1

FAEM – FACULDADE EMBU DAS ARTES

CURSO DE DIREITO

AMANDA SECCO
GUTEMBERG RODRIGUES
PATRICIA KAMILA
TIAGO CRISTIANO

SERVIDÃO – DIREITOS REAIS

EMBU DAS ARTES – SP

2023
 2

SERVIDÃO – DIREITOS REAIS

Direito Civil

A servidão é um direito real que permite que uma

pessoa possa utilizar o imóvel de outra pessoa para
determinada finalidade, sem que isso implique na
transferência da propriedade do imóvel. O presente
trabalho acadêmico busca abordar os aspectos
fundamentais da servidão, tais como definição,
espécies, objeto e características. Além disso,
serão apresentadas as principais questões jurídicas
relacionadas à servidão, tais como a sua
constituição, a extinção e a modificação da
servidão, bem como as formas de utilização e de
gozo das servidões pelos titulares dos direitos. Com
base em uma abordagem histórica e jurídica,
verificaremos como a servidão foi evoluindo ao
longo do tempo e como ela foi regulamentada pelo
Direito. Por fim, serão apresentadas algumas
reflexões a respeito da importância da servidão no
contexto da propriedade privada e do Direito Real.
Professor Dr. Francisco

EMBU DAS ARTES – SP

2023
 3

Sumário
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................................. 6
2. DOUTRINA JURIDICA: ..................................................................................................................... 8
3. CAIO MÁRIO ................................................................................................................................... 8
4. CARLOS ROBERTO GONÇALVES ...................................................................................................... 9
5. NATUREZA JURIDICA .................................................................................................................... 10
6. FORMAS DE CONSTITUIR SERVIDÃO ............................................................................................ 12
6.1. Contrato: .............................................................................................................................. 12
6.2. Sentença:.............................................................................................................................. 12
6.3. A imposição legal de servidão: ............................................................................................. 12
6.4. Servidão de passagem: ......................................................................................................... 12
6.5. Servidão ambiental:.............................................................................................................. 12
6.6. Servidão administrativa: ....................................................................................................... 13
6.7. A servidão por usucapião: .................................................................................................... 13
6.8. Doação ou testamento: ........................................................................................................ 13
6.9. Por destinação do proprietário: ........................................................................................... 14
7. TIPOS DE SERVIDÃO: .................................................................................................................... 14
7.1. Servidão de passagem: ......................................................................................................... 14
7.2. Servidão de aqueduto: ......................................................................................................... 14
7.3. Servidão de luz: .................................................................................................................... 14
7.4. Servidão de vistas: ................................................................................................................ 15
7.5. Servidão de esgoto: .............................................................................................................. 15
7.6. Servidão contínua:................................................................................................................ 15
7.7. Servidão intermitente: ......................................................................................................... 15
8. CLASSIFICAÇÃO............................................................................................................................. 15
8.1. Podem ser elas classificadas como: ...................................................................................... 15
8.1.1. Rústica: ......................................................................................................................... 15
8.1.2. Urbana: ......................................................................................................................... 15
8.2. Quanto ao seu exercício, podem ser elas: ............................................................................ 15
8.2.1. Positivas:....................................................................................................................... 16
8.2.2. Negativas: ..................................................................................................................... 16
8.3. Podem ser também: ............................................................................................................. 16
Ativas:........................................................................................................................................... 16
Passivas: ....................................................................................................................................... 16
8.4. Quanto a sua origem, podem ser: ........................................................................................ 16
Legais: .......................................................................................................................................... 16
 4

Naturais: ....................................................................................................................................... 16
Convencionais: ............................................................................................................................. 16
8.5. Quanto a exteriorização do direito real, podem ser elas:..................................................... 16
8.5.1. Aparentes: .................................................................................................................... 17
8.5.2. Não aparentes: ............................................................................................................. 17
8.6. Quanto a situação dos prédios, podem ser elas: .................................................................. 17
8.6.1. Contínuas:..................................................................................................................... 17
8.6.2. Descontínuas: ............................................................................................................... 18
9. AÇÕES JUDICIAIS .......................................................................................................................... 18
9.1. Confessória: .......................................................................................................................... 18
9.2. Negatória:............................................................................................................................. 19
9.3. Possessória: .......................................................................................................................... 19
9.4. Nunciação de obra nova: ...................................................................................................... 19
9.5. Usucapião: ............................................................................................................................ 19
10. SERVIDÃO E INDENIZAÇÃO ....................................................................................................... 19
10.1. Artigos que mencionam danos, prejuízos e indenização. ................................................. 19
10.2. Imposição legal de uma servidão: .................................................................................... 20
10.3. Acordo entre as partes: .................................................................................................... 20
10.4. Danos causados pela servidão: ......................................................................................... 20
11. JURISPRUDÊNCIA ...................................................................................................................... 21
12. PREVISÃO LEGAL ...................................................................................................................... 22
Art. 1.378 ..................................................................................................................................... 22
Art. 1.380. .................................................................................................................................... 22
Art. 1.381. .................................................................................................................................... 22
Art. 1.382. .................................................................................................................................... 22
Art. 1.383. .................................................................................................................................... 22
Art. 1.384. .................................................................................................................................... 22
Art. 1.385. .................................................................................................................................... 22
Art. 1.386. .................................................................................................................................... 22
13. CARACTERÍSTICAS DA SERVIDÃO .............................................................................................. 22
14. DIREITOS E DEVERES DOS PROPRIETÁRIOS DOS PRÉDIOS DOMINANTES E SERVIENTES .......... 23
15. PROTEÇÃO JURIDICA. ............................................................................................................... 25
15.1. Ação Confessória: ............................................................................................................. 25
15.2. Ação Negatória: ................................................................................................................ 25
15.3. Ação de Manutenção de Posse:........................................................................................ 25
15.4. Ação de Nunciação de Obra Nova: ................................................................................... 26
 5

15.5. Ação de Usucapião: .......................................................................................................... 26

16. SERVIDÃO E DIREITO DE VIZINHANÇA: ..................................................................................... 26
17. EXTINÇÃO DA SERVIDÃO: ......................................................................................................... 26
Renúncia pelo titular .................................................................................................................... 26
Cessação da utilidade ................................................................................................................... 26
Resgate......................................................................................................................................... 26
Confusão ...................................................................................................................................... 26
Supressão das respectivas obras .................................................................................................. 26
Desuso por 10 anos consecutivos ................................................................................................ 26
Perecimento ................................................................................................................................. 26
Decurso do prazo ......................................................................................................................... 26
Desapropriação ............................................................................................................................ 26
Convenção.................................................................................................................................... 27
Preclusão do direito da servidão .................................................................................................. 27
18. ANÁLISE CONCLUSIVA .............................................................................................................. 27
19. Conclusão ................................................................................................................................. 27
20. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................... 29
 6

1. INTRODUÇÃO

A servidão é um direito real que tem como objetivo conferir a uma

pessoa o direito de utilizar um imóvel de outra pessoa para determinada
finalidade, sem que isso implique na transferência da propriedade do imóvel.
Esse direito pode ser estabelecido por meio da lei ou de um contrato entre as
partes envolvidas.

As servidões são uma das formas de garantir um melhor

aproveitamento da propriedade, permitindo que uma pessoa possa utilizar
uma parte do imóvel de outra pessoa para atender a suas necessidades. Com
isso, é possível utilizar terrenos ou instalar equipamentos sem a necessidade
de se adquirir a propriedade do imóvel.

Nesse sentido, é importante destacar que a servidão é um direito

que é exercido sobre um imóvel e que está sujeito a determinadas condições
e limitações. Entre as condições, é possível destacar a necessidade de que
a servidão seja estabelecida por meio de um registo no cartório de imóveis,
a definição do objeto da servidão, a estipulação da forma como a servidão
pode ser utilizada e os deveres e obrigações de ambas as partes envolvidas.

Além disso, é importante destacar que a servidão é um tema que

está presente em diferentes áreas do Direito, como o Direito Civil, o Direito
Imobiliário e o Direito Ambiental. Portanto, é fundamental que operadores do
Direito tenham um conhecimento aprofundado sobre o funcionamento e as
implicações da servidão em direitos reais, a fim de garantir o bom
funcionamento das relações jurídicas envolvidas.

“A servidão é regulada pelo Código Civil

Brasileiro, em seus artigos 1.378 a 1.393. Essa
legislação estabelece as condições para a criação
ou extinção de uma servidão, bem como as
obrigações e direitos das partes envolvidas na
relação.

De acordo com o Código Civil, a servidão pode

 7

ser constituída pela lei, pelos negócios jurídicos

inter vivos ou por testamento. No caso da
constituição por meio do negócio jurídico, é
necessário que seja registrado no cartório de
imóveis competente para que seja válido perante
terceiros.

O artigo 1.379 do Código Civil estabelece que a

servidão é um ônus real sobre o imóvel,
permitindo que o titular do direito de servidão
possa utilizar parte do imóvel de outra pessoa
para atender a suas necessidades.

O artigo 1.383 do Código Civil estabelece que a

servidão pode ter como objeto o uso de coisas
corpóreas ou incorpóreas, como a passagem pelo
imóvel, o direito de apanhar água, o direito de
construir ou de manter uma linha de transmissão,
entre outras possibilidades.

Por sua vez, o artigo 1.385 do Código Civil

estabelece que o titular do direito de servidão
deve utilizar o bem de forma a não prejudicar o
proprietário do imóvel serviente nem tornar a
servidão excessivamente onerosa.

A legislação também estabelece as formas de

extinção da servidão, incluindo a renúncia do
titular, a falta de uso pelo prazo de dez anos, o
desaparecimento das condições que motivaram
sua criação ou ainda por decisão judicial,
conforme estabelecido no artigo 1.393 do Código
Civil.

A legislação também estabelece as formas de

extinção da servidão, incluindo a renúncia do
titular, a falta de uso pelo prazo de dez anos, o
 8

desaparecimento das condições que motivaram

sua criação ou ainda por decisão judicial,
conforme estabelecido no artigo 1.393 do Código
Civil.”.

2. DOUTRINA JURIDICA:

Os doutrinadores do Direito Civil apontam que a servidão é um direito real que

permite ao titular do direito de servidão utilizar parte do imóvel de outra pessoa, em
benefício de seus próprios interesses, sem que isso implique na transferência da
propriedade do imóvel. A servidão é uma forma de garantir a utilidade ou o conforto
de determinado imóvel, sem a necessidade de adquiri-lo integralmente.

De acordo com a doutrina, existem diversas espécies de servidão, tais como a

servidão de passagem, que é a forma mais comum e permite a passagem de pessoas
ou veículos pelo imóvel serviente; a servidão de aqueduto, que permite o uso das
águas do imóvel serviente para a irrigação de outro imóvel; e a servidão de vista, que
é o direito de tê-la aberta para o prédio vizinho, entre outras.

Ainda segundo a doutrina, a constituição da servidão deve estar fundamentada

em uma relação de benefício mútuo, de forma a garantir que a utilização da parte do
imóvel de outra pessoa não represente um prejuízo para o proprietário do imóvel
serviente. Além disso, é fundamental que a servidão esteja descrita com clareza e
precisão no contrato, a fim de evitar conflitos futuros entre as partes.

Os doutrinadores destacam ainda que o direito de servidão é um ônus real

sobre o imóvel, sendo transmitido juntamente com o próprio imóvel,
independentemente da vontade das partes envolvidas. Por isso, é fundamental que
as condições da servidão estejam claramente estabelecidas, a fim de garantir a
harmonia entre os proprietários dos imóveis envolvidos.

3. CAIO MÁRIO

Caio Mário define a servidão como um direito real limitado que concede ao
proprietário do imóvel dominante o direito de utilização de parte do imóvel serviente,
estabelecido por meio de um ato de vontade ou pela lei.
 9

Caio Mário ainda destaca que a servidão é um direito bilateral, que confere ao
titular do direito de servidão o direito de utilizar parte do imóvel de outra pessoa, e ao
proprietário do imóvel serviente o direito de restringir o uso do seu bem, em relação
ao direito do proprietário do imóvel dominante.

Sobre a constituição da servidão, Caio Mário afirma que ela pode ocorrer por
meios diversos, como pela lei, por contrato ou testamento, e que é fundamental que
as condições da servidão estejam descritas com precisão e clareza no contrato,
evitando conflitos futuros.

Por fim, Caio Mário aborda as formas de extinção da servidão, que podem
ocorrer por renúncia do titular, falta de uso, desapropriação do imóvel serviente pelo
Estado ou por decisão judicial, que verifique a falta de utilidade da servidão ou o
desaparecimento das condições que a motivaram.

4. CARLOS ROBERTO GONÇALVES

De acordo com Carlos Roberto Gonçalves, a servidão é um ônus real

constituído em favor de uma pessoa, que pode ser utilizada para satisfazer um
interesse específico, sem que isso implique na atribuição da propriedade ou posse
direta do imóvel serviente...............................................................................................

Carlos destaca que a servidão pode ser constituída por meio de um negócio
jurídico, por lei ou por testamento, devendo ser registrada no cartório de registro de
imóveis competente.

Carlos Roberto Gonçalves aponta que, para a constituição da servidão, é

necessário que haja dois imóveis distintos, sendo o imóvel dominante aquele que
recebe o benefício e o imóvel serviente aquele que suporta o ônus. Além disso, a
servidão deve ter um objeto certo e determinado, devendo ser utilizada em
conformidade com as condições estabelecidas em contrato ou em lei.

O autor ressalta ainda que a extinção da servidão pode ocorrer de diversas

formas, como por renúncia do titular, pela cessação do motivo que a justificou, pela
falta de uso pelo prazo de 10 anos ou pela decisão judicial que verifique a inutilidade
da servidão.
 10

Em suma, Carlos Roberto Gonçalves enfatiza a importância da servidão como

um direito limitado sobre imóveis, que permite a sua utilização para atender
necessidades específicas, sem que haja a necessidade de adquiri-los de forma
integral.

5. NATUREZA JURIDICA

Disciplinada nos arts. 1.378 ao 1.389 do CC, a servidão é direito real que impõe
uma restrição às faculdades de uso e gozo sobre o prédio serviente em benefício do
prédio dominante estabelecendo uma relação de sujeição entre dois imóveis.
A natureza jurídica da servidão pode ser descrita como um direito real limitado de
gozo, ou seja, é um direito que recai sobre uma coisa (imóvel) e confere ao seu titular
certas faculdades em relação a essa coisa.
A servidão serve à coisa e não ao proprietário, restringindo a liberdade natural da
coisa, ou seja, obrigação que surge com a constituição da servidão é propter rem
(adere ao bem e não ao titular.)
Daí a necessidade dos seguintes requisitos para que a servidão se configure:

Predialidade: A servidão só pode ser estabelecida sobre imóveis corpóreos, seja um

imóvel por natureza (o solo), seja um imóvel por acessão, como um apartamento. O
vocábulo “prédio” é utilizado para dar sentido ao imóvel corpóreo, daí por que se diz
que a servidão recai sobre um “prédio serviente” em benefício de um “prédio
dominante”. Não existe possibilidade de servidão sobre bens móveis, incorpóreos ou
futuros;

Acessoriedade: A servidão é acessória, pois acompanha o imóvel dominante (bem

principal). Se este é alienado, a servidão também será, o que aduz a característica da
acessoriedade da servidão;

Inalienabilidade e Ambulatoriedade: As características da inalienabilidade (não

pode ser alienada sozinha), da ambulatoriedade (acompanha bem principal) e da
acessoriedade estão interrelacioandas. A servidão é inalienável (inalienabilidade).
Isso significa que ela não pode ser alienada separadamente a terceiros. De fato, ela
só é alienada em conjunto com o prédio dominante.
 11

A servidão está correlacionada indivisivelmente ao imóvel dominante, de modo

que, se este for alienado, o adquirente do imóvel automaticamente também se tornará
o titular da servidão (característica da ambulatoriedade);

Indivisibilidade: A servidão é indivisível. Não pode ser subdividir-se nem mesmo

pelo eventual desmembramento do imóvel predial, o qual fará a servidão sub-rogar-
se sobre os imóveis resultantes (art. 1.386, CC). Se mais de uma pessoa é dona
desses prédios, a servidão recairá sobre o imóvel inteiro, e não apenas sobre a fração
ideal de apenas um desses condôminos.

Podemos dizer que se trata de direito real taxativo, como se vê no art. 1225, III do
Código Civil:
Art. 1.225. São direitos reais: III - as
servidões;

Aos direitos reais é aplicado o Princípio Da Taxatividade. Ele define o que a lei
estabelece e quais são os direitos reais de forma taxativa e expressa. Não se usa
analogia e nem interpretações para se encontrarem mais direitos reais que não os
previstos pelas legislações vigentes. Os imóveis de que trata o direito de servidão não
precisam ser limítrofes, mas é necessário que pertençam a pessoas diferentes ou
seja, proprietários distintos, porque se pertencerem a um mesmo proprietário não há
que se falar em dominante e em dominado.
A limitação na servidão implica que o proprietário do prédio dominante tem o
direito de utilizar o prédio serviente de uma determinada maneira específica, de
acordo com as condições estabelecidas no título constitutivo da servidão. Essas
condições podem envolver o direito de passagem, o direito de uso de recursos
naturais (como água, por exemplo) ou outras restrições e obrigações impostas ao
prédio serviente, ou seja. Essas limitações ao direito de propriedade do prédio
serviente são legais e devem ser respeitadas pelo proprietário, a fim de garantir o
exercício pleno do direito de uso.
 12

6. FORMAS DE CONSTITUIR SERVIDÃO

6.1. Contrato:
Se o título constitutivo for um contrato e seu valor superar o limite, 30 salários-
mínimos, é necessária sua formalização por escritura pública. Se não ultrapassar
esse valor admite-se instrumento particular para sua constituição.
Independentemente do valor o registro no cartório de imóveis é obrigatório.

6.2. Sentença:
Pode decorrer a servidão de sentença proferida em ação de divisão do imóvel.
Ao serem divididos e repartidos os quinhões, estabelecer-se-á servidão sobre um
quinhão em favor de outro.

6.3. A imposição legal de servidão:

Ocorre quando a legislação estabelece a criação de uma servidão em
determinadas situações, independentemente da vontade das partes envolvidas. Isso
significa que a servidão é estabelecida por força de lei, com base em critérios
específicos definidos na legislação.

Existem diversas situações em que a imposição legal de servidão pode ocorrer.

Alguns exemplos comuns são:

6.4. Servidão de passagem:

Em alguns casos, a legislação determina que um proprietário de um imóvel
deve permitir o acesso a outro imóvel, quando não há outra forma viável de acesso.
Isso pode ocorrer, por exemplo, quando um terreno fica isolado e não tem acesso
direto a uma via pública, sendo necessário passar por outro terreno para chegar até
ele.

6.5. Servidão ambiental:

Em algumas legislações ambientais, é prevista a imposição de servidões em
áreas de preservação ambiental, visando garantir a conservação e proteção dessas
áreas. Isso pode restringir o uso e a exploração de certos recursos naturais presentes
no imóvel serviente.
 13

6.6. Servidão administrativa:

Em casos de obras públicas, como a construção de rodovias, linhas de
transmissão elétrica, dutos de saneamento, entre outros, pode ser necessária a
imposição de servidões sobre os imóveis afetados. Isso permite a passagem das
infraestruturas necessárias para a realização dessas obras. Nesses casos, a
imposição legal de servidão é fundamentada em razões de interesse público, visando
garantir o acesso, a preservação ambiental ou o desenvolvimento de infraestruturas
essenciais para a coletividade. A imposição legal de servidão segue os trâmites
estabelecidos na legislação aplicável, garantindo que sejam respeitados os direitos
dos proprietários afetados e proporcionando uma compensação justa, quando cabível.

6.7. A servidão por usucapião:

Ocorre quando uma pessoa adquire o direito de usar determinada área de um
imóvel de terceiro por meio da posse contínua, pacífica e ininterrupta ao longo de um
determinado período de tempo estabelecido pela legislação aplicável. Para que ocorra
a aquisição da servidão por usucapião, é necessário que sejam preenchidos os
requisitos gerais do instituto. Esses requisitos normalmente incluem:
• Usucapião Ordinário: Requer posse mansa, pacífica e contínua por 10 anos,
desde que o possuidor tenha justo título e boa fé.
• Usucapião extraordinário: É necessário o transcurso do prazo de 20 anos
de posse, se o possuidor não tiver título.
Após o cumprimento dos requisitos legais, a pessoa interessada em adquirir a
servidão por usucapião pode ingressar com um processo judicial, no qual deverá
comprovar perante o tribunal os elementos necessários para a configuração da
usucapião e a aquisição da servidão.

6.8. Doação ou testamento:

• Doação: A servidão também pode ser adquirida por meio de doação ou
testamento. Nesses casos, o proprietário do imóvel doa uma servidão a outra
pessoa ou entidade. A doação deve ser formalizada por escrito e respeitar as
regras legais aplicáveis.
 14

• Testamento: A servidão que decorre de manifestação de vontade, em

testamento, requer que o testador, em cláusula testamentária, externe sua
vontade no sentido de que sobre o imóvel que vai transmitir a um herdeiro
pese o ônus da servidão em favor de prédio que seja vizinho.

6.9. Por destinação do proprietário:

Ocorre quando dois imóveis pertencem a um mesmo proprietário e ele, enquanto
proprietário desses imóveis, estabelece, para sua comodidade, sobre um dos imóveis,
por exemplo, uma passagem invisível, exteriorizada por obras que a identifiquem.
Essa situação denomina-se serventia. Se houver transferência de um dos prédios a
terceiro, o adquirente poderá ser beneficiado com uma servidão ou se sujeitar a ela,
dependendo do prédio que adquira.

7. TIPOS DE SERVIDÃO:

Existem várias formas de servidão, levando em consideração diferentes critérios.

A seguir, apresentaremos as principais classificações de servidão:

7.1. Servidão de passagem:

Permite o direito de passagem de uma propriedade sobre outra, é dividida em:
Inter: passagem a pé ou a cavalo em um terreno alheio;
Actus: passagem conduzindo gado ou utilizando carros;
Via: passagem ampla, inclusive transportando e arrastando materiais.

7.2. Servidão de aqueduto:

Refere-se ao direito de passagem de canais de água sobre um imóvel para o
abastecimento de água.

7.3. Servidão de luz:

Garante o direito de ter abertura ou janela para a entrada de luz ou ventilação
através do imóvel vizinho.
 15

7.4. Servidão de vistas:

Garante o direito de ter uma vista desobstruída sobre o imóvel vizinho.

7.5. Servidão de esgoto:

Refere-se ao direito de passagem de tubulações de esgoto ou saneamento
básico sobre um imóvel.

7.6. Servidão contínua:

Pode ser exercida de forma contínua, sem interrupção, como uma passagem
de acesso permanente.

7.7. Servidão intermitente:

É exercida em momentos específicos ou de forma periódica, como o uso de uma
fonte de água sazonal.

8. CLASSIFICAÇÃO

8.1. Podem ser elas classificadas como:

8.1.1. Rústica:
Servidões situadas em prédio rural. Ex.: servidões destinadas: à passagem
pelo terreno vizinho; à coleta de água da fonte do prédio vizinho; à utilização do pasto
vizinho para alimentação do gado; à condução do gado à fonte do vizinho;

8.1.2. Urbana:
Servidões sitas em prédio urbano. Ex.: servidões destinadas: a impedir criação
de obstáculos à entrada de luz no prédio dominante; a proibir construção acima de
determinada altura.

8.2. Quanto ao seu exercício, podem ser elas:

 16

8.2.1. Positivas:
Nestas estão permitidas praticar atos sobre o prédio serviente, como exemplo,
a servidão de passagem; as primeiras obrigam o titular do prédio serviente a tolerar
atos realizados pelo dono do prédio dominante, como ocorre na servidão de
passagem e de aqueduto

8.2.2. Negativas:
Nestas o titular é privado de algumas ações, como exemplo, tem-se a proibição
de construir. Já as negativas demandam uma abstenção por parte do dono do prédio
serviente, o que sucede, por exemplo, na servidão de não levantar uma construção
superior a determinada altura (altius non tollendi) e na servidão de não abrir janela.
Em todo caso, não obstante a menção dessa classificação, em realidade ela
apresenta pouca importância prática.

8.3. Podem ser também:

Ativas: direito do dono do prédio dominante;

Passivas: encargo do prédio serviente.

8.4. Quanto a sua origem, podem ser:

Legais: estão são as advindas pela lei, como por exemplo, a passagem forçada;

Naturais: são as que derivam da situação dos prédios, como por exemplo, a
relacionada ao escoamento das águas;

Convencionais: as que resultam da exteriorização da vontade das partes.

8.5. Quanto a exteriorização do direito real, podem ser elas:

 17

8.5.1. Aparentes:
Servidão aparente é aquela que se apresenta por obras exteriores visíveis, que
se destinam e são indispensáveis ao seu exercício. Pode-se citar, entre as servidões
aparentes, a servidão de passagem por estrada pavimentada e a servidão de
aqueduto.

8.5.2. Não aparentes:

São as que se manifestam de forma imperceptível aos olhos, como exemplo,
tem-se a de não construir; não aparente é a servidão que não requer a existência de
obra externa perceptível, que não se revela por sinais exteriores, como é o caso das
servidões negativas. Pelo fato de não serem aparentes, a jurisprudência tem
entendido que essas servidões somente podem existir quando devidamente
registradas. São, ainda, insuscetíveis de usucapião, pois em relação a elas não pode
haver posse ostensiva. Exemplo clássico de servidão não aparente é a de não
construir acima de certa altura (altius non tollendi). Nessa categoria também se inclui
a servidão de caminho (servitus itineris), que permite simplesmente transitar por
prédio alheio, mas essa servidão será não aparente desde que não existam obras
visíveis.

8.6. Quanto a situação dos prédios, podem ser elas:

8.6.1. Contínuas:
A servidão é contínua quando o seu exercício independente de atuação
humana, dispensa a intervenção do homem, sendo esse o critério fundamental para
a distinção. Logicamente ela pode ser exercida de forma ininterrupta, mas não é o seu
exercício contínuo, como foi esclarecido, que a caracteriza como uma servidão
contínua. Entre as servidões contínuas podemos destacar a servidão de aqueduto
(aquaeductus), a servidão de vista (prospectu), a servidão de não construir (non
aedificandi) e a servidão de passagem de energia elétrica. Assim, a servidão é
contínua desde o instante que seu exercício não supõe uma renovação de atos
sucessivos por parte daquele que vai se beneficiar dela: a água escoa naturalmente
 18

pelo aqueduto, a energia elétrica passa pelos cabos e a luz passa naturalmente pela
janela48.

8.6.2. Descontínuas:
Só tem sua continuidade se for da vontade humana, pois depende da atividade
humana, como exemplo, tem-se a de retirar água e a de trânsito. É a servidão cujo
exercício supõe a intervenção do homem, isto é, necessita de fato atual do homem
para ser exercida (besoin du fait actuel de l’homme), decorrendo daí sua
descontinuidade. Pode-se citar a servidão de passagem e a de tirar água em prédio
alheio (aquae haustus), que permite a retirada de água de nascente, de poço ou de
outra fonte de água existente no prédio serviente. Desse modo, as servidões que
dependerem de intervenção constante e atual do homem são, necessariamente,
descontínuas.

Estas classificações combinam entre si, como mostra VENOSA (2004, p. 440),
“Assim, a servidão pode ser contínua e parente, como a de aqueduto; contínua e não
aparente, como a de não abrir janela ou porta; descontínua e aparente, como a de
caminho marcado no solo, e descontínua e não aparente, como a de caminho sem
qualquer marca visível.”

9. AÇÕES JUDICIAIS

O ordenamento jurídico prevê a possibilidade de pedir judicialmente a

manutenção do legítimo exercício da servidão, ou caso contrário, a negativa de sua
existência. Nesse caso, são previstas algumas espécies de ações judiciais.

Segundo o autor Carlos Roberto Gonçalves (2017, p. 536) as principais ações

judiciais são:

9.1. Confessória:
Pede reconhecimento pela via judicial da existência da servidão negada ou
contestada;
 19

9.2. Negatória:
O dono de prédio serviente, para defender seus direitos contra aquele, que,
sem título pretende ter servidão sobre o imóvel, ou, então, almeja ampliar direitos já
existentes.

9.3. Possessória:
Para evitar esbulhos por parte do proprietário do dono do prédio serviente,
também é o meio de requerer o interdito possessório em favor do prédio dominante
contra o proprietário do prédio serviente ou terceiros; Artigos 920 a 933CPC

9.4. Nunciação de obra nova:

Meio judicial para embargar obras que prejudiquem a manutenção do direito
real da servidão. art. 934, I – CPC).

9.5. Usucapião:
Citada anteriormente e prevista no art. 1379 do CC.

10. SERVIDÃO E INDENIZAÇÃO

10.1. Artigos que mencionam danos, prejuízos e indenização.

“ART 186 CC - Estabelece que aquele

que, por ação ou omissão voluntária,

negligência ou imprudência, violar
direito ou causar dano a outra pessoa,
fica obrigado a reparar o prejuízo”

“ART 927 CC - Determina que aquele

que, por ato ilícito, causar dano a

outra pessoa, fica obrigado a repará-
lo. O ato ilícito pode ser uma ação ou
omissão contrária à lei que cause
prejuízo a outrem”
 20

“ART 944 CC - Estabelece que a

indenização mede-se pela extensão

do dano causado. Assim, aquele que
causar dano a outra pessoa deve
repará-lo de forma a restaurar a
situação anterior à ocorrência do
dano.”

Quando se fala em indenização relacionada à servidão, normalmente está-se

referindo à compensação financeira que o proprietário do imóvel que sofre restrições
ou perde algum direito em virtude da servidão deve receber.

A indenização pode ser determinada de diferentes maneiras e alguns exemplos

são:

10.2. Imposição legal de uma servidão:

Em certos casos, as autoridades governamentais podem impor uma servidão
sobre uma propriedade para fins de utilidade pública, como a construção de uma
rodovia, uma linha de transmissão de energia ou um sistema de esgoto. Nesses
casos, a pessoa afetada pela servidão pode ter direito a receber indenização pelos
prejuízos sofridos, como a desvalorização do imóvel ou a perda de determinados
direitos de uso.

10.3. Acordo entre as partes:

Em outras situações, as partes envolvidas podem estabelecer voluntariamente
uma servidão em um contrato formal. Nesses casos, é comum que seja acordada uma
compensação financeira pela parte que concede a servidão, como forma de
compensar os impactos e restrições impostas à sua propriedade.

10.4. Danos causados pela servidão:

Em alguns casos, a servidão pode resultar em danos diretos à propriedade
afetada. Isso pode incluir danos físicos, como a necessidade de remover árvores ou
estruturas para permitir a passagem de uma linha de energia, ou danos econômicos,
 21

como a perda de acesso a uma estrada ou de oportunidades comerciais. Nessas

circunstâncias, a pessoa afetada pode buscar indenização pelos danos causados pela
servidão.

11. JURISPRUDÊNCIA

EMENTA: CIVIL. PASSAGEM FORÇADA. DIREITO DE

VIZINHANÇA. IMÓVEL. ENCRAVAMENTO.
RELATIVIZAÇÃO. SERVIDÃO DE PASSAGEM.
DIREITO REAL. PRESCINDIBILIDADE DO
ENCRAVAMENTO. VIA UTILIZADA HÁ VÁRIOS ANOS.
CAMINHO ALTERNATIVO DE DIFÍCIL ACESSO.
DIREITO À PASSAGEM FORÇADA RECONHECIDO.

1. Na esteira do atual posicionamento jurisprudencial, o

encravamento imprescindível ao deferimento da
passagem forçada, instituto alusivo ao direito de
vizinhança, não precisa ser absoluto, desde que se
prove que a outra possibilidade de ingresso na
propriedade seja de difícil acesso, dificultando o trânsito
de veículos e pessoas; já o instituto da servidão de
trânsito ou de passagem, direito real, prescinde da
existência do encravamento do imóvel.

2. Comprovando-se nos autos que os autores utilizam,

há mais de vinte anos, determinada via de acesso à sua
propriedade, lhes deve ser reconhecido o direito à
passagem forçada pelo prédio vizinho, notadamente
quando a outra via existente seja de difícil acesso e
obstaculize o trânsito de veículos e pessoas.

(TJ-MG - AC: 10134130093773001 Caratinga, Relator:

Cabral da Silva, Data de Julgamento: 02/05/2017,
Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 17/05/2017)
 22

12. PREVISÃO LEGAL

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o

prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração
expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua
conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as
despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono
do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá
exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do
dominante. Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a
receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o
exercício legítimo da servidão.
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do
prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio
dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da
utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio
dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente. § 1º
Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro. § 2º Nas
servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais
onerosa. § 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante
impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la;
mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos
imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a
gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se
aplicarem a certa parte de um ou de outro

13. CARACTERÍSTICAS DA SERVIDÃO

A servidão é direito real sobre imóvel alheio, pois o titular do prédio dominante
exerce sobre o prédio serviente um poder jurídico de gozar de um benefício instituído
em seu favor, sem depender de qualquer intermediário;
 23

A servidão é perpetua pois não se extingue com a morte ou se quer com a

alienação do prédio.

É possível ter efeitos erga omnes;

É indivisível porque o ônus permanece íntegro ainda que haja divisão do prédio
serviente ou do dominante;

É acessória pois só existe em função da propriedade.

É direito imobiliário, por recair sobre bem imóvel;

Os prédios devem pertencer a proprietários diferentes, pois não há como

instituir servidão se dois prédios pertencerem à mesma pessoa;

É atípica pois a lei não esgota as modalidades de servidão.

É inalienável não pode ser alienada separadamente do direito de propriedade.

Tem duração indefinida, pois uma vez instituída, passa a gravar o imóvel
serviente, por tempo indeterminado, embora tenha suas preliminares de extinção.

14. DIREITOS E DEVERES DOS PROPRIETÁRIOS DOS PRÉDIOS

DOMINANTES E SERVIENTES

A servidão implica em uma série de direitos e responsabilidades para os

proprietários do prédio dominante e serviente, limitando o direito de propriedade do
dono do serviente e aumentando o uso e gozo do proprietário do prédio dominante. O
titular do domínio do prédio dominante tem o direito de:

- Usar e desfrutar da servidão;

- Realizar melhorias necessárias à conservação e uso da servidão, a fim de

atender aos seus objetivos (artigo 1.380 do Código Civil);

- Exigir a expansão da servidão para facilitar a exploração do prédio

dominante, mesmo sem a vontade do proprietário do prédio serviente, mas este tem
o direito de receber uma indenização pelo excesso (artigo 1.385, parágrafo 3º do
Código Civil);

- Renunciar à servidão (artigo 1.388 do Código Civil);

 24

- Remover a servidão de um lugar para outro às suas próprias custas,

desde que isso aumente significativamente sua utilidade e não cause danos ao prédio
serviente (artigo 1.384 do Código Civil).

Além disso, é importante destacar que o proprietário do prédio dominante

também tem o dever de:

- Arcar com o pagamento e realizar todas as melhorias necessárias para a

utilização e conservação da servidão (artigo 1.381 do Código Civil);

- Evitar qualquer dano ao prédio serviente, uma vez que a servidão deve
atender às necessidades do prédio dominante (artigo 1.385 do Código Civil);

- Indenizar o proprietário do prédio serviente pelo excesso de uso da

servidão em caso de necessidade para a agricultura ou indústria, a fim de melhorar
seu aproveitamento econômico e social (artigo 1.385, parágrafo 3º do Código Civil).

Já o proprietário do prédio serviente possui seus próprios direitos quanto à

servidão, tais como:

- Ser liberado das despesas com a utilização e conservação da servidão,

caso tenha que arcar com esse encargo, desde que abandone total ou parcialmente
a propriedade em favor do proprietário do prédio dominante (abandono liberatório). Se
o proprietário do prédio dominante se recusar a aceitar a propriedade do prédio
serviente, ou parte dela, este terá que arcar com as despesas de conservação e uso
(artigo 1.382 e parágrafo único do Código Civil);

- Mover a servidão para um local mais favorável à sua utilização, sem

prejudicar o exercício normal dos direitos do proprietário do prédio dominante (artigo
1.384 do Código Civil);

- Impedir que o proprietário do prédio dominante faça mudanças na forma

de utilização da servidão, pois ela deve manter sua destinação específica (por
exemplo, impedir a construção de edifícios em um imóvel destinado à agricultura);

- Cancelar a servidão por meio judicial, mesmo com a oposição do

proprietário do prédio dominante, nos casos de renúncia do titular da servidão,
impossibilidade de seu emprego devido ao término da utilidade que motivou a criação
da servidão e resgate da servidão (artigo 1.388, incisos I a III do Código Civil);
 25

- Cancelar a servidão, comprovando sua extinção, nos casos de: a) fusão dos
dois prédios na mesma pessoa; b) retirada das respectivas construções devido a
contrato ou outro título; c) não utilização por 10 anos seguidos (artigo 1.389, incisos I
a III do Código Civil).

Por outro lado, o proprietário do prédio serviente é obrigado a:

- Permitir que o proprietário do prédio dominante realize as melhorias

necessárias para a conservação e utilização da servidão (artigo 1.380 do Código
Civil);

- Respeitar o exercício legítimo da servidão, sem qualquer impedimento

indevido (artigo 1.383 do Código Civil);

- Arcar com as despesas para mover a servidão e não prejudicar ou reduzir

as vantagens do prédio dominante que resultam dessa mudança (artigo 1.384 do
Código Civil).

15. PROTEÇÃO JURIDICA.

No direito brasileiro, existem várias ações que visam proteger as servidões,

sendo elas:

15.1. Ação Confessória:

Tem como objetivo reconhecer a existência da servidão, sendo que o
proprietário do prédio dominante deve comprovar a existência da servidão pelo
título próprio, caso ela seja negada ou contestada pelo proprietário do prédio
gravado;

15.2. Ação Negatória:

Utilizada pelo proprietário do prédio serviente para provar a inexistência do
ônus real, ou para proteger seus direitos contra o proprietário do prédio dominante;

15.3. Ação de Manutenção de Posse:

Concedida ao proprietário do prédio dominante caso sua posse seja ameaçada
ou contestada pelo proprietário do prédio serviente;
 26

15.4. Ação de Nunciação de Obra Nova:

Utilizada para proteger a servidão tigni immittendi (artigo 934, inciso I do Código
de Processo Civil);

15.5. Ação de Usucapião:

Aplicável nos casos expressamente previstos em lei, desde que a servidão seja
aparente (artigo 1.379 do Código Civil).

16. SERVIDÃO E DIREITO DE VIZINHANÇA:

O direito de vizinhança é criado por Lei ao passo que a servidão é constituída

em regra por um negócio jurídico (contrato, testamento)
O objetivo do direito de vizinhança não é melhorar o uso do prédio dominante,
mas sim melhorar a coexistência entre vizinhos.
O direito de vizinhança tem natureza jurídica de limite legal ao exercício de
propriedade e em contraposição a servidão tem natureza jurídica de direito real.

17. EXTINÇÃO DA SERVIDÃO:

Existem diversas formas de extinção da servidão, sendo elas:

Renúncia pelo titular, quando este declara explicitamente sua intenção de
remover a servidão de seu patrimônio (artigo 1.388, inciso I do Código Civil);
Cessação da utilidade ou comodidade que motivou a criação do ônus real
(artigo 1.388 do Código Civil);
Resgate, quando o proprietário do prédio serviente paga ao proprietário do
prédio dominante para se libertar da servidão (artigo 1.388, inciso III do Código
Civil);
Confusão, que ocorre quando dois prédios são reunidos sob o mesmo
domínio;
Supressão das respectivas obras (no caso de servidões aparentes)
mediante contrato ou outro título expresso;
Desuso por 10 anos consecutivos, o que demonstra falta de interesse do
titular e a inutilidade da servidão (artigo 1.389, incisos I a III do Código Civil);
Perecimento ou desaparecimento do objeto;
Decurso do prazo, se a servidão foi estabelecida por um período específico
de tempo, ou se sujeita a uma condição que foi cumprida;
Desapropriação;
 27

Convenção, se a servidão foi criada por vontade das partes e pode ser
cancelada por acordo entre as partes interessadas ou rescisão contratual;
Preclusão do direito da servidão, em razão de atos opostos ou de extinção
do domínio do prédio serviente;
O Código Civil, em seu artigo 1.387, parágrafo único, esclarece que, se o
prédio dominante estiver hipotecado e a servidão estiver mencionada na escritura
hipotecária, será necessário o consentimento expresso do credor hipotecário para
cancelar a servidão, a fim de evitar prejuízos ao valor do imóvel onerado.

18. ANÁLISE CONCLUSIVA

A servidão é um dos institutos mais antigos do direito real e está presente em

grande parte das relações jurídicas existentes na sociedade. É um direito real limitado,
em que o titular do prédio chamado de serviente deve suportar um encargo imposto
pelo outro prédio, denominado de dominante.
Ao longo do tempo, a servidão evoluiu e passou por diversas modificações,
sendo hoje regulada pelo Código Civil de 2002. Entre as principais características da
servidão, destacam-se a sua inerência ao imóvel, ou seja, ela pertence ao prédio, e
não à pessoa que o detém; a sua natureza propter rem, que significa que a obrigação
é atribuída ao bem e não à pessoa; e a sua perpetuidade, que faz com que a servidão
seja transmitida de geração em geração.
No entanto, é importante destacar que a servidão não pode violar os direitos
fundamentais das pessoas envolvidas, como a propriedade e o direito de livre
circulação. Portanto, a lei prevê diversas limitações, como a impossibilidade de criar
servidões sobre prédios públicos e o direito de indenização ao proprietário do terreno
serviente.
Apesar de ser um tema complexo, a servidão é fundamental para a promoção
do desenvolvimento urbano e da adequada utilização do solo. Por isso, é importante
que sejam realizados estudos e debates sobre o assunto, de forma a se encontrar
soluções justas e equilibradas para as questões que envolvem a servidão em direitos
reais.

19. CONCLUSÃO

A servidão, como um direito real, é um instituto jurídico que permite ao

proprietário de um imóvel impor uma restrição ao uso e gozo da propriedade de
outrem. Trata-se de uma relação jurídica onde um imóvel é submetido a um ônus em
favor de outro imóvel, cujo objetivo é conferir-lhe uma utilidade específica.
 28

É importante destacar que, mesmo sendo um ônus imposto a uma

propriedade, a servidão é um direito real e, como tal, cria uma relação de poder
entre as partes envolvidas. Por esta razão, é necessária uma análise cuidadosa
antes de se conceder uma servidão, a fim de assegurar que a relação jurídica criada
esteja em consonância com os demais direitos fundamentais e princípios
constitucionais.

Ademais, há diferentes tipos de servidões, como a servidão de passagem,

aquela que permite a passagem de pessoas e coisas, a servidão de luz e vista, que
garante a passagem de luz e ar entre os imóveis, entre outras.

A servidão também pode ser constituída por acordo entre as partes ou por
decisão judicial, sendo que a sua extinção pode ocorrer por diversos motivos, como
o desuso ou a incorporação da servidão ao imóvel dominante.

Em suma, a servidão é um instituto importante do direito real, que pode ser

utilizado para conferir utilidade a um imóvel. No entanto, é necessário que a sua
imposição seja analisada cuidadosamente, para evitar o desrespeito aos demais
direitos e garantias fundamentais.
 29

20. BIBLIOGRAFIA

BOLZAN, F. Responsabilidade Civil do Estado. Jusbrasil, 14 Fevereiro 2012. Disponivel

em: <https://fabriciobolzan.jusbrasil.com.br/artigos/121819348/responsabilidade-civil-do-
estado>.
Diniz, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro, 4º Vol: Direito das Coisas. 22. Ed. Rev e Atual.
De Acordo com a Reforma do CPC– São Paulo: Saraiva, 2007.
Venosa, Silvio de Salvo. Direito Civil Vol. 5, Direitos Reais, 11 Ed.- São Paulo: Atlas,2011.
Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5, 12. ed. – São Paulo: Saraiva,
2017.Pinto, Cristiano Vieira Sobral. Direito Civil Sistematizado, 7ª. ed. – Salvador:
Juspodivm, 2016
Pinto, Cristiano Vieira Sobral. Direito Civil Sistematizado, 7ª. ed. – Salvador: Juspodivm,
2016.