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PATRIMNIO DE

AFETAO

Advogado: Marcelo Terra

1.

Objetivo do patrimnio de afetao

O patrimnio de afetao se destina consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes (art. 31-A). Seus recursos financeiros sero utilizados para: a) - pagamento; ou

b) - reembolso das despesas inerentes incorporao (art. 31-A, 6.).

O incorporador mantm a plena titularidade do patrimnio afetado, mas sua disponibilidade passa a ser relativa e condicionada. A recuperao judicial, a falncia e a recuperao extrajudicial do empresrio e da sociedade empresria no alteram a regra da separao patrimonial, pois os patrimnios afetados, constitudos para cumprimento de destinao especfica, obedecero ao disposto na legislao respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigaes separados do falido, at o advento do respectivo termo ou at o cumprimento de sua finalidade, ocasio em que o administrador judicial arrecadar o saldo a favor da massa falida e inscrever na classe prpria o crdito que contra ela remanescer (Lei n. 11.101/05, art. 119, inciso IX).

2.

Opo do incorporador

A incorporao poder ser submetida ao regime de afetao, sempre a critrio do incorporador (art. 31-A). 2.1. Razes para sua constituio

Considerando as claras deficincias do patrimnio de afetao (sob a tica do incorporador), o empresrio somente aderir a tal regime em uma das circunstncias abaixo:

a) - se eventual benefcio do RET compensar os riscos da gesto e da potencial interferncia dos condminos; b) - se houver imposio, como condio negocial, para fins de concesso de financiamento produo; c) - se houver imposio pelo mercado comprador;

d) - se houver imposio, como condio negocial, para fins de concesso de aplice de segurogarantia.

3.

Momento da opo

O patrimnio de afetao poder ser constitudo a qualquer tempo (art. 31-B), devendo se caracterizar o divisor de guas entre o afetado e o no afetado. Dvidas: a) - esto afetados os recebveis vincendos psafetao decorrentes de venda de unidades antes da vinculao;

b) - necessidade ou no de negativas fiscais? E as negativas forenses?

4.

Anuncia

A lei no exige a anuncia:

a) - dos condminos, adquirentes de unidades alienadas antes da instituio do regime patrimonial diferenciado;
b) - do agente financiador da construo, caso a instituio se formalize antes do mtuo;

c) - do proprietrio do terreno, permutante e credor de unidades autnomas do futuro empreendimento. Mas, a questo no se apresenta pacfica: h quem

entenda o contrrio, razo pela qual se recomenda a


incluso de expressa anuncia futura instituio do

patrimnio de afetao nos contratos de aquisio do


terreno, de alienao de unidades e de emprstimo produo.

5.

A constituio

A afetao patrimonial se constitui mediante averbao, ao p da matrcula, do termo firmado pelo incorporador. Dvidas:

a) - emolumentos, quando da constituio concomitante ao do registro do memorial de incorporao;


b) - emolumentos, quando do posterior registro.

6.

Segregao patrimonial

Integram o patrimnio de afetao (art. 31-A): a) - o terreno e as acesses objeto da incorporao imobiliria; b) - os demais bens e direitos a ela vinculados; c) - o produto da cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios oriundos da comercializao das unidades imobilirias (art. 31-A, 4.).

Esses bens manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador (art. 31-A). O patrimnio de afetao no se comunica (art. 31-A, 1.): a) - com os demais bens, direitos e obrigaes do patrimnio geral do incorporador; b) - com outros patrimnios de afetao por ele constitudos.

O patrimnio de afetao somente responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva (art. 31-A, 1.), no sendo atingido pelos efeitos da decretao da falncia ou insolvncia civil do incorporador (art. 31-F). Dvidas: a) - e as dvidas do incorporador vencidas antes da afetao? Poder se caracterizar fraude de execuo ou fraude contra credores? b) - os bens integrantes do patrimnio de afetao so impenhorveis por outras dvidas; e a penhora para assegurar crdito trabalhista?

7.

Preo do terreno

O reembolso ao incorporador do preo de aquisio do terreno obedecer aos seguintes requisitos (art. 31-A, 7.):

a) - somente poder ocorrer quando da alienao das unidades autnomas;


b) - considerar a proporo das respectivas fraes ideais; c) - considerar somente os recebidos pela alienao. valores efetivamente

Dvida: seria possvel a restituio tambm de juros sobre capital prprio (capital investido, enquanto no alienadas unidades autnomas)? Dvida: Qual o preo? O original, corrigido monetariamente? Ou o valor venal atual? Juros? E na permuta com torna em dinheiro? Proporcionalidade?

O art. 31, 7, no regra a forma do reembolso das despesas inerentes incorporao, o que pode/dever estar previsto no memorial de incorporao e no contrato de alienao de unidades autnomas do empreendimento.

8.

No afetao patrimonial

Excluem-se do patrimnio de afetao:


a) - os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra, considerando-se os valores a receber at sua concluso, e, bem assim, os recursos necessrios quitao do financiamento para a construo, se houver (art. 31-A, 8., inciso I);

b) - o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporao de construo contratada sob o regime de empreitada ou por administrao (art. 31-A, 8., inciso II). Entendo tambm no afetveis os recursos auferidos pelo incorporador, a ttulo de: a) b) locao/arrendamento de vagas de garagem; locao/arrendamento de espaos publicitrios.

Igualmente no afetveis, segundo meu pensamento: a) - os recursos necessrios restituio aos condminos em decorrncia da extino do respectivo contrato de alienao de unidades autnomas (Cdigo de Defesa do Consumidor, art. 53), podendo o incorporador dispor do numerrio para restituio do condmino rescindendo; b) - as unidades devidas em proprietrio do terreno. permuta ao antigo

9.

O grande erro do patrimnio de afetao

A atividade empresarial da incorporao imobiliria a preo fechado sofre uma grande reviravolta, tratando-se de um novo mundo, uma nova cultura.
A nova lei trata o incorporador como mero administrador de recursos de terceiros, mas o mantm como o nico e exclusivo responsvel pelo insucesso do empreendimento.

O incorporador perde toda e qualquer liberdade de gesto dos recursos, a escolha do melhor momento de sua utilizao, de compra de materiais, de contratao de servios.
H uma inegvel preocupao do incorporador quanto necessidade de proteo de seus dados empresariais sigilosos (custo de construo, margem de rentabilidade, etc).

10.

A deliberao de continuidade das obras

Decidindo pela continuao da obra, os condminos se sub-rogaro automaticamente nos direitos, nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver (art. 31-F, 11). Cada condmino responder individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da concluso da incorporao (art. 31-F, 12).

A responsabilidade individual de cada condmino ser calculada:


a) - na proporo dos coeficientes de atribuveis s respectivas unidades; construo

b) - ou por outro critrio deliberado em assemblia geral por 2/3 dos votos dos adquirentes.

Dvida: o inadimplemento do empreendedor pode ser dar:


a) - perante o alienante do terreno (no pagamento do preo em dinheiro, ou a no entrega das unidades compromissadas em permuta);

b) - perante o grupo de adquirentes (no concluso das obras).

Tais

eventos

podem Na

ocorrer

isoladamente de

ou duplo

concomitantemente.

hiptese

inadimplemento,

qual

interesse

prevalece:

do

alienante do terreno em eventual resciso do contrato e reembolso aos condminos do valor das acesses edificadas, ou o do grupo de condminos em continuar com o empreendimento e entregarem as unidades

prometidas em permuta?

11.

Responsabilidade dos condminos

Os condminos devero pagar (art. 9.) as obrigaes tributrias, trabalhistas e previdencirias, vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao, cujos fatos geradores tenham ocorrido at a data da decretao da falncia, ou insolvncia do incorporador at:

a) - um ano da deliberao de continuidade da obra;


b) - ou at a data da concesso do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior a um ano da deliberao de continuidade da obra.

Se

os

condminos

no e

pagarem

tais

obrigaes 9.)

tributrias,

trabalhistas

previdencirias (art.

haver:

a) - a perda da eficcia (absoluta ou relativa?) da


deliberao pela continuao da obra;

b) - a cessao dos efeitos do regime de afetao.

12.

Algumas questes de ordem prtica

Auditoria: fiscalizado e

patrimnio acompanhado,

de

afetao pessoa

pode fsica

ser ou

por

jurdica, nomeada pela instituio financiadora da obra ou pela comisso de representantes (art. 31-C) a suas

expensas,

sem

transferir

ao

nomeante

qualquer

responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imvel ou por qualquer outra obrigao decorrente da responsabilidade do incorporador ou do

construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienao das unidades imobilirias, de construo e de outros contratos eventualmente vinculados incorporao (art. 31-C, 1.), devendo o incorporador lhe assegurar o acesso a todas as informaes necessrias verificao do montante das obrigaes vinculadas ao patrimnio de afetao (art. 31-F, 19).

Balancetes: o incorporador entregar comisso de representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimnio de afetao (art. 31-D, inciso VI).

Conta

de

depsito

especfica:

os

recursos

financeiros do patrimnio de afetao so mantidos e

movimentados
D, inciso V). Devoluo de

pelo

incorporador

em

conta

de

depsito aberta especificamente para tal fim (art. 31-

quantias

pagas:

os

valores

restituveis aos compradores de unidades (CDC, art.


53) deveriam igualmente ser somente disponibilizados aps a extino do patrimnio de afetao.

Extino: o patrimnio de afetao se extingue (a requerimento ou de ofcio):

a) - pela averbao da construo, registro dos ttulos de transferncia de domnio ou de direito de aquisio em nome dos respectivos adquirentes e,

quando for o caso, extino das obrigaes do


incorporador perante a instituio financiadora do empreendimento (art. 31-E, inciso I);

b) - revogao em razo de denncia da incorporao (prazo de carncia), depois de restitudas aos adquirentes as quantias por eles pagas, ou de outras hipteses previstas em lei (art. 31-E, inciso II); em face desse dispositivo, conveniente que a afetao somente seja requerida aps o implemento das condies previstas no prazo de carncia; c) - por liquidao deliberada pela assemblia geral dos condminos (art. 31-E, inciso III);

d) - por no pagamento das obrigaes tributrias,


previdencirias e trabalhistas, vinculadas ao patrimnio de afetao, cujos fatos geradores tenham ocorrido at a data da decretao da falncia, ou insolvncia do incorporador, sempre

um at um ano da deliberao de continuidade da


obra, ou at a data da concesso do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior (art. 9, da Lei n. 10.931/04).

Plano de contas (ou Relatrio Gerencial): embora no haja qualquer determinao no texto legal,

extremamente

conveniente

que

incorporador

estabelea um prvio plano de contas, o mais detalhadamente possvel, de tal forma que a liberao dos recursos do patrimnio de afetao para custeio e reembolso das despesas se proceda do modo mais

simples e direto possvel, sem que a comisso de


representantes e/ou o agente financiador causem obstculos sem justa causa.

Relatrios: o incorporador entregar comisso de representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimnio de afetao recebidos no perodo, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificaes sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela comisso de representantes (art. 31-D, inciso IV).
So Paulo, maro de 2010.

m:\mt\vane_bacen_1116.doc

MARCELO TERRA Sede So Paulo E-mail: marceloterra@dgcgt.com.br Telefone: (55 11) 3841- 7500 R. 244/326