Advocacia Imobiliária:

demandas judiciais e
procedimentos
administrativos

Pós-Graduação “lato sensu”

Profª. Dra. Núbia Elizabette de Paula
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procedimentos administrativos
Profª. Dra. Núbia Elizabette de Paula

Unidade I
CONDOMÍNIO / LOCAÇÃO / AÇÕES POSSESSÓRIAS
Aula 1

Querido(a) aluno(a),

Meu nome é Núbia Elizabette de Paula, sou advogada, professora, mestre e

doutora em Direito Privado pela PUC/MINAS.

Gostaria de contar com seu empenho nesta matéria tão importante e que, às
vezes, fica relegada a segundo plano.

Porém, a advocacia é um campo muito amplo e temos que estar bem

preparados para lidar com qualquer causa, além de enxergar possibilidades cada vez
maiores de atuação.

Conto com você!

Com afeto, Núbia.

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UNIDADE CONTEÚDO
Aula 1 – CONDOMÍNIO

Unidade I – CONDOMÍNIO / Aula 2 – LOCAÇÃO

LOCAÇÃO / AÇÕES
POSSESSÓRIAS
Aula 3 – AÇÕES POSSESSÓRIAS

Aula 4 – CONFLITOS DE VIZINHANÇA

Unidade II – CONFLITOS DE
VIZINHANÇA / COMPRA E Aula 5 – COMPRA E VENDA, DAÇÃO EM PAGAMENTO,
VENDA, DAÇÃO EM PERMUTA
PAGAMENTO, PERMUTA /
USUCAPIÃO
Aula 6 – USUCAPIÃO

CONDOMÍNIO GERAL
Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à
propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa. Em
outras palavras, condomínio é uma forma de propriedade
conjunta ou copropriedade.

Este é o condomínio GERAL, pois existe o condomínio EDILÍCIO (em

edifícios), que será visto a seguir.

No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os

proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou
imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento,
fazenda, terreno, etc).

Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo

que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem
usar a coisa toda (por isso é concorrente), dentro dos limites da convivência
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harmônica. Esta harmonia é difícil, tanto que os romanos chamavam o

condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente
basta a gente se lembrar de como é complicado dividir um carro/roupa com
um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável. Um direito
amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido
por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que veremos como
a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio.

Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção

jurídica, de modo que cada condomínio na verdade só é dono de uma fração
ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30%
pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para
viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314).

O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade

é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da
propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada
condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos
outros condôminos (pú do 1314).

Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e

aquela é gênero, então todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda
comunhão será condomínio. A comunhão é de qualquer direito (ex: pai e
mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é
apenas do direito de propriedade.

Espécies de condomínio:

A) VOLUNTÁRIO: Resulta de um ajuste de vontades. Quando duas ou

mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais
pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa
pela usucapião. A sua administração é regulamentada nos art. 1.323 a
1324, CC.

B) NECESSÁRIO OU FORÇADO: Decorrente da própria lei. Trata-se

de uma modalidade forçada ou compulsória de compartilhamento de
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propriedade, que tem por objeto a meação de paredes, cercas, muros,

valas. Portanto, ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos:
Ex.: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e
árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.

Direitos e deveres dos condôminos

 utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo
limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se
os impasses por maioria de votos (1325).

 arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa

(1315)

 os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o

condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319,
1326).

 a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da

coisa (1320 e §§); esta regra se justifica para extinguir o condomínio,
fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma
delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros
nove, e a coisa será vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove
quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). Ressalto que o
1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda,
mas apenas em casos de administração (ex: explorar uma fazenda para
pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta
um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria.

 dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua

cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não
precisa dar essa preferência (504)
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Administração do condomínio: é fundamental, pois uma coisa

com muitos donos termina ficando acéfala e o caos se instala. Hierarquia e
direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se os
condôminos não se entendem, vão gastar com advogado e processo na
Justiça, e o juiz nomeará um interventor remunerado pelos condôminos.
Melhor acordo ruim do que briga boa, reflitam!

Extinção do condomínio: se dá por duas formas: a) divisão da

coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a
qualquer momento, em ação imprescritível, o condômino pode pedir a
divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte
proporcional a seu quinhão; b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou
indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro
e acabar com o condomínio, fonte de discórdias.1

CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Quando um bem pertence a mais de uma pessoa, ou seja, quando
duas ou mais pessoas têm o domínio de um mesmo bem, tem-se um
condomínio.

Até a Lei nº 13.465/2017, o Direito Civil conhecia apenas duas

espécies de condomínio: (1) o tradicional, também chamado de geral,
disciplinado a partir do art. 1.314 do CC e (2) o edilício, que é disciplinado a
partir do art. 1.331 do CC e, no que não for contraditório, pela Lei
nº 4.591/64.

Com a Lei nº 13.465/2017, surgiram duas novas espécies de

condomínio: (1) o condomínio de lotes, que está hospedado no art. 1.358-A
do CC e credenciado também pelo art. 2º, § 7º, e pelo art. 4º, § 4º, da Lei

1 MENEZES, Rafael. Direitos Reais – ainda das águas e condomínio. UFSC Website, 16 nov. 2011.
Disponível em: http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/direitos-reais-ainda-das-%C3%A1guas-
e-condom%C3%B3nio
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nº 6.766/79; e (2) o condomínio urbano simples, disciplinado pelos

arts. 61 a 63 da Lei nº 13.465/2017.

O condomínio de lotes é fruto do que designamos de um

parcelamento do solo que ora designamos de loteamento condominial,
conforme exporemos mais abaixo.2

O condomínio edilício é o condomínio em edifícios, conjuntos

residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo.

O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas

cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a
importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de
regulá-lo.

Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei 4.591/64. O

velho CC não previa pois não existiam edifícios em 1.900.

No condomínio edilício, cada condômino possui a propriedade

exclusiva da unidade privativa, que, por representar um imóvel autônomo,
recebe uma matrícula própria no Cartório de Imóveis. Lembre-se de que, à
luz do princípio da unitariedade ou unicidade matricial, cada imóvel
necessariamente deve ter uma matrícula no Cartório de Imóveis. 3

O código civil dispõe sobre essa modalidade de condomínio no art. 1331,

tratando-se, todavia de um rol exemplificativo. Ocorre que deve-se ater a inovação
trazida pela Lei 13. 465 de 11 de julho de 2017, ao acrescentar o art. 1358-A, prevendo
assim a possiblidade de constituição de condomínios de lotes.

Desta feita, cite-se:

CAPÍTULO VI

2 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o
condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Jusbrasil, 2017. Disponível em:
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-o-
condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado
3 MENEZES, Rafael. Direitos Reais – ainda das águas e condomínio. UFSC Website, 16 nov. 2011.
Disponível em: http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/direitos-reais-ainda-das-%C3%A1guas-
e-condom%C3%B3nio
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DO CONDOMÍNIO DE LOTES

Art. 58. A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil),

passa a vigorar acrescida da Seção IV no Capítulo VII do Título III do
Livro III da Parte Especial:

“Seção IV

Do Condomínio de Lotes

„Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que

são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos
condôminos.

§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área

do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo
ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre

condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação
urbanística.

§ 3o Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a

infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.‟”

Além de ser proprietário da unidade privativa, o condômino será

titular de uma fração ideal do solo e das áreas comuns. A extensão da fração
ideal dependerá do disposto no ato de instituição do condomínio, mas, na
prática, o comum é que seja proporcional à dimensão da área construída da
unidade privativa (art. 1.331, § 3º, do CC). Assim, quem é proprietário de um
apartamento de 120 m2 terá uma fração ideal correspondente ao dobro do
que teria o dono de um apartamento de 60 m2. Outros critérios poderiam ser
adotados no ato de instituição do condomínio.

Alerte-se que essa vinculação da unidade privativa a uma fração

ideal do solo e das áreas comuns constitui uma situação jurídica propter rem.
Isso significa que essa situação jurídica não depende da pessoa que seja a
proprietário do bem, e sim apenas da própria existência do bem. Em outras
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palavras, quem adquirir a propriedade da unidade privativa

necessariamente adquire a propriedade da respectiva fração ideal do solo e
das áreas comuns.

O condomínio edilício pode ser horizontal ou vertical.

O condomínio horizontal é aquele em que as unidades autônomas

são separadas por planos virtuais horizontais, razão por que também pode
ser chamada de condomínio em planos horizontais. Isso significa que os
famosos condomínios em prédios de apartamentos de vários andares
representam um condomínio horizontal, pois os andares são separados por
planos virtuais horizontais. Por outro lado, o condomínio vertical ou em
planos verticais é aquele cujas unidades privativas são separadas por planos
virtuais verticais. Trata-se dos famosos condomínios de casas.

A propósito, o art. 8º da Lei nº 4.591/64 define o condomínio

horizontal (de andares) na alínea b e o vertical (de casas) na alínea a,
conforme se lê abaixo:4

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o

promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário
sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o
seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas

térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada
pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de
utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a
fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às
unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois

ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela

4 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o
condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Jusbrasil, 2017. Disponível em:
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-2017-o-
condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-acesso-controlado
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edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização

exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal
do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das
unidades”

No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais:

 1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e

garagens;

 2) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva

prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada,
circulação, playground, piscina, salão de festas, etc., com uma fração
ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).5

Personalidade: o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica

e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve
essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida
moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa
jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347,
1348). Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas
à assembleia geral.

Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332),

sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um
contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a
venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade;
ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).

5
MENEZES, Rafael. Direitos Reais – ainda das águas e condomínio. UFSC Website, 16 nov. 2011.
Disponível em: http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/direitos-reais-ainda-das-%C3%A1guas-
e-condom%C3%B3nio
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Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que

predomina nos condomínios edilícios está sujeita a uma convenção e a
um regimento interno. A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões
fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser
mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o
regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões
menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, cachorro sair pela garagem,
uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode
ser alterado por maioria simples presente na assembleia convocada para
este fim.

Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e

os deveres são obedecer a convenção e o regimento interno, além do 1336.
Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é
obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor.
Fazer seguro é obrigatório, seu edifício tem seguro (1346)? O
descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei
e na convenção. O § 1º do 1336 é criticado por estimular a inadimplência,
porque só permite uma multa de 2% para a contribuição condominial
paga em atraso, assim vários edifícios fixam altos valores e dão desconto
quem pagar na data. É modo de burlar a lei: não se pune quem paga
atrasado, apenas se valoriza quem paga na data, que acham? Ainda uma
sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem
comportamento antissocial está no 1337 e pú, assegurada ampla defesa.6

Neste ínterim, observe que o pagamento da taxa condominial tem

natureza jurídica de obrigação propter rem. Isso significa que o seu inadimplemento

6 MENEZES, Rafael. Direitos Reais – ainda das águas e condomínio. UFSC Website, 16 nov. 2011.
Disponível em: http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/direitos-reais-ainda-das-%C3%A1guas-
e-condom%C3%B3nio
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poderá resultar na própria penhora do imóvel residencial, não se afigurando possível

invocar a proteção do bem de família.

Importante ainda acrescentar que o código civil previu a imposição de

multa – que comportará aumento gradual, em caso de reincidência, para o
condômino com comportamento antissocial. Não se trata de cláusula penal ou pena
convencional. Tem natureza de sanção, com caráter essencialmente punitivo e
pedagógico, sem prejuízo das eventuais perdas e danos que venham ser apuradas em
favor do condomínio e/ou condômino prejudicado. Neste sentido, Enunciado 508, V
Jornada de Direito Civil.

Assembleia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio,

enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última
instância do condomínio. Todos os condôminos têm que ser convocados
para as assembleias (1354). Existem assembleias ordinárias (todo ano,
1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que
decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).

Alguns dispositivos importantes pertinentes à atuação da

assembleia de condôminos: Art. 1350 a 1355, CC.

Obras no condomínio: 1341; percebam que as benfeitorias úteis

sempre exigem prévia autorização. Assim podendo ser resumido:

a) se voluptuárias, de votos de 2/3 terços dos condôminos;

b) se úteis, de votos da maioria dos condôminos.

Extinção do condomínio: 1) por perecimento do bem (1357) 2)

por desapropriação do edifício (1358) 3) por venda de todas as unidades a
uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário
do condomínio geral, visto na aula passada, pois para vender é necessário
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o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer

vender para se impor aos demais (1320).7

Até a próxima aula!

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
MENEZES, Rafael. Direitos Reais – ainda das águas e condomínio. UFSC Website, 16
nov. 2011. Disponível em: http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/direitos-
reais-ainda-das-%C3%A1guas-e-condom%C3%B3nio

OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio

de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Jusbrasil,
2017. Disponível em:
https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478658357/novidades-da-lei-n-13465-
2017-o-condominio-de-lotes-o-condominio-urbano-simples-e-o-loteamento-de-
acesso-controlado

7 MENEZES, Rafael. Direitos Reais – ainda das águas e condomínio. UFSC Website, 16 nov. 2011.
Disponível em: http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/direitos-reais-ainda-das-%C3%A1guas-
e-condom%C3%B3nio