Ac. Do TRP de 24-09-2015 - 754 - 14.7YYPRT - PDF Veeeeerreerererere

06/03/2017 Ac. do TRP de 24/09/2015 – 754/14.7YYPRT.
P1 – I – “Janelas […] abertas nas paredes perimetrais, que servem ao uso exclusivo de um condómino…
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Ac. do TRP de 24/09/2015 –
754/14.7YYPRT.P1 – I – “Janelas […]
abertas nas paredes perimetrais, que servem
ao uso exclusivo de um condómino, não são
objecto de comunhão…” II – Uma
deliberação da Assembleia de Condóminos
que as tenha por objecto, delas dispondo
como se fossem partes comuns do edifício,
são ineficazes em relação aos condóminos
afectados…
Date: 11 de Março de 2016 Author: outrosacordaostrp 0 Comentários

Embargos 754/14.7YYPRT – 1.ª Secção de Execução do Porto – Juiz 6
Sumário:
I – “Janelas […] abertas nas paredes perimetrais, que servem ao uso exclusivo de
um condómino, não são objecto de comunhão, pois, pela sua natureza e pelo fim a que se
destinam, não são idóneas ao gozo promíscuo por parte dos outros condóminos. […]”
II – Uma deliberação da Assembleia de Condóminos que as tenha por objecto,
delas dispondo como se fossem partes comuns do edifício, são ineficazes em relação aos
condóminos afectados, que podem arguir a ineficácia a todo o tempo, designadamente em
embargos de executado.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto os juízes abaixo assinados:
O Condomínio do edifício X requereu, em 06/03/2014, uma execução de 15.770,12€
contra o Y, soma de uma dívida de 15.320,12€ decorrente de uma deliberação da
Assembleia Geral de Condóminos para a reabilitação da fachada sul do edifício com uma
de 450€ a título de despesas administrativas e de contencioso que o administrador do 1/15
https://outrosacordaostrp.com/2016/03/11/acdotrpde24092015754147yyprtp1partescomunsdoedificioconsequenciasdeumadeliberacaodaass…
06/03/2017 Ac. do TRP de 24/09/2015 – 754/14.7YYPRT.P1 – I – “Janelas […] abertas nas paredes perimetrais, que servem ao uso exclusivo de um condómino…
de 450€ a título de despesas administrativas e de contencioso que o administrador do
Condomínio fixou devido à necessidade de recurso à via judicial para a cobrança daquela
dívida.
Y deduziu embargos de executado, entre o mais invocando a nulidade daquela
deliberação na parte que diz respeito à substituição das caixilharias das janelas,
defendendo que as janelas em causa não constituem parte comum.
O Condomínio contestou, defendendo a improcedência da oposição.
Depois do julgamento foi proferida sentença, julgando os embargos

improcedentes.
Y interpôs recurso desta sentença, terminando as suas alegações com as seguintes
conclusões:
a) A única questão jurídica em causa nos presentes autos é sabermos se as caixilharias
existentes na fachada do prédio, são ou não parte comum do referido prédio;
b) Na sentença recorrida entendeu‑se «que as janelas numa parede exterior de um edifício
constituído em propriedade horizontal, nada se dizendo em contrário no título constitutivo
da propriedade horizontal, são parte comum do prédio»;
c) Não podemos concordar com este entendimento, resultando do mesmo uma errada
interpretação do artigo 1421 do Código Civil;
d) A solução para o facto de sabermos se as janelas, e respetivas caixilharias, são parte
comum, ou se pertencem ao proprietário da respetiva fração autónoma, poderá, tal como
fez a sentença recorrida, resultar da análise da alínea e), do n.º 2, do art. 1421 do CC,
segundo a qual se presumem partes comuns «as coisas que não sejam afectadas ao uso
exclusivo de um dos condóminos»;
e) Contudo, ainda que concordemos com a solução não podemos concordar com o
resultado. Isto na medida em que a janela e o respetivo caixilho são do uso exclusivo de
cada condómino, ou seja tal como se refere expressamente na parte final da alínea e), do n.º
2, do art. 1421 do CC, estão afetados ao uso exclusivo de cada um dos condóminos, pelo
que não são parte comum do prédio;
f) O requisito geral do afastamento da presunção prevista na alínea e), do nº 2, do art. 1421
do CC não tem de constar no título constitutivo, antes podendo resultar de uma provada
afetação material, uma destinação objetiva, mesmo que verificada após a constituição da
propriedade horizontal;
g) A exclusividade referida na alínea e), do nº 2, do art. 1421 do CC determina‑se através da
utilidade funcional, do proveito objetivo que pode decorrer do uso do espaço em questão,
pelo que, se a utilidade e proveito se provarem apenas quanto a um só dos condóminos,
deve assim a parte do edifício em causa ser considerada como integrante da propriedade
exclusiva da fração daquele;
h) As janelas e os respetivos caixilhos de cada fração são utilizados exclusivamente por
cada condóminos pelo que não podem ser considerados partes comuns do prédio;
i) É certo que as referidas janelas e caixilhos são parte integrante da fachada do prédio, e 2/15
i) É certo que as referidas janelas e caixilhos são parte integrante da fachada do prédio, e
como tal, os condóminos estão sujeitos às limitações previstas no art. 1422 do CC,
designadamente não podendo pôr em causa a linha arquitetónica ou o arranjo estético do
edifico, mas esse facto não é suficiente para se considerar que as janelas e respetivos
caixilhos sejam considerados partes comuns;
j) Foi o próprio legislador que, na definição imperativa das partes comuns do prédio no art.
1421/1 do CC, não fez propositadamente qualquer referência às janelas ou respetivos
caixilhos, pois as mesmas pertencem ao proprietário de cada fração autónoma;
I) As obras que incidam sobre as caixilharias de cada fração, sendo estas propriedade
privada de cada condómino, não são da esfera de competência da assembleia de
condóminos, não podendo o executado, de modo algum, ser obrigado a contribuir para as
despesas de conservação das janelas/alteração caixilharia das frações que não são sua
propriedade nem tão pouco são consideradas partes comuns;
m) A deliberação da Assembleia de Condómino de 29/10/2012, vertida na Acta n.º 44, ao
aprovar obras que não incidem sobre as partes comuns, viola de forma grave e manifesta
os princípios básicos da propriedade horizontal previstos nos arts 1414 e segs do CC, pelo
que é, assim, nula e de nenhum efeito devendo, em consequência, ser decretada a extinção
da presente execução (art. 732/4, do CPC) revogando‑se a sentença recorrida.
O Condomínio contra‑alegou, defendendo a improcedência do recurso (passam‑se a
transcrever as “conclusões” das contra‑alegações, pois que lhe vão ser feitas referências e assim se
evitam as repetições):
“a) Na sentença recorrida entendeu‑se que as caixilharias de um edifício são parte comum
do prédio.
b) Pela análise e conteúdo da referida deliberação não restarão a obrigação [sic] de Y é
certa, liquida e exigível e que se encontra vencida dado o incumprimento nos prazos
expressamente definidos na deliberação em causa.
c) A obra deliberada consistia numa intervenção na fachada do edifício a qual na sua
globalidade não cumprirá a sua função de revestimento e isolamento da entrada de água
para o interior das fracções conforme consta da alínea f) dos factos provados.
d) Reproduzindo o texto do art. 1421 do CC em especial a alínea e) do nº 2 constata‑se que
as caixilharias do edifício, como parte integrante da fachada do mesmo funcionam como
um todo, e não obstante a sua utilização em termos funcionais poder ser de uso exclusivo
de um condómino, fazem parte integrante de um conjunto de elementos estruturais que
constituem uma fachada.
e) As caixilharias são indivisíveis na sua forma e substancia e apenas cumprem a sua
função se estiverem integradas num contexto estrutural amplo e multifuncional que é a
fachada do edifício.
f) A destinação objectiva da caixilharia não é apenas servir de suporte a uma janela ou
elemento envidraçado, mas sim deverá ser enquadrada numa perspectiva mais ampla
como sendo a ligação de dois elementos sem o qual a fachada não pode desempenhar, em
termos concretos uma função de impermeabilização.
g) O título constitutivo da propriedade horizontal não prevê que as caixilharias sejam parte
integrante de cada fracção autónoma.
h) O título constitutivo da propriedade horizontal, não afecta a caixilharia ao uso exclusivo 3/15
h) O título constitutivo da propriedade horizontal, não afecta a caixilharia ao uso exclusivo
de uma determinada fracção autónoma art. 1421/3 a contrario.
i) Não pode assim ser ilidida a presunção de comunicabilidade previsto no art. 1421/2e) do
CC, nem pela sua utilidade funcional nem pela sua destinação efectiva.
j) As caixilharias, pelo seu elemento funcional de cumprimento da sua função e ligação
estrutural à fachada do edifício ser consideradas como zona de intervenção comum.
K) E como tal, competência do administrador do condomínio após deliberação tomada em
assembleia geral de condóminos.
l) A deliberação tomada em assembleia geral de condóminos de 29/10/2012 não viola
qualquer preceito de natureza imperativa.
m) Nada na lei refere expressamente serem as caixilharias partes integrantes de uma facção
nem afectas exclusivamente a uma fracção, pelo que a deliberação que aprovou a realização
de obras na fachada do edifico não é nula.
n) Uma deliberação tomada pela assembleia de condóminos ao dispor que todos os
titulares de fracções autónomas com direito ao seu uso exclusivo [sic], seriam responsáveis
pelos respectivos custos, mesmo que tal deliberação estivesse ferida de qualquer
invalidade, sempre a mesma seria anulável cuja invocação está sujeita ao previsto no nº 4
do art. 1433 do CC.
o) E não nula como o pretende e arguiu Y.
p) É extemporâneo o direito a Y invocar e deduzir a anulabilidade de tal deliberação, pois
já decorreram mais de sessenta dias sobre a data da deliberação em apreço.”
*
A questão a decidir é a saber se a decisão recorrida está certa quando considera que
a deliberação da assembleia de condóminos de 29/10/2012, na parte que diz respeito à
substituição das caixilharias das janelas, não é nula, e isso por considerar que aquelas
constituem parte comum do edifício.
*
São os seguintes os factos dados como provados, para além do que resulta do
requerimento executivo já sintetizado acima, que antes constava como facto provado, em
alínea onde também se fazia remissão para as actas 44 a 46, que se davam por reproduzidas
e que agora passam a ser de facto transcritas na parte que interessa:
A) Na acta 44 (fls. 370/371 do processo em papel), da Assembleia de Condóminos
de 29/10/2012, escreve‑se na parte que interessa:
“Ordem dos trabalhos.
1. Análise, discussão e aprovação do melhor orçamento para a realização da obra de
reabilitação da fachada sul do edifício.
2. Forma de financiar esta obra.
[…]
No ponto 1 da ordem de trabalhos, foram informados os presentes do custo dos 4/15
No ponto 1 da ordem de trabalhos, foram informados os presentes do custo dos
vidros a aplicar e o seu coeficiente de transmissão térmica, conforme anexo○.
Após análise e discussão foi deliberado por unanimidade adjudicar à empresa W,

Lda, a realização da obra de reabilitação da fachada sul do edifício, conforme Anexo 3, com
os documentos Doc nº 1 a Doc nº 4.
O prazo previsto para o começo da obra será Maio de 2013.
No ponto dois da ordem de trabalhos, para fazer face a esta obra ficou deliberado por
unanimidade a administração efetuar uma cobrança extraordinária do valor de 159.833,32€,
a respeitar a permilagem de cada condómino e dividir em 4 prestações mensais a começar
em Janeiro de 2013 e acabar em Abril de 2013. O não pagamento de uma mensalidade
implica o vencimento integral da dívida.”
*
Nos docs. 3 e 4 (fls. 379/380 do processo em papel) dividem‑se os trabalhos e preços
assim:
0. Trabalhos preparatórios […] 5634€;
1. Tratamentos das fachadas […] 5577,60€ + 1998,64€ + 33.093,76€;
2. Tratamento dos vãos exteriores – remoção das caixilharias […]; aplicação da argamassa
[…]; colocação de novos perfis […]; colocação de novas caixilharias […]2621,05€ + 3920€ +
2623,35€ + 55.631,05€
3.Tratamento de cobertura em terraço […] 8372,73€.
Total = 119.472,18€
*
Na acta 46, da Assembleia de Condóminos realizada no dia 27/09/2013 (fls. 382/384),
escreve‑se, na parte que interessa:
«No quinto ponto da ordem de trabalhos [ponto de situação da cobrança das obras de
reabilitação, medidas a tomar], foram informados os presentes dos valores referentes à
obra que ainda se encontram por liquidar, tendo apenas existido uma reclamação recente
por parte de Y, que não aceita que a caixilharia das suas frações seja substituída, embora o
caderno de encargos da obra já tenha sido aprovado em 2009.
Tomou da palavra o representante de Y explanando as razões da posição tomada,
nomeadamente que no entendimento de Y, a caixilharia não pode ser considerada como
um elemento comum do edifício. No entanto comprometem‑se a reanalisar a questão.
Pelos presentes foi sugerido dar o prazo de 30 dias após a recepção da presente acta
para todos os condóminos em dívida liquidarem os valores relativos à obra que se
encontrem em atraso.
Os condóminos decidiram por unanimidade mandatar a administração para levar a
cabo as deliberações aprovadas se necessário com recurso à via judicial.”
B) Por escritura pública intitulada «constituição de propriedade horizontal em prédio da 5/15
B) Por escritura pública intitulada «constituição de propriedade horizontal em prédio da
sociedade “Z, Limitada”», com o teor que consta a fls. 285‑293 do presente processo, que
aqui se dá por integralmente reproduzido, foi constituída a propriedade horizontal
relativamente ao edifício em causa, o qual está descrito na Conservatória do Registo Predial
de K, sob o n.º xxx/19910122, freguesia de H.
C) No dia 12/06/1995, realizou‑se uma assembleia geral de condóminos do edifício, na qual
foi aprovado o regulamento do condomínio, nos termos que constam do documento
intitulado acta n.º 5, junto a fls. 76‑103 do presente processo, cujo teor se dá aqui por
integralmente reproduzido [este acórdão do TRP esclarece que no art. 23 se estabelece uma
penalidade por falta de pagamento das prestações de condomínio e prevê‑se que serão
suportadas pelo condómino que deu causa à acção, todas as despesas judiciais e
extrajudiciais que o administrador faça para haver a quantia em divida, incluindo
advogados de advogado e salários do procurador, e isto mesmo que, verificando‑se o
pagamento antes da propositura da acção, não se tenha passado dos actos preliminares a
esta, bem como juros de mora; no art. 24 prevêem‑se sanções para a infracção das normas
do regulamento ou das ordens que, em seu cumprimento, sejam dadas pelo
administrador…].
D) As fracções autónomas designadas pelas letras BQ. BR, BS, BT, AZ, BA, BB, BC, BD, BE,
BF, BG, BH e BI integram o edifício e está definitivamente inscrita, na CRK, a aquisição
dessas fracção a favor do Y.
E) Aquelas fracções correspondem as permilagens de, respectivamente, 18,668, 9,485,
14,319, 14,898, 3,848, 3,848, 3,848, 3,848, 3,848, 3,848, 3,848, 3,848, 3,848 e 3,848.
F) As caixilharias referidas na acta n.º 44 são elementos integrantes da fachada sul (voltada
para a Av. T) do edifício.
G) As caixilharias actualmente colocadas na fachada sul do edifício não cumprem a sua
função de revestimento e isolamento da entrada de água para o interior das fracções.
*
São as seguintes as razões da decisão recorrida:
“[…]
As partes referidas no n.º 1 do artigo transcrito [art. 1421 do CC] são partes
imperativamente ou necessariamente comuns, já as partes referidas no n.º 2 são partes
presumidamente comuns, sendo que tal presunção é uma presunção iuris tantum, que
poderá ser ilidida mediante prova em contrário (cfr., inter alia, Sandra Passinhas, A
assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, Almedina,
Coimbra, 2.ª edição, 2.ª reimpressão, 2006, p. 29).
Lendo o n.º 1 do art. 1421 do CC não encontramos expressa referência a caixilharias ou
janelas. E outro tanto sucede face às alíneas a) a d), do n.º 2, do mesmo artigo. Pelo que a
solução para o caso em análise poderá encontrar‑se na alínea e), do nº 2, segundo a qual se
presumem partes comuns «as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos
condóminos».
Nas palavras de Sandra Passinhas, com as quais concordamos, “a afectação
susceptível de vencer a presunção de comunhão prevista no n.º 2 do artigo 1421, terá de ser
uma afectação formal, a realizar no título constitutivo. Ou seja, tudo o que não estiver
descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos. 6/15
descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos.
O legislador presume que, em geral, as partes que não estão descritas no título constitutivo
como pertencendo exclusivamente a um dos condóminos são partes comuns do edifício”
(op. cit., p. 43).
[…]
“[…] A exclusão de alguma das partes do edifício que se presumem comuns, do rol
das coisas comuns, incide sobre a constituição ou modificação de um direito real sobre um
imóvel, devendo resultar ad substantiam de escritura pública, conforme o art. 875 do CC e o
art. 80 do Código do Notariado” (op.cit., p. 43‑44). Conclui a autora que “são comuns, além
das indicadas no n.º 1 do art. 1421, todas as partes do edifício que não estejam especificadas
no título constitutivo como sendo partes próprias” […].
No caso em análise, resulta da factualidade provada que as caixilharias referidas na
acta 44 são elementos integrantes da fachada sul […] do edifício […] e que […] actualmente
[…] não cumprem a sua função de revestimento e isolamento da entrada de água para o
interior das fracções.
Além disso, analisados os diversos documentos juntos aos autos, nomeadamente, o
título constitutivo da propriedade horizontal […], daí resulta que as caixilharias em causa
não estão afectas ao uso exclusivo de Y – pois o título constitutivo da propriedade
horizontal não contém qualquer referência a janelas ou caixilharias. […].
Acresce ainda que, em nosso entender, a expressão “paredes mestras” (sublinhe‑se
que, de acordo com o art. 1421/1a do CC, as paredes mestras integram o elenco das partes
imperativamente comuns) deverá ser interpretada de uma forma actualista, de modo a
incluir as paredes perimetrais (paredes exteriores que delimitam o edifício) bem como as
fachadas de edifícios (independentemente dos materiais aí utilizados), com todos os seus
elementos integrantes, pois desempenham funções essenciais para o edifício: por exemplo,
delimitam‑no, determinando a consistência volumétrica do edifício, definem o perfil
arquitectónico do edifício, isolam o edifício do exterior, protegendo‑o termicamente,
protegendo‑o de infiltrações e de outras agressões de elementos naturais (no sentido de
que as paredes perimetrais são de considerar partes comuns, pronunciaram‑se, de forma
expressa, Sandra Passinhas, op. cit., p. 33, e Aragão Seia, Propriedade Horizontal,
Almedina, Coimbra, 2.ª edição, p. 72; na jurisprudência, cfr., por exemplo, o acórdão do
Tribunal da Relação de Lisboa de 08/01/2008, processo n.º 9673/2007‑7, disponível em
hĀp://www.dgsi.pt, e o acórdão do STJ de 19/02/2008, in CJ‑STJ, 2008, I, pp. 114‑116).
[…Isto] pese embora a tolerância com que se permitem actos dos condóminos sobre as
janelas e caixilharias utilizadas pelas respectivas fracções […].
Consequentemente, a deliberação tomada na assembleia de condóminos de

29/10/2012, documentada na acta 4, sobre a substituição das caixilharias não padece de
nulidade.”
*
Decidindo:
Antes de mais, e como pano de fundo, lembre‑se que, segundo o art. 204/1, alíneas a)
e e) do CC, são coisas imóveis: os prédios rústicos e urbanos; […] as partes integrantes dos
prédios rústicos e urbanos. Acrescenta o n.º 3: é parte integrante toda a coisa móvel ligada
materialmente ao prédio com carácter de permanência.
Uma janela é, por isso, parte integrante (ou mais precisamente uma parte componente) 7/15
Uma janela é, por isso, parte integrante (ou mais precisamente uma parte componente)
de um prédio; e os caixilhos de uma janela são parte integrante da janela.
Logo, os caixilhos de uma janela são parte integrante do prédio, ou seja, da fracção
autónoma de um edifício.
Ora, o art. 1305 do CC, sob a epígrafe de conteúdo do direito de propriedade, diz
que o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição
das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por
ela impostas.
*
Posto isto, Antunes Varela e Pires de Lima dizem:
“Deverão considerar‑se também propriedade do respectivo condómino, […] as

janelas, com tudo o que as integra (caixilhos, vidros, persianas, etc.), pois trata‑se de
elementos destinados ao uso exclusivo do condómino a cuja fracção respeitam. Em sentido
contrário, poderá dizer‑se que, encontrando‑se estes elementos implantados em paredes
comuns, deverá caber‑lhes a mesma natureza jurídica. Esta consideração, porém, conforme
sublinham alguns autores (cfr., por ex., F. Aeby, ob. cit., n.º 120), peca por excesso de lógica,
não ponderando devidamente a realidade. Com efeito, os elementos em questão, alguns de
natureza muito frágil, estão sujeitos ao uso contínuo por parte dos utentes da fracção em
que se integram, dependendo o seu estado, essencialmente, do modo como cada um se
sirva deles e os conserve. Há toda a conveniência, por isso, em atribuir‑lhes natureza
privativa.” (CC anotado, vol. III, 2ª edição, Coimbra Editora, 1984, pág. 417).
E mais à frente escrevem:
“Distintas das paredes mestras ou dos muros comuns são as aberturas (janelas,
balcões, varandas, sacadas, etc.) que neles se rasguem ou neles se apoiem, pertencentes ao
dono da respectiva fracção autónoma (G. Branca, ob. cit., pág. 334; vide, supra, nota 3 ao
art. 1420) (obra citada, pág. 421; Y também cita esta passagem da obra destes autores no
corpo das suas alegações de recurso).
No mesmo sentido, Aragão Seia, na obra citada pela sentença recorrida, agora em
anotação aos art. 1420 e 1421 do CC, págs. 61 e 71/72, edição de 2001.
Contra isto, não vale invocar as passagens citadas de Sandra Passinhas, pois que esta
autora logo a seguir a elas escreve (passa a fazer‑se citações de passagens das páginas 42 a 45 da
edição de 2000 da obra em causa):
“A função própria do n.º 2 e, em particular, da alínea e), é a de qualificar como
comuns todas as partes que não estejam previstas no título constitutivo como próprias.
Tudo aquilo que não for atribuído, no título constitutivo, exclusivamente a algum
condómino, não pertence ao construtor, ao vendedor do prédio ou a qualquer terceiro, mas
é parte comum do prédio, objecto de compropriedade entre os vários condóminos.
Diferente é a situação que, colocando‑se num estádio temporal anterior, existente já à
data da constituição do condomínio, configura uma destinação objectiva […]. É a coisa que,
pela sua estrutura objectiva, pela sua situação ou por alguma outra circunstância
juridicamente relevante, se encontra destinada à fracção autónoma (v.g., um jardim a que
só se possa aceder pela sala do rés‑do‑chão). Estas coisas que, não estando especificadas no
título constitutivo, deveriam ser consideradas comuns, nos termos da presunção do n.º 2 do 8/15
título constitutivo, deveriam ser consideradas comuns, nos termos da presunção do n.º 2 do
artigo 1421, não poderão, todavia, deixar de ser consideradas como partes próprias. A
destinação objectiva da coisa funciona como um elemento limitador do seu domínio.”
Em nota, a autora acrescenta:
“Esta é a opinião unânime da doutrina portuguesa que se tem pronunciado sobre o
assunto, embora nem sempre com a mesma formulação. Para Luís Carvalho Fernandes,
Lições, pág. 343, “poderia parecer implícita na lei a ideia de o afastamento da presunção de
cenas coisas como comuns resultar necessariamente do título constitutivo. Mas não é assim,
porquanto isso pode resultar da sua própria natureza ou função. Por virtude da sua
natureza, não pode considerar‑se comum um pátio que só tem acesso por uma das
fracções. Se atendermos à sua função, não podemos ignorar a destinação da parte do
edifício e esta não depende apenas da vontade do dono do edifício, dadas as limitações de
vária ordem decorrentes das normas relativas à edificação urbana […]”.
Outros autores não acentuam a afectação real, mantendo‑se presos à letra da lei.
Pires de Lima/Antunes Varela, ob. e loc. cits., escrevem ainda quanto à presunção de
comunhão estabelecida no n.º 2: “E deve mesmo considerar‑se afastada em relação às
coisas que, exorbitando das necessariamente comuns, não possam servir senão, pela sua
destinação objectiva, um dos condóminos”. Para Oliveira Ascensão, ob. cit., pág. 462,
presumem‑se comuns as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos
condóminos. Esta afectação pode dar‑se por natureza (em nota: assim o jardim que só tem
acesso através de uma das fracções não se presume comum) ou por negócio jurídico. […]
No mesmo sentido, embora a propósito de outra questão jurídica, se tem pronun ciado a
jurisprudência italiana: “A presunção legal de condomínio de algumas partes do edifício
constituído em propriedade horizontal no sentido do artigo 1 117 do Codice funda‑se na
destinação ao uso ou ao gozo comum, que deve resultar de elementos objectivos e
determinam uma aptidão funcional do bem ao serviço e ao gozo colectivo. Ao invés,
quando o bem, pelas suas características estruturais objectivas serve de modo exclusivo ao
uso e gozo de uma parte do imóvel, objecto de um autónomo direito de propriedade, decai
o pressuposto de uma contitularidade necessária, pois a destinação particular vence a
presunção legal de compropriedade ( … )”.
E a autora continua:
“[…] uma coisa que pela sua destinação objectiva só possa servir um condómino não pode
deixar de ser considerada parte própria.”
E de seguida realça:
“segundo a nossa opinião, a destinação objectiva não afasta a presunção de comunhão
do artigo 1421.°, n.º 2, mas impede, obsta à sua actuação. É um factor pré‑negocial ou, pelo
menos, extra negocial. Está antes e para além do título constitutivo, não ao lado dele.”
Em suma: havendo uma destinação objectiva da coisa, a presunção do art. 1421/2 do
CC não chega a funcionar, pelo que ela não tem de ser afastada pelo título constitutivo,
bem ao contrário da conclusão a que a sentença recorrida chegou.
Quanto ao argumento da analogia com as paredes perimetrais, que na sentença
recorrida se sugere que decorre da posição da Sandra Passinhas, veja–se o que ela diz logo
a seguir à passagem citada (ao menos na edição de 2000, pág. 31):
“As janelas ou varandas abertas nas paredes perimetrais, que servem ao uso exclusivo 9/15
“As janelas ou varandas abertas nas paredes perimetrais, que servem ao uso exclusivo
de um condómino, não são objecto de comunhão, pois, pela sua natureza e pelo fim a que
se destinam, não são idóneas ao gozo promíscuo por parte dos outros condóminos.
[…]”
Ou seja, por um lado, a autora chega à conclusão contrária da sentença; por outro,
demonstrar‑se que há analogia entre as paredes perimetrais e as paredes mestras não é
suficiente para demonstrar que existe analogia entre as paredes mestras e as janelas abertas
nas paredes perimetrais. Trata‑se de um salto lógico da sentença.
Por fim, a observação crítica da sentença de que a prática tem tolerado actos dos
condóminos sobre as janelas e caixilharias utilizadas pelas respectivas fracções, traduz‑se
no reconhecimento implícito de que o entendimento que seguiu não é o mais corrente, pelo
que se lhe impunha um ónus acrescido de demonstração de que o seu entendimento é que
era o correcto. Dito de outro modo, a crítica não pode ser utilizada como argumento,
porque pressupõe que o entendimento que segue está correcto.
Quanto às contra‑alegações do Condomínio ainda não rebatidas com o que
antecede, diga‑se que o facto de deslizar da qualificação dos caixilhos como parte comum
do edifício para a sua qualificação como zona de intervenção comum da competência do
administrador, é, por si só, demonstrativo da fragilidade da construção feita. Se são parte
comum não se precisa de dizer que são zona de intervenção da competência do
administrador.
Por outro lado, repare‑se na sua insistência no facto de os caixilhos permitirem a
entrada da água nas fracções; como o que se passa nas fracções não é da competência do
Condomínio, o Condomínio não pode dizer apenas que a água entra nas fracções, para daí
concluir que tem legitimidade para tratar do problema. Aliás, dito daquela forma acaba por
ser o reconhecimento de que os caixilhos servem as fracções a que pertencem e não o
edifício, por mais que o Condomínio insista na sua qualificação como “elemento funcional
de cumprimento da sua função e ligação estrutural à fachada” ou na “função de
impermeabilização” da fachada. É que o Condomínio não diz que as águas entrem nas
partes comuns do edifício.
Por fim, o seu argumento de que os caixilhos fazem parte da fachada, equivale ao
argumento já rebatido da sentença recorrida da analogia das janelas com as paredes
perimetrais. E, na prática, equivale a dizer que tudo o que está integrado nas paredes
comuns é parte comum, o que entra em clara contradição com as especificações de partes
comuns feitas na al. a) do n.º 1 do art. 1421. Ou seja, não faria sentido a lei ter restringido a
parte comum às paredes‑mestras, se tudo o que está implantado numa fachada fosse parte
comum.
Entretanto, note‑se que, se entrar água para as fracções de Y pelos caixilhos e isso
vier a causar prejuízos aos edifício ou às outras fracções, Y é responsável por esses danos
(arts. 1352 e 492 do CC). Só que isto é uma consequência precisamente do facto de os
caixilhos serem de Y e não do Condomínio e não se resolve com deliberações dos
condóminos que tratem os caixilhos como partes comuns do edifício.
*
Sendo os caixilhos das janelas coisas próprias de Y, a Assembleia de Condóminos
não se podia pronunciar sobre os mesmos como se eles fossem parte comum do edifício,
determinando a sua substituição (no caso através da sua retirada e colocada de novos,
como se vê no doc. 4 para que a acta 44 remete).
https://outrosacordaostrp.com/2016/03/11/acdotrpde24092015754147yyprtp1partescomunsdoedificioconsequenciasdeumadeliberacaodaas… 10/15
como se vê no doc. 4 para que a acta 44 remete).
Tendo‑o feito, invadiu uma área de competência que não era sua e a consequência é
a da ineficácia da deliberação nessa parte.
Como dizem Pires de Lima e Antunes Varela:
“A sanção cominada no artigo 1433 é a anulabilidade (e não a nulidade: cfr. arts. 285 e
segs.) da deliberação.
Deve entender‑se, no entanto, que no âmbito desta disposição não estão
compreendidas, nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as
que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia
dos condóminos.
[…]
Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência
(tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas comuns,
sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em
propriedade exclusiva a um dos con dóminos), a deliberação deve considerar‑se ineficaz:
desde que a não rati fique, o condómino afectado a todo o tempo pode arguir o vício de que
ela enferma, ou por via de excepção, ou através de uma acção de natureza meramente
declarativa. E é este, sem dúvida, o regime mais aconselhável: seria violento, com efeito,
obrigar o condómino afectado a propor em curto prazo, e sob pena de convalidação do
acto, uma acção anulatória de uma deliberação tornada sobre assunto estranho à esfera de
competência da assembleia. De resto, a sanção da ineficácia é a que a lei comina para os
actos praticados por um representante sem poderes (art. 268.°, 1), e as duas situações são
em tudo análogas: em qualquer dos casos faltam ao autor ou autores do comportamento
negocial os poderes necessários para interferir na esfera jurídica de outrem (vide, neste
sentido, ac. da Relação de Coimbra, de 2 de Novembro de 1982, na Col. Jurisp., ano VII, t. 5.
págs. 22 e scgs.) (obra citada, págs. 447/448)
Y, utilizando parcialmente a citação que está feita acima, mas através do ac. do TRL
de 02/05/2013, 2917/09.8TBMTJ.L2‑6, concluiu pela nulidade da deliberação, sem explicar
porque é que a delilberação em causa nestes autos se deve entender como violando
preceitos de natureza imperativa, em vez de se entender que o que faz é deliberar sobre
assuntos que exorbitam da esfera de competência. da assembleia dos condóminos.
Ora, o que se passa, realmente, é que a assembleia de condóminos, ao deliberar
sobre a substituição dos caixilhos das fracções do edifício, está a ir para além da sua
competência de “administração das partes comuns do edifício” (art. 1430/1 do CC). Pelo
que, nessa parte, repete‑se, do que se trata é da ineficácia (em sentido estrito) da
deliberação em causa, que pode ser arguida por Y a todo o tempo – não estando, por isso,
sujeita a qualquer prazo, como, por sua vez, pretende o Condomínio ‑, designadamente
através dos embragos de executado como o fez (neste sentido, também, Sandra Passinhas,
obra citada, págs. 255/256).
E é disto que se trata, e não de qualquer anulabilidade, como pretende o
Condomínio, invocando para tanto o ac. do TRP de 19/12/2007, como se vê do corpo das
suas contra‑alegações; é que o acórdão reporta‑se a situação que nada tem a ver com a dos
autos, pois que, como resulta da leitura do seu sumário (referência 0736562 da base de
dados do IGFEJ) o mesmo diz respeito a uma deliberação que se limita a reproduzir o
critério vazado no art. 1424/3 do CC, não tendo, por isso, nada a ver com uma deliberação
que trata como comuns (decide do seu destino) de partes próprias de uma fracção
que trata como comuns (decide do seu destino) de partes próprias de uma fracção
autónoma. Dito de outro modo, o art. 1433 do CC trata das deliberações anuláveis, não das
nulas ou das ineficazes (neste sentido, expressamente, Sandra Passinhas, obra citada,
edição de 2000, pág. 243).
*
Assim sendo, a deliberação com base na qual o Condomínio está a executar Y é
ineficaz em relação a ele, pelo que não pode servir de base à execução.
Mas isto é assim apenas em relação à parte da deliberação que se refere, por
remissão, à substituição dos caixilhos, não quanto a tudo o mais (quer a petição de
embargos, quer as conclusões do recurso, quer este, apenas põem a causa a qualificação
dos caixilhos como partes comuns do edifício, não tudo o mais que tenha sido objecto de
intervenção a título de reabilitação da fachada).
Ora, dos 159.833.32€ (que incluem IVA) que foram aprovados para financiar a
reabilitação da fachada sul do edifício, foram exigidos 15.320,12€ a Y.
Mas, daquele valor, sabe‑se que 2621,05€ + 3920€ + 2623,35€ + 55.631,05€, tudo com
IVA, têm a ver com trabalhos de remoção e colocação dos caixilhos em causa nestes autos.
O que dá o total de 64795,45€ + 21% de IV = 78.402,49€.
Assim, dos 159.833,32€ não podem ser exigidos 78.402,49€, pelo que restam
81.430,83€.
Se dos 159.833,32€ a permilagem das fracções de Y correspondia a 15.320,12€, dos
81.430,83€ a permilagem corresponde a 7805,19€. Pelo que é só este o valor que pode ser
exigido a Y para a reabilitação da fachada sul do edifício.
A este valor acresce o de 450€ das despesas ditas administrativas e de contencioso, a
que o recurso não se refere e que apenas poderiam cair se a execução não pudesse
prosseguir quanto a nenhuma dívida de Y ao Condomínio.
*
Pelo exposto, julga‑se o recurso parcialmente procedente, julgando‑se extinta a

execução no que se refere ao valor de 7064,93€, prosseguindo pelo valor de 8705,19€.
Custas por Y em 55,20% e pelo Condomínio em 44,80%.
Porto, 24/09/2015
Pedro Martins
1º Adjunto
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06/03/2017 Ac. do TRP de 24/09/2015 – 754/14.7YYPRT.

Date: 11 de Março de 2016 Author: outrosacordaostrp 0 Comentários

Depois do julgamento foi proferida sentença, julgando os embargos

Após análise e discussão foi deliberado por unanimidade adjudicar à empresa W,

Consequentemente, a deliberação tomada na assembleia de condóminos de

“Deverão considerar‑se também propriedade do respectivo condómino, […] as

Pelo exposto, julga‑se o recurso parcialmente procedente, julgando‑se extinta a

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