PROPRIEDADE HORIZONTAL

Noção legal

A propriedade horizontal é a propriedade que incide sobre as várias fracções

componentes de um edifício, fracções essas que, constituem unidades
independentes, distintas e isoladas entre si, com saída para uma parte comum
do prédio ou, para a via pública (cfr. a. 1414.º do C.C.).
A propriedade horizontal assenta na existência de um edifício dividido em
fracções autónomas, cada uma delas, exclusiva dos diferentes condóminos e de
partes comuns, que pertencem em compropriedade, a todos os condóminos.
O a. 1421.º indica quais as partes comuns e quais as partes do edifício, que se
presumem comuns.
De acordo com a disposição legal acima indicada, as partes comuns, referidas
no n.º1, não o podem deixar de ser, por vontade das partes, enquanto que as
referidas no n.º 2, podem ser afectadas ao uso exclusivo de algum dos
condóminos, desde que por decisão unanime destes.
A afectação de, uma parte comum, ao uso exclusivo de um condómino, pode
constar do próprio titulo constitutivo (a. 1421.º, n.º 3) ou, pode ser,
posteriormente, deliberada por unanimidade dos condóminos, alterando-se
assim, o título constitutivo (a. 1419.º, n.º 1).
A propriedade horizontal caracteriza-se pela propriedade em geral, isto é, a
propriedade que cada condómino tem sobre a sua fracção e, pela
compropriedade que, todos os condóminos têm sobre as partes comuns do
prédio. Esta compropriedade dura, enquanto durar a compropriedade
horizontal e é uma propriedade forçada, pois não é possível sair da indivisão.
Modos de constituição e conteúdo do título constitutivo
Como se poderá constituir a propriedade horizontal num edifício?
A sua constituição pode fazer-se, por negócio jurídico, por usucapião ou por
decisão judicial.

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Por negócio jurídico
É necessário que, seja lavrado um título constitutivo de propriedade
horizontal, por escritura pública que posteriormente é registado. A escritura
pública da propriedade horizontal tem, obrigatoriamente, que especificar e
individualizar as fracções autónomas do edifício, com o respectivo valor,
expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (a. 1418.º, n.º
1).
Também consta do título constitutivo, o fim a que as fracções se destinam,
apesar de não ser obrigatório que dele conste. Já atrás verificámos que, a
atribuição do uso exclusivo de certas partes comuns, a um ou mais
condóminos, deve constar do título constitutivo.
São documentos necessários para a constituição de um prédio em propriedade
horizontal os seguintes:
- documento emitido pela Câmara Municipal da área em que se situa o prédio,
com menção de que as fracções autónomas satisfazem as exigências legais;
O documento acima indicado pode ser substituído pela exibição do projecto
aprovado pela Câmara Municipal;
- caderneta predial ou certidão de teor da inscrição matricial.
Por usucapião
A propriedade horizontal pode também ser constituída por usucapião, que
pressupõe a existência de uma situação de posse.
Por decisão judicial
Como resulta do a. 1417º. A propriedade horizontal pode ser constituída por
várias formas, entre elas, por decisão judicial proferida em acção de divisão da
coisa comum ou, em processo de inventário, desde que, seja requerida a
constituição da propriedade horizontal.
Qualquer consorte pode requerer a constituição da propriedade horizontal
desde que se verifiquem os requisitos do a. 1415º.
Exemplo: A. e B. são co-herdeiros de um prédio, em que cada um deles tem
direito a uma quota ideal do prédio. A., pode intentar uma acção de divisão de

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coisa comum e requer a constituição da propriedade horizontal, sendo que a
sentença proferida é constitutiva do regime de propriedade horizontal desse
mesmo prédio, tal como é definida no a. 1414º.
Depois de constituída a propriedade horizontal, por qualquer das formas
previstas na lei, é necessário proceder-se ao respectivo averbamento na
Repartição de Finanças e Conservatória do Registo Predial competentes.
Direitos e deveres do condóminos
a) Direitos dos condóminos
O condómino, é antes de mais, proprietário exclusivo, da fracção que lhe
pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, não podendo
alienar estes direitos separadamente pois eles são incindíveis. (cfr. a. 1420.º).
Enquanto proprietário, o condómino tem o direito pleno da propriedade sobre
a sua fracção, e portanto pode usá-la, fruí-la e dispor dela como entender,
dentro das limitações próprias, decorrentes das relações com os outros
condóminos (cfr. a. 1420.º e, as constantes do disposto nos aa. 1346.º e 1349.º e
1406.º, n.º 1).
Assim, pode um condómino alienar a sua fracção ou mesmo a sua garagem ou
arrecadação ainda que separadamente desde que estas últimas constituam
fracções autónomas. E pode fazê-lo ainda que o adquirente seja um terceiro,
uma vez que os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação
das fracções. Cfr. a. 1423º.º
O condómino pode ainda, usar e fruir das partes comuns do edifício, desde que
respeite os limites referidos no a. 1422.º
b) Deveres ou encargos dos condóminos
Os condóminos estão obrigados (salvo disposição em contrário) a suportar os
encargos, decorrentes das despesas necessárias, à conservação e fruição das
partes comuns, bem como, as despesas necessárias, ao pagamento dos serviços
de interesse, como (p. ex. água, luz das escadas, limpeza, manutenção dos
elevadores).
Acrescenta o a. 1424.º, n.º 1 que, estas despesas serão pagas pelos condóminos,

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na proporção do valor atribuído às suas fracções, no título constitutivo. E, o n.º
2 da mesma disposição legal estabelece, a possibilidade do pagamento dos
serviços de interesse comum, serem pagos em partes iguais, pelos condóminos
ou, em proporção à respectiva fruição.
As despesas relativas aos lanços de escadas ou, às partes comuns do prédio que,
sirvam exclusivamente alguns dos condóminos, ficam a cargo destes (cfr. a.
1424.º, n.º 3) — o mesmo espírito legislativo se estende aos condóminos que se
sirvam dos elevadores. As despesas, relativas ao uso destes, são suportadas
pelos condóminos, a cujas fracções os elevadores servem (cfr. a. 1424.º, n.º 4).
Os condóminos não podem renunciar às partes comuns do prédio, com o fim
de se desonerarem destas despesas (a. 1420.º, n.º 2).
Também não gozam de direito de preferência na alienação das suas fracções,
nem podem requerer a divisão das partes comuns.
Administração das partes comuns do edifício
A administração das partes comuns do edifício compete a dois órgãos: à
assembleia de condóminos e ao administrador (a. 1430.º).
A assembleia é um órgão colegial de deliberação que, exprime a vontade dos
condóminos, em reuniões ordinárias ou extraordinárias (aa. 1431.º e 1433.º n.º
2).
Só a assembleia, que se realiza todas as primeiras quinzenas de Janeiro de cada
ano, é ordinária; reunida essencialmente para discutir e aprovar as contas do
ano anterior e, eleger novo administrador (cfr. a. 1431.º, n.º 1 e 1435.º). Todas
as outras são extraordinárias.
Os condóminos são convocados pelo administrador que é a entidade que gere e
representa o condomínio, por meio de carta registada, enviada com 10 dias de
antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma
antecedência, desde que comprovado por recibo de recepção assinado pelos
condóminos. Cfr. a. 1432.º
A convocatória deve indicar o dia, a hora, o local e ainda a ordem de trabalhos
da reunião, devendo fazer ainda menção dos assuntos cujas deliberações só

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podem aprovados por unanimidade.
O administrador tem funções executivas, como as que, estão indicadas no a.
1436.º. A administração de um condomínio pode ser exercida, por um
condómino ou, por terceiro (a. 1435.º, n.º 4) e, tem a duração de um ano,
renovável. Geralmente o administrador só é pago, quando a administração é
exercida por terceiro. É eleito e exonerado pela assembleia de condóminos.
Numa assembleia geral de condóminos podem votar:
- qualquer condómino pessoalmente ou por intermédio do seu representante
legal ou voluntário;
- os comproprietários;
- o usufrutuário e o nu proprietário, sendo que será admitido a votar aquele
que tiver o poder legal de decidir sobre a matéria em discussão.

a) Como são tomadas as decisões na assembleia?

Em regra, as decisões são tomadas, maioria dos votos representativos do
capital investido no edifício.
Exemplo: se um prédio tiver 10 pisos iguais, cada um dos quais representa 10%
do valor total do prédio, as deliberações da assembleia, serão tomadas
validamente, desde que subscritas por seis ou mais condóminos (cfr. a. 1432.º,
n.º 3).
A regra acima enunciada contém excepções das quais se destacam as seguintes:
- há deliberações que são tomadas por unanimidade dos condóminos presentes
como é o caso de se pretender modificar o título constitutivo, cfr. a. 1419.º,
- para deliberar sobre obras que constituem inovações ou melhoramentos para
o prédio é necessária um quorum representativo de 2/3 do valor total do
edifício;
Por inovações entende-se as alterações introduzidas na substância ou forma
das partes comuns de um edifício em propriedade horizontal. De entre as obras
mais frequentes destacam-se, a instalação de elevador, o alargamento da porta
de entrada, a transformação de uma garagem em lojas, a instalação de ar

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condicionado etc.
b) Consequências de se tomarem deliberações sem respeitar a maioria
necessária
Uma deliberação ilegal pode ser anulável, nula ou ineficaz.
De acordo com o a. 1433.º, nº1, as deliberações da assembleia contrárias à lei
ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de
qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Assim, no prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos
presentes, ou contados da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode
ser exigida ao administrador a convocação de uma reunião extraordinária, a
ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou
ineficazes. Cfr. a. 1433.º, nº2.
A invalidade de uma deliberação não afecta tudo o mais que, então, se tenha
deliberado.
De acordo com o a. 1437.º é ao administrador que compete estar em juízo, quer
como autor quer como réu, nas acções respeitantes às partes comuns do
edifício.
O condomínio tem personalidade judiciária, caso se trate de acção que se insira
no âmbito dos poderes do administrador. Assim, para que esteja assegurada a
legitimidade passiva basta intentar a competente acção contra o condomínio,
que será, contudo, citado e notificado na pessoa do seu representante, ou seja, o
administrador.
Saliente-se que o título constitutivo da propriedade horizontal ou no
regulamento do condomínio pode conter uma cláusula compromissória,
através da qual se defira à decisão de árbitros eventuais litígios emergentes da
relação de condomínio. Cfr. a. 1434.º.
c) Seguro obrigatório
De acordo com o a. 1429º é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do
edifício, quer quanto à fracções autónomas, quer relativamente às partes
comuns. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve,

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contudo, propor à assembleia o seu montante.
A actualização anual do seguro é obrigatória, competindo à assembleia de
condóminos deliberar sobre o montante de cada actualização.
d) Regulamento do Condomínio
Havendo mais de quatro condóminos, e caso não faça parte do título
constitutivo, dever ser elaborado um regulamento de condomínio disciplinado
o uso, a fruição e a conservação das partes comuns. Dever ser elaborado pela
assembleia de condóminos, ou pelo administrador, se aquela o não tiver
elaborado. Cfr. a. 1429-A.º.

NB: É preciso conjugar esses artigos do código civil com os artigos

referentes com o novo regime jurídico do condomínio. Deixo essa tarefa
convosco.

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