natural ou artificial-
mente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
3.59 terrenos de marinha: Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontal-
mente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e
lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.

53
 3.60 testada: Medida da frente.
3.61 unidade imobiliária padronizada: Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no
mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de
acordo com suas características construtivas.
3.62 valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu
valor residual.
3.63 variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para
a formação do valor do imóvel.
3.64 variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor
do imóvel objeto da avaliação.
3.65 variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas
apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por
exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo).
3.66 variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por
exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem).
3.67 variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes.
3.68 variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.
3.69 variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e
que se presume guardar com ela relação de pertinência.
3.70 vício: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais
ao consumidor.
3.71 vício construtivo: Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na
construção ou de execução.
3.72 vício de utilização: Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na
manutenção.
3.73 vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel
em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais.

4 Símbolos e abreviaturas

As notações adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devidamente

explicitadas no laudo ou parecer técnico, indicando-se também suas respectivas
unidades de medida, de acordo com a Resolução do
CONMETRO nº 12, de 12.10.1988.

5 Classificação dos imóveis urbanos

5.1 Quanto ao uso:

a) residencial;
b) comercial;
c) industrial;
d) institucional;
e) misto.

54
5.2 Quanto ao tipo do imóvel, entre outros:
a) terreno (lote ou gleba);
b) apartamento;
c) casa;
d) escritório (sala ou andar corrido);
e) loja;
f) galpão;
g) vaga de garagem;
h) misto;
i) hotéis e motéis;
j) hospitais;
k) escolas;
l) cinemas e teatros;
m) clubes recreativos;
n) prédios industriais.

5.3 Quanto ao agrupamento dos imóveis:

a) loteamento;
b) condomínio de casas;
c) prédio de apartamentos;
d) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos);
e) conjunto de salas comerciais;
f ) prédio comercial;
g) conjunto de prédios comerciais;
h) conjunto de unidades comerciais;
i) complexo industrial.

6 Procedimentos de excelência

Consultar a seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7 Atividades básicas

É recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para

fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e
eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:

• finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta,

garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
• objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais
como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação
forçada, valor de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4); indicadores de
viabilidade e outros;
• prazo limite para apresentação do laudo;
• condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

55
 7.1 Documentação
Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.2 Legislação a consultar

Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos
que possam influenciar no valor do imóvel.

7.3 Vistoria
Além do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o
descrito em 7.3.1 a 7.3.5.

7.3.1 Caracterização da região

• Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando
relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
• Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condi-
ções ambientais.
• Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais polos
de influência.
• Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de
zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de
modificação a curto e médio prazo.
• Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos
sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para trans-
missão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais
e gás canalizado.
• Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
• Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

7.3.2 Caracterização do terreno

• Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e
confrontações.
• Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.
• Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
• Infraestrutura urbana disponível.
• Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

7.3.3 Caracterização das edificações e benfeitorias

• Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados
com a documentação disponível.
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.
• Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.
• Condições de ocupação.

56
7.3.4 Edificações e benfeitorias não documentadas
No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na
documentação, observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1.
7.3.5 Situações especiais
7.3.5.1 Vistoria por amostragem

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria

interna por amostragem
aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão
no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco
ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria

Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser
justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante,
a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos
ele- mentos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa
de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações
da respectiva administração;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As considerações hipotéticas
sobre o imóvel que configuram a situação paradigma, devem estar claramente
explicitadas no laudo de avaliação.

7.3.5.3 Planta de valores

Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amos-
tragem, com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro.

8 Procedimentos metodológicos

Na aplicação dos métodos avaliatórios referidos na seção 8 da ABNT NBR 14653-

1:2001, recomendam-se os procedimentos metodológicos relacionados em 8.1 a 8.3.

8.1 Procedimentos gerais

8.1.1 Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de mercado, é
recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento
eficiente do imóvel.
8.1.3 Nos mercados em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situa-
ção do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se
à conciliação.
8.1.4 Métodos utilizados não detalhados nesta Norma devem ser descritos e
fundamentados no trabalho.

57
 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma

amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características,
tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência
disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve
iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio
de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas
pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes
para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com
a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a
serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de
fontes de in- formação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou
qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados
(fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

8.2.1.2 Identificação das variáveis do modelo

8.2.1.2.1 Variável dependente
Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação
no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por
exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem
como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
8.2.1.2.2 Variáveis independentes
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo:
área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a polo de influência,
entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do
negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiri- dos, senso comum e outros atributos que se revelem
importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no
planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa.
Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. As
diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na
seguinte ordem de prioridade:
a. por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo: aplica-
ção de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
b. pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo
custo unitário básico);
c. por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1,
normal igual a 2 e alto igual a 3).

58
8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado
8.2.1.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.
8.2.1.3.2O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel
avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o
engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis
preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas
à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas,
físicas e de localização.
8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de
identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de
avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes.
8.2.1.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto,
devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e,
sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações.
8.2.1.3.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem
opiniões subjetivas do informante e recomenda-se:
a. visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto
quanto possível, todas as informações de interesse;
b. atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
c. confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior
confiabilidade aos dados coletados.

8.2.1.4 Tratamento de dados

8.2.1.4.1 Preliminares
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a
forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das
variáveis, bem como as relações entre elas.
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-
chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas,
identificação de pontos atípicos, entre outros.
Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori
do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de
mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de
desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data
correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da
qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamenta-
dos por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior análise estatística dos resulta-
dos homogeneizados;
tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia
científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

59
 Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do
mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam
ser toma- dos cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da
pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços
observados na abscissa
versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos
próximos da bissetriz do
primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.
8.2.1.4.2 Tratamento por fatores
Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente
pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos
de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis.
Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no
mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja
anexado ao Laudo de Avaliação.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a:
a. correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, especificação
e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas
no modelo;
b. isenção e identificação das fontes de informação, esta última no caso de avaliações
judiciais, de forma a permitir a sua conferência;
c. número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de
fundamentação;
d. sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua
situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas.

No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B.

8.2.1.4.3Tratamento científico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado
e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados
e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com
repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado,
consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais
artificiais, regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas,
desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a
inclusão de validação, quando pertinente.
No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado o anexo A.
8.2.2 Método involutivo
O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001,
compreende as etapas descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10.
8.2.2.1 Vistoria
Deve ser realizada de acordo com 7.3.

60
8.2.2.2 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o
aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.
8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo
direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de
mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua
variação ao longo do tempo.
8.2.2.4 Previsão de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos
resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização imobiliária, a
forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.
8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive
de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para
as condições do projeto hipotético.
8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a. compra do imóvel;
b. administração do empreendimento, inclusive vigilância;
c. impostos e taxas;
d. publicidade;
e. a comercialização das unidades.

8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta
margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está
diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante
investi- do e ao prazo total previsto para retorno do capital.
A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é
praticado no mercado.
8.2.2.8 Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas
características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições
mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e
desempenho do mercado.

8.2.2.9 Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas
de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital
investido e a mínima de atratividade.

61
 8.2.2.10 Modelo
A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem
de preferência:
a. por fluxos de caixa específicos;
b. com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
c. com a aplicação de modelos estáticos.

8.2.3 Método da renda

As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e
outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação
de imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados os
aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.

8.2.3.1 Estimação das receitas e despesas

Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas
necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da
sua exploração.
8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa
A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas
para o imóvel e suas respectivas épocas.
8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade
Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos
existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.
8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel
O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de
caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.

8.2.4 Método evolutivo

8.2.4.1 A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através
da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização,
ou seja:
VI = ( VT + VB ) . FC
onde:
VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
8.2.4.2 A aplicação do método evolutivo exige que:
a. o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de
mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b. as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou
pelo método da quantificação de custo;
c. o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

62
8.2.4.3 Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana,
onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações
deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento ou o
superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
8.2.4.4 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado
como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis
impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação
do método comparativo direto de dados de mercado.

8.3 Métodos para identificar o custo de um imóvel

Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos os
tipos de imóveis, inclusive os que compõem os empreendimentos objeto da ABNT
NBR 14653-4.
8.3.1 Método da quantificação do custo
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado
pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fon-
tes consultadas.
8.3.1.1 Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721)
8.3.1.1.1 Vistoria
Tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais aplicados, para
estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente.
8.3.1.1.2 Cálculo da área equivalente de construção
A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte
fórmula, em consonância com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de
prédios em condomínio:

Onde:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão
diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
8.3.1.1.3 Estimação do custo de construção
Para a estimação do custo de construção, pode-se aplicar o modelo a seguir:

63
 Onde:
C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção;
CUB é o custo unitário básico;
OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de
proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização,
projetos etc.;
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
8.3.1.2 Identificação do custo pelo orçamento detalhado
8.3.1.2.1 Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações
dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade aparente.
8.3.1.2.2Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplica-
dos na obra.
8.3.1.2.3 Pesquisa de custos
De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da
benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.
8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha orçamentária
O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT
NBR 12721, onde são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de
medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
8.3.1.3 Depreciação física
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de
orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio
da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de
conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.
8.3.1.4 Custo de reedição da benfeitoria
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução
da parcela relativa à depreciação.
8.3.2 Método comparativo direto de custo
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar
uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são
ela- borados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo
direto de dados de mercado.

Fonte: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/arquivos/ACES-
SO%20WEB%20novo/DESAPROPRIACAO/avaliacao_bens_imoveis_urbanos_procedimentos_gerias_
nbr_14653_2.pdf. Acesso em: 20 dez. 2022.

64
 NOTA
Temos o código de ética a guiar nossos passos e nossa consciência como teste-
munha. Conquiste sua credibilidade e recuse trabalhos que o obriguem a praticar
algum ilícito ou aquele que você não se julga apto a realizar.

Embora as avaliações produzidas por corretores de imóveis tenham sua própria

regulamentação, a NBR 14.653 dispõe de excelentes informações, principalmente no
que estabelece sobre Procedimentos Gerais, Imóveis Urbanos e Imóveis Rurais (partes
1, 2 e 3 da NBR 14.653).

ESTUDOS FUTUROS
Na Unidade II, Processos na Avaliação, iremos conhecer de forma mais aprofunda-
da as demandas da avaliação de imóveis e os fundamentos das metodologias de
avaliação de acordo com a NBR 14.653. O Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado será nosso principal foco de estudo, dentre os métodos de avaliação.

65
 LEITURA
COMPLEMENTAR
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS DEVEM SER FEITAS SÓ POR CORRETOR QUALIFICADO

Aurélio Capua Dallapicula

Somente o Corretor de Imóveis tem competência legal para a aferição de valor

de mercado de imóveis. Por sua formação, é o único profissional capacitado para definir
o real valor mercadológico de um imóvel com clareza e objetividade técnica. Tal previsão
legal consta na Lei Federal n. 6.530/78, que em seu artigo 3º e Parágrafo Único e no
Decreto 81.871/78, nos artigos 2º, 3º e Parágrafo Único.

Para melhor especificar o exercício de tal atividade com maior preparo e

aperfeiçoamento, foram publicadas normas, sendo a última vigente a Resolução do
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) nº 1.066-2007, que atualizou a de
nº 957-06 sobre avaliações imobiliárias e traz, em sua essência, parâmetros, seguranças
por certificações e o importante Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

O reconhecimento dessa importante função profissional na atualidade vem de

vários e importantes órgãos, poderes públicos constituídos, até os próprios conselhos
de profissões que se utilizam dos profissionais corretores de imóveis para a realização
de suas avaliações imobiliárias.

A Receita Federal do Brasil (RFB) por meio da recente Instrução Normativa nº

2.091/2022 de 22 de junho deste ano, em seu artigo 5º, Parágrafo 2º, também já adota
o profissional como o mais adequado.

Também a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) há muito tempo aplica

como certo a utilização do profissional corretor de imóveis para as referidas avaliações
imobiliárias, assim como descreve em sua vigente Portaria nº 128 de 30 de maio de 2016.

Nessa toada, para pontuar e sacramentar todo esse posicionamento, o Superior

Tribunal de Justiça (STJ) pelo Recurso Especial (REsp) 0010520.92.2007.4.01. 3400 e
a corte constitucional máxima do país, o Supremo Tribunal Federal (STF) pelo Agravo
Regimental no Recurso Extraordinário (AgRext) 708.474, já decidiram sobre a inequívoca
competência dos corretores de imóveis para a realização das avaliações imobiliárias.
Isso tudo consta em um e-book bem elaborado pelo Cofeci.

66
 Por fim, a Lei Federal nº 14.011/20 prevê a figura da avaliação, sem, contudo,
destinar ou direcionar tais avaliações para outros profissionais que não sejam os
corretores de imóveis. Basta que se verifiquem os seguintes artigos que alteraram a Lei
nº 9.636-98, que são o 3º, 4º, 11-C, seu Parágrafo 5º, e artigo 11-D.

Em síntese, o corretor de imóveis tem por atividade profissional estar diariamente

tratando sobre comercialização imobiliária, por isso, está intimamente inteirado sobre
valores de mercado dos imóveis.

No ano em que os corretores completam 60 anos de atividade legal, nada mais

justo que reconhecer suas habilidades e respeito. Confira os corretores avaliadores
inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores do Cofeci (CNAI)!

Fonte: https://www.agazeta.com.br/colunas/mercado-imobiliario/avaliacoes-de-imoveis-devem-ser-feitas-
-so-por-corretor-qualificado-0922. Acesso em: 20 dez. 2022.

67
 RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, você aprendeu:

• O código de ética que rege a profissão dos corretores de imóveis.

• A permissão para opinar quanto a comercialização imobiliária, de acordo com a Lei

6.530/1978.

• A obrigatoriedade imposta pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)

quando da prestação de serviços, que obedece a normas e legislações.

• As determinações para a elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,

exigidas pela Resolução COFECI 1.066/2007.

• O que é o CNAI e sua normatização mediante ao Ato Normativo 001/2011.

• O que é a ABNT NBR 14.653.

68
 AUTOATIVIDADE
1 A ABNT NBR 14.653 é constituída de sete partes. Diante disso, assinale a alternativa
que NÃO corresponde a uma dessas partes:

a) ( ) Avaliação de empreendimentos.
b) ( ) Avaliação de patrimônios históricos.
c) ( ) Avaliação de insumos.
d) ( ) Avaliação de recursos naturais e ambientais.

2 São requisitos na elaboração do PTAM:

I- Finalidade do parecer técnico; contexto urbano e; pesquisa de mercado.

II- Identificação do cliente; identificação e caracterização do imóvel e; análise
mercadológica.
III- Vistoria do imóvel; indicação da metodologia utilizada e; determinação do valor de
mercado do imóvel avaliando.
IV- Homogeneização; identificação e breve currículo do avaliador; encerramento e; anexos.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças II e IV estão corretas..
b) ( ) Somente a sentença III está correta.
c) ( ) As sentenças I, II e III estão corretas.
d) ( ) Todas as sentenças estão corretas.

3 O avaliador cadastrado no CNAI deverá manter, em arquivo por 5 (cinco) anos, cópias
do(a)... Classifique V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:

( ) Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

( ) Declaração de Avaliação Mercadológica.
( ) Selo Certificador.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) V – V – F.
b) ( ) V – F – V.
c) ( ) F – V – F.
d) ( ) V – V – V.

69
 4 De acordo com o Art. 2º, da Resolução - COFECI 1.066/2007, poderá inscrever-se
no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja,
cumulativa ou alternativamente:

5 Qual é a função do Ato Normativo 001/2011?

70
 REFERÊNCIAS
ABUNAHMAN, S. A. Engenharia Legal e de Avaliações. 5. ed. São Paulo: Oficina de
Textos, 2022.

AD FIDUCIA. Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil [Site de advocacia]. 2012.

Disponível em: http://www.adfiducia.com.br/avaliacoes.html/. Acesso em: 22 ago. 2012.

AVALIAÇÃO. In: MICHAELIS. Dicionário Brasileiro da Língua Portuguesa. São Paulo:

Melhoramentos, 2021. Disponível em: https://michaelis.uol.com.br/busca?r=0&f=0&-
t=0&palavra=avalia%C3%A7%C3%A3o/. Acesso em: 20 dez. 2022.

BRASIL, Lei 6.530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à profissão de

Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização
e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, [1978]. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm/. Acesso em: 20 dez. 2022.

CELANI, S. Avaliadores de Imóveis passam a contar com eBook e Selo Certifi-

cador Digital. 2020. Disponível em: https://www.cofeci.gov.br/post/avaliadores-de-
-im%C3%B3veis-passam-a-contar-com-ebook-e-selo-certificador-digital/. Acesso
em: 20 dez. 2022.

COFECI. Ato Normativo, de 14 de setembro de 2011. Normatiza a inscrição no CNAI –

Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e seus consectários, criados com
a Resolução-Cofeci nº 1.066/2007, e dita outras providências, em substituição
ao Ato Normativo nº 001/2008. Brasília, DF. 2011. Disponível em: https://www.creciro.
gov.br/images/Legislacao/ato-normativo-cnai.pdf. Acesso em: 20 dez. 2022.

COFECI. Busca por avaliadores imobiliários cadastrados no CNAI. Disponível em:

https://intranet.cofeci.gov.br/cnai/consultaCNAI.aspx/. Acesso em: 20 dez. 2022.

COFECI. Publicação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. 2010. Dispo-

nível em: https://www.cofeci.gov.br/revista-cofeci/. Acesso em: 22 ago. 2012.

COFECI. Resolução 326, de 25 de junho de 1992 dispõe do Código de Ética dos

Corretores de Imóveis. Brasília, DF. 1992. Disponível em: https://creci-rj.gov.br/codi-
go-de-etica-profissional/. Acesso em: 20 dez. 2022.

COFECI. Resolução 1.066, de 22 de novembro de 2007. Estabelece nova regulamen-

tação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários,
assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e
dá outras providências. Brasília, DF. 2007. Disponível em: https://intranet.cofeci.gov.br/
arquivos/legislacao/resolucao_1066_07_ato_normativo.pdf. Acesso em: 20 dez. 2022.

71
 COMO AVALIAR IMÓVEIS. Avaliação do Engenheiro x Avaliação do Corretor ou Ges-
tor Imobiliário. Disponível em: http://www.comoavaliarimoveis.com.br/avaliacao-do-
-engenheiro-x-avaliacao-do-corretor-do-gestor-imobiliario/. Acesso em: 22 ago. 2012.

CONFEA. Resolução 345, de 27 de julho de 1990, dispõe quanto ao exercício por

profissional de Nível Superior das atividades de Engenharia de Avaliações e
Perícias de Engenharia. Brasília, DF. 1990. Disponível em: https://normativos.confea.
org.br/Ementas/Visualizar?id=393/. Acesso em: 20 dez. 2012.

CRECI/PR. COFECI regulamenta avaliação imobiliária pelo corretor de imóveis.

Disponível em: http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=ar-
ticle&id=318:cofeci-regulamenta-avaliacao-imobiliaria-pelo-corretor-de-imoveis-&catid=-
1:latest-news&Itemid=60/. Acesso em: 20 dez. 2022.

CRECI/RJ. A ética na avaliação imobiliária diferencia o profissional. Disponível

em: https://creci-rj.gov.br/etica-na-avaliacao-imobiliaria-diferencia-o-profissional/.
Acesso em 20 dez. 2022.

DALLAPICULA, A. C. Avaliações de imóveis devem ser feitas só por corretor qua-

lificado. 2022. Disponível em: https://www.agazeta.com.br/colunas/mercado-imo-
biliario/avaliacoes-de-imoveis-devem-ser-feitas-so-por-corretor-qualificado-0922/.
Acesso em: 20 dez. 2022.

FORÚM IMOBILIÁRIO. Engenheiro ou Corretor de Imóveis, quem tem conhe-

cimento para avaliar? 2012. Disponível em: http://www.forumimobiliario.com.
br/2011/01/engenheiro-ou-corretor-de-imoveis-quem-tem-conhecimento-para-ava-
liar/. Acesso em: 22 ago. 2012.

GOTTARDI, S. O corretor de imóveis e as parcerias nas avaliações imobiliá-

rias, com professor João Diniz Marcello. 2021. Disponível em: https://silmaragottardi.
com/2021/02/15/o-corretor-de-imoveis-e-as-parcerias-nas-avaliacoes-imobiliarias-
-com-professor-joao-diniz-marcello/. Acesso em: 20 dez. 2022.

IBAPE NACIONAL. O que é o IBAPE. Disponível em: http://ibape-nacional.com.br/site/

institucional-2/. Acesso em 20 dez. 2022.

MENDONÇA, F. Conceito de avaliação. 2012. Disponível em: http://www.comoavalia-

rimoveis.com.br/conceito-de-avaliacao/. Acesso em: 22 ago. 2012.

MERCATTO ASSESSORIA E AVALIAÇÕES. Norma de avaliação do IBAPE Nacional,

procedimentos gerais. 2012. Disponível em: http://www.mercattoltda.com.br/img/pdf_
NormadeavaliacaoIBAPENacionalProcedimentosGerais.pdf. Acesso em: 24 ago. 2012.

MOREIRA, R. Avaliação Imobiliária. São Paulo: Saraiva, 2009.

72
O GESTOR IMOBILIÁRIO. Avaliação de imóveis: uma ciência de observação. 2012.
Disponível em: http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2012/03/avaliacao-de-imo-
veis-uma-ciencia-de.html. Acesso em: 24 ago. 2012.

PRECISÃO CONSULTORIA. Fim da polêmica sobre avaliações. Disponível em: https://

www.precisaoconsultoria.com.br/artigos/polemica.html. Acesso em: 20 dez. 2022.

PREFEITURA DE SÃO PAULO. ABNT NBR 14.653-2: avaliação de bens – parte 2 imó-
veis urbanos. Segunda edição de 3 de fevereiro de 2011. Rio de Janeiro. 2011. Dispo-
nível em: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/
arquivos/ACESSO%20WEB%20novo/DESAPROPRIACAO/avaliacao_bens_imoveis_ur-
banos_procedimentos_gerias_nbr_14653_2.pdf. Acesso em: 20 dez. 2022.

SOLUÇÕES SUPERNOVA. Engenheiros vs Corretores, Disputa por avaliações chega

ao fim. 2012. Disponível em: https://solucoessupernova.com.br/engenheiros-vs-corre-
tores-disputa-por-avaliacoes-chega-ao-fim/. Acesso em: 20 dez. 2022.

73
74
 UNIDADE 2 —

PROCESSOS NA
AVALIAÇÃO

OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de:

• compreender as finalidades da avaliação de imóveis;

• entender as demandas do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM;

• conhecer os métodos de avaliação de imóveis e sua utilização, de acordo com a ABNT

NBR 14.653;

• saber quais são as características, vantagens e desvantagens do Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado.

PLANO DE ESTUDOS
A cada tópico desta unidade você encontrará autoatividades com o objetivo de
reforçar o conteúdo apresentado.

TÓPICO 1 – FINALIDADES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

TÓPICO 2 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

TÓPICO 3 – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (MCDDM)

CHAMADA
Preparado para ampliar seus conhecimentos? Respire e vamos em frente! Procure
um ambiente que facilite a concentração, assim absorverá melhor as informações.

75
 CONFIRA
A TRILHA DA
UNIDADE 2!

Acesse o
QR Code abaixo:

76
UNIDADE 2 TÓPICO 1 —
FINALIDADES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

1 INTRODUÇÃO
A conduta ética deve sempre nortear o trabalho do gestor, porém, em se tratando
de trabalhos a serem utilizados também para carrear provas a um processo, a conduta
ética não é mais uma opção e sim uma condição obrigatória.

A palavra-chave de um PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é a

credibilidade. A credibilidade de um gestor deve ser cuidada e tratada como um cristal,
pois uma vez trincada, não tem como consertá-la.

Veja este exemplo: José procura a Imobiliária Casa porque precisa de uma
avaliação e explica que é para uma revisional de aluguel, portanto, seu advogado solicita
essa e mais duas avaliações. Descomprometido e desavisado, Marcos diz a José que
ele pode fazer uma e pedir a dois colegas que façam as outras. José pergunta sobre o
preço e Marcos diz que cobrará R$ 500,00 cada uma. Surpreso com o valor solicitado,
José diz que acha muito caro e que vai procurar outra empresa. Temendo perder a
oportunidade, Marcos diz que se justificará com os colegas e conseguirá que os três
documentos fiquem prontos por R$ 300,00 cada um, com o que José imediatamente
concorda. Marcos fala com dois colegas que, sem ter conhecimento de como fazer, ficam
preocupados e recusam a tarefa. Marcos, porém, os tranquiliza e diz que fará a dele e
que os outros precisarão apenas copiar trocando os dados da empresa e modificando
um pouco o valor: exemplo, se a avaliação de Marcos sair por R$ 700,00 o valor da
locação, os outros avaliarão um por R$ 690,00 e o outro por R$ 710,00.

Acadêmico, se você já atua como corretor, com certeza já viu esse “filme” e se
ainda não é corretor, não se assuste, pois esse “filme” infelizmente ainda acontece em
muitas empresas.

Entende-se que nem sempre se trata de má-fé, mas, na maioria das vezes, isso
ocorre por ignorância, falta de conhecimento, qualificação e capacitação. A lei existe
para todos e ela não é facultativa, é obrigatória, por isso vamos conhecê-la e aprender
a fazer o que é correto!

77
 2 DEMANDAS DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
O gestor imobiliário é requisitado para realizar uma avaliação por vários motivos.
Por ser a base de todas as operações imobiliárias, muitas vezes, essa avaliação é feita
de forma casual e verbal.

São clientes que querem saber se o imóvel comprado já valorizou, se fizeram

um bom negócio, são locatários preocupados com o aumento do valor do aluguel,
são colegas que querem um parecer para reforçar a avaliação que fizeram, enfim, são
situações do quotidiano que não necessitam mais do que a experiência e a boa vontade
do profissional, que após alguns rápidos cálculos, determina o valor do imóvel.

Vale lembrar que nos casos acima nós recorremos a colegas nos quais confia-
mos e sentimos ser qualificados, por isso nossa credibilidade determina nossa sobrevi-
vência no mercado.

Por outro lado, existem situações em que há a necessidade de que essa ava-
liação seja feita por escrito, nesse caso é que surge o PTAM (Parecer Técnico de Ava-
liação Mercadológica).

Essa é uma das operações imobiliárias mais importantes. A seguir, algumas

dessas situações.

2.1 JUDICIAIS
Demandas judiciais são os atos levados a juízo, com o aguardo de uma decisão
jurisdicional do litígio em questão (conflito de interesses), sendo determinado pelo juiz
quais serão as melhores decisões a serem seguidas.

2.1.1 Inventários
Quando o inventário envolve muitos imóveis e de diferentes naturezas, é
primordial a avaliação escrita para evitar desconfianças. Por imóveis de diferentes
naturezas, entende-se: casas, apartamentos, terrenos, fazendas, chácaras de lazer etc.

Trata-se de imóveis de valores e localizações diversas que têm maior ou menor

facilidade de venda e maior ou menor retorno em frutos.

2.1.2 Partilhas
A partilha de bens, para ser realizada, dependerá do inventário citado no subtema
anterior. Esta consiste na divisão de determinados bens materiais, por ocasião de morte,
rompimento de união estável ou casamento civil. Dependendo do caso, a distribuição
dos bens será realizada de acordo com o regime de bens, casa seja por divórcio, ou a
atribuição a cada herdeiro, concedendo assim a parte que lhe é de direito.
78
2.1.3 Separações
Muitas vezes o casal já com a relação desgastada e talvez por isso tenham
decidido pela separação, não conseguem entrar em acordo quanto ao valor dos bens
e, em consequência, quanto à venda. Uma das opções para casos como esses é a
venda judicial.

2.1.4 Divórcios
O divórcio é o instrumento jurídico pelo qual se põe fim definitivamente ao
casamento civil, podendo ser formalizado através da justiça ou de um cartório de
registro civil.

2.1.5 Desapropriações
É muito interessante essa questão da desapropriação para os gestores imobiliários.

O Estado garante constitucionalmente o direito à propriedade aos cidadãos

brasileiros, porém com uma ressalva:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer

natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes
no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII- é garantido o direito de propriedade;
XXIII- a propriedade atenderá a sua função social;
XXIV- a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por
necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social,
mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados
os casos previstos nesta Constituição; [...] (BRASIL, 1988, s.p.).

Como você pôde perceber, todo brasileiro tem o seu direito à propriedade
garantido e assegurado, porém ele deverá atender a sua função social e para isso, caso
seja do interesse público por necessidade, utilidade pública ou interesse social, o bem
poderá ser desapropriado mediante justa e prévia indenização em dinheiro.

A determinação dessa “justa indenização” conta com o auxílio de um gestor

idôneo, por tratar-se da questão da propriedade do expropriando que passará a ser do
poder público.

Destaquei as duas jurisprudências porque mais e mais está aumentando nossa

participação em ações de desapropriação. É muito importante termos conheci- mento
de como se procedem as ações e os recursos. Nas duas ações, as decisões se baseiam
na súmula nº 28 do Tribunal de Justiça do Paraná, que teve origem em um processo
originário da 6ª Vara Cível da Comarca de Maringá.

79
 2.1.6 Servidões
Servidões são situações em que o poder público impõe restrições de uso do
imóvel por parte do proprietário, de forma que ele não perde a propriedade, mas não
pode mais utilizar-se dela como antes. Para isso, recebe uma indenização.

2.1.7 Arbitramento de aluguel

O arbitramento de aluguel deve ser acionado se, após a partilha de bens, o imóvel
comum for utilizado exclusivamente por um dos herdeiros ou por um dos ex-cônjuges.
Após a partilha, o imóvel passa a ser regido pelas regras comuns da copropriedade,
aplicando-se o fundamento legal para a ação de arbitramento de aluguéis que se
encontra amparada por diversos dispositivos legais do Código Civil de 2002:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência

ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de
outrem, será obrigado a restituir o que indevidamente auferido, feita
a atualização dos valores monetários.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a
indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a
respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que
percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa
determinada, quem a recebeu é obrigado a restitui-la, e, se a coisa
não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época
em que foi exigido.
Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que
vários sejam os herdeiros (BRASIL, 1988, s.p.).

2.1.8 Renovatória de aluguel

O objetivo da ação renovatória é que o contrato de locação seja renovado por
coerção, buscando um valor adequado ao mercado, mesmo contra o desejo do locador.
Assim, o inquilino (empresário) utilizando esta ferramenta disponibilizada pelo direito
processual brasileiro, terá a certeza de que pagará a quantia justa, renovando o contrato
de locação do seu ponto comercial.

Dentre os requisitos obrigatórios para acionar a renovatória de aluguéis, estão:

80
• A locação ser comercial (com algumas exceções);
• Ser a locação pactuada por contrato escrito;
• A locação deve ser pactuada por prazo determinado;
• Mínimo 5 anos de contrato;
• Mínimo de 3 anos no mesmo ramo empresarial.

2.1.9 Revisional de aluguel

Revisional de aluguel é a ação que possibilita reavaliar o valor do aluguel
dentro do mercado vigente. Acontecem situações em que, com o passar do tempo e
por influência do mercado, da situação econômica do país, lei da oferta e da procura e
outros fatores, o valor do imóvel fica fora, além ou aquém, do valor de mercado. Nesse
caso, a parte que se sentir prejudicada, locador ou locatário, poderão ingressar com
ação revisional de aluguel.

ATENÇÃO
Veja o dispositivo da Lei de locação:
Observe a jurisprudência:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de
vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir
revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 24 ago. 2012.

NOTA
TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo
Registro: 2012.0000194430 ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 0065880-
22.2012.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante INSALATA COMERCIO
DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA sendo agravado ELISABETH

SEGATTO.
ACORDAM, em 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão:
“Deram provimento parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.”,
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a
participação dos Exmo.
Desembargadores CARLOS NUNES (Presidente), MARIO A. SILVEIRA E SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA. São Paulo, 7 de maio de 2012.
CARLOS NUNES RELATOR
33A CÂMARA
AGRAVO DE INSTRUMENTO N°: 0065880-22.2012.8.26.0000 AGRAVANTE: INSALATA
COMÉRCIO DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA. AGRAVADA: ELISABETH SEGATTO

81
 ORIGEM: 38ª VARA CÍVEL CENTRAL COMARCA DA CAPITAL
VOTO Nº: 13.269
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Ação revisional de aluguel. Agravo de instrumento tirado contra
a decisão de Primeiro Grau que deixou de apreciar o pedido de revisão do valor do
aluguel provisório inicialmente fixado. Decisão que está a merecer reparo, vez que as
avaliações trazidas aos autos pelos litigantes trazem valores consideravelmente díspares,
demonstrando que o caso dos autos exige dilação probatória, com realização de prova
pericial, para apuração do correto valor do locativo. Possibilidade de fixação de valor
provisório que represente um meio termo entre as pretensões expostas por cada parte
Recurso parcialmente provido, para estabelecer aluguel provisório em R$12.000,00.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por INSALATA COMÉRCIO DE ALIMENTOS
E BEBIDAS LTDA., junto aos autos da ação revisional de aluguel que lhe move ELISABETH
SEGATTO, objetivando a reforma da r. decisão de Primeiro Grau que deixou de apreciar a
impugnação ao valor do aluguel provisório inicialmente fixado.
Aduz a agravante, em breve síntese, que a r. decisão guerreada merece reforma, porquanto
o laudo apresentado com a inicial da ação, pela ora agravada, está eivado de erros e
inconsistências, não podendo servir de fundamento à pretensão de revisão do aluguel no
valor pretendido. Sustenta que os números apresentados demonstram falta de critério e
intenção de enriquecer indevidamente e sem causa pela agravada, restando exorbitante o
valor fixado pelo MM. Juiz de Primeiro Grau. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo
ao presente recurso e, com o julgamento, a reforma da decisão combatida, de forma a
manter o aluguel mensal no valor atualmente pago, até final decisão da causa.
O recurso foi regularmente processado, com preparo, e veio acompanhado das peças de
fls. 24/213.
Por decisão deste Relator, o pedido de efeito ativo foi deferido (fls. 215). Cumprimento da
regra do art. 526 do CPC a fls. 225.
Sobreveio aos autos manifestação da parte agravada a fls. 227/236, bem como as
informações requeridas ao Juízo de origem fls. 221/222.
E o relatório.
Pelo que se depreende dos autos, tenho que o recurso merece ser parcialmente provido.
Para se situar, houve celebração de contrato de locação entre as partes, datado de
15.08.2007, e respectivo aditamento com vigência a partir de 01.08.2008, fixado o valor do
último aluguel em R$8.038,00.
Alega a autora que o locativo se encontra absolutamente defasado em relação ao praticado
pelo mercado imobiliário, após as tentativas infrutíferas de renegociação amigável com a ré,
não lhe restou outra opção senão socorrer-se do Judiciário. Pretende revisar o aluguel para
R$20.805,00, baseando seu pedido em fundamentado trabalho técnico (fls. 37/59), que se
utilizou do método comparativo para estimar o valor de mercado do bem, acompanhado de
fotos e avaliações imobiliárias, respeitando os termos normativos pertinentes.
A pretensão liminar para fixação de aluguel provisório foi
recepcionada pelo Juízo de origem, que nos termos do artigo
68, inciso II da Lei 8.245/91 estabeleceu como válido o valor de
R$16.644,00 a partir da citação.
Sobreveio então manifestação da ré, ora agravante, impugnando o
quantum arbitrado, acompanhado o petitório por avaliação técnica
de fls. 151/206, onde apontou diversos erros no laudo apresentado
com a exordial.
Ato contínuo, a MMa. Juíza a quo proferiu a decisão ora agravada,
mantendo a fixação do aluguel por entender que a decisão estaria
devidamente fundamentada e, mais ainda, porque não foi objeto de
recurso. Pois bem.
De fato, a decisão aqui copiada a fls. 68/69 está fundamentada e
orientou-se com o que dispõe o inciso II do art. 68, da Lei 8.245/91.
Porém, o certo é que o simples fato de não ter oposto contra ela
anterior recurso não tira da ré o direito de pleitear a revisão do

82
 aluguel provisório, já que o inciso III do mesmo dispositivo legal lhe confere a possibilitar
de requerer tal apreciação até o momento anterior à audiência de tentativa de conciliação,
nestes termos:
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto;”
Assim, inexistia razão para que a Julgadora Monocrática deixasse de apreciar o pedido da ré.
Porém, observo que as avaliações trazidas por ambas as litigantes, realizadas por profissionais
gabaritados e acompanhadas de farta documentação, trazem valores consideravelmente
díspares, a exigir, portanto, realização de perícia técnica para apuração do correto valor do
aluguel do imóvel.
Sendo impossível, no estreito campo de conhecimento do recurso de Agravo de Instrumento,
realizar uma profunda apreciação do conteúdo apresentado em cada avaliação, concluindo-
se, antes da efetiva dilação probatória, pelo exato montante do aluguel, o que só pode ser
definido ao final julgamento da ação, entendo cabível a fixação de aluguel provisório em
valor que represente um meio termo entre a pretensão de cada parte. Nesse sentido:
“Ementa: ALUGUEL PROVISÓRIO - REVISIONAL - LOCAÇÃO VERBAL. Havendo grande
disparidade entre as estimativas levantadas pelo locador e aquelas trazidas pelo locatário,
ambas embasadas em avaliações efetuadas por corretores imobiliários, afigura-se razoável
que, até a realização da prova pericial, o aluguel provisório observe valor intermediário (LI,
art. 68, incisos II e III) [...]
Conquanto seja natural que o locador encontre avaliações mais altas, e o locatário, as
mais baixas, entendo que a existência de grande disparidade de valores propostos pelas
partes, torna razoável que o aluguel provisório observe o valor intermediário entre aqueles
obtidos pelas partes, pelo menos até a realização da prova pericial. E, neste aspecto, não
merece reparos o valor provisório fixado pelo juízo “a quo” (R$5.500,00), pois que próximo
de 80% da média aritmética dos valores propostos pelas partes.” (Agravo de Instrumento nº
992.09.088738-6, Rel. Des. CLÓVIS CASTELO, 35A Câm., j. 26.10.2009)
Portanto, a decisão combatida merece reforma, para apreciação da impugnação da ré,
ainda que apenas parcial razão lhe atenda.
Ante o exposto, e pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, reformando r.
decisão combatida, para o fim fixar o valor para o locativo provisório em R$ 12.000,00 (doze
mil reais).
CARLOS NUNES RELATOR

Fonte: http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21654332/agravo-de-instrumento-ai-
-658802220128260000-sp-0065880-2220128260000-tjsp. Acesso em: 24 ago. 2012.

2.1.10 Despejos
A ação de despejo é uma medida de proteção ao locador, prevista na Lei do
Inquilinato (nº 8.245/91), em que o proprietário de um imóvel alugado entra com o
pedido de desocupação da propriedade, impondo a saída obrigatória do inquilino, a fim
de retomar sua posse total.

83
 NOTA
AÇÃO DE DESPEJO É A VIA PROCESSUAL ADEQUADA PARA COMPRADOR TOMAR POSSE DE
IMÓVEL LOCADO.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o meio adequado para ter
a posse do bem, no caso de aquisição de imóvel locado, é a ação de despejo, não servindo
para esse propósito a ação de imissão na posse.
O entendimento teve origem em ação de imissão na posse ajuizada pela compradora de um
imóvel alugado, após denúncia do contrato de locação firmado pelos antigos proprietários,
com o objetivo de entrar na posse do bem. A autora alegou que o contrato não estava
averbado na matrícula do imóvel e que o locatário não respondeu às tentativas de renovação
do aluguel, não pagou as parcelas em atraso nem restituiu o imóvel.
Por seu turno, o locatário apontou a inviabilidade do instrumento processual manejado pela
nova proprietária, pois, com base nos artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991, a ação adequada
seria a de despejo, independentemente do fundamento do término da locação.
• Alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação
Relator do processo no STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ressaltou que a
alienação do imóvel permite ao comprador a denúncia do contrato de locação (artigo 8º
da Lei 8.245/1991), tendo em vista o princípio da relatividade dos efeitos contratuais (as
estipulações do contrato só produzem efeitos entre as partes contratantes).
Entretanto, ele observou que o artigo 5º da Lei 8.245/1991 é expresso ao determinar que
a exigência da posse por quem adquire imóvel alugado seja feita em ação de despejo,
porque a alienação durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo
existência e validade.
"O adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o
contrato, se assim desejar, ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres
do locador, dando continuidade à relação locatícia", afirmou o relator.
• Retomada da posse não pode ferir o direito de quem ocupa o
imóvel regularmente
Em relação à averbação do contrato junto à matrícula do imóvel,
Cueva ponderou que ela só é necessária nos contratos de
locação com cláusula de vigência, para afastar a denúncia pelo
novo proprietário antes de vencido o prazo.
"Se não há cláusula de vigência ou não há averbação, o novo
adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo
exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para
imitir-se na posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual
adequado, valendo-se da ação de despejo", disse o ministro.
O magistrado ressaltou que entendimento diverso poderia
"malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem",
recordando que a mesma posição foi manifestada pelo ministro
Antonio Carlos Ferreira no REsp 1.590.765, que tratava da
mesma controvérsia e do mesmo locatário.

Fonte: <https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/
Noticias/2022/14092022-Acao-de-despejo-e-a-via-processual-
-adequada-para-comprador-tomar-posse-de-imovel-locado.aspx>.
Acesso em: 21 jan. 2023.

84
2.1.11 Falências
Falência é uma situação jurídica decorrente de uma sentença decretada por
um juiz quando uma empresa ou sociedade comercial está inadimplente diante do
cumprimento de suas obrigações patrimoniais, tendo então seus bens alienados a fim
de satisfazer seus credores.

DICA
LEI DE RECUPERAÇÃO E FALÊNCIA: COMO FUNCIONA O LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS BENS E ATIVOS
A crise de uma empresa ou atividade econômica em específico pode acontecer por inúmeros fatores,
como crises econômicas nacionais ou internacionais, má administração da empresa e de seus recur-
sos, além de elevação ou diminuição de preços perante o mercado. Por isso, há a Lei de Recuperação
e Falência para respaldar o empresário, os funcionários e seus credores.
Sendo assim, a Lei de Recuperação e Falência 11.101/05 regula a recuperação judicial, a extraju-
dicial e a falência do empresário e da sociedade empresária. Em seu Artigo 53¹, pede-se, além do
estudo de viabilidade do plano, a apresentação do laudo econômico-financeiro e da avaliação dos
bens e ativos da sociedade recuperada subscrita por um profissional legalmente habilitado ou por
uma empresa especializada.
Dessa forma, o Inciso III do Artigo 53 da referida Lei de Recuperação e Falência estabelece duas
abordagens de avaliação, de modo a posicionar os credores sobre o valor da recuperanda nos
contextos de:
1. i) laudo econômico-financeiro – cenário de continuidade operacional (going concern); e
2. ii) laudo de avaliação dos bens e ativos – cenário de uma eventual liquidação.
O primeiro tem o objetivo de demonstrar o valor operacional da companhia no conceito de continui-
dade, e o item ii, de demonstrar o valor da companhia em um processo de liquidação forçada, em que
são apurados os valores individuais de cada ativo ou grupo de ativos constantes nas demonstrações
contábeis da empresa, de acordo com o mercado principal ou mais vantajoso de cada um.
Por isso, os laudos de avaliação, em especial dos bens e ativos, são de fundamental importância para
a tomada de decisão do credor quanto à adesão ou não ao plano de recuperação judicial, pois, quanto
maior o valor encontrado no cenário de liquidação, menos propenso fica o credor a aceitar grandes
descontos no valor de seus créditos.
O objetivo do referido artigo da Lei de Recuperação e Falência é discutir a metodologia a ser
empregada na avaliação dos bens e ativos, muitas vezes subestimada nos processos de recu-
peração judicial.
Faz sentido, ainda, dividir a discussão em companhias ordinárias, que desempenham suas operações
por meio de um único CNPJ em grandes conglomerados de empresas (grupo econômico).
• Companhias ordinárias
Na Lei de Recuperação e Falência, para uma companhia ordinária, o valor dos bens e ativos em
um contexto de liquidação geralmente é apurado para os itens relacionados no grupo de “ativos”
da demonstração contábil da empresa, reunidos na melhor forma de precificação ou existência
de um mercado.
Sendo assim, uma planta industrial relacionada ao grupo “imobilizado” da demonstração contábil, por
exemplo, poderia ser avaliada no nível dos seus componentes (edificações, compressores, tanques,
bombas etc.), ou precificada como um único elemento, de acordo com a sua capacidade de produção
instalada, se fosse auferido maior valor para o conjunto de bens dessa forma.
Além disso, há de se considerar a existência de eventuais ativos intangíveis, mesmo em um cenário
de liquidação forçada. Em uma empresa de varejo, por exemplo, a marca é um dos ativos importantes
da sociedade.
Cabe ressaltar que o valor da marca (ou qualquer outro intangível) não está refletido no balanço pa-
trimonial das entidades, uma vez que a regulamentação contábil não permite a ativação dos ativos
intangíveis, exceto pelo seu custo ou em evento de combinações de negócios (nos termos do Pro-

85
 nunciamento Contábil CPC 15 – Combinação de Negócios), ou seja, é necessário fazer uma avaliação
de eventuais intangíveis. O Artigo 75² da Lei 11.101/05, ao abordar a falência e o afastamento do
devedor de suas atividades, ressalta a necessidade de inclusão dos intangíveis da empresa com o
objetivo de otimizar a capacidade produtiva de seus bens e ativos.
Para explicar a aplicabilidade dessa lei, trazemos um exemplo de negociação de intangível em um
processo de falência: o leilão da marca Natan, joalheria carioca arrematada pela Monte Carlo Joias,
que recentemente voltou a ter artigos comercializados. Assim, o laudo de avaliação dos bens e ati-
vos de uma companhia ordinária deve identificar todos os ativos (tangíveis e intangíveis) da socie-
dade recuperanda de forma a apresentar ao credor o valor que seria obtido em um eventual cenário
de falência da companhia.
Logo, nos parece que o uso do patrimônio líquido contábil para atender a determinadas ocasiões e
aos requisitos da referida lei potencialmente não atingirão os objetivos pretendidos em tal processo.
• Grupo econômico
Na Lei de Recuperação e Falência, ao tratar de companhias com diversas unidades de negócio inde-
pendentes que desempenham suas operações por meio de múltiplos CNPJs, o contexto de liquidação
nem sempre está relacionado com a paralisação das operações e da venda dos bens de produção.
Dessa forma, os grupos econômicos normalmente são representados por holdings e subholdings
com ativos pouco significativos, à exceção de seus investimentos em outras empresas operacionais
(muitas vezes financeiramente estáveis e não incluídas no processo de recuperação judicial).
Nesse sentido, os principais bens e ativos de grandes conglomerados são seus investimentos em
sociedades operacionais, que podem ser alienadas e vendidas ao mercado.
Em um eventual cenário de estresse, a melhor alternativa para a realização desses ativos seria a
venda das empresas em funcionamento, portanto, a metodologia mais aplicada seria a do fluxo de
caixa descontado, que melhor reflete a geração de riqueza de uma companhia.
Em outras palavras, faz sentido considerar um desconto (deságio) sobre esses ativos, de modo a re-
fletir o cenário de liquidação forçada, admitindo que operações de venda dessa natureza demandam
um longo prazo.
Não faria sentido, porém, considerar um cenário efetivo de liquidação
(encerramento das atividades) desses ativos tendo como base os seus
valores de imobilizado, uma vez que isso não capturaria todo o valor
deles. Além disso, alguns desses ativos podem ter outros acionistas
que não compactuavam com o encerramento das atividades.
Desse modo, fica claro que o tratamento a ser considerado para um
grupo econômico é bem diferente do que deve ser adotado para as
companhias ordinárias. Um tratamento equivalente, com base so-
mente no imobilizado das holdings (composto majoritariamente por
cadeiras, mesas e computadores), ou mesmo uma visão somente con-
tábil pode não atingir integralmente os objetivos requeridos pela Lei
de Recuperação e Falência.
Em resumo, o que se busca com os laudos solicitados no Artigo 53 da
Lei é oferecer aos acionistas e credores informações adequadas para
tomarem a decisão de aderir ou não ao plano de recuperação.
Os bens e ativos mais relevantes a serem avaliados dependem das ca-
racterísticas de cada empresa. Como regra geral, o valor do patrimônio
líquido contábil das sociedades tende a não representar uma boa esti-
mativa para o valor dos bens e ativos da recuperanda, pois não refletem
o seu valor de realização, além de excluir os ativos intangíveis da análi-
se e potencialmente subavaliar o valor de seus investimentos.

Fonte: <https://apsis.com.br/artigos/lei-de-recuperacao-e-falencia-co-
mo-funciona-o-laudo-de-avaliacao-dos-bens-e-ativos/>. Acesso em:
21 jan. 2023.

86
2.1.12 Concordatas
A concordata se apresenta como um dispositivo legal que visa resolver a
situação de insolvência de uma empresa devedora. É uma espécie de contrato entre o
devedor e seus credores, fiscalizado por um magistrado, dando tempo ao devedor para
negociar dívidas ou para preparar a empresa para a falência.

2.1.13 Indenizatórias
A ação indenizatória, é uma forma de ação específica para a busca de
indenização, ressarcimento ou reparação do ato lesivo por atos de terceiros.

Indenização é o valor pago à vítima para amenizar um prejuízo causado, e

que de acordo com o artigo 159 do Código Civil (1988, s.p.): “Aquele que, por ação ou
omissão voluntária, negligência ou imperícia, violar direito ou causar prejuízo a outrem,
fica obrigado a reparar o dano”.

O prejuízo, que poderá ser de naturezas diversas, tem o arcabouço do direito

brasileiro prevendo numerosos tipos de indenizações.

2.1.14 Penhoras
No direito processual, a penhora é um instrumento judicial pelo qual se apreende
bem do devedor para que ele seja utilizado na satisfação do crédito que está sendo
executado judicialmente pelo valor devido.

A penhora de bens está tipificada no Novo Código de Processo Civil (Lei nº

13.105/2015), do artigo 831 ao artigo 836.

Esta é uma forma de garantir que o devedor seja restringido através da

constrição de bens. O bem penhorado, então, será despojado de seu possuidor para o
pagamento da dívida.

2.1.15 Leilões
O assunto leilões desperta muito interesse, porque acho muita irresponsabilidade
do corretor desavisado que emite um parecer fora das normas, correndo o risco de
prejudicar uma pessoa, talvez pelo resto de sua vida.

Os imóveis que vão a leilão judicial, normalmente representarão o valor de uma

dívida que não foi paga, ou seja, ele será levado a leilão e o valor da arrematação pagará
a dívida. Se sobrar, o saldo se reverte a favor do devedor. Muitas vezes a pessoa não
possui outro imóvel e caso a avaliação tenha sido feita erroneamente, pode causar
prejuízos irreversíveis.
87
 A jurisprudência a seguir trata de preço vil, assunto abordado acima, em que o
imóvel vai a leilão com preço fora do mercado. No caso em pauta, o valor da avaliação
foi mantido.

2.2 EXTRAJUDICIAIS
As demandas extrajudiciais são atividades que buscam a conciliação entre as
partes (intermediadas por um advogado ou não), não exigem as formalidades judiciais
e não se fazem perante as autoridades judiciárias. Sendo desta forma: mais prática,
rápida, menos burocrática e menos custosa do que a via judicial.

2.2.1 Valor Locativo

Um bom exemplo é um imóvel comercial que pertence à família e vai ser alugado
para um dos filhos. Como o valor do aluguel é alto e os demais filhos podem se sentir
prejudicados, solicita-se o PTAM.

Normalmente em caso de separação de sociedade empresarial ou separação

de casal, é preciso que se faça o PTAM quando um dos sócios ou um dos cônjuges
permanece no imóvel e paga ao outro a metade que lhe cabe do aluguel.

2.2.2 Valor de venda

O caso apontado, no último subtema, é aplicável também no caso de venda:
venda de um bem da família para um dos herdeiros e separação de sociedade ou de
casal, quando uma das partes vai comprar da outra a metade que lhe cabe.

Em casos de loteamentos e incorporações, também é importante a avaliação

por escrito para a determinação correta da venda ou da permuta se for o caso.

NOTA
Exemplo: uma empresa incorporadora avalia o imóvel onde vai ocorrer a incor-
poração e, com base no valor, propõe a permuta de imóveis futuros. Troca-se
a casa antiga por dois apartamentos a serem construídos. Da mesma forma,
troca-se uma grande área por alguns lotes já com a infraestrutura.

88
2.2.3 Valor de indenização
Ocorrem situações em que o imóvel é vendido e o vendedor que ocupa o imóvel
pede um prazo para desocupação. O prazo expira e ele não o desocupa. A determinação
do valor da locação a ser indenizada é feita por meio de PTAM.

No caso de incorporações, também constam nos contratos cláusulas como a

do exemplo abaixo:

O prazo para execução da obra é de 36 (trinta e seis) meses com carência de 12

(doze) meses. Após esse prazo será cobrada multa compensatória no valor equivalente
a aluguéis avaliados através de três imobiliárias em comum acordo entre as partes
sendo no período compreendido entre 49 meses e 60 meses no valor equivalente a 50%
(cinquenta por cento) do valor dos aluguéis avalia- dos, e a partir do 61º mês terão multa
no valor integral dos aluguéis avaliados.

2.2.4 Valor de permuta

Negociações em que os valores são de grandes montantes normalmente
absorvem como pagamento alguns imóveis e, para auxiliar na realização do negócio,
muitas vezes se faz necessária uma avaliação por escrito.

NOTA
Supondo que estamos em negociação com um cliente que tem para venda
uma área grande no valor de R$ 12 milhões e gostaria de, com esse valor,
comprar imóveis para renda. O cliente comprador tem esse imóvel para ofere-
cer como parte de pagamento, inclusive, é o imóvel que atualmente ocupa. A
proposta é oferecer o imóvel como parte do pagamento e permanecer nele
como locatário, para isso, devemos elaborar um PTAM para determinação do
valor venal e locativo.

2.2.5 Valor de renda

Existe uma metodologia a ser aplicada na execução do PTAM para determinação
da renda de imóvel. Trata-se de um método da renda, ou seja, com base no valor do
imóvel, obtém-se o valor máximo possível a ser alcançado na locação. Para um investidor,
esse dado é um dos fatores determinantes da compra.

89
 IMPORTANTE
Leia o texto a seguir:
Na avaliação de imóveis, vários são os métodos que podem ser utilizados para se determinar o valor
de um imóvel. O método a ser utilizado, é escolhido conforme o objetivo da avaliação. Dos métodos
existentes, o mais utilizado é o método comparativo dos dados de mercado pelo qual o valor do imó-
vel é obtido comparando-se suas características com outros imóveis que vêm sendo negociados no
mercado. Apesar de ser preciso e confiável ao determinar o valor de mercado de um imóvel, quando há
elementos suficientes na amostra, esse método não é capaz de determinar se o investimento neste
imóvel é ou não um investimento rentável. Para se fazer uma avaliação econômico-financeira de um
imóvel, deve-se optar por outros métodos, como o método da renda e o método involutivo.
Os métodos da renda e involutivo avaliam um imóvel conforme a receita que este é capaz de gerar. O
método da renda é muito utilizado para se determinar o valor do imóvel a partir do aluguel que este
gera, aplicando-se uma determinada taxa mínima de atratividade a um determinado número de perío-
dos de capitalização. Já o método involutivo exige estudos mais elaborados, pois para a determinação
do valor do imóvel deve-se considerar a receita que este pode gerar quando for eficientemente aprovei-
tado, podendo ser até mesmo transformado com o objetivo de se tornar mais rentável.
Este trabalho tem como objetivo analisar qual a região mais atrativa para se investir em imóveis para
aluguel utilizando o método da renda. Para tanto, são mostrados dois exemplos, utilizando dados das
cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. São calculados os valores presentes dos imóveis e estes são
comparados aos valores reais de venda das diversas regiões escolhidas. Dessa forma, pode-se avaliar
quais regiões são mais atrativas para o investimento.
O método da renda
Segundo a NBR 5676/89 – Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT, o método da
renda é aquele que apropria o valor do imóvel e de suas partes constitutivas, com base na capitalização
presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista. Para a sua utilização, precisam ser determinados
o período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada. Para diversos autores, este método é
fundamentado no princípio de que o valor de uma determinada propriedade é uma função de sua ca-
pacidade de gerar renda, o que geralmente é o aluguel. A propriedade constitui o denominado “capital
imóvel”, que deve ser rentabilizado a uma taxa de atratividade variável em função da localização, do tipo
de imóvel e da conjuntura econômica do momento da avaliação. Logo, os dados de mercado necessá-
rios para a utilização deste método são os aluguéis esperados, a taxa de desconto e o número de perí-
odos do investimento. Pela NBR 5676/89, a taxa de desconto a ser utilizada deve ser expressamente
justificada, mas na grande maioria das avaliações ela vem sendo determinada pela comparação direta
com as taxas aplicadas a imóveis similares.
Segundo MENDONÇA et al. (1998), devido à sua flexibilidade que
permite a grande generalização do seu uso, nos casos de perícias
judiciais, este método tem sido recomendado pela própria jurispru-
dência dos tribunais do poder judiciário, que consagra como justa
a taxa de atratividade de 12% ao ano para imóveis comerciais. Po-
rém, os trabalhos que vêm sendo realizados comprovam que existe
uma incerteza quanto à taxa de atratividade pré-definida que in-
dique com segurança a renda mensal esperada para um determi-
nado imóvel, em virtude da constante instabilidade econômica do
país. Não há, no Brasil, taxas de atratividade fixadas para imóveis
residenciais, mas observa-se que, quanto maior e mais luxuoso é o
imóvel residencial, menor é a taxa interna de retorno.
Pelo CAPM – Capital Asset Princing Model, investidores só as-
sumem posições em um investimento com risco se seu retorno
esperado for suficientemente elevado para compensar este risco
(ROSS et al., 1995). No Brasil, um investimento livre de risco to-
mado como parâmetro é a caderneta de poupança cuja taxa de
atratividade é dada por Taxa Referencial (ou TR) + 0,5%, sendo
que a parcela Taxa Referencial pretende corrigir o capital investi-
do com relação à inflação e, portanto, 0,5% é a taxa de juros real

90
 do investi- mento. No Brasil, qualquer investimento cuja taxa de juros real, ou seja, a taxa de atratividade
descontada a inflação, seja inferior a 0,5% é um investimento inviável.
Qualquer investimento cuja taxa de juros real seja igual a 0,5%, mas apresente algum risco também é invi-
ável. Nestes dois casos é mais interessante investir na caderneta de poupança.
Portanto, para se determinar corretamente a taxa mínima de atratividade viável dos investimentos em
imóveis, deve-se em primeiro lugar determinar qual o risco do investimento. O risco de um investimento
qualquer é formado por duas parcelas: o risco sistemático e o risco não sistemático. O risco sistemático é
aquele que afeta muitos ativos, em maior ou menor grau (ROSS, et al., 1995). Como os riscos sistemáticos
atingem o mercado como um todo, também são chamados de risco de mercado. Por exemplo, a possibilida-
de de que o preço dos imóveis aumente ou diminuam devido a um plano econômico do governo é um risco
sistemático. Já o risco não sistemático, também conhecido como risco diversificável, é aquele que afeta um
único ativo ou um grupo pequeno de ativos (ROSS, et al., 1995). Por exemplo, o risco de que seja construída
uma via expressa em frente a um imóvel e este se desvalorize é um risco do tipo diversificável. Os riscos
diversificáveis de um investimento podem ser eliminados ao se formar uma carteira de ativos, pois em uma
carteira de ativos bem elaborada pode-se dizer que, de uma maneira geral, a desvalorização de um ativo é
compensada pela valorização de outro. Já o risco sistemático ou de mercado não pode ser eliminado.
Atualmente, no Brasil, a taxa mínima de atratividade que vem sendo utilizada pelo mercado de imóveis
varia entre 0,7% e 0,8% ao mês. Esse valor já leva em consideração o risco sistemático envolvido no inves-
timento e não inclui a parcela da inflação. Como já foi dito, a NBR 5676/89 determina que nas avaliações
de imóveis pelo método da renda o período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada devem ser
expressamente justificadas. Apesar disso, o intervalo entre 0,7% e 0,8% vem sendo largamente utilizado
como taxa mínima de atratividade nas avaliações de imóveis pelo método da renda sem que os cálculos
que a justifiquem sejam demonstrados. A demonstração dos cálculos que levam à essa taxa mínima de
atratividade será objeto de um trabalho futuro.

Fonte: http://www.iepg.unifei.edu.br/edson/download/Artavalimo.pdf. Acesso em: 24 ago. 2012.

2.2.6 Análise de investimentos

Normalmente grandes negociações que vislumbram loteamentos e
incorporações envolvem investidores, pois se tem a ideia, o projeto, o imóvel, mas faltam
verbas. Muitos empresários não conhecem o mercado imobiliário, mas contam com
gestores qualificados e idoneidade ilibada que justamente por terem lisura, apresentam
o projeto com a análise do investimento e uma avaliação criteriosa sobre o valor a ser
empregado e o retorno a ser obtido.

2.3 OUTROS CASOS

Além das principais demandas judiciais e extrajudiciais, citadas em subtemas an-
teriores, temos diversas outras demandas. Algumas delas serão abordadas, na sequência.

2.3.1 Reavaliação de ativos imobilizados

A reavaliação de ativo imobilizado faz uma retificação sobre os ativos corpóreos
mantidos por entidade para uso na produção ou comercialização de mercadorias,
serviços, locação ou administrativas; com objetivos econômicos.

91
 Os balizamentos da Lei nº. 11.638/2007 e Lei nº 11.941/2009 devem ser
cumpridas por todas as empresas enquadradas à Lei das S/A, compreendendo não só
as sociedades por ações, mas também as demais empresas (incluindo as limitadas),
independentemente do sistema tributário por ela adotada.

Desde 2008, estão vedadas para todas as sociedades brasileiras novas

reavaliações espontâneas de ativos imobilizados.

IMPORTANTE
O Fisco também se manifestou sobre esse assunto, conforme ementa ao Processo de Con-
sulta nº 19/2009:
Ministério da Fazenda - Secretaria da Receita Federal:
Solução de Consulta Nº 19 de 09 de Março de 2009
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Ementa: Reavaliação de Bens do Ativo Intangível após a Vigência da Lei 11.638/07
Impossibilidade: A partir de 1º de janeiro de 2008, data de vigência da Lei nº 11.638/2007, vedou-se
às empresas a possibilidade de fazer, de forma espontânea, registros contábeis de reavaliação de ati-
vos, face à extinção da conta "Reservas de Reavaliação". AJUSTES DE AVA-
LIAÇAO PATRIMONIAL. UTILIZAÇAO RESTRITA AOS CASOS PREVISTOS NA
LEI Nº 6.404/1976 E ÀQUELES ESTABELECIDOS PELA CVM. A "Reserva de
Reavaliação" não foi substituída pela conta de "Ajustes de Avaliação Patri-
monial", que tem natureza e finalidade distinta. Esta se destina a escriturar,
exclusivamente, os valores decorrentes de avaliação de instrumentos finan-
ceiros, além dos casos estabelecidos pela CVM com base na competência
que lhe foi atribuída pela Lei nº 11.638/2007 e Lei 11.941/2009. Aquela
se destinava a escriturar as contrapartidas de valores atribuídos a quaisquer
elementos do ativo em virtude de novas avaliações com base em laudo.

2.3.2 Avaliações patrimoniais

A avaliação patrimonial tem grande relevância para a mensuração dos bens, seja
pessoa física ou jurídica, proporcionando uma visão mais clara da verdadeira situação
econômica da pessoa em questão.

Este procedimento contábil é imprescindível para a realização da gestão dos

ativos, garantias para financiamentos, formação de inventários, entre outros.

2.3.3 Avaliações para fusões, cisões e incorporações

De acordo com a Lei 6.404/1976, temos as definições para cada termos citados
neste subtema:

92
Incorporação

Art. 227. A incorporação é a operação pela qual uma ou mais

sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os
direitos e obrigações.
§ 1º A assembleia-geral da companhia incorporadora, se aprovar
o protocolo da operação, deverá autorizar o aumento de capital a
ser subscrito e realizado pela incorporada mediante versão do seu
patrimônio líquido, e nomear os peritos que o avaliarão.
§ 2º A sociedade que houver de ser incorporada, se aprovar o protocolo
da operação, autorizará seus administradores a praticarem os atos
necessários à incorporação, inclusive a subscrição do aumento de
capital da incorporadora.
§ 3º Aprovados pela assembleia-geral da incorporadora o laudo
de avaliação e a incorporação, extingue-se a incorporada, com-
petindo à primeira promover o arquivamento e a publicação dos
atos da incorporação.

Fusão

Art. 228. A fusão é a operação pela qual se unem duas ou mais

sociedades para formar sociedade nova, que lhes sucederá em todos
os direitos e obrigações.
§ 1º A assembleia-geral de cada companhia, se aprovar o protocolo
de fusão, deverá nomear os peritos que avaliarão os patrimônios
líquidos das demais sociedades.
§ 2º Apresentados os laudos, os administradores convocarão os sócios
ou acionistas das sociedades para uma assembleia-geral, que deles
tomará conhecimento e resolverá sobre a constituição definitiva da
nova sociedade, vedado aos sócios ou acionistas votar o laudo de
avaliação do patrimônio líquido da sociedade de que fazem parte.
§ 3º Constituída a nova companhia, incumbirá aos primeiros adminis-
tradores promover o arquivamento e a publicação dos atos da fusão.

Cisão

Art. 229. A cisão é a operação pela qual a companhia transfere parcelas

do seu patrimônio para uma ou mais sociedades, constituídas para
esse fim ou já existentes, extinguindo-se a companhia cindida,
se houver versão de todo o seu patrimônio, ou dividindo-se o seu
capital, se parcial a versão.
§ 1º Sem prejuízo do disposto no artigo 233, a sociedade que absorver
parcela do patrimônio da companhia cindida sucede a esta nos
direitos e obrigações relacionados no ato da cisão; no caso de cisão
com extinção, as sociedades que absorverem parcelas do patrimônio
da companhia cindida sucederão a esta, na proporção dos patrimônios
líquidos transferidos, nos direitos e obrigações não relacionados.
§ 2º Na cisão com versão de parcela do patrimônio em sociedade nova,
a operação será deliberada pela assembleia-geral da companhia à
vista de justificação que incluirá as informações de que tratam os
números do artigo 224; a assembleia, se a aprovar, nomeará os peritos
que avaliarão a parcela do patrimônio a ser transferida, e funcionará
como assembleia de constituição da nova companhia.

93
 § 3º A cisão com versão de parcela de patrimônio em sociedade já
existente obedecerá às disposições sobre incorporação (artigo 227).
§ 4º Efetivada a cisão com extinção da companhia cindida, caberá
aos administradores das sociedades que tiverem absorvido parcelas
do seu patrimônio promover o arquivamento e publicação dos atos
da operação; na cisão com versão parcial do patrimônio, esse dever
caberá aos administradores da companhia cindida e da que absorver
parcela do seu patrimônio.
§ 5º As ações integralizadas com parcelas de patrimônio da
companhia cindida serão atribuídas a seus titulares, em substituição
às extintas, na proporção das que possuíam; a atribuição em
proporção diferente requer aprovação de todos os titulares, inclusive
das ações sem direito a voto. (Redação dada pela Lei nº 9.457, de
1997) (BRASIL, 1988, s.p.).

É indispensável, para cada situação descrita, a avaliação imobiliária.

2.3.4 Avaliações para seguros

Para a elaboração da avaliação para seguros, o procedimento deve ser conduzido e
fundamentado de acordo com normas técnicas adequadas às peculiaridades de cada bem
avaliado, apresentando o valor de restituição, em caso de sinistro, seja parcial ou total.

As avaliações de bens tangíveis, sujeitos a sinistro, podem ser:

• Construções civis;
• Máquinas e equipamentos;
• Instalações;
• Móveis;
• Equipamentos de informática;
• Veículos, embarcações, aeronaves, entre outros.

Tanto a pessoa física, quanto a jurídica, possuidora de bens, devem ter os cuidados
no resguardo de sua propriedade, precavendo-se e evitando perdas significativas em
possíveis sinistros. Uma avaliação precisa, fará com que o seguro garanta a reposição
e manutenção de seu patrimônio, evitando valores super ou subdimensionados, que
podem ocasionar problemas como o custo excessivo ou uma cobertura insuficiente.

2.3.5 Composição do capital da empresa

Neste tipo de avaliação, também conhecida como valuation, é verificado todo o
portifólio de ativos em uma empresa, tanto o seu capital interno (investimento dos sócios,
capital social, patrimônio) como o capital externo (de terceiros, financiamentos ou dívidas).

Esta avaliação é realizada pelo departamento contábil, sendo sempre necessária

a participação do avaliador de imóveis para a quantificação dos valores de mercado dos
ativos imobiliários da empresa.

94
2.3.6 Garantia bancária
Normalmente quando um imóvel é dado em garantia bancária e o devedor não
consegue quitar o débito, o imóvel vai a leilão.

2.3.7 Planta genérica do município com fins de IPTU e ITBI

Em muitos casos o proprietário do imóvel pode pôr em dúvida os valores de
tributos municipais como IPTU e ITBI. Neste caso, é possível fazer o questionamento,
podendo os contribuintes, munidos de provas (como a avaliação imobiliária) ingressarem
judicialmente com ações para reajuste de valor do IPTU, que foi exorbitantemente
majorado ou erroneamente determinado.

É de extrema relevância a transparência e política públicas, onde o município

estime o valor venal próximo ao valor de mercado das propriedades urbanas e ao
corrigindo os incentivos, evitando o aumento da tributação erroneamente.

São muitos os casos em que é necessária a avaliação escrita por meio de um

PTAM. Nesta unidade, você pôde constatar o número de jurisprudências existentes e a
necessidade do nosso trabalho.

Muitos colegas ainda não sabem que existe esse nicho de mercado a ser
explorado pelos gestores. Quanto maior for a qualificação, maior será a credibilidade.
Trabalhe com ética e seguindo os princípios da avaliação, aos poucos, você irá
conquistando seu espaço e ajudando a aumentar o respeito da sociedade.

95
 RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, você aprendeu:

• As finalidades da avaliação de imóveis.

• O que são demandas judiciais.

• O que são demandas extrajudiciais.

• Diversas outras demandas.

96
 AUTOATIVIDADE
1 São consideradas demandas judiciais:

a) ( ) Concordatas; Despejos; Divórcios; Valor de permuta e Penhoras.

b) ( ) Inventários; Arbitramento de aluguel; Análise de investimentos e Garantia bancária.
c) ( ) Avaliação para seguros; Valor de venda; Leilões e Ações indenizatórias.
d) ( ) Falências; Revisional de aluguel; Partilhas; Desapropriações e Despejos.

2 O objetivo da ação renovatória de aluguel é que o contrato de locação seja renovado

por coerção, buscando um valor adequado ao mercado. Dentre os requisitos
obrigatórios para acionar a renovatória de aluguéis, estão:

I- A locação ser comercial (com algumas exceções).

II- Ser a locação pactuada por contrato escrito, por prazo determinado.
III- Terem sido pagos três meses de aluguel, como depósito.
IV- Mínimo de cinco anos de contrato, sendo no mínimo de três anos no mesmo
ramo empresarial.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças I e II estão corretas.
b) ( ) Somente a sentença IV está correta.
c) ( ) As sentenças I, II e IV estão corretas.
d) ( ) Somente a sentença III está correta.

3 De acordo com o Art. 5º da Constituição Federal, em relação a propriedade, classifique

V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:

( ) É garantido o direito de propriedade.

( ) A propriedade atenderá a sua função social.
( ) A lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade
pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro,
ressalvados os casos previstos nesta Constituição.

97
 Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) V – F – F.
b) ( ) V – V – V.
c) ( ) F – V – F.
d) ( ) F – F – V.

4 Indenização é o valor pago à vítima para amenizar um prejuízo causado. O que nos diz
o artigo 159, do Código Civil Brasileiro, sobre a responsabilidade civil indenizatória?

5 Como é obtido o valor de renda?

98
UNIDADE 2 TÓPICO 2 -
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

1 INTRODUÇÃO
Avaliar um imóvel com a identificação de um preço, como já vimos, depende das
partes interessadas, do imóvel, do interesse, satisfação, possibilidade e da situação atual
do mercado, em outras palavras, seria “quanto” o comprador está disposto a pagar por
um imóvel de forma a deixar o vendedor satisfeito. Esse dado é facilmente encontrado
após a realização, a concretização de um negócio. Mas e antes dele acontecer?

Seria bem mais fácil se tivéssemos como amostra imóveis exatamente iguais ao
que queremos avaliar, com as mesmas características.

Sabemos que dificilmente teremos amostras desse tipo disponíveis, por essa
razão, e dependendo da natureza da avaliação e dos objetivos, é necessária a aplicação
de um ou dois métodos de avaliação.

DICA
DE IMÓVEIS: QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS TIPOS?

A avaliação de imóveis é essencial tanto no momento de compra quanto de venda. Afinal, é indis-
pensável saber quanto um bem específico realmente vale. Assim, pode-se garantir um valor justo
para todas as partes.
Para isso existem diversos métodos que se prestam a avaliar os imóveis e seus preços. Eles são
influenciados por inúmeras questões, tais como tamanho do imóvel, localização, valores de outros
imóveis semelhantes e diferenciais que a peça imobiliária oferta.
Abaixo, então, conheça os principais tipos de métodos que avaliam o valor dos imóveis. Com isso,
garanta que o valor que você aplica em uma compra é justo, bem como o que o de uma venda não
dará brechas para perdas financeiras.
Conheça os principais tipos de avaliações de imóveis
Confira, abaixo, os 4 principais métodos que se aplicam para fins de avaliação de um imóvel. Cada
um deles possui características próprias e considera dados específicos. Veja quais são para garantir a
estipulação justa, sem perda de dinheiro ou prejuízo!

• Método de renda
O primeiro método de avaliação de imóveis que trouxemos se refere ao Método de Renda que, por
sua vez, é um dos menos praticados, apesar de ser bastante interessante. Ele se refere à análise da
renda que será possível obter com um imóvel.
É mais comum que esse tipo de avaliação se aplique aos casos em que o imóvel se volta ao aluguel.
Assim, quem está interessado em alugá-lo avalia qual é o valor que ele poderá obter de lucro com
esse local em específico.

99
 Por exemplo, se for um comércio, analisa-se a transição de consumidores no local, seus interesses
e poder pecuniário. Igualmente, se o imóvel pode chamar mais a atenção de possíveis clientes e se
ele traz algum diferencial ao negócio.

• Método Involutivo
Continuando com as técnicas de avaliação de imóveis mais comuns, temos o Método Involutivo. Ele
se refere à precificação de uma propriedade de acordo com a possibilidade de uso efetivo do terreno.
Ficou confuso? Calma! O método anterior se aplicava em maior grau aos aluguéis comerciais, certo?
Pois bem, aqui temos um método que se volta às construtoras, bem como às incorporadoras.
Assim, por exemplo, uma construtora avalia todos os rendimentos que poderá ter com esse terreno
e construção em suas mais diversas aplicações. Aqui, então, analisam-se possibilidades comerciais,
residenciais e industriais.

• Método Evolutivo
Outra forma de avaliação de imóveis se refere ao Método Evolutivo. Utiliza-se em maior grau esse
tipo de avaliação quando não há imóveis suficientes, na região, para fins de comparação de um valor.
Assim, ela se baseia no CUB, que nada mais é do que a média feita entre os valores de mão de
obra, materiais de construção e equipamentos que se aplicaram na construção. Ainda, considera as
questões relacionadas à depreciação de um imóvel. Isto é, a estragos na estrutura e outros pontos
que possam desvalorizá-lo.
Contudo, é necessário ter cuidado com esse método, pois o CUB tende a mudar e muito em épocas
de mercado recessivo. Afinal, nesses casos os valores possuem rápidas alterações.

• Método Comparativo de Mercado

Por fim, fecha a nossa lista de tipos de avaliações de imóveis o Método Comparativo de Mercado.
Se o uso do método anterior se baseava na escassez de imóveis na região, da mesma natureza,
para fins comparativos, aqui a história é diferente!
O método comparativo, como já dá a entender, consiste na pesquisa do valor de um imóvel de
acordo com outros que estejam na mesma região e que resguardem características semelhantes.
Por isso, utilizam-se, aqui, inúmeras métricas avaliativas que trazem informações importantes para,
ao final, estipular-se um preço para o imóvel, seja ele com fins comerciais ou residenciais, para
aluguel ou venda.
Portanto, dentre os dados que entram em análise, aqui, estão:
- Metragem construída de área útil, referindo-se ao espaço do
imóvel que realmente tem uso pelo proprietário ou inquilino;
- Vagas de garagem, cada vez mais escassas;
- Localização do imóvel, considerando-se a disposição de
comércios e facilidades perto dele, bem como às ques-
tões de acesso;
- Conservação, o que se refere ao estado em que o imóvel
se encontra e necessidades eventuais de reformas;
- Padrões de acabamento, que podem aumentar o valor de
acordo com a qualidade e beleza.
- Portanto, esses são os principais métodos e técnicas
de avaliação de imóvel. Assim, aplique a que mais se
enquadra no seu caso para negociar com base em valo-
res reais e concretos.

Fonte: https://vempracasa.com/blog/avaliacao-de-imoveis-
-quais-sao-os-principais-tipos/46. Acesso em: 21 jan. 2023.

100
2 METODOLOGIAS
As avaliações de qualquer tipo, que se elaboram para estimar o valor de mercado
ou um valor definido que não é de mercado, requerem que o avaliador analise um ou mais
enfoques de avaliação. O termo enfoque de avaliação em geral se refere aos métodos
analíticos geralmente aceitos e de uso comum. Em distintos Países estes enfoques são
conhecidos como métodos de avaliação. No Brasil consolidou-se o termo metodologia,
que será consignado nesta Norma.

As metodologias avaliatórias são aplicáveis a quase todas as naturezas de bens,

incluí- dos bens imóveis, móveis e direitos. Não existe hierarquia entre as metodologias,
pois sua escolha depende da finalidade da avaliação, da natureza do bem avaliando,
e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A
metodologia adotada na avaliação, bem como sua finalidade, devem estar destacadas
no relatório, junto ao valor avaliado.

Para definir a matriz de decisão da seleção da metodologia, podem ser

empregadas as seguintes diretrizes:

• a natureza do bem avaliando induz os enfoques e metodologia aplicáveis, que

são diferentes para avaliação de um imóvel ou de uma máquina, ou de um direito
agregado a um bem;
• a finalidade da avaliação também induz os enfoques e metodologia aplicáveis, que
são diferentes para a apuração do valor de mercado, dos valores em risco, dos valores
patrimoniais, dos valores econômicos etc.
• as condições que o mercado oferece, para a data de referência da avaliação, com dife-
rentes quantidades de imóveis recentemente ofertados ou transacionados, são relevan-
tes na escolha das metodologias e ou ferramentas de trabalho a serem empregadas.

Segundo as Normas Internacionais, as avaliações podem ser realizadas por

métodos alternativos. A experiência e capacitação do avaliador, as normas locais e
os dados de mercado disponíveis se juntam para determinar o método ou métodos
aplicáveis. A existência de diferentes métodos oferece ao avaliador uma série de
procedimentos analíticos que ao final devem ser conciliados para obter um estimador
final do valor, sempre em função da finalidade da avaliação.

Quanto às metodologias avaliatórias destacam-se:

2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor do bem por meio do tratamento dos atributos que influência
influenciam a tendência de formação do valor de mercado, naquele local e data de
referência, através dos elementos comparáveis, que são admitidos como representantes
da referida tendência.

101
 Quaisquer evidências de infração desta exigência devem ser obrigatoriamente
investigadas, para esclarecer se o elemento em questão é um “outlier” ou indica uma nova
tendência, não detectada pelos demais. Este método é o elegível na identificação do valor
de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, terras nuas,
em propriedades rurais, máquinas, veículos, entre outros bens, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando, preferindo, sempre que possível, o uso deste método.

2.1.1 Homogeneização por fatores

A homogeneização por fatores é a equalização das amostras, modificando os
seus valores, equilibrando-os para a realidade do imóvel a ser avaliado.

Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser observados pelo avaliador
imobiliário, devendo especificar objetivamente as variáveis qualitativas e quantitativas que
precisam ser niveladas à mesma situação do imóvel avaliando (a ser avaliado).

ESTUDOS FUTUROS
Veremos com maiores detalhes estes fatores na Unidade III, Tema de Aprendizagem
2 – Elaboração do PTAM.

2.1.2 Inferência estatística

Também conhecido como “método científico”, a avaliação elaborada por

inferência estatística utiliza a regressão linear através de ferramentas analíticas e
programas de computador para inferir o comportamento do mercado e formação de
valores explicitados e testados.

Dentre os itens analisados, são estes os principais:

• Amostra e População;
• Medidas de Tendência Central;
• Estimadores de Dispersão;
• Distribuição Normal;
• Variável Dependente e Variáveis independentes;
• Tamanho da Amostra;

102
• Análise de Dispersão;
• Coeficiente de Correlação;
• Análises de Dados;
• Estatística Descritiva;
• Regressão;
• Intervalo de Confiança.

IMPORTANTE
Por se tratar de uma metodologia longa e que depende de programas especiais
para sua realização, nos aprofundaremos no Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado por homogeneização de fatores.

2.2 MÉTODO EVOLUTIVO

Trata-se de método para identificar o valor do bem pelo somatório dos

valores de seus componentes, quando a finalidade é a apurar o valor patrimonial.
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o
fator de comercialização, que preferencialmente deve ser pesquisado diretamente
no mercado, para a data de referência da avaliação. É um método indicado para
apuração do valor de mercado de imóveis: onde se leva em conta o valor isolado do
terreno; imóveis não comparáveis diretamente; ou pequenos números de elementos
comparáveis, tais como residências de alto padrão, galpões, entre outros.

A composição do valor total do imóvel avaliando deverá ser obtida através

da junção dos Métodos: Comparativo Direto de Dados de Mercado (valor do terreno)
e da Quantificação de Custo (custo de reprodução das benfeitorias, devidamente
depreciado), sendo o resultado multiplicado pelo fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + VB) x FC
Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.

O fator de comercialização poderá ser maior ou menor do que o número 1,00,

em função da conjuntura do mercado na época da avaliação ou através da divisão
do valor de mercado do imóvel devidamente depreciado, pelo valor do imóvel sem
aplicar a depreciação.

103
 2.2.1 Método de quantificação do custo

Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias no método evolutivo,

ou quando a finalidade da avaliação for à identificação do custo. A identificação do
custo de um bem tem grande utilização na apuração dos valores de benfeitorias
e instalações no método evolutivo. É utilizado quando a finalidade seja apenas a
apuração do valor de custo, ou na quantificação de investimentos necessários na
apuração dos indicadores de viabilidade de empreendimento. Pode ser calculado por
duas derivações metodológicas:

Comparação de custos, por meio de tratamento técnico, de bens similares.

Utilizado a partir de orçamentos para construções padronizadas, tais como galpões
pré-fabricados, armazéns, residências populares entre outros. É também muito
utilizado como custo de substituição na avaliação de máquinas e equipamentos.

Quantificação de custos por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a

partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos, sendo
sempre recomendado como referência o CUB Estadual do período.

DICA
Assista ao vídeo: “Professor Benito: Aplicação do Método Evolutivo”, acessando o link:
https://www.youtube.com/watch?v=E-3WSPzOEWQ&t. Acesso em: 21 jan. 2023.

2.3 MÉTODO INVOLUTIVO

Trata-se de um método eletivo na inexistência de elementos comparáveis, para
a identificação do valor de mercado. Baseia-se em um modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, com a simulação de um empreendimento que analisa as vocações
e condições do mercado no qual o bem avaliando está inserido.

É utilizado na apuração do valor de glebas, através de um critério indireto de

valoração que reflete de forma mais objetiva a viabilidade de incorporação de uma gleba
ou terreno de grandes dimensões, para transformá-los em outro empreendimento, e
que pode suportar o valor de mercado. Na aplicação deste método é importante verificar
a possibilidade da absorção, pelo mercado, da totalidade dos imóveis resultantes, dentro
do prazo pré-estimado no estudo.

104
 DICA
Assista ao vídeo: “Incorporação Imobiliária e o Método Involutivo”, acessando o
link: https://www.youtube.com/watch?v=dTBA5A27770.
Acesso em: 21 jan. 2023.

2.4 MÉTODO DA RENDA

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líqui-
da prevista, considerando-se cenários viáveis, indicado para apuração de valores eco-
nômicos de empreendimentos, apuração da valores intangíveis (marcas, direitos entre
outros). Na avaliação de empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-cen-
ters, hotéis, pode ser indicado como um bom aferidor de valor de mercado.

DICA
Assista ao vídeo: “O que é o Método da Renda?”, acessando o link:
https://www.youtube.com/watch?v=tHySMR5w7c4. Acesso em: 21 jan. 2023.

Temos o código de ética a guiar nossos passos e nossa consciência como

testemunha. Conquiste sua credibilidade e recuse trabalhos que o obriguem a
praticar algum ilícito ou aquele que você não se julga apto a realizar.

Devemos nos aprofundar mais sobre os métodos avaliatórios para que eles
possam nos auxiliar, na composição final dos valores obtidos em um PTAM. Toda
ciência conta com princípios e eles, aliados à legislação e normas, tornarão nosso
trabalho muito mais preciso.

No próximo tema, iremos conhecer com maiores detalhes o Método

Comparativo direto de Dados de Mercado (MCDDM).

105
 RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você aprendeu:

• As metodologias avaliatórias previstas na NBR 14.653.

• O método comparativo direto de dados de mercado e suas vertentes.

• O método evolutivo.

• O método involutivo.

• O método da renda.

106
 AUTOATIVIDADE
1 Com base nas orientações da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT NBR
14.653, temos quatro métodos distintos de avaliação mercadológica de imóveis,
assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) Comparativo Direto de Dados de Mercado, Evolutivo, Involutivo e da Renda.

b) ( ) Evolutivo, Involutivo, Análise de custos e da Renda.
c) ( ) Comparativo Direto de Dados de Mercado, da Renda, Revolutivo e Involutivo.
d) ( ) Involutivo, da Renda, Comparativo Direto de Dados de Mercado e Custos da
construção.

2 O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado poderá ser elaborado de formas

diferentes, que serão por:

I- Homogeneização por Fatores.

II- Quantificação do Custo.
III- Inferência Estatística.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças I e III estão corretas.
b) ( ) Somente a sentença I está correta.
c) ( ) As sentenças II e III estão corretas.
d) ( ) Todas as sentenças estão corretas.

3 A Inferência Estatística é umas das formas de execução do Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado. Marque com V as respostas verdadeiras e com F as
respostas falsas. Dentre os principais itens analisados para a sua estruturação temos:

( ) Amostra e População; Medidas de Tendência Central; Estimadores de Dispersão e;

Distribuição Normal.
( ) Variável Dependente e Variáveis independentes; Tamanho da Amostra; Análise de
Dispersão e; Coeficiente de Correlação.
( ) Análises de Dados; Estatística Descritiva; Progressão e; Intervalo de Confiança.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) V – V – V.
b) ( ) F – F – V.
c) ( ) V – V – F.
d) ( ) V – F – V.

107
 4 O que é o Fator de Comercialização, utilizado no Método Evolutivo?

5 O Método Involutivo é bastante peculiar para avaliar um determinado produto imobiliário.

Neste contexto, disserte sobre seu uso.

108
UNIDADE 2 TÓPICO 3 -
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO (MCDDM)

1 INTRODUÇÃO
Quando o Gestor inicia a execução de seu Parecer Técnico de Valor Mercadológico,
o primeiro passo será vistoria criteriosa do imóvel avaliando com a análise do contexto
que cerca o imóvel, o segundo passo será coleta de amostras.

Se o método escolhido for o comparativo, ele começará a coletar dados

assemelhados ao imóvel avaliando, se possível, de negociações recém realizadas, pois ela
refletirá exatamente o valor que tornou a relação compra e venda equilibrada.

2 O MÉTODO
Propalado por todos como o método mais empregado em avaliações de imóveis,
o método comparativo direto de dados de mercado, é restrito a um determinado
contexto, sendo impraticável sua extrapolação para um contexto diverso.

Para a correta aplicação deste método, é necessário muita experiência e

conhecimento por parte do Corretor Avaliador, mormente quanto aos preços praticados
na região, que devem ser coletados de forma criteriosa, cuidadosa e justificável.

Na coleta de amostras de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando poderemos

utilizar, tanto os preços de transações já realizadas quanto os preços de ofertas num
mercado tipificado como de livre concorrência.

Os dados disponíveis têm que conter informações precisas sobre a situação

do imóvel e as características e/ou atributos que possam influenciar na formação do
valor. Vários autores referem-se ao método comparativo como o mais objetivo, porém,
este método não leva em consideração comportamentos racionais dos proprietários/
vendedores, locatários e prospects/compradores, pois baseia-se unicamente na
observação do que ocorre no mercado imobiliário, fazendo com que o avaliador
reconheça as características que efetivamente justifiquem a formação do preço.

Segundo Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e

James (1998), este método tem tido uma utilização crescente no desenvolvimento
de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior
quantidade e melhor sistematização da informação disponível. Segundo Rebelo (2002),
embora esta abordagem se insira nas condições de mercado correntes, ela é, no

109
 entanto, pouco adequada para a determinação dos valores das propriedades de longo
prazo. Curiosamente, no entender desta autora, a utilização do método de comparação
de dados de mercado não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores
e dos vendedores. Isto representa, no seu entendimento, um ponto fraco deste método,
pois se não se entenderem as motivações dos agentes intervenientes, é difícil fornecer
uma avaliação rigorosa e racional, se a base para comparação for reduzida, o que torna
difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança. Segundo Wolverton (1998) o
método é limitado, pois o fato de identificar a existência ou não, de determinado atributo
na propriedade, não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade.

Wolverton (1998) enfatiza questões relacionadas com a análise de vendas

idênticas, fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis métricas ou as
qualidades atribuídas à propriedade. Além deste aspecto primário, os dados provêm
da perspicácia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde às inúmeras
variáveis que vão desde a qualidade e padrão construtivo a uma vista agradável e que,
levando-se em consideração a área do imóvel avaliando, busca-se chegar a um preço
provável de mercado.

O método comparativo de dados de mercado é usado para estimar valores mer-

cadológicos de propriedades similares, porém, ocorre que a comparação de preços se
baseia numa relação direta e se o preço não é linear, o método comparativo peca por tra-
duzir um preço que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado.

Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabili-

dade universal do método comparativo devido ao fato das suas comparações exigirem
ajustes à sua linearidade implícita. Segundo o autor, este modelo elimina variáveis com-
plexas e variações exógenas. O estudo deste autor revela uma relação estrutural entre
o preço e as variáveis de maior interesse, porém, é sugerida alguma precaução quando
se utiliza este método na avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes
atributos e variáveis de interesse.

2.1 CARACTERÍSTICAS
Os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado são:
o valor do terreno, os custos de construção, a promoção do empreendimento e lucro
do incorporador.

Podemos utilizar, quando da avaliação: metro quadrado de área útil, metro

quadrado de área total ou metro quadrado de área total incluindo a proporcionalidade
das áreas comuns.

O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma

classe ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base
de dados de propriedades análogas.

110
 Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de análise estatística.

A homogeneização é feita em função das características e qualidades que,

previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento
dos imóveis comparáveis.

Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes

de ponderação, para aproximar os dados que se está a avaliar, de acordo com os critérios
que correspondam em função do objeto de avaliação e as características que, em cada
caso, influem no valor segundo a observação do mercado.

Depois da análise das amostras, com a média aritmética ou com uma ponderação,
o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para o
imóvel avaliando.

2.2 VANTAGENS E DESVANTANGENS

VANTAGENS:

• Não existe melhor valor que o valor de mercado;

• É o método de avaliação mais objetivo;
• Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado;
• Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobiliários
numa economia concorrencial;
• Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de
redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematização
da informação disponível;
• Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método comparativo
de dados de mercado confiável.

DESVANTAGENS:

• Circunscrito a um espaço e local definido;

• É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível
uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa;
• É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes;
• Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo;
• Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores;
• Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com
algum grau de confiança;
• O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não
significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade;

111
 • A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem
sempre acontece;
• Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à
subjetividade na escolha de variáveis.

DICA
Assista o vídeo “Avaliação de Imóveis pelo Método Comparativo Direto” no link:
https://www.youtube.com/watch?v=QPjDEiSk5bc. Acesso em: 21 jan. 2023.

O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada

para determinar o valor de um imóvel. No entanto os críticos do modelo reiteram que se
a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o
valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao
seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um
método circunscrito a um local e segmento definidos.

A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplicação

dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conseguir uma
aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a questionar se o trabalho
de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.

Na próxima e última unidade, iniciaremos nosso trabalho propriamente dito,

para tanto, devemos ter nosso cronograma de atividades em mãos e compreender
corretamente todas as atividades básicas em uma avaliação, para que nossa visita
ao imóvel seja proveitosa e feita de forma a não requisitar visitas posteriores para a
complementação dos trabalhos.

112
 LEITURA
COMPLEMENTAR
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Dandara Viana

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o método mais utilizado

para esse tipo de avaliação e, através dele, o valor de mercado de um imóvel é calculado
por meio do tratamento dos dados de uma amostra aleatória coletada no mercado.

Lá também explicamos alguns conceitos fundamentais e quais os métodos

usados para avaliar um imóvel. Então, se ainda não leu, recomendamos que confira esse
post também, clicando aqui.

Indo agora ao que interessa, neste post, iremos nos aprofundar no Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado e conheceremos os procedimentos básicos
e os tipos de tratamento de dados utilizados por esse modelo. Tudo isso com base na
ABNT NBR 14.653: Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.

Vamos lá, então?

ETAPAS DO MÉTODO

Para iniciar nosso estudo, abordaremos as etapas para a realização de uma

avaliação imobiliária utilizando o Método Comparativo Direto, a seguir.

1. PLANEJAMENTO DA PESQUISA

Já vimos até agora que o Método Comparativo Direto utiliza uma amostra
representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto
possível, semelhantes às do avaliando.

Mas, para que tudo isso seja possível, é necessário um planejamento da pesquisa
dos dados que irão compor essa amostra, de modo que ela seja a mais abrangente e
mais representativa possível.

Dessa forma, esta etapa de planejamento consiste, basicamente, na

caracterização e delimitação do mercado em análise e na elaboração dos instrumentos
de coleta de dados, como fichas, planilhas, roteiros de entrevistas e entre outros.

113
 Feito isso, o próximo passo é a seleção das variáveis que serão relevantes para
explicar a formação de valor do bem avaliando.

2. SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS

Para auxiliar na escolha dessas variáveis, vejamos os dois tipos existentes, são eles:

• VARIÁVEL DEPENDENTE

Matematicamente, uma variável dependente representa uma grandeza cujo

valor depende de como a variável independente é manipulada.

Levando agora para a área de avaliação, que é o que nos interessa, quando
falamos em variáveis dependentes podemos estar nos referindo, por exemplo, ao preço
unitário de venda de um imóvel.

Desse modo, para a especificação correta de uma variável dependente, é

necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de
expressão dos preços, bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

• VARIÁVEL INDEPENDENTE

Já em relação às variáveis independentes, podemos citar vários exemplos:

Características físicas: área, comprimento da fachada;

Localização: bairro, logradouro, distância a algum polo de influência;
Fator econômico: oferta ou transação, época e condição do negócio (à vista ou a prazo).

Para a escolha desse tipo de variável, é importante ao engenheiro avaliador levar

em consideração teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros
atributos que possam ser relevantes para a avaliação. Isso é importante porque algumas
variáveis escolhidas para compor a pesquisa podem se mostrar pouco relevantes para
o Método Comparativo Direto, resultando em um modelo pouco representativo e em um
resultado divergente.

Então, sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas.

No entanto, quando isso não for possível, as características dos imóveis podem ser
expressas conforme abaixo:

Por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas (exemplo:

“maior do que” ou “menor do que”, “sim” ou “não”);

114
 Pelo emprego de variáveis representantes (exemplo: o padrão construtivo
expresso pelo custo unitário básico – CUB);

Por meio de códigos alocados (exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1,

normal igual a 2 e alto igual a 3).

3. COLETA DOS DADOS DE MERCADO

O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando
esteja inserido e é a fase primordial desse modelo.

Nesta etapa, o engenheiro avaliador investiga o mercado, coleta os dados para

compor a amostra e suas respectivas informações, desde que sejam relevantes para
a pesquisa, como características econômicas, físicas e de localização, além, é claro,
informações que estejam de acordo com as variáveis escolhidas no passo anterior.

Por ficar mais claro, se uma das variáveis independentes escolhidas para a
pesquisa for Padrão de Acabamento, por exemplo, todos os dados da amostra deverão
conter essa informação, caso contrário, não servirá para o modelo.

Sinteticamente, devemos nos atentar a alguns pontos importantes no momento

da coleta de dados, são eles:

- Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem
avaliando;
- Diversificar as fontes de pesquisa tanto quanto possível e, quando necessário,
apresentar no Laudo as fontes utilizadas;
- Realizar vistorias em cada imóvel da amostra, sempre que possível;
- Identificar e descrever as características relevantes dos dados coletados;
- Coletar dados de mercado o mais recente possível em relação à data de referência da
avaliação;
- Considerar as superestimativas que, em geral, acompanham as ofertas de mercado;
- Evitar uso de informações que impliquem opiniões subjetivas.

4. TRATAMENTO DE DADOS

A quarta e última etapa deste método consiste no tratamento dos dados

coletados no mercado e, de início, é recomendado a sintetização de todas as informações
obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada
uma das variáveis escolhidas, bem como as relações entre elas.

115
 Após essa sintetização, é possível ao avaliador verificar a consistência da
amostra coletada e a influência das variáveis sobre os preços de mercado.

Para isso, podem ser usados, alternativamente e em função da qualidade e da

quantidade de dados e informações disponíveis, dois tipos de tratamentos, são eles:

• TRATAMENTO POR FATORES

O tratamento de dados por fatores é utilizado quando se tem dados de mercado

o mais semelhante possível ao avaliando. Isso porque é feita uma comparação direta
com os valores vigentes, utilizando fatores para homogeneizar as características que
forem relevantes e possuírem uma pequena distorção em relação ao avaliando.

Esses fatores devem ser calculados por metodologia científica, justificados do

ponto de vista teórico e prático no Laudo de Avaliação, e devem também ser indicados
periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em
períodos máximos de 4 anos (ou menos), além de especificar claramente a região para
a qual são aplicáveis.

Alternativamente, também podem ser adotados fatores de homogeneização

medidos no mercado pelo próprio engenheiro de avaliações, desde que o estudo de
mercado específico que lhes deu origem seja também anexado ao Laudo.

• TRATAMENTO CIENTÍFICO

Diferentemente do tratamento por fatores, o tratamento científico utiliza

evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo
validado para o comportamento do mercado. Mas, quaisquer que sejam os modelos
utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, seus
pressupostos devem ser devidamente explicitados no Laudo.

Desse modo, para inferir o comportamento do mercado pelo tratamento

científico, podem ser utilizadas equações de regressão por meio da estatística inferencial,
desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático.

Fonte: https://www.guiadaengenharia.com/metodo-comparativo-direto. Acesso em: 21 jan. 2023.

116
 RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, você aprendeu:

• O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

• Suas principais características.

• Vantagens e desvantagens.

• O passo a passo do método.

117
 AUTOATIVIDADE
1 Na opinião de Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e James
(1998), este método tem tido:

a) ( ) Uma utilização crescente no desenvolvimento de modelos hedônicos ou

de redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior quantidade e pior
sistematização da informação disponível.
b) ( ) Uma utilização decrescente no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de
redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor
sistematização da informação disponível.
c) ( ) Uma utilização decrescente no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de
redes neurais, o que permite tirar partido de uma menor quantidade e melhor
sistematização da informação disponível.
d) ( ) Uma utilização crescente no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de
redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor
sistematização da informação disponível.

2 São consideradas vantagens do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Analise as sentenças a seguir:

I- Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado.

II- É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes.
III- É o método de avaliação mais objetivo.
IV- Circunscrito a um espaço e local definido.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças I e III estão corretas.
b) ( ) Somente a sentença III está correta.
c) ( ) As sentenças I, II e III estão corretas.
d) ( ) Somente a sentença IV está correta.

118
3 Sobre as característica do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
classifique V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:

( ) O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma

classe ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma
base de dados de propriedades análogas.
( ) Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de tratamento construtivo.
( ) Depois da análise das amostras, com a média aritmética ou com uma ponderação,
o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para
o imóvel avaliando.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) F – F – F.
b) ( ) V – F – V.
c) ( ) V – V – F.
d) ( ) F – F – V.

4 A leitura complementar nos apresenta quatro etapas para a elaboração do Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado. Respeitando a ordem do processo, quais
são estas etapas?

5 Quais são os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado?

119
 REFERÊNCIAS
APSIS. Lei de Recuperação e Falência: como funciona o Laudo de Avaliação dos
Bens e Ativos. 2023. Disponível em: https://apsis.com.br/artigos/lei-de-recupera-
cao-e-falencia-como-funciona-o-laudo-de-avaliacao-dos-bens-e-ativos. Acesso
em: 21 jan. 2023.

BRASIL. Código Civil, Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002: Institui o Código Civil.
Brasília, DF: Presidência da República, [2002]. Disponível em: https://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 21 jan. 2023.

BRASIL. Código de Processo Civil, Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Institui o Có-
digo de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, [2015]. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso
em: 21 jan. 2023.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, 05 de outubro de 1988. Carta

Magna. Brasília, DF: Ulysses Guimarães, [1988]. Disponível em: https://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 21 jan. 2023.

BRASIL. Lei Nº 6.404, de 15 de dezembro 1976. Dispõe sobre as Sociedades por

Ações. Brasília, DF: Presidência da República, [1976]. Disponível em: https://www.pla-
nalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6404consol.htm. Acesso em: 21 jan. 2023.

BRASIL. Lei Nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imó-
veis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: Presidência da
República, [1991]. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.
Acesso em: 21 jan. 2023.

FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS. Doutrina: Servidão administrativa. 2012. Disponível em:

http://academico.direito-rio.fgv.br/wiki/Servid%C3%A3o_administrativa. Acesso em:
24 ago. 2012.

GUIA DA ENGENHARIA. Aula #50 Avaliação de Imóveis pelo Método Comparativo

Direto. YouTube, 6 de fevereiro de 2020. Disponível em: https://www.youtube.com/
watch?v=QPjDEiSk5bc. Acesso em: 21 jan. 2023.

GUIA DA ENGENHARIA. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. c2023.

Disponível em: https://www.guiadaengenharia.com/metodo-comparativo-direto.
Acesso em: 21 jan. 2023.

120
IEA – SOLUÇÕES PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. O que é o Método da Renda? | Ava-
liação de Imóveis - Hugo Farias. YouTube, 2 de novembro de 2020. Disponível em:
https://www.youtube.com/watch?v=tHySMR5w7c4. Acesso em: 21 jan. 2023.

INSTITUTO DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO E GESTÃO. A Arte da Avaliação Imobili-

ária. c2012. Disponível em: http://www.iepg.unifei.edu.br/edson/download/Artavalimo.
pdf. Acesso em: 24 ago. 2012.

LF CURSOS. Incorporação Imobiliária e o Método Involutivo. YouTube, 11 de agosto

de 2021. Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=dTBA5A27770. Acesso
em: 21 jan. 2023.

NOVA ÉPOCA. Permuta de imóveis: o que é, como funciona e como usá-la a seu fa-
vor. 2023. Disponível em: https://www.novaepoca.com.br/blog/permuta-de-imoveis-
-o-que-e-como-funciona-e-como-usa-la-a-seu-favor/121. Acesso em: 21 jan. 2023.

PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: 28ª súmula da jurisprudência

predominante. 2012. Disponível em: http://portal.tjpr.jus.br/pesquisa_athos/publico/
ajax_concursos.do?tjpr.url. crypto=8a6c53f8698c7ff7801c49a82351569545dd27fb-
68d84af89c7272766cd6fc- 9f76d072c0afe0b9508f03e4c77e6a3c172a1763c7a9e-
c7b5e53acee88359c7cd8e9d- d0b0b975d50f7. Acesso em: 24 ago. 2012.

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Ação de despejo é a via processual adequada

para comprador tomar posse de imóvel locado. 2023. Disponível em: https://www.
stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/14092022-Acao-de-
-despejo-e-a-via-processual-adequada-para-comprador-tomar-posse-de-imovel-lo-
cado.aspx. Acesso em: 21 jan. 2023.

VEM PRA CASA. Avaliação de imóveis: quais são os principais tipos? 2023. Disponível
em: https://vempracasa.com/blog/avaliacao-de-imoveis-quais-sao-os-principais-ti-
pos/46. Acesso em: 21 jan. 2023.

121
122
 UNIDADE 3

EXECUÇÃO DE UM
PTAM (PARECER
TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA)

OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade, você deverá ser capaz de:

• saber o que é um PTAM e suas diferentes aplicações;

• conhecer os passos para a elaboração de um PTAM;

• aprender como realizar a pesquisa, coleta e tratamento de dados;

• realizar a avaliação imobiliária, cumprindo as exigências do PTAM.

PLANO DE ESTUDOS
A cada tópico desta unidade você encontrará autoatividades com o objetivo de reforçar
o conteúdo apresentado.

TÓPICO 1 – O QUE É UM PTAM?

TÓPICO 2 – ELABORAÇÃO DO PTAM

TÓPICO 3 – MODELOS DE PTAM

CHAMADA
Preparado para ampliar seus conhecimentos? Respire e vamos em frente! Procure
um ambiente que facilite a concentração, assim absorverá melhor as informações.

123
 CONFIRA
A TRILHA DA
UNIDADE 3!

Acesse o
QR Code abaixo:

124
UNIDADE 3 TÓPICO 1 —
O QUE É UM PTAM?

1 INTRODUÇÃO
Estamos na terceira e última unidade do nosso livro didático, e afinal, sabemos
exatamente o que é um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o tão falado PTAM?

O PTAM é uma avaliação imobiliária elaborada exclusivamente por gestores e

corretores de imóveis que possuam sua inscrição no Conselho Regional de Corretores
de Imóveis e possuam, ou não, registro no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis
(CNAI), mantido pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI).

Nesta unidade, iremos abordar a parte prática das avaliações imobiliárias, seu
passo a passo, conclusão e apresentação. Também iremos rever sua regulamentação e
exigências.

ATIVIDADES BÁSICAS EM UM PTAM

• ATENDIMENTO AO CLIENTE

Você conversará com o cliente, saberá qual é o objetivo do parecer, se a

apreciação será de valor locativo ou venal, perguntará sobre as características do imóvel
e explicará de que forma será realizado o trabalho. Detentor dos dados fundamentais,
você consultará a tabela do CRECI da sua região e apresentará seus honorários. Caso
ele concorde, firme um contrato de honorários e dê início às suas atividades, ou seja:
“Mãos à obra!”.

• SOLICITAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO

Você deverá coletar dados do requerente para qualificação pessoal e dados do

imóvel. Atenção, nem sempre o requerente é o proprietário do imóvel. Nada impede
que o locatário, por exemplo, peça a avaliação do valor locativo para uma revisional
de aluguel. Ele será o requerente, mas a propriedade pertence ao locador. Você irá
solicitar os documentos pessoais do solicitante para a qualificação e precisará também
da certidão da matrícula do imóvel, carnê de IPTU, mapa de localização, enfim, quanto
mais documentos de identificação tiver, mais preciso ficará o trabalho. Na falta da
documentação básica, você deverá analisar sobre a possibilidade ou não de executar o
trabalho sem comprometer a lisura profissional. Caso faltem apenas alguns documentos,
você apontará o fato acrescentando um item no corpo do parecer que expressa as
ressalvas ou limitações.

125
 • VISITA AO IMÓVEL

Essa visita deverá ser complementada com uma VISTORIA pormenorizada do

imóvel avaliando, ou seja, deverá ser feito um inventário descritivo com a anotação
da localização precisa, das características físicas, topografia, estado de conservação,
padrão construtivo e registro fotográfico farto e completo, incluindo a fachada.
Conforme ensina o Professor Rosalmir Moreira (2009, p. 23):

Antes do estudo e análise dos métodos de avaliação, é válido lembrar

os fatores que interferem, direta ou indiretamente, na determinação
do valor de bens imobiliários. São eles:
• Fatores Intrínsecos: também chamados de fatores físicos,
decorrentes das próprias características dos imóveis, quer seja
quanto ao terreno, como por exemplo: localização, conformação
topográfica, forma geométrica, constituição geológica do seu
subsolo, entre outros; quer seja quanto à construção, como:
projeto, edificações e qualidade do mate- rial empregado, mão de
obra de execução, depreciação física etc.
• Fatores Indiretos: são resultantes das modificações das
características de determinadas regiões, devidas às alterações de
ordem demográfica, legal, social, política ou econômica do local, as
quais tendem a valorizar ou desvalorizar o valor dos imóveis.

• CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA

Ao se aproximar do imóvel você já deverá ir observando as atividades existentes

no entorno como comércios, igrejas, escolas, mercados, postos de saúde, creches,
postos de gasolina, hospitais, clínicas etc. Alguns itens são motivo de depreciação e
outros de valorização do imóvel.

• COLETA DE DADOS

Os dados são fundamentais para um PTAM. Como neste momento você ainda
não sabe qual método irá utilizar, recomenda-se que colete dados de imóveis tanto
para locação quanto para venda. Quanto mais dados, melhor, porém seja criterioso, nem
todos os dados poderão ser aproveitados.

• PLANEJAMENTO DO TRABALHO

Cabe ao gestor estabelecer um cronograma de atividades para que todo

trabalho seja cumprido num tempo razoável, porém com a apresentação de todos os
itens necessários. Providencie também um “CHECK LIST”.

2 REGULAMENTAÇÃO
Como visto anteriormente, n o Art. 5º da Resolução 1.066/2007 - COFECI, o Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica, deve conter os seguintes requisitos mínimos:

126
I) Identificação do solicitante.
II) Objetivo do parecer técnico.
III) Identificação e caracterização do imóvel.
IV) Indicação da metodologia utilizada.
V) Valor resultante e sua data de referência.
VI) Identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

Também são exigências neste mesmo artigo:

§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário,

o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a
descrição detalhada de sua localização.

§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:

I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações;

II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;
III) contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;
IV) aproveitamento econômico do imóvel;
V) data da vistoria.

§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:

I) mapa de localização;
II) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
III) relatório fotográfico.

Estas informações são “obrigatórias” em nosso relatório para que a avaliação

imobiliária seja formalmente considerada um PTAM.

3 DEMANDAS
São inúmeras as demandas do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, como
já visto em tópicos anteriores. Este tema, por possuir grande extensão, será sintetizado
em seus aspectos mais relevantes visando uma melhor compreensão do acadêmico.

3.1 IMÓVEIS URBANOS

De uma forma genérica, os imóveis urbanos são aqueles destinados para
alguma função social, seja residencial ou empresarial. Isto quer dizer que se o imóvel
estiver em área rural, mas sua finalidade é urbana, todas as questões pertinentes a
este imóvel serão resolvidas de acordo com a legislação dos imóveis urbanos. Neste
subtópico, serão apresentadas tipologias residenciais urbanas.

127
 IMPORTANTE
São alguns exemplos de imóveis urbanos:

• LOTE URBANO
Lote urbano é a subdivisão de um terreno (área maior), destinado à edificação.
• CASA GEMINADA
Casa geminada é a construção de duas ou mais casas ligadas umas às outras, que dividem
igualmente o lote de acordo com a quantidade de unidades. Esse tipo de residência
simétrica que compartilha a estrutura visual, alvenaria e telhado.
• SOBRADO
Sobrado é o tipo de construção constituída por dois ou mais andares.
• BANGALÔ
O bangalô é um tipo de construção térrea que costuma ser pequena e apresentar uma
varanda. Esse tipo de casa é bastante comum na América do Norte e é ideal para locais
mais frios.
• EDÍCULA
Edícula consiste em uma casa pequena, localizada no fundo de um terreno e apresentando,
geralmente, apenas um dormitório, sala, banheiro e cozinha. Algumas edículas possuem
uma garagem e uma área de serviço externa.
• MANSÃO
Mansão significa uma casa de alto padrão e luxo. Essas residências são grandes e apresentam
diversos cômodos e espaços de lazer, tudo com o máximo de conforto possível.
• LOFT
Loft é o tipo de construção que não possui divisórias entre os cômodos. Ele é inspirado
nos galpões e armazéns americanos dos anos 70 e são vistos até hoje como sinônimo
de inovação.
• APARTAMENTO PADRÃO
Os apartamentos padrões são unidades onde vivem uma porção de famílias em residências
separadas. Eles possuem plantas bem definidas e várias divisões internas com o número de
cômodos ideais para famílias grandes ou pequenas, podendo conter dormitórios, banheiro,
cozinha, sala e, em alguns casos, vaga de garagem.
• QUITINETE
Quitinete é um pequeno apartamento com quarto, sala e cozinha juntos e banheiro. Esse
tipo de construção tem valor inferior e tem sido uma opção comum nas grandes cidades,
principalmente para universitários.
• COBERTURA
O apartamento de cobertura fica no último andar de um prédio. Por serem as plantas mais
caras de um empreendimento, atendem a um público sofisticado e conta com a presença
de áreas de lazer, como terraço gourmet, jacuzzi e piscina. Para quem busca uma opção
com mais espaço e privacidade, as coberturas são indicadas.
• FLAT
Flats são apartamentos residenciais que dispõem de serviços de
comodidade, muitas vezes similares a um hotel, mas mais baratos.
• APARTAMENTO GARDEN
O apartamento garden fica localizado no térreo e costuma ser
de alto padrão, pois conta com área externa com churrasqueira,
jardim e piscina. Esse tipo de apartamento costuma ter um preço
mais acessível e funciona como uma escolha certa para quem
precisa de acessibilidade ou quer evitar escadas e elevadores.

128
 • ESTÚDIO
O estúdio é um apartamento de cômodo único, ou seja, não costuma apresentar divisórias.
É uma opção confortável, que acomoda móveis um pouco maiores e mais funcionais, tendo
uma sala integrada com quarto e cozinha. Ele pode ser uma ótima opção para quem mora
sozinho ou para casais sem filhos.
• APARTAMENTO DUPLEX
O apartamento duplex é aquele que tem dois andares. Além de ser espaçoso, esse apartamento
costuma ter escada ou alguma ligação interna. Para quem procura um imóvel amplo, o
apartamento duplex pode ser uma escolha atrativa por ser mais barato do que as casas.

Fonte: https://blog.resale.com.br/tipos-de-imoveis-urbanos. Acesso em: 26 fev. 2023.

A metodologia de avaliação a ser empregada deve ser preferencialmente o

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

3.2 IMÓVEIS RURAIS

A legislação brasileira nos apresenta alguns conceitos relacionados a
imóveis rurais. Conhecer tais conceitos é de grande importância para o domínio das
nomenclaturas e tipologias rurais em nosso cotidiano profissional.

A Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, o Estatuto da Terra, diz em seu Art. 4º:

Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I- "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que
seja a sua localização que se destina à exploração extrativa
agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos
públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;
II- "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente
explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força
de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social
e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de
exploração, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III- "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;
IV- "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às
da propriedade familiar;
V- "Latifúndio", o imóvel rural que:
a) exceda a dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°,
alínea b, desta Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas,
sistemas agrícolas regionais e o fim a que se destine;
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo
área igual ou superior à dimensão do módulo de propriedade
rural, seja mantido inexplorado em relação às possibilidades
físicas, econômicas e sociais do meio, com fins especulativos,
ou seja, deficiente ou inadequadamente explorado, de modo
a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural;

129
 VI- "Empresa Rural" é o empreendimento de pessoa física
ou jurídica, pública ou privada, que explore econômica e
racionalmente imóvel rural, dentro de condição de rendimento
econômico ...Vetado... da região em que se situe e que explore
área mínima agricultável do imóvel segundo padrões fixados,
pública e previamente, pelo Poder Executivo. Para esse fim,
equiparam-se às áreas cultivadas, as pastagens, as matas
naturais e artificiais e as áreas ocupadas com benfeitorias;
VII- "Parceleiro", aquele que venha a adquirir lotes ou parcelas em área
destinada à Reforma Agrária ou à colonização pública ou privada;
VIII- "Cooperativa Integral de Reforma Agrária (C.I.R.A.)", toda
sociedade cooperativa mista, de natureza civil, ...Vetado...
criada nas áreas prioritárias de Reforma Agrária, contando
temporariamente com a contribuição financeira e técnica
do Poder Público, através do Instituto Brasileiro de Reforma
Agrária, com a finalidade de industrializar, beneficiar, preparar
e padronizar a produção agropecuária, bem como realizar os
demais objetivos previstos na legislação vigente;
IX- "Colonização", toda a atividade oficial ou particular, que se
destine a promover o aproveitamento econômico da terra,
pela sua divisão em propriedade familiar ou através de
Cooperativas ... Vetado...
Parágrafo único. Não se considera latifúndio:
a) o imóvel rural, qualquer que seja a sua dimensão, cujas
características recomendem, sob o ponto de vista técnico e
econômico, a exploração florestal racionalmente realizada,
mediante planejamento adequado;
b) o imóvel rural, ainda que de domínio particular, cujo objeto de
preservação florestal ou de outros recursos naturais haja sido
reconhecido para fins de tombamento, pelo órgão competente da
administração pública.

Ainda temos o conceito e dimensões de imóveis rurais na legislação que dispõe

sobre a regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária
(previstos no Capítulo III, Título VII, da Constituição Federal), a Lei nº 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, também, em seu Art. 4º:

Para os efeitos desta lei, conceituam-se:

I- Imóvel Rural - o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja
a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração
agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial;
II- Pequena Propriedade - o imóvel rural:
a) de área até quatro módulos fiscais, respeitada a fração mínima
de parcelamento; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
b) (Vetado)
c) (Vetado)
III- Média Propriedade - o imóvel rural:
a) de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais;
b) (Vetado)
§ 1º São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária a pe-
quena e a média propriedade rural, desde que o seu proprietário não pos-
sua outra propriedade rural. (Redação dada pela nº Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º É obrigatória a manutenção no Sistema Nacional de Cadastro
Rural (SNCR) de informações específicas sobre imóveis rurais com
área de até um módulo fiscal (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
(BRASIL, 2017, s.p.).

130
 Então, o imóvel rural, quanto à dimensão, será dividido em:

Quadro 1 – Classificação quanto a dimensão / Fonte: os autores.

Classificação Número de módulos fiscais

Pequena propriedade Entre 1 e 4
Média propriedade Entre 5 e 15
Grande propriedade Maior que 15

DICA
Consulte as dimensões dos módulos fiscais, que variam de acordo com
o município, acessando o site: https://pro-pgt-incra.estaleiro.serpro.gov.
br/pgt/indices-basicos. Acesso em: 26 fev. 2023.

Na avaliação de um imóvel rural, devemos considerar muito além do valor

comercial do terreno onde ele está implantado. Serão considerados: fatores específicos
(acessibilidade, recursos hídricos, localização etc.), benfeitorias, geração de renda, tipos
de solos, semoventes, cultivos, veículos, maquinário, entre outros. Nossa competência
está em avaliar apenas o imóvel, levando em conta seus fatores específicos e suas
benfeitorias. Caso o contratante pretenda realizar uma avaliação completa, com outros
itens que fogem à nossa habilitação, necessitamos de parcerias com outros profissionais
habilitados como engenheiros agrônomos, topógrafos, agrimensores, especialistas etc.

Como gestores e avaliadores de imóveis é obrigatório executar o PTAM de imóvel

rural considerando minuciosamente todos os detalhes, evitando assim um prejuízo eco-
nômico ao contratante e penalidades jurídicas para o profissional. Geralmente este tipo de
avaliação é feita por engenheiros agrônomos, devido ao alto grau de dificuldade na exe-
cução e pelas muitas especificidades a serem analisadas e homogeneizadas, sendo assim
uma avaliação de altíssimo risco. Portanto faça-o com segurança e responsabilidade.

Segundo Abunahman (2022), os métodos usuais de avaliações rurais podem

ser de dois tipos:

• Analítico: indireto ou de renda;

• Sintético: direto ou comparativo.

O gestor avaliador imobiliário deve sempre utilizar o segundo método: o sintético.

Trata-se do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado que deve ser utilizado com
o máximo de atenção e cuidados na escolha e homogeneização dos fatores, visto que as
propriedades podem variar em sua produtividade e qualidade das terras. Nesta modalidade
primeiro avalia-se as terras, seguido das benfeitorias e após o restante, separadamente.

131
 Segundo Lepsch (2015), a capacidade de uso da terra se divide em três grupos
que estão subdivididos em oito classes:

Tabela 1 – Capacidade de uso da terra

CAPACIDADE DE USO DA TERRA
Grupo Classe
Terras cultiváveis, aparentemente
I sem problemas especiais de
conservação.
Terras cultiváveis com problemas
II simples de conservação e/ou de
manutenção de melhoramentos.
A Terras cultiváveis. Terras cultiváveis com problemas
III complexos de conservação e/ou de
manutenção de melhoramentos.
Terras cultiváveis apenas
ocasionalmente ou em extensão
IV
limitada, com sérios problemas de
conservação.
Terras adaptadas, em geral, para
pastagens e, em alguns casos, para
reflorestamento, sem necessidade
V
de práticas especiais de
Terras cultiváveis conservação, são cultiváveis apenas
apenas em casos em casos muito especiais.
especiais de
Terras adaptadas, em geral, para
algumas culturas
pastagens e/ou reflorestamento, com
B permanentes
problemas simples de conservação.
e adaptadas VI
São cultiváveis apenas em casos
em geral para
especiais de algumas culturas
pastagem ou
permanentes protetoras do solo.
reflorestamento.
Terras adaptadas, em geral, somente
para pastagens ou reflorestamento,
VII
com problemas complexos de
conservação.

132
 Terras impróprias
para vegetação
Terras impróprias para cultura,
produtiva e
pastagem ou reflorestamento,
próprias para
podendo servir apenas como
proteção da
C VII abrigo e proteção da fauna e
fauna silvestre,
flora silvestre, como ambiente
para recreação
para recreação ou para fins de
ou para fins de
armazenamento de águas.
armazenamento
de água.

Fonte: Lepsch (2015, s.p.) .

Geralmente há diversos tipos de classes em uma mesma propriedade avaliada.

A capacidade de uso do solo está relacionada ao valor do imóvel pela sua

produtividade e capacidade de gerar rendimentos. Isto fez com que profissionais
buscassem estabelecer uma forma de associar tais valores às classes de uso.
Utilizaremos a ideia proposta na tabela a seguir:

Tabela 2 – Situação dos prédios rústicos e sua influência sobre o valor da terra

SITUAÇÃO DOS PRÉDIOS RÚSTICOS E SUA INFLUÊNCIA SOBRE O VALOR DA TERRA

Situação Características Escala de valor em %
Imóvel com face para rodovia
Ótima asfaltada, importância 100
limitada das distâncias.
Imóvel servido por rodovia
de primeira classe, não
Muito Boa 95
pavimentada, importância
relativa das distâncias.
Imóvel servido por rodovia
não-pavimentada, mas que
ofereça seguras condições
Boa 90
de praticabilidade durante
todo o ano, importância
significativa das distâncias.
Imóvel servido por estradas
e servidões de passagem,
que não ofereçam
Desfavorável 80
satisfatórias condições
de praticabilidade, vias e
distâncias se equivalendo.

133
 Como a anterior, porém
interceptada por fechos
nas servidões e com
Má sérios problemas de 75
praticabilidade na estação
chuvosa, distância e classe
da estrada se equivalendo.

Como a anterior, com

sérios problemas de
praticabilidade mesmo na
Péssima estação seca, interceptada 70
por córregos e ribeirões,
sem pontes, com vau cativo
ao volume das águas.

Fonte: Sobrinho (1973, s.p.) .

O mesmo autor aprimorou uma tabela de fatores, unificando a tabela de

capacidade de uso de da terra (Lepsch) com a tabela de situação dos prédios rústicos e
sua influência sobre o valor da terra (Sobrinho):

Tabela 3 – Situação pela classe da terra

SITUAÇÃO PELA CLASSE DA TERRA

Classe
I II III IV V VI VII VII
Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
Muito Boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 1,160
Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
Péssima 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Fonte: Sobrinho (1973, s.p.) .

Cruzando as coordenadas da classe com a situação, teremos o fator.

134
 Além destes, poderemos utilizar ainda: Fator de acesso, Fator Topografia, Fator
Localização, Fator Recursos Hídricos ou outros que se façam necessários na avaliação.

DICA
Leia a ABNT NBR 14653-3, que trata dos imóveis rurais:
Fonte: https://www.galaxcms.com.br/up
arquivos/1149/3-20170124191504.pdf. Acesso em: 26 fev. 2023.

3.3 IMÓVEIS COMERCIAIS

Imóveis comerciais são edificações de uso específico para fins mercantis ou de
prestação de serviços. Geralmente os imóveis comerciais são arrendados a empresas
ou profissionais autônomos que utilizam deste espaço para o desenvolvimento de
atividade com objetivo rentável.

IMPORTANTE
Conheças os tipos de imóveis comerciais:

• LOJAS
Podemos dizer que esse é o tipo mais conhecido entre os tipos de imóvel comercial,
pois já estão localizadas nas ruas, avenidas movimentadas, shoppings e galerias. Trata-
se da primeira escolha dos varejistas e demais empresários que precisam oferecer seus
produtos ou serviços ao público. É nas lojas que vemos os estoques, mercadorias e uma
movimentação maior de clientes e vendedores.

• SALAS COMERCIAIS
As salas comerciais são as escolhas de profissionais liberais das
mais variadas áreas, podendo torná-la um consultório, ponto
de venda, consultoria e algumas outras funções. Geralmente
localizadas em prédios comerciais, é importante estar atento
a alguns aspectos como a localização e infraestrutura.
Já os profissionais que ocupam esses ambientes variam
entre psicólogos, engenheiros e arquitetos, advogados,
contadores, especialidades médicas, coachs, corretores de
imóvel e inúmeras outras áreas de atuação.

135
 • ANDAR CORRIDO
Essa escolha costuma ser tomada por empresas de maior parte, que geralmente abrigará
equipes de variados setores da mesma empresa. Trata-se da escolha de um andar inteiro
do prédio comercial escolhido, chamado de andar corrido ou laje corporativa. Na maioria
dos casos, o empreendedor especifica o que quer no seu projeto antes do início dele, o
que é conhecido como modelo Built to Suit.

• CASAS
Isso mesmo, casas podem ser um tipo de imóvel comercial! Hoje é possível utilizar casas
para fins comerciais, uma opção que vem se tornado comum entre as empresas. A dica é
escolher um ponto estratégico da cidade para isso.

• DEPÓSITO / ARMAZÉM
Esse tipo de imóvel tem o objetivo claro de estocar e armazenar produtos e mercadorias.
Trata-se de um tipo de imóvel comercial essencial para fabricantes, importadores,
exportadores, atacadistas, empresas das áreas de transportes, entre outras. É preciso optar
por uma grande estrutura, que, além de ideal para abrigar os materiais, ajude em questões
logísticas como localização próximo a rodovias, estradas e demais pontos estratégicos
interessantes para os parceiros, fornecedores e consumidor final.

• GALPÃO
Além do armazenamento e proteção contra ações da natureza (chuva, calor, luz direta
e outros), os galpões podem abrigar fábricas e linhas de produção inteiras, além de
armazéns de pequeno porte.

Fonte: https://publicidadeimobiliaria.com/conheca-os-tipos-de-imoveis-comerciais/. Acesso em 26 fev. 2023.

3.4 IMÓVEIS INDUSTRIAIS

A diferença entre um imóvel industrial e um imóvel comercial está na
infraestrutura. Enquanto um é voltado para o armazenamento e prioriza a logística, o
outro (também conhecido por edifício industrial), pode abrir a produção e montagem
de produtos.

ATENÇÃO
QUAIS OS TIPOS DE IMÓVEIS INDUSTRIAIS EXISTENTES?

• GALPÃO PIRAMIDAL
Normalmente construído com tendas tensionadas, o galpão piramidal
leva esse nome devido a sua estrutura “umbrella” (guarda-chuva), cuja
lona de cobertura é pontuda no seu extremo.

136
O corpo principal é feito de chapas de ferro e/ou sistemas tubulares, os quais são fixados
por meio de encaixes, conexões e parafusos. Esse modelo é recomendando para quem
precisa de uma pequena área de depósito, algo entre 30 e 300 m², por exemplo.

• GALPÃO EM ARCO
Interessantes para quem necessita de melhores soluções de acústica, condensação
e climatização, os galpões em arco costumam ser indicados para as indústrias que se
localizam em regiões muito chuvosas, pois possibilitam o escoamento de água para as
laterais, reduzindo, desse modo, o risco de infiltrações.
Geralmente, as peças de cobertura (em arco/curvadas) são compostas por um isolante de
poliuretano, podendo ser facilmente aplicadas em telhados metálicos já concluídos.

• GALPÃO SHED
O galpão industrial chamado “shed” é aquele em que a sua cobertura foi criada na forma
de degraus. Essa particularidade tem como objetivo proporcionar melhor ventilação e
iluminação do espaço interno. Isso é possível por causa dos pontos de conexão das fendas
e aberturas no teto.

• GALPÃO COM UMA OU DUAS ÁGUAS

Modelo que pode compreender enormes extensões de área coberta em apenas um só
pavimento, esse tipo de galpão é caracterizado pela arrumação das águas na cobertura,
permitindo que algumas lajes ou peças da manta sejam produzidas de material translúcido,
trazendo uma boa incidência de luz solar para o seu interior.
A estrutura principal é usualmente composta por pórticos e sustentada sobre um sistema
de vigas, terças e tesouras. Essa opção pode ser utilizada para produções e estocagens
diversas, incluindo produtos agrícolas e industrializados.

• GALPÃO DE DOIS PISOS

Para muitas empresas, é conveniente ter um espaço destacado do compartimento
industrial para ser usado como vestiário e refeitório, por exemplo. Além disso, esse
arquétipo também é aconselhado para quem quer utilizar o mesmo imóvel para os
serviços administrativos.
Na maioria das vezes, deixa-se um espaço especial e com apenas um único pavimento
para a estocagem das matérias.
QUAIS SÃO AS CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS?

• BOA RESISTÊNCIA DE PISO

Diante dos níveis de carga envolvidos nas circulações do galpão, o piso deve ser de alta
resistência. Caso contrário, apresentará problemas de rachadura ou até mesmo de
desmoronamento. Como regra básica, ele deve suportar no mínimo seis toneladas por
metro quadrado.

• PÉ DIREITO ALTO
O pé-direito é outro ponto característico de um galpão industrial. Quanto mais alto,
melhor. O ideal é que ele tenha entre 10 e 15 metros de altura, sendo que a maior parte
das construções atuais conta com 12.
Essa questão é importante principalmente para o depósito dos produtos, pois uma boa
verticalização possibilita o armazenamento de grandes volumes de carga. Isso sem contar
que um galpão de pé-direito alto tem uma ótima ventilação.

137
 • SISTEMA CROSS-DOCKING

Embora não seja em todos, o sistema cross-docking também é uma característica dos
galpões industriais, pois permite a melhor circulação das mercadorias dentro do processo
logístico implantado.

• EXTENSA ÁREA DE PÁTIO

Devido às necessidades de transporte, sobretudo ao acesso para os caminhões e carretas
de coleta e entrega, a área de pátio precisa ser extensa o suficiente para acomodar o
volume de movimentações acerca das entradas e saídas de carga.
Nesse contexto, está incluso o espaço de estacionamento, as rampas de acesso e o piso
da área de depósito externo (este último nos casos em que existam materiais que possam
ficar estocados “ao ar livre”).

Fonte: https://blog.sogalpoes.com.br/galpao-industrial-o-que-sao-e-como-escolher-o-melhor-mo-
delo/. Acesso em: 26 fev. 2023.

3.5 IMÓVEIS ESPECIAIS

Imóveis especiais são propriedades não residenciais de médio e grande porte,
que possuem alto fluxo de circulação e/ou permanência de pessoas, podendo ser
público ou privado. Abaixo temos alguns exemplos de imóveis especiais:

• Hospitais;
• Grandes clínicas;
• Escolas, colégios e universidades;
• Conventos e seminários;
• Hotéis, motéis, pousadas, colônias de férias e resorts;
• Edifícios comerciais;
• Templos religiosos;
• Teatros;
• Cinemas;
• Centros esportivos e/ou culturais;
• Shopping centers;
• Hipermercados;
• Imóveis Comerciais de Grande Porte;
• Imóveis Industriais de Grande Porte;
• Campos de Futebol;
• Zoológicos;
• Clubes;
• Postos de serviços;
• Outros.

138
 A avaliação destes imóveis deverá ser realizada pelo Método Evolutivo ou pelo
Método da Renda. A impossibilidade de realizar a avaliação pelo Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado é devido ao escasso número de amostras, já que muitos
destes imóveis possuem características únicas.

Neste tema de aprendizagem foi possível identificar de maneira acurada a

regulamentação de um PTAM e suas principais demandas. Foram observados os
detalhes de cada demanda, propondo ao acadêmico cautela e atenção na execução
das avaliações afim de evitar penalidades jurídicas e prejuízo ao contratante.

ESTUDOS FUTUROS
No próximo tema de aprendizagem, Elaboração do PTAM, iremos
aprender a realização da pesquisa e coletas de dados, a homogeneização
através de fatores, possíveis depreciações e a montagem do Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica.

139
 RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, você aprendeu:

• A regulamentação do PTAM de maneira direta.

• O que são imóveis urbanos.

• O que são imóveis rurais.

• O que são imóveis comerciais, industriais e especiais.

140
 AUTOATIVIDADE
1 O gestor imobiliário deverá atender demandas avaliatórias de quais segmentos de
imóveis? Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) Industriais, Especiais, Urbanos, Estruturais e Comerciais.

b) ( ) Urbanos, Rurais, Comerciais, Industriais e Especiais.
c) ( ) Comerciais, Industriais, Urbanos, Rurais e Espaciais.
d) ( ) Urbanos, Comerciais, Industriais e Especiais.

2 São imóveis urbanos residenciais. Analise as sentenças a seguir:

I- Lote urbano, Casa geminada, Sobrado, Bangalô e Apartamento duplex.

II- Edícula, Mansão, Loft, Apartamento padrão e Estúdio.
III- Cobertura, Quitinete, Flat e Apartamento garden.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças II e III estão corretas.
b) ( ) Somente a sentença I está correta.
c) ( ) As sentenças I e III estão corretas.
d) ( ) Todas a sentenças estão corretas.

3 A Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, conhecida como Lei da Reforma Agrária,

classifica as propriedades rurais de acordo com o número de módulos fiscais. Marque
V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:

( ) A pequena propriedade possui entre um e quatro módulos fiscais.

( ) A média propriedade possui entre cinco e quinze módulos fiscais.
( ) A grande propriedade possui mais que quinze módulos fiscais.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) V – F – F.
b) ( ) V – F – V.
c) ( ) F – V – F.
d) ( ) V – V – V.

4 O que é Andar Corrido?

5 Dentre todas as demandas de avaliações imobiliárias, os imóveis especiais tem

enorme uma peculiaridade: não é possível realizar a avaliação utilizando o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, isso porque as amostras são muito
escassas devido as particularidades específicas de cada imóvel. Disserte sobre o que
é um imóvel especial.
141
142
UNIDADE 3 TÓPICO 2 -
ELABORAÇÃO DO PTAM

1 INTRODUÇÃO
Estamos quase concluindo nossos estudos. Agora preste muita atenção e
prepare-se para compreender de que forma se dá a pesquisa e a coleta de dados. Este
passo é muito importante para a realização do nosso trabalho.

A pesquisa deve ser feita com muita observação e descarte de amostras que
não auxiliarão na formação do valor. Caso as amostras não sejam suficientes, a melhor
solução é utilizar outro método.

Vamos também conhecer o que é a homogeneização dos dados, afinal os

imóveis são diferentes e, quando formos fazer a comparação, eles deverão ser o mais
homogêneos possível. Ao estudarmos um a um os fatores de homogeneização, nosso
PTAM terá muito mais consistência e teremos mais segurança.

O último passo técnico será aprender a realizar o cálculo até o resultado, depois
disso é só apresentar o PTAM com segurança e a certeza de um bom trabalho.

2 PESQUISA E COLETA DE DADOS

A coleta de dados precisa ser planejada com antecedência, e como necessita
de registros fotográficos, recomenda-se que seja feita em um dia claro e bem iluminado
para que a identificação das amostras fique bem visível e o trabalho com qualidade.

O gestor de imóveis deve ser bem criterioso na coleta dos dados amostrais, para
isso, deve estar atendo a quatro itens:

• QUANTITATIVO

Quanto mais amostras forem coletadas, tanto mais fácil será a execução do
trabalho e a fidelidade do resultado, porém, devem ter características comparáveis com
as do bem avaliando.

• QUALITATIVO

No que se refere à qualidade dos dados, quanto mais semelhantes às do bem

avaliando, melhor. Todos os dados coletados devem ser devidamente identificados para
que se possa confirmar as informações e imprimir maior credibilidade e confiabilidade

143
 às amostras. Ressaltar e anotar de forma clara e compreensível todas as características
e ressalvas relevantes. Os dados amostrais devem ser coletados se possível na mesma
data da vistoria ao imóvel avaliando ou, na impossibilidade, na data mais próxima possível.
O mercado imobiliário está em constante modificação e a confiança nas informações
é primordial. Outro aspecto que merece nosso cuidado é a localização. A localização
poderá agregar valor ou depreciar, então os dados amostrais devem ser coletados o mais
próximo possível ao do imóvel avaliando, ou pelo menos em bairros bem próximos e com
características semelhantes. Existem ocasiões em que duas situações completamente
diferentes ficam lado a lado e precisam ser apreciadas com muita cautela.

• SITUAÇÃO MERCADOLÓGICA

Os imóveis que servem de dados amostrais estão disponíveis no mercado com

tempos de exposição diferentes. Tem alguns imóveis que por não estarem com preço
ajustado ficam até um ano à venda pelo mesmo preço, então recomenda-se que se
obtenha do informante o tempo que o imóvel está sendo ofertado.

• REGISTRO

Chegando ao escritório, o gestor deverá catalogar todas as amostras coletadas

com os respectivos registros fotográficos para posterior utilização. É preciso que seja
feita a anotação da empresa ou corretor de imóveis informante, colocando a data da
coleta, o nome, telefone e endereço do informante.

3 HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA
Depois de coletar todas as amostras, você perceberá que os imóveis são di-
ferentes do imóvel avaliando. Um tem área construída maior, terreno menor, testada
maior, profundidade menor, padrão construtivo mais baixo, tempo de construção,
enfim, diferenças.

Como “comparar” imóveis tão diferentes? Para aproximar ao máximo essas

diferenças, utilizamos a homogeneização, são fatores e cálculos que nos auxiliarão
a minimizar essas diferenças, para que homogeneizados, os imóveis possam ser
comparados e o valor do metro quadrado calculado. Vamos observar o exemplo:

144
 Quadro 1 – Imóvel avaliando
Foto Características Dados
Área do Terreno 560m²
Testada 14m
Profundidade 40m
Área Construída 290m²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 5 anos
Padrão Construtivo Alto

Estado de Conservação Novo

Fonte: http://www.i9artigos.com.br. Acesso em: 24 abr. 2023.

Amostras para estabelecermos uma comparação com o imóvel avaliando:

Quadro 2 – Amostra 01
Foto Características Dados
Área do Terreno 465m²
Testada 15m
Profundidade 31 m
Área Construída 190m²
Topografia Irregular
Idade do Imóvel 15 anos
Padrão Construtivo Médio
Entre Regular e
Estado de Conservação
Reparos Simples
Valor R$ 350.000,00

Fonte: http://www.olx.com.br. Acesso em: 24 ago. 2012.

145
 Quadro 3 – Amostra 02
Foto Características Dados
Área do Terreno 150m²
Testada 6m
Profundidade 25m
Área Construída 120m²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 3 anos
Padrão Construtivo Médio
Estado de Conservação Novo
Valor R$ 180.000,00

Fonte: http://www. imoveis.sempreantenados.com. Acesso em: 24 ago. 2012.

Quadro 4 – Amostra 03
Foto Características Dados

Área do Terreno 420m²

Testada 14m
Profundidade 30m
Área Construída 210m2²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 10 anos
Padrão Construtivo Médio
Estado de Conservação Regular
Valor R$ 400.000,00

Fonte: http://projetosdecasasgratis.com.br. Acesso em: 24 ago. 2012.

Simulamos três amostras para você compreender melhor. Note que a área do terreno e
a área construída são diferentes, assim como testada, profundidade, topografia, tempo de cons-
trução, padrão construtivo e estado de conservação. O que se busca ao executar um PTAM é
obter o valor que mais se aproxima ao justo valor de mercado, por essa razão deve-se homoge-
neizar a pesquisa. Ao aplicarmos os fatores de homogeneização, corrigiremos essas diferenças.

3.1 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

É preciso que fique bem claro que o título do nosso trabalho é PARECER TÉCNI-
CO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, esse é o documento que a lei permite que emita-
mos para que seja reconhecido. Você percebeu que temos por base as normas emitidas
pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e as normas do IBAPE – Instituto
Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia e, é claro, as específicas do COFECI.

146
 Não somos engenheiros e a pretensão de trabalhar como tal sem a habilitação
é no mínimo passível de um processo por exercício ilegal da profissão. Essa, acadêmico,
é a restrição mais do que justa que os Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos fazem
em relação ao corretor que deseja assinar um laudo como se um engenheiro avaliador
fosse, porém, não podemos nos basear em “achismos”. Na certeza da seriedade da
engenharia da avaliação, aplicamos fatores de forma mais simples, porém passíveis de
serem aceitas por serem tão lógicas quanto técnicas.

ATENÇÃO
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais
semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças
perante ele, para mais ou para menos, são levadas em conta. É admitida a priori
a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os
respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do
elemento comparativo na forma de somatório. No valor original do elemento devem
ser considerados, quando aplicáveis:

• A elasticidade de preços representada pelo fator oferta;

• A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou conversões de preços que sejam
ofertados em outras moedas.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será
considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos
respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores
homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos
dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos,
o comportamento do mercado, numa determinada abrangência
espacial e temporal, com a consideração de:

• Localização;
• Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas
frentes);
• Fatores padrão construtivo e depreciação.

Fonte: http://www.mrcl.com.br/xiiitrabalhos/37a.pdf. Acesso em: 30 jul. 2016

• FATOR OFERTA

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá

ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado.
Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9
(desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados após a aplicação do fator oferta.

147
 Significa que nem sempre o valor obtido na amostra pode ser aplicado
imediatamente, visto que o valor das amostras que estão para serem comercializadas
podem sofrer alterações em função da negociação a ser realizada, ou seja, o poder de
pedir desconto do comprador e o poder de resistência e interesse de venda do vendedor.

Em tese, o valor do desconto gira em torno de 10%, porém outro detalhe merece
nossa consideração. O imóvel ofertado pelo proprietário (o que tem sido mais raro
atualmente pelo bom trabalho do gestor) e o imóvel ofertado por imobiliárias, gestores
ou corretores. Neste último caso, será agregado 6% (seis por cento) a título de comissão
de venda. Neste caso, o bom senso do profissional deve agir com parcimônia.

Utilizando os dados das três amostras e multiplicando pelo fator oferta (consi-
derando que todas as amostras foram ofertadas em propagandas imobiliárias), teremos:

Tabela 1 – Aplicação do fator oferta

Amostra Valor da Amostra Fator Oferta Valor Homogeneizado

01 R$ 350.000,00 0,90 R$ 315.000,00
02 R$ 180.000,00 0,90 R$ 162.000,00
03 R$ 400.000,00 0,90 R$ 360.000,00

Fonte: o autor.

3.1.1 Terrenos
Neste subtópico veremos os fatores aplicados aos terrenos e suas variações.
Podem ser aplicados em avaliações imobiliárias de terrenos com ou sem benfeitorias.

• FATOR TESTADA

Testada é a frente do terreno. O valor do lote aumenta ou diminui de acordo com

a dimensão da sua frente. Essa variação é medida por meio do fator testada.

Observe o exemplo a seguir:

148
 Fonte: o autor.

A simulação acima possibilita a análise facilmente. Os imóveis A e D, se forem

comerciais, terão o fator testada como de valorização, pois possibilitam o aproveitamento
maior da vitrine, ao passo que o imóvel C teria a testada como fator de desvalorização
por ter pouca vitrine e pouco aproveitamento construtivo em razão da lei de uso e
ocupação do solo.

Sendo os imóveis residenciais, os imóveis A e D não sofrerão muita alteração

na valorização ou desvalorização, pois o morador terá duas frentes de exposição,
“podendo” ser levado a uma ação preventiva maior contra invasores, ao passo que o
imóvel B estaria bem protegido em suas três faces por vizinhos. O imóvel C com certeza
sofrerá desvalorização por ter a testada muito pequena.

Os fatos que consideramos anteriormente são pertinentes, porém como

quantificá-los de forma padronizada?

As normas e padrões existem para facilitar o entendimento e compreensão de

nossas tarefas, ações e objetos do dia a dia.

Na execução de um PTAM, utiliza-se a tabela recomendada pelo Prof. Rosalmir

Moreira para aplicação do fator testada.

Vale lembrar que devemos sempre obter junto à prefeitura local a testada de
referência do imóvel avaliando, que para o caso que simulamos será de 12 metros.

149
 Tabela 2 – Fator Testada

TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA

Testada de Referência

Testada de 10 metros 12 metros 15 metros 16 metros 20 metros

Referência Des Val Des Val Des Val Des Val Des Val
5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,700
6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,740
7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,780
8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,800
9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,820
10,00 0,960 0,900 0,890 0,840
11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,860
12,00 1,046 0,950 0,930 0,880
13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,900
14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,910
15,00 1,124 1,057 0,980 0,930
16,00 1,141 1,074 1,016 0,950
17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,960
18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,970
19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,990
20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012
22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024
23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106
32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189

Fonte: https://www.guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imobili%C3%A1ria%20
%20para%20Corretores%20de%20Im%C3%B3veis.doc. Acesso em: 24 ago. 2012.

150
 Utilizando nosso exemplo anterior como modelo (com o valor homogeneizado
pelo Fator Oferta), vamos aprender a fazer os cálculos:

• Na Amostra 01 multiplicamos o valor do imóvel pelo fator de multiplicação de uma

testada de referência 12 metros para uma amostra de 15 metros = 1,057.
Cálculo: R$ 315.000,00 x 1,057 = R$ 332.955,00
O valor do imóvel aumentou, porque a testada maior valoriza o imóvel.
• Na Amostra 02 multiplicamos o valor do imóvel pelo fator de multiplicação de uma
testada de referência 12 metros para uma amostra de 6 metros = 0,840.
Cálculo: R$ 162.000,00 x 0,840 = R$ 136.080,00
O valor do imóvel diminuiu, porque a testada menor desvaloriza o imóvel.
• E por fim, na Amostra 03, multiplicamos o valor do imóvel pelo fator de multiplicação
de uma testada de referência 12 metros para uma amostra de 14 metros = 1,039.
Cálculo: R$ 360.000,00 x 1,039 = R$ 374.040,00
O valor do imóvel aumentou, porque a testada maior valoriza o imóvel.

Tabela 3 – Aplicação do fator testada

Amostra Valor da Amostra Fator Testada Valor Homogeneizado

01 R$ 315.000,00 1,057 R$ 332.955,00
02 R$ 162.000,00 0,840 R$ 136.080,00
03 R$ 360.000,00 1,039 R$ 374.040,00

Fonte: o autor
.
• FATOR PROFUNDIDADE

Assim como a testada, a profundidade do terreno poderá alterar o valor do

imóvel quando ele for avaliado.

151
 IMPORTANTE
A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final. Comparando dois terrenos com
áreas iguais e profundidades diferentes, observamos ser o terreno com maior profundidade será
prejudicado, mesmo com a área igual.
Existe várias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que estabelece um percentual
de desvalorização em relação com o aumento da profundidade, como sendo nos primeiros 40% um
valor, 30% outro e assim por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 2/3, onde o primeiro terço teria um
valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor. Vários
estudiosos elaboraram suas fórmulas, tais como: Hofmann, Jarret
e Harper. Uma das mais utilizadas é a do professor Harper.
Entretanto, com a prática notou-se que a fórmula de Harper, não
atendia a todos casos, pois em algumas situações, terrenos com
pouca profundidade, sofriam, na realidade uma valorização, en-
quanto o correto seria uma desvalorização.
Os engenheiros brasileiros Joaquim Medeiros Junior e Nelson
Alonso, do IBAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas
fórmulas para o cálculo desse fator.
No entanto, na prática verificou-se que a tabela abaixo acomoda
as variações de valores, determinando suas desvalorizações

Fonte: www.guiapraiagrande.com.br. Acesso em: 24 ago. 2012.

Observemos a tabela a seguir:

Tabela 4 – Fator Profundidade

TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE

Profundidade Efetiva Depreciação Fator
Menor ou igual a 10 metros 30% 0,70
12,50 20% 0,80
15,00 15% 0,95
16,00 10% 0,90
18,00 5% 0,95
De 20,00 a 40,00 metros 0% 1,00
45,00 5% 0,95
50,00 10% 0,90
55,00 15% 0,85
60,00 20% 0,80
65,00 22% 0,78
70,00 25% 0,75
75,00 27% 0,73
80,00 30% 0,70

Fonte: https://www.guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imobili%C3%A1ria%20
%20para%20Corretores%20de%20Im%C3%B3veis.doc. Acesso em: 24 ago. 2012.
152
 Vamos analisar nosso caso:

• Multiplicar o valor do imóvel pelo fator de multiplicação de um imóvel com profundidade

de 31 metros, que é 1,00. O fator é 1 porque nessa situação o valor do imóvel não sofre
alteração de valor.
Cálculo: R$ 332.955,00x 1,00 = R$ 332.955,00.
• Da mesma forma que o cálculo acima: vamos multiplicar o valor do imóvel pelo fator
de multiplicação de um imóvel com profundidade de 25 metros, que é 1,00. O fator é
1 porque nessa situação o valor do imóvel não sofre alteração de valor.
Cálculo: R$ 136.080,00 x 1,00 = R$ 136.080,00.
• As três amostras não sofrerão qualquer alteração. Vamos multiplicar o valor do imóvel
pelo fator de multiplicação de um imóvel com profundidade de 30 metros, que é 1,00.
O fator é 1 porque nessa situação o valor do imóvel não sofre alteração de valor.
Cálculo: R$ 374.040,00 x 1,00 = R$ 374.040,00.

Tabela 5 – Aplicação do fator profundidade

Amostra Valor da Amostra Fator Profundidade Valor Homogeneizado

01 R$ 332.955,00 1,00 R$ 332.955,00
02 R$ 136.080,00 1,00 R$ 136.080,00
03 R$ 374.040,00 1,00 R$ 374.040,00

Fonte: o autor.

• FATOR ESQUINA

Há diferença entre um lote comercial de ESQUINA e um lote comercial no MEIO

DA QUADRA? E se o imóvel fosse residencial, seria diferente também?

Imagine você mostrando um imóvel comercial para um cliente. Com certeza

ele se interessaria mais por um imóvel de esquina do que por um no meio da quadra,
porque ele quer visibilidade, amplitude, ventilação, iluminação, dentre outros fatores
agregadores de valor.

Em se tratando de um imóvel residencial, também há uma valorização, embora

um pouco menor do que o imóvel comercial. Porém, cabe ao gestor a sensibilidade, o
domínio, conhecimento e bom senso de analisar caso a caso. Eventualmente esse fator
pode não agregar muito valor ao imóvel pelo fato já mencionado anteriormente. Se a
área do imóvel não for muito grande, o fator aproveitamento construtivo irá diminuir em
razão do recuo em relação à rua exigido normalmente pelas prefeituras e o proprietário
terá limitação no projeto.

153
 Neste caso, podemos também fazer uso de uma tabela sugerida pelo Professor
Rosalmir Moreira (2009, p. 39):

Uma primeira prática para chegar ao valor de um lote de esquina é a

seguinte: primeiramente é calculado o valor do terreno como se fosse
de meio de quadra (para isso, é utilizado o valor do metro quadrado
da rua mais valorizada, entre suas duas frentes) e, após, o valor é
ajustado conforme os índices indicados na tabela a seguir:

Tabela 6 – Fator Esquina

TABELA DE VALORIZAÇÃO PELO FATOR ESQUINA

Zonas Percentual de Valorização
1 – Residenciais comuns 10%
2 – Residenciais de alto valor 15 a 20 %
3 – Comerciais 20 a 25 %
4 – Comerciais centrais 25 a 30 %

Fonte: o autor.

Em nosso exemplo, não temos amostras de esquina, logo, não utilizaremos

esse fator.

• FATOR TOPOGRAFIA

Conforme o Professor Rosalmir Moreira (2009, p. 38):

Esse fator é utilizado para corrigir o valor de um terreno que apresente uma
situação irregular quanto à sua topografia, se comparado a um terreno plano. É
necessário quando for preciso realizar alguma movimentação de terra (aterro ou corte),
antes da construção. Para promover tal ajuste, são utilizados os índices estabelecidos
na tabela 4, ou calcula-se o custo das obras de terraplenagem necessárias para deixar
o terreno apto à construção. Esse fator nem sempre deve ser utilizado, em algumas
situações, o declive ou aclive do terreno é fator de valorização (como, por exemplo, um
projeto que preveja um subsolo e o terreno possua um declive acentuado).

154
 Tabela 7 – Fator Topografia
Terrenos em Declive Terrenos em Aclive
DECLIVIDADE FATOR ACLIVIDADE FATOR
Até 5% 0,95 Suave 0,95
De 5% a 10% 0,90 Acentuado 0,90
Maior de 10% 0,80

Fonte: o autor.
Continuando a análise de nosso exemplo, vamos rever a foto da única amostra
que apresenta topografia irregular (Figura 1 ).

Figura 1 – Amostra 1

Fonte: o autor.

Note que as ressalvas principais devem ser feitas em terrenos em que o

aproveitamento construtivo é futuro. Neste caso, o imóvel está pronto e a declividade
é no sentido da testada e não da profundidade. Não seria o caso da aplicação do fator
topografia e sim de um ajuste a ser feito na formação do valor final.

• FATOR FORMA

A forma geométrica do terreno é muito importante. Basta imaginar o grau

de aproveitamento em um terreno retangular, triangular ou em forma de trapézio.
Normalmente, o imóvel que diferir da forma padrão sofrerá desvalorização.

155
 ATENÇÃO
Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma também
está ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imóveis com desenho to-
talmente irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construção.
Portanto quanto maior o número de ângulos diferentes de 90º, maior sua de-
preciação. Diante do exposto é aconselhável utilizar o fator de desvalorização
na proporção de pouca irregularidade 10% e bastante irregular 20%.

Fonte: www.guiapraiagrande.com.br. Acesso em: 24 ago. 2012.

No nosso exemplo, não teremos que aplicar esse fator, porque todas as amos-
tras apresentam formato regular.

• FATOR LOCALIZAÇÃO

O método mais utilizado para a elaboração de um PTAM é o comparativo direto

de dados de mercado. Sabemos que o fator localização é muito importante, afinal um
imóvel na avenida da orla marítima do Balneário de Camboriú-SC e outro de mesma
área duas quadras atrás definitivamente não têm o mesmo valor. Para tanto, devemos
tomar muito cuidado com o tratamento das amostras.
Para o Professor Rosalmir Moreira (2009, p. 41):

IMPORTANTE
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poderá ser em-
pregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos
editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a coerência deles. Nos casos de inexistência
desses valores ou se forem constatadas incoerências nas suas interrelações, deverá ser procedido
estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região.
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriun-
dos de locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente
daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a me-
tade e o dobro do local a avaliar.
No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localiza-
ção devem incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo
correspondente ao terreno.

Fonte: http://www.ibape-sp.org.br/arquivos/norma-de-avaliacoes-de-i-
moveis-urbanos.pdf. Acesso em: 24 ago. 2012.

156
 Esse fator é adotado quando se está comparando lotes localizados
em regiões diferentes. O valor do terreno pesquisado é de uma região
e se deseja, com aquele dado, determinar o valor de um lote que está
em outra região. Os dois, porém têm as mesmas características ou
foram homogeneizados. Para obter esse fator, utilizamos a planta
de valores do cadastro imobiliários das prefeituras. Obtém-se o fator
fazendo uma transposição, com uma regra de três, relacionando o
valor do metro quadrado do lote pesquisado com o valor do metro
quadrado da planta de valores.

Observe esse mapa, assim é mais fácil compreender a necessidade de aplicação

desse fator:
Fonte: https://www.googleearth.com.br. Acesso em: 26 fev. 2023.

Nossas amostras serão base para a aplicação do método comparativo, por essa
razão, encontram-se nas proximidades do lote avaliando sem necessidade de correções.

3.1.2 Benfeitorias
Nas edificações, chamadas de benfeitorias, também serão aplicados fatores de
homogeneização.

• FATOR ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Existem outros fatores aplicáveis, porém ao aplicarmos, correremos o risco de agir

com imprudência e imperícia, pois são atribuições exclusivas de engenheiros e arquitetos.

Todo o processo de depreciação das benfeitorias e sua aplicação pelo gestor

imobiliário será amplamente detalhado no tópico seguinte.

157
 4 DEPRECIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
Devemos considerar a conservação do imóvel com os olhos de um gestor
imobiliário. Para tanto, podemos utilizar a Tabela de Ross-Heidecke utilizada também
pela engenharia de avaliação e facilmente compreensível e aplicável por nós.

4.1 TABELA ROSS-HEIDECKE

Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a
Tabela de Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos básicos:

• DEPRECIAÇÃO
É a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina, provocando a decadência
do valor intrínseco do bem;

• VIDA ÚTIL DE UM BEM

É o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e o momento em que
deixa de ser utilizado devido à necessidade de reformas;

• IDADE REAL
Período decorrido entre a data que foi concluída a edificação e a data de referência
da avaliação;

• VIDA REMANESCENTE
Tempo estimado entre a data da avaliação e o fim da sua vida útil;

• VALOR RESIDUAL
É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais ao fim da sua
vida útil;

• VALOR NOVO
É o custo de reprodução de uma edificação nova através de orçamentos analíticos.

• VALOR DEPRECIÁVEL
É o valor novo menos o valor residual.

A depreciação de ordem física é proporcionada pelo desgaste das várias

partes que compõem a edificação e suas causas podem ser devido ao uso, ausência
de manutenção ou material sem qualidade e redundam em avarias bruscas e
acidentais, deterioração, desgaste constante e decrepitude.

Já a depreciação de ordem funcional abrange a inadequação (falhas de proje-

to e/ou execução), superação (obsoletismo) e anulação (inadaptabilidade a outros fins).
Este tipo de depreciação não se enquadra em formulações matemáticas genéricas.

158
• APRENDENDO A UTILIZAÇÃO DA TABELA ROSS-HEIDECKE

A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem,

em relação direta ao estado em que se encontra.

Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como:

Novo, Entre novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos
simples, Entre reparos simples e importantes, Reparos importantes e Entre reparos
importantes e sem valor, classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.

Tabela 8 – Critério de Heideck

Estado de
Condições Físicas Classificação Coeficiente E%
Conservação
NOVO - NÃO SOFREU
NEM NECESSITA
DE REPAROS
Com até seis meses de
uso e sem danos.
Não sofreu nem neces-
A sita de reparos. O - Ótimo 0,00%
Edificação nova ou com
reforma geral e substan-
cial, com menos de 02
anos, que apresente ape-
nas sinais de desgaste
natural da pintura externa
ENTRE NOVO E REGULAR
- Apesar de já submetido
ao uso, apresenta-se nas
condições de novo ou
bem próximo disso. Não
recebeu e nem necessita
de reparos.
B
Edificação nova ou com MB - Muito Bom 0,32%
reforma geral e subs-
tancial, com menos de
02 anos, que apresente
necessidade apenas
de uma demão leve de
pintura para recompor a
sua aparência

159
 REGULAR - Requer
ou recebeu reparos
pequenos. Quando o
objeto de serviço de
recuperação ou de res-
tauração recente deixou
em condições próximas
ao de novo. Quando da
existência de atividade
de manutenção perma-
nente e eficiente que
mantém a aparência e/
ou uso em condições
de novo; Requer apenas
limpeza sem utilização
C B - Bom 2,52%
de mão de obra espe-
cializada para manter
em boas condições de
uso/aparência.

Edificação seminova
ou com reforma geral
e substancial entre 02
e 05 anos, cujo estado
geral possa ser recu-
perado apenas com
reparos de eventuais
fissuras superficiais
localizadas e/ou pintura
externa e interna.
ENTRE REGULAR E RE-
PAROS SIMPLES - Ati-
vidade de manutenção
eventual ou periódica
que mantém uma boa
aparência e condições
normais de uso, mas
sem o aspecto de novo
ou recuperação recente.
Requer intervenções
superficiais em pontos
localizados para recu-
peração de desgastes
D naturais. Pode requerer I - Intermediário 8,09%
mão de obra especiali-
zada com uso de instru-
mentos especiais.

Edificação seminova
ou com reforma geral
e substancial entre 02
e 05 anos, cujo estado
geral possa ser recu-
perado com reparo de
fissuras localizadas e
superficiais e pintura
externa e interna.

160
 REPAROS SIMPLES
- Requer reparações
simples. Requer inter-
venções em pontos lo-
calizados ou em partes/
componentes definidos
para restauração de
aspectos e/ou fun-
cionalidades originais.
Necessitam de servi-
ços generalizados de
manutenção e limpeza.
Implicam a realização
de serviços superficiais
ou reparos de partes ou
E R -Regular 18,10%
componentes definidos/
localizados com mão de
obra especializada. Não
comprometem a opera-
ção e a funcionalidade.
Edificação cujo estado
geral possa ser recupe-
rado com pintura interna
e externa, após reparos
de fissuras superficiais
generalizadas, sem
recuperação do sistema
estrutural. Eventualmen-
te, revisão do sistema
hidráulico e elétrico.

161
 ENTRE REPAROS SIM-
PLES E IMPORTANTES.
Requer intervenções
generalizadas na maior
parte ou com profun-
didades em peças ou
componentes específi-
cos sob pena de com-
prometimento iminente
de operação e seguran-
ça. Implica restauração
ou recuperação com
remoção/ substituição/
adição de elementos ou
peças com mão de obra
especializada.
Edificação cujo estado
geral possa ser recu-
perado com pintura
F
interna e externa, após D - Deficiente 32,20%
reparos de fissuras, e
com estabilização e/ou
recuperação localizada
do sistema estrutural. As
instalações hidráulicas
e elétricas possam ser
restauradas mediante a
revisão e com substitui-
ção eventual de algumas
peças desgastadas
naturalmente. Eventual-
mente possa ser neces-
sária a substituição dos
revestimentos de pisos
e paredes, de um, ou de
outro compartimento.
Revisão da impermeabi-
lização ou substituição
de telhas da cobertura.

162
 REPAROS IMPORTAN-
TES - Requer repa-
rações importantes.
Requer intervenções
generalizadas e com
profundidade em partes
ou peças críticas sob
o aspecto de estética,
salubridade, segurança
e funcionalidade.
Implica restauração
ou recuperação com
remoção/ substituição/
adição de elementos ou
peças com mão de obra
especializada.
Edificação cujo estado
geral possa ser recupe-
rado com pintura interna
G M - Mau 52,60%
e externa, com substi-
tuição de panos de re-
gularização da alvenaria,
reparos de fissuras, com
estabilização e/ou recu-
peração de grande parte
do sistema estrutura. As
instalações hidráulicas
e elétricas possam ser
restauradas mediante a
substituição das peças
aparentes. A substitui-
ção dos revestimentos
de pisos e paredes, da
maioria dos comparti-
mentos. Substituição ou
reparações importantes
na impermeabilização ou
no telhado.
ENTRE REPAROS IMPOR-
TANTES E SEM VALOR.
Restauração total de
elementos ou peças
importantes. Degradação
H
generalizada e com alto
grau de exposição. Alto
nível de comprometi-
mento da funcionalidade,
segurança e operação.

163
 Edificação cujo estado
geral possa ser recupe-
rado com estabilização
e/ou recuperação do
sistema estrutural,
substituição da regu-
larização da alvenaria,
reparos de fissuras. MM - Muito Mau 75,20%
Substituição das insta-
lações hidráulicas e elé-
tricas. Substituição dos
revestimentos de pisos
e paredes. Substituição
da impermeabilização ou
do telhado.
SEM VALOR - Valor de
demolição residual.
Máquina/equipamento
I DM - Demolição 100%
em estado de demoli-
ção. Sem condição de
operação ou uso.

Na próxima tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde

encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a 100%,
seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação.

Tabela 6 – Tabela de Ross-Heidecke

Estado de Conservação
Idade
em % A B C D E F G H
de vida
2,00 0,9898 0,9866 0,9649 0,9097 0,8106 0,6612 0,4692 0,2455
4,00 0,9792 0,9761 0,9545 0,9000 0,8020 0,6541 0,4641 0,2428
6,00 0,9682 0,9651 0,9438 0,8899 0,7930 0,6468 0,4589 0,2401
8,00 0,9568 0,9537 0,9327 0,8794 0,7836 0,6391 0,4535 0,2373
10,00 0,9450 0,9420 0,9212 0,8685 0,7740 0,6313 0,4479 0,2344
12,00 0,9328 0,9298 0,9093 0,8573 0,7640 0,6231 0,4421 0,2313
14,00 0,9202 0,9173 0,8970 0,8458 0,7536 0,6147 0,4362 0,2282
16,00 0,9072 0,9043 0,8843 0,8338 0,7430 0,6060 0,4300 0,2250
18,00 0,8938 0,8909 0,8713 0,8215 0,7320 0,5971 0,4237 0,2217
20,00 0,8800 0,8772 0,8578 0,8088 0,7207 0,5878 0,4171 0,2182
22,00 0,8658 0,8630 0,8440 0,7958 0,7091 0,5784 0,4104 0,2147
24,00 0,8512 0,8485 0,8297 0,7823 0,6971 0,5686 0,4035 0,2111
26,00 0,8362 0,8335 0,8151 0,7686 0,6848 0,5586 0,3964 0,2074
28,00 0,8208 0,8182 0,8001 0,7544 0,6722 0,5483 0,3891 0,2036
30,00 0,8050 0,8024 0,7847 0,7399 0,6593 0,5377 0,3816 0,1996

164
32,00 0,7888 0,7863 0,7689 0,7250 0,6460 0,5269 0,3739 0,1956
34,00 0,7722 0,7697 0,7527 0,7097 0,6324 0,5158 0,3660 0,1915
36,00 0,7552 0,7528 0,7362 0,6941 0,6185 0,5045 0,3580 0,1873
38,00 0,7378 0,7354 0,7192 0,6781 0,6043 0,4929 0,3497 0,1830
40,00 0,7200 0,7177 0,7019 0,6618 0,5897 0,4810 0,3413 0,1786
42,00 0,7018 0,6996 0,6841 0,6450 0,5748 0,4688 0,3327 0,1740
44,00 0,6832 0,6810 0,6660 0,6279 0,5595 0,4564 0,3238 0,1694
46,00 0,6642 0,6621 0,6475 0,6105 0,5440 0,4437 0,3148 0,1647
48,00 0,6448 0,6427 0,6286 0,5926 0,5281 0,4307 0,3056 0,1599
50,00 0,6250 0,6230 0,6093 0,5744 0,5119 0,4175 0,2963 0,1550
52,00 0,6048 0,6029 0,5896 0,5559 0,4953 0,4040 0,2867 0,1500
54,00 0,5842 0,5823 0,5695 0,5369 0,4785 0,3902 0,2769 0,1449
56,00 0,5632 0,5614 0,5490 0,5176 0,4613 0,3762 0,2670 0,1397
58,00 0,5418 0,5401 0,5281 0,4980 0,4437 0,3619 0,2568 0,1344
60,00 0,5200 0,5183 0,5069 0,4779 0,4259 0,3474 0,2465 0,1290
62,00 0,4978 0,4962 0,4853 0,4575 0,4077 0,3325 0,2360 0,1235
64,00 0,4752 0,4737 0,4632 0,4368 0,3892 0,3174 0,2252 0,1178
66,00 0,4522 0,4508 0,4408 0,4156 0,3704 0,3021 0,2143 0,1121
68,00 0,4288 0,4274 0,4180 0,3941 0,3512 0,2864 0,2033 0,1063
70,00 0,4050 0,4037 0,3948 0,3722 0,3317 0,2705 0,1920 0,1004
72,00 0,3808 0,3796 0,3712 0,3500 0,3119 0,2544 0,1805 0,0944
74,00 0,3562 0,3551 0,3472 0,3274 0,2917 0,2379 0,1688 0,0883
76,00 0,3312 0,3301 0,3229 0,3044 0,2713 0,2212 0,1570 0,0821
78,00 0,3058 0,3048 0,2981 0,2811 0,2505 0,2043 0,1449 0,0758
80,00 0,2800 0,2791 0,2729 0,2573 0,2293 0,1870 0,1327 0,0694
82,00 0,2538 0,2530 0,2474 0,2333 0,2079 0,1695 0,1203 0,0629
84,00 0,2272 0,2265 0,2215 0,2088 0,1861 0,1518 0,1077 0,0563
86,00 0,2002 0,1996 0,1952 0,1840 0,1640 0,1337 0,0949 0,0496
88,00 0,1728 0,1722 0,1684 0,1588 0,1415 0,1154 0,0819 0,0429
90,00 0,1450 0,1445 0,1413 0,1333 0,1188 0,0969 0,0687 0,0360
92,00 0,1168 0,1164 0,1139 0,1074 0,0957 0,0780 0,0554 0,0290
94,00 0,0882 0,0879 0,0860 0,0811 0,0722 0,0589 0,0418 0,0219
96,00 0,0592 0,0590 0,0577 0,0544 0,0485 0,0395 0,0281 0,0147
98,00 0,0298 0,0297 0,0290 0,0274 0,0244 0,0199 0,0141 0,0074
100,00 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

165
 • COMO UTILIZAMOS A TABELA?

Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos
a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a
regra de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:

Tabela 7 – Tabela de vida útil dos imóveis (Bureau of Internal Revenue)

VIDA ÚTIL
IMÓVEL TIPO PADRÃO
(em anos)
Rústico 5
Barraco
Simples 10
Madeira 45
Rústico 60
Residencial Casa
Econômico, Simples ou Médio 70
Fino ou Luxo 60
Econômico, Simples ou Médio 60
Apartamento
Fino ou Luxo 50
Econômico ou Simples 70
Escritório Médio 60
Comercial
Fino ou Luxo 50
Loja 70
Armazém 75
Rústico ou Simples 60
Galpão Médio 80
Industrial Superior 80
Rústico ou Simples 20
Cobertura
Superior 30
Fábrica 50
Silo 75
Rural
Demais construções rurais 60
Banco 70
Hotel 50
Teatro 50

166
 Exemplo prático:

Se a vida útil de um apartamento simples é estimada em 60 anos, e a idade dele,

seja estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste
imóvel, aplicamos a regra de três simples:

60 anos 100
25 anos X

Assim podemos afirmar, que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu

41,67% (deve ser arredondado para 42%) da sua vida útil.

Cotejando com seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da

tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a
ser adotado.

Continuando com o nosso exemplo anterior:

Quadro 4 – Aplicação do fator estado de conservação

Amostra Valor da Amostra Fator Estado de Valor Homogenei-

Conservação zado
01 R$ 332.955,00 0,7958 R$ 264.965,58
02 R$ 136.080,00 0,9792 R$ 133.249,53
03 R$ 374.040,00 0,8970 R$ 335.513,88

Conforme aprendemos acima, nossa Amostra 01 tem 15 anos de construção

e a vida útil de uma casa em alvenaria médio padrão é de 70 anos. Aplicamos a regra
de três simples:

70 anos 100
15 anos X

70X = 100 . 15
X = 1.500/70 = 21,43, ou seja, 22% de vida útil.

Conforme a tabela e considerando o estado de conservação "entre regular e

reparos simples" (letra D), aplicaremos:

R$ 332.955,00 . 0,7958 = R$ 264.965,58.

167
 Na Amostra 02 aplicamos a regra de três simples:

70 anos 100
3 anos X

70X = 100 . 3
X = 300/70 = 4,29, ou seja, 4% de vida útil.

Conforme a tabela e considerando o estado de conservação "novo" (letra A),

aplicaremos:

R$ 136.080,00 . 0,9792 = R$ 133.249,53.

Como nas outras, aplicamos a regra de três simples também na Amostra 03:

70 anos 100
10 anos X

70 X = 100. 10
X = 1.000/70 = 14,29, ou seja, 14% de vida útil.

Conforme a tabela e considerando o estado de conservação "regular" (letra C),

aplicaremos:

R$ 374.040,00 . 0,8970 = R$ 335.513,88.

• FORMAÇÃO DE VALOR

Fizemos a homogeneização e agora com os valores em mãos, vamos calcular a

média dos valores das amostras:

Tabela 9 – Divisão do valor homogeneizado pela área do terreno

Amostra Valor Total Área do Terreno Valor do M²

01 R$ 264.965,58 465 m² R$ 569,82
02 R$ 133.249,53 150 m² R$ 888,33
03 R$ 335.513,88 420 m² R$ 798,84

Somamos os valores do metro quadrado e dividimos pelo número de amostras,

obtendo assim o valor médio das amostras:

R$ 2.256,99 / 3 = R$ 752,33

168
 Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do
terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:

560,00 m2 . R$ 752,33 = R$ 421.304,80

Esse é o resultado que encontramos e que teoricamente seria o valor final.

Teoricamente, porque se você analisar o contexto que inclui: o imóvel avaliando,
o número de ofertas existentes semelhantes ao imóvel avaliando e a qualidade das
amostras, chegará à conclusão de que o valor está relativamente baixo.

Se o parecer de mercado não tiver a experiência do profissional para analisar

fatores subjetivos, mas que interferem diretamente na formação do valor, não estará
praticando a justiça.

É preciso ter bom senso, sensibilidade, conhecimento e muita ética para que se
apure o valor mercadológico de um imóvel.

5 EXECUÇÃO DO PTAM

Este é o momento de montar a apresentação do trabalho conforme a Resolução

– COFECI 1.066/2007:

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

• IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Francisco Lima, brasileiro, solteiro, empresário, portador do RG. nº 3.333.333-3 e do
CPF nº 111.222.333-44, residente e domiciliado à Av. Brasil, 123, nesta cidade.

• OBJETIVO DO PARECER TÉCNICO

Determinação do valor venal do imóvel.

• IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Imóvel constituído pela data de terras 01 da quadra 02 com área do terreno de
560m², tendo 290m² de área construída, com as divisas e confrontações especifi-
cadas na matrícula sob nº 999 no 9º Registro de Imóveis, localizado à Av. São Paulo,
456 nesta cidade.

• DESCRIÇÃO
Imóvel assobradado, com sala de estar, jantar, cozinha, escritório com banheiro,
lavabo, cozinha, despensa, área de serviço e estendal no térreo e 4 suítes na parte
superior e hall íntimo.

169
 • CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA E INFRAESTRUTURA DISPONÍVEL
Imóvel bem localizado, próximo a restaurantes, escolas, comércio variado, supermer-
cado 24 horas e posto de combustível.

• APROVEITAMENTO ECONÔMICO DO IMÓVEL

O imóvel apresenta aproveitamento econômico satisfatório.

• INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho, foi utilizado o método comparativo de dados
de mercado.

• VALOR RESULTANTE E SUA DATA DE REFERÊNCIA

R$ 421.304,80 – 26 de fevereiro de 2023.

IMÓVEL AVALIANDO
Foto Características Dados
Área do Terreno 560m²
Testada 14m
Profundidade 40m
Área Construída 290m²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 5 anos
Padrão Construtivo Alto
Estado de Conservação Novo
IMÓVEIS DA AMOSTRA:
Amostra 01

Foto Características Dados

Área do Terreno 465M²
Testada 15m
Profundidade 31m
Área Construída 190m²
Topografia Irregular
Idade do Imóvel 15 anos
Padrão Construtivo Médio
Entre Regular e Reparos
Estado de Conservação
Simples
Valor R$ 350.000,00

170
Amostra 02
Foto Características Dados
Área do Terreno 150M²
Testada 6m
Profundidade 25m
Área Construída 120m²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 3 anos
Padrão Construtivo Médio
Estado de Conservação Novo
Valor R$ 180.000,00
Amostra 03

Foto Características Dados

Área do Terreno 420m²
Testada 14m
Profundidade 30m
Área Construída 210M²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 10 anos
Padrão Construtivo Médio
Estado de Conservação Regular
Valor R$ 400.000,00

9) FORMAÇÃO DO VALOR: VALORES HOMOGENEIZADOS

Fator Fator Fator Pro- Fator Estado de Valor Homoge-

Amostra Valor / R$
Oferta Testada fundidade Conservação neizado

01 350.000,00 0,90 1,057 1,00 0,7958 R$ 264.965,58

02 180.000,00 0,90 0,840 1,00 0,9792 R$ 133.249,53
03 400.000,00 0,90 1,039 1,00 0,8970 R$ 335.513,88

171
 Após a homogeneização, é calculada a média dos valores das amostras:

Amostra Valor Total Área do Terreno Valor do M²

01 R$ 264.965,58 465 m² R$ 569,82
02 R$ 133.249,53 150 m² R$ 888,33
03 R$ 335.513,88 420 m² R$ 798,84

Os valores do metro quadrado são somados e divididos pelo número de

amostras, obtendo assim o valor médio das amostras:

R$ 2.256,99 / 3 = R$ 752,33

Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do

terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:

560,00 m2 . R$ 752,33 = R$ 421.304,80

De acordo com o item 7.7.1.a, da NBR 14653-1, pode-se arredondar o valor no

máximo em 1%. Assim, passamos a ter o valor de:

R$ 425.000,00 (quatrocentos e vinte e cinco mil reais)

• IDENTIFICAÇÃO e BREVE CURRÍCULO

IMOBILIÁRIA BEM MORAR, pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita

no CNPJ sob nº 7.777.888.999/0001-22, com sede à Rua Casa Branca, 55 nesta cidade.

Pedro Barros, brasileiro, gestor imobiliário, portador do CRECI-F sob nº 888.555,

sócio proprietário da IMOBILIÁRIA BEM MORAR, Diretor social do SINDIMÓVEIS e
Conselheiro do SECOVI.

• DATA DA VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 26 de janeiro de 2023.

• SEGUEM EM ANEXO
MAPA DE LOCALIZAÇÃO.
CERTIDÃO ATUALIZADA DA MATRÍCULA NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2023.
PEDRO BARROS

172
 Com o término deste tema de aprendizado, você pôde perceber que nós, profis-
sionais gestores, temos muito a aprender. Nossa missão não acaba com esta disciplina,
pelo contrário, ela será a porta de entrada para o infinito universo da qualificação.

É muito gratificante executar um trabalho e assinar com segurança e orgulho um

trabalho bem realizado. Constatamos que, embora tenham muitos cursos à disposição,
os corretores não se atentaram para o fato de que todo o nosso trabalho gira em torno de
uma fiel avaliação dos imóveis, e que a avaliação deve ser feita de forma séria.

Nosso trabalho seria muito mais fácil se como barreiras tivéssemos apenas as
normais do dia a dia, e não a falta de preparo dos “profissionais” que atuam no mercado.

Tome por base o exemplo que fizemos juntos e melhore seu desempenho
pesquisando e estudando.

173
 RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você aprendeu:

• Como realizar a pesquisa e coleta de amostras

• A utilização dos fatores de homogeneização e tabelas

• A aplicação da tabela Ross-Heidecke na depreciação de benfeitorias.

• A executar a avaliação imobiliária, cumprindo as exigências do PTAM.

174
 AUTOATIVIDADE
1 São fatores de homogeneização utilizados no Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica. Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) Profundidade, Esquina, Geografia, Localização, Estado de Conservação, Testada,

Forma e Oferta.
b) ( ) Esquina, Topografia, Fachada, Norma, Oferta, Localização, Profundidade, Estado
de Conservação.
c) ( ) Localização, Profundidade, Estado de Conservação, Esquina, Topografia, Testada,
Oferta e Forma.
d) ( ) Estado de Conservação, Esquina, Planta, Profundidade, Testada, Forma,
Topografia e Oferta.

2 Para calcularmos a depreciação de benfeitorias, utilizamos a Tabela de Ross-

Heidecke. Sabendo que é necessária a aferição de algumas informações na coleta de
dados e também da consulta de outras tabelas, analise as sentenças a seguir:

I- Deve-se utilizar a Tabela do Critério de Heidecke para definição do estado de

conservação.
II- Na coleta de dados amostrais NÃO devemos observar o estado de conservação e
idade aparente do imóvel amostrando.
III- Indispensável o uso da Tabela Bureau of Internal Revenue para a referência de vida
útil dos imóveis.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) Somente a sentença III está correta.
b) ( ) As sentenças II e III estão corretas.
c) ( ) As sentenças I e III estão corretas.
d) ( ) Somente a sentença I está correta.

3 Para melhor entendermos o processo de depreciação de um bem utilizando a Tabela

de Depreciação de Ross-Heidecke, temos que conhecer alguns conceitos básicos.
De acordo com tais conceitos, classifique V para as sentenças verdadeiras e F para
as falsas:

( ) Depreciação é a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel se destina,

provocando a decadência do valor intrínseco do bem.
( ) Vida remanescente é o período decorrido entre a data que foi concluída a edificação
e a data de referência da avaliação.
( ) Valor residual é o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos materiais
ao fim da sua vida útil.

175
 Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) V – F – F.
b) ( ) V – F – V.
c) ( ) F – V – F.
d) ( ) F – F – V.

4 Segundo o Professor Rosalmir Moreira (2009, p.38), o Fator Topografia deverá ser
utilizado em quais situações?

5 O gestor de imóveis deve ser muito atento e criterioso na coleta de imóveis para
compor sua base amostral. Neste contexto, disserte individualmente sobre os quatro
itens (Quantitativo, Qualitativo, Situação Mercadológica e Registro) que promovem a
confiabilidade na coleta de amostras.

176
UNIDADE 3 TÓPICO 3 -
MODELOS DE PTAM

1 INTRODUÇÃO
Caro acadêmico, neste último Tema de Aprendizagem, iremos conhecer alguns
modelos de Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Estes modelos servirão
como base para a montagem e execução do seu PTAM.

Executando uma avaliação técnica e criteriosa, os gestores imobiliários irão

auxiliar atividades de diversos setores. O valor de mercado é o sempre o pontapé inicial
para quaisquer negociações imobiliárias.

Sendo o gestor avaliador de imóveis um profissional indispensável à nossa

sociedade, temos o dever de nos mantermos atualizados (consultando as normas e
legislação vigente), responsáveis quanto as decisões e prudentes em nossa capacidade.

2 MODELOS
Na sequência, os modelos de PTAMs servirão como referência na elaboração do
seu próprio Parecer. Por se tratar de modelos, os PTAMs poderão ser alterados desde de
que seja mantida a estrutura básica, exigida pela Resolução COFECI 1.066/2007.

2.1 AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Veremos, a seguir, três modelos de Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadoló-
gica de imóveis urbanos. Vale enfatizar que devemos levar em consideração a finalidade
da destinação do imóvel. Imóveis urbanos são aqueles que preponderantemente pos-
suem fins residenciais, comerciais ou industriais.

2.1.1 Casa
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Imóvel Avaliando:
Casa à Rua das Flores, 1.200, Flores, Duque de Caxias, município do RJ.
Finalidade do Parecer:
Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins de comercialização
Interessado:
José Silva

177
 Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)
Fone: 00-0000-0000 - E-mail: exemplo@exemplo.com.br
Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023
________________________________________
Ilmo. Sr. José Silva
Acadêmico Silva, Corretor de Imóveis com registro no CRECI da 0ª Região
(Brasil) sob o nº 0001, domiciliado à Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ, na
qualidade de Avaliador Imobiliário contratado por V. Sª, vem apresentar-lhe o presente
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel

avaliando para fins de comercialização.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de

12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a
sua forma de elaboração.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade de José Silva, está localizado à Rua das

Flores. 1.200, Duque de Caxias, município do RJ e encontra-se registrado sob a matrícula
de nº 0001 (1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ), nos seguintes termos:

A casa é constituída de sala de estar, circulação, dois quartos, lavabo, banheiro,

cozinha, área de serviço com tanque, e banheiro auxiliar, com área real total de 290m².
O terreno medindo 12m de frente, ao leste, à Rua das Flores, por 47m de extensão da
frente ao fundo (560m²).

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 26 de fevereiro de 2023.

Trata-se de uma casa, com área total de 290m², nascente, de padrão construtivo
médio, em estado de conservação que podemos caracterizar como novo.

178
 A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado é constituída de 1
estacionamento descoberto com 1 vaga. A casa possui 1 sala de estar, 1 banheiro social,
1 lavabo, 1 cozinha, 1 área de serviço, 1 banheiro auxiliar, 2 quartos.

A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de abasteci-

mento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede tele-
fônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo e pavimentação.

A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.

O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infraestrutura básica

(água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo),
escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro comercial, agência de
correios, banco, posto de combustíveis e praça de esportes.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, é constante a

procura por imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização em
curto espaço de tempo.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração
as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes
das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais
recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da compa-

ração deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas seme-
lhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos
dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 3 (três) imóveis com

características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a
seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

179
 Estado de Idade do
Amostra Endereço Área Em Oferta Valor/R$
Conservação Imóvel
Entre Regu-
Rua das
1 465m² Sim lar e Reparos 15 350.000,00
Couves, 123
Simples
Rua das Mar-
2 150m² Sim Novo 3 180.000,00
garidas, 321
Rua dos
3 420m² Sim Regular 10 400.000,00
Cravos, 132

EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.

DEPRECIAÇÃO

Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de

acordo com a idade, vida útil e estado de conservação.

TABELA DE FATORES

Fator Estado de
Amostra Valor / R$ Fator Oferta Valor Homogeneizado
Conservação
01 350.000,00 0,90 0,7958 R$ 250.677,00
02 180.000,00 0,90 0,9792 R$ 158.630,40
03 400.000,00 0,90 0,8970 R$ 322.920,00

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

1) Cálculo da Média Homogeneizada:

Amostra Valor Total Área do Terreno Valor do M²

01 R$ 250.677,00 465 m² R$ 539,09
02 R$ 158.630,40 150 m² R$ 1.057,36
03 R$ 322.920,00 420 m² R$ 768,86

Os valores do metro quadrado são somados e divididos pelo número de

amostras, obtendo assim o valor médio das amostras:

180
 R$ 2.365,31 / 3 = R$ 788,44

Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do

terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:

560m² . R$ 788,44 = R$ 441.526,40

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = 560m² . R$ 788,44 = R$ 441.526,40

Considerando que o imóvel avaliando possui 5 anos de idade, vida útil estimada
em 70 anos, e que o seu estado de conservação pode ser definido como 'novo', torna-se
necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas características intrínsecas
ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do Método de Depreciação de Ross-Heidecke resulta em um

Coeficiente de Depreciação de 0,9568, reduzindo o Valor de Mercado do imóvel avaliando
para R$ 422.452,45.

De acordo com o item 7.7.1.a, da NBR 14653-1, pode-se arredondar o valor no

máximo em 1%. Assim, passamos a ter o valor de:

R$ 426.000,00 (quatrocentos e vinte e seis mil reais)

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e

extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Merca-
do, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas
de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí-se que o
Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de
R$ 426.000,00 (quatrocentos e vinte e seis mil reais), admitindo-se uma variação de até
5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$ 405.000,00
(quatrocentos e cinco mil reais) e o máximo de R$ 447.000,00 (quatrocentos e quarenta
e sete mil reais).

181
 Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023.
Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)
ANEXO 1
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula:
- Nº: 0001
- Cartório: 1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ
1.2 - Proprietário:
- Nome: José Silva
- Endereço: Rua das Flores, 1.200
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Casa
- Idade: 5 anos
- Estado de conservação: Novo
- Endereço: Rua das Flores, 1.200
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.4 - Áreas:
- Área Construída: 290m²
- Área do Terreno: 560m²
2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel:
rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de
esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo,
pavimentação.
3 - Características da edificação: casa nascente, de padrão construtivo médio, em estado
de conservação que podemos caracterizar como regular, estacionamento descoberto
com 1 vaga.
4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel:
- 1 sala de estar
- 1 banheiro social
- 1 lavabo
- 1 cozinha
- 1 área de serviço
- 1 banheiro auxiliar
- 2 quartos
5 - Fotografias do imóvel avaliando:

182
 Foto Características Dados
Área do Terreno 560m²
Testada 14m
Profundidade 40m
Área Construída 290m²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 5 anos
Padrão Construtivo Alto
Estado de Conservação Novo

ANEXO 2

Fichas Descritivas das Amostras:

Amostra 01

Foto Características Dados

Área do Terreno 465m²
Testada 15m
Profundidade 31m
Área Construída 190m²
Topografia Irregular
Idade do Imóvel 15 anos
Padrão Construtivo Médio
Entre Regular e Reparos
Estado de Conservação
Simples
Valor R$ 350.000,00

Amostra 02

Foto Características Dados

Área do Terreno 150m²
Testada 6m
Profundidade 25m
Área Construída 120m²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 3 anos
Padrão Construtivo Médio
Estado de Conservação Novo
Valor R$ 180.000,00

183
 Amostra 03

Foto Características Dados

Área do Terreno 420m²
Testada 14m
Profundidade 30m
Área Construída 210m²
Topografia Regular
Idade do Imóvel 10 anos
Padrão Construtivo Médio
Estado de Conservação Regular
Valor R$ 400.000,00

CURRICULUM DO AVALIADOR

Nome: Acadêmico Silva

Qualificação: Corretor de Imóveis
CRECI: 0001 - 0ª Região (Brasil)
Formação Profissional: Gestor de Negócios Imobiliários (Uniasselvi, 2023)
Experiência Profissional: Corretor de imóveis desde 2023, com experiência em avaliação,
compra e venda de imóveis
Endereço: Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Telefone: 00-0000-0000
E-mail: exemplo@exemplo.com.br

2.1.2 Apartamento
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Imóvel Avaliando:
Apartamento à Rua das Flores, 1.200, Apto 502, Flores, Duque de Caxias, município do RJ.
Finalidade do Parecer:
Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins de comercialização
Interessado:
José Silva

Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)
Fone: 00-0000-0000 - E-mail: exemplo@exemplo.com.br
Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023
________________________________________

184
 Ilmo. Sr. José Silva
Acadêmico Silva, Corretor de Imóveis com registro no CRECI da 0ª Região
(Brasil) sob o nº 0001, domiciliado à Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ, na
qualidade de Avaliador Imobiliário contratado por V.Sª, vem apresentar-lhe o presente
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel

avaliando para fins de comercialização.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de

12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a
sua forma de elaboração.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade de José Silva, está localizado à Rua das Flores,
1.200, Apto 502, Flores, Duque de Caxias, município do RJ e encontra-se registrado sob
a matrícula de nº 0001 (1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ), nos seguintes termos:

O apartamento número 502, ocupando a metade esquerda da largura do terceiro

pavimento, constituído de sala de estar com sacada, circulação, dois quartos, lavabo,
banheiro, cozinha, área de serviço com tanque, dormitório de empregada e banheiro
auxiliar, com área real total de 100m², área real privativa de 100m², área de uso comum
de 50m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0,1234 do terreno e das demais coisas
de uso comum e fim proveitoso do edifício. O terreno medindo 30m de frente, ao leste,
à Rua das Flores, por 60m de extensão da frente ao fundo, a entestar com terreno de
Adriano Souza, com o qual também se divide por ambos os lados.

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 26 de fevereiro de 2023.

Trata-se de um apartamento, com área total de 100m², nascente, de padrão

construtivo médio, em estado de conservação que podemos caracterizar como regular.

185
 A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado é constituída de 4
pavimentos, playground, estacionamento descoberto com 1 vaga. O apartamento
possui 1 sala de estar, 1 banheiro social, 1 lavabo, 1 cozinha, 1 área de serviço, 1 quarto de
empregada, 1 banheiro auxiliar, 2 quartos.

A taxa de condomínio é de R$ 200,00 (duzentos reais) mensais.

A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de

abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto,
rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo e
pavimentação.

A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.

O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infraestrutura básica

(água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo),
escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro comercial, agência de
correios, banco, posto de combustíveis e praça de esportes.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, é constante a

procura por imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização em
curto espaço de tempo.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração
as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes
das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais
recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação

deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes,
a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados
obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

186
 PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 3 (três) imóveis com

características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a
seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

Em Estado de Idade do
Amostra Endereço Área Valor/R$
Oferta Conservação Imóvel

Rua das Cou- Entre Regular e

1 120m² Sim 15 300.000,00
ves, 123 Reparos Simples
Rua das Mar-
2 110m² Sim Novo 3 250.000,00
garidas, 321
Rua dos Cra-
3 135m² Sim Regular 10 340.000,00
vos, 132

EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.

DEPRECIAÇÃO

Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de

acordo com a idade, vida útil e estado de conservação.

TABELA DE FATORES

Fator Estado de Valor

Amostra Valor / R$ Fator Oferta
Conservação Homogeneizado
01 300.000,00 0,90 0,7958 R$ 214.866,00
02 250.000,00 0,90 0,9792 R$ 220.320,00
03 340.000,00 0,90 0,8970 R$ 274.482,00

187
 EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Cálculo da Média Homogeneizada:

Amostra Valor Total Área do Apartamento Valor do M²

01 R$ 214.866,00 120m² R$ 1.790,55
02 R$ 220.320,00 110m² R$ 2.002,91
03 R$ 274.482,00 135m² R$ 2.033,20

Os valores do metro quadrado são somados e divididos pelo número de

amostras, obtendo assim o valor médio das amostras:

R$ 5.826,66 / 3 = R$ 1.942,22

Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do

terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:

100m² . R$ 1.942,22 = R$ 192.222,00

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = 100m² . R$ 1.942,22 = R$ 192.222,00

Considerando que o imóvel avaliando possui 5 anos de idade, vida útil estimada
em 70 anos, e que o seu estado de conservação pode ser definido como 'novo', torna-se
necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas características intrínsecas
ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do Método de Depreciação de Ross-Heidecke resulta em um

Coeficiente de Depreciação de 0,9568, reduzindo o Valor de Mercado do imóvel avaliando
para R$ 185.831,60.

De acordo com o item 7.7.1.a, da NBR 14653-1, pode-se arredondar o valor no

máximo em 1%. Assim, passamos a ter o valor de:

R$ 187.000,00 (cento e oitenta e sete mil reais)

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas

e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio
de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor
levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,

188
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia,
concluí-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise
Mercadológica é de R$ 187.000,00 (cento e oitenta e sete mil reais), admitindo-se uma
variação de até 5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo
de R$ 178.000,00 (cento e setenta e oito mil reais) e o máximo de R$ 196.000,00
(cento e noventa e seis mil reais).

Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023.

Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)

ANEXO 1
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula:
- Nº: 0001
- Cartório: 1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ
1.2 - Proprietário:
- Nome: José Silva
- Endereço: Rua das Flores, 1.200, Apto 302
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Apartamento
- Idade: 5 anos
- Estado de conservação: Novo
- Endereço: Rua das Flores, 1.200, Apto 302
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.4 - Áreas:
- Área Privativa: 100m²
- Área Real Total: 100m²
- Área de Uso Comum: 50m²
- Fração Ideal: 0,1234

2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel:

rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede
de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV
a cabo, pavimentação.

189
 3 - Características da edificação: casa nascente, de padrão construtivo médio, em estado
de conservação que podemos caracterizar como regular, estacionamento descoberto
com 1 vaga.

4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel:

- 1 sala de estar
- 1 banheiro social
- 1 lavabo
- 1 cozinha
- 1 área de serviço
- 1 quarto de empregada
- 1 banheiro auxiliar
- 2 quartos
5 - Fotografias do imóvel avaliando:
(Incluir fotografias e características do imóvel)

ANEXO 2
Fichas Descritivas das Amostras:
Amostra 01
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 02
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 03
(Incluir fotografias e características da amostra)
CURRICULUM DO AVALIADOR
Nome: Acadêmico Silva
Qualificação: Corretor de Imóveis
CRECI: 0001 - 0ª Região (Brasil)
Formação Profissional: Gestor de Negócios Imobiliários (Uniasselvi, 2023)
Experiência Profissional: Corretor de imóveis desde 2023, com experiência em avaliação,
compra e venda de imóveis
Endereço: Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Telefone: 00-0000-0000
E-mail: exemplo@exemplo.com.br

2.1.3 Terreno
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Imóvel Avaliando:
Terreno à Rua das Flores, 1.200, Flores, Duque de Caxias, município do RJ.
Finalidade do Parecer:
Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins de comercialização
Interessado:
José Silva

190
 Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)
Fone: 00-0000-0000 - E-mail: exemplo@exemplo.com.br
Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023
________________________________________
Ilmo. Sr. José Silva
Acadêmico Silva, Corretor de Imóveis com registro no CRECI da 0ª Região
(Brasil) sob o nº 0001, domiciliado à Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ, na
qualidade de Avaliador Imobiliário contratado por V.Sª, vem apresentar-lhe o presente
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel

avaliando para fins de comercialização.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de

12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a
sua forma de elaboração.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade de José Silva, está localizado à Rua das

Flores, 1.200, Flores, Duque de Caxias, município do RJ e encontra-se registrado sob
a matrícula de nº 0001 (1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ), nos seguintes termos:

O terreno medindo 12m de frente, ao leste, à Rua das Flores, por 30m de extensão
da frente ao fundo, a entestar com terreno de Adriano Souza, com o qual também se
divide por ambos os lados, com topografia plana.

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 26 de fevereiro de 2023.

Trata-se de um terreno, com área total de 360m², nascente, em meio de quadra.

191
 A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de abasteci-
mento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede tele-
fônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo e pavimentação.

A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.

O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infraestrutura básica

(água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo),
escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro comercial, agência de
correios, banco, posto de combustíveis e praça de esportes.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, é constante a

procura por imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização em
curto espaço de tempo.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração
as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes
das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais
recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da compa-

ração deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas seme-
lhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos
dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 3 (três) imóveis com

características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a
seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

192
 Amostra Endereço Área Em Oferta Topografia Valor
Rua das Cou-
1 320m² Sim Plana R$ 100.000,00
ves, 123
Rua das Mar-
2 450m² Sim Plana R$ 150.000,00
garidas, 321
Rua dos Cra-
3 290m² Sim Plana R$ 85.000,00
vos, 132

EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.

DEPRECIAÇÃO

Calculando a depreciação das amostras pela topografia.

TABELA DE FATORES

Amostra Valor / R$ Fator Oferta Topografia Valor Homogeneizado

01 100.000,00 0,90 1,00 R$ 90.000,00
02 150.000,00 0,90 1,00 R$ 135.000,00
03 85.000,00 0,90 1,00 R$ 76.500,00

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Cálculo da Média Homogeneizada:

Área do
Amostra Valor Total Valor do M²
Apartamento
01 R$ 90.000,00 320m² R$ 281,25
02 R$ 135.000,00 450m² R$ 300,00
03 R$ 76.500,00 290m² R$ 263,79

Os valores do metro quadrado são somados e divididos pelo número de

amostras, obtendo assim o valor médio das amostras:

R$ 845,04 / 3 = R$ 281,68

193
 Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do
terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:

360m² . R$ 281,68 = R$ 101.404,80

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = 360m² . R$ 281,68 = R$ 101.404,80.

De acordo com o item 7.7.1.a, da NBR 14653-1, pode-se arredondar o valor no

máximo em 1%. Assim, passamos a ter o valor de:

R$ 102.000,00 (cento e dois mil reais)

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e

extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas
de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí-se que o
Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de
R$ 102.000,00 (cento e dois mil reais), admitindo-se uma variação de até 5% (cinco por
cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$ 97.000,00 (noventa e sete
mil reais) e o máximo de R$ 107.000,00 (cento e sete mil reais).

Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023.

Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)

ANEXO 1
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula:
- Nº: 0001
- Cartório: 1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ
1.2 - Proprietário:
- Nome: José Silva
- Endereço: Rua das Flores, 1.200
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ

194
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno
- Topografia: Plana
- Endereço: Rua das Flores, 1.200.
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.4 - Áreas:
- Área Total: 360m²

2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: rede de

abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede
telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, pavimentação.
3 - Características do terreno: lote residencial plano.
4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel:
- Meio de quadra
5 - Fotografias do imóvel avaliando:
(Incluir fotografias e características do imóvel avaliando)

ANEXO 2
Fichas Descritivas das Amostras:
Amostra 01
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 02
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 03
(Incluir fotografias e características da amostra)

CURRICULUM DO AVALIADOR
Nome: Acadêmico Silva
Qualificação: Corretor de Imóveis
CRECI: 0001 - 0ª Região (Brasil)
Formação Profissional: Gestor de Negócios Imobiliários (Uniasselvi, 2023)
Experiência Profissional: Corretor de imóveis desde 2023, com experiência em avaliação,
compra e venda de imóveis
Endereço: Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Telefone: 00-0000-0000
E-mail: exemplo@exemplo.com.br

195
 DICA
Para maior aprofundamento, recomenda-se a leitura do livro:
Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos - 5ª ed. - Ed. Oficina de
Textos, 2019. Por José Fiker.
Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos apresenta as principais
técnicas de avaliação de imóveis e os procedimentos periciais de uma forma
prática e clara, por meio de exemplos práticos, exercícios e explicações didáticas.

2.2 AVALIAÇÃO DE ALUGUEL

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Imóvel Avaliando:
Apartamento à Rua das Flores, 1.200, Apto 302, Flores, Duque de Caxias, município do RJ.
Finalidade do Parecer:
Determinação do valor de mercado do aluguel do imóvel avaliando
Interessado:
José Silva

Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)
Fone: 00-0000-0000 - E-mail: exemplo@exemplo.com.br
Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023
________________________________________
Ilmo. Sr. José Silva
Acadêmico Silva, Corretor de Imóveis com registro no CRECI da 0ª Região
(Brasil) sob o nº 0001, domiciliado à Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ, na
qualidade de Avaliador Imobiliário contratado por V.Sª, vem apresentar-lhe o presente
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do aluguel

do imóvel avaliando.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de

maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e
com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22
de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de
29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.

196
 IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade de José Silva, está localizado à Rua das Flores,
1.200, Apto 302, Flores, Duque de Caxias, município do RJ e encontra-se registrado sob
a matrícula de nº 0001 (1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ), nos seguintes termos:

O apartamento número 302, ocupando a metade esquerda da largura do terceiro

pavimento, constituído de sala de estar com sacada, circulação, dois quartos, lavabo,
banheiro, cozinha, área de serviço com tanque, dormitório de empregada e banheiro
auxiliar, com área real total de 100m², área real privativa de 100m², área de uso comum
de 50m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0,1234 do terreno e das demais coisas
de uso comum e fim proveitoso do edifício. O terreno medindo 30m de frente, ao leste,
à Rua das Flores, por 60m de extensão da frente ao fundo, a entestar com terreno de
Adriano Souza, com o qual também se divide por ambos os lados.

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 26 de fevereiro de 2023.

Trata-se de um apartamento, com área total de 100m², nascente, de padrão

construtivo médio, em estado de conservação que podemos caracterizar como regular.

A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado é constituída de 4

pavimentos, playground, estacionamento descoberto com 1 vaga. O apartamento
possui 1 sala de estar, 1 banheiro social, 1 lavabo, 1 cozinha, 1 área de serviço, 1 quarto de
empregada, 1 banheiro auxiliar, 2 quartos.

A taxa de condomínio é de R$ 200,00 mensais.

A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de abasteci-

mento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede tele-
fônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo e pavimentação.

A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.

O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infraestrutura básica

(água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo),
escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro comercial, agência de
correios, banco, posto de combustíveis e praça de esportes.

197
 ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, é constante a

procura por imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização em
curto espaço de tempo.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração
as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes
das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais
recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação

deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a
partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos
são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 3 (três) imóveis com

características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a
seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

Em Estado de Idade do
Amostra Endereço Área Valor
Oferta Conservação Imóvel
Rua das Cou- Entre Regular e R$
1 120m² Sim 15
ves, 123 Reparos Simples 2.000,00
Rua das Mar- R$
2 110m² Sim Novo 3
garidas, 321 2.200,00
Rua dos Cra- R$
3 135m² Sim Regular 10
vos, 132 2.400,00

198
 EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.

DEPRECIAÇÃO

Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de

acordo com a idade, vida útil e estado de conservação.

TABELA DE FATORES

Fator Estado de Valor

Amostra Valor / R$ Fator Oferta
Conservação Homogeneizado
01 2.000,00 0,90 0,7958 R$ 1.432,44
02 2.200,00 0,90 0,9792 R$ 1.938,82
03 2400,00 0,90 0,8970 R$ 1.937,52

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Cálculo da Média Homogeneizada:

Área do Aparta-
Amostra Valor Total Valor do M²
mento
01 R$ 1.432,44 120m² R$ 11,94
02 R$ 1.938,82 110m² R$ 17,63
03 R$ 1.937,52 135m² R$ 14,35

Os valores do metro quadrado são somados e divididos pelo número de

amostras, obtendo assim o valor médio das amostras:

R$ 43,92 / 3 = R$ 14,64

Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do

terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:

100m² . R$ 14,64 = R$ 1.464,00

199
 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = 100m² . R$ 14,64 = R$ 1.464,00

Considerando que o imóvel avaliando possui 5 anos de idade, vida útil estimada
em 70 anos, e que o seu estado de conservação pode ser definido como 'novo', torna-se
necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas características intrínsecas
ao imóvel avaliando sejam consideradas na presente avaliação.

A aplicação do Método de Depreciação de Ross-Heidecke resulta em um

Coeficiente de Depreciação de 0,9568, reduzindo o Valor de Mercado do imóvel avaliando
para R$ 1.400,76.

De acordo com o item 7.7.1.a, da NBR 14653-1, pode-se arredondar o valor no

máximo em 1%. Assim, passamos a ter o valor de:

R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais)

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e

extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas
de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí-se que
o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica
é de R$ 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais), admitindo-se uma variação de até 5%
(cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$ 1.330,00 (um mil
trezentos e trinta reais) e o máximo de R$ 1.470,00 (um mil e quatrocentos e setenta reais).

Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023.

Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)

ANEXO 1
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula:
- Nº: 0001
- Cartório: 1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ
1.2 - Proprietário:
- Nome: José Silva
- Endereço: Rua das Flores, 1.200, Apto 302
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ

200
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Apartamento
- Idade: 5 anos
- Estado de conservação: Novo
- Endereço: Rua das Flores, 1.200, Apto 302
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.4 - Áreas:
- Área Privativa: 100m²
- Área Real Total: 100m²
- Área de Uso Comum: 50m²
- Fração Ideal: 0,1234
2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: rede de
abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede
telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, pavimentação.
3 - Características da edificação: casa nascente, de padrão construtivo médio, em estado de
conservação que podemos caracterizar como regular, estacionamento descoberto com 1 vaga.
4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel:
- 1 sala de estar
- 1 banheiro social
- 1 lavabo
- 1 cozinha
- 1 área de serviço
- 1 quarto de empregada
- 1 banheiro auxiliar
- 2 quartos
5 - Fotografias do imóvel avaliando:
(Incluir fotografias e características do imóvel avaliando)

ANEXO 2
Fichas Descritivas das Amostras:
Amostra 01
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 02
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 03
(Incluir fotografias e características da amostra)

CURRICULUM DO AVALIADOR
Nome: Acadêmico Silva
Qualificação: Corretor de Imóveis
CRECI: 0001 - 0ª Região (Brasil)
Formação Profissional: Gestor de Negócios Imobiliários (Uniasselvi, 2023)
Experiência Profissional: Corretor de imóveis desde 2023, com experiência em avaliação,
compra e venda de imóveis
Endereço: Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Telefone: 00-0000-0000
E-mail: exemplo@exemplo.com.br

201
 DICA
Para maior aprofundamento, recomenda-se a leitura do livro:
Avaliação de aluguéis: imóveis urbanos - 4ª ed. - Ed. Leud, 2019. Por Mônica
D´Amato e Nelson Roberto.
Esta obra busca sistematizar, de forma prática e didática, todos os conceitos
aplicáveis ao tema e suas diversas interfaces com o Direito e a Administração,
agregando situações reais e inusitadas vivenciadas pelos autores à já rica
experiência herdada de louvados mestres, estes verdadeiros precursores no
desenvolvimento da especialização em avaliações imobiliárias.

2.3 AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Imóvel Avaliando:
Imóvel rural, terra nua, à Rua das Flores, 1.200, Flores, Duque de Caxias,
município do RJ.
Finalidade do Parecer:
Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins de
comercialização
Interessado:
José Silva

Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)
Fone: 00-0000-0000 - E-mail: exemplo@exemplo.com.br
Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023
________________________________________
Ilmo. Sr. José Silva
Acadêmico, Corretor de Imóveis com registro no CRECI da 0ª Região (Brasil) sob
o nº 0001, domiciliado à Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ, na qualidade
de Avaliador Imobiliário contratado por V.Sª, vem apresentar-lhe o presente Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel

avaliando para fins de comercialização.

202
 Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a
sua forma de elaboração.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade de José Silva, está localizado à Rua das

Flores, 1.200, Flores, Duque de Caxias, município do RJ e encontra-se registrado sob
a matrícula de nº 0001 (1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ), nos seguintes termos:

O imóvel rural mede 2ha de frente, ao leste, à Rua das Flores, por 5ha de extensão
da frente ao fundo, com topografia plana, situação boa (90%) e classe II.

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 26 de fevereiro de 2023.

Trata-se de grande terra nua, com área total de 10ha, com vocação rural.
A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por imóveis semelhantes.
A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.
O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

CONTEXTO

A propriedade é bem localizada, a 04 km do asfalto em ótima região, fica a 10 km

do centro da cidade e a 20km do Aeroporto do Galeão, local absolutamente tranquilo,
com total privacidade, nobre e com ótima vizinhança. Não tem servidão de passagens
dentro do terreno. Fica a 30 km da capital do Rio de Janeiro.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias que atuam na região, é constante a

procura por imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização em
curto espaço de tempo.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração
as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes
das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais
recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

203
 Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da compa-
ração deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas seme-
lhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos
dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 3 (três) imóveis com

características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a
seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:

Amostra Endereço Área Em Oferta Situação Classe Valor/R$

Rua das Cou-
1 8ha² Sim 95% III 1.000.000,00
ves, 123
Rua das Mar-
2 10ha² Sim 80% I 1.300.000,00
garidas, 321
Rua dos Cra-
3 12ha² Sim 100% II 1.600.000,00
vos, 132

EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.

DEPRECIAÇÃO

Calculando a depreciação da situação pela classe.

TABELA DE FATORES

Fator Situação / Valor Homogenei-

Amostra Valor / R$ Fator Oferta
Classe zado
01 1.000.000,00 0,90 0,713 R$ 641.700,00
02 1.300.000,00 0,90 0,800 R$ 936.000,00
03 1.600.000,00 0,90 0,950 R$ 1.368.000,00

204
 EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Cálculo da Média Homogeneizada:

Amostra Valor Total Área do Imóvel Valor do Ha²

01 R$ 641.700,00 8ha² R$ 80.212,50
02 R$ 936.000,00 10ha² R$ 93.600,00
03 R$ 1.368.000,00 12ha² R$ 114.000,00

Os valores do metro quadrado são somados e divididos pelo número de

amostras, obtendo assim o valor médio das amostras:

R$ 287.812,50 / 3 = R$ 95.937,50

Para determinar o valor venal do nosso imóvel avaliando, tomaremos a área do

terreno e multiplicaremos pelo valor médio das amostras:

10ha² . R$ 95.937,50 = R$ 959.375,00

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = 10ha² . R$ 95.937,50 = R$ 959.375,00.

A aplicação da Tabela de Depreciação: Situação pela Classe, resulta em um

Coeficiente de Depreciação de 0,855, reduzindo o Valor de Mercado do imóvel avaliando
para R$ 820.265,62.

De acordo com o item 7.7.1.a, da NBR 14653-1, pode-se arredondar o valor no

máximo em 1%. Assim, passamos a ter o valor de:

R$ 828.000,00 (oitocentos e vinte e oito mil reais)

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e ex-

trínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, pon-
derando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homo-
geneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em consideração
as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das
flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí-se que o Valor de Mercado
do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de R$ 828.000,00 (oito-
centos e vinte e oito mil reais), admitindo-se uma variação de até 5% (cinco por cento), para
cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$ 787.000,00 (setecentos e oitenta e sete
mil reais) e o máximo de R$ 869.000,00 (oitocentos e sessenta e nove mil reais).

205
 Duque de Caxias/RJ, 26 de fevereiro de 2023.
Acadêmico Silva
Corretor de Imóveis
Creci n° 0001 - 0ª Região (Brasil)

ANEXO 1
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula:
- Nº: 0001
- Cartório: 1° Ofício de Registro de Imóveis do RJ
- O referido imóvel é totalmente legalizado com o necessário georreferenciamento, livre
e desembaraçado de quaisquer ônus, seja de que natureza for. Tem ainda de forma
absolutamente regular o CAR (Cadastro Ambiental Rural), CCIR (Certificado de Cadastro
no Incra) e o ITR (imposto Territorial Rural)
1.2 - Proprietário:
- Nome: José Silva
- Endereço: Rua das Flores, 1.200
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Imóvel rural
- Topografia: Plana
- Especificação: Terra nua
- Situação: Boa – 90%
- Classe: II
- Endereço: Rua das Flores, 1.200.
- Bairro: Flores
- Município: Duque de Caxias
- UF: RJ
1.4 - Áreas:
- Área Total: 10ha²
2 - Infraestrutura disponível na região. Propriedade é bem localizada, a 04 km do asfalto
em ótima região, fica a 10 km do centro da cidade e a 20km do Aeroporto do Galeão. Não
tem servidão de passagens dentro do terreno. Fica a 30 km da capital do Rio de Janeiro.
3 - Características do terreno: área rural plana.
4 - Peças, benfeitorias e outras características do imóvel:
- Imóvel rural, plano e sem benfeitorias.
5 - Fotografias do imóvel avaliando:
(Incluir fotografias e características do imóvel avaliando)

ANEXO 2
Fichas Descritivas das Amostras:

206
Amostra 01
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 02
(Incluir fotografias e características da amostra)
Amostra 03
(Incluir fotografias e características da amostra)

CURRICULUM DO AVALIADOR
Nome: Acadêmico Silva
Qualificação: Corretor de Imóveis
CRECI: 0001 - 0ª Região (Brasil)
Formação Profissional: Gestor de Negócios Imobiliários (Uniasselvi, 2023)
Experiência Profissional: Corretor de imóveis desde 2023, com experiência em avaliação,
compra e venda de imóveis
Endereço: Av. Y, Ed. Das Flores, Sala 1, Duque de Caxias, RJ
Telefone: 00-0000-0000
E-mail: exemplo@exemplo.com.br

DICA
Para maior aprofundamento , recomenda-se a leitura do livro:
Avaliações de imóveis rurais - 3ª ed. - Ed. do Autor, 2020. Por Carlos Augusto
Arantes e Camila de Arantes.
A Engenharia de Avaliação é o campo da engenharia que tem por objetivo a
análise técnica realizada para identificar o valor de um bem, coisa que tem
valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito que integra um
patrimônio, para uma determinada finalidade, situação e data, valendo-se dos
conhecimentos técnico-científicos especializados da engenharia aplicados à
análise e pesquisa de imóveis, cujas atividades de identificação, investigação,
coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre os
preços praticados no mercado imobiliário de alienação de imóveis rurais..

Definitivamente estamos preparados e qualificados para avaliar bem um imóvel.

O COFECI muito tem feito para resguardar nossos direitos e garantir nossa dignidade.
Temos o dever de fazer a nossa parte.

Por fazer a nossa parte inclui a melhoria e o progresso de nossa profissão e a

sua participação em entidades da categoria, incluindo a fiscalização.

Se pensarmos que a resolução COFECI que trata do PTAM data de 2007, por
qual razão até hoje muitos nem sabem que ela existe? Aliás, muitos não sabem o que é
o COFECI e para que serve.

207
 Sempre digo que temos responsabilidade social, e por essa razão vamos
disseminar esses conhecimentos que acabamos de adquirir, vamos levar a todos
nossa legislação para que aos poucos nossa profissão seja reconhecida com mais
respeito e dignidade.

Acabei de fazer um pouco da minha parte, peço a sua colaboração!

Espero que tenha apreciado a obra e sinta-se capacitado(a) para o exercício de

mais essa operação imobiliária.

Sucesso!

208
 LEITURA
COMPLEMENTAR
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: QUAIS FATORES DEVEM SER CONSIDERADOS

Group Software

Uma boa avaliação de imóveis é essencial para encontrar a precificação de

imóveis ideal, seja para venda ou locação. Sendo assim, as corretoras devem levar em
consideração diversas características que, quando não analisadas, resultam em uma
avaliação ineficiente.

Ser capaz de realizar uma avaliação bem-feita contribui para uma boa instrução ao
proprietário ou locatário na definição de valor de venda ou aluguel dos respectivos imóveis.
Com isto, as chances de realizar um bom negócio em menor prazo aumentam, trazendo
uma experiência satisfatória para a corretora e, principalmente, para seus clientes.

Visando a melhor interação entre essas duas partes, preparamos um material

completo a respeito dos aspectos que têm grande influência na avaliação de um imóvel
e que jamais podem ser desconsiderados.

OBJETIVO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Antes de entendermos quais os principais aspectos de uma avaliação de

imóveis, precisamos alinhar bem qual é seu objetivo.

Claramente a ideia é reconhecer, de forma técnica, qual é a precificação do imóvel

em questão. Mas, mais que isso, é importante entender se o valor do produto (imóvel) está
alinhado com o valor de mercado para estabelecer preço justo para negociá-lo.

Isso porque, um imóvel avaliado da maneira correta aumentará a velocidade em

que a venda é realizada e, também, evita frustrações para compradores e vendedores,
promovendo um ambiente de negócio mais eficiente e amistoso.

QUANTO CUSTA UMA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL?

Essa é uma dúvida muito comum e normalmente simples de resolver. A

realização da precificação do imóvel consta na tabela de cada Conselho Regional de
Corretores de Imóveis.

209
 Existe uma variação de acordo com cada estado, porém, normalmente fica em
torno de 1% do valor do imóvel, quando estamos falando de uma avaliação por escrito.
Já para um parecer verbal, o montante é semelhante a uma anuidade do CRECI.

Na maioria dos casos, somente a avaliação verbal é suficiente, porém, em

alguns casos, o cliente pode solicitar um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
(PTAM). O documento fornece informações e dados que justificam o valor determinado
pelo profissional.

QUEM PODE FAZER A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS?

Tanto o Engenheiro Civil, quanto o Arquiteto e o Corretor de Imóveis podem

realizar a avaliação de imóveis. Porém, todos os profissionais precisam seguir algumas
exigências para emitir o PTAM.

O Corretor de Imóveis precisa ter o Título de Avaliador Imobiliário, que pode

ser obtido por meio de curso superior em Gestão Imobiliária ou por especialização em
Avaliação Imobiliária. O Título é emitido pelo Conselho Federal e deve ser inscrito no
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

Já o engenheiro deve estar registrado no Conselho Regional de Engenharia e

Agronomia (CREA) e o Arquiteto no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

PARECER TÉCNICO E PARECER VERBAL

Ao realizar a avaliação de imóveis, o Corretor de Imóvel deverá sugerir um preço,

este por sua vez pode ser realizado de forma verbal (parecer verbal) ou documentada
(parecer técnico). Vamos entender melhor a diferença entre ambos.

A determinação da precificação do imóvel pode ser realizada, por qualquer

Corretor, por meio de parecer verbal. Isso significa que o Corretor pode simplesmente
sugerir o preço verbalmente.

Por outro lado, temos o parecer técnico, também chamado de laudo de avaliação
ou avaliação mercadológica, que passa a ter mais importância em processos jurídicos.
Isso porque o parecer técnico é uma avaliação por escrito, documentada, assinada,
datada e detalhada do imóvel que só pode ser realizada por um profissional com diploma
de Avaliador Imobiliário.

QUAIS FATORES DEVEM SER ANALISADOS?

Avaliar um imóvel requer metodologia, para que a análise seja feita de forma
objetiva e não leve em consideração aspectos pessoais do responsável pela tarefa.

210
 Os métodos são diversos, assim como as variáveis e fatores que irão determinar
esse valor. Vale lembrar que cada imóvel é único e possui suas próprias características.

Entretanto, os aspectos mais comuns, presentes nas avaliações de imóveis são:

• Infraestrutura

A infraestrutura é um aspecto que se enquadra tanto no ambiente interno

quanto externo na avaliação de imóveis. Isto é, tudo aquilo está dentro dos limites do
lote do imóvel, bem como o que está no ambiente que o envolve, respectivamente. Isso
porque, questões como uma boa pavimentação da localização em que o imóvel está
situado, bem como a presença de áreas de lazer, terão influência direta na precificação.
Existem também outros critérios que podem exercer essa influência. Pensando nisso
vamos destrinchar quais aspectos de infraestrutura que devem ser avaliados.

• Lazer e entretenimento

O primeiro ponto que gostaríamos de destacar é a questão da área de lazer.

Como o imóvel trata-se do ambiente em que a pessoa vive, a presença de espaços de
lazer certamente terá influência no valor e no processo de decisão do comprador. Isso
diz respeito, por exemplo, a presença de:

- Piscina;
- Churrasqueira;
- Quadras;
- Espaço para crianças;
- Academia;
- Salão de festas e muito mais.

Além do que o ambiente interno pode oferecer, o ambiente externo também é ca-
paz de influenciar no lazer, como por exemplo, se o imóvel estiver localizado próximo a clu-
bes e praças. Até mesmo o fato do bairro em que o imóvel está situado for propício para a
prática de exercícios, como andar de bicicleta ou correr, pode influenciar em sua valorização.

• Segurança

Algo de extrema importância para qualquer morador é a questão de o quão seguro

sua moradia é. Viver de forma tranquila é, acima de tudo, viver em um ambiente em que
você tem certeza de que nada de mal pode acontecer com você. Sendo assim, quanto
mais o imóvel for capaz de oferecer essa realidade, maior será o seu valor de mercado.

Dessa forma, é preciso ter em mente que os seguintes critérios têm influência
na valorização do imóvel:

211
 - Sistema de segurança;
- Portaria;
- Câmeras de segurança, entre outros.

• Fatores externos

Percebemos que o termo “infraestrutura” se estende tanto ao ambiente interno

quanto externo, mas não podemos ignorar algumas peculiaridades que são exclusivas
do ambiente externo em si.

• Comércio e lazer

Já esclarecemos que muito do que influencia na precificação do imóvel são

as características do ambiente que o envolve. Além do que já foi falado, existem várias
outras peculiaridades de um bairro que podem afetar diretamente a valorização, uma
delas é a proximidade a comércios. Portanto, é importante analisar o entorno comercial
do imóvel, avaliando sua proximidade a:

- Shopping centers;
- Mercearias;
- Supermercados;
- Oficinas;
- Escolas.

• Localização e deslocamento

O local em que o imóvel está situado, diz muito sobre como será viver ali e, por
consequência, tem influência no valor do imóvel em questão. Pensando nisso, devem
ser avaliadas questões como:

- Criminalidade na região;
- Proximidade a alguma delegacia, hospital ou qualquer outro serviço de emergência;
- Saneamento básico;
- Nível de poluição sonora.

Outra questão importante é a acessibilidade ao bairro. Para isso é mais fácil se fazer
algumas perguntas que podem ou não influenciar na avaliação de imóveis, entre elas:

Para o comprador, é melhor morar em uma região central ou em uma região

mais afastada?

Como é a poluição sonora na região? É um imóvel que é afetado pelos sons de

uma via muito movimentada? O quão fácil é acessar o bairro? Como são as principais vias?

212
 Caso necessário, é um imóvel com fácil acesso às principais linhas de
transporte público?

Muitas dessas características vão alterar o valor do imóvel, mas algumas delas
dependerão do valor percebido pelo público que você deseja alcançar. Suponhamos
um imóvel em um bairro nobre. Neste caso, é bem provável que seu público tenha
carro, portanto, o acesso às principais linhas de transporte público não é algo que terá
tanta influência no valor quanto em outras regiões. Por outro lado, o número de vagas
disponíveis terá peso tanto no valor quanto na decisão de compra.

• Fatores internos

Assim como no ambiente externo, para o processo de avaliação de imóveis,

existem critérios que devem ser avaliados que são específicos do ambiente físico do
imóvel em si. Um imóvel bem cuidado que não exige muitas modificações é um fator que
interfere em sua valorização. Fora isso, também existem características do imóvel, mesmo
que nunca ocupado anteriormente, que tem peso em seu valor. Vamos destrinchar!

• Metragem

Esta é a característica mais clara de todas por ser uma das principais a ser
levada em consideração no momento de avaliação do imóvel. A metragem é, nada mais
nada menos, que o tamanho do imóvel, isto é, a soma total das dimensões de largura
vezes o comprimento de cada cômodo que o compõe.

Ainda pensando no espaço que o imóvel oferece, é sempre importante levar em

consideração a garagem disponível, ou seja, quantas vagas o morador pode usar.

Outro ponto importante relacionado ao espaço de uso, são as áreas que

exercem a função de depósito, popularmente conhecidas como “quartinhos”. Este
tipo de cômodo é mais comum de ser encontrado em prédios pequenos e são áreas
dedicadas e enumeradas a cada morador. Ao oferecer uma opção a mais para guardar
bicicletas, malas, ferramentas ou, dependendo do tamanho, até mesmo móveis antigos,
este ambiente certamente terá sua parte no valor do imóvel.

• Pintura

Como esclarecido, um imóvel que não exige muita modificação é sempre

vantajoso. Pensando nisso, algo que costuma acontecer em imóveis que não são novos,
é a necessidade de fazer reparos na pintura, e ao pensarmos dessa forma, é preciso
levar em consideração tanto a pintura interna quanto externa (caso seja uma casa).

213
 É importante manter a fachada de uma casa em boas condições, evitando
sempre, claro, pichações. Uma fachada mal cuidada e, principalmente, vandalizada tem
grandes chances de ser o fator decisivo para a desistência de um comprador. Caso o
imóvel em questão for um apartamento, não é preciso ter essa atenção com a fachada,
já que esta é uma responsabilidade do síndico do condomínio.

Independente de casa ou apartamento, atentar-se à pintura interna é

extremamente importante. Em caso de imóvel com mobília, não só é relevante a pintura
das paredes, mas também dos móveis propriamente ditos.

• Instalações

Ao avaliar o estado das instalações elétricas e hidráulicas é imprescindível que es-

tas estejam em perfeitas condições, caso contrário, devem ser reparadas imediatamente.

Algo que possui um grande valor agregado são instalações de energia elétrica,
como por exemplo, painéis solares. Sendo assim, lembre-se de destacar a presença
desse tipo de tecnologia caso a tenha e, caso contrário, considere investir nela.

COMO OTIMIZAR MINHAS AVALIAÇÕES E VENDAS DE IMÓVEIS?

A tecnologia invadiu todos os setores da economia e, quando falamos de venda

de imóveis, não é diferente. Já é possível ver imobiliárias e corretores se destacando na
jornada da transformação digital e colhendo os benefícios desses investimentos.

Algumas ferramentas já têm uso comprovado e agregam inúmeros benefícios

no setor. As principais são:

• Ferramenta de avaliação de imóveis

Imagine um mundo onde você pode otimizar o tempo de uma avaliação de imóvel,
reduzir custo de um possível cliente e ainda captar informações qualificadas de um lead?

Atualmente já existem ferramentas que automatizam o cálculo da avaliação de

imóveis, por meio de um simples formulário no site ou portal.

• Software especializado em vendas

Se você possui uma imobiliária, é relevante utilizar um software especializado

em vendas capaz de otimizar ainda mais este processo. Se limitar apenas a contatos
já existentes, listas de e-mails, ligações e cartazes é ultrapassado. É preciso ter uma
presença no digital para potencializar a exposição. A principal maneira de fazer isso é
por meio de anúncios em portais especializados.

214
 Pensando nisso, considere softwares que sejam capazes de oferecer diversos
modelos de portais customizados, responsivos e que possam ser enviados aos principais
portais de vendas do país, como OLX, ZAP Imóveis, VivaReal, Mercado Livre e muito
mais. Está é uma funcionalidade essencial para o marketing de imobiliárias.

Além disso, existem várias outras características que um bom software pode ter
para potencializar suas vendas, desde anúncios até gestão de contatos e atendimento.

• Gestão de proposta e negociações

- Atendimento multilojas;
- Chat para atendimento online, inclusive com integração com o WhatsApp;
- Gestão de relacionamento com cliente (CRM).

Entender como ser objetivo e realizar com excelência o processo de avaliação

de um imóvel é a porta de entrada para conquistar seu cliente em potencial e oferecer
uma experiência satisfatória. Em um mercado cada vez mais competitivo, encontrar
formas de se diferenciar da concorrência e fidelizar seus clientes é essencial para a
sobrevivência e sucesso do seu negócio.

Lembre-se sempre que o consumidor moderno está sempre conectado e

espera interagir com as empresas não só pelo meio físico, mas também online. Por isso
a transformação digital se faz presente e necessária.

Fonte: https://www.groupsoftware.com.br/blog/avaliacao-de-imoveis. Acesso em: 26 fev. 2023.

215
 RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, você aprendeu:

• Modelos de PTAMs

• A estrutura dos PTAMs.

• Formas de apresentação.

• Avaliações de imóveis urbanos (venda e aluguel) e rurais.

216
 AUTOATIVIDADE
1 As instalações elétricas e hidráulicas são imprescindíveis para a habitabilidade do
imóvel. E devem estar em perfeitas condições, caso contrário, devem ser reparadas
imediatamente. De qual fator estamos nos referindo? Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) Fatores externos.
b) ( ) Segurança.
c) ( ) Lazer e entretenimento.
d) ( ) Instalações.

2 São fatores a serem observados na vistoria imobiliária. Analise as sentenças a seguir:

I- Localização e deslocamento.
II- Infraestrutura.
III- Temperatura.

Assinale a alternativa CORRETA:

a) ( ) As sentenças I e II estão corretas.
b) ( ) Somente a sentença I está correta.
c) ( ) As sentenças I e II estão corretas.
d) ( ) Todas a sentenças estão corretas.

3 Já esclarecemos que muito do que influencia na precificação do imóvel são as

características do ambiente que o envolve. Além do que já foi falado, existem várias
outras peculiaridades de um bairro que podem afetar diretamente a valorização,
uma delas é a proximidade a comércios. Portanto, é importante analisar o entorno
comercial do imóvel, avaliando determinados itens em sua proximidade. Marque V
para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:

( ) Shopping centers e Mercearias.

( ) Supermercados, Oficinas e Escolas.
( ) Indústrias alimentícias.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:

a) ( ) V – V – F.
b) ( ) V – F – V.
c) ( ) F – V – F.
d) ( ) F – F – V.

217
 4 Diante de tantos fatores a serem observados em uma vistoria imobiliária, devemos
sempre ter cautela em sua escolha. Defina infraestrutura.

5 O fator localização e deslocamento conta com questões específicas e, por consequên-

cia, tem influência no valor do imóvel em questão. Aponte algumas destas questões.

218
 REFERÊNCIAS
ABUNAHMAN, S. A. Engenharia Legal e de Avaliações. 5. ed. São Paulo: Oficina de
Textos, 2022.

BRASIL. Estatuto da Terra, Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o

Estatuto da Terra, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República,
[1964]. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4504.htm. Acesso
em: 26 fev. 2023.

BRASIL. Reforma Agrária, Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. Dispõe sobre a

regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária,
previstos no Capítulo III, Título VII, da Constituição Federal. Brasília, DF: Presi-
dência da República, [1993]. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/
l8629.htm. Acesso em: 26 fev. 2023.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil, 05 de outubro de 1988.

Carta Magna. Brasília, DF: Ulysses Guimarães, [1988]. Disponível em: https://www.pla-
nalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 26 fev. 2023.

COFECI. Resolução 1.066, de 22 de novembro de 2007. Estabelece nova regulamen-

tação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários,
assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e
dá outras providências. Brasília, DF. 2007. Disponível em: https://intranet.cofeci.gov.br/
arquivos/legislacao/resolucao_1066_07_ato_normativo.pdf. Acesso em: 26 fev. 2023.

GOOGLE EARTH. Site de mapas e localização. 2023. Disponível em: https://www.

googleearth.com.br. Acesso em: 26 fev. 2023.

GUIA PRAIA GRANDE. Como Utilizar o Fator Forma. Disponível em: https://www.
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GUIA PRAIA GRANDE. Como Utilizar o Fator Localização. Disponível em: https://www.
guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imobili%C3%A1ria%20%20
para%20Corretores%20de%20Im%C3%B3veis.doc. Acesso em: 24 ago. 2012.

GUIA PRAIA GRANDE. Como Utilizar o Fator Profundidade. Disponível em: https://
www.guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imobili%C3%A-
1ria%20%20para%20Corretores%20de%20Im%C3%B3veis.doc. Acesso em: 24 ago. 2012.

219
 GUIA PRAIA GRANDE. Como Utilizar a Tabela de Ross-Heidecke. Disponível em: ht-
tps://www.guiapraiagrande.com.br/arquivos/Avalia%C3%A7%C3%A3o%20Imobili%C3%A-
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Disponível em: https://www.groupsoftware.com.br/blog/avaliacao-de-imoveis. Acesso
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fiscais de cada município. Disponível em: https://pro-pgt-incra.estaleiro.serpro.gov.br/
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IWATA, C. C. Avaliação imobiliária. Paraná: Saraiva, 2016.

LEPSCH, I. F. Manual para Levantamento Utilitário e Classificação de Terras no

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SÓ GALPÕES. Galpão Industrial: o que é e como escolher o melhor modelo? Disponí-

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SOBRINHO, O. T. M. Avaliação dos Prédios Rústicos para Desapropriação por Uti-

lidade Pública. São Paulo: CESP, 1973.

220