REGISTRO

DE NOTAS E
PROTESTOS

Gabriel Bonesi Ferreira

Escritura de compra e venda
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:

„„ Analisar a segurança na confecção da escritura pública de compra

e venda.
„„ Explicar a transferência de propriedade de imóvel no Brasil.
„„ Identificar as possibilidades de anulação de escrituras de compra e
venda.

Introdução
A compra e venda é uma das modalidades de contrato mais comuns.
Essa modalidade contratual admite a forma de instrumento particular
ou instrumento público, que é realizado mediante escritura pública de
compra e venda. A obrigatoriedade da escritura pública que versa a
respeito de direitos reais sobre imóveis depende do valor do imóvel.
A competência para a realização dessa escritura é do tabelionato de notas.
Como você deve imaginar, a escritura pública de compra e venda
garante mais segurança ao negócio. Em alguns casos, por ser obrigatória,
ela é requisito essencial para a transferência da propriedade imóvel.
A realização da escritura pública confere presunção de verdade ao ne-
gócio, mas pode ser anulada de acordo com algumas hipóteses legais.
Neste capítulo, você vai verificar por que o contrato de compra e
venda se torna mais seguro quando realizado por meio de escritura
pública. Você também vai conhecer as modalidades de transferência de
propriedades imóveis no Brasil. Por fim, vai ver quais são as possibilidades
de anulação das escrituras públicas de compra e venda.
2 Escritura de compra e venda

1 Segurança na confecção de escritura pública

de compra e venda
O contato de compra e venda é, certamente, a modalidade contratual mais
importante no mundo negocial. Ele é definido legalmente pelo Art. 481 do
Código Civil: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga
a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro [...]” (BRASIL, 2002, documento on-line). Em razão de sua grande
importância, em alguns casos, esse tipo de contrato só tem validade mediante a
sua realização por escritura pública. Na realidade, qualquer contrato de compra
e venda, seja de bem móvel ou imóvel, pode ser objeto de escritura pública.
Para compreender as vantagens da escrituração pública de um contrato
de compra e venda, você deve ter em mente a própria definição de escritura
pública:

[...] a escritura pública é o instrumento pelo qual o notário ou o tabelião fixa,

registra e autentica a declaração de outrem, registram-se manifestações de
duas fontes distintas: a feita pelas partes do negócio ou ato jurídico e a do
tabelião que atesta a conformidade do ato com a lei, assegurando-lhe certeza
e autenticidade [...] (LOUREIRO, 2017, p. 1.051).

As vantagens de realizar a escritura pública de um contrato de compra e

venda se confundem com as próprias atividades e funções da atividade notarial,
que incluem conferir “publicidade, autenticidade, segurança e eficácia” aos
atos jurídicos (BRASIL, 1994, Art. 1º). Os notários são dotados de fé pública,
delegada pelo Estado, de modo que podem autenticar e garantir a veracidade
de fatos. Em síntese, a escritura de um contrato de compra e venda confere
autenticidade ao negócio, pois o tabelião possui fé pública, de modo que os
seus atos conferem verdade ao negócio jurídico entabulado entre as partes. Do
mesmo modo, a realização da escritura pública confere uma forma solene ao ato.
Toda função notarial e registral tem por base o princípio da legalidade.
Por meio de tal princípio, busca-se garantir o cumprimento das solenidades
para que um documento seja considerado um instrumento público. Além disso,
o objetivo é que o documento pretendido pelas partes atinja os seus fins, o que
ocorre com a determinação, pelo notário, dos meios jurídicos adequados a esses
fins (LOUREIRO, 2017). Nesse contexto, os notários exercem a atividade de
controle da legalidade, garantido que a vontade das partes seja expressa por
um instrumento público capaz de gerar todos os efeitos jurídicos adequados.
Em relação à escritura pública, esse controle de legalidade é especialmente
 Escritura de compra e venda 3

importante, uma vez que determinados atos e negócios jurídicos, dada a sua
relevância, possuem formas solenes legais, sem as quais não operam todos
os efeitos desejados, seja de modo parcial ou total.
O Art. 108 do Código Civil exige que negócios jurídicos relativos a direitos
reais sobre imóveis, tal como a transferência por meio de contrato de compra e
venda, sejam feitos em escritura pública quando o valor do bem for superior a 30
vezes o salário mínimo vigente no País (BRASIL, 2002). As escrituras públicas
têm seus requisitos estabelecidos na Lei nº. 7.433, de 18 de dezembro de 1985,
regulamentada pelo Decreto nº. 93.240, de 9 de setembro de 1986. Sem o cumpri-
mento dos requisitos elencados nessa norma, a escritura pública não tem validade.
Assim, para que o próprio negócio (no caso, a compra e venda de bem imóvel)
tenha validade jurídica, deve-se observar os requisitos dessas normas legais, além
de outros requisitos específicos aplicáveis às escrituras de bens imóveis.
Uma das principais vantagens da escrituração de contratos de compra e
venda é que dão autenticidade ao documento e validade ao negócio jurídico. A
validade do negócio é garantida também pelo trabalho de controle de legalidade
exercido pelos notários. Ao realizar a escritura pública, os notários verificam o
preenchimento dos requisitos legais do negócio formulado pelas partes, como
a capacidade, a legitimidade, a observância de normas tributárias e a licitude
do objeto. Portanto, a escritura pública de um contrato de compra e venda,
além de dar forma ao negócio, garante o cumprimento das formalidades legais.
A atividade notarial é delegada pelo Estado a um particular que a exerce
em caráter privado. Tal delegação significa ainda o controle do Estado sobre
as atividades notariais e registrais, bem como a exigência de que o notário ou
registrador exerça as suas atividades como se fosse o próprio poder público,
ou mesmo com mais eficiência. Desse modo, as atividades desse profissional
visam a garantir a segurança jurídica do negócio e a obediência aos requisitos
formais. Além dos requisitos formais que a legislação federal exige para a vali-
dade da escritura pública, existem outros de natureza regulamentar formulados
à nível federal pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e à nível local pelas
corregedorias dos estados e do Distrito Federal. Tais normas regulamentam a
lei federal e devem obrigatoriamente ser observadas pelos notários no exercício
de suas atividades (BRASIL, 1994).
A segurança e a validade das escrituras públicas de compra e venda,
e mesmo dos demais atos praticados pelos notários, também dependem da ob-
servância das normas que fiscalizam e regulamentam as atividades notariais e
de registro. Conferir ao Poder Legislativo a atribuição de fixar as competências
e os requisitos legais para o exercício das atividades dos notários e ao Poder
Judiciário a função de fiscalizar essas atividades visa justamente a garantir a
4 Escritura de compra e venda

eficácia e a máxima segurança dos atos e negócios jurídicos — tanto para os

interessados que buscam os serviços como para a própria sociedade. Afinal,
os negócios jurídicos realizados pelas serventias extrajudiciais possuem efeitos
jurídicos relevantes tanto para as partes do negócio como para terceiros, uma
vez que conferem ao ato ou negócio jurídico oponibilidade erga omnes.
O controle estatal das atividades dos notários e registradores objetiva que
os atos praticados pelas serventias extrajudiciais tenham eficácia e segurança
para toda a sociedade. Nisso se inclui a escrituração pública de contratos de
compra e venda. O contrato de compra e venda deve ser formulado por meio
de escritura pública quando a lei o exige (BRASIL, 2002, Art. 108). Porém,
dada a importância das atividades notariais para a segurança e a eficácia
dos negócios jurídicos praticados, todo contrato de compra e venda pode ser
realizado por meio de escritura pública.
As partes podem inclusive estipular uma cláusula negocial segundo a qual
o negócio jurídico final somente terá validade se for realizado por escritura
pública (BRASIL, 2002, Art. 109). Nesses casos, mesmo que a lei não exija
a escritura pública, a validade do negócio estará condicionada à realização
de tal escritura, por ser o modo prescrito contratualmente. Isso não significa,
obviamente, que o instrumento particular não tenha validade jurídica para os
casos em que a lei não exige escritura pública. Assim, se você comparar um
instrumento particular com a escritura pública, vai constatar que a escritura
possui maior força como prova de um negócio do que o instrumento particu-
lar. Isso ocorre porque a escritura é dotada de fé pública, de modo que o fato
descrito por ela é certificado e validado pelo ato notarial. Assim, garante-se
a sua presunção de verdade e a sua validade tanto entre as partes como em
relação a terceiros.
De acordo com a legislação, um instrumento particular regularmente
formulado e que atenda aos requisitos legais tem a mesma eficácia entre as
partes do que um instrumento público que tenha o mesmo objeto. O Código
de Processo Civil, por exemplo, trata como título executivo extrajudicial —
e por isso passível de ser executado imediatamente — tanto a escritura pública
como o documento particular assinado pelo devedor e duas testemunhas
(BRASIL, 2015, art. 784, II e III). Desse modo, as partes têm a liberdade de
realizar um contrato de compra e venda por instrumento particular quando a
lei não exige a escritura pública.
O instrumento particular é mais simples e menos oneroso do que a escritura
pública, que envolve o pagamento das despesas da serventia extrajudicial.
Contudo, tendo em vista as diversas características apontadas das atividades
dos tabelionatos notariais, a escritura pública garante maior segurança quanto
 Escritura de compra e venda 5

à ocorrência de erro do negócio. Além disso, por meio da escritura pública,

é possível obter mais segurança em relação à anulabilidade ou à nulidade do
negócio, na medida em que o tabelião deve analisar os requisitos formais do
próprio negócio entabulado entre as partes.
Dada essa relevância e a observância dos aspectos legais, a escritura pública
do contrato de compra e venda representa o negócio jurídico e se consubstancia
no próprio instrumento do negócio (LOUREIRO, 2017). Ela é um documento
que tem efeitos jurídicos relevantes no plano do direito real sobre imóveis —
ou outros elementos que sejam objeto de escritura pública —, na medida em
que constitui, transfere, modifica ou extingue direitos sobre os bens que são
seu objeto. Tendo em vista todos esses fatos, note que a escritura pública de
um contrato de compra e venda garante maior segurança a tal contrato, bem
como é requisito necessário para a sua validade quando a lei o exigir. Como
você viu, cabe ao tabelião realizar o controle de legalidade do contrato, o que
já dá mais segurança ao próprio instrumento de compra e venda.

Um contrato de compra e venda realizado por meio de escritura pública garante maior
segurança jurídica às partes. Afinal, trata-se de um modo mais formal de contrato, cujas
exigências de validade são previamente analisadas pelo tabelião e ratificadas com o
próprio ato da escrituração pública do negócio. Desse modo, a escritura pública de
um contrato de compra e venda é também um meio de prova bastante relevante:
o notário certifica a ocorrência do negócio e faz prova da data em que ocorreu, das
partes envolvidas e de todos os demais aspectos exigidos pela escritura.

2 Transferência de propriedade imóvel no Brasil

O papel dos tabeliães de notas na transferência de propriedades imóveis é
muito relevante, principalmente em razão do que determina o Art. 108 do
Código Civil:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade

dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no País [...] (BRASIL, 2002, documento on-line).
6 Escritura de compra e venda

A transferência de propriedade de imóvel deve ocorrer, então, por meio

de instrumento particular, se o valor o permitir, ou por escritura pública —
seja pela modalidade de instrumento público (escritura pública) ou pela de
instrumento particular, que deve ser posteriormente registrado no Registro
de Imóveis para que a transferência do imóvel se perfectibilize.

As competências dos tabeliães de notas são distintas das competências dos tabeliães
de registros de imóveis, inclusive no que se refere ao aspecto territorial. Como você
já viu, nos casos em que a lei exige, é necessária a realização da escritura pública
para a transferência de imóveis. Os serviços de registro, que incluem os Registros de
Imóveis, estão submetidos a regras de circunscrição geográfica, por isso um Registro de
Imóveis só pode registrar imóveis pertencentes à sua circunscrição. Essa circunscrição
geralmente é definida por um município ou por regiões de um município (no caso de
municípios de médio e grande porte).
Por outro lado, as regras aplicáveis aos tabelionatos de notas são diferentes. A escolha
da serventia de notas é livre. Desse modo, qualquer tabelionato de notas nacional
pode realizar escrituras que tenham a finalidade de transferir imóveis, mesmo que as
partes não residam no domicílio da delegação do tabelionato. Ressalva-se apenas que
a escritura deve ser realizada no local onde se encontra o tabelião de notas eleito pelas
partes, ou seja, o tabelião não pode ir a outro município para realizar os seus serviços.

De acordo com o Código Civil, o valor integral do imóvel deve ser conside-
rado para analisar se a transferência (ou as outras modalidades de alteração de
direitos reais sobre imóveis) exige a escritura pública. Isso significa o seguinte:
mesmo que o negócio seja de valor inferior a 30 salários mínimos, se o valor
de 30 salários mínimos incidir sobre o imóvel, será exigida a escritura pública.
Como exemplo, considere o caso de uma venda de 50% da parte ideal de um
imóvel de valor total de 40 salários mínimos. Nesse caso, o valor do negócio
é de 20 salários mínimos, ou seja, inferior a 30 salários mínimos, mas tal
valor incide sobre um imóvel que vale 40 salários mínimos. Portanto, seria
obrigatória a escritura pública, na medida em que se deve levar em conta o
valor do imóvel, e não o valor do negócio jurídico (BRASIL, 2002).
 Escritura de compra e venda 7

Loureiro (2017) aponta que existe uma discussão sobre os casos de modi-
ficação, instituição ou renúncia de direitos limitados, por exemplo, em caso
de usufruto ou venda de uma parte ideal. Segundo o entendimento de alguns,
a obrigatoriedade ou não da escritura deve seguir o valor eleito pelas partes
no negócio jurídico. No exemplo que você acabou de ver, portanto, como as
partes estipularam que o valor do negócio seria inferior a 30 salários mínimos,
poderia ser utilizado o instrumento particular. Contudo, tal interpretação legal
não parece ser a melhor, na medida em que a escolha das formas ficaria a
critério das partes. Assim, como seria possível estipular, por exemplo, o valor
de um usufruto? Nesses casos, a imposição legal acerca da forma do negócio
poderia não respeitar o que a legislação preceitua, mesmo em se tratando de
imóvel de valor superior ao limite legal. A exigência da forma legal deve-se
à relevância do negócio jurídico. Por isso, o legislador optou por requerer a
forma solene, exigindo a prévia análise da legalidade do ato pelo tabelião,
assim como dotando tal ato da publicidade necessária.
Portanto, parece mais adequada a interpretação segundo a qual, inde-
pendentemente do valor do negócio jurídico, o que importa para se analisar
a obrigatoriedade ou não da forma solene é o valor venal do imóvel. Nesse
sentido, veja o que afirma Loureiro (2017, p. 1.062):

[...] a interpretação sistemática do artigo 108 parece indicar que a melhor

exegese do dispositivo legal é considerar a taxa legal o valor venal do imóvel,
seja qual for o negócio jurídico relativo a direitos imobiliários, salvo quando
exigir norma legal em sentido diverso, seja federal ou estadual [...].

Assim, o critério do valor do imóvel não é, em regra, o valor de mercado

do imóvel, mas o seu valor venal. O valor venal do imóvel é aquele estipulado,
por estimativa, pelo poder público para fins de incidência de impostos, além
de emolumentos judiciais ou extrajudiciais. Nem sempre o valor venal guarda
estreita relação com o valor de mercado; na realidade, é mais comum que os
valores sejam diferentes. Em alguns casos, o valor venal do imóvel para fins
de transferência de direito real não é aquele estabelecido no Imposto Predial
e Territorial Urbano (IPTU), mas um valor de referência disponibilizado
pela prefeitura. Isso ocorre mais comumente quando os valores da planta
de IPTU de um município estão desatualizados. Nessas situações, exige-se
uma avaliação do valor do imóvel pela prefeitura para fins de qualquer tipo
de transação sobre o imóvel.
8 Escritura de compra e venda

O Art. 108 do Código Civil trata de compra e venda, doação e dação em

pagamento em caso de transferência de propriedade (BRASIL, 2002). A com-
pra e venda de um imóvel pode ser ad mesuram ou ad corpus (FERREIRA;
RODRIGUES, 2018). A venda ad mesuram é aquela em que a metragem do
imóvel é o fato para fins de fixação do preço, ou seja, o negócio é baseado na
metragem do imóvel. Na prática, essa venda geralmente ocorre quando se retira
uma gleba de uma área maior, isto é, quando se adquire uma fração de uma
área maior, por isso a metragem é importante. Já a venda ad corpus é aquela
em que se adquire um imóvel certo e determinado, do qual os contratantes
conhecem previamente os limites.
Existem algumas cláusulas especiais aplicáveis aos contratos de compra
e venda de coisa imóvel. Veja a seguir.

„„ Cláusula de retrovenda: “[...] o vendedor do imóvel reserva-se o direito

de recobrar, no prazo máximo de decadência de três anos, o que vendeu,
restituindo o preço recebido, mais despesas feitas pelo comprador [...]”
(VENOSA, 2017a, p. 210). Esse instituto está disciplinado pelos Arts.
505 a 508 do Código Civil (BRASIL, 2002).
„„ Cláusula de preferência ou preempção: o direito de preferência obriga
o comprador do imóvel, se for vendê-lo ou dá-lo em pagamento fu-
turamente, a oferecê-lo primeiro ao vendedor (BRASIL, 2002, Arts.
513 a 520).
„„ Cláusula resolutiva ou suspensiva (pacto comissório): prevê a ex-
tinção do contrato caso um dos contratantes não cumpra as obrigações
contratuais (FERREIRA; RODRIGUES, 2018). Isso geralmente se
refere ao pagamento do preço, isto é, tal cláusula permite ao vendedor
extinguir o contrato caso o comprador não pague o preço devido na
data estipulada.
„„ Cláusula constituti (constituto-possessório): essa cláusula prevê a
alteração da titularidade da posse por prazo determinado, de modo
que “[...] aquele que possuía em nome próprio passa a possuir em nome
alheio. A título de exemplo: na escritura de compra e venda, as partes
convencionam que o vendedor permanecerá no imóvel por determinado
tempo [...]” (FERREIRA; RODRIGUES, 2018, p. 153).

A dação em pagamento é outra modalidade de transferência de titularidade

de bem imóvel. A dação em pagamento é definida pelo Art. 356 do Código
Civil: “O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é
devida [...]” (BRASIL, 2002, documento on-line). A dação é um modo de
 Escritura de compra e venda 9

extinção da obrigação no qual o credor aceita receber um pagamento diverso

da obrigação original. Pode ser dado, por exemplo, um bem imóvel para a
extinção de uma dívida entre credor e devedor. Nesse caso, se o bem tiver
valor superior àquele estabelecido no Art. 108 do Código Civil, a dação deve
ocorrer mediante escritura pública (BRASIL, 2002).
A doação é outra modalidade de transferência de bem imóvel. Dação e
doação não podem ser confundidas, uma vez que se tratam de institutos bas-
tante distintos. A doação é também definida pelo Art. 538 do Código Civil:
“Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere
do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra [...]” (BRASIL, 2002).
O Art. 541 do Código Civil estabelece que a doação pode ser realizada por
meio de instrumento público ou particular (BRASIL, 2002). Mas esse dis-
positivo deve ser interpretado em conjunto com o Art. 108 do mesmo código
(BRASIL, 2002). Em razão disso, existe o seguinte entendimento pacífico
da doutrina e da jurisprudência: quando se trata de bem imóvel acima do
valor estabelecido no dispositivo, é obrigatória a escritura pública para o ato
(LOUREIRO, 2017). Sobre a doação, incide o Imposto sobre Transmissão
Causa Mortis e Doação (ITCMD), tributo estadual que tem como base de
cálculo o valor doado — no caso, o valor venal da propriedade doada ou o
valor do quinhão da propriedade doado.
O Art. 108 do Código Civil, ao afirmar “[...] não dispondo a lei em contrário
[...]” (BRASIL, 2002), já permite a existência de hipóteses legais em que a
escritura pública não será obrigatória, mesmo nos casos de operações sobre
imóveis acima do valor estabelecido nesse artigo. Tratam-se de hipóteses em
que a escritura não é obrigatória, o que significa que os negócios podem ser
escriturados se as partes desejarem, mas a lei não exige a escrituração para que
se produzam os efeitos legais. Loureiro (2017) apresenta algumas hipóteses,
entre as quais é possível destacar:

„„ contratos celebrados pelo Sistema Financeiro da Habitação (nos moldes

do Art. 61, § 5º, da Lei nº. 4.380, de 21 de agosto de 1964, e do Art. 2º,
V, da Lei nº. 8.025, de 12 de abril de 1990);
„„ compromissos de compra e venda, cessões ou promessas de cessões de
imóveis urbanos ou rurais (Art. 26 da Lei nº. 6.766, de 19 de dezembro
de 1979);
„„ contratos de alienação fiduciária sobre bens imóveis que sejam finan-
ciados por agentes do Sistema de Financiamento Imobiliário (Art. 38
da Lei nº. 9.514, de 20 de novembro de 1997).
10 Escritura de compra e venda

Essas hipóteses legais não são as únicas existentes. Há outras possibilidades previstas
na legislação nacional que facultam a transferência mediante escritura pública ou
particular.

A desobrigação do instrumento público nas hipóteses descritas possui o

objetivo de reduzir custos e/ou burocracias em algumas hipóteses de interesse
social. Isso ocorre porque, obviamente, a realização de escritura pública envolve
os custos devidos ao tabelião de notas. Os custos da transferência, que incluem
as despesas da escritura pública, ficam a cargo do credor, exceto nos casos
em que as partes estipularem de modo diverso (BRASIL, 2002, Art. 490).

3 Possibilidades de anulação de escrituras

públicas de compra e venda
O ato notarial, que inclui a escritura pública, é dotado de autenticidade e fé
pública. Os fatos ganham presunção de veracidade. Mas o que o tabelião
autentica é a declaração das partes: o seu ato é dotado de autenticidade e fé
pública, o que não significa que o fato em si é autêntico. Ou seja, é o ato em si
do tabelião que é dotado de fé pública, e não o conteúdo do negócio jurídico.
Em razão disso, as escrituras públicas são anuláveis, visto que os seus conteúdos
são presumidos verdadeiros; tal veracidade não é, consequentemente, absoluta.
No momento da realização da escritura, o tabelião deve analisar os requisitos
formais. Se todos estiverem corretos, deve realizar a escritura, o que significa
que o tabelião deve fazer constar na escritura exclusivamente as declarações
das partes. Como os requisitos formais são previamente analisados, a anu-
lação de uma escritura pública só pode ocorrer pela via judicial, mediante o
ajuizamento de ação própria para esse fim.
Para a anulação de uma escritura pública, é necessário demonstrar a nuli-
dade do negócio ou a existência de algum vício. A possibilidade de anulação
da escritura pública ocorre nos casos de nulidade ou anulabilidade do negócio
jurídico. Por isso, é necessário analisar cada uma dessas hipóteses. Veja a seguir.
 Escritura de compra e venda 11

Nulidades previstas no Art. 166 do Código Civil

O Código Civil, em seu Art. 166, estabelece que é nulo o negócio jurídico
quando:

I — celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II — for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III — o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV — não revestir a forma prescrita em lei;
V — for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a
sua validade;
VI — tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII — a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar
sanção (BRASIL, 2002, documento on-line).

As hipóteses definidas nesse artigo são defeitos sérios nos negócios jurídi-
cos, por isso a ocorrência de qualquer uma delas leva à nulidade. A nulidade
pode ser total — ou seja, todo o ato é considerado inválido — ou parcial —
quando apenas parte do ato é considerada nula, nas hipóteses em que a lei
permite.
Trata-se de hipóteses gerais, cabíveis a todo e qualquer negócio jurídico.
Se qualquer um desses fatos ocorrer para a realização de uma escritura pública,
esta deverá ser anulada. Afinal, se o negócio jurídico é nulo, a escritura pública
que o descreve também o é. Por isso, deve ser anulada para que não seja capaz
de produzir qualquer efeito legal.

Nulidade por simulação de compra e venda

(Art. 167 do Código Civil)
Venosa (2017b, p. 512) define que simulação, “[...] juridicamente, é a prática
de ato ou negócio que esconde a real intenção. A intenção dos simuladores
é encoberta mediante disfarce, parecendo externamente negócio que não é
espelhado pela vontade dos contratantes [...]”. Há várias hipóteses de nulidade
por simulação em contratos de compra e venda, especialmente quando uma
das partes pretende esconder o seu patrimônio e, para isso, acaba simulando
uma compra e venda com o fim de transmitir a titularidade de um imóvel a
um terceiro. Porém, ficam ressalvados os direitos de terceiro de boa-fé em
face dos contratantes do negócio simulado (BRASIL, 2002, Art. 167, § 2º).
12 Escritura de compra e venda

Os incisos do § 1º do Art. 167 do Código Civil indicam os casos em que

há simulação (BRASIL, 2002):

I — aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas

às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II — contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III — os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

São hipóteses bastante genéricas, que envolvem a manipulação e a decla-

ração falsa, por exemplo. Enfim, são diversas as possibilidades e vícios que
uma escritura pública de compra e venda pode conter por simulação das partes.
Desse modo, demonstrada a simulação da compra e venda, a escritura que a
materializa deve ser considerada nula.

Anulabilidade (Art. 171 do Código Civil)

O Art. 171 do Código Civil estabelece que são anuláveis os negócios jurídicos
“[...] por incapacidade relativa do agente [...]” e “[...] por vício resultante de erro,
dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores [...]” (BRASIL,
2002, documento on-line). Em síntese, um negócio jurídico anulável é um
negócio jurídico imperfeito (VENOSA, 2017b). O negócio jurídico anulável
produz os seus efeitos até que a sentença judicial os declare nulos (BRASIL,
2002, Art. 177).
O negócio nulo não pode ser ratificado de maneira alguma. Ele deve ser
considerado nulo e, portanto, inválido de pleno direito. Ao contrário, o negócio
anulável pode ser ratificado. Uma escritura de compra e venda anulável, por
exemplo, deve ser ratificada por outra escritura para a sua plena validade,
não cabendo nesses casos que a causa de anulabilidade seja suprida pelo juiz
(LOUREIRO, 2017).

Venda de ascendente a descendente

Veja o que o Art. 496 do Código Civil estabelece: “É anulável a venda de
ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do
alienante expressamente houverem consentido [...]” (BRASIL, 2002). A anu-
labilidade de venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos
demais descendentes visa a evitar a simulação da venda com o fim de alterar
os quinhões hereditários, tendo em vista que a doação nessas hipóteses implica
 Escritura de compra e venda 13

adiantamento de direitos hereditários (BRASIL, 2002, Art. 544) (VENOSA,

2017a). Uma escritura de compra e venda entre ascendente e descendente sem
anuência dos demais descendentes pode ocorrer em caso de omissão dos pri-
meiros em relação aos segundos. Nesses casos, a escritura pública é anulável.

A legislação descreve a necessidade de consentimento expresso, de modo que resta

afastada qualquer tipo de possibilidade de consentimento tácito relativo à venda.
Nos casos de escritura pública de compra e venda, o consentimento dos demais
descendentes deve vir expresso na escritura.

Os descendentes são considerados todos os mais próximos em grau e que

tenham interesse na sucessão. Desse modo, além dos demais filhos ou filhas do
ascendente, pode ser necessária a anuência de seus netos ou netas em caso de
falecimento de um dos filhos. Como se vê ainda no referido dispositivo legal,
é necessária também a anuência do cônjuge alienante, salvo se o casamento
seguir o regime de separação obrigatória de bens (BRASIL, 2002, Art. 496,
parágrafo único).
Do mesmo modo, a troca de bens imóveis de valores desiguais entre ascen-
dente e descendente sem o consentimento dos demais descendentes é anulável
(BRASIL, 2002, Art. 533, § II). Obviamente, se a venda simulada não pode
ser aceita, a troca de bens com a mesma finalidade também não é possível.

Venda de ascendente a descendente

por pessoa interposta
Trata-se de uma hipótese levantada por Venosa (2017b): ocorre a transferência
de um ascendente a um terceiro que, posteriormente, transfere o bem a um
descendente. Essa é uma modalidade de negócio com vistas a fraudar a real
intenção, infringindo o Art. 496 do Código Civil e passível da aplicação do
Art. 167 da mesma legislação (BRASIL, 2002). Nessa hipótese, se constatada
a simulação, ambos os negócios jurídicos — e, portanto, ambas as escrituras
de compra e venda — são nulos.
14 Escritura de compra e venda

O ascendente é livre para vender e dispor de seus bens da maneira que desejar,
inclusive vendendo-os a terceiros. Porém, a nulidade do negócio ocorre quando
verificada a intenção de simular a compra e venda e interpor terceiro no negócio com
o fim de, efetivamente, realizar a transferência do imóvel a um de seus descendentes
em detrimento dos demais.

Ação de nulidade

Nos casos de nulidade por venda de ascendente a descendente sem o con-

sentimento dos demais descendentes ou do cônjuge alienante, é cabível ação
anulatória do negócio jurídico. Consequentemente, é cabível ação anulatória
da escritura de compra e venda e dos registros de imóveis que eventual-
mente tenham sido feitos. Não se exige que no polo ativo constem todos os
descendentes preteridos, mas ao menos um deles; trata-se, portanto, de um
litisconsórcio passivo facultativo. Obviamente, não pode ingressar com essa
ação aquele descendente que anuiu com a compra e venda. A ação deve ter no
polo passivo o ascendente e o(s) descendente(s) que participaram do negócio,
bem como, eventualmente, o terceiro que participou como pessoa interposta.
Na defesa da ação, não é cabível a alegação de venda real com o pagamento
do preço pago. Como expõe Venosa (2017a, p. 188), “[...] é irrelevante para
a nulidade do negócio, de acordo com a orientação sumulada do Supremo
Tribunal Federal (STF), a prova da onerosidade do negócio e da equivalência
das prestações. Fixada a nulidade da compra e venda, não é dado aos partícipes
provar que inexistiu simulação [...]”.
A ação anulatória está sujeita à prescrição. De acordo com a Súmula
nº. 494 do STF, publicada em 12 de dezembro de 1969, a ação de nulidade
pode ser proposta no prazo prescricional de 20 anos e flui do ato impugnado.
Já a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) resolve a questão do
seguinte modo: se a venda ocorre de ascendente a descendente, o prazo pres-
cricional para a propositura da ação é de 20 anos contados do ato impugnado;
já para os casos de venda por pessoa interposta, fica configurada a simulação,
por isso o prazo prescricional para a propositura da ação é de dois anos, nos
termos do Art. 179 do Código Civil (BRASIL, 2002).
 Escritura de compra e venda 15

Compra de bem por pessoa com ingerência

de bens do vendedor
O Código Civil, em seu Art. 497, proíbe ainda a compra de bens, ainda que
em hasta pública, pelos seguintes sujeitos:

I — pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens con-

fiados à sua guarda ou administração;
II — pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica
a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III — pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar
em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender
a sua autoridade;
IV — pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encar-
regados (BRASIL, 2002, documento on-line).

Nesses casos, a venda do bem não pode ocorrer, sob pena de nulidade. Os
sujeitos elencados nesse dispositivo são aqueles que claramente, em razão de
suas posições em relação ao vendedor, estão em condição de obter vantagens
no negócio, inclusive com enriquecimento ilícito. Logo, a escritura de compra e
venda nesses casos também é anulável mediante ação própria para essa finalidade.

Venda sem a anuência do cônjuge

O Art. 1.647 do Código Civil estabelece que nenhum dos cônjuges pode alienar
um bem imóvel sem a anuência de seu cônjuge, salvo se casados em regime de
separação absoluta de bens (BRASIL, 2002). Essa autorização é chamada de
“outorga uxória”, que se trata da autorização de um cônjuge ao outro para a
realização de um negócio jurídico quando a lei exige. Nesses casos, se houver
escritura de compra e venda sem a anuência do cônjuge, tanto o negócio quanto
a própria escritura deverão ser anulados.

Anulabilidade por ofensa ao direito de preferência

A escritura de compra e venda pode ainda ser anulada por infringir o direito
de preferência. Uma hipótese é do condômino que não pode alienar a sua parte
indivisa se outro condômino a quiser, tanto por tanto. O condômino preterido
pode ter para si a parte vendida a estranho mediante o depósito do prelo no
prazo de 180 dias, sob pena de decadência (BRASIL, 2002, Art. 504).
16 Escritura de compra e venda

Outra modalidade do direito de preferência está estabelecida na Lei de

Inquilinato (Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991). O Art. 27 garante ao
locatário o direito de preferência em caso de alienação do imóvel. Observados
os requisitos do Art. 33 da mesma lei, caso o locatário seja preterido em seu
direito de preferência e o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula
do imóvel ao menos 30 dias antes de sua alienação, o locatário poderá ter para
si o imóvel mediante o depósito do preço pago por terceiro e demais despesas
da transferência. Porém, caso o contrato de locação não esteja averbado,
observado o prazo do Art. 33, o locatário preterido terá apenas o direito de
reclamar perdas e danos que eventualmente tenha sofrido por parte do locador
(BRASIL, 1991).
Em ambos os casos, violado o direito de preferência de seus titulares,
a escritura de compra e venda entre o vendedor e o terceiro pode ser anulada
mediante o cumprimento dos requisitos de cada uma das formas de exercício do
direito de preferência. Do mesmo modo, deve-se observar as particularidades
e especificidades de cada uma das relações jurídicas.

BRASIL. Decreto nº. 93.240, de 9 de setembro de 1986. Regulamenta a Lei nº. 7.433, de 18
de dezembro de 1985, que ‘’dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras
públicas, e dá outras providências’’. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
decreto/Antigos/D93240.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção monetária nos contratos
imobiliários de interêsse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria
o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras
Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4380.htm. Acesso em: 13
abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo
Urbano e dá outras Providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
LEIS/L6766.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Dispõe sobre os requisitos para a lavratura
de escrituras públicas e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
 Escritura de compra e venda 17

BRASIL. Lei nº. 8.025, de 12 de abril de 1990. Dispõe sobre a alienação de bens imóveis
residenciais de propriedade da União, e dos vinculados ou incorporados ao FRHB,
situados no Distrito Federal, e dá outras providências. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8025.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição
Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos cartórios). Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8935.htm. Acesso em: 13 abr. de 2020.
BRASIL. Lei nº. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento
Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Dispo-
nível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em:
13 abr. 2020.
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Súmula nº. 494, de 03 de dezembro de 1969. A ação para
anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais, prescreve
em vinte anos, contados da data do ato, revogada a Súmula nº. 152. Disponível em:
http://www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/listarJurisprudencia.asp?s1=494.NUME.%20
NAO%20S.FLSV.&base=baseSumulas. Acesso em: 13 abr. 2020.
FERREIRA, P. R. G.; RODRIGUES, F. L. Tabelionato de notas II: atos notariais em espécie. 2.
ed. São Paulo: Saraiva, 2018.
LOUREIRO, L. G. Registros públicos: teoria e prática. 8. ed. Salvador: Juspodivm, 2017.
VENOSA, S. S. Direito civil: contratos. 17. edição. São Paulo: Atlas, 2017a.
VENOSA, S. S. Direito civil: parte geral. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2017b.

Leituras recomendadas
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 6.015 de 1973, de 31 dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos,
e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/
L6015compilada.htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
18 Escritura de compra e venda

BRASIL. Lei nº. 9.279, de 14 de maio de 1996. Regula direitos e obrigações relativos à
propriedade industrial. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9279.
htm. Acesso em: 13 abr. 2020.
BRASIL. Lei nº. 9.492, de 10 de setembro de 1997. Define competência, regulamenta os
serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida e dá
outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9492.
htm. Acesso em: 13 abr. 2020.

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