Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Vamos, portanto, tratar uma por uma das regras especiais trazidas nesse dispositivo legal:
1 Segundo o artigo 213 do Código de Processo Civil, a citação é o ato pelo qual se chama a juízo o réu ou o interessado a fim de se defender.
2 Art. 86 do Código de Processo Civil: “As causas cíveis serão processadas e decididas, ou simplesmente decididas, pelos órgão jurisdicionais,
nos limites de sua competência, ressalvadas às partes a faculdade de instituírem juízo arbitral”. As regras de competência estão dispostas nos
artigos 86 a 124 do Código de Processo Civil.
104 | Aspectos gerais das ações locatícias
O período de férias forenses não se confunde com o período de feriado. Férias forenses são aquelas
coletivas de que gozam os membros dos Tribunais, de acordo com o artigo 66, §1.º da Lei Orgânica da
Magistratura (LOM).
Atualmente, a questão das férias forenses restou parcialmente superada com a edição da Emenda
Constitucional 45, que incluiu o inciso XII ao artigo 93 da Constituição Federal (CF). Dessa forma, a reda-
ção do artigo 93, XII da CF passou a conter a seguinte redação:
Art. 93. Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, obser-
vados os seguintes princípios:
[...]
XII - a atividade jurisdicional será ininterrupta, sendo vedado férias coletivas nos juízos e tribunais de segundo grau, fun-
cionando, nos dias em que não houver expediente forense normal, juízes em plantão permanente. (Grifo nosso)
[...]
Ainda assim, alguns tribunais, como é o caso do tribunal paulista, não têm respeitado com firme-
za a determinação da carta magna (Constituição Federal). No ano de 2007, por exemplo, o Tribunal de
Justiça de São Paulo determinou por meio de um provimento a suspensão dos prazos processuais no
período entre 20 de dezembro até 6 de janeiro de 2008.
Mesmo diante de situações como essas, a regra diz que apenas nas férias forenses dos Tribunais
Superiores é que não tramitarão os casos previstos no caput do artigo 58, da Lei 8.245/91. Assim, de-
termina o Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça que o ano judiciário divide-se em dois
períodos, recaindo as férias dos Ministros desses Tribunais, nos períodos de 2 a 31 de janeiro e de 2 a 31
de julho (art. 81 do Regimento) e, no caso do Supremo Tribunal Federal, nos meses de janeiro e julho
(art. 78 do mesmo diploma).
Feita essa importante ressalva, verificamos que as ações locatícias correm, independentemente
das férias forenses, nos casos de 1.ª e 2.ª instância. Tal fundamento se dá para garantir maior celeridade
a esses procedimentos. Para exemplificar outras ações que também não sofrem paralisação em virtude
das chamadas férias forenses são: desapropriações e ações de acidente do trabalho.
Foro competente
Traz a seguinte redação o inciso II do artigo 58 da Lei do Inquilinato
Art. 58.
[...]
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido
eleito no contrato;
[...]
A competência, segundo Vicente Greco Filho (2006), é o poder que tem um órgão jurisdicional de
fazer atuar a jurisdição diante de um caso concreto. As regras gerais de competência estão estabelecidas
Aspectos gerais das ações locatícias | 105
no Código de Processo Civil (arts. 91 a 111). Entretanto, em razão da especialidade da matéria trazida
pela Lei do Inquilinato, o foro competente para as ações locatícias é o do local da situação do imóvel.
Foro é o lugar em que se exerce a função jurisdicional. É sinônimo de comarca. O foro se subdi-
vide em diversos juízos. Na capital do estado de São Paulo, por exemplo, os foros cíveis subdividem-
-se em foros regionais. Entretanto, deve-se frisar que cada estado possui suas regras internas sobre a
competência.
A Lei do Inquilinato fez por bem em declarar como competente o foro das ações locatícias aquele
do local da situação do imóvel. Permite facilitar o acesso do inquilino ao Poder Judiciário. Em regra, será
mais fácil para ele a demanda no foro em que se encontra o imóvel. Por outro lado, também a regra será
útil ao proprietário no momento em que executar o despejo, por exemplo.
Essa regra, todavia, pode sofrer alterações. Isso porque dispõe o artigo 111 do Código de Processo
Civil (CPC) que:
Art. 111. A competência em razão da matéria e da hierarquia é inderrogável por convenção das partes; mas estas podem
modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde serão propostas as ações oriundas de direitos
e obrigações. (Grifo nosso)
§1.º O acordo, porém, só produz efeito, quando constar de contrato escrito e aludir expressamente a determinado
negócio jurídico.
[...]
Portanto, se o locador morar na cidade de João Pessoa e o inquilino em Porto Alegre, podem as
partes eleger a comarca de São Paulo como foro competente nessas ações. Ressalte-se que essa deter-
minação deve estar prevista no contrato de locação.
Nesse diapasão:
COMPETÊNCIA – FORO SITUAÇÃO DO IMÓVEL LOCAÇÃO CARÁTER RELATIVO ELEIÇÃO PELOS CONTRATANTES
AUSÊNCIA RECONHECIMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 58, II, DA LEI 8.245/91. A regra geral do Código de Processo
Civil cede espaço para a atuação daquela de natureza especial. Não tendo os contratantes eleito foro para dirimir even-
tuais conflitos oriundos do contrato de locação, competente é o foro da situação do imóvel (2.º TAC – AI 637.360-00/0,
10.ª Câmara, rel. Irineu Pedrotti, j. 09.08.2000).
Todavia, pelas regras do CPC, as partes podem eleger o foro de determinada comarca. Não po-
dem jamais, determinar os juízos, ou seja, este ou aquele foro regional, razão pela qual é nula, por exem-
plo, se as partes elegem o foro regional de Santo Amaro da cidade de São Paulo para dirimir os conflitos
envolvendo o contrato. Válida será somente a cláusula que escolher a comarca da capital.
Ademais, é relevante lembrar que se o foro eleito pelas partes implicar em dificuldade de acesso
ao Poder Judiciário, o inquilino, na qualidade de parte hipossuficiente, pode pedir sua nulidade. Há
julgados, inclusive, que admitem que se decrete sua nulidade ex officio, ou seja, independentemente
de provocação:
Se a eleição de foro importar em deslocamento do inquilino para local de difícil acesso, a cláusula pode ser conside-
rada nula, nos termos da Lei do Inquilinato, art. 45, por dificultar a defesa do réu e elidir os objetivos da Lei do Inqui-
linato. Norma de ordem pública, a possibilitar decretação de cláusula de eleição, a fim de evitar que o locatário sofra
restrição ao exercício de seu direito, permanecendo em posição de desvantagem em relação ao locador. Recurso
improvido. (2.º TAC/SP, AI 611.297-00/0, 9.ª Câmara, Rel. Jesus Lofrano, j. 15.12.1999).
106 | Aspectos gerais das ações locatícias
Valor da causa
Determina o artigo 58, inciso III da Lei de Locação (Lei 8.245/91):
Art. 58.
[...]
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários
vigentes por ocasião do ajuizamento;
[...]
O valor da causa3 tem por objetivo refletir o conteúdo econômico da demanda; entretanto, o
CPC alerta que toda causa deve ter um valor atribuído, mesmo que não tenha conteúdo econômico
imediato (art. 258 do CPC).
Com base no valor da causa, recolhem-se as custas judiciais4 e é base de cálculo para os honorá-
rios sucumbenciais devidos ao advogado da parte vencedora. Como a questão do valor da causa pode
gerar controvérsia, suscitando a impugnação, o que só causa demora ao processo em razão da criação
do incidente, a Lei de Locação resolveu simplificar a problemática, determinando um valor fixo corres-
pondente a doze aluguéis (art. 58, III).
Trata-se, portanto, de uma norma excepcional que foge da disciplina dada ao valor da causa pelo
Código de Processo Civil (art. 258 e §§). Todavia, há jurisprudência no sentido em que admitem que o
valor utilizado como base para o cálculo não é aquele previsto no contrato, mas o efetivamente pago:
LOCAÇÃO – VALOR DA CAUSA – DOZE MESES DE ALUGUEL – CÔMPUTO DO DESCONTO CONCEDIDO SOBRE O VALOR
CONTRATADO – ADMISSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO ART. 58, INCISO III, DA LEI 8.245/91. A concessão de desconto, por
parte do locador, autoriza adotar o valor efetivamente pago como parâmetro, por traduzir a realidade do negócio na
oportunidade da propositura da ação (TJ/SP AI 860.366-00/5, 7.ª Câmara, Rel. Antonio Rigolin – j. 29.06.2004).
A regra geral, portanto, é que a apelação deverá ser recebida em ambos os efeitos, devolutivo e
suspensivo, salvo as exceções legais. A concessão de efeito suspensivo impede que a decisão seja cum-
prida de imediato, retirando-lhe a efetividade até o momento da sua confirmação pelo órgão superior.
É o que acontece nas ações locatícias. Em um despejo por falta de pagamento, por exemplo,
caso o locador vença determinada demanda judicial e o locatário apele daquela decisão, o locador
poderá iniciar a execução dos valores não pagos já que o recurso de apelação, nesse caso, somente será
recebido no efeito devolutivo.
Assim, optou a Lei 8.245/91 em permitir a imediata execução provisória das decisões proferidas
em ações locatícias, garantindo mais rápida efetividade ao conteúdo das decisões. Trata-se de opção
que garante maior celeridade ao processo, que naturalmente, é lento em razão da grande morosidade
do Poder Judiciário.
Portanto, nos recursos advindos de questões relacionadas nos artigos 58 a 75 da Lei do Inquili-
nato haverá apenas o efeito devolutivo, para que o tribunal superior examine as questões de mérito
daquela decisão. Entretanto, poderá desde a pronunciação da sentença, haver o cumprimento daquilo
que foi determinado.
Texto complementar
Da citação e suas modalidades
(GRECO FILHO, 2006, p. 31-35)
A citação é o ato de chamamento do réu a juízo, que o vincula ao processo e seus efeitos. É ato
solene, de modo que a falta de alguma de suas formalidades legais a torna nula, anulando conse-
quentemente todos os atos que se seguirem.
De regra, chama-se a juízo o réu, ou seja, o sujeito passivo da demanda. Todavia, interessa às
vezes a vinculação ao processo de terceiros, para que possam sofrer seus efeitos, sem que venham
a ocupar exatamente a posição de réus. Daí o Código definir: “Citação é o ato pelo qual se chama a
juízo o réu ou o interessado a fim de se defender” (art. 213).
A citação pode ser real ou ficta. A citação real é a feita por mandado, pelo oficial de justiça, o qual,
dirigindo-lhe à residência do réu, dar-lhe-á conhecimento da ação, entregando-lhe a contra-fé, que é
a cópia da petição inicial. O mandado deverá conter os requisitos do artigo 225 do CPC, com todos os
elementos para o pleno conhecimento da ação e preparação da defesa. A citação, em princípio, deve-
rá ser pessoal, feita ao próprio réu, seu representante legal, no caso de incapazes ou pessoas jurídicas,
ou ao procurador legalmente habilitado que tenha poderes para recebê-la. A citação poderá ser feita
na pessoa de mandatário, administrador, feitor ou gerente se o réu se encontrar ausente e a ação se
originar de atos por eles praticados. Igualmente, a citação do locador que se ausentar do país poderá
ser feita na pessoa do administrador encarregado do recebimento do aluguel (art. 215 e parágrafos).
108 | Aspectos gerais das ações locatícias
[...]
Outra forma de citação real é a citação pelo correio. Nos termos do artigo 222 do Código, com
a redação dada pela mesma Lei 8.710/93, a citação pelo correio pode ser feita, em geral, para qual-
quer comarca do país, exceto: a) nas ações de estado; b) quando for ré pessoa incapaz; c) quando
for ré pessoa de direito público; d) nos processos de execução; e) quando o réu residir em local não
atendido pela entrega domiciliar de correspondência; f) quando o autor a requerer de outra forma.
[...]
Procede-se à citação por edital se o réu é pessoa incerta ou se incerto, ignorado ou inacessível
for o lugar em que se encontrar. Para efeito de citação por edital, considera-se inacessível o país
que não cumpre carta rogatória e, no caso de execução fiscal (Lei 6.830), qualquer país estrangeiro.
Sendo o lugar efetivamente inacessível, manda a lei que se complemente a notícia de sua citação
por emissoras de rádio (art. 231, §§ 1.º e 2.º).
Atividades
1. De acordo com a Lei do Inquilinato, sendo necessário o ajuizamento de uma ação judicial para se
discutir questões acerca de um contrato de locação, em regra, onde a ação deverá ser ajuizada?
2. As partes podem estipular livremente qual o foro competente para decidir as questões contro-
versas de um contrato de locação?
Aspectos gerais das ações locatícias | 109
3. De acordo com o artigo 58 da Lei do Inquilinato, qual deverá ser o valor da causa atribuído a uma
ação de despejo?
4. Caso uma das partes interponha recurso de apelação contra a sentença em uma ação de despe-
jo, as partes poderão executar a decisão antes do julgamento desse recurso?