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LUCIANE APARECIDA PEREIRA

AS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO E A INSERÇÃO DO ART. 216-A NA LEI N.

6.015/73

RIO DE JANEIRO

2022
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LUCIANE APARECIDA PEREIRA

AS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO E A INSERÇÃO DO ART. 216-A NA LEI N.

6.015/73

Orientadora: Amanda Rodrigues

Coorientador: COORDENAÇÃO DO CURSO

RIO DE JANEIRO

2022
 3

AS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO E A INSERÇÃO DO ART. 216-A NA LEI N.

6.015/73

Luciane Aparecida Pereira1

RESUMO

O presente artigo científico tem por objetivo a obtenção de título de Especialista

– latu sensu – em Direito Imobiliário e Notarial da Escola Superior da
Advocacia Nacional –ESA. Seu objetivo geral é o de analisar o procedimento
da Usucapião e a inserção do o ART. 216 – A da Lei n. 6.015/73. Possui como
objetivos específicos a abordagem da usucapião e seus aspectos históricos,
conceito, fundamentos jurídicos, requisitos e espécies, e por fim, dos
procedimentos previstos no art. 216-A da Lei dos Registros Públicos para o
requerimento da usucapião extrajudicial. A relevância do assunto se dá por se
tratar de um tema que propõe celeridade à requisição da usucapião, sendo
também uma forma de desjudicialização de algumas demandas, cabendo,
portanto, a resolução na esfera administrativa.
Palavras-chave: Usucapião. Posse. Propriedade. Lei dos Registros Públicos.

1. INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem como objetivo desenvolver a pesquisa sobre as

espécies de usucapião na legislação brasileira, dando ênfase à inserção do
procedimento da usucapião extrajudicial. A metodologia utilizada na pesquisa
em tela é exploratória e qualitativa de tipo bibliográfica, realizada
exclusivamente na doutrina e em sites jurídicos, que possibilitam estudar os
principais aspectos do procedimento de usucapião.
Desta feita, justifica-se a presente pesquisa para abranger e distinguir as
espécies de usucapião, e principalmente as mudanças legislativas com a
inserção do art. 216-A da Lei dos Registros Públicos.
Ademais, a utilização do procedimento de usucapião extrajudicial é
essencial, tendo em vista a morosidade do sistema judiciário diante de milhares
de procedimentos judiciais, sendo assim, a parte pode requerer ao Cartório de

1
Pós-graduanda em Direito Imobiliário e Notarial da Escola Superior dE Advocacia Nacional - ESA,
graduada em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI e Advogada.
 4

Registro de Imóveis de forma extrajudicial, sem precisar aguardar por anos um

resultado útil. Sendo assim, ressalta-se a importância da usucapião
extrajudicial no tocante ao acesso à propriedade, bem como a desjudicialização
de várias ações.

2. USUCAPIÃO – BREVE HISTÓRICO

O instituto da usucapião é um dos modos mais antigos de se conferir a

propriedade a uma pessoa que não a possuísse originalmente, através do
exercício da posse mansa, continuada e ininterrupta da coisa por um
determinado lapso de tempo, de tal modo, que a ideia da propriedade em si
surgiu com a existência da usucapião (CORDEIRO, 2002).
A respeito da origem da usucapião, alguns estudiosos afirmam que sua
origem se deu na Grécia Antiga, para outros na Roma Antiga, uma vez que o
instituto estava presente na Lei das XII Tábuas que por muito tempo foi o
alicerce do Direito Romano (BARRUFFINI, 1998).
A respeito da sua origem, Wald (2002, p.168) leciona que:

O usucapião surgiu no direito romano a fim de proteger a posse do

adquirente imperfeito, que recebera a coisa sem as solenidades
necessárias, de acordo com a legislação então vigente. A aquisição
imperfeita podia decorrer da falta da mancipatio para transferir a
propriedade de coisa mancipi, havendo então falta de formalidade
essencial, ou ainda podia originar-se de ausência de direito, quando o
alienante não era titular de direito de propriedade.

Havia na Lei Romana das XII Tábuas a previsão do prazo de dois anos
de posse prolongada sem nenhuma contestação para que o possuidor
requeresse a propriedade por via da usucapião das coisas móveis ou imóveis
que estivesse na sua posse no decorrer deste prazo. No tocante aos bens
imóveis, com o passar do tempo os romanos o dilataram para dez anos entre
presentes e vinte para ausentes (DINIZ, 2004).
Importante lembrar, que inicialmente o Direito Romano conferia direito
ao exercício de usucapião apenas para os quiretes, que eram cidadãos
romanos eleitores, que eram ligados ao “ius civile”, que era o conjunto de
regras e normas destinado apenas aos cidadãos romanos. Com o passar do
 5

tempo e diante das conquistas territoriais de Roma a aquisição da propriedade

pela usucapião passou a exigir a existência do justo título e da boa-fé
(VENOSA, 2011).
Posteriormente, na Roma Antiga outras leis foram regulamentando a
usucapião, entre elas a Lei Atília que proibia a aquisição de coisas furtadas
tanto por parte do furtador como por aquele que a viesse receptar, a Lei Júlia e
Plaúcia que vetavam a aquisição, por usucapião, de coisas adquiridas por
meios violentos e a Lei Scribonia que não permitia a propriedade via usucapião
de servidões prediais (MONTEIRO, 2012).
Verifica-se, portanto, que embora não tenha um marco histórico inicial
que determine a origem do instituto da usucapião, é possível deduzir que o
mesmo foi amplamente difundido no Direito Romano antigo e que, por
conseguinte, inspirou muitas outras legislações posteriores que tratam da
matéria.
Já no Brasil, o instituto da usucapião tem por fundamentos os princípios
da usucapião do Direito Romano do tempo de Justiniano, que tinha na posse
contínua da coisa a base para a aquisição da propriedade da mesma
(BARRUFFINI, 1998).
O doutrinador Loureiro explica que no Brasil por força da colonização
portuguesa, por muito tempo se seguiu a legislação lusitana e que mesmo após
a independência e a Proclamação da República, o instituto continuou sendo
utilizado e posteriormente foi inserido no Código Civil de 1916 (LOUREIRO,
2004).
O que comprova a presença do procedimento da usucapião no direito
brasileiro mesmo após a independência é a sua previsão no artigo 5º da Lei nº
601, de 18 de setembro de 1850 que permitia aos posseiros, que
comprovassem que residiam de forma habitual e que produziam efetivamente,
a aquisição das glebas devolutas sobre as quais exercessem sua posse
(PIOTTO, 2009).
Já no Direito Constitucional Brasileiro, a primeira carta ao contemplar a
usucapião foi a de 1934, que previa as modalidades de usucapião especial,
dos quais os possuidores que detivessem sua posse por mais de 10 (dez) anos
contínuos e sem oposição poderiam requerer a propriedade (art. 125, da
Constituição Federal de 1934). Nossas Cartas Magnas posteriores também
 6

mantiveram o instituto da usucapião, a qual também passou a ser disciplinada

por lei ordinária e atualmente encontra regulamentação no Código Civil de
2002 (PIOTTO, 2009).

3. CONCEITO E FUNDAMENTO JURÍDICO DA USUCAPIÃO

A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto

com a prescrição extintiva, que é disciplinada nos arts. 205 e 206 do Código
Civil. Em ambas aparece o elemento tempo influindo na aquisição e na
extinção de direitos.
A primeira, regulada no direito das coisas, é modo originário de
aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício
continuado pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos
requisitos exigidos pela lei; a segunda, tratada na Parte Geral do Código, é a
perda da pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um direito, e de
toda a sua capacidade defensiva, em consequência do não uso dela durante
determinado espaço de tempo2.
A prescrição aquisitiva é uma instituição multissecular, que nos foi
transmitida pelos romanos. Por favorecer o usurpador contra o verdadeiro
proprietário, parece, à primeira vista, que ela ofende o direito de propriedade,
permitindo que o possuidor passe a ocupar o lugar do primeiro, despojando-o
do seu domínio3.
Segundo LAFAYETTE, tal perda “sai fora das regras fundamentais do
direito; mas é determinada por imperiosos motivos de utilidade pública” 4.
A negligência do proprietário, aduz, “não é propriamente uma razão
determinante da prescrição aquisitiva, mas intervém como uma consideração
moral de grande valor para pô-la sob uma luz mais favorável, tirando-lhe o
caráter espoliativo, que à primeira vista se lhe atribui”.
Para CUNHA GONÇALVES5, “a propriedade, embora seja perpétua, não
pode conservar este caráter senão enquanto o proprietário manifestar a sua

2
BEVILÁQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado. Rio de Janeiro: Francisco
Alves, 1915. Comentários ao art. 161 do CC/1916, obs. N. 5.
3
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P. 252.
4
Direito das coisas, t. I. p. 182-183.
5
GONÇALVES, Cunha. Da propriedade e da posse, p. 207-208.
 7

intenção de manter seu domínio, exercendo uma permanente atividade sobre a

coisa possuída; a sua inação perante a usurpação feita por outrem, durante
10,20 ou 30 anos, constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito. De
outro lado, à sociedade interessa muito que as terras sejam cultivadas, que as
casas sejam habitadas, que os móveis sejam utilizados; mas um indivíduo que,
durante largos anos, exerceu esses direitos numa coisa alheia, pelo seu dono
deixada ao abandono, é também digno de proteção”.
O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da
utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à
propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do
domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e
estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações
inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e a
tranquilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso
unânime dos povos antigos e modernos6.

4. REQUISITOS DA USUCAPIÃO

O entendimento pacificado na doutrina pátria é que os requisitos básicos

para a aquisição do domínio e da propriedade através da usucapião fundam-se
na somatória de fatores formais, reais e pessoais (DINIZ, 2004).
Um dos principais e mais importante requisito para se invocar o instituto
da usucapião reside na existência da posse. Isto significa que o exercício da
posse dentro dos limites, prazos e formas determinados pela norma jurídica
solidifica o direito de reivindicação, por parte do possuidor, de ser reconhecido
como legítimo proprietário da coisa ou do bem possuído (VENOSA, 2011).
Sendo assim, sem a existência da posse não se pode falar em aquisição
da propriedade por via da usucapião. Entretanto, a posse deverá ser mansa,
pacífica e por um prazo considerável determinado pela legislação que regula o
instituto da usucapião. No tocante ao requisito pessoal, para o reconhecimento
e concessão da propriedade por meio do instituto da usucapião, este diz
respeito à pessoa do possuidor que a reivindica, ou seja, o mesmo deve ter

6
GOMES, Orlando. Direitos reais, cit., p. 187-188; Lafayette Rodrigues Pereira, Direito das coisas, cit., p.
184.
 8

capacidade civil ou jurídica que lhe confira a legitimidade para adquirir o

domínio e a propriedade do bem possuído (DINIZ, 2004).
Com relação à posse como requisito para a concessão da propriedade
via usucapião que ela deve ser mansa, pacífica e continuada na qual se tenha
exteriorizado o ânimo de domínio de propriedade do possuidor em relação ao
bem e que esta posse seja desprovida de resistência ou de oposição pelo
legítimo proprietário em detrimento da sua desídia em relação ao bem
(VENOSA, 2011).
Para Diniz (2004, p. 164) os requisitos formais “compreendem quer os
elementos necessários e comuns do instituto, como a posse, o lapso de tempo
e a sentença judicial, quer os especiais, como o justo título e a boa-fé”.
O transcurso do prazo é outro requisito que permite a aquisição da
propriedade por usucapião, isto porque o tempo em que o possuidor atua como
proprietário sobre o bem permite com que o mesmo venha a adquiri-lo por via
da usucapião (BARRUFFINI, 1998).
No tocante aos requisitos reais da usucapião, Diniz (2004, p. 162)
leciona que “os seus requisitos reais são alusivos aos bens e direitos
suscetíveis de serem usucapidos, pois nem todas as coisas e nem todos os
direitos poder ser adquiridos por usucapião”.
Sendo assim, conclui-se que para que o possuidor venha a requerer a
propriedade do bem através do instituto da usucapião, a sua posse deve estar
revestida da boa-fé, ser contínua, pacífica, sem oposição e que esteja presente
o animus domini (ânimo de domínio) de tal forma que a sua posse ocorra de
forma a transparecer a propriedade do bem.

5. AS ESPÉCIES DE USUCAPIÃO NA LEGISLAÇÃO BRASILEIRA

Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis, mas a destes é,

no entanto, bem mais frequente.
O direito brasileiro distingue três espécies de usucapião de bens
imóveis: a extraordinária, a ordinária e a especial ou constitucional, dividindo-se
a última em rural (pro labore) e urbana (pro moradia ou pro misero e familiar).
 9

Há, ainda, uma modalidade especial, a usucapião indígena, estabelecida no

Estatuto do Índio (lei n. 6.001/73)7.

5.1 Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é disciplinada no art. 1.238 do Código Civil e

seus requisitos são: posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se
o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo), exercida com ânimo de dono,
de forma contínua, mansa e pacificamente. Dispensam-se os requisitos do
justo título e da boa-fé8.
Tal modalidade de prescrição tem como antecedentes históricos a
praescriptio longi temporis, a longissimi temporis (que chegou a ser de
quarenta anos) e a prescrição imemorial (posse de cujo começo não houvesse
memória entre os vivos). Corresponde à espécie de usucapião mais comum e
conhecida. Basta o ânimo de dono e a continuidade e tranquilidade da posse
por quinze anos. O usucapiente não necessita de justo título nem de boa-fé,
que sequer são presumidos: simplesmente não são requisitos exigidos. O
título, se existir, será apenas reforço de prova, nada mais9.
O conceito de posse-trabalho, quer se corporifique na construção de
uma residência, quer se concretize em investimentos de caráter produtivo ou
cultural, levou o legislador a reduzir para dez anos a usucapião extraordinária10.
A propriedade adquirida por usucapião compreende não só aquela
dotada de todos os seus atributos componentes (CC, art. 1.231), como também
as parcelas que dela se destacam, isto é, os direitos reais sobre coisa alheia
(iura in re aliena), como a servidão, a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitação,
a anticrese, etc;11.

7
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.254.
8
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.255.
9
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.255.
10
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.255.
11
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.256.
 10

5.2 Usucapião Ordinária

Nesta modalidade de usucapião exige-se tanto o justo título, como a

boa-fé, sendo ambos requisitos específicos. Exatamente por isto que o lapso
temporal é menor, variando entre dez ou cinco anos12.
Acaso haja apenas o justo título e a boa-fé, o prazo será de dez anos. Todavia,
o prazo será de cinco anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base
em registro posteriormente cancelado, e os possuidores tiverem estabelecido
moradia ou realizado investimentos sociais e econômicos. Mais uma vez infere-
se a posse-trabalho, decorrente da função social, como fator redutor de
prazo13.
Da mesma forma ocorrida com a usucapião extraordinária, é possível
que uma pessoa adquira a propriedade pela usucapião ordinária de mais de
um bem, independentemente de área, desde que preencha os requisitos acima
identificados14.

5.3 Usucapião especial

Além das duas espécies mencionadas, o nosso ordenamento prevê

ainda a usucapião especial, também chamada de constitucional por ter sido
introduzida na Constituição Federal sob duas formas: usucapião especial rural,
também denominada pro labore e usucapião especial urbana, também
conhecida como pró-moradia. A de 1934 consagrou a modalidade rural, que
está também regulamentada no art. 191 da Carta de 1988 e no art. 1.239 do
Código Civil de 2002. A usucapião especial urbana constitui inovação trazida
pela atual Constituição, estando regulamentada em seu art. 183 e também no
Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), arts. 9º (usucapião urbana individual)
e 10 (usucapião urbana coletiva), assim como no art. 1.240 do Código Civil 15.

5.3.1 Usucapião especial rural

12
FIGUEIREDO, Luciano. FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Direitos Reais. 2ª Ed. Editora Juspodvm,
2015; p.163.
13
TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. São Paulo: Método, 2013, p. 165.
14
FIGUEIREDO Luciano. FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Direitos Reais. 2ª Ed. Editora Juspodvm,
2015; p.164.
15
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.257.
 11

Já a usucapião rural ou pro labore, tem sua origem na Constituição

Federal de 1934 e se manteve nos textos das Cartas Políticas de 1937 e 1946
e, também regulamentada pela Lei nº 4.504/64 denominada de Estatuto da
Terra e, posteriormente atualizada pela Lei nº 6.969/81.
Atendendo a necessidade de se manter a possibilidade da aquisição da
propriedade mediante a usucapião rural, o legislador constitucional manteve o
instituto na Constituição Federal de 1988, até mesmo porque a atual Carta
Magna é conhecida como a Constituição Social, justamente por primar
questões de ordem sociais, entre elas a propriedade (DINIZ, 2004). Assim, a
usucapião especial rural encontra seu lugar no artigo 183, da Constituição
Federal de 1988, e também abraçada pelo artigo 1.239 do Código Civil de
2.002, que assim dispõe:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou

urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Esta modalidade de usucapião especial é também denominada de pro

labore ou agrária. E como se depreende do dispositivo legal se destina àquele
possuidor de área localizada na zona rural pelo prazo de cinco anos
consecutivos sem nenhuma forma de oposição por parte do proprietário de
direito, limitando-se a no máximo duzentos e cinquenta hectares e desde que
seja produtiva (mediante a força de trabalho do possuidor ou de sua família)
bem como nela ainda o mesmo tenha edificado a sua moradia habitual, desde
que não seja proprietário de qualquer outro imóvel seja ele urbano ou rural.

A respeito da usucapião especial rural Gonçalves (2008, p. 239) leciona

que:

A usucapião especial rural não se contenta com a simples posse. O

seu objetivo é a fixação do homem no campo, exigindo ocupação
produtiva do imóvel, devendo neste morar e trabalhar o usucapiente.
Constitui a consagração do princípio ruralista de que deve ser dono
da terra rural quem a tiver frutificado com o seu suor, tendo nela a
 12

sua morada e a de sua família. Tais requisitos impedem que a pessoa

jurídica requeira usucapião com base no dispositivo legal em pareço
porque ela não tem família nem morada. Tal modalidade não exige,
todavia, justo título nem boa-fé.

Observa-se que nesta modalidade de usucapião o objetivo é que o

possuidor, além de manter-se fixado na terra e na área rural, também nela
produza seu sustento e de sua família atendendo, também ao princípio
constitucional da finalidade social da propriedade, inserindose neste contexto,
também a ideia da utilidade econômica da propriedade, uma vez que a
produção poderá ser destinada ao mercado consumidor e, não somente para
manter o sustento próprio e da família do possuidor.
Nesta modalidade de usucapião os principais requisitos são: a) a posse
mansa e pacífica; b) o ânimo de dono do possuidor, não podendo ser
proprietário de qualquer outro bem imóvel urbano ou rural, uma vez que esta
modalidade de usucapião visa premiar aquele que não é proprietário, mas age
como tal; c) o imóvel encontrar-se em zona rural; d) não ultrapassar ao limite
de cinquenta hectares contínuos, ou seja, não ser fragmentada em diversas
áreas; e) estar sendo utilizada de forma produtiva; e, f) servir de moradia para o
possuidor e sua família na qual habite de forma contínua e não eventual para
lazer (DINIZ, 2004).

5.3.2 Usucapião urbana individual ou coletiva

A usucapião urbana nada mais é do que a aplicação da modalidade

rural, com suas respectivas adaptações, às áreas urbanas, à luz da função
social da propriedade. O escopo, em última análise, é a conferência de primeira
moradia àquele que não é proprietário de nenhum outro imóvel. Infere-se pelos
comandos legislativos que ante ao escopo de conferência de primeira moradia,
a área urbana do imóvel é reduzida, sendo de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, os quais haverão de ser destinados à moradia própria ou de sua
família, por aquele que não é proprietário de nenhum outro bem. Outrossim,
atento à função social, o prazo é, igualmente reduzido, sendo exigida posse
 13

mansa e pacífica pelo lapso de cinco anos, de forma ininterrupta e sem

oposição16.

5.3.3 Usucapião de meação ou por abandono do lar

Com o advento da Lei Federal n. 12.424/11, foi acrescido o art. 1240-A

ao Código Civil, com a seguinte redação:

“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem

oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano até
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade
divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural. § 1º O direito previsto no caput não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

Trata-se de nova modalidade de usucapião especial urbana, instituída

em favor de pessoas de baixa renda, que não têm imóvel próprio, seja urbano
ou rural. A lei em apreço disciplina o novo instituto nos mesmos moldes
previstos no art. 183 da Constituição Federal. Além de não ser proprietário de
outro imóvel, é necessário que exerça a posse mansa, pacífica e ininterrupta
sobre imóvel urbano de até 250m², não sendo permitida a concessão da
medida mais de uma vez em favor da mesma pessoa17.

5.3.4 Usucapião indígena

O Código Civil, desde a parte geral, destaca expressamente que a

disciplina jurídica envolvendo os índios há de ser regulada por leis especiais. É
assim, por exemplo, no parágrafo único do art. 4º do CC, quanto à capacidade
de fato ou de exercício dos índios.

Nessa esteira, a Lei Federal n. 6.001/73 – Estatuto do Índio – admite em

seu art. 33, a usucapião tanto para o índio, quanto para o silvícola (índio sem
hábito urbano). Eis o conteúdo normativo: “o índio, integrado ou não, que

16
FIGUEIREDO Luciano. FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Direitos Reais. 2ª Ed. Editora Juspodvm,
2015; p.168.
17
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.270.
 14

ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a
cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
Interessante observar que a legislação extravagante admite ao índio
procedimento específico para este pleitear sua capacidade plena, desde que o
requerente cumpra os seguintes requisitos: a) idade mínima de 21 anos; b)
conhecer a língua portuguesa; c) habilitação para o exercício de atividade útil;
d) razoável compreensão dos usos e costumes. O fato é que, sendo ou não
silvícola, o índio terá a possibilidade de manejar uma específica ação de
usucapião. Tal forma aquisitiva proprietária, todavia, não poderá ter como
objeto as terras do domínio da união ocupadas por tribos, bem como as já
reservadas pelo Estatuto do Índio, na forma do parágrafo único do art. 33 da
Lei Federal n. 6.001/7318.

6. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E SEUS PROCEDIMENTOS

O usucapião extrajudicial foi reconhecido e introduzido no sistema

processual civil brasileiro pela reforma do Código de Processo Civil ocorrida no
ano de 2015, que em seu artigo 1.071, que inseriu o artigo 2016-A à Lei dos
Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) o usucapião extrajudicial como forma de
aquisição amigável da propriedade. Neste sentido, Paiva (2015, p. 01), discorre
que:

O novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16.3.2015),

sancionado em 16.3.2015, introduz na ordem jurídica brasileira, de
forma opcional ao jurisdicionado, o instituto da usucapião
extrajudicial, processada perante o registro de imóveis [...].

Pode-se dizer que a desjudicialização do usucapião é uma medida

constitucional e viável, sendo uma medida aconselhável e aceitável, uma vez
que retira do Poder Judiciário, um tema que é de fácil solução, de modo a
contribuir para a diminuição do excesso de demandas, muitas delas
desnecessárias, que acabam sobrecarregando o Judiciário, bem como, confere
à demanda de usucapião maior celeridade e a mesma segurança jurídica que
aquela proposta junto ao Poder Judiciário (BRANDELLI, 2016).

18
FIGUEIREDO Luciano. FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Direitos Reais. 2ª Ed. Editora Juspodvm,
2015; p.170.
 15

Neste sentido, o artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73 (BRASIL, 2015, S. p.),

passou a vigorar com a seguinte disposição:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de

reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em
que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do
interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do
requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas
circunstâncias; - planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de
responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na
matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do
imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a
origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o
pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo
da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos
titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador
competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento,
para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias,
interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado,
ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do
oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso
de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre
o pedido.
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital
em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de
terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em
15 (quinze) dias.
 16

§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser

solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de
imóveis.
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem
pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se
em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa
dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a
aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo
permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o
procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em
ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de
ação de usucapião.
§ 10º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento
extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares
de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro
interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao
juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao
requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento
comum.

Para ratificar os termos disposto na referida legislação, o Conselho

Nacional de Justiça - CNJ editou o Provimento de nº 65, na data de 14 de
dezembro de 2017, que estabeleceu as diretrizes voltadas para que o
procedimento da usucapião extrajudicial fossem efetivamente realizadas de
forma uniforme em todo o Brasil pelos Cartórios de Registros de Imóveis e
pelos Serviços Notarias (BRASIL, 2017).
A usucapião extrajudicial, para ser reconhecida, deve ser requerida pelo
usucapiente junto ao Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde o
imóvel se encontra, mediante a observação dos requisitos previstos na
legislação e da ausência de litígios sobre o imóvel objeto do pedido. Vale
lembrar que na usucapião extrajudicial não há a exigência da intervenção
 17

Ministério Público, como também da homologação de sentença judicial para a

sua propositura (ALBUQUERQUE, 2015).
Nota-se que a usucapião extrajudicial deve ser requerida por advogado
junto ao Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel objeto do
mesmo estiver localizado e sua propositura deve seguir os requisitos previstos
no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, acompanhada de uma gama de
documentos e comprovantes (GONÇALVES, 2016).
Este requerimento, efetuado pela parte legitimado, deve estar
acompanhado de todos os documentos previstos nos incisos I a IV, do artigo
216-A, da Lei dos Registros Públicos, sendo que o inciso I tem como exigência
que o pedido deve ser instruído juntamente com a ata notarial que ateste o
período em que a posse do usucapiente e/ou seus antecessores tenham sobre
o imóvel a ser usucapido, em caso de casos de acessão ou sucessão da posse
deverá a mesma deverá ser lavrada pelo Tabelião (BRANDELLI, 2016).
A inovação da via extrajudicial é facultativa, pois o interessado poderá
optar pela propositura da ação judicial ainda que não haja litígio, e integra o
fenômeno da desjudicialização do direito, no qual se inserem, por exemplo, o
inventário e o divórcio extrajudiciais.
Encontrando-se em ordem a documentação e não havendo impugnação,
o oficial do registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as
descrições apresentadas. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o
ajuizamento da ação de usucapião. Em caso de impugnação ao pedido de
reconhecimento extrajudicial da usucapião, o oficial do registro de imóveis
remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel,
cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao
procedimento comum (LRP, art. 216-A)19.

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Com o presente artigo, considera-se que a usucapião é um dos modos

de aquisição da propriedade, pois prestigia o possuidor através de uma posse
mansa, pacífica e ininterrupta, no qual a propriedade ociosa e descuidada

19
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 5: direito das coisas – 14 ed. – São Paulo:
Saraiva Educação, 2019. P.274.
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passou a desenvolver sua função social, conforme previsto na Constituição

Federal de 1988. Podem ser objetos adquiridos por usucapião a propriedade
pelo decurso do tempo, a servidão, o usufruto, o uso e a habitação. A posse
deverá ser mansa e pacifica, não podendo ter nenhuma resistência ou
oposição quanto a ela e o decurso de tempo também é um dos requisitos
essenciais para a ação de usucapião. O prazo de ocupação varia de
modalidade para modalidade.
Na legislação brasileira existem diversas formas de usucapião, sendo a
usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião especial, especial
rural, urbana individual ou coletiva, indígena, familiar e extrajudicial.
Como observado a usucapião de bens imóveis consiste em uma
maneira de aquisição da propriedade pelo exercício da posse, preenchendo os
requisitos e o lapso temporal exigidos em lei. A usucapião de bens imóveis
conduz a regularização de muitas propriedades, que hoje se encontram sem o
devido registro imobiliário, portanto se faz necessário um conhecimento amplo
com relação a esse instituto, para que se aplique as devidas regras exigidas
em nosso ordenamento jurídico em cada uma das espécies previstas.
Por sua vez, a usucapião extrajudicial, com base no artigo 216-A, da Lei
nº 6.3015/1973 é a modalidade do usucapiente em requerer a usucapião da
propriedade na qual vive com o ânimo de sua, sem a necessidade de recorrer
ao Poder Judiciário para buscar o título que reconheça a propriedade.
Desta forma, restou demonstrado que a propriedade pode ser adquirida
por meio da usucapião extrajudicial, que deve ser devidamente processada
junto ao Cartório de Registro de Imóveis para que produzam seus efeitos
jurídicos de acordo com as exigências legais.

8. REFERÊNCIAS

ALBUQUERQUE JÚNIOR, Roberto Paulino de. A usucapião extrajudicial no

novo Código de Processo Civil. In: Consultor Jurídico, São Paulo, 18 mai.
2015. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2015-mai-18/direito-civil-atual-
usucapiao-extrajudicial-codigo-processo-civil. Acesso em 07.02.2022

BARRUFFINI, José Carlos Tosetti. Usucapião constitucional urbano e rural:

função social da propriedade. São Paulo: Atlas, 1998.
 19

BRANDELLI, Leonardo. Usucapião administrativa: de acordo com o novo

código de processo civil. São Paulo: Saraiva, 2016.

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