2 - Teoria Da Propriedade

DIREITO CIVIL
Teoria da Propriedade
SISTEMA DE ENSINO
Livro Eletrônico
DIREITO CIVIL
Daniel Carnacchioni
Sumário
Teoria da Propriedade....................................................................................................................................................4
1. Propriedade.. ....................................................................................................................................................................4
1.1. Introdução.. ....................................................................................................................................................................4
1.2. Fundamento e Legitimidade da Propriedade (Função Social)........................................................5
1.3. Conceito de Propriedade (Análise Estrutural e Funcional).............................................................7
1.4. A Propriedade e a Teoria dos Atos Emulativos (Abuso de Direito).......................................... 10
1.5. Atributos da Propriedade................................................................................................................................. 10
1.6. Multipropriedade (Time Sharing) – Lei n. 13.777/2018...................................................................12
1.7. Objeto da Propriedade: Bens Corpóreos e Incorpóreos (Propriedade Intelectual)........20
1.8. Extensão das Faculdades do Proprietário (Limites ao Direito De Propriedade)...............21
1.9. Limitações às Faculdades Jurídicas do Proprietário. ........................................................................23
1.10. Os Acessórios da Propriedade.................................................................................................................... 24
1.11. Expropriação Privada ou Desapropriação Judicial (Artigo 1.228, Parágrafos 4º e
5º, do CC).............................................................................................................................................................................25
1.12. Da Descoberta.. .....................................................................................................................................................25
2. Condomínio...................................................................................................................................................................27
2.1. Introdução ao Condomínio e Noções Preliminares. ............................................................................27
2.2. Fontes ou Origem do Condomínio................................................................................................................ 28
2.3. Conteúdo do Condomínio e da Comunhão de Interesses...............................................................30
2.4. Exercício do Condomínio: Deveres e Obrigações................................................................................33
2.5. Extinção do Condomínio Voluntário...........................................................................................................35
2.6. Administração do Condomínio. . .....................................................................................................................37
2.7. Do Condomínio Necessário.. ............................................................................................................................38
2.8. Condomínio Edilício.. ............................................................................................................................................39
3. Propriedade Superficiária. . ..................................................................................................................................48
3.1. Conceito e Natureza Jurídica. . .........................................................................................................................48
3.2. Objeto do Direito de Superfície no Código Civil e a Superfície por Cisão.............................49
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3.3. Modo de Constituição da Propriedade Superficiária.......................................................................50

3.4. A Gratuidade ou Onerosidade do Direito de Superfície..................................................................50
3.5. Responsabilidade pelos Encargos e Tributos.....................................................................................50
3.6. A Transferência do Direito de Superfície por Ato Inter Vivos ou Causa Mortis................51
3.7. O Direito de Preferência e a Alienação do Imóvel ou da Propriedade Superficiária......52
3.8. Extinção do Direito de Superfície (Código Civil). ................................................................................52
3.9. Efeitos da Extinção do Direito de Superfície........................................................................................53
3.10. Direito de Superfície e o CPC de 2015.....................................................................................................54
3.11. Direito Real de Laje............................................................................................................................................54
Resumo................................................................................................................................................................................57
Questões de Concurso................................................................................................................................................66
Gabarito............................................................................................................................................................................... 72
Gabarito Comentado.................................................................................................................................................... 73
DIREITO CIVIL
Daniel Carnacchioni
TEORIA DA PROPRIEDADE
1. Propriedade
1.1. Introdução
A propriedade constitui o direito real de maior relevância e densidade social, em especial
em razão de sua necessária funcionalização. O Código Civil tipificou taxativamente os direitos
reais, entre eles o direito real de propriedade, numerus clausus (tipicidade fechada).
Os artigos 1.228 a 1.232 do CC retratam regras gerais e disposições preliminares sobre
o conteúdo do direito real de propriedade (poderes do proprietário), limites positivos e
negativos, extensão, atributos e características da propriedade. Nos artigos 1.238 a 1.259
estão positivados alguns modos de aquisição da propriedade imobiliária. Entre os arts.
1.260 a 1.274 são elencados os modos de aquisição da propriedade mobiliária. Finalmen-
te, nos arts. 1.275 e 1.276, a Lei Civil relaciona as causas que podem acarretar a perda da
propriedade imobiliária e mobiliária.
1.1.1. Considerações Preliminares e Evolução Histórica
A propriedade, ao longo da história, sofreu forte influência das ideias e dos princípios
norteadores dos principais movimentos sociais e econômicos, em especial a partir do
século XIX.
O Código Civil de 1916 disciplinou a propriedade sob uma perspectiva meramente es-
trutural (o que ela é?), como direito subjetivo de caráter tão somente patrimonial. Baseado
no paradigma liberal da propriedade, que a concebe como direito subjetivo que confere
apenas poderes ao proprietário (usar, gozar, fruir, dispor e reivindicar a propriedade).
A partir da Constituição de 1988, o direito cede lugar a um novo modelo de proprieda-
de, de caráter mais social que, embora garanta os mesmos poderes ao proprietário, impõe
a este deveres positivos e negativos, a fim de concretizar a necessária função social des-
se direito, como condição de sua legitimação.
Essa evolução e transição do direito de propriedade, de mero poder para um poder-
-dever do titular do direito subjetivo de propriedade, é justificado pelo princípio da função
social da propriedade, que lhe confere, reiterando, densidade social e serve como fator de
sua legitimação. A propriedade deixa de ser analisada apenas sob uma ótica estrutural
(seus elementos integrantes – o que ela é?) para ser vista também, e, necessariamente,
sob uma perspectiva funcional (função social – qual é a finalidade desse direito?).
A ideia liberal de propriedade é ultrapassada e deve ser abandonada. A função social
revigora, conforma, condiciona e legitima a propriedade. A função social, em resumo, é o
fundamento valorativo do direito subjetivo de propriedade.
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1.2. Fundamento e Legitimidade da Propriedade (Função Social)

Em 1988, com a nova Carta Política do País, a propriedade passa a ter um novo status
quando inserida no art. 5º, que disciplina os direitos individuais e fundamentais do cidadão. No
caput do art. 5º da CF/1988, a propriedade é realçada como direito fundamental indispensável
para tornar efetiva a aplicação e o respeito dos direitos humanos, como forma de concretizar
o princípio da dignidade da pessoa humana.
Diante disso, é possível verificar que a propriedade também ostenta caráter existencial, em
especial quando relacionada ao direito fundamental de moradia (direito social de alta relevân-
cia e densidade social – art. 6º da CF/1988).
Tal constatação não significa socialização do conteúdo da propriedade, e, sim, de sua fi-
nalidade, o que é diferente. A socialização do conteúdo da propriedade e das faculdades do
proprietário implica em aceitar uma propriedade coletiva, típica dos regimes socialistas, o que
não é o caso. A Constituição brasileira, de forma expressa, garante o direito individual de pro-
priedade e a exclusividade dos poderes do proprietário.
Entretanto, embora garanta ao proprietário os poderes conferidos pela lei (art. 1.228 do
CC), impõe a este deveres positivos e negativos, que é adequar o direito subjetivo real de pro-
priedade a uma função social, como visto acima. A propriedade passa a ser um poder/dever
ou estrutura/funcionalidade. A função social passa a integrar o conteúdo desse direito com o
que condiciona a sua legitimidade. Nesse sentido, é o art. 5º, XXIII, da CF/1988: “a propriedade
atenderá a sua função social”.
A função social da propriedade é também referida em outros artigos da CF, como no art.
170, que disciplina os princípios gerais da ordem econômica, a qual deve respeitar a proprieda-
de privada (inc. II) e ser adequada à função social da propriedade (inc. III).
É comum se questionar o que seria essa função social da propriedade ou o que é neces-
sário para que a propriedade tenha função social. Não há uma resposta precisa para essas
indagações, diante do dinamismo da cláusula geral função social, do contexto social da pro-
priedade, dos aspectos históricos, dos direitos concretos a serem regulados, da natureza da
propriedade e de sua relação com outros direitos. No entanto, a própria Constituição Federal
estabelece alguns parâmetros mínimos para ajustar o direito real de propriedade a uma fun-
ção social.
EXEMPLO
No art. 182, § 2º, estabelece a CF/1988 que a propriedade urbana cumpre sua função social
quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade, expressas no plano dire-
tor. E no parágrafo 4º do mesmo artigo já estão estabelecidas sanções1 para o proprietário de
bem urbano que não confere a ele uma destinação social: parcelamento ou edificação com-
pulsórios; IPTU progressivo no tempo e desapropriação com pagamento mediante títulos da
Tais sanções estão previstas e disciplinadas nos arts. 5 a 8 do Estatuto da Cidade”
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dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate
de até 10 anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indeniza-
ção e os juros legais.
Por outro lado, no art. 186 da CF/1988, se a propriedade for rural, a função social é cumprida
quando atende, de forma simultânea, ao aproveitamento racional e adequado do solo, a utilização
adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente, a observância das
disposições que regulam as relações de trabalho e a exploração que favoreça o bem-estar dos pro-
prietários e trabalhadores. O imóvel rural que não cumpre a função social, nos termos do art. 184
da CF/1988, poderá ser desapropriado para fins de reforma agrária. Tal desapropriação por inte-
resse social é de competência da União Federal e a indenização será em títulos da dívida agrária.
Como desdobramento destes dispositivos constitucionais, o parágrafo 1º do art. 1.228 do

CC explicita tal finalidade social, ao dispor:
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial,
a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas.
Tal dispositivo evidencia a função socioambiental da propriedade, que passa a integrar a

sua função social.
No parágrafo 1º do art. 1.228, há um elenco exemplificativo de hipóteses, a fim de que a
propriedade cumpra a tão almejada função social, dando efetividade à norma constitucional.
O não cumprimento de tal função social acarreta sanções, que podem levar até à privação da
propriedade (parágrafo 4º do mesmo artigo). A propriedade não pode ser dissociada de sua
utilidade social, que é fundamento de tal direito. Cada vez mais, o direito de propriedade sofre
restrições em benefício da coletividade.
Nesse sentido, foi aprovado o Enunciado 507, que indica como parâmetro dessa função
social, o artigo em referência:
Na aplicação do princípio da função social da propriedade imobiliária rural, deve ser observada a
cláusula aberta do § 1º do art. 1.228 do CC, que, em consonância com o disposto no art. 5º, XXIII,
da CF/1988, permite melhor objetivar a funcionalização mediante critérios de valoração centrados
na primazia do trabalho.
A função social da propriedade também é referida no Enunciado 508 da mesma Jornada:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função so-
cial da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CF/1988 e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito
(arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior
assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do CC delibere a propositura de
ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
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1.3. Conceito de Propriedade (Análise Estrutural e Funcional)

O CC/02, assim como seu antecessor, não define propriedade. O art. 1.228, que abre o títu-
lo e capítulo que disciplina a propriedade, limita-se a enunciar os poderes inerentes ao direito
subjetivo de propriedade. De acordo com esse dispositivo, “o proprietário tem a faculdade de
usar, gozar, dispor da coisa e reivindicá-la do poder de quem quer que a injustamente possua
ou detenha”.
A propriedade é direito subjetivo, a ser concretizado pelas faculdades jurídicas a ela ineren-
tes, uso, gozo, disposição e reivindicação. Em razão desse direito subjetivo, exerce-se poder de
fato sobre a coisa.
Na atualidade, a propriedade é direito subjetivo complexo, uma vez que o proprietário tem
o poder de exercer as faculdades decorrentes desse direito, especificadas no art. 1.228, caput.
No entanto, por outro lado, ostenta inúmeros deveres sociais, essenciais para a legitimação e a
preservação desse direito. Ou seja, é preciso lembrar sempre que a propriedade é poder/dever
e direito subjetivo/função.
Em conclusão, embora o Código Civil não defina propriedade, esta pode ser compreendida
como direito subjetivo complexo, constitucional, de natureza real. Isso possibilita ao proprie-
tário, titular desse direito, exercer, de conformidade com os valores sociais constitucionais, as
faculdades jurídicas de uso, gozo, disposição e reivindicação, faculdades estas condicionadas
por deveres sociais, positivos e negativos, que devem ser concretizadas pelo proprietário. Tudo
isso a fim de garantir que esse direito ostente a necessária função social, que o conforma
e legitima.
1.3.1. Faculdades do Proprietário: Uso, Gozo, Disposição e Reivindicação
O direito subjetivo de propriedade é exercido por meio de faculdades jurídicas. No direito

subjetivo em geral, e no de propriedade, em particular, o conteúdo e a substância são integra-
dos por faculdades jurídicas (poderes que decorrem do direito).
As faculdades jurídicas que compõem o conteúdo do direito subjetivo de propriedade e que
representam a relação de poder do titular em relação à coisa, podem ser visualizadas no art.
1.228, caput, da Lei Civil.
Segundo este dispositivo, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coi-
sa e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. As-
sim, o uso, gozo, disposição (material e jurídica) e reivindicação são as faculdades jurídicas
integrantes do direito subjetivo de propriedade. É fato que, por meio de relações jurídicas, o
proprietário pode fracionar e destacar algumas das faculdades jurídicas do domínio, como
é o caso do usufruto, por exemplo, caso em que a propriedade será limitada, como adiante
será analisado.
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Se todas as faculdades jurídicas previstas no referido dispositivo legal estiverem concen-

tradas na pessoa do proprietário, a propriedade será plena (ou alodial). No entanto, se algumas
destas faculdades forem transferidas, outorgadas ou concedidas a terceiros, a propriedade
será limitada.
As faculdades jurídicas do direito subjetivo da propriedade possuem características pró-
prias, conforme será analisado.
Direito de Usar (ius utendi)
O proprietário, titular deste direito subjetivo de natureza real, pode usar a propriedade, me-
diante a submissão direta e imediata da coisa ao seu poder. Para exercer o poder de fato sobre
a coisa, o domínio, efetivamente, o proprietário não necessita de intermediário. O acesso à
coisa é direto e imediato. Decorre da relação de senhorio que se estabelece entre o proprietário
e a coisa.
Em tempos atuais, em que a função social passa a integrar o próprio conteúdo da proprie-
dade, para lhe conferir legitimidade e substância, o direito de uso encontra inúmeras limita-
ções. Os interesses da coletividade devem prevalecer sobre o interesse individual do proprietá-
rio. Assim, o CC estabelece restrições à propriedade privada, por meio de imposição de limites
à extensão do direito (artigos 1.229 e 1.230), bem como a CF e normas de direito público, como
as limitações administrativas, que decorrem do poder de polícia do Estado.
O direito de usar consiste, em resumo, na faculdade jurídica de colocar a coisa a serviço do
titular da propriedade ou na mera disponibilidade de uso a qualquer momento, de acordo com
os interesses e a necessidade deste. No entanto, ao servir-se da coisa, deve fazê-lo de acordo
com a finalidade social e econômica. O uso pode ser imediato, direto e efetivo, ou mediato,
indireto e potencial.
Por fim, embora a propriedade não seja extinta pelo não uso, a omissão prolongada no
exercício deste direito subjetivo, somado à posse de terceiro com função social sobre a coisa,
poderá implicar em graves sanções civis, inclusive no sacrifício da propriedade em favor do
possuidor (exemplo: usucapião).
Direito de Gozo ou Fruição (ius fruendi)
A fruição permite, nos termos do art. 1.232 do CC, a exploração econômica da coisa, me-
diante a retirada e percepção não só dos frutos (renováveis), como dos produtos (não renová-
vel – minério). São acessórios da coisa principal. Tais benefícios econômicos agregam valor
ao direito de propriedade e se distinguem do mero uso.
É possível que essa faculdade jurídica do domínio seja transferida pelo proprietário a ter-
ceiros, como ocorre no usufruto, direito real sobre coisa alheia por meio do qual o usufrutuá-
rio, dentre outros direitos. Nesse caso, poderá perceber os frutos e explorar economicamen-
te a coisa.
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Direito de Disposição (ius abutendi)
A faculdade jurídica de dispor da coisa permite a disposição jurídica, como são os casos
da alienação e doação, por exemplo e, também, a disposição material, que consiste na possi-
bilidade de destruir a propriedade e, no limite, abandoná-la. O poder de dispor envolve a própria
substância do bem.
É interessante observar que nem sempre há uma correlação necessária entre fruição e
disposição, pois o proprietário pode não ter consigo todos os poderes ou faculdades jurídicas
inerentes à propriedade (art. 1.228, caput, do CC).
EXEMPLO
Em determinadas relações jurídicas, decorrente do atributo da elasticidade, o proprietário
poderá transferir parcelas de poderes para outrem, como no usufruto. Nesse caso, o usufrutu-
ário terá os poderes de uso e fruição e o nu proprietário mantém o poder de disposição, sem
qualquer prejuízo ao direito subjetivo de propriedade.
Somente o proprietário tem o poder de exercer esta faculdade jurídica, desde que a dis-
posição seja total. Ao transferir essa faculdade jurídica para terceiro, estará efetivamente por
realizar ato de disposição e, portanto, ficará privado de todo o direito de propriedade. Por outro
lado, se a disposição for parcial, como no caso de gravar a coisa ou instituir ônus sobre o bem,
realizará ato de disposição jurídica, sem perder a propriedade. A titularidade será mantida, mas
não poderá dispor da coisa enquanto incidir o ônus.
Direito de Reivindicar (rei vindicatio)
De acordo com o disposto no art. 1.228, caput, do CC, o proprietário tem a faculdade ju-
rídica, inerente ao seu direito subjetivo, de reaver a coisa ou reivindicá-la de quem quer que
a injustamente detenha ou possua. É o elemento externo da propriedade, por meio do qual
o proprietário poderá recuperar os poderes dominiais que estiverem submetidos a qualquer
possuidor injusto.
Em caso de violação do dever geral de abstenção imposto pela ordem jurídica a todos os
membros da coletividade em relação ao direito de propriedade, este poderá manejar pedido rei-
vindicatório para a pronta recuperação da coisa. Tal direito será exercido por meio de ação peti-
tória, fundada no direito de propriedade. No entanto, o direito de retomada somente poderá ser
exercido de quem a detenha ou possua injustamente, e não de qualquer possuidor ou detentor.
Trata-se de um efeito da sequela, característica típica dos direitos reais. Tal direito é con-
cretizado por meio de ações judiciais, em especial a ação reivindicatória.
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É possuidor injusto ou mero detentor em relação ao proprietário, aquele que não é proprie-
tário e quem não mantém relação jurídica com o proprietário.
Na realidade, o objetivo fundamental dessa faculdade jurídica é a defesa e a tutela das
demais faculdades (uso, gozo e disposição). O proprietário somente poderá exercer poderes
de fato ou jurídicos sobre a coisa, se esta estiver à sua disposição. Para manter a coisa sob
seu controle direto ou indireto, mediato ou imediato, o proprietário poderá reivindicar a coisa
de quem quer que a possua ou detenha injustamente. Portanto, por meio dessa faculdade jurí-
dica, garantir-se-á o domínio sobre a coisa, e a efetiva ou potencial concretização dos direitos
de uso, gozo e disposição.
1.4. A Propriedade e a Teoria dos Atos Emulativos (Abuso de Direito)

O parágrafo 2º do art. 1.228 do CC disciplina o abuso de direito no exercício das faculda-
des jurídicas inerentes à propriedade, mas com viés subjetivo, fato que conflita com a cláusula
geral de abuso de direito prevista no art. 187 do mesmo diploma, quando o tema é tratado
objetivamente.
Segundo o disposto no parágrafo 2º do art. 1.228 do CC: “são defesos os atos que não
trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de
prejudicar outrem”.
Desse modo, o parágrafo 2º do mencionado art. 1.228 veda o exercício irregular do direito
de propriedade, por meio da denominada teoria dos atos emulativos, de índole subjetiva. O
proprietário, no exercício das faculdades jurídicas inerentes a esse direito subjetivo, não pode
realizar atos que não lhe tragam qualquer comodidade ou utilidade e sejam animados pela
intenção (elemento subjetivo) de prejudicar outrem.
Apesar da referida norma, é de se destacar que o abuso de direito de propriedade, por força
do disposto no artigo 187, para sua caracterização, dispensa qualquer elemento subjetivo. É
possível o abuso no exercício das faculdades jurídicas inerentes ao direito subjetivo de pro-
priedade de forma objetiva, ou seja, ainda que não haja intenção de prejudicar outrem. Vide
enunciado 49 das JDC: “a regra do CC 1228, § 2º, interpreta-se restritivamente, em harmonia
com o princípio da função social da propriedade e com o disposto no CC 187”.
1.5. Atributos da Propriedade

1.5.1. Introdução
A propriedade possui características, algumas das quais podem ser consideradas verda-
deiros atributos. Tradicionalmente, são considerados atributos da propriedade: a exclusivida-
de, a perpetuidade e a elasticidade.
1.5.2. Principais Atributos da Propriedade
Exclusividade (a questão dos terceiros)

O atributo da exclusividade do direito de propriedade está expresso no artigo 1.231 do CC,
segundo o qual a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.
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A exclusividade do direito de propriedade não obsta a constituição de outros direitos sobre

a coisa, mas impede o exercício de poderes (domínio) de mais de uma pessoa, ao mesmo tem-
po, sobre a coisa. Como duas pessoas não podem ocupar o mesmo espaço jurídico, o proprie-
tário poderá excluir terceiros da atuação sobre a coisa, mediante o uso da ação reivindicatória.
A presunção de exclusividade é relativa, pois cabe ao terceiro provar que o exercício não é
exclusivo, como enuncia a última parte do artigo 1.231 do CC.
O exercício não será exclusivo quando houver fracionamento dos poderes inerentes à pro-
priedade. Os direitos reais na coisa alheia decorrem do caráter exclusivo da propriedade e da
possibilidade de fracionamento dos poderes que compõem esse direito. Os direitos reais na
coisa alheia constituem o fracionamento dos poderes que compõem o direito de propriedade,
transferindo-os a terceiros.
O condomínio não afeta o atributo da exclusividade do direito de propriedade, porque cada
condômino é titular de uma fração ideal do todo e, neste caso, o direito de propriedade incidirá
e se vinculará à parte ideal, sem que isso afete a exclusividade.
Portanto, a exclusividade da propriedade permite que o proprietário (e os condôminos, no
caso de condomínio) impeça que terceiros exerçam sobre a coisa qualquer senhorio. O pro-
prietário tem o direito de afastar ingerência alheia em relação ao bem objeto desse direito.
Perpetuidade
Na perspectiva clássica, a perpetuidade significa que a propriedade não se extingue pelo
não uso. Ainda que o proprietário não exerça as faculdades inerentes a esse direito subjetivo,
ele não será extinto.
Todavia, essa visão clássica e tradicional do atributo da propriedade conflita com a sua
concepção moderna e atual. A funcionalização do direito de propriedade mitiga o atributo da
perpetuidade.
Isso significa que o não uso da propriedade pelo proprietário pode implicar sanções do sis-
tema jurídico se os deveres sociais do proprietário não forem adimplidos. O não uso associado
à ausência de função social poderá afetar o direito de propriedade e até levar à sua extinção.
EXEMPLO
A desapropriação judicial prevista nos parágrafos 4º e 5º do art. 1.228 do CC, a usucapião, a
acessão invertida disciplinada no art. 1.255, parágrafo único, dentre outros, são exemplos de
sanções civis ao proprietário antissocial. O não exercício prolongado das faculdades inerentes
à propriedade, agregado à função social conferida ao bem por um terceiro, poderá levar à pri-
vação da propriedade.
O parágrafo 2º do art. 1.276 do CC constitui exemplo da flexibilização da propriedade em

atenção ao princípio da função social da propriedade (Direitos Reais, p. 303). De acordo com
esse dispositivo, o imóvel urbano e rural poderá ser arrecadado pelo Poder Público como aban-
donado quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixar de satisfazer os ônus fiscais.
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O Enunciado 316 da IV JDC faz referência a esse dispositivo: “Eventual ação judicial de
abandono de imóvel, caso procedente, impede o sucesso da demanda petitória”. Tal pre-
sunção absoluta de abandono pelo inadimplemento de obrigação tributária, embora ques-
tionável, evidencia a flexibilização do atributo da perpetuidade: se, além do descumprimen-
to destes deveres, o sujeito não exerce atos possessórios em relação à propriedade.
Elasticidade
A elasticidade constitui um dos principais atributos da propriedade. Tal característica
está relacionada ao domínio, que corresponde aos poderes ou às faculdades do proprietá-
rio (uso, gozo e disposição).
De acordo com o disposto no art. 1.231 do CC, a propriedade presume-se plena, até pro-
va em contrário. A plenitude da propriedade implica na concentração de todos os poderes
ou faculdades do domínio nas mãos do proprietário.
Por outro lado, é possível a cisão dos poderes dominiais em favor de outras pessoas.
Nesse caso, o domínio pode suportar contrações sem que haja qualquer repercussão na
titularidade formal, ou seja, no próprio direito subjetivo do proprietário. Nessa situação, a
propriedade deixará de ser plena e passará a ser limitada. O domínio do proprietário é limi-
tado porque houve a cisão ou fragmentação de parcelas destes poderes ou faculdades (do
domínio mesmo – uso, gozo e disposição) em favor de outras pessoas. Na imposição de
ônus real sobre a coisa, como usufruto, na propriedade resolúvel ou na imposição de cláu-
sula de inalienabilidade, haverá fragmentação de parcelas do domínio em favor de outras
pessoas, como é o caso do usufrutuário e do possuidor na propriedade resolúvel.
1.6. Multipropriedade (Time Sharing) – Lei n. 13.777/2018

De início, antes de analisar a norma em detalhes, é essencial estabelecer alguns pres-
supostos para a perfeita compreensão do tema. A multipropriedade pressupõe condo-
mínio (cotitularidade sobre o mesmo imóvel). Não é por acaso que o instituto está no
capítulo que disciplina o condomínio e recebe a denominação de “condomínio em multi-
propriedade”.
Portanto, o condomínio imobiliário agora é gênero, do qual são espécies:
1 – Condomínio comum (cotitularidade, onde todos os condôminos podem exercer,
simultaneamente, direitos sobre a coisa que se encontra em estado de indivisão – é o con-
domínio tradicional) e;
2 – Condomínio em multipropriedade (objeto desse estudo – onde também há coti-
tularidade, com a diferença de que o exercício de direitos sobre a coisa em comum não é
simultâneo, mas sucessivo, sobre a totalidade, com exclusividade).
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O que muda em relação ao condomínio tradicional?
O modo de exercício das faculdades de uso e gozo (poderes inerentes à propriedade). No

tradicional, os condôminos, titulares de direitos reais representados por frações ideais, exer-
cem as faculdades de uso e gozo, simultaneamente, sobre o mesmo bem (coisa em estado de
indivisão). Se o condomínio estiver em regime de multipropriedade, os condôminos são titula-
res de direitos reais e, no período (de tempo) pré-determinado, fração de tempo, podem exercer
as faculdades de uso e gozo, com exclusividade, sobre a totalidade do imóvel. O exercício dos
poderes inerentes ao domínio (faculdades de uso e gozo) não é simultâneo, mas sucessivo,
periódico e exclusivo.
De acordo com o artigo 1.358 – C, a multipropriedade é o regime de condomínio (portanto,
pressupõe condomínio) em que cada um dos proprietários (condôminos) de um mesmo imó-
vel (cotitularidade sobre o mesmo bem) é titular de uma fração de tempo.
Na multipropriedade e, essa a diferença fundamental com o condomínio tradicional, os
condôminos poderão exercer, com exclusividade, sobre a totalidade do imóvel, a faculdade de
uso e gozo, que são inerentes ao direito subjetivo de copropriedade.
A legislação cria obstáculos para a extinção deste condomínio em multipropriedade. O
parágrafo único do artigo 1.358-C dispõe que a multipropriedade não se extinguirá automati-
camente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
• Indivisibilidade da Fração de Tempo:
A fração de tempo é indivisível (artigo 1.358-E), o que não se confunde com a indivisibilida-
de do imóvel em regime de multipropriedade.
O parágrafo 1º do artigo 1.358-E dispõe que o período correspondente a cada fração de
tempo será de, no mínimo, 7 dias, seguidos ou intercalados. O período poderá ser fixo e deter-
minado, no mesmo período de cada ano ou flutuante, caso em que a determinação do período
será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação
a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado.
Ademais, o inciso III, do artigo 1.358-E, admite que haja a combinação de período misto, com
a junção dos sistemas fixo e flutuante.
Em face da necessária isonomia entre os multiproprietários, o parágrafo 2º do artigo 1.358-
E exige que todos tenham direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante
o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente
direito ao uso por períodos também maiores.
• Constituição da Multipropriedade:
O condomínio em multipropriedade pode ser constituído por ato entre vivos (contrato) ou
testamento (artigo 1.358-F), público ou particular.
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Além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se
registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo.
Em qualquer caso, como se trata de direito sobre imóvel em condomínio, deverá ser registrado
no competente cartório de registro de imóveis. No ato de constituição, deve constar e estar espe-
cificado a duração dos períodos, fixos e/ou flutuantes, correspondentes a cada fração de tempo.
001. (CESPE/DPE-DF/DEFENSOR PÚBLICO/2019) A respeito de condomínio em multipro-

priedade, julgue o item subsequente.
A multipropriedade somente poderá ser instituída por ato entre vivos registrado em cartório
de registro de imóveis, com a necessária indicação da duração dos períodos de cada fra-
ção de tempo.
A multipropriedade pode ser constituída por ato entre vivos ou testamento, nos termos do art.
1.358-F do CC.
Errado.
• Cláusulas do Condomínio em Multipropriedade:
Em regra, por força do princípio da autonomia privada, os multiproprietários podem estipu-

lar as cláusulas que mais convierem aos seus interesses.
No entanto, o artigo 1.358-G impõe que, na convenção de condomínio em multiproprieda-
de, sejam inseridas determinadas cláusulas, o que mitiga, consideravelmente, a autonomia pri-
vada inerente a tais negócios jurídicos. Portanto, na convenção de condomínio, devem constar
os poderes e deveres dos multiproprietários:
◦ especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de
manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento
da contribuição condominial;
◦ o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no pe-
ríodo correspondente a cada fração de tempo (o que interfere no direito de proprie-
dade – fato que evidencia que o instituto deveria ser dissociado do condomínio);
◦ as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do
dever de manutenção, conservação e limpeza;
◦ a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos,
instalações e mobiliário;
◦ o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, in-
clusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização
ou da parte restante e as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de
descumprimento de deveres.
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De acordo com o artigo 1.358-H, o instrumento de instituição da multipropriedade (contra-

to ou testamento) ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o
limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma
pessoa natural ou jurídica.
No entanto, de acordo com o parágrafo único:
Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros,
o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de ins-
tituição será obrigatório somente após a venda das frações.
• Direitos e Obrigações do Multiproprietário:
São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e

na convenção de condomínio em multipropriedade:
Art. 1.358-I, I – usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e
de suas instalações, equipamentos e mobiliário;
II – ceder a fração de tempo em locação ou comodato (inerente à sua condição de condômino ou
titular de direito sobre fração de tempo);
III – alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gra-
tuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas
ao administrador (da mesma forma que o condomínio tradicional, plena liberdade de disposição e
imposição de ônus);
IV – participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que
esteja quite com as obrigações condominiais, em: a) assembleia geral do condomínio em multipro-
priedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel; b)
assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corres-
ponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade
autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.
Por outro lado, são obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumen-
to de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:
Art. 1.358-J, I – pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando

for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das
áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;
II – responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário
por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele
autorizadas;
III – comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais
tiver ciência durante a utilização;
IV – não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
V – manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina
e com a natureza da respectiva construção;
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VI – usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino
e natureza;
VII – usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo (essên-
cia deste novo instituto);
VIII – desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição
ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme conven-
cionado no instrumento pertinente e
IX – permitir a realização de obras ou reparos urgentes.
Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multi-

propriedade, o multiproprietário estará sujeito a:
I – multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;

II – multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspon-
dente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres.
A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas insta-
lações, equipamentos e mobiliário, será:
I – de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do

imóvel;
II – exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quan-
do decorrentes de uso anormal do imóvel.
Para esses efeitos, nos termos do artigo 1.358-K, são equiparados aos multiproprietários
os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo.
• Transferência da Multipropriedade:
O titular da faculdade de uso e gozo por determinado período de tempo, denominado con-
dômino, poderá transferir a terceiros sua fração, independentemente do consentimento dos
demais condôminos/multiproprietários (artigo 1.358-L). Não se trata, portanto, de direito per-
sonalíssimo.
Ao contrário do condomínio tradicional, em que o direito de preferência em relação a tercei-
ros é um dos mecanismos para a extinção do condomínio (porque a aquisição de cota de outro
condômino na disputa com terceiros leva à concentração dos direitos a poucos ou uma só
pessoa – artigo 504 do CC). O condomínio em multipropriedade, que impõe a indivisibilidade
do imóvel, como consequência lógica desta, não admite direito de preferência na alienação de
fração de tempo. A ressalva será se houver sido estabelecida a preferência no instrumento de
instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade, em favor dos demais multi-
proprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.
No condomínio tradicional, a preferência decorre de imposição legal, com a possibilidade
de recuperar a coisa, com depósito do preço. No condomínio em multipropriedade, a prefe-
rência depende de pacto de preferência, cuja violação resultará em perdas e danos (artigo
518 do CC).
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O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que

trata o parágrafo 5º do art. 1.358-J desse Código. Isso caso não obtenha a declaração de ine-
xistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição.
• Administração da Multipropriedade:
A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de res-

ponsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomí-
nio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral
dos condôminos.
O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na
convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições, de acordo com o
art. 1.358-M:
I – coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente

a suas respectivas frações de tempo;
II – determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo
exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;
III – manutenção, conservação e limpeza do imóvel;
IV – troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive: a) determinar a
necessidade da troca ou substituição; b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou
substituição; c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em
assembleia;
V – elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;
VI – cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;
VII – pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecada-
dos, de todas as despesas comuns.
A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma diversa a atribui-

ção prevista no inciso IV do parágrafo 1º do artigo 1.358-M. De acordo com o artigo 1.358-N,
o instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel
e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis
ao exercício normal do direito de multipropriedade. Tal fração de tempo poderá ser atribuída:
I – ao instituidor da multipropriedade; ou II – aos multiproprietários, proporcionalmente às res-
pectivas frações.
Em caso de emergência, os reparos poderão ser feitos durante o período correspondente à
fração de tempo de um dos multiproprietários.
• Multipropriedade e Condomínio Edilício:
O artigo 1358-O do CC, estende a possibilidade de multipropriedade no condomínio edilício,

que poderá se submeter a esse novo regime. No caso de condomínio edilício, a multipropriedade
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poderá se relacionar com a totalidade ou apenas uma parte das unidades autônomas, o que
deverá ser previsto no instrumento de instituição ou por deliberação da maioria absoluta dos
condôminos.
002. (CESPE/DPE-DF/ DEFENSOR PÚBLICO/2019) A respeito de condomínio em multipro-

priedade, julgue o item subsequente.
O regime da multipropriedade poderá ser adotado por condomínio edilício na totalidade de
suas unidades autônomas, por meio da deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
Conforme o art. 1.358-O, CC.
O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de

suas unidades autônomas, mediante:
I – previsão no instrumento de instituição;
ou II – deliberação da maioria absoluta dos condôminos.
Certo.
A convenção de condomínio edilício, no caso de adotar o regime da multipropriedade, deve

prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334:
◦ se for o caso, a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade,
no caso de empreendimentos mistos;
◦ a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita
ao regime da multipropriedade;
◦ a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma,
das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de
forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em
multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário;
◦ a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, indepen-
dentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns;
◦ os órgãos de administração da multipropriedade; a indicação, se for o caso, de que
o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio, na forma
prevista no parágrafo 2º do art. 23 da Lei n. 11.771, de 17 de setembro de 2008,
seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em
que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se
ao contido na documentação de sua contratação;
◦ a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, espe-
cialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos
casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora
previstos;
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◦ o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipóte-

se de inadimplemento do respectivo multiproprietário;
◦ e, finalmente, o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio
edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respec-
tivo multiproprietário.
O regimento interno do condomínio edilício em regime de multipropriedade deve prever:

◦ os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício;
◦ os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel
para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;
◦ as condições e regras para uso das áreas comuns; os procedimentos a serem ob-
servados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliá-
rio destinados ao regime da multipropriedade;
◦ o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no
período correspondente a cada fração de tempo;
◦ as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades
autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de em-
preendimentos mistos;
◦ a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para
cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobi-
liário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício;
◦ a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio
eletrônico;
◦ os mecanismos de participação e representação dos titulares;
◦ o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos
a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua fa-
culdade de uso;
◦ e a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e
custeio.
A interferência estatal, com previsão das matérias que deverão integrar o regime interno
do condomínio edilício em multipropriedade, é excessivamente danosa às relações privadas
relacionadas a esse instituto.
O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular.
De acordo com a previsão do artigo 1.358-R, o condomínio edilício em que tenha sido
instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autô-
nomas terá necessariamente um administrador profissional. O prazo de duração do contra-
to de administração será livremente convencionado. O administrador do condomínio será
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também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades

autônomas. O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclu-
sivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo
manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e
mobiliário. Ele também poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos estrita-
mente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio edilício e pode ser ou
não um prestador de serviços de hospedagem.
Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio
das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a
adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente (artigo 1.358-S,
do CC). Trata-se de notável inovação legislativa, pois permitirá adjudicação da “fração de
tempo”, que corresponde ao direito subjetivo inerente à condição de condômino.
O imóvel objeto da multipropriedade pode, ainda, ser parte integrante de empreendi-
mento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares se-
jam obrigados a locar suas frações exclusivamente por meio de uma administração única,
repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de
cada unidade autônoma. Trata-se do regime denominado pool.
Em tal caso (de condomínio edilício em regime de multipropriedade que adota o sis-
tema de pool), se o multiproprietário estiver inadimplente com dívidas condominiais (art.
1.358-S), a convenção pode autorizar a administradora a utilizar a integralidade dos valo-
res líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais,
bem como proibi-lo de usar e gozar a sua unidade, no período ou fração de tempo pré-de-
terminado, até que a dívida com a administradora seja integralmente paga. Tal poder que a
convenção pode conceder à administradora do pool passou a ser denominada por alguns
como “anticrese legal”, sob o pretexto de que a dinâmica da satisfação do crédito seria se-
melhante ao da anticrese convencional, direito real de garantia sobre coisa alheia, artigos
1.506 a 1.510 do CC.
Por fim, o artigo 1.358-U do CC, dispõe que as convenções dos condomínios edilícios,
os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos ur-
banos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imó-
veis. Essa vedação somente poderá ser alterada, no mínimo, pela maioria absoluta dos
condôminos.
1.7. Objeto da Propriedade: Bens Corpóreos e Incorpóreos

(Propriedade Intelectual)
Tradicionalmente, o objeto da propriedade incide sobre coisas corpóreas e tangíveis,
imóveis e móveis.
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O fato é que a evolução da concepção da propriedade e suas múltiplas facetas, agrega-

da às novas tecnologias e bens relevantes da sociedade, leva a uma mudança de paradig-
mas na questão relacionada ao bem que pode ser objeto da propriedade. Na atualidade, é
possível defender a propriedade sobre bens incorpóreos ou imateriais, como ocorre com
os programas de informática (Lei n. 9.609/1998) e os direitos autorais (Lei n. 9.610/1998).
A CF faz expressa alusão à propriedade incorpórea nos incs. XXVII a XXIX do art. 5º,
quando disciplina os direitos autorais e a propriedade de bens incorpóreos, como marcas,
nomes de empresas, invenções, patentes e outros signos distintivos.
Ao disciplinar a propriedade, o Código Civil ainda se pautou na visão tradicional da pro-
priedade como poder sobre coisas corpóreas e materiais. Entretanto, a Lei Civil se submete
aos valores constitucionais e deve ser interpretada à luz de seus princípios. A força normati-
va da CF e sua eficácia irradiante impõe uma nova análise do objeto da propriedade, para se
considerar outros valores, ainda que incorpóreos, como submetidos ao seu regime jurídico,
quando não houver outro especial ou mais eficaz.
Todavia, a propriedade sobre bens incorpóreos deve se submeter aos regimes que lhe
são peculiares. Cada propriedade tem a sua particularidade e deve ser analisada a partir de
suas características.
Em relação à propriedade intelectual, é fácil visualizá-la embora com características pró-
prias. Em relação aos direitos morais do autor, estes são objeto da Lei n. 9.610/1998. Dentre
as principais características dos direitos do autor, estão a inalienabilidade e o fato de serem
irrenunciáveis (art. 27 da Lei n. 9.610/1998). Os direitos morais do autor estão definidos no
art. 24 da mencionada lei.
O direito à integridade intelectual está previsto na Lei n. 9.610/1998 e no inc. XXVII do
art. 5º da CF/1988 (proteção à criação intelectual).
Em conclusão à propriedade sobre bens incorpóreos, precisa a lição de Loureiro:
No regime do Código Civil, está a propriedade circunscrita aos bens corpóreos, ou seja, às coi-
sas. O art. 5º, XXII, da CF/1988, porém, ao proteger o direito de propriedade, abrange também
os créditos e toda posição jurídica de valor patrimonial. É por isso que a moderna doutrina não
mais fala em propriedade, mas em propriedades, tal a complexidade e diversidade de situações
jurídicas a disciplinar, que não comportam solução única e monolítica.” (Código Civil Comentado,
p. 1.144)
1.8. Extensão das Faculdades do Proprietário (Limites ao Direito De

Propriedade)
As faculdades jurídicas inerentes ao direito subjetivo relacionadas à propriedade moderna,
ainda que funcionalizadas, suportam restrições de natureza vertical, previstas nos arts. 1.229
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e 1.230 do CC. Tais restrições verticais estão relacionadas ao subsolo e ao espaço aéreo cor-
respondentes ao solo. O dispositivo, baseado nos critérios da utilidade social e do interesse,
estabelece limites superior e inferior ao exercício das faculdades do direito subjetivo de pro-
priedade, em especial à faculdade de uso.
De acordo com o art. 1.229:
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundi-

dade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas,
por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
O proprietário do solo, coisa corpórea e tangível, também é proprietário do subsolo e do es-

paço aéreo correspondente. Todavia, o art. 1.229 impõe limites à extensão vertical da proprie-
dade. A propriedade do subsolo e do espaço aéreo é limitada pela utilidade ao proprietário. O
limite é a utilidade e não será útil quando não tenha interesse em impedir que terceiros realizem
atividades no subsolo e no espaço aéreo correspondente ao solo.
EXEMPLO
A altitude pela qual o avião faz sobrevoo não tem qualquer utilidade para o proprietário do solo.
Em consequência, ele não terá interesse em impedir que a empresa aérea voe no espaço aéreo
correspondente ao seu solo.
Em complemento ao art. 1.229, o art. 1.230 do CC confere disciplina jurídica diferencia-

da para algumas riquezas do subsolo, como jazidas, minas, recursos minerais, potenciais de
energia hidráulica, monumentos arqueológicos, e os exclui e destaca do direito de propriedade.
Tais riquezas do subsolo, em sentido amplo, são atribuídas à União Federal, conforme disposto
nos arts. 20 e 176 da CF/1988.
De acordo com o art. 1.230 do CC:
(...) a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais
de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
Em complemento a esse dispositivo, dispõe o art. 20 da CF/1988 que são bens da

União Federal:
V – os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;

VI – o mar territorial;
VII – os terrenos de marinha e seus acrescidos;
VIII – os potenciais de energia hidráulica;
IX – os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X – as cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;
XI – as terras tradicionalmente ocupadas pelos índios.
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Na realidade, o art. 1.230 do CC acaba por repetir ou reproduzir as disposições dos arts. 20
e 176 da CF.
O proprietário somente poderá explorar as riquezas do subsolo, como jazidas e recursos
minerais, na qualidade de concessionário e, nesse caso, poderá obter direito ao resultado ou
produto da lavra. Se não houver riquezas no subsolo, aplica-se a regra geral do interesse e da
utilidade, estabelecida pelo art. 1.229 do CC, como limite vertical, para baixo e para cima, dos
poderes inerentes ao direito subjetivo de propriedade.
O parágrafo único do art. 1.230 ressalva que o proprietário do solo privado tem o direito de
explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não subme-
tidos à transformação industrial e obedecido o disposto em lei especial. Sobre esse dispositi-
vo, é interessante o exemplo de Loureiro:
(...) seria o caso, por exemplo, de pedras, areia ou argila existentes em um terreno, ou mesmo em
seu subsolo, que podem ser imediatamente empregados pelo proprietário na construção civil, inde-
pendentemente de qualquer processo industrial para seu aproveitamento. (Código Civil comentado,
p. 1.156)
1.9. Limitações às Faculdades Jurídicas do Proprietário

O direito subjetivo de propriedade, também suporta limitações, que podem decorrer da lei,
de atos administrativos amparados em lei e até voluntárias ou decorrentes de negócio jurídico
entre atores privados, como é exemplo a cláusula de inalienabilidade.
Assim, quanto à fonte, as limitações podem ser legais e voluntárias. As limitações legais
decorrem de uma imposição do ordenamento jurídico ou de atos administrativos fundados em
norma legal, e são fundamentadas no interesse coletivo ou público.
EXEMPLO
São exemplos as limitações impostas pelo Estado, de forma unilateral, por meio de regulamen-
tos administrativos, os direitos de vizinhança, as regras estabelecidas pelo Estatuto da Cidade
(Lei n. 10.257/2001), dentre outros.
A Constituição Federal estabelece inúmeras limitações ao direito de propriedade, como a

requisição administrativa para remover perigo iminente (art. 5º, XXV), a desapropriação por
utilidade pública ou interesse social (art. 5º, XXIV), assim como várias questões e restrições
relacionadas às políticas urbana e rural (arts. 182 e 184 da CF/1988).
Por outro lado, as restrições voluntárias ao direito de propriedade decorrem de ato de von-
tade, princípio da autonomia privada, por meio do qual os sujeitos de direito têm o poder de
regular os próprios interesses. Os exemplos mais emblemáticos são as cláusulas de inaliena-
bilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e, ainda, a instituição do bem de família (art.
1.711 do CC).
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No que tange às referidas cláusulas especiais, o proprietário impõe limitações à faculdade

de dispor da coisa, no momento em que a transfere para outrem. Como enuncia Gomes:
O proprietário pode determinar, por um ato unilateral ou mediante contrato, que o bem por ele trans-
mitido a outrem obrigue este a satisfazer determinados encargos, ou que, durante certo prazo, não
se transmita à outra pessoa, ou, ainda, que permaneça inalienável por certo tempo, bem como seja
conservado para transmissão à outra pessoa, realizada certa condição ou verificado o termo a que
esteja subordinado. (Direito das Coisas, p. 150-151)
Assim, é perfeitamente possível instituir as restrições voluntárias à propriedade, por meio

das cláusulas especiais, de testamento, doação, contrato de compra e venda, e, ainda, consti-
tuição de renda.
No caso do testamento, negócio jurídico unilateral quanto à formação, o testador pode im-
por, aos herdeiros ou legatários, cláusula de inalienabilidade, que implicará incomunicabilidade
e impenhorabilidade, conforme art. 1.911 do CC, inserido em capítulo do direito das sucessões,
que disciplina as disposições testamentárias. De acordo com o art. 1.848 do CC, sobre os
bens que integram a parte disponível, o testador é livre para impor a herdeiros e legatórios as
referidas cláusulas. No entanto, sobre os bens da legítima, a imposição de cláusulas de inalie-
nabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade dependerá de justa causa, devidamente
declarada no testamento.
Na doação, também é possível impor restrições à propriedade transferida ao donatário,
mediante cláusula de inalienabilidade, temporária ou vitalícia, ou, ainda, pela imposição de
certos encargos, que podem beneficiar o próprio donatário, terceiro ou o interesse público. É a
denominada doação com encargo.
Na compra e venda, por meio de pactos adjetos, como a retrovenda, segundo Orlando Gomes:
(...) o poder de disposição é temporariamente paralisado, porque o vendedor se reserva o direito

de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o preço mais as despesas feitas pelo
comprador” (Direito das Coisas, p. 152).
Da mesma forma, quando constitui direito real sobre a coisa, como é o usufruto, também
haverá limitação da propriedade por ato de vontade. Nessa situação, o proprietário fica privado
das faculdades de uso e gozo do bem.
1.10. Os Acessórios da Propriedade

O art. 1.232 do CC nada mais representa do que o desdobramento de uma das faculdades
jurídicas inerentes ao direito subjetivo de propriedade, em especial a faculdade de gozo e frui-
ção da coisa. O proprietário tem o poder e o direito de extrair todas as utilidades da coisa.
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Em decorrência dessa faculdade jurídica, há uma presunção de que os acessórios da coisa

pertencem ao proprietário. De acordo com o art. 1.232 do CC: “os frutos e mais produtos da
coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico
especial, couberem a outrem”.
É a incidência do princípio de que o acessório segue o principal na propriedade. Tal pre-
sunção é relativa, pois a última parte do dispositivo permite que tais acessórios podem ser
destacados do bem principal e pertencerem a outrem.
O preceito jurídico especial a que faz referência a última parte do art. 1.232 do CC pode ser
um negócio jurídico, por meio do qual o proprietário concede a outrem o direito de perceber os
frutos e produtos, e de extrair as utilidades da coisa, como no usufruto (art. 1.394 do CC). Pode
ser até mesmo uma disposição legal, pela qual o acessório se destaca do principal e passa a
pertencer a terceiro não proprietário.
EXEMPLO
O exemplo emblemático é o disposto no artigo 1.284 do CC, segundo o qual os frutos caídos
de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de proprieda-
de particular.
Em resumo, os sujeitos de direito, por força da autonomia privada, podem afastar a regra
da gravitação jurídica prevista no art. 1.232 do CC, assim como a própria lei pode fazê-lo.
1.11. Expropriação Privada ou Desapropriação Judicial (Artigo 1.228,

Parágrafos 4º e 5º, do CC)
A expropriação privada ou desapropriação privada já foi objeto de análise na aula
sobre posse.
1.12. Da Descoberta
O instituto da descoberta foi realocado no CC de 2002 e passou a ser disciplinado em seção
autônoma nas disposições preliminares ao direito real de propriedade. A descoberta está rela-
cionada a coisas ou bens perdidos. O descobridor é justamente aquele que acha coisa alheia
perdida e a Lei Civil impõe a ele o dever de restituição ao legítimo possuidor ou proprietário.
Diferente da legislação pretérita não mais é considerada como modo de aquisição da proprie-
dade mobiliária, embora, excepcionalmente, possa ter esse efeito, conforme dispõe o art. 1.237,
parágrafo único, do CC. Nesse caso, se a coisa perdida descoberta for de diminuto valor e, não sen-
do localizado o proprietário, poderá o Município abandoná-la em favor do descobridor (inventor).
1.12.1. Caracterização da Descoberta
O fato que determina a incidência das regras que disciplinam a descoberta é o achado de
coisa alheia perdida. Segundo dispõe o art. 1.233 do CC, o sujeito que achar coisa alheia perdi-
da tem o dever jurídico de restituí-la ao dono ou ao legítimo possuidor.
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Obs.: Não se deve conundir a descoberta de coisa perdida com a descoberta de coisa aban-
donada. A res derelictae (abandonada) e a res nullius (coisa sem dono) podem ser
ocupadas (art. 1.263), e, ainda, adquiridas por usucapião. Frisa-se que o abandono é
modo de aquisição e perda da propriedade (art. 1.275, III, do CC). No abandono, há o
despojamento voluntário de um bem.
No caso da descoberta, disciplinada no art. 1.233 do CC, a coisa alheia apenas está perdi-
da, razão pela qual o descobridor ou o inventor tem o dever de restituí-la ao legítimo dono. O
descumprimento desse dever implicará em sanção civil (responsabilidade civil) e criminal (art.
169, II, do CP, que trata do crime de apropriação de coisa achada).
Se alguém acha coisa alheia perdida, a depender da situação, terá dois caminhos para pro-
videnciar e efetivar a restituição ao dono:
(a) Se conhecer o dono da coisa perdida (que foi achada), o descobridor simplesmente o
procura e efetiva a devolução ou restituição;
(b) Se não conhecer o dono, caberá ao descobridor empreender diligências mínimas para
tentar encontrá-lo e, caso não obtenha êxito, entregará a coisa achada à autoridade competen-
te (art. 1.233, parágrafo único, do CC).
1.12.2. Direito de Recompensa
Em contrapartida ao dever de restituição da coisa alheia que estava perdida, o descobridor

que a encontrar tem o direito subjetivo a uma recompensa, que não pode ser inferior a 5% do
valor da coisa ou objeto encontrado (patamar mínimo estabelecido pelo CC).
Por isso, quando alguém encontra bens e valores alheios que foram perdidos, a recompen-
sa não é um mero ato de solidariedade ou de gratidão, mas um dever jurídico imposto ao dono
da coisa perdida, em favor do descobridor. O descobridor ainda terá direito a ser indenizado
por todas as despesas que houver feito e realizado com a conservação e o transporte da coisa
(art. 1.234 do CC).
Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo desco-

bridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontar a
coisa e a situação econômica de ambos (art. 1234, parágrafo único do CC).
Se não houver acordo entre as partes interessadas, caberá ao juiz, com base nos referidos
critérios legais, definir e fixar o valor da recompensa em favor do descobridor.
No entanto, poderá o dono da coisa substituir o dever de recompensa e de indenização
pelo seu simples abandono. Se o dono resolver abandonar a coisa, incide a regra prevista no
art. 1.275, III, do CC: “o dono perderá a propriedade da coisa abandonada e, neste caso, poderá
o descobridor adquirir a sua propriedade por usucapião ou pela ocupação (art. 1.263 do CC)”.
Neste caso, o ato de achar a coisa implicará em modo de aquisição da propriedade, desde que,
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de um lado, o legítimo dono ou possuidor tenha a intenção de abandoná-la e, de outro, o desco-

bridor pretenda adquiri-la por uma das hipóteses previstas em lei. Assim, embora a descoberta
não seja um modo de aquisição de propriedade, poderá ter esse efeito jurídico, a depender das
circunstâncias do caso concreto, em especial o abandono da coisa pelo dono.
1.12.3. Responsabilidade do Descobridor
De acordo com o art. 1.235 do CC, o descobridor responde apenas pelos prejuízos causa-
dos ao proprietário ou legítimo possuidor, quando tiver procedido com dolo (intenção delibera-
da, consciente e voluntária de deteriorar ou permitir o perecimento da coisa achada).
1.12.4. Ato da Autoridade Competente Para Localizar o Dono ou o Legítimo Pos-

suidor e Procedimento
De acordo com o parágrafo único do artigo 1.233, se o dono ou legítimo possuidor da coisa
perdida não for encontrado, o descobridor (aquele que acha a coisa perdida) deverá entregá-la
à autoridade competente.
O Código Civil impõe à autoridade competente o dever de realizar atos para tentar localizar
o dono ou o legítimo possuidor, quando este não for conhecido. O Código impõe à autoridade
competente o dever de dar conhecimento do achado ou da descoberta por meio da imprensa
e de outros meios de comunicação/informação (art. 1.236 do CC), com a expedição de editais,
se o valor comportar.
Se a coisa não for reclamada e, decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela im-
prensa (art. 1.237 do CC), não se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa,
será vendida em hasta pública. Além disso, após a dedução das despesas e a recompensa do
descobridor, o remanescente será incorporado ao patrimônio do Município em cuja circuns-
crição se deparou o objeto perdido. O parágrafo 3º do artigo 746 do CPC determina que se
observe a lei, no caso, o Código Civil, para o complemento do procedimento previsto no artigo
746 do CPC.
De acordo com o parágrafo único do art. 1.237 do CC, se a coisa for de diminuto valor, po-
derá o Município abandonar a coisa em favor do descobridor, fato que levará à aquisição da
propriedade da coisa alheia perdida para este último.
2. Condomínio
2.1. Introdução ao Condomínio e Noções Preliminares
O condomínio implica no exercício do direito dominial por mais de um dono, simultaneamen-
te, cabendo a cada um deles igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
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O poder jurídico é atribuído a cada condômino sobre a integralidade do bem. Cada condô-
mino tem uma cota ou fração ideal da coisa e não uma parcela material desta, razão pela qual
todos os condôminos ostentam direitos subjetivos sobre a totalidade do bem.
Tendo em vista a origem, o condomínio pode ser convencional (nasce do contrato), inci-
dente (ex.: sucessão, direitos de vizinhança) ou legal.
Os arts. 1.314 a 1.326 do CC disciplinam o condomínio voluntário. Os arts. 1.327 a 1.330
regulam o condomínio necessário. E, finalmente, os arts. 1.331 a 1.358 normatizam o condo-
mínio edilício ou em edificações.
Em relação ao condomínio voluntário, a norma matriz ou norma princípio é o art. 1.314 do
CC, o qual estabelece que os direitos dos condôminos são qualitativamente iguais, embora na
quantidade possam ser diferentes. Os condôminos podem exercer todos os direitos inerentes
à propriedade que sejam compatíveis com a indivisão.
A definição de Caio Mário sobre condomínio é precisa:
Dá-se condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma
delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes (Instituições de Direito Civil:
direitos reais, vol. IV, p. 175).
Portanto, é possível extrair duas ideias iniciais. Primeiro, sob a perspectiva da coisa ou do
objeto, o condomínio implica indivisão. A coisa é indivisa, sob o aspecto material. Segundo,
sob a perspectiva dos sujeitos ou cotitulares, há comunhão de interesses.
Em razão das características do condomínio, cada condômino pode usar livremente a coi-
sa, exercendo os direitos de forma compatível com o estado de indivisão e cada condômino
pode alienar a sua parte ou gravá-la, respeitando o direito preferencial dos demais para a sua
aquisição, tanto por tanto. Ademais, cada condômino pode reivindicar de terceiro a coisa co-
mum, independentemente da anuência dos demais, pois, neste caso, não se individualiza a
parte de cada um para fins de reivindicação. É a possibilidade de defender a posse contra ou-
trem (art. 1.314 do CC).
Além disso, cada condômino, na proporção de sua parte ideal, tem o dever de concorrer
para as despesas comuns de conservação ou divisão da coisa e, ainda, a suportar os ônus a
que estiver sujeita.
2.2. Fontes ou Origem do Condomínio

O condomínio comum se divide em legal e voluntário. O legal pode ser forçado ou fortuito.
O condomínio fortuito, aleatório ou incidental é aquele que surge em razão de causas alheias
à vontade dos condôminos.
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O primeiro é o condomínio voluntário ou convencional. Este decorre de um negócio jurídi-

co. Pode derivar de um contrato ou de testamento. No caso de contrato, como explica Maria
Helena Diniz, resulta:
(...) do acordo de vontades dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais
pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar (Curso de direito civil
brasileiro: Direito das coisas, vol. 4, p. 236).
O condomínio voluntário também pode se originar de ato causa mortis. Isso ocorrerá quan-
do o testador, em ato de última vontade, contemplar vários herdeiros com o mesmo bem, sem
discriminar, de forma objetiva, qual é a parcela material de cada um deles sobre a coisa.
O segundo é o condomínio legal ou necessário, que é imposto pela lei. É também denomi-
nado “condomínio forçado”.
EXEMPLO
É aquele que vincula a situação jurídica, como os muros divisórios (muro, parede, cerca, vala
etc.), conforme o art. 1.327 do CC.
Todos os muros divisórios partem de uma presunção relativa de condomínio, razão pela
qual toda e qualquer despesa será dividida. Se um dos condôminos quiser realizar gasto suntu-
oso, é necessária autorização judicial, pois o que se divide são as despesas ordinárias. O direi-
to de extremar é aquele que o condômino possui de provar que o muro foi feito dentro da sua
propriedade, e não no limite, razão pela qual não há condomínio (arts. 1.327 a 1.330 do CC).
No caso do condomínio necessário, é inevitável a constituição do estado de indivisão sobre
determinado bem. A comunhão forçada pode ocorrer em paredes, muros e valas, pastagens,
formação de ilhas, comistão, confusão, adjunção e em relação ao tesouro achado casualmen-
te (art. 1.264 do CC).
O terceiro é o condomínio incidente ou eventual, que resulta de causas e motivos comple-
tamente estranhos à vontade dos sujeitos. Como diz Orlando Gomes, tal condomínio “resulta
das circunstâncias” (Direitos reais, p. 240).
EXEMPLO
Tal condomínio fortuito é aleatório, como na sucessão hereditária. Por ocasião da abertura da
sucessão hereditária, vários herdeiros recebem uma fração ideal do patrimônio do morto, até
a partilha. O estado de indivisão é provisório.
Aliás, a instituição de condomínio, neste caso, tem previsão legal. O art. 1.791 do CC dispõe
que a herança defere-se aos herdeiros como um todo unitário e indivisível. Por esta razão, de
acordo com o parágrafo único do referido artigo, até a partilha, o direito dos coerdeiros,
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quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível e se submeterá pelas regras relati-
vas ao condomínio. Se vários forem os herdeiros, será estabelecido um condomínio entre eles
sobre os bens da herança.
Na comunhão voluntária, o condomínio pode ser extinto a qualquer tempo. Trata-se de
comunhão transitória. Basta que um dos condôminos deseje extinguir o condomínio, a qual-
quer tempo (art. 1.320 do CC). No condomínio legal ou necessário, o estado de indivisão e a
comunhão de interesses é perene. Deverá subsistir enquanto existir a causa que justifique o
condomínio, como ocorre no condomínio necessário de direito de vizinhança sobre muros e
paredes (art. 1.327 do CC).
Além dessa classificação quanto à origem, quanto à forma, o condomínio poderá ser:
• pro indiviso: não é possível especificar e determinar materialmente qual é a fração de
cada um dos condôminos – a divisão quantitativa se dá por fração ideal;
• pro diviso: neste caso, é possível determinar e individualizar, materialmente, no plano
corpóreo e de fato, qual o direito de cada condômino. Neste caso, não se divide por fra-
ção ideal, mas por fração real).
2.3. Conteúdo do Condomínio e da Comunhão de Interesses

De acordo com o art. 1.314 do CC, cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alienar a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Tal norma especifica os direitos dos condôminos, no âmbito interno e externo, com a finali-
dade de prevenir conflitos entre estes (interno) e destes em relação a terceiros (externo).
Em primeiro lugar, o condômino tem o direito de uso e fruição da coisa como um todo, in-
dependentemente de sua cota ou fração ideal, conforme a sua destinação. O direito de uso e
fruição não pode ser exercido abusivamente, e o direito de um dos condôminos não pode alijar
o dos demais. Na qualidade, o direito dos condôminos é idêntico. No entanto, a destinação e a
forma de uso serão definida pela maioria. Assim que a maioria precisar a destinação da coisa,
cada condômino poderá usar a coisa de acordo com essa destinação.
Segundo, cada condômino poderá exercer todos os direitos decorrentes da titularidade,
desde que sejam compatíveis com a indivisão. O direito de usar e fruir a coisa comum não
pode mudar ou alterar a destinação da coisa e tampouco impor obstáculos para que os outros
condôminos possam, igualmente, exercer os seus direitos sobre a coisa. As faculdades de uso
e gozo se condicionam ao interesse da coletividade. Nenhum condômino poderá praticar ato
que prejudique outro que tenha os mesmos direitos. Por isso, a norma impõe que pode exercer
todos os direitos, desde que estes sejam compatíveis com o estado de indivisão da coisa e os
interesses em comum de todos os condôminos.
O direito de um dos condomínios, de forma recíproca, é limitado pelo interesse dos outros.
Por esta razão, o parágrafo único do art. 1.314 da Lei Civil dispõe que nenhum dos condômi-
nos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos,
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sem o consenso dos demais. Tal dispositivo evidencia que os interesses da coletividade, no
âmbito interno, preponderam sobre o interesse econômico de um condômino individualmente
considerado. As deliberações da maioria na administração deste condomínio deverão ser obe-
decidas por todos os condôminos.
Terceiro, de acordo com o artigo 1.314, o condômino pode reivindicar a coisa de terceiro, in-
dependentemente da quantidade da sua fração ideal, quinhão ou cota. Em caso de violação do
direito de propriedade de qualquer condômino, qualquer destes terá legitimidade para reaver a
coisa das mãos de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Trata-se de um desdo-
bramento de uma das faculdades inerentes ao direito subjetivo de propriedade, especificado
no art. 1.228, caput, do CC. Tal direito se estende à totalidade da coisa. Ainda que o condômino
tenha apenas uma fração ideal, na defesa da propriedade em relação a terceiros, tem legitimi-
dade para reivindicar o todo.
No entanto, não é possível o manejo da ação reivindicatória de um titular contra o outro, na
relação interna. Isso porque o direito de todos, na qualidade, é igual. A reivindicação somente
poderá ser direcionada contra terceiros.
A reivindicação ajuizada por um dos condôminos aproveita aos outros, ainda que não in-
tegrem a lide. Não há litisconsórcio necessário e sim facultativo, pois a decisão proferida na
ação de reivindicação proposta por um dos condôminos aproveita a todos. Ademais, o litis-
consórcio em tal situação é unitário, pois a sentença será a mesma para todos, vale dizer, o
julgamento será uniforme para todos os condôminos.
A quarta característica do conteúdo da compropriedade que se extrai do artigo 1.314 é
a possibilidade de defender a posse, por meio dos interditos possessórios, dispostos no art.
1.210 do CC, contra terceiros. Tal direito de defesa e proteção do todo, por meio dos interditos
possessórios, independe de sua cota ou fração. Cada um dos condôminos tem o direito de
proteger o todo, independentemente de sua fração. Esse direito pode se dar por meio de tutela
possessória (ações possessórias ou desforço incontinenti – art. 1.210, § 1º, do CC). Cada um
dos condôminos pode se defender no plano possessório ou reivindicatório contra terceiros,
mas, entre um condômino contra o outro, só é cabível tutela possessória (art. 1.314 do CC).
Assim, se um determinado condômino expulsa outro da coisa, o condômino expulso poderá
ingressar com ação de reintegração de posse para retornar à coisa. Da mesma forma, se ter-
ceiro esbulha a coisa em condomínio, qualquer condômino poderá, isoladamente, defender a
coisa no todo.
Por fim, o quinto e último aspecto a ser considerado a partir do art. 1.314 do CC, é a pos-
sibilidade de o condomínio alienar a respectiva parte ideal ou gravá-la. Trata-se do direito de
alienação ou oneração ou ius disponendi. A oneração consiste em dar o bem em garantia e
alienar, devendo ser considerado em sentido amplo, como venda ou doação.
Nos termos do art. 1.314, caput, do CC, cada condômino tem o direito de alienar ou onerar
a sua cota-parte ou fração ideal. Em ambos os casos, há de ser observado o direito de prefe-
rência dos demais condôminos, ao teor do disposto no art. 504 do CC.
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O referido dispositivo legal disciplina o direito de preferência em favor de condômino de

coisa indivisível, no caso de venda da coisa. Enquanto pender o condomínio sobre coisa indi-
visível, o condômino, antes de vender a sua parte, deverá garantir o direito de preferência ao
consorte que tiver interesse e desejar a coisa tanto por tanto (no mesmo valor que um estranho
estaria disposto a pagar).
Além disso, o referido dispositivo estabelece as consequências para o caso de violação do
direito de preferência do condômino. O condômino a quem não se der preferência poderá, no
prazo de 180 dias, haver a coisa para si, relativa à parte vendida a estranho, com o depósito do
preço pago por aquele último.
A indivisibilidade da coisa pode ser natural ou jurídica, móvel ou imóvel (art. 87 do CC).
Lembrem-se que o condomínio pode ser pro indiviso ou pro diviso. A regra do artigo 504 apli-
ca-se ao condomínio pro indiviso. Em relação ao condomínio pro diviso, cada condômino tem a
sua parte fisicamente delimitada e, por isso, seria possível alienar a terceiros sem a obrigação
de conceder preferência em favor dos demais condôminos.
Por fim, se vários condôminos estiverem interessados na aquisição da parte ideal daquele
que pretende alienar sua cota-parte, o parágrafo único do artigo 504 estabelece uma gradação,
considerando, em primeiro lugar, o valor das benfeitorias para, em seguida, usar como critério
a dimensão do quinhão. Na ausência de benfeitorias e se todos os quinhões forem iguais, a
preferência será daquele que em primeiro lugar depositar o preço.
A preferência do condômino de coisa indivisível não se confunde com a preempção con-
vencionada, cláusula especial que pode ser inserida em qualquer contrato de compra e venda,
por força dos artigos 513 a 520 do CC, e, tampouco, com o direito de preferência estabelecido
e disciplinado na lei de locações.
Finalmente, a regra também se aplica a herdeiros que pretendam vender os seus direitos
hereditários, pois, de acordo com o parágrafo único do art. 1.791 do CC, até a partilha, o direito
dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível e será regulado pelas
normas relativas ao condomínio. Até a partilha, os bens da herança permanecem em estado
de indivisão. Após a partilha, cada herdeiro receberá o seu quinhão e, neste caso, cessará a in-
divisibilidade da herança. No entanto, pode ocorrer que, na partilha, determinados bens sejam
divididos entre herdeiros. Se esse bem for indivisível, aplica-se a ele, após a partilha, a regra
geral do art. 504 do CC, já que não haverá mais que se cogitar em herança. Até a partilha, os
herdeiros estarão em regime de condomínio legal e o direito à herança será indivisível. No caso
de cessão de direitos hereditários, em razão desta indivisibilidade do direito à herança, os arts.
1.794 e 1.795 do CC garantem ao coerdeiro, condômino, o direito de preferência, com a possi-
bilidade de reclamação da cota parte vendida a estranho, caso a regra seja violada.
O fato é que os outros condôminos não podem impedir a venda da fração ideal a terceiros.
O direito de disposição da fração ideal independe do consentimento e da vontade dos demais
condôminos. Se a coisa for materialmente indivisível, também é possível a alienação da cota-
-parte, desde que seja garantido aos condôminos o direito de preferência.
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O art. 1.420, § 2º, do CC, é um desdobramento do disposto no artigo 1.314 do mesmo di-
ploma. Segundo a norma, a coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em
garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos os condôminos. No entanto,
cada um poderá, de forma individualizada, dar em garantia real, independentemente do con-
sentimento dos demais, a parte a que tiver direito sobre a coisa.
003. (CESPE/PREFEITURA DE BOA VISTA-RR/ PROCURADOR MUNICIPAL/2019) No item a

seguir é apresentada uma situação hipotética seguida de uma assertiva a ser julgada a respei-
to de direitos reais de garantia e da responsabilidade civil.
João e Marcelo são coproprietários de um apartamento. João pretende obter um empréstimo
e, para atender a uma exigência bancária, deseja dar o referido apartamento como garantia da
dívida que será contraída. Nessa situação, mesmo sendo o apartamento um bem indivisível,
João poderá, sem o consentimento de Marcelo, dar em garantia hipotecária a parte que lhe
pertence no referido imóvel.
Nos termos do § 2º do art. 1.420 do CC, citado acima.

Certo.
2.4. Exercício do Condomínio: Deveres e Obrigações

As partes ideais de cada condômino também atribuem a estes deveres, ônus e obrigações.
Em função disso, dispõe o art. 1.315 do CC, que o condômino é obrigado, na proporção de sua
parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus
a que estiver sujeita. O parágrafo único do referido artigo presume iguais as partes ideais dos
condôminos para tal finalidade, salvo disposição em contrário.
A contribuição de cada condômino para as despesas de conservação e divisão da coisa será
medida pelo “tamanho” ou pela proporção da cota parte ou fração ideal de cada condômino.
A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio tem natureza propter rem. Na
lógica da obrigação propter rem, de acordo com a sua proporção no todo, o condômino partici-
pará do rateio de impostos, despesas, contribuições e cotas condominiais. Sendo as despesas
realizadas no interesse geral, elementar que todos participem do rateio, incluindo-se o adqui-
rente pelos débitos contraídos pelo alienante (Direitos reais, p. 694).
As despesas deverão ser rateadas a fim de manter a integridade e a harmonia entre os
condôminos. Caso um dos condôminos não cumpra com tal obrigação e, considerando que as
despesas beneficiam a todos, poderá restar caracterizado o enriquecimento sem justa causa
do condômino inadimplente, que poderá também suportar outras sanções previstas no próprio
sistema. O quinhão responderá por tais obrigações.
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O art. 1.316 do CC disciplina a possibilidade de renúncia da parte ideal ou da comproprie-

dade, como forma de eximir-se do pagamento de despesas e dívidas. Nesse caso, por meio
de ato unilateral e formal, a pessoa rejeita o bem ou direito que lhe pertence. Se incidir sobre
imóveis, a renúncia deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóvel (parágrafo único do
art. 1.275 do CC). No caso, é típico caso de renúncia liberatória.
De acordo com o § 1º do art. 1.316 da Lei Civil, se os demais condôminos assumem as
despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou,
na proporção dos pagamentos que fizerem. Por outro lado, se nenhum dos outros condôminos
se dispuser a realizar os pagamentos, a coisa comum será dividida (§ 2º do art. 1.316 do CC).
Noutra vertente e diferente das despesas de conservação analisadas e mencionadas pelo
artigo 1.315, são as dívidas que podem ter sido assumidas por todos os condôminos, em be-
nefício de todos, situação em que cada qual responderá na proporção de sua fração ideal.
De acordo com o art. 1.317 do CC, quando a dívida houver sido contraída por todos os con-
dôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade,
entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Por outro lado, se um dos condôminos assumir, de forma isolada, dívidas, deve ser obser-
vado o disposto no art. 1.318 do CC: “as dívidas contraídas por um dos condôminos em pro-
veito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra
os demais”.
De acordo com a norma em destaque, o condômino deve comprovar que a dívida contraída
era necessária e indispensável para o condomínio, e que reverteu ou beneficiou toda a cole-
tividade de condôminos. Nessa situação, embora o condômino contratante, perante terceiro,
tenha responsabilidade pessoal, na relação interna, entre os condôminos, poderá, regressiva-
mente, cobrar os demais, na proporção da cota parte de cada um, a fim de evitar o enriqueci-
mento sem justa causa.
Por outro lado, como o condômino, isoladamente, como regra, não está autorizado pelos
demais a contrair dívidas em nome da coletividade. Se tais dívidas não forem necessárias e
indispensáveis e/ou não reverterem em benefício da coletividade ou de todo o condomínio, a
responsabilidade do condômino que assumiu a dívida será pessoal e não terá ação regressiva
contra os demais.
O art. 1.319 do CC disciplina a responsabilidade pelos frutos percebidos. De acordo com a
norma, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano
que lhe causou.
A responsabilidade de cada condômino perante os demais é individual. Se um dos condô-
minos explora economicamente a coisa e dela extrai frutos, deverá responder aos demais e di-
vidir entre eles, na proporção dos respectivos quinhões ou cotas partes, aquilo que efetivamen-
te percebeu. Recorde-se que, na falta de estipulação de fração ideal, esta se presume igual.
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No caso, deverá ser abatido ou descontado o trabalho eventualmente despendido e realiza-

do por um dos condôminos para perceber os frutos.
Em relação à responsabilidade pelos frutos da coisa e a indenização aos demais pelo uso
exclusivo, o STJ, no REsp 983.450/RS, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, resolveu inte-
ressante caso que girou em torna da análise do art. 1.319 do CC - bem em condomínio entre
ex-cônjuges, nos seguintes termos:
Na separação e no divórcio, o fato de certo bem comum ainda pertencer indistintamente

aos ex-cônjuges, por não ter sido formalizada a partilha, não representa automático
empecilho ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo do bem por um deles, desde
que a parte que toca a cada um tenha sido definida por qualquer meio inequívoco.
Em resumo, o condômino deve respeitar a finalidade do bem, não podendo mudar a sua
destinação. Esse dever de não alterar a destinação do bem não impede a prática de atos con-
servatórios. Também não se pode dar posse a terceiro sem o consentimento dos demais con-
dôminos, mas se deve participar do rateio das despesas comuns. A responsabilidade dos con-
dôminos é proporcional ao seu quinhão, não solidária (art. 1.315 do CC). Há presunção de
igualdade das frações ideais dos condôminos, sendo relativa esta presunção.
2.5. Extinção do Condomínio Voluntário

A extinção do condomínio é possível, porque todo condomínio voluntário, por natureza, é
temporário. O estado de comunhão constitui fonte de desavenças e inúmeros conflitos. Por
isso, a regra geral, nos termos do art. 1.320 do CC, é que a todo tempo será lícito ao condômino
exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas des-
pesas da divisão. Trata-se de direito potestativo do condômino. Tal norma se justifica porque a
transitoriedade é da essência do condomínio, em especial o voluntário.
Se a coisa for divisível materialmente, o condômino insatisfeito com a comunhão pode
requerer a divisão e as despesas da extinção serão arcadas, de forma proporcional, pelos con-
dôminos. Para tanto, os condôminos não podem ter acordado que a coisa permaneça indivisa
por certo tempo, não superior a 5 anos.
Nos termos do parágrafo 1º do art. 1.320 do CC, podem os condôminos acordar que fique
indivisa a coisa comum por prazo não maior que cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior,
por uma única vez. Se o condomínio foi formado por herança ou doação, não é permitida a
prorrogação. De acordo com o parágrafo 2º do art. 1.320 do CC, não poderá exceder de cinco
anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.
A divisão pode ser amigável. Se não houver acordo, a ação de divisão é procedimento es-
pecial de jurisdição contenciosa e segue o rito previsto nos arts. 967 a 981 do CPC.
A novidade da norma está no parágrafo 3º do art. 1.320 do CC, que permite a divisão do
condomínio, antes do prazo de indivisão pactuado pelos interessados, desde que graves razões o
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aconselhem. Isso reforça o caráter transitório do condomínio, justamente por ser fonte de con-
flitos. O parágrafo 3º do art. 1.320 do CC apresenta um conceito jurídico indeterminado, que o
juiz deverá analisar no caso concreto para decidir se é possível e viável a extinção do condomí-
nio antes do final do prazo convencionado, e desde que graves razões aconselhem a divisão.
Nessa situação, qualquer condômino poderá requerer a extinção e a divisão do condomínio,
antes do prazo. Dessa forma, neste prazo de indivisão, somente é permitido o requerimento da
divisão quando houver justa causa.
O art. 1.321 do CC prevê que esta ação de divisão submete-se às regras da partilha de
herança: “aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança
(arts. 2.013 a 2.022)”.
Os arts. 2.013, 2.015 (partilha amigável), 2.016 (partilha judicial se um dos condôminos
for incapaz e não houver acordo), 2.017 (divisão por equidade), 2.019 (prestação de contas
do administrador) e 2.022 (sonegação), todos do Código Civil, são artigos compatíveis com a
divisão do condomínio.
Por outro lado, se a coisa ou o objeto do condomínio for indivisível, em razão da sua pró-
pria natureza, qualquer condômino pode exigir a alienação judicial para repartição do preço, na
forma dos arts. 725 e 730 do CPC.
O condômino somente pode requerer a alienação judicial quando não for hipótese de di-
visão, ou seja, quando o bem for indivisível por natureza. Desde que pague o mesmo preço, o
condômino tem preferência sobre o terceiro. Se mais de um condômino desejar adquirir o bem,
prevalece o direito do que possui maiores benfeitorias. Se não houver benfeitorias, o direito é
do que possui a maior cota.
A extinção de condomínio sobre coisa indivisível é disciplinada pelo art. 1.322 do CC:
Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os
outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o
condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas,
e, não as havendo, o de quinhão maior.
Caso nenhum dos condôminos tenha benfeitorias e a participação na coisa comum se dê

em partes iguais, o parágrafo único do artigo 1.322 tenta solucionar a questão, ao impor uma
licitação, para ser adjudicado aquele que oferecer maior lance, sendo que, nesta licitação, o
condômino terá preferência sobre estranhos.
O direito de exigir a divisão da coisa em comum, seja divisível ou indivisível, somente se dá
nos casos de condomínio voluntário e em alguns casos de condomínio incidental. No condo-
mínio necessário ou forçado, não há possibilidade de divisão enquanto permanecer a causa
legal que justifica o estado de indivisão.
Após a consumação da venda, é dividido o preço entre os condôminos, na proporção de
suas cotas ou frações ideais.
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2.6. Administração do Condomínio

Os arts. 1.323 a 1.326 do CC apresentam regras essenciais para administração e gestão
interna dos interesses dos condôminos, enquanto a coisa permanecer em estado de indivisão.
O uso da coisa por todos os condôminos, simultaneamente, para ser viável, pressupõe regras
a serem impostas pela maioria.
De acordo com o art. 1.323 do CC, a maioria dos condôminos delibera o modo de adminis-
tração da coisa comum e ainda escolhe o administrador, que poderá ser um estranho. Caso a
maioria decida pela locação, novo direito de preferência surge em favor dos condôminos que,
em condições iguais, poderão locar a coisa no lugar do estranho.
Se a minoria não concordar com as decisões da maioria, poderá, a qualquer tempo, reque-
rer a divisão da coisa comum, se for divisível (art. 1.320 do CC) ou, se for indivisível, requerer a
alienação judicial da coisa e a consequente extinção do condomínio (art. 1.322 do CC).
Assim, a maioria dos condôminos, embora tenha o poder de decidir sobre o regime e o
modo de administração, a escolha e as atribuições do administrador, não pode contrariar os in-
teresses da minoria. Eles podem requerer a divisão da coisa ou a extinção do condomínio, o que
pode comprometer e inviabilizar as atividades que todos, em comum, pretendam concretizar.
A maioria, segundo o art. 1.325 do CC, será calculada pelo valor dos quinhões e não pelo
número de condôminos. Assim, em condomínio de 5 pessoas, apenas 1 poderá represen-
tar a maioria, desde que o quinhão deste seja de maior valor, no que tange à proporção da
fração ideal.
Os parágrafos 1º a 3º do art. 1.325 disciplinam o quorum de deliberação. De acordo com o
parágrafo 1º, as deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. Se não
for possível alcançar a maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômi-
no, ouvidos os outros. Por fim, se houver dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado
judicialmente (§ 3º). Desta forma, se não for possível chegar à maioria absoluta ou em caso
de divergência sobre o valor do quinhão de cada condômino para fins de buscar e atingir essa
maioria, a questão será resolvida por meio de processo judicial.
Caso o condomínio não escolha o administrador, a Lei Civil presume como tal aquele que,
sem oposição dos outros (consentimento tácito), administra o condomínio. O art. 1.324 do CC
considera tal condômino o representante comum, o qual ficará nesta função até que a maioria
delibere em indicar ou nomear outro administrador, condômino ou não (art. 1.325 do CC). Esse
consentimento tácito legitima a atuação deste condômino, representante comum.
Se houver oposição de qualquer dos condôminos ao administrador, a maioria deverá de-
liberar sobre a administração e a escolha de um administrador, na forma do art. 1.323 do CC.
Os atos deste administrador serão de mera gestão ou administração ordinária, pois a prá-
tica de atos de disposição depende de poderes especiais. Os atos praticados pelo condômino
com consentimento tácito dos demais vinculam e obrigam todos os consortes.
Finalmente, de acordo com o art. 1.326 da Lei Civil, os frutos da coisa comum, não haven-
do estipulação em contrário ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção
dos quinhões.
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A partilha dos frutos decorrentes da coisa em condomínio, como regra, deve ser na propor-
ção dos respectivos quinhões. No entanto, nada impede que os condôminos, de acordo com
seus interesses internos e, desde que haja cláusula expressa, decidam pela partilha de forma
diferenciada. Não se pode esquecer que o art. 1.319 do CC obriga o condômino que tenha re-
cebido os frutos a prestar contas aos demais.
No entanto, a distribuição dos frutos, de forma desproporcional, somente será excepciona-
da pela deliberação da unanimidade e não da maioria. Trata-se de exceção ao disposto no art.
1.323 do CC.
2.7. Do Condomínio Necessário

O condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece ou impõe como forma de con-
ciliar determinados interesses, em especial no âmbito das propriedades vizinhas. Enquanto
permanecer a causa jurídica que o justifique, tal condomínio deve ser mantido.
Este, pelas suas características, não pode se sujeitar às regras e disposições do condomí-
nio voluntário. Essa matéria está disciplinada nos arts. 1.327 a 1.330 do CC.
De acordo com o artigo 1.327, o condomínio estabelecido em paredes, cercas, muros e
valas tem por objetivo harmonizar interesses de proprietários vizinhos. Como enuncia a norma
em debate, o condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo dispos-
to neste na Lei Civil (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307). Há uma sintonia entre o condomínio
necessário e as regras sobre direitos de vizinhança já estudadas.
O art. 1.328 do CC dispõe que o proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com pare-
des, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, va-
lado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por
ela ocupado (art. 1.297 do CC). O direito de tapagem é assegurado a qualquer vizinho que pre-
tenda vedar a sua propriedade, com muro, cerca ou tapume. A obra pertencerá aos vizinhos em
condomínio necessário e as despesas serão rateadas, salvo no caso de tapumes especiais, cuja
obrigação será exclusiva do proprietário vizinho que a elas der causa (§ 3º do art. 1.297 do CC).
Ao contrário do condomínio tradicional e voluntário, que, por essência e natureza, é transi-
tório, este condomínio se mantém enquanto houver a presença da causa legal de justificação.
A relação deste condomínio necessário ao direito de tapagem e de construir é manifesta e se
justifica para que não haja conflitos entre proprietários vizinhos.
Se não houver consenso entre os proprietários vizinhos quanto ao preço, dispõe o art.
1.329 do CC que o preço da obra será arbitrado por peritos, às expensas de ambos os confi-
nantes. Não se pode admitir o enriquecimento sem justa causa do confinante. Por essa razão,
o pagamento do preço é pressuposto para a constituição deste condomínio.
Enquanto não pagar o preço, não poderá fazer uso da parede, muro, vala cerca ou qualquer
outra obra divisória. Nesse sentido, o art. 1.330 do CC diz que:
Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depo-
sitar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
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Além destas hipóteses do art. 1.327 do CC, também haverá condomínio forçado nos casos
de pastagens, formação de ilhas, comistão, confusão, adjunção e achado de tesouro (Direitos
Reais, p. 247).
2.8. Condomínio Edilício

2.8.1. Considerações Preliminares
O condomínio edilício pode ser de casas, lotes ou apartamentos.

O condomínio edilício ou por unidades autônomas é uma simbiose orgânica entre pro-
priedade coletiva e propriedade individual. Todo condomínio edilício é propriedade individual
ladeada por áreas comuns. A formação de um condomínio edilício exige a presença de dois
elementos:
• unidades autônomas e partes comuns, que não admitem separação, todas com acesso
à via pública;
• pluralidade de sujeitos (se a mesma pessoa adquirir todas as unidades autônomas, ces-
sa o condomínio).
Assim, cessa o condomínio pela inexistência de pluralidade de sujeitos, que é da

sua natureza.
Não há como desconsiderar que o condomínio edilício é uma combinação de dois outros
direitos reais, que são a propriedade individual sobre unidades autônomas e a copropriedade
sobre as partes comuns.
O condomínio edilício não tem personalidade jurídica, razão pela qual não é pessoa. Trata-
-se, portanto, de ente despersonalizado, que não pode sofrer dano moral (apenas os condômi-
nos podem).
Embora não tenha personalidade, o condomínio possui capacidade e pode ser sujeito de
direitos: pode ser contratante, contribuinte, empregador. Além disso, o CPC prevê a possibilida-
de que seja parte no processo. O condomínio tem legitimidade para as relações patrimoniais.
O condômino tem autonomia para alienar a sua parte ideal, a título oneroso ou gratuito,
gravá-la de ônus real e reivindicá-la.
Sobre a coisa comum, pode praticar atos que dependam, em sua maioria, do consentimen-
to dos outros. Assiste-lhe o direito de usar e fruir a coisa comum sem lhe mudar a destinação e
sem ferir o igual direito dos outros condôminos. Em relação à coisa comum, o condômino tem
o dever de concorrer com as despesas comuns.
2.8.2. Elementos Constitutivos
O condomínio edilício passa por três diferentes fases para a sua formação e constituição.
Mal comparando, o ato de criação é a proclamação da república, a convenção de condomínio
é a constituição, e o regimento interno são as normas infraconstitucionais.
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a) Ato de criação ou de instituição (art. 1.332 do CC): o ato de criação pode ser inter vivos
ou causa mortis. Se o ato é inter vivos, é necessária escritura pública, ao passo que se for cau-
sa mortis, admite-se o testamento particular. O ato de instituição precisa conter determinadas
matérias obrigatórias e aquele deixar de estabelecer alguma delas é nulo. As matérias obriga-
tórias só podem ser modificadas pelos condôminos, por unanimidade. Se houver divergência
imotivada por um dos condôminos, pode haver abuso de direito e eventual suprimento judicial.
São matérias obrigatórias do ato de instituição:
• Descrição das unidades autônomas e das áreas comuns. Exemplos: garagens e cober-
turas;
• Indicação das frações ideais. Cada unidade autônoma pode ter fração ideal distinta das
demais;
• Finalidade condominial.
b) Convenção de condomínio (art. 1.334 do CC): é a verdadeira constituição interna do con-

domínio. Não possui natureza contratual, pois, se contrato fosse, só produziria efeitos entre as
partes. A natureza da convenção do condomínio é estatutária, vinculando não apenas os con-
dôminos subscritores, mas também terceiros, como aquele que adquire posteriormente uma
unidade autônoma. O Código Civil prevê a necessidade de registro da convenção de condomí-
nio no cartório de registro de imóveis (art. 1.333, parágrafo único, do CC). Contudo, a Súmula
260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio, regularmente aprovada, com ou sem
registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Assim, o registro da convenção
em cartório é condição de eficácia perante terceiros e a essa convenção só pode ser aprovada
ou modificada pela maioria de 2/3 das frações ideais. O artigo 1.334 prevê as matérias obriga-
tórias da convenção de condomínio. São elas:
• Taxa condominial;
• Forma de administração;
• Competências das assembleias;
• Sanções aplicáveis aos condôminos.
c) Regimento interno: Como o regimento interno tem caráter complementar, toda e qualquer
cláusula dele constante pode ser alterada por maioria simples das frações ideais. As questões
de uso das áreas comuns são reguladas no regimento interno, por exemplo.
A taxa condominial é obrigação propter rem, que adere à coisa. O atual condômino é quem
deve pagar a taxa condominial. A importância da taxa condominial é tanta que ela excepcio-
na a impenhorabilidade do bem de família, seja ele legal ou convencional (função social da
propriedade).
O inadimplemento de taxa condominial não pode ensejar cobrança abusiva, nem suspen-
são dos serviços essenciais. Se o serviço não for essencial, ele pode ser cortado em função do
inadimplemento de taxa condominial. O Código Civil limitou os juros das taxas condominiais a
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1% ao mês, e a multa a 2% ao mês. Essa limitação é válida mesmo para os condomínios insti-
tuídos antes do advento do CC, e às dívidas vencidas antes do CC, conforme já decidiu o STJ,
conforme REsp 722.904/RS.
A taxa condominial deve ser proporcional à fração de cada condômino.
Como critérios da convenção de condomínio, o STJ vem firmando o entendimento de que a
convenção de condomínio deve observar os critérios da proporcionalidade e da razoabilidade.
Esses critérios são a preservação da segurança, sossego e saúde (art. 1.277 do CC). Isso deve
ser observado tanto para a criação de animais quanto para a realização de cultos religiosos
em apartamentos.
A convenção de condomínio pode prever a indenizabilidade por danos causados a bens
particulares que estejam em área comum. No silêncio da convenção, roubo e furto em área
comum não geram responsabilidade para o condomínio.
Caso o solo pertença a uma pessoa e o condomínio a outra, pelo princípio da gravitação, o
dono do solo adquiriria o condomínio. No entanto, não se aplica a gravitação jurídica ao con-
domínio edilício para que eventual garantia real sobre o terreno (hipoteca ou alienação fiduci-
ária) não recaia sobre os condôminos. Ou seja: não se permite a execução dos condôminos
por dívida contraída pelo proprietário do solo. Nesse sentido, é a Súmula 308 do STJ que versa
sobre isso. A relação no condomínio (condomínio e condôminos) não é de consumo, mas me-
ramente civil.
2.8.3. Direitos e Deveres dos Condôminos
Os direitos estão previstos no art. 1.335 do CC:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e dela participar, quando quite.
Cada condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, como
cada proprietário da unidade autônoma. O seu titular pode exercer, em relação a ela, todos os
poderes inerentes ao domínio, como usar, gozar, dispor e reavê-la de quem injustamente a pos-
sua ou detenha. Pode assim vendê-la, alugá-la, emprestá-la, sem necessidade da anuência dos
demais condôminos e sem a obrigação de lhes dar preferência.
O condômino pode usar das partes comuns, conforme a sua destinação, contando que não
exclua a utilização dos demais compossuidores.
O direito de votar e de participar das deliberações nas assembleias é assegurado por lei,
desde que o condômino esteja quite com o pagamento da cota condominial. O proprietário
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pode fazer-se representar nas assembleias por procurador com poderes específicos para de-
las participar e votar nas deliberações.
O condômino tem direito de reaver a propriedade condominial, ou seja,de utilizar o direito
de reivindicação, mas esse direito só pode ser exercido contra terceiros. Os deveres são obe-
decer à convenção e ao regimento interno, além de também estarem estabelecidos no artigo
1.336 do referido diploma legal.
Os condôminos têm muitas obrigações, como contribuir para as despesas condominiais
na proporção de sua fração ideal (critério ideal para fazer o pagamento), assim como não
realizar obras que comprometam a segurança do edifício. Tendo que observar regras de boa
vizinhança, para evitar desinteligências, para tanto, não pode utilizar sua unidade e áreas co-
muns de modo prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos condôminos ou dos bons
costumes. O condômino não pode alterar a forma externa e a cor da fachada, bem como al-
terar as esquadrias do edifício. É vedado ao condômino dar destinação à sua propriedade de
forma diversa dos demais ou dar posse, uso ou gozo a terceiros, sem autorização dos demais
condôminos.
As dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono. É obrigação real,
nos termos do art. 1.345 da Lei Civil, que se vincula à coisa e não à pessoa do devedor.
O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na conven-
ção, o que será analisado a seguir.
2.8.4. As Sanções Punitivas Condominiais
Em regra, a multa aplicável ao condômino depende de previsão na convenção do condomí-

nio. No entanto, há duas multas que podem ser cominadas, independentemente de previsão
na convenção:
a) A estabelecida no art. 1.336, § 2º, do CC: condômino que realiza obra que comprometa a
segurança do prédio, altera a forma e cor da fachada, ou altera a finalidade da edificação, pode
ser multado, ainda que não haja previsão na convenção do condomínio, por meio de delibera-
ção de 2/3 dos condôminos, sendo que a multa não pode exceder a 5 vezes o valor da sua taxa
condominial.
b) A cominada no art. 1.337, também do CC: o condômino antissocial, por maioria de 3/4
dos condôminos, pode ser multado em 5 vezes o valor da sua taxa condominial. Se permane-
cer com o comportamento antissocial, a multa pode ser duplicada (passar para 10x o valor de
sua taxa). Parte da doutrina entende que, se o condômino insistir no comportamento antis-
social mesmo com a imposição das multas, por decisão judicial é possível a sua exclusão do
condomínio por abuso do direito de propriedade (não há perda do direito de propriedade).
Ainda, entre as sanções aplicáveis ao condômino, segundo o STJ (Info 588):
(...) o condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proi-

bir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda
que destinadas apenas a lazer. (STJ. 3ª Turma. REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Auré-
lio Bellizze, julgado em 9/8/2016).
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004. (CESPE/STJ/ANALISTA JUDICIÁRIO/OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR FEDE-

RAL/2018) À luz da legislação e da jurisprudência dos tribunais superiores, julgue o item a
seguir, a respeito dos direitos da personalidade, do direito de família, dos direitos reais e da
prescrição.
De acordo com o Código Civil, uma vez constatada a inadimplência, o condomínio poderá proi-
bir o condômino de usar a área comum destinada ao lazer.
A alternativa contraria a jurisprudência firmada pela Corte Cidadã. Segundo o STJ, a lei confe-
re meios coercitivos, legítimos e idôneos à satisfação do crédito (como por exemplo: multas,
retirada do poder de voto nas assembleias), descabendo ao condomínio valer-se de sanções
outras que não as pecuniárias expressa e taxativamente previstas no Código Civil para o es-
pecífico caso de inadimplemento das despesas condominiais. Em outros termos, não existe
margem discricionária para a imposição de outras sanções que não sejam as pecuniárias es-
tipuladas na Lei.
Errado.
2.8.5. Administração
A administração do condomínio é legalmente exercida pelo síndico, cujo mandato não

pode exceder a dois anos, permitida reeleição, no cumprimento dos poderes de representação
e das funções administrativas, cumprindo e fazendo cumprir a Convenção, definidas no art.
1.341 do CC.
Compete-lhe dentre outras atribuições, representar ativa e passivamente o condomínio em
juízo ou fora dele. Pode ser condômino, pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. Ge-
ralmente são empresas especializadas.
O síndico é assessorado por um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos,
com mandatos que não podem exceder a dois anos, permitida a reeleição.
Deve haver, anualmente, uma assembleia geral ordinária, convocada pelo síndico na for-
ma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem
do dia, aprovar, por maioria dos presentes. As assembleias gerais extraordinárias podem ser
convocadas pelo síndico ou por condôminos que representam 1/4, no mínimo, do condomínio,
sempre que exijam os interesses gerais. A assembleia é o órgão máximo do condomínio, tendo
poderes, inclusive para modificar a própria Convenção, sujeita somente à lei e às disposições
estabelecidas nesta, podendo ser controlada pelo Judiciário.
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O artigo 1.348, § 2º, do CC estabelece que o sindico pode transferir a outrem, total ou par-
cialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Por outro lado, o procedimento para a destituição do sindico encontra-se previsto no art.
1.349 do CC, que prevê que a assembleia, especialmente convocada para tal fim, poderá, pelo
voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sindico que praticar irregularidades, não
prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.
Assim, é preciso que uma assembleia especialmente convocada para o fim de destituição
seja convocada, sendo que a maioria absoluta (metade mais um) dos membros nela presentes
devem transferir os poderes do sindico a outra pessoa, seja ou não condômino.
Pela letra da lei, é necessário que a destituição do sindico seja motivada, ou seja, esteja
baseada na prática de irregularidades, na não prestação de contas ou na administração incon-
veniente do condomínio.
2.8.6. Extinção
Por ser um condomínio em edifício de apartamentos um condomínio especial ou forçado,

não pode os condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial. Sendo assim, enquanto
o prédio subsistir em caráter coletivo, o condomínio é inextinguível.
Os fatos de extinção dessa modalidade de condomínio são:
• a desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do
valor das unidades imobiliárias (art. 1.358 do CC);
• confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa;
• destruição do imóvel por qualquer motivo (art. 1.357, 1.ª parte, do CC);
• demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, ou por conde-
nação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade
ou por ameaça de ruína (art. 1.357, 1.ª parte, do CC);
• alienação ou reconstrução de todo o prédio, com aprovação dos condôminos, que repre-
sentem metade mais uma das frações ideais.
Determinada a reconstrução, o condômino poderá eximir-se do pagamento das despesas

referentes, alienando seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial. Se a
venda se der, haverá preferência ao condômino em relação ao estranho e o preço alcançado
será repartido entre os condôminos, proporcionalmente ao valor de suas unidades imobiliárias
(CC, art. 1.357, §§ 1º e 2º). (Curso de Direito Civil brasileiro: Direitos das coisas, p. 204).
2.8.7. Questões Polêmicas
A primeira questão polêmica está relacionada ao horário de funcionamento dos condomí-

nios comerciais. A imposição de horário de funcionamento não viola o direito de propriedade
da unidade autônoma (função social da propriedade).
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A segunda questão diz respeito ao terraço ou cobertura, que, em regra, são área comum
(há rateio de despesas), salvo quando houver disposição em sentido contrário no ato de cons-
tituição do condomínio. Se o condomínio foi criado com o terraço ou cobertura pertencendo à
área comum, a modificação da sua natureza só pode ser feita com a aprovação da unanimida-
de dos condôminos. Se houver recusa injustificada, pode haver abuso de direito, e o consenti-
mento pode ser suprido judicialmente.
A terceira e última questão polêmica se refere à situação jurídica da garagem. O direito bra-
sileiro reconhece três regimes diferentes para as garagens. O regime para a garagem deve ser
definido no ato de instituição do condomínio. O art. 1.338 do CC permite o aluguel de garagem,
sendo que o condômino tem preferência em relação ao estranho, desde que pague o mesmo
preço. A convenção de condomínio pode proibir o aluguel de garagem.
• Garagem como área comum: é a convenção do condomínio que definirá a sua utilização.
Não há usucapião de área comum em condomínio edilício, por expressa proibição legal
(Lei n. 4.591/1964). Pelo princípio da boa-fé objetiva, o STJ tem permitido o uso exclu-
sivo de área comum por um condômino pela utilização prolongada, nessas circunstân-
cias, por longo período de tempo. Nesse sentido são o REsp 356.821, o REsp 214.680 e
o Enunciado 247 do CJF.
• Garagem como acessório da unidade autônoma: a unidade já é adquirida com a gara-
gem. É o regime da maioria dos condomínios atualmente. Como a garagem é acessória,
ela não pode ser alienada sem o principal, que é a unidade autônoma;
• Garagem como unidade autônoma: a garagem pode ser alienada ou penhorada autono-
mamente.
2.8.8. O Loteamento Fechado de Acesso Controlado, Condomínio de Fato e o

Condomínio de Lotes, Artigo 1.358-A do CC
O condomínio edilício pode ser de casas, apartamentos ou de lotes. O que caracteriza o

condomínio edilício é a existência de área comum e área privativa, ao contrário do condomínio
tradicional cuja área total é comum.
O condomínio de lotes (área privativa e área comum) foi introduzido no Código Civil pela
lei de regularização fundiária.
A Lei 13.465/2017, que disciplina a regularização fundiária, em seu artigo 58, acrescentou
ao Código Civil o artigo 1.358-A, que trata do condomínio em lotes. De acordo com a norma em
referência, pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva
e partes que são propriedade comum dos condôminos. Os lotes integram um terreno e, neste
caso, aplica-se a estes lotes o disposto sobre o condomínio edilício, respeitada a legislação
urbanística, em especial quanto à divisão de despesas (§ 2º do artigo 1.358-A).
A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
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O § 3º do artigo 1.358-A dispõe que para fins de incorporação imobiliária, a implantação de

toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
É essencial estabelecer a conexão entre o parcelamento do solo urbano e o condomínio
edilício de lotes.
O parcelamento do solo urbano, que poderá ser viabilizado por loteamento ou desmem-
bramento, tem por objetivo a subdivisão de gleba em lotes (terreno servido de infra/estrutura
básica) destinados à edificação.
O lote, resultado de loteamento ou desmembramento, pode ser constituído sob a forma de
imóvel autônomo ou unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes (artigo 2º, § 7º, da
lei de parcelamento do solo). Portanto, o lote pode integrar condomínio ou ser constituído de
forma autônoma.
Se o lote integrar condomínio edilício, se submete às disposições do artigo 1.358-A do CC
(os lotes serão propriedade exclusiva e as demais áreas que integram esse condomínio serão
propriedade comum, mas todas privadas). Tal condomínio de lotes constituído como edilício
se submete, naquilo que for compatível com a sua natureza, às regras do condomínio edilício
(§ 2º, do artigo 1.358-A, do CC). Portanto, o condomínio de lotes tem regime jurídico próprio
(condomínio edilício, que pode ser de lotes, casas e apartamentos). Tal condomínio de lotes
não se sujeita ao tema 882/STJ, tese fixada em sede de recursos repetitivos (as taxas de ma-
nutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a
elas não anuíram), que é restrita a condomínio (lote ou casas) de fato, fechado ou não, porque
no condomínio edilício de lotes, que pressupõe regularidade do parcelamento do solo urba-
no, há obrigatoriedade de taxas condominiais, independente de ato volitivo, por ser obrigação
propter rem.
Por outro lado, o lote (REGULARIZADO) pode ser constituído como imóvel autônomo e,
nesta condição, poderá integrar espaço gerido por associação de moradores em razão da
constituição de “condomínio” de fato (fora das regras do condomínio edilício), em área fecha-
da ou não, ou, ainda, poderá ser administrado, em área fechada/delimitada ou não, pelo próprio
empreendedor (responsável pelo parcelamento):
1.ASSOCIAÇÃO dos moradores em parcelamento REGULARIZADO: Se integrar espaço ge-
rido por associação, em área fechada ou não, eventuais taxas cobradas por tal pessoa jurídica
não obriga os não associados ou que a elas não anuíram (Tema 882/STJ). A área comum des-
tes locais pertence ao Poder Público. Todavia, o tema 882 do STJ incide nesta situação fática,
de forma incondicional, até a lei n.º 13.465/2017. A referida lei, ao introduzir o artigo 36-A, na
lei de parcelamento do solo urbano, levou o STF a rever a tese fixada no tema 882 (de forma
parcial), para considerar que após a referida legislação é possível a cotização dos titulares ou
moradores, que se obrigaram a pagar as taxas, desde que venha a aderir aos atos constitutivos
das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, como as associações, desde que
já possuidores de lotes na vigência da lei (até aqui é a mesma ideia do Tema 882/STJ) ou, no
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caso de novos adquirentes, o ato constitutivo da associação ou administradora, que obriga o

pagamento de taxa, tenha sido registrado no cartório de registro de imóveis (aqui a novidade
em relação ao Tema 882/STJ). Tal tese foi fixada pelo STF, em sede de repercussão geral, tema
492. De acordo com a tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado
até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir
do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou mo-
radores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham
aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no
caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no
competente registro de imóveis”.(STF - RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno,
julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073
DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)”.
Este condomínio de fato, gerido por associação dos moradores ou por qualquer entidade
de administração equiparada, também poderá se constituir como loteamento de acesso con-
trolado (§ 8º, do artigo 2º, do CC). Neste caso, as áreas comuns que integram o loteamento
pertencem ao Poder Público, razão pela qual o controle de acesso será regulamentado por ato
do Poder Público Municipal, mas é vedado o impedimento de acesso a pedestres ou conduto-
res de veículos, não residentes, identificados ou cadastrados. As vias públicas serão mantidas
pelas associações de moradores, que os utiliza em caráter privativo, por decreto Municipal,
baseado normalmente em questionável lei genérica, que permite a ocupação destes espaços.
2- ADMINISTRAÇÃO pelo EMPREENDEDOR EM PARCELAMENTO REGULARIZADO: Neste
caso, quando os lotes se encontrarem em área delimitada ou fechada e, administrados pelo
próprio responsável pelo loteamento, não incide os Temas 882/STJ e 492/STF. Neste caso, as
obrigações e deveres dos proprietários ou cessionários de lotes se submeterão as regras do
contrato-padrão, que foi registrado por ocasião da apresentação em cartório imobiliário. As
restrições e obrigações constantes do contrato-padrão, depositado em cartório como con-
dição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os
posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.
O projeto aprovado, quando submetido a registro, artigo 18, inciso VI, da lei de parcelamento,
deve estar acompanhado do exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de ces-
são ou promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no
artigo 26 da mesma lei (recurso especial n.º 1.422.859/SP – paradigma). Todavia, os adqui-
rentes não respondem pelos débitos dos anteriores proprietários, porque não são obrigações
propter rem (Recurso Especial n.º 1.941.005/SP).
Este parcelamento fechado promovido pelo responsável do parcelamento (desde que não
seja condomínio de lotes), a depender do tipo de relação jurídica com o Poder Público Munici-
pal (porque as áreas comuns que o integram, ao contrário do condomínio de lotes, são áreas
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públicas), poderá ser restrito/privativo ou de acesso controlado. Se o Poder Público Munici-

pal, mediante contratos administrativos de permissão de uso de bem público, autorizar o uso
exclusivo da área pública que integra o empreendimento, será restrito e privativo. Todavia, se
o Poder Público Municipal apenas autorizar o controle de acesso às áreas comuns, que são
públicas, mas não admitir o uso privativo, será parcelamento do solo de acesso controlado, na
forma do § 8º do artigo 2º desta lei.
Nada impede que tais parcelamentos urbanos, administrados pelo próprio empreendedor,
também sejam abertos.
Por fim, caso o parcelamento do solo urbano seja irregular ou clandestino, não há como
obrigar qualquer morador a contribuir com administradores ou associações, salvo anuência,
caso em que pode ser aplicada integralmente o tema 882. O condomínio urbano simples, ins-
tituído pela lei 13.465/2017 (artigos 61 a 63), também se submete, no que couber, as disposi-
ções do condomínio edilício.
O que é o condomínio urbano simples: “Quando um mesmo imóvel contiver construções
de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano
simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula,
a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que
constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.’”.
3. Propriedade Superficiária
3.1. Conceito e Natureza Jurídica
A propriedade superficiária é um direito real sobre imóveis, temporário e autônomo. Por
meio desse direito real, o proprietário do solo concede a um terceiro (denominado de “superfi-
ciário”) o direito de construir ou plantar em seu terreno.
A partir da concessão, surgirá nova propriedade, autônoma e independente em relação à
propriedade do sujeito concedente (dono do solo), a propriedade superficiária. A superfície e
o solo passam a se distinguir como propriedades simultâneas e paralelas, sem que uma neu-
tralize a outra, logo após a constituição desse direito. Em razão dessa distinção, a propriedade
superficiária poderá ser objeto de relações jurídicas próprias, sem vinculação com a proprie-
dade do solo.
De acordo com o artigo 1.369 do Código Civil,” o proprietário pode conceder a outrem o
direito de construir ou de plantar em seu terreno”. O parágrafo único do mesmo artigo não au-
toriza obra no subsolo e no espaço aéreo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
O superficiário tem propriedade resolúvel das acessões, construções e plantações reali-
zadas no imóvel, durante o período de vigência deste direito real, ao passo que o concedente
mantém a propriedade e a titularidade sobre o solo. Após a resolução da propriedade pela
extinção do direito real de superfície, o proprietário do solo, adquire, pelo instituto da acessão
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(artigos 1.253 a 1.259 do CC – modo de aquisição da propriedade imobiliária), a propriedade

das coisas construídas ou plantadas no terreno, que foram objeto da superfície.
A propriedade superficiária é uma espécie do gênero propriedade resolúvel (artigo 1.359 do
Código Civil), porque a lei impõe um prazo para a concessão. De acordo com o artigo 1.369 do
Código Civil, a concessão do direito de construir ou plantar é por prazo determinado. É, portan-
to uma propriedade temporária. Será extinta ao final do termo pactuado ou em caso de desvio
de finalidade (artigo 1.374 do CC). A causa da futura resolução é originária e contemporânea à
constituição da propriedade superficiária, o que a torna resolúvel (art. 1.359 do CC).
O direito real de superfície está disciplinado nos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil, bem
como nos artigos 21 a 24 do Estatuto da Cidade. As diferenças entre as regras das duas fontes
normativas citadas serão ressaltadas em tópico próprio. Nesse momento, apenas é relevante
ressaltar que as normas do Código Civil e do Estatuto da Cidade convivem harmonicamente no
sistema, porque possuem finalidades distintas. O direito de superfície regulado na Lei Civil tem
por objetivo atender interesses privados. O direito de superfície objeto de disciplina do Estatuto
da Cidade visa concretizar políticas públicas e sociais, pois constitui fundamento instrumento
de desenvolvimento de políticas urbanas, o que denota o envolvimento de interesses coletivos.
3.2. Objeto do Direito de Superfície no Código Civil e a Superfície por

Cisão
O direito real de superfície somente pode ser instituído sobre propriedade imobiliária, urba-
na e rural. O instituto é compatível apenas com os bens IMÓVEIS. De acordo com o direito de
superfície disciplinado na Lei Civil, o imóvel pode ser urbano ou rural, ao contrário do Estatuto
da Cidade, que restringe tal direito real à propriedade imobiliária urbana.
O proprietário do solo pode conceder a outrem o direito de construir ou plantar em seu
terreno (artigo 1369 do CC). Após a constituição do direito, o terceiro, temporariamente, será
proprietário da construção e da plantação. Desta forma, o conteúdo do direito de superfície
envolve construção e plantação no solo. Esse é seu objeto. O direito de superfície que tem por
objeto construção é denominada “edilícia”, e aquele que a vincula a plantações “vegetais ou
agrícolas”.
Ainda em relação ao objeto, o parágrafo único do artigo 1.369 do Código Civil veda o direito
de superfície no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. De acordo com a Lei
Civil, eventual obra no subsolo deve estar conectada e subordinada a obras no solo. Trata-se de
um nexo de funcionalidade e utilidade, como alicerces, garagens, passagens de tubos e cabos,
ou pavimentos ligados à obra externa.
O Estatuto da Cidade, em razão da finalidade do direito de superfície, no parágrafo 1º do
artigo 21, permite o direito de superfície sobre o solo, o subsolo e o espaço aéreo relativo ao
terreno. Tal abrangência é justificada porque o direito de superfície é um relevante instrumento
jurídico para a concretização de políticas públicas urbanas.
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3.3. Modo de Constituição da Propriedade Superficiária

A propriedade fiduciária se constitui mediante escritura pública devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, teor do disposto no artigo 1.369 do CC. O negócio jurídico im-
põe solenidade como condição de validade, qual seja, escritura pública. Além disso, o registro
é essencial para a constituição do direito real de superfície e permanece vinculado ao título
que o originou.
Além disso, a superfície pode ser constituída pela usucapião, embora seja muito difícil li-
mitar o ânimo de dono em relação apenas às construções e plantações, ou seja, à propriedade
superficiária.
Por fim, ainda que não haja previsão legal, também deve ser admitida a constituição do
direito real de superfície por testamento, desde que registrado o formal de partilha. Assim, o
testador poderá no testamento, instituir um legado ou herdeiro para o solo e outro, de forma
temporária, para as construções e plantações.
3.3.1. Autonomia do Direito Real de Superfície e a Possibilidade de Constituir

Direitos Reais sobre a Propriedade Superficiária
O concessionário ou superficiário exercerá plenamente os poderes dominiais sobre as

acessões, por ser o proprietário resolúvel das construções e plantações. Nessa condição, po-
derá constituir outros direitos reais sobre a propriedade superficiária.
Nesse sentido, foi aprovado o Enunciado 249 da III JDC:
A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia,
cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o artigo 1.474.
Aliás, por força da Lei n. 11.481/2007, foi acrescentado o inciso X ao artigo 1.473 do Có-
digo Civil, para estabelecer que o direito real de superfície (propriedade superficiária) pode ser
objeto de hipoteca.
3.4. A Gratuidade ou Onerosidade do Direito de Superfície

De acordo com o artigo 1.370 do CC, a concessão da superfície poderá ser gratuita ou
onerosa. Se for onerosa, em função da autonomia privada, as partes poderão estipular se o pa-
gamento será feito de uma só vez ou em parcelas. O não pagamento da remuneração é causa
de extinção da propriedade superficiária, a teor do disposto no artigo 1.374 do Código Civil.
3.5. Responsabilidade pelos Encargos e Tributos

O artigo 1.371 do Código Civil disciplina a responsabilidade tributária e civil incidentes so-
bre o imóvel objeto da concessão. Para a Lei Civil, a responsabilidade por tributos e encargos
recai sobre o superficiário.
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De acordo com a norma, não haveria espaço para a autonomia privada. O concedente e o
superficiário não poderiam dispor de maneira diversa. No entanto, a doutrina2 vem consideran-
do que a norma da Lei Civil tem natureza dispositiva e não cogente, razão pela qual podem dis-
tribuir estas responsabilidades de acordo com as suas conveniências. Nesse sentido o Enun-
ciado 94 da I JDC: “as partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre
o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de
superfície”. Em razão do Enunciado 94 da I Jornada e do disposto no artigo 1.371 do CC, no
Enunciado 321 da IV JDC, foram ressalvadas as obrigações fiscais incidentes sobre o imóvel.
De acordo com a regra estabelecida pelo artigo 1.371, a responsabilidade por todos os en-
cargos e tributos incidentes sobre a construção, a plantação e o solo são do superficiário. Tal
sistemática não é coerente com a autonomia da propriedade fiduciária em relação à proprie-
dade do solo. Em relação ao solo, os encargos e tributos incidentes sobre o imóvel deveriam
ficar a cargo do concedente e não do superficiário.
De forma diversa, no Estatuto da Cidade, o superficiário responderá integralmente apenas
pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária. Em relação à área
ocupada, arcará proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva. Portanto, tal disposi-
ção está em harmonia com a concepção autônoma da propriedade superficiária. Além disso,
o Estatuto da Cidade (artigo 21, § 3º), de forma expressa, permite que as partes envolvidas
disponham sentido contrário (“salvo disposição em contrário do contrato respectivo”).
Trata-se de obrigação propter rem que incidirá sobre o imóvel. Em relação ao fisco a coisa
garantira o cumprimento da obrigação. O não cumprimento desta obrigação pelo superficiário
pode ensejar a resolução do contrato de concessão, relação jurídica que fundamenta o referido
direito real sobre coisa alheia.
3.6. A Transferência do Direito de Superfície por Ato Inter Vivos ou

Causa Mortis
O direito real de superfície ou a propriedade superficiária não possui caráter personalís-
simo, pois pode transferir-se a terceiros, por ato entre vivos e por morte do superficiário, aos
seus herdeiros, a teor do disposto no artigo 1.372 do Código Civil.
Os parágrafos 4º e 5º, do artigo 21 do Estatuto da Cidade, também permitem a transfe-
rência do direito de superfície a terceiros, por ato inter vivos, assim como a transmissão aos
herdeiros, em caso de morte do superficiário. Todavia, o mesmo Estatuto, no parágrafo 4º do
artigo 21, autoriza que o contrato entre concedente e superficiário vede a transmissão a tercei-
ros, impondo àquela concessão um caráter personalíssimo.
Por fim, o parágrafo único do artigo 1.372 do Código Civil proíbe que seja estipulado, em
favor do concedente, qualquer taxa, contribuição ou encargo, pela transferência da
Caio Mário da Silva Pereira, Paulo Nader, Marco Aurélio Bezerra de Melo, Francisco Loureiro, entre outros.
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propriedade superficiária a terceiros ou aos herdeiros. Segundo a referida norma, não poderá
ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência. Tal
norma é cogente, e o objetivo é evitar qualquer semelhança com o instituto da enfiteuse que
previa o pagamento do laudêmio em caso de transmissão do domínio útil para terceiros. A
previsão de pagamento de uma comissão em favor do concedente não teria qualquer eficácia.
3.7. O Direito de Preferência e a Alienação do Imóvel ou da

Propriedade Superficiária
O artigo 1.373 do Código Civil garante o direito de preferência ao proprietário do solo (con-
cedente) e ao proprietário da superfície (superficiário) em caso de alienação do imóvel ou do
direito de superfície, em igualdade de condições com terceiros.
Como a propriedade superficiária pode ser transferida a terceiros (artigo 1.372), antes da
alienação, o proprietário do solo terá o direito de preferência, em igualdade de condições com
terceiros. Da mesma forma e simetricamente, se o proprietário do solo alienar o imóvel, deverá
garantir ao superficiário o direito de preferência. Há, portanto, reciprocidade em relação ao direito
de preferência, no caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície. O objetivo da norma é
unificar e concentrar nas mãos da mesma pessoa a propriedade do solo e da superfície.
O Enunciado 509 da V JDC traz sanção em caso de não observância de tal direito de
preferência:
O superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de prefe-
rência previsto no artigo 1372 do CCB, possui o direito no prazo de seis meses, contados do registro
de alienação, para depositando o preço da alienação, adjudicar para si o bem.
O prazo de seis meses tem início da data do registro ou da data em que o titular do direito
real tomou conhecimento da alienação (em função do princípio da boa-fé objetiva que deve
orientar as relações jurídicas em geral e as privadas em particular).
Em razão da natureza cogente da norma, não se admite a renúncia antecipada ao direito
de preferência.
3.8. Extinção do Direito de Superfície (Código Civil)

A extinção do direito de superfície está relacionada à principal característica desse direito
real no Código Civil, a temporariedade.
Em regra, o direito de superfície constituído em observâncias às regras e princípios do Có-
digo Civil será extinto pelo advento do termo previsto no contrato (a superfície no Código Civil
é por prazo determinado – artigo 1.369), que seria por causa natural ou normal de extinção da
propriedade superficiária. O termo ou prazo torna a propriedade superficiária resolúvel e tempo-
rária. Tal termo é uma causa originária vinculada à constituição deste direito real. Com o advento
do termo, extinta estará a superfície, com o que voltam a ter plena eficácia as regras da acessão.
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Além dessa hipótese natural e inerente ao direito de superfície, o artigo 1.374 do Código
Civil prevê a possibilidade de resolução da concessão se o superficiário der ao terreno destina-
ção diversa para que foi constituída. Trata-se de típico caso de desvio de finalidade por parte
do superficiário. A superfície foi constituída para a construção de uma indústria e o superficiá-
rio constrói um estacionamento.
Por absoluta incompatibilidade com a manutenção deste direito real, também será extinto
o direito de superfície em caso de:
• acordo entre o proprietário do solo e o proprietário da superfície (resilição bilateral – ar-
tigo 472 do CC);
• renúncia do superficiário, devidamente registrada; a desapropriação, conforme previsão
no artigo 1376 do CC);
• falecimento do superficiário que não tenha herdeiros;
• não uso prolongado pelo superficiário que, pelo princípio da função social, pode, no caso
concreto, ser sancionado com a perda do referido direito real, entre outros.
Tais hipóteses são causas anormais de extinção da propriedade superficiária e não pos-
suem nenhuma relação com aquelas previstas no artigo 1.374 do Código Civil. No entanto,
embora não previstas, são situações incompatíveis com a manutenção e existência da proprie-
dade superficiária.
Por fim, caso o proprietário do solo não cumpra alguma obrigação contratual, poderá o
superficiário, da mesma forma, optar pela resolução da concessão e extinção do direito de
superfície. De qualquer forma, o inadimplemento capaz de resolver o contrato de concessão
deve ser substancial, sob pena de ofensa ao princípio da boa-fé objetiva.
3.9. Efeitos da Extinção do Direito de Superfície

De acordo com o artigo 1.375 do Código Civil, extinta a concessão, o proprietário passará a
ter a propriedade plena sobre o terreno, a construção e a plantação. Como regra, o proprietário
do solo não terá que pagar qualquer indenização ao titular do direito de superfície em relação
ao valor das acessões, construções e plantações.
Todavia, a norma possui natureza dispositiva, razão pela qual as partes, por força do princí-
pio da autonomia privada, podem estipular ou contratar em sentido contrário e pactuarem uma
indenização ao final da concessão. Portanto, a questão da indenização dependerá de previsão
contratual. Em caso de omissão das partes, a norma, de forma supletiva, dispensa o proprie-
tário de pagar indenização. Excepcionalmente, mesmo em caso de omissão das partes, seria
possível defender o pagamento de indenização com base nos princípios da função social do
contrato, boa-fé objetiva, para, eventualmente, evitar o enriquecimento sem causa de acordo
com as peculiaridades de um caso concreto.
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A extinção do direito de superfície não constitui hipótese de incidência do ITBI, pois inde-
pende de qualquer ato de transmissão ou do registro no cartório de imóveis.
3.10. Direito de Superfície e o CPC de 2015

O CPC/2015, no artigo 791, no capítulo que disciplina a responsabilidade patrimonial, faz
expressa referência ao regime do direito de superfície sobre imóvel.
O objetivo da norma é dissociar a responsabilidade patrimonial do superficiário, titular do
direito real e do dono do terreno. Nesse caso, responderá pela dívida, exclusivamente, o direito
real do qual é titular o executado, seja o proprietário do terreno ou da superfície. A penhora
recairá exclusivamente sobre o direito de um ou de outro e, por isso, a averbação na matrícula
do imóvel é separada.
3.11. Direito Real de Laje

O artigo 1.510-A do Código Civil define o direito real de laje. De acordo com esse dispositivo:
(...) o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua
construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente constru-
ída sobre o solo.
A lei traz a novidade da “construção-base” sobre a qual será instituído o direito de laje. Com
o direito de laje compreende o espaço aéreo e o subsolo (§ 1º do artigo 1.510-A), o proprietário
da construção-base pode ceder a superfície superior e a inferior dessa construção. O titular do
direito real de laje será titular de direito real autônomo em relação à construção-base.
O isolamento funcional e o acesso independente não são pressupostos ou requisitos le-
gais do direito de laje.
A extensão e a autonomia do direito de laje estão especificadas de forma clara e objetiva
no parágrafo 1º do artigo 1.510-A:
O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, toma-
dos em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas
edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base”. Não está compreendido no
direito de laje as áreas edificadas que não pertencem ao proprietário da construção-base.
O direito de laje pode ser constituído sobre construção-base em terreno privado ou público.
Os parágrafos 2º a 4º do artigo 1.510-A são meros desdobramentos da autonomia deste
direito real:
• o titular do direito de laje responde por encargos e tributos incidentes sobre a sua unidade;
• os titulares do direito de laje, que é unidade imobiliária autônoma em matrícula própria, po-
derão exercer as faculdades jurídicas decorrentes deste direito – uso, gozo e disposição
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• por fim, a instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de
terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas).
O parágrafo 6º do artigo 1.510-A admite a laje sobre a laje ou o direito de laje em segundo
grau. De acordo com a norma em referência:
(...) o titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo
direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das de-
mais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
No entanto, há duas condições para a instituição do direito de laje sobre a laje ou a laje em
segundo grau:
1 – autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes;

2 – compatibilidade com as normas técnicas de posturas edilícias e urbanísticas.
O artigo 1.510-B do CC estabelece o óbvio. O titular do direito de laje não pode realizar
obras novas ou sem observar normas de segurança, capaz de prejudicar a linha arquitetônica
ou o arranjo estético do edifício.
O artigo 1.510-C impõe a observância das regras do condomínio edilício, no que for compa-
tível com a laje, no que se refere às despesas necessárias à conservação e fruição das partes
que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum. Nesse caso,
tais despesas serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na
proporção que venha a ser estipulada em contrato. O parágrafo 1º do artigo 1.510-C menciona
quais são as partes comuns que servem a todo edifício, cujas despesas são partilhadas, o que
reduz a possibilidade de interpretação quanto a esea questão.
O artigo 1.510-D trata simplesmente do direito de preferência. O direito de preferência é
recíproco em relação ao proprietário da construção-base e da laje. De acordo com a norma,
em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em
igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem,
que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se
o contrato dispuser de modo diverso. O titular da construção-base ou da laje a quem não se
der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a
parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado
da data de alienação. Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular
das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje
mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.
De acordo com o artigo 1.510-E, a ruína da construção-base, por óbvio, implicará na extin-
ção do direito de laje. Embora autônomo e independente em termos jurídicos, a laje, fisicamente,
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tem relação de dependência com a construção-base, que poderá levar à sua extinção. Há duas
exceções. Ainda que haja ruína da construção-base, o direito de laje se for sobre o subsolo, ou
se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas
associadas ao direito real de laje.
Embora a laje não se confunda com o condomínio, porque ao titular da laje não pode ser
atribuída fração ideal de terreno ou participação proporcional em áreas já edificadas, a própria
Lei Civil permite a aplicação de normas do condomínio edilício para questões como responsa-
bilidade por despesas para a conservação das partes que servem à laje e também ao proprie-
tário da construção-base e, ainda, prevê o direito de preferência legal em favor destes, no caso
de alienação de qualquer das propriedades sobrepostas. Tais pontos de contato não tornam o
direito real de laje, no entanto, uma espécie de condomínio.
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RESUMO
Os direitos reais foram taxativamente previstos em lei, como numerus clausus (tipicidade
fechada). A propriedade é o principal deles, enumerada no inciso I do art. 1225 do CC. A pro-
priedade, é ainda, elencada pela CF como direito fundamental, principalmente quando relacio-
nada com direito de moradia.
O direito subjetivo de propriedade, que é de natureza individual, somente é legítimo e ga-
rantido pelo Estado se for funcionalizado, pois tal direito real está condicionado à existência
concreta e material de uma função social. É um direito/função ou poder/dever. A função social
legitima a propriedade.
Artigos que ressaltam a necessidade de atendimento da função social da propriedade:
• artigo 182,§ 4º da CF (sanções para o proprietário de bem urbano que não confere a ele
uma destinação social);
• artigo 184 da CF (desapropriação do imóvel rural que não cumpre a função social).
Essa adequação do direito subjetivo de propriedade com valores coletivos e interesses difusos
impõe ao titular do direito o cumprimento de deveres sociais, positivos e negativos, como forma de
garantir essa função social. Embora alguns desses deveres possam aparentar restrições ao direito
de propriedade, na realidade, trata-se de conformação entre o direito subjetivo de propriedade e a
finalidade ou função social desse direito que fundamenta o próprio conteúdo da propriedade.
Conceito de Propriedade (Análise Estrutural e Funcional)
O CC/02, não define propriedade: em seu art. 1228, apenas se limita a enunciar os poderes
inerentes ao direito subjetivo de propriedade. De acordo com esse dispositivo, o proprietário
tem a faculdade de usar, gozar, dispor da coisa e reivindicá-la do poder de quem quer que a
injustamente possua ou detenha. Todavia, essa análise meramente estrutural não é suficiente
para a nova concepção do direito subjetivo de propriedade. Agregada a tais poderes deve haver
a observância da função social da propriedade.
A Propriedade e a Teoria dos Atos Emulativos
Segundo o disposto no parágrafo 2º do art. 1.228 do CC: “São defesos os atos que não
trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de
prejudicar outrem”.
Apesar da referida norma, é de se destacar que o abuso de direito de propriedade, por força
do disposto no artigo 187, para sua caracterização, dispensa qualquer elemento subjetivo. É
possível o abuso no exercício das faculdades jurídicas inerentes ao direito subjetivo de pro-
priedade de forma objetiva, ou seja, ainda que não haja intenção de prejudicar outrem. Vide
enunciado 49 das JDC “A regra do CC 1228, § 2º, interpreta-se restritivamente, em harmonia
com o princípio da função social da propriedade e com o disposto no CC 187”.
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Atributos da propriedade: a exclusividade, a perpetuidade e a elasticidade. O art. 1.231

do CC, dispõe que a propriedade deve ser presumida como plena e exclusiva, até prova em
contrário.
A propriedade será plena quando todas as faculdades inerentes ao direito subjetivo de proprie-
dade (uso, gozo, disposição e reivindicação) estão concentradas nas mãos do proprietário. Em
razão da possibilidade da transferência de alguns desses poderes ou faculdades para terceiros,
a propriedade se tornará limitada. O que permite essa transferência é o atributo da elasticidade.
A perpetuidade decorre de uma concepção tradicional de que a propriedade não se extin-
gue pelo não uso. Todavia, a imposição de deveres ao proprietário mitiga tal atributo. A pro-
priedade ainda é exclusiva porque o proprietário pode afastar qualquer ingerência alheia em
relação ao bem que lhe pertence.
A exclusividade da propriedade permite que o proprietário (e os condôminos, no caso de
condomínio) impeça que terceiros exerçam sobre a coisa qualquer senhorio. O proprietário
tem o direito de afastar ingerência alheia em relação ao bem objeto deste direito.
Na atualidade, há duas concepções para a perpetuidade, uma clássica e outra contempo-
rânea. Na clássica, não há perda do domínio pelo não uso. Na contemporânea, a propriedade
deve estar associada à função social. O não uso, associado à ausência de função social, pode
levar a perda do direito subjetivo de propriedade.
Ainda, a propriedade também pode perder a qualificação de perpétua quando for resolúvel
e na propriedade ad tempus.
Multipropriedade (Time Sharing)
A concepção de multipropriedade ou time sharing está vinculada ao atributo da exclusi-

vidade. Na multipropriedade, os condôminos exercerão, de forma exclusiva e sucessiva (não
simultânea) e periódica, poderes de fato sobre a coisa, no período de tempo previamente pac-
tuado com os demais. É um condomínio em propriedade espaço-temporal. A periodicidade é
seu elemento essencial.
A Lei n. 13.777/2018 acrescentou artigos ao Código Civil (1.358-B a 1.358-U), com o obje-
tivo de disciplinar o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.
Leiam tais artigos, importantes para este tema.
Objeto da Propriedade: Bens Corpóreos e Incorpóreos (Propriedade Intelectual)
Na atualidade, também é possível defender a propriedade sobre bens incorpóreos ou ima-

teriais, como ocorre com os programas de informática (Lei n. 9.609/1998) e os direitos auto-
rais (Lei n. 9.610/1998).
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Extensão das Faculdades do Proprietário (Limites ao Direito de Propriedade
O CC, nos arts. 1.229 e 1.230, impõe limites ao direito subjetivo de propriedade, na sua con-
cepção vertical. No artigo 1.229, há uma conjugação entre a utilidade e o interesse. O art. 1.230
do CC acaba por repetir ou reproduzir as disposições dos arts. 20 e 176 da CF.
Leiam tais artigos, importantes para este tema.
Limitações às Faculdades Jurídicas do Proprietário
O direito subjetivo de propriedade, também suporta limitações, que podem decorrer da lei,
de atos administrativos amparados em lei ou até limitações voluntárias ou decorrentes de ne-
gócio jurídico entre atores privados, como é exemplo a cláusula de inalienabilidade.
As limitações legais decorrem de uma imposição do ordenamento jurídico ou de atos ad-
ministrativos fundados em norma legal, e são fundamentadas no interesse coletivo ou público.
EXEMPLO
As limitações impostas pelo Estado, de forma unilateral, por meio de regulamentos administra-
tivos, os direitos de vizinhança, as regras estabelecidas pelo Estatuto da Cidade, entre outros.
Por outro lado, as restrições voluntárias ao direito de propriedade decorrem de ato de von-
tade, princípio da autonomia privada, por meio do qual os sujeitos de direito têm o poder de
regular os próprios interesses.
EXEMPLO
Os exemplos mais emblemáticos são as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade,
incomunicabilidade e, ainda, a instituição do bem de família (art. 1.711 do CC).
Os Acessórios da Propriedade
O proprietário tem o poder e o direito de extrair todas as utilidades da coisa. Trata-se de um

desdobramento da faculdades jurídica de gozo da coisa. De acordo com o art. 1.232 do CC:
“os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário,
salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem”. É a incidência do princípio de que
o acessório segue o principal na propriedade.
Da Descoberta
O fato que determina a incidência das regras que disciplinam a descoberta é o achado de
coisa alheia perdida. Segundo dispõe o art. 1.233 do CC, o sujeito que achar coisa alheia perdida
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tem o dever jurídico de restituí-la ao dono ou ao legítimo possuidor. O descumprimento deste

dever implicará em sanção civil (responsabilidade civil) e criminal (art. 169, II, do CP, que trata
da apropriação de coisa achada). Se não conhecer o dono, caberá ao descobridor empreender
diligências mínimas para tentar encontrá-lo e, caso não obtenha êxito, entregará a coisa acha-
da à autoridade competente (art. 1.233, parágrafo único, do CC), autoridade policial. Por outro
lado, o dever jurídico imposto ao dono da coisa que foi achada inclui uma recompensa e a in-
denização pelas despesas que o descobridor teve com a conservação e o transporte da coisa.
Condomínio
O condomínio é mero desdobramento da propriedade. A titularidade do direito subjetivo

de propriedade pode se relacionar a sujeito único (propriedade comum) ou a pluralidade de
sujeitos (condomínio).
O condomínio se caracteriza a partir de dois elementos:
1- Subjetivo - pluralidade de sujeitos/titulares;
2- Objetivo: titularidade plural que recai sobre objeto/indiviso (o bem se encontra em esta-
do de indivisão – não há predefinição da parte material de cada proprietário – apenas fração
abstrata ou ideal), ainda que seja divisível materialmente.
Resumo: é comunhão pro indiviso.
A lógica do condomínio voluntário (autonomia privada) decorre da sua natureza conflituo-
sa (porque os poderes serão exercidos simultaneamente), o que o torna essencialmente tran-
sitório (ao contrário da propriedade que é permanente). Para prevenir ou minorar os conflitos
latentes entre os condôminos, o CC, de um lado, cria mecanismos para viabilizar a extinção do
condomínio voluntário e, de outro, durante a sua existência, impõe regras restritivas aos con-
dôminos para tentar harmonizar os interesses contrapostos.
Os titulares do direito subjetivo exercerão, simultaneamente, poderes dominiais, sobre a
totalidade do objeto/bem jurídico, independente da proporção de sua fração. O condomínio é
fonte de conflitos, e a prevenção destes conflitos é a lógica que justifica todas as regras que
disciplinam o instituto.
A transitoriedade é evidenciada por regras que viabilizam e estimulam a extinção do
condomínio:
• o art. 1.320 dispõe que a todo tempo o condômino pode exigir a divisão da coisa comum
e, ainda que o bem seja indivisível, será submetido à alienação judicial;
• o direito de preferência – art. 504 – em favor do condômino em relação a terceiros visa
reduzir o número de titulares até concentrar todos os poderes em apenas um sujeito, o
que é o início do processo de extinção;
• a mesma lógica do artigo 1.316 – condômino que não quiser contribuir com as des-
pesas comuns pode renunciar à sua fração ideal (art. 1.316), a qual será destinada ao
condômino que assumir tal despesa.
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Por outro lado, durante a vigência do condomínio voluntário, são impostas regras que limi-
tam e restringem os poderes dos condôminos em suas relações internadas, tudo para prevenir
conflitos e harmonizar interesses.
EXEMPLO
Como exemplo de restrições temos: os poderes, em especial relacionados ao uso, que são res-
tringidos com o fim de ternarem-se compatíveis com a destinação eleita pela maioria; assim
como a proibição da transferência do uso e posse a terceiro sem autorização dos demais.
Nas relações externas, pode o condômino, isoladamente, defender a coisa de terceiro, no

juízo petitório ou possessório, porque tem poder sobre o todo. Pode alienar ou gravar a parte
ideal independente do consentimento dos demais, mas se submeter à preferência.
Nas regras do CC, cada condômino está obrigado a concorrer nas despesas de conserva-
ção ou divisão na proporção de sua cota, o que também ocorrerá na dívida contraída por todos
ou por um em proveito de todos, com ação regressiva. Isso segue mais uma vez a lógica da
harmonização dos interesses internos para evitar conflitos. A administração com a maioria
tem a mesma lógica.
Todavia, haverá situações jurídicas em que o condomínio é indivisível, o que contraria a
lógica da transitoriedade e, portanto, da divisão a qualquer tempo. Nesses casos, a indivisibili-
dade se justifica porque não há conflito:
• na multipropriedade, os condôminos podem exercer poderes sobre a coisa, de modo
sucessivo, periódico e com exclusividade, sobre a totalidade do bem. O exercício de
poderes não é simultâneo e, por isso, não há conflito, o que justifica a indivisibilidade do
condomínio em regime de multipropriedade;
• no condomínio necessário, meação de paredes, muros e vales, a indivisibilidade se
justifica para evitar conflitos entre vizinhos, porque este se relaciona com direitos de
vizinhança;
• no condomínio sucessório, entre a abertura da sucessão e a partilha, o condomínio se
justifica para tutelar interesses dos herdeiros no direito sucessório, pois a indivisibilida-
de, art. 1.791, é essencial para viabilizar a partilha;
• no condomínio edilício, a indivisibilidade das partes comuns, art. 1.331, § 2º, também
visa preservar os interesses relacionados a estes condomínios especiais.
Origem do condomínio: o condomínio pode ser convencional (nasce do contrato), incidente

(ex.: sucessão, direitos de vizinhança) ou legal.
Os arts. 1.314 a 1.326 do CC disciplinam o condomínio voluntário. Os arts. 1.327 a 1.330
regulam o condomínio necessário. E, finalmente, os arts. 1.331 a 1.358 normatizam o condo-
mínio edilício ou em edificações.
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O condomínio comum se divide em voluntário e legal.
Condomínio Comum
Condomínio Legal
Condomínio Necessário ou Forçado: é imposto pela
lei (ex.: paredes, muros e valas, pastagens, formação
de ilhas, comistão, confusão, adjunção e em relação
Condomínio Voluntário ou
ao tesouro achado casualmente).
Convencional: decorre de um
Condomínio fortuito, aleatório ou incidental é aquele
negócio jurídico (contrato ou
que surge em razão de causas alheias à vontade dos
de testamento).
condôminos (ex: por ocasião da abertura da sucessão
hereditária, vários herdeiros recebem uma fração
ideal do patrimônio do morto, até a partilha. O estado
de indivisão é provisório).
Em relação ao condomínio voluntário, os condôminos são titulares de partes ideais, abs-

tratas e, por esta razão, o poder jurídico atribuído a cada condômino se dá sobre a coisa em
sua integralidade. Cada condômino tem uma parte ideal e não uma fração material da coisa.
Além desta classificação quanto à origem, quanto à forma, o condomínio poderá ser:
• pro indiviso: não é possível especificar e determinar materialmente qual é a fração de
cada um dos condôminos – a divisão quantitativa se dá por fração ideal;
• pro diviso: neste caso, é possível determinar e individualizar, materialmente, no plano
corpóreo e de fato, qual o direito de cada condômino. Além disso, não se divide por fra-
ção ideal, mas por fração real).
Em relação ao condomínio comum, algumas regras:

• o condômino deve respeitar a finalidade do bem, não podendo mudar a sua desti-
nação. Este dever de não alterar a destinação do bem não impede a prática de atos
conservatórios.
• não pode dar posse a terceiro sem o consentimento dos demais condôminos.
• deve-se participar do rateio das despesas comuns. A responsabilidade dos condôminos
é proporcional ao seu quinhão, não solidária (art. 1.315 do CC).
• há presunção de igualdade das frações ideais dos condôminos, sendo relativa esta
presunção.
Na comunhão voluntária, o condomínio pode ser extinto a qualquer tempo. Trata-se de co-
munhão transitória. Basta que um dos condôminos deseje extinguir o condomínio, a qualquer
tempo (art. 1.320 do CC).
No condomínio legal ou necessário, o estado de indivisão e a comunhão de interesses é
perene. Deverá subsistir enquanto existir a causa que justifique o condomínio.
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O administrador representará o condomínio em juízo e fora dele, razão pela qual deve pres-
tar contas, é eleito pela maioria das frações ideais. Havendo empate, cabe ao juiz decidir.
Já o condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece ou impõe como forma de
conciliar determinados interesses, em especial no âmbito das propriedades vizinhas (há uma
sintonia entre o condomínio necessário e as regras sobre direitos de vizinhança). A matéria
está disciplinada nos arts. 1.327 a 1.330 do CC. Este, pelas suas características, não pode se
sujeitar às regras e disposições do condomínio voluntário, pois os bens sujeitos a condomínio
forçado não são suscetíveis de divisão.
Condomínio edilício: combinação de dois outros direitos reais, que são a propriedade individu-
al sobre unidades autônomas e a copropriedade sobre as partes comuns. O condomínio edilício
não tem personalidade jurídica, razão pela qual não é pessoa. Trata-se, portanto, de ente des-
personalizado, que não pode sofrer dano moral, mas apenas os condôminos. Embora não tenha
personalidade, o condomínio possui capacidade e pode ser sujeito de direitos, vale dizer, pode ser
contratante, contribuinte, empregador, e o CPC prevê a possibilidade que seja parte no processo.
O condomínio edilício passa por três diferentes fases para a sua formação, constituição.
• Ato de criação ou de instituição (art. 1.332 do CC): o ato de criação pode ser inter vivos
ou causa mortis. Se o ato é inter vivos, é necessária escritura pública, ao passo que se
for causa mortis, admite-se o testamento particular. O ato de instituição precisa conter
determinadas matérias obrigatórias.
• Convenção de condomínio (art. 1.334 do CC): é a verdadeira constituição interna do con-
domínio. Possui natureza estatutária, vinculando não apenas os condôminos subscrito-
res, mas também terceiros, como aquele que adquire posteriormente uma unidade au-
tônoma. O registro da convenção em cartório é condição de eficácia perante terceiros.
• Regimento interno: Como o regimento interno tem caráter complementar, toda e qual-
quer cláusula dele constante pode ser alterada por maioria simples das frações ideais.
Como critérios a convenção de condomínio deve observar a proporcionalidade e de razoa-

bilidade pela preservação da segurança, sossego e saúde (art. 1.277 do CC). Este critério deve
ser observado tanto para a criação de animais quanto para a realização de cultos religiosos em
apartamentos. A convenção de condomínio pode prever a indenizabilidade por danos causa-
dos a bens particulares que estejam em área comum. No silêncio da convenção, roubo e furto
em área comum não geram responsabilidade para o condomínio.
A taxa condominial é obrigação propter rem, que adere à coisa. Ademais, deve ser propor-
cional à fração de cada condômino.
Propriedade Superficiária
A propriedade superficiária é um direito real sobre imóveis, temporário, autônomo e espé-

cie do gênero propriedade resolúvel (artigo 1.359 do Código Civil), que tem por objeto a cons-
trução ou plantação no solo. Por isso, confere ao titular deste direito a propriedade resolúvel
da construção ou da plantação, que se destaca ou se separada da propriedade do solo.
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A superfície e o solo passam a se distinguir como propriedades simultâneas e paralelas, sem

que uma neutralize a outra, logo após a constituição deste direito.
Em razão da autonomia da propriedade superficiária, poderá o superficiário dispor do direi-
to de superfície para constituir outros direitos reais de gozo, como usufruto e servidão ou de
garantia, como hipoteca e propriedade superficiária, sobre a propriedade superficiária.
O artigo 1.373 do Código Civil garante o direito de preferência ao proprietário do solo (con-
cedente) e ao proprietário da superfície (superficiário), em caso de alienação do imóvel ou do
direito de superfície, em igualdade de condições com terceiros.
A constituição do direito de superfície suspende e neutraliza, temporariamente, as regras da
acessão, em especial aquela prevista no art. 1.255, caput, do CC. Em consequência, extinta a con-
cessão, o proprietário do solo, adquire, por força da acessão, a propriedade das construções e
plantações realizadas na superfície do terreno, com o que consolidará e unificará a propriedade.
Na extinção do direito de superfície por desapropriação a indenização caberá ao proprie-
tário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (art. 1.376 do CC).
O artigo 1.377 do Código Civil disciplina o direito de superfície, quando for constituído por
pessoa jurídica de direito público interno. Aplicar-se-ão as regras do Código Civil ou do Esta-
tuto da Cidade, a depender da finalidade do direito de superfície, enquanto não houver lei es-
pecial que discipline o direito de superfície constituído por pessoas jurídicas de direito público
interno, sobre bens públicos.
A finalidade do direito de superfície no Estatuto da Cidade não se confunde com o objetivo
e a função social do direito de superfície disciplinado no Código Civil. Diferenças do direito de
superfície no CC e no Estatuto da Cidade:
Código Civil Estatuto da Cidade
- Tem por objetivo a concretização de políticas públicas

urbanas para adequar a propriedade imobiliária
- Visa atender interesses urbana à necessária função social das cidades
privados de natureza - A concessão do direito de superfície pode ser por
econômica, ainda que o prazo determinado ou indeterminado
imóvel seja urbano - O direito de superfície abrange o solo, o subsolo e o
- É temporário e por prazo espaço aéreo, conforme definido em contrato (§ 1º do
determinado (artigo 1.369) artigo 21).
- Direito de superfície - Como não trata de propriedade rural, o direito de
somente abrange o solo superfície no Estatuto da Cidade não admite o direito
- Plantar ou construir de plantar no terreno, mas apenas o de construir
- Os encargos tributários - Encargos tributário são divididos entre dono do
são do superficiário. imóvel e superficiário.
- Prevê a extinção apenas - A autonomia privada é intensificada, uma vez que as
pelo desvio de finalidade normas sempre possibilitam que seja convencionado
(art. 1.374 do CC). em sentido contrário ao que está na lei
- Extinção pelo descumprimento de quaisquer
obrigações contratuais
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Direito Real de Laje
O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de

sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente
construída sobre o solo (art. 1.510-A do CC).
O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou priva-
dos, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as
demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base (art. 1510-A
§ 1º do CC).
O direito real de laje se diferencia do direito de superfície, pois o titular do direito real de
laje (lajeário) terá uma unidade imobiliária autônoma (tomada em projeção vertical ao espaço
aéreo ou subsolo), com matrícula própria (não se trata de propriedade resolúvel).
De igual forma, embora a laje também não se confunda com o condomínio, porque ao
titular da laje não pode ser atribuída fração ideal de terreno ou participação proporcional em
áreas já edificadas, a própria Lei Civil permite a aplicação de normas do condomínio edilício
para questões como responsabilidade por despesas para a conservação das partes que ser-
vem à laje e também ao proprietário da construção-base e, ainda, prevê o direito de preferência
legal em favor destes, no caso de alienação de qualquer das propriedades sobrepostas (art.
1.510-D do CC).
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QUESTÕES DE CONCURSO
001. (IBFC/TJ-PE/ANALISTA JUDICIÁRIO/FUNÇÃO JUDICIÁRIA/2017/ADAPTADA) Sobre
os direitos reais, conceito jurídico delimitado pelo Código Civil, julgue o item subsequente:
O Direito real de propriedade abrange o solo. Este, por sua vez, compreende o espaço aéreo
e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, podendo o pro-
prietário opor-se a atividades que sejam realizadas espaços, sendo sua realização, portanto,
precedida de autorização expressa daquele.
002. (FUNDEP/INB/ADVOGADO/2018) São direitos reais, EXCETO:

a) A propriedade, a posse, o usufruto e a laje.
b) A concessão de direito real de uso, o direito do promitente comprador do imóvel, a hipoteca
e a anticrese.
c) A superfície, as servidões, o uso e o usufruto
d) A concessão de uso especial para fins de moradia, o penhor, a habitação e a propriedade.
003. (VUNESP/PREFEITURA DE MORRO AGUDO-SP/FISCAL DE TRIBUTOS/2020/ADAP-

TADA) Julgue a assertiva a seguir acerca do direito de propriedade.
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, mas não as ja-
zidas, minas e demais recursos minerais.
004. (VUNESP/PREFEITURA DE MORRO AGUDO-SP/FISCAL DE TRIBUTOS/2020/ADAPTADA)

Julgue a assertiva a seguir acerca do direito de propriedade:
Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor, mas,
não o conhecendo, poderá tomá-la para si.
005. (FGV/MPE-RJ/ ESTÁGIO FORENSE/2018) Manoel, proprietário da fazenda Alfa dedicada

à plantação de batatas e leguminosas, está preocupado com possíveis danos ambientais que
poderão ou não atingir o ecossistema local, formula consulta à Promotoria do Meio Ambiente.
Em relação ao direito de propriedade, assinale a afirmativa correta:
a) O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
b) São justificados pela função social os atos que não trazem ao proprietário ou à coletividade
qualquer comodidade ou utilidade e dirigidos a prejudicar outrem.
c) A propriedade do solo abrange o subsolo e espaço aéreo, sem qualquer limite, seja de altura
ou de profundidade, incluindo as minas, jazidas e recursos minerais.
d) A propriedade não abrange, em regra, os frutos e produtos da coisa.
e) O direito de propriedade, de forma legítima e autorizada pelo ordenamento, atendendo ao
interesse do titular, pode atentar contra a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio econô-
mico e o patrimônio histórico e artístico, além de poluir o ar ou as águas.
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006. (FEPESE/COMPANHIA ÁGUAS DE JOINVILLE/ADVOGADO/2018) Sobre o condomínio,

é correto afirmar:
a) Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
b) O condômino poderá se eximir do pagamento das despesas e dívidas, sem que tenha a ne-
cessidade de renunciar à sua parte ideal.
c) O condômino pode usar da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os
direitos compatíveis com a indivisão, sendo vedado, contudo, reivindicá-la de terceiro, alhear a
respectiva parte ideal, ou gravá-la.
d) A dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação da parte de cada um na
obrigação, obrigará apenas aquele que a fez em nome da coisa comum.
e) É lícito ao condômino alterar a destinação da coisa comum, dar posse, uso ou gozo dela a
estranhos, mesmo que sem o consenso dos outros.
007. (VUNESP/TJ-RJ/JUIZ LEIGO/2018) Márcio, Hilda e Daniel, irmãos, decidiram, juntos,

comprar uma casa de veraneio em Búzios. Márcio comprou duas quotas, Hilda uma e Daniel
duas. Ficou estabelecido que haveria um rodízio para a utilização da casa.
Sobre a situação hipotética, assinale a alternativa correta:
a) Hilda poderá alterar a destinação da casa de veraneio para pousada nos períodos estabele-
cidos para a sua utilização.
b) Cada um dos três condôminos é obrigado a concorrer com um terço das despesas de con-
servação da casa de veraneio e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
c) A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o qui-
nhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
d) Se Hilda contraiu uma dívida em proveito da comunhão e durante ela, a dívida obriga, auto-
maticamente, a todos os condôminos.
e) Hilda, Márcio e Daniel podem acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior
de cinco anos, insuscetível de prorrogação.
008. (FCC/DPE-AM/DEFENSOR PÚBLICO/2018/REAPLICAÇÃO) Em relação ao condomí-

nio edilício:
a) as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, sa-
las, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
b) o terraço de cobertura é individualizado ao proprietário da unidade correspondente, salvo se
a escritura de constituição do condomínio dispuser contrariamente.
c) a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pela unanimidade dos
condôminos, registrando-se-a no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.
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d) o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, bem como as demais partes comuns, inclusive o acesso à via pública, são utiliza-
dos em comum pelos condôminos, podendo porém ser alienados separadamente ou divididos.
e) o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sen-
do previstos, os de 1% ao mês e multa de 10% sobre o débito.
009. (FCC/DPE-RS/DEFENSOR PÚBLICO/2018) O Condomínio Edilício, cuja característica é

a existência, em edificações, de partes que são propriedade exclusiva, e partes que são pro-
priedade comum dos condôminos, devido às suas peculiaridades, está disciplinado em Capítu-
lo próprio do Código Civil, distinto daquele destinado ao regramento do Condomínio Geral. No
que diz respeito ao Condomínio Edilício:
a) as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino incumbem, por
igual, a todos os condôminos.
b) a realização de obras voluptuárias depende do voto da maioria dos condôminos.
c) a construção de outro pavimento depende da aprovação da maioria absoluta dos condôminos.
d) as obras ou reparos, ainda que necessários, dependem de prévia autorização para serem
realizadas.
e) o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.
010. (CESPE/PC-GO/DELEGADO DE POLÍCIA SUBSTITUTO/2017/ADAPTADA) Julgue a as-

sertiva a seguir, a respeito de posse, propriedade e direitos reais sobre coisa alheia, conforme
a legislação e a doutrina pertinentes:
Caio realizou a doação de um bem para Fernando. No contrato celebrado entre ambos, consta
cláusula que determina que o bem doado volte para o patrimônio do doador se ele sobreviver
ao donatário. Nessa situação, a cláusula é nula, pois o direito brasileiro não admite a denomi-
nada propriedade resolúvel.
011. (CESPE/PC-PB/DELEGADO DE POLÍCIA/2009/ADAPTADA) A respeito da propriedade

e dos direitos reais sobre coisa alheia, julgue a assertiva a seguir:
O descobridor de coisa vaga não fica obrigado a restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.
012. (UPENET/IAUPE/UPE/ADVOGADO/2019) O direito de superfície permite ao proprietário

conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado,
mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Contu-
do, o direito de superfície não permite:
a) a concessão da superfície a título gratuito.
b) a transferência para terceiros, inter vivos ou mortis causa.
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c) que seja estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferên-
cia realizada para outrem.
d) a concessão da superfície a título oneroso.
e) em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, que o superficiário ou o proprie-
tário tenha direito de preferência, em igualdade de condições.
013. (VUNESP/CÂMARA DE ITAQUAQUECETUBA-SP/PROCURADOR JURÍDICO/2018) Por

meio do direito de superfície, o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou
de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública, devidamente
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Sobre o instituto, é correto afirmar que:
a) por se tratar de direito real sobre imóveis, sua instituição será onerosa, devendo as partes
estipular se o pagamento será feito de uma só vez.
b) o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus
herdeiros.
c) poderá o concedente, na escritura de instituição, fixar desde logo o valor devido pelo super-
ficiário nos casos de transferência de seu direito para terceiros.
d) em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície não há para o superficiário ou
para o proprietário direito de preferência.
e) o direito de superfície não pode ser constituído por pessoa jurídica de direito público interno
dada a sua natureza não patrimonial.

sertiva a respeito de posse, propriedade e direitos reais sobre coisa alheia, conforme a legisla-
ção e a doutrina pertinentes:
Roberto possui direito real de superfície de bem imóvel e deseja hipotecar esse direito pelo
prazo de vigência do direito real. Nesse caso, a estipulação de direito real de garantia é ilegal
porque a hipoteca somente pode ser constituída pelo proprietário do bem.
015. (VUNESP/TJ-RJ/JUIZ LEIGO/2014) A respeito do direito de superfície e seu reconheci-

mento, assinale a alternativa correta:
a) O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno,
por tempo determinado, mediante contrato particular.
b) A concessão da superfície ocorrerá apenas na modalidade gratuita.
c) O direito de superfície não se pode transferir a terceiros ou, por morte do superficiário, aos
seus herdeiros.
d) O superficiário não responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
e) O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da
concessão.
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016. (CESPE/CÂMARA DOS DEPUTADOS/ANALISTA LEGISLATIVO/CONSULTOR LEGIS-

LATIVO ÁREA X/2014/ADAPTADA) Cícero cedeu a César, por meio de escritura pública, a
título gratuito, o direito de plantar em imóvel rural de sua propriedade, por prazo determinado.
Não ficou estipulado quem seria responsável pelos encargos e tributos incidentes sobre o
imóvel durante a vigência contratual. Assinado o contrato, César adquiriu sementes, importou
outras geneticamente modificadas e iniciou o plantio de diversos artigos hortigranjeiros. Com
o intuito de conferir maior efetividade ao cultivo, César instalou tubulações no subsolo.
Julgue a assertiva a seguir com base na situação hipotética acima e considerando os funda-
mentos do direito civil brasileiro.
A relação jurídica entre Cícero e César é regulada pelo Código Civil e não pelo Estatuto da Cidade.

mentos do direito civil brasileiro:
O contrato celebrado entre Cícero e César não poderia possuir prazo indeterminado, ainda que
ambos assim desejassem.

César é responsável pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel durante o período
de concessão.

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César não poderia ter instalado tubulações abaixo do solo, pois o direito de superfície não
abrange obras no subsolo.
020. (CESPE/CEBRASPE/2022/DPE-PI/DEFENSOR PÚBLICO) Acerca do direito real de pro-

priedade, julgue os itens seguintes.
I. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la do
II. A propriedade do solo não abrange a do espaço aéreo e do subsolo correspondentes, na
altura e na profundidade úteis ao seu exercício.
III. A propriedade do solo abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais.
IV. Aquele que, por dez anos ininterruptos e sem oposição, houver estabelecido no imóvel sua
moradia habitual, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.
Assinale a opção correta.
a) Nenhum item está certo.
b) Apenas os itens I e III estão certos.
c) Apenas os itens I e IV estão certos.
d) Apenas os itens II e III estão certos.
e) Apenas os itens II e IV estão certos.
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GABARITO
1. E
2. a
3. C
4. E
5. a
6. a
7. c
8. a
9. e
10. E
11. E
12. c
13. b
14. E
15. e
16. C
17. C
18. C
19. E
20. c
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GABARITO COMENTADO
001. (IBFC/TJ-PE/ANALISTA JUDICIÁRIO/FUNÇÃO JUDICIÁRIA/2017/ADAPTADA) Sobre
os direitos reais, conceito jurídico delimitado pelo Código Civil, julgue o item subsequente:
O Direito real de propriedade abrange o solo. Este, por sua vez, compreende o espaço aéreo
e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, podendo o pro-
prietário opor-se a atividades que sejam realizadas espaços, sendo sua realização, portanto,
precedida de autorização expressa daquele.
Segundo o artigo 1.229:

Errado.
002. (FUNDEP/INB/ADVOGADO/2018) São direitos reais, EXCETO:

a) A propriedade, a posse, o usufruto e a laje.
b) A concessão de direito real de uso, o direito do promitente comprador do imóvel, a hipoteca
e a anticrese.
c) A superfície, as servidões, o uso e o usufruto
d) A concessão de uso especial para fins de moradia, o penhor, a habitação e a propriedade.
Os direitos reais estão elencados no artigo 1.225 do CC, no qual não consta a posse.
Letra a.
003. (VUNESP/PREFEITURA DE MORRO AGUDO-SP/FISCAL DE TRIBUTOS/2020/ADAP-

TADA) Julgue a assertiva a seguir acerca do direito de propriedade.
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, mas não as ja-
zidas, minas e demais recursos minerais.
A assertiva está nos termos dos artigos 1.229 e 1.230 do CC.

Certo.
004. (VUNESP/PREFEITURA DE MORRO AGUDO-SP/FISCAL DE TRIBUTOS/2020/ADAPTADA)

Julgue a assertiva a seguir acerca do direito de propriedade:
Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor, mas,
não o conhecendo, poderá tomá-la para si.
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A coisa perdida se relaciona com o instituto da descoberta. E está prevista no artigo 1.233.
Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.
Parágrafo único. “Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entre-
gará a coisa achada à autoridade competente.
Errado.
005. (FGV/MPE-RJ/ ESTÁGIO FORENSE/2018) Manoel, proprietário da fazenda Alfa dedicada

à plantação de batatas e leguminosas, está preocupado com possíveis danos ambientais que
poderão ou não atingir o ecossistema local, formula consulta à Promotoria do Meio Ambiente.
Em relação ao direito de propriedade, assinale a afirmativa correta:
a) O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do
b) São justificados pela função social os atos que não trazem ao proprietário ou à coletividade
qualquer comodidade ou utilidade e dirigidos a prejudicar outrem.
c) A propriedade do solo abrange o subsolo e espaço aéreo, sem qualquer limite, seja de altura
ou de profundidade, incluindo as minas, jazidas e recursos minerais.
d) A propriedade não abrange, em regra, os frutos e produtos da coisa.
e) O direito de propriedade, de forma legítima e autorizada pelo ordenamento, atendendo ao
interesse do titular, pode atentar contra a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio econô-
mico e o patrimônio histórico e artístico, além de poluir o ar ou as águas.
a) Certa. Segundo o Código Civil, artigo 1.228: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar
e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua
ou detenha”.
b) Errada. Segundo o artigo 1.228, § 2º: “são defesos os atos que não trazem ao proprietário
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”.
c) Errada. Segundo o artigo 1.229:

d) Errada. Segundo o artigo 1.232: “os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quan-
do separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem”.
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e) Errada. Segundo o artigo 1.228, § 1º:
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial,
a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas.
Letra a.
006. (FEPESE/COMPANHIA ÁGUAS DE JOINVILLE/ADVOGADO/2018) Sobre o condomínio,

é correto afirmar:
a) Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
b) O condômino poderá se eximir do pagamento das despesas e dívidas, sem que tenha a ne-
cessidade de renunciar à sua parte ideal.
c) O condômino pode usar da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os
direitos compatíveis com a indivisão, sendo vedado, contudo, reivindicá-la de terceiro, alhear a
respectiva parte ideal, ou gravá-la.
d) A dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação da parte de cada um na
obrigação, obrigará apenas aquele que a fez em nome da coisa comum.
e) É lícito ao condômino alterar a destinação da coisa comum, dar posse, uso ou gozo dela a
estranhos, mesmo que sem o consenso dos outros.
a) Certa. Conforme o Código Civil, artigo 1.315, parágrafo único: “presumem-se iguais as par-
tes ideais dos condôminos”.
b) Errada. Conforme o artigo 1.316: “pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas
e dívidas, renunciando à parte ideal”.
c) Errada. Conforme o artigo 1.314:
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos
compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva
parte ideal, ou gravá-la.
d) Errada. Conforme o artigo 1.317:
Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada
um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcional-
mente ao seu quinhão na coisa comum.
e) Errada. Conforme o artigo 1.314, parágrafo único: “nenhum dos condôminos pode alterar a desti-
nação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”.
Letra a.
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007. (VUNESP/TJ-RJ/JUIZ LEIGO/2018) Márcio, Hilda e Daniel, irmãos, decidiram, juntos,

comprar uma casa de veraneio em Búzios. Márcio comprou duas quotas, Hilda uma e Daniel
duas. Ficou estabelecido que haveria um rodízio para a utilização da casa.
Sobre a situação hipotética, assinale a alternativa correta:
a) Hilda poderá alterar a destinação da casa de veraneio para pousada nos períodos estabele-
cidos para a sua utilização.
b) Cada um dos três condôminos é obrigado a concorrer com um terço das despesas de con-
servação da casa de veraneio e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
c) A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o qui-
nhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
d) Se Hilda contraiu uma dívida em proveito da comunhão e durante ela, a dívida obriga, auto-
maticamente, a todos os condôminos.
e) Hilda, Márcio e Daniel podem acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior
de cinco anos, insuscetível de prorrogação.
a) Errada. Conforme o artigo 1.314, CC:
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos
compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva
parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
b) Errada. Conforme o artigo 1.315: “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer
para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”.
c) Certa. Conforme o artigo 1.320, CC: “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão
da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.
d) Errada. Conforme o artigo 1.318: “as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais”.
e) Errada. Conforme o artigo 1320, § 1º: “podem os condôminos acordar que fique indivisa a
coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior”.
Letra c.
008. (FCC/DPE-AM/DEFENSOR PÚBLICO/2018/REAPLICAÇÃO) Em relação ao condomí-

nio edilício:
a) as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, sa-
las, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
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b) o terraço de cobertura é individualizado ao proprietário da unidade correspondente, salvo se

a escritura de constituição do condomínio dispuser contrariamente.
c) a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pela unanimidade dos
condôminos, registrando-se-a no Cartório de Registro de Imóveis para valer contra terceiros.
d) o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, bem como as demais partes comuns, inclusive o acesso à via pública, são utiliza-
dos em comum pelos condôminos, podendo porém ser alienados separadamente ou divididos.
e) o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sen-
do previstos, os de 1% ao mês e multa de 10% sobre o débito.
a) Certa. Conforme o artigo 1331, §1º, CC.

b) Errada. Conforme o artigo 1.331, § 5º:”o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposi-
ção contrária da escritura de constituição do condomínio”.
c) Errada. Conforme o artigo 1.333:
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo,
dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registra-
da no Cartório de Registro de Imóveis.
d) Errada. Conforme o artigo 1.331, § 2º:
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricida-
de, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro
público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente,
ou divididos.
e) Errada. Conforme o artigo 1.336, § 1º:
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados
ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Letra a.
009. (FCC/DPE-RS/DEFENSOR PÚBLICO/2018) O Condomínio Edilício, cuja característica é

a existência, em edificações, de partes que são propriedade exclusiva, e partes que são pro-
priedade comum dos condôminos, devido às suas peculiaridades, está disciplinado em Capítu-
lo próprio do Código Civil, distinto daquele destinado ao regramento do Condomínio Geral. No
que diz respeito ao Condomínio Edilício:
a) as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino incumbem, por
igual, a todos os condôminos.
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b) a realização de obras voluptuárias depende do voto da maioria dos condôminos.

c) a construção de outro pavimento depende da aprovação da maioria absoluta dos condôminos.
d) as obras ou reparos, ainda que necessários, dependem de prévia autorização para serem
realizadas.
e) o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.
a) Errada. De acordo com o artigo 1.340: “as despesas relativas a partes comuns de uso exclu-
sivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
b) Errada. De acordo com o artigo 1.341: “a realização de obras no condomínio depende: I - se
voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos”.
c) Errada. De acordo com o artigo 1.343: “a construção de outro pavimento, ou, no solo comum,
de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos”.
d) Errada. De acordo com o artigo 1.341. § 1º: “as obras ou reparações necessárias podem
ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer condômino”.
e) Certa. De acordo com o artigo 1.345: “o adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Trata-se de obriga-
ção propter rem.
Letra e.

sertiva a seguir, a respeito de posse, propriedade e direitos reais sobre coisa alheia, conforme
a legislação e a doutrina pertinentes:
Caio realizou a doação de um bem para Fernando. No contrato celebrado entre ambos, consta
cláusula que determina que o bem doado volte para o patrimônio do doador se ele sobreviver
ao donatário. Nessa situação, a cláusula é nula, pois o direito brasileiro não admite a denomi-
nada propriedade resolúvel.
A propriedade resolúvel é admitida no direito brasileiro, conforme capítulo VIII do CC/2002. A

doação com cláusula de reversão é um exemplo de propriedade resolúvel, e está prevista no
artigo 547, nos seguintes termos: “o doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu
patrimônio, se sobreviver ao donatário”.
Errado.
DIREITO CIVIL
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011. (CESPE/PC-PB/DELEGADO DE POLÍCIA/2009/ADAPTADA) A respeito da propriedade

e dos direitos reais sobre coisa alheia, julgue a assertiva a seguir:
O descobridor de coisa vaga não fica obrigado a restituí-la ao dono ou legítimo possuidor.
Conforme o artigo 1.233: “quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono
ou legítimo possuidor”.
Errado.
012. (UPENET/IAUPE/UPE/ADVOGADO/2019) O direito de superfície permite ao proprietário

conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado,
mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Contu-
do, o direito de superfície não permite:
a) a concessão da superfície a título gratuito.
b) a transferência para terceiros, inter vivos ou mortis causa.
c) que seja estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferên-
cia realizada para outrem.
d) a concessão da superfície a título oneroso.
e) em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, que o superficiário ou o proprie-
tário tenha direito de preferência, em igualdade de condições.
a) Errada. Conforme o artigo 1.370: “a concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se

onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente”.
b) Errada. Conforme o artigo 1.372, caput, CC.
c) Certa. Conforme o artigo 1.372:
O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento
pela transferência.
d) Errada. A assertiva está incorreta, assim como a letra A, conforme o artigo 1.370: “a conces-
são da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento
será feito de uma só vez, ou parceladamente”.
e) Errada. Conforme o artigo 1.373: “em caso de alienação do imóvel ou do direito de super-
fície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições”.
Letra c.
DIREITO CIVIL
Daniel Carnacchioni
013. (VUNESP/CÂMARA DE ITAQUAQUECETUBA-SP/PROCURADOR JURÍDICO/2018) Por

meio do direito de superfície, o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou
de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública, devidamente
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Sobre o instituto, é correto afirmar que:
a) por se tratar de direito real sobre imóveis, sua instituição será onerosa, devendo as partes
estipular se o pagamento será feito de uma só vez.
b) o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus
herdeiros.
c) poderá o concedente, na escritura de instituição, fixar desde logo o valor devido pelo super-
ficiário nos casos de transferência de seu direito para terceiros.
d) em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície não há para o superficiário ou
para o proprietário direito de preferência.
e) o direito de superfície não pode ser constituído por pessoa jurídica de direito público interno
dada a sua natureza não patrimonial.
a) Errada. De acordo com o artigo 1.370: “a concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se
onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente”.
b) Certa. De acordo com o artigo 1.372: “o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e,
por morte do superficiário, aos seus herdeiros”.
c) Errada. De acordo com o artigo 1.372, parágrafo único: “não poderá ser estipulado pelo con-
cedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência”.
d) Errada. De acordo com o artigo 1.373: “em caso de alienação do imóvel ou do direito de su-
perfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições”.
e) Errada. De acordo com o artigo 1.377: “o direito de superfície, constituído por pessoa jurídica
de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado
em lei especial”.
Letra b.

sertiva a respeito de posse, propriedade e direitos reais sobre coisa alheia, conforme a legisla-
ção e a doutrina pertinentes:
Roberto possui direito real de superfície de bem imóvel e deseja hipotecar esse direito pelo
prazo de vigência do direito real. Nesse caso, a estipulação de direito real de garantia é ilegal
porque a hipoteca somente pode ser constituída pelo proprietário do bem.
O direito de superfície pode ser hipotecado, de acordo com o artigo 1.473, X, do CC.
Errado.
DIREITO CIVIL
Daniel Carnacchioni
015. (VUNESP/TJ-RJ/JUIZ LEIGO/2014) A respeito do direito de superfície e seu reconheci-

mento, assinale a alternativa correta:
a) O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno,
por tempo determinado, mediante contrato particular.
b) A concessão da superfície ocorrerá apenas na modalidade gratuita.
c) O direito de superfície não se pode transferir a terceiros ou, por morte do superficiário, aos
seus herdeiros.
d) O superficiário não responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
e) O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da
concessão.
a) Errada. De acordo com o artigo 1369, CC:
O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
b) Errada. De acordo com o artigo 1370, CC: “a concessão da superfície será gratuita ou onerosa;
se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente”.
c) Errada. De acordo com o artigo 1372, CC, parágrafo único:
O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento
pela transferência.
d) Errada. De acordo com o artigo 1371, CC: “o superficiário responderá pelos encargos e tribu-
tos que incidirem sobre o imóvel”.
e) Certa. De acordo com o artigo 1369. Parágrafo único, CC: “o direito de superfície não autori-
za obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão”.
Letra e.

A relação jurídica entre Cícero e César é regulada pelo Código Civil e não pelo Estatuto da Cidade.
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O direito de superfície é regulado tanto pelo CC quanto pelo Estatuto da Cidade. Como a ques-
tão se refere a imóvel rural, devem ser aplicadas as regras do CC.
Certo.

O contrato celebrado entre Cícero e César não poderia possuir prazo indeterminado, ainda que
ambos assim desejassem.
O direito de superfície é regulado tanto pelo CC quanto pelo Estatuto da Cidade. Como a ques-
tão se refere a imóvel rural, devem ser aplicadas as regras do CC. Mais especificamente do seu
artigo 1.369, pelo qual a concessão da superfície far-se-á por tempo determinado.
Outro seria o entendimento, se se tratasse de imóvel urbano, pelo que poder-se-ia aplicar o
artigo 21, do Estatuto da Cidade, o qual prevê que:
O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo de-
terminado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
Certo.

César é responsável pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel durante o período
de concessão.
DIREITO CIVIL
Daniel Carnacchioni
Conforme o CC, artigo 1.371: “o superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidi-
rem sobre o imóvel”.
Certo.

César não poderia ter instalado tubulações abaixo do solo, pois o direito de superfície não
abrange obras no subsolo.
Conforme o CC, o artigo 1.369, parágrafo único: “o direito de superfície não autoriza obra no
subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão”.
Errado.
020. (CESPE/CEBRASPE/2022/DPE-PI/DEFENSOR PÚBLICO) Acerca do direito real de pro-

priedade, julgue os itens seguintes.
I. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la do
II. A propriedade do solo não abrange a do espaço aéreo e do subsolo correspondentes, na
altura e na profundidade úteis ao seu exercício.
III. A propriedade do solo abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais.
IV. Aquele que, por dez anos ininterruptos e sem oposição, houver estabelecido no imóvel sua
moradia habitual, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.
Assinale a opção correta.
a) Nenhum item está certo.
b) Apenas os itens I e III estão certos.
c) Apenas os itens I e IV estão certos.
d) Apenas os itens II e III estão certos.
e) Apenas os itens II e IV estão certos.
DIREITO CIVIL
Daniel Carnacchioni
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura
e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam
realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em
impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os
potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis
especiais. Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de
emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obe-
decido o disposto em lei especial.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de
Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter
produtivo.
Letra c.
Daniel Carnacchioni
Juiz do TJDFT (titular da 2ª Vara da Fazenda Pública e atualmente juiz assistente da Presidência do TJ-
DFT). Pós-graduado, mestre em Direito e doutorando em Direito Civil. Autor de obras jurídicas, em especial,
do Manual de Direito Civil pela editora JusPodivm. Professor da Fundação Escola Superior do MPDFT.
Palestrante sobre temas do Direito Civil.

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DIREITO CIVIL

3.3. Modo de Constituição da Propriedade Superficiária.......................................................................50

1.1.1. Considerações Preliminares e Evolução Histórica

1.2. Fundamento e Legitimidade da Propriedade (Função Social)

Como desdobramento destes dispositivos constitucionais, o parágrafo 1º do art. 1.228 do

Tal dispositivo evidencia a função socioambiental da propriedade, que passa a integrar a

A função social da propriedade também é referida no Enunciado 508 da mesma Jornada:

1.3. Conceito de Propriedade (Análise Estrutural e Funcional)

1.3.1. Faculdades do Proprietário: Uso, Gozo, Disposição e Reivindicação

O direito subjetivo de propriedade é exercido por meio de faculdades jurídicas. No direito

Se todas as faculdades jurídicas previstas no referido dispositivo legal estiverem concen-

Direito de Usar (ius utendi)

Direito de Gozo ou Fruição (ius fruendi)

Direito de Disposição (ius abutendi)

Direito de Reivindicar (rei vindicatio)

1.4. A Propriedade e a Teoria dos Atos Emulativos (Abuso de Direito)

1.5. Atributos da Propriedade

1.5.2. Principais Atributos da Propriedade

Exclusividade (a questão dos terceiros)

A exclusividade do direito de propriedade não obsta a constituição de outros direitos sobre

O parágrafo 2º do art. 1.276 do CC constitui exemplo da flexibilização da propriedade em

1.6. Multipropriedade (Time Sharing) – Lei n. 13.777/2018

O que muda em relação ao condomínio tradicional?

O modo de exercício das faculdades de uso e gozo (poderes inerentes à propriedade). No

001. (CESPE/DPE-DF/DEFENSOR PÚBLICO/2019) A respeito de condomínio em multipro-

• Cláusulas do Condomínio em Multipropriedade:

Em regra, por força do princípio da autonomia privada, os multiproprietários podem estipu-

De acordo com o artigo 1.358-H, o instrumento de instituição da multipropriedade (contra-

São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e

Art. 1.358-J, I – pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando

Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multi-

I – multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;

I – de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do

O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que

A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de res-

I – coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente

A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma diversa a atribui-

O artigo 1358-O do CC, estende a possibilidade de multipropriedade no condomínio edilício,

002. (CESPE/DPE-DF/ DEFENSOR PÚBLICO/2019) A respeito de condomínio em multipro-

Conforme o art. 1.358-O, CC.

O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de

A convenção de condomínio edilício, no caso de adotar o regime da multipropriedade, deve

◦ o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipóte-

O regimento interno do condomínio edilício em regime de multipropriedade deve prever:

também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades

1.7. Objeto da Propriedade: Bens Corpóreos e Incorpóreos

O fato é que a evolução da concepção da propriedade e suas múltiplas facetas, agrega-

1.8. Extensão das Faculdades do Proprietário (Limites ao Direito De

A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundi-

O proprietário do solo, coisa corpórea e tangível, também é proprietário do subsolo e do es-

Em complemento ao art. 1.229, o art. 1.230 do CC confere disciplina jurídica diferencia-

Em complemento a esse dispositivo, dispõe o art. 20 da CF/1988 que são bens da

V – os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva;

1.9. Limitações às Faculdades Jurídicas do Proprietário

A Constituição Federal estabelece inúmeras limitações ao direito de propriedade, como a

No que tange às referidas cláusulas especiais, o proprietário impõe limitações à faculdade

Assim, é perfeitamente possível instituir as restrições voluntárias à propriedade, por meio

(...) o poder de disposição é temporariamente paralisado, porque o vendedor se reserva o direito

1.10. Os Acessórios da Propriedade

Em decorrência dessa faculdade jurídica, há uma presunção de que os acessórios da coisa

1.11. Expropriação Privada ou Desapropriação Judicial (Artigo 1.228,

1.12.1. Caracterização da Descoberta

1.12.2. Direito de Recompensa