Elaboração e Administração de Contratos

Elaboração e
Administração de
Contratos
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
2013
Copyright © UNIASSELVI 2013
Elaboração:
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
Revisão, Diagramação e Produção:

Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri

UNIASSELVI – Indaial.
346.02
A161e Abram, Daniella Boppré de Athayde
Elaboração e administração de contratos / Daniella Boppré de
Athayde Abram. Indaial : Uniasselvi, 2013.
170 p. : il
ISBN 978-85-7830- 643-4
1. Contratos. 2. Obrigações e contratos.

I. Centro Universitário Leonardo da Vinci.
Apresentação
Caros(a) acadêmicos(a)
Sejam bem-vindos(as) à nossa disciplina. Vamos iniciar nossos

estudos sobre os contratos.
Você, como futuro profissional do mercado imobiliário, terá o

contrato como seu principal instrumento de trabalho, pois é através deste
negócio jurídico que as transações imobiliárias se materializam.
Por isso, será importante você conhecer o significado de termos como

policitação, puntuação, preâmbulo e tantos outros ligados ao estudo dos
contratos.
Iniciaremos com a análise do fenômeno da formação dos contratos e

entenderemos como eles nascem, são executados e se extinguem.
A Unidade 2 é dedicada ao estudo da execução, inexecução e

responsabilidade civil pela inexecução dos contratos, ou seja, estudaremos o
cumprimento e descumprimento do contrato e a responsabilidade civil que
advém deste descumprimento.
Na Unidade 3 estudaremos os principais contratos que podem ter

por objeto bens imóveis. Você conhecerá contratos como a compra e venda,
doação, locação e permuta, com suas principais características, e ainda,
entenderá a elaboração e administração dos contratos imobiliários e sua
importância na realização dos negócios imobiliários.
Bons estudos!
Profa. Daniella Boppré de Athayde Abram
III
NOTA
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto para
você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há
novidades em nosso material.
Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é

o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um
formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura.
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente,

apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade
de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador.

Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para
apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto
em questão.
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa
continuar seus estudos com um material de qualidade.
Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de

Desempenho de Estudantes – ENADE.

Bons estudos!
IV
V
VI
Sumário
UNIDADE 1 – FORMAÇÃO, EXECUÇÃO E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS.......................... 1
TÓPICO 1 – CONTRATOS – PARTE GERAL..................................................................................... 3

1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 3
2 CONCEITO DE CONTRATO............................................................................................................. 3
3 REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO........................................................................... 5
4 PRINCÍPIOS DOS CONTRATOS...................................................................................................... 7
4.1 PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE.......................................................................... 7
4.2 PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA.......................................................... 8
4.3 PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO......................................................................................... 8
4.4 PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DOS CONTRATOS................................... 9
4.5 PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE (FORÇA VINCULANTE OU
INTANGIBILIDADE DO CONTRATO)....................................................................................... 9
4.6 PRINCÍPIO DA REVISÃO OU ONEROSIDADE EXCESSIVA................................................. 9
4.7 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.............................................................................................. 10
4.8 PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS.......................................................... 10
5 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS............................................................................................ 11
RESUMO DO TÓPICO 1........................................................................................................................ 14
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 15
TÓPICO 2 – FORMAÇÃO DOS CONTRATOS................................................................................. 17

1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 17
2 FASES NA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS................................................................................ 17
2.1 NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES OU TRATATIVAS (FASE DE PUNTUAÇÃO)................ 19
2.2 PROPOSTA OU POLICITAÇÃO.................................................................................................... 20
3 ACEITAÇÃO DO CONTRATO.......................................................................................................... 20
4 LUGAR DE FORMAÇÃO DO CONTRATO.................................................................................... 21
5 O CONTRATO PRELIMINAR............................................................................................................ 21
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 22
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 23
TÓPICO 3 – INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS..................................... 25

1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 25
2 INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS........................................................................................... 25
2.1 NO CÓDIGO CIVIL......................................................................................................................... 25
2.2 NOS CONTRATOS DE ADESÃO.................................................................................................. 26
2.3 NOS CONTRATOS DE CONSUMO.............................................................................................. 26
LEITURA COMPLEMENTAR................................................................................................................ 27
RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................................ 38
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 39
UNIDADE 2 – EXECUÇÃO, INEXECUÇÃO DO CONTRATO,

RESPONSABILIDADE CIVIL.................................................................................... 41
VII
TÓPICO 1 – EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO........................................................ 43
1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 43
2 EXTINÇÃO DO CONTRATO: CUMPRIMENTO E DESCUMPRIMENTO............................. 43
RESUMO DO TÓPICO 1........................................................................................................................ 47
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 48
TÓPICO 2 – INADIMPLEMENTO....................................................................................................... 51
1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 51
2 CONCEITO............................................................................................................................................. 51
3 CONSEQUÊNCIAS DO INADIMPLEMENTO.............................................................................. 52
3.1 JUROS................................................................................................................................................. 53
3.2 CLÁUSULA PENAL....................................................................................................................... 54
4 A INADIMPLÊNCIA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS....................................................... 55
RESUMO DO TÓPICO 2........................................................................................................................ 56
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 57
TÓPICO 3 – RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS

CONTRATUAIS................................................................................................................. 61
1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 61
2 RESPONSABILIDADE CIVIL............................................................................................................ 61
3 ELEMENTOS CARACTERIZADORES DA RESPONSABILIDADE CIVIL............................. 62
4 RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E EXTRACONTRATUAL............................... 62
5 RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ E PÓS-CONTRATUAL........................................................ 64
5.1 A RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL............................................................... 64
5.2 RESPONSABILIDADE CIVIL PÓS-CONTRATUAL.................................................................. 67
6 GARANTIAS CONTRATUAIS.......................................................................................................... 67
6.1 CAUÇÃO........................................................................................................................................... 67
6.1.1 Espécies de caução................................................................................................................... 67
6.2 FIANÇA............................................................................................................................................. 68
RESUMO DO TÓPICO 3........................................................................................................................ 71
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 72
TÓPICO 4 – EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS......................................................................... 73

1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 73
2 EVICÇÃO................................................................................................................................................ 73
3 VÍCIOS REDIBITÓRIOS..................................................................................................................... 75
LEITURA COMPLEMENTAR................................................................................................................ 77
RESUMO DO TÓPICO 4........................................................................................................................ 83
AUTOATIVIDADE.................................................................................................................................. 84
UNIDADE 3 – ELABORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DOS CONTRATOS

IMOBILIÁRIOS............................................................................................................. 87
TÓPICO 1 – PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS............................................................. 89

1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................... 89
2 CONTRATO DE COMPRA E VENDA.............................................................................................. 89
2.1 CONCEITO E OBJETIVO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.................................... 90
2.2 OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA................................................................... 90
2.3 ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA......................................................... 91
2.4 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.................................................................93
2.5 ESPÉCIES DE COMPRA E VENDA..............................................................................................93
2.5.1 Compra e venda “ad mensuram”.........................................................................................93
VIII
2.5.2 Compra e venda “ad corpus”..............................................................................................94
3 TROCA OU PERMUTA......................................................................................................................94
3.1 CONCEITO......................................................................................................................................94
4 DOAÇÃO..............................................................................................................................................95
4.1 CONCEITO......................................................................................................................................95
4.2 OBJETO DA DOAÇÃO..................................................................................................................95
4.3 ESPÉCIES DE DOAÇÃO – HIPÓTESES DE REVOGAÇÃO....................................................96
5 LOCAÇÃO............................................................................................................................................96
5.1 CONCEITO . ...................................................................................................................................96
5.2 PARTES NA LOCAÇÃO...............................................................................................................97
5.3 OBJETIVOS NA LOCAÇÃO.........................................................................................................97
5.4 FORMA DO CONTRATO............................................................................................................97
5.5 ESPÉCIES DE LOCAÇÃO PREVISTAS NA LEI N° 8.245/91...................................................98
5.6 PRINCIPAIS DISPOSIÇÕES DA LEI DO INQUILINATO...................................................... 100
5.7 GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO....................................................................... 104
5.7.1 Caução e fiança...................................................................................................................... 104
5.7.2 Seguro fiança locatícia.......................................................................................................... 105
6 COMODATO....................................................................................................................................... 105
6.1 OBJETIVO....................................................................................................................................... 105
6.2 PARTES NO COMODATO........................................................................................................... 105
6.3 FORMA DO CONTRATO........................................................................................................... 105
6.4 ITENS E CLÁUSULAS DO CONTRATO DE COMODATO................................................... 106
6.5 PRAZO DO CONTRATO DE COMODATO............................................................................. 106
6.6 FORMAS DE EXTINÇÃO DO COMODATO............................................................................ 106
6.7 OBRIGAÇÕES DAS PARTES....................................................................................................... 107
7 CORRETAGEM................................................................................................................................... 107
7.1 CONCEITO..................................................................................................................................... 108
7.2 DEVERES DO CORRETOR.......................................................................................................... 108
7.3 DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS................................................................................. 109
7.3.1 Recebimento de comissão.................................................................................................... 109
7.4 REQUISITOS E FORMA DO CONTRATO DE CORRETAGEM........................................... 110
8 MANDATO.......................................................................................................................................... 111
8.1 CONCEITO..................................................................................................................................... 111
8.2 PARTES NO CONTRATO............................................................................................................ 112
8.3 REQUISITOS DA PROCURAÇÃO............................................................................................. 112
8.4 SUBSTABELECIMENTO...............................................................................................................114
8.5. EXTINÇÃO DO MANDATO.......................................................................................................114
RESUMO DO TÓPICO 1......................................................................................................................115
AUTOATIVIDADE................................................................................................................................117
TÓPICO 2 – ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS

IMOBILIÁRIOS...............................................................................................................121
1 INTRODUÇÃO....................................................................................................................................121
2 DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA........................................................122
2.1 CONCEITO......................................................................................................................................122
2.2 CUIDADOS NA ELABORAÇÃO DO CONTRATO..................................................................123
LEITURA COMPLEMENTAR..............................................................................................................131
RESUMO DO TÓPICO 2......................................................................................................................138
AUTOATIVIDADE................................................................................................................................139
REFERÊNCIAS........................................................................................................................................141
IX
X
UNIDADE 1
FORMAÇÃO, EXECUÇÃO E
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade você estará apto a:
• ter uma visão geral da teoria geral dos contratos;
• conhecer a formação, execução e extinção de negócios jurídicos.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em três tópicos e no final de cada um deles você
encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conhecimentos adquiridos.
TÓPICO 1 – CONTRATOS – PARTE GERAL
TÓPICO 2 – FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
TÓPICO 3 – INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS
1
2
UNIDADE 1
TÓPICO 1
CONTRATOS – PARTE GERAL
1 INTRODUÇÃO
Atuando como profissional do mercado imobiliário, você terá no contrato
seu principal instrumento de trabalho, pois o contrato (no caso, firmado através
de uma escritura pública) é indispensável para que os bens possam circular.
Os contratos são estudados pelo direito civil, em uma parte do Código

Civil que se chama “Direito das Obrigações”. Porém, se você olhar em volta,
verá contratos em outros ramos do direito, por exemplo, no Direito de Família,
através dos “pactos antenupciais”, nas relações trabalhistas, entre fornecedor e
consumidor, nas relações financeiras, entre tantas outras.
Focando em nossa matéria, neste tópico vamos conhecer alguns aspectos

relevantes que devem ser analisados para que você entenda bem como funciona
este negócio jurídico. Iniciaremos pelo estudo daquilo que chamamos de “parte
geral” no estudo dos contratos, partindo do seu conceito e princípios.
A seguir, analisaremos os requisitos de validade do contrato, os vários

tipos de contrato e quais os elementos que os constituem. Então, vamos em frente?
2 CONCEITO DE CONTRATO
A palavra “contrato”, segundo Venosa (2007, p. 334), vem de contractus,
que significa unir, contrair.
Para Gonçalves (2008, p. 1), “o contrato é a mais comum e a mais importante

fonte de obrigação, devido às suas múltiplas formas e inúmeras repercussões no
mundo jurídico. Fonte de obrigação é o fato que lhe dá origem”.
Na moderna teoria contratual, este conceito se tornou mais amplo, não

bastando que haja a conjunção de vontades, devendo ser examinada também a
intenção dos contratantes, em que deverá haver “boa-fé objetiva”. Também há de
se analisar a “finalidade do contrato”, como veremos adiante, quando tratarmos
dos princípios contratuais.
Por isso, adotaremos o conceito de contrato de Gagliano e Pamplona Filho

(2006, p. 11), para quem contrato é:
3
UNIDADE 1 | FORMAÇÃO, EXECUÇÃO E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
um negócio jurídico por meio do qual as partes, visando atingir

determinados interesses, convergem as suas vontades, criando um
dever jurídico principal, bem como deveres jurídicos acessórios,
decorrentes da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
O contrato é uma espécie de negócio jurídico, sendo seu principal símbolo.

Tem como característica principal a junção da vontade dos agentes que produzirá
os efeitos pretendidos, ou seja, criar, modificar, transferir ou extinguir direitos.
Podemos dizer então que:
FIGURA 1- CARACTERÍSTICAS E FINALIDADE DO CONTRATO COMO NEGÓCIO JURÍDICO
Criar,
Negócio Jurídico em Para
Modificiar
Contrato = que há junção de
ou Extinguir
vontades
Direitos
FONTE: A autora.
Desta forma, “sempre que o negócio jurídico resultar de um mútuo

consenso, de um encontro de duas vontades, estaremos diante de um contrato”
(GONÇALVES, 2007, p. 2). Ou seja, o encontro das vontades dos contratantes
nasce das negociações e das cláusulas que as partes combinam entre si. A este
“encontro” das vontades podemos dar o nome de “consenso”, e é este “acordo de
vontades” que faz nascer o contrato.
Observe o esquema a seguir:
FIGURA 2 – JUNÇÃO DE VONTADES QUE GERA O CONTRATO
CONSENSO
Vontade do proponente ENTRE AS Vontade do aceitante
PARTES
CONTRATO
FONTE: A autora
4
TÓPICO 1 | CONTRATOS – PARTE GERAL
UNI
Você já viu em um contrato expressões como “Pelo presente contrato, as partes,

por mútuo e livre consentimento..., as partes contratantes têm como justo e contratado o
seguinte (...)”? Então, esta expressão demonstra (como regra geral) que as partes discutiram,
negociaram e chegaram a um “consenso” sobre a redação das cláusulas contratuais, de forma
livre (por exemplo, sem serem coagidas) e consciente.
3 REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO

Para que o negócio jurídico seja VÁLIDO, ou seja, para que possa produzir
os efeitos de criar, modificar, transferir ou extinguir direitos, é necessário que
estejam presentes seus requisitos de validade, previstos no art. 104 do Código
Civil. Como negócio jurídico para que o contrato seja válido, é necessário que
estejam previstos três requisitos: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou
não defesa em lei.
UNI
Nós já vimos estes conceitos em nossa disciplina de Direito Imobiliário. Mas,

pela sua importância no estudo dos contratos, é importante que vejamos mais uma vez estes
conceitos:
FIGURA 3 - REQUISITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO
NEGÓCIO JURÍDICO (CONTRATO) VÁLIDO

AGENTE CAPAZ + OBJETO LÍCITO + FORMA PRESCRITA OU NÃO
DEFESA EM LEI
FONTE: A autora
Para que o agente seja CAPAZ é preciso que tenha CAPACIDADE CIVIL,
que é a aptidão para praticar por si os atos da vida civil, sendo que em caso
de incapacidade absoluta do agente (por exemplo, menores de 16 anos), ele será
representado, e em caso de incapacidade relativa (por exemplo, maior de 16 e
menor de 18 anos), o agente será assistido.
5
O OBJETO LÍCITO é “o que não atenta contra a lei, a moral ou os bons

costumes”. (GONÇALVES, 2006, p. 320). Assim, como você já viu, os bens públicos
não podem ser objeto de compra e venda, pois sua alienação não é permitida por lei.
A FORMA é a maneira pela qual o negócio jurídico se exterioriza. Segundo

o Código Civil, a forma deve ser a prescrita (prevista) ou não defesa (proibida)
em lei. Assim, falando em transações imobiliárias, podemos dizer que a compra
e venda de um bem imóvel, para ser válida, DEVE NECESSARIAMENTE SER
REALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA e não apenas por contrato, pois assim
exige o Código Civil.
Quando faltarem os requisitos legais, o negócio jurídico será NULO, como

previsto no art. 166 do Código Civil.
No negócio jurídico, a vontade é o elemento essencial, porque ele nasce

da conjunção de duas vontades. Por isso, ela deve ser válida, ou seja, não deve
haver nada que influencie esta vontade, que deve ser livre. Se assim não for, o
negócio jurídico será viciado e será anulável, no prazo de quatro anos (conforme,
art. 178 do CC).
Poderá também ser ANULÁVEL, em caso de incapacidade relativa do

agente ou vício de consentimento, também chamado defeitos do negócio jurídico
que se originam da vontade viciada. São defeitos do ato jurídico os previstos nos
artigos 138 ao 165 do Código Civil: o erro substancial, o dolo, a coação, o estado
de perigo, a lesão e a fraude contra credores.
De uma forma simplificada, podemos dizer que no erro a pessoa não tem
noção da verdade, e se soubesse a manifestação da vontade seria diferente. No
dolo há o emprego de um artifício para induzir alguém a realizar o negócio em
benefício próprio ou de terceiro. Na coação há um fundado temor de dano próximo
a acontecer (iminente) à pessoa, à família ou aos seus bens. Na fraude a credores, o
devedor se desfaz de seus bens de forma maliciosa para escapar das dívidas.
O estado de perigo ficará demonstrado quando alguém se obrigar por

uma prestação muito onerosa, para salvar a si, pessoa de sua família ou outro
ente querido, de grave dano conhecido da outra parte. Por fim, haverá lesão
quando uma pessoa, em razão de necessidade ou inexperiência, se obriga por
uma prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.
Por exemplo, quando uma pessoa vende um bem por um valor muito inferior ao
que ele realmente vale, por dificuldades financeiras.
Assim, se um negócio jurídico for assinado por um menor de 16 anos, ele

será nulo e não poderá produzir efeitos. Porém, se uma pessoa maior for coagida
a assiná-lo, ele será anulável, só não produzindo efeitos depois desta declaração.
6
4 PRINCÍPIOS DOS CONTRATOS

Os princípios de direito contratual são auxiliares na interpretação dos
contratos.
Quando você elaborar ou analisar um contrato, deve sempre ter em

mente os princípios aplicáveis aos contratos, porque não sendo observados estes
princípios, o juiz poderá invalidar cláusulas contratuais ou até mesmo o próprio
contrato.
Segundo Gonçalves (2007, p. 20), “são estes os principais princípios

aplicáveis aos contratos: princípio da autonomia da vontade, da supremacia da
ordem pública, do consensualismo, da relatividade dos efeitos, da obrigatoriedade,
da revisão ou onerosidade excessiva e da boa-fé”. Para o nosso estudo é importante
termos uma noção sobre o que significa cada um dos princípios. Então, vamos
conhecer cada um deles?
DICAS
Caro(a) acadêmico(a), para facilitar seu estudo, é bom que você tenha em mãos
o Código Civil, que é a Lei nº 10.406/02, especialmente o artigo 421 que se aplicam aos
contratos. Está disponível no site:<www.planalto.gov.br>, no link “legislação”.
4.1 PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE

Significa que “as pessoas são livres para contratar. Essa liberdade abrange
o direito de contratar se quiserem, com quem e sobre o que quiserem, ou seja, o
direito de contratar e de não contratar, de escolher a pessoa com quem fazê-lo e de
estabelecer o conteúdo do contrato” (GONÇALVES, 2007, p. 20). Este princípio
é previsto no art. 421 do CC: A liberdade de contratar será exercida em razão e
nos limites da função social do contrato.
“Da leitura deste artigo podemos ver que esta liberdade não é total,
porque cede diante do princípio da função social, o que significa dizer que se
houver confronto entre a liberdade de contratar e o interesse social, este deva
prevalecer” (GONÇALVES, 2007, p. 5).
Resumidamente:
AUTONOMIA DA VONTADE = LIBERDADE DE

CONTRATAR (não é absoluto ou ilimitado).
7
Tanto isso é verdade que, para Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 171,
grifo nosso):
o contrato é o negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes,

limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva,
autodisciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir,
segundo a autonomia das próprias vontades.
4.2 PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA

Outro princípio que limita a liberdade de contratar é o princípio da
supremacia da ordem pública, que significa que o contrato tem que respeitar as
normas de ordem pública, que segundo Caio Pereira (2004, apud GONÇALVES,
2007, p. 24), “são as regras básicas sobre a estrutura social, política e econômica da
nação”. Ainda, segundo Gonçalves (2007, p. 24), podem ser consideradas como
normas de ordem pública as normas sobre a família (casamento, filiação, adoção,
alimentos etc.). Os contratos também devem respeitar os bons costumes, que são
“as normas de convivência segundo um padrão de conduta social estabelecido
pelos sentimentos morais da época” (GONÇALVES, 2007, p. 45).
Resumidamente:
O CONTRATO TEM QUE RESPEITAR AS NORMAS

DE ORDEM PÚBLICA E OS BONS COSTUMES.
4.3 PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO

Para que exista o contrato, basta o acordo de vontades, sem maiores
formalismos. “Decorre ele da moderna concepção de que o contrato resulta do
consenso, do acordo de vontades, independente da entrega da coisa. A compra e
venda, por exemplo, quando pura, torna-se perfeita e obrigatória, desde que as partes
acordem no objeto e no preço” (art. 482 do Código Civil).
“O contrato já está perfeito e acabado desde o momento em que o

vendedor aceitar o preço oferecido pela coisa, independente da entrega desta. O
pagamento e a entrega do objeto constituem outra fase, a do cumprimento das
obrigações assumidas pelos contratantes (GONÇALVES, 2007, p. 25).
PARA QUE O CONTRATO ESTEJA PERFEITO E ACABADO

E SER EXIGÍVEL, BASTA O ACORDO DE VONTADES.
8
4.4 PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DOS

CONTRATOS
Por este princípio, estabelece-se que “os efeitos do contrato só produzem
efeitos em relação às partes, àqueles que manifestaram a sua vontade, vinculando-
os ao seu conteúdo, não afetando terceiros nem seu patrimônio” (GONÇALVES,
2007, p. 26).
De forma resumida:
SÓ QUEM CONTRATOU PODE SER ATINGIDO

PELOS EFEITOS DO CONTRATO.
4.5 PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE (FORÇA VINCULANTE

OU INTANGIBILIDADE DO CONTRATO)
Este princípio, segundo Gonçalves (2007), é o princípio pelo qual, uma vez
firmado o contrato, sendo válido e eficaz, obriga as partes ao seu cumprimento,
ou seja, “é a irreversibilidade da palavra empenhada” (PEREIRA 2004, apud
GONÇALVES, 2007, p. 28). Por isso, se diz que o contrato é lei entre as partes ou
pacta sunt servanda.
Deste princípio nasce o princípio da intangibilidade do contrato.

“Ninguém pode alterar unilateralmente o conteúdo do contrato, nem pode o juiz,
como princípio, intervir neste conteúdo. Essa é a regra geral” (VENOSA, 2007, p.
345). Este princípio também sofre limitações, como as impostas pelo princípio da
onerosidade excessiva ou boa-fé objetiva. Podemos dizer que, pelo princípio da
obrigatoriedade:
O CONTRATO É LEI ENTRE AS PARTES.
4.6 PRINCÍPIO DA REVISÃO OU ONEROSIDADE EXCESSIVA

É a permissão dada pela lei civil, especialmente pelo artigo 478 do Código
Civil, para que permita a resolução (extinção) de certos tipos de contrato, em razão
de haver mudança na situação das partes, por acontecimentos extraordinários
e imprevisíveis, fazendo com que a situação de uma se torne excessivamente
desfavorável à da outra.
Este princípio é também conhecido pela denominação teoria da imprevisão

ou cláusula rebus sic standibus. Hoje tem se admitido que, diante deste caso, não se
peça a resolução do contrato, mas sim a revisão, buscando reencontrar o equilíbrio
entre as partes. De uma forma simplificada, podemos dizer que:
9
A TEORIA DA IMPREVISÃO PERMITE A EXTINÇÃO (OU REVISÃO) DO

CONTRATO QUANDO HOUVER DESEQUILÍBRIO ENTRE A SITUAÇÃO
DAS PARTES NOS CASOS PREVISTOS EM LEI.
UNI
Estudaremos mais a fundo esta matéria quando tratarmos do estudo das formas
de extinção dos contratos.
4.7 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA

Este princípio “exige que as partes se comportem de forma correta não
só durante as tratativas, mas também durante a formação e o cumprimento do
contrato” (GONÇALVES, 2007, p. 33).
Está expresso no art. 422 do CC que “os contratantes são obrigados a

guardar, assim, na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios
de probidade e boa-fé”.
Assim, podemos dizer que:
O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA DIZ QUE AS PARTES DEVEM TER

UMA CONDUTA CORRETA DO INÍCIO AO FIM DO CONTRATO.
DICAS
Caso queira se aprofundar neste tema, leia o texto do Prof. Flávio Tartuce, “O
Princípio da boa-fé objetiva”. Disponível em: <www.flaviotartuce.adv.br/secoes/artigos/artigo-
boafé-TARTUCE.doc>.
4.8 PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS

Em razão dos efeitos do contrato, especialmente os de criar, modificar e
extinguir direitos como negócio jurídico, que é promover a circulação de riquezas,
estes efeitos poderão atingir a sociedade, ou seja, reconhece-se que o contrato
produz efeitos não só entre as partes, mas também no contexto social.
10
Por isso, o Código Civil é claro ao estabelecer no art. 421 que “a liberdade
de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.”
Com base neste dispositivo legal é que Gagliano e Pamplona Filho (2006,
p. 15, grifo nosso) complementam o conceito de contrato, que já trouxemos acima
e que repetimos:
um negócio jurídico bilateral, por meio do qual as partes, visando

atingir determinados interesses patrimoniais, convergem suas
vontades, criando um dever jurídico principal (de dar, fazer, ou não
fazer), e, bem assim, deveres jurídicos anexos, decorrentes da boa-fé
objetiva e do superior princípio da função social.
Conclui-se, pois, que por este princípio o contrato não será válido se puder
causar danos, não apenas no âmbito restrito das partes contratantes, mas também
no contexto social. Ou seja, a terceiros, não podendo assim ser o meio para a
prática de atos não condizentes com os padrões mínimos de comportamento
exigidos pelo ordenamento jurídico.
Resumidamente, pois, podemos dizer que:
O PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO IMPÕE QUE UM

CONTRATO SEJA VISTO NÃO SOMENTE NO ÂMBITO DAS PARTES
CONTRATANTES, MAS SIM NO CONTEXTO SOCIAL, PODENDO SER
INVALIDADO SE PREJUDICAR TERCEIROS.
5 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

São várias as espécies de contratos. Eles podem ser classificados quanto
à natureza da obrigação, quanto à forma, quanto à pessoa do contratante etc.
Para nosso estudo, é importante conhecermos as principais classificações que
se mostram importantes no estudo dos contratos imobiliários, motivo pelo qual
estudaremos diretamente os conceitos.
Inicialmente, podemos dividir os contratos em: unilaterais, bilaterais

e plurilaterais. Segundo Gagliano e Pamplona Filho (2006), os contratos serão
unilaterais quando apenas uma das partes tem direitos e obrigações, como
acontece na doação. Os contratos bilaterais são, assim, aqueles em que há
obrigações e direitos para as duas partes, como na compra e venda. Os mesmos
autores ainda apontam a existência de contratos plurilateriais ou multilaterais,
que são aqueles em que existem mais de duas partes contratantes, como no
contrato de constituição de uma sociedade ou de um condomínio.
Outra classificação importante divide os contratos em onerosos e

gratuitos.
11
Serão onerosos os contratos em que há “sacrifício patrimonial”

(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 115), ou seja, em que há envolvimento
de valores, como ocorre na compra e venda em que o comprador “paga o preço”
para ter o bem. Já nos contratos gratuitos, por sua vez, não existe este “sacrifício
patrimonial”. Porém, neste típico de contrato uma das partes assume a obrigação
e a outra usufruirá do benefício, como ocorre na doação pura (GAGLIANO;
PAMPLONA FILHO, 2006).
Os contratos podem ser ainda comutativos ou aleatórios. Serão

comutativos quando as partes conhecem desde o início suas obrigações que se
equivalem, por exemplo, na compra e venda.
“Já quando a obrigação de uma das partes somente puder ser exigida em
função de coisas ou fatos futuros, cujo risco da não ocorrência for assumido pelo
outro contratante, fala-se em contrato aleatório” (GAGLIANO ; PAMPLONA
FILHO, 2006, p. 117). “Álea” quer dizer “sorte” e podem ser citados como exemplo
os contratos de seguro.
Os contratos poderão ser classificados como consensuais ou reais. Serão

consensuais “se concretizados com a simples declaração de vontade”, como, por
exemplo, a compra e venda de bem móvel. Já nos contratos reais há a necessidade
de “na medida em que exijam a entrega da coisa para que se reputem existentes”
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 128). Tratando dos contratos imobiliários,
podemos exemplificar esta espécie de contrato no contrato de comodato.
Outra classificação importante é a que divide os contratos em nominados

ou inominados. Os nominados são os que estão previstos em lei (ex.: compra e
venda, locação, comodato etc.) e inominados quando surjam do dia a dia, pois,
como vimos acima, o homem tem liberdade de contratar.
Também importante em nosso estudo é a divisão dos contratos em

instantâneos ou de duração. Serão instantâneos quando compreenderem “relações
jurídicas contratuais cujos efeitos são produzidos de uma só vez. É o caso, por
exemplo, da compra e venda à vista de bens móveis, em que o contrato se consuma
com a tradição da coisa” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 134). “Já os
contratos de duração, também chamados de trato sucessivo, execução continuada
ou débito permanente, são aqueles que se cumprem por meio de atos reiterados,
como, por exemplo, o contrato de prestação de serviços, compra e venda a prazo e
o contrato de seguro” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 134).
12
NOTA
Tradição é a entrega da coisa. É a forma pela qual se transfere a propriedade das

coisas móveis.
Os contratos podem ser também principais e acessórios. Para entendermos

o conceito de contratos principais, partiremos do conceito de contratos acessórios,
que são aqueles que não existem sem a existência de um contrato principal. Por
exemplo, a fiança, que necessita da existência de um contrato principal, de locação
ou compra e venda. Podemos entender, pois, que o contrato principal existe por
si só, independentemente da existência de outro.
Por fim, o contrato preliminar tem por finalidade “justamente a celebração

de um contrato definitivo” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 139).
Pode ser celebrado quando, por algum motivo, por exemplo, uma viagem, não é
possível firmar o contrato definitivo, que é aquele em que efetivamente se celebra
o negócio jurídico.
UNI
Mais tarde (Unidade 3) estudaremos a fundo este contrato.
13
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico você viu que:
• O contrato é uma espécie de negócio jurídico, sendo seu principal símbolo.
• O negócio jurídico tem como característica principal a junção da vontade dos

agentes (particulares) que produzirá os efeitos pretendidos, ou seja, criar,
modificar, transferir ou extinguir direitos.
• Existem vários princípios que se aplicam aos contratos, dentre eles o da

autonomia da vontade, o princípio da boa-fé objetiva, entre outros.
14
AUTOATIVIDADE
A partir do conhecimento que você adquiriu até aqui, sugiro que

preencha a coluna 2 com as palavras que completam as lacunas da coluna 1,
como forma de reflexão sobre os conceitos que aprendeu e como forma de
fixação deste conhecimento.
COLUNA 1 COLUNA 2
O contrato é uma espécie de

____________
São os principais objetivos do
negócio jurídico. Criar, ___________,
____________, ou extinguir direitos.
A junção das ______________ dos
contratantes é a origem dos contratos.
São requisitos de validade
do negócio jurídico: agente
capaz, _________________ e
________________________.
Quando houver um defeito no
negócio jurídico, por exemplo,
quando uma pessoa for coagida a
assinar um contrato, este contrato será
______________ e o prazo para tomar
esta providência é de _______anos.
São defeitos dos atos jurídicos: erro,
dolo, coação, __________,__________e
________.
Este princípio diz que as partes devem
ter uma conduta correta do início ao fim
do contrato.
Por este princípio, diz-se que o contrato

é lei entre as partes.
Os efeitos do contrato só podem atingir
quem contratou, segundo este princípio.
Este princípio significa que as partes têm
plena liberdade de contratar
15
16
UNIDADE 1
TÓPICO 2
FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
1 INTRODUÇÃO
Agora que você já conhece as principais características dos contratos e
os princípios contratuais, bem como as principais espécies de contratos, vamos
entender como os contratos se formam.
2 FASES NA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Como já mencionamos, o contrato nasce de uma conjunção de duas
vontades contrapostas e esta junção de vontades é pressuposto do contrato.
Assim, por exemplo, na compra e venda, a vontade de um de comprar se “une”
à do outro de vender. Por isso, se diz que o contrato é um negócio jurídico
BILATERAL. Veja o esquema a seguir:
FIGURA 4 - SOBRE CONTRATO
Contrato = Negócio Jurídico Bilateral
Nasce da conjunção (união) de duas

vontades
FONTE: A autora
Mas esta vontade precisa ser LIVRE, ou seja, a pessoa, quando firmar um
contrato, tem que fazê-lo por livre e espontânea vontade, sem que seja obrigada
ou induzida ao erro, caso contrário, o contrato poderá ser ANULADO, em razão
dos vícios de consentimento que vimos no item anterior. Esta vontade livre e
consciente chama-se CONSENTIMENTO.
17
E assim:
FIGURA 5 - FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
Proponente Consentimento Aceitante
=
Contrato
FONTE: A autora
Agora que vimos como o contrato se forma, vamos analisar as fases de

formação. Os contratos são o resultado de três fases:
FIGURA 6 - FASES DE FORMAÇÃO DO CONTRATO
1ª) NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES (PUNTUAÇÃO)
2ª) OFERTA OU POLICITAÇÃO
3ª) ACEITAÇÃO DO CONTRATO
FONTE: A autora
NOTA
A partir de agora, conheceremos cada uma destas fases.
18
TÓPICO 2 | FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
2.1 NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES OU TRATATIVAS (FASE

DE PUNTUAÇÃO)
Esta fase é anterior à formação do contrato. É neste momento que as
partes discutem sobre o objeto do contrato e suas condições. Enfim, buscam um
entendimento sobre o que vai constar do contrato. Por exemplo, se estivermos
falando de um contrato de compra e venda, é nesta fase que o comprador e o
vendedor vão discutir o que será vendido, a forma de pagamento, seu prazo etc.
Conforme Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 84):
É neste momento prévio que as partes discutem, ponderam , refletem,

fazem cálculos, estudos, redigem a minuta do contrato, enfim,
contemporizam interesses antagônicos, para que possam chegar a
uma proposta final e definitiva.
Nesta fase, “pré-contratual”, as partes escrevem a “minuta” do contrato,

que pode ser vista como uma espécie de “prévia” do que haverá no contrato,
como se fosse um “rascunho”.
Na fase de puntuação não há vinculação das partes, ou seja, não há como

uma parte exigir da outra o cumprimento do contrato. Isto, porque ninguém pode
ser obrigado a contratar. E lembramos: aqui ainda não existe contrato. Apenas em
casos especiais poderá haver indenização “dos prejuízos da parte que efetivou
gastos na celebração do negócio, se todos os indícios da negociação iam neste
sentido” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 85).
De forma resumida, precisamos lembrar que:
NA FASE DE PUNTUAÇÃO AS PARTES CONVERSAM, DISCUTEM E

ESCREVEM A MINUTA DO CONTRATO.
NOTA
A minuta do contrato não se confunde com o contrato preliminar, como

veremos mais adiante. Este sim, já é o contrato e vincula as partes.
19
2.2 PROPOSTA OU POLICITAÇÃO

A fase de proposta, também chamada “policitação”, “consiste na oferta
de contratar que uma parte faz à outra, com vistas à celebração de determinado
negócio” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 86).
Observe que:
QUEM FAZ A OFERTA É CHAMADO PROPONENTE, OFERTANTE OU

POLICITANTE.
A proposta, segundo o Código Civil (art 427, grifo nosso) “[obriga o

proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das
circunstâncias do caso]”.
Podemos afirmar que a proposta, a não ser nos casos em que a lei excetua
(vistos acima), obriga o proponente a cumprir o que está ali escrito, o que,
nas palavras de Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 87), significa dizer que o
policitante “não poderá voltar atrás, ressalvadas apenas as exceções capituladas
na própria lei”.
Por estes motivos, a proposta deve ser clara e objetiva, pois o contrato será
enviado para a outra parte para aceitação.
NA FASE DE OFERTA OU POLICITAÇÃO, O POLICITANTE FAZ UMA

PROPOSTA CONCRETA DE CONTRATAR E, COMO REGRA, NÃO PODE
VOLTAR ATRÁS.
3 ACEITAÇÃO DO CONTRATO
A terceira fase é a da aceitação do contrato. É quando o aceitante concorda
com a proposta apresentada pelo policitante.
QUEM ACEITA O CONTRATO É CHAMADO DE ACEITANTE OU

OBLATO.
Sobre os requisitos que a aceitação deve ter, podemos destacar, conforme

Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 92), o seguinte:
deve ser apresentada sem vícios (ou seja, a pessoa não deve ser coagida,
enganada ou existir outro vício do consentimento);
o agente deve ser plenamente capaz (lembra-se dos requisitos do negócio
jurídico?), caso contrário o agente deverá ser representado ou assistido;
20
TÓPICO 2 | FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
pode ser expressa (escrita) ou tácita (quando o costume dispensar a

aceitação expressa ou o proponente a dispensar).
Advertem ainda os mesmos autores (2006, p. 92), que “se a aceitação for
feita fora do prazo, com adições, restrições ou modificações, importará em nova
proposta [...], converter-se-á em contraproposta”.
O silêncio nem sempre é sinônimo de aceitação (anuência). Somente

poderá assim se considerar se a lei ou o contrato forem expressos neste sentido,
conforme dispõe o art. 111 do CC.
4 LUGAR DE FORMAÇÃO DO CONTRATO

O estudo do lugar da formação do contrato é importante, porque muitas
vezes, como ressaltam Gagliano e Pamplona Filho (2006), em sua interpretação o
juiz terá que utilizar os costumes do local.
Como regra geral, o contrato considera-se celebrado no local em que

foi proposto (art. 435 do Código Civil). Em não havendo local definido, será
considerado como local da celebração do contrato o local da residência do
proponente, conforme art. 9º § 2º da Lei de Introdução do Código Civil.
5 O CONTRATO PRELIMINAR
Utiliza-se o contrato preliminar quando, por algum motivo, não se puder
desde logo firmar o contrato definitivo. Certamente você já viu um contrato de
“promessa de compra e venda”, ou “compromisso de compra e venda”, que é o
exemplo mais comum deste tipo de contrato.
É importante reconhecer sua importância porque, “quando devidamente

registrado no registro de imóveis, produz eficácia real” (GAGLIANO;
PAMPLONA FILHO, 2006, p. 142) e, assim sendo, dará direito ao comprador de
ajuizar uma ação judicial para obter a escritura a que tem direito.
Retomaremos seu estudo na Unidade 3.
ATENCAO
Cuidado! O contrato preliminar não se confunde com as negociações

preliminares do contrato (puntuação). Nas negociações preliminares, as partes geralmente
elaboram uma “minuta” do contrato. Já no contrato preliminar as partes já têm tudo decidido
e assinam um contrato prévio, como acontece no caso da compra e venda de imóvel, em
que após o pagamento total as partes assinam a escritura definitiva.
21
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico você aprendeu que:
• O contrato é um negócio jurídico bilateral, porque nasce do encontro de duas

vontades.
• Este encontro de vontades se chama consenso.
• Na formação dos contratos existem três fases: negociações preliminares

(puntuação), oferta (policitação) e aceitação.
• Quem faz a oferta se chama policitante e quem a aceita, aceitante ou oblato.
• Como regra geral, o contrato considera-se formado no lugar em que foi

proposto.
• O contrato preliminar é um contrato prévio assinado pelas partes e que este

não se confunde com as negociações preliminares.
22
AUTOATIVIDADE
Para fixar seus conhecimentos, preencha as cruzadas a seguir, de acordo

com as afirmações que seguem:
1 O mesmo que aceitante.
2 Elemento essencial na formação dos contratos.
3 O mesmo que policitação.
4 Na ausência de estipulação do lugar de formação do contrato, tem-se o

mesmo como celebrado no local da ............. do proponente.
5 A vontade deve ser apresentada sem...
6 O mesmo que proposta. Tem força obrigatória segundo o artigo 427 do CC.
23
7 Termo que designa a fase inicial de formação do contrato. Sinônimo de
“Negociações Preliminares”.
8 O consenso nasce do .................de vontades.
9 A aceitação pode ser expressa ou ...
10 Nasce do acordo de vontades.
11 Terceira fase da formação dos contratos.
12 .......... da autonomia privada. Significa que as partes tem liberdade para

contratar.
24
UNIDADE 1
TÓPICO 3
INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS
1 INTRODUÇÃO
A partir deste tópico, para o estudo da interpretação dos contratos,
você entenderá como se interpreta um contrato, buscando compreender o seu
significado, o alcance de suas cláusulas e a intenção das partes que o firmaram.
Inicialmente, podemos dizer que interpretar quer dizer “identificar

o significado de um ato ou de um fato” (VENOSA, 2007, p. 415). Neste tópico
vamos analisar como se interpreta os contratos no Código Civil e no Código de
Defesa do Consumidor.
Preparado? Então vamos continuar...
2 INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

Veja, a seguir, de que forma são interpretados os contratos.
2.1 NO CÓDIGO CIVIL

Já dissemos acima que interpretar significa fixar o conteúdo, compreensão
e extensão da vontade dos contratantes. Para interpretar um contrato não existem
regras fixas, porém há de se levar em conta a boa-fé e os costumes, como ressalta
o art. 113 do Código Civil.
Das ideias de Venosa (2007, p. 422), “conclui-se que não há regras fixas de
interpretação”.
Seguem algumas sugestões extraídas dos ensinamentos do referido autor:
• na interpretação dos contratos não existem regras fixas;

• o contrato deve ser considerado como um todo, interpretando-se as cláusulas
em conjunto;
• como princípio geral de interpretação deve-se utilizar o art. 112 do CC, que
estabelece que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas
consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem, o que significa
tentar compreender o que exatamente desejavam as partes contratantes, ainda
que isso não esteja expressamente escrito no contrato;
• os usos e costumes também podem auxiliar na interpretação dos contratos.
25
2.2 NOS CONTRATOS DE ADESÃO

Os contratos de adesão, como já mencionamos acima, são aqueles contratos
em que não há discussão de cláusulas entre as partes, como ocorre nos contratos
chamados paritários. Neste tipo de contrato, uma delas simplesmente “adere”
ao contrato apresentado pela outra, assinando-o. São exemplos de contrato de
adesão os contratos de financiamento bancário, de prestação de serviços de
telefonia, entre outros.
Em razão das diferenças entre estes contratos, a interpretação é feita

de forma diferente. Como ressaltam Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 176),
“pela sua característica limitadora da liberdade contratual [...], a interpretação
do contrato de adesão realmente não poderia se dar da mesma forma que um
contrato paritário tradicional”.
Isto ocorre porque a parte que adere ao contrato, chamada “aderente”, fica
em situação desfavorável (chamada tecnicamente de hipossuficiência) perante a
outra. Por isso, nos artigos 423 e 424 do Código Civil encontramos as regras básicas
de interpretação dos contratos de adesão, que podemos resumir no seguinte: se
houver cláusulas ambíguas (com possibilidade de dupla interpretação), deve-se
interpretá-las sempre em favor do aderente. Não é possível estipular cláusulas
que imponham a renúncia antecipada a direito do aderente.
Rodrigues, citado por Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 177), acrescenta:

[...]
a) na dúvida o contrato deve ser interpretado contra quem o redigiu;
(b) deve-se distinguir entre as cláusulas principais e acessórias,
entendendo-se que estas não têm a mesma força vinculante daquelas,
pois decerto chamaram mais a atenção do contratante;
(c) as cláusulas impressas, por isso que chamam menos a atenção,
devem ser preferidas às manuscritas, pois estas revelam o propósito
de revogar as primeiras [...].
2.3 NOS CONTRATOS DE CONSUMO

Nos contratos que envolvam direito do consumidor (como frequentemente
ocorre com os contratos imobiliários), a interpretação deve ser sempre a mais
favorável ao consumidor, conforme estabelece expressamente o art. 47 do Código
de Defesa do Consumidor.
Importante ressaltar que esta regra se aplica a qualquer tipo de contrato,

“e beneficiará a todos os consumidores, em todos os contratos, de adesão ou
individualmente negociados, em todas as cláusulas, mesmos as claras e não
contraditórias, sendo que agora a vontade interna, a intenção não declarada,
nem sempre prevalecerá” (MARQUES; BENJAMIN; MIRAGEM, 2003 apud
GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 181).
26
TÓPICO 3 | INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS
LEITURA COMPLEMENTAR
A ATUAL TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
Roxana Cardoso Brasileiro Borges
SUMÁRIO: 1 – A relação do direito dos contratos com outros ramos do

direito e sua topologia no Direito Civil. 2 – Breve evolução histórica do direito
dos contratos. 3 – Definição de contrato e seus elementos constitutivos: a relação
jurídica obrigacional decorrente do contrato. 4 – Princípios do direito dos contratos.
5 – Relação entre contrato e responsabilidade civil, em especial: responsabilidade
pré-contratual, responsabilidade contratual e responsabilidade extracontratual.
6 – A interferência de terceiros na relação contratual. 7 – Formação dos contratos.
8 – Classificação dos contratos. 9 – Interpretação e integração dos contratos. 10 –
Vícios redibitórios. 11 – Evicção. 12 – Extinção do contrato.
1 A relação do direito dos contratos com outros ramos do direito e sua topologia
no Direito Civil
Inicialmente, precisamos localizar a teoria geral dos contratos na

sistemática do Direito Civil e na sistemática do Direito Privado. No Direito
Civil, a teoria geral dos contratos (e os contratos em espécie) faz (fazem) parte
do Direito das Obrigações. O que se chama de direito contratual é, na verdade,
direito obrigacional. Não há, na topologia do Código Civil, tanto no de 1916
como no de 2002, um livro próprio para a teoria geral dos contratos, nem para os
contratos em espécie. O que há, na Parte Especial, é o Livro das Obrigações (Livro
I), o primeiro livro da Parte Especial. Este ramo do direito civil contém as normas
sobre a teoria geral das obrigações, a teoria geral dos contratos, os contratos em
espécie, os atos unilaterais e a responsabilidade civil. Pode-se entender, ainda,
que, com a inclusão do tratamento dos títulos de crédito e do Direito de Empresa,
estes também se encontram no Direito das Obrigações, que, com o Código Civil
de 2002, foi unificado (esta unificação é contestada por alguns). O direito dos
contratos, portanto, trata de uma das fontes das obrigações: o contrato. (além do
contrato, consideram-se fontes de obrigações os atos unilaterais e os atos ilícitos)
[...]
Relaciona-se o direito dos contratos também com o direito das coisas, pois
podemos considerar que o contrato é instrumento essencial para a circulação
de riquezas e transmissão da propriedade. (Embora a propriedade se transfira
através de tradição ou de transcrição, estas são precedidas por contratos).
Mesmo com o Direito de Família o direito dos contratos tem relação,

sobretudo se pensarmos nos pactos antenupciais e nos contratos de convivência.
(Quanto ao casamento, sua natureza contratual é contestada, não sendo,
inclusive, admitida por nós). No direito das sucessões, embora o testamento não
seja contrato, mas ato unilateral, importa o estudo dos contratos, por exemplo,
27
para verificar doações inoficiosas, feitas pelo autor da herança, ultrapassando a

legítima. Importa também lembrar a transferência das posições contratuais do
“de cujus” para seus herdeiros, fazendo com que os créditos e débitos daquele
componham a herança, salvo se as obrigações forem personalíssimas ou se o
contrato previr como causa de extinção a morte de uma das partes (cessação).
Quanto aos demais ramos do Direito Privado, é necessário fazer um paralelo
entre o Direito do Trabalho e a teoria geral dos contratos presente no Código
Civil, e outra comparação com o Direito do Consumidor, sendo despiciendo,
atualmente, analisar a teoria geral dos contratos com o Direito Comercial, diante
da unificação do direito privado ou unificação das obrigações civis e comerciais
no Código Civil de 2002.
[...] Ultrapassando a esfera do direito privado, é necessário, também,

mencionar a relação entre o direito dos contratos e o direito público. Com o Direito
Administrativo, a teoria geral dos contratos civis inspira a regulamentação dos
contratos administrativos. Com o Direito Constitucional, principalmente a partir
da Constituição Federal de 1988, revela-se a posição de subordinação do direito
dos contratos frente ao texto constitucional.
[...]
3 Definição de contrato e seus elementos constitutivos: a relação jurídica

obrigacional decorrente do contrato
Feitas estas considerações iniciais, indispensáveis para uma compreensão

atual do tema, passemos a uma análise conceitual dos contratos. Os contratos, pactos
ou convenções têm diversas raízes etimológicas. De “conventio” apreendemos o
sentido de “vir com”. De “contratus” apreendemos a noção de contrair, unir. São,
de forma genérica, os sentidos atuais de uma relação obrigacional que surge dos
contratos.
[...] Portanto, no nosso direito, os contratos são acordos feitos com base na
vontade das partes e na autorização jurídica, capazes de criar, regular, modificar
ou extinguir relações jurídicas de conteúdo patrimonial. Esta é a definição de
contrato.
Se os contratos merecem proteção jurídica é porque são válidos. Não basta

existir o pacto, o consenso ou a convenção para que o direito reconheça eficácia
jurídica. Além dos elementos de existência do acordo, estes elementos devem
apresentar certos predicados para que estejamos diante de um contrato.
Assim, não basta que estejam presentes as partes, o objeto e o consenso,

como exteriorização da vontade das partes. É preciso que os sujeitos sejam capazes
e legitimados; que o objeto seja lícito, possível, determinável e econômico; e que
a forma de exteriorização das vontades seja a prescrita ou alguma não proibida.
São os requisitos de validade de todo negócio jurídico (art. 104 e seguintes).
28
Dizer que as partes sejam capazes significa exigir que elas não se enquadrem
nas hipóteses previstas nos arts. 3o e 4o do CC (2002). Esta é a capacidade genérica.
A capacidade específica, ou legitimação (importando-se a expressão do direito
processual civil) decorre da ausência de impedimento específico de realizar certo
contrato com certa pessoa. Como exemplo, João é maior, capaz, mas não pode
doar uma casa para sua concubina, se for casado. Embora João tenha capacidade
genérica para praticar atos da vida civil em geral, ele não pode realizar aquele
contrato com aquela mulher.
Quanto ao objeto do contrato, este deve, inicialmente, ser lícito. Os

requisitos da licitude são amplos, não se restringindo à ideia de legalidade.
Não basta não contrariar a lei, não deve contrariar a moral, a ordem pública
e os bons costumes. O objeto do contrato deve ser também possível, física
e juridicamente. Se a impossibilidade for absoluta e inicial, o contrato é nulo,
embora a impossibilidade relativa inicial e a absoluta superveniente não afetem
sua validade.
O objeto do contrato deve também ser determinado ou, no mínimo,

determinável, se indicado pelo gênero, quantidade e qualidade. As partes
precisam saber a respeito do que estão se obrigando. Admite-se, porém, a validade
de contrato, cujo objeto ainda não exista, desde que haja potencialidade de vir a
existir, como nos contratos sobre coisa futura, na forma condicional ou aleatória. E,
por fim, como o contrato regulamenta relações jurídicas patrimoniais, seu objeto
deve ser um bem ou uma prestação patrimonial. (Fala-se também de idoneidade
do objeto, ou seja, sua adequação ao contrato escolhido, sendo inidôneo, por
exemplo, um bem consumível ser objeto de comodato).
Vale ressaltar, antes de passar à análise da forma, que conteúdo do contrato

e objeto do contrato podem ser vistos de forma distinta. O conteúdo diz respeito
aos direitos e obrigações objeto de regulamentação pelas partes (e/ou pela lei), ou
objeto imediato. Como objeto mediato ou objeto propriamente dito, falamos dos
bens e das prestações.
Quanto à forma, esta é a maneira pela qual a vontade se exterioriza. O

princípio é o da liberdade da forma, ou princípio do consensualismo, em oposição
ao princípio romano do formalismo. Sendo a forma prescrita por lei, se esta não
for obedecida, o contrato padece de nulidade. Não havendo forma prescrita, o
contrato pode ser feito por qualquer forma lícita. Na antiga distinção, se a forma
for “ad solemnitatem”, ela é requisito de validade. Se a forma for “ad probationem”,
as partes podem optar por qualquer meio de exteriorização da vontade, devendo
cuidar para garantir a prova de que o vínculo foi contraído.
4 Princípios do direito dos contratos
Feita a definição de contrato e tendo sido expostos seus elementos e

requisitos de validade, passemos aos princípios do direito dos contratos. Segundo
o princípio da relatividade, o contrato produz efeitos relativos, ou seja, apenas
29
entre as partes que dele participaram. O “contrato faz lei entre as partes” e apenas
entre as partes, não podendo atingir terceiros. Esse princípio é próprio do direito
das obrigações (onde os contratos se inserem), em oposição aos direitos reais,
que são oponíveis “erga omnes”. Este princípio, contudo, encontra exceções e
relativizações. Citemos duas exceções: a transmissão das obrigações (e créditos)
pela sucessão e a estipulação em favor de terceiro. A relativização é fruto da função
social dos contratos. Já escrevemos que as obrigações, desde que fungíveis e salvo
estipulação em contrário, transferem-se aos herdeiros na abertura da sucessão.
Quanto aos débitos, contudo, estes não obrigam os herdeiros no que ultrapassar
as forças da herança. A estipulação em favor de terceiro vincula pessoa que não
foi parte no momento da formação do contrato, mas apenas em seu benefício,
ou seja, este terceiro pode adquirir vantagens, não obrigações. Este terceiro, a
favor de quem se estipulou a obrigação, tem direito de exigir seu adimplemento.
Exemplo desta estipulação em favor de terceiro é o seguro de vida, em que os
efeitos ocorrem ultrapartes.
Por outro lado, um terceiro não pode ser obrigado por contrato do qual
não participou. Se alguém, ao contratar, promete fato de terceiro, este contrato
não tem a eficácia de obrigar quem dele não participou. Se o terceiro não executar
a promessa realizada por João num contrato com Maria, a responsabilidade é
de João, não havendo nenhuma relação jurídica entre João e o terceiro ou entre
Maria e o terceiro. Tanto a estipulação em favor de terceiro, como a promessa de
fato de terceiro estão disciplinadas na teoria geral dos contratos, nos artigos 436
e 438 a 440 do Código Civil. O princípio da relatividade dos contratos vem sendo
relativizado, atualmente, pelo princípio da função social dos contratos. Enquanto
que, segundo o princípio da relatividade, o contrato só produz efeitos entre as
partes, o princípio da função social do contrato realça os efeitos que o contrato
produz além da esfera jurídica das partes.
O princípio da função social dos contratos, previsto no Código Civil de

2002 no art. 421, integra nova doutrina contratual, ou o novo direito dos contratos,
marcando a superação do paradigma liberal clássico na teoria geral dos contratos.
O princípio da função social dos contratos tem a mesma função que, no direito
das coisas, tem a função social da propriedade. Quando se dá a passagem do
paradigma liberal para o social (ou intervencionista), alguns institutos do direito
privado, sobretudo a propriedade e o contrato, sofrem uma mudança no que
se refere à sua relação com o contexto social. A propriedade deixa de ser vista
como um direito que serve exclusivamente aos interesses do titular e passa a ser
considerada vinculada a certo contexto socioeconômico.
Do Código Civil napoleônico, onde a propriedade era o direito de usar,

gozar e dispor da coisa da forma mais absoluta, passamos ao modelo alemão (e
mexicano), no qual a propriedade obriga. Em tempos de Estado do Bem-Estar
Social, a propriedade tem uma função que vai além da individual. Seu uso produz
reflexos na sociedade. A titularidade do direito recebe proteção na medida em
que o exercício do direito for útil à sociedade, não bastando atender aos interesses
exclusivos do proprietário.
30
O mesmo ocorre com os contratos. Na nossa sociedade atual, um contrato

pode afetar um grupo de pessoas e toda uma cidade, ou até um país, com reflexos
negativos na sociedade, o que se busca regulamentar, por exemplo, na esfera
do Direito Econômico, para permitir a livre-concorrência. Sob este princípio, o
contrato importa também para a sociedade, não apenas para as partes contratantes,
e servirá como limite da atuação destas.
[...]
Como estamos falando de “novos” princípios do Código Civil de 2002,
passemos ao princípio da boa-fé, também chamado de princípio da probidade ou
da eticidade dos contratos. É o princípio da boa-fé objetiva, art. 422. É necessário, de
início, distinguir boa-fé subjetiva de boa-fé objetiva. A boa-fé subjetiva diz respeito
a certo estado psicológico do sujeito, no qual desconhece vícios ou impedimentos
de determinada situação jurídica na qual está inserido. A boa-fé subjetiva,
prevista desde o Código de 1916, tem papel relevante, por exemplo, na posse e
na fraude contra credores. Diz respeito à intenção do sujeito, ao conhecimento ou
desconhecimento de certos detalhes da relação ou situação jurídica.
A boa-fé objetiva, contudo, não se liga à subjetividade do agente ou da

parte, mas a um padrão genérico de conduta, num determinado lugar e em certo
momento. Recorrer à boa-fé objetiva não é fazer uma investigação psicológica
para concluir se o possuidor sabia ou não que poderia estar com aquele bem, ou
se o adquirente conhecia ou não a insolvência do alienante. Recorrer ao princípio
da boa-fé objetiva é buscar, em certo contexto social, qual é o padrão de conduta
do homem probo, correto, honesto, leal.
O princípio da boa-fé objetiva determina que este padrão médio de

probidade, de ética, seja o padrão de conduta a reger o comportamento dos
contratantes entre si. Apontam-se três funções para o princípio da boa-fé, na
esteira da doutrina de Judith Martins-Costa. O princípio da boa-fé objetiva é
fonte de deveres laterais ou anexos. Como ressalta Fernando Noronha, a relação
jurídica obrigacional é uma relação jurídica complexa, sistêmica.
Há mais deveres do que os criados expressamente nas cláusulas do

contrato. Além da execução da prestação, além da entrega do bem há inúmeros
outros deveres implícitos ao contrato, que decorrem do que legitimamente se
espera que sejam as condutas das partes. São inúmeros os deveres que devem
ser observados pelas partes, tanto nas tratativas iniciais, como na formação,
execução e pós-execução do contrato, embora o art. 422 mencione apenas as fases
de conclusão e execução do contrato. São exemplos de deveres laterais ou anexos:
dever de não obstruir a consecução e o gozo da finalidade do contrato; dever de
informar; dever de informar com clareza; dever de não criar falsas expectativas;
dever de garantir a idoneidade do bem e/ou serviço; dever de segredo; dever de
guarda etc.
31
Utilizando exemplos, podemos afirmar que age contrariamente à boa-fé

a empresa montadora/fabricante de automóveis que deixa de oferecer peças de
reposição. Esse caso deu origem a discussões jurisprudenciais e doutrinárias no
direito europeu.
Também viola a boa-fé a parte que divulga segredos ou publica

documentos a que teve conhecimento através da relação contratual. Ou podemos
questionar se age conforme a boa-fé quem vende empresa e fundo de comércio
e instala novo negócio do mesmo ramo ao lado do estabelecimento vendido.
Também no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul encontramos julgados
que se fundamentam no princípio da boa-fé objetiva antes da vigência do CC
2002, como no caso da fabricante de molho de tomates que, anualmente, fornecia
sementes de tomate aos agricultores e, posteriormente, adquiria toda a safra.
Um ano a fabricante não comprou a safra. Em ação judicial, contestou afirmando
que não havia contrato entre si e os agricultores. Outras funções do princípio
da boa-fé: é limitadora da autonomia privada das partes contratantes e é regra
de interpretação e de integração dos contratos. Podemos citar, além do art. 422,
também os arts. 112 e 133 da Parte Geral do Código Civil.
Passemos a outro princípio, o da força obrigatória dos contratos, ou

princípio da obrigatoriedade. É revelado pela antiga expressão “pacta sunt
servanda”, de que já escrevemos na evolução histórica dos contratos. Ao lado do
princípio da obrigatoriedade, devemos mencionar o princípio da intangibilidade
dos contratos, segundo o qual o contrato, uma vez formado, não pode ser alterado
unilateralmente.
Tratemos de ambos os princípios sob o nome do primeiro, para analisarmos

a teoria da imprevisão e a teoria da onerosidade excessiva, que o abrandam.
A teoria da imprevisão não foi tratada no CC de 1916, como era de se esperar,

dada sua inspiração liberal. Mas não é uma novidade trazida pelo art. 478 do CC 2002,
pois surgiu e se desenvolveu no Brasil a partir da jurisprudência. É farto o número de
julgados, anteriores ao CC de 2002, que decidem como prevê o art. 478.
Algumas críticas precisam ser feitas a este artigo 478. Comecemos pelo
título dado à Seção IV – Da resolução por onerosidade excessiva. O mais apropriado
seria substituir “onerosidade excessiva” por imprevisão. E substituir “resolução”
por “revisão”. Não é a simples onerosidade excessiva que permite ao juiz revisar
– e, não sendo possível, resolver – o contrato. Precisamos somar a isso outras
circunstâncias. Esta onerosidade excessiva deve decorrer de fato extraordinário
e imprevisível (tomando como base a cautela normal). A simples onerosidade
excessiva autoriza a revisão judicial de um contrato de consumo, mas, para haver
intervenção judicial num contrato paritário, é preciso que haja a imprevisão. Este
fato imprevisível e extraordinário, por modificar a base objetiva do contrato,
permite sua revisão, pois desequilibra as prestações das partes contratantes.
32
Neste ponto, o art. 478 merece outra crítica, pois a jurisprudência e a doutrina
já tinham entendido que a onerosidade excessiva da obrigação de uma parte,
não era necessária, mas era obrigatório, demonstrar o injusto enriquecimento por
parte da outra.
A teoria da onerosidade excessiva, pura e simples, se aplica nas relações

de consumo, onde são nulas as cláusulas que criarem excessiva onerosidade para
o consumidor, independentemente de esta onerosidade excessiva estar presente
desde a formação do contrato ou de surgir supervenientemente. Cabe esclarecer,
ainda, que a teoria da imprevisão se aplica aos contratos de execução continuada
ou diferida, bilaterais. Decorre da cláusula “rebus sic stantibus”, imanente a todos
os contratos. Passemos para outro princípio, o da autonomia privada. Dele
decorrem a liberdade de contratar e a liberdade contratual.
A primeira diz respeito à liberdade de estipular contratos e a segunda,

sobre a liberdade de determinar o conteúdo deste. Com a intervenção pública
nas relações contratuais, chamada por alguns de dirigismo contratual público,
questionou-se a crise da autonomia privada. Vale ressaltar que autonomia
da vontade e autonomia privada não têm conteúdo idêntico. A autonomia
da vontade era o princípio do voluntarismo, segundo o qual o fundamento e
a força obrigatória dos contratos se encontravam na livre vontade das partes.
Com a mudança de foco para a autonomia privada, compreende-se que a lei é
fundamento do contrato, a vontade conforme a lei gera o vínculo jurídico, não a
vontade pura.
Assim, a lei, a ordem pública, a moral e os bons costumes compõem a

autonomia privada, determinam as fronteiras da liberdade contratual, como
bem demonstrou Francisco Amaral. Há ainda outros princípios, como o do
consensualismo, o da atipicidade, mas mudemos de assunto e avancemos na
resposta.
5 Relação entre contrato e responsabilidade civil, em especial: responsabilidade

pré-contratual, responsabilidade contratual e responsabilidade extracontratual
e 6 – A interferência de terceiros na relação contratual.
Vamos analisar alguns aspectos entre a teoria dos contratos e a

responsabilidade civil. Sobre a responsabilidade por inadimplemento direto da
obrigação estipulada no contrato, ou responsabilidade contratual, o direito das
obrigações está avançado. Contudo, é necessário refletir sobre aspectos da relação
contratual que podem estar vinculados com a responsabilidade extracontratual
ou aquiliana. Dois dispositivos fundamentam o sistema civil de responsabilidade
por dano: o art. 186, que define ato ilícito, e o art. 187, que descreve o abuso de
direito e o equipara a ato ilícito. Fala-se de responsabilidade pré-contratual por
rompimento injustificado das tratativas. Ainda na fase pré-contratual, se uma das
partes cria na outra fundadas e razoáveis expectativas de que o contrato era quase
uma realidade consumada, e esta segunda parte realiza investimentos em função
deste contrato em vias de formação, e a primeira parte, sem justo motivo, desiste
33
do contrato, causando danos para a segunda parte, a primeira deve responder

pelos danos causados à segunda, com fundamento no princípio da boa-fé objetiva
e do abuso do direito.
O mesmo pode ocorrer após a extinção do contrato se, cumprida a obrigação,

a primeira parte age de forma a obstruir que a segunda goze dos benefícios do
cumprimento do contrato. Convém, ainda sobre responsabilidade civil e contratos,
mencionar a pouco estudada interferência indevida de terceiro na relação contratual.
No direito americano, com base no “Restatement of torts”, que prevê o “torts of
induction”, quando um terceiro interfere numa relação contratual, impedindo seu
cumprimento ou causando seu rompimento, é conduta ilícita, devendo o terceiro ser
responsabilizado pelos danos decorrentes do rompimento ou violação. Um caso, na
jurisprudência americana, ilustra o problema: na década de 80, a Pennzoil e a Getty
Oil, empresas americanas, negociavam a compra uma da outra.
A Pennzoil compraria a Getty Oil por 110 dólares a ação, já havendo um

“memorando” (ou pré-contrato, adaptado ao nosso direito) com vários pontos
decididos, faltando acertar detalhes secundários. A venda já havia sido divulgada
em Bolsa de Valores. Paralelamente e secretamente, intrometeu-se a Texaco,
negociou com a Getty Oil um valor de 128 dólares por ação e a Getty Oil desistiu
do contrato com a Pennzoil. Em razão deste “tort of induction”, a Texaco foi
condenada a pagar 7,53 bilhões de dólares por indenização à Pennzoil e mais um
bilhão por “punitive damages”. Trazendo para a realidade brasileira, é a mesma
racionalidade do triângulo estabelecido entre a Nova Schin, Zeca Pagodinho e a
Brahma (ou entre as agências de publicidade).
[...]
7 Formação dos contratos
Precisamos ainda dissertar sobre a formação do contrato no CC. A

formação do contrato é regida pela teoria da recepção da declaração de vontade,
ambas as teorias objetivistas, ficando de fora as teorias subjetivistas da agnição e
da cognição, por causarem muita insegurança jurídica. Nem sempre a formação
do contrato se dá instantaneamente. Na fase das tratativas ou negociações
preliminares, as partes não se obrigam (devendo-se observar a boa-fé). A minuta
é instrumento usado nesta fase, mas não tem efeito jurídico, pois não se formou o
consenso. As partes ainda estão determinando o conteúdo da vontade negocial. O
contrato preliminar é forma de se vincular juridicamente, pois ambas as partes se
obrigam a formar o futuro contrato. É, pois, bem diferente da minuta. O contrato
preliminar deve ter todas as informações e requisitos necessários essenciais
ao contrato futuro. Gera obrigação: de fazer o contrato e declarar vontade. A
disciplina do contrato preliminar, entre os arts. 462 e 466 do CC de 2002, faz
com que, praticamente, o contrato preliminar tenha os efeitos de um contrato
definitivo, cabendo, inclusive, suprimento judicial da declaração de vontade da
parte inadimplente. (Não confundir contrato preliminar, ou promessa de contrato,
com o compromisso irretratável e irrevogável de compra e venda, previsto no
1.417 de CC 2002.) Outras duas formas de pré-contratação com vinculação jurídica
34
são o pacto de opção e o pacto de preferência, que deixaremos de explicar para

poder avançar na resposta.
A fase de formação do contrato, propriamente dita, dá-se com a oferta,

proposta, ou policitação. A proposta obriga o policitante, embora possa ser objeto
de retratação, conforme as hipóteses do art. 428, que consideramos desnecessário
transcrever. Se o policitante não cumpre a oferta, não havendo retratação válida,
pode responder por perdas e danos ao oblato. Com a aceitação, dá-se a conclusão
ou formação do contrato. Formou-se o consenso. Permite-se, também, ao oblato,
retratar-se da aceitação, conforme previsto no CC. Devemos esclarecer que
aceitação é adesão integral à proposta feita pelo policitante. Se a aceitação ocorrer
fora do prazo, ou vier com modificação da proposta, não tem o valor de aceitação,
mas de nova proposta, invertendo-se os papéis entre policitante e oblato.
Merece ser ressalvado o valor do silêncio na formação do contrato. Como

contrato é ato bilateral na sua formação, ele só se forma se houver declaração
de vontade de ambas as partes (pode ser multilateral também, como num
contrato de sociedade). Se uma parte se cala, em regra, não formou o consenso,
elemento propulsor do contrato. No direito, a regra não é “quem cala, consente”.
Se o silêncio for qualificado, por lei, pela oferta ou pelos costumes, este silêncio
qualificado é válido para gerar efeitos jurídicos, conforme o art. 11 do CC 2002.
O momento e o lugar de formação do contrato são relevantes para

determinação de norma aplicável, foro competente, capacidade das partes etc. O
lugar de formação do contrato é onde a proposta é feita. Na LICC, é o do
domicílio do policitante. No CDC é o do domicílio do consumidor. O momento
é o da expedição da aceitação, como regra, ou da recepção da aceitação, como
exceção.
[...]
9 Interpretação e integração dos contratos
Quanto à interpretação e integração dos contratos, sejamos breves, pois

muito já se falou sobre isso, nos itens anteriores. Nos contratos paritários, as
partes podem estipular regras próprias de interpretação, pois as previstas na
teoria geral dos contratos são de natureza supletiva, podendo ser afastadas por
convenção. Pothier sugeriu critérios de interpretação que se tornaram clássicos.
Dentre os vários critérios de interpretação, podemos citar: - interpretação contra
o predisponente no contrato de adesão, - de acordo com a boa-fé e os costumes,
restritos nos contratos gratuitos ou benéficos, - pela conservação do contrato etc.
10 Vícios redibitórios
Adiantemos e passemos para os vícios redibitórios. As regras sobre vícios

redibitórios aplicam-se aos contratos comutativos.
35
Vício redibitório é o defeito oculto que torna a coisa imprópria para o

uso a que se destina, ou que desvaloriza a coisa. Fala-se que é oculto porque
passa despercebido pelas partes na formação do contrato. Se o alienante sabe do
vício e se omite, trata-se de dolo, cuja diferença prática quanto aos efeitos é que,
provado, o alienante responde também por perdas e danos.
Nesta situação, o adquirente pode mover uma ação redibitória ou uma

ação estimatória, conforme o seu interesse. Com a ação redibitória, ele rejeita a
coisa e pede pela extinção do contrato. Mas se o adquirente optar por ficar com o
bem, ele tem direito ao abatimento no preço, que pode ser conseguido através da
ação estimatória.
Vale mencionar a regra do art. 444 sobre perecimento do bem e as regras

com os prazos de decadência, no art. 445, distinguindo os vícios “ocultos-
aparentes” ou de fácil constatação e os “ocultos-ocultos” ou de difícil constatação,
pois seu conhecimento depende do uso da coisa, talvez de forma prolongada.
É necessário ressaltar que os prazos são distintos no CDC, assim como as

opções do consumidor diferem um pouco das do CC 2002.
11 Evicção
A responsabilidade do alienante pela evicção cabe nos contratos onerosos.

O tratamento legal é previsto entre os arts. 447 e 457 do Código Civil de 2002, não
valendo a pena ocupar-se da sua transcrição, pois o tempo voa e ainda temos que
tratar da extinção dos contratos.
12 Extinção do contrato
A forma natural de extinção do contrato é através de sua execução, ou seja,

de seu cumprimento. Incluam-se aí a consignação em pagamento, o pagamento
com sub-rogação, a dação, a compensação e outras formas, satisfativas ou não, de
extinção das obrigações.
Os contratos por tempo indeterminado podem se extinguir por denúncia,

forma de resilição unilateral. A resilição bilateral se dá pelo distrato, que exige
acordo de vontade das partes. A resilição unilateral também pode ocorrer por
resgate, renúncia e revogação. Estes últimos têm exemplo no contrato de mandato.
Como já mencionamos, extinguem-se os contratos também por cessação,

ou morte de uma das partes, se a obrigação for personalíssima ou se o contrato o
previr.
Outras causas de extinção são o advento de condição e termo resolutivo, e

por não ocorrência de condição suspensiva (frustração da condição suspensiva).
36
Extinguem-se os contratos, ainda, por cláusula resolutiva (tácita ou

expressa) e por onerosidade excessiva.
Conclusão
Enfim, passamos por toda a teoria geral dos contratos prevista no Código
Civil de 2002, contextualizando os principais institutos, com destaque para as
características e fundamentos deste novo direito dos contratos. Alguns institutos
são regulamentados em detalhes no texto legal, como os vícios redibitórios, a
evicção, a oferta e proposta. Quanto a estes, optamos por não transcrever seu
tratamento, já que sua transcrição não provaria conhecimento da candidata, já
que as normas estão na lei e sua consulta é permitida.
FONTE: BORGES, Roxana Cardoso Brasileiro. A Atual Teoria Geral dos Contratos. Disponível em:
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7267>. Acesso em: 8 abr. 2009.
37
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico você viu que:
• Interpretar um contrato quer dizer “identificar o significado de um ato ou de

um fato” (VENOSA, 2007, p. 415).
• Não existem regras fixas de interpretação, mas que os princípios da boa-fé,

função social dos contratos, poderão auxiliá-lo nesta tarefa.
• Os usos e costumes são também importantes na interpretação dos contratos.
• Nos contratos de adesão e nos contratos de consumo a interpretação deverá ser

mais favorável ao aderente e ao consumidor.
38
AUTOATIVIDADE
Para fixar seus conhecimentos, responda às questões a seguir:
1 O que significa interpretar um contrato?
2 Cite dois institutos do Direito Civil que auxiliam o intérprete em razão de

não existirem normas fixas de interpretação contratual.
3 Aponte qual o princípio geral de interpretação dos contratos previsto no

art.112 do Código Civil.
4 O que são contratos de adesão?
5 Como se interpretam os contrato de adesão quando houver cláusulas

ambíguas? Por quê?
6 Qual o traço marcante da interpretação do contrato de consumo em relação

ao contrato de adesão?
39
40
UNIDADE 2
EXECUÇÃO, INEXECUÇÃO DO
CONTRATO, RESPONSABILIDADE
CIVIL
Após o estudo desta unidade, o acadêmico(a) estará apto(a) a:
• compreender como ocorre a execução e inexecução dos contratos;
• compreender como se configura a responsabilidade civil na inexecução

dos contratos;
• conhecer os conceitos e a dinâmica das principais garantias contratuais.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em quatro tópicos, em que estudaremos as hipó-
teses de execução e inexecução dos contratos, como se configura o inadim-
plemento e, por fim, conheceremos as principais garantias contratuais.
TÓPICO 1 - EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO
TÓPICO 2 - INADIMPLEMENTO
TÓPICO 3 - RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS

CONTRATUAIS
TÓPICO 4 - EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS
41
42
UNIDADE 2
TÓPICO 1
EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO
1 INTRODUÇÃO
Agora que você já entendeu como o contrato se forma e como devemos
interpretá-lo, entendendo o alcance de suas cláusulas, partiremos para o estudo
de como o disposto no contrato se cumpre (execução do contrato) e o que ocorre
quando uma das partes não o cumpre (inexecução), bem como as consequências
deste descumprimento.
2 EXTINÇÃO DO CONTRATO: CUMPRIMENTO E

DESCUMPRIMENTO
Por se tratar de um negócio jurídico, o contrato nasce, produz efeitos
através de seu cumprimento e se extingue, por exemplo, em um contrato de
locação em que termina o prazo contratual. Esta é a forma comum de extinção
do contrato. Porém, pode ocorrer que não haja o cumprimento do contrato, o que
gera consequências no mundo jurídico.
Veja o esquema a seguir:
FIGURA 7 - FORMAS DE EXTINÇÃO DO CONTRATO
Regra Geral Cumprimento

Extinção
do Contrato
Porém
Pode ocorrer a
inexecução ou
descumprimento do
contrato
FONTE: A autora
43
UNIDADE 2 | EXECUÇÃO, INEXECUÇÃO DO CONTRATO, RESPONSABILIDADE CIVIL
Para o nosso estudo, “vamos nos limitar a entender os fatores que levam
o contrato a não extinguir-se da forma natural, sendo que a extinção neste caso é
considerada anormal” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 229).
Ensinam os autores que esta “morte não natural do contrato pode ter
sua raiz em causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato”
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2006, p. 229).
As causas de extinção do contrato anteriores ou contemporâneas à

formação do contrato, segundo Gonçalves (2008, p. 155), são as seguintes:
a) Defeitos decorrentes do não preenchimento de seus requisitos
subjetivos (capacidade das partes e livre consentimento), objetivos
(objeto lícito, possível, determinado ou determinável) e formais (forma
prescrita em lei), que afetam a sua validade, acarretando a nulidade
absoluta ou relativa (anulabilidade).
b) Implemento de cláusula resolutiva, expressa ou tácita, e
c) Exercício do direito de arrependimento convencionado.
A cláusula resolutiva é aquela que prevê que, em não sendo cumprido o

contrato, por uma das partes, a outra possa pedir sua resolução. Esta cláusula
é expressa se estiver escrita no contrato, mas caso não esteja, é pacífico o
entendimento de que nos contratos bilaterais esta cláusula decorre da lei. Assim,
por exemplo, se o comprador não pagar o preço, o vendedor terá o direito de
pedir na Justiça a resolução do contrato, com perdas e danos.
O direito de arrependimento é o direito de “voltar atrás” naquilo que se

contratou. Este arrependimento também traz consequências.
Se o arrependimento for daquele que recebeu o sinal do negócio (chamado

tecnicamente de “arras”), este terá que devolver a quantia em dobro.
Já as causas posteriores à formação dos contratos, de forma esquematizada,

são as seguintes:
44
TÓPICO 1 | EXECUÇÃO E INEXECUÇÃO DO CONTRATO
FIGURA 8 - FORMAS DE DISSOLUÇÃO DO CONTRATO APÓS A SUA FORMAÇÃO
Dissolução do contrato por causas

supervenientes à sua criação
Morte de
Resolução. Resilição. Rescisão.
um dos
contratantes.
Inadimplemento
Onerosidade
voluntário ou
involuntário. excessiva.
FONTE: A autora
Vamos conhecer cada uma dessas causas em separado?
A resolução: “é um remédio concedido à parte para romper o vínculo

contratual mediante ação judicial” (GONÇALVES, 2008, p. 161).
O inadimplemento pode ser voluntário (culposo) ou não (involuntário).

A resolução acontece em razão do inadimplemento, ou seja, do descumprimento
do contrato por inadimplemento (descumprimento) voluntário ou involuntário
ou onerosidade excessiva.
A resolução por onerosidade excessiva ocorre quando uma causa

inesperada, posterior ao contrato, rompe o equilíbrio contratual. Assim, segundo
o mesmo autor (2008, p. 171), “A resolução por onerosidade excessiva tem a
característica de poder ser utilizada por ambas as partes, seja pelo devedor, seja
pelo credor”.
Já a Resilição acontece quando há vontade de uma das partes em terminar

o contrato. Pode partir de uma das partes (unilateral) ou partir das duas (bilateral).
“A resilição bilateral denomina-se distrato, que é o acordo de vontades que tem por
fim extinguir um contrato anteriormente celebrado” (GONÇALVES, 2008, p. 179).
A Morte de um dos Contratantes “só acarreta a dissolução dos contratos

personalíssimos (intuitu personae), que não poderão ser executados pela morte
daquele em consideração do qual foi ajustado” (GONÇALVES, 2008, p. 183).
45
Por fim, a Rescisão do contrato ocorre apenas “nas hipóteses de dissolução

de determinados contratos, como aqueles em que ocorreu lesão ou que foram
celebrados em estado de perigo” (MESSÍNEO apud GONÇALVES, 2008, p. 183).
Os conceitos de lesão e estado de perigo foram estudados na Unidade 1,

mais precisamente quando tratamos dos defeitos dos negócios jurídicos.
ATENCAO
Do que estudamos até aqui, pudemos perceber que o que chamamos de “rescisão”
do contrato, no dia a dia, na verdade é caso de resolução (quando há inadimplemento) ou
resilição (quando há vontade das partes em extinguir o contrato).
46
RESUMO DO TÓPICO 1
• O contrato se extingue naturalmente pelo cumprimento do contrato (execução),

por se tratar de um negócio jurídico.
• O descumprimento do contrato se chama “inadimplemento” e que este pode

ser voluntário ou não.
• A dissolução do contrato pode ocorrer por causas anteriores ou posteriores à

sua formação.
• A inadimplência é uma das principais formas de inadimplemento dos contratos

imobiliários.
47
AUTOATIVIDADE
Para fixar seus conhecimentos, assinale a resposta correta:
1 Pode-se afirmar que a forma normal de extinção do contrato se dá:

a) ( ) Pela resilição.
b) ( ) Pela inexecução.
c) ( ) Pela resolução.
d) ( ) Pelo cumprimento.
2 É correto afirmar que é característica da resolução contratual:

a) ( ) O desfazimento do contrato através de ação judicial.
b) ( ) A resilição do contrato.
c) ( ) A execução voluntária do contrato.
d) ( ) O fim do prazo contratual.
3 A morte de um dos contratantes:

a) ( ) É causa contemporânea à formação do contrato.
b) ( ) É causa posterior à formação do contrato.
c) ( ) Não extingue o contrato.
d) ( ) Significa cumprimento automático do contrato.
4 Sobre resilição do contrato é CORRETO afirmar:

a) ( ) É causa contemporânea à formação do contrato.
b) ( ) É sinônimo de rescisão contratual.
c) ( ) Significa cumprimento automático do contrato.
d) ( ) sinônimo de distrato.
5 Sobre a cláusula resolutiva dos contratos é CORRETO afirmar:

a) ( ) Significa o direito de se arrepender.
b) ( ) Exige que haja o inadimplemento de uma das partes.
c) ( ) É sinônimo de distrato.
d) ( ) Não é causa de dissolução do contrato.
6 A resolução por onerosidade excessiva:

a) ( ) Não é causa de extinção dos contratos.
b) ( ) Somente pode ser requerida pelo devedor.
c) ( ) É o mesmo que distrato.
d) ( ) Pode ser requerida tanto pelo devedor quanto pelo credor.
7 Pode-se afirmar que na resolução é indispensável existir:

a) ( ) O inadimplemento.
b) ( ) A onerosidade excessiva.
c) ( ) A vontade das partes.
d) ( ) O distrato.
48
8 Na resilição:
a) ( ) É dispensável a vontade das partes.
b) ( ) Apenas pode ser unilateral.
c) ( ) É necessário que haja a vontade das partes.
d) ( ) É necessário haver a onerosidade excessiva.
49
50
UNIDADE 2 TÓPICO 2
INADIMPLEMENTO
1 INTRODUÇÃO
Vimos acima, que uma das formas de extinção anormal do contrato é a
resolução, que se verifica quando ocorre o inadimplemento.
Neste tópico vamos estudar o conceito de inadimplemento, suas espécies

e as consequências de sua ocorrência.
Iniciaremos com uma pergunta: O que é inadimplemento?
2 CONCEITO
O inadimplemento é o descumprimento da obrigação pactuada no
contrato. Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2008, p. 161), “o inadimplemento
pode ser voluntário (culposo) ou não (involuntário)”.
O inadimplemento pode ser classificado ainda como absoluto (quando

há impossibilidade total de cumprir a obrigação) ou relativo (quando houver
impossibilidade relativa de cumprimento da obrigação).
Quando o inadimplemento for relativo, há o que se denomina “mora”. É

o que ocorre, por exemplo, quando o devedor atrasa o pagamento da prestação.
A mora poderá ainda ocorrer por parte do credor, quando, por exemplo, este se
nega a receber a prestação, alegando que o reajuste não está correto.
Assim:
51
FIGURA 9 - INADIMPLEMENTO: ESPÉCIES
Absoluto
Inadimplemento
Relativo (mora)
Voluntário Involuntário
FONTE: A autora
Neste caso, o credor tem sempre o direito de exigir os prejuízos por

ela causados e a própria prestação. No adimplemento absoluto, pelo fato da
prestação se tornar inútil para o credor, só o resta exigir as perdas e danos.
FONTE: Adaptado de: <intertemas.unitoledo.br/revista/index.php/ETIC/article/.../1372>. Acesso
em: 24 nov. 2012.
3 CONSEQUÊNCIAS DO INADIMPLEMENTO
O inadimplemento do devedor poderá gerar o dever de indenizar. O
dever de indenizar é ligado à causa do inadimplemento, ou seja, a inexecução
ocorreu com culpa ou não do devedor. Sem culpa, a obrigação se resolve e as
partes são repostas ao estado anterior.
Roberto Senize Lisboa (2004, p. 360) aponta fatores que não podem ser
imputados às partes e fatores imputáveis que podem ou não vincular a vontade
dos obrigados:
São fatores não imputáveis: a morte do sujeito ativo ou passivo da
obrigação, da qual extingue o vínculo jurídico por determinação da lei
ou pela vontade das partes; a incapacidade após o comprometimento
da obrigação, impedindo o devedor de cumpri-la, assim como a
conduta de terceiro.
O caso fortuito também é uma inexecução involuntária cujo evento,
imprevisível, obsta o adimplemento, em virtude de motivos alheios
à vontade do devedor. Assim, para se tornar extinta a prestação,
é necessário que a mesma tenha se tornado impossível, sem que o
devedor contribua para essa possibilidade, nem com dolo, tampouco
com culpa. A causa fortuita deve ser superveniente à pactuada, pois
52
TÓPICO 2 | INADIMPLEMENTO
no momento no qual a obrigação foi contraída, a prestação era possível

e, depois, antes que ela fosse exigível, tornou-se impossível.
Estas causas alheias à vontade do devedor são suficientes para tornar
impossíveis as prestações, chamam-se caso fortuito ou força maior,
embora a doutrina prefira distingui-las.
Força maior é o evento inevitável que impede o devedor, mesmo
tendo boa vontade, de cumprir a obrigação. Por essa razão, o devedor
não responde pelos prejuízos decorrentes, mas a prestação deve ser
absoluta, originária e objetiva para que se exonere em definitivo, sob
pena do remanescente ser devido. No entanto, se a impossibilidade
for temporária, não há a extinção da obrigação, podendo cogitar em
eventual indenização por perdas e danos.
Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 270-271) apontam:
[...] a característica básica da força maior é a inevitabilidade, mesmo

sendo a sua causa conhecida (um terremoto ou uma erupção vulcânica, por
exemplo); ao passo que o caso fortuito, por sua vez, tem a sua nota
distinta na sua imprevisibilidade, segundo os parâmetros do homem
médio. Nesta última hipótese, portanto, a ocorrência repentina e até
então desconhecida do evento atinge a parte incauta, impossibilitando
o cumprimento de uma obrigação.
A exceção à responsabilização do devedor é prevista no artigo 393 caput

e parágrafo único:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito
ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário,
cujos efeitos não eram possíveis de evitar ou impedir.
FONTE: Disponível em: <academico.direito-rio.fgv.br/wiki/Caso_fortuito_e_força_maior>.
Acesso em: 24 nov. 2012.
Resumindo, apenas o inadimplemento absoluto e culposo impõe o dever de

indenizar e, consequentemente, a responsabilização civil do devedor pelo ato ilícito.
3.1 JUROS
Quando houver inadimplemento parcial, o devedor, caso queira
regularizar o contrato e tendo este por objeto pagamento de prestação em
dinheiro, ficará sujeito ao pagamento de juros.
Segundo Pablo Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 294), “trata-se [...] de

um fruto civil correspondente à remuneração devida ao credor em virtude da
utilização do seu capital”.
53
Classificam-se em compensatórios (remuneram o credor pela utilização

de seu capital) e moratórios, sendo que estes últimos decorrem do atraso do
cumprimento da prestação.
Os juros não podem exceder o limite estabelecido pela lei, seja no que se
refere ao percentual, seja no que se refere à capitalização (o que comumente se
chama “juros sob juros”).
Os juros moratórios são fixados em razão do retardamento voluntário do

devedor em cumprir a prestação. São juros de caráter indenizatório, constituindo
uma pena não só pelo atraso no pagamento ou recebimento, como também o
pagamento ou recebimento em outro lugar ou por outra forma de pagamento não
convencionado pelas partes.
Tratando dos juros moratórios, o Código Civil estabelece em seus artigos

406 e 591:
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou
forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da
lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do
pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos
juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se
refere o artigo 406, permitida a capitalização anual (BRASIL, 2002).
3.2 CLÁUSULA PENAL

Além dos juros, as partes podem estipular uma pena que se chama
“cláusula penal”.
Segundo Monteiro (2003, p. 335), “Cláusula penal é um pacto secundário

e acessório e que se estipula pena ou multa para a parte que se subtrair ao
cumprimento da obrigação, a que se obrigara, ou que apenas retardá-lo”.
A cláusula penal tem dois objetivos: coagir o devedor a cumprir a

obrigação, e, ao mesmo tempo, indenizar o credor.
Nessa conformidade, salienta Monteiro (2003, p. 337):
Vislumbram-se destarte, nitidamente, as duas faces da cláusula penal

(intimidação e ressarcimento). De um lado, como meio de pressão,
ela reforça o vínculo, compelindo o devedor a honrar sua palavra;
de outro, como instrumento de indenização, fixa a priori cifra que o
contratante terá que pagar, caso se torne inadimplente, isto é, converte
em res certa aquilo que é incerto.
Para nosso estudo, é suficiente compreendermos que, havendo o

inadimplemento, poderão incidir juros e cláusula penal, desde que estejam
contratados.
54
TÓPICO 2 | INADIMPLEMENTO
4 A INADIMPLÊNCIA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

O aquecimento do mercado imobiliário, em decorrência, principalmente,
de programas de financiamento governamentais e privados (com a própria
construtora ou bancos), tem trazido como consequência a inadimplência, que
atualmente se configura no principal motivo de resolução dos contratos.
O descumprimento do contrato traz inúmeras consequências jurídicas,

que estudaremos no tópico seguinte.
Tomando-se como exemplo o contrato de promessa de compra e venda,

verifica-se que a inadimplência ocorre tanto por parte do comprador (quando não
paga as parcelas), quanto por parte do vendedor, especialmente das construtoras,
que não entregam o bem no prazo e na forma constantes do contrato.
O atraso no pagamento ou entrega da obra se chama “mora”, e as

consequências jurídicas vão variar se o devedor for o comprador da unidade ou
a construtora.
Para que a mora seja considerada válida é necessário que se notifique o

devedor por escrito, através do que tecnicamente se chama “interpelação”.
55
RESUMO DO TÓPICO 2
Após o estudo do conteúdo deste tópico, pudemos compreender:
• O conceito de inadimplemento e suas espécies.
• As consequências que decorrem deste inadimplemento em relação ao devedor.
• Que o inadimplemento pode ser total ou parcial e que nesta última hipótese se
denomina “mora”.
• Que para regularizar o contrato, o devedor terá ainda que pagar juros e cláusula
penal.
56
AUTOATIVIDADE
Leia o texto a seguir e após responda às questões:
AS PRINCIPAIS CONSEQUÊNCIAS DECORRENTES DO

INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES NO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO
Marcio Vital Valença
A consequência do inadimplemento das obrigações imobiliárias é, assim,

o dever de reparar o prejuízo. De modo que, se a prestação não foi cumprida,
nem puder sê-lo, proveitosamente, para o credor, apura-se qual o dano que este
experimentou, impondo-se ao inadimplente o mister de indenizá-lo.
Quando determinada dívida deixa de ser paga ou quando o pagamento

é realizado de maneira equivocada, a legislação assegura ao credor meios para
fazer com que a obrigação seja efetivamente cumprida.
O descumprimento da obrigação ocorre juridicamente a partir do

momento em que o pagamento se torna exigível.
É importante enfatizar que o descumprimento da obrigação pode ser

absoluto ou relativo. O método que possibilita essa diferenciação está elencado
no parágrafo único do art. 395 do Código Civil:
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais
juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado.
Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor,

este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.
No caso de inadimplemento absoluto, a obrigação jamais poderá ser

realizada.
Já o inadimplemento relativo, ou mora, pode ocorrer tanto com o

devedor quanto com o credor.
Em sendo a mora do devedor (solvendi), tem-se o atraso culposo no

cumprimento da obrigação. Por outro lado, o atraso do credor (accipiendi) ocorre
independentemente do credor ter procedido com culpa.
O Código Civil prevê, de maneira expressa, que deve haver culpa no

caso de mora do devedor:
57
Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este
em mora.
Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação,

embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes
ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano
sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.
A mora não se liga apenas ao critério temporal, mas de forma geral,

a irregularidades no adimplemento de uma obrigação. É importante salientar
que o lugar do pagamento e formalidades definidas também são fatores a serem
considerados para a constituição em mora.
No tocante aos efeitos da mora solvendi, podemos destacar os artigos 399

e 402, ambos do Código Civil:
Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação,

embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes
ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano
sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos

devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que
razoavelmente deixou de lucrar.
Doutra banda, em relação à mora accipiendi, podemos depreender três

efeitos: (i) a mora do credor subtrai o devedor isento de dolo à responsabilidade
pela conservação da coisa; (ii) obriga o credor a ressarcir as despesas empregadas
nos casos em que o objeto da obrigação for conservado; (iii) sujeita-o a recebê-
la pela estimação mais favorável ao devedor. Essa hipótese ocorre nos casos de
oscilação do valor da coisa, quando o devedor se aproveitará do valor que lhe
for mais conveniente.
O Código Civil, em seu artigo 389, determina que, não cumprida a

obrigação, responde o devedor por perdas e danos (dano emergente, lucro
cessante e dano moral), mais juros e atualização monetária, segundo índices
oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
A consequência do inadimplemento das obrigações imobiliárias é, assim,

o dever de reparar o prejuízo. De modo que, se a prestação não foi cumprida,
nem puder sê-lo, proveitosamente, para o credor, apura-se qual o dano que este
experimentou, impondo-se ao inadimplente o mister de indenizá-lo.
Nas obrigações negativas o devedor torna-se inadimplente a partir do

momento em que pratica o ato que deveria se abster.
58
A responsabilidade ou pagamento de perdas e danos tem por finalidade
recompor a situação patrimonial da parte lesada pelo inadimplemento
contratual, respondendo o devedor com todos os seus bens.
No âmbito do Direito Imobiliário, o inadimplemento gera, além das

consequências previstas no Código Civil em relação à mora accipiendi e solvendi,
outras previstas na legislação especial.
Podemos trazer como exemplo o inadimplemento no contrato de

compra e venda de bem imóvel. Caso o vendedor seja inadimplente, podem
ser citadas consequências do inadimplemento de sua obrigação (entrega da
unidade imobiliária com as especificações predeterminadas), além daquelas
genericamente previstas no artigo 389 do Código Civil: (i) a possibilidade de
rescisão contratual; (ii) a responsabilidade pelo dano moral em virtude no atraso
da entrega do imóvel; (iii) a responsabilidade por eventuais lucros cessantes,
decorrentes, por exemplo, da impossibilidade do comprador em alugar ou
revender o imóvel, seja em razão do atraso em sua entrega, seja porque não
regularizado devidamente o empreendimento, dentre outros.
No que concerne ao inadimplemento pelo comprador, observam-se

como principais consequências: (i) a possibilidade de rescisão contratual, (ii)
a perda do sinal pago, (iii) a responsabilidade pelos encargos incidentes sobre
o imóvel no tempo em que o ocupou, incluindo um valor a título de aluguel,
na hipótese de efetivada a rescisão do contrato, (iiii) a perda da posse sobre o
imóvel, através de ordem judicial em ação visando a desconstituição da compra
e venda e reintegração da posse ao vendedor.
FONTE: Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/7107/As-principais-

consequencias-decorrentes-do-inadimplemento-das-obrigacoes-no-negocio-imobiliario>
Acesso em: 15 maio 2013.
Portanto, de acordo com o que foi acima delineado, percebe-se que o

inadimplemento das obrigações imobiliárias gera tanto os efeitos previstos no
Código Civil, quanto àqueles inseridos na legislação extraordinária.
Agora responda às questões:
1 Qual a consequência do inadimplemento das obrigações imobiliárias?
2 É correto afirmar que nas transações imobiliárias a mora pode ser tanto do
devedor como do credor? Explique.
3 Cite quatro efeitos da mora do comprador em um contrato de compra e venda

de imóvel.
4 Como se caracteriza juridicamente o descumprimento da obrigação?
5 Explique a diferença entre inadimplemento absoluto e relativo.
59
60
UNIDADE 2 TÓPICO 3
RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS

CONTRATUAIS
1 INTRODUÇÃO
Nos tópicos anteriores estudamos como se configura a execução e também
a inexecução dos contratos.
Quando tratamos da inexecução dos contratos, compreendemos que o

seu descumprimento gera consequências jurídicas, e estas consequências serão
estudadas neste tópico.
Para compreendermos como se caracteriza a responsabilidade civil

nos contratos, partiremos do conceito de responsabilidade civil para, após,
estudarmos a responsabilidade civil contratual.
2 RESPONSABILIDADE CIVIL
Segundo o art. 186 do Código Civil, “art. 186. Aquele que, por ação ou
omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (BRASIL, 2012).
Ou seja, de uma forma bem simplificada, o que o Código Civil prevê é a

obrigação que uma pessoa tem de reparar um dano que venha a causar a outra.
Diniz (2009, p. 34) define responsabilidade civil como sendo:
[...] a aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar dano

moral ou patrimonial causado a terceiros em razão de ato do próprio
imputado, de pessoa por quem ele responde, ou de fato de coisa ou
animal sob sua guarda ou, ainda, de simples imposição legal.
Para Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 9), “[...] a noção jurídica de

responsabilidade pressupõe a atividade danosa de alguém que, atuando a
priori ilicitamente, viola uma norma jurídica preexistente (legal ou contratual),
subordinando-se, dessa forma, às consequências do seu ato (obrigação de reparar)”.
61
3 ELEMENTOS CARACTERIZADORES DA
RESPONSABILIDADE CIVIL
Resumindo, podemos então dizer que para que se caracterize a
responsabilidade civil são necessários três elementos:
FIGURA 10 - ELEMENTOS CARACTERIZADORES DA RESPONSABILIDADE CIVIL
NEXO
AÇÃO OU RESPONSABILIDADE
DE + DANO =
OMISSÃO + CIVIL
CAUSA-
DO AGENTE
LIDADE
(DOLOSA OU
CULPOSA)
Fonte: A autora
Explicando cada um dos requisitos para que alguém tenha o dever de

indenizar o outro, Silva (2012) ensina:
1. Ação ou omissão do agente: o ato ilícito pode advir não só de uma ação, mas
também de omissão do agente.
2. Relação de causalidade: entre a ação do agente e o dano causado tem que
haver um nexo de causalidade, pois é possível que tenha havido um ato
ilícito e tenha havido dano, sem que um seja causa do outro.
3. Existência de dano: tem que haver um dano (seja moral ou material), pois a
responsabilidade civil baseia-se no prejuízo para que haja uma indenização.
4. Dolo ou culpa: é necessário que o agente tenha agido com dolo ou culpa.
FONTE: Disponível em: <artigos.netsaber.com.br/.../artigo_sobre_responsabilidade_civil_
aquili...>. Acesso em: 26 nov. 2012.
4 RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E

EXTRACONTRATUAL
Uma vez estabelecido o conceito de responsabilidade civil e também
estudados os requisitos necessários para que ela surja, podemos classificar a
responsabilidade civil, de acordo com seu fato gerador, em responsabilidade
civil contratual e responsabilidade civil extracontratual.
Segundo Santiago (2012), o elemento gerador da responsabilidade civil é

o traço distintivo entre as duas espécies:
62
TÓPICO 3 | RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS CONTRATUAIS
A responsabilidade contratual se origina da inexecução contratual. Pode

ser de um negócio jurídico bilateral ou unilateral. Resulta, portanto, de ilícito
contratual, ou seja, de falta de adimplemento ou da mora no cumprimento
de qualquer obrigação. É uma infração a um dever especial estabelecido
pela vontade dos contratantes, por isso decorre de relação obrigacional
preexistente e pressupõe capacidade para contratar. A responsabilidade
contratual é o resultado da violação de uma obrigação anterior, logo,
para que exista é imprescindível à preexistência de uma obrigação.
Na responsabilidade contratual não precisa o contratante provar a culpa

do inadimplente para obter reparação das perdas e danos, basta provar o
inadimplemento. O ônus da prova, na responsabilidade contratual, competirá
ao devedor, que deverá provar, ante o inadimplemento, a inexistência de sua
culpa ou presença de qualquer excludente do dever de indenizar (Art. 1056
CC). Para que o devedor não seja obrigado a indenizar, o mesmo deverá provar
que o fato ocorreu devido a caso fortuito ou força maior (Art. 1058 CC).
FONTE: Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/874/Responsabilidade-
contratual-e-extracontratual>. Acesso em: 26 nov. 2012.
De forma esquematizada, podemos observar o seguinte:
FIGURA 11 - ESPÉCIES DE RESPONSABILIDADE CIVIL
RESPONSABILIDADE
CIVIL
EXTRACONTRATUTAL
CONTRATUAL (AQUILIANA)
Decorre de um Decorre do
contrato entre as descumprimento de
partes. um dever legal.
FONTE: A autora
63
ATENCAO
ATENÇÃO! Para o nosso estudo, como o próprio nome diz, estudaremos a

responsabilidade contratual.
Aplicando os conceitos acima à responsabilidade contratual, podemos

então afirmar, com base nos ensinamentos de Braga (2012), que para que esta se
configure é necessário:
- que o devedor deixe de cumprir com sua obrigação;
- deixe de realizar uma prestação assumida;
- que tenha agido com culpa ao descumprir a obrigação;
- tenha causado prejuízo para o credor;
- que haja um nexo causal entre a atitude do devedor e a constatação de dano
pelo credor.
5 RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ E PÓS-CONTRATUAL

Ao estudar a responsabilidade contratual no tempo, a doutrina estabelece
que esta poderá ser pré-contratual (antes da assinatura do contrato) ou pós-
contratual (após a assinatura do contrato).
5.1 A RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL

Como já dissemos anteriormente, o contrato “é lei entre as partes”. Hoje
o princípio do pacta sunt servanda não é mais absoluto, em razão dos outros
princípios que também regem os contratos, como o princípio da boa-fé objetiva,
pois não há como se negar que seu descumprimento gera responsabilidade.
Mas, será que a responsabilidade contratual pode surgir antes mesmo do

contrato? A resposta é afirmativa, como veremos a seguir:
O contrato como negócio jurídico tem proteção da lei, que concede

proteção às partes envolvidas no contrato, o que faz nascer responsabilidades
antes, durante ou após a realização do objeto do contrato em si.
Se uma das partes descumpre o que tinha sido previamente estipulado,

mesmo antes que se inicie a execução do contrato, e se assim agindo causa prejuízo
a esta (seja a seu patrimônio ou a ela mesma), fere o princípio da boa-fé objetiva.
O Código Civil dispõe expressamente no art. 422 que, “Os contratantes

são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução,
os princípios de probidade e boa-fé” (BRASIL, 2002).
64
A responsabilidade civil pré-contratual é, assim, aquela que existe na fase

de “negociação”, onde, assim como no contrato, deverá haver boa-fé.
Segundo Antônio Chaves (1997, p. 2008):

[...] há responsabilidade pré-contratual quando ocorre a ruptura
arbitrária e intempestiva das negociações, contrariando o
consentimento dado na sua elaboração, de tal modo que a outra parte,
se soubesse que corria o risco de uma retirada repentina, não teria
tomado as medidas que adotou.
Já Sílvio Venosa (2010, p. 408) aborda “o tema da responsabilidade pré-

contratual sob dois elementos: da recusa em contratar e do rompimento das
negociações preliminares”.
No que se refere à recusa de contratar, esclarece o autor que quem se

recusa a contratar, pura e simplesmente, ou quem, injustificadamente, desiste de
contratar após iniciar eficientes tratativas, pode ser obrigado a indenizar.
A doutrina aponta, assim, que a recusa injustificada na venda ou prestação

de serviços pode ser considerada “abuso de direito”.
No que se refere ao rompimento das negociações preliminares, observa

Venosa (2007) que há necessidade de que o estágio das preliminares da contratação
já tenha imbuído o espírito dos postulantes da verdadeira existência do futuro
contrato, ou seja, há de existir uma “expectativa” real de contratação para que
possa surgir o dever de indenizar.
Por exemplo, suponhamos que para ir assinar um contrato, estando as

bases já definidas, uma pessoa tenha que se deslocar de uma cidade para a outra,
gastando assim com passagem, hospedagem, locomoção etc. Ao chegar ao destino
é surpreendido pelo fato de que o contrato fora assinado por outra pessoa.
Certamente, a parte lesada poderá pleitear uma indenização decorrente

dos prejuízos que teve, indenização que poderá ser ainda mais elevada caso, por
exemplo, tenha perdido a oportunidade de negociar com terceira pessoa.
Ainda tratando da responsabilidade pré-contratual (rompimento das

negociações preliminares), Venosa (2010, p. 408) “diferencia as relações civis e
consumeristas. Na relação civil não pode a parte exigir o implemento do contrato
que não foi realizado, apenas a responsabilidade diante de seu desfazimento”.
Mas, na relação consumerista, dada a vinculação da oferta ao fornecedor, o
consumidor pode exigir deste o implemento do contrato (art. 35, I, CDC).
Verifica-se, pois, que a primeira fonte de responsabilidade civil pré-

contratual decorre do rompimento injustificado das negociações iniciais.
65
UNI
Você se lembra das fases do contrato que estudamos na unidade anterior:

puntuação (negociações preliminares), proposta e aceitação? Vamos relembrá-las?
A puntuação corresponde às negociações preliminares. Nesta fase, as

partes demonstram seu interesse em contratar.
Esta fase, não vincula as partes e não as obriga a assinar o contrato. Apenas
como exceção esta responsabilidade se configura, quando se verifica abuso do
direito de contratar.
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho (2006, p. 84) esclarecem

que, neste momento prévio, "[...] as partes discutem, ponderam, refletem, fazem
cálculos, estudos, redigem a minuta do contrato, enfim, contemporizam interesses
antagônicos, para que possam chegar a uma proposta final e definitiva".
Já a proposta ou policitação é a fase em que uma parte faz uma oferta à

outra, e que, como regra geral, obriga aquele que propõe, conforme estabelece o
art. 427 do CC.
Por fim, a aceitação, como o próprio nome diz, ocorre quando há a

aceitação de uma proposta anteriormente formulada por uma parte pela outra.
Como já dissemos anteriormente, somente a junção destas últimas fases, com a
reunião entre a proposta e a aceitação, é que faz nascer o contrato.
Pelo exposto até aqui, pode-se concluir que o descumprimento do contrato

está ligado à quebra do princípio da boa-fé objetiva que, como já vimos, deve
estar presente em todos os contratos.
O que configura, assim, a responsabilidade civil pré-contratual

decorrente da recusa de contratar, assim como a responsabilidade baseada no
rompimento ilegítimo das negociações preliminares, é o abuso de direito.
FONTE: Adaptado de: <jus.com.br/revista/texto/.../a-responsabilidade-civil-pre-contratual>.
Por exemplo, ninguém é obrigado a vender alguma coisa, mas ao se dispor

a vender não pode se recusar a fazê-lo de forma injustificada, o que se configura
como abuso de direito.
Como vimos acima, o Código Civil estabelece que hão de estar presentes
em todas as fases contratuais os princípios da boa-fé objetiva e da probidade.
66
Ainda há de se observar o princípio da lealdade. É quando um dos

contratantes, de forma injustificada, desiste do negócio após ter gerado
expectativa na outra parte, devendo evitar condutas que possam prejudicar o
outro contratante.
5.2 RESPONSABILIDADE CIVIL PÓS-CONTRATUAL

Vimos na Unidade 1 que o contrato nasce da junção de duas vontades que
nascem da autonomia da vontade.
Este princípio, que também estudamos na unidade anterior, diz respeito

à liberdade ou não de celebrar um contrato, sempre se respeitando os princípios
da boa-fé objetiva e a função social do contrato.
Uma vez celebrado o contrato, as partes ficam a ele vinculadas, fazendo

surgir, em caso de descumprimento, a responsabilidade civil pós-contratual.
Durante a execução do contrato e mesmo após sua execução, devem ser

observados pelas partes os princípios da boa-fé, função social do contrato e todos
os deveres deles decorrentes, os quais foram acima estudados.
Até mesmo após sua execução, o contrato não pode trazer prejuízos ou
lesões para terceiros ou haver desequilíbrio entre as partes contratantes.
Por exemplo, uma cláusula abusiva, mesmo após a extinção do contrato, fere
a função social do contrato, o que torna possível sua revisão e a responsabilização
do que foi injustamente beneficiado pela abusividade da cláusula.
6 GARANTIAS CONTRATUAIS
6.1 CAUÇÃO
Inicialmente, é importante registrar que, genericamente, “prestar caução”
significa oferecer garantia, ou seja, colocar valor ou bem à disposição do credor,
caso haja inadimplemento do contrato.
Segundo Theodoro Jr (2010, p. 255-256), “Sempre que se impõe ou se

dá garantia de cumprimento do pactuado, do prometido ou do determinado,
depara-se com a figura jurídica da caução”.
6.1.1 Espécies de caução

Na figura a seguir podemos entender como se classifica a caução:
67
FIGURA 12 - ESPÉCIES DE CAUÇÃO
REAL Hipoteca
(a coisa dada (bem imóvel)
em garantia
CAUÇÃO é uma coisa Penhor
móvel ou (bem móvel)
imóvel)
FIDEJUSSÓRIA Fiança
(pessoal) Aval
FONTE: A autora
Da figura acima, podemos compreender que a caução pode ser oferecida

em dinheiro (caução pessoal ou fidejussória) ou ter por objeto bens móveis ou
imóveis (caução real), que permanecerão indisponíveis durante sua vigência.
Pela sua praticidade, a caução em dinheiro é a mais utilizada. Nesta

modalidade, o valor (limitado a três meses do valor do contrato vigente à época
da contratação) é depositado em caderneta de poupança em uma conta conjunta,
com liberação dos valores apenas com a assinatura dos dois titulares.
A caução poderá recair ainda sobre bens móveis, mas é bem incomum,
podendo recair sobre qualquer bem que esteja no comércio, devendo ser registrada
no Cartório de Títulos e Documentos. Caso recaia sobre imóveis (hipoteca), deve
ser averbada no Registro de Imóveis.
6.2 FIANÇA
Fiança é a garantia mediante a qual uma pessoa se responsabiliza, perante
o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por alguém.
Segundo o art. 818 do Código Civil, “Pelo contrato de fiança, uma pessoa
garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não
a cumpra” (BRASIL, 2002).
Esta garantia poderá ser parcial (quando se restringir a um valor ou

prazo determinado), ou total, e para ser concedida depende do consentimento
do cônjuge.
68
ATENCAO
Não confundir fiança com aval. O aval é garantia dos títulos de crédito,
enquanto a fiança é exclusiva dos contratos.
A fiança valerá nos limites do contrato. Qualquer alteração, repactuação

de dívida, deverá ser assinada pelo fiador. Caso o contrato seja nulo, a fiança
também será.
A fiança deverá ser necessariamente escrita, pois não existe fiança verbal.
No contrato de locação, por exemplo, é a garantia que o locador possui

de que, em não havendo o pagamento do aluguel pelo locatário, este pagamento
será realizado pelo fiador.
Porém, para que a fiança seja válida, deve-se observar o seguinte:
• deve ser concedida, necessariamente, por escrito;
• deve estar ligada ao contrato de locação, que será o contrato principal, porque
a fiança é um contrato acessório e não existe sem um contrato principal, o qual
garante.
Quanto a alguns efeitos da fiança, podemos enumerar os seguintes:
• gera obrigações do fiador para o locador;
• é gratuito, não recebendo o fiador remuneração por sua concessão;
• abrange todos os encargos da locação, salvo se for limitada;
• o credor não é obrigado a aceitar o fiador, se este não for pessoa idônea, não
residir na comarca onde tiver de prestar a fiança ou não tiver bens suficientes
para garantir a obrigação.
Ainda na Lei de Locações, por exemplo, o credor poderá exigir a

substituição do fiador nos casos do art. 40:
• morte do fiador;
• ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
• alienação ou gravação (limitação dos direitos) de todos os bens imóveis do
fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
• exoneração do fiador;
69
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, tendo sido a fiança ajustada

por prazo certo;
• desaparecimento dos bens móveis;
• desapropriação ou alienação do imóvel.
ATENCAO
O fiador responde pela dívida garantida inclusive com seu bem de família, por
tratar-se de exceção à regra da impenhorabilidade prevista na Lei n° 8.009/90.
70
RESUMO DO TÓPICO 3
• A responsabilidade civil é um dever que impõe àquele que lesou alguém a

obrigação de reparar o dano.
• Para que ocorra a responsabilidade civil são necessários os seguintes elementos:

ação ou omissão do agente, relação de causalidade, existência de dano e dolo
ou culpa.
• A responsabilidade civil pode ser contratual ou extracontratual.
• A responsabilidade civil contratual pode se configurar antes da execução do

contrato (pré-contratual) ou após o contrato (pós-contratual).
• As garantias contratuais podem ser pessoais (ou fidejussórias) ou reais (quando

a garantia tem por objeto bens imóveis).
• O conceito, características e efeitos da fiança.
71
AUTOATIVIDADE
Associe os itens, utilizando o código a seguir:
Primeiro bloco
(1) Responsabilidade civil.

(2) Elementos da responsabilidade civil.
(3) Responsabilidade civil contratual.
(4) Responsabilidade civil pré-contratual.
(5) Responsabilidade civil pós-contratual.
Segundo bloco
( ) Responsabilidade civil que se configura após a formação do contrato.

( ) Relação de causalidade, existência de dano e dolo ou culpa.
( ) É um dever que impõe àquele que lesou alguém a obrigação de reparar o
dano.
( ) Configura-se, por exemplo, quando há recusa injustificada em contratar.
( ) Responsabilidade civil que decorre do contrato.
72
UNIDADE 2
TÓPICO 4
EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS
1 INTRODUÇÃO
Neste tópico estudaremos outros importantes institutos ligados ao
direito contratual. Vamos compreender o que é evicção, como se caracterizam
os vícios redibitórios, e, por fim, como se configura a responsabilidade civil no
inadimplemento dos contratos.
2 EVICÇÃO
Segundo José Roberto Gonçalves (2008, p. 118), “evicção é a perda da
coisa em virtude de sentença judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica
preexistente ao contrato”.
Ainda o mesmo autor esclarece que:
Trata-se de cláusula de garantia que opera de pleno direito, não

necessitando, pois, de estipulação expressa, sendo ínsita nos contratos
comutativos onerosos, como os de compra e venda, permuta, parceria
pecuária, sociedade, transação, bem como na dação em pagamento e
na partilha do acervo hereditário.
A evicção é típica dos contratos onerosos (art. 447 do CC), ainda que o
imóvel tenha sido objeto de venda judicial.
Quando uma pessoa, por exemplo, vende alguma coisa, ela é obrigada a
garantir que o comprador possa usufruir do bem adquirido de forma plena, não
podendo ser surpreendida pela perda da coisa adquirida em razão de sentença
judicial, que reconheça a propriedade em favor de outra pessoa.
Se isto acontecer, terá o prejudicado o direito de “voltar-se contra o

alienante, para ser ressarcido do prejuízo” (GONÇALVES, 2008, p. 120)
Não é necessário, que esta garantia esteja expressa no contrato, porque

em contratos onerosos essa regra é legal e expressa na lei, especialmente no art.
447 do CC.
Pode, contudo, ser excluída de forma expressa (escrita), conforme o art.

448 do CC, “Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir
a responsabilidade pela evicção” (BRASIL, 2002).
73
FIGURA 13 - REQUISITOS PARA A CONFIGURAÇÃO DA EVICÇÃO
Perda total ou parcial da

propriedade, posse ou uso da
coisa alienada.
Onerosidade da aquisição.
Configuração da
Ignorância pelo adquirente
responsabilidade do
da litigiosidade da coisa.
alienante pela evicção.
Anterioridade do
direito do evictor.
Denunciação da lide ao
alienante.
FONTE: A autora
Uma vez reconhecida a evicção, quais são as verbas devidas? Aquele que
perder o bem, poderá voltar-se contra o alienante e exigir:
74
TÓPICO 4 | EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS
FIGURA 14 - VERBAS DEVIDAS PELO RECONHECIMENTO DA EXECUÇÃO
Restituição integral do preço ou das quantias que pagou.
Indenização dos frutos que tiver que ser obrigado a restituir.
As custas judiciais e honorários do advogado por ele constituído.
FONTE: Adaptado de: Gonçalves (2012, p. 13)
3 VÍCIOS REDIBITÓRIOS
Segundo o art. 441 do Código Civil, “A coisa recebida em virtude de
contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que
a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor”
(BRASIL, 2002).
Assim como a evicção, os vícios redibitórios são espécie de garantia,

que decorrem da natureza do contrato e do princípio da boa-fé objetiva que
estudamos acima.
A lei então garante a possibilidade de que uma coisa com defeito oculto
possa ser devolvida e o contrato (bilateral e comutativo) desfeito, com a devolução
do dinheiro. Há também a possibilidade de o adquirente aceitar a coisa, mas exigir
o abatimento do preço. Estes pedidos serão realizados através de ação judicial.
Porém, não é qualquer defeito que autoriza o desfazimento do contrato

ou o abatimento do preço.
Conforme Venosa (2007, p. 447), “somente será vício redibitório aquele

que tornar a coisa imprópria para o uso pretendido no contrato ou que diminuir-
lhe o valor”. E exemplifica:
Quem compra um cavalo de corridas portador de uma moléstia

respiratória, que o impede de correr, recebe o semovente com vício
oculto que o torna impróprio para o uso pretendido. Quem compra
um animal para abate, por outro lado, não pode ver nesta moléstia um
vício redibitório. Este deve ser grave, de acordo com o caso concreto,
oculto e existente ao tempo da transmissão (VENOSA, 2007, p. 499).
75
Constatada a existência do vício com as características acima (ser grave,

de acordo com o caso concreto, oculto e ser existente ao tempo da transmissão), o
adquirente poderá requerer a redibição (resolução) do contrato ou o abatimento
do preço.
Porém, segundo o Código Civil (art. 445), deverá fazê-lo em um prazo

decadencial, o que pode ser entendido como um prazo “fatal”, o que significa a perda
do direito de reclamar, caso não o faça no prazo legal. A figura a seguir traz estes
prazos, que se contam da efetiva entrega da coisa, de acordo com o tipo de bem:
FIGURA 15 - PRAZO DE RECLAMAÇÃO NOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS
30 dias – Bem móvel

Prazos decadenciais para
requerer a redibição do
contrato ou abatimento
do preço (art.445CC)
1 ano – Bem imóvel
FONTE: A autora
Importante ressaltar que os prazos não correrão na constância de cláusula

de garantia e que caso o adquirente já esteja na posse de bem (ex.: locatário que
adquire o bem locado), “o prazo conta-se da alienação, mas reduzido pela metade.
Destarte, se o locatário, que já está na posse do imóvel, vem a adquirir a coisa,
seu prazo decadencial para a reclamação é reduzido para seis meses” (VENOSA,
2007, p. 506).
No Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do fabricante

pelo vício redibitório é prevista no art. 12.
DICAS
Caso queira se aprofundar no estudo da evicção e dos vícios redibitórios, sugerimos

a leitura do texto “Vícios redibitórios e evicção”, de Eduardo de Assis Brasil Rocha, disponível no
site: <www-usr.inf.ufsm.br/~shun/direito/tgc/arquivos/VICIOS_E_EVICCAO.doc.>.
76
PROMESSA DE COMPRA E VENDA: INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
Bruna Lyra Duque
Sumário: 1. Introdução – 2. Conclusão da obra e entrega da unidade – 3.

Aplicabilidade da multa contratual no caso de atraso na conclusão da obra – 4.
Perdas e danos - Referências.
1 INTRODUÇÃO
Fala-se em boom imobiliário, incentivo do governo, instituição do programa

Minha Casa, Minha Vida, incentivo financeiro das instituições de crédito,
incremento de atividades imobiliárias etc. Ocorre que, nas relações contratuais
imobiliárias, vivemos um cenário problemático e de graves inadimplementos
contratuais.
Constatamos que o aumento das vendas, no mercado imobiliário brasileiro,

causa também outro problema: o aumento da inadimplência. Assim, torna-se
importante adotar medidas preventivas na resolução dos conflitos e, quando
não for possível, optar por medidas repressivas diante do descumprimento do
contrato.
Atualmente, diversos compradores assinam contratos de promessas

de compra e venda de unidades imobiliárias em construção com construtoras
e incorporadoras, aguardam o prazo para a conclusão da obra com a entrega
fictícia das chaves, por meio do “Habite-se”, no entanto, não recebem o bem no
tempo e na forma prometida.
A forma de pagamento acordada geralmente se encontra especificada nos

contratos, e impõe variados reflexos da mora, quando provocada pelo comprador.
Ocorre que, em caso de mora do vendedor quanto à entrega do bem, quase nunca
há previsão de indenização por parte do alienante.
Assim sendo, com a conclusão da obra e a emissão do certificado de conclusão

pela Prefeitura Municipal, mais problemas podem aparecer para os compradores.
Neste cenário, variadas confusões são detectadas no plano contratual, pois não há
o cumprimento do contrato no que tange à entrega real do bem.
Considerando o atraso na obra provocado pela construtora, e a necessidade

de aplicação da multa prevista em contrato em favor do comprador, toma-se como
patente a existência de dois interesses, a saber: 1) os compradores pretendem
receber o imóvel na data prometida pela construtora; 2) a construtora alega que a
obra não foi entregue por questões alheias à sua vontade.
77
Dessa forma, durante o tempo em que o comprador espera pela entrega

da unidade, em virtude de disposição contratual quanto à entrega do bem,
geralmente, o adquirente tem que residir em outro local, tendo, para tanto, que
alugar ou adquirir outro imóvel, alternativa esta que pode sair custosa.
Como resolver essas questões? Quem se responsabiliza pelo atraso na

entrega da obra? Essas problemáticas serão aqui analisadas, adotando-se como
fundamentação jurídica o Código Civil brasileiro e o Código de Defesa do
Consumidor.
2 CONCLUSÃO DA OBRA E A ENTREGA DA UNIDADE
Quando constatada a negligência no cumprimento dos deveres contratuais

por parte da construtora, torna-se possível aplicar a multa contratual devida por
esta ao comprador, em caso de inadimplemento pelo atraso na entrega da obra,
na forma dos artigos 389 e 394 do Código Civil brasileiro.
A promessa de compra e venda, sendo um contrato preliminar dispõe

sobre as condições de conclusão da obra e de entrega da unidade, especificando
as hipóteses, exemplificativamente, em que o vendedor estaria eximido de
cumprir o prazo convencionado para a entrega da unidade, podendo ter o prazo
contratual prorrogado.
Tais cláusulas de isenção de responsabilidade são abusivas, por eximirem

a construtora de responsabilidade pelo inadimplemento parcial do contrato,
inobservando, assim, as normas do Código Civil e do Código de Defesa do
Consumidor.
Destaca-se que, nessa relação comprador versus construtora, configura-se

uma relação de consumo, haja vista a vulnerabilidade do contratante comprador.
A partir disso, o ordenamento jurídico pátrio confere uma maior proteção aos
clientes, ora consumidores, a fim de manter o equilíbrio da relação contratual.
Neste prisma, dispõe o artigo 51, inciso I, do CDC:
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais

relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços
ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações
de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a
indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis.
Tal exoneração de responsabilidade por parte do vendedor se dá na medida

em que a cláusula prevê que o prazo para conclusão da obra fica automaticamente
prorrogado pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, certamente, sem que
isso acarrete responsabilidade para o mesmo.
78
Ocorre que não se pode indistintamente projetar o atraso na entrega da

obra como uma situação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, razão pela
qual não há de se falar em prorrogação automática de prazo para conclusão das
obras sem ônus para a construtora.
No mercado imobiliário percebe-se que as construtoras trabalham com as

seguintes hipóteses de exclusão de responsabilidade: “greves gerais ou parciais de
qualquer natureza, inclusive de trabalhadores da construção civil, dos transportes
coletivos ou de órgãos públicos, perturbações de qualquer ordem, quando afetem
direta ou indiretamente o setor da construção civil ou a execução da obra”.
Trata-se de cláusula abusiva, haja vista ser irrazoável prorrogar o prazo

de entrega da obra em razão de greve de “qualquer natureza”, tendo em vista
que o tempo de duração das mesmas é mínimo, se comparado ao prazo que tem o
construtor para edificar o prédio, de modo que a ocorrência de greve não obstaria
o cumprimento da obrigação.
Neste contexto, o vendedor deve estabelecer um prazo para a edificação

do prédio já contando com possíveis imprevistos no decorrer da obra, a fim de
garantir ao consumidor a entrega do produto, demonstrando, da mesma forma,
a boa-fé objetiva da empresa.
Deve-se adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento,

de Sérgio Cavalieri Filho (2008, p. 475), segundo a qual “todo aquele que se
disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de
responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos,
independentemente de culpa”.
No caso, enquadra-se, no conceito de “defeito”, a demora na prestação

do serviço e na entrega do produto. O autor Sérgio Cavalieri aduz, ainda, que “a
responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade
[...] ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos
produtos e serviços que oferece no mercado de consumo” (CAVALIERI FILHO,
2008, p. 476).
Nesse passo, sendo o consumidor a parte vulnerável, não há sentido

em atribuir a ele os riscos da relação de consumo. De igual maneira, não se faz
justiça ao obrigar o consumidor a arcar sozinho com os prejuízos advindos de
eventual inexecução ou execução tardia de um serviço, de modo que é devida a
compensação ao adquirente, diante de todos os prejuízos e transtornos por ele
suportados.
Conforme decisão do STJ, o consumidor não pode sofrer as consequências

do referido inadimplemento.
79
RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO. PARCELAS
PAGAS. PREVISÃO CONTRATUAL. FINALIZAÇÃO DAS OBRAS.
POSSIBILIDADE. Havendo rescisão do compromisso de compra
e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas, devidamente
atualizadas, pode ser feita até o término do prazo inicialmente
previsto para finalização das obras. Eventual atraso na conclusão do
empreendimento não pode ser imputado ao consumidor. Nulidade
parcial da cláusula contratual que determina a devolução tão-somente
quando “efetivamente” concluída a construção. Recurso especial
parcialmente provido (Recurso Especial n. 619531 – SC (2003/0231602-
3). Relator: Min. Castro Filho. Data da decisão: 04.08.2005).
O Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo já se manifestou sobre

a entrega de unidade em atraso no seguinte sentido:
Cabe à construtora/incorporadora entregar a unidade no prazo

estipulado e, não cumprindo sua obrigação, responde pelos prejuízos
que sua mora causar. (art. 43, II, Lei n◦ 4.591⁄94). (TJES 2ª Câmara Cível.
Apelação Cível nº 024.020.083.077. Rel. Des. Elpídio José Duque).
Por fim, cabe ressaltar que, quando o atraso na entrega da obra se

configurar, não caberá à construtora o direito de arguir a retenção das parcelas
pagas, no caso de extinção antecipada do contrato por iniciativa do comprador.
Neste sentido, segue o julgado do Superior Tribunal de Justiça:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL -

CONTRATO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - ATRASO
NA ENTREGA DA UNIDADE - CULPA EXCLUSIVA DA
CONSTRUTORA/INCORPORADORA - RETENÇÃO DE PARCELA
DO PREÇO PAGO - INVIABILIDADE – EMBARGOS ACOLHIDOS -
EFEITOS INFRINGENTES. Havendo rescisão de contrato de compra
e venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora
na entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por
culpa exclusiva daquela, indevida a retenção de parcela do preço
pago. Embargos de Declaração acolhidos, com efeitos infringentes,
reconsiderando-se o Acórdão anterior, cancelando-se a retenção
de 25% das prestações pagas, as quais deverão ser integralmente
devolvidas para o adquirente.” (STJ. Resp. 620257 / RJ. Ministro
Sidnei Beneti. Órgão Julgador. Terceira Turma. Data do Julgamento:
18/09/2008)
3 APLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL NO CASO DE ATRASO

NA CONCLUSÃO DA OBRA
O instrumento de promessa de compra e venda pode prever uma aplicação

de multa em favor do adquirente, a ser paga pelo vendedor, no caso de atraso no
prazo para conclusão das obras, automaticamente prorrogado pela ocorrência de
caso fortuito ou motivo de força maior.
80
O Código Civil prevê, em seus artigos 408 e 409, ser devida a multa pelo
atraso no cumprimento da prestação. A cláusula penal é obrigação acessória,
estando prevista no contrato firmado entre as partes, de modo que, também, deve
ser cumprida.
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde

que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em
mora.
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação,
ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da
obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.
Não há de se aplicar ao caso os efeitos do inadimplemento involuntário

(caso fortuito ou força maior), de forma que é devida a multa prevista em contrato
em favor do comprador sobre o valor total do contrato, atualizado pelo mesmo
índice de atualização do preço do negócio, por mês de atraso.
4 PERDAS E DANOS
A demora em concluir a obra, assim como em entregar a unidade ao

comprador, gera consequências inevitáveis no que diz respeito à frustração dos
planejamentos do adquirente.
Nesta perspectiva, os tribunais têm autorizado aos compradores, como

indenização por perdas e danos, a cobrança de aluguéis e acessórios da locação
em decorrência do atraso da obra.
Sobre o tema, seguem julgados dos Tribunais de Justiça de São Paulo e do

Rio de Janeiro:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo

para entrega do imóvel. Possibilidade de os compradores cobrarem
aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra.
Recurso não provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza
Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).
APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Atraso na entrega da obra.
Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva “ad causam”. O
negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente
vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato.
Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso.
Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da
unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento
contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos
ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da
segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto
no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC 0128656-
60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível;
j. 07/07/2009).
81
Além disso, torna-se patente que o comprador sofre danos patrimoniais,

já que pode ser obrigado a empregar dinheiro para sua moradia, sendo que já
havia uma unidade imobiliária a que tinha direito de utilizá-la.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, neste sentido, já considerou que

tal situação é fato gerador de dano moral, a saber:
A não entrega de apartamento no prazo convencionado, quando

em meio aos sonhos e ilusões, às noites mal dormidas, vivem os
adquirentes, num misto de angústias e de revolta, as expectativas da
entrega do bem que um dia sonharam ocupar (TJRJ 13ª Câmara Cível.
Apelação Cível nº 2002.001.17310. Rel. Des. Ademir Pimentel).
Tem-se que o dano moral, ao contrário do dano material, decorre do fato

ofensivo. Assim, ocorrendo o descumprimento do prazo contratual para entrega
da obra, o dano é presumido.
Nesse sentido, ensina Sérgio Cavalieri Filho (2008. p. 101) que:
O dano moral existe in re ipsa; deriva inexoravelmente do próprio

fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, ipso facto, está
demonstrado o dano moral à guisa de uma presunção natural, uma
presunção hominis ou facti, que decorre das regras de experiência
comum.
Quanto aos danos morais, para a quantificação da indenização devem ser

analisados critérios como a conduta do agente causador do dano, a repercussão e
a reprovabilidade do fato, bem como o caráter punitivo-pedagógico que a medida
deve propiciar.
Assim, para a caracterização do abalo moral, já resta pacífico que basta a

consciência de que determinado procedimento ofende a tranquilidade psíquica
do indivíduo. O principal objetivo da fixação do valor indenizatório por danos
morais é desestimular a reiteração dessas práticas.
Evidenciada e provada, portanto, a negligência do vendedor que, por seus

atos e responsabilidade, causa a ofensa moral do comprador e provoca transtornos
em sua vida privada, será possível buscar indenização, além do ressarcimento
material, pelo aborrecimento e insatisfação que o episódio causa ao adquirente.
FONTE: Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_

artigos_leitura&artigo_id=9123>. Acesso em: 26 nov. 2012.
82
RESUMO DO TÓPICO 4
• Evicção é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que a atribui a

outrem por causa jurídica preexistente ao contrato.
• A evicção é típica dos contratos onerosos (art. 447 do CC), ainda que o imóvel
tenha sido objeto de venda judicial.
• Os vícios redibitórios são vícios ocultos e graves que impedem o uso da coisa
ou que lhe diminuem o valor.
• Uma coisa recebida com vício redibitório pode ser recusada ou ao menos ter
seu valor reduzido;
• Somente será vício redibitório aquele que for oculto e tornar a coisa imprópria
para o uso pretendido no contrato ou que diminuir-lhe o valor;
• Há prazos para se exercer o direito de devolver a coisa ou exigir o abatimento

do preço, sendo este prazo de um ano para os bens imóveis e 30 dias para os
bens móveis.
83
AUTOATIVIDADE
1 Responda às questões a seguir:
a) O que é evicção?
b) Em que tipo de contrato a evicção é característica?
c) Pode ocorrer evicção em uma venda judicial?
d) Aponte as características do vício redibitório.
e) O que poderá fazer o prejudicado caso receba uma coisa com vício redibitório?
f) Diferencie os prazos de que dispõe o prejudicado para exercer os direitos em

se tratando de bens móveis ou imóveis.
2 Para fixar seus conhecimentos, classifique V para as sentenças verdadeiras e

F para as falsas:
( ) A evicção é típica dos contratos onerosos.
( ) Não se aplica a evicção se o imóvel tiver sido objeto de venda judicial.
( ) É necessário que a garantia decorrente da evicção esteja expressa no

contrato.
( ) A evicção pode ser excluída de forma expressa (escrita) no contrato.
( ) Havendo vício oculto, não há possibilidade de o adquirente ficar com a

coisa, mesmo que com o abatimento do preço.
( ) Assim como a evicção, os vícios redibitórios são espécie de garantia que

decorrem da natureza do contrato e do princípio da boa-fé objetiva.
( ) Qualquer defeito, desde que seja oculto, autoriza o desfazimento do

contrato ou o abatimento do preço.
( ) Para ser considerado redibitório, o vício deve ser grave, de acordo com o
caso concreto, oculto e existente ao tempo da transmissão
( ) O prazo para reclamar é sempre de 30 dias, não importando se o vício for

em bem móvel ou imóvel.
84
Agora, assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) V – F – F – V – V – V – F – V – F.
b) ( ) V – V – V – F – F – V – V – F – F.
c) ( ) F – F – V – V – F – F – V – V – V.
d) ( ) F – F – F – V – V – V – V – F – V.
85
86
UNIDADE 3
ELABORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO
DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Após o estudo desta unidade, o acadêmico(a) estará apto(a) a:
• conhecer os principais contratos que têm por objeto bens imóveis;
• conhecer as principais garantias aplicáveis aos contratos imobiliários;
• compreender como se elabora um contrato;
• conhecer o conceito de contrato de administração imobiliária, bem como

os cuidados necessários para sua formulação.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em dois tópicos e no final de cada um deles você
encontrará atividades que o(a) ajudarão a fixar os conhecimentos adquiridos.
TÓPICO 1 – PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
TÓPICO 2 – ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS

IMOBILIÁRIOS
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UNIDADE 3
TÓPICO 1
PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
1 INTRODUÇÃO
Como já dissemos, nesta unidade você conhecerá os principais contratos
que envolvem os bens imóveis. Você já estudou que os contratos podem ser
típicos ou nominados (quando estão previstos em lei), ou atípicos ou inominados
(quando não estão expressos no texto legal, uma vez que não é possível prever
todas as espécies de contrato).
Nesta unidade, vamos estudar os principais contratos nominados que

envolvem bens imóveis.
Preparado? Então, vamos em frente...
2 CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Vamos iniciar nosso estudo pelo contrato de compra e venda, que é, se
não o mais comum, certamente um dos contratos mais utilizados no mercado
imobiliário.
UNI
Para melhor compreender os contratos que vamos estudar, revise nos requisitos
essenciais do negócio jurídico e nas características dos contratos estudados na Unidade 1.
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UNIDADE 3 | ELABORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
2.1 CONCEITO E OBJETIVO DO CONTRATO DE COMPRA

E VENDA
O contrato de compra e venda se caracteriza pela bilateralidade, ou seja,
cada uma das partes tem uma obrigação que complementa a outra. Veja o conceito
trazido pelo Código Civil no art. 481, “Pelo contrato de compra e venda, um dos
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe
certo preço em dinheiro” (BRASIL, 2002).
Deste conceito podemos facilmente entender que o objetivo deste contrato

é a transferência do domínio de uma coisa de uma pessoa para outra.
De uma forma bem simplificada, podemos entender, então, que quando

uma pessoa vende uma determinada coisa, ela transfere o domínio (= propriedade)
desta coisa para outra pessoa mediante o pagamento de um preço em dinheiro.
2.2 OBJETO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Podem ser objeto do contrato de compra e venda, tanto as coisas móveis
quanto as imóveis. A diferença está na forma de transferência do domínio. A
propriedade dos bens móveis se transfere com a simples tradição, ou seja, com
a entrega. Já a propriedade dos bens imóveis somente se transfere através do
registro da escritura pública no Registro de Imóveis.
ATENCAO
Quem compra um imóvel por simples contrato NÃO É DONO! Para que isso
aconteça, será necessário o registro do contrato no Registro de Imóveis. Se o mesmo imóvel
for vendido várias vezes, terá preferência quem registrou primeiro.
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TÓPICO 1 | PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
FIGURA 16 - FORMAS DE TRANSFERÊNCIA DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS
Bem Tradição
móvel (entrega)
Transferência
do domínio
Bem Registro da
imóvel Escritura no
registro de imóveis
FONTE: A autora
2.3 ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

São elementos da compra e venda: o consentimento, o preço e a coisa.
Dos ensinamentos de Gonçalves (2008) podemos extrair, de forma resumida, o
que significa cada um destes elementos:
O consentimento “pressupõe a capacidade das partes para vender e

comprar e deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade, bem como recair
sobre os outros dois elementos: a coisa e o preço” (GOLÇALVES, 2008, p. 196).
Porém, ainda que presentes os requisitos de validade do negócio jurídico,

existem dispositivos legais que impedem a compra e venda, tornando-a nula ou
anulável, ou ao menos condiciona sua validade a alguns acontecimentos:
• Venda de ascendente para descendente: segundo o art. 496 do CC, o pai

somente poderá vender um bem para seu filho se os demais filhos e o cônjuge
do alienante consentirem. Este consentimento deverá ser expresso, ou seja,
escrito, e sua falta gera a anulabilidade do negócio. Porém, o consentimento do
cônjuge é dispensável se o regime de bens for o da separação obrigatória.
• Proibição de aquisição por tutores, curadores e outras pessoas que exerçam a

guarda ou a administração de bens de incapazes. O art. 497 do CC é claro ao
determinar a proibição, sob pena de nulidade, da aquisição nestas condições,
mesmo que presentes os demais requisitos da compra e venda.
• Proibição de venda por um condômino se a coisa não puder ser dividida.

Se um bem pertencer ao mesmo tempo a mais de uma pessoa e não se puder
dividi-la, o condômino não poderá vendê-la sozinho, sem a anuência dos
demais.
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• Pessoas casadas somente poderão alienar bens com o consentimento do outro,

salvo no regime de separação total de bens. O cônjuge poderá comprar do
outro os bens excluídos da comunhão, conforme art. 499 do CC.
O segundo elemento essencial da compra e venda é o preço. Diz-se que

ele é essencial porque “sem sua fixação a venda é nula (...)”. É determinado, em
regra, pelo livre debate entre os contraentes, conforme as leis de mercado, sendo
por isso denominado preço convencional (GONÇALVES, 2008, p. 197-198),
podendo existir outros critérios, como, por exemplo, deixar o preço ao arbítrio
de um terceiro, ou, por exemplo, de uma taxa de mercado. Porém, ainda que não
determinado na hora da assinatura do contrato, terá que ser ao menos determinável
e não poderá ser estipulado por apenas uma das partes (GONÇALVES, 2008).
Deve ainda ser, segundo Gonçalves (2008, p. 200), “sério e real,

correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício”. Mesmo que se admita
que o preço esteja abaixo do valor de mercado, este não pode ser irrisório, assim
considerado pela jurisprudência o preço inferior a 30% do valor de mercado.
Ainda exige-se que o preço seja pago em dinheiro, “subentendendo-se

válido o pagamento efetuado por título de crédito, do qual conste o montante
do dinheiro estipulado” (GONÇALVES, 2008, p. 200). Pode haver ainda parte
do pagamento mediante a entrega de um objeto, o que se chama dação em
pagamento. Visualize o seguinte exemplo:
Uma pessoa compra um apartamento de R$ 100.000,00 e como parte do

pagamento entrega um apartamento menor, no valor de R$ 40.000,00.
Sendo os R$ 60.000,00 restantes pagos em dinheiro, ainda que de forma

parcelada, teremos compra e venda. Porém, se na mesma hipótese ocorresse o
contrário, e o valor do bem ultrapassasse 50% do preço, falar-se-ia em permuta e
não em compra e venda.
Por fim, é elemento essencial da compra e venda a coisa. A coisa deve

existir mesmo que futuramente, como na venda de uma safra, ou, no campo
imobiliário, de um apartamento na planta. Deve ser ainda determinada ou
determinável, ou seja, ou o contrato aponta a coisa objeto da venda, ou ao menos
especifica a espécie, quantidade e qualidade. Por fim, deve ser disponível, “isto
é, não estar fora do comércio” (GONÇALVES, 2008, p. 203). Pode-se dizer, por
exemplo, que a compra e venda de uma praia ou uma praça não é possível, por
serem coisas que estão fora do comércio.
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2.4 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

O contrato de compra e venda gera inúmeros efeitos. Da doutrina de
Gonçalves (2008, p. 203), conclui-se que os principais efeitos da compra e venda
são: “a) gerar obrigações recíprocas para os contratantes: para o vendedor, a de
transferir o domínio de certa coisa, e para o comprador, a de pagar-lhe certo preço
em dinheiro (CC, art. 481); e b) acarretar a responsabilidade do vendedor pelos
vícios redibitórios e pela evicção”.
Mas, com base nos ensinamentos do mesmo autor (GONÇALVES, 2008)

e das disposições legais, podemos apontar outros efeitos, que denomina de
secundários ou subsidiários, que se encontram no quadro seguinte:
QUADRO 1- EFEITOS SECUNDÁRIOS DA COMPRA E VENDA
Responsabilidade pelos riscos Até a tradição ou o registro no RI os riscos da coisa se

perder são do vendedor, e os do preço, do comprador.
Despesas Como regra geral, serão do comprador as despesas
de escrituração e do vendedor as relativas à tradição.
Mas poderá ser estipulada cláusula em contrário.
Direito de reter a coisa ou o Na compra e venda à vista, o vendedor será obrigado
preço a entregar a coisa se o comprador pagar o preço. Se
a coisa não puder ser entregue, o comprador poderá
consignar o preço para se resguardar, por exemplo,
depositando em juízo o preço.
FONTE: A autora
2.5 ESPÉCIES DE COMPRA E VENDA
2.5.1 Compra e venda “ad mensuram”

Nesta espécie de compra e venda:
o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (p.ex., tal preço
por alqueire). A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço
de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado, e se
verifica, em posterior medição, que a área não corresponde às dimensões
dadas, tem o comprador o direito de exigir a sua complementação.
(GONÇALVES, 2008, p. 223).
A cláusula ad mensuram está expressa no art. 500 do CC.
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2.5.2 Compra e venda “ad corpus”

Ao contrário, na venda ad corpus:
Presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a

intenção de adquirir precisamente o que continha dentro de suas
divisas. A referência à metragem ou extensão é meramente acidental.
O preço é global, pago pelo todo vistoriado. Feita nestas condições,
a venda não outorga ao comprador o direito de exigir complemento
de área, nos termos do §3º do art. 500 do Código Civil retrotranscrito.
(GONÇALVES, 2008, p. 227).
3 TROCA OU PERMUTA
Agora que você conhece o contrato de compra e venda, passaremos ao
estudo de outro contrato muito utilizado no mercado imobiliário: a troca ou
permuta.
Embora, seja semelhante à compra e venda, com ela não se confunde,

como você poderá ver a seguir.
3.1 CONCEITO
Como dissemos acima, a troca ou permuta em muito se assemelha à
compra e venda, não se podendo negar que na compra e venda também existe
uma “troca”, ou seja, troca-se uma coisa móvel ou imóvel por dinheiro.
Enquanto isso, na permuta troca-se uma coisa por outra. Até pode haver
o pagamento de certa parte do preço em dinheiro, porém este valor não pode
ultrapassar 50% do preço, pois assim estará configurada a compra e venda, como
no exemplo que demos no item anterior.
Assim, como na compra e venda, a troca pressupõe a existência de uma

coisa, do consentimento e o preço. Há ampla liberdade de troca, não se exigindo
que as coisas sejam da mesma natureza.
Desta forma, como esclarece Washington de Barros Monteiro citado por

Gonçalves (2008, p. 247), “qualquer coisa ou objeto in commercium é suscetível de
troca: móveis por móveis, móveis por imóveis, imóveis por imóveis, coisa por
coisa, coisa por direito, direito por direito. Tudo o que pode ser vendido pode ser
trocado”.
Como na compra e venda, a permuta também pode ter por objeto “coisas
futuras, sendo frequente, hoje, a permuta de um terreno por apartamentos do
edifício que será nele construído pelo incorporador permutante.
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À permuta, por expressa disposição legal (art. 533 do Código Civil),

aplicam-se as disposições da compra e venda, sendo semelhantes seus efeitos.
Assim, quando envolver imóvel, será necessária a transferência do domínio
por escritura pública, inclusive no que se refere aos efeitos, proibições legais e
configuração das obrigações.
4 DOAÇÃO
Outro contrato que é bastante comum no ramo imobiliário é a doação.
4.1 CONCEITO
Segundo o artigo 538 do Código Civil, o contrato de doação é o contrato
em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou
vantagens para o de outra.
Observe que grifamos a palavra “liberalidade”, para que você observe a

principal característica deste contrato: a vontade de doar, de forma gratuita, bens
ou vantagens do patrimônio do doador para o de outra pessoa, que se chama
donatário.
Podemos afirmar assim, que a principal característica do contrato de

doação é a LIBERALIDADE, o ato altruístico do doador em favor do donatário
que a aceita.
Assim, ao contrário da compra e venda e da permuta, que são contratos

onerosos, a doação é um contrato gratuito.
Porém, a própria lei impõe proibições a esta liberalidade, quando, por

exemplo, proíbe que o doador seja insolvente (seu patrimônio seja menor do que
suas dívidas), exige que o doador respeite o limite percentual de seu patrimônio
de que poderia dispor em testamento (50%), bem como proíbe a doação do
cônjuge adúltero a seu cúmplice.
4.2 OBJETO DA DOAÇÃO

Como na compra e venda e na permuta, também as coisas que estão no
comércio podem ser objeto de doação. Assim, bens, direitos ou vantagens poderão
ser o objeto deste contrato.
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4.3 ESPÉCIES DE DOAÇÃO – HIPÓTESES DE REVOGAÇÃO

Apesar de a sua principal característica ser a liberalidade (gratuidade),
ao contrário da compra e venda e da permuta (que se constituem em contratos
onerosos), poderá ser estipulada pelo doador uma espécie de “encargo” ao
beneficiário, que se chama donatário. Por exemplo, transfiro minha casa a você,
que cuidará de mim até que eu morra.
No exemplo acima, teremos uma doação que se denomina modal ou com

encargo. Caso contrário, quando não há encargo denominamos a doação de pura
ou simples.
Importante dizer que o encargo, que obrigatoriamente deve ser lícito, não
necessita ser estipulado apenas em favor do doador, como no exemplo acima,
mas também em favor de um terceiro (por exemplo, um hospital ou um asilo) ou,
ainda, do interesse geral (por exemplo, a conservação de um bem público).
Na doação modal, se o encargo não for cumprido, a doação poderá

ser revogada; e na doação pura, se houver ingratidão do donatário, nos casos
expressamente previstos em lei, por exemplo, se o donatário atentar contra a vida
do doador.
5 LOCAÇÃO
Neste item estudaremos o contrato de locação, também bastante usual no
mercado imobiliário, estudando seu conceito, partes, objetivos, forma, prazos,
espécies, principais disposições legais e garantias do contrato.
5.1 CONCEITO
O conceito do contrato de locação vem expresso no art. 565 do CC,
“Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso
e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição” (BRASIL, 2002).
O aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo quando se tratar

de locação por temporada, conforme expressa exceção legal.
O Código Civil regulamenta a locação de coisas. Em nossa disciplina,

focaremos nosso estudo na locação de prédios urbanos, que em nosso país é
regulamentada pela Lei n◦ 8.245/91.
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Esta lei, que é conhecida como “Lei do Inquilinato”, regulamenta a

locação de prédios urbanos, com exceção: dos imóveis de propriedade da
União, dos Estados, dos Municípios; de vagas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-
hotéis, hotéis-residência ou equiparados e o arrendamento mercantil. Assim,
a locação destes imóveis continua regida pelo Código Civil, assim como a
locação de coisas. Por isso, podemos dizer que o Código Civil somente será
aplicável à locação imobiliária quando não houver disposição específica na Lei
do Inquilinato.
FONTE: Adaptado de: <www.sumarios.org/.../locacao_predial_urbana_o_contrato_e_suas_
ga...>. Acesso em: 26 nov. 2012.
5.2 PARTES NA LOCAÇÃO

A parte que cede o uso da coisa se chama locador, enquanto aquela que se
utiliza da coisa se chama locatário. A remuneração ou retribuição paga se chama
aluguel.
5.3 OBJETIVOS NA LOCAÇÃO

Segundo Venosa (2007, p. 118), “A locação distingue-se da compra e venda
[...] porque nesta há obrigação de transferir o domínio, e na locação cede-se o uso
com obrigação de restituição”.
Verifica-se, pois, que na locação imobiliária cede-se o uso do bem imóvel

de forma temporária, mediante remuneração, havendo a obrigação de restituí-
lo ao final do período, o que não ocorre na compra e venda, onde o objetivo é a
transferência do domínio.
5.4 FORMA DO CONTRATO

Para que o contrato seja válido, não será necessária a forma escrita, assim
como ocorre com a compra e venda, valendo, pois, se celebrado verbalmente entre
as partes. Mas, como adverte Gonçalves (2008, p. 285), “para se convencionar
uma garantia, como a fiança, por exemplo, o contrato deve obrigatoriamente ser
escrito”. Assim, ainda que não seja obrigatória a forma escrita, esta é recomendável
para uma maior proteção das partes.
Não se exige que o prazo seja determinado, “embora não deva ser
perpétuo (por definição é temporário). Se superior a dez anos, depende de vênia
conjugal [...]” (GONÇALVES, 2008, p. 297). Se for convencionado por prazo
indeterminado, este deverá ser denunciado, notificando-se a outra parte por
escrito para que possa ser encerrado, como veremos a seguir.
97
NOTA
Vênia conjugal, ou seja, deverá haver autorização do cônjuge.
5.5 ESPÉCIES DE LOCAÇÃO PREVISTAS NA LEI N° 8.245/91

São três as formas de locação regidas pela Lei do Inquilinato:
• Locação residencial: que pode ser contratada por prazo determinado

ou indeterminado, por prazo igual ou superior a 30 meses ou por prazo
indeterminado. Esta diferença é muito importante, pois traz consequências na
retomada do imóvel.
• Locação não residencial: ou seja, destinada a fins comerciais.
• Locação especial: também conhecida como locação para temporada, ou seja,

aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer,
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e
outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada
por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel
(Artigo 48 da Lei n◦ 8.245/91).
Vamos conhecer cada um destes conceitos separadamente, com suas

principais disposições legais. Veja a figura a seguir:
98
FIGURA 17 - ESPÉCIES DE LOCAÇÃO E SUAS CARACTERÍSTICAS
LOCAÇÃO
RESIDENCIAL
Com prazo igual ou Com prazo

superior a 30 meses, indeterminado ou
contratada por inferior a 30 meses.
escrito.
Findo o contrato, o locador pode O locador não pode retomar

retomar o imóvel sem dizer o motivo o imóvel sem dizer o motivo
(denúncia vazia). Se o locador deixar
(denúncia cheia), ou seja, terá
o contrato se prorrogar por mais de
que dizer o motivo da retomada,
30 dias, terá que notificar por escrito o
locador, concedendo-lhe 30 dias para previsto no art. 47 da lei. Há
desocupação. Findo este prazo, terá 30 apenas uma exceção prevista no
dias para ajuizar ação de desejo. inciso V do art. 47.
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LOCAÇÃO NÃO
RESIDENCIAL
Com direito a
renovação (através
de ação renovatória) Sem direito a renovação
(Requisitos do Art. 51 (segue as disposições
da Lei n° 8.245/91). gerais da lei).
LOCAÇÃO PARA
TEMPORADA
Obrigatoriedade de contrato
escrito e prazo determinado.
Possibilidade de cobrança
antecipada do aluguel.
FONTE: A autora
5.6 PRINCIPAIS DISPOSIÇÕES DA LEI DO INQUILINATO

Neste item, estudaremos, de forma resumida, as principais disposições
referentes à Lei do Inquilinato.
100
QUADRO 2 - PRINCIPAIS DISPOSIÇÕES DA LEI DO INQUILINATO
OBJETO “Prédio” urbano que é sinônimo de imóvel urbano, edificado ou não.

Os bens móveis e imóveis rurais são regidos pelo Código Civil, além
das exceções previstas na lei. (ver item 2.1 acima)
PRAZO Pode ser determinado ou indeterminado, mas necessariamente
temporário.
Locação de mais de 30 meses: terminado o prazo sem que haja a
desocupação, o locador deverá ingressar com a ação de despejo em 30
dias. Caso não o faça, deverá notificar o locatário para desocupação
em 30 dias, findo o qual terá mais 30 dias para ajuizar o despejo.
(denúncia vazia ou imotivada)
Locação inferior a 30 meses: prorroga-se automaticamente,
admitindo-se a retomada somente nos casos do art. 47, I a V (denúncia
cheia ou motivada) (GONÇALVES, 2008, p. 302).
Se for indeterminado, deverá haver a denúncia (notificação) por
escrito com antecedência de 30 dias.
OBRIGAÇÕES DO Art. 22 - O locador é obrigado a:
LOCADOR I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a
que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do
estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por
este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à
aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o
imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos
às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
101
OBRIGAÇÕES DO Art. 23 - O locatário é obrigado a:

LOCATÁRIO I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou,
em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado
no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou
presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a
que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como
se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que
o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o
surgimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação a este
incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no
imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem
o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de
cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como
qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade
pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de energia
elétrica, gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem
como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por
terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os
regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
PREÇO Determinado ou determinável. Proibida a vinculação a
moeda estrangeira, salário mínimo ou variação cambial. O
aluguel, salvo disposição em contrário no contrato, deverá
ser recebido pelo locador no próprio imóvel locado. O
reajuste do aluguel também deve ser objeto de acordo entre
as partes. Não havendo acordo, após 03 anos de vigência do
contrato, qualquer das partes pode ajuizar ação revisional de
aluguel para que o juiz arbitre o novo preço. A Lei 9.069/1995
“estabeleceu o real como unidade monetária, fixou em um
ano a periodicidade de correção monetária com base no
IPC, sendo nula qualquer estipulação de correção em prazo
inferior” (GONÇALVES 2008, p. 305). Não se pode exigir
o pagamento do aluguel antecipado salvo no aluguel para
temporada.
102
DEVOLUÇÃO DO O locador é obrigado a respeitar o prazo da locação e não

IMÓVEL pode mudar a destinação do imóvel neste prazo. O locatário
somente poderá devolver o imóvel se pagar a multa prevista
na lei. Somente a transferência por motivo de trabalho o
exonera deste pagamento.
CESSÃO DA Somente permitida com a autorização expressa
LOCAÇÃO (escrita) do locador. “Na cessão da locação, desaparece
a responsabilidade do cedente, que se transmite ao
cessionário, com o qual, daí por diante, se entenderá o
locador” (WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO apud
GONÇALVES, 2008, p. 299).
REPAROS NO São de responsabilidade do locador, salvo disposição em
IMÓVEL contrário. “As pequenas reparações de estragos que não
provenham naturalmente do tempo ou do uso, como, por
exemplo, a substituição de vidros quebrados, a desobstrução
de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de
torneira etc (LI, art. 23, I) (GONÇALVES, 2008, p. 300).
MORTE DO LOCADOR: o contrato transfere aos seus herdeiros

LOCADOR E DO LOCATÁRIO: se residencial, o contrato transfere-se ao
LOCATÁRIO cônjuge, ou, na sua falta, aos herdeiros, nas mesmas
condições. Na locação comercial, o contrato se transfere ao
espólio ou ao sucessor do negócio.
SEPARAÇÃO DE
FATO, SEPARAÇÃO
JUDICIAL,
DIVÓRCIO OU
A locação continua com quem permanecer no imóvel,
DISSOLUÇÃO
podendo o locador exigir novas garantias em 30 dias.
DA SOCIEDADE
CONJUGAL DO
LOCATÁRIO
ALIENAÇÃO DO O imóvel pode ser retomado antes do prazo, admitindo-se

IMÓVEL a denúncia vazia, a não ser que o contrato esteja registrado
no Registro de Imóveis. Porém, o inquilino tem o direito de
preferência na aquisição do imóvel.
GARANTIAS Caução; fiança e seguro de fiança locatícia (serão vistos mais
à frente)
103
AÇÕES CABÍVEIS DESPEJO: por falta de pagamento: pode ser cumulado com
o de cobrança dos aluguéis e seus acessórios. O locatário
pode “purgar a mora”, depositando em juízo o valor do
aluguel mais juros, desde que não tenha usado esta faculdade
por duas vezes no ano anterior ao ajuizamento do despejo.
Também outros motivos podem embasar a ação de despejo,
como, por exemplo, a retomada do imóvel para uso próprio.
AÇÃO REVISIONAL: após 3 anos de vigência e não havendo
acordo para reajuste.
AÇÃO RENOVATÓRIA: contratos de locação de imóveis
destinados ao uso comercial ou industrial e desde que
preenchidos os requisitos legais. (art. 71 a 74 da LI)
FONTE: A autora
5.7 GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

O locador pode exigir do locatário uma garantia de que o aluguel será
pago, mediante o oferecimento de uma das três formas de garantia que estão
previstas na Lei do Inquilinato, em seu art. 37:
Artigo 37. No contrato de locação pode o locador exigir do locatário as

seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (BRASIL,
2012).
Vamos estudar estas garantias?
5.7.1 Caução e fiança

Da leitura do parágrafo único, verifica-se que não é possível ao locador
exigir mais de uma forma de garantia, sob pena de nulidade. Na impossibilidade
de o inquilino oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador tem o direito
de exigir o pagamento antecipado do aluguel até o sexto dia útil do mês.
104
5.7.2 Seguro fiança locatícia

Neste tipo de garantia, o locatário contrata uma seguradora, ou seja, paga
um seguro que garantirá o pagamento do aluguel, caso o locatário não venha a
pagá-lo.
O seguro-fiança poderá abranger somente o aluguel (cobertura básica) ou

também os encargos (impostos, condomínio etc.) em cobertura adicional.
6 COMODATO
Neste item, você estudará os objetivos e formas do comodato, prazos e
formas de extinção e obrigações das partes.
6.1 OBJETIVO
Assim como na locação, no comodato também se cede o uso e a posse
de um bem por determinado prazo. Porém, há nítida diferença entre os dois
contratos, pois o comodato é um empréstimo gratuito de bem infungível.
6.2 PARTES NO COMODATO

As partes neste contrato se chamam:
• comodante (quem cede o imóvel); e

• comodatário (quem recebe o imóvel).
6.3 FORMA DO CONTRATO

Quanto à forma do contrato de comodato, assim como na locação, admite-
se neste contrato a forma não solene (escrita, com formalidades), sendo, pois,
válido o contrato de comodato verbal. Porém, como na locação, sugerimos a
elaboração de forma escrita, por ser mais fácil de comprovação e de diferenciação
com a locação.
105
6.4 ITENS E CLÁUSULAS DO CONTRATO DE COMODATO

Para tanto, sugerimos algumas cláusulas e itens que o contrato de
comodato deve conter:
a) qualificação completa das partes (nome, nacionalidade, estado civil, profissão,

RG, CPF, endereço residencial ou comercial);
b) a declaração expressa de que se trata de um contrato de comodato;
c) o prazo do contrato, se for o caso;
d) a descrição do objeto do comodato, com todas as suas características;
e) o foro ou câmara de arbitragem competente para resolver as questões que
possam decorrer do contrato;
f) a data do contrato;
g) a assinatura de duas testemunhas identificadas com nome, CPF e RG.
6.5 PRAZO DO CONTRATO DE COMODATO

O comodato é um empréstimo para uso temporário. “Se for perpétuo,
transforma-se em doação” (GONÇALVES, 2008, p. 315).
O prazo do contrato de comodato pode ser determinado ou indeterminado.

Por exemplo, quando se empresta um imóvel para uma pessoa, enquanto ela se
submete a um tratamento médico.
No contrato por tempo determinado o comodante deverá respeitar o

prazo contratual, não podendo retomá-lo antes de terminar o referido prazo,
“salvo se demonstrar em juízo a sua necessidade urgente e imprevista, sendo
esta reconhecida pelo juiz” (GONÇALVES, 2008, p. 315).
Findo o prazo contratual, o comodatário deverá restituir o imóvel ao

comodante, sob pena de ser notificado para desocupação em 30 dias, com
posterior ajuizamento de ação de reintegração de posse.
Sendo o prazo indeterminado, o comodante, caso queira retomar o imóvel,

deverá notificar por escrito o comodatário para que este o desocupe. Somente
após este prazo é que poderá ajuizar a ação de reintegração de posse.
6.6 FORMAS DE EXTINÇÃO DO COMODATO

O contrato de comodato extingue-se:
• Com o término do prazo convencionado entre as partes ou por prévio acordo

para término antecipado.
106
• Em não havendo mais a finalidade que motivou o empréstimo (ex.: emprestei

uma casa para que um parente pudesse estudar, até sua formatura).
• Pela resolução do contrato, por iniciativa do comodante ou por infração

contratual.
• Por decisão judicial.
• Pela morte do comodatário, se o contrato for celebrado especificamente para

uma pessoa.
• Pela destruição do bem objeto do contrato. Exemplo: Casa que foi queimada
em um incêndio.
6.7 OBRIGAÇÕES DAS PARTES

Como em todo contrato, também no comodato existem direitos e obrigações
para cada uma das partes. No quadro a seguir resumimos estas obrigações:
QUADRO 3 - OBRIGAÇÕES DO COMODANTE E DO COMODATÁRIO
Obrigações do comodante Obrigações do comodatário

• “Reembolsar o comodatário pelas • Utilizar a coisa nos limites do contrato.
despesas extraordinárias e urgentes que • Guardar e conservar a coisa emprestada
este fizer na coisa, que importem em como se fosse sua.
gastos que excedam da sua conservação • Arcar com as despesas decorrentes
normal”. da guarda e manutenção da coisa, não
• “Indenizar o comodatário por podendo recobrar do comodante as
vício oculto da coisa, dos quais tinha despesas ordinárias (ex.: energia elétrica,
conhecimento, e dolosamente não IPTU, troca de vidro etc). Os gastos
preveniu em tempo o comodatário” extraordinários só deverão ser efetuados
(GONÇALVES, 2008, p. 320). após prévia autorização do comodante.
FONTE: A autora
NOTA
Por exemplo, quando o comodante sabia que a tubulação de água estava prestes
a romper, não avisando o comodatário, isto pode causar prejuízos na mobília do comodatário.
7 CORRETAGEM
Neste item estudaremos o conceito de corretagem, bem como apontaremos
os deveres e direitos do corretor, e ainda, os requisitos do contrato de corretagem.
107
7.1 CONCEITO
O conceito de corretagem, também conhecido como contrato de mediação,
é trazido no próprio Código Civil, que em seu art. 722 assim dispõe:
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em

virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer
relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas (BRASIL, 2012).
Podemos dizer então, que “o corretor aproxima as pessoas interessadas

na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se esta
se concretizar” (GONÇALVES, 2008, p. 444).
Para nosso estudo, vamos nos ater no Corretor de Imóveis, que tem sua
profissão regulamentada pela Lei n◦ 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto
n◦ 81.871/78, e que também traz dispositivos relativos à fiscalização.
Da análise deste conceito, podemos concluir que o corretor imobiliário é

um profissional que atua no mercado imobiliário na busca de atender ao direito
de seu cliente, ou seja, buscando, no mercado de imóveis, aquele que mais se
enquadra nos padrões (ex.: preço, tamanho, localização) estabelecidos por
aquele que o contratou, mediante o recebimento de uma remuneração (chamada
comissão). As condições para a prestação de serviços constarão de um contrato
chamado “Contrato de Corretagem”.
ATENCAO
A expressão grifada no texto demonstra que o corretor não age em nome do

contratante (que se chama comitente), como acontece no mandato, o que veremos mais
adiante, mas apenas apresenta as opções de negócio. Esta é a principal diferença entre os
dois contratos.
7.2 DEVERES DO CORRETOR

Também é o Código Civil que traz os deveres impostos ao corretor de
imóveis:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e

prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda,
sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou
risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir
nos resultados da incumbência (BRASIL, 2002).
108
7.3 DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS

No que se refere aos DIREITOS do corretor de imóveis, destacamos:
7.3.1 Recebimento de comissão

A remuneração a que faz jus o corretor se chama comissão e:
representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que

o trabalho proporcionou, aproximando as partes e tornando possível
a conclusão do negócio. Não depende ela do recebimento integral do
preço ou da execução do contrato. É devida desde que se considere
concluído o negócio [...] (PEREIRA, 2004 apud GONÇALVES, 2008,
p. 448).
Em havendo dúvida ou omissão no que se refere à remuneração, o Código

Civil estabelece o seguinte:
• Se a remuneração do corretor não estiver fixada em lei, nem ajustada entre

as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art.
724).
• O corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas
tenham efetivado o contrato, o que continuará valendo mesmo que as condições
sejam posteriormente modificadas ou se houver arrependimento de uma das
partes (art.725).
• Se o contrato contiver cláusula de exclusividade e as partes fecharem o contrato

sem a participação do corretor, este terá direito à comissão, a não ser que seja
comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726).
• No contrato por prazo indeterminado, se o comitente dispensar o corretor, mas

o negócio se realizar posteriormente em razão da aproximação realizada pelo
corretor, ou se o contrato de corretagem for com prazo determinado, em que o
negócio se realizou após o término do prazo, a remuneração será devida.
109
7.4 REQUISITOS E FORMA DO CONTRATO DE CORRETAGEM

São requisitos legais de validade do contrato de corretagem os requisitos
comuns aos negócios jurídicos, os quais estão previstos no artigo 104 do
Código Civil: capacidade do agente; o objeto lícito, possível, determinado ou
determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei. Não se pode confundir
capacidade com legitimidade. Além de pessoa capaz civilmente, o corretor deve
ter diploma de curso especializado e ter inscrição junto ao [CRECI] Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis - Como exemplo, extraímos do site do CRECI/
SC os requisitos para se tornar um corretor de imóveis:
COMO SE TORNAR UM CORRETOR
COMO FAÇO PARA SER UM CORRETOR DE IMÓVEIS?
1º PASSO
• Curso de T.T.I (Técnico em transações imobiliárias).
Relação consta neste site no link: CURSOS AUTORIZADOS PELO COFECI.
2º PASSO
• INSCRIÇÃO DE ESTAGIÁRIO.
• Inscrição de estagiário (O requerente só poderá entrar com um pedido de
inscrição, enquanto estiver frequentando o curso de Técnico em transações
imobiliárias).
PROCEDIMENTOS PARA INSCRIÇÃO DE ESTAGIÁRIO
• Requerimento de pessoa físicA datado e assinado, termo de compromisso,

requerimento de registro e termo de supervisão e responsabilidade (uso
interno).
• Cópia autenticada de RG e CPF.
• Declaração de matrícula do curso de T.T.I ( mês atual).
• 1 foto 2x2;.
• Pagamento das taxas (contatar com a tesouraria).
3º PASSO
• INSCRIÇÃO DE PESSOA FISÍCA
PROCEDIMENTOS PARA INSCRIÇÃO DE PESSOA FÍSICA

• Cópia autenticada: RG,CPF, título de eleitor, certificado de reservista,
diploma de T.T.I, comprovante de residência.
• Diploma original de T.T.I.
• 3 fotos 3X4 (HOMENS FOTOS COM PALETÓ E GRAVATA).
110
• Requerimento de pessoa física (datado e assinado).

• Comprovante de pagamento das taxas (contatar a tesouraria).
• Preencher recenseamento do COFECI, datar e assinar.
TRÂMITE DO PROCESSO (Prazo de 90 a 120 dias)

COAPIN (Comissão de análise de processos).
REUNIÃO DE DIRETORIA.
SESSÃO PLENÁRIA.
PUBLICAÇÃO NO DIÁRIO OFICIAL.
SOLENIDADE DE ENTREGA DE CREDENCIAIS (O requerente receberá a
convocação - via correio - para receber as credenciais).
ATENÇÃO! As credenciais somente serão entregues nas solenidades.
FONTE: Disponível em: <http://www.creci-sc.org.br/texto.jsp?cd_pasta=73>. Acesso em: 10 abr.
2009.
NOTA
O CRECI divide o país em regiões. Para localizar o CRECI de sua região, basta
acrescentar após a expressão CRECI um hífen e a sigla do Estado, por exemplo: <http://www.
creci-rj.org.br> e assim por diante.
No que se refere à forma, não se exige, por exemplo, contrato escrito

(embora seja recomendável, em razão da facilitação da prova do ajuste), podendo
ser adotada qualquer forma prescrita ou não defesa em lei, como dispõe o artigo
104 do novo Código e o artigo 82 do Código de 1916.
8 MANDATO
Agora, caro(a) acadêmico(a), você estudará o conceito, as partes no
contrato, o substabelecimento e a extinção do contrato de mandato.
8.1 CONCEITO
Segundo o art. 653 do Código Civil, opera-se o mandato, “Quando alguém
recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar
interesses” (BRASIL, 2002).
Segundo Gonçalves (2008, p. 385), “o vocábulo mandato designa ora

o poder conferido pelo mandante, ora o contrato celebrado, ora o título deste
contrato, de que é sinônimo a procuração. Por isso, diz-se que a procuração é o
instrumento do mandato, e é neste sentido que vamos tomá-lo em nosso estudo”.
111
ATENCAO
“Mandato não se confunde com mandado, que é uma ordem

judicial” (GONÇALVES, 2008, p. 385).
No âmbito do nosso estudo, que são as transações imobiliárias, é

importante que entendamos a diferença entre a corretagem, que estudamos no
item anterior, e o mandato. Na corretagem, o corretor apenas aproxima as partes,
sem agir em nome de nenhuma delas.
Já no mandato, a “principal característica [...] é a representação”

(GONÇALVES, 2008, p. 386), tanto que o mandatário será obrigado a cumprir
as obrigações contraídas pelo mandante nos limites do contrato (art. 679 do
Código Civil).
8.2 PARTES NO CONTRATO

São partes no contrato de mandato:
• MANDANTE: é quem outorga (assina) o mandato. Para ser mandante, a pessoa

tem que ter capacidade civil. Porém, os relativamente incapazes poderão fazê-
lo por instrumento público, desde que assistidos por seu representante legal,
e os totalmente incapazes outorgarão procuração particular assinada por seu
representante legal.
• MANDATÁRIO: é quem recebe a procuração e age em nome do mandante.

“O mandante pode designar, como mandatário, pessoa que não seja maior
e capaz, desde que nele deposite confiança; se posteriormente se convence
de que escolheu mal o mandatário, que se queixe da própria incúria; mas o
terceiro que tratou com o representante nada tem a ver com as consequências
da má escolha” (MONTEIRO apud GONÇALVES, 2008, p. 393).
8.3 REQUISITOS DA PROCURAÇÃO

Podemos resumir os requisitos da procuração no seguinte:
• forma: pode ser verbal ou por escrito (art. 656). Aconselha-se a forma escrita,
por ser mais fácil sua prova. Pode ser pública, quando é lavrada em cartório,
chamado tabelionato, sendo exigida em casos específicos, por exemplo, para a
compra e venda de imóveis e quando estejam envolvidos interesses de menores
relativamente incapazes.
112
• requisitos: constam do art. 654, §1º do Código Civil: indicação do lugar onde
foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da
outorga, com a designação e extensão dos poderes concedidos.
• reconhecimento de firma (assinatura): na procuração outorgada para o advogado

(judicial) não se exige a firma reconhecida, podendo ser exigida na procuração por
instrumento particular.
Veja o modelo de procuração a seguir, que trata de administração de

imóveis referente a aluguel:
PROCURAÇÃO
OUTORGANTE: (qualificação) nomeia e constitui seu bastante procurador.
OUTORGADO: (qualificação)
PODERES: para, relativamente ao(s) imóvel(is) de propriedade do(s)

outorgante(s) situado(s) nesta cidade, receber aluguéis ou cobrá-los
judicialmente, promover notificações ou interpelações, fazer e rescindir
locações, assinando ou rescindindo contratos, estabelecendo cláusulas e
condições, despejar inquilinos, assinar propostas de seguros, promover obras
de conservação e a vigilância do(s) imóvel(is) vago(s), receber e dar quitação,
em juízo ou fora dele, podendo para os ditos fins representar o(s) outorgante(s)
perante quaisquer repartições públicas, federais, estaduais ou municipais,
empresas, autarquias, sociedades de economia mista e outros órgãos de
administração pública, direta ou indiretamente, e em reuniões de condomínio,
bem como, no foro em geral, perante qualquer Juízo, Instância ou Tribunal,
requerer e assinar o que preciso for, contestar, recorrer, transigir, acordar,
especialmente em audiências, confessar ou desistir, constituir advogados
ou procuradores ou a estes substabelecer o presente, no todo ou em parte,
com reserva ou sem ela, sendo todas as despesas provenientes dos atos cujos
poderes são ora conferidos debitadas na conta do(s) outorgante(s), na qual o(s)
mesmo(s) se obriga(m) a manter provisão suficiente.
............, .......de...................de ...........
...........................................
OUTORGANTE
FONTE: Disponível em: <http://www.paf.adv.br/pecas_juridicas/imobiliario/77__Procuracao_de_
Outorga_de_Poderes_-_Locacao.pdf>. Acesso em: 10 abr. 2009.
113
8.4 SUBSTABELECIMENTO
Substabelecer uma procuração significa repassar (quem repassa se
chama substabelecente) os poderes recebidos para outra pessoa (que se chama
substabelecido). O substabelecimento pode ser feito com ou sem reserva de poderes.
Na primeira hipótese, o substabelecente pode continuar a usar os

poderes substabelecidos; na segunda, ocorre verdadeira renúncia do mandato.
O substabelecimento pode ser também, total ou parcial. No primeiro caso, o
substabelecido outorga a outrem todos os poderes recebidos; no segundo, o
substabelecido fica inibido de praticar certos atos.
FONTE: Adaptado de: <xa.yimg.com/kq/groups/.../name/MATERIA+Direito+Civil+IV.doc>.
8.5. EXTINÇÃO DO MANDATO

São causas de extinção do mandato, segundo o art. 682 do Código Civil:
• revogação (quando o mandante cancela o mandato) ou renúncia

(quando o mandatário não quer dar continuidade no mandato).
• morte ou interdição de uma das partes. A interdição é a declaração
judicial de incapacidade de uma pessoa, o que inclui a impossibilidade
de continuar a exercer os poderes do mandato.
• pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os
poderes, ou o mandatário para os exercer. Por exemplo, quando uma
das partes se muda para local distante.
• término do prazo ou conclusão do negócio. Quando a procuração é
outorgada por um prazo determinado, ou para um negócio específico,
por exemplo, a compra e venda de um imóvel (BRASIL, 2002).
114
RESUMO DO TÓPICO 1
• A compra e venda é um contrato que tem por objeto a transferência da

propriedade de um bem de uma pessoa para a outra, e que se o bem for móvel,
esta transferência ocorre com a entrega (tradição), e que se for imóvel será
necessário o registro no Registro de Imóveis.
• Os elementos da compra e venda são: o preço, a coisa e o consentimento.
• A compra e venda gera inúmeros efeitos.
• Existem limitações impostas por lei ao contrato de compra e venda.
• Os conceitos de compra e venda ad mensuram e ad corpus.
• A permuta e a compra e venda são semelhantes, mas não se confundem.
• Os dispositivos legais referentes à compra e venda também se aplicam à

permuta.
• A principal característica da doação é a liberalidade e que existem restrições a

esta liberdade de doar.
• A doação, ao contrário da compra e venda e da permuta, é um contrato gratuito.
• Bens ou vantagens podem ser objeto deste contrato.
• A doação poderá ser pura ou modal, caso sejam estipulados ou não encargos
para o donatário.
• A locação e o comodato são contratos semelhantes, mas que não se confundem.

O comodato é empréstimo gratuito, enquanto a locação é cessão do uso
mediante remuneração.
• A locação se destina à cessão temporária do uso mediante remuneração,

enquanto a compra e venda destina-se à transferência da propriedade.
• A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei n◦ 8.245/91 e que são três as
espécies de locação: residencial, não residencial e para temporada.
115
• As garantias da locação são de três tipos: caução, fiança e seguro-fiança locatícia.
• A corretagem e o mandato são institutos importantes no ramo imobiliário,

sendo que na corretagem há uma aproximação das partes, enquanto que no
mandato há representação de uma das partes.
• Os requisitos e forma dos contratos de corretagem e mandato.
116
AUTOATIVIDADE
1 Para fixação do conteúdo deste tópico, resolva as questões a seguir, assinalando

a resposta CORRETA:
a) Na compra e venda, como regra geral, as despesas de escrituração correrão

por conta:
( ) Do comprador.
( ) Do vendedor.
b) Nesta espécie de compra e venda é possível requerer a complementação da

área adquirida.
( ) Ad corpus.
( ) Ad mensuram.
c) Na compra e venda o preço:
( ) Poderá ser estipulado por terceiro.

( ) Não poderá ser estipulado por terceiro.
d) Além de determinada, a coisa na compra e venda deverá ser:
( ) Apenas existente.
( ) Existente e dentro do comércio.
e) A coisa na compra e venda:
( ) Poderá ser futura, desde que determinável.

( ) Deverá ser necessariamente atual e existente no momento da assinatura do
contrato.
f) Pela legislação vigente, o tutor de um menor:
( ) Não poderá adquirir, em nenhuma hipótese, um bem do menor tutelado.

( ) Poderá adquirir um bem do menor tutelado desde que seja imóvel.
g) O consentimento no contrato de compra e venda:
( ) Não é essencial.
( ) É essencial.
117
h) A tradição transfere a propriedade de que tipo de bem:
( ) Imóvel.
( ) Móvel.
i) A venda de um bem de um pai para um de seus filhos com o consentimento

da esposa e dos demais filhos, segundo a legislação brasileira, é:
( ) Válida.
( ) Anulável.
j) Quando na compra e venda o preço não é totalmente pago em dinheiro, diz-

se que houve:
( ) Compra e venda “ad corpus”.

( ) Dação em pagamento.
2 Classifique V para as sentenças verdadeiras e F para as falsas:
( ) Permuta e troca não são sinônimos.

( ) Na permuta é possível o pagamento de parte do preço em dinheiro, desde
que não ultrapasse 50% deste valor.
( ) Não é possível na permuta a troca de bens de natureza diferente.
( ) A permuta poderá ter por objeto bens futuros.
( ) A doação tem como principal característica a onerosidade.
( ) Como regra geral, a doação é modal.
( ) A doação pura pode ser revogada por ingratidão.
( ) Existem limitações ao poder de doar.
( ) O encargo na doação modal deve beneficiar, necessariamente, o doador.
( ) Não se exige na doação a aceitação do donatário.
( ) A Lei n◦ 8.245/91 somente se aplica aos terrenos edificados.
( ) O contrato de locação pode ser verbal.
( ) A locação pode ter por objetivo a transferência da propriedade.
( ) O comodato é um empréstimo de bem infungível necessariamente gratuito.
( ) A morte do fiador extingue a fiança.
( ) O comodato pode ser por prazo determinado ou indeterminado.
( ) No contrato de comodato por prazo indeterminado o comodante poderá
requerer a devolução do imóvel a qualquer tempo.
( ) Na locação as despesas referentes ao uso do bem serão pagas pelo locatário.
( ) Ainda que as despesas sejam extraordinárias e urgentes, o comodatário
não será reembolsado.
( ) O seguro-fiança abrange necessariamente só o aluguel.
( ) Uma das formas de extinção do comodato é a decisão judicial.
( ) No comodato pode existir contraprestação em dinheiro.
( ) Os bens de família do fiador respondem pela dívida decorrente da fiança
locatícia.
118
( ) O comodatário pode mudar a destinação do imóvel.
( ) O aluguel não pode, em nenhuma hipótese, ser cobrado antecipadamente.
( ) Na locação residencial o prazo terá que ser, necessariamente, determinado.
Agora, assinale a alternativa que apresenta a sequência CORRETA:
a) ( ) V – V – V – V – V –V – V – F – F – F – F – F – F – V – V – V – V – V – V –
F – F – F – F – F – F – V.
b) ( ) V – V – V – F – F – F – F – V – V – V – V – V – V – F – F – F – F – F – F – F –
F – V – V – V – V.
c) ( ) V – V – F – F – F – F – V – V – F – F – V – F – V – V – V – V – V – V – F –
V – F – V – F – F – F.
d) ( ) F – V – F – V – F – F – V – V – F – F – V – V – F – V – V – V – F – V – F – F –
V – F – V – F – F – F.
3 Resolva as questões que seguem:
a) Qual a principal característica da corretagem e do mandato?

b) Qual a legislação que regulamenta a profissão de corretor de imóveis?
c) Qual o fato que gera o direito do corretor de receber sua comissão?
d) O que ocorrerá se o contrato contiver cláusula de exclusividade e as partes
fecharem o contrato sem a participação do corretor?
e) Quais os requisitos para que uma pessoa possa exercer a profissão de corretor
de imóveis?
f) Como será o contrato de corretagem no que diz respeito à forma?
g) Qual é o instrumento do mandato, ou seja, como ele se materializa?
h) O que significa substabelecer uma procuração?
i) Quais as espécies de substabelecimento?
j) Cite as quatro hipóteses de extinção da procuração?
l) Quais as partes em um contrato de mandato?
m) Diferencie o substabelecimento com reserva de poderes e sem reserva de
poderes.
119
120
UNIDADE 3
TÓPICO 2
ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS

IMOBILIÁRIOS
1 INTRODUÇÃO
Neste último tópico vamos nos dedicar ao estudo da administração dos
contratos imobiliários, que é uma atividade profissional exercida por pessoas e
empresas.
A administração de contratos imobiliários compreende o exercício de

inúmeras atividades, tais como administração de imóveis objeto de locação,
com minimização dos riscos, elaboração de contratos diversos, publicação de
anúncios, administração de condomínios, entre outros.
Para o exercício desta função, são necessários conhecimentos técnicos

específicos que possibilitarão ao profissional a competente utilização dos
instrumentos jurídicos disponibilizados na legislação. Nos próximos itens,
entenderemos como funcionam estes instrumentos.
Administrar (ou gerir) um contrato é agir para que tudo ocorra dentro do
previsto, garantindo assim que seu objetivo seja alcançado.
A atividade de um administrador ou gestor de contratos é acompanhar a

formação e a execução do contrato.
Podemos apontar algumas atividades que serão desenvolvidas pelo

administrador de contratos:
• Obter a documentação necessária de acordo com o tipo de contrato.

• Organizar e arquivar a referida documentação.
• Organizar os contratos em ordem cronológica e manter os respectivos arquivos.
• Acompanhar a vigência dos contratos e a regularidade de suas garantias.
• Acompanhar e fiscalizar a prestação dos serviços de acordo com as cláusulas
contratuais.
Enfim:
121
Cabe ao administrador do contrato manter a regularidade de sua

execução,garantindo assim que seu objeto seja realizado.
Para garantir uma boa administração do contrato é indispensável:
1º) Que o gestor conheça muito bem o negócio e o contrato.
2º) Que haja um planejamento cronológico da execução, inclusive com a redação

de cronogramas físico e financeiro.
3º) Providenciar, com antecedência, o provimento dos recursos materiais e

humanos para assegurar a execução dos contratos.
4º) Acompanhar a execução do contrato, inclusive fazendo todos os registros

necessários.
5º) Agir sempre no sentido de propor alterações quando necessário.
6º) Apresentar relatórios periodicamente.
Como já dissemos anteriormente, existem muitos tipos de contrato. Em

nosso estudo vamos focar na administração dos contratos imobiliários.
2 DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA

Ao contratar um profissional para realizar a administração de seu imóvel,
o interessado (proprietário de um bem ou um condomínio, por exemplo) firmará
um contrato de prestação de serviços, em que deverão constar de forma expressa
e específica quais os serviços que serão objeto do referido contrato. A este contrato
designa-se contrato de administração imobiliária.
2.1 CONCEITO
Pode-se conceituar o contrato de administração de imóveis como sendo
o contrato onde um dos contratantes, mediante autorização, confere a outra
pessoa a gestão de imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses
imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos serviços prestados.
FONTE: Disponível em: <http:www.imoveisetica.com.br/dicionário.php?=char=C>. Acesso em:
20 out. 2012.
122
TÓPICO 2 | ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
2.2 CUIDADOS NA ELABORAÇÃO DO CONTRATO

Um contrato bem redigido é a principal garantia de uma negociação
exitosa. Ao contrário, um contrato mal elaborado pode representar prejuízos às
partes e, inclusive, demandas judiciais.
Assim, quanto mais completo for o contrato, mais garantia e segurança ele
trará às partes no negócio que firmaram.
Por isso, recomenda-se que um advogado elabore o contrato, pois uma

boa redação pressupõe um entendimento especializado, com estrita observância
da legislação aplicável e particularidades do instituto, que só um profissional do
Direito possui. Porém, há algumas dicas que podem ser apontadas, as quais lhe
auxiliarão em sua futura carreira profissional:
FIGURA 18 - DICAS PARA A ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS
EVITE OS "CONTRATOS PADRÃO"

Contratos pré-impressos podem não conter cláusulas
essenciais ou prever particularidades do negócio.
"Para cada negócio um contrato".
EVITAR CLÁUSULAS GENÉRICAS OU QUE PODEM GERAR

DUPLA INTERPRETAÇÃO
Esse tipo de cláusula gera dúvida e muitas vezes demandas, quanto
mais específicas as cláusulas, maior a segurança do contrato.
ESTRUTURAR CORRETAMENTE O CONTRATO

Observando os elementos essenciais: tipo do contrato, objeto,
preços, e condições de pagamento (se for o caso), reajustes,
prazo do contrato, garantias, extinção, cláusula penal etc.
E, por fim,
123
Acompanhe a execução do contrato!
FONTE: A autora
José Roberto Graiche (2009), presidente da Associação das Administradoras

de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), ao tratar do contrato e
lembrar que, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, todos os
contratos devem ser redigidos de forma legível e com linguagem simples, traz
algumas orientações específicas sobre o contrato de administração de imóveis,
que podem ser assim resumidas:
• O contrato deve ter prazo indeterminado, pois o proprietário só ficará vinculado

à administradora enquanto ela lhe oferecer um bom serviço. Se a imobiliária
deixar a desejar, o consumidor poderá interromper o contrato a qualquer
momento, sem precisar pagar multa.
• No contrato da prestação de serviço deve constar tudo o que foi combinado

com a empresa: a taxa administrativa, a data de prestação de contas para o
proprietário, a data de depósito do aluguel na conta dele, o preço do serviço
(porcentual sobre o valor do aluguel), entre outras coisas.
FONTE: Disponível em: <http://www.5agencia.com.br/index.php?page=noticias&id_noticia=4>.
Acesso em: 10 abr. 2009.
Ainda segundo José Roberto Graiche (2009), é imprescindível que alguns

cuidados sejam tomados pelos proprietários:
• Escolher empresas idôneas. Deve-se verificar se a empresa já está há algum

tempo atuando no ramo.
• Pesquisar a idoneidade dos diretores da empresa, pedindo-lhes certidão

negativa de protestos.
• Checar referências da empresa e pedir referências de clientes.
124
QUADRO 4 - CONTRATO PADRÃO
Contrato padrão
Alguns itens que não podem faltar no contrato de administração de bens imóveis,
segundo a Aabic
● A administradora compromete-se A administradora obriga-se a pagar o
a fazer vistoria prévia, destinada a saldo em conta corrente todo dia XX
configurar o estado de conservação do de cada mês, no seu caixa ou por meio
imóvel, para que possa elaborar sua de depósito bancário em nome do
correta avaliação mercadológica. contratante ou a quem este indicar.
● A administradora compromete-se ● A administradora fica investida de
a promover o imóvel e a elaborar o todos os poderes necessários para
cadastro dos interessados e seus fiadores, contratar e rescindir locações, receber
analisando as informações, os aspectos aluguéis e encargos locatícios, firmando
financeiros e econômicos, aprovando-os os respectivos recibos, transigir e fazer
segundo os próprios critérios de gestão. acordos.
● A administradora manterá uma conta ● O presente contrato é celebrado por
corrente em nome do contratante, na prazo indeterminado, podendo ser
qual lançará todos os débitos e créditos denunciado por quaisquer das partes,
decorrentes de sua administração, por meio de carta protocolada, com
prestando contas, por meio do envio de antecedência mínima de 60 dias, ou por
extratos mensais. meio do pagamento do valor equivalente
às taxas de administração desse período.
FONTE: Disponível em: <http://www.mchouseimoveis.com.br/news.php?id_noticia=6>. Acesso
em: 10 abr. 2009.
Veja um modelo de contrato de administração de imóveis:
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E AFINS
Contrato de prestação de serviço para intermediação de locação imobiliária

e afins, que entre si fazem, de um lado o(a) Sr(a) (nome do locador),
brasileiro(a), casado(a), advogado(a), inscrito no CPF sob nº 000.000.000-00 e
RG – M – 000.000/SSPMG, residente e domiciliado(a) na (endereço), de ora
em diante denominado simplesmente CONTRATANTE, e de outro lado
a empresa MORADIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
empresa de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 18.063.750/0001-78,
com sede na Avenida Macapá, nº 155, Bairro Veneza, na Cidade de Ipatinga/
MG, devidamente representada pelo seu diretor Sr. José de Oliveira Silva,
brasileiro, casado, empresário, com residência e domicílio nesta cidade, de ora
em diante denominada simplesmente CONTRATADA, têm justo e livremente
contratadas as cláusulas e condições seguinte:
Cláusula Primeira - O (A) CONTRATANTE declara ser o legítimo proprietário(a)
e possuidor do(s) imóvel(is), se responsabilizando civil e criminalmente no
caso de falsidade da presente declaração, detendo a posse mansa e pacífica
125
do “imóvel residencial”, constituído por (descrição do imóvel), situado na

(endereço do imóvel), ajusta, portanto, os serviços da CONTRATADA para
administrar o imóvel supra citado, outorgando-lhe para isso todos os poderes
necessários para o bom e fiel cumprimento das obrigações inerentes à locação,
outorgando também, nesta oportunidade, uma procuração em nome dos
representantes legais da CONTRATADA, com poderes “ad judicia” e “extra
judicia”, indispensáveis ao cumprimento do serviço contratado.
Cláusula Segunda - O(A) CONTRATANTE declara concordar com todas

as condições, termos e cláusulas do contrato de locação confeccionado pela
CONTRATADA, sendo que sempre que necessário a CONTRATADA
poderá acrescer, suprir ou inovar as condições do mesmo. Nenhuma alteração
das condições do contrato poderá ser ajustada diretamente entre o(a)
CONTRATANTE e o LOCATÁRIO. Caso isto ocorra, a CONTRATADA fica
isenta de qualquer responsabilidade pelos resultados das modificações.
Cláusula Terceira - O valor mensal para a locação será de R$ 000,00 (valor por
extenso), que será reajustado anualmente, conforme o índice de preços instituído
pelo governo e que se aplique às locações de imóveis, conforme o art. 11 da Medida
Provisória nº 434, de 27/02/1994.
Cláusula Quarta - A locação a ser ajustada com o futuro locatário junto à

CONTRATADA será de 12 (doze) a 30 (trinta) meses, podendo conter cláusula
de liberação após 12 (doze) meses, tendo o(a) CONTRATANTE conhecimento
prévio dos artigos 4º, 46 e 47 da Lei nº 8.245/91.
Cláusula Quinta - Não sendo do interesse do(a) CONTRATANTE a renovação

do Contrato de Locação, a CONTRATADA deverá ser informada por escrito,
com o prazo de 60 (sessenta) dias de antecedência. Na falta deste aviso, fica
a CONTRATADA, de pleno direito, autorizada a promover a renovação da
locação.
Cláusula Sexta - Fica a CONTRATADA autorizada a descontar, como

pagamento pelos seus serviços prestados, durante o período da administração,
quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor bruto mensal,
respeitando o valor mínimo de R$ 40,00 (quarenta reais) mensais, quando
a comissão de 10% (dez por cento) for menor, além das despesas bancárias,
quando houver, tais como boleto bancário, CPMF e DOC eletrônico.
Cláusula Sétima - O pagamento da comissão ora ajustada será feito mediante

desconto, pela própria CONTRATADA, dos aluguéis por ela recebidos do
locatário, ficando, desde já, para isso devidamente autorizada e com os poderes
de representação especificamente expressos neste instrumento.
126
Cláusula Oitava - Em todas as multas recebidas do locatário, amigável ou

judicialmente, por infração contratual de qualquer natureza, a CONTRATADA
terá uma participação de 50% (cinquenta por cento) de seu valor, a título de
remuneração extra e atendimento das despesas decorrentes da cobrança
amigável ou judicial, através de seu departamento jurídico.
Cláusula Nona - Nas despesas decorrentes dos serviços de confecção de laudos

de vistoria extrajudicial, confecção de cadastros de pretendentes e de seus
fiadores, confecção de contrato de locação do imóvel objeto deste contrato,
será descontado integralmente do(a) CONTRATANTE o equivalente a 50%
(cinquenta por cento) do valor do primeiro aluguel vigente na época devida,
como permite o artigo 22, inciso VII da Lei 8.245/91, de acordo com permissivo
do artigo 17, inciso IV da Lei n◦ 6.530.
Cláusula Décima - Em caso de cobranças judiciais ou extrajudiciais de aluguéis e

demais encargos em atraso, bem como ações de despejo por falta de pagamento,
revisionais de aluguel, notificações e defesa em ações renovatórias de locação,
caberão à CONTRATADA. Por serem de direito, os honorários sucumbências
a que for condenado o locatário, através de sentença judicial, serão pagos e
pertencerão ao departamento jurídico da CONTRATADA.
Cláusula Décima Primeira - Ao(À) CONTRATANTE caberá o pagamento

das custas judiciais para execução das ações acima citadas, bem como os
honorários advocatícios e custas judiciais, em ações aqui não mencionadas.
Cláusula Décima Segunda - As despesas relativas às publicidades que forem

necessárias para promover a locação do referido imóvel correrão por conta
do(a) CONTRATANTE e serão comprovadas pela CONTRATADA através
dos recibos emitidos pelo jornal local ou agência de publicidade.
Cláusula Décima Terceira - Firmado o contrato de locação, avençam as

partes a obrigação do(a) CONTRATANTE de ressarcir à CONTRATADA as
despesas com anúncios de jornal, com a devida compensação no primeiro mês
de aluguel.
Cláusula Décima Quarta - Não se efetivando o contrato de locação com

terceiros, o pagamento dos referidos anúncios se dará no ato da rescisão ou
término do presente contrato, ou em caso de renovação deste; a cada período
de captação de cliente, será procedida a quitação conforme disposto na cláusula
anterior.
Cláusula Décima Quinta - Compete à CONTRATADA receber mensalmente

os aluguéis e levá-los a crédito do(a) CONTRATANTE, através de depósito em
conta bancária na agência de nº 000, Banco (nome do banco), conta corrente nº
0000, na cidade de Ipatinga, valendo o comprovante de depósito como recibo de
pagamento ou em outra forma previamente combinada.
127
Cláusula Décima Sexta - Os valores acima mencionados serão repassados

ao CONTRATANTE, 05 (cinco) dias após o recebimento do aluguel. No caso
de atraso no pagamento, o(a) CONTRATANTE terá direito no recebimento
das multas, juros, correções em que for penalizado o(a) LOCATÁRIO(A), na
forma da Cláusula Oitava.
Cláusula Décima Sétima - A CONTRATADA se propõe a fazer o contrato de

locação de maneira criteriosa, ou seja, exigir todos os documentos necessários
e consultar todas as fontes possíveis.
Cláusula Décima Oitava - Será de inteira responsabilidade do CONTRATANTE

eventual estrago ou depredação que porventura sofrer o imóvel, como também,
despesas de água, luz, IPTU e condomínio no intervalo compreendido entre a
assinatura do presente e a data da concretização da locação, e em períodos entre
duas locações em que o imóvel permanecer desocupado.
Cláusula Décima Nona - Nenhuma responsabilidade, direta ou indireta,

será atribuída à CONTRATADA por danos ou avarias verificados no imóvel
durante o período de locação. Porém, a CONTRATADA se compromete a
acionar administrativa ou juridicamente o(a) LOCATÁRIO(A) e seus fiadores
objetivando os reparos de danos ou avarias porventura verificados no imóvel
em questão, no período em que o mesmo tenha sido ocupado.
Cláusula Vigésima - O presente contrato tem vigência a partir desta data e se

estenderá pelo prazo de locação do imóvel abrangendo períodos de prorrogações,
pactuadas ou tácitas, bem como, aos de novas locações, isto é, o imóvel não
poderá ser retirado da administração enquanto permanecer ocupado.
Cláusula Vigésima Primeira - Decorridos 90 (noventa) dias a partir da

assinatura deste instrumento, caso o imóvel não tenha sido alugado, poderá
ser retirado, se assim entender o(s) CONTRATANTE(S), independentemente
do pagamento de comissões, desde que haja pretendente à locação imediata,
pagando à CONTRATADA as despesas com anúncios e demais gastos
incorridos durante o processo de tentativa de locação.
Cláusula Vigésima Segunda - A retirada do imóvel da administração da

CONTRATADA, em desacordo com as disposições do caput da Cláusula
Vigésima, obrigará o(s) CONTRATANTE(S) ao pagamento da multa
compensatória da seguinte forma:
a) 10% (dez por cento), antes de iniciada a locação do imóvel, sobre o valor
estipulado para o aluguel mensal multiplicado por 12 (doze) meses;
b) 20% (vinte por cento), durante a vigência do contrato de locação, multa esta
calculada sobre o valor do aluguel mensal à época da infração, multiplicado
por 12 (doze) meses;
c) 20% (vinte por cento), calculados da forma anterior, se o contrato estiver
vencido e continuar a locação por tempo indeterminado.
128
Cláusula Vigésima Terceira - Se no curso da locação, sob a administração

da CONTRATADA, for de interesse do(a) CONTRATANTE a venda do
imóvel locado, e vindo este a ser adquirido pelo inquilino, deverá o(a)
CONTRATANTE pagar à CONTRATADA a taxa de corretagem, esta desde já
fixada em 5% (cinco por cento) sobre o valor obtido com a venda do imóvel.
Cláusula Vigésima Quarta - As despesas necessárias com a locação, bem

como as legais, conforme artigo 22 da Lei nº 8.245/91, mesmo que constem
no contrato com inquilino, se este não pagar na totalidade, aquelas
oriundas da administração ora contratada correrão por conta exclusiva
do(a) CONTRATANTE e serão deduzidas dos aluguéis recebidos pela
CONTRATADA.
Cláusula Vigésima Quinta - O presente contrato não poderá ser transferido

para terceiro sem o expresso consentimento por escrito das partes contratantes,
se obrigando, inclusive, os sucessores pelo seu fiel cumprimento.
Cláusula Vigésima Sexta - As partes, após ter conhecimento prévio do texto

deste contrato e compreendido o seu sentido e alcance, e por estar justa e
livremente contratada, aceitando as condições ora estipuladas, firmam o
presente em 02 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas
abaixo, para fins e efeitos de direito.
Cláusula Vigésima sétima - Para dirimir quaisquer questões decorrentes direta

ou indiretamente deste contrato, as partes elegem o foro da Comarca de Ipatinga/
MG, com renúncia de qualquer outro por mais privilegiado que seja.
Ipatinga/MG, xx de xxxx de 200x.
CONTRATANTE: ___________________________________________________
(Fulano de Tal)
CPF: 000.000.000-00
CONTRATADA: ____________________________________________________
MORADIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
CNPJ: 18.063.750/0001-78
TESTEMUNHAS:
Nome: ________________________________________
CPF: __________________________________________
Nome:_________________________________________
CPF: __________________________________________
FONTE: Disponível em: <http://www.moradiaimobiliaria.com.br/modelos/modelo-

intermediacao.pdf>. Acesso em: 10 abr. 2009.
129
Além do contrato, autorizará o administrador (geralmente uma

imobiliária) através de uma procuração (que estudamos no tópico anterior) para
agir em seu nome. Nesta procuração, deverá aparecer a qualificação completa do
outorgante da procuração (cliente, nome, estado civil, profissão, CPF e RG) e do
outorgado (profissional, nome, CNPJ, endereço etc), bem como os poderes que
são concedidos pelo referido instrumento.
130
PROVIDÊNCIAS NECESSÁRIAS PARA SE MONTAR A EMPRESA
INTRODUÇÃO
FICHA TÉCNICA
Setor da economia: Terciário
Ramo de atividade: Serviços
Produtos oferecidos: Venda e/ou aluguel de imóveis novos e/ou usados
APRESENTAÇÃO
Com o crescimento das cidades, comprar um imóvel passou a ser um

processo que envolve basicamente muita pesquisa na busca do imóvel ideal. Para
ajudar neste processo, surgiram as imobiliárias.
MERCADO
O encerramento prático do sistema oficial de financiamento (BNH) e o

Código de Defesa do Consumidor promoveram o surgimento de um consumidor
exigente e de regras “transparentes” de negócio. Amadorismo e insistência de
vendedores não são suficientes para o mercado. O novo conceito de atuação
está baseado no profissional que possa orientar o cliente sobre as vantagens
do investimento em imóveis frente a outras opções, detalhes dos sistemas
de financiamento, além, é claro, das características do imóvel em si. Enfim, os
profissionais devem ter o domínio do mercado imobiliário.
CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDEDOR
Trabalhar no ramo imobiliário requer dinamismo, alta dose de sacrifício,

bom relacionamento com a clientela, conhecimento do ramo e do mercado.
LOCALIZAÇÃO
Deve-se dar preferência a um local de fácil acesso. Havendo carência de

imobiliárias na região, será melhor. Se o investidor possui um bom conhecimento
do mercado imobiliário, experiência em vendas e conhecimento jurídico (Direito
Imobiliário) tem boas ferramentas para buscar um local adequado e iniciar seu
empreendimento.
131
INVESTIMENTO
Será fundamental fazer uma avaliação precisa do capital disponível, para

que se possa dimensionar o negócio corretamente, lembrando que o investimento
irá variar de acordo com a estrutura do empreendimento, podendo ser em torno
de R$ 30.000,00.
ESTRUTURA
A infraestrutura mínima necessária será uma sala, o atendimento de

clientes poderá ser feito na mesma sala ou numa outra independente. É interessante
que o empreendedor tenha um veículo próprio, que será utilizado para procurar
imóveis e levar os possíveis compradores ou locatários até os lugares de interesse.
EQUIPAMENTOS
Os equipamentos básicos são:

• computadores e periféricos;
• telefone e fax;
• móveis para escritório;
• material de expediente etc.
MÃO DE OBRA
A mão de obra específica deste setor é o Corretor de Imóveis, que deverá

ter o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).
Existe um curso para preparar as pessoas interessadas em regularizar ou

ingressar nesta profissão, que neste caso pode ser feito no Sindicato dos Corretores
de Imóveis. É o Curso Técnico em Transações Imobiliárias.
Com este certificado, o profissional poderá pedir seu registro no CRECI.
Requisitos para o cargo de Corretor de Imóveis:
• 2º grau completo;
• habilidade para negociações;
• conhecimento prático do mercado financeiro e cálculos financeiros;
• visão global das tendências do mercado de imóveis; e
132
• criatividade para o desenvolvimento de alternativas e para atendimento de objetivos

de vendas. Os corretores geralmente recebem 1/3 da comissão de venda recebida pela
imobiliária.Ésugeridaaindaacontrataçãodeumauxiliarqueficarápermanentemente
noescritório,enquantooempreendedorfaráosserviçosdecorretagemexternamente.
PROCESSO DE TRABALHO
Normalmente, o horário de funcionamento de uma imobiliária é das 8h às

18h, de segunda a sexta-feira, com plantão aos domingos. É nos fins de semana que
a maioria dos clientes tem tempo disponível para procurar um imóvel. Durante a
semana o expediente poderá se estender algumas horas quando chegam visitantes
de balcão ou para negociação ou fechamento de negócios.
Os imóveis oferecidos podem ser indicados pelos próprios proprietários

que vão até à imobiliária. Na realidade, a mercadoria para venda e/ou aluguel
deve ser levantada pelos corretores, visitando os prédios da região e conversando
com zeladores e/ou porteiros para identificar o que há disponível, assim como
nome, endereço e/ou telefone do proprietário.
Outra maneira é o contato direto com os proprietários de imóveis já

com placas de outras empresas de vende-se ou aluga-se. Neste último caso, o
empreendedor deverá identificar o proprietário e oferecer também os seus serviços.
Quanto às placas colocadas nos imóveis, de “VENDE-SE” e “ALUGA-SE”,
é recomendável que sejam feitas com o nome da imobiliária e o telefone bem
visíveis, para facilitar o contato pelos interessados.
Os anúncios em jornais são muito bem aceitos para procura de possíveis

clientes. Sugere-se não fazer anúncios muito pequenos, pois isso pode desprestigiar
o imóvel. É interessante fazer anúncios com palavras abreviadas e com o título
grande, não esquecendo do telefone para contato.
As imobiliárias trabalham com comissões sobre as vendas ou locações. No

caso de venda, recebem entre 5% e 8% do valor total do imóvel. No caso de locação,
geralmente o primeiro aluguel fica com a imobiliária, porém, dependendo do valor,
a imobiliária poderá fazer acordo com o proprietário do imóvel e receber metade
do primeiro aluguel e metade do segundo aluguel.
Quando a imobiliária se encarrega de administrar os aluguéis, as comissões

variam de 5% a 12% do valor recebido pelo proprietário.
133
DIVERSIFICANDO
Além dos imóveis vendidos no país, existem imobiliárias que negociam

no exterior, por exemplo, em Miami (EUA) ou Punta del Este (Uruguai). Porém,
para atuar nestes segmentos é necessário um alto investimento e amplas relações
tanto no Brasil como nos países em que se quer comercializar. As imobiliárias
podem ainda prestar serviços de administração de condomínios, administração
de contratos de locação, serviços de plantonistas de prédios e outros relacionados
com sua atividade.
DIVULGAÇÃO
Na busca pelo potencial cliente, os jornais de grande circulação ainda são,

entre todos os meios de divulgação, a melhor maneira de contatá-los, seja para a
venda de imóvel ou mesmo para seu aluguel, apesar do alto custo de inserção de
anúncios.
INOVAÇÕES
A modernização está chegando aos escritórios imobiliários, acompanhando

o crescimento do mercado, que tem primado por implementar programas de
qualidade em diversas etapas. Os velhos escritórios empoeirados, com prateleiras
amontoadas de cadastros de clientes, móveis velhos e aquela sala mal iluminada,
cedem espaço a um ambiente clean, em que, aos poucos, papéis vão sendo
substituídos por informações armazenadas em microcomputadores.
Se o tráfego de informações através da internet não se constitui na

principal ferramenta de comercialização — muito embora mais da metade dos
escritórios das 300 empresas imobiliárias existentes hoje no mercado já estejam
informatizadas —, existe um sistema corporativo de troca de informações on-line,
a intranet, que vem aglutinando corretores de imóveis em torno de uma parceria
de vendas.Esse sistema é operado no Estado pela Bolsa Imobiliária e algumas
empresas utilizam esse recurso como uma estratégia de aproximação do cliente,
junto a formas tradicionais de captação e venda.
NOTÍCIAS
Crise vista do alto? Não no boom dos imóveis.

Setorimobiliárioéimpulsionadopelosbaixosrendimentosdasoutrasaplicações
Fundos de Investimento Imobiliário, cotas de hotéis e flats e imóveis de alto padrão
vivem, no momento, um Brasil sem crise. A instabilidade do mercado financeiro, o
baixo rendimento das diferentes modalidades de aplicações, aliados à alta do dólar,
fortalecem o mercado imobiliário. É na segurança do concreto que os investidores
estão preferindo destinar seus recursos.
134
Os Fundos de Investimento Imobiliário configuram a mais nova

modalidade de investimento. É nessa forma de captação de recursos que a maioria
dos empreendedores aposta para a construção de seus imóveis, uma vez que os
empréstimos bancários apresentam altas taxas de juros. Os fundos imobiliários
também se tornaram uma atraente opção para pequenos e médios investidores
que não dispõem de capital suficiente para comprar um imóvel, seja comercial ou
residencial.
Os fundos imobiliários são formados por grupos de investidores

com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, no desenvolvimento de
empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um
fundo podem participar um ou mais imóveis e parte de imóveis. Atualmente,
já estão em funcionamento mais de 50 fundos imobiliários no Brasil, com
patrimônio total superior a R$ 1 bilhão.
A tendência atual é de um aumento substancial na captação de recursos

dos fundos imobiliários, comenta o consultor de investimentos da Coin Valores,
Sérgio Belleza Filho. Quem fez investimentos nessa modalidade não está temendo
a crise, garante. Um dos mais conhecidos empreendimentos edificados com
recursos de fundos imobiliários é o Shopping Pátio Higienópolis, na região oeste
de São Paulo. A rentabilidade para quem aplicou é superior a 1,2%. As operações
de negociação giram em torno de R$ 100 mil.
Hotéis - O interesse em aplicar o capital em bens imobiliários se

transformou em feitos inéditos no mercado.
A venda de cotas de hotéis virou uma espécie de promoção no varejo.

A Lopes Consultoria Imobiliária foi surpreendida com o sucesso de vendas
das unidades de dois hotéis em São Paulo. As 780 unidades do Hotel Holiday
Inn Anhembi, na zona norte, e os 400 quartos da Fórmula 1, na região central,
foram vendidas em um único dia. O primeiro teve média de preço em torno de
R$ 100 mil, e o segundo R$ 50 mil. As incertezas do mercado financeiro têm nos
favorecido demais, reconhece o diretor da Lopes, Tomas Sales.
O diretor da Construtora Setin, Antonio Setin, torce para que o país

reconquiste a estabilidade do mercado, mas afirma que a crise tem favorecido muito
o seu setor. A Setin, juntamente com o Grupo Accor, é a pioneira na venda de flats
e hotéis entre diversos investidores. Embora os flats hoje não estejam oferecendo
rentabilidades tão atraentes como na ocasião em que eram a coqueluche no
mercado, nos anos 90, de até 1,5%, o fato de ser um empreendimento imobiliário
continua a ter um significativo número de investidores.
135
O lastro de segurança, pois não é um papel e sim um imóvel, e a

rentabilidade superior a todas as aplicações no mercado, fazem dos flats e
hotéis ótimos investimentos, assegura Antonio Setin. Os imóveis de alto padrão
também estão na carona de um Brasil sem grandes crises. Vendemos 90% de 52
apartamentos de R$ 700 mil, em apenas dois fins de semana, comemora o diretor
de Planejamento e Marketing da Abyara, Rogério Santos. Movimentamos no
ano passado R$ 1 bilhão, e nossa meta para este ano é aumentar esta quantia
em 30%, comenta Santos. Do jeito que o mercado está, certamente alcançaremos
nossa meta.
De acordo com o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP),

Romeu Chap Chap, de um modo geral, o mercado imobiliário está se recuperando
em meio à crise. Vivemos épocas muito difíceis no passado, estamos podendo
trabalhar, mas ainda não podemos dizer que estamos na melhor fase, pondera.
De acordo com pesquisa da entidade sobre a velocidade de vendas de

imóveis residenciais em São Paulo, nos quatro primeiros meses deste ano o
volume de unidades vendidas foi 38,5% superior a igual período do ano passado.
O crescimento, embora gradual, vem sendo constante, o que é muito importante,
diz Chap Chap.
LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA
Torna-se necessário tomar algumas providências para a abertura do

empreendimento, tais como:
• registro na Junta Comercial;
• registro na Secretaria da Receita Federal;
• registro na Secretaria da Fazenda;
• registro na Prefeitura do município;
• registro no INSS (somente quando não tem o CNPJ – Pessoa autônoma – Receita
Federal);
• registro no Sindicato Patronal;
• registro no CRECI.
OBS. Para obter o registro no CRECI, o empreendedor deve apresentar os

seguintes documentos:
• Contrato Social.
• Alvará de Funcionamento.
• CNPJ.
• Curso Técnico em Transações Imobiliárias.
O novo empresário deve procurar a prefeitura da cidade onde pretende

montar seu empreendimento, para obter informações quanto às instalações físicas
da empresa (com relação à localização), e também ao Alvará de Funcionamento.
136
Além disso, deve consultar o Procon para adequar seus produtos às

especificações do Código de Defesa do Consumidor (LEI Nº 8.078, DE 11.09.1990).
Também se faz necessário que o futuro empreendedor tenha conhecimento

de algumas legislações que regem esta atividade, tais como:
• LEI Nº 4116/62 – Dispõe sobre a regulamentação do exercício da profissão de

corretor de imóveis.
• LEI nº 6530/78 – Dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis.
• LEI Nº 9649/98 – Dá nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis.
FONTE: Disponível em: <http://www.empregabrasil.org.br/zbh/como%20abrir%20imobiliaria.

htm>. Acesso em: 10 abr. 2009.
137
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico você aprendeu:
• Que é importante tomar cuidado na elaboração dos contratos, pois um contrato

bem elaborado é a garantia de sucesso na sua situação.
• Que a administração de contratos imobiliários compreende o exercício de

inúmeras atividades, tais como administração de imóveis objeto de locação,
com minimização dos riscos, elaboração de contratos diversos, publicação de
anúncios, administração de condomínios, entre outros.
• As características do contrato de administração de imóveis.
• Os cuidados a serem tomados neste tipo de contrato.
138
AUTOATIVIDADE
Analise o modelo de contrato visto anteriormente e responda às questões:
1 Qual o objeto do contrato?
2 O locador poderá modificar as condições da locação diretamente com o

locatário?
3 Como o contratante deverá proceder caso não queira renovar a locação? O

que acontecerá se não tomar esta providência?
4 Qual o prazo de que disporá a administradora para locar o imóvel? O que

ocorrerá se a locação não for iniciada?
5 Qual o prazo que a locação a ser ajustada deverá respeitar?
6 O que ocorrerá se o imóvel for vendido no decorrer da locação?
7 O contrato pode ser transferido para terceiros?
8 Qual o prazo de vigência do contrato?
139
140
REFERÊNCIAS
ABRAM, Daniella Boppré de Athayde. Elaboração e administração de
contratos. Indaial: UNIASSELVI, 2009.
BIERWAGEN, Mônica Yoshizato. Princípios e regras de interpretação dos

contratos no novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2007.
BOIAGO JÚNIOR, José Wilson. Contratação eletrônica: aspectos Jurídicos. São

Paulo: Juruá, 2005.
BRAGA, Luís Augusto Coelho. Responsabilidade civil contratual e

extracontratual (subjetiva e objetiva) e o ônus da prova. Disponível em: <www.
tjrs.jus.br/.../responsabilidade_civil_e_onus_da_prova.doc>. Acesso em: 24 nov.
2012.
BRASIL. Decreto n◦ 81.871/78. Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de maio de

1978, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina
o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências.
______.Lei n◦ 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Dispõe sobre as locações dos

imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm>. Acesso em: 25 out. 2012.
______. Lei n◦ 8009/90 de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a

impenhorabilidade do bem de família. Diário Oficial da União de 30.3.1990.
______. Lei n◦ 8.245/91. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os

procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União de 21.10.1991.
______. Lei n◦ 6.530/78. Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de

Imóveis,
disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras
providências.
______.Lei nº 10.406-02. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.

planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 29 out. 2012.
______. Lei n◦ 10.406, de 10 de janeiro de 2002.CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO.

Institui o Código Civil. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 29
out. 2012.
141
BULGARELLI, Waldirio. Questões atuais de direito empresarial. São Paulo:
Malheiros, 1995.
CAMPOS, Nelson Renato Palaia Ribeiro de. Noções Essenciais de Direito. São
Paulo: Saraiva, 2011.
CHAVES, Antônio. Responsabilidade Pré- Contratual. 2. ed. São Paulo: Lejus,

1997.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva,
2009.
FERNANDES, Wanderley. Contratos empresariais: série gvlaw fundamentos e

princípios dos contratos empresariais. São Paulo: Saraiva, 2009.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de

Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2006.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva,

2008.
______. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2007.
______. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2006.
GRAICHE, José Roberto. Presidente da Associação das Administradoras de

Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), 2009. Disponível em: <www.
igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=926>. Acesso em: 20 out. 2012.
LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil: direito de família e das

sucessões. 3. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das

obrigações: 1ª parte. v. 4. 32. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do Direito Civil. V. 4. 18. ed. rev. e
atual. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
REIS, Eduardo Cavalcanti Araújo dos. Código de Defesa do Consumidor &

Contratos de Financiamento Imobiliário. São Paulo: Juruá, 2006.
ROBOREDO, Alda Regina Revoredo. Contrato: função social e cláusulas

abusivas. São Paulo: Juruá, 2008.
SANTIAGO, Alexandre. Responsabilidade Civil Aquiliana ou Extracontratual.

Disponível em: <http://artigos.netsaber.com.br/resumo_artigo_15863/artigo_
sobre_responsabilidade_civil_aquiliana_ou_extracontratual>. Acesso em: 26
nov. 2012.
142
THEODORO JR, Humberto.Novo Curso de Direito Processual Civil. V. 1. 7. ed.
Rio de Janeiro: Forense, 2010.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria
geral dos contratos. São Paulo: Atlas, 2007.
143
ANEXO A
GLOSSÁRIO DE TERMOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Terminologia do Mercado Imobiliário
ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.
Abjudicar - Desapossar, em razão de sentença judicial, o possuidor ilegítimo

daquilo que pertence à outra pessoa.
Acabamentos - Conjunto de trabalhos - englobando pinturas, revestimento,

puxadores etc. - que se seguem à fase de construção básica, em bruto.
Acessão imobiliária - É o acréscimo a um bem imóvel resultante de um

acontecimento natural ou de uma obra humana.
ADEMI - Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário.
Agência imobiliária - (ver mediadores imobiliários).
Agente financeiro - Instituição financeira, pública ou privada, com a qual é feito

o financiamento (autorizado, obrigatoriamente, pelo Banco Central).
Ágio - Diferença, a mais, entre o valor pago e o valor nominal. Adicional cobrado
sobre um preço tabelado, quando a procura supera a oferta. Comissão paga ou
recebida por banqueiro ou agente de câmbio pela troca de moeda estrangeira.
Taxa de juros cobrada em empréstimos feitos por bancos ou por particulares.
Também é uma comissão cobrada pela transferência de financiamento.
Alienação fiduciária - É a transferência do devedor para o credor do domínio

de um bem, em garantia de pagamento. O credor conserva o domínio do bem
alienado (posse indireta), somente até a liquidação da dívida garantida. Após a
quitação do pagamento, o comprador adquire o direito de propriedade do imóvel.
Aluguel - Locação ou ato de tomar ou dar algo para ser utilizado por tempo
determinado, mediante pagamento de um preço certo. A taxa de aluguel é a
remuneração, em moeda nacional, paga, periodicamente, pelo locatário ao
locador pela cessão do direito de uso do bem que foi alugado. O valor do aluguel
é normalmente estabelecido de acordo com a vontade de ambas as partes.
Aluguel por temporada - Contrato verbal ou escrito, bilateral, perfeito, oneroso

e consensual, pelo qual uma das partes (alugador ou locador) se compromete,
mediante um preço pago pela outra parte (alugatário ou locatário) a ceder-lhe o
uso e gozo de um imóvel por tempo determinado. Prazo máximo de três meses. É
o único caso em que o locador pode exigir o pagamento antecipado.
144
Amortização - Pagamento parcial e periódico de uma dívida. Pagamento de
prestações. Quando a amortização é em forma preestabelecida, recebe o nome
de prestação. Pagamento periódico das parcelas da obrigação para amortizar um
débito, ou seja, fazendo amortizações da dívida.
ANM - Associação Nacional dos Mutuários. Entidade sem fins lucrativos que
assegura os direitos dos mutuários através da análise jurídica de documentos.
Anticrese - É um contrato pelo qual o devedor entrega ao credor um imóvel,

dando-lhe o direito de receber os frutos e rendimentos como compensação da
dívida. É uma consignação de rendimentos. Esse contrato deve ser lavrado por
escritura pública e transcrito no Registro Geral de Imóveis.
Apólice de seguro - Contrato onde são definidas as cláusulas que regem a relação
entre a companhia de seguros e o segurado.
Apropriação - Apossamento ou ocupação (tornando própria) de coisa abandonada

pelo proprietário ou que não tenha dono. Forma de aquisição de propriedade.
Arbitragem - Processo através do qual as partes num litígio concordam que um

terceiro (árbitro) decida.
Arbitramento - Estimativa, parecer, exame ou avaliação, feita por peritos para

determinar o valor pecuniário.
Área de uso comum - É a área que pode ser utilizada em comum por todos os
proprietários do prédio ou condomínio, sendo livre o acesso e o uso, de forma
comunitária. Por exemplo: portaria do prédio, áreas de lazer, corredores de
circulação, escadas.
Área privativa - É a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. É

composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das
dependências (cobertas ou descobertas) de uso privativo e exclusivo do proprietário.
Área útil - É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem
contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de
vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo
ser item a ser questionado durante a transação do negócio.
Arras - Sinal em dinheiro, ou algo que represente valor, que uma das partes
contratantes dá à outra parte para firmar a conclusão de um contrato ou assegurar
a execução do mesmo. Salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro
consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas
quando o contrato for concluído ou desfeito.
145
Arrematação - Venda judicial de bens penhorados, feita em local público, a quem
fizer o maior lance, em dia, hora e local anunciados, com a presença do juiz e
do escrivão, expostos, se possível, os objetos que deverão ser arrematados (em
leilão). A arrematação será precedida de edital, que conterá: a descrição do bem
penhorado com as suas características e, tratando-se de imóvel, a situação, as
divisas e a transcrição aquisitiva ou a inscrição; o valor do bem; o lugar onde
estiverem os móveis, veículos, entre outros, e, sendo direito e ação, os autos do
processo em que foram penhorados; o dia, o lugar e a hora do leilão; a menção da
existência de ônus, bem como de recurso pendente de julgamento; a comunicação
de que, se o bem não alcançar lance superior à importância da avaliação, seguirá
em dia e hora que forem desde logo designados entre os dez e os vinte seguintes,
a sua venda a quem mais der.
Arrendamento - Aluguel ou contrato, bilateral, pelo qual alguém (arrendante,

locador) cede a outra pessoa (arrendatário, locatário), por certo tempo e preço,
o uso e gozo de um bem não fungível (coisa que não se gasta, não se consome
com o primeiro uso - geralmente imóveis. Por exemplo: prédio urbano ou rural,
veículos etc).
Arrendar - Dar em arrendamento, tomar em arrendamento, alugar.
Ata - Registro fiel das deliberações tomadas por uma assembleia de condomínio,
assinado por todos os condôminos presentes ou pelos que presidiram a reunião.
Narração escrita dos fatos, ocorrências e deliberações tomadas durante uma
reunião.
Aval - Garantia pessoal, plena e solidária, assegurando o pagamento de um título,

nota promissória, cheque ou duplicata.
Avaliação - Processo banalizado no universo do crédito à habitação, de acordo

com o qual um perito determina o valor do bem que vai ser dado de hipoteca.
Avalista - Aquele que avaliza letra de câmbio, nota promissória ou duplicata em

favor de alguém, garantindo o título. Quem dá o aval.
BALANÇO - Documento contabilístico que congrega a informação sobre a

totalidade de bens e direitos de uma sociedade (ativo) e a totalidade das suas
dívidas e responsabilidades (passivo).
Baldios - Terrenos sem qualquer cultivo, cujo acesso é público e sobre os quais
se torna incerta a noção de propriedade, pelo estado de abandono em que se
encontram.
Benefícios fiscais - São considerados benefícios fiscais as isenções, as reduções

de taxas, deduções à matéria tributável e à coleta, amortizações e reintegrações
aceleradas, e outras medidas fiscais de idêntica natureza.
146
Benfeitorias - São as obras ou despesas que se fazem num imóvel visando a
conservação, a melhoria ou simplesmente o embelezamento, tornando-o mais
agradável. São qualidades que se acrescentam ao imóvel através de obra humana.
São classificadas em: necessárias: as que têm por fim conservar o bem ou evitar a
deterioração (por exemplo: reforço das fundações do prédio, desinfecção de um
jardim, entre outros); úteis ou proveitosas: as que aumentam ou facilitam o uso
da coisa (por exemplo: instalação de aparelhos hidráulicos modernos, construção
de garagem, entre outros); voluptuárias: as que não aumentam o uso habitual
da coisa, ainda que o tornem mais agradável, sejam ou não de grande valor (por
exemplo: revestimento do piso em mármore, construção de piscina, entre outros).
Bonificações (Crédito à habitação) - Reduções na taxa de juro do crédito à

habitação, suportadas pelo Estado.
Bonificado (Crédito) - Sistema de crédito destinado a facilitar a aquisição,

construção ou beneficiação de habitação, aos segmentos de menores rendimentos,
especialmente aos jovens.
Cadastro - Registro público de imóveis de determinada região.
Cadastro de imóveis - Registro público mantido pela Prefeitura, de bens imóveis

existentes no município.
Cadastro imobiliário - Registro feito por agentes do ofício público de todas as

operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo a
escrituração e assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício do direito de
propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou aquisição.
Caderneta Predial - Documento emitido pela Repartição de Finanças, que faz

prova da inscrição matricial do prédio ou fração autônoma em causa.
Caducidade - Corresponde ao não exercício de um direito dentro de um certo

prazo imposto por força da lei ou decorrente da vontade das partes.
Caixa Econômica - Estabelecimento bancário governamental, inicialmente

concebido com o objetivo de captar pequenas poupanças.
Caixa Econômica Federal - Instituição financeira que atua em todo o território

nacional, fiscalizada pelo Banco Central do Brasil. Integrando o Sistema Financeiro
Nacional, auxilia na execução da política de crédito do Governo Federal.
Capital - É certa soma em dinheiro que constitui parte de um patrimônio, isto é,

o conjunto de bens que alguém possui.
Capital seguro - Montante pelo qual os bens ficam seguros, quando de uma
apólice.
147
Capitalização de juros - Processo segundo o qual juros devidos e não liquidados
são acrescidos ao capital inicial.
Carta de crédito - Carta (documento) dirigida a um comerciante ou banqueiro,

autorizando-o a pôr à disposição de uma outra pessoa a importância (dinheiro)
de que o mesmo necessitar, até um certo limite e dentro do prazo estipulado.
Cartório de notas - Local onde são arquivados documentos importantes e onde

funcionam os registros públicos, ofícios de notas e tabelionatos.
Cartório de registro de imóveis - Órgão público integrado ao Judiciário com

a função especial de registrar o direito real de propriedade do imóvel e suas
modificações.
Casa geminada - São casas construídas duas a duas, normalmente com as mesmas
divisões, porém invertidas. Têm uma das laterais unida à outra casa. Essa parede
unida pertence, em comum, às duas casas.
Caução - Garantia real ou pessoal para o cumprimento de obrigações assumidas.
Certidão de Registro de Imóveis - Documento expedido pelo oficial ou servidor

do cartório de registro de imóveis, a requerimento de qualquer pessoa, relativo
ao que contar nos assentos feitos.
Certidão de teor - Documento emitido pela Conservatória do Registro Predial,

para atestar a situação em que o imóvel se encontra (quem é o proprietário, se
está hipotecado etc.).
Certidão negativa - É a certidão que atesta a não existência de alguma ação civil,
criminal ou na justiça federal, ou se a pessoa está impedida de realizar qualquer
ato. É um comprovante de estar o contribuinte em dia com o Fisco. Na compra
de venda de imóveis são solicitadas as certidões do vendedor para verificar se o
mesmo pode vender o imóvel de sua propriedade. Deve ser solicitada, também,
a Certidão de Registro de Imóveis correspondente ao endereço do imóvel a ser
vendido, para atestar se o mesmo está livre de qualquer ônus ou outro agravante.
Cessão - Ato pelo qual uma pessoa transfere para outra (gratuitamente ou não)
um ou mais direitos, deveres ou bens de que é titular. Para a cessão ser válida,
deve preencher os requisitos da lei, como: existência de capacidade das partes
para contratar, preparação e assinatura do contrato.
Cessionário - Pessoa a quem se transfere, por meio de cessão, um direito, contrato

ou uma obrigação. Pessoa a quem se faz uma cessão.
148
Cobertura - Tipo de acidente pelo qual é possível receber uma indenização, no
âmbito do seguro contratado. Código de Defesa do Consumidor. É a Lei nº 8.078,
de 1990. Estabelece direitos e obrigações de consumidores e fornecedores para
evitar qualquer tipo de prejuízo por parte do consumidor. Como é uma lei de
ordem pública, não pode ser contrariada, nem por acordo entre as partes.
Coleta - Quantia que se paga de imposto.
Comissão - No direito comercial, é uma porcentagem remunerada sobre o valor

de um negócio efetuado. É uma corretagem, ou seja, quantia paga àquele que
serve como intermediário em negócio, aproximando as partes interessadas.
Comissão de abertura de crédito grupo de pessoas com funções de facilitar a
obtenção de empréstimos ou compras a prazo.
Comodato - É um contrato unilateral, pelo qual alguém (comodante) entrega a

outra pessoa (comodatário) coisa infungível para ser usada temporariamente e
depois restituída.
Compra - Aquisição onerosa de uma coisa ou de um direito, pelo qual se paga

determinado preço.
Comprovação de renda - Todo documento que serve para comprovar a renda.
Condomínio - Conjunto de proprietários em propriedade que gerem em

simultâneo o bem imobiliário.
Condôminos (Assembleia de) - Reunião onde se tomam, entre outras, as decisões

que tenham em vista assegurar a conservação e utilização das partes comuns do
edifício.
Confisco de bens - É a apropriação (apreensão) punitiva que o Estado faz de bens

particulares, sem que seja paga qualquer indenização ao proprietário.
Conservatória do Registro Predial - Repartição encarregada, fundamentalmente,

do registro predial em determinada área geográfica (normalmente, o município).
A Conservatória tem uma descrição completa de cada prédio, a nível físico,
econômico e fiscal. Qualquer pessoa pode obter todas e quaisquer informações a
respeito da situação jurídica de um prédio inscrito na Conservatória. Pode, ainda,
pedir certidões dos atos de registro e dos documentos arquivados, bem como obter
informações verbais sobre o conteúdo de uns e de outros. Estas informações são
particularmente úteis quando se pretende adquirir um imóvel, já que permitem
saber se o proprietário é de fato quem se apresenta como tal, ou se sobre o prédio
recai algum ônus ou encargo.
Construção por administração - Contrato pelo qual o construtor se encarrega da

execução de uma obra, mediante remuneração fixa ou em percentual sobre os
custos periódicos dessa obra, ficando os proprietários encarregados dos encargos
149
econômicos. O proprietário da obra assume os riscos e o prazo. As despesas de
construção do empreendimento são totalmente custeadas pelos compradores
das unidades (apartamentos) que a comporão. Isto inclui, além dos gastos
com a construção da própria unidade autônoma (sala, loja ou apartamento), as
despesas relativas à construção das partes comuns do prédio e à aquisição dos
equipamentos comuns, isto é, daqueles que não pertencerão individualmente a
ninguém (elevadores, por exemplo). É importante que o comprador saiba que a
contribuição em dinheiro por ele devida para construção do empreendimento é
proporcional à sua cota de participação no mesmo, e esta sua obrigação persiste
até que seja apurado o custo global final das obras, que se dará somente no
término da construção e com o encerramento das contas do condomínio. A "Cota
de Participação" ou "Cota de Rateio" deve constar do contrato a ser assinado
pelo comprador e pode ser expressa em percentual, fração ou número decimal.
Neste tipo de negócio não existe um "preço" a ser pago pela unidade imobiliária
pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construção, que deve ser expresso
em moeda corrente nacional e constar com clareza no contrato. É importante
observar que, no regime de Construção por Administração, o "dono" da obra é
o condomínio formado por todos os contratantes da construção do edifício e das
unidades imobiliárias que o comporão.
Construção por empreitada - O vendedor promove a construção do edifício e

entrega ao comprador, em um prazo determinado, a unidade por ele comprada
(sala, loja ou apartamento), pronta e acabada, conforme houver sido contratado.
Para tanto, o comprador deve pagar uma quantia predeterminada, sujeita ou não
a reajustes, nas condições de vencimentos prefixados, tudo conforme constar no
Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Construtora - Empresa ou organização especializada na exploração do ramo

de negócio de construção civil (construção de edifícios e casas), de estradas,
pavimentação e de terraplenagem em geral.
Consumidor - Uma ou mais pessoas (condomínios, associações etc.), ou empresas,

que compram ou utilizam produtos e serviços para uso próprio.
Conta - Registro de créditos ou débitos (receita e despesa).
Contrato - É o acordo em que as pessoas assumem obrigações entre si a fim de

adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.
Contrato de adesão - Nem sempre o contrato é elaborado e escrito pelas partes.

Se uma das partes apresenta à outra um contrato já elaborado e impresso para
assinar, será chamado de contrato de adesão. O contrato deve ter: linguagem
simples, letras em tamanho de fácil leitura; destaque nas cláusulas que limitem o
direito do consumidor.
150
Contrato de administração de imóveis - Contrato onde um dos contratantes,
mediante autorização, confere a outra pessoa a gestão de imóveis ou a direção de
negócios relativos a seus interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma
taxa pelos serviços prestados.
Contrato de aluguel - Contrato verbal ou escrito, bilateral, perfeito, oneroso e

consensual, pelo qual uma das partes (alugador ou locador) se compromete,
mediante um preço pago pela outra parte (alugatário ou locatário), a ceder-lhe o
uso e gozo de um imóvel, por tempo determinado ou não.
Contrato de compra e venda - É o contrato bilateral perfeito, oneroso e comutativo

ou aleatório, pelo qual uma pessoa (vendedor) obriga-se a transferir o domínio
de certa coisa a outra pessoa (comprador). O comprador paga certo preço em
dinheiro, no ato da celebração do contrato ou posteriormente.
Contrato de Promessa de Compra e Venda - Contrato pelo qual o proprietário

de um bem, móvel ou imóvel, assume o compromisso de vendê-lo ao outro
contratante, que, por sua vez, se compromete a comprá-lo em determinado prazo
e por preço certo. Também é conhecido como Contrato de Promessa de Cessão.
Contratos de duração limitada (Arrendamento) - Contratos em que as partes

estipulam um prazo para a duração efetiva dos arrendamentos urbanos.
Contratos gratuitos - Contratos que traduzem uma vantagem apenas para uma
das partes.
Contratos onerosos - Contratos que implicam esforços econômicos para ambos

os contraentes.
Contratos reais - Contratos que implicam a transmissão ou constituição de

direitos reais sobre coisas certas e determinadas.
Contribuição Autárquica - Imposto sobre o patrimônio predial, configurado no

atual sistema fiscal.
Cooperativa - Associação sob a forma de sociedade, com número aberto de

membros, que tem o objetivo de estimular a poupança, a aquisição e a economia
de seus associados, mediante atividade econômica comum.
Cooperativa habitacional - É uma cooperativa formada com o intuito de construir

casas populares, a serem vendidas a seus associados, podendo para tanto efetuar
operações creditórias.
Correção monetária - É a revisão estipulada pelas partes de um contrato, ou

imposta por lei, que tem como ponto de referência a desvalorização da moeda.
É a atualização do valor real da moeda, a recuperação ou atualização do poder
151
aquisitivo da moeda, conforme os índices oficiais baixados pelo governo. O índice
a ser adotado para correção monetária deve ser expresso em contrato (e deve estar
previsto um substituto, caso haja a extinção do primeiro índice pactuado). Nos
contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados os seguintes índices:
índice de custo - só podem ser utilizados no período da construção: Índice
Nacional da Construção Civil (INCC), Índice da Construção Civil (ICC), Custo
Unitário Básico (CUB); índice de preço - podem ser utilizados tanto na fase de
construção como após a entrega das chaves: Índice Geral de Preços Mercados
(IGP-M), Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna (IGP-DI), Índice de
Preços Consumidor (IPC). O salário mínimo, moedas estrangeiras e a TR não
devem ser utilizados como índices de correção.
Copropriedade - Posse de uma propriedade em comum com outrem, na

proporção do investimento feito.
CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Órgão

federal que regula o exercício profissional, fiscaliza e assessora os profissionais
das áreas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia no Brasil.
CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
Crédito Habitação - Crédito concedido pelas instituições bancárias para aquisição,

obras, refinanciamento ou construção de casa própria (principal ou secundária).
Crédito Pessoal - Crédito concedido pelas instituições bancárias para a aquisição

de bens de consumo, ou para outros fins diversos de aquisição de habitação.
Crédito Construção - Crédito concedido pelas instituições bancárias para a

construção de edifícios e, no caso dos particulares, para construção de habitação
própria.
Credor - O titular do crédito. Quem tem o direito de exigir o cumprimento de

uma dívida pelo devedor, ou seja, aquele a quem deve ser feito o pagamento de
uma dívida, por lhe pertencer o crédito.
Cronograma físico-financeiro - Representação gráfica da previsão da execução de

um trabalho (obra), na qual se indicam os prazos e os gastos a serem executados
nas diversas fases do projeto.
Dação em Cumprimento (Dação em pagamento) - Ato através do qual o credor

acorda em que o devedor preste coisa diversa da que for devida, de molde a
extinguir imediatamente a obrigação.
Dação pro solvendi (Dação em Função do Cumprimento) - Tem por objeto a

realização de uma prestação diferente da que é devida, o seu fim não é, no entanto,
o de extinguir imediatamente a obrigação, mas sim o de facilitar o cumprimento.
152
Denúncia (Contratos de arrendamento) - Faculdade que assiste a qualquer uma
das partes de impedir a renovação do contrato de arrendamento, desde que
efetuada no tempo, pela forma e nos termos convencionais na lei.
Denúncia vazia - Direito concedido ao locador de propor o despejo do locatário

sem qualquer justificativa.
Depósito caução - Depósito de valores aceitos para tornar efetiva a responsabilidade

de um encargo. É um depósito que serve de garantia ao adimplemento contratual
ou ao cumprimento de um dever legal. É muito comum em caso de financiamento
com repasse de capital emprestado no exterior.
Deságio - Diferença, a menos, entre o valor nominal, ou o preço tabelado, e o valor

da compra e venda (o valor efetivamente pago). Desvalorização, depreciação
monetária.
Devoluto - Prédio destinado a arrendamento que, no momento, não se encontra

arrendado.
Direito de preferência - Opção de compra (sobre um imóvel) que assiste ao

inquilino, quando o senhorio põe a casa à venda.
Distrato - Dissolução ou rescisão de um contrato que, no caso do crédito à

habitação, se refere à rescisão da hipoteca por extinção da dívida.
Dívida (capital em) - Valor que o comprador deve à instituição bancária, a cada
momento, ao longo da vida do seu empréstimo.
Domicílio civil - Local onde a pessoa estabelece, com ânimo definitivo, sua
residência e responde por suas atividades sociais e negócios jurídicos.
Domicílio comercial - Lugar onde o comerciante responde pelos atos de comércio

(tem seu comércio), por constituir a sede da administração central do negócio ou
por ter sido eleito nos estatutos da pessoa jurídica.
Dossiê - Coleção de documentos ou um pequeno arquivo que contém papéis

relativos a determinado assunto, processo, negócio, fato ou pessoa.
Elementos Matriciais - Característica de um prédio (localização etc.) que

permitem a sua identificação.
Embargo de obras - Poder-dever que consiste na suspensão da execução de

obras, construções ou edificações, executadas com desrespeito das normas legais
e regulamentares em vigor.
Emolumentos - Taxas a pagar pelos serviços efetuados por agentes da

administração pública.
153
Emitente ou Emissor - Banco ou estabelecimento de crédito que emite papel-
moeda. Aquele que coloca em circulação títulos de crédito. Aquele que emite
cheque, nota promissória, duplicata.
Empreitada - Também chamada de locação de obra. Consiste no contrato pelo qual

um dos contraentes (empreiteiro) obriga-se, sem subordinação ou dependência,
a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, certa obra para o outro (dono
da obra), com material próprio ou por este fornecido, mediante remuneração
determinada ou proporcional ao trabalho executado.
Empresário - Pessoa responsável pela criação e direção de uma empresa,

assumindo os riscos inerentes à execução da atividade econômico-empresarial
que tem por fim a produção, a circulação ou a troca de bens ou serviços. Pessoa
que dirige ou administra uma empresa.
Encargo do condomínio - Despesa condominial que deve ser paga por cada
condômino proporcionalmente à sua quota. Também conhecido como taxa de
condomínio.
Encargo fiscal - Tributo a ser pago pelo contribuinte, seja ele pessoa natural ou jurídica.
Enfiteuse - Direito real alienável e transmissível aos herdeiros, e que confere a

alguém o pleno gozo do imóvel, mediante a obrigação de não deteriorá-lo e de
pagar um foro anual, em numerário ou em frutos.
Entrada inicial (ou sinal) - Quantia entregue pelo comprador no ato de

compromisso do negócio.
Escritura - Documento que prova um contrato ou ato jurídico. É um escrito

firmado por um particular, na presença de duas testemunhas, que, para ter efeito
perante terceiro, requer seu registro. É um documento feito por um tabelião ou
oficial público, no desempenho de suas funções.
Escritura pública - Escritura feita pelo oficial público, lavrada em notas de

tabelião, constituindo documento dotado de fé pública e fazendo prova plena,
devendo conter os requisitos previstos na lei e ser redigida em língua nacional.
Instrumento público.
Especulação imobiliária - Acontece quando uma entidade compra e vende bens

imobiliários com o fim único do lucro por mais-valia.
Execução específica - Consiste na obtenção de uma sentença judicial que produza

os efeitos da declaração negocial do promitente contraente faltoso.
Expropriações - Ato jurídico ablativo do direito de propriedade, só pode ser

efetuado com base na lei e mediante o pagamento de justa indenização.
154
Favorecido - Aquele a quem se destina o pagamento da prestação assumida numa
obrigação. Quem foi beneficiado por um ato de outra pessoa, quem é protegido
ou recebeu algum auxílio.
Fiador - Aquele que presta uma fiança. Quem se responsabiliza pelo pagamento
de uma dívida contraída por outra pessoa. O credor não é obrigado a aceitar o
fiador escolhido se este não for pessoa idônea domiciliada no município onde
tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para desempenhar a
obrigação. Se o fiador se tornar insolvente, ou incapaz, o credor pode exigir que
seja substituído.
Fiança - É o ato ou contrato que dá ao credor uma segurança de pagamento,

que se efetiva mediante promessa de terceiro (fiador, estranho à relação jurídica)
de assumir ou assegurar, no todo ou em parte, o cumprimento da obrigação
do devedor. A fiança completa a insuficiência patrimonial do devedor com o
patrimônio do fiador. Se o devedor não pagar o débito ou se seus haveres forem
insuficientes para cumprir a obrigação assumida, o credor poderá voltar-se contra
o fiador, reclamando o pagamento da dívida.
Financiamento - Operação bancária pela qual o banco antecipa numerário

sobre créditos que o cliente (pessoa física ou jurídica) possa ter, com o objetivo
de emprestar-lhe certa soma e proporcionar-lhe recursos necessários para a
realização de certo negócio ou empreendimento. O banco reserva-se o direito de
receber de devedores do financiado os créditos em seu nome ou na condição de
seu representante, sem prejuízo das ações que contra ele conserva até a liquidação
final. O financiamento da compra contratada diretamente com o consumidor terá
como garantia principal a alienação fiduciária do bem objeto da transação. Se
for um financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal é responsável pela
alienação.
Financiamento imobiliário - Custeamento das despesas de construção ou

aquisição de um imóvel. Contrato pelo qual uma pessoa, ou entidade autárquica,
fornece o dinheiro necessário para a aquisição ou construção de um imóvel,
geralmente sob garantia hipotecária deste, para posterior pagamento sob a forma
de prestações que compreendem a amortização do capital e respectivos juros,
bem como taxas de administração de seguro.
Fiscalidade - (ver Impostos).
Fornecedores - Empresas ou pessoas que produzem, montam, criam, constroem,

transformam, importam, exportam, distribuem ou comercializam produtos e
serviços.
Foro contratual - Aquele estipulado no contrato para decidir controvérsias que

surgirem entre os contratantes. Também é conhecido como foro do contrato.
155
Fração autônoma - São as diversas partes em que o edifício foi dividido, através
da propriedade horizontal (podem ser casas, garagens, lojas etc.).
Franquia (Franchising) - Contrato atípico (não se encontra regulado na ordem

jurídica portuguesa) celebrado entre o proprietário de uma marca registrada,
nome comercial ou símbolo publicitário e alguém que pretende utilizar essa
identificação num negócio. Aquele fornece a perícia empresarial e a respectiva
assistência técnica e o franqueador contribui com o esforço e espírito empresarial
necessários para o sucesso da atividade econômica.
Fundo de amortização - Reserva de valores utilizada para amortizar débitos e

juros ou para cobrir prejuízos que recaiam sobre bens imóveis e móveis. Capital
formado de quantias depositadas a intervalos fixos, com o objetivo de liquidar a
dívida e os juros.
Garantia - É a obrigação assumida por alguém de assegurar a uma pessoa

o gozo de uma coisa ou de um direito, ou a de a proteger contra um dano ao
qual esteja exposta, ou a de a indenizar quando sofreu efetivamente o dano.
Cláusula contratual que assegura ao credor, pela concessão, por exemplo, de
um financiamento, que o devedor cumprirá o assumido. Com isso, obriga-se o
devedor a cumprir a prestação devida ao credor.
Garantia pessoal - Quando prestada por uma ou mais pessoas abonadas ou

possuidoras de bens de valor equivalente ou superior ao da dívida, pessoas
que expressamente se obrigam a pagar esta ou a suprir o que faltar, depois de
executados os bens do devedor principal. Fiança.
Garantia real - Quando recai direta e imediatamente sobre os bens especificados,

sendo indiferente, depois de constituído o encargo deles, a identidade do
respectivo proprietário, pelo menos até o momento da execução e venda dos
mesmos bens, e tendo o credor preferência sobre todos os outros que não a
tenham idêntica ou melhor.
Gestão de condomínios - Consiste fundamentalmente na execução das decisões

tomadas pela Assembleia de Condôminos. Esta administração corrente do
condomínio pode ser exercida por qualquer condômino, por um terceiro
contratado pela assembleia de condôminos ou por uma empresa.
Habite-se - Autorização emitida pela Prefeitura para que um imóvel recém-

construído ou reformado possa ser ocupado. Para que o documento possa ser
emitido é preciso uma vistoria de regularidade para ver se a obra foi executada
conforme o projeto inicial, e é necessário preencher diversos requisitos legais
(parecer da companhia de luz, do corpo de bombeiros, da companhia de gás,
entre outros). O imóvel só pode ser ocupado depois da concessão do Habite-se.
156
Hectare - Unidade de medida agrária equivalente a 10 mil metros quadrados
(m²).
Herança - É o patrimônio (conjunto de bens, direitos e deveres) que alguém deixa

por ocasião de sua morte (pessoa falecida), e que os herdeiros adquirem.
Hipoteca - Direito real de garantia de natureza civil, que grava coisa imóvel
pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor. O
devedor tem o direito de promover a venda judicial do imóvel para pagamento,
preferentemente em caso de inadimplência.
IGP-M - Índice Geral de Preços Mercado. Nos contratos para aquisição de imóveis
podem ser adotados diversos índices, entre eles o IGP-M (um índice de preço que
pode ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves,
utilizado no período da construção).
Imóvel - Prédio rústico ou urbano, respectivos direitos inerentes, bem como

as suas partes integrantes. Consideram-se, ainda, imóveis as águas, as árvores,
arbustos e frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo.
Imposto - Prestação coactiva unilateral que consiste na entrega de dinheiro por

parte dos contribuintes, para fins públicos, sem contraprestação equivalente por
parte da entidade que o exige e sem um objetivo de penalização em relação a
quem paga.
Imissão de posse - Ato pelo qual, mediante mandado judicial, o proprietário visa
obter a posse direta do imóvel. É o meio de aquisição de posse a que se tem
direito.
Imposto de transmissão - Tributo sobre transmissão de bens e direitos que sobre

eles recaem. Pode ser: Imposto de transmissão causa mortis e doação: imposto
estadual cobrado sobre heranças e doações de quaisquer bens ou direitos; Imposto
de transmissão intervivos: imposto municipal incidente sobre a transmissão
inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (por natureza ou
acessão física), e de direitos reais sobre imóveis (exceto os imóveis de garantia).
Imposto de selo - Taxa imposta pelo Estado para determinados eventos

(aberturas de crédito, pagamento de juros e comissões a instituições financeiras,
por exemplo).
Injunção - Procedimento jurídico destinado a conferir força de título executivo a

um determinado pedido de condenação.
Incorporação imobiliária - Contrato pelo qual alguém vende, ou se compromete a

vender, fração de terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação, por
construir sob regime condominial, na forma de projeto de construção aprovado
pela autoridade administrativa e de memorial que o descreva (Memorial de
157
Incorporação), e arquivado no Registro de Imóveis.A incorporação imobiliária: torna
pública a promessa do construtor-incorporador de realizar o empreendimento, de
acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações; torna obrigatória a
construção do empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas
especificações; permite ao construtor-incorporador oferecer publicamente a venda
de unidades autônomas do empreendimento, ou de frações do terreno onde será
construída a edificação; permite, aos interessados na compra, acesso a informações
essenciais sobre a construção, situação do terreno, idoneidade do proprietário e
do construtor-incorporador; fornece aos compradores elementos técnicos para
acompanhamento das obras e a fiscalização da atuação do construtor-incorporador.
Incorporador - É a pessoa que organiza uma incorporação imobiliária para

construir e vender edifício de apartamentos. O incorporador é a pessoa física
ou jurídica, comerciante ou não, que se compromete a construir o edifício e a
entregar, a cada comprador, a sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e
determinadas condições. O incorporador não efetua a construção, ele compromete-
se ou efetiva a venda das unidades a serem construídas ou em construção sob
regime condominial. Também aceita propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega do imóvel.
INCC - Índice Nacional da Construção Civil. Nos contratos para aquisição de

imóveis podem ser adotados diversos índices, entre eles o INCC (um índice de
custo que só pode ser utilizado no período da construção). O índice a ser adotado
para correção monetária deve estar expressamente pactuado em contrato, bem
como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado.
Indexação - Técnica que, ao utilizar um índice que corrige a defasagem da moeda,

vem garantir o seu poder aquisitivo.
Indexar - Tornar certa importância monetária (depósito de poupança, salário,

valor de título governamental etc) corrigível, automaticamente, de acordo com
um índice de preços para compensar o efeito da inflação.
Indexador - Indicador da variação do poder aquisitivo da moeda, usado para

corrigir monetariamente certo valor.
Índice de inflação - Indicador do aumento geral de preços (em geral, acompanhado

por um aumento na quantidade de meios de pagamento), com consequente perda
do poder aquisitivo do dinheiro.
Inflação - Processo de alta geral de preços, redução do poder aquisitivo da moeda

e correção diária desta, fazendo com que a oferta seja menor do que a procura
e haja um desequilíbrio em todo o sistema monetário e na economia do país.
Emissão superabundante de papel-moeda feita para atender às necessidades
financeiras do Estado, graças ao curso forçado e que cria uma desproporção
entre a oferta de moeda e as necessidades. É um dos fatores responsáveis pela
desvalorização da moeda e acarreta, quase sempre, inflação do crédito.
158
Inscrição na matriz - Ato obrigatório da entidade construtora, quando da
conclusão da obra, e do comprador, após a escritura. Dá direito à emissão da
caderneta predial.
IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo. Nos contratos para aquisição de

imóveis podem ser adotados diversos índices, entre eles o IPCA (índice de preço
que pode ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves).
IPTU - Imposto Municipal sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. A

base de cálculo para a cobrança é o valor venal do imóvel (valor de venda do
bem, que leva em consideração a metragem, a localização, a destinação e o tipo
do imóvel). Em casos de aluguel, o proprietário é quem tem o dever de pagar o
IPTU. No entanto, pode ser convencionado no contrato de locação que o imposto
será pago pelo inquilino, ou ainda que ele vá reembolsar o proprietário.
Joint-venture - Associação de empresas nacionais com empresas estrangeiras

com o objetivo de desenvolverem atividades produtivas em comum, de molde
a procederem ao alargamento do mercado de vendas dos respectivos produtos e
serviços.
Juro - Taxa percentual que incide sobre um valor ou quantia em dinheiro. É o

rendimento (ganho, lucro ou renda proporcionada) do capital empregado
(depositado) em bancos e estabelecimentos conexos.
Juro bancário - Juro que o banco cobra do tomador de dinheiro por empréstimo.
Juros de mora - São os juros que constituem a indenização pelo retardamento no

pagamento da dívida.
Laudêmio - Pagamento devido ao senhorio direto, quando da alienação de

propriedade imobiliária usufruída em regime de enfiteuse.
Leilão - Venda pública, de bens móveis ou imóveis, a quem maior lance oferecer,
feita por leiloeiros públicos devidamente matriculados na Junta Comercial.
Licença de construção - Licença atribuída pela Câmara Municipal, mediante a

qual se autoriza a construção de um prédio urbano.
Licença de utilização - Documento emitido pela Câmara Municipal, após a

construção do prédio, com base numa vistoria realizada pelos seus serviços, tendo
em vista averiguar se foram cumpridas as condições de construção aprovadas para
a concessão da licença de construção. A licença de utilização estipula qual o uso a
dar ao imóvel (Licença de habitação, por exemplo), mas este pode eventualmente
ser alterado, mediante requisição na Câmara Municipal.
159
Licitação - No direito administrativo: é um processo administrativo unilateral
destinado a selecionar um contratante com a administração pública para a
aquisição ou a alienação de bens, a prestação de serviços e a execução de obras,
mediante escolha da melhor proposta apresentada. No direito civil: é a proposta
ou oferta de preço, que precede a arrematação no leilão.
Liminar - Providência tomada pelo órgão judiciante antes de discutir o feito (a

decisão final) com o objetivo de resguardar o direito alegado, evitando que ocorra
dano irreparável.
Liquidação antecipada - Pagamento de um crédito antes do fim do prazo

inicialmente acordado. Esta operação pode implicar o pagamento de uma taxa
suplementar.
Lisbor - Taxa de referência do mercado, por determinado prazo, resultante de

uma fixação negociada entre os oito principais bancos.
Locação de imóveis urbanos - É o contrato pelo qual alguém cede a outra pessoa,
mediante remuneração (pagamento de aluguel), o uso do imóvel (terreno, casa,
apartamento ou sala), destinado a moradia ou ao comércio e indústria, não
importando a localização do imóvel.
Locador - É quem cede o uso e gozo de bem móvel ou imóvel ao locatário,

mediante pagamento de aluguel. Também é conhecido como senhorio.
Locatário - É quem paga o aluguel. Aquele que recebe a posse da coisa móvel ou
imóvel para utilizar e, ao término do prazo de locação, restituir ao proprietário.
Também conhecido como inquilino.
Logradouro - Área anexa a um edifício, de construção muito limitada ou mesmo

proibida.
Loteamento - Operação urbanística que consiste na divisão de um prédio em

lotes, qualquer que seja a sua dimensão, desde que, pelo menos, um dos lotes se
destine imediatamente à construção urbana.
Mediadores imobiliários - Empresas ou entidades que preenchem no mercado

imobiliário a função de aproximar compradores e vendedores.
Mediação imobiliária - Atividade desenvolvida pelas empresas de mediação

no sentido de conseguir um interessado na compra e venda de imóveis ou na
constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos.
Memorial de incorporação - É o documento descritivo da obra projetada,

especificando os acabamentos da edificação, segundo modelo confeccionado
160
pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. Antes de negociar as unidades
autônomas, o incorporador deve arquivar o Memorial no cartório competente de
Registro de Imóveis.
Metro quadrado (m²) - Unidade fundamental das medidas de superfície,

unidade de área. É uma unidade padrão do Sistema Internacional (SI). 1 m² =
1.550 polegadas (in²).
Mora - É o retardamento na execução da obrigação. Considera-se em mora

o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não o quiser receber
no tempo, lugar e forma convencionados. Multa. Ato ou efeito de multar quem
infringe leis ou regulamentos.
Multa contratual - É uma multa estabelecida no contrato onde fica estipulada a

pena ou a soma em dinheiro a ser paga por aquele que não cumpre, no todo ou
em parte, uma obrigação assumida.
Mutuante - Pessoa que empresta o capital e recebe o juro (devedor).
Mutuário - Aquele que, no contrato mútuo, recebe um bem por empréstimo. O

mutuário que pagar juros não estipulados no contrato não poderá receber de
volta o dinheiro e não poderá descontar do valor final da dívida.
Mútuo - Contrato pelo qual uma das partes empresta a outro dinheiro, ficando
a segunda obrigada a restituir outro tanto no mesmo gênero e qualidade.
Não cumprimento - Falta culposa ao cumprimento da obrigação, tornando o

devedor responsável pelo prejuízo que causa ao credor.
Negócio jurídico - Ato de autonomia privada, a que o direito associa a constituição,

modificação e extinção de situações jurídicas.
Notário - Entidade que, em cada conselho, dá consistência legal aos direitos de

propriedade e usufruto, entre outros, através de escritura pública. Tem, também,
um papel essencial em nível de elaboração de documentação que valide os direitos
dos cidadãos (procurações, autenticação de documentos etc.).
Nota promissória - É um compromisso escrito e solene, pelo qual alguém se

compromete a pagar certa quantia, em determinada data, a uma pessoa física ou
jurídica (beneficiário). A nota promissória é uma promessa de pagamento e deve
conter requisitos essenciais, lançados por extenso, no contexto: a denominação
de "Nota Promissória" ou termo correspondente na língua em que for emitida; a
soma de dinheiro a pagar; o nome da pessoa a quem deve ser paga; a assinatura
de próprio punho do emitente.
161
Obras de urbanização - As obras relativas à criação e remodelação de infraestruturas
que integram a operação de loteamento, permitindo o funcionamento esperado
dos espaços, nomeadamente através da construção de arruamentos viários e
pedonais, redes de abastecimento de águas, de esgotos, gás ou eletricidade, bem
como espaços verdes e outros locais de utilização coletiva.
Obras públicas - Obras desenvolvidas por conta da administração pública ou de

uma concessionária, visando a realização de fins de utilidade pública.
Ordem de despejo - Mandado judicial intimando o locatário a desocupar o

imóvel alugado.
Ordem de pagamento - Autorização dada por alguém para que certa importância
seja paga a quem de direito.
Open Space - Conceito utilizado para designar um espaço amplo no piso de um

edifício, passível, por isso, de várias organizações e utilizações.
Outorgante - Interveniente como interessado com escritura pública, contrato-

promessa, ou qualquer outro contrato.
Partilha - É a divisão dos bens da herança.
Penhor, Direito real de garantia - quando o devedor entrega uma coisa móvel
ou mobilizável ao credor, com a finalidade de garantir o pagamento da dívida.
Por exemplo: quando uma pessoa compra um imóvel e não tem condições de
arcar com o pagamento e, para saldar a dívida, entrega um bem ao credor (não
necessariamente o bem que está sendo comprado).
Penhora - Se o devedor não pagar a sua dívida, a tempo e horas, o credor pode
desencadear um processo judicial para conseguir, por meios coercitivos, o
pagamento que lhe é devido. O juiz emite então um mandado, através do qual
o devedor perde o direito de dispor dos seus bens, para garantir o pagamento, a
penhora é executada, ou seja, o tribunal vende os bens e, com o produto da venda,
paga ao credor.
Permuta - Contrato inominado em que ambas as partes transmitem e recebem,

simultaneamente, bens móveis ou imóveis, de igual valor ou de valor diferente.
Permilagem - Proporção de cada fração autônoma, em relação ao valor ou área

de um imóvel.
Plano Diretor Municipal (PDM) - Projetos da Câmara Municipal para todas as

áreas do conselho (construção de vias de acesso e implantação de indústria, por
exemplo).
162
Poupança-Condomínio (conta) - Conta bancária que tem como objetivo a criação
de um fundo de reserva do condomínio. É uma conta especial, com prazo mínimo
de um ano, renovável por iguais períodos de tempo. Pode ser mobilizada para
realização de obras de conservação ordinária, conservação extraordinária e de
beneficiação das partes comuns dos prédios em regime de propriedade horizontal.
Poupança-Habitação (conta) - É semelhante a um depósito a prazo, com

capitalização de juros, renovável automaticamente e mobilizável apenas para:
aquisição, construção, recuperação, beneficiação ou ampliação de prédio ou
frações de prédio para habitação própria e permanente, ou para arrendamento;
realização de entregas a cooperativas de habitação e construção, para aquisição
de terrenos destinados a construção.
Prazo do empréstimo - Período que decorre entre a constituição e a extinção da dívida.
Prazo de financiamento - Espaço de tempo convencionado para a realização

de um financiamento. Intervalo entre a prestação presente e a futura, ou entre
empréstimo e pagamento do financiamento.
Prêmio de seguro - Custo a pagar, periodicamente, pelo segurado.
Prestação - É o ato pelo qual alguém cumpre uma obrigação na forma previamente
estabelecida (por exemplo: pagamento do financiamento). Pagamento feito a
prazos periódicos e sucessivos.
Procuração - Documento reconhecido no notário, através do qual uma pessoa

concede a outra poder para tratar de negócios em seu nome. Na procuração são
definidas, exatamente, quais as funções a desempenhar pelo procurador.
Produto - Qualquer bem móvel (carro, eletrodoméstico) ou imóvel (casa, terreno,

apartamento).
Promotores imobiliários - Pessoas que promovem a venda de imóveis.
Projeto - Plano para realizar certo ato, planejamento. Representação gráfica e

escrita contendo orçamento da construção de um prédio, de uma estrada etc.
Plano geral reunindo plantas, cortes, elevações e detalhamento de cada uma das
áreas de atuação na construção (arquitetura, elétrica, hidráulica, paisagismo etc).
Planta de uma edificação.
Projeto imobiliário - Empreendimento imobiliário a ser realizado dentro de

determinado esquema.
Propriedade horizontal - É o ato pelo qual o edifício fica constituído numa pluralidade
de unidades jurídicas individualizadas, chamadas frações autônomas. São também
determinadas quais as partes comuns do edifício que ficam afetadas ao conjunto. A
constituição da propriedade horizontal deve ser feita através de escritura pública.
163
Proteção contratual - O Código de Defesa do Consumidor garante a igualdade
nas contratações, possibilitando a modificação ou a supressão de cláusulas
contratuais que provoquem desequilíbrio entre o consumidor e o fornecedor, ou
que prejudiquem uma das partes.
Quitação - Prova de pagamento da dívida mediante recibo ou devolução do

título, recibo de pagamento, liberação de um débito. Ato escrito pelo qual o credor
declara ter recebido o pagamento do devedor, liberando-o da obrigação.
Quorum - Número de pessoas necessárias para que possa funcionar legalmente

uma assembleia deliberativa. No caso da assembleia de condôminos, devem estar
representados, pelos menos, dois terços do total do prédio, ou seja, se o prédio
tiver nove condôminos, é necessário que estejam presentes seis, para que possam
ser tomadas decisões.
Reajuste - Resultado de um processo de modificações, estabelecimento de novas

condições sobre certos fatos e valores, equilibrando-os. Composição de uma nova
ordem econômica ou social. Efetivação de um novo ajuste.
Recebível - O que pode aceitar ou receber.
Reforma - Ato ou efeito de alterar, reformar, reparar, restaurar, melhorar,

modificar.
Reforma do contrato - Alteração, parcial ou total, de cláusulas contratuais.
Reforma do edifício - Conjunto de obras feitas em um prédio visando sua

reparação ou a melhoria.
Registro de Imóveis - Poder legal de agentes do ofício público para efetuar todas
as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles referentes, promovendo
escrituras, assegurando aos requerentes a aquisição e o exercício do direito de
propriedade e a instituição de ônus reais de garantia ou de aquisição. O registro
de imóveis é um documento onde estão as informações do imóvel, contendo
todos os dados referentes à propriedade imobiliária. É o ato primordial da
aquisição da propriedade imobiliária entre pessoas vivas, já que o contrato apenas
produz efeitos pessoais. Somente a intervenção do Estado, realizada pelo oficial
do Cartório Imobiliário, conferirá direitos reais, a partir da data em que fizer o
assentamento (registro) do imóvel.
Rescisão - É a descontinuidade do negócio jurídico (ato, contrato ou sentença),

com a consequente perda da sua eficácia. Rescisão contratual. Extinção do vínculo
contratual existente.
Reserva de propriedade - Nos contratos de compra e venda, o vendedor tem o

direito de reservar para si a propriedade do bem alienado, até ao cumprimento
total ou parcial das obrigações da outra parte.
164
Responsabilidade civil - Aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar
dano moral ou patrimonial causado a outra pessoa. A vítima pode pedir reparação
do dano ou quantia em dinheiro equivalente.
Retrovenda - É a cláusula especial no contrato de compra e venda segundo a

qual o vendedor pode reaver, em prazo certo, o imóvel que vendeu, restituindo o
preço, mais as despesas feitas pelo comprador (como, por exemplo, as despesas
visando à melhoria do imóvel).
Sacador - Aquele que emite um título de crédito. É o credor do sacado.
Saldo devedor - Saldo negativo, ou seja, a diferença existente entre o débito e o

crédito, quando o débito excede o crédito. É a quantia a ser paga pelo devedor.
Saque - Título de crédito emitido contra alguém, emissão de ordem de pagamento.
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
Seguro de Incêndio - Contrato através do qual a seguradora garante que, em

caso de incêndio, raio ou explosão no imóvel que se pretende segurar, o segurado
receberá uma indenização. Trata-se de um seguro obrigatório, a que podem ser
adicionadas coberturas complementares.
Seguro de vida e invalidez permanente - Contrato através do qual a seguradora

garante que, em caso de morte ou invalidez permanente da pessoa, cuja vida se
segura, esta, ou seus herdeiros, receberão uma indenização. Trata-se de um seguro
normalmente exigido pelas instituições financeiras, quando da contratação de
empréstimo para habitação.
Seguro fiança - É uma forma de garantia nos contratos de locação. Dessa forma,
o locador não precisa exigir do locatário um fiador.
Servidão - Consiste na restrição específica de um prédio em benefício de um

prédio vizinho. As servidões administrativas decorrem imediatamente da lei e
são impostas por razões de utilidade pública. As servidões de direito privado têm
como objetivo resolver problemas relativos ao escoamento de águas, direito de
passagem para parcelas de terreno encravados ou preservação de vistas.
Sinal - Entrega de uma quantia ou de uma coisa, para garantia das obrigações
assumidas entre as partes.
SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário.
Sociedade Anônima - Sociedade que tem o capital dividido em ações e onde

os sócios ou acionistas têm responsabilidades e respondem sobre o valor das
ações subscritas ou adquiridas, podendo ter por objeto qualquer empresa de fim
lucrativo.
165
Tabela Price - Tabela que mostra as prestações referentes à amortização e aos
juros de uma dívida, calculada de forma a ter um valor constante ao longo do
período de pagamento.
Taxa - Prestação de natureza patrimonial, que tem por base uma determinada
utilidade que um particular auferiu, relacionada com o funcionamento de um
serviço ou utilização de um bem.
Taxa Fixa - Taxa que se encontra previamente fixada na lei.
Taxa variável - Taxa de juro acordada entre a instituição de crédito e o respectivo cliente.
Taxas municipais - Contribuições patrimoniais devidas pelos munícipes pela

realização de serviços ou de infraestruturas urbanísticas.
Taxa de câmbio - Valor de uma moeda estrangeira com a finalidade de compra e venda.
Terreno - Área de terra sobre a qual vai se assentar a construção. É um bem

imóvel. No direito agrário, é a terra própria para cultivo ou pecuária.
Terreno edificado - Terreno com construção.
Título caucionado - Título de crédito dado em garantia que serve de objeto a um

penhor.
Título de Propriedade - Documento que formaliza um negócio jurídico, cujo

objeto é a aquisição da propriedade de um bem e a sua transferência em favor
do comprador, desde que devidamente registrada. É um direito de propriedade
sobre determinado bem.
TR - Taxa referencial de juros. Taxa divulgada mensalmente pelo Banco Central,

a partir de fevereiro de 1991, calculada com base na remuneração mensal média
dos depósitos ou aplicações em instituições financeiras, e que é utilizada como
indexador de débitos fiscais, contratos privados etc. É um índice muito aplicado
para reajustes das prestações dos contratos de financiamento imobiliário.
Transmissão - Transferência de uma coisa, direito ou obrigação a outra pessoa.

Cessão de crédito, débito ou contrato.
Transmissão de propriedade - Transferência e aquisição de propriedade. Pode

ser entre pessoas vivas ou por causa do falecimento de uma pessoa.
Usucapião - Modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais

relacionados à propriedade, através da posse prolongada e observando os
requisitos legais.
166
Usucapião de imóvel - Aquisição de imóvel pela posse pacífica e ininterrupta
pelo prazo de 20 anos, independentemente de justo título e boa-fé, ou pela posse
contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, havendo decurso do tempo
de: dez anos, entre presentes (quando o dono ou o procurador do imóvel tem
conhecimento da presença de outra pessoa no imóvel); 15 anos, entre ausentes
(dono que se encontra desaparecido de seu domicílio, sem que se tenha notícia de
seu paradeiro, nem tenha deixado procurador para administrar seu bem).
Usufruto - É o direito real, conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a
autoriza a retirar e usufruir, de coisa alheia, frutos e utilidades que ela produz. O
usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio
inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
O proprietário não perde o direito de propriedade do bem para o usufrutuário.
O usufruto de imóveis, quando não resulta de direito de família, depende da
inscrição no registro imobiliário.
Valor comercial do imóvel - Determinação do preço pelo qual é possível

transacionar um imóvel sem especulação, tendo por base o cálculo do valor
por metro quadrado na zona, e com recurso à ponderação de fatores como a
localização, acessibilidades ou tipologia.
Valor de avaliação do imóvel - Valor atribuído ao imóvel pelo técnico ou perito

em avaliações e que tem por base a ponderação de alguns fatores, no sentido de
determinar qual o montante pelo qual se vai constituir a hipoteca.
Valor do contrato - Valor das prestações a serem pagas pelo devedor, assumidas
no contrato.
Valor nominal - Valor que está expresso em um título, cuja fixação está certa e
determinada. Em matéria de títulos de crédito, o valor nominal do título está na
quantia que deve ser paga, que vem a ser um dos requisitos essenciais de que se
deve revestir todo título de crédito, sob pena de invalidade.
Valor real - É o valor da coisa em si, independente de convenção ou arbítrio.
Valor venal do imóvel - É o valor de venda de um bem (que leva em consideração

a metragem, a localização, a destinação e o tipo de imóvel). Valor de venda
estimado. Preço que o bem pode alcançar no mercado.
Vistoria - Inspeção feita pela Câmara Municipal, para verificar se o prédio urbano
está conforme o projeto aprovado. Este termo é também utilizado para designar
as inspeções que os peritos designados pelos bancos efetuam às obras por eles
financiadas.
Zona - Conceito usado na prática do planejamento urbano, visando classificar

uma área do território que se pretende homogênea em termos de função e
utilização urbanística.
167
Zona Protegida - Áreas de território delimitadas em função da necessidade de
assegurar a proteção de determinados habitat, espécies animais, fauna ou flora.
Zoneamento - Forma corrente de controle legal do uso do solo, determinando

a administração pública quais as atividades que se poderão desenvolver nesse
espaço.
FONTE: Disponível em: <http://www.officespace.com.br/terms.cfm>. Acesso em: 10 abr. 2009.
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ANOTAÇÕES
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Elaboração e Administração de Contratos

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Revisão, Diagramação e Produção:

Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri

ISBN 978-85-7830- 643-4

1. Contratos. 2. Obrigações e contratos.

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TÓPICO 1 – CONTRATOS – PARTE GERAL..................................................................................... 3

TÓPICO 2 – FORMAÇÃO DOS CONTRATOS................................................................................. 17

TÓPICO 3 – INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS..................................... 25

UNIDADE 2 – EXECUÇÃO, INEXECUÇÃO DO CONTRATO,

TÓPICO 3 – RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL E GARANTIAS

TÓPICO 4 – EVICÇÃO E VÍCIOS REDIBITÓRIOS......................................................................... 73

UNIDADE 3 – ELABORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DOS CONTRATOS

TÓPICO 1 – PRINCIPAIS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS............................................................. 89

TÓPICO 2 – ADMINISTRAÇÃO E ELABORAÇÃO DOS CONTRATOS

• ter uma visão geral da teoria geral dos contratos;

• conhecer a formação, execução e extinção de negócios jurídicos.

TÓPICO 1 – CONTRATOS – PARTE GERAL

TÓPICO 2 – FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

TÓPICO 3 – INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO DOS CONTRATOS

CONTRATOS – PARTE GERAL

Os contratos são estudados pelo direito civil, em uma parte do Código

Focando em nossa matéria, neste tópico vamos conhecer alguns aspectos

A seguir, analisaremos os requisitos de validade do contrato, os vários

Para Gonçalves (2008, p. 1), “o contrato é a mais comum e a mais importante

Na moderna teoria contratual, este conceito se tornou mais amplo, não

Por isso, adotaremos o conceito de contrato de Gagliano e Pamplona Filho

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O contrato é uma espécie de negócio jurídico, sendo seu principal símbolo.

Podemos dizer então que:

FIGURA 1- CARACTERÍSTICAS E FINALIDADE DO CONTRATO COMO NEGÓCIO JURÍDICO

Desta forma, “sempre que o negócio jurídico resultar de um mútuo

Observe o esquema a seguir:

FIGURA 2 – JUNÇÃO DE VONTADES QUE GERA O CONTRATO

Você já viu em um contrato expressões como “Pelo presente contrato, as partes,

3 REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO

Nós já vimos estes conceitos em nossa disciplina de Direito Imobiliário. Mas,

FIGURA 3 - REQUISITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO

NEGÓCIO JURÍDICO (CONTRATO) VÁLIDO

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Quando faltarem os requisitos legais, o negócio jurídico será NULO, como

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Poderá também ser ANULÁVEL, em caso de incapacidade relativa do

O estado de perigo ficará demonstrado quando alguém se obrigar por

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Segundo Gonçalves (2007, p. 20), “são estes os principais princípios

4.1 PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE

AUTONOMIA DA VONTADE = LIBERDADE DE

o contrato é o negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes,

4.2 PRINCÍPIO DA SUPREMACIA DA ORDEM PÚBLICA

O CONTRATO TEM QUE RESPEITAR AS NORMAS

4.3 PRINCÍPIO DO CONSENSUALISMO