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O que é a função social da propriedade e seu papel no Direito Civil

Marta Mendes

21 maio 2021 • 11 min de leitura

Artigo atualizado 25 abr 2023

Navegue por tópicos -

O que é o direito à propriedade?

Limitação ao exercício do direito à propriedade

Qual a importância da função social da propriedade? 

O papel da função social da propriedade no Direito Civil 

Aspectos da função social da propriedade urbana 

Aspectos da função social da propriedade rural 

Principais pontos de atenção para aplicadores do Direito

Dúvidas frequentes sobre a função social da propriedade

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O instituto da função social da propriedade, apesar de ser um

conceito jurídico aberto, discute que a propriedade de uma pessoa
deve se comunicar com a necessidade da sociedade, ou seja,
possibilitar o bem comum.

Nesse artigo abordaremos um conceito muito mencionado, mas pouco

compreendido: a função social da propriedade. Analisaremos o conceito,
bem como qual a sua relevância em nosso ordenamento jurídico. 
Além disso, falaremos sobre a origem desse princípio e a sua
importância para o direito civil nas diversas especificidades, como na
propriedade urbana e rural.
Por fim, abordaremos os pontos de atenção para nós advogados e
advogadas. 

O que é o direito à propriedade?

Antes de entender a função social da propriedade, é preciso entender o
próprio direito que tal instituto “limita”: o direito à propriedade.
O direito à propriedade está previsto no artigo 5º da Constituição Federal
e é alçado a garantia fundamental, sendo essa uma cláusula pétrea do
nosso Diploma Constitucional. Vejamos:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer

natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à
igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…)”

Portanto, o direito à propriedade é garantia de todos os Estados

democráticos e livres da atualidade. Caso não fosse assegurado o
direito de propriedade estaríamos diante de uma situação em que o
fruto do esforço de um indivíduo poderia ser tomado por outro, ou
mesmo pelo próprio Estado.

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Além disso, o direito à propriedade como garantia inviolável permite que
as pessoas produzam bens e serviços que beneficiarão a todos, uma vez
que ingressarem no mercado. 
Cito como exemplo a situação de um agricultor. Se ele soubesse que o
fruto do seu empenho em arar a terra, plantar e colher os frutos
pudesse ser suprimido por uma pessoa ou pelo Estado sem a justa
compensação pelo seu trabalho, ele não teria interesse nessa produção. 
Conforme bem preceitua Melhim Namem Chalhub: 

Qualquer que seja a organização social considerada, a propriedade

há de ser, obviamente, elemento sempre presente na estrutura da
ordem econômica e social, não havendo dúvida de que o
reconhecimento do direito de propriedade é fator de segurança
jurídica e, conseqüentemente, de estabilidade social.”

Portanto, esse direito se constitui como direito de usar, fruir e dispor de

alguma coisa, bem como de excluir que terceiros assim o façam. 

Limitação ao exercício do direito à

propriedade
A maioria dos direitos está sujeito à limitações, e esse parece ser o caso
do direito à propriedade quando observamos o inciso XXIII do artigo
supramencionado. Vejamos:

XXII – é garantido o direito de propriedade;

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;”

Logo, o artigo 170, ao tratar dos princípios sobre os quais se funda a

ordem econômica, prevê:

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho

humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos
existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados
os seguintes princípios:
I – soberania nacional;
II – propriedade privada;
III – função social da propriedade;
(…)”

Conforme o artigo, a propriedade atenderá à sua função social. Mas o

que isso quer dizer? 
O instituto da função social da propriedade, apesar de relativamente
recente em nosso ordenamento, remonta à Igreja Medieval com a
Encíclica Rerum Novarum do Papa Leão XIII, em que se discute que a
propriedade privada deve facilitar o bem comum. 
Foi neste momento que se passou a discutir a contribuição ao bem
comum, que deveria ser possibilitada pelo uso da propriedade. Assim, a
propriedade de uma pessoa deveria se comunicar com a necessidade do
outro, tendo, portanto, uma função social.

Origem do termo na área jurídica

Na área jurídica, quem cunhou o termo função social da propriedade foi
o jurista francês Léon Duguit. Segundo ele, o direito de propriedade
deveria ser uma função social e o proprietário deveria usá-lo para o
incremento da riqueza e bem comum. 
Ele ainda via a referida transformação como uma socialização da noção
de propriedade. Isso porque, no seu entender, deixa de ser um direito
do indivíduo para verter-se em função social. É cada dia mais
cerceado, tendo em vista a ampliação do número de casos em que deve
ser a sociedade juridicamente protegida frente à propriedade.
Não é de se espantar que essa construção coletivista e, portanto,
cerceadora de liberdades individuais de Duguit foi utilizada por regimes
totalitaristas como o regime fascista italiano, por exemplo. 
Isso ocorreu pois a negação de direitos subjetivos realizada pelo jurista,
que era positivista e acreditava que os direitos individuais sempre se
curvam aos interesses da sociedade, é conveniente à regimes ditatoriais,
já que conceitos amplos como “sociedade”, “bem comum” e
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“solidariedade”, são facilmente utilizados para expansão do Poder
Estatal.
Esse é um grande problema de conceitos jurídicos indeterminados,
ainda mais quando trazem limitações aos direitos individuais. 
No Brasil, o conceito da função social da propriedade surgiu
textualmente pela primeira vez na Constituição Federal em 1967, durante
o período da ditadura militar.

Qual a importância da função

social da propriedade? 
Em sua concepção individual, o direito à propriedade privilegia o
indivíduo titular do direito. No entanto, em sua perspectiva social, tutela
o interesse da coletividade de forma a estabelecer imposições negativas
e positivas aos titulares desse direito.

Confira o conceito da função social da propriedade!

Destaca-se que essa função social não recai somente sobre bens
imóveis, mas sobre qualquer coisa de que uma pessoa possa se
apropriar, como uma empresa, por exemplo.
A função social da propriedade condiciona o exercício dos poderes do
proprietário, abrindo espaço para que a política legislativa defina qual
deve ser a destinação de cada bem a depender da circunstância.
Dessa forma, a propriedade pode ser regulamentada de acordo com a
natureza dos bens sob os quais recai.
Apesar disso, é importante destacar que a função social em nenhum
momento importa em supressão da propriedade privada, somente
delimita o espaço em que o titular pode satisfazer seus interesses
individuais.

O papel da função social da

propriedade no Direito Civil 
No Código Civil de 2002 Código Civil, existe uma menção à função social
da propriedade no artigo 2.035:

Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos,

constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao
disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus
efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele
se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes
determinada forma de execução.

Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar

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preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este
Código para assegurar a função social da propriedade e dos
contratos.“

O mencionado artigo se encontra nas disposições finais do Diploma, e

esta existe menção pois o código anteriormente não fazia alusão ao
referido instituto. 
Outras previsões inovadoras foram trazidas, ao que muitos autores
disseram ser em função da consagração deste princípio pelo Diploma
Constitucional, como no art. 1.228, que prevê em seu §§1º e 2º:

§1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com

suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam
preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar
e das águas.

§ 2.º: São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer

comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de
prejudicar outrem.”

Logo, o direito de propriedade não pode ser utilizado de forma a

prejudicar o meio ambiente, tampouco os interesses de outras
pessoas.
Ainda que se diga que o artigo trata-se do reflexo da função social, mais
parece que se trata da limitação normal de um direito subjetivo na
medida em que todos os direitos sofrem limitações quando invadem a
esfera de outros indivíduos.

Aspectos da função social da

propriedade urbana 
Como dito anteriormente, apesar da função social da propriedade se
referir a quaisquer coisas que possam ser apropriadas por uma pessoa,
é mais comum ouvir o termo referindo-se à propriedade imóvel.
Nesse sentido, no que tange à função social da propriedade urbana,
prevê a Constituição Federal de 1988:

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo

Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei,
tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.

§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório

para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento
básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando

atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor.“

Neste sentido, é importante destacar que cada cidade irá regulamentar

no Plano Diretor as exigências a serem consideradas para que a
propriedade cumpra sua função social.

Art. 182 da Constituição Federal

Os demais §§ do referido dispositivo preveem: 

§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia

e justa indenização em dinheiro.

§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica

para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal,
do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não
utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:

I – parcelamento ou edificação compulsórios;

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II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
progressivo no tempo;

III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida

pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal,
com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros
legais.”

Portanto, o não cumprimento da função social, com a não utilização ou

subutilização do imóvel, pode resultar em penalidades sérias. A mais
grave delas é a desapropriação mediante pagamento em até dez
anos após o ato.
Isso mostra a relevância do instituto para o nosso ordenamento.

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Aspectos da função social da

propriedade rural 
No capítulo que se refere à política agrícola em nossa constituição, prevê
o artigo 184:

Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social,

para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja
cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização
em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor
real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano
de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.

§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em

dinheiro.
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social, para
fins de reforma agrária, autoriza a União a propor a ação de
desapropriação.

§ 3º Cabe à lei complementar estabelecer procedimento

contraditório especial, de rito sumário, para o processo judicial de
desapropriação.

§ 4º O orçamento fixará anualmente o volume total de títulos da

dívida agrária, assim como o montante de recursos para atender ao
programa de reforma agrária no exercício.

§ 5º São isentas de impostos federais, estaduais e municipais as

operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de
reforma agrária.”

Dessa forma, a propriedade rural subutilizada ou improdutiva pode

acarretar para seu proprietário em sua perda por desapropriação.
Neste caso, o pagamento ocorrerá em até 20 anos.
Assim, nota-se que tanto no caso de propriedade urbana quanto
propriedade rural, existem hipóteses de usucapião especial. O prazo

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para aquisição originária da propriedade é de apenas cinco anos caso a
propriedade seja produtiva (se rural) ou sirva de moradia (se urbana).

Principais pontos de atenção para

aplicadores do Direito
No caso da propriedade imóvel, é importante ter atenção que o
descumprimento da função social, através da subutilização do imóvel,
pode acarretar até mesmo a perda da propriedade. 
Uma hipótese seria se a pessoa que tem um terreno e não vai ao imóvel,
não cuida, não paga os tributos. 
Nesse caso, se uma outra pessoa constrói ali uma casa e passa a residir
no imóvel por um determinado período sem a oposição do proprietário,
é possível a aquisição por usucapião. Isso porque a pessoa da função
social à propriedade.

Dúvidas frequentes sobre a função

social da propriedade
O que significa a função social da propriedade?
O instituto da função social da propriedade, apesar de ser um conceito
jurídico aberto, discute que a propriedade de uma pessoa deve se
comunicar com a necessidade da sociedade, ou seja, possibilitar o bem
comum.

De onde surgiu o termo função social da

propriedade?
Na área jurídica, quem cunhou o termo foi o jurista francês Léon Duguit.
Segundo ele, o direito de propriedade deveria ser uma função social e o
proprietário deveria usá-lo para o incremento da riqueza e bem comum.
Saiba mais sobre o tema neste artigo!

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Marta Mendes
Advogada (OAB 163595/MG), Bacharela em Direito
pela pela Faculdade de Direito da Universidade
Federal de Juiz de Fora (UFJF). Pós-graduada em
Direito do Trabalho e Processual do Trabalho pela
Faculdade Damásio de Jesus. MBA em Gestão e
Business Law pela...

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Laércio Cordeiro Vieira

17/11/2022 às 21:16

Gostei do artigo é o meu tema de TCC, me passou de uma forma clara a

ideia de função social da propriedade. Top

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