A presente apostila é destinada a alunos e pessoas interessadas em

conhecer um pouco mais a respeito de assuntos ligados ao mercado

imobiliário. Todas as observações, comentários e críticas serão
sempre bem recebidas e servirão para aprimorar o seu conteúdo.

O texto está divido em 3 módulos assim distribuídos:

MODULO I – Contratos – páginas 2 a 116

MÓDULO II – Incorporações Imobiliárias – paginas 117 a 158

Locações – páginas 159 a 247

MÓDULO III – Direito Registral e Notarial - páginas 248 a 340

AUTORIA:
 
José Machado Resende – Bacharel em Ciências Sociais pela Universidade Federal de
Goiás; Bacharel em Direito pela UNI-Anhanguera; Corretor de Imóveis; Especialista em
Ciências Imobiliárias pela Universidade Estácio de Sá; Pós-graduado em Docência
Universitária pela Universidade Salgado de Oliveira; Advogado militante nas áreas de
Direito Civil, com ênfase em Direito Imobiliário e Empresarial; Professor do Instituto
Solus; Autor do livro Operações Imobiliárias, AB Editora, 2001; Árbitro da 8ª. Corte de
Conciliação e Arbitragem de Goiânia; Presidente da 1ª. Câmara Julgadora do Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis da 5ª. Região. Membro da Comissão de Direito
Imobiliário Urbanístico da OAB/GO.

José Machado Resende

Avenida 85 n° 986, Setor Sul
Goiânia/GO
(62) 3945.1585 e 8118.9661
resendejose@hotmail.com

1
 CONTRATOS

EMENTÁRIO: Teoria geral dos contratos e dos contratos em geral. As várias espécies de
contratos, classificação. Formação dos contratos. Efeitos Particulares do Contrato.
Interpretação dos Contratos. Alteração e Extinção dos Contratos. Da Compra e Venda de
Bens Imóveis. Cláusulas Especiais da Compra e Venda. Particularidades de Certos
Contratos de Compra e Venda. Compromisso de Compra e Venda ou Pré-Contrato.
Requisitos da Compra e Venda e do Compromisso de Compra e Venda. Modelos de
Contratos de Compromisso de Compra e Venda.

OBJETIVO DA DISCIPLINA: Enfatizar os aspectos que despertam maior interesse

prático dos contratos, partindo de seus princípios básicos e exame das diversas modalidades
da compra e venda de imóveis.

BIBLIOGRAFIA BÁSICA

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral das Obrigações. São Paulo: RT, 2001.
DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 5 vols. SP: Saraiva, 2003.
FIÚZA, Cezar, Direito Civil – Curso Completo. Belo Horizonte: Del Rey, 2006.
FRANCO, Antonio Celso Pinheiro e Franco, Celina Raposo do Amaral Pinheiro. Prática de
Contratos e Instrumentos Particulares. São Paulo: RT, 2010.
GOMES, Orlando. Contratos. Rio: Forense, 2000.
LOTUFO, Renan, Código Civil Comentado, vol.3. São Paulo: Saraiva, 2003.
PARIZATTO, João Roberto. Manual de Prática dos Contratos. São Paulo: 2010.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. III. Rio: Forense, 2005.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio: Forense, 2005.
TEPEDINO, Gustavo. Obrigações e Contratos, 6 vols. São Paulo: RT, 2011.

TEORIA E PRÁTICA DOS CONTRATOS

IMOBILIÁRIOS
1. Noções
2. Princípios Gerais dos Contratos
3. Classificação dos Contratos
3.a Contratos Unilaterais e Bilaterais
3.b Contratos Gratuitos e Onerosos
3.c Contratos Comutativos e Aleatórios
3.d Contratos Consensuais, Formais e Reais
3.e Contratos Nominados e Inominados

1
3.3f Contratos Instantâneos e Continuados
3.g Contratos Paritários e por Adesão
4. Efeitos Particulares do Contrato
4.a Arras
4.b Vícios Redibitórios
4.c Evicção
5. Da Interpretação dos Contratos
6. Da Alteração e Extinção dos Contratos
7. Da Compra e Venda de Bens Imóveis
8. Das Cláusulas Especiais da Compra e Venda
8.a A Retrovenda
8.b Preempção ou Preferência
9. Particularidades de Certos Contratos de Compra e Venda
9.a Aquisição de Imóveis por Estrangeiros
9.b Venda de Ascendente a Descendente
9.c Incapacidade Especial ou Impedimento para Comprar
9.d Venda “ad corpus” e “ad mesuram”
10. Compromisso de Compra e Venda ou Pré-Contrato
11. Requisitos da Compra e Venda e do Compromisso de Compra e Venda
12. Da Cláusula Compromissória
13. Proposta
14. Responsabilidade do corretor perante o Código Civil
15. Responsabilidade do corretor perante o Procon
16. Modelos de Contratos de Compromisso de Compra e Venda

1.- NOÇÕES

Contrato é um ato jurídico em que, por acordo de vontade de duas ou

mais partes, com interesses específicos, objetivam criar, modificar ou
extinguir direitos e obrigações de natureza patrimonial ou não patrimonial seja
ela coisa material ou imaterial. De natureza patrimonial, que pode ser material
(a compra de uma casa, um veículo, um computador) ou imaterial (uso de
imagem, uso de voz, use de marcas, direitos autorais). De natureza não
patrimonial pode-se citar o casamento, o contrato de convivência, a união de
fato, as sociedades de fins filantrópicos e via de regra, todas aquelas que não
tem uma conotação pecuniária.

Muito embora anterior à Lei do Divórcio, na essência é clássica a definição

de Clovis Bevilácqua, “O casamento é um contrato bilateral e solene, pelo
qual um homem e uma mulher se unem indissoluvelmente, legitimando por
ele suas relações sexuais; estabelecendo a mais estreita comunhão de vida e
de interesses e comprometendo-se a cria e educar a prole que de ambos
nascer”

1
 Os contratos devem ser reconhecidos pela norma jurídica, para que
assim, possam surtir seus efeitos entre as partes neles envolvidas. De natureza
patrimonial temos como exemplos a compra e venda, a permuta, a contratação
de serviços para execução de uma obra, etc. São exemplos de contratos de
natureza não patrimonial, o casamento, as sociedades de fins filantrópicos e
todas aquelas que não têm uma conotação pecuniária.

Em nossa legislação, os contratos podem ser estudados e analisados

dentro dos artigos próprios do Código Civil, ou em legislação específica.
Sendo o contrato um ato jurídico, necessita, para sua eficácia, que sejam
observados os requisitos do artigo 104 do Código Civil, que é a capacidade
dos contratantes (agente capaz), a possibilidade e licitude (objeto lícito), e a
forma legal, ou seja, que não haja a proibição por lei (forma prescrita ou não
defesa em lei).

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei”.

Daí resultam os elementos essenciais do contrato: a capacidade; o objeto

e o consentimento.

A capacidade – requer agente capaz, entendido este como todo aquela pessoa
(física ou jurídica) dotado de personalidade jurídica e apta a adquirir e exercer
direitos e cumprir obrigações e que, por razões de ordem moral ou de ordem
pública não encontrem impedidos de fazê-los. Com efeito, não permite a lei
que, diretamente, participem de uma relação contratual os incapazes a não ser
quando representados ou assistidos conforme o caso, assim como aquelas
pessoas que, por enfermidade ou deficiência mental e psíquica, não são
capazes de fazer o discernimento dos atos praticados.

O objeto – requer a licitude, a possibilidade de ser exeqüível e ser

determinado ou ser possível de se determinar. Tem-se assim que os negócios
ilícitos não recebem a tutela do ordenamento jurídico, porquanto, contrariam
os princípios onde se fundamentam o nosso direito. Necessário também que o
objeto do contrato seja possível de se realizar, uma vez que, se o contrato for
impossível de se cumprir, física ou juridicamente, tornar-se-á um contrato
nulo. Assim como também deverá ser determinado ou determinável. Para

1
tanto, necessário sua individualização ou que contenha os elementos capazes
de ser individualizado desde sua celebração e concretizado quando de seu
cumprimento.

O consentimento – para contratar é suficiente o simples acordo de vontade

das partes e que não haja vício de consentimento, prevalecendo assim o
princípio da boa-fé. Esse consentimento pode se dar de forma livre ou
expressa conforme prescreve o artigo 107 do Código Civil.

“Art. 107 – A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial,

senão quando a lei expressamente a exigir”.

Tratando-se de um acordo de vontade, torna-se fundamental que essa

vontade se manifeste de maneira clara, para que a sua interpretação espelhe
com fidelidade o que se pretendeu dizer, vez que os efeitos de um pacto,
muitas vezes vai além da órbita de seus signatários, em decorrência da
multiplicidade de tipos contratuais, cuja evolução tem experimentado um
crescimento superior a qualquer outro negócio jurídico, exercendo cada vez
mais influência na vida econômica e social das pessoas, das empresas e da
nações.

Como princípio, o contrato faz lei entre as partes, vinculando-as e

sujeitando-as ao cumprimento das respectivas obrigações. Daí porque os
contratos podem ser celebrados por instrumento particular ou por instrumento
público.

Pelo instrumento particular, a forma é mais livre, restrita

exclusivamente às conveniências das partes, devendo o poder público intervir
somente quando acionado por um dos signatários, ou um terceiro, que, não
sendo parte do contrato, vê um seu direito ameaçado. Há uma simulação de
vontade com a intenção das partes, que combinam entre si, no sentido de
manifestá-la de determinado modo com o objetivo de prejudicar um terceiro,
que ignora o fato. Há uma falsa declaração bilateral de vontade no sentido de
iludir terceiros. Nos tempos atuais essa prática tem recebido uma terminologia
popular para caracterizar além das partes contratantes, uma outra pessoa física
ou jurídica, que entra no negócio somente com o escopo de dar uma
transparência de veracidade. Esse sujeito aparente é chamado de “testa de
ferro”, “agente laranja” , “corretor de aluguel”, etc. Um exemplo que ocorre
com freqüência é a venda simulada de um imóvel alugado com o objetivo de
facilitar a ação de despejo.

1
 O instrumento público, dá-se naqueles contratos em que a lei, para
reconhecer a sua eficácia, exige uma forma especial ou solene, tendo como
objetivo, garantir a sua autenticidade, confiabilidade e validade com relação a
terceiros, perpetuando documentalmente o que foi avençado. São exemplos de
contratos que obrigatoriamente têm de ser celebrados por instrumento público:
contratos translativos de direitos reais; contratos antenupciais.

Código Civil. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura

pública é essencial à validade dos negócios jurídicos

2.- PRINCÍPIOS GERAIS DOS CONTRATOS

Para que haja o nascimento do contrato é necessário a existência de um

motivo ou de uma causa. Este deve ser considerado como a razão determinante
da obrigação assumida por uma das partes ou do direito assegurado à outra.

Nas sociedades modernas, cada vez mais os contratos se fazem

presentes na vida das pessoas. As relações interpessoais estão a exigir uma
formalidade que se acentua diante das modificações socioecômicas em que, já
não basta a intenção de dar, fazer ou não fazer (dare, facere ou non facere)
alguma coisa. É preciso que esta liberdade e manifestação de vontade se
corporifique através do contrato.

Conforme acentua Orlando Gomes (Dos Contratos), a liberdade de

contratar manifesta-se em três planos:

a) liberdade de contratar, propriamente dita;

b) liberdade de estipular o contrato;
c) liberdade de estipular o conteúdo do contrato.

Esta liberdade de contratar deverá, todavia, ser exercida dentro de certos

princípios tutelados pelo direito com a intervenção do Estado para assim,
servir como instrumento de equilíbrio social, coibindo eventuais abusos de
uma das partes em detrimento de outra, social ou economicamente mais frágil.

Para esse equilíbrio social, o Estado passou a editar normas jurídicas de

ordem pública que, tendo um caráter imperativo, tem o poder de impor,
modificar, anular ou extinguir total ou parcial os contratos através de seu
Poder Judiciário, sempre que invocado por uma das partes.

1
 Para o exercício deste poder deverão ser observados os princípios gerais
que regem os contratos, tais sejam:

a) princípio da autonomia da vontade, que é a liberdade das partes em

firmar ou não um contrato e de estabelecer os seus direitos e suas
obrigações mútuamente pactuadas;

b) princípio da supremacia da ordem pública que impõe limites ao da

autonomia da vontade, ou seja, a vontade das partes não poderá ir de
encontro às normas que contrariem a moral, à ordem pública e as
instituições do Estado;

c) princípio do consensualismo: os contratos se aperfeiçoam com o

simples acordo de vontade das partes;

d) princípio da obrigatoriedade (pacta sunt servanda): uma vez assinado,

torna-se lei entre as partes, sob pena de, aquele que não o cumprir, arcar
com as consequências do inadimplemento;

e) princípio da boa fé: deve prevalecer o espírito de confiança e lealdade

como regra de conduta da elaboração e no cumprimento do contrato.

3.- CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Pela amplitude e diversificação dos contratos, muitas são as maneiras

com que podem ser classificados. Tudo vai depender da ótica com que se quer
analisá-los. Entre as várias classificações, pode-se destacar aquela feita
segundo a natureza das obrigações que se firmam nos contratos, ou das
convenções ajustadas, ou ainda das partes nele envolvidas e que podem ser:

I) unilaterais e bilaterais;
II) gratuitos e onerosos;
III) comutativos e aleatórios;
IV) consensuais, formais e reais;
V) nominados e inominados;
VI) instantâneos e continuados;
VII) paritários e por adesão.

1
 Como já frisado, existem muitas formas de classificação dos contratos,
segundo a esfera do direito e da ótica em que se deseja estudá-los. Por
exemplo, podem ser divididos em contratos públicos (que envolvem somente
entes de direito público) e contratos privados (que envolvem pessoas de direito
privado, tanto pessoa física como pessoa jurídica). Também, podem os
contratos ser classificados em razão dos seus objetivos. Neste caso teremos os
contratos que se classificam quanto:

a) à tipicidade (típicos e atípicos);

b) à pessoalidade (impessoais e personalíssimos);
c) às obrigações (unilaterais e bilaterais);
d) à onerosidade (onerosos e gratuitos);
e) ao risco (comutativos e aleatórios);
f) à forma (solenes e não solenes);
g) ao tempo (determinados e indeterminados);
h) às partes (individuais e coletivos);
i) ao alcance (somente às partes ou a terceiros)

Vamos estudar os tipos da primeira classificação (sob os nº I a VII) por

conterem praticamente todas as formas de contratos incluindo as demais retro
mencionadas.

3.a - CONTRATOS UNILATERAIS E BILATERAIS:

Nos CONTRATOS UNILATERAIS, somente uma parte tem dever

jurídico, obrigando-se em face da outra a cumprir determinado ato. São
exemplos a doação pura e simples, empréstimo de coisa móvel ou imóvel sem
nenhuma obrigação de retribuição pecuniária, a promessa de recompensa, etc.
É de se observar que, para que o contrato se torne obrigação para uma das
partes, é necessário que haja a aceitação por parte da outra. Assim, nos
exemplos citados, para que o doador fique obrigado a fazer uma doação, há a
necessidade de que o beneficiário aceite o que lhe está sendo doado, pois do
contrário, não estaria sendo criado o vínculo contratual. Igualmente, no
exemplo de empréstimo sem remuneração de coisa móvel, não há de se falar
em obrigação de emprestar, se a pessoa a que se destina o objeto não o aceitar.
No exemplo da promessa de recompensa, o Código Civil reservou nos artigos
854 e 855 diz:

1
 “Art. 854. Aquele que, por anúncios públicos, se comprometer a
recompensar, ou gratificar, a quem preencha certa condição, ou desempenhe
certo serviço, contrai obrigação de cumprir o prometido.

“Art. 855. Quem quer que, nos termos do artigo antecedente, fizer o serviço,
ou satisfizer a condição, ainda que não pelo interesse da promessa, poderá
exigir a recompensa”.

Oportuno transcrever a observação de Silvio Rodrigues, em seu livro

Curso de Direito Civil, volume 3, que na página 413, sob nº 338 assim diz:

“338. Numerosos julgados de alguns Tribunais brasileiros têm

aplicado as soluções legais deste capítulo do Código Civil, para as
opções de venda dadas por proprietários de imóveis a seus corretores.
Em rigor, as duas figuras, ou seja, a opção e a promessa de recompensa,
não são iguais, porque o art. 1.512, ao caracterizar este último negócio,
imagina que sua constituição se faz através de anúncios públicos,
dirigidos por conseguinte, a pessoas indeterminadas, ou seja, ao público
em geral. Ora, a opção de venda é concedida a pessoa determinada,
através de carta ou outro documento semelhante.

Examinando esses julgados, entretanto, convence-se o analista

não só da possibilidade como da vantagem de se aplicar àquela hipótese,
e por analogia, a solução legal da promessa de recompensa, pois
alcançam-se decisões absolutamente justas (conf. Acórdãos in
Repertório de Jurisprudência, vol. cit..)”. Ob/ O art. 1.512 citado refere-se ao
antigo Código Civil e que pelo novo, encontra-se com idêntica redação no art.854) .

Nos CONTRATOS BILATERAIS, ou PLURILATERAIS, ambas as

partes têm deveres jurídicos, fundando-se nos efeitos que deles resultam, em
razão das obrigações que os contratantes assumem, criando força vinculante
entre elas.

A essência do contrato bilateral é a reciprocidade entre a prestação e a

contraprestação de obrigações das partes envolvidas, em que cada uma delas é
simultaneamente credora e devedora da outra, produzindo assim direitos e
obrigações para ambas, em que nenhuma delas, antes de cumprida sua
obrigação, poderá exigir que a outra o faça. A essa característica de
reciprocidade simultânea, dá-se o nome de contrato SINALAGMÁTICO em
que, quando houver qualquer ameaça à completa execução da obrigação,

1
poderá a parte inocente se precaver, conforme prescrevem os artigos 476 e
477 do Código Civil:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de

cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

“Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes
contratantes diminuição em seu patrimônio, capaz de comprometer ou tornar
duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à
prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê
garantia bastante de satisfazê-la.

SIGNALAGMÁTICO: Diz-se daqueles contratos em que,

sendo bilaterais, criam igualdade e reciprocidade de direitos e
obrigações.

3.b - CONTRATOS GRATUITOS E ONEROSOS

Os contratos gratuitos são aqueles que somente uma das partes é

onerada, proporcionando à outra uma vantagem isenta de contraprestação.
Normalmente ocorre nos contratos unilaterais em que uma das partes promete,
obrigando-se a cumprir o prometido e a outra parte aceita, sem ter que firmar
qualquer promessa. Exemplos: doação pura e simples; o comodato, etc.

Os contratos onerosos são aqueles que as partes criam direitos, serviços

ou vantagens uma à outra e com uma compensação correspondente. Para
determinada vantagem, há sempre um ônus equivalente. Os contratos onerosos
são sempre bilaterais. Exemplos: Contrato de empreitada; de compra e venda.

3.c - CONTRATOS COMUTATIVOS E ALEATÓRIOS:

Contrato comutativo é aquele que, sendo bilateral e oneroso, tem a

prestação de cada uma das partes conhecida desde a sua celebração. Há uma
equivalência subjetiva no cumprimento das obrigações pactuadas, que devem
ser correlatas. Por exemplo, em um contrato de locação, a cada mês em que o
proprietário cumpre a obrigação de permitir o uso de seu imóvel, o locatário
deve pagar o aluguel correspondente.

Já o contrato aleatório, que também é bilateral e oneroso, caracteriza-se

pela incerteza de uma ou de ambas as partes quanto à forma de cumprimento

1
do que foi acordado, não se podendo antecipar o montante da prestação que
receberá em função que foi fornecido. Depende de um risco futuro e incerto. O
acontecimento futuro é que irá determinar a perda ou ganho para uma das
partes. Exemplo: No contrato de seguro de veículo, o segurado poderá vir a
receber determinada indenização se ocorrer algum sinistro com o caro
segurado. Entretanto, nada acontecendo, a seguradora teve um ganho porque
nada FOI despendido durante a vigência do contrato, que só pode ser assim
considerado, após expirado o último minuto do prazo de vigência da apólice
objeto do contrato.

3.d - CONTRATOS CONSENSUAIS, FORMAIS E REAIS:

Quanto à sua forma, os contratos podem ser consensuais, formais e

reais. São consensuais aqueles que se ultimam pela mera anuência das partes,
sem necessidade de qualquer outro complemento, já que a ordem jurídica não
o exige. Exemplos: contrato de locação; de compra e venda de bens móveis.
Não necessitam de formalismo especial para a sua validade, sendo a sua
forma livre. Assim, um contrato particular de compra e venda de um imóvel é
um contrato consensual, não solene e como tal, não dá ao comprador o
domínio sobre o bem, mas tão somente lhe assegura o direito de executá-lo no
caso de inadimplência do vendedor, para exigir reparação por perdas e danos.
Se no contrato particular contiver cláusula em que obriga o vendedor a
outorgar a escritura, poderá o comprador exigir o cumprimento desta
obrigação e que, uma vez cumprida, reveste-se da forma legal, que é a
escritura e seu registro, ou seja, um contrato não solene ( o contrato particular
de compra e venda) conduzindo a um contrato solene (a escritura de compra e
venda).

Os contratos formais, também chamados solenes, dependem de forma

prescrita em lei para que se configure e se aperfeiçoe a sua existência, sob
pena de ter inviabilizada a sua validade. É portanto essencial a sua formalidade
para que se opere os seus efeitos. Exemplo: um contrato de compromisso de
compra e venda, mesmo se feito por escrito particular, para ter a sua eficácia,
necessita preencher certos requisitos que a lei exige, sob pena se não ser
possível o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Os contratos reais são aqueles que só se aperfeiçoam após a entrega da

coisa objeto do contrato, que antes de sua efetiva entrega há somente uma
promessa de contratar e não um contrato perfeito e acabado. São exemplos de
contratos reais, as arras, o penhor.

1
3.e - CONTRATOS NOMINADOS E INOMINADOS

Contratos nominados ou típicos são aqueles possuidores de uma

estrutura legalmente definida por lei, cujas regras são pormenorizadas,
permitindo todavia, que as partes incluam cláusulas ou condições não
previstas, desde que essas inclusões não contrariem a ordem pública e sejam
lícitos. Entre os contratos nominados, podem ser encontrados no Código Civil,
a compra e venda, a locação, a doação, o mútuo, a troca, o empréstimo, etc.

Os contratos inominados ou atípicos são todos aqueles que a lei não

prescreve forma especial, nem disciplina ou restringe a liberdade das partes
em pactuarem o que lhes aprouver, desde que não contrariem os princípios
estatuídos pela ordem pública. É o princípio do respeito à autonomia da
vontade das partes, valendo dizer, contudo que não se regem somente pela
vontade das partes, mas também pelas normas gerais aplicadas a todos os tipos
de contratos. São exemplos de contratos inominados: contrato de hospedagem,
de cessão de clientela, contrato de corretagem para venda de imóveis.

3.f - CONTRATOS INSTANTÂNEOS E CONTINUADOS

Instantâneos são aqueles tipos de contrato em que a obrigação se esgota

em um só ato, por ambas as partes. São exemplos a compra de uma certa coisa
à vista, em que o vendedor cumpre a sua obrigação entregando o objeto da
venda no ato do recebimento do valor total e, o comprador por sua vez ao
receber o bem, o faz, mediante o pagamento do preço estipulado. Outro
exemplo é o contrato de permuta, em que os bens permutados tem a mesma
equivalência de preço e são entregues simultaneamente. Nos contratos
instantâneos, a sua execução pode se dar imediatamente após a sua formação.

Já os contratos continuados ou de execução continuada, importam na

realização de prestações periódicas e sucessivas, com cada contratante
cumprindo sua obrigação em tempos e maneiras diferentes, como acontece
com o contrato de compra e venda de determinado bem para entrega futura, ou
um contrato de empreitada para construção de uma casa, etc. Estes contratos
podem apresentar duas modalidades diferentes de cumprimento da obrigação.
Pode um dos contratantes adquirir um bem, recebê-lo de imediato e pagar em
diversas prestações continuadas; ou então, o pagamento ser de uma só vez ou
em poucas parcelas e o recebimento do bem ser feito em sucessivas parcelas,
como por exemplo um supermercado fecha um contrato de fornecimento de

1
certa quantidade de mercadoria a ser entregue mensalmente, sendo entretanto
o pagamento feito antecipadamente.

3.g - CONTRATOS PARITÁRIOS E POR ADESÃO

São paritários, os contratos em que as partes interessadas, discutem,

acordam, modificam e eliminam os pontos divergentes, para, ao final, fazer
documentalmente as cláusulas e as condições que definem as posições de cada
uma, como por exemplo o contrato para construir uma casa, transportar
determinada mercadoria, etc.

Por adesão, ao contrário do paritário, não há a possibilidade de

modificação em suas cláusulas e condições, que previamente já foram
elaboradas por uma das partes, cabendo à outra somente a sua aceitação e
cumprimento, não havendo a possibilidade de serem discutidas e alteradas.
São cláusulas unilateralmente impostas. Exemplos: Contrato de seguro, de
passagens aéreas, de uso de TV a cabo, de telefonia, etc. Nas relações de
consumo ou de prestação de serviços, o contrato por adesão, dada à sua
característica de imutabilidade pela parte contrária àquelas que o elabora tem
uma forte proteção pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n° 8.078/90,
arts. 46 a 53 e, em especial o art. 54) onde, especificamente refere-se aos
contratos por adesão). Por este art. do CDC o contrato por adesão é
conceituado como “aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela
autoridade competente ou estabelecida unilateralmente pelo fornecedor de
produtos ou serviços, seu que o consumidor possa discutir ou modificar
substancialmente seu conteúdo”.

4.- EFEITOS PARTICULARES DO CONTRATO:

Os contratos, sendo um ato jurídico, têm suas implicações em relação às

partes, ao objeto e a terceiros, principalmente os bilaterais, que, por criarem
recíprocas obrigações, traz algumas conseqüências que podem ser prejudiciais
a um dos contratantes em vantagem do outro. No sentido de manter um
equilíbrio entre a prestação e a contraprestação do ajuste, a lei determina
normas a que devem se submeter certos tipos de contratos. São as arras, os
vícios redibitórios e a evicção. Vejamos cada uma dessas normas, com seus
respectivos dispositivos no Código Civil:

4.a - ARRAS: (CC – artigos 417 a 420)

1
 Como bem acentua César Fiúza “Tarefa árdua é conceituar o instituto
das arras, porque podem não desempenhar o mesmo papel no desenvolvimento
de uma relação obrigacional” (obra citada, pág. 357).
Vejamos algumas definições:

“É a quantia em dinheiro ou outra coisa fungível, dada por um

dos contratantes ao outro, para concluir o contrato e, excepcionalmente,
assegurar o pontual cumprimento da obrigação” . (Maria Helena Diniz,
Código Civil Anotado).

“Arras ou sinal é a quantia em dinheiro, ou outra coisa fungível,

que um dos contratantes dá ao outro em antecipado, com o objetivo de
assegurar o cumprimento da obrigação, evitando o seu
inadimplemento”. (Mário Luiz Delgado Régis. Novo Código Civil Comentado).

“Sinal, a que também se dá o nome de –arras- é a entrega a uma

das partes de uma coisa ou quantia em firmeza de obrigação assumida
pela parte que entrega”. (Lacerda de Almeida, Obrigações, § 45)

A doutrina, mantendo o mesmo entendimento do Código Civil

revogado, distingue duas espécies de arras: as confirmatórias e as penitenciais,
estas últimas, expressamente tipificadas no artigo 420:

“Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das

partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória............”.

Esta indenização a que se refere o artigo é a penalidade imposta a quem

desistir do negócio. Para sua ocorrência torna-se necessário que seja previsto
no contrato o direito de arrependimento, caso contrário, ou seja, no silêncio, as
arras serão sempre tidas como confirmatórias.

As arras probatórias ou confirmatórias, podem exercer três funções:

 confirmar o contrato, que se torna obrigatório. Uma vez dadas as

arras, caracteriza-se a confirmação do acordo de vontades;
 antecipar pagamento. Pagas as arras, o seu valor deverá ser abatido
no preço total quando da complementação do preço;
 fixar, previamente, eventuais perdas e danos. Assinado o contrato e
pagas as arras, o cumprimento do contrato torna-se obrigatório. Se

1
 uma das partes não o cumprir, poderá a outra o direito de desfazer o
negócio e retendo as arras ou exigindo a sua devolução, conforme
preceitua o artigo 418:

“Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por
desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá
quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o
equivalente ............”

Muito embora o instituto das arras esteja sempre vinculada a contrato, no

Código Civil não está incluído neste título (Título V), mas sim contido no
capítulo das Obrigações (Titulo IV) ambos do Livro I. Vem assim
disciplinado no inadimplemento das obrigações. Isto se justifica pela postura
do art. 418 ao vincular as arras ao descumprimento do contrato.

Importante observar que as arras, para serem penitenciais, necessariamente

devem constar como tal no contrato. Deixando de se caracterizar como
penalidade, será apenas confirmatória e como tal, será sempre como
pagamento inicial. Não sendo expressas podem gerar dúvidas de difícil
solução amigável, resultando quase sempre em procedimento judicial para
elucidar a questão.

4.b - VÍCIOS REDIBITÓRIOS: (CC – artigos 441 a 446)

Entende-se por vício redibitório o defeito oculto na coisa vendida e já

existente na data da celebração do contrato, tornando-a imprópria ao uso a que
se destina ou diminuindo-lhe o valor, de tal modo que, se o comprador
soubesse do defeito, não compraria a coisa, ou, se viesse a adquirir, só o faria
por um preço inferior ao que foi avençado. Os vícios redibitórios podem recair
tanto em coisas móveis, em coisas imóveis e em seres vivos. Vejamos alguns
exemplos:

a) Coisa móvel: a compra de um automóvel tido como todo original e que,

após a entrega, descobriu-se que o motor fora retificado;

b) Coisa imóvel: a aquisição de uma casa, cuja aparência demonstrava solidez

e que na verdade, estava com seu alicerce cedendo em razão de fortes
infiltrações;

1
c) Seres vivos: A compra de um touro com fins de reprodução e que na
verdade era estéril.

Para se caracterizar a ocorrência do vício redibitório é necessário que o

defeito seja oculto, não sendo possível ao adquirente percebê-lo pelo simples
olhar no momento da celebração do contrato. Sendo o vício ostensivo, não há
a obrigação do vendedor em mostrar a sua existência. Assim, por exemplo, se
alguém vai vender um carro usado e o mesmo apresenta-se com defeitos de
pintura e amassados em sua lataria, não há que se falar em defeito oculto, pois
mesmo para os mais leigos, é visível e aparente o estado de conservação do
veículo. Igualmente, se é adquirida uma casa em terreno com declive
acentuado e, por ocasião das chuvas, há uma inundação, não poderá o
vendedor ser acionado, pois trata-se de uma situação natural e que, mesmo que
seja outra a construção, o fato igualmente ocorrerá.

A responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios tem a justa e

importante função de moralizar e garantir o equilíbrio econômico nos
contratos, assegurando ao comprador o direito de usufruir do bem na
proporção direta da contraprestação da obrigação por ele assumida, ou seja, do
valor pago. Daí porque, a lei, ao tratar dos vícios redibitórios, dá ao comprador
uma dupla opção, quando verificada a ocorrência do vício, tal seja, o
abatimento do preço ou a rescisão do contrato (Art. 442 do CC). Entretanto,
para que ocorra o vício redibitório é necessário que se configurem os
seguintes elementos:

a) O defeito deve prejudicar o uso da coisa ou diminuir o seu valor. É

necessário que o defeito tenha relevância em função do uso a que se
destina ou que, em decorrência desse defeito, o seu preço real estará
muito aquém do que foi efetivamente pago;

b) O defeito deve ser oculto, entendido este como quando nenhuma

circunstância aparente venha revelar-lhe a existência, mas tão somente
através de seu uso ou de minucioso exame químico ou pericial;

c) O defeito deve existir no momento do contrato. Se o vício vier a surgir

após firmado o contrato, o comprador só poderá reclamar, se ficar
provado que o vício já existia em estado latente ou embrionário, como
bem assegura o Art. 444 do CC que diz: “a responsabilidade do alienante
subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício
oculto, já existente ao tempo da tradição”.

1
 Constatada a existência do vício na coisa adquirida, pode o
adquirente rejeitar a coisa ou reclamar abatimento do preço. É a garantia dada
pelo art. 442: “Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode
o adquirente reclamar abatimento no preço”. Esta alternativa se faz através de
ações diferentes, sendo uma chamada “redibitória” e a outra “quanti minoris”.

Na ação redibitória o comprador aponta o defeito, manifesta o desejo

de devolver a coisa, exige a devolução das importâncias pagas mais as
despesas do contrato e, reivindicar perdas e danos com a prova de que o
vendedor agiu da má fé, pois conhecia o defeito antes de vendê-lo.

Já na ação quanti minoris, pode o adquirente reclamar apenas o

abatimento do preço, confirmando assim o interesse em continuar com o bem,
desde que haja uma diminuição de seu valor.

Qualquer das duas ações é feita unicamente segundo a vontade do

comprador, uma vez que é a ele que cabe julgar a conveniência ou não de ficar
com o bem defeituoso. Porém, para exercer esse direito de ação o comprador
deverá fazê-lo dentro de certo prazo, sob pena de não o fazendo, perder o
amparo da lei. O Artigo 445 do Código Civil assim diz:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no

preço no prazo de 30 (trinta) dias se a coisa for móvel, e de 1 (um) ano se for
imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da
alienação, reduzido à metade.

§ 1º. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o
prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo
de 180 (cento e oitenta) dias, em se tratando de bens móveis; e de 1 (um)
ano, para os imóveis

Esses prazos estipulados pelo Código Civil deverão ser combinados e

adaptados ao Código de Defesa do Consumidor, que ampliando e criando
novas garantias para o consumidor, fixou novo prazo decadencial, com
diferenciação para serviços, produtos duráveis, não duráveis e para imóveis,
variando de trinta dias até cinco anos, conforme Art. 26 da Lei nº 8.078
(Código de Defesa do Consumidor).

4.c - EVICÇÃO: (CC - artigos 447 a 457)

1
 Assim como o alienante tem o dever de entregar a coisa vendida, tem
também a obrigação de garantir ao comprador, o uso e gozo, defendendo-o
contra a pretensão de terceiros quanto ao domínio da coisa vendida,
resguardando-o dos riscos da evicção, uma vez que, pode acontecer que o
adquirente venha a perder a propriedade ou a posse do bem, seja total ou
parcialmente, em decorrência de uma decisão da justiça, e tendo como
fundamento uma causa anterior. Daí resulta a definição de evicção como

“o fato em razão do qual alguém perde a posse ou a

propriedade da coisa, por força de uma decisão judicial, tendo
como fundamento, um motivo jurídico anterior, que confere a
um terceiro, seu verdadeiro dono, o direito sobre a coisa, uma
vez que, o alienante não era o titular legítimo do direito que
transferiu por ocasião da assinatura do contrato”.

A garantia por evicção constitui uma obrigação de fazer do vendedor,

que, pode-se dar por:

a) obrigação de não turbar o comprador, assegurando-lhe a posse

pacífica do bem adquirido;
b) obrigação de assistir e tomar a defesa do comprador, no curso de
uma ação reivindicatória, ou se for chamado à autoria;
c) obrigação de reparar os danos sofridos pelo comprador, se a evicção
se efetivar.

A conseqüência é que, com a evicção, o adquirente perde a posse ou a

propriedade do bem adquirido, em razão de uma sentença judicial que não
reconhece legitimidade naquele que fez a alienação, por faltar-lhe as
qualidades necessárias e indispensáveis para realizar a transação. Quando o
vendedor resguarda dos riscos de evicção, na verdade ele está dando a
garantia ao comprador contra a perda do bem adquirido em função de alguma
sentença judicial e que, se vier a ocorrer a evicção, ele, o vendedor assegura ao
adquirente a restituição integral do preço pago. Essa garantia decorre do
próprio contrato, operando-se de pleno direito, a menos que haja uma cláusula
excluindo expressamente a garantia, pois, às partes é lícito pactuar não só a
exclusão da garantia, mas como também diminuí-la ou reforçá-la (art. 448),
observado todavia o preceito do Art. 449 do Código Civil que diz:

1
 “Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se
der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não
soube do risco da evicção, ou, dele informado, o não assumiu”.

Pelo enunciado, duas situações podem ocorrer em que o adquirente

perde o direito da restituição do preço pago. A primeira delas é quando,
conhecendo o risco da evicção, concorda em correr esse risco, firmando um
contrato aleatório, portanto, nada podendo reclamar. (contrato aleatório é
aquele em que o montante da prestação de uma ou de ambas as partes não
pode ser desde logo previsto, por depender de um risco futuro, capaz de
provocar sua variação). A segunda situação acontece quando, ciente do risco
da evicção, firma um contrato no qual declara assumir os riscos. No primeiro
caso é uma possibilidade de risco de acontecer a evicção, enquanto que no
segundo caso há a certeza.

A evicção pode ser total ou parcial. Se o ressarcimento do prejuízo

incide sobre a totalidade do objeto, tem-se a evicção total; quando, ao
contrário, ela recai somente sobre uma parte do bem vendido, diz-se evicção
parcial. Tomemos como exemplo a venda de uma apartamento sem garagem e
que o vendedor firmou um compromisso de compra e venda constando a sua
existência, quando na verdade a garagem referida pertence a um terceiro. Dá-
se a evicção parcial, porque ela recai somente sobre parte do bem vendido.
Em tal situação poderá o comprador optar pela redução do preço pago ou pela
rescisão do contrato e com direito à indenização pelos danos e prejuízos
sofridos.

A evicção só se dá através de sentença judicial, onde são necessários a

existência de sete elementos, tais sejam:

1) O evicto - que perderá a coisa adquirida ou sofrerá a evicção;

2) O alienante – que vende e estabelece a obrigação de transferir o bem;
3) O evictor – que é o terceiro que move a ação judicial para reclamar o
bem como sendo seu;
4) A coisa – o objeto da transação, podendo ser bem móvel ou imóvel;
5) O preço – é necessário que haja o valor da transação;
6) Vício – é preciso a sua existência, pois, não havendo irregularidade
na propriedade vendida, não há como um terceiro reivindicar
direitos;
7) Tempo – o vício deverá ser anterior a data da alienação.

1
 Pode ocorrer que as partes, por livre negociação ou acordo, resolvam
que além das cláusulas usuais, outras sejam inseridas para aumentar, diminuir
ou transferir algum tipo de obrigação ou responsabilidade. Vejamos alguns
exemplos:

Despesas - normalmente atribuídas ao comprador, as despesas da

escritura, do registro e do imposto de transmissão poderão ser atribuídas ao
vendedor, desde que isto conste do corpo do contrato ou da escritura, quando
for o caso. No silêncio, prevalece a regra geral, ficando a cargo do vendedor
somente as despesas com as certidões negativas de apresentação obrigatória
para a lavratura da escritura. Diz o artigo 490 do Código Civil que: "Salvo
cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da tradição".

Ausência de certidão - Não sendo apresentada alguma das certidões

obrigatórias e, aceitando o comprador assinar o contrato ou receber a escritura
nestas condições, poderá fazê-lo, devendo necessariamente constar do corpo
do texto a não apresentação do documento bem como a aceitação do fato,
assumindo assim as consequências futuras, ficando o vendedor isento de
qualquer responsabilidade de possíveis ações envolvendo o imóvel,
observando-se que, em muitas situações, a dívida acompanha o imóvel,
independente do nome de seu titular.

Importante assinalar que o artigo 215 do Código Civil determina os

requisitos da escritura pública:

“A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo

prova plena.
§ 1º - Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
I - data e lugar de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos
hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou
testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicilio e residência
das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário,
do regime de bens do casamento, nome do cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V – referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à
legitimidade do ato;
VI – declaração de ter sido lida na presença das partes e demais
comparecentes, ou de que todos a leram;

1
 VII – assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do
tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato

§ 2º - Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra

pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.

§ 3º - A escritura será redigida em língua nacional.

§ 4º - Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o

tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer
tradutor público para servir de intérprete ou, não o havendo na
localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade
e conhecimento bastantes.

§ 5º - Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem

puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos
2 (duas) testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.

5.- DA INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS:

Sendo o contrato uma declaração de vontade das partes, exige que essa
manifestação seja feita de forma clara e precisa. Entretanto, nem sempre isso
acontece, pois muitas vezes as palavras são mal colocadas dentro do texto, não
exprimindo com fidelidade o que se pretendeu efetivamente avençar.

Havendo divergências entre as partes envolvidas e, não as sendo

solucionadas, surge a necessidade de aclarar-se o pensamento quanto à
maneira com que foi expresso e quanto ao verdadeiro significado do conteúdo
do contrato, para que possa assim, haver o seu cumprimento. Para tal mister,
deve o interprete analisar o texto tentando traduzir o significado das palavras
empregadas, mais pela sua intenção de lógica prática do que ao seu sentido
literal, como bem determina o artigo 112 do Código Civil que:

“nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nela

consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”.

É ainda, do Código Civil a forma imperativa que protege o aderente nos

contratos por adesão ao estatuir no art. 423 que:

1
 “quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou
contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao
aderente”.

E o Código de Defesa do Consumidor arremata no art. 47 que:

“as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais

favorável ao consumidor”.

A Profª. Maria Helena Diniz, em seu Tratado Teórico e Prático dos

Contratos, relaciona 27 ítens que têm consagrado o entendimento da doutrina e
da jurisprudência em matéria interpretativa dos contratos, os quais, por sua
importância, transcrevemos “in verbis”:

1) em relação aos contratos deve-se ater, ás necessidades do crédito e á eqüidade (RT,

145:652, 180:663);
2) nos contratos ou nas cláusulas que contiverem palavras que admitam dois sentidos,
deve-se preferir o que mais convenham á sua natureza e ao seu objeto, de modo que
possa produzir efeito jurídico; enfim, interpretar-se-á em atenção ao que é exeqüível
(RT, 144:691);
3) nos contratos de compra e venda, no que atina á extensão do bem alienado, deve-se
em favor do comprador (RT, 158:194), porém todas as dúvidas deverão ser
interpretadas contra o vendedor (RT, 159:173);
4) no caso de ambigüidade do texto contratual, dever-se-á interpretá-lo de
conformidade com o costume do país ou do lugar em que foi estipulado;
5) no que concerne a vocábulo que se encontre no final de uma frase, contida no
contrato ou em qualquer de suas cláusulas, dever-se-á interpretá-lo como parte da
frase toda e não somente da que a precede imediatamente, desde que compatível, em
gênero e número, com toda a frase;
6) na interpretação contratual, considerar-se-ão as normas jurídicas correspondente;
7) nas estipulações negociais, dever-se-á interpretar do modo menos oneroso para o
devedor;
8) em relação aos termos do contrato, considerar-se-á que, por mais genéricos que
sejam, só abrangem os bens sobre os quais os interessados contratam e não os de
que não cogitaram;
9) no conflito entre duas cláusulas contratuais, a antinomia prejudicará o outorgante e
não o outorgado (AJ, 105:327);
10) nas cláusulas duvidosa, prevalecerá o entendimento de que se deve favorecer quem
se obriga (RT, 142:620 , 194:709);
11) nas cláusulas contratuais que apresentarem modalidades imposta pelos usos locais
ou usos do respectivo negócio, examinar-se-á se a cláusula duvidosa tem o sentido
de qualquer desses usos;

1
 12) no que concerne ás cláusulas do contrato, estas deverão ser interpretadas uma pelas
outras, quer sejam seguintes umas ás outras, isto é, dever-se-á considerá-las em
conjunto e não isoladamente (RF, 86:113; RT, 147:194; AJ, 61:253);
13) nas cláusulas inscritas nas condições gerais do contrato, formulada por um dos
contratantes, como ocorre nos contratos por adesão, interpretar-se-á, havendo
dúvida, em favor do aderente (RT, 237:654, 546:106; AJ, 105:375; RF, 90:681);
14) nos contratos gratuitos, a interpretação deve proceder-se no sentido de faz nos
contratos gratuitos, a interpretação deve proceder-se no sentido de fazê-lo o menos
pesado possível para o devedor, e, nos onerosos, no de alcançar um equilíbrio
eqüitativo entre os interesses das partes;
15) na dúvida sobre gratuidade ou onerosidade do contrato, presumir-se-á esta e não
aquela (AJ, 88:291);
16) nas convenções que tiverem por objeto uma universalidade de coisas,
compreendem-se nela todos os bens particulares que a compõem, mesmo aqueles de
que os contraentes não tiverem conhecimento;
17) nos contratos que contiverem expressões que de modo algum possam ter qualquer
sentido, estas deverão ser rejeitadas como se nunca tivesse sido escritas;
18) nas cláusulas expressas no plural, dever-se-á entender, ás vezes, que se decompõem
em cláusulas singulares;
19) no contrato de locação que apresentar dúvidas, será mister resolve-las contra o
locador (RT, 200:306, 204:173);
20) na dúvida entre cláusula impressa e datilografada, prevalecerá a segunda;
21) na hermenêutica contratual, não há recurso extraordinário, apesar do contrato
produzir entre as partes efeitos idênticos aos da lei, porque a indagação da vontade
dos contraentes é mera questão de fato (Súmula 454 do SFT; RF, 139:170, 141:184;
AJ, 110:157, 120: 337);
22) no contrato, dever-se-á interpretar contra o estipulante que, podendo ser claro, não o
foi (RT,178:277, 182:283 , 185:839 , 194;709, 214:436; RF, 147:262);
23) no contrato, a melhor interpretação é a que atende á conduta dos contraentes, ou
seja, ao modo pelo qual eles o vinham executando anteriormente, de comum acordo,
pois a observância do ato negocial é uma das melhores formas de demonstrar a
interpretação autêntica da vontade das partes, servindo de guia para solucionar as
dúvidas levantadas por qualquer delas (RT, 166:815; RF, 82:138);
24) no contrato seguido de outro, que modifica parcialmente, a interpretação deverá
considerar ambos como um todo orgânico (AJ, 88:455);
25) na interpretação em que o juiz possa entender como inválida certa cláusula do
contrato de locação estandardizado, o contratante terá de demonstrar que ela
contraria sua intenção inequívoca em sentido oposto (RT, 494:143);
26) na cláusula suscetível de dois significados, interpretar-se-á em atenção ao que pode
ser exeqüível;
27) o contrato por adesão deve ser interpretado contra aquele que estipulou (RT,
546:106)

6. DA ALTERAÇÃO E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS:

1
 Uma vez firmado o contrato, pode ocorrer que em sua vigência surjam
fatos que justificam a sua alteração, sem entretanto invalidar a sua eficácia.
São exemplos:

a) As partes, por mútuo e comum acordo, celebram pactos aditivos

mudando datas, prazos ou valores;

b) Pode ocorrer por força de lei, como no contrato de locação, em que a lei
prorroga por prazo indeterminado o contrato por prazo determinado e
que uma vez vencido, não há a manifestação das partes;

c) Quando, por conter cláusulas abusivas, o juiz altera o seu teor;

d) A ocorrência da “teoria da imprevisão”, entendida esta como a

superveniência de acontecimentos imprevisíveis, alterando radicalmente
as condições objetivas existentes ao tempo da celebração do contrato,
acarretando grande prejuízo a uma das partes em beneficio do outro
contratante, fazendo com que a parte prejudicada busque amparo
judicial para resolver o vínculo contratual.

Pode ocorrer ainda a alteração contratual por uma cessão de direitos ou

de obrigações, por uma das partes, contando com a concordância da outra,
implicando assim na modificação de um dos sujeitos da relação.

Quanto à forma de extinção dos contratos, eles podem se dar:

I) Pelo seu cumprimento: Extingue-se normalmente o contrato pela sua

execução em que as partes cumprem todas as cláusulas avençadas, com a
recíproca quitação das obrigações.

II) Por fatores anteriores ou contemporâneos à celebração: Podem se dar

por nulidade, a qual ocorre quando o contrato é feito sem observar as normas
jurídicas atinentes, como por exemplo, se um dos contratantes for incapaz; se
o objeto do contrato for ilícito ou impossível; quando a sua eficácia requer
instrumento público e essa exigência não for observada, etc. Contratos feitos
em tais circunstâncias tornam-se nulos e podem ser declarados como tais por
não possuírem os pressupostos de validade impostos por lei.

III) Os fatores posteriores à celebração: Acontecem quando, uma das

partes, sentido-se lesada, pede judicialmente a sua rescisão. Pode ocorrer,

1
todavia, que a parte causadora do dano, aceite a rescisão amigável do contrato,
dispensando dessa forma o caminho judicial quando então ocorre a resilição.

Também por fatores sobrevindos, pode dar-se a extinção na hipótese de

ser prevista a cláusula de arrependimento mediante a manifestação de vontade
daquele a quem assiste tal direito. Outra situação em que há a extinção do
contrato é naqueles chamados personalíssimos e que se dá independente da
vontade de uma das partes, como por exemplo nas obrigações de fazer (como
pintar um quadro) e o contratante perde alguma capacidade motora ou falece
antes de ter cumprindo a obrigação.

Ainda que, genericamente use-se o termo rescisão para qualquer forma

de extinção dos contratos, há um terminologia específica para cada uma das
modalidades. Temos assim:

Resilição – o contrato pode ser extinto em razão do desfazimento voluntário

das partes, cessando por conseqüência, o vínculo obrigacional.

Código Civil. Art. 473. “A resilição unilateral, nos casos em que a lei
expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à
outra parte”.

Resolução – o termo é usado naquelas situações em que há a inexecução do

contrato por uma das partes, sendo indiferente se ocorreu por culpa ou não.

Código Civil. Art. 475. “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Rescisão – é a extinção da relação contratual em virtude de culpa de uma das

partes que não cumpriu os termos avençados. Nesta situação, cabe à parte
lesada pleitear judicialmente a rescisão, o que se efetiva através de sentença.
Para que haja o pedido de rescisão é necessário que a parte autora tenha
cumprido ou esteja cumprindo em dia sua obrigação, sob pena de ser frustrada
sua pretensão em razão do que a parte adversa poderá alegar tal fato para
justificar sua inadimplência.

Código Civil. Art. 476. “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida sua obrigação pode exigir o implemento do outro”.

1
O SUBCONTRATO

O subcontrato, ou contrato derivado surge quando uma das partes do contrato

originário transfere a um terceiro todo ou parte dos direitos e/ou obrigações
assumidas, sem contudo desvincular-se por completo da relação primitiva.
Esta nova relação em que surge um terceiro não ultrapassa os direitos ou as
obrigações do contrato básico. Podem diferir em alguns pontos daquelas
discriminadas no primitivo mas não afastá-las por completo.

Para Galvão Telles “há um contrato celebrado entre duas pessoas, que
chamaremos primeiro e segundo contraente. Depois, o segundo contraente, à
sombra dos poderes que lhe confere o contrato anterior, celebra um novo
contrato. Este segundo contrato diz-se subcontrato” (Manual dos Contratos em
Geral, Coimbra Editora, 1965).

São exemplos de subcontratos: a sublocação (locação de coisas ou de

imóveis), a subempreitada (empreitada de prestação de serviços ou
terceirização de mão de obra); subconcessões (para exploração de jazidas,
extração de minério, areia, etc).

7- DA COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS

A compra e venda de bem imóvel é um contrato, pelo qual uma das partes
se obriga a transferir o domínio de determinado imóvel, e a outra, a pagar-lhe
o preço devido. Daí temos que a compra e venda é um contrato em que além
dos seus três elementos essenciais – o bem, o preço e o consentimento, deve
também ser:

a) bilateral – cria obrigações para as duas partes;

b) oneroso – ambas as partes auferem vantagens patrimoniais;
c) comutativo – há equivalência entre preço e o valor real.

Havendo a combinação das partes, do objeto da venda e da forma de

pagamento, o contrato estará perfeito, exigindo a forma especial ou solene
para a transferência da propriedade, já que a uma das partes é devida a
obrigação de transferir o domínio, o que se evidencia pela escritura pública e o
seu registro.

1
 Além das conseqüências principais do contrato, que são a obrigação do
vendedor de entregar o bem, e a do comprador, que é o de pagar o preço, o
contrato de compra e venda traz ainda certas conseqüências secundárias ou
acessórias e impostos por lei quando se trata de imóveis, no sentido de dar
maior segurança para ambas as partes. Assim, o vendedor tem a obrigação de
entregar o bem vendido acompanhado de seus acessórios e pertences, de
responder pela evicção, pelos vícios redibitórios, pela conservação do imóvel
até a sua entrega ou até a data em que o mesmo ficou á disposição do
comprador.

As obrigações documentais, cabem a cada uma das partes de acordo

com o avençado no contrato, e, na sua omissão prevalece o preceito do Art.
490 do Código Civil que dispõe:

“salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas da escritura e registro a

cargo do comprador e a cargo do vendedor as da tradição”.

As despesas de escritura são as cartoriais, os impostos de transmissão e

as certidões não obrigatórias e exigidas pelo comprador. As despesas de
tradição compreendem as certidões obrigatórias e a documentação em perfeita
ordem.

Na compra e venda de imóveis existem dois momentos distintos: O

contrato preliminar e a compra e venda propriamente dita. No primeiro caso
temos “O Compromisso de Compra e Venda” e na outra situação “O Contrato
de Compra e Venda” propriamente dito.

O compromisso de Compra e Venda é um contrato preliminar, enquanto

que o Contrato de Compra Venda é definitivo e que se personifica através da
escritura pública, exceto naqueles casos em que a lei dispensa a forma pública,
como por exemplo nos contratos de financiamento da casa própria previstos
no sistema habitacional, em que o cartório de registro de imóveis procede ao
registro do contrato particular, celebrado entre a entidade financeira e o
adquirente.

O contrato preliminar vem disciplinado nos artigos 462 a 466 do Código

Civil, valendo observar que o parágrafo primeiro do art.463 diz que o
“contrato preliminar deverá ser levado a registro competente”. A expressão “
deve ser levado” não é mandamental mas sim no sentido de “ser conveniente
ou necessário” para efeitos de resguardar o comprador contra terceiros.

1
 Quanto ao contrato propriamente dito, além da legislação especifica
para as escrituras, vem também disciplinando nos artigos 481 e seguintes do
Código Civil.

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes, o vendedor, se

obriga a transferir o domínio de certa coisa, e, o outro, o comprador, a pagar-
lhe certo preço em dinheiro. O contrato de compra e venda é bilateral (pelo
menos duas partes); consensual (só é possível se ambas as partes estiverem de
acordo); oneroso (existe um preço a ser pago) e comutativo (há uma
equivalência entre o valor do bem e o preço por ele pago).

Tratando-se de imóvel, a compra e venda deverá ser sempre por

instrumento público à exceção dos casos previstos em lei. São exemplos:
 Os Contratos relativos ao Sistema Financeiro de Habitação;
 Os atos lavrados nos Livros do Serviço do Patrimônio da União;
 Os imóveis cujo valor de venda seja inferior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no país.

Diz o artigo 108 do Código Civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade

dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no país.”

8. DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

O Código Civil caracteriza como cláusulas especiais do contrato de

compra e venda aquelas que têm o caráter resolutivo, ou seja, admitem a
ocorrência de um fato futuro e, por isso mesmo incerto, que poderá tornar
desfeito o negócio jurídico (o contrato), porém pactuados entre as partes por
ocasião da sua celebração. São elas:

a) A retrovenda;
b) A preempção;

8.a – RETROVENDA:

1
 A retrovenda é disciplinada pelo Código Civil, nos artigos 505 a 508 e
que consiste em reconduzir os contratantes a uma situação anteriormente
existente ao contrato. A retrovenda é exclusiva nas operações imobiliárias, não
sendo admitida em nenhuma outra forma de contrato. Pode ser definida como
um pacto, inserido no contrato, como cláusula, pela qual o vendedor se reserva
o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo o
preço, mais as despesas feitas pelo comprador, considerando estas como as
despesas de escritura, registro impostos e o valor das benfeitorias, até o limite
da valorização que essas benfeitorias trouxeram ao imóvel.

De pouca aplicação, a retrovenda é usada para garantia de direitos,

permitindo ao credor, na hipótese de inadimplência do comprador, de retomar
o imóvel sem necessidade de ter de recorrer á justiça para executar o contrato
ou reaver o bem. Trata-se de uma cláusula especial em que torna a
propriedade resolúvel, ou seja, exercido o direito, resolve-se o contrato, com o
bem sendo reintegrado ao patrimônio do vendedor. Na retrovenda devem ser
considerados:

a) o prazo máximo permitindo para o vendedor reaver o imóvel é de três

anos, não se admitindo prorrogação de tempo;

b) tem efeitos reais, valendo contra terceiros;

c) só pode haver retrovenda em contrato de escritura pública, uma vez que

necessita seu registro no Cartório de Registro de Imóveis;

d) se, no período estipulado para a retrovenda, o adquirente transferiu a

terceiros, poderá o primitivo vendedor reaver o imóvel;

e) a extinção do direito de retrovenda se opera normalmente, findo o prazo

avençado. Não sendo exercida a retrovenda, a transação torna-se
irretratável;

f) a retrovenda é um direito personalíssimo e, como tal, não pode ser

transferida por ato inter vivos.

8.b – PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA:

1
 Disciplinada nos artigos 513 a 520 do Código Civil, a preempção,
também chamada de direito de preferência, tem como objetivo garantir a
preferência do vendedor em readquirir o bem vendido quando o comprador se
dispuser a vendê-lo. Naturalmente que esse direito em adquirir o imóvel no
caso de ser colocado á venda tem um tempo limite.

Pelo parágrafo único do art.513, esse prazo é de até dois anos.

Desejando o comprador vender o bem adquirido com direito de preferência e
estando dentro do prazo fixado, deverá oferecê-lo a antigo proprietário, o qual
deverá pagar em condições iguais o preço encontrado ou o ajustado no
contrato.

Se o comprador alienar o bem sem dar ciência ao antigo proprietário,

responderá por perdas e danos. Se ficar provado que o novo adquirente agiu de
má-fé comprando um bem reservado pela preempção, será solidário no
pagamento das perdas e danos sofridas por quem foi preterido na preferência.

9 – PARTICULARIDADES DE CERTOS CONTRATOS DE COMPRA

E VENDA

9.a – AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTRANGEIROS:

Qualquer estrangeiro poderá adquirir qualquer propriedade urbana, em

qualquer parte do território brasileiro, e independente da quantidade, tal qual
acontece com qualquer brasileiro. Contudo, por motivos ligados á ordem
pública e aos interesses nacionais, admite restrições para a aquisição da
propriedade rural, por estrangeiros, seja por pessoa física, seja por pessoa
jurídica, ou ainda, por pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer
título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham maioria do seu
capital social e residem ou tenham sede no exterior.

Assim, aquisição de imóvel rural por estrangeiros residentes no pais ou

por pessoa jurídica autorizada a funcionar em território nacional tem algumas
regras a serem seguidas. A Constituição em seu Art.190 diz:

“ A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade

rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que
dependerão de autorização de Congresso Nacional.

1
 A lei 5.709/71 regulada pelo Decreto 74.965/74, cuidam exclusivamente
desse assunto, cuja preocupação primordial é impedir ou limitar a ocupação
indiscriminada de imóvel rural, resguardando tão somente os interesses
nacionais na defesa de seu território, na justa distribuição da propriedade e na
sua efetiva produção.

O Art. 3º da Lei 5.709 diz que nenhuma pessoa física estrangeira poderá
adquirir imóvel rural com área superior a 50 módulos de exploração
indefinida, em área contínua ou descontínua e, o Art. 5º referindo-se ás
pessoas jurídicas só admite a aquisição quando os imóveis rurais destinam-se
implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização,
vinculados aos objetivos estatutários.

O artigo 15 desta Lei é na verdade uma advertência contra aqueles que

ignoram tal princípio, ao estatuir que: “A aquisição de imóvel rural, que viole
as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a
escritura e o oficial de registro que transcrever, responderão civilmente pelos
danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade
criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a
restituir ao adquirente o preço do imóvel”.

O estrangeiro, pessoa física, que tiver interesse em adquirir terras no

Brasil deverá pedir autorização ao Incra com o fornecimento de uma série de
dados para serem analisados e, conforme o caso, o Incra ouvirá o Secretario
Geral do Conselho de Segurança Nacional. Uma vez concedida a autorização,
poderá a escritura ser lavrada, devendo nela obrigatoriamente constar os
documentos de identidade do comprador, prova de residência em território
brasileiro e a referida autorização do Incra, a qual terá validade de 30 dias.

Lavrada a escritura, deverá a mesma ser levada a registro no prazo

máximo de 15 dias. Os cartórios de registro são obrigados a manter um
cadastro especial, em livro auxiliar, das aquisições de terras por essas pessoas
e inscritas em suas respectivas jurisdições.

Já para a pessoa jurídica a documentação é bem mais extensa, devendo

inclusive ter projeto aprovado sobre as finalidades a que se destina a área
pretendida, conforme prescreve os Arts.12 a 14 do Decreto 74.965/74.

1
9.b – VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE:

A lei nega legitimidade a diversas pessoas, que em virtude de sua

vinculação com o bem ou com as partes, torna-se suspeita quanto á lisura da
transação. Assim, os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem
que os outro descendentes expressamente consintam, conforme dos demais
herdeiros deve ser feito de modo expresso.

Havendo menores, o consentimento é suprido por ato do juiz, que

somente autoriza depois de ouvido o Ministério Público e com a nomeação de
um curador especial, que tem poderes para requerer diligências no sentido de
proteger o bem do menor. Havendo a lisura na operação, será expedido o
alvará, devendo o curador comparecer no ato da outorga da escritura para, em
nome do menor, dar a sua anuência.

As vendas que não obedecerem a esse princípio poderão ser anuladas a

pedido dos descendentes de cujo consentimento é um imperativo da lei. De
acordo com a Súmula nº 494 do Supremo Tribunal Federal, “a ação para
anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais,
prescreve em 20 anos, contados da data do ato”.

Código Civil. Art. 496. “É anulável a venda de ascendente a descendente,

salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente
houverem consentido”.
Parágrafo Único. “Em ambos os caso, dispensa-se o consentimento do
cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória”.

9.c – INCAPACIDADE ESPECIAL OU IMPEDIMENTO PARA

COMPRAR:

A regra geral é que qualquer pessoa capaz pode comprar um imóvel.

Entretanto, a lei prevê certos casos de incapacidade especial, em decorrência
da qualidade ou função inerentes ao comprador, que poderia assim, valendo de
sua posição, auferir para si injustificadas vantagens em prejuízo de interesses
de outros. É uma proibição de ordem moral. Prescreve o artigo 497 do Código
Civil que não podem ser comprados, sob pena de nulidade, ainda que hasta
pública:

1
 I) pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
confiados à sua guarda ou administração;

II) pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa

jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta
ou indireta;

III) pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros

serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que
se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde se servirem,
ou a que se estender a sua autoridade;

IV) pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam

encarregados. A desobediência a esses preceitos tem como
conseqüência a nulidade do ato.

9.d – VENDA “AD CORPUS” e “AD MENSURAM”

Na venda de um imóvel, existem certas características que não podem

ser omitidas no contrato. Entre elas está a distinção que se deve fazer na
descrição do imóvel e o seu preço. Estipulando-se o preço por medida de
extensão, e tendo ela área menor, terá o comprador ação contra o vendedor. O
artigo 500 do Código Civil assim prescreve:

“Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou

se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos
casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o
complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a resolução
do contrato ou o abatimento do preço.”

A venda se diz “Ad Mesuram” quando o negócio é feito tendo em vista

uma dimensão determinada. O tamanho é determinante no preço e a coisa
vendida deve corresponder exatamente ao tamanho que é entregue ao
comprador. Havendo diferença entre a área estipulada e a efetivamente
entregue, poderá o comprador pedir a sua complementação e na
impossibilidade, tem ele a opção de rescindir o contrato ou pedir abatimento
proporcional no preço.

Assim por exemplo, se um terreno é vendido como tendo 600 m2 ou 20

mts., Por 30 mts., pelo preço certo e ajustado de R$ 1.200,00 e depois de pago,
for verificado que ele tem somente 590m2., pode o comprador desistir ou ter

1
abatimento do preço, proporcional aos 10m2 que faltaram. Tal princípio se
aplica em imóveis urbanos, rurais, construídos e qualquer outro, cuja medida
conste do contrato.

A venda “Ad Corpus” por sua vez é aquela em que a coisa é vendida tal
como foi vista e aceita pelo comprador, sendo as medidas meramente como
caracterizadoras. Diz o parágrafo 3º do art. 500 que:

“Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel

for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciada a
referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter
sido a venda ad corpus”.

Na venda “Ad Corpus” o imóvel é certo e determinado, perfeitamente

individualizado pelas confrontações. O preço é global, abrangendo a
totalidade do bem.

Tratando-se de venda para entrega futura, torna-se necessário que as

dimensões sejam bem definidas, com a caracterização detalhada do imóvel,
evitando-se assim dissabores por ocasião da entrega do bem, uma vez que, nas
cláusulas duvidosas ou com pontos obscuros, o contrato será sempre
interpretado a favor do comprador, já que é o vendedor quem tem as melhores
condições de conhecer o que está sendo vendido.

O direito de reivindicar a complementação da área ou a redução do

preço não poderá ficar infinitamente assegurado ao comprador. Igualmente,
poderá o vendedor exigir a complementação do preço na hipótese de ser a área
vendida superior ao previamente pactuado por medida certa. Por isso, o artigo
501 do Código Civil, limita esse tempo ao estabelecer que:

“Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o

vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do
registro do título”.

Se as partes celebrarem uma promessa de compra e venda (contrato

preliminar) e esta não se formalizar através do contrato definitivo (a escritura),
nenhuma das partes poderá reivindicar da outra o que lhe for de direito,
porquanto, o artigo é bastante claro ao estatuir que o prazo começa a contar a
partir do registro. Evidente que a lei assegura o direito da parte prejudicada,
mas nada impede que os contratantes amigavelmente resolvam a questão ainda
que o documento não esteja registrado.

1
 MODELO DE CLÁUSULA AD MENSURAM

CLÁUSULA.........Declaram os CONTRATANTES que a presente venda é feita

AD MENSURAM, sendo fixado o preço de R$ ........(.............) por metro
quadrado, cujas medidas serão aferidas pelo OUTORGADO COMPRADOR no
prazo máximo de 7 (sete) dias , contados da data de assinatura deste
Instrumento. Qualquer diferença que haja, para mais ou para menos, será objeto
de acerto entre os contratantes, no mesmo dia em que for feita a comprovação
da diferença;
CLÁUSULA.......... Uma vez feita a medição, aquele sobre quem recair a
obrigação de pagar, deverá fazê-lo de imediato, conforme prazo fixado na
cláusula anterior e, não o fazendo, dará à outra parte o direito de proceder a
ação de execução para recebimento do que lhe for devido;
CLÁUSULA........ Fica esclarecido que, decorrido o prazo de 7( sete) dias e não
sendo feita a verificação das medidas, a presente venda será dada como boa,
firma e valiosa, renunciando as partes, desde já a qualquer direito de vistoria,
seja judicial ou extra judicial;

MODELO DE CLÁUSULA AD CORPUS

CLÁUSULA........O OUTORGADO COMPRADOR declara que está de pleno

acordo com a presente venda, que é feita AD CORPUS, pois o imóvel encontra-
se todo murado e as medidas do terreno são aquelas que efetivamente se
encontram na escritura e que, qualquer diferença, seja a maior ou a menor que
venha a ser apurada no terreno acima descrito, não dará motivo a qualquer
reivindicação quanto ao preço avençado.

10 – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (CONTRATO

PRELIMINAR)

O compromisso de compra e venda, também chamado de promessa de

compra e venda, é um contrato preliminar, ou pré-contrato, onde uma das
partes se dispõe a vender e a outra se propõe a pagar certo preço por
determinado imóvel e que, após cumpridas as obrigações, assina-se a compra
e venda propriamente dita, ou seja, a escritura.

A essência do compromisso de compra e venda é que a parte vendedora

quer vender seu imóvel e garantir-se do recebimento, enquanto que o
comprador quer garantir-se do recebimento do imóvel pelo qual se dispõe a
pagar certo preço.

1
 O compromisso contém os mesmos elementos da compra e venda,
porém, por alguma situação de conveniência ou impossibilidade temporária,
os contratantes não efetuam de imediato o contrato definitivo. O compromisso
de compra e venda gera uma obrigação de dar, que é a entrega do imóvel e
assumida pelo vendedor no momento da assinatura do contrato; uma
obrigação de fazer, que é a conclusão do contrato com a transmissão do
domínio que se caracteriza pela escritura registrada; e, uma vez inscrito, gera
um direito de entrar com ação para a adjudicação compulsória, obtendo assim
os direitos reais e a posse do mesmo para usa-lo e fruí-lo. Vale ressaltar o teor
dos artigos 639 e 641 do Código de Processo Civil:

“Art. 639 – se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não

cumpriu a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo
título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a
ser firmado”

“Art.641 – condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença,

uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não
emitida”.

Veja-se alguns artigos do Código Civil quanto aos contratos

preliminares ou a promessa de compra e venda:

“Art.462. O contrato preliminar, exceto quanto á forma, deve conter todos os

requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.

“Art.463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no

artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento,
qualquer das partes terá o direto de exigir a celebração do definitivo,
assinando prazo á outra para que o efetive”.

“Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro

competente”.

A inscrição do compromisso de compra e venda no registro de imóveis

é aconselhável, uma vez que o direito real de promessa de venda só de
configura a partir de seu registro. Antes de inscrito tem-se tão somente
contrato de promessa de venda, o qual, apenas gera direitos obrigacionais e
não direitos reais. Com o registro o compromissário passa a ter direito real
oponível a terceiros, não sendo possível outro registro de qualquer venda
posterior.

1
 O compromisso de compra e venda poderá ser celebrado por
instrumento público ou particular, entretanto, a eficácia dos direitos
prometidos ou cedidos e contra terceiros está condicionada á sua inscrição no
registro imobiliário, devendo ainda, revestir-se de forma escrita e contendo
todas as cláusulas previstas em lei quanto ás partes e ao imóvel exigidas para o
contrato definitivo de compra e venda (escritura).

Enquanto não registrada, a promessa de compra e venda existe, porém,

ela gera somente direitos obrigacionais. Feita que seja, a inscrição no Registro
de Imóveis o comprador se resguarda contra eventuais terceiros.

Importante observar se o compromisso de compra e venda contém

cláusula de arrependimento ou não. Nesse tipo de contrato, pode ele ser
irretratável ou sujeito ao arrependimento. Quando irretratável ou irrevogável,
a parte prejudicada deverá reivindicar judicialmente para defender seus
direitos e, no caso do comprador obter, por decisão judicial, a escritura
definitiva e seu registro, cuja sentença, transitada em julgado valerá como
título para a transcrição.

Entretanto, quando o compromisso de compra e venda prevê cláusula de

arrependimento, a devolução do sinal por quem o deu ou a sua restituição em
dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e
danos, exceto os juros moratórios e as despesas processuais. É a situação em
que se aplicam as arras penitenciais. Evidente que neste tipo de compromisso
só há a possibilidade de arrependimento se não houver sido feita a entrega do
bem, ou ainda, que possa haver arrependimento e desfazimento do negócio até
a data da posse , e a partir daí tornando-se irretratável e irrevogável.

11 - REQUISITOS QUE DEVEM CONSTAR NO CONTRATO DE

COMPRA E VENDA ou NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

EM GERAL PARA OS CONTRATOS DE:

 Imóveis usados (chamados imóveis de terceiros)

 Imóveis já prontos (novos ou usados)
 Vazio ou ocupado pelo proprietário ou por inquilino
 Para entrega imediata ou futura
 Comprado ou vendido pelas próprias partes ou por procuradores
 Para pagamento à vista ou com parcelamento
 Com anuência ou interveniência de terceiros

1
 Quitado ou com algum tipo de gravame ou ônus (financiamento, hipoteca, usufruto, etc)
 Permutas simples
 Permutas de terreno por área construída
 Objetos de contratos:
 Casas
 Apartamentos
 Lotes
 Áreas
 Geminados, etc

REQUISITOS FUNDAMENTAIS DE UM CONTRATO

I - COMPRADOR:
 Nome completo e do cônjuge quando for casado
 Estado civil, Nacionalidade, Profissão
 Endereço residencial ou comercial
 Carteira de Identidade; CPF

II - VENDEDOR:
 Os mesmos dados do comprador

III - PROCURADOR (Quando uma das partes ou ambas se fizerem

representar):
 Nome e qualificação completa do outorgado
 Tabelião onde foi lavrada a procuração
 Livro e folha
 Data em que foi lavrada (verificar se é por tempo determinado ou não)
 Poderes conferidos (devem ser expressos e especiais para comprar ou
vender, devendo ser por instrumento público)

IV - SUBSTABELECIMENTO:
 Os mesmos dados da procuração (observar se a procuração confere direitos
de substabelecer)

V - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:
 Descrição com suas características principais (medidas, áreas, benfeitorias,
etc)
 Endereço completo do imóvel objeto do contrato

VI - DOCUMENTOS DE PROPRIEDADE:

1
 Número da matrícula e do registro
 Zona da circunscrição onde o imóvel está matriculado
 Se é livre e desembaraçado de ou se é gravado com ônus (havendo ônus ou
gravame, constar o nº do registro ou da averbação)

VII - GRAVAME:
 Havendo gravame, pormenorizar o tipo de ônus (prazo, encargo mensal,
data do gravame, forma de transferir o gravame para o adquirente,
favorecido ou agente financeiro)

VIII - PREÇO E CONDIÇÕES:

 Preço total
 Sinal de negócio (se são arras ou não)
 Restante do pagamento (se representado por nota promissória, cheque,
outros bens, etc.)

IX - TRANSMISSÃO:
 Da posse (se vinculada a algum pagamento ou cumprimento de outra
obrigação)
 Se é de imediato ou futuro
 Do domínio (data e requisitos em que será transmitido)

X - ACESSÓRIOS:
 Detalhar os acessórios que acompanham o principal (benfeitorias,
equipamentos, etc)

XI - EVICÇÃO DE DIREITOS:
 A venda deve ser sempre boa, firme e valiosa, respondendo o vendedor
pela evicção de direitos, salvo se, expressamente houver a renúncia deste e
a concordância do comprador.

XII - CERTIDÕES:
 Declaração do vendedor de que é senhor e legítimo proprietário a justo
título (ou o equivalente quando não tiver o domínio pleno)
 Responsabilidade do vendedor para que as certidões sejam negativas
(constar quem arcará com o ônus financeiro para que as mesmas sejam
tiradas junto aos órgãos respectivos)

XIII - DESPESAS:

1
 Quem arcará com as despesas de escritura, registro e imposto de
transmissão (Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura,
registro e imposto a cargo do comprador)
 Quem pagará a comissão de corretagem pela intermediação do negócio.

XIV - MULTAS:
 Pelo desfazimento de negócio (se houver essa hipótese prevista no
contrato)
 Por inadimplência no cumprimento de qualquer obrigação
 Por execução do contrato

XV - FECHAMENTO:
 As declarações usuais (foro para resolver as questões oriundas do contrato)
 Local da assinatura do contrato (cidade e estado)
 Data da assinatura (dia, mês, ano)

XVI - ANUENTES e/ou INTERVENIENTES:

 Quando houver, deverá constar a identificação e qualificação completa do
anuente
 Especificar em que situação ou qual o motivo da existência do anuente
 Sendo casado o anuente ou interveniente, verificar se há necessidade da
assinatura do cônjuge

XVII - PESSOA JURÍDICA:

 Identificação completa da pessoa jurídica
 Constar o tipo de sociedade (simples, limitada, s/a, fundação, etc)
 Quem é o representante legal e qual o documento que atribui essa
legalidade
 Identificação e qualificação completa do representante da pessoa jurídica

12 - DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA

A cláusula compromissória é um acordo em que as partes, ao

celebrarem um compromisso de compra e venda ou contrato de compra e
venda, estabelecem que, em caso de divergências futuras, seja na
interpretação, seja no cumprimento do que foi contratado, poderão recorrer ao
juízo arbitral. Para tanto, é necessário que, no corpo do instrumento celebrado
ou em documento à parte, se estipule a opção pelo juízo arbitral como

1
competente para solucionar eventuais descumprimento de obrigações
celebradas.

“Art. 853 – Admite-se nos contratos a cláusula compromissória, para

resolver divergências mediante juízo arbitral, na forma estabelecida em lei
especial”.

Esta lei especial a que se refere o artigo é a Lei nº 9.307/96, chamada

Lei da Arbitragem. Pelo seu art. 4º tem-se que “a cláusula compromissória é a
convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a
submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir relativamente a tal
contrato.
§ 1º - A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo
estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se
refira.

§ 2º - Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se

o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar,
expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento
anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para esta
cláusula”.

Detalhe importante e que muitas vezes traz sérios transtornos para a parte
postulante refere-se à necessidade da assinatura do aderente na própria
cláusula que institui a arbitragem. Nem sempre tal princípio é observado. A
conseqüência prática dessa ausência da assinatura é que, caso seja feita a
reclamação junto à Corte Arbitral, a parte reclamada não está obrigada a
comparecer na audiência de conciliação e ainda, mesmo que compareça, pode
recusar a instituição do juízo arbitral. Disto resulta que a reclamação será
extinta e o reclamante obrigado a buscar as vias judiciais normais na busca de
sua pretensão.

Uma vez pactuada a cláusula compromissória e obedecido o preceito da

concordância na própria cláusula conforme dito acima, a mesma torna-se
obrigatória para ambas as partes. Se um dos contratantes se reportar a ela,
deverá manifestar à outra sua intenção de dar início à arbitragem, notificando-
a para que em dia, hora e local compareça para firmar o compromisso arbitral,
o que é feito em audiência perante o arbitro conciliador.

Não comparecendo o réu à audiência, caberá ao conciliador, depois de

ouvido o autor, estatuir a respeito do conteúdo do compromisso, nomeando
um árbitro único para examinar o contrato e proferir a sentença. Se o não

1
comparecimento se der por parte do autor, sem justo motivo, o processo será
extinto sem julgamento do mérito.

A sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos

efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo
condenatória, constitui título executivo.

Código de Processo Civil, art. 475-N. “São títulos executivos judiciais:

....
IV – a sentença arbitral”.

13 – PROPOSTA

Os contratos se formam a partir da manifestação da vontade.

Normalmente iniciada pelo vendedor, muito embora possa ocorrer que tal
iniciativa seja tomada pelo comprador em razão de um interesse específico
sobre determinado imóvel que, mesmo não estando à venda, poderá vir a sê-lo
se as condições oferecidas foram convenientes para o proprietário. Esta
manifestação de vontade, seja do vendedor, seja do comprador se inicia pelos
contatos preliminares e que se materializam através da proposta escrita
(expressa), muito embora possa também ocorrer de forma tácita, não criando
todavia esta última forma em um meio adequado para obrigar ao seu
cumprimento.

Tratando-se da forma escrita, a proposta deve conter as linhas

estruturais do negócio em vista, contendo os principais elementos quanto ao
objeto, preço, condições e validade. O Código Civil ao tratar da “Formação
dos Contratos” insere alguns artigos que cuidam da proposta. Entre eles há o
427 que assim prescreve:

“Art. 427 – A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não

resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do
caso.”

Uma vez formulada a proposta, houve a manifestação de vontade de

uma das partes, restando necessário que a outra parte igualmente se manifeste.
Recusando a proposta não se cria o vínculo. Todavia, sendo aceita, é
necessário que o proponente tome conhecimento da concordância da parte
adversa para criar o vínculo obrigacional por ambos. Pelo nosso ordenamento

1
jurídico, o contrato se forma quando o oblato (aquele que recebeu a proposta)
confirma a sua aceitação.

As fases das negociações preliminares da formulação da proposta e de

sua aceitação devem ser ajustadas pelo intermediador a cada caso concreto,
observando todavia que deva ser feito dentro dos princípios da transparência e
da boa-fé. Uma vez formulada e aceita a proposta, o próximo passo será a
assinatura do compromisso de compra e venda (contrato preliminar) ou,
conforme o caso, do contrato de compra e venda (contrato definitivo).

14 - RESPONSABILIDADE DO CORRETOR
PERANTE O CÓDIGO CIVIL

Art. 722 – Pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 723 – O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência,

e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio (Redação dada pela Lei n° 12.236, de 2010).

Parágrafo Único – Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao
cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações
de valores e de outros fatores que possam influenciar nos resultados da incumbência
(Incluído pela Lei n° 12.136, de 2010).

Art. 724 – A remuneração do corretor, se não estiver em lei, nem ajustada entre as
partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725 – A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes.

726 – Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma

remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com
exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio
sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727 – Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem
lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do
prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

1
 Art. 728 – Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a
remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729 – Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a
aplicação de outras normas de legislação especial.

15 - IMPLICAÇÕES JUNTO AO PROCON

Diz o art. 46 do Código de Defesa do Consumidor que “os contratos que

regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a
oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos
instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e
alcance”.

Duas situações podem ocorrer na interpretação do referido artigo.

Tratando-se de imóveis novos, prontos ou na planta adquiridos junto à
construtora, está estabelecida a relação de consumo, já que a construtora é
uma produtora de bens. Para esta situação, tanto o construtor, como o
incorporador, a imobiliária e o corretor, respondem solidariamente pelos
danos que venham a causar a seus clientes. A imobiliária e o corretor só
respondem pelos atos relativos à comercialização quanto a propaganda e
informações incorretas e que tenham induzido o comprador a fazer uma idéia
diferente da realidade, o que pode se dar por omissão de dados ou distorção de
verdades.

A outra situação refere-se às transações envolvendo somente

particulares, o chamado imóveis de revenda ou de terceiros. Neste caso não se
configura a relação de consumo, entretanto, aquele que fez a intermediação
tem responsabilidade pela clareza do negócio e pela veracidade das
informações prestadas ao adquirente, tanto no que se refere ao imóvel quanto
ao seu titular. Daí porque a necessidade de tirar todas as certidões obrigatórias
do imóvel e do proprietário, mesmo que o documento a ser firmado seja o
compromisso de compra e venda ou contrato preliminar. O entendimento do
Procon na verdade é o mesmo do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
que estatui: Compete ao corretor de imóveis inteirar-se de todas as
circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo a seus clientes. Ou ainda, esta
outra norma que diz: Aquele que por culpa ou dolo causar prejuízos a seus
clientes, responderá pelos danos causados.

1
16 –MODELOS DE CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA

MODELO 01 Imóvel quitado. Sinal de negócio e restante na outorga da escritura.

Entrega após recebimento.

MODELO 02 Apartamento quitado com sinal de negócio e restante com uso do FGTS.
Posse após recebimento total do preço.

MODELO 03 Imóvel recém construído faltando termo de habite-se. Sinal de negócio +

notas promissórias + FGTS + automóvel + outro imóvel. Entrega após
recebimento do FGTS.

MODELO 04 Compromisso de compra e venda com sinal de negócio; parte de pagamento

com nota promissória; parte de pagamento através de financiamento e o restante
com um automóvel. Transmissão de posse após a liberação do financiamento.

MODELO 05 Modelo de contrato de compra e venda de imóvel pendente de inventário

sob forma de arrolamento em que a viúva/meeira tornou-se única
proprietária por ter adquirido dos filhos a parte que lhes pertencia.

MODELO 06 Imóvel com financiamento em nome de terceiros. Cessão de direito

condicionada a realização de outro negócio.

MODELO 07 Imóvel em nome dos filhos, sendo um de menor. Gravado com usufruto a
favor dos pais. Assinam a escritura como intervenientes renunciantes.

MODELO 08 Venda de imóvel ocupado por locatário e que permanecerá no imóvel após a
transação. Assina como testemunha no compromisso de compra e venda. Sinal de
negócio, escritura imediata e restante com nota promissória vinculada.

MODELO 09 Imóvel quitado construído em um lote e tendo anexado parte de uma viela
(setor sul). Duas escrituras dos terrenos. Escritura no último pagamento.

MODELO 10 Imóvel quitado. Pagamento parcelado. Mãe e filhos vendendo imóvel

resultante de inventário. Dois compradores com percentuais diferentes.

MODELO 11 Venda com sinal de negócio e o restante com financiamento a ser conseguido e uma
parte com notas promissórias corrigidas mensalmente pelo IGP-M. Posse imediata.

MODELO 12 Imóvel financiado pela CEF. Ágio a vista e prazo para transferência ou
quitação do saldo devedor. Prazo para transmissão de posse.

MODELO 13 Compromisso de compra e venda de imóvel rural. Originalmente duas

propriedades, sendo uma de inventário e outra de doação. Há unificação de
matricula. Posse imediata e escritura no último pagamento. Faltando
averbar a reserva legal.

1
MODELO 14 Contrato de permuta de terreno por área construída no mesmo local. Outorga
escritura
no ato da assinatura do contrato sem garantia de que o construtor vá cumprir o
contrato.

MODELO 15 Permuta de área por sobrados geminados no mesmo local. Escritura do

terreno outorgada no ato e com garantia real prestada pelo construtor para
cumprimento do contrato.

MODELO 16 Simulação de uma escritura pública a ser lavrada em Cartórios de Notas.

MODELO 17
Venda de imóvel gravado com garantia de terceiros com o primeiro pagamento
feito diretamente ao credor para quitação da dívida e liberação do gravame Entrou
um carro como parte de pagamento e parte com notas promissórias vinculadas à
outorga da escritura.(caso concreto).

MODELO 18
Permuta em que os incorporadores tem somente um ante projeto para o
local e negociação somente viável se igualmente for celebrado idêntica
permuta com o proprietário do terreno vizinho.(caso concreto).

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO

DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA – MODELO 01

Imóvel quitado. Sinal de negócio e restante na

outorga da escritura. Entrega após recebimento

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE COMPRADOR:

OLEGÁRIO MACIEL, brasileiro, fazendeiro, casado pelo regime de comunhão universal

de bens com FRANCISCA MACIEL, portadores das Carteiras de Identidade nºs M-11.111
(SSP/MG) e M-11.112 (SSP/MG) e dos CPF nº 111.111.111-11 e 222.222.222-22, residentes e
domiciliados na Rua Aporé, Quadra 01, Lote 99- Setor Universitário, Uberlânia/MG;

PROMITENTE VENDEDOR:

JOSÉ NETO, brasileiro, empresário, portador da Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/...) e

do CPF nº 111.111.111-11, casado pelo regime de comunhão parcial de bens com SILVIA
PEREIRA, comerciante, portadora da Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº
111.111.111-11, residentes e domiciliados na cidade de Uberlândia/MG na Rua.....................;

1
 Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE VENDEDOR, têm entre si justos e contratados
o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em Cláusulas em que
ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e

legitimo proprietário do imóvel identificado como:

“uma casa residencial,contendo: sala de estar/jantar, 2 quartos, cozinha, circulação,

banheiro social e área de serviço, com área construída de 52,94 m2 e respectivo terreno,
constante no módulo 1(um), da quadra 28(vinte e oito), situado na Rua C-8, Setor I, no
loteamento denominado Morada do Bosque, Uberlânia/MG, com área de 220,00 m2,
medindo 11,00 m de frente pela rua C-8; 11,00 m de fundos, dividindo com o módulo nº 22;
20,00 m pelo lado direito, limitando com o módulo nº 2; e 20,00 m pelo lado esquerdo,
confrontando com o módulo nº 24/25 .”

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

a) Que o referido imóvel acha-se livre e desembaraçado de quaisquer duvidas e ônus reais,
inclusive hipotecas, mesmo legais;
b) Que o imóvel foi adquirido da BONTIJOLO S.A. – Engenharia, Comércio e Industria
em ..../..../....., através de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada às fls. 789/791, do
livro 69, no 5º Tabelionato de Notas local, devidamente registrada no Cartório de Imóveis
da 7ª Circunscrição desta cidade sob o nº R.1, matrícula nº 330.143, de ordem e cadastrado
na Prefeitura Municipal de Uberlândia sob o nº 105.255.0031.000-8;
c) Que encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de Uberlândia/MG sob n° ...........;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a comprá-lo
mediante o seguinte preço e condições:

PREÇO:

R$ 47.000,00 (QUARENTA E SETE MIL REAIS)

CONDIÇÕES:

a) R$ 7.000,00 (sete mil reais) como sinal de negócio e princípio de pagamento

ou arras, pagos no ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor o
PROMITENTE VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá a sua plena
quitação;
b) R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a serem pagos mediante à apresentação dos
documentos necessários para a outorga da escritura e registro do imóvel;

PARÁGRAFO ÚNICO: Fica estipulado o prazo máximo de 10 (dez dias) para que o
PROMITENTE VENDEDOR exiba em cartório os documentos para outorgar a escritura e receber
o que lhe é devido. Uma vez de posse dos documentos necessários, o PROMITENTE VENDEDOR
deverá comunicar ao PROMITENTE COMPRADOR para comparecer no dia, hora e Cartório de
Notas por ele determinado, para receber a escritura e efetuar o pagamento. Qualquer das partes que

1
não cumprir com sua obrigação dentro do prazo aqui fixado, será constituído em mora no percentual
de 10% (dez por cento) ao mês calculados pro rata dia até o cumprimento da obrigação, pelo que,
desde já manifestam sua total concordância, inclusive quanto ao direito da parte inocente em
promover a execução deste instrumento pelas vias judiciais cabíveis, incluindo a reivindicação por
perdas e danos devidamente comprovados, seja em função da não apresentação dos documentos
para outorga da escritura, seja pelo não comparecimento em Cartório para recebê-la e efetuar o
pagamento;

CLÁUSULA QUARTA: O PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar o

imóvel no prazo máximo de 20 (vinte) dias contados da data de assinatura deste instrumento e desde
que tenha recebido o valor constante do item “b” da Cláusula anterior. O imóvel deverá estar livre e
desocupado de pessoas e coisas e com todas as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em
perfeito funcionamento. Declara que não existe sobre sua pessoa e nem sobre o imóvel nenhuma
ação ou impedimento legal que possa dificultar ou impedir a sua posse pacífica pelo
PROMITENTE COMPRADOR, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos;

CLÁUSULA QUINTA: Não sendo o imóvel entregue na data retro mencionada por culpa
do PROMITENTE VENDEDOR, concorda este, desde já com o pagamento de R$ 100,00 (cem
reais) por dia de atraso, não podendo todavia esse atraso ser superior a 15 dias, sob pena de dar ao
PROMITENTE COMPRADOR o direito de executar o presente Instrumento e reivindicar perdas e
danos que a inadimplência venha a lhe causar;

CLÁUSULA SEXTA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as

despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão inter vivos bem como todos
os encargos que incidirem sobre o imóvel que está sendo adquirido a partir de sua posse. O
PROMITENTE VENDEDOR arcará com as despesas necessárias para a apresentação dos
documentos exigidos pelo Cartório para a lavratura da escritura do bem que está sendo vendido;

CLÁUSULA SÉTIMA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes contratantes, bem como os seus herdeiros e sucessores , os
quais se obrigam a fielmente observá-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições.
Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito que
expressamente renunciam;

CLÁUSULA OITAVA: A parte que por inadimplência der causa a execução deste
contrato, ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$ 47.000,00)
mais as despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e todas aquelas
decorrentes da lide;

CLÁUSULA NONA: Fica eleito o foro de Uberlânia/MG, com renúncia a qualquer outro
para, por meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões
resultantes da interpretação deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA: A intermediação da presente transação é feita pela corretor de

imóveis HONESTINO SILVA, CRECI/MG ° ......., que não poderá ser responsabilizado pelo não
cumprimento de qualquer das Cláusulas aqui estabelecidas, uma vez que sua participação se
restringe à intermediação na compra e venda do imóvel e na elaboração deste Instrumento, que
antes de assinado é lido por todos e achado de acordo. A comissão, fixada em R$ 2.400,00 (Dois
mil e quatrocentos recais), deverá ser paga pelo PROMITENTE VENDEDOR imediatamente após
a assinatura deste Instrumento Particular de Compra e Venda.

1
 FECHAMENTO: E por estarem assim mutuamente acordados, assinam o presente
instrumento em três vias de igual teor e forma na presença das testemunhas legais.

Uberlândia, ...... de ................ de ..........

__________________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR e CÔNJUGE

_________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR e CÔNJUGE

TESTEMUNHAS:

_________________________
CPF:

________________________
CPF:

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 02

Apartamento quitado com sinal de negócio e restante com

uso de FGTS. Posse após o recebimento total do preço.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE COMPRADOR:

PAULUS AUGUSTUS RUBEL, brasileiro, aeroviário, portador da Carteira de Identidade nº

111.111 (SSP/PR) e do CPF nº 111.111.111-11, casado pelo regime de comunhão parcial de bens
com LEA AUGUSTUS RUBEL, residentes e domiciliados nesta cidade na Rua 11 nº 111, aptº
111, Edifício Lago dos Cisnes – Setor Sul ;

PROMITENTE VENDEDOR:

BARSANUFO ROMIDES FORBES, brasileiro, solteiro, professor, portador da Carteira de

Identidade nº 222.222 (SSP/PR) e do CPF nº 222.222.222-22, residente e domiciliado nesta cidade
de Uberlânida na Rua................, Setor..................;

1
 Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE VENDEDOR, têm entre si justos e contratados
o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em Cláusulas em que
ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e

legitimo proprietário do imóvel identificado como: “um apartamento de nº 22, do Edifício
LANCASTERI, contendo: sala de estar, 02 quartos, banheiro social, cozinha, área de serviço, com
a área total 72,2881m2, sendo 54,20 m2, de área privativa e 18,0881m2, de área comum,
correspondendo-lhe a fração ideal de 1,216% ou 17,0237 m2. do terreno, situado na Rua T-21,
quadra 222, lotes 18 e 19, do Setor Novo Horizonte, Uberlândia/MG”.

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

a) Que o referido imóvel acha-se livre e desembaraçado de quaisquer duvidas e ônus reais,
inclusive hipotecas, mesmo legais;

b) Que o imóvel foi adquirido da CONSÓLIDA - Construções e Empreendimentos Ltda. em

31/10/84, através de Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda devidamente
registrado no Cartório de Imóveis da 1ª Circunscrição de Uberlânia/MG sob o nº R-2 e AV-3
da Matrícula nº 22.222;

c) Que encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de Uberlândia sob n.................;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a comprá-lo
mediante o seguinte preço e condições:

PREÇO: R$ 37.000,00 (TRINTA E SETE MIL REAIS)

CONDIÇÕES:

A. R$ 17.000,00 (Dezessete mil reais) como sinal de negócio e princípio de pagamento ou

arras, pagos no ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor o PROMITENTE
VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá a sua plena quitação;

B. R$ 20.000,00 (Vinte mil reais) para serem pagos de acordo com o estabelecido na Cláusula
Quarta;

CLÁUSULA QUARTA: O pagamento a que se refere o Item “B “ da Cláusula anterior deverá

ser feito através do uso do FGTS e seguindo o seguinte roteiro:

a) O PROMITENTE COMPRADOR arcará com todas as despesas referentes às certidões

exigidas pelo Banco intermediador da operação, inclusive com despachantes, caso seja
necessário;

b) Fica estipulado o prazo de 20 (vinte) dias, contados data da entrega dos documentos ao
Banco, para que o dinheiro fique depositado na conta do PROMITENTE VENDEDOR.
Para determinação da contagem do prazo aqui citado, os contratantes deverão se dirigir em

1
 conjunto ao Banco para a entrega dos documentos ou, se for feito por despachante, que o
mesmo faça uma declaração constando a data de tal providência;

c) Transcorrido o prazo de 20 dias e não tendo havido a liberação do numerário, o

PROMITENTE COMPRADOR se obriga a corrigir o dito valor pelo mesmo índice do
INCC contados do dia em que se esgotar o prazo fixado e a data do efetivo deposito na
conta do PROMITENTE VENDEDOR. O cálculo da correção será feito “pro rata dia”;

d) Se o valor do saque do FGTS for inferior à importância a ser paga, compromete-se o

PROMITENTE COMPRADOR a fazer a complementação no prazo máximo de três dias
após a data do crédito na conta do PROMITENTE VENDEDOR. Igualmente este se obriga
a devolver ao PROMITENTE COMPRADOR caso o valor creditado seja superior ao que
lhe é devido;

e) Caso não seja possível usar o FGTS, qualquer que seja o motivo, o PROMITENTE
COMPRADOR se obriga a usar de outras alternativas para liquidar o débito, no prazo
máximo de 30 (trinta) dias e corrigidos conforme previsto no item “c” desta Cláusula. O
prazo de 30 dias começará ser contado a partir da data em que se comprovar a inviabilidade
do saque do numerário;

CLÁUSULA QUINTA: O PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar o imóvel

no prazo de .... dias contados da data em que for registrada a escritura ou o contrato de
financiamento, devendo o imóvel estar livre e desembaraçado de pessoas e coisas com todas as
instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em perfeito funcionamento. Declara que não existe
sobre sua pessoa e nem sobre o imóvel nenhuma ação ou impedimento legal que possa dificultar ou
impedir a sua posse pacífica pelo PROMITENTE COMPRADOR, respondendo a qualquer tempo
pela evicção de direitos nos termos dos artigos 447 a 457 do Código Civil;

CLÁUSULA SEXTA: Não sendo o imóvel entregue na data retro mencionada por culpa do
PROMITENTE VENDEDOR, concorda este, desde já com o pagamento de R$ 100,00 (cem reais)
por dia de atraso, não podendo todavia esse atraso ser superior a 15 dias, sob pena de dar ao
PROMITENTE COMPRADOR o direito de executar o presente Instrumento e reivindicar perdas e
danos que a inadimplência venha a lhe causar;

CLÁUSULA SÉTIMA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas

de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão inter vivos bem como todos os
encargos que incidirem sobre o imóvel que esta sendo adquirido a partir de sua posse;

CLÁUSULA OITAVA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável,

obrigando não só as partes contratantes, bem como os seus herdeiros e sucessores, os quais se
obrigam a fielmente observá-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições.
Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito que
expressamente renunciam;

CLÁUSULA NONA: A parte que por inadimplência der causa a execução deste contrato, ficará
sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$ 37.000,00) mais as
despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e todas aquelas decorrentes da
lide;

1
 CLÁUSULA DÉCIMA: Fica eleito o foro de Uberlândia/MG, com renúncia a qualquer outro
para, por meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões
resultantes da interpretação deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: A intermediação da presente transação é feita pela

empresa SOLUS CONSULTORIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., que não poderá
ser responsabilizada pelo não cumprimento de qualquer das Cláusulas aqui estabelecidas, uma vez
que sua participação se restringe à intermediação na compra e venda do imóvel e na elaboração
deste Instrumento, que antes de assinado é lido por todos e achado de acordo. A comissão deverá
ser paga pelo PROMITENTE VENDEDOR a vista no ato da assinatura deste Instrumento.

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados assinam o presente Instrumento em 3

(três) vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.

Uberlândia/MG, .... de ............................. de .........

_______________________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR e CÔNJUGE

_________________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR

TESTEMUNHAS:
______________________________
CPF:
______________________________
CPF:

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 03

Imóvel recém construído faltando termo de habite-se. Sinal

de negócio + notas promissórias + FGTS + automóvel +
outro imóvel. Entrega após recebimento do FGTS.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE COMPRADOR:

VISCONDE DE TAUNAY e IRACEMA GOMES DE TAUNAY, brasileiros, casados

em regime de comunhão parcial de bens, comerciante e economiária, portadores das Carteiras de
Identidade nº xxxxxx (xxx/xx) e xxxxx xxx(xxx/xx) e dos CPFs nºs xxx.xxxx.xxx.xx e
xxx.xxx.xxx.xx residentes e domiciliados nesta capital;

PROMITENTE VENDEDOR:

1
 MACHADO DE ASSIS, brasileiro, solteiro, escritor, portador da carteira de Identidade nº
xxxx xx(xxx/xx) e do CPF nºxxx.xxx.xxx.xx, residente e domiciliado nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E

VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE VENDEDOR, têm entre si justos e
contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em
cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto
contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e

legítimo proprietário do imóvel identificado como:

“Lote de terras de nº 01 da quadra F-4, situada na Rua 115, Setor Sul, nesta
capital, com área total de 548,00m2., bem como a casa residencial nele edificada
com a área total construída de 220,42 m².

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

I) Que o imóvel é construção sua, tendo a respectiva planta aprovada

em ..../...../..... pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre/RS com o Termo de
Habite-se a ser requerido;

II) Que os documentos necessários para a expedição do habite-se estão em fase de

conclusão incluindo o CND a ser fornecido pelo INSS;

III) Que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de qualquer dúvida, dívida ou

ônus real, inclusive hipotecas, mesmo legais;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vende-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a compra-lo
mediante o seguinte preço e condições;

PREÇO: R$ 100.000,00 (cem mil reais)

CONDIÇÕES:

I) R$ 20.000,00 como sinal de negócio e principio de pagamento ou arras, pagos no

ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor o PROMITENTE
VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá a sua plena quitação;

II) R$ 2.500,00 representados por uma Nota Promissória com vencimento no

dia ...../...../.....;

III) R$ 2.500,00 representados por uma Nota promissória com vencimento no

dia ...../...../......;

IV) R$ 3.000,00 representados por uma Nota Promissória com vencimento no

dia ...../....../.....;

V) R$ 20.000,00 a serem pagos com o uso do FGTS de que o PROMITENTE

COMPRADOR é possuidor e obedecido o disposto na Cláusula Quarta;

1
 VI) R$ 12.000,00 representados por um automóvel conforme descrição na Cláusula
Quinta;

VII) R$ 40.000,00 representados por um imóvel conforme descrição na Cláusula

Sexta;

CLÁUSULA QUARTA: O pagamento a que se refere o item V da Cláusula anterior

deverá ser feito através do uso do FGTS e seguido o seguinte roteiro:

I) O PROMITENTE COMPRADOR arcará com todas as despesas referentes às

certidões exigidas pelo Banco intermediador da operação, inclusive com
despachantes, caso seja necessário;

II) Fica estipulado o prazo de até 30 (trinta) dias, contados da data da entrega dos
documentos ao Banco, para que o dinheiro fique depositado na conta do
PROMITENTE VENDEDOR. Para determinação da contagem do prazo aqui
citado, os contratantes deverão se dirigir em conjunto ao Banco para a entrega
dos documentos ou, se for feito por despachante, que o mesmo faça uma
declaração constando a data de tal providência;

III) Transcorrido o prazo de 30 dias e não tendo havido a liberação do numerário, o

PROMITENTE COMPRADOR se obriga a corrigir o dito valor pelo mesmo
índice da caderneta de Poupança, contados do dia em que se esgotar o prazo
fixado e a data do efetivo deposito na conta do PROMITENTE VENDEDOR. O
cálculo da correção será feito “pro rata dia” e tendo como indexador o índice do
mês imediatamente anterior ao mês em que o crédito for efetivado;

IV) Se o valor do saque do FGTS for inferior à importância a ser paga, compromete-
se o PROMITENTE COMPRADOR a fazer a complementação no prazo
máximo de 3 (três) dias após a data do crédito na conta do PROMITENTE
VENDEDOR. Igualmente este se obriga a devolver ao PROMITENTE
COMPRADOR caso o valor creditado seja superior ao que lhe é devido;

V) Caso não seja possível usar o FGTS, qualquer que seja o motivo, o
PROMITENTE COMPRADOR se obriga a usar de outras alternativas para
liquidar o débito, no prazo máximo de 90 (noventa) dias e corrigidos conforme
previsto no item III desta cláusula. O prazo de 90 dias começará a ser contado a
partir da data em que se comprovar a inviabilidade de saque do numerário;

CLÁUSULA QUINTA: O automóvel dado como parte de pagamento e constante do item

VI da Cláusula Terceira é entregue observando-se que:

I) O automóvel é identificado como marca ....................ano e modelo .......

placa ......-.... e chassis nº .......................;

II) O veículo é entregue ao PROMITENTE VENDEDOR no ato da assinatura

deste instrumento, livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus e sem reserva
de domínio;

III) Todo e qualquer débito que houver referente ao veículo é de responsabilidade

do PROMITENTE COMPRADOR, respondendo também civil e criminalmente

1
 por qualquer situação envolvendo o mesmo até esta data. Igualmente fica o
PROMITENTE VENDEDOR com idêntica responsabilidade a partir da posse
do veículo cujo certificado para a transferência de propriedade é assinado nesta
data;

CLÁUSULA SEXTA: O PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar

o imóvel no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data do crédito da importância do
financiamento na sua conta corrente bancária, devendo estar livre e desocupado de pessoas
e coisas e com todas as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em perfeito
funcionamento. Declara que não existe sobre sua pessoa e nem sobre o imóvel nenhuma
ação ou impedimento legal que possa dificultar ou impedir a sua posse pacífica pelo
PROMITENTE COMPRADOR, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos;

CLÁUSULA SÉTIMA: Não sendo o imóvel entregue na data retro mencionada por
culpa do PROMITENTE VENDEDOR, concorda este, desde já com o pagamento de R$
100,00 (Cem Reais) por dia de atraso, não podendo todavia esse atraso ser superior a 15
dias, sob pena de dar ao PROMITENTE COMPRADOR o direito de executar o presente
instrumento e reivindicar perdas e danos que a inadimplência venha a lhe causar;

CLÁUSULA OITAVA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas

as despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão inter vivos bem
como todos os encargos que incidirem sobre o imóvel que está sendo adquirido a partir de
sua posse. O PROMITENTE VENDEDOR arcará com as despesas necessárias para a
transmissão de propriedade do bem que está sendo recebido como parte de pagamento;

CLÁUSULA NONA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes contratantes, bem como os seus herdeiros e
sucessores, os quais se obrigam a fielmente observá-lo e cumpri-lo em todos os seus termos
e condições. Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem
do negócio, direito a que expressamente renunciam;

CLÁUSULA DÉCIMA: A parte que por inadimplência der causa a execução deste
contrato, ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$
100.000,00) mais as despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e
todas aquelas decorrentes da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: fica eleito o foro de Porto Alegre/RS, com renúncia
a qualquer outro para, por meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou
questões resultantes da interpretação deste Instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A intermediação da presente transação é feita pela

Empresa Superimóveis ltda., que não poderá ser responsabilizada pelo não cumprimento de
qualquer das Cláusulas aqui estabelecidas, uma vez que sua participação se restringe à
intermediação na compra e venda do imóvel e na elaboração deste Instrumento, que antes de
assinado é lido por todos e achado de acordo. A comissão deverá ser paga pelo promitente vendedor
imediatamente após o recebimento da parcela de financiamento, tendo sido fixada em R$ 5.000,00
(Cinco mil reais).

1
FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratos , assinam o presente Instrumento
em três vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.

Porto Alegre/RS, .... de ................. de 20..........

_________________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR e CÔNJUGE

__________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR

TESTEMUNHAS:

___________________________
CPF:

__________________________
CPF:

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 04

Compromisso de compra e venda com sinal de negócio;

parte de pagamento com nota promissória; parte de
pagamento através de financiamento e o restante com um
automóvel. Transmissão de posse após a liberação do
financiamento.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE VENDEDOR:

(proprietários), brasileiros, casados em regime de (comunhão parcial ou total de

bens) ou (com separação total de bens), (profissão de cada um dos
vendedores), portadores das Carteiras de Identidade nºs xxx.xxx (SSP/xx) e xxx.xxx
(SSP/xx) e dos CPFs nºs xxx.xxx.xxx-xx e xxx.xxx.xxx-xx, residentes e domiciliados na
Rua xxxxx, nº xxx, aptº xxx- Setor xxx, nesta capital;

PROMITENTE COMPRADOR:

1
(comprador), brasileiro, solteiro, publicitário, portador da Carteira de Identidade nº
xxx.xxx (SSP/xx) e do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliado em Curitiba/PR;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e
doravante denominadas respectivamente de PROMITENTE COMPRADOR e
PROMITENTE VENDEDOR, têm entre si justos e contratados o presente compromisso e
o fazem mediante os seguintes termos e condições, em Cláusulas em que ambas as partes
aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa

senhor e legitimo proprietário do imóvel identificado como: “um terreno para construção
urbana caracterizado como “lote quinze (15), da quadra trezentos e noventa e nove (399),
situado na Rua Bom Jardim, Setor Jardim América, com área de 400,75 m2, medindo:
11,00m2. de frente para a Rua (tal); 7,07 metros de chanfrado; 16,25 metros de fundos
com o lote 16; 24,00 metros à direita, com a Rua tal; e 29,00 metros à esquerda com o lote
14, bem como um sobrado residencial nele edificado contendo a seguinte divisão
(descrição do imóvel) .”

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

a) Que o referido imóvel acha-se livre e desembaraçado de

quaisquer duvidas ou ônus reais, inclusive hipotecas, mesmo
legais;
b) Que o imóvel foi adquirido do Sr. (nome do antigo
proprietário) e sua mulher (nome da esposa, quando for
o caso) em xx/xx/xx, através de Escritura Pública de Compra
e Venda lavrada às Fls. xxx, do Livro xxx, no xº Tabelionato de
Notas local, devidamente registrada no Cartório de Imóveis da
xª Circunscrição desta cidade sob o nº xx, na matrícula nº
xxxxxxx, de ordem e cadastrado na Prefeitura Municipal de
Goiânia sob o nº xxx.xxx.xxxx.xxx.xx;
c) Que à margem da mesma Matrícula encontra-se averbada a
construção da casa, tudo de conformidade com as plantas e
projetos aprovados pela Prefeitura Municipal de Goiânia,
imóvel este cadastrado sob nº xxx.xxx.xxxx.xxx-x;
d) Que não há qualquer fato ou situação pessoal ou documental
que impossibilite a alienação do bem de sua propriedade;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o

PROMITENTE VENDEDOR se dispõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se
propõe a comprá-lo mediante o seguinte preço e condições:

PREÇO: R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais)

1
CONDIÇÕES:

I) R$ 20.000,00 (Vinte mil reais) como sinal de negócio e princípio de

pagamento ou arras, pagos no ato da assinatura do presente
instrumento, cujo valor o PROMITENTE VENDEDOR declara estar
recebendo e do qual dá a sua plena quitação;
II) R$ 20.000,00 representados por um automóvel conforme descrição na
Cláusula Quinta;
III) R$ 65.000,00 representados por uma Nota Promissória com
vencimento no dia ....... de ......................... de ..........;
IV) R$ 75.000,00 para serem pagos através de financiamento pleiteado pelo
PROMITENTE COMPRADOR e de acordo com o estabelecido na
Cláusula Quarta;

CLÁUSULA QUARTA: O pagamento a que se refere o Item IV da Cláusula anterior

deverá ser feito através de financiamento seguindo o seguinte roteiro:

a) O PROMITENTE COMPRADOR arcará com todas as despesas referentes às

certidões exigidas pelo Banco (nome do banco que vai financiar), intermediador da
operação, inclusive com despachantes, caso seja necessário;
b) Fica estipulado o prazo de até 60 dias, contados da data da entrega dos
documentos ao Banco, para que o dinheiro fique depositado na conta do PROMITENTE
VENDEDOR. Para determinação da contagem do prazo aqui citado, os contratantes
deverão se dirigir em conjunto ao Banco para a entrega dos documentos ou, se for feito por
despachante, que o mesmo faça uma declaração constando a data de tal providencia;
c) Transcorrido o prazo de 60 dias e não tendo havido a liberação do numerário, o
PROMITENTE COMPRADOR se obriga a corrigir dito valor com juros de 1% (hum por
cento) ao mês, contados do dia em que se esgotar o prazo fixado e a data do efetivo
deposito na conta do PROMITENTE VENDEDOR. O cálculo da correção será feito “pro
rata dia”;
d) Se o valor do saque do financiamento for inferior à importância a ser paga,
compromete-se o PROMITENTE COMPRADOR a fazer a complementação no prazo
máximo de três dias após a data do crédito na conta do PROMITENTE VENDEDOR.
Igualmente este se obriga a devolver ao PROMITENTE COMPRADOR caso o valor
creditado seja superior ao que lhe é devido;
e) Caso não seja possível usar o financiamento, qualquer que seja o motivo, o
PROMITENTE COMPRADOR se obriga a usar de outras alternativas para liquidar o
débito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias e corrigidos conforme previsto no item III desta
Cláusula. O prazo de 30 dias começará ser contado a partir da data em que se caracterizar a
inviabilidade do financiamento;

CLÁUSULA QUINTA: O veículo dado como parte de pagamento e constante do Item

II da Cláusula Terceira é entregue neste ato, livre e desembaraçado de todo e qualquer
ônus, declarando o PROMITENTE COMPRADOR:

a) Que o veículo encontra-se em nome de xxxxxxxxxxx, devidamente

quitado e com recibo para transferência já assinado;

1
 b) Que todo e qualquer obstáculo que venha surgir para a transferência de
propriedade junto ao Detran é de responsabilidade sua, devendo tomar
as medidas necessárias para saná-las;
c) Que responsabiliza-se civil e criminalmente por tudo quanto for devido
ao mesmo até esta data, inclusive com relação a multas de trânsito, que,
se apuradas posteriormente, constituem ônus seu e que deverão ser pagas
tão logo lhe seja comunicado;

PARÁGRAFO ÚNICO: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que ao tomar posse

do veículo, assume a responsabilidade por tudo que envolver o mesmo, comprometendo-se
a transferí-lo no DETRAN dentro do prazo de 30 dias, contados desta data;

CLÁUSULA SEXTA: O PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar o

imóvel no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data do crédito da importância do
financiamento na sua conta corrente bancária, devendo o mesmo estar livre e
desembaraçado de pessoas e coisas e com todas as instalações elétricas, hidráulicas e
sanitárias em perfeito funcionamento. Declara que não existe sobre sua pessoa e nem sobre
o imóvel nenhuma ação ou impedimento legal que possa dificultar ou impedir a sua posse
pacífica pelo PROMITENTE COMPRADOR, respondendo a qualquer tempo pela evicção
de direitos;

CLÁUSULA SÉTIMA: Não sendo o imóvel entregue na data retro mencionada por
culpa do PROMITENTE VENDEDOR, concorda este, desde já com o pagamento de R$
100,00 (Cem reais) por dia de atraso, não podendo todavia esse atraso ser superior a 15
dias, sob pena de dar ao PROMITENTE COMPRADOR o direito de executar o presente
Instrumento e reivindicar perdas e danos que a inadimplência venha a lhe causar;

CLÁUSULA OITAVA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as

despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão inter vivos bem
como todos os encargos que incidirem sobre o imóvel que esta sendo adquirido a partir de
sua posse;

CLÁUSULA NONA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes contratantes, bem como os seus herdeiros e
sucessores , os quais se obrigam a fielmente observá-lo e cumpri-lo em todos os seus
termos e condições. Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou
desistirem do negócio, direito que expressamente renunciam;

CLÁUSULA DÉCIMA: A parte que por inadimplência der causa a execução deste
contrato, ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$
180.000,00) mais as despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e
todas aquelas decorrentes da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a

qualquer outro para, por meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer
dúvidas ou questões resultantes da interpretação deste instrumento;

1
 CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A intermediação da presente transação é feita
pela empresa (nome da imobiliaria ou corretor) , cujo pagamento é feito nesta data
pelo PROMITENTE VENDEDOR, no valor total de R$ 9.000,00 (|Nove mil reais). A
Empresa (ou o corretor) não poderá ser responsabilizada pelo não cumprimento de
qualquer das Cláusulas aqui estabelecidas, uma vez que sua participação se restringe à
intermediação na compra e venda do imóvel e na elaboração deste Instrumento, que antes
de assinado é lido por todos e achado de acordo.

FECHAMENNTO: E, por estarem assim justos, contratados e ajustados, assinam o

presente Instrumento em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas.

Goiânia, xx de xxxx de 2xxx.

_____________________________________________
PROMITENTES VENDEDORES

____________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR

TESTEMUNHAS: ___________________________ ___________________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 05 - Contrato de compra e venda de imóvel pendente de inventário

sob forma de arrolamento em que a viúva/meeira tornou-se única proprietária por ter adquirido
dos filhos a parte que lhes pertencia

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE VENDEDOR: FRANCINETE LIMEIRA, brasileira, viúva, do lar, portadora

da Carteira de Identidade nº xxxxxxx (SSP/xx) e do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliada
nesta capital;

PROMITENTE COMPRADOR: JOANETE DOS RAMOS, brasileira, viúva, do lar, portadora

da Carteira de Identidade nº xxxxxxx (SSP/xx) e od CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliada
nesta capital;

INTERVENIENTES:
FLORIPEDES DE BULHÕES ,
CRISTOVÃO DE BULHÕES,
PEDRO DE BULHÕES,
LEOPOLDO DE BULHÕES, devidamente identificados e qualificados no documento de
CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS que constitui parte integrante e inseparável deste
Instrumento;

1
 Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE VENDEDOR, PROMITENTE COMPARADOR e INTERVENIENTES, têm entre
si justos e contratados o presente compromisso, e que o fazem mediante os seguintes termos e
condições em Cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e
cumprir tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR confessa e se declara senhor e

legítimo proprietário do imóvel identificado como “Um apartamento de nº 405, Bloco “A” do
EDIFICIO SAMBAREBA, com área total de 123,425 m²; área privativa de 71,81 m² ; área de uso
comum de 51,615 m²; contendo sala de estar e jantar conjugadas, 02 quartos sociais, ambos com
armários embutidos,banheiro social, circulação, cozinha, área de serviço, banheiro e quarto de
empregada; bem como Box de nº 82, situado no lote de nº 22/31 da quadra J-8 à Avenida Carmélia
de Aquino, Setor dos Monges, nesta capital; (dados extraídos da Certidão de Registro de Imóveis);

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

V) Que o imóvel foi havido por seu marido Nuno Bulhões, da Empresa Santa
Maria Engenharia S/A em ....../...../.....;
VI) Que com a morte de seu marido, os seus herdeiros legais cederam-lhe a título
oneroso, seus direitos, vendendo a ela viúva meeira, os quinhões que lhe
cabiam por direito sucessório, constante de 50% (Cinqüenta por cento) do
imóvel acima descrito, conforme CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS
celebrado em ...../...../...... e que passa a fazer parte integrante deste
Instrumento:
VII) Que após o falecimento e dentro do prazo legal, foi providenciado o
arrolamento dos bens, estando em curso na Vara de Família desta capital,
aguardando o despacho do Juiz, em que por força do retro citada Cessão de
Direitos Hereditários, tornou-se proprietária única do bem objeto deste
contrato;
VIII) Que por ainda não ter sido homologado o arrolamento, os herdeiros legais
assinam o presente instrumento na condição de Intervenientes;
IX) Que o imóvel tem a matrícula nº 32.190 do Cartório de Registro de Imóveis
da Oitava Circunscrição de Goiânia datado de ..../..../......, estando inscrito na
Prefeitura de Goiânia sob o nº 123.112.0254.879-0;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se propõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se dispõe a compra-lo
mediante o seguinte preço e condições:

PREÇO: R$ 32.000,00 (Trinta e dois mil reais)

CONDIÇOES:

I) R$ 17.000,00 representados pelo cheque nº 000.000 do Banco Safra agencia Joinvile,

para ser depositado no dia ..../...../....., como arras ou sinal de negócio, cujo valor o
PROMITENTE VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá plena e total
quitação após a compensação positiva do mesmo;
II) R$ 15.000,00 a serem pagos de conformidade como o disposto na Cláusula Quarta;

1
 CLÁUSULA QUARTA: O pagamento da parcela descrita no Item II da Cláusula anterior
deverá ser feita no ato da outorga da Escritura definitiva de compra e venda. Considerando que dita
escritura só poderá ser outorgada após a homologação do arrolamento, fica estipulado que tão logo
o PROMITENTE VENDEDOR tenha em mãos o despacho homologatório expedido pelo Juiz e
estando com toda a documentação em ordem, comunicará ao PROMITENTE COMPRADOR para
que o mesmo, ou seu representante legal, no prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis se apresente para
efetuar o pagamento e receber escritura;

CLÁUSULA QUINTA: A posse do imóvel se dará no dia ..../..../....., ficando desde já

acordado que a posse será feita à título precário, só se tornando definitiva após a liquidação total do
valor da transação;

CLÁUSULA SEXTA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que o imóvel encontra-se

desocupado de pessoas e coisas e com as contas de condomínio, luz e água em dia, com todos os
seus acessórios originais em seus respectivos lugares, bem como as melhorias posteriormente feitas
e no estado em que foi visitado pelo PROMITENTE COMPRADOR;

CLÁUSULA SÉTIMA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que não existe sobre sua
pessoa nenhuma ação ou impedimento de ordem legal ou judicial que possa impedir ou dificultar a
transmissão pacifica do imóvel, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos;

CLÁUSULA OITAVA: Todas as despesas para a lavratura da escritura, seu registro e

imposto de transmissão inter vivos são de responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR,
bem como todos os encargos que incidirem sobre o mesmo a partir de sua posse. Ao
PROMITENTE VENDEDOR cabe a responsabilidade em fornecer todos os documentos exigidos
pelo cartório para a lavratura da escritura, incluindo os impostos em dia dos últimos cinco anos;

CLÁUSULA NONA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável,

obrigando não só as partes contratantes, bem como seus herdeiros e sucessores, os quais se obrigam
a fielmente observá-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições. Conseqüentemente é
vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito a que expressamente
renunciam;

CLÁUSULA DÉCIMA: A aparte que por inadimplência der causa a execução deste
contrato ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez por cento) de seu valor total (R$
32.000,00) mais os reembolsos pelas perdas e danos comprovadamente existentes, além das custas
judiciais e honorários advocatícios exigidos para a solução da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Na hipótese de o PROMITENTE COMPRADOR

não comparecer para efetuar o pagamento de que trata a Cláusula Quarta, dentro do prazo ali
estipulado, ficará sujeito além da multa prevista na Cláusula anterior, mais a importância de R$
50,00 (Cinqüenta reais) por dia de atraso como multa moratória;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A intermediação da presente transação é feita pela

empresa SOLUS IMÓVEIS LTDA. cujos honorários deverão ser pagos pelo PROMITENTE
VENDEDOR. A empresa não poderá ser responsabilizada pelo não cumprimento de qualquer das
cláusulas aqui estabelecidas, uma vez que a sua participação se restringe à intermediação na compra
e venda do imóvel e na elaboração deste Instrumento, que antes de assinado é lido por todos e
achado de acordo com o combinado;

1
 CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renuncia a
qualquer outro para, por meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou
questões resultantes da interpretação deste contrato;

E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em 03 (três) vias
de igual teor e forma na presença das testemunhas legais.

Goiânia,....de...........de ...........
__________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR/JOANETE RAMOS

___________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR/FRANCINETE LIMEIRA

INTERVENIENTES:

FLORIPEDES DE BULHÕES____________________________________

CRISTOVÃO DE BULHÕES_____________________________________

PEDRO DE BULHÕES _________________________________________

LEOPOLDO DE BULHÕES______________________________________

TESTEMUNHAS: _____________________ _______________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM

CESSÃO DE DIREITOS

VENDA SIMULADA - MODELO 06

Imóvel com financiamento em nome de terceiros.

Cessão de direito condicionada a realização de
outro negócio.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE VENDEDOR/CEDENTE:

MARGARIDA DAS FLORES, brasileira, solteira, maior, comerciante, portadora da

Carteira de Identidade nº xxxxxx (xxx/xx) e do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliadas
nesta capital;

1
PROMITENTE COMPRADOR/CESSIONÁRIO:

JOÃO FIGUEREDO, brasileiro, empresário e Da. JOSEFA ARAUJO FIGUEREDO,

casados entre si, portadores da Carteiras de Identidade nºs xxx.xxx (xx/xx) e xx.xxx (xx/xx) e dos
CPF nºs xxx.xxx.xxx-xx e xxx.xxx.xxx-xx, residentes e domiciliados nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA COM CESSÃO DE DIREITOS, as partes acima identificadas, qualificadas e
doravante denominadas respectivamente de PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE
COMPRADOR, têm entre si justos e contratados o presente compromisso e o fazem mediante os
seguintes termos e condições em cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente
observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR confessa e se declara

proprietário dos direitos sobre o imóvel residencial identificado como
“Apartamento nº 302 do EDIFICIO RESIDENCIAL DE LUCA, construído no lote de terras
de nº 30/32 da quadra l5 sito à Rua S-15, no setor Boa Vista, nesta, com área total
construída de 163,39 m²., sendo 94,87 m² de área privativa mais 12,50 m² do Box de
garagem e 56,020 m² de área comum, contendo a seguinte divisão interna: Hall, sala de
estar/jantar com varanda/sacada, circulação, 03 quartos, sendo 02 sociais e 01 suíte com
varanda/sacada, banheiro social, cozinha, área de serviço, banheiro de empregada”.
(dados extraídos da escritura).

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

I) Que o Box de garagem é identificado pelo número 07, localizado no sub-solo do

referido prédio;

II) Que o imóvel encontra-se em nome de MARIA GORETE SALDANHA PIMENTA

com hipoteca a favor do BANCO BRADESCO S/A conforme CONTRATO POR
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA, MÚTUO, PACTO
ADJETO DE HIPOTECA E OUTRAS AVENÇAS datado de ...../...../......, para ser
resgatado em 180 meses, dos quais já foram pagas 85 parcelas (até o mês de ....../.....),
contrato este que passa a fazer parte integrante deste Instrumento;

III) Que através de “Contrato Particular de Cessão de Direitos”, o imóvel foi adquirido de
MARIA GORETE SALDANHA PIMENTA a qual outorgou-lhe uma procuração com
plenos e totais poderes e isento de prestação de contas cuja cópia autenticada é juntada
ao presente contrato;

IV) Que o imóvel está Registrado no Cartório de Registro de Imóveis através da Matricula
nº xxx.xxx de ...../...... da 1ª Circunscrição de Goiânia;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vender os direitos e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a
comprá-lo mediante o seguinte preço e condições:

I) PREÇO DOS DIREITOS:

1
 R$ 43.500,00 (Quarenta e três mil e quinhentos reais)

II) CONDIÇÕES:

a) R$ 25.000,00 (Vinte e cinco mil reais) a serem pagos de conformidade com o

disposto na Cláusula Quarta;

b) R$ 18.500,00 (Dezoito mil e quinhentos reais) a serem pagos de conformidade com

o disposto na Cláusula Quinta;

CLÁUSULA QUARTA: Para a liquidação da parcela caracteriza no item I da Cláusula

anterior, o PROMITENTE COMPRADOR conta com recursos futuros provenientes da alienação de
um imóvel de sua propriedade vendido ao Sr. CARLITOS DE MORAIS, (CPF nº xxx.xxx.xxx-xx)
cujo recebimento será feito através de financiamento junto à Caixa Econômica Federal e com
liberação do numerário previsto no máximo para o dia ...../...../...... conforme contrato particular
celebrado em ....../....../...... e cuja cópia é anexada a este instrumento. Em vista do exposto, o
PROMITENTE COMPRADOR se propõe a repassar ao PROMITENTE VENDENDOR no prazo
máximo de 24 horas após a liberação retro mencionada, a importância que lhe é devida;

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Declara o PROMITENTE VENDEDOR estar ciente de que

o PROMITENTE COMPRADOR só poderá liquidar a parcela se receber o numerário conforme
descrito, estando de pleno acordo com o teor da condição estipulada;

PARÁGRAFO SEGUNDO: Não sendo liberado o valor do financiamento dentro de prazo

previsto (até ...../...../....) ficam os contratantes desobrigados do cumprimento deste contrato,
devendo no prazo máximo de 3 (três) dias, após aquela data, se reunirem para a assinatura do
TERMO DE RESCISÃO DE CONTRATO ou UM ADENDO CONTRATUAL para a hipótese de,
por comum acordo, fixar novo prazo para liquidação da parcela;

CLÁUSULA QUINTA: A parcela prevista no Item II da Cláusula Terceira só se tornará

divida líquida e certa se for concretizado o pagamento da parcela do Item I da mesma
Cláusula,ficando seu vencimento para 30 ( trinta ) dias após a data do primeiro acerto. Na data deste
primeiro acerto, o PROMITENTE COMPRADOR emitirá Uma Nota Promissória a favor do
PROMITENTE VENDEDOR;

CLÁUSULA SEXTA: Além dos valores a serem pagos pela CESSÃO DOS DIREITOS o
PROMITENTE COMPRADOR assume também o saldo devedor junto ao BANCO BRADESCO
S/A resultante do financiamento já denunciado no Item III da Cláusula Segunda,cujo valor original
foi de R$ 10.000,00 (Dez mil reais):

CLÁUSULA SÉTIMA: O imóvel continuará em nome do titular da hipoteca MARIA

GORETE SALDANHA PIMENTA, ficando todavia o PROMITENTE COMPRADOR ciente de
que a transferência para seu nome ou de quem lhe convier deverá se efetivar no máximo
até ..../..../....., seja por liquidação da dívida, seja por transferência de financiamento;

CLÁUSULA OITAVA: O PROMITENTE VENDEDOR se compromete e obriga a

OUTORGAR sob forma de SUBSTABELECIMENTO, a procuração já referida no ítem III da
Cláusula Segunda, a favor do PROMITENTE COMPRADOR ou para quem for por ele indicado,
com plenos poderes para tratar de todos os assuntos pertinentes ao imóvel, independente de
prestação de contas, podendo usar da mesma para a transferência do imóvel para si próprio ou para
quem lhe convier. Referida procuração deverá ser outorgada na mesma data da liquidação da

1
parcela constante do item II da Cláusula Terceira deste Instrumento obedecida a ressalva dela
decorrente;

CLÁUSULA NONA: Enquanto não for quitada ou feita a transferência, o PROMITENTE

COMPRADOR se compromete a pagar rigorosamente em dia todas as parcelas do financiamento,
ficando desde já convencionado que as conseqüências pela inadimplência são exclusivamente suas,
inclusive pela perda do imóvel no caso de execução da dívida. Se houver atraso na liquidação de
mais de duas prestações, fica estipulado que o PROMITENTE VENDEDOR poderá exigir o
pagamento de multa como Cláusula Penal Moratória, fixada em 10% (dez) por cento calculados
sobre os encargos vencidos e cobrados todas as vezes em que ocorrer tal fato;

CLÁUSULA DÉCIMA: Por estar o bem protegido por seguro contra danos físicos e
pessoais, fica desde já convencionado que no caso de qualquer fato que leve o imóvel a ser quitado
pela seguradora, o PROMITENTE VENDEDOR bem como seus herdeiros e sucessores não
poderão criar nenhum impedimento ou obstáculo para que os benefícios do seguro favoreçam ao
PROMITENTE COMPRADOR;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que não

existe sobre o imóvel e nem sobre sua pessoa, nenhuma ação ou impedimento de ordem legal ou
judicial que possa dificultar ou impedir a transmissão pacífica do bem ora vendido,respondendo a
qualquer tempo pela evicção de direitos;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Serão por conta e responsabilidade do PROMITENTE

COMPRADOR todas as despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão
inter vivos, gastos com transferência de financiamento bem como todos os encargos que incidirem
sobre o mesmo a partir de sua posse. Ao PROMITENTE VENDEDOR cabe a responsabilidade de
fornecer devidamente quitadas as prestações de financiamento, contas de luz e condomínio em dia e
IPTU relativo ao ano de ......... devidamente quitados até o mês imediatamente anterior à entrega do
imóvel. Os mesmos encargos relativos ao mês em que o imóvel for entregue deverão ser liquidados
pelos contratantes, dividindo-se pelo sistema “pro rata dia”;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: A entrega do imóvel deverá se realizar na data do

recebimento da parcela caracterizada no item II da Cláusula Terceira deste Instrumento, devendo o
mesmo estar desocupado de pessoas e coisas, declarando o PROMITENTE VENDEDOR que
entregará no estado em que foi visitado, com todas as instalações hidráulicas, elétricas e sanitárias
em perfeito funcionamento, devendo permanecer no mesmo todos os seus acessórios originais, bem
como as benfeitorias posteriormente colocadas e cuja remoção danifique o imóvel;

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O presente contrato é celebrado em caráter

irrevogável e irretratável, obrigando não só as partes, bem como seus herdeiros e sucessores, os
quais se obrigam a fielmente observa-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições.
Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito a
que expressamente renunciam, excetuando a hipótese prevista no par. segundo da Cláusula Quarta;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: A parte que por inadimplência der causa a execução
deste contrato ficará sujeita aa uma multa de 10% (dez) por cento de seu valor total (R$ 48.500,00)
mais os reembolsos pelas perda e danos comprovadamente existentes, além das custas judiciais e
honorários de advogado exigidos para a solução da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Declara o PROMITENTE COMPRADOR que ao

adquirir os direitos sobre o imóvel está se sub-rogando em todos os direitos e obrigações ali

1
expressos e como tal, responsabiliza-se pelo seu fiel e total cumprimento, passando o mesmo a fazer
parte integrante e inseparável deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: A intermediação da presente transação é feita pela

empresa LAURENT IMÓVEIS LTDA. cujos honorários fixados em R$ 2.000,00 (Dois mil reais)
deverão ser pagos pelo PROMITENTE VENDEDOR no ato do recebimento da primeira parcela
prevista na Cláusula Terceira. A empresa não poderá ser responsabilizada pelo não cumprimento de
qualquer das cláusulas aqui estabelecidas, uma vês que a sua participação se restringe a
intermediação da transação.

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Fica eleito o foro de Goiânia com renúncia a qualquer
outro para, por meio dele e da ação competente serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões
resultantes da interpretação deste instrumento;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, após lerem e acharem de

acordo tudo que aqui está avençado,assinam o mesmo em três vias de igual teor e forma na presença
de duas testemunhas.

Goiânia, ......... de .................... de ........

________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR

__________________________________________
PROMITENTE COMPARDOR e CÔNJUGE
TESTEMUNHAS: _________________________ ___________________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 07

Imóvel em nome dos filhos, sendo um de menor.

Gravado com usufruto a favor dos pais. Assinam a
escritura como intervenientes renunciantes.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTES COMPRADORES:

SOFIA LOREN CABRAL, brasileira, do lar, portadora da Carteira de Identidade nº

xxxxxxxxxx (xxxxx) e do CPF nº xxxxx xxxxxx xxxx, casada com PEDRO ALVARES
CABRAL, residentes e domiciliados nesta capital;

PROMITENTES VENDEDORES:

JOSÉ JOAQUIM XAVIER JUNIOR, brasileiro, solteiro, emancipado, estudante,

portador da Carteira de Identidade nº xxxxxxx (xxxxx);

1
 LEOPOLDINA DIAS XAVIER, brasileira, solteira, maior, estudante, portadora da
Carteira de Identidade nº xxxxxxxxxxx (xxxxxx) e

ANASTACIA DIAS XAVIER, brasileira, solteira, estudante, menor relativamente capaz,

neste ato assistida por seu pai JOSÉ JOAQUIM XAVIER todos residentes e domiciliados nesta
capital;

INTERVENIENTE /ANUENTE

JOSÉ JOAQUIM XAVIER e CLARISBELA DIAS XAVIER, brasileiros, casados entre

si, comerciante e do lar, portadores das Carteiras de Identidade nº xxxxxx ((xxxx) e xxxxx(xxxx) e
do CPF nº xxxxx xxx xxx xx (comum ao casal), residentes e domiciliados nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPARDOR, têm entre si justos e
contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em
cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto
contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA:

O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e legítimo proprietário do

imóvel identificado como: “Lote de terras para construção urbana de nº 05 da quadra 621, situado
na Avenida T-15, Setor Nova Suíça, nesta capital, com a área de 420,00m² de frente para a
Avenida T-15; 12,00 m² no fundo com o lote 20; 35,00 m² pela direita dividindo com os lotes 02,03
; 35,00 m² à esquerda dividindo com o lote 06; (dados extraídos da escritura)

CLÁUSULA SEGUNDA:

Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

I) Que o imóvel foi havido por Escritura Pública de Doação feita por JOSÉ
JOAQUIM XAVIER e sua esposa Da. FLORISBELA DIAS XAVIER conforme
termo lavrado às Fls. 194/196 do livro 807 do Cartório do 11º Oficio de Notas
de Goiânia em ..../...../..... e Matriculado no Cartório de Registro de Imóveis
da ..... Circunscrição de Goiânia/GO com sob nº ...........;

II) Que pelo termo da doação, os doadores cederem e transferiram a eles os

donatários, toda a posse, domínio, direito e ação que sobre o imóvel exerciam,
para que os donatários possam usar, gozar e livremente dispor, entretanto,
reservando para eles, os doadores, o usufruto vitalício;

III) Que o imóvel encontra-se absolutamente livre e desembaraçado de qualquer

dúvida, dívida ou ônus reais, inclusive hipotecas, mesmo legal, exceto o
usufruto denunciado no item anterior;

IV) Que está tramitando na ..... Vara de Família da Comarca de Goiânia um pedido
de AUTORIZAÇÃO PARA SUB-ROGAÇÃO DE BEM PERTENCENTE A
RELATIVAMENTE CAPAZ, tendo em vista um dos vendedores encontrar-se
nesta situação, cujo processo leva o nº xxxxxxxxx e protocolado em ...../......./....;

1
 CLÁUSULA TERCEIRA:

Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE VENDEDOR se dispõe a

vende-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a compra-lo mediante o seguinte preço e
condições:

PREÇO: R$ 28.000,00 (VINTE E OITO MIL REAIS)

CONDIÇÕES:

I) R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) como arras ou sinal de negócio e princípio

de pagamento, através do cheque nºxxxxxxx, emitido contra a Agência nº xxx
do Banco xxxxx, no ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor o
PROMITENTE VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá sua
quitação, condicionada à compensação positiva do mesmo e observado o
disposto no Parágrafo Único da Cláusula Nona;

II) R$ 23.000,00 (VINTE E TRÊS MIL REAIS), a serem pagos de conformidade

com o disposto na Cláusula Quarta;

CLÁUSULA QUARTA:

O pagamento a que se refere o item II da cláusula anterior deverá ser feito no ato da outorga
da escritura a favor do PROMITENTE COMPRADOR ou no de quem o mesmo indicar.
Considerando que o imóvel encontra-se gravado com usufruto vitalício, a escritura será outorgada
simultaneamente com o termo de renúncia por Partes dos doadores, conforme teor da cláusula
Quinta:

CLÁUSULA QUINTA:

Os outorgantes doadores na condição de INTERVENIENTE/ANUENTE declaram e se

comprometem a comparecer ao Cartório onde será lavrada a escritura retro mencionada para
assinarem a renúncia ao usufruto que grava o imóvel e aqui já denunciado:

CLÁUSULA SEXTA:

O PROMITENTE VENDEDOR, fará a entrega do imóvel livre e desocupado de pessoas e

coisas, na mesma data em que for outorgada a escritura pública de compra e venda, a qual fica
condicionada à autorização judicial, conforme já denunciado neste instrumento;

CLÁUSULA SÉTIMA:

Serão por parte do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas de lavratura de

escritura, se registro, imposto de transmissão inter vivos bem como todos os encargos que incidirem
sobre o mesmo a partir de sua posse. Ao PROMITENTE VENDEDOR cabe a responsabilidade de
fornecer os documentos probatórios de propriedade devidamente regularizados;

CLÁUSULA OITAVA:

PROMITENTE VENDEDOR declara que não existe sobre o imóvel ou sua pessoa
nenhuma ação ou impedimento legal que possa dificultar ou impedir a sua posse pacífica pelo
PROMITENTE COMPRADOR, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos;

1
 CLÁUSULA NONA:

O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, não cabendo pois

arrependimento por nenhuma das partes contrates e sues efeitos e obrigações se estendem aos seus
herdeiros e sucessores, os quais se obrigam a fielmente observa-lo e cumpri-lo em todos os seus
termos e condições, ressalvando o disposto no parágrafo único desta cláusula;

PARÁGRAFO ÚNICO:

Como exceção à irrevogabilidade e irretratabilidade retro mencionados, poderá ser o

presente contrato rescindido se for indeferido o ALVARÁ PARA TRANSAÇÃO DE BEM DE
MENOR denunciado no item IV da Cláusula Segunda. Havendo o indeferimento, será o contrato
rescindo, sem que nenhuma das partes incorra em multa ou inadimplência, ficando todavia o
INTERVENIENTE/ANUENTE com a obrigação de devolver ao PROMITENTE COMPARDOR a
importância de R$ 5.000,00 (Cinco mil reais) dados como sinal de negócio e no prazo máximo de 3
(três ) dias, contados da data do despacho judicial que indeferiu o pedido, sob pena de não o
fazendo incorrer na multa contratual e acrescidos dos juros e correção monetária do valor principal;

CLÁUSULA DÉCIMA:

A parte que por inadimplência der causa a execução deste contrato, ficará sujeita a uma
multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$28.0000,00) mais as despesas decorrentes
de custas judiciais, honorários de advogado e todas aquelas decorrentes da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:

Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro para, por meio dele e de ação
competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões resultantes da interpretação deste
Instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA:

A intermediação da presente transação é feita pela Empresa MACBEL IMÓVEIS LTDA.,

cujos honorários no valor de R$ 1.400,00 (Hum mil quatrocentos reais) e deverão ser pagos pelo
PROMITENTE VENDEDOR no ato da assinatura da escritura. A empresa não poderá ser
responsabilizada pelo não cumprimento de qualquer das Cláusulas aqui estabelecidas, uma vez que
sua participação se restringe à intermediação na compra e venda do imóvel e na elaboração e na
elaboração deste Instrumento, que antes de assinado é lido por todos e achado de acordo;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente

Instrumento em três vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ........ de .............. de ...............

_______________________________________________________________
PROMITENTE COMPRADORA e CÔNJUGE

________________________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR

1
 ________________________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR

________________________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR

_________________________________________________________________
INTERVENIENTE/ANUENTE

_________________________________________________________________
INTERVENIENTE/ANUENTE

TESTEMUNHAS:

___________________________

____________________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 08

Venda de imóvel ocupado por locatário e que permanecerá

no imóvel após a transação. Assina como testemunha no
compromisso de compra e venda. Sinal de negócio,
escritura imediata e restante com Nota Promissória
vinculada.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE COMPRADOR: DELFIN ALVES SOBRINHO, brasileiro, aeroviário,

portador da Carteira de Identidade nº xxxxxxxx e do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, casado com
VICENTINA APOLINÁRIA SOBRINHO, residentes e domiciliados nesta capital ;

1
PROMITENTE VENDEDOR: FERNANDO HORÁCIO DA SILVA CARDOSO, brasileiro,
casado com MARIA VICENTINA DA SILVA CARDOSO, professor, portador da Carteira de
Identidade nº xxxxxxx (SSP/xx) e do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliado nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE VENDEDOR, têm entre si justos e
contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em
Cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto
quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e

legitimo proprietário do imóvel identificado como: “lote de terras de nº 47 da quadra 46, situados na
rua 741, Setor Polo Sul, em Goiânia/GO, com a área de 445,04 metros quadrados mais a casa
residencial nele edificada contendo abrigo, living, sala de visitas, circulação, três quartos, dois
banheiros, copa, cozinha e área de serviço, com a área total construída de 174,60 metros
quadrados”.

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

I) Que o referido imóvel acha-se livre e desembaraçado de quaisquer dúvidas ou ônus reais,
inclusive hipotecas, mesmo legais;
II) Que o imóvel foi adquirido de JADER SARAIVA e sua mulher Dª JADE SARAIVA
através de escritura pública de Compra e Venda lavrada em ...../....../...... e matriculado no
Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição desta capital sob o nº 5.585;
III) Que encontra-se locado para LUIZA MARIA DE OLIVEIRA HERONDINA através de
contrato de locação firmado em ......./......../........ e com vigência até ...../....../....., pelo
aluguel mensal de R$ 600,00 (Seiscentos reais);

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóveis, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vendê-los e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a comprá-los
mediante o seguinte preço e condições:

PREÇO: R$ 95.000,00 (NOVENTA E CINCO MIL REAIS)

CONDIÇÕES:

I) R$ 20.000,00 (Vinte mil reais) como sinal de negócio e princípio de pagamento ou

arras, pagos no ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor o PROMITENTE
VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá a sua plena quitação;

II) R$ 75.000,00 (Setenta e cinco mil reais) representados por uma Nota Promissória
vencível no dia ...... de ................... de ......., de emissão do Promitente Comprador e
avalizado por sua esposa e obedecido o disposto na cláusula sexta;

CLÁUSULA QUARTA: O PROMITENTE VENDEDOR transfere nesta data ao

PROMITENTE COMPRADOR, todos os direitos e obrigações advindos do contrato de locação
mencionado no item III da Cláusula Segunda, inclusive os alugueis devidos a partir do
dia ...../...../....... cujo pagamento se fará em ...../...../....... Por esta razão, não é dada a posse direta do
imóvel ao PROMITENTE COMPRADOR, o qual, sub-rogado no contrato locatício, tomará todas
as providências necessárias quando do vencimento do referido contrato de locação, pelo que,

1
declara estar plenamente de acordo, inclusive quanto ao estado físico do imóvel, que foi visto antes
da assinatura do presente instrumento;

CLÁUSULA QUINTA: Declara PROMITENTE VENDEDOR que não existe sobre o

imóvel e nem sobre sua pessoa, nenhuma ação ou impedimento legal que possa dificultar ou
impedir a transferência mansa e pacífica dos bem ora vendido, respondendo a qualquer tempo pela
evicção de direitos, devendo o imóvel estar com todas as instalações elétricas, hidráulicas e
sanitárias em perfeito funcionamento.

CLÁUSULA SEXTA: Nesta data o PROMITENTE VENDEDOR outorga a escritura

definitiva de compra e venda a favor do PROMITENTE COMPRADOR, com a vinculação da Nota
Promissória de R$ 75.000,00 (Setenta e cinco mil reais) constante do item “B” da Cláusula
Terceira, tornando-se a transmissão dos direitos plenamente consolidados a partir da quitação do
referido título que, após liquidada deverá ser averbada à margem da matrícula;

CLÁUSULA SÉTIMA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as

despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão inter vivos, averbação da
nota promissória vinculada, bem como todos os encargos que incidirem sobre o imóvel que esta
sendo adquirido a partir de sua posse. Ao PROMITENTE VENDEDOR fica a obrigação de
entregar em dia todas as contas de IPTU dos últimos 5 anos incluindo .........;

CLÁUSULA OITAVA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes contratantes, bem como os seus herdeiros e sucessores, os
quais se obrigam a fielmente observa-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições.
Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito que
expressamente renunciam;

CLÁUSULA NONA: A parte que por inadimplência der causa a execução deste contrato,
ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$ 95.000,00) mais as
despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e todas aquelas decorrentes da
lide;

CLÁUSULA DÉCIMA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro para,
por meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões resultantes da
interpretação deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: A intermediação da presente transação é feita pelas

empresas FURACÃO IMÓVEIS LTDA. e CICLONE IMÓVEIS LTDA., cujos honorários fixados
em R$ 4.500,00 (Quatro mil e quinhentos reais) são pagos em partes iguais a cada uma das
empresas, no ato da assinatura deste instrumento, pelo PROMITENTE VENDEDOR. As empresas
não poderão ser responsabilizadas pelo não cumprimento de qualquer das Cláusulas aqui expressas,
uma vez que sua participação se restringe à intermediação na compra e venda do imóvel e na
elaboração deste Instrumento de conformidade com o que foi avençado entre as partes, e que antes
de assinado é lido por todos e achado de acordo.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Assina o presente contrato, na condição de

testemunha, Dª LUIZA MARIA DE OLIVEIRA HERONDINA, brasileira, solteira, portadora do
CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, que sendo locatária do imóvel, além de testemunhar, ainda declara ter-lhe
sido oferecida a casa, em data de ..... de ...... de ......., ocasião em que renunciou ao direito de
preferência por não interesse na sua aquisição;

1
 FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados assinam o presente Instrumento
em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas.

Goiânia, .............de..........................de ...........

__________________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR/DELFIN ALVES SOBRINHO

_____________________________________________________________
PROMITENTES COMPRADOR/VICENTINA APOLINÁRIO SOBRINHO

_________________________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR/FERNANDO HORÁCIO DA SILVA CARDOSO

______________________________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR/MARIA VICENTINA DA SILVA CARDOSO

TESTEMUNHAS: __________________________ ___________________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 09

Imóvel quitado construído em um lote e tendo anexado parte de

uma viela (setor sul). Duas escrituras dos terrenos. Escritura no
último pagamento.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTES VENDEDORES:

1) MARIA JOSÉ SILVEIRA, brasileira, viúva, confeccionista, portadora da

Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/xx) e do CPF nº. 111.111.111-11;

1
 2) MAURICIA JOSÉ SILVEIRA, brasileira, solteira, servidora pública
municipal, portadora da Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº
111.111.111-11, todas e domiciliadas na Rua 111 nº 11, Centro nesta capital e
3) BRASIL JOSÉ SILVEIRA, brasileiro, economiário, casado sob o regime de
comunhão parcial de bens com MARIA DAS MERCÊS SILVEIRA, portador
da Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11,
residente e domiciliado na Alameda Vasco da Gama, nº 999, aptº 9 – Setor Bela
Vista, nesta capital ;

PROMITENTES COMPRADORES:

RONALDO RONALD ROMA, brasileiro, fotógrafo, portador da Carteira de

Identidade nº 11.111 (SSP/GO) 2ª via e do CPF nº 335.621.561-20, casado com
MARIA ROMA, brasileira, professora, portadora da Carteira de Identidade nº
11.111 (SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11, residentes e domiciliados na Rua
A-C, lote A – Setor Sul, nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E

VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR, têm entre si justos e
contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em
Cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto
quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e

legítimo proprietário dos imóveis identificados como:

IMÓVEL 01 - “Lote de terras de nº 100, sito à Rua 786-F, no Setor Sul, com a área de
429,00m2., medindo 12,00 metros de frente pela Rua 786-F; 12,60 metros de fundo, com área
verde; 36,40 metros pelo lado esquerdo dividindo com o lote 03; 35,20 metros pelo lado direito,
dividindo com a viela, bem como a casa residencial nele edificado contendo: abrigo para veículos,
hall de distribuição, sala de visita, sala de estar, sala de jantar, dois quartos, duas suítes, banheiro
social, área de circulação lavabo, cozinha, dispensa, área de serviço, quarto e banheiro de
empregada, tendo a área construída de 159,17 m2.;

IMÓVEL 02 - “Lote de terras denominado parte de uma viela, confrontando com o lote
100, da Rua 786-F, Setor Sul, nesta capital, com a área de 205,04m2., com as seguintes
características e confrontações: “Inicia-se no cruzamento da linha de testada do lote com a linha
lateral direita; segue por esta numa extensão de 35,20 metros até encontrar a linha de fundo do lote
segue por esta numa extensão de 12,06 metros até encontrar a linha lateral esquerda; segue pelo
prolongamento desta numa distância de 4,00 metros; deste ponto segue por uma paralela a linha de
fundo do lote numa extensão de 16,06 metros; deste ponto segue por uma paralela a linha lateral
direita do lote numa extensão de 39,20 metros até cruzar com o prolongamento da linha testada do
mesmo e segue por este prolongamento numa distância de 4,00 metros até o ponto inicial do
caminhamento” .

PARÁGRAFO ÚNICO: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

1
 1) Que os imóveis estão registrados no Cartório de Registro de Imóveis da 8 a.
Circunscrição de Goiânia, sob números 00.001 e 11.111 respectivamente;

2) Que o imóvel de nº II foi adquirido da Prefeitura Municipal de Goiânia

em ......./...../....... e anexado ao imóvel nº I sem nenhum marco divisório,
permanecendo todavia com matrículas independentes junto ao Registro de
Imóveis.

CLÁUSULA SEGUNDA: Que assim tendo e possuindo ditos imóveis, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vendê-los e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a comprá-los
mediante o seguinte preço e condições;

PREÇO: R$ 145.000,00 (Cento e quarenta e cinco mil reais)

CONDIÇÕES:

a) R$ 60.000,00(Sessenta mil reais) como sinal de negócio e princípio de pagamento

ou arras à vista no ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor o
PROMITENTE VENDEDOR declara estar recebendo através do cheque nº
000.001, sacado contra a agência 0000 do Banco do Brasil, ficando a validade do
presente recebimento condicionada à compensação positiva do mesmo pelo serviço
de compensação bancária;

b) R$ 20.000,00 (Vinte mil reais) representados pelo cheque nº 000.002, sacado

contra a agência 0000 do Banco Itaú, ficando a validade do presente recebimento
condicionada à compensação positiva do mesmo pelo serviço de compensação
bancária;

c) R$ 60.000,00 (Sessenta mil reais) representados por uma nota promissória vencível
no dia ..../..../....;

d) R$ 5.000,00 (Cinco mil reais) representados por uma nota promissória vencível no
dia ..../...../.......;

PARÁGRAFO PRIMEIRO: As Notas Promissórias retro mencionadas, deverão ser pagas

rigorosamente em dia. Qualquer atraso na liquidação de qualquer uma delas sujeitará o
PROMITENTE COMPRADOR às seguintes sansões:

 Multa de 10% como cláusula penal, calculados sobre o valor vencido;

 Juros moratórios de 1% ao mês, calculados pró-rata dia;
 Havendo o atraso cumulativamente de todas, poderá o PROMITENTE VENDEDOR
executar o presente contrato para receber tudo que lhe for devido e acrescidos da multa
prevista na cláusula oitava por inadimplência contratual;

PARÁGRAFO SEGUNDO: A nota promissória de R$ 5.000,00 (Cinco mil reais) com

vencimento em ...../..../...... deverá ser liquidada mediante a outorga da escritura de compra e venda,
conforme disposto na Cláusula Quinta. Não sendo outorgada a escritura por culpa do
PROMITENTE VENDEDOR, a nota promissória aqui referida terá seu vencimento prorrogado até
a data em que for cumprida a obrigação por parte do PROMITENTE VENDEDOR;

1
 CLÁUSULA TERCEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR faz a transmissão de posse do
imóvel nesta ato. A posse ora transmitida é feita a título precária e assim permanecerá até que se
efetive a total liquidação do débito constante das notas promissórias descritas no item “ C e D” da
Cláusula anterior;

CLÁUSULA QUARTA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que não existe sobre o

imóvel e nem sobre sua pessoa, nenhuma ação ou impedimento legal que possa dificultar ou
impedir a transferência mansa e pacífica do bem ora vendido, respondendo a qualquer tempo pela
evicção de direitos;

CLÁUSULA QUINTA: Obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR a outorgar a escritura

de compra e venda a favor do PROMITENTE COMPRADOR ou a favor de quem o mesmo indicar,
mediante a liquidação da última nota promissória constante da letra “D” da Cláusula Segunda.
Havendo recusa ou impedimento por parte do PROMITENTE VENDEDOR, em outorgar a
escritura de compra e venda, ficará o mesmo constituído em mora a partir da data em que deveria
cumprir a sua obrigação, independente de notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial;

CLÁUSULA SEXTA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as

despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão, bem como todos os
encargos que incidirem sobre o imóvel a partir de sua posse. Ao PROMITENTE VENDEDOR fica
a obrigação de entregar em dia todas as contas de IPTU dos últimos 5 anos incluindo .....;

CLÁUSULA SÉTIMA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes, bem como seus herdeiros e sucessores, os quais se obrigam
a fielmente observá-lo e cumprí-lo em todos os seus termos e condições. Consequentemente é
vedado aos contratantes, arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito a que expressamente
renunciam;

CLÁUSULA OITAVA: A parte que por inadimplência der causa á execução deste
contrato ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento do seu valor, (R$
145.000,00), mais as despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e todas as
demais decorrentes da lide;

CLÁUSULA NONA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro para,
por meio dele e da ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões resultantes da
interpretação deste instrumento;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente

compromisso em duas vias de igual teor e forma, depois de lido, compreendido e achado de acordo,
na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ....... de ............. de ...........

___________________________________________________________________

PROMITENTE COMPRADOR

_________________________________________________________________

PROMITENTE COMPRADOR

1
__________________________________________________________________

PROMITENTE VENDEDOR

__________________________________________________________________

PROMITENTE VENDEDOR

________________________________________________________________

PROMITENTE VENDEDOR

__________________________________________________________________

PROMITENTE VENDEDOR

Testemunhas: ___________________________ _____________________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO

DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA - MODELO 10

Imóvel quitado. Pagamento parcelado. Mãe e filhos

vendendo imóvel resultante de inventário. Dois
compradores com percentuais diferentes.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTES VENDEDORES:

1) FILOMENA DA SILVEIRA, brasileira, viúva, costureira, portadora da

Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/xx) e do CPF nº. 111.111.111-11;
2) SILVINHA DA SILVEIRA, brasileira, solteira, maior, auxiliar administrativo,
portadora da Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/xx) e do CPF nº
111.111.111-11,
3) MARCINHA DA SILVEIRA, brasileira, solteira, taxista, portadora da
Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11, todas e
domiciliadas na Rua 111 nº 11, Centro nesta capital e
4) JOSÉ DA SILVEIRA, brasileiro, economiário, casado sob o regime de
comunhão parcial de bens com MERCÊS MARIA DA SILVEIRA, portador da

1
 Carteira de Identidade nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11,
residente e domiciliado na Alameda Vasco da Gama, nº 999, aptº 9 – Setor Bela
Vista, nesta capital ;

PROMITENTES COMPRADORES:

1) AFONSINA PENA, brasileira, divorciada, professora, portadora da Carteira

de Identidade nº 11.111 (SSP/GO) 2ª via e do CPF nº 111.111.111-11, residente
e domiciliada nesta capital;
2) RONALD RUSSEL, brasileiro, sociólogo, portador da Carteira de Identidade
nº 11.111 (SSP/GO) 2ª via e do CPF nº 335.621.561-20, casado com
ROSÁRIA RUSSEL, brasileira, professora, portadora da Carteira de
Identidade nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11, residentes e
domiciliados na Rua A-C, lote A – Setor Sul, nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E

VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR, têm entre si justos e
contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em
Cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto
quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e

legítimo proprietário do imóvel identificado como:

“Lote de terras de nº 200, situado na Rua Ceará, no Setor Sul, com

a área de 429,00m2., medindo 12,00 metros de frente pela Rua
786-F; 12,60 metros de fundo, com área verde; 36,40 metros pelo
lado esquerdo dividindo com o lote 03; 35,20 metros pelo lado
direito, dividindo com a viela, bem como a casa residencial nele
edificado contendo: abrigo para veículos, hall de distribuição, sala
de visita, sala de estar, sala de jantar, dois quartos, duas suítes,
banheiro social, área de circulação lavabo, cozinha, dispensa, área
de serviço, quarto e banheiro de empregada, tendo a área
construída de 159,17 m2.;

PARÁGRAFO ÚNICO: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

I) Que o imóvel está registrado no Cartório de Registro de Imóveis da 6 a. Circunscrição

de Goiânia, sob número 11.111;

II) Que está cadastrado na Prefeitura Municipal de Goiânia sob nº 1111111111-11;

III) Que o imóvel foi havido em decorrência do inventário de SILVIO DA SILVEIRA,

cabendo à viúva meeira, FILOMENA DA SILVEIRA, o percentual correspondente a
50% do valor total do imóvel e aos filhos herdeiros o percentual de 50% dividido em
partes iguais a cada um deles;

CLÁUSULA SEGUNDA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a comprá-lo
mediante o seguinte preço e condições;

1
 PREÇO: R$ 105.000,00 (Cento e cinco mil reais)

CONDIÇÕES:

a) R$ 40.000,00 (Quarenta mil reais) como sinal de negócio e princípio de

pagamento ou arras à vista no ato da assinatura do presente instrumento, cujo
valor o PROMITENTE VENDEDOR declara estar recebendo através do
cheque nº 000.001, sacado contra a agência 0000 do Banco do Brasil, ficando a
validade do presente recebimento condicionada à compensação positiva do
mesmo pelo serviço de compensação bancária;

b) R$ 60.000,00 (Sessenta mil reais) representados por uma nota promissória

vencível no dia ...../...../......;

c) R$ 5.000,00 (Cinco mil reais) representados por uma nota promissória

vencível no dia ...../...../.....;

PARÁGRAFO PRIMEIRO: As Notas Promissórias retro mencionadas, deverão ser pagas

rigorosamente em dia. Qualquer atraso na liquidação de qualquer uma delas sujeitará o
PROMITENTE COMPRADOR às seguintes sansões:

 Multa de 10% como cláusula penal, calculados sobre o valor vencido;

 Juros moratórios de 1% ao mês, calculados pró-rata dia;
 Havendo o atraso cumulativamente de todas, poderá o PROMITENTE VENDEDOR
executar o presente contrato para receber tudo que lhe for devido e acrescidos da multa
prevista na cláusula oitava por inadimplência contratual;

PARÁGRAFO SEGUNDO: A nota promissória de R$ 5.000,00 (Cinco mil reais) com

vencimento em ...../..../..... deverá ser liquidada mediante a outorga da escritura de compra e venda,
conforme disposto na Cláusula Quinta. Não sendo outorgada a escritura por culpa do
PROMITENTE VENDEDOR, a nota promissória aqui referida terá seu vencimento prorrogado até
a data em que for cumprida a obrigação por parte do PROMITENTE VENDEDOR;

CLÁUSULA TERCEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR faz a transmissão de posse do

imóvel nesta ato. A posse ora transmitida é feita a título precária e assim permanecerá até que se
efetive a total liquidação do débito constante das notas promissórias descritas no item “ B e C” da
Cláusula anterior;

CLÁUSULA QUARTA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que não existe sobre o

imóvel e nem sobre sua pessoa, nenhuma ação ou impedimento legal que possa dificultar ou
impedir a transferência mansa e pacífica do bem ora vendido, respondendo a qualquer tempo pela
evicção de direitos;

CLÁUSULA QUINTA: Obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR a outorgar a escritura

de compra e venda a favor do PROMITENTE COMPRADOR ou a favor de quem o mesmo indicar,
mediante a liquidação da última nota promissória constante da letra “C” da Cláusula Segunda.
Havendo recusa ou impedimento por parte do PROMITENTE VENDEDOR, em outorgar a
escritura de compra e venda, ficará o mesmo constituído em mora a partir da data em que deveria
cumprir a sua obrigação, independente de notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial;

1
 CLÁUSULA SEXTA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as
despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão, bem como todos os
encargos que incidirem sobre o imóvel a partir de sua posse. Ao PROMITENTE VENDEDOR fica
a obrigação de entregar em dia todas as contas de IPTU dos últimos 5 anos incluindo ..........;

CLÁUSULA SÉTIMA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes, bem como seus herdeiros e sucessores, os quais se obrigam
a fielmente observá-lo e cumprí-lo em todos os seus termos e condições. Consequentemente é
vedado aos contratantes, arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito a que expressamente
renunciam;

CLÁUSULA OITAVA: A parte que por inadimplência der causa á execução deste
contrato ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento do seu valor, (R$
145.000,00), mais as despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e todas as
demais decorrentes da lide;

CLÁUSULA NONA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro para,
por meio dele e da ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões resultantes da
interpretação deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA: A aquisição do imóvel objeto da presente transação é feita sob a

forma condominal, cabendo a cada uma das partes a seguinte participação, para a qual tornam-se
co-proprietários:

a) Ao PROMITENTE COMPRADOR, AFONSINA PENA, corresponde a 70%

(Setenta por cento) da propriedade, pela qual paga a importância de R$ 73.500,00
(Setenta e três mil e quinhentos reais), dentro das condições pactuadas;
b) Ao PROMITENTE COMPRADOR, RONAL RUSSEL e sua mulher ROSÁRIA
RUSSEL, corresponde a 30% (Trinta por cento) da propriedade, pela qual paga a
importância de R$ 31.500,00 (Trinta e um mil e quinhentos reais), dentro das
condições pactuadas.

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente

compromisso em duas vias de igual teor e forma, depois de lido, compreendido e achado de acordo,
na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ........ de ................ de ............

_________________________________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR/ AFONSINA PENA

_________________________________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR/ RONAL RUSSEL e ROSÁRIA RUSSEL

__________________________________________________________________
PROMITENTES VENDEDOR/ FILOMENA DA SILVEIRA

1
__________________________________________________________________
PROMITENTES VENDEDOR/ SILVINHA DA SILVEIRA

_________________________________________________________________
PROMITENTES VENDEDOR/ MARCINHA DA SILVEIRA

__________________________________________________________________
PROMITENTES VENDEDOR/ JOSÉ DA SILVEIRA e MERCÊS MARIA DA SILVEIRA

Testemunhas: ________________________

________________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

VENDA SIMULADA – MODELO 11

Venda com sinal de negócio e o restante com financiamento a ser

conseguido e uma parte com Notas Promissórias corrigidas
mensalmente pelo IGP-M. Posse imediata.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE COMPRADOR:

RODOVALHO DE SOUZA e ARIAN ARANTES DE SOUZA, brasileiros, casados,

médico e psicóloga , portadores das Carteiras de Identidade nºs 11.111 (SSP/GO) e 12345
(SSP/GO) e dos CPFs nºs 111.111.111-11 e 222.222.222-22, residentes e domiciliados nesta
capital;

PROMITENTE VENDEDOR:

ROSA FLORES, brasileira, solteira, gerente comercial, portadora da Carteira de Identidade

nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11, residente e domiciliada nesta capital na Rua Y-3 ,
nº 234, aptº 001 – Setor Bueno;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE VENDEDOR, têm entre si justos e
contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em

1
Cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto
quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e

legitimo proprietário do imóvel identificado como:

“apartamento nº 002, do “Condomínio Edifício HERMOSO” , com a seguinte divisão: 02

salas de estar/jantar com varanda, lavabo, 03 quartos sendo 01 suíte, banho social,
cozinha/copa, área de serviço, quarto e banheiro de empregada; com a área total de
268,05m², medindo 157,23m² de área privativa e 110,82m² de área comum, construído no
lote de terras de nº 99 da Quadra 989, sito à Rua Z-98, Setor Bueno, nesta capital.”

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

I) Que o referido imóvel acha-se livre e desembaraçado de quaisquer dúvidas, dívidas ou ônus
reais, inclusive hipotecas, mesmo legais;

II) Que o imóvel foi adquirido de JOSÉ MARIA PARANHOS e sua mulher LENE
PARANHOS em ..../....../......, através de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada às
fls. 001, do livro 0101 do .....º Tabelionato de Notas local, devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis da ....ª Circunscrição desta capital sob o nº R-....., na
matrícula nº ....., de ordem e cadastrado na Prefeitura Municipal de Goiânia sob o nº
111111-11;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a comprá-lo
mediante o seguinte preço e condições:

PREÇO: R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil reais)

CONDIÇÕES:

I) R$ 2.000,00 (Dois mil reais) como sinal de negócio e princípio de pagamento ou arras,
pagos no ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor o PROMITENTE
VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá a sua plena quitação;
II) R$ 23.000,00 (Vinte e três mil reais) a serem pagos através de financiamento conforme
descrito na Cláusula Quarta;
III) R$ 63.000,00 (Sessenta e três mil reais) representados por 18 (dezoito) notas promissórias
de R$ 3.500,00 (Três mil e quinhentos reais) cada uma vencíveis no dia .... de cada mês a
partir de ...../...../......;
IV) R$ 15.000,00 (Quinze mil reais) representados por uma nota promissória vencível no
dia ...../...../.....;
V) R$ 15.000,00 (Quinze mil reais) representados por uma nota promissória vencível no
dia ...../...../......;
VI) R$ 18.000,00 (Dezoito mil reais) representados por uma nota promissória vencível no
dia ...../...../.....;
VII) R$ 39.000,00 (Trinta e nove mil reais) representados por uma nota promissória vencível
no dia ...../...../.....

1
 PARÁGRAFO ÚNICO: As notas promissórias constantes dos itens III a VII deverão ter seus
valores corrigidos pelo I.G.M. + 1% (hum) por cento, corrigidos mensal e cumulativamente a partir da data
da assinatura do presente instrumento

CLÁUSULA QUARTA: O pagamento a que se refere o Item II da Cláusula anterior deverá ser feito
através de financiamento seguindo o seguinte roteiro:

I) O PROMITENTE COMPRADOR arcará com todas as despesas referentes às certidões

exigidas pelo Banco financiador da operação, inclusive com despachantes, caso seja
necessário;
II) Fica estipulado o prazo de até 60 dias, contados da data da entrega dos documentos ao
Banco, para que o dinheiro fique depositado na conta do PROMITENTE VENDEDOR.
Para determinação da contagem do prazo aqui citado, os contratantes deverão se dirigir em
conjunto ao Banco para a entrega dos documentos ou, se for feito por despachante, que o
mesmo faça uma declaração constando a data de tal providencia;
III) Transcorrido o prazo de 60 dias e não tendo havido a liberação do numerário, o
COMPRADOR se obriga a corrigir dito valor com juros de 1% (hum por cento) ao mês,
contados do dia em que se esgotar o prazo fixado e a data do efetivo deposito na conta do
VENDEDOR. O cálculo da correção será feito “pro rata dia”;
IV) Se o valor do saque do financiamento for inferior à importância a ser paga, compromete-se
o PROMITENTE COMPRADOR a fazer a complementação no prazo máximo de três dias
após a data do crédito na conta do PROMITENTE VENDEDOR. Igualmente este se obriga
a devolver ao PROMITENTE COMPRADOR caso o valor creditado seja superior ao que
lhe é devido;
V) Caso não seja possível usar o financiamento, independente do motivo, o COMPRADOR se
obriga a usar de outras alternativas para liquidar o débito, no prazo Maximo de 90 (noventa)
dias e corrigidos conforme previsto no item III desta Cláusula. O prazo de 90 dias começará
ser contado a partir da data em que se comprovar a inviabilidade do financiamento;

CLÁUSULA QUINTA: O PROMITENTE VENDEDOR entrega nesta data o imóvel livre e

desembaraçado de pessoas e coisas com todas as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em
perfeito funcionamento. Declara que não existe sobre sua pessoa e nem sobre o imóvel nenhuma
ação ou impedimento legal que possa dificultar ou impedir a sua posse pacífica pelo
PROMITENTE COMPRADOR, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos;

CLÁUSULA SEXTA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas

de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão inter vivos bem como todos os
encargos que incidirem sobre o imóvel que esta sendo adquirido a partir de sua posse;

CLÁUSULA SÉTIMA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes contratantes, bem como os seus herdeiros e sucessores, os
quais se obrigam a fielmente observá-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições.
Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito que
expressamente renunciam;

CLÁUSULA OITAVA: A parte que por inadimplência der causa a execução deste contrato,
ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$ 175.000,00) mais as
despesas judiciais decorrentes, honorários de advogado e todas aquelas decorrentes da lide;

1
 CLÁUSULA NONA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro para, por
meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões resultantes da
interpretação deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA: A intermediação da presente transação é feita pela empresa

SERTÃO IMÓVEIS, que não poderá ser responsabilizada pelo não cumprimento de qualquer das
Cláusulas aqui estabelecidas, uma vez que sua participação se restringe à intermediação na compra
e venda do imóvel e na elaboração deste Instrumento, que antes de assinado é lido por todos e
achado de acordo. A comissão deverá ser paga pelo PROMITENTE VENDEDOR da seguinte
forma: 2,5% quando da liberação do financiamento e 2,5% quando houver o pagamento da 1ª nota
promissória constante das condições de pagamento;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento

em três vias de igual teor e forma.
Goiânia, ..... de ....................... de ...............
_________________________________________________
RODOVALHO DE SOUZA/PROMITENTE COMPRADOR

_____________________________________________
ARIAN ARANTES DE SOUZA/PROMITENTE COMPRADOR

____________________________________________
ROSA FLORES/PROMITENTE VENDEDOR

TESTEMUNHAS: _________________________ ______________________

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS

VENDA SIMULADA – MODELO 12

Imóvel financiado pela CEF. Ágio à vista e prazo para

transferência ou quitação do saldo devedor. Prazo para
transmissão de posse.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE COMPRADOR:

ADES FERREIRA, brasileira, solteira, pedagoga, portadora da Carteira de Identidade nº 11.111

(SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11, residente e domiciliada a Rua HT-8, quadra 925, lote 177,
sobrado 84, Setor Belo Vale - nesta capital;

PROMITENTE VENDEDOR:

FABIANO RUSSO e CÁSSIA RUSSO, brasileiros, casados, comerciantes, portadores das

Carteiras de Identidades nºs 11.111 (SSP/GO) e 12345 (SSP/GO) e dos CPFs nºs 111.111.111-11 e
222.222.222-22, residentes e domiciliados nesta capital à Rua RR-22, quadra 2, lote 3 – Vila
Aurora;

1
 Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante
denominadas respectivamente de PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE
VENDEDOR, têm entre si justos e contratados o presente compromisso e o fazem mediante os
seguintes termos e condições, em Cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a
fielmente observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa senhor e legítimo

proprietário do imóvel identificado como: “um apartamento residencial, contendo: sala, 3 quartos,
sendo um suíte, cozinha, banheiro social, área de serviço, garagem, situado na Rua ZT-33, quadra
01, lotes 16/17, Setor Paraiso, nesta capital.”

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

a) Que o imóvel foi adquirido através de financiamento junto a Caixa Econômica

Federal com Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda, Mútuo com
Obrigações e Quitação Parcial conforme Contrato nº 011.123.456-7 para ser
liquidado em 180 meses;
b) Que da hipoteca ainda resta um saldo devedor de R$ 34.000,00 (Trinta e quatro mil
reais) conforme planilha datada do dia ...../......./....... emitida pelo agente financeiro
e que passa a fazer parte integrante deste instrumento;
c) Que o saldo devedor retro mencionado é a resultado do número de prestações
vincendas (48) multiplicado pelo valor da prestação do mês de ......./.........(R$
708,33);
d) Que o imóvel encontra-se Matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª
Circunscrição de Goiânia sob o nº 111.111;
e) Que o contrato original de financiamento não tem pendência ou litígio junto ao
Agente Financeiro, e que as prestações estão sendo pagas rigorosamente em dia;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vender os direitos sobre o mesmo e o PROMITENTE COMPRADOR se
propõe a comprá-lo, assumindo ainda a responsabilidade pelo saldo devedor, mediante o seguinte
preço e condições:

PREÇO e CONDIÇÕES:

I - PELOS DIREITOS: R$ 35.000,00 (TRINTA E CINCO MIL REAIS) pagos à vista no ato da
assinatura do presente instrumento, cujo valor o PROMITENTE VENDEDOR declara estar
recebendo e do qual dá a sua quitação;
II - PELO SALDO DEVEDOR: R$ 34.000,00 (Trinta e quatro mil reais) correspondentes ao
saldo devedor e que deverão ser liquidados no máximo até o dia ...../...../...... obedecido o disposto
na Cláusula Quarta ou a fazer a transferência para seu nome do financiamento existente, obedecido
o mesmo prazo;

CLÁUSULA QUARTA: Com o cumprimento da obrigação de pagar constante do item II da

Cláusula anterior, o PROMITENTE COMPRADOR ficará sub-rogado em todos os direitos e
obrigações que incidem sobre o imóvel a partir desta data, tudo de conformidade com o Contrato de
Financiamento aqui já denunciado;

1
CLÁUSULA QUINTA: Declara o PROMITENTE COMPRADOR ter conhecimento da hipoteca
que grava o imóvel, concordando desde já a assumir o ônus total que sobre ele incide,
principalmente sobre o saldo devedor a ser amortizado conforme cláusulas contratuais de
financiamento, cuja prestação a partir do mês de ................ de ......... passa para sua
responsabilidade;

CLÁUSULA SEXTA: A transferência do imóvel para o nome da PROMITENTE COMPRADORA

será feita através de procuração outorgada no ato da assinatura deste contrato que terá prazo
determinado até ...../...../......, dias com poderes devidos para outorga da escritura para seu nome ou
para quem for de sua conveniência;

CLÁUSULA SÉTIMA: Enquanto não se efetivar a transferência ou quitação constante da cláusula

anterior, a PROMITENTE COMPORADORA se compromete e responsabiliza em pagar
rigorosamente em dia todas as prestações junto ao agente financeiro, sendo que qualquer atraso de
duas ou mais parcelas implicará em ferimento de cláusula contratual;

CLÁUSULA OITAVA: Em caso de falecimento do titular da hipoteca a PROMITENTE

COMPRADORA deverá se habilitar no inventário, correndo por sua conta as despesas com
advogado necessário para o acompanhamento judicial, uma vez que o imóvel está protegido por
seguro contra danos físicos e pessoais e conseqüentemente será quitado pela seguradora;

CLÁUSULA NONA: A posse do imóvel deverá se efetivar até 90 (noventa) dias a partir da
assinatura deste Instrumento Particular de Compromisso de Compra e venda e Cessão de Direitos,
devendo a entrega ser feita com o imóvel no estado em que foi visto, devendo permanecer no
mesmo todos os seus acessórios originais. Não sendo o imóvel entregue na data aqui fixada, ficará o
PROMITENTE VENDEDOR penalizado com a multa de R$ 100,00 (cem reais) por dia de atraso,
não podendo todavia este atraso ser superior a 15 dias, sob pena de dar à PROMITENTE
COMPRADORA o direito de ingressar em juízo para ter a execução deste Instrumento e pleitear
reparos por perdas e danos que a inadimplência lhe causar;

CLÁUSULA DÉCIMA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que não existe sobre sua pessoa e
nem sobre o imóvel, nenhuma ação ou impedimento de ordem legal ou judicial que possa dificultar
ou impedir a transmissão pacifica do bem ora vendido, respondendo a qualquer tempo pela evicção
de direitos.todo e qualquer obstáculo que seja por culpa do PROMITENTE VENDEDOR, deverá
ser por ele solucionado tão logo seja levado ao seu conhecimento;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Serão por conta e responsabilidade da PROMITENTE

COMPRADORA todas as despesas de lavratura da escritura para seu nome, o registro, imposto de
transmissão inter vivos, bem como todos os encargos que incidirem sobre o mesmo a partir de sua
posse. Ao PROMITENTE VENDEDOR cabe a responsabilidade de fornecer devidamente quitadas
as taxas de água e luz bem como os impostos até a data da entrega das chaves, ressaltando-se que os
IPTUs deverão ser apresentados quitados referentes aos últimos cinco anos;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes, bem como os seus herdeiros e sucessores, os quais se
obrigam a fielmente observa-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições.
Conseqüentemente, é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito a
que expressamente renunciam;
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: A parte que por inadimplência de causa a execução deste
contrato ficará sujeita a uma multa de 10% (dez) por cento de seu valor total (R$ 35.000,00) mais os

1
reembolsos pelas perdas e danos comprovadamente existentes, além das custas judiciais e
honorários de advogado exigidos para a solução da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: A intermediação da presente transação é feita pelo corretor de

imóveis BARBOSA DE FREITAS, cujos honorários serão pagos pelo PROMITENTE
VENDEDOR no ato da assinatura deste instrumento. O corretor não poderá ser responsabilizado
pelo não cumprimento de qualquer das cláusulas aqui pactuadas, uma vez que sua participação se
restringe à intermediação na compra e venda do imóvel e na elaboração deste instrumento, que
antes de assinado é lido por todos e achado de acordo;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro
para, por meio dele e de ação competente serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões
resultantes da interpretação deste instrumento;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento

em 3 (três) vias de igual teor e forma na presença das testemunhas legais.

Goiânia, ....... de ................ de ...........

_____________________________________________
PROMITENTE COMPRADORA

____________________________________________
PROMITENTE VENDEDOR e CÔNJUGE

TESTEMUNHAS: ________________________ ______________________

CONTRATO PARTICULA DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL

VENDA SIMULADA – MODELO 13

Compromisso de compra e venda de imóvel rural. Originalmente

duas propriedades, sendo uma de inventário e outra de doação. Há
unificação de matrícula. Posse imediata e escritura no último
pagamento. Faltando averbar a Reserva Legal.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE VENDEDOR:

MARIA CRISTINA FERRAZ, brasileira, comerciante, portadora da Carteira de

Identidade nº 11.111 (SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11, casada com ALBERTO FERRAZ,
brasileiro, agropecuarista, residentes e domiciliados na Avenida W-3 nº 287, Setor Serrinha, nesta
capital;

PROMITENTE COMPRADOR:

1
 ELIAS JOSÉ SILVA, brasileiro, empresário, portador da Carteira de Identidade nº
11.111(SSP/GO) e do CPF nº 111.111.111-11, casado com HELENA GOMES SILVA, residentes
e domiciliados nesta capital na Rua Chapecó, Quadra 97, Lote 14, Setor Azul.

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas respectivamente de
PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR têm entre si justos e
contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em
cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto
quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA:

O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa proprietário do imóvel identificado

como: “Uma gleba de terras situada na Fazenda Campo Alegre, que ora se denomina de Fazenda
Vista Boa, no Município de Mossâmedes, com área de 345,42,95 há, ou seja, 71 alqueires e 29
litros de terras, dentro dos seguintes limites e confrontações: Começam no marco M20, cravado na
margem esquerda do rio Ferradura, na confrontação de terras de ZEFERINO LEITE, daí, segue
por este rio abaixo e margeando as águas do reservatório da represa do Riachão indo até o marco
M20 A, cravado ainda a sua margem esquerda; daí, segue a direita confrontando coma gleba 2
parte da referida Fazenda Porteiral, de propriedade de DONANA FREITAS, nos seguintes
azimutes verdadeiros e distâncias: 264º03’15’’-1.238,36 metros, 231º13’13’’ – 1.019,31 metros,
passando pelo marco M20 B, indo até o marco M20 C, cravado as margens das águas do
reservatório da represa do Riachão; daí segue margeando o referido reservatório abaixo indo até
o marco M21 B, cravado ainda a sua margem esquerda; daí, segue confrontando com as terras de
ERLON XAVIER no azimute de 04º28’35’’ distância de 1.820,18 metros, indo até o marco M21 A;
daí, segue por cerca de arame, confrontando com as terras de ZEFERINO LEITE, no azimute de
89º 37’03’’ distância de 674,46 metros indo até o marco M20 ponto de partida”. (DADOS
EXTRAÍDOS DA ESCRITURA)

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

I) Que parte do o imóvel, com a área de 216,73,55 há,. foi havido na partilha dos bens
deixados por herança de seu progenitor João Ferraz cujo inventário se processou na 10 a.
Vara de Família e Sucessões de Goiânia/GO conforme Registro à margem da Matrícula
nº 000.0101 sob nº R-6, datado de ...../...../.....;

II) Que outra parte do imóvel, com área de 128,69,40 ha. foi havido por Escritura Pública
de Doação lavrada às fls. 111/112 do Livro 111 do Cartório de Tabelionato e Notas de
Mossâmedes/GO, datado de ..../...../....., cuja Matrícula original do doador tem o
número 7.777 sob Registro R-8, tendo sido doador, Evangelina Ferraz, progenitora da
PROMITENTE VENDEDORA, Maria Cristina Ferraz;

III) Que a escritura pública de doação foi feita com a anuência de todos os demais filhos da
doadora;

IV) Que pela unificação das duas glebas em uma só Matrícula, tem a mesma o número
12.1212, cujo Registro encontra-se sob nº R-2, Prenotado no Livro de Protocolo sob nº
44.444, Folhas 123 do Cartório de Registro de Imóveis de Mossâmedes/GO;

1
 V) Que a reserva legal obrigatoriamente instituída em lei não foi regularizada junto ao
Incra em razão de que na área maior, de 359,35,30 há. anteriormente já fora feita,
conforme teor da Averbação AV.1-12.050 e inspecionado pela Autoridade Florestal, no
que ficou visado uma área de 72,50,00 ha.;

VI) Que a nova matrícula de cadastro junto ao INCRA encontra-se em fase de

processamento e que todos os impostos que incidem sobre o imóvel encontram-se
pagos, inclusive o relativo ao exercício de ......;

CLÁUSULA TERCEIRA:

Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE VENDEDOR se dispõe a vendê-
lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a comprá-lo mediante o seguinte preço e
condições:

PREÇO: R$ 488.000,00 (Quatrocentos e oitenta e oito mil reais)

CONDIÇÕES:

a) R$ 200.000,00 (Duzentos mil reais) à vista no ato da assinatura do presente instrumento, cujo valor
o PROMITENTE VENDEDOR declara estar recebendo e do qual dá a sua quitação através do
cheque nº 000.000, emitido contra a agência 0000 do Banco Agrário S/A;

b) R$ 48.300,00 (Quarenta e oito mil e trezentos reais) representados pelo cheque nº 000.000, agência
00 – Banco Chase, emitido por Olavo Bilac e endossado por Elias José Silva, para ser depositado no
dia ...../...../........:

c) R$ 150.000,00 (Cento e cinqüenta mil reais) representados pelo cheque nº 000.000, agência 00 –
Banco Agrário S/A, para ser trocado por moeda corrente no dia ...../...../.....;

d) R$ 89.700,00 representados pelo cheque nº 004000, agência 00 – Banco Agrário S/A, para ser
recebido em espécie junto ao PROMITENTE COMPRADOR em ..../...../.......,,, mediante a outorga
da escritura de compra e venda e observado o disposto no item II da Cláusula Quarta e na Cláusula
Sexta;

CLÁUSULA QUARTA:

A outorga da escritura do imóvel rural objeto do presente contrato será outorgada, observando os
seguintes tópicos:

I. A data para a outorga da escritura será no dia ..../...../..... e desde que a parcela constante da letra
“d” da Cláusula anterior seja paga na mesma data. Não havendo interesse do PROMITENTE
COMPRADOR em receber a escritura na data supra, tendo porém efetuado o pagamento,
observar-se-á o disposto na Cláusula Sexta;

II. Caso o PROMITENTE COMPRADOR não deseje receber a escritura na data fixada
(...../...../.....) poderá optar pelo recebimento de uma procuração com amplos e totais poderes
sobre todos os direitos que incidem sobre o bem ora transacionado, ficando todavia ratificado
que, qualquer que seja a data da escritura, a mesma deverá ser lavrada pelo valor real da
transação;

1
 CLÁUSULA QUINTA:

Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas de lavratura, seu registro,
imposto de transmissão inter vivos bem como de todos os encargos que incidirem sobre o imóvel a
partir da data da outorga da escritura ou da procuração;

CLÁUSULA SEXTA:

Caso o Cartório de Notas e/ou de Registro de Imóveis coloque qualquer obstáculo para lavrar a
escritura do imóvel rural em decorrência da falta de averbação da Reserva Legal, fica o PROMITENTE
VENDEDOR, desde já obrigado a sanar tal irregularidade, constituindo tal obrigação como mais uma
cláusula deste instrumento, pelo que, manifesta sua total concordância e sujeitando-se a aguardar a
regularização documental para que o cheque constante da letra “d” seja resgatado. Decorridos 90 (noventa)
dias além do prazo previsto para regularizar a Reserva Legal e não tendo sido efetiva, poderá o
PROMITENTE COMPRADOR tomar as providência necessárias para tal fim e deduzir o que for gasto, do
valor total do cheque;

CLÁUSULA SÉTIMA:

Uma vez assinado o presente instrumento, considera-se o PROMITENTE COMPRADOR

legalmente já na posse do imóvel a qual é transmitida pelo PROMITENTE VENDEDOR livre e desocupada
de pessoas e coisas, exceto as benfeitorias e acessórios imóveis existentes e por serem fixas, incorporam-se
ao bem, declarando ainda o PROMITENTE VENDEDOR que:

a) As cercas e confrontações de divisas encontram-se em seus legítimos e devidos lugares;

b) Não há por parte de qualquer confrontante, nenhuma ação, impedimento ou questionamento sobre
os limítrofes, colocando o PROMITENTE COMPRADOR a salvo de quaisquer situações presentes
ou passadas tendo como objeto o imóvel e a posse ora transmitida, respondendo a qualquer tempo
pela evicção de direitos nos termos do artigo 447 e seguintes do Código Civil Brasileiro;

c) Não há empregado, funcionário ou serviçal que tenha prestado serviços no imóvel e que não existe
qualquer ação ou reclamação trabalhista;

CLÁUSULA OITAVA:

O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando não só as partes

contratantes, bem como os seus herdeiros e sucessores, os quais se obrigam a fielmente observá-lo e
cumpri-lo em todos os seus termos e condições. Conseqüentemente é vedado aos contratantes
arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito que expressamente renunciam;

CLÁUSULA NONA:

A parte que por inadimplência der causa a execução deste contrato, ficará sujeita a uma multa
equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$ 488.000,00) mais as despesas decorrentes de custas
judiciais, honorários de advogado e todas aquelas decorrentes da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA:

Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro para, por meio dele e de ação
competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões resultantes da interpretação deste instrumento;

1
CLÁLUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:

A intermediação da presente transação foi feita pela Empresa A Fazendeira Imóveis e o Corretor João
das Terras, cuja comissão total é fixada em R$ 20.000,00 (Vinte mil reais) pagos à vista neste ato em dois
cheques de R$ 10.000,00 (Dez mil reais) cada um;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em quatro vias de
igual teor e forma, na presença das testemunhas legais, com a data e assinaturas após a relação discriminada
dos cheques dados como forma de pagamento.

Goiânia, ......de................de.........

________________________________________________________
MARIA CRISTINA FERRAZ/PROMITENTE VENDEDOR

________________________________________________________
ALBERTO FERRAZ/PROMITENTE VENDEDOR

__________________________________________________________
ELIAS JOSÉ SILVA/PROMITENTE COMPRADOR

___________________________________________________________________
HELENA GOMES SILVA/PROMITENTE COMPRADOR

TESTEMUNHAS: ___________________________ _____________________________

CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA

PERMUTA SIMULADA - MODELO 14

Contrato de permuta de terreno por área construída no mesmo

local. Escritura outorgada no ato da assinatura do contrato sem
garantia de que o construtor vá cumprir o contrato.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PRIMEIRO PERMUTANTE:

LUIZ AYRÃO, brasileiro, solteiro, empresário, portador da Carteira de Identidade nº

xxx.xxx (xxx/xx) e do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliado nesta capital;

SEGUNDO PERMUTANTE:

JP CAMPOS CONSTRUÇÕES LTDA., pessoa jurídica de direito privado, estabelecida

em Aparecida de Goiânia/GO, na Rua G-59, quadra 23, lote 40/41, Setor Vila Brasília, inscrita no

1
CGC nº xxxxxxxxxx/xxxx-xx, neste ato representada por seus sócios JOAQUIM LOLA NEVES e
PIETRO CAMPOS, brasileiros, empresários, portadores das carteiras de Identidade nº xxx.xxx
(xxx/xx) e xxx.xxx e dos CPFs nºs xxx.xxx.xxx-xx e xxx.xxx;xxx-xx, respectivamente, residentes e
domiciliados nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE PERMUTA as partes acima

identificadas e qualificadas, doravante denominadas respectivamente PRIMEIRO
PERMUTANTE e SEGUNDO PERMUTANTE, tem entre si justos e contratados o presente
compromisso e que o fazem mediante os seguintes termos e condições em cláusulas em que ambas
as partes aceitam e se obrigam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA:

O PRIMEIRO PERMUTANTE confessa-se e se declara senhor e legitimo proprietário do

imóvel identificado como “uma área composta de 8 (oito) lotes de terras de nºs
10/11/12/13/14/15/16 e 17 da quadra 523 situada na esquina das Ruas 178, 181 e Avenida P-102 do
Jardim Perolado, nesta capital, estando registrada no Cartório de Registro de Imóveis da 9ª
Circunscrição de Goiânia sob Matricula nºs xxxxxxxx e xxxxxxx datado de 05.09.86;

CLÁUSULA SEGUNDA:

Declara o PRIMEIRO PERMUTANTE que o imóvel foi havido de FILOGONIO

SORRISO e sua esposa Da. FLORZINA ALMEIDA SORRISO através de escritura pública de
compra e venda lavrada em ...../...../..... no ....º Tabelionato de Notas de Goiânia, conforme termo
lavrado na folha 165 do livro 834;

CLÁUSULA TERCEIRA:

O SEGUNDO PERMUTANTE declara ser empresa legalmente constituída e habilitada

para o exercício da atividade de construções em imóveis próprios e de terceiros;

CLÁUSULA QUARTA:

Que assim tendo e possuindo dito imóvel, PRIMEIRO PERMUTANTE propõe dar a área
em permuta para que nela o SEGUNDO PERMUTANTE construa imóveis residenciais, conforme
condições adiante fixadas e aceitas por ambas as partes;

CLÁUSULA QUINTA:

O SEGUNDO PERMUTANTE fará um projeto para construção de aproximadamente 18

(dezoito) sobrados tipo geminado com a área privativa variando em torno de 150,00 m² cada um,
arcando com todos os custos, seja de que natureza for;

CLÁUSULA SEXTA:

Do total dos sobrados construídos, o PRIMEIRO PERMUTANTE receberá como

pagamento pelo terreno a quantidade de unidades assim previstas:

 04 (quatro) sobrados se a área total privativa de cada um não ultrapassar de 150 m²; ou
 3,5 (três sobrados e meio) se a área total privativa de cada unidade ultrapassar 150,01m²;

1
 CLÁUSULA SÉTIMA:

Os sobrados serão entregues ao PRIMEIRO PERMUTANTE totalmente prontos e com o

HABITE-SE já fornecido pela Prefeitura Municipal de Goiânia, correndo por sua conta as despesas
necessárias para o recebimento da escritura e seu registro;

CLÁUSULA OITAVA:

Ao PRIMEIRO PERMUTANTE fica assegurado o direito de dar aos imóveis recebidos em

permuta o destino que lhe convier, podendo vendê-los como, quando e no estado em que estiverem,
com o que o SEGUNDO PERMUTANTE desde já dá a sua concordância, bastando tão somente
que lhe seja dado conhecimento de forma escrita;

CLÁUSULA NONA:

Os projetos, estilos, modificações e características da construção são exclusivas do

SEGUNDO PERMUTANTE, ficando todavia firmado que constituirá em sobrados residenciais,
tipo geminados e com área privativa de aproximadamente 150 m² conforme já denunciado neste
Instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA:

Na mesma data da assinatura do presente contrato o PRIMEIRO PERMUTANTE outorga a

escritura de permuta a favor do SEGUNDO PERMUTANTE que não poderá em situação alguma
dar destino diferente ao que aqui está sendo avençado, sob pena de dar ao PRIMEIRO
PERMUTANTE o direito de executar este Instrumento para que o mesmo seja cumprido ou
promover a reintegração de posse e anulação do ato jurídico que transmitiu o domínio sobre os
terrenos;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:

Fica estipulado o prazo de 120 (cento e vinte) dias para que o SEGUNDO PERMUTANTE
dê entrada no projeto de construção junto aos órgãos competentes e o prazo de 36 (trinta e seis)
meses contados a partir da aprovação dos projetos para que o SEGUNDO PERMUTANTE conclua
a construção. Para os casos fortuitos ou de força maior devidamente comprovados, fica fixada a
tolerância de até noventa dias após expirado o prazo de 36 meses. Findo este novo prazo e não
tendo sido entregue ao PRIMEIRO PERMUTANTE o que lhe é devido, terá o mesmo o direito de
cobrar a multa contratual prevista neste Instrumento bem como notificar ao SEGUNDO
PERMUTANTE para constituí-lo em mora;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA:

Declara o PRIMEIRO PERMUTANTE que o bem de sua propriedade encontra-se livre e

desembaraçado de todo e qualquer ônus, não existindo sobre o mesmo e nem sobre o titular da
escritura, nenhuma ação ou impedimento que possa dificultar ou impedir a sua transmissão pacífica
de posse, a qual é feita neste ato, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos:

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA:

1
 Ocorrendo a situação prevista no item II da Cláusula Sexta, os permutantes decidem desde
já que será aplicada umas das seguintes soluções para o sobrado que pertence por igual às partes:

a) Será apurado preço de custo e o PRIMEIRO PERMUTANTE pagará o valor

correspondente aos 50% da unidade;

b) Não desejando adquirir esta metade, venderá ao SEGUNDO

PERMUTANTE pelo mesmo preço de custo apurado;

c) O imóvel será vendido a terceiros e o resultado da venda será devido por

igual aos contratantes:

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA:

As despesas de escritura da área a favor do SEGUNDO PERMUTANTE serão todas de sua

responsabilidade, devendo o PRIMEIRO PERMUTANTE entregar em dia todos os impostos que
incidem sobre a mesma, inclusive o IPTU relativo ao ano de ...........;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA:

O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando não só as

partes permutantes, bem como seus herdeiros e sucessores, os quais se obrigam a fielmente observa-
lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições. Conseqüentemente é vedado às partes
arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito a que expressamente renunciam;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA:

A parte que por inadimplência der causa a execução deste instrumento ficará sujeita a uma
multa de 10% (dez) por cento do valor total do contrato, aqui fixado em R$ 200.000,00 (Duzentos
mil reais) mais as perdas e danos que comprovadamente venha ocorrer, além de arcar com as custas
judiciais e honorários de advogado necessários para a solução da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA:

Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer outro para, por meio dele e de ação
competente serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões resultantes da interpretação deste
instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA:

A intermediação da presente transação é feita pela empresa DW IMÓVEIS LTDA. cujos

honorários deverão ser pagos no ato da assinatura do presente instrumento pelo SEGUNDO
PERMUTANTE na importância de R$ 10.000,00 (Dez mil reais);

CLÁUSULA DÉCIMA NONA:

A função da DW IMÒVIES LTDA. prende-se tão somente a aproximação das partes, não
podendo em situação alguma ser parte ativa na relação contratual e nem ser responsabilizada pelo
não cumprimento de qualquer das cláusulas por partes do permutantes;

FECHAMENTO:

1
 E por estarem assim justos e contratados assinam o presente instrumento em duas vias de
igual teor e forma na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ..........de.......................de.............

PRIMEIRO PERMUTANTE _________________________________________________

SEGUNDO PERMUTANTE _________________________________________________

Testemunhas:

______________________________

______________________________

CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA

PERMUTA SIMULADA - MODELO 15

Permuta de área por sobrados geminados no mesmo local.

Escritura do terreno outorgada no ato e com garantia real
prestada pelo construtor para cumprimento do contrato.

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PRIMEIRO PERMUTANTE:

CARNEM NEIVA CARVALHO GONDIM, brasileira, aposentada, portadora da

Carteira de Identidade nº xxx.xxx (xxx/xx) e do CPF nº xxx..xxx-xx e seu marido CARMO
CARVALHO GONDIM, portador do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residentes e domiciliados nesta
capital;

1
SEGUNDO PERMUTANTE:

CONSTRUTORA JOÃO DE BARRO LTDA., pessoa física de direito privado, inscrita

no CNPJ/MF sob nº 00.000000/0000-00, com sede em Goiânia/GO na Avenida Portugal, 777, Setor
Oeste, neste ato representada por seu sócio JOSÉ JOÃO SILVA, portador da Carteira de Identidade
nº 000.000 (SSP/OO) e do CPF nº 000.000.000-00, legalmente apto a firmar compromissos em
nome da empresa, conforme permissivo do Contrato Social registrado na JUCEG sob nº 00.000/00.

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE PERMUTA as partes acima

identificadas e qualificadas, doravante denominadas respectivamente PRIMEIRO
PERMUTANTE e SEGUNDO PERMUTANTE, tem entre si justos e contratados o presente
compromisso e que o fazem mediante os seguintes termos e condições em cláusulas em que ambas
as partes aceitam e se obrigam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PRIMEIRO PERMUTANTE confessa-se e se declara senhor

e legitimo proprietário do imóvel identificado como “uma área composta de 02 (dois) lotes de
terras de nºs 01 e 02 da quadra 100, situada na Rua do Dryot, Setor Esperança, nesta capital
estando registrada no Cartório de Registro de Imóveis da .... Circunscrição de Goiânia sob
Matricula nºs xxxxxxxx e xxxxxxx datado de .............;

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PRIMEIRO PERMUTANTE que o imóvel foi havido

de FELICIANO FELIZ e sua esposa Da. FELIZARDA FELIZ, com escritura lavrada na folha ........
do livro ....... do ..... Tabelionato de Notas de Goiânia, em ...........;

CLÁUSULA TERCEIRA: O SEGUNDO PERMUTANTE declara ser empresa

legalmente constituída e habilitada para o exercício da atividade de construções em imóveis
próprios e de terceiros;

CLÁUSULA QUARTA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, PRIMEIRO

PERMUTANTE propõe em dar a área como permuta para que nela o SEGUNDO PERMUTANTE
construa imóveis residenciais conforme condições adiante fixadas e aceitas por ambas as partes;

CLÁUSULA QUINTA: O SEGUNDO PERMUTANTE fará um projeto para construção

de 06 (seis) sobrados tipo geminado com a área privativa variando em torno de 125,00 m² cada um,
arcando com todos os custos, seja de que natureza for;

CLÁUSULA SEXTA: Do total dos sobrados construídos, o PRIMEIRO PERMUTANTE

receberá como pagamento pelo terreno a quantidade de 02 (dois) sobrados com a área mínima
construída de 125,00m²;

CLÁUSULA SÉTIMA: Os sobrados serão entregues ao PRIMEIRO PERMUTANTE

totalmente prontos e com o HABITE-SE já fornecido pela Prefeitura Municipal de Goiânia,
correndo por conta as despesas necessárias para o recebimento da escritura e seu registro. Os
sobrados a serem entregues ao PRIMEIRO PERMUTANTE são identificados pelos números 02 e
03, conforme numeração que constará dos projetos de incorporação e devidamente registradas no
Cartório de Registro de Imóveis;

CLÁUSULA OITAVA: Ao PRIMEIRO PERMUTANTE fica assegurado o direito de dar

aos imóveis recebidos em permuta o destino que lhe convier, podendo vendê-los como, quando e no
estado em que estiverem, com o que o SEGUNDO PERMUTANTE desde já dá a sua concordância;

1
 CLÁUSULA NONA: Os projetos, estilos, modificações e características da construção é
exclusiva do SEGUNDO PERMUTANTE, ficando todavia firmado que constituirá em sobrados
residenciais, tipo geminados e com área privativa de aproximadamente 125,00 m² conforme já
denunciado neste Instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA: Na mesma data da assinatura do presente contrato o PRIMEIRO

PERMUTANTE outorga a escritura de permuta a favor do SEGUNDO PERMUTANTE que não
poderá em situação alguma dar destino diferente ao que aqui está sendo avençado, sob pena de dar
ao PRIMEIRO PERMUTANTE o direito de executar este Instrumento para que o mesmo seja
cumprido ou promover a adjudicação do bem dado em garantia conforme preceitua a Cláusula
Décima Nona;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Fica estipulado o prazo de 90 (noventa) dias para

que os projetos de construção sejam apresentados ao PRIMEIRO PERMUTANTE devidamente
acompanhados do alvará de construção expedido pela Prefeitura Municipal de Goiânia. Fica ainda
fixado o prazo de até 36 (trinta e seis) meses contados a partir da aprovação dos projetos para que o
SEGUNDO PERMUTANTE conclua a construção. Para os casos fortuitos ou de força maior
devidamente comprovados, fica fixada a tolerância de até noventa dias após expirado o prazo de 36
meses. Findo este novo prazo e não tendo sido entregue ao PRIMEIRO PERMUTANTE o que lhe é
devido, terá o mesmo o direito de cobrar a multa contratual prevista neste Instrumento e demais
cominações legais inclusive a adjudicação da garantia prestada como caução;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Declara o PRIMEIRO PERMUTANTE que o bem

de sua propriedade encontra-se livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, não existindo sobre
o mesmo e nem sobre o titular da escritura, nenhuma ação ou impedimento que possa dificultar ou
impedir a sua transmissão pacífica de posse, respondendo a qualquer tempo pela evicção de
direitos:

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: As despesas de escritura da área a favor do

SEGUNDO PERMUTANTE serão toadas de sua responsabilidade, devendo o PRIMEIRO
PERMUTANTE entregar em dia todos os impostos que incidem sobre a mesma, inclusive o IPTU
relativo ao ano de ...........;

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O presente contrato é celebrado em caráter

irrevogável e irretratável, obrigando não só as partes permutantes, bem como seus herdeiros e
sucessores, os quais se obrigam a fielmente observa-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e
condições. Conseqüentemente é vedado às partes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito
a que expressamente renunciam;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: A parte que por inadimplência der causa a execução
deste instrumento ficará sujeita a uma multa de 10% (dez) por cento do valor total do contrato, aqui
fixado em R$ 150.000,00 (Cento e cinqüenta mil reais) mais as perdas e danos que
comprovadamente venha ocorrer, além de arcar com as custas judiciais e honorários de advogado
necessários para a solução da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer
outro para, por meio dele e de ação competente serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões
resultantes da interpretação deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: A intermediação da presente transação é feita pelo

corretor de imóveis Wildes Ricardo, inscrito no Creci da 5 a. Região sob nº 0000, cujos honorários

1
deverão ser pagos no ato da assinatura do presente instrumento pelo SEGUNDO PERMUTANTE
na importância de R$ 7.500,00 (Sete mil e quinhentos reais);

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: A função do corretor prende-se tão somente a

aproximação das partes, não podendo em situação alguma ser parte ativa na relação contratual e
nem ser responsabilizada pelo não cumprimento de qualquer das cláusulas por partes do
permutantes;

CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Para assegurar a execução das obrigações pactuadas, o

SEGUNDO PERMUTANTE oferece a seguinte garantia:

GARANTIA REAL:

Outorga escritura pública de caução para cumprimento de obrigação contratual a ser lavrada
no Tabelionato de Notas de Goiânia e em seguida registrada junto ao Cartório de Registro de
Imóveis do bem a seguir descrito, ficando a cargo do SEGUNDO PERMUTANTE todas as
despesas de lavratura e registro do imóvel caucionado, bem como a sua posterior baixa do gravame;

Área situada no Bairro Vila Maria, nesta capital, constituída pelos lotes de terras
de nº 10 e 11 da Quadra 00 com a área total de 1.000 m2., matriculados no
Cartório de Registro de Imóveis da 0 ª Circunscrição sob números 000.000 e
000.001, atribuindo-se ao imóvel o valor de R$ 150.000,00 (Cento e cinquenta mil
reais);

PARÁGRAFO ÚNICO: a CAUÇÃO prestada terá sua vigência até que a obrigação do
SEGUNDO PERMUTANTE seja cumprida ou até a adjudicação a favor do PRIMEIRO
PERMUTANTE na hipótese de descumprimento do que está sendo pactuado neste instrumento,
pelo que, as partes manifestam a total concordância quanto aos procedimentos legais necessários
para a formalização e regularização documental.

E por estarem assim justos e contratados assinam o presente instrumento em duas vias de
igual teor e forma na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ......... de ......................... de .......

________________________________________________________
PRIMEIRO PERMUTANTE e CÔNJUGE

________________________________________________________
SEGUNDO PERMUTANTE

Testemunhas: _________________________ ____________________________

1
ESCRITURA PÚBLICA DE CAUÇÃO PARA GARANTIA

DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO

MODELO 16
SIMULAÇÃO de uma Escritura pública a ser lavrada em Cartório de Notas para garantia do
que foi pactuado no Modelo 15

ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA COM GARANTIA DE CAUÇÃO,

NA FORMA ABAIXO:

Saibam todos......................etc, de um lado como outorgante devedor CONSTRUTORA

JOÃO DE BARRO LTDA., pessoa física de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob nº
00.000000/0000-00, com sede em Goiânia/GO na Avenida Portugal, 777, Setor Oeste, neste ato
representada por seu sócio JOSÉ JOÃO SILVA, portador da Carteira de Identidade nº 000.000
(SSP/OO) e do CPF nº 000.000.000-00, legalmente apto a firmar compromissos em nome da
empresa, conforme permissivo do Contrato Social registrado na JUCEG sob nº 00.000/00, e do
outro lado como outorgado credor CARNEM NEIVA CARVALHO GONDIM, brasileira,
aposentada, portadora da Carteira de Identidade nº xxx.xxx (xxx/xx) e do CPF nº xxx..xxx-xx e seu
marido CARMO CARVALHO GONDIM, portador do CPF nº xxx.xxx.xxx-xx, residentes e
domiciliados nesta capital;
E assim pelo outorgante devedor me foi dito: 1) Que nesta data celebrou um CONTRATO
DE PERMUTA de terreno por área construída, obrigando-se a construir com recursos próprios, 6
(seis) sobrados tipo geminados em terreno de propriedade do outorgado credor, tudo de
conformidade com as cláusulas contratuais celebradas nesta mesma data, ficando o outorgado
credor com o direito de receber totalmente prontos e sem qualquer gravame, duas unidades
identificadas como sobrados 02 e 03; 2) Que as obrigações contidas no contrato de permuta serão
cumpridas e respeitadas pelo outorgante devedor, seus herdeiros e sucessores; 3) Que fica eleito o
foro da Comarca de Goiânia/GO com exclusão de qualquer outro; 4) Que em garantia da obrigação
de construir, o outorgante devedor cauciona a favor do outorgado credor, os direitos aquisitivos que
possui sobre o imóvel constituído por uma “Área situada no Bairro Vila Maria, nesta capital,
constituída pelos lotes de terras de nº 10 e 11 da Quadra 00, nesta capital, com a área total de
1.000 m2., matriculados no Cartório de Registro de Imóveis da 0 ª Circunscrição sob números
000.000 e 000.001,oriundos da escritura pública de compra e venda lavrada em 20/07/2000 às fls.
00 da livro 01 do 6º Tabelionato de Notas de Goiânia, atribuindo-se aos imóveis o valor total de
R$ 150.000,00 (Cento e cinquenta mil reais); 5) Que o outorgante devedor transfere ao outorgado
credor todos os direitos e vantagens da escritura de compra e venda acima referida e vigendo
durante todo o período previsto para o cumprimento da obrigação de construir e fazer a dação de
duas unidades a favor do outorgado credor; 6) Que fica fazendo parte integrante desta escritura o
Contrato de Permuta firmado entre as partes para que juntas produzam seus devidos e legais efeitos;
7) Foi apresentada a certidão de inteiro teor da Matrícula do Imóvel e que acompanha o translado
desta o qual encontra-se livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus; 8) Pelos outorgantes foi
apresentada a CND – Certidão Negativa de Débitos previdenciários; 9) Pelas partes foi dito que
aceitam esta escritura em seu inteiro teor tal qual se acha redigida. E, como assim disseram, etc,
(fechamento).

Nota:

1
(Escritura para fazer parte do contrato de permuta – Modelo nº 15)

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA

Venda de imóvel gravado com garantia de terceiros com o primeiro

pagamento feito diretamente ao credor para quitação da dívida e
liberação do gravame Entrou um carro como parte de pagamento e
parte com notas promissórias vinculadas à outorga da escritura.
(caso concreto).

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE VENDEDOR: CECÍLIA MARIA DE FÁTIMA, brasileira,

solteira, empresária, portadora da Carteira de Identidade nº 602.366 (SSP/GO) e do CPF nº
412.729.001-34, residente e domiciliada nesta capital ;

PROMITENTE COMPRADOR: LEANDRO MONTES MARÇAL brasileiro,

comerciante, portador da Carteira de Identidade nº l.799.800 (SSP/GO) e do CPF nº
438.367.631-68, casado com KATARINA MONTEIRO MARÇAL

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas
respectivamente de PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR, têm
entre si justos e contratados o presente compromisso e o fazem mediante os seguintes
termos e condições, em Cláusulas em que ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente
observar e cumprir, tanto quanto contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa

senhor e legítimo proprietário do imóvel identificado como: “Lote de terras para
construção urbana de nº 32, quadra 104-A, da Rua T-137, no Setor Bueno, nesta capital,
com área de 390,00m2, sendo 13,00m de frente; 13,00m de fundos com o lote 43; 30,00m à
direita com o lote 31 e 30,00m à esquerda, com o lote 33, e o prédio residencial nele
edificado, com 02 pavimentos, sendo o 1º com garagem, sala de visitas, quarto e banheiro
de empregada, área de serviços, vestiário, banheiro, hall, suíte, sala, depósito, lavabo,
hall, sala de estar, cozinha e despensa e o 2º pavimento com sala de TV, biblioteca, 02
suítes e hall”. (dados extraídos da certidão de registro)

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

1
I) Que o imóvel foi havido de BENIO DA SILVA AIRES e sua mulher LUCIA DA
SILVA AIRES, através Escritura Pública de Compra e Venda celebrada em
03/03/1989;

II) Que em 25/10/99 o imóvel foi dado em garantia real a favor do Banco do Estado de
Goiás através de Escritura Pública de Renegociação de Dívida, lavrada às fls.
002/009 do Livro 1723 do 1º Tabelionato de Notas de Goiânia/GO, em dívida
contraída por Universal Parafusos Ltda. e com a ora PROMITENTE
VENDEDORA interveniente dadora do imóvel em garantia real, cuja dívida
confessada e consolidada foi de R$ 86.764,02 (Oitenta e seis mil setecentos e
sessenta e quatro reais e dois centavos);

III) Que a dívida retro garantida foi dividida em 24 parcelas mensais e consecutivas
com vencimentos a partir de 15/10/1999, acrescida dos encargos financeiros de
3,5% ao mês, sendo que a hipoteca constituída prevalecerá até final liquidação da
obrigação;

IV) Que de acordo com a Cláusula Sexta da escritura de hipoteca, “a Devedora e a

interveniente Dadora da garantia real se obrigam, durante o prazo de vigência da
presente hipoteca, a não alienar, sob qualquer forma ou título, o imóvel objeto da
presente hipoteca.........”;

V) Que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus judicial ou

extra judicial, exceto a hipoteca a favor do Banco do Estado de Goiás aqui
denunciado;

VI) Que está registrado no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de

Goiânia, sob Matrícula nº 555.932 e última averbação sob nº AV-20, datado de
22/09/99 para constar a Renegociação de Dívida e Manutenção de Hipoteca;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o

PROMITENTE VENDEDOR se dispõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se
propõe a comprá-lo mediante o seguinte preço e condições;

PREÇO:

R$ 118.000,00 (Cento e dezoito mil reais)

CONDIÇÕES:

a) R$ 54.000,00 (Cinquenta e quatro mil reais) como pagamento inicial a ser

feito diretamente no Banco do Estado de Goiás, com a quitação do saldo
devedor da dívida garantida pelo imóvel ora vendido, pelo que, o
PROMITENTE VENDEDOR declara estar de acordo e cujo recibo de
liquidação da dívida equivale ao recibo de sinal de negócio;

1
 b) R$ 28.000,00 (Vinte e oito mil reais) representados por um veículo tipo
caminhoneta modelo Blazer DLX, ano 96/97, placa HOY-9965 identificada
pelo chassis nº 9BG116CWVC916558-REM e entregue de conformidade
com a Cláusula Quinta;

c) R$ 36.000,00 (Trinta e seis mil reais) representados por uma nota

promissória vencível em 15/04/00 e vinculada à outorga da escritura ou
procuração a favor do PROMITENTE COMPRADOR ou no de quem for
por ele indicado;

CLÁUSULA QUARTA: O PROMITENTE VENDEDOR se compromete a

entregar o imóvel livre e desocupado de pessoas e coisas, com todas as instalações elétricas,
hidráulicas e sanitárias em perfeito funcionamento no máximo até o dia 01/05/2000. Não o
fazendo dentro deste prazo, sujeita-se à multa diária de R$ 100,00 (Cem reais) até o limite
de 15 dias. Ultrapassado esta data, a multa diária se eleva para R$ 200,00 (Duzentos reais)
até a efetiva entrega do imóvel, independente de responder ainda o PROMITENTE
VENDEDOR pelas perdas e danos que sua inadimplência der causa, bem como caracterizar
ferimento de cláusula contratual e com todas as suas consequências;

CLÁUSULA QUINTA: O veículo constante da letra “B” da Cláusula Terceira

será entregue no mesmo dia em que for outorgada a escritura ou procuração para o
PROMITENTE VENDEDOR, observando-se que

a) Todo e qualquer débito que houver referente ao veículo, seja de que natureza for, é
de exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR, respondendo o
seu proprietário por qualquer situação passada e até o presente;

b) A partir da data da entrega do bem o PROMITENTE VENDEDOR, assume todos

os riscos e situações que envolva o veículo, mesmo estando ainda em nome de seu
antigo proprietário;

c) Caso venha a surgir algum débito de multas ou infrações que o PROMITENTE

VENDEDOR tenha que pagar, e tendo como fato gerador até o dia da entrega do
carro, fica desde já acordado que o PROMITENTE COMPRADOR fará o
reembolso imediatamente após ser comunicado do fato;

CLÁUSULA SEXTA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR que não existe

sobre o imóvel e nem sobre sua pessoa, nenhuma ação ou impedimento legal, exceto a
garantia hipotecária já denunciada, que possa dificultar ou impedir a transferência mansa e
pacífica do bem ora vendido, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos;

CLÁUSULA SÉTIMA: Obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR a outorgar a

escritura a favor do PROMITENTE COMPRADOR imediatamente após a quitação do
débito referente à garantia hipotecária, ficando vinculada a nota promissória constante da
letra “C” da Cláusula Terceira, ficando pendente apenas a autorização do banco para que
seja averbada a baixa da hipoteca. A critério único do PROMITENTE COMPRADOR,

1
poderá ele optar por uma procuração com plenos e totais poderes sobre o imóvel e isento
de prestação de contas e em caráter irrevogável e irretratável;

CLÁUSULA OITAVA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas

as despesas de lavratura da escritura, seu registro, imposto de transmissão, bem como todos
os encargos que incidirem sobre o imóvel a partir de sua posse. Ao PROMITENTE
VENDEDOR fica a obrigação de entregar em dia todas as conta de IPTU dos últimos 5
anos, sendo que o exercício de 2000 deverá ser pago pro rata mês até a entrega do imóvel;
água e energia elétrica correspondentes ao período em que ocupou o imóvel e ainda o valor
cobrado pelo Cartório de Registro de Imóveis para averbar a quitação da hipoteca;

CLÁUSULA NONA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e

irretratável, obrigando não só as partes, bem como seus herdeiros e sucessores, os quais se
obrigam a fielmente observá-lo e cumprí-lo em todos os seus termos e condições.
Consequentemente é vedado aos contratantes, arrependerem-se ou desistirem do negócio,
direito a que expressamente renunciam;

CLÁUSULA DÉCIMA: A parte que por inadimplência der causa á execução deste
contrato ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento do seu valor, (R$
118.000,00), mais as despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e
todas as demais decorrentes da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia

a qualquer outro para, por meio dele e da ação competente, serem dirimidas quaisquer
dúvidas ou questões resultantes da interpretação deste instrumento;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A intermediação da presente transação é feita

pela Empresa ALFACENTER IMÓVEIS LTDA. cujos honorários são fixados em R$
4.000,00 (Quatro mil reais) a serem pagos pelo PROMITENTE VENDEDOR no dia
15/04/00, cujo valor é representado por una nota promissória. A Empresa não poderá ser
responsabilizada pelo não cumprimento de qualquer das cláusulas aqui expressas, uma vez
que, sua participação se limita a intermediar o negócio e a elaborar o presente contrato de
conformidade com o que foi avençado entre as partes;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente

compromisso em três vias de igual teor e forma, depois de lido, compreendido e achado de
acordo, na presença de duas testemunhas.

Goiânia, 21 de março de 2000

______________________________________________
PROMITENTE COMPRADOR

______________________________________________

1
 PROMITENTE COMPRADOR

_______________________________________________
PROMITENTE VENDEDDOR

Testemunhas:

_______________________
CPF:

________________________
CPF:

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL RURAL E OUTRAS AVENÇAS

VENDA REAL EFETIVADA - MODELO 17

Venda de fazenda com transmissão de posse após quitação do

preço havendo previsão de antecipação de liquidação da dívida,
ficando a critério do vendedor receber ou não em razão da época
de colheita de safras.Estipulação de juros e multas previamente
pactuadas para a hipótese de atrasos. (caso concreto).

SÃO PARTES NESTE CONTRATO:

PROMITENTE VENDEDOR: CIRINEU GOMES, brasileiro, empresário, portador do

CPF nº 004..582.281-68, casado com HELENA GOMES, residentes e domiciliados nesta
capital na Rua T-135, Quadra 197, Lote 114, Setor Bueno.

1
PROMITENTE COMPRADOR: PEDRO PEDRITO SANTOS, brasileiro, fazendeiro,
portador da Carteira de Identidade nº 3.795.132 (SSP/GO) e do CPF nº 000.111.222-33 e
FRANCISCA CHIQUITA DOS SANTOS, brasileira, do lar, portadora da Carteira de
Identidade n° 999.888 (SSP/GO) e do CPF n° 999.999.999-99, casados entre si pelo regime
de comunhão universal de bens, residentes e domiciliados na Rua GVT-129, Quadra 143,
Lote 102, Residencial Granville, nesta capital;

Pelo presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA, as partes acima identificadas, qualificadas e doravante denominadas
respectivamente de PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADOR,
ainda que se refira a mais de uma pessoa, têm entre si justos e contratados o presente
compromisso e o fazem mediante os seguintes termos e condições, em cláusulas em que
ambas as partes aceitam e se obrigam a fielmente observar e cumprir, tanto quanto
contém:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O PROMITENTE VENDEDOR declara e se confessa

proprietário do imóvel identificado como:

“Uma gleba de terras situada na Fazenda Portal, que ora se denomina de Fazenda
Margem Rio, no Município de Tenente Jamil, com área de 345,42,95 há, ou seja, 71
alqueires e 29 litros de terras, dentro dos seguintes limites e confrontações: Começam no
marco M20, cravado na margem esquerda do rio Meia Ponte, na confrontação de terras de
MAURO SANTAS, daí, segue por este rio abaixo e margeando as águas do reservatório da
represa do Rochedo indo até o marco M20 A, cravado ainda a sua margem esquerda; daí,
segue a direita confrontando coma gleba 2 parte da referida Fazenda Pontal, de
propriedade de CLÁUDIANA SILVA, nos seguintes azimutes verdadeiros e distâncias:
264º03’15’’-1.238,36 metros, 231º13’13’’ – 1.019,31 metros, passando pelo marco M20 B,
indo até o marco M20 C, cravado as margens das águas do reservatório da represa do
Rochedo; daí segue margeando o referido reservatório abaixo indo até o marco M21 B,
cravado ainda a sua margem esquerda; daí, segue confrontando com as terras de
ELYSÉRIO XAVIER no azimute de 04º28’35’’ distância de 1.820,18 metros, indo até o
marco M21 A; daí, segue por cerca de arame, confrontando com as terras de MAURO
SANTAS, no azimute de 89º 37’03’’ distância de 674,46 metros indo até o marco M20
ponto de partida”.

CLÁUSULA SEGUNDA: Declara o PROMITENTE VENDEDOR:

a) Que o imóvel está matriculado sob o número 112.050 do Cartório de Registro de

Imóveis de Piracanjuba/GO;

b) Que a reserva legal obrigatoriamente instituída em lei está regularizada junto ao

Incra conforme teor da Averbação à margem da referida matrícula;

c) Que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, não

existindo sobre a propriedade e nem sobre suas pessoas qualquer ação ou
impedimento de ordem legal ou judicial que impeça a sua livre transferência de
domínio;

1
 d) Que todos os impostos que incidem sobre o imóvel encontram-se pagos, inclusive o
relativo ao exercício de 2011;

CLÁUSULA TERCEIRA: Que assim tendo e possuindo dito imóvel, o PROMITENTE

VENDEDOR se dispõe a vendê-lo e o PROMITENTE COMPRADOR se propõe a
comprá-lo mediante o seguinte preço e condições:

PREÇO: R$ 3.100.000,00 (três milhões e cem mil reais)

CONDIÇÕES:

e) R$ 534.000,00 (quinhentos e trinta e quatro mil reais) à vista no ato da assinatura

do presente instrumento, cujo valor o PROMITENTE VENDEDOR declara estar
recebendo e do qual dá a sua quitação;

f) R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) representados por uma nota promissória com
vencimento em 16/06/2011;

g) R$ 1.033.000,00 (um milhão e trinta e três mil reais) representados uma nota
promissória com vencimento em 01/12/2011;

h) R$ 1.033.000,00 (um milhão e trinta e três mil reais) representados uma nota
promissória com vencimento em 01/12/2012;

CLÁUSULA QUARTA: As notas promissórias são emitidas pelo PROMITENTE

COMPRADOR e deverão ser liquidadas no endereço do PROMITENTE VENDEDOR ou
onde o mesmo indicar, até seus vencimentos sob pena de sujeitar-se o devedor aos seguintes
encargos e penalidades:

I.- atraso de até 30 (trinta) dias: multa de 2% (dois por cento) como cláusula penal,
mais os juros moratórios de 1% (um por cento), calculados pro rata dia até o limite de 30
(trinta) dias e calculados sobre o valor do débito vencido;

II.- atraso superior a 30 (trinta) dias e inferior a 60 (sessenta) dias: multa de 10%
(dez por cento), calculados sobre o valor do débito vencido, mais os juros moratórios de 1%
(um por cento), calculados pro rata dia até o limite de 30 (trinta) dias e calculados até a data da
liquidação;

III.- atraso superior a 60 (sessenta) dias: Terá o PROMITENTE VENDEDOR o

direito de cobrar tudo que lhe for devido, podendo para tanto, a seu único critério, executar o
título (nota promissória) ou executar o contrato por ferimento de cláusula contratual, correndo
por conta do devedor todas as despesas, custas, honorários advocatícios e demais gastos
decorrentes da execução incidindo ainda a multa contratual prevista na Cláusula Décima
Primeira;

1
 PARÁGRAFO ÚNICO: Desejando o PROMITENTE COMPRADOR antecipar o pagamento
final e consequentemente receber a posse do imóvel, fica desde já acertado que deverá
comunicar sua intenção ao PROMITENTE VENDEDOR com antecedência mínima de 120
(cento e vinte) dias, ficando a critério deste, concordar ou não, uma vez que, qualquer
antecipação poderá lhe causar prejuízos com a safra agrícola ou a sua atividade pecuária, salvo
se, por negociação à época, estas pendências sejam resolvidas;

CLÁUSULA QUINTA: Declara o PROMITENTE COMPRADOR: Que viu, visitou e

verificou todas as condições da fazenda, principalmente sobre os limites e confrontações, as
benfeitorias fixas existentes, o estado de conservação das cercas e pastagens, prometendo
recebê-la nestas condições e após cumpridas todas as suas obrigações aqui assumidas;

CLÁUSULA SEXTA: A outorga da escritura do imóvel rural objeto do presente contrato será
outorgado, observando os seguintes tópicos:

III. O valor do instrumento de escritura fica desde já acordado em R$ 1.278.000,00 (um

milhão duzentos e setenta e oito mil reais);

IV. A data para a outorga da escritura será na mesma data da liquidação da nota promissória
com vencimento em 01/06/2012 e desde que as demais já estejam pagas;

V. Caso o PROMITENTE COMPRADOR não deseje receber a escritura na data fixada

(01/06/2012) poderá optar pelo recebimento de uma procuração com amplos e totais
poderes sobre todos os direitos que incidem sobre o bem ora transacionado, ficando
todavia ratificado que, qualquer que seja a data da escritura, a mesma deverá ser lavrada
pelo valor acordado no item I desta cláusula);

VI. Por ocasião da lavratura da escritura o PROMITENTE VENDEDOR deverá apresentar

todos os documentos exigidos pelo Cartório de Notas quanto ao imóvel e quanto à sua
pessoa incluindo os comprovantes de quitação do ITR até a data da escritura;

CLÁUSULA SÉTIMA: Serão por conta do PROMITENTE COMPRADOR todas as despesas de

lavratura, seu registro, imposto de transmissão inter vivos, bem como todos os encargos que
incidirem sobre o imóvel a partir da outorga da escritura ou da procuração;

CLÁUSULA OITAVA: Caso o Cartório de Notas e/ou de Registro de Imóveis coloque qualquer
obstáculo para lavrar a escritura ou o seu registro em decorrência da falta de averbação da Reserva
Legal, fica o PROMITENTE VENDEDOR, desde já obrigado a sanar tal irregularidade,
constituindo tal obrigação como mais uma cláusula deste instrumento, pelo que, manifesta sua total
concordância;

CLÁUSULA NONA: A transmissão de posse do imóvel se dará a partir da data da liquidação de

todo o débito oriundo da compra e venda a qual será transmitida pelo PROMITENTE
VENDEDOR livre e desocupada de pessoas e coisas, exceto as benfeitorias e acessórios imóveis
existentes e por serem fixas, incorporam-se ao bem, declarando ainda o PROMITENTE
VENDEDOR que:

1
 d) As cercas e confrontações de divisas encontram-se em seus legítimos e devidos lugares;

e) Não há por parte de qualquer confrontante, nenhuma ação, impedimento ou

questionamento sobre os limítrofes, colocando o PROMITENTE COMPRADOR a
salvo de quaisquer situações presentes ou passadas tendo como objeto o imóvel e a
posse a ser transmitida, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos nos
termos do artigo 1.107 do Código Civil Brasileiro;

f) Não deverá haver empregado, funcionário ou serviçal prestando ou que tenha prestado
serviços no imóvel e que não existe qualquer ação ou reclamação trabalhista;

g) Enquanto não efetivada a transmissão de posse o PROMITENTE VENDEDOR deverá

cuidar e zelar pela propriedade mantendo-a livre de qualquer turbação ou esbulho de
terceiros;

CLÁUSULA DÉCIMA: O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável,

obrigando não só as partes contratantes, bem como os seus herdeiros e sucessores, os quais se
obrigam a fielmente observá-lo e cumpri-lo em todos os seus termos e condições.
Conseqüentemente é vedado aos contratantes arrependerem-se ou desistirem do negócio, direito
que expressamente renunciam;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: A parte que por inadimplência der causa a execução deste
contrato, ficará sujeita a uma multa equivalente a 10% (dez) por cento de seu valor (R$
3.100.000,00) mais as despesas decorrentes de custas judiciais, honorários de advogado e todas
aquelas decorrentes da lide;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Nenhum acessório (ferramentas), máquinas, animais,

semoventes, utensílios existentes da propriedade constituem objeto do presente negócio, devendo o
PROMITENTE VENDEDOR retirá-los por ocasião da transmissão de posse, salvo se, por mútuo
acordo houver uma composição para que os mesmos ou parte dos mesmos permaneçam na
propriedade;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Fica eleito o foro de Goiânia, com renúncia a qualquer
outro para, por meio dele e de ação competente, serem dirimidas quaisquer dúvidas ou questões
resultantes da interpretação deste instrumento;

FECHAMENTO: E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em quatro vias de
igual teor e forma, na presença das testemunhas legais, com a data e assinaturas após a relação
discriminada dos cheques dados como forma de pagamento.

Goiânia, 20 de maio de 2011.

____________________________________________________
PEDRO PEDRITO SANTOS/PROMITENTE COMPRADOR

__________________________________________________
FRANCISCA CHIQUITA DOS SANTOS/PROMITENTE COMPRADOR

1
 ________________________________________
CIRINEU GOMES/PROMITENTE VENDEDOR

________________________________________________
HELENA GOMES/PROMITENTE VENDEDOR

TESTEMUNHAS:

________________________________
CPF:

________________________________
CPF:

CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO

URBANA POR ÁREA CONSTRUIDA EM EDIFICIO RESIDENCIAL

PERMUTA REAL EFETIVADA - MODELO 18

Permuta em que os incorporadores tem somente um ante projeto

para o local e negociação somente viável se igualmente for
celebrado idêntica permuta com o proprietário do terreno vizinho.

Por meio deste instrumento particular em que figuram de um lado como PRIMEIRAS
PERMUTANTES, doravante assim denominadas:

a) FULANA................., brasileira, cirurgiã dentista, portadora da Carteira de Identidade

nº .......................(DGPC/GO) 2ª via e do CPF nº .......................... e seu marido
BELTRANO......................, brasileiro, cirurgião dentista, portador da Carteira de
Identidade nº ........... (SSP/GO) e do CPF nº ........................., casados entre si pelo regime
de comunhão parcial de bens, residentes e domiciliados nesta capital na Rua TT-238 nº
5678, 8º andar, Edifício Residencial Ville, Setor Bueno;

1
b) SICRANA...................., brasileira, solteira, professora universitária, portadora da
Carteira de Identidade n° ....................... (SSP/GO) e do CPF n° ......................, residente em
Goiânia/GO na Rua 1227 n° 1291, Setor Universitário e, do outro lado, como SEGUNDAS
PERMUTANTES, doravante assim também denominadas,

a) ................ ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. – ME, empresa jurídica

de direito privado, com sede na Alameda Ricardo nº. 1798, Quadra 1257, Lote 127 - Setor
Marista, Goiânia-GO, registrada na JUCEG sob o NIRE 5555555555555555 e inscrita no
CNPJ sob o nº 5555555555/555-55, neste ato representada pelos sócios Sr. R.....................,
brasileiro, casado com comunhão parcial de bens, empresário e engenheiro civil CREA-
GO.–1111/D portador da Cédula de Identidade 1.111111111111111 (DGPC/GO), e CPF
1111111111111-11, residente e domiciliado na Rua .............., Quadra .... Lote . –
Residencial Portal Sul, Goiânia-Go e Sr. P....................., brasileiro, casado com comunhão
parcial de bens, empresário e engenheiro civil CREA-GO.-....../D portador da Cédula de
Identidade .....................(DGPC/GO), e CPF ........................, residente e domiciliado na
Avenida ......................., nº. ........., Apto. ........, Setor Bueno, Goiânia-Go, com endereço
comercial na sede da empresa retro mencionada e,

b) J............................ IMÓVEIS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, estabelecida

na Rua ........... n° ............, Centro, em Goiânia/GO, inscrita no CNPJ/MF sob
nº ...................................., neste ato representada pelo seu Diretor/sócio J.......................,
brasileiro, casado, empresário, portador da Carteira de Identidade n° ...................(SSP/GO)
e do CPF n° ........................ com endereço comercial na sede da empresa retro mencionada,
têm, entre si, como justa e contratada a presente permuta, fazendo-a em observância dos
termos e condições das cláusulas a seguir dispostas.
CLÁUSULA PRIMEIRA: AS PRIMEIRAS PERMUTANTES se declaram e confessam
legítimas senhoras e possuidoras, a justo título, do imóvel assim descrito:
”Lote de terras de n° 166 da Quadra 677 situado na Rua 2277 do Setor
Universitário, nesta capital, com a área de 585,00 m2., devidamente registrado
sob n° R-3 à margem da Matrícula n° 555.238 do Cartório de Registro de
Imóveis da 3ª Circunscrição de Goiânia/GO;

CLÁUSULA SEGUNDA – As PRIMEIRAS PERMUTANTES declaram que não

existem sobre suas pessoas e nem sobre o imóvel ora dado em permuta quaisquer dúvidas
ou dívidas impeditivas para a transferência do domínio às SEGUNDAS
PERMUTANTES, respondendo a qualquer tempo pela evicção de direitos, nos termos do
artigo 447 do Código Civil. Serão apresentadas pelas PRIMEIRAS PERMUTANTES, as
certidões exigidas pelo Cartório de Notas para as lavraturas das respectivas escrituras.
Outros documentos ou certidões que venham a ser exigidas pelas SEGUNDAS
PERMUTANTES deverão ter as despesas decorrentes por elas custeadas.

CLÁUSULA TERCEIRA - Declaram ainda as PRIMEIRAS PERMUTANTES que o

imóvel acima descrito e caracterizado encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer
ônus, sejam judiciais ou extrajudiciais, bem como quites com todos os seus impostos e
obrigações perante o Poder Público.

1
CLÁUSULA QUARTA – DA ORÍGEM DA PROPRIEDADE DO TERRENO DADO
EM PERMUTA

As PRIMEIRAS PERMUTANTES declaram que o imóvel foi havido por formal de

partilha dos bens deixados pelo seus falecidos pais S...................... e M.................nos
termos dos Autos de n° .......... do processo n° ........................ da 1ª. Vara de Família e
Sucessões Cível da Comarca de Goiânia/GO no percentual de 50% (cinqüenta por cento)
divididos em partes iguais entre as duas herdeiras. Posteriormente, em 28/12/2004, por
escritura pública de compra e venda lavrada às fls. ...... do Livro ................. do 4°
Tabelionato de Notas de Goiânia/GO as herdeiras K.................... e N.....................
adquiriram dos demais herdeiros, os 50% (cinqüenta por cento) a eles pertencentes,
tornando-se assim, as PRIMEIRAS PERMUTANTES, co-proprietárias do total do
imóvel na razão de 50% (cinquenta por cento) cada uma;

CLÁUSULA QUINTA - As SEGUNDAS PERMUTANTES declaram ser empresas

legalmente constituídas e habilitadas para o exercício da atividade de construção civil, em
imóveis próprios e de terceiros conforme prescrevem seus contratos sociais. Declaram
ainda as SEGUNDAS PERMUTANTES que estão em dia com todas as suas obrigações
para com as Fazendas Públicas Municipal, Estadual e Federal, não existindo contra si
nenhum processo de recuperação judicial ou falimentar.

CLÁUSULA SEXTA - Sobre o terreno mencionado e identificado na Cláusula Primeira,

segundo projetos a serem elaborados e aprovados, as SEGUNDAS PERMUTANTES, por
seus interesses empresariais, propõem construir um edifício residencial - cujo nome ainda
se acha indefinido – a ser edificado sob o regime de incorporação estabelecido pela Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1.964.

PARÁGRAFO ÚNICO – O terreno relativo à presente permuta, juntamente com o lote de

n° 15 da mesma quadra e rua pertencente a Sônia Maria Pereira Muniz e, igualmente objeto
de contrato de permuta, formarão um polígono sobre o qual será construído o
empreendimento.

CLÁUSULA SÉTIMA: Caberá unicamente as SEGUNDAS PERMUTANTES o direito

e a obrigação de definir, em perfeita observância das leis que regem a espécie, o número de
pavimentos, bem como o total de unidades residenciais que comporão o empreendimento,
sendo de sua responsabilidade, da mesma forma, o detalhamento do projeto, escolha da
fachada do edifício e a definição dos materiais de acabamento de primeira linha a serem
especificados, tudo dentro das normas estabelecidas pela Lei nº 4.591/64.

PARÁGRAFO ÚNICO: Ao presente contrato de permuta é anexado um estudo preliminar

(pré-projeto) do futuro empreendimento objetivando, sobretudo, materializar e visualizar as
principais características do que as SEGUNDAS PERMUTANTES pretendem construir,
ressaltando-se que, por tratar-se de um estudo preliminar e ainda, em razão de exigências de
órgãos públicos, poderão ocorrer alterações para se adequar e às referidas exigências ou em
razão das conveniências para atender à demanda do mercado para o tipo de construção
conforme Cláusula Oitava.

1
CLÁUSULA OITAVA: Cada apartamento tipo do edifício será projetado para atender às
necessidades do mercado conforme pesquisa a ser elaborada, levando-se em consideração a
viabilidade técnica e a demanda por parte do público alvo.

CLÁUSULA NONA - Todos os apartamentos tipo terão seus acabamentos pelo padrão de
construção constante do projeto que for elaborado, com materiais de primeira linha
compatível e dentro das especificações adequadas, mas não incluem lustres, armários
embutidos e divisórias de banheiros (boxes).

CLÁUSULA DÉCIMA - As SEGUNDAS PERMUTANTES declaram que o edifício

acima será construído com recursos próprios e oriundos de financiamento a ser conseguido
junto ao Sistema Financeiro de Habitação através de Instituição Financeira idônea com
conseqüente hipoteca de todo edifício, exceto o que consta do parágrafo único, com o que
concordam as PRIMEIRAS PERMUTANTES.

PARÁGRAFO ÚNICO – Os apartamentos dados em permuta não poderão ser objeto de

hipoteca ou qualquer outro tipo de garantia ou gravame.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Dentre os apartamentos tipo serão destinados às
PRIMEIRAS PERMUTANTES K.......................... e N........................... o correspondente
a 15% (quinze por cento) de área privativa vendável, ou seja, aproximadamente
5.265,00m2. (cinco mil duzentos e sessenta e cinco metros quadrados) correspondente à
394,875m2, ou seja 197,44m2. para cada uma, todos com as mesmas características
constantes das especificações inerentes ao projeto, sendo que a distribuição dos mesmos
será feita nos termos abaixo especificados e considerando que o empreendimento será
composto de:

Apartamentos tipo com a área privativa de aproximadamente 45,00m2,

construídos no local, admitindo-se uma variação a maior ou a menor de até 5%
(cinco por cento) e ainda um box de garagem para cada apartamento, observado
o disposto no parágrafo único desta cláusula;

PARÁGRAFO ÚNICO – A escolha das unidades deverá obedecer o princípio da unidade

média e adotada a escolha por elipse. (A unidade média é obtida somando-se todos os
números dos apartamentos e dividindo pelo numero total do empreendimento. O percentual
de 15% (quinze por cento), quando somado e dividido pelo número de apartamentos da
permuta deverá ser igual a unidade média obtida anteriormente).

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - Fica estipulado que se os 15% não corresponderem

a quantidade exata de unidades, as PRIMEIRAS PERMUTANTES pagarão às
SEGUNDAS PERMUTANTES a diferença para completar o inteiro desta unidade, com
base no preço da tabela de lançamento da obra. Caso não queiram exercer este direito,
poderão exercê-lo as SEGUNDAS PERMUTANTES, nas mesmas condições, devendo o
pagamento ser feito durante a construção do imóvel em questão;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - Fica expressamente contratado que as

PRIMEIRAS PERMUTANTES não ficarão comprometidos com qualquer custo direto ou
indireto que for necessário para a realização do empreendimento, desde os trabalhos e

1
custas iniciais com projetos, fundações, registro de incorporação, bem como de tudo o mais
que for necessário e exigido até a conclusão total e constituição do condomínio com a
entrega do prédio aos condôminos na Primeira Assembléia convocada para tal fim,
excetuando as despesas constantes da Cláusula Décima Quinta;

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - Poderão as PRIMEIRAS PERMUTANTES fazer

indicação de terceiros para receberem as respectivas escrituras, com o que as SEGUNDAS
PERMUTANTES desde já manifestam sua concordância, não podendo cobrar qualquer
taxa a título de transferência de direitos;

PARAGRAFO ÚNICO – Sem prejuízo do já estabelecido entre as partes, cada uma das
PRIMEIRAS PERMUTANTES poderá alienar uma unidade durante a construção do
empreendimento. As demais unidades recebidas em permuta somente poderão ser alienadas
após as SEGUNDAS PERMUTANTES terem vendido o mínimo de 60% (sessenta por
cento) do empreendimento ou que já tenha decorridos 12 (doze) meses contados da data do
início de comercialização do lançamento, prevalecendo o que primeiro ocorrer. O preço de
eventual venda por parte das PRIMEIRAS PERMUTANTES deverá ser compatível com a
tabela vigente à época, podendo sofrer pequenas alterações em razão das particularidades
da negociação;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: As unidades autônomas serão entregues às

PRIMEIRAS PERMUTANTES totalmente prontas e com o termo de HABITE-SE e
AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO já fornecido pela Prefeitura Municipal de Goiânia e
pelo INSS, correndo por conta delas, as PRIMEIRAS PERMUTANTES todas as
despesas necessárias para a transmissão do domínio dos imóveis prometidos em permuta,
seja diretamente a elas, seja a quem for por elas indicado, assim entendidos tais despesas:
lavratura de escritura, seu registro e imposto de transmissão inter vivos - ISTI e as taxas
eventualmente cobrada pelos respectivos órgãos para a legitimação da transferência.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Fica fixado o prazo de até 48 (quarenta e oito) meses
contados da data do registro do Memorial de Incorporação (art. 32 da Lei n°
4.591/64) para a D entrega das unidades prometidas em permuta constantes da
Cláusula Décima Primeira, prazo esse contado a partir da data em que for expedido o
Alvará de Construção pela Prefeitura Municipal de Goiânia/GO.

PARAGRAFO ÚNICO: Será admitida uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias
além do prazo acima estabelecido, por motivos de força maior, casos fortuitos, ou outros
que impeçam o andamento normal das obras, arrolando-se, dentre eles, de forma
meramente enunciativa:
a) greves parciais ou gerais da indústria da construção civil ou que afetem a
mesma;
b) suspensão ou falta de transporte;
c) falta na praça de materiais e mão-de-obra;
d) chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra;
e) eventuais embargos provocados por autoridades ou por proprietários dos
terrenos lindeiros e que determinem a paralisação da obra ou sejam impeditivas de
sua execução na forma programada;

1
 f) demora na execução dos serviços que são próprios das empresas concessionárias
de serviços públicos;
g) demora dos poderes públicos na concessão do Habite-se por razões
independentes dos serviços e responsabilidades da Promitente Vendedora;
h) falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível;
i) guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer outras calamidades públicas que
impeçam ou reduzam o andamento ou ritmo das obras;
j) indisponibilidade de matérias-primas em decorrência de períodos de
congelamento de preços e/ou disponibilidade das mesmas mediante pagamento de
ágios nos preços;
k) atos ou medidas do poder público que venham a alterar o relacionamento
contratual ou informal entre os contratantes, empreiteiros e empregados,
prejudicando o desenvolvimento normal das obras.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - Vencido o prazo normal de quarenta e oito meses,

mais o período e situações constantes do Parágrafo Único retro mencionado sem que as
PRIMEIRAS PERMUTANTES tenham recebido os imóveis, haverá uma tolerância de
mais 24 (vinte e quatro) meses, período esse em que as SEGUNDAS PERMUTANTES
pagarão mensalmente o valor correspondente aos aluguéis das unidades prometidas em
permuta, encontrados por meio de avaliação de 4 (quatro) empresas imobiliárias idôneas
que atuam com locação, sendo 2 (duas) indicadas pelas PRIMEIRAS PERMUTANTES e
2 (duas) indicadas pelas SEGUNDAS PERMUTANTES cujo ônus de avaliação será
devido pelas SEGUNDAS PERMUTANTES.

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - Tendo ocorrido a inadimplência na entrega das

unidades e vencido o prazo de 24 (vinte e quatro meses) relativos à tolerância sem que os
imóveis tenham sido entregues, as PRIMEIRAS PERMUTANTES, poderão optar por
continuar recebendo os aluguéis nos termos ajustados ou exigir o imediato cumprimento da
obrigação de entregar os apartamentos o que será feito pelos meios judiciais cabíveis.

CLÁUSULA DÉCIMA NONA - Para todos os efeitos legais e também deste instrumento
de contrato, os apartamentos serão considerados totalmente edificados com a expedição,
pelo órgão competente, dos seus termos de “Habite-se” e averbação da construção junto ao
Cartório de Registro de Imóveis competente.

CLÁUSULA VIGÉSIMA – Uma vez assinado o presente contrato de permuta, as

SEGUNDAS PERMUTANTES terão um prazo de até 120(cento e vinte)para:

a) Ratificar todos os termos do contrato com os aditivos necessários em razão dos estudos
preliminares para a definição do projeto;
b) Fixar prazo, não superior a 6 (seis) meses, além dos primeiros 120(cento e vinte) dias
citados acima para apresentar o projeto completo do empreendimento e o protocolo
comprovando ter entregue ao Cartório de Registro de Imóveis a documentação hábil e
necessária para o registro da incorporação, nos termos do artigo 32 da Lei n° 4.591/64;
c)Receber as escrituras públicas de permuta e outras avenças com o oferecimento da
garantia real de que trata a Cláusula Vigésima Terceira;

1
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA - As PRIMEIRAS PERMUTANTES, no ato da
assinatura das escrituras públicas de permuta, transmitirão a posse indireta dos lotes, da
mesma forma livre e desembaraçada de todos e quaisquer ocupantes ou posseiros.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA - Para assegurar e garantir o cumprimento das

obrigações assumidas por força deste contrato, notadamente a execução do
empreendimento e a entrega das unidades acima referidas, as SEGUNDAS
PERMUTANTES oferecem e dão às PRIMEIRAS PERMUTANTES uma garantia real
sob forma de CAUÇÃO representada por imóveis a serem indicados na ocasião da outorga
das escritas pelas PRIMEIRAS PERMUTANTES cujo valor deverá ser igual ou superior
ao valor do contrato conforme fixado na Cláusula Vigésima Sexta correndo os custos da
transação exclusivamente por conta das SEGUNDAS PERMUTANTES.

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA - A caução supra referida considerar-se-á vencida

com todos os seus encargos e conseqüente exigibilidade imediata, independentemente de
qualquer aviso ou notificação, judicial ou extrajudicial, quando, além de outros previstos
em Lei, ocorra qualquer fato definido como inadimplemento previsto neste contrato e/ou
contra as SEGUNDAS PERMUTANTES for movido qualquer processo que possa afetar a
sua solvência.

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Uma vez cumpridas as obrigações assumidas pelas

SEGUNDAS PERMUTANTES, inclusive com relação à entrega efetiva das unidades
prometidas em pagamento do preço do presente negócio, as PRIMEIRAS
PERMUTANTES se obrigam a autorizar o cancelamento da CAUÇÃO ofertada como
garantia das avenças aqui pactuadas correndo por conta das SEGUNDAS
PERMUTANTES o ônus decorrente do cancelamento.

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA – Opcionalmente e a critério das SEGUNDAS

PERMUTANTES, poderão estas optar pela constituição de uma empresa sob forma de
SPE – Sociedade de Propósito Específico tendo como objetivo tornar-se a incorporadora do
empreendimento. Ocorrendo tal situação será feito um aditivo ao presente contrato com a
substituição das ora SEGUNDAS PERMUTANTES pela nova empresa, devendo todavia
constar do aditivo a responsabilidade solidária e irrestrita delas, as SEGUNDAS
PERMUTANTES por todas as obrigações aqui assumidas.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA - A parte que por inadimplência der causa à execução
deste instrumento ficará sujeita a uma multa de 10% (dez) por cento do valor total do
contrato, aqui fixado em R$ 3.080.025,00 (Três milhões, oitenta mil e vinte e cinco reais),
mais as perdas e danos que comprovadamente venham a ocorrer, além de arcar com as
custas judiciais e honorários de advogado necessários para a solução da lide.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA – Uma vez assinado por todas as partes envolvidas, o
presente contrato torna-se irrevogável e irretratável, obrigando não só as permutantes, bem
como seus herdeiros e sucessores, os quais se obrigam a fielmente observá-lo e cumpri-lo
em todos os seus termos e condições. Conseqüentemente é vedado às partes arrependerem-
se ou desistirem do negócio, direito a que expressamente renunciam.

1
CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA - Com renúncia a seus próprios domicílios por mais
especiais que sejam, ou venham ser, as partes elegem o foro da cidade de Goiânia, Capital
do Estado de Goiás, para por meio dele e de ação competente serem dirimidas quaisquer
questões advindas deste documento, mesmo as indiretas.

CLÁUSULA ESPECIAL

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA - A edificação a ser construída no local engloba o

terreno ora permutado e o lote 15 da mesma quadra e rua pertence a Sônia Maria Pereira
Muniz, e que, conjuntamente formarão a área maior através da unificação, conforme
preceitos da lei do zoneamento e uso do solo determinados pela Prefeitura Municipal de
Goiânia/GO. Disto resulta que há igualmente um “Contrato de Permuta” com a citada Sônia
Maria Pereira Muniz pelo que, é inserida a presente “Cláusula Especial” para pactuar o
seguinte:

a) Ambos os contratos deverão ser assinados simultaneamente no escritório do

advogado José Machado Resende, que está assessorando as PRIMEIRAS
PERMUTANTES, em dia e hora a serem fixados de comum acordo;
b) A recusa ou desistência de um dos negócios por parte de uma das PRIMEIRAS
PERMUTANTES implica na inviabilidade de se manter o outro contrato;
c) Fica desde já acordado que a outorga das escrituras por parte das PRIMEIRAS
PERMUTANTES dos dois contratos deverá ser feita no mesmo Cartório de Notas
de Goiânia/GO e em dia e hora previamente agendado e comunicado pelo advogado
acima referido;
d) As PRIMEIRAS PERMUTANTES assinarão como testemunhas reciprocamente
nos dois contratos de permuta confirmando assim terem pleno conhecimento do
conteúdo de cada uma das avenças.
FECHAMENTO - E, por se acharem juntos e contratados na forma em que o quiseram,
livremente firmam este contrato em 04 (quatro) vias de igual teor e para um só efeito, na
presença e juntamente com as testemunhas abaixo.
Goiânia, 10 de julho de 2013.

K................................................... E................................................
Primeira Permutante Cônjuge

N..........................................
Primeira Permutante

S......................ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS CONSTRUTORA LTDA.

Segunda Permutante

J....................................... IMÓVEIS LTDA.

Segunda Permutante

1
Testemunhas:
a) S............................. - CPF: b) M...................... - CPF:

FIM DO MÓDULO DE
CONTRATOS

MÓDULO II

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E
CONTRATOS DE LOCAÇÃO
 
INCORPORAÇÕES - EMENTA:

1. Incorporações: Antecedentes. 2. A incorporação como Atividade Comercial. 3. O

Incorporador. 4. Da Responsabilidade do Incorporador. 5. Da Responsabilidade do
Corretor de Imóveis. 6. Da Construção em Geral. 7. Da Construção por Empreitada. 8. Da
Construção por Administração.

BIBLIOGRAFIA BÁSICA:

BAPTISTA, Joaquim de Almeida. Código das Locações Urbanas. SP, Jurídica Brasileira,
1993.
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações à Lei do Inquilinato. SP, RT, 2000.
CHALUB, Melhim Namen. Da incorporação Imobiliária. Rio, Forense, 2003.
DINIZ, Maria Helena. Lei de Locação de Imóveis Urbanos, SP, Saraiva, 2006.
PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejos e Outras, SP, RT,
2000.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. Forense, Rio, 1997.

TEXTOS:
 
GARCIA, Selemara Berckembrock Ferreira Garcia. Memoriais de Incorporação –
Instituições e Convenções de Condomínios.
CHALUB, Melhim Namen. A afetação das Incorporações Imobiliárias.

LOCAÇÕES – EMENTA:

1
1. Locação de Coisas. 2. Locação Predial Urbana; 3. Do Aluguel; Obrigações do Locador;
Obrigações do Locatário. 4. Direito de Preferência. 5.Das Benfeitorias. 6. Das Garantais
Locatícias. 7. Das Penalidades nas Locações. 8. Locação Residencial; Locação para
Temporada; Locação não Residencial. 9. Prática dos Contratos de Locação

 
 
DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
 
1. Antecedentes
2. A incorporação imobiliária como atividade empresarial
3. O incorporador
4. Da responsabilidade do incorporador
5.   Da responsabilidade do corretor de imóveis
6.   Da construção em geral
7.   Da construção por empreitada
8.   Da construção por administração
9.   Texto de Selemara Berckembrok Ferreira Costa – Memorial de Incorporação –
Instituições e Convenções de Condomínio
10.   Texto de Melhim Namem Chalhub – A afetação das Incorporações Imobiliárias.
 
 
 
1 - Antecedentes
 
Dentro das questões imobiliárias, um dos tópicos mais importantes diz respeito às
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Isto porque, uma incorporação imobiliária implica
em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, porém
unidas por situações necessárias a fim de atender os objetivos de uma habitação coletiva.
Significa portanto, mobilizar fatores de produção com objetivos definidos para construir e,
antes, durante ou após a conclusão da construção, vender as unidades imobiliárias que
integram a edificação coletiva. Para tanto, há o envolvimento de pessoas e técnicos das
mais variadas especialidades e funções, objetivando levar a cabo o empreendimento até a
sua conclusão, e finalizando todo o processo com a individualização e discriminação de
cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imóveis da
circunscrição a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.
 
Até 1964 a atividade de construção civil era feita de forma desordenada e sem
qualquer legislação específica. Os poucos empresários que de dispunham a construir
prédios condominais se perdiam na própria falta de planejamento e na incerteza da liquidez
de recebimento das unidades vendidas durante a construção. Muitos compradores não
efetuavam os pagamentos e consequentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a conclusão
do empreendimento.
 
Com a criação do BNH em agosto de 1964 tornou-se imperioso uma legislação
regularizadora da atividade de construção civil voltada para as edificações residenciais.
Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro é sancionada a Lei nº 4.591,

1
elaborada pelo eminente jurista Caio Mário da Silva Pereira, recebendo o nome de
Condomínio e Incorporações, por dispor sobre “Condomínio em edificações e as
Incorporações imobiliárias”.
 
A primeira parte da lei (arts. 1 ao 27), cuida das relações condominais, ou seja, a
vida, os direitos e as obrigações dos co-proprietários, normatizando as relações em comum
entre eles. A segunda parte, por sua vez (arts. 28 a 66), se ocupa das edificações ou
conjunto de edificações de prédios residenciais e não residenciais.
 
Com a entrada em vigor do novo Código Civil, a primeira parte foi quase toda por
ele absorvida. Como já visto na parte I deste trabalho, sob nº 2, não se trata de modificar-
lhe o conteúdo, mas apenas modernizando certas expressões ou adaptando às novas
características de vida em comum das grandes cidades. Uma das significativas inovações
foi a substituição do termo condomínio especial por “Condomínio Edilício”, termo até
então desconhecido pela legislação civil.
 
Assim, se a primeira parte foi absorvida pelo Código Civil, o mesmo não se pode
dizer da parte II que encontra-se em vigor regendo as incorporações, valendo ressaltar que
o seu artigo 30 foi acrescido dos arts. 30-A até 30-G em razão da Medida Provisória nº
2.221 de 04 de setembro de 2001 incorporando o instituto da afetação (Patrimônio de
Afetação). Esta Medida Provisória foi revogada pela Lei n° 10.931/2004 e introduzindo de
forma definitiva e já incorporada no texto, o Patrimônio de Afetação através dos artigos 31-
A a 31-F. Assim temos que, para bem entender o instituto da afetação é necessário uma
leitura da Lei n° 10.931/2004 em seus artigos 1° ao 10° e da Lei n° 4.591/64 , os já citados
artigos 31-A ao 31-F.

2 - Incorporação Imobiliária Como Atividade Empresarial

No sentido amplo, incorporar significa incluir, juntar, anexar uma coisa a outra,
dando assim uma nova forma. Essa junção pode se dar de diversas maneiras, como por
exemplo, incorporar o lucro suspenso ao capital de uma empresa; duas ou mais empresas
que são absorvidas por uma terceira, uma edificação que se constrói em determinado
terreno, etc.
 
No sentido restrito de incorporação imobiliária, diz-se do negócio que tem como
atividade e objetivo mobilizar fatores diversos como de produzir, construir e comercializar,
antes, durante ou após a conclusão, unidades imobiliárias em edificações coletivas com
parte de frações de uso privativo e outras de uso coletivo, seja sob forma de moradia,
(apartamentos), seja para exploração comercial (salas, lojas, etc).
 
No artigo 28, parágrafo único da referida Lei encontramos o conceito de
incorporação imobiliária:
 
“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

1
  
Orlando Gomes em sua obra “Contratos”, faz importante observação sobre o
aparecimento dos negócios imobiliários:
 
“A expansão, nos mais adiantados centros urbanos, do mercado imobiliário,
encaminhou para as edificações em condomínio a solução de problemas de
habitação e da concentração comercial, ensejando o exercício de uma atividade
profissional através de relações contratuais tão frequentes e importantes que
determinaram a tipificação do negócio jurídico denominado, na lei, contrato de
incorporação imobiliária” (Orlando Gomes, Contratos, Forense, 17ª ed., pág. 445)
 
Com o êxodo rural rumo aos grandes centros urbanos que se industrializavam,
surgiu a necessidade de buscar uma solução para a crise da moradia decorrente dessa
expansão. Foi a iniciativa privada que primeiro se manifestou, fazendo-o através da
implantação de uma nova técnica de construção – a moradia multifamiliar em edificações
verticais, originando-se assim as incorporações imobiliárias na figura de uma nova
atividade, a de incorporador.

3 - O Incorporador

A figura central de uma incorporação imobiliária é o incorporador, porquanto, é ele

o formulador da idéia de empreender o projeto, planejando o negócio, responsabilizando-se
pela alocação dos recursos econômicos necessários à viabilização da construção, e ainda,
pela comercialização e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imóveis, agindo por
si ou por seus prepostos e contratados. Daí porque a própria lei define o incorporador em
seu artigo 29:
 
“Considera-se incorporador, a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que
embora não tenha efetuado a construção, compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominal, ou que,
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.
 
O incorporador é pois o sujeito ativo, podendo exercer uma ou todas as funções
próprias da atividade e que, acima de tudo, tem natureza negocial, porquanto, o objeto
perseguido é o lucro, o qual somente poderá ser alcançado se forem aplicados os princípios
empresariais dentro da legalidade e atento às leis do mercado e na livre concorrência.
 
O incorporador, tendo uma idéia na cabeça para um determinado empreendimento,
deverá ir a campo para desenvolver essa idéia, obrigando-se para tanto, a seguir um certo
roteiro, obviamente de conformidade com as características de cada projeto, porém todos
eles sujeitos às normas regularizadoras previstas na Lei 4.591/64. Este roteiro se constitui
de algumas providências indispensáveis em que cada etapa só poderá ser iniciada se
satisfeita a etapa anterior. As principais são:
 

1
       Aquisição do terreno onde se pretende construir:
      Aprovar o projeto nos órgãos competentes;
      Memorial de incorporação devidamente registrado no Cartório de Registro de
Imóveis;
      Contratação da construção
      Comercialização das unidades que compõem o projeto;
      Conclusão da obra;
      Registro individual no Cartório de Registro de Imóveis de cada unidade
comercializada;
      Instalação de constituição do condomínio com entrega do prédio aos
condôminos.
 
Oportuno reproduzir o art. 32 da Lei 4.591/64 em que são feitas as exigências para que
possa ser feito o arquivamento do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro
de Imóveis, condição essa indispensável para que as unidades possam ser comercializadas:
 
“Art. 32 – O incorporador. Somente poderá negociar sobre unidades autônomas após
Ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes
documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de
compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em
fração ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente
registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de
títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incoporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte)
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área
construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de
direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que
se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada
de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos
no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a
elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o
conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso
II, do art. 39;

1
 m) certidão do instrumento público de mandato, referido no §1º do art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art.34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que
opere no País há mais de 5 (cinco) anos;
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos
que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
 
§ 1º. A documentação referida nestes artigos, após o exame do oficial de registro de
imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

§ 2º. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de

cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito
real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o
incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao
término da obra ”. (§ 2º com redação determinada pela Lei nº 10.931, de 02/08/2004 –
Patrimônio de Afetação).
 
§ 3º. O número do registro referido no §1º, bem como a indicação do cartório
competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas,
contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
“classificados”.
 
§ 4º. O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia
fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos
especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
 
§ 5º. A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não
impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os
documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
 
§ 6º. Os oficiais de registro de imóveis terão 15(quinze) dias para apresentar, por
escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as
referidas exigências, terão o prazo de 15(quinze) dias para fornecer certidão, relacionando a
documentação apresentada e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial
levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
 
§ 7º. O oficial do registro de imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o
arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão...(Vetado)...sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
 
§ 8º. O oficial do registro de imóveis que não observar o prazo no §6º ficará sujeito
à penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos
emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou
fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos.
 

1
 § 9º. O oficial do registro de imóveis não responde pela exatidão dos documentos
que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h
l e p deste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra.
 
§ 10º. As plantas do projeto aprovado(alínea d deste artigo) poderão ser
apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada
de cópia de licença de construção.
 
§ 11º. Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15(quinze) dias da entrega ao Cartório
do Registro de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta
enviada pelo Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a
certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no
6º. Considerar-se-á de pleno direito completado o registro provisório.
 
§ 12º. O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o
incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua
publicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente à remessa
dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua
responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer
as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como de
completar o registro definitivo.
 
4 - Da Responsabilidade do Incorporador
 
Cada etapa de uma construção requer fiel observação aos preceitos da lei, sob pena
de, não o fazendo, responder o incorporador por danos que venha causar a terceiros. Além
da responsabilidade prevista nos artigos 32 e 43 da Lei 4591/64, enquadra-se ainda o
incorporador:

Nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, por caracterizar-se como

uma relação de consumo a atividade de incorporar e vender unidades imobiliárias, o que,
sempre é feito através de contratos de compra e venda;

Conforme assevera Melhim Namem Chalhub: “A equiparação do contrato de

incorporação aos contratos que exprimem “relação de consumo” pode ensejar
controvérsias, de modo que, ao se cogitar da eventual aplicação de normas do CDC a
questões relativas à incorporação, é essencial que se concentre a atenção no escopo desse
contrato típico, para que se assegure a consecução de sua finalidade econômica e social,
pois, como observa Luiz Roldão de Freitas Gomes, “a despeito de o imóvel ser
caracterizado como produto no § º de seu art. 3º, sua incorporação e construção envolvem
outros setores da economia, dos quais não se pode apartar (financiamento, etc), convido
remanesçam disciplinados os respectivos contratos pela lei específica (nº 4.591/64), ainda
que com a acolhida de preceitos do CDC no atinente à sua proposta, propaganda etc”. (Da
Incorporação Imobiliária, pág. 389).

1
 O artigo 618 do Código Civil, que diz: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou
outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá,
durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim
em razão dos materiais, como do solo”.

É preciso considerar que o prazo quinquenal referido no art. refere-se à garantia de

solidez da construção e da responsabilidade do empreiteiro que tenha executado a obra,
independente de culpa. O prazo de cinco anos é de garantia e não de prescrição. Desde que
a falta de solidez e a falta de segurança apareça dentro dos cinco anos da data da entrega da
obra, o adquirente tem até dez anos para intentar a reparação do dano, contados da data em
que surgiu o defeito. Portanto, o defeito constatado em qualquer data dentro dos cinco anos
obriga o construtor a repará-lo, estendendo-se esta obrigação por dez anos. Os nossos
Tribunais tem firmado entendimento uniforme nesta interpretação, resultando inclusive na
Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça: “prescreve em vinte anos a ação para obter, do
construtor, indenização por defeitos da obra”. (Com o novo Código Civil, esse prazo
prescricional reduziu-se para dez anos).

O incorporador, mesmo quando não acumula a atividade de construtor, é com ele

solidariamente responsável pelos defeitos que surgirem na obra. Neste aspecto a
responsabilidade do empreiteiro ou construtor se funde com a do incorporador que a
absorve. Oportuna transcrição da seguinte apelação: “Empreitada. Construção em edifícios.
Vícios ou defeitos. Responsabilidade da construtora e da incorporadora. Comprovada pelo
exame pericial, a existência dos reclamados, decorrentes do material utilizado e da má
execução da obra, impõem-se a manutenção da sentença que, ex vi do art. 1.245 do CC
(atual art. 618 do novo CC), condenou Construtora e a Incorporadora a responderem,
solidariamente, pela segurança e solidez da edificação. Provimento do primeiro apelo para
sujeitar-se a primeira ré, como litesdenunciante sucumbente , aos ônus sucumbenciais do
incidente”.(TJRJ, Apelação Cível 1997.001.2277, 03/04/1998, Des. Gabriel Curcio).
 
É ainda da Lei 4591/64 a tipificação de crime atribuída ao incorporador e seus diversos
prepostos e contratados, como se vê nos artigos 65 e 66, cujo alcance e importância, vale
destacar:
 
Art. 65 – É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em
proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados,
afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais do
terreno ou sobre a construção das edificações.
Pena – reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente
no País.
 
Parágrafo 1º - Incorrem na mesma pena:
 
I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou
gerentes de empresas coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que, em
proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação
ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem

1
 afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais ou
sobre a construção das edificações”.
 
II - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou
gerentes de empresas coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usarem,
ainda que a título de empréstimo em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres
destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos
interessados.
 
Parágrafo 2º - O julgamento destes crimes será de competência do juízo singular,
aplicando-se os arts. 5º, 6º e 7º da lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
 
Parágrafo 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão
do indiciado dependerá sempre de mandado do juízo referido no § 2º.
 
Art. 66 – São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do art. 10
da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
 
I – Negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às
exigências constantes desta Lei;
 
II – Omitir o incorporador em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se
referem os arts. 37 e 38 desta Lei;
 
III – Deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hipótese
de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de
terreno, do contrato de construção ou da Convenção do Condomínio;
 
IV – (vetado)
 
V – Omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do art. 55º
desta Lei;
 
VI – Paralisar o incorporador, a obra por mais de 30 (trinta) dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa;
 
Pena – multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salário mínimo legal vigente no
País.
 
Parágrafo único – No caso de contratos relativos a incorporação, de que não participe o
incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o
construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde
que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas
cometidas lhe forem imputáveis.
 
5 - Da Responsabilidade do Corretor
 

1
 Conforme estatui o parágrafo primeiro do art. 65, o corretor, bem como a
imobiliária que faz a intermediação da comercialização estão sujeitos às mesmas penas
aplicadas ao incorporador por qualquer infração á legislação própria que rege a matéria.
 
É de se observar que a lei é bastante clara ao estatuir que o “corretor, individual”,
ou seja, independente de estar exercendo a corretagem em caráter individual ou através de
imobiliária, responde pelos danos que venha a causar a seus clientes. Desta maneira, o
profissional do mercado imobiliário que se dispõe a trabalhar com lançamentos imobiliários
precisa estar bastante atento para uma vasta legislação que lhe atribui responsabilidade pelo
negócio que intermedeia ao mesmo tempo que prevê as penalidades a que se sujeita.
 
Tem assim o corretor que estar atento ao artigo aqui estudado e ainda, o Código
Civil, quando trata dos serviços de corretagem (arts. 722 a 729); o Código de Defesa do
Consumidor em diversos de seus dispositivos e, por último a legislação emanada do
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis que também atribui grande responsabilidade e
punibilidade ao corretor no exercício de suas funções.

6 - Da Construção em Geral

A construção de imóveis para fins residenciais ou não residenciais nos moldes da

Lei 4.591/64 poderá se realizar sob a forma de Incorporação Imobiliária, em que a
edificação é feita por conta e risco do incorporador com entrega e preço a prazo certo,
compreendendo a cota do terreno e a construção. Consequentemente ele é a um só tempo o
dono da obra, o seu construtor, o vendedor e o promotor da comercialização, esta
normalmente feita através da contratação de uma imobiliária lançadora de
empreendimentos. Este é o modo mais usual e preferido pelas empresas construtoras.
 
Além da construção por conta e risco do incorporador, há ainda dois outros
sistemas, previstos e normalizados na lei de incorporações, especificamente nos artigos 55 a
62, tais sejam, o regime de empreitada e o de administração. Daí porque a excelente
colocação de Melhim Namem Chalhub:
 
“Considera-se incorporação imobiliária o negócio jurídico pelo qual o incorporador
se obriga a realizar, por si ou por terceiros, a construção de unidades imobiliárias em
edificação coletiva e, bem assim, a transmitir a propriedade dessas unidades aos
respectivos adquirentes, firmando os respectivos contratos durante a construção; em
contrapartida, obrigam-se os adquirentes a pagar o preço das unidades que se
comprometerem a adquirir”. (Da Incorporação Imobiliária, pág. 141).
 
Na construção por conta e risco do incorporador, ele compra o terreno; aprova o
projeto; registra o memorial, constrói ou contrata a construção e comercializa diretamente
ou o faz através das promotoras de vendas, ou seja, as empresas imobiliárias ou corretores
autônomos devidamente inscritos nos Conselhos Regionais (Crecis) da jurisdição
respectiva..
 

1
 Para as construções realizadas sem que o incorporador assuma o ônus e o risco do
empreendimento, a Lei 4.591/64, em seu art. 48 disciplina duas modalidades para a
execução de qualquer construção sob a forma de condomínio.
 
“Art. 48 – A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos
nesta Lei, poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração,
conforme adiante definidos, e poderá estar incluída no contrato com o incorporador,
ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
 
§ 1º - O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e
complementar do contrato;
 
§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e
formas de sua eventual prorrogação”.

7 - Da Construção por Empreitada

Nas construções feitas sob o regime de empreitada, fica a critério das partes a
definição sobre o preço, que poderá ser fixo ou reajustável. Sendo a construção contratada a
preço fixo, todo o risco de futuras variações de preço constituem ônus do construtor,
quaisquer que sejam as causas determinantes dos aumentos de preço de material ou de mão
de obra. Optando pelo reajustamento do preço, deverá constar do contrato qual o índice
pactuado dentre aqueles permitidos em lei, bem como a forma e a época dos reajustes.
 
Nesta modalidade de construção, é criada uma Comissão de Representantes com o
fim de fiscalizar o andamento da obra e a obediência aos projetos e às especificações bem
como o cálculo dos reajustamentos dos preços, quando esta for a forma escolhida.
 
Na publicidade para venda de unidades sob o regime de empreitada em que o preço
é reajustável, obriga-se o construtor a fazer constar explícitamente o preço da fração ideal
do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade., ficando
dispensada tal exigência nos anúncios em jornais, os chamados de “classificados”.(art. 56).
 
8 - Da Construção por Administração

Neste sistema de construção, também denominado de construção “a preço de custo”,

as obrigações do construtor continuam as mesmas quanto à responsabilidade prevista no
art. 32, diferindo das outras modalidades tão somente no que se refere aos riscos dos
aumentos de preços dos insumos e da mão de obra que, neste caso, são assumidos
exclusivamente pelos adquirentes ou proprietários, cujos rateios são feitos mensalmente ou
na forma prevista no contrato.

Esta modalidade é muito comum em construções isoladas e hoje bastante em moda

nos chamados condomínios horizontais, onde cada proprietário fiscaliza diretamente a
execução da obra contratada. É uma relação direta entre o construtor e o proprietário.
Tratando-se de construções verticais, cabe à Comissão de Representantes o preponderante

1
papel de, em nome de todos os condôminos, fazer uma fiscalização constante, rigorosa
quanto ao cumprimento do contrato por parte do construtor, bem como das planilhas de
preços. Para o exercício de tal papel, a Comissão de Representantes deverá ter a outorga
dos poderes necessários para o cumprimento do previsto no art. 61 que assim se expressa:
 
Art. 61 – A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os
contratantes e na forma prevista no contrato:
 
a) a)     examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e
despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los,
examinando a documentação respectiva;
 
b) b)    fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à
obra ou aos serviços a ela pertinentes;
 
c) c)     contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações
por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo
construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não
estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;
 
d) d)    fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
 
e) e)     exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos
contratantes fiscalizadora da construção, e praticar todos os atos necessários ao
funcionamento regular do condomínio.
 
Pedro Elias Avvad e Rafael Augusto de Mendonça Lima fazem importante
observação quanto a uma forma derivada do sistema de construção por administração e
conhecida pelo nome de “Condomínio Fechado”. Pela importância e clareza do tema, vale a
sua reprodução:
 
“Trata-se de “incorporação” informal – porque dispensa o arquivamento do
memorial de incorporação – usualmente realizada por construtora, interessada, tão-
somente, na execução da obra nessa modalidade de contrato “por administração”,
que “opciona” a compra de um terreno para a realização do “condomínio fechado”.
 
Esse incorporador informal adquire a propriedade ou promete comprá-la para cessão
aos futuros proprietários, ou ainda, contrata a compra diretamente em nome dos
condôminos, tão logo reunidos em número suficiente para aquisição de todas as unidades.
 
A rigor, no condomínio fechado não haveria a figura do incorporador porquanto os
adquirentes de frações constituem um condomínio pro indiviso na propriedade do terreno e,
desse mesmo modo, em teoria, executam a obra para, ao final, no momento da averbação
da construção, discriminarem, em conjunto, as unidades que caberão a cada um desses
condôminos e que se vincularão às respectivas frações. Portanto, à primeira vista, os
incorporadores, nesses tipos de empreendimentos, seriam os próprios adquirentes das

1
frações, mas há casos em que será possível se venha a responsabilizar, como incorporador:
o proprietário do terreno se, ao prometer vender as frações, aceitar o pagamento do preço,
no todo ou em parte, em unidades a serem construídas pelos adquirentes das demais
frações(através de permuta no local) ou, então: a própria construtora, que em geral é quem
ajusta a compra do terreno, quando revende o terreno em frações e contrata, ela própria, a
construção, responsabilizando-se pela realização do empreendimento.
 
No condomínio fechado o pagamento do preço do terreno através de unidades a
serem construídas no local (promessa de permuta de frações retidas pelo proprietário do
terreno) é a forma mais usual de negociação do terreno e viabilização desse tipo de negócio
imobiliário.
 
No condomínio fechado, os adquirentes das frações contratam a construção pelo
regime da administração e quando obtido o habite-se realizam a averbação da construção de
suas respectivas unidades, juntamente com o registro da convenção do condomínio que for
entre eles aprovada.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
 

Memoriais de        

Incorporação –       
Instituições e
Convenções de Condomínios. Selemara Berckembrock Ferreira
1
Garcia

RESUMO

O presente trabalho analisa o processo de incorporação imobiliária, bem

como o contrato da venda do imóvel e os efeitos relativos ao seu registro.
Destacamos também, a figura do incorporador, seus deveres e obrigações
com relação aos adquirentes. As possíveis modalidades de instituições e
convenções de condomínio, também são enfocadas. Concluímos que, a
modalidade de incorporação adotada pela legislação brasileira é a forma
mais eficaz para resolver o problema do crescimento demográfico dos
grandes centros. Seu processo, por ser bastante minucioso, transmite
segurança tanto para os adquirentes como para as demais partes que estão
envolvidas na operação. Para instituir o condomínio é primordial a
existência de vontade de seus instituidores e do cumprimento das exigências
legais. A convenção é uma norma obrigacional que deve ser respeitada por
todos as pessoas que pelo condomínio adentrarem.

Introdução

1
Com o êxodo rural e conseqüente explosão demográfica dos grandes
centros, houve a necessidade de buscar uma nova solução para a crise de
moradia. Como medida para solucionar tal impasse surgiram os edifícios
verticais, uma nova técnica de construção que deu origem às incorporações,
instituição e as convenções de condomínios.

Segundo a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 28, parágrafo

único: "A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações composta de unidades autônomas".

A instituição do condomínio é o meio utilizado para transformar um

condomínio tradicional em condomínio especial, ou seja, dividi-lo em
unidade com quotas iguais. Medida essa que tem dois requisitos
fundamentais: a existência da vontade específica de seus instituidores e do
cumprimento das exigências legais.

Juntamente com a incorporação e a instituição de condomínio surgiu a

necessidade de elaborar uma norma que regulasse os direitos e deveres dos
condôminos. Norma esta que está denominada de convenção de condomínio,
a qual tem como objetivo regular a convivência interna dos condôminos.
Cada condomínio deve ter uma convenção individual.

Para o desenvolvimento do estudo proposto, fez-se necessário uma

abordagem sobre os conceitos acerca da figura do incorporador, bem como,
sobre suas responsabilidades; os elementos e métodos necessários à
caracterização da incorporação, instituição e convenção de condomínios,
conforme passaremos a expor no presente trabalho.

1. Incorporação

É uma atividade exercida por alguém com o objetivo de realizar a

construção de edificações compostas de unidades autônomas, sob a
modalidade de condomínio, onde se realiza a venda antecipada do imóvel
como meio de obter o capital necessário para dar início à construção do
edifício.

Segundo Thomaz Belley, citado por Zola Florenzano2

A incorporação é a forma pela qual o proprietário de um terreno nu reúne

um grupo de interessados, vendendo, a cada um, uma parte ideal, com a
condição precípua de nele construir um edifício, que na própria escritura é
discriminado em planos horizontais, cabendo a cada um dos compradores
uma parte autônoma e outra ideal nas coisas comuns do edifício. Do próprio

1
título de aquisição nascem os direitos e obrigações dos contratantes, ou seja,
o que hoje se denomina convenção.

Em sentido geral e amplo, a incorporação significa aquela atividade humana,

exercida no sentido de incluir, unir introduzir ou ligar uma coisa ao corpo da
outra, a que ficará pertencendo, geralmente com a finalidade de obtenção de
ganho econômico.

Em sentido lato sensu é o edifício que se constrói no imóvel para dele fazer
parte, resultando a referida atividade humana da reunião de manifestações de
vontade, exprimíveis muitas vezes em contratos, que mantém uma relação
de unidade entre si.

Já Pontes de Miranda3, define Incorporação como sendo "apenas o período

pré-comunial em que se praticam atos necessários ao estabelecimento da
comunhão pro diviso nos edifícios de apartamentos".

Para Maria Helena Diniz4 a definição de incorporação é o "empreendimento

que visa conseguir capital necessário para a construção do prédio, pela
venda antecipada dos apartamentos".

Para Cambler, 5 incorporação significa o ato de transformação da estrutura

física. No plano comercial, mais especificamente no Direito Societário, a
incorporação aparece como uma das espécies de operação mercantil,
realizada entre sociedades, regulada pela lei 6.404. O caput do art. 227 desta
lei estabelece "a incorporação é a operação pela qual uma ou mais
sociedades são absorvidas por outra, que lhe sucede em todos os direitos e
obrigações".

Segundo Wilson de Souza Campos Batalha6:

o conceito de incorporação estende-se não só à promoção e realização da

construção de edificações ou conjunto de edificações, composta de unidades
autônomas, mas também aos conjuntos de casas térreas e assobradadas, em
construção ou a serem construídas, em terrenos com partes comuns (art. 8º,
alínea a, da Lei n. 4.591/64), bem como a construção de habitações isoladas,
em áreas rurais ou urbanas, para serem alienadas, a prazo, antes de
concluídas (art. 68 da mesma lei).

1.1. Objeto da incorporação

A incorporação é uma operação jurídica de venda de unidade autônoma de

edifício em construção, em regime de condomínio especial, por pessoa
habilitada a promover aquela construção e a transferir o domínio da unidade
autônoma, que se obrigou a construir, mediante o pagamento, efetuado pelo
outro contratante, de prestação pecuniária representativa do preço.

1
1.2. Elementos essenciais da incorporação

O instituto jurídico da incorporação imobiliária pode ser identificado

mediante a verificação dos seguintes elementos essenciais: Elemento
objetivo - são as frações ideais de terreno, vinculadas a unidades
condominiais autônomas, em edificações, de um ou mais pavimentos, a
serem construídos ou em construção; Elemento subjetivo - identificado pela
existência de pelo menos uma pessoa: incorporador seja uma pessoa física
ou jurídica, comerciante ou não; Elemento formal - o registro competente de
toda a documentação envolvida na incorporação imobiliária, especialmente
aquela relacionada no art. 32 da Lei de Condomínio e Incorporações;
Elemento negocial - a atividade do incorporador é toda ela exercida com o
intuito de realizar a alienação, total ou parcial, das edificações ou conjunto
de edificações compostas de unidades autônomas, mediante a promoção e
construção das mesmas. A junção desses elementos constitui efeitos reais e
obrigacionais.

1.3. Atividade incorporativa

Na atividade incorporativa o direito real e inexistente, o que se caracteriza

como direito real é a quota parte do terreno onde vai ser construído o
edifício de condomínio. Até a conclusão do edifício a relação patrimonial,
do futuro proprietário, é representada pelos direitos pessoais do adquirente.
O objeto da relação jurídica é o cumprimento da obrigação, que existe em
função de determinado bem da vida pretendido pelo sujeito ativo,
expressamente referido no pacto subscrito pelas partes. Tendo o credor
acesso ao bem desejado somente após o cumprimento da obrigação pelo
devedor, ficando o direito subjetivo do sujeito ativo voltado para uma atitude
ativa ou passiva do obrigado, e pelas obrigações de fazer, tendo em vista que
o incorporador obriga-se a confeccionar a coisa, para depois entregá-la.

Se a incorporação for realizada por mais de um incorporador, a

responsabilidade dos mesmos será solidária, independentemente de
convenção ou cláusula.

1.4. Do registro da incorporação imobiliária

O REGISTRO da Incorporação equivale a apresentação dos documentos

relacionados no art. 32 da Lei de Condomínio e Incorporações e no art. 1º,
do Dec. nº. 55.815/65, no Cartório de Registro de Imóveis, como por
exemplo, os seguintes: Art. 32..... a) Título de propriedade do terreno; b)
Certidão negativa de impostos; c) Histórico dos títulos de propriedade de
imóvel; d) Projeto de construção; e) etc... A documentação será examinada
pelo oficial de registro de imóveis. Estando os documentos em ordem o
Oficial registrará a incorporação na matrícula do imóvel, no Livro 2
(Registro de Imóveis). Caso os documentos não estejam em ordem os
Oficiais terão 15 dias de prazo para apresentar, por escrito, as exigências que

1
julgarem necessárias para efetivar o registro. Em caso de divergência, o
Oficial levantará dúvida, perante o juiz competente, na forma prescrita na lei
processual e, satisfeitas elas, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão.

A certidão, apresentada pelo cartório tem prazo de validade de 180 dias.

Prazo este para concretizar a incorporação. Caso contrário, o incorporador
somente poderá negociar unidade revalidando o registro por igual prazo (art.
33, da lei Lei de Condomínio e Incorporações), ou seja, faz-se necessário
que se registre os contratos de compromisso de compra e venda dentro do
prazo estabelecido pela lei 4591/64.

Dentro do mesmo prazo de 180 dias, poderá o incorporador fixar um prazo

de carência para desistir do empreendimento, denunciando o fato, por
escrito, ao Oficial, para que dê baixa no respectivo registro, e comunicará
por escrito aos interessados, sob pena de responsabilidade civil e criminal.

O Oficial de Registro responde, civil e criminalmente, se efetuar o

arquivamento de documentação contraveniente à lei, ou der certidão sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o
cumprimento dos requisitos e exigências legais.

A averbação expressa no § 2º do art. 32 da lei 4.591/64, somente está ali

prevista para os casos de incorporação formalizada anteriormente à vigência
da lei de Registros Públicos (1973), os contratos posteriores estão sujeitos à
Registro.

O Registro da Incorporação só pode ser cancelado: a) em virtude de decisão

judicial; b) a requerimento do incorporador, enquanto nenhuma unidade for
objeto de compromisso devidamente registrado, ou mediante o
consentimento de todos os adquirentes, formalizada em documento por eles
assinado.

Após a obtenção da "habite-se" ou alvará de conservação e comprovante de

inexistência de débito previdenciário, o incorporador poderá requerer a
averbação da construção das edificações e da convenção de condomínio
instituindo assim o condomínio, individualizando e discriminando as
unidades autônomas.

Somente após essas averbações poderá proceder a abertura da matrícula

referente às frações ideais do terreno para registro da vendas das unidades
autônomas.

Caso o incorporador não requerer a instituição, o construtor deverá solicitá-

la, sob pena de responsabilidade solidária. Caso ocorra a omissão do
incorporador e do construtor, a instituição poderá ser requerida por qualquer
um dos adquirentes.

1
O registro é indispensável para a produção de efeitos reais. O título aparece
como condição para ser feito o registro, de modo que o Direito Real não pré-
existe nem está consubstanciado no próprio título, dependendo sua
existência da realização do registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso do registro da documentação a ser arquivada pelo oficial de registro

de imóveis, que recebe a denominação de memoriais de incorporação, a
obrigatoriedade dessa formalidade não conduz constituição, transmissão ou
aquisição de direitos reais (art. 676, Código Cívil), mas apenas dá
publicidade ao ato jurídico, face à afinidade existente entre esse ato, a futura
aquisição de unidades condominiais e a necessidade de outorgar-se maior
segurança às relações jurídicas subseqüentes.

Após a promulgação da lei 6.015, de 30 de junho de 1975, as espécies

básicas de efeitos jurídicos, produzidos pelo registro público são:
Constitutivos - não ocorre o nascimento do direito sem o registro;
Comprobatórios - o registro prova a existência e a veracidade do ato ao qual
se reporta; Publicitários - o ato registrado, salvo raras exceções, é acessível
ao conhecimento de todos, interessados e não interessados.

O art. 167, da lei 6.015/73, regula as atribuições do Cartório de Registro

Imobiliário. Dentre elas, o citado artigo determina a matrícula e o respectivo
registro: a) Das incorporações, instituições e convenção de condomínios - o
registro de títulos constitutivo do condomínio é fundamental para que se
opere a posterior transferência da propriedade das unidades autônomas e das
partes ideais do condomínio; b) Dos contratos de promessa de venda, cessão
ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais, referidas na lei
4591/64, quando a incorporação ou a instituição de condomínio formalizar-
se na vigência da lei 6.015/73 (inc. I alínea 18); c) Dos julgados e atos
jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem, inclusive nos
casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e
atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores (inciso. I, alínea 23).

Quando fazemos referência ao registro de incorporação imobiliária,

devemos ter em mente duas situações distintas. A primeira, entendendo a
incorporação em seu sentido mais amplo, ou seja, a atividade incorporativa.
A segunda, apenas abordando a incorporação no seu sentido negocial,
identificado no contrato de incorporação.

Providenciada e registrada toda a documentação, teremos formalizado o

início da incorporação imobiliária. Terminada a obra sem que o
empreendedor tenha providenciado esse registro, para que regularmente
possa iniciar a venda das unidades autônomas deverá proceder à averbação
da construção na matrícula respectiva registrando, ato contínuo a instituição,
especificação e convenção do condomínio. Caso o ato registral, especificado
no art. 32 da lei 4.591/ 64, tenha sido realizado antes ou durante a
construção do empreendimento, teremos configurado a incorporação

1
imobiliária, caso não tenha sido realizada até a expedição pela autoridade
competente do Auto de Conclusão da Obra ("habite-se"), não estaremos
mais fazendo referência à incorporação imobiliária, mas à instituição de
condomínio.

1.5. Efeitos do registro da incorporação

O Registro da Incorporação Imobiliária produz os seguintes efeitos:

a) Somente após o registro o incorporador poderá negociar as unidades

autônomas;

b) O registro da incorporação é condição indispensável para a instituição da

propriedade condominial, atribuindo ao imóvel o estado de pré-
horizontalidade;

c) O número do registro, bem como a indicação do cartório competente,

deverá constar, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos preliminares ou definitivos, referentes à incorporação;

d) O incorporador, a contar do termo final do prazo de carência, se houver,

terá o prazo máximo de 60 dias, para promover a celebração do competente
contrato de construção e da convenção do condomínio;

e) Presunção de que os tributos relativos ao imóvel, bem como de débitos

para com a Previdência Social, foram pagos até a data do pedido de registro;

f) Presunção de que o imóvel incorporável não está sendo objeto de litígio

judicial em ações reais, nem o incorporador responsabilizado pela prática de
crime contra o patrimônio ou contra a administração pública em ações
penais;

g) Possibilidade de o adquirente fundamentar qualquer ação ou defesa na Lei

4.591/64.

1.6. Contrato de incorporação

Para Meireles 7:

o contrato de incorporação de condomínio é o ajuste pelo qual o

incorporador se compromete a construir diretamente ou por terceiros e, no
final, transferir a propriedade horizontal de unidades autônomas de um
mesmo edifício de dois ou mais pavimentos, assim como as partes ideais do
terreno e das áreas de utilização comum, aos tomadores de apartamentos,
mediante um preço fixo, ou ajustável ao custo da construção nas condições
estabelecidas na convenção de condomínio.

1
Destarte, o contrato-promessa de venda de unidade a construir onera o
terreno como direito real preliminar. Enquanto não terminada a construção, a
situação jurídica real é de uma co-propriedade. Nesta sistemática, existe
apenas uma expectativa de direitos. Uma vez construído o edifício
automaticamente o efeito real sobre a unidade autônoma se caracteriza: ao
direito preliminar sucede um direito sobre a unidade e as respectivas partes
comuns que se formalizará com o registro da unidade condominial na
matrícula própria. Requerido o registro dos contratos, far-se-á,
primeiramente a descrição da unidade a ser construída com todos os
caracteres necessários à individuação do imóvel, e, em seguida, o registro
(ou averbação, conforme o caso) desse contrato. O registro das promessas de
aquisição confere aos promitentes adquirentes o direito real de propriedade,
classificado como um direito real sui generis, e com o Registro esse ato de
vontade adquire publicidade, passando a ser oponível erga omnes.

1.6.1. Registro e efeitos do contrato de incorporação

Com o registro do contrato surgem os seguintes efeitos: a) A oponibilidade

erga omnes que impõe ao incorporador um dever de abstenção em relação ao
imóvel objeto do negócio, não podendo o proprietário nem vender, nem
onerar o imóvel, perdendo ele a faculdade de dispor o aludido bem,
enquanto vigorar o contrato; b) Pagamento da multa de 50% sobre a quantia
que o incorporador tiver efetivamente recebido, cobrado por via executiva,
na hipótese de descumprimento de sua obrigação de outorga dos contratos
mencionados no caput do art. 35 da Lei 4.591/64 (§ 5º, art. 35); c) Obter a
adjudicação compulsória, em caso de recusa do incorporador em outorgar a
escritura definitiva de venda e compra.

Outras figuras contempladas pela lei e que são averbáveis ou registráveis,

conforme o caso, à margem do registro da incorporação latu sensu, são: a)
Após a concessão do Auto de Conclusão da construção (habite-se) pela
autoridade administrativa, o incorporador deverá averbar a construção das
unidades condominiais com a finalidade de possibilitar a individualização e
discriminação das mesmas. A averbação poderá ser também requerida pelo
construtor ou por qualquer dos adquirentes; b) A averbação da desistência da
incorporação; c) O registro da convenção de condomínio e a averbação de
suas eventuais alterações; e) O registro da instituição de condomínio.

Em suma, o registro da incorporação imobiliária não cria o condomínio, mas

se destina ao controle público da atividade empresarial de construção de
unidades autônomas para serem alienadas. Na incorporação, alienam-se
direitos à aquisição de futura unidade autônoma, que, juridicamente, só
aparecerá com o registro da instituição de condomínio. Apenas com o
assentamento da instituição condominial é que se poderão registrar os
contratos relativos às unidades autônomas. E somente a partir desse registro
é que cada apartamento, sala ou loja poderá ser objeto de matrícula,
enquanto unidade físico-jurídica.

1
1.6.2. Extinção do contrato de incorporação:

Resolver-se-á o contrato de incorporação imobiliária: por inadimplemento

de obrigação essencial por um dos contraentes; por atraso no pagamento das
prestações; por impossibilidade de sua execução em razão de força maior ou
caso fortuito; por distrato e por execução do contrato.

2. O Incorporador

A aparição do incorporador deve-se à generalização do negócio e à

proliferação de edifícios em todas as grandes cidades. Pouco a pouco foram
surgindo pessoas que realizavam uma atividade peculiar, ligada a estes
empreendimentos, e com o tempo constituiu-se a figura, que se batizou com
o nome de incorporador.

O incorporador é aquele indivíduo que, com o escopo de levantar fundo para

sua subsistência, resolve construir um edifício de unidades autônomas. Seu
trabalho inicia-se com a procura de um terreno, adquirindo-o ou fazendo a
proposta para o proprietário do mesmo, para realizar ali a edificação de um
prédio coletivo. Sem possuir o numerário para realizar o empreendimento e
sem possibilidade de levantar por empréstimo o capital necessário, obtém,
então, opção de proprietário, na qual se estipulam as condições em que estes
alienam o seu imóvel. Em seguida adquire o projeto da construção e o
orçamento. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto
econômico no negócio, oferece à venda as unidades. Dos candidatos à
aquisição obtém uma "proposta" de compra, onde vem especificadas as
condições de pagamento dentre outras regras. Somente quando já conta com
o número de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra, é
que o incorporador a inicia.

Vendidas todas as unidades, promove a regularização da transferência de

domínio, reunindo em uma escritura única o vendedor e os compradores, aos
quais transmite as respectivas quotas ideais do terreno. Normalmente os
contratos com o construtor, fornecedores, empreiteiros de serviços e
empregados são feitos em nome dos adquirentes, que o incorporador e
encarregado de representar.

O nome do incorporador deve ser indicado no local da construção, em

tabuleta ou por qualquer forma, que permita a quem passe pelas imediações
ligar aquela obra ao respectivo incorporador, e ainda possibilidade dos
interessados identificarem o incorporador em relação ao empreendimento,
em demonstração inequívoca de sua vinculação desde o início e lançamento
da incorporação, até o final da construção e entrega das unidades.

A fiscalização a que está sujeito o incorporador no cumprimento dos deveres

e obrigações a seu cargo, cabe, de início, ao oficial do Registro Imobiliário,
na verificação da documentação oferecida para ser arquivada, fiscalizar, sob

1
pena de responsabilidade civil e criminal, a sua exatidão, a que envolve,
desde logo, a operação se não falta à qualidade legal ao que promove o
empreendimento.

Indiretamente, ao Ministério Público e ao Juiz incumbe também esta

fiscalização no exercício de suas funções de disciplina e correição, quanto
aos cartórios de registro.

Às autoridades policiais, incumbe, por outro lado, abrir inquéritos, a fim de

apurar as infrações das normas disciplinares e a responsabilidade dos
infratores os delegados de polícia, que venham a conhecer das faltas, de
ofício ou mediante representação, procederiam segundo as regras
processuais.

Os adquirentes, independente de ação cível para o ressarcimento de seu

prejuízo ou para apuração do inadimplemento de contratos, têm qualidade
para pedir a abertura de inquérito, e as autoridades administrativas, órgão de
representação de classe ou categoria profissional e econômica, conselho de
engenharia e arquitetura, conselho de corretores, sindicatos, profissionais,
todos enfim que tem por dever de ofício ou por imposição estatutária zelar
pelo cumprimento das leis e observância das normas regulamentares, acham-
se investidas de legitimidade bastante para representarem às autoridades ou
ao Ministério Público, denunciando as contrariedades e infrações à lei.

No art. 61 da lei 4591/64 foi criado a comissão de representantes dos

adquirentes que é o órgão de controle do desenvolvimento da incorporação e
da construção.

Não faltarão, portanto, nem as pessoas, entidades e órgão credenciado, nem

a oportunidade e veículos para a fiscalização da atividade de incorporador,
bem como do exercício das suas atribuições e atividades e ainda da
conformidade ou desconformidade com que procede, em relação às leis, e é,
especial à de condomínio e Incorporação.

Com a conclusão do edifício, o incorporador deve obter o "habite-se" das

autoridades municipais, acertar suas contas com cada adquirente, e lhes
entregar as chaves de seus apartamentos. Normalmente é o incorporador que
promove a lavratura da escritura de convenção do condomínio.

2.1. Quem pode ser incorporador

Independentemente da função exercida, o incorporador caracteriza-se pelo

exercício da atividade de promover a construção de edifício de unidades
condominiais autônomas, realizando a venda antecipada das mesmas.

1
Podem ser incorporadores: o proprietário do terreno, promitente comprador,
cessionário deste ou promitente cessionário, cujo título, devidamente
registrado, satisfaça os requisitos da alínea "a", do art. 32 da lei 4591/64; o
mandatário do proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário
deste ou promitente cessionário deste, desde que outorgado o mandato por
instrumento público, feito com as ressalvas previstas no § 1º, do art. 31,
devendo o incorporador exercer a atividade de construtor ou corretor de
imóveis (alínea "b", do art. 31)

Como exercia diversas atividades, é impossível definir a qualificação do

incorporador dentro das figuras do contrato típico. O incorporador pode
desempenhar o papel de corretor, porque efetua a aproximação do dono do
terreno com os compradores; de mandatário, porque opera em nome do
proprietário junto aos compradores, e porque os representa junta ao
construtor, aos fornecedores etc; de gestor de negócios, porque, em todas as
circunstâncias eventuais, defende os interesses de seus clientes, de um e de
outro lado; de industrial da construção civil; de, às vezes, o banqueiro-
financiador; de um comerciante. Mas o negócio jurídico da incorporação é
nitidamente diferenciado dos negócios jurídicos da futura comunhão. A
atividade do incorporador cessa com a constituição da propriedade
horizontal, ainda que o incorporador tenha reservado para si mesmo um ou
mais apartamentos do edifício.

Segundo Cambler8:

com o advento da Lei 4.591/64, de acordo com a definição de incorporador

contida no art 29, percebemos que se a própria descrição da atividade inclui
a comercialização de frações ideais de terreno, vinculando essas frações às
unidades autônomas, mediante o pagamento de preço determinado, podemos
concluir que o incorporador, pessoa física ou jurídica, sempre será
considerado comerciante, mesmo que não exerça essa função com
habitualidade ou seja pessoa física, o que explica a referencia da norma ao
incorporador comerciante ou não.

Para Caio Mário9 é dentro do conceito de empresa ou empresário que

podemos enquadrar o incorporador. A incorporação de edifício é uma
atividade mercantil por natureza e o incorporador constitui uma empresa
imobiliária.

2.2. Obrigações legais ao incorporador:

Inscrever a incorporação no registro imobiliário (art. 32, Lei 4591/64);

consignar nos documentos preliminares de ajuste do prazo de carência,
dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento (art. 34, § 3º da lei
4591/64); confirmar as vendas nos 60 dias seguintes ao termo final do prazo
de carência (art. 35, § 1º); concluir o contrato de incorporação indicando, em
seu instrumento, o número do registro de incorporação; o nome do

1
responsável pelo custeio da construção; a existência de ônus real ou fiscal,
ou ainda, de ocupação do imóvel; o modo de pagamento do preço da
construção e o custo da fração ideal do terreno (arts. 35, § 6º, 37, 38, 39 e
40); dar andamento regular às obras, e, se contratou a entrega da unidade a
prazo e preço certos, terá o dever de: informar os adquirentes, por escrito, no
mínimo de seis em seis meses, do estado da obra; responder civilmente pela
execução da incorporação, indenizando os adquirentes dos danos que
sofrerem por não ter concluído a edificação ou por ter retardado
injustamente a conclusão da obra, cabendo-lhe, porém, ação regressiva
contra o construtor, se este for o culpado; responder subsidiariamente com
seus bens, se vier a falir; não alterar o projeto, exceto se houver permissão
unânime dos interessados ou exigência legal; não modificar as condições de
pagamento, nem reajustar o preço das unidades (art. 43, i a v); se vier, sem
justa causa, a paralisar as obras por mais de 30 dias, o juiz poderá notificá-lo
para que, no prazo mínimo de 30 dias, as reinicie ou torne a dar-lhes o
andamento normal (art. 43, VI da lei 4591/64); Providenciar a averbação da
construção, após a obtenção da "habite-se" (art. 44 e par.).

2.3. Obrigações contratuais ao incorporador

Transferir, como vendedor ou procurador do dono do terreno, a fração ideal

alienada; Firmar a escritura definitiva de venda da fração ideal do terreno,
transmitindo o domínio, se já o havia prometido para venda ou permuta;
promover a construção do edifício dividido em unidades autônomas,
estabelecendo o plano da obra e, eventualmente, as condições da construção;
entregar aos adquirentes, devidamente averbadas, as unidades que
compraram.

2.4. Sanções ao incorporador

Além dos crimes comuns, como apropriação indébita, estelionato etc, o

incorporador também responde por: crime contra a economia popular, caso
tenha feito afirmações falsas sobre a constituição, alienação ou construção
das edificações. Reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o salário
mínimo (art. 65); Contravenções penais relativas à economia popular,
puníveis na forma do art. 10 da Lei 1521/51.

3. Memorais de Incorporação

Segundo De Plácido & Silva10 memorial é indicativo do escrito feito nos

moldes de relatório, em que se mencionam e descrevem os fatos relativos a
uma diligência ou a uma perícia. E a peça de esclarecimento de todos os
fatos referentes ao que se promoveu e para mostrar como foram feitos,
indicando, assim, a marcha regular que eles tiveram. Ainda se entende como
a petição dirigida a uma autoridade, na qual, em apoio da pretensão que nela
se contém, fazendo-se lembranças de fatos ocorridos, mencionando-os e os

1
descrevendo. E, muitas vezes, justificando a sua menção com a juntada ou a
anexação de documentos que os provem.

Memorial de Incorporação é constituído pela reunião de todos os

documentos enumerados no art. 32 da Lei 4.591/64 e no art. 1º do Dec.
55.815/65, dentre os quais podemos destacar os seguintes: projeto de
construção aprovado pelas autoridades competentes (alínea d); memorial
descritivo das especificações da obra projetada (alínea g); avaliação do custo
global da obra (alínea h); discriminação das frações ideais de terreno, com as
unidades autônomas a elas correspondentes (alínea i); minuta da futura
convenção do condomínio (alínea j).

Obedecendo à atual legislação sobre condomínios e incorporações

imobiliárias, o oficial do Registro de Imóveis, ao registrar e arquivar os
documentos relacionados nos textos legais dará recibo ao apresentante,
devendo examinar a documentação e, se houver necessidade, apresentar, no
prazo de 15 dias (§ 6º, do art. 32 da Lei de Condomínio e Incorporações),
todas as exigências que julgar necessárias ao arquivamento. Satisfeitas essas
exigências, terá o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a
documentação apresentada. Não satisfeitas as exigências, o oficial suscitará
a dúvida, nos termos das normas da lei de registro público (Lei 6.015/73, art.
198 e ss).

Resolvida a dúvida ou satisfeitas as exigências, o Oficial providenciará, em

seguida, a prenotação do memorial no Livro 01 - protocolo; autuará toda a
documentação; registrará o memorial no Livro 02 - registro geral; devolverá
ao apresentante, autenticada, a segunda via da documentação apresentada;
fornecerá, ao apresentante, certidão do registro efetuado, relacionando de
maneira sucinta a documentação apresentada, podendo, então, ser iniciada a
negociação das unidades, pois o ato do oficial é dotado de fé pública
presumindo-se como preenchidas todas as exigências legais.

4. Instituição de Condomínio

Derivado do latim institutio, de instituere (fixar, estabelecer, dispor, formar,

construir, ensinar) quer exprimir a criação ou a constituição de alguma coisa,
que se personaliza, segundo plano ou bases preestabelecidas, isto é, sob
imposição de regras, que possam a regê-las, enquanto existente.11

4.1. Natureza jurídica

A instituição de condomínio além de ter como função criar juridicamente o

condomínio especial é um verdadeiro contrato, pelo qual fica estipulado o
voto de cada condômino. Mas, quando o condomínio for instituído,
previamente, pelo único dono do edifício, adquire a dupla natureza jurídica
de ato institucional da futura comunidade e de contrato de adesão, ao qual se
subordinam os adquirentes das unidades isoladas. Quando for elaborado por

1
todos os titulares do condomínio, na hipótese de co-propriedade indivisa, o
instrumento é, ao mesmo tempo, institucional e contratual. Se for declarado
por sentença o ato é a própria sentença judicial.

4.1. Hipóteses da instituição do condomínio

a) Quando vários indivíduos associam- se para a compra de um edifício de

apartamentos e, no momento da escritura de aquisição, promovem a
instituição do regime de propriedade horizontal, com a descrição
individuada da quota de cada um no respectivo terreno;

b) Quando o de cuius, estabelece em testamento a instituição do regime de

propriedade horizontal, para um edifício de que seja proprietário exclusivo;

c) Na mesma linha de instituições, o doador pode fazer idêntica

determinação, é a aceitação da liberalidade importa na modalidade
contratual de constituição;

d) Quando vários herdeiros recebem no espólio um edifício e promovem a

constituição de condomínio especial sob regime de propriedade horizontal;

e) Quando for dividido um imóvel que já esteja em comum, pelos co-

proprietários, no instrumento em que ponham termo ao estado de comunhão
ou judicialmente dividido por sentença que determine este critério dominial;

f) Quando realizada a alienação pelo proprietário exclusivo de um edifício,

desmembrando-o em unidades autônomas, como a venda em hasta pública
por andares destacados;

g) Por construção direta constitui-se o condomínio, quando vários

indivíduos, proprietários do solo, resolvem ali edificar um prédio de
apartamentos, atribuindo-se andares ou unidades autônomas na proporção de
seus quinhões no terreno;

h) Através da incorporação de um prédio, realizado por uma pessoa física ou

jurídica, que adquire o terreno e realiza a edificação, vendendo a vários
condôminos as unidades autônomas, com as quotas ideais respectivas, é
outra maneira;

i) A construção pelo poder público é também fonte de condomínio, e ocorre

quando a municipalidade, ou o órgão autárquico, ou mesmo o Estado,
edifica e oferece ao particular sob regime de divisão horizontal. Entre nós
esta modalidade tem uma certa frequência nas grandes cidades, como plano
social da casa própria empreendida pelos Institutos, Caixas Econômicas ou
BNH".

1
Seja qual for a causa geradora, a propriedade horizontal não é um fato
jurídico natural, sempre dependendo sua existência da vontade específica de
seus instituidores e do cumprimento das exigências legais.

Em todas as hipóteses há uma intenção manifesta de que a lei perpetua, ao

mandar que o ato translativo seja transcrito no registro imobiliário,
compreendendo o edifício, no todo ou em parte, com a referência
individuada a cada apartamento pela sua descrição numérica. Com esta
providência a lei organiza a publicidade dos atos, oponibilidade erga omnes,
e constituição da divisão do prédio por andares ou apartamentos.

Destarte, salientamos que a propriedade horizontal, ou condomínio por

unidades autônomas é um acontecimento que se origina da vontade humana.
Declaração de vontade, destinada a produzir conseqüências jurídicas, sob a
forma de uma convenção, de uma escritura de alienação, de um testamento
regulamente cumprido, institui a propriedade horizontal.

Ao mesmo tempo em que lhes impõe um dever, a lei faz sentir que o registro
é requisito formal "ad substantiam", e que, sem ele, não há condomínio por
unidades autônomas.

4.2. Requisitos

1º) um elemento objetivo - apresentado pela existência de um prédio; 2º) um

elemento subjetivo - existência de dois ou mais titulares diversos de direito
da unidade autônoma; 3º) a instituição - por ato inter vivos ou por
testamento com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis.

A instituição de condomínio difere da incorporação imobiliária porque ela

pode ser realizada sem a necessidade da existência da incorporação. Na
incorporação ocorre ao contrário, pois precisa ser instituído o condomínio
para atingir seu objetivo final que é a individualização das unidades.

4.3. Registro da instituição de condomínio

1ª) o proprietário constrói um prédio de um ou mais pavimentos, não

desejando vende-lo em unidade autônoma. Esse proprietário deve averbar a
construção (habite-se) na matrícula.

2ª) o proprietário, após averbar a construção do prédio, na hipótese descrita

acima, resolve vender as unidades autônomas. Para a destinação
condominial à construção, é necessário instituí-lo em condomínio,
apresentando o instrumento de instituição e especificação de condomínio,
acompanhado da convenção de condomínio.

1
3ª) os vários proprietários de um terreno comum desejam construir um
prédio de vários apartamentos, ficando cada qual com uma unidade
condominial isolada. Neste caso, é necessário a lavratura de escritura de
especificação, instituição e convenção de condomínio e divisão amigável,
fazendo-se imperativa a forma pública por se tratar de forma de transmissão
de propriedade, registrando-se, posteriormente, a instituição e especificação
do condomínio, a convenção de condomínio e a divisão, com abertura de
matrículas individuais para cada unidade e lançamento do respectivo
registro.

4ª) o proprietário, por si ou por intermédio de terceiros, pretende construir,

em seu terreno, um prédio de um ou mais pavimentos, subdivididos em
unidades condominiais autônomas, e vendê-lo mediante oferta pública, antes
ou durante a construção. Para realizar a incorporação imobiliária, o
proprietário deverá registrar o Memorial de Incorporação, anexando a ele as
peças especificada no art. 32, da lei 4.591/64. Feito o registro da
incorporação, os adquirentes, se assim o desejarem, poderão registrar os
contratos de compra e venda das frações ideais e acessão, junto a essa
matrícula. Concluída a construção, esta será averbada com o respectivo
habite-se. Após a lavratura das escrituras definitivas, serão abertas novas
matrículas, individualizadas para cada unidade condominial autônoma.

5. Convenção de Condomínio

Segundo De Plácido e Silva12 "a convenção é derivada do latim conventio,

de convenire (estar de acordo, concordar, ajustar), é o vocábulo aplicado,
geralmente, no sentido de ajuste, pacto, tratado, contrato".

A convenção de condomínio tem por objetivo a harmonia entre as relações

de vizinhança que se utilizam das partes comuns do edifício, resguardando o
patrimônio coletivo e os direitos recíprocos dos co-proprietários.

5.1. Natureza jurídica

Para alguns doutrinadores a convenção de condomínio é uma sociedade.

Outros a consideram como uma relação contratual 13. Entretanto, Givord e
Giverdon, citados por Lopes14, observam que a convenção de condomínio é
uma instituição original ou sui generis, por apresentar, a um tempo, traços
contratuais e institucionais, o qual permite comparar a convenção de
condomínio aos estatutos da sociedade anônima ou à convenção coletiva de
trabalho.

Entretanto, a convenção de condomínio tem caráter predominantemente

estatutário ou institucional uma vez que sua natureza normativa alcança não
só os signatários, mas todos os que ingressarem no agrupamento ou
penetrarem na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, que
recebem seus efeitos em caráter permanente ou temporário.15

1
5.2. Direitos e deveres dos condôminos

A lei prescreve os direitos e as obrigações dos condôminos. Os proprietários

podem votar as regras que suas conveniências indiquem à boa manutenção
do comportamento interno, aumentando a soma de deveres, pautando o
comportamento individual em benefício da coexistência, estabelecendo
critérios de soluções das divergências, máximas de orientação das
deliberações, forma de convocação da assembléia, quorum de instalação e
votação etc.

Desta conciliação do mínimo legal de normas disciplinares, com a liberdade

de deliberar, resulta a convenção de condomínio, a norma da convivência
interna, que é própria de cada edifício.

5.3 Aprovação

Sua aprovação deve ser dada por 2/3 das frações ideais que compõe o
condomínio, com suas devidas assinaturas, tendo em vista que a convenção
do condomínio estatui restrições à liberdade de ação de cada um, em
benefício da coletividade, e estabelece regras proibitivas e impeditivas, a que
todos se sujeitam.

Para as incorporações futuras, tornou-se imperativa a sua aprovação, pois se

incluiu, entre os documentos a serem depositados no cartório de Registro de
Imóveis a minuta da futura convenção de condomínio. E, como na falta dos
documentos de ordem, o oficial recusará a certidão que libera o lançamento,
a incorporação não poderá ser ao menos oferecida na falta desta minuta.
Para todos os edifícios, o art. 9º impõe aos proprietários, promitentes
compradores, cessionários etc, o dever de elabora-la.

5.4. Registro

A convenção constitui-se de instrumento escrito, público ou particular, sob o

aspecto de um contrato coletivo, devendo ser registrada no Cartório de
Registro Imobiliário (Livro 3 - Registro Auxiliar), assim como as
averbações das alterações que se sigam, a fim de se assegurar a sua
publicidade e a sua validade erga omnes.

5.5. Requisitos

Para propor a convenção á lei fixou um mínimo de requisitos, a que as

vontades dos comunheiros devem atender:

a) Discriminação das áreas comuns e das unidades autônomas, conforme o

"habite-se", atendendo à proporção das frações ideais do terreno;

1
b) Indicação da destinação das diferentes partes e do modo de utilização das
coisas e serviços comuns;

c) Determinação de encargos, de forma e proporção das contribuições dos

condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

d) Estabelecimento de modo de eleição de síndico e do Conselho consultivo,

indicando suas atribuições e se suas funções serão remuneradas ou não;

e) Estipulação da maneira e do prazo de convocação de assembléias- gerais

dos condôminos; do quorum para os vários tipos de votação, principalmente
para alteração da convenção e para aprovação do regimento interno, quando
não incluídos na convenção;

f) Indicação de forma de contribuição para o fundo de reserva.

A Convenção de condomínio tem caráter predominantemente estatutário ou

institucional: sua natureza normativa alcança não só os signatários, mas,
todos os que ingressarem no universo do condomínio.

Assim, a convenção é uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a

regrar o comportamento não dos condôminos, mas, de todas as pessoas que
ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos,
comodatários etc.

Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas suas partes privativas e nas

de uso comum, a Convenção visa resguardar, em proveito de todos,
patrimônio condominial e a moralidade ambiente, num sistema de normas
que, mais rigorosamente do que as decorrentes do direito de vizinhança
objetivam garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas, sossego,
tranqüilidade e segurança.

Conclusão

A incorporação imobiliária é a expressão utilizada para designar a iniciativa

tomada por alguém com o objetivo de realizar a construção de edifícios
residenciais. Seu instituto jurídico pode ser identificado pelo elemento
objetivo - frações ideais do terreno, pelo elemento subjetivo - incorporador,
pelo elemento formal - registro em cartório e pelo elemento negocial -
atividade do incorporador.

Inicialmente o incorporador deve registrar no Cartório de Registro de

Imóveis o memorial de incorporação, juntamente com uma série de
documentação a que a lei 4591/64 faz menção no seu art. 32. Só após esse
registro que o incorporador está apto a realizar as vendas dos imóveis. O
objeto material utilizado na incorporação é o contrato de promessa de venda

1
de unidade a construir, que está relacionado como coisa futura. A situação
jurídica real é de uma co-propriedade. Esse contrato deve ser registrado às
margens do registro da incorporação para gerar efeitos contra terceiros.

O incorporador tem a função de intermediador, entre a construção e os

adquirentes, no desenvolvimento de uma série de manifestações jurídicas, as
quais dependem da vontade do homem para obter efeitos que sejam
reconhecidos pelo ordenamento jurídico.

O negócio incorporativo caracteriza-se pelas obrigações de resultado do

incorporador, que são de dar e de fazer, pois ele tem o compromisso de
entregar a unidade autônoma, dentro de certo prazo, ao adquirente, mediante
o pagamento de determinado preço. Sua responsabilidade é solidária com a
do construtor pelos vícios de qualidade e quantidade verificados na
edificação. Após obter a "há-bitese", o incorporador tem a obrigação legal
de providenciar a averbação da construção no Cartório de Registro de
Imóveis competente.

A constituição do condomínio é uma modalidade de aquisição de imóveis

que depende de duas causas para ser realizada: da vontade das partes e do
cumprimento das exigências legais, devendo ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis para obter a publicidade do negócio jurídico. Pode
ocorrer somente nos seguintes casos: doação de um edifício para várias
pessoas; herança deixada pelo de cujus a vários herdeiros; associação de
várias pessoas para a compra de um edifício de apartamentos; edifício que
vários herdeiros recebem no espólio; quando da divisão de um imóvel que já
esteja em comum; alienação que o proprietário exclusivo de um edifício
faça, desmembrando-o em unidades autônomas; quando da construção
direta; quando se der a incorporação de um prédio e quando ocorrer a
construção pelo poder público.

Dentro das disposições legais que devem ser seguidas pelos futuros
condôminos encontram-se a convenção do condomínio. Inicialmente ela é
apresentada como minuta, pelo incorporador, no registro da incorporação, e
futuramente deve ser averbada suas alterações, as quais são realizadas pelos
condôminos em assembléia geral. Essa convenção não é um contrato, ela
tem caráter normativo obrigando a todos aqueles que ingressarem no
universo do condomínio seguirem suas regras.

A modalidade de incorporação adotado pela legislação brasileira, é a forma

mais eficaz para resolver o problemas do crescimento demográfico dos
grandes centros. Seu processo, por ser bastante minucioso, transmite
segurança tanto para os adquirentes como para as demais partes que estão
envolvidas na operação.

1
REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS

BATALHA, Wilson de Souza Campos. Comentários à Lei de Registros

Públicos. 3. ed. São Paulo: Forense, 1984. 520p. (v. I)
BRASIL. Código civil e legislação em vigor. Organização, seleção e notas
Theotonio Negrão com a colaboração de José Roberto Ferreira Gouvêa. 20.
ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
CAMBLER, Everaldo Augusto, Incorporação Imobiliária. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1993. 285 p.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. São Paulo:
Saraiva, 1992. 537 p.
______. Curso de Direito Civil Brasileiro. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 1993.
425p. (v. IV)
______. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 2. ed. São Paulo: Saraiva,
1996. 525 p.
FLORENZANO, Zola. Condomínio e Incorporações - Comentários a Lei de
Estímulo a Construção Civil. Rio de Janeiro: Forense, 1966, p. 101.
FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Condomínio em Edifício. 5 ed.
rev. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1988. 318 p.
HIRSCHFELD, Henrique. Incorporações de Imóveis. São Paulo: Atlas,
1992. 145 p.
LOPES, João Batista. Condomínio. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais,
1996. 263 p.
MALUF, Carlos Alberto Dobus. Ação de Extinção do Condomínio. São
Paulo: Saraiva, 1986.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 4. ed. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 1996. 509 p.
MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado: parte especial. 4. ed. São
Paulo: Revista dos Tribunais, 1983. 504 p. (t. 12, XVII)
NARDY, Luiz Adolpho. Incorporação de Condomínio. Rio de Janeiro:
[s.n.], 1963.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Incorporações e Condomínios. Forense:
Rio de Janeiro, 1969. 420 p.
SILVA, De Plácido &. Vocabulário Jurídico. 12. ed. Forense: Rio de
Janeiro, 1982. (5v)
SILVA, Ivan de Hugo. Comentários a lei de condomínio em edificações. Rio
de Janeiro: Aide, 1987.
TERRA, Marcelo, Roteiro da Incorporação Imobiliária. São Paulo: Saraiva,
1988. 241 p.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais. 2. ed. São Paulo: Atlas, 1998.
413 p.
1
Advogada; Mestranda na área de Direito Civil do Programa de Pós-
Graduação em Direito da Universidade Metodista de Peracicaba; (email:
lfgarcia@usalq.usp.br).
2
FLORENZANO, Zola. Condomínio e Incorporações - Comentários a Lei
de Estímulo a Construção Civil. Forense: 1966, p. 101.
3
MIRANDA, Pontes. Tratado de Direito Privado: parte especial. 4. ed. São

1
 Paulo: Revista dos Tribunais, 1983, p. 208. (Par. 1.326, n.3)
4
DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro. 3. ed. rev. e atual.
São Paulo: Saraiva, 1985. (v. IV)
5
CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporação Imobiliária. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1993, p. 17.
6
BATALHA, Wilson de Souza Campos. Comentários à lei de registro
público. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1984, p. 570. (n. 6.17.5)
7
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 4. ed. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 1996.
8
CAMBLER, Everaldo Augusto, op. cit., pp. 237-238.
9
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Incorporações e Condomínio. Rio de
Janeiro: Forense, 1969, p. 240.
10
SILVA, De Plácido &, op. cit., pp. 176-177. (v. III)
11
SILVA, De Plácido &, op. cit, p 486. (v. II)
12
SILVA, De Plácido &, op. cit., p.558. (v. I)
13
BATALHA, Wilson de Souza Campos, op. cit., p. 325.
14
LOPES, João Batista. Condomínio. 5. ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 1996, p.54.

http://www.unimep.br
Telefone: (19) 3124-1520
Fax: (19) 3124-1529
grafica@unimep.br
15
PEREIRA, Caio Mário da Silva, op. cit., p. 130.

 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
A afetação das incorporações imobiliárias. Lei nº 10.931/2004
  www.jus.com.br Texto extraído do Jus Navigandi
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7595
 
 
Melhim Namem Chalhub - advogado e professor no Rio de Janeiro (RJ)
 

1
Sumário:1. Introdução. 2. Breve nota sobre a teoria da afetação e sua aplicação às incorporações
imobiliárias. 3. A estrutura normativa do regime de afetação das incorporações. 3.1. Definição
legal, constituição do patrimônio separado e seus efeitos. 3.2. Procedimentos em caso de falência da
empresa incorporadora. 4. Aspectos tributários. 5.
Nota crítica: deficiências, excessos e incongruências. 6. Conclusão.
 
1. Introdução
A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, introduz no direito positivo brasileiro um moderno
mecanismo de segregação de riscos, aplicável às incorporações imobiliárias, que constitui, sem
dúvida, atividade de extraordinário alcance econômico e social. A lei resulta do Projeto de Lei nº
2.109/99, que reproduz anteprojeto originário do Instituto dos Advogados Brasileiros, ao qual foi
anexado o Projeto de Lei do Poder Executivo nº 3.065/2004, este reunindo diversas matérias
relativas aos mercados de capitais, financeiro e imobiliário. O regime de afetação preenche
importante lacuna da Lei das Incorporações, pois, apesar de essa lei conter mecanismos de proteção
contratual, não contemplava meios de proteção patrimonial, circunstância que poderia deixar
expostos a risco os adquirentes e demais credores do empreendimento, em caso de frustração do
empreendimento, inclusive em razão de falência do incorporador.
 
Trata-se de importante mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes do
desequilíbrio econômico-financeiro da incorporação, na medida em que, independente de
intervenção judicial, possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do
negócio e prosseguir a obra. Caso venha a ocorrer a falência da incorporadora, os créditos
vinculados à incorporação afetada não estarão sujeitos a habilitação no Juízo da falência, devendo
ser satisfeitos com as receitas da própria incorporação, cuja administração passa a ser conduzida
pela comissão de representantes dos adquirentes, com autonomia em relação ao processo falimentar.
 
Essa autonomia é ratificada pela recente Lei n° 11.101/2005, que regulamenta a
Recuperação da Sociedade Empresária e do Empresário, ao estabelecer, no inciso IX do art. 119,
que as atividades relacionadas a patrimônios de afetação prosseguirão independente do processo de
falência até que cumpram sua finalidade. A nova estruturação atende às atuais necessidades do
mercado e da sociedade; de uma parte, acrescenta à atividade da incorporação novos elementos, que
poderão revitalizar a credibilidade do negócio perante a clientela; de outra parte, do ponto de vista
jurídico-empresarial, ajusta-se à atual tendência da teoria contratual, assentada nos princípios da
boa-fé e da equidade, ao dar maior nitidez ao negócio, com mecanismos de controle mais eficazes e
novos elementos de equilíbrio do contrato.
 
2. Breve nota sobre a teoria da afetação e sua aplicação às incorporações imobiliárias –
 
A afetação encontra justificativa na necessidade de se privilegiar determinadas atividades
merecedoras de tutela especial. Francesco Messineo assinala que a razão de ser da segregação
patrimonial está ligada à idéia de "1) atribuir ou reservar certos bens a uma determinada exclusiva
destinação, de maneira que fique excluída outra destinação, mesmo que não possa ser alcançada; 2)
ou então reservar a um certo grupo de credores um determinado núcleo de bens, sobre os quais
possam eles satisfazer-se com exclusão dos outros, com a conseqüência de que os outros credores
fiquem excluídos e de que, sobre os outros bens, tal grupo de credores não pode alegar direitos ou
que, ao contrário, este grupo pode satisfazer-se só subsidiariamente, e se necessário, sobre os
restantes bens do sujeito (devedor)" [01]
 
A afetação é, de fato, como registra Caio Mário da Silva Pereira, engenhosa concepção pela
qual determinados bens passam a vincular-se a um fim determinado, são gravados com um encargo

1
ou são sujeitos a uma restrição, de modo que, "separados do patrimônio e afetados a um fim, são
tratados como bens independentes do patrimônio geral do indivíduo." [02]
 
Temos defendido a aplicação da teoria da afetação para uma série de negócios típicos da
sociedade contemporânea, sobretudo aqueles em que se promove a captação de recursos do público
para contratos de investimento coletivo, como são os casos dos fundos de investimento, das
incorporações imobiliárias e do fornecimento de capital para criação e
comercialização de gado, entre outros, chamando a atenção para a necessidade de expressa previsão
legal para a afetação de bens e direitos, salientando que "a formação desses patrimônios é
submetida ao princípio do ‘numerus clausus’. Assim, para resguardo dos interesses de terceiros, a
lei deve prever expressamente os meios de publicidade da constituição dos patrimônios de
afetação." [03]
 
Esses princípios estão presentes no trust e constituem elemento essencial dessa figura
jurídica, operando como mecanismo de extrema utilidade para realização de inúmeros negócios e
em múltiplas situações, como, por exemplo, os investment trust. Como se sabe, por efeito da
afetação, os bens que integram a carteira dos fundos de investimento não se confundem nem se
comunicam com o ativo da instituição administradora do fundo, de modo que a eventual falência ou
liquidação extrajudicial dessa instituição não afeta os direitos dos titulares de quotas do fundo;
vindo a administradora a falir, os investidores a substituem, prosseguindo os negócios do fundo com
outra administradora. [04]
 
A atividade de incorporação imobiliária é naturalmente vocacionada para a afetação, seja
em razão da relativa autonomia do empreendimento, considerado de per si, seja porque o custeio da
obra é, em parte, suportado pelos próprios adquirentes, com os recursos provenientes das prestações
pagas durante a obra, ou por financiamento, com recursos oriundos do Sistema Financeiro da
Habitação-SFH. Dados esses princípios, fica claro que a segregação patrimonial na incorporação
imobiliária se ajusta com perfeição à teoria da afetação. Observe-se a estrutura do negócio
incorporativo, traçada a partir do art. 28 da Lei 4.591/64.
 
De acordo com o art. 32 da Lei das Incorporações, o incorporador arquiva no Registro de
Imóveis um dossiê composto de documentos que definem por completo o objeto de cada negócio
incorporativo e seu programa financeiro, como que atribuindo-lhe identidade, que o distingue dos
demais empreendimentos e o torna único, inconfundível. No conjunto de elementos desse dossiê, é
possível vislumbrar uma certa autonomia material e financeira da incorporação. O Memorial de
Incorporação fixa o contorno e os elementos do patrimônio que será objeto de afetação. Compõem
esse dossiê o projeto de construção, a descrição e caracterização das futuras unidades imobiliárias
autônomas, a discriminação das frações ideais, o orçamento da obra, além de outras peças
enumeradas pelo art. 32 da Lei n° 4.591/64, tudo isso compondo um conjunto que atribui identidade
própria a cada incorporação e demonstra sua capacidade de geração de receita suficiente para a
completa realização da obra, com autonomia em relação a outras fontes de receita da empresa
incorporadora.
 
A existência de condições de auto-sustentação financeira viabiliza a segregação patrimonial
de cada incorporação, de modo que ela se desenvolva com suas próprias forças, com relativa
autonomia e, assim, a segregação afasta o risco de pressões decorrentes de compromissos da
empresa incorporadora, estranhos ao orçamento da obra do patrimônio
segregado.
 
3. A estrutura normativa do regime de afetação das incorporações –
 

1
Considerados esses pressupostos, a Lei n° 10.931/2004 introduz os arts. 31A a 31F à Lei n°
4.591/64, permitindo a segregação do patrimônio vinculado a cada incorporação imobiliária. Para
esse fim, faculta a criação de um regime de vinculação de receitas visando a completa execução da
obra e dá poderes aos adquirentes para, em caso de paralisação da obra, recuperação da empresa
incorporadora ou falência, prosseguir a obra com autonomia, independente de intervenção do
Judiciário. Para assegurar a eficácia do sistema, a lei torna
incomunicável o acervo da incorporação afetada, protegendo-o, conseqüentemente, contra os riscos
empresariais da incorporadora. O controle do negócio se realiza mediante balancetes e relatórios
trimestrais, demonstrando a movimentação financeira do empreendimento e o andamento da obra,
em cotejo com a programação financeira correspondente. Haverá uma contabilidade própria para
cada incorporação, destacada da contabilidade da incorporadora. A movimentação dos recursos é
feita em conta-corrente bancária específica. Em caso de falência da empresa incorporadora, a
Comissão de Representantes dos adquirentes assumirá a administração da incorporação e
prosseguirá a obra independente dos efeitos da falência, recolhendo à massa falida a eventual sobra,
se houver, depois de concluída a obra.
 
Trata-se de mecanismo extrajudicial de composição de interesses, dotado de especial
eficácia e extraordinário efeito social e econômico, na medida em que privilegia a continuidade da
atividade econômica, assegurando a circulação de riquezas, a manutenção da fonte de renda dos
trabalhadores e o cumprimento da função social do crédito.
 
3.1. Definição legal, constituição do patrimônio separado e seus efeitos
 
Dispõe o art. 31A que, a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao
regime da afetação, "pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem
como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do
incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes."
 
A afetação se efetiva mediante "termo de afetação", que deverá ser averbado no Registro de
Imóveis. A incorporação poderá ser afetada a qualquer momento, mesmo depois de iniciadas as
vendas, e nesse caso o "termo" deverá ser firmado pelo incorporador e pelos adquirentes. Uma vez
afetado, o patrimônio da incorporação é considerado incomunicável em relação aos demais bens,
direitos e obrigações do patrimônio geral da empresa incorporadora, bem como em relação aos
demais patrimônios de afetação que ela tiver constituído. Em conseqüência, cada incorporação-
patrimônio-de-afetação só responde pelas dívidas e obrigações a ela vinculadas.
 
Cada incorporação afetada tem ativo e passivo próprios, incumbindo ao incorporador
diligenciar a obtenção dos recursos necessários ao pagamento do passivo de cada patrimônio de
afetação. A segregação patrimonial, entretanto, não exclui o acervo da incorporação do patrimônio
geral do incorporador, nem limita sua responsabilidade pela incorporação, de modo que ele é que é
o responsável pela obtenção dos recursos para conclusão da obra e entrega das unidades, mesmo
retirando-os do seu patrimônio geral.
 
A afetação não atinge o direito subjetivo do incorporador, que, sendo titular do terreno e das
acessões, continua investido dos poderes de livre disponibilidade dos bens integrantes da
incorporação. A afetação, sendo um encargo que vincula esses bens a uma determinada destinação
(conclusão da obra e entrega das unidades aos adquirentes), apenas condiciona o exercício dos
poderes do titular da incorporação, impedindo que ele perpetre atos de desvio de destinação. Por
isso mesmo, os parágrafos 3° ao 8° do art. 31A autorizam o incorporador a constituir garantias reais
sobre os bens e direitos da incorporação, bem como a ceder os créditos oriundos da

1
comercialização, seja em termos plenos ou fiduciários. Mas, coerentemente com o regime de
vinculação de receitas visando a consecução da incorporação, esses dispositivos deixam claro que
(i) a constituição de garantias reais só é admitida em operação de crédito cujo produto seja
integralmente destinado à realização da incorporação, (ii) o produto da cessão de créditos, plena ou
fiduciária, passa a integrar o patrimônio de afetação. Pode o incorporador, entretanto, apropriar-se
"dos recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44),
considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à
quitação de financiamento para a construção, se houver" (§ 8° do art. 31A).
 
O incorporador tem, assim, assegurado seu direito subjetivo de titular do negócio, mas a lei
lhe impõe determinadas obrigações correspectivas. Assim, a despeito de poder ceder até mesmo a
totalidade dos créditos oriundos da comercialização, ele é obrigado a "preservar os recursos
necessários à conclusão da obra", "manter apartados os bens e direitos objeto de cada
incorporação", manter e movimentar os recursos financeiros em conta de depósito específica para a
incorporação afetada, manter contabilidade separada e fornecer à Comissão de Representantes,
trimestralmente, balancetes e demonstrativos do estado da obra (art. 31D).
 
O fato de o incorporador ceder seus créditos ou constituir garantias sobre os bens e direitos
da incorporação não importa em transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou
responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor. O controle e a fiscalização do
desenvolvimento da incorporação afetada será feito pela Comissão de Representantes dos
adquirentes, a partir dos relatórios trimestrais que receberá do incorporador, bem como pela
instituição financiadora do empreendimento, mediante mecanismos livremente pactuados no
contrato de financiamento; para esse fim, a lei lhes faculta, às suas expensas, a realização de
auditoria na incorporação (art. 31C), se a situação do empreendimento a justificar. Concluída a
obra, entregues as unidades aos adquirentes e
paga a dívida decorrente do financiamento, se houver, a afetação se extingue. As hipóteses são
cumulativas; assim, se a obra foi concluída e entregues as unidades até então vendidas, mas ainda
há saldo devedor do financiamento, as unidades restantes continuam afetadas até que se complete o
pagamento do saldo devedor. Dá-se também a extinção da afetação em duas outras hipóteses, a
saber: (i) em caso de denúncia da incorporação, depois de restituídas as quantias aos adquirentes, e
(ii) em caso de liquidação da incorporação, deliberada pela assembléia geral.
 
3.2. Procedimentos em caso de falência –
 
Em caso de falência da empresa incorporadora, ou insolvência civil do incorporador, se
pessoa física, os efeitos da quebra não atingem os patrimônios de afetação, dispondo a lei,
expressamente, que o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos
objeto da afetação não podem ser arrecadados à massa falida (art. 31F). O texto legal (art. 31F)
assegura, assim, as condições jurídico-patrimoniais necessárias à continuidade da incorporação e,
afinal, apropriação das unidades por parte dos adquirentes. Fica claro que estão excluídos dos
efeitos da quebra não só o terreno e acessões, mas, também, os direitos creditórios representados
pelo saldo do preço dos contratos de venda das unidades, e essa exclusão é essencial para
cumprimento da destinação definida no art. 31A, pois o montante correspondente às prestações do
saldo do preço é que irá sustentar a conclusão da obra. Dispõe a lei que nos sessenta dias que se
seguirem à decretação da falência ou insolvência civil do incorporador, o condomínio dos
adquirentes, por convocação da Comissão de Representantes, ou, na sua falta, de um sexto dos
adquirentes ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral para,
(i) por maioria simples, ratificar o mandado da Comissão ou eleger novos membros, (ii) por 2/3 dos
adquirentes, em primeira convocação, ou por maioria absoluta, instituir o "condomínio da

1
construção" e (iii) por esse mesmo quorum, deliberar pela continuação da obra ou pela liquidação
do patrimônio.
 
A Comissão de Representantes está investida de mandato legal para adotar todas as
providências necessárias à continuação da obra ou à liquidação do patrimônio, notadamente para
vender as unidades do "estoque" do incorporador ou, caso decidam pela liquidação, vender a
totalidade do acervo. A venda será feita mediante leilão extrajudicial, segundo o procedimento
estabelecido pelo art. 63 da Lei n° 4.591/64.
 
Aspecto de especial relevância nessa legislação é a rigorosa observância da ordem legal de
preferências dos credores, de modo tal que o produto do leilão será destinado em primeiro lugar ao
pagamento dos créditos trabalhistas, previdenciários e fiscais vinculados ao empreendimento, só
sendo distribuído aos demais credores posteriormente; havendo saldo, a quantia correspondente será
arrecadada à massa falida. As receitas da incorporação afetada destinam-se ao pagamento das suas
próprias obrigações e dívidas, vedado o desvio para qualquer outra finalidade. Assim sendo, a lei
deixa claro que as dívidas trabalhistas, previdenciárias e fiscais a serem satisfeitas com o produto
dos pagamentos feitos pelos adquirentes, bem como com o produto do leilão, são somente aquelas
vinculadas ao empreendimento, ficando "excluídas da responsabilidade dos adquirentes as
obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social
sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as
obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas com as incorporações
objeto de afetação" (§ 20 do art. 31F).
 
Além de não alterar o regime legal de preferências creditícias, a afetação patrimonial dá
maior liquidez aos créditos vinculados à incorporação, na medida em que as receitas provenientes
de cada patrimônio de afetação são mantidas apartadas para satisfação dos créditos a ele vinculados
e não podem ser desviados para outros patrimônios de afetação, ou para o patrimônio geral do
incorporador. Disso decorre que, havendo uma reserva patrimonial para cada grupo de credores,
eles receberão diretamente da Comissão de Representantes, que passará a administrar a
incorporação, estando esses credores, portanto, livres do processo de falência. Caso decidam pela
continuação da obra, "os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas
obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver" (§ 11 do art. 31F). Para esse fim, a instituição financiadora
deverá promover o desdobramento do financiamento de modo a atribuí-lo aos adquirentes; a lei não
dispõe sobre o critério de rateio, mas parece razoável que o financiamento seja desdobrado na
proporção dos coeficientes de construção das unidades; se ainda houver saldo do financiamento,
relativo a etapas da obra ainda não executadas, a liberação deverá ser feita em nome dos
adquirentes, proporção que tiver sido feito o desdobramento; para simplificação operacional, a
liberação poderá ser feita mediante depósito na conta-corrente bancária que vier a ser aberta em
nome do condomínio da construção, que será movimentada pela Comissão de Representantes,
sendo certo, todavia, que os valores deverão ser lançados a débito de cada adquirente, na proporção
que lhes couber.
 
O saldo do preço de compra das unidades deverá ser pago à Comissão de Representantes,
permanecendo afetados os valores correspondentes, até o limite necessário à conclusão da obra.
Para assegurar os meios administrativos e financeiros à conclusão da obra, a lei confere à Comissão
de Representantes poderes para receber as prestações vincendas dos contratos de venda de unidades,
firmar recibo e dar quitação, devendo aplicar as quantias recebidas na conclusão da obra. Depois de
concluída a obra e averbada a construção no Registro de Imóveis, a Comissão de Representantes
deverá arrecadar à massa o saldo que porventura restar, relativo as parcelas do preço de venda das
unidades. Se o produto das vendas não for suficiente para concluir a obra e os adquirentes tiverem

1
completado com pagamentos além do preço de aquisição, deverão habilitar essa diferença como
crédito perante a massa falida.
 
A par da extraordinária eficácia da afetação, para garantia dos credores, a lei cuidou de
simplificar procedimentos visando facilitar ao máximo a outorga dos direitos aos adquirentes. Nesse
sentido, o § 3° do art. 31F investe a Comissão de Representantes de poderes irrevogáveis para que
outorgar aos adquirentes o contrato definitivo a que estiver obrigado o incorporador, livrando-os do
encargo de ir buscar em Juízo, no processo de falência, alvará para obtenção da escritura
"definitiva". A nova lei simplifica, também, os procedimentos de venda do terreno e acessões a
terceiros, caso a assembléia geral dos adquirentes resolva liquidar o patrimônio de afetação; nesse
sentido, uma vez aprovada, na assembléia geral, a venda, o preço e as condições de pagamento, a
Comissão de Representantes fica investida de poderes para firmar, em nome de todos os
adquirentes, a escritura de alienação; o produto da venda será destinado ao pagamento das dívidas
da
incorporação e o saldo será distribuído entre os adquirentes, depositando-se em Juízo os valores
pertencentes aos condôminos não localizados.
 
4. Aspectos tributários –
 
Sob o aspecto tributário, a afetação do patrimônio da incorporação não altera a
responsabilidade tributária da empresa incorporadora ou o sistema de apuração do lucro tributável.
A lei, entretanto, criou um regime especial, opcional, denominado "regime especial tributário do
patrimônio de afetação". Assim, poderá o incorporador manter a incorporação afetada subordinada
ao regime do lucro real ou adotar o regime especial da Lei n° 10.931/2004. Pelo regime especial, a
alíquota é de 7% da receita mensal recebida, e esse pagamento corresponderá ao pagamento
unificado dos seguintes impostos e contribuições:
I – IRPJ – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – 2,2%;
II – PPIS/PASEP – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Público – 0,75%;
III – CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – 1,15%;
IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – 3%.
 
Os recolhimentos devem ser feitos a partir do mês da opção, até o 10° dia do mês
subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita. É admitida a compensação, mas somente
por espécie e com o montante devido no mesmo período de apuração, até o limite desse montante.
Pelo regime especial, a incorporação afetada terá um número de inscrição próprio no Cadastro
Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ, bem como código de arrecadação próprio. Os débitos do
regime especial não poderão ser parcelados.
 
Se o incorporador não optar pelo regime especial, continuarão sendo adotados os mesmos
procedimentos de apuração de resultados e oferecimento à tributação, apurando-se o resultado de
cada incorporação e, após, reunindo-se esses resultados no balanço geral do incorporador. Para esse
fim, procede-se à reunião dos resultados de cada uma das incorporações da empresa, somados aos
resultados não-operacionais e às participações, apurando-se o lucro líquido, ajustando-o pelas
adições, exclusões ou compensações, donde de apura o lucro real, que constitui a base de cálculo do
imposto de renda da empresa incorporadora (Regulamento do Imposto de Renda, arts. 219, 246, 248
e 277).
 
5. Nota crítica: deficiências, excessos e incongruências –
 

1
 Não obstante o grande aperfeiçoamento que a nova lei introduz no sistema de proteção do
adquirente, preservando de forma eficaz seus direitos patrimoniais, restam ainda algumas
deficiências que prejudicam o pleno cumprimento da função social desse importante mecanismo.
Referimo-nos, em primeiro lugar, ao art. 31A, pelo qual a garantia da afetação será prestada por
opção do incorporador. Trata-se de caso esdrúxulo, em que é o devedor quem decide se prestará ou
não prestará garantia do cumprimento de suas obrigações. O dispositivo precisa ser modificado para
tornar compulsória a afetação patrimonial, até porque o que está em jogo é a proteção da economia
popular, e não a conveniência do incorporador.
 
De fato, a atividade da incorporação imobiliária se caracteriza pela captação de recursos do
público e sua aplicação em determinada obra; ao realizar oferta pública de imóveis a construir o
incorporador está lidando com a economia popular; esses elementos, por si sós, são suficientes para
configurar uma situação merecedora de tutela especial, e um dos propósitos basilares da afetação é
disciplinar essa modalidade de captação de recursos e preservar o patrimônio formado com recursos
dos adquirentes e demais credores. Esse fato, por si só, recomenda que toda e qualquer incorporação
deve ser qualificada como um patrimônio de afetação, independente de qualquer manifestação do
incorporador, bastando para tal o registro do Memorial de Incorporação.
 
Nada justifica que a afetação seja manejada a critério do incorporador, pois a proteção da
economia popular é matéria de interesse público que, a exemplo do que sucede no âmbito das
relações de consumo, decorre do "reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de
consumo" (Lei n° 8.078/90, art. 4°, I), daí a necessidade de intervenção legislativa "para compensar
eventual desvantagem contratual e garantir a segurança jurídica em favor do contratante mais fraco,
impondo, para tal, regime jurídico próprio para determinadas atividades."
 
Ao deixar a afetação a critério do incorporador, a Lei 10.931/04 concede vantagem
exagerada ao incorporador, agravando ainda mais a vulnerabilidade dos adquirentes e contrapondo-
se ao fundamento axiológico da norma, expresso na concepção original do anteprojeto do Instituto
dos Advogados Brasileiros e em quatro Projetos de Lei apresentados na Câmara Federal nesse
mesmo sentido, todos eles, unissonamente, caracterizando a incorporação imobiliária como um
patrimônio de afetação.
 
Outro aspecto que merece revisão é o regime tributário. Com efeito, os arts. 1° a 11 da Lei
n° 10.931/2004 instituem um regime tributário mais oneroso do que o regime do lucro real e do que
o do lucro presumido, circunstância que desestimula sua adoção pelo incorporador, prejudicando,
em última análise, os adquirentes. É que, na medida em que pode importar em aumento,
injustificado, da carga tributária, e sendo a afetação uma opção do incorporador, este preferirá
manter-se no sistema tradicional da incorporação, no qual não existe nenhuma proteção dos direitos
patrimoniais dos adquirentes. Para afastar esse obstáculo, propõe-se que o regime especial tributário
instituído pelos arts. 1° a 11 da Lei n° 10.931/2004 seja estruturado de acordo com os critérios do
regime do lucro presumido.
 
Nesse contexto ressalta um aspecto de especial relevância, na medida em que imputa
encargos absolutamente injustificáveis aos adquirentes. Com efeito, dispõe o art. 9° da Lei n°
10.931/2004 que, em caso de falência da empresa incorporadora, "perde eficácia a deliberação pela
continuação da obra (...), bem como os efeitos do regime de afetação instituídos por esta lei, caso
não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas
ao respectivo patrimônio de afetação (...), as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um
ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se este ocorrer em prazo inferior."
 

1
 Nos termos em que está redigido, o art. 9° viola, a um só tempo, os princípios da isonomia,
da defesa do consumidor e do devido processo legal. Em primeiro lugar, é absolutamente
dispensável a transferência, para os adquirentes, da obrigação de pagar os encargos vinculados ao
patrimônio de afetação, pois o § 11 do art. 31F da Lei 4.591/64, com a redação dada pelo art. 53 da
Lei 10.931/2004, já contempla sua sub-rogação nos direitos e obrigações da incorporadora,
obrigando-os, portanto, ao pagamento dos débitos fiscais, previdenciários e trabalhistas vinculados
à respectiva incorporação.
 
Considerando que um dos pressupostos dessa segregação patrimonial é a vulnerabilidade
econômica e técnica dos adquirentes, a lei deveria conceder aos adquirentes condições de
pagamento mais favoráveis do que aquelas que normalmente são asseguradas às empresas, em
geral. Esta á uma das hipóteses em que o princípio constitucional da isonomia se realiza pela
desigualdade de tratamento, pelo qual se dá tratamento privilegiado para as categorias de pessoas
que se encontrem em situação de desvantagem econômica ou técnica, como é o caso dos
adquirentes de imóveis em construção, diante da caótica situação decorrente da falência da
incorporadora. Além disso, o art. 9° suprime direitos anteriormente
assegurados aos adquirentes pela Lei n° 4.591/64, pela qual já era assegurado o prosseguimento da
obra sem necessidade de resgate imediato dos débitos pendentes. A restrição ao exercício dos
direitos dos adquirentes é inadmissível, mesmo se se considerar que eles sejam devedores, ainda
que sejam devedores inadimplentes e mesmo que se mantenham na condição de devedores
inadimplentes, pois, como se sabe, a pendência de débito, mesmo em execução, não priva a pessoa
do uso e da fruição de seus bens ou direitos, mesmo que estes estejam submetidos a constrição
judicial.
 
A par da arbitrariedade, a proibição é desnecessária, pois os débitos em questão estão
garantidos pelo próprio patrimônio de afetação constituído pelo acervo da incorporação. De fato,
nos precisos termos da definição legal, é o ativo do patrimônio de afetação que responde pelas
obrigações contraídas para cumprimento da sua finalidade, e só ele responde por essas obrigações
(ressalvada, obviamente, a responsabilidade do incorporador pelos prejuízos que causar). De outra
parte, não há que se ter receio de que os adquirentes se esquivem do pagamento, subtraiam bens do
ativo do patrimônio de afetação ou os transfiram para outro local, pois esse ativo é constituído de
pedra e cal, fixo, inarredável. Além dessa estabilidade material, esse ativo é financeiramente
valorizável e o prosseguimento da obra só tende a valorizá-lo ainda mais, aumentando a garantia até
mesmo dos credores a que se refere o art. 9° da Lei 10.931/2004.
 
De outra parte, a despeito de constituir uma tutela especial que visa compensar a
vulnerabilidade dos adquirentes, a afetação protege, igualmente, os demais credores do
empreendimento, entre eles os trabalhadores, a previdência e o fisco. Assim sendo, além de ser
danoso aos interesses de todos os credores vinculados ao empreendimento, o art. 9° é
particularmente desastroso para os trabalhadores. É que, independentemente de afetação, os
compradores continuam a ter direito de prosseguir a obra, mas se eventualmente vier a ser extinta a
afetação, como prevê o art. 9° , os trabalhadores perdem o direito de receber seus créditos
diretamente do patrimônio de afetação, sendo obrigados a habilitar seus créditos no processo de
falência, devendo aguardar seu encerramento para recebê-los, o que só ocorrerá após a realização do
ativo da massa falida. A tudo isso acresce que essa proibição jamais poderia ser cogitada, pois se
contrapõe à própria finalidade da norma legal, que é facilitar a liberação para que a obra prossiga
sem obstáculos, e não bloqueá-la, como se depreende desse art. 9°.
 
Por todas essas razões, entendemos que deve ser revogado o art. 9° da Lei n° 10.931/2004.
Há, de outra parte, excessos em alguns mecanismos de controle, que podem contribuir para
emperrar o funcionamento da incorporação e devem, portanto, ser afastados. São os casos da

1
exigência de anuência dos adquirentes no "termo de afetação", de apresentação de balancetes e de
auditoria. A exigência de anuência dos adquirentes é dispensável e pode até tornar inexeqüível a
afetação.
 
Com efeito, a afetação é uma garantia em favor dos credores, entre eles os adquirentes, que
são beneficiários de uma tutela especial, de modo que a tomada da sua assinatura no "termo"
constitui ato burocrático absolutamente estéril, que pode, até, prejudicar a comunidade de
adquirentes, caso algum deles, por qualquer razão, se recuse a firmar o "termo." Só se justificaria
essa anuência em caso de algum ato que pudesse prejudicar os adquirentes, mas parece paradoxal
exigir sua assinatura para constituir uma garantia em favor deles mesmos, que não lhes impõe
nenhum encargo a não ser em seu próprio benefício, qual seja, o encargo de assumir a
administração da incorporação e dar prosseguimento à obra nos casos que a lei especifica.
 
Não se pode esquecer que a afetação importa numa restrição ao patrimônio separado do
incorporador, e não ao patrimônio dos adquirentes, sendo certo que essa restrição é instituída
exatamente para assegurar os direitos destes últimos. Na prática já começam a surgir dificuldades
para a tomada de assinaturas de adquirentes, podendo até ocorrer grande demora nessa diligência e,
até, a recusa de algum deles, por qualquer razão. A exigência é uma distorção em relação à garantia
dos adquirentes e pode dar causa a graves prejuízos para estes. De fato, a recusa de algum
adquirente poderá levar a comunidade de adquirentes a sofrer prejuízos de difícil ou impossível
reparação. A lei é omissa quanto às conseqüências dessa falta de anuência, circunstância que pode
gerar dúvidas e incertezas dos operadores. Nesse caso, salvo melhor juízo, o oficial do Registro de
Imóveis poderá suscitar dúvida ao juiz competente; alternativamente, o incorporador ou a comissão
de representantes poderia, diante desse fato, requerer suprimento judicial que assegurasse a
averbação do "termo" mesmo sem assinatura de todos os adquirentes. Em suma, considerando que a
afetação é garantia em favor dos adquirentes, a exigência de anuência poderia causar mais prejuízos
à comunidade de adquirentes do que a dispensa, razão pela qual sugerimos seja reformulada a
redação do art. 31B da Lei 4.591/64, substituindo-se a exigência de "assinatura" dos promitentes
compradores pela sua "cientificação." [05]
 
A apresentação de balancetes trimestrais e a auditoria são também exigências repetitivas e
excessivas, que tolhem a atuação do incorporador sem trazer nada em benefício dos adquirentes. De
fato, o incorporador é obrigado a apresentar, trimestralmente, um demonstrativo físico e financeiro
do empreendimento, no qual são considerados o estado da obra e sua correspondência com os
recursos captados e com a programação financeira do negócio. Essa demonstração atende as
necessidades de controle dos adquirentes, sendo dispensável o balancete. Parece ter havido certo
exagero do legislador nesse aspecto. De fato, aqueles que confiaram seus recursos ao empresário da
incorporação devem ter assegurado o direito de fiscalizar e acompanhar a incorporação, e é
exatamente nesse sentido que a lei obriga o incorporador a apresentar-lhes trimestralmente um
relatório do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado. Se tais informações não
forem suficientes para controle da aplicação dos recursos, aí, sim, seria razoável a busca de outros
documentos e novas informações que complementassem ou esclarecessem aspectos que, no
demonstrativo trimestral do estado da obra, tenham permanecido obscuros. Parece razoável que,
nesses casos, a lei preveja a busca de tais dados caso o incorporador, notificado, não os tenha
entregue tempestivamente.
 
6. Conclusão –
 
Em suma, a afetação das incorporações imobiliárias constitui garantia de incomparável
eficácia em favor dos credores vinculados especificamente a cada negócio incorporativo,
beneficiando em especial os adquirentes, na medida em que lhes assegura a preservação das suas

1
aplicações financeiras e lhes outorga o direito de assumir a administração do negócio e prosseguir a
obra com autonomia em relação a eventual falência da empresa incorporadora, prerrogativa essa
que veio a ser reafirmada pelo art. 111 da Lei de Recuperação da Sociedade Empresária e do
Empresário (Lei n° 11.101/2005).
 
A despeito de a Lei n° 10.931/2004 ter dotado o direito positivo brasileiro de nova e
importante garantia, desviou-se do fundamento axiológico que justifica a afetação patrimonial nas
incorporações, atribuindo-a como opção do empresário e não como garantia
natural daqueles que a ele confiaram suas economias. Urge, portanto, ajustar a lei ao propósito de
proteção dos direitos patrimoniais dos adquirentes, tornando compulsória a aplicação da afetação a
todas as incorporações, única forma de assegurar, na hipótese, a plena realização da função social
do contrato e da propriedade.
 
Notas
01 MESSINEO, Francesco, Manual de derecho civil y commercial. Buenos Aires:
Ediciones Jurídicas Europa-América, 1971, v. II, p. 265.
02 PEREIRA, Caio Mário da Silva, Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense,
17. ed., 1995, v. I, pp. 251/252.
03 CHALHUB, Melhim Namem, Negócio fiduciário. Rio de Janeiro: Renovar, 1998, p. 95.
04 CHALHUB, Melhim Namem, Trust – Perspectivas do direito contemporâneo na
transmissão da propriedade para administração de investimentos e garantia. Rio de Janeiro:
Renovar, 2001, pp.172 e seguintes.
05 Sugerimos a seguinte redação: "Art. 31B. Considera-se constituído o patrimônio de
afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo
incorporador e, quando for o caso, pelo proprietário do terreno, bem como por aqueles que tiverem
transmitido seus direitos aquisitivos sobre o mesmo ao incorporador."
"Parágrafo único. A afetação não será obstada pela existência de ônus reais sobre o
terreno e acessões ou de contratos de alienação de unidades integrantes da incorporação, devendo os
adquirentes ser cientificados da constituição da afetação, mediante carta dirigida pelo
incorporador."
________________________________________________________________________
Sobre o autor: Melhim Namem Chalhub é autos dos livros: “Negócio Fiduciário” (Ed. Renovar); Da
Incorporação Imobiliária (Ed. Renovar) e “Direitos Reais” (Ed. Forense).
 
 Sobre o texto:
Texto inserido no Jus Navigandi nº866 (16.11.2005)
Elaborado em 09.2005.
 
Informações bibliográficas:
Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto
científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma:
CHALHUB, Melhim Namem. A afetação das incorporações imobiliárias. Lei nº
10.931/2004. Jus Navigandi, Teresina, ano 10, n. 866, 16 nov. 2005.
Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=7595>. Acesso
em: 20 maio 2007.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO
LOCAÇÕES IMOBILIÁIAS

1
2. Locação de Coisas
3. Locação Predial Urbana
4. Do Aluguel
5. Obrigações do Locador
6. Obrigações do Locatário
7. Direito de Preferência
8. Das Benfeitorias
9. Das Garantais Locatícias
10. Das Penalidades nas Locações
11. Locação Residencial
12. Locação para Temporada
13. Locação não Residencial
14. Prática dos Contratos de Locação

LOCAÇÕES

1.- Locação de coisas

Dentro do Direito das Obrigações, ao tratar das várias espécies de contratos, o

Código Civil destina os arts. 565 a 578 para a locação de coisas, deixando para a legislação
específica a locação predial urbana. Na locação de coisas enquadram-se principalmente os
bens móveis como veículos, máquinas, animais, roupas, equipamentos industriais, para
festas, linhas telefônicas, etc.

Na locação de coisa, uma das partes, o locador, se obriga a ceder à outra, o

locatário, por tempo determinado ou indeterminado, o uso e gozo da coisa não fungível,
mediante remuneração. A remuneração muito embora, via de regra seja feita em dinheiro,
não impede que seja feita de outra forma, desde que haja uma equivalência entre o valor
estipulado pelo uso e a remuneração decorrente deste uso. Pode-se por exemplo alugar um
trator mediante a paga em serviços para o desmatamento de uma certa quantidade de
hectares por mês.

São elementos essenciais na locação de coisas: o locador; o locatário; a coisa; a

remuneração e o tempo. Disto resulta que a locação de coisas é um contrato bilateral,
consensual e comutativo. É bilateral porque exige duas partes com direitos e obrigações
recíprocas. É consensual porque depende da manifestação de vontade das partes É
comutativo porque a cada período de uso por uma das partes, há uma correspondente
remuneração à outra.

Existem alguns tipos de locação que são tratados em outros artigos do Código Civil
ou regidos por leis especiais. São os contratos de locação de mão de obra, espaços
publicitários, locação de pastagens, locações rurais (arrendamento), a locação de bens
públicos de propriedade do Município, do Estado ou da União ou pertencentes a Autarquias

1
e Fundações. Também tem tratamento especial as locações de apart-hotéis e hotéis
residências.

2.- Locação Predial Urbana

A locação predial urbana é regida pela Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 com
as alterações impostas pela Lei nº 12.112 de 09/12/2009 que já em seu artigo primeiro
dispõe que “a locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei”.

Com os mesmos princípios usados pelo Código Civil para a locação de coisas, a
legislação predial urbana é também um contato bilateral, consensual e comutativo, podendo
ser definida como:

“o contrato pelo qual, alguém, sendo proprietário de um imóvel urbano,

denominado locador, transfere a outra, denominada locatário, o uso e o gozo
do bem em caráter temporário e mediante uma certa retribuição de valor
econômico, chamado aluguel”.

Ao se falar em imóvel urbano, dentro das locações, torna-se necessário definir o que
se entende por tal nomenclatura, uma vez que existem certas locações que, muito embora
situadas em zona não urbana, se enquadram dentro da Lei 8.245/91. Assim, o bem objeto
da relação locatícia pode ser um prédio urbano ou prédio rústico. Por prédio urbano
propriamente dito, entende-se aquele que se destina a uso residencial ou não residencial
desvinculado das atividades ligadas ao uso da terra. Já prédio rústico, entende-se aquele
destinado à economia rural em suas diversas possibilidades de exploração agrícola,
pecuária, agroindustrial e de extração. Tal como no direito tributário, o que diferencia o
imóvel rural do urbano não é a sua localização mas sim o seu uso. Não é uma questão
geográfica mas sim de utilidade.

A lei 8.245/91 refere-se sempre em locação residencial e locação não residencial,

podendo todavia ser feita a seguinte divisão quanto às espécies de locação:
a) locação residencial urbana;
b) locação não residencial (comércio, indústria, serviços);
c) locação de exploração rústica (agroindústria, agropecuária);
d) locação de temporada (imóveis para veraneio);
e) locação em shopping Center.

Todas elas têm um tipo comum de regras que as normatizam e que foram muito bem
esquematizadas por Roberto Senise Lisboa:

a) Pode ser celebrado por qualquer prazo;

b) O contrato celebrado por prazo superior a dez anos necessita de autorização marital ou
outorga uxória;
c) pode haver sublocação, mediante a concordância prévia do locador.

1
d) equiparam-se aos locatários ou sublocatários os ocupantes de habitações coletivas
multifamiliares.
e) havendo mais de um sujeito em um ou ambos os pólos da relação jurídica, entende-se
que a responsabilidade contratual dos locadores o dos locatários é solidária.
f) o locador pode exigir do locatário uma dessas garantias, se não decidir por exigir o
pagamento do mês vincendo, até o sexto dia útil (art. 42). Com efeito, no artigo 37 vamos
encontrar como modalidade de garantia da locação:

- caução, que pode ser em bens móveis ou imóveis

- fiança, que pode ser bancária ou pessoal;
- seguro de fiança locatícia.
g) a extinção do contrato por resilição ou resolução se firma nos seguintes preceitos:

- nos contratos de prazo determinado:

- durante o prazo de duração do contrato, é vedada a retomada do imóvel, provocada
por ato do locador;
- a denúncia unilateral do locatário antes do termino do prazo contratual importa no
pagamento da multa pactuada ou fixada judicialmente, a título de cláusula penal,
salvo se efetuar a notificação premonitória do locador, com prazo de trinta dias.
- nos contratos de prazo indeterminado:
- o locatário pode denunciar o contrato, mediante notificação premonitória de trinta
dias, sob pena de pagar o correspondente a um mês de aluguel e encargos.
- O adquirente do imóvel ou o compromissário comprador com cláusula de
irrevogabilidade poderá denunciar a locação, com notificação premonitória de
noventa dias.
- Em qualquer situação, igualmente extinguem o contrato de locação imóvel:
- o distrato;
- a infração legal ou contratual
- o descumprimento do pagamento do aluguel e encargos ;
- a necessidade da realização de reparos urgentes.
h) o contrato de locação de imóvel não se extingue necessariamente com a morte.
Morrendo o locador, a sua situação jurídica contratual é assumida em sub rogação,
pelos herdeiros.
Morrendo o locatário, a sua situação jurídica contratual é assumida, em sub-rogação:
- na locação residencial, observa-se a seguinte ordem: conjugue ou o companheiro
supérstite, o herdeiro necessário e dependente do de cujus.
- Na locação não residencial, o espólio ou sucessor do negócio.
i) nos casos de separação, divórcio ou extinção da união estável, a locação prosseguirá
automaticamente com aquele que permanecer no imóvel.

j) no caso de alienação do bem, o direito de preferência é conferido ao sublocatário e,

caso ele não venha exercê-lo, ao locatário, com prazo de trinta dias, sob pena de
responder o locador com o pagamento de indenização por perdas e danos.
l) o locatário será indenizado tão-somente pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis,
estas últimas se previamente autorizadas.
m) o sublocatário é responsável subsidiário, pela falta de pagamento.

1
(Manual Elementar de Direito Civil, São Paulo, RT. vol. 3, pág. 209).

3.- Do Aluguel

É livre a fixação do aluguel pelo locador, como livre é a sua aceitação pelo
locatário. Entretanto, uma vez pactuado, os seus reajustamentos e alterações passam a ser
regidos pelo que estipular no contrato.

A lei proíbe a fixação do aluguel em salário mínimo, em moeda estrangeira ou

vinculado à variação cambial. Por ocasião dos reajustes, as partes tem liberdade para
pactuar valor diferente do que está estipulado no contrato. Não havendo consenso,
prevalecerá o que dispuser contratualmente. De acordo com o art. 19, não havendo acordo,
tanto o locatário quanto o locador poderá entrar com uma ação revisional para obter
judicialmente um valor que se ajuste ao preço de mercado.

4.- Obrigações do Locador

No art. 22 estão enumerados os principais deveres e obrigações do locador.

Art. 22. O locador é obrigado a:

I. entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II. garantir, durante o tempo da locação, o uso pacifico do imóvel locado;
III. manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV. responder pelos vícios ou defeitos anteriores á locação;
V. fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel,
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos, existentes;
VI. fornecer ao locatário recibo discriminando das importâncias por este pagas, vedada
a quitação genérica;
VII. pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias á aferição da idoneidade do pretendente o
de seu fiador;
VIII. pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em
contrário no contrato;
IX. exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos ás parcelas que
estejam sendo exigidas;
X. pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que

não se refiram ao gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem á estrutura integral do

imóvel;

1
 b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como
das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao inicio da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

5.- Obrigações do Locatário

Se as obrigações do locador são muitas, as do locatário são bem mais extensas,

algumas consideradas mais graves, ensejam a rescisão do contrato, caso assim o queira o
proprietário. Outras infrações, de menor porte muito embora também constitua ferimento
contratual, poderão ser resolvidas de uma maneira guiada pelo bom senso e entendimento.
Não deve ser qualquer infração a cláusulas contratuais que justifique a drástica medida de
despejo. O art. 23 cuida das obrigações do locatário e assim se expressa:

Art. 23 – O locatário é obrigado a:

I. pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou

contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6.º (sexto)
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não
tiver sido indicado no contrato;
II. servir-se do imóvel para o uso convencionado u presumindo, compatível com a
natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III. restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV. levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano
ou defeito cuja reparação a este incumbam, bem como as eventuais turbações de
terceiros;
V. realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas
instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
prepostos;
VI. não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento
prévio e por escrito do locador;
VII. entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de
autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII. pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX. permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante
combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado
e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

1
 X. pagar o prêmio do seguro de fiança;
XI. pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1.º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias á administração

respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos

empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso
comum;
d) manutenção e conservação das instalações hidráulicos, elétricos, mecânicos
e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum
destinados á prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da
locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao inicio da locação.

§ 2.º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior,
desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a
qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3.º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da

mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1.º
deste artigo, desde que comprovadas.

6.- Direito de Preferência

O locador deve estar atendo para os detalhes necessários para constar no

comunicado de oferecimento do imóvel ao inquilino. Não basta oferecer e dar o preço. É
necessária a obediência aos preceitos do parágrafo único do art. 27, o que reza que: “A
comunicação deverá conter todas as condições do negócio, em especial, o preço, a forma de
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser
examinada a documentação pertinente”.

A notificação poderá ser feita por qualquer meio, desde que comprovadamente
documentado. Uma das maneiras mais seguras é através do Cartório de Títulos e

1
Documentos que terá a contra fé do locatário ou, caso este se recuse a assinar, o Oficial do
cartório fará a declaração, o que, tendo fé pública, validará o ato.

Importante o conteúdo dos arts. 28 e 33 que se expressam:

Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira

inequívoca, sua aceitação integral á proposta, no prazo de 30 (trinta) dias.

Art. 33 – O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as

perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver
para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato
no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30
(trinta) dias antes da alienação junto á matricula do imóvel.

7.- Das benfeitorias

Art. 35 – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias

introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção .

Necessárias são as benfeitorias indispensáveis para manter a coisa, evitando sua

deterioração.
Para que as benfeitorias necessárias autorizem a retenção e conseqüente indenização, mister
que fiquem devidamente comprovadas, no curso da ação, a sua execução e o seu custo. O
reconhecimento do direito de retenção, em favor do locatário, quanto o imóvel locado, tem
de ser decorrência, necessariamente da verificação e apuração na ação de despejo, de
benfeitorias indenizáveis, isto é, úteis, expressamente consentidas pelo proprietário, ou
necessárias.

Art.36 – As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo
locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do
imóvel.

Entende-se por benfeitorias voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não

aumentem o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado
valor.
A restrição – desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substancia do imóvel, não
pode ser interpretada extensivamente. A benfeitoria só não poderá ser retirada se danificar,
essencial e irreparável o imóvel em seu substrato.

8.- Garantias Locatícias

Art. 37 – No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes

modalidades de garantia:

I. caução;
II. fiança;

1
 III. seguro de fiança locatícia; (Circular n° 347 da SUSEP – Superintendência de
Seguros Privados, de 27/06/2007);
IV. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (acrescentado pela Lei n°
11.196, de 21/11/2005).

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locação.

Caução em dinheiro é espécie de garantia real quando seguido certos requisitos. A

finalidade de caução em dinheiro é socorrer a possíveis atrasos no pagamento dos alugueis,
com o que haveria o risco de ficar exaurida a caução. Destina-se a atender ou cobrir o
debito apurado finda a locação. A importância dada em caução pelo locatário deve ser
depositada em caderneta de poupança em nome do locador ou de quem administra a
locação, ressaltando-se que a conta poupança deve ser específica de cada contrato e
mantido um controle individualizado. Quando não efetuado o depósito, responde o locador
por multa corresponde ás vantagens, decorrentes do deposito, mais a caução.

Definição de fiança – é um contrato acessório, pelo qual uma ou mais pessoas obrigam-se,
perante o credor, a cumprir a obrigação do devedor, se este não o fizer no prazo e formas
legais. A fiança é uma obrigação acessória, só pode existir atrelada a um ato jurídico
principal, no caso, um contrato de locação.

Assim devemos observar um aspecto relevante, em sendo o fiador casado, qualquer que
seja o regime de bens do casamento, indispensável se torna a outorga uxória, sob pena de
nulidade de fiança, sendo também a recíproca verdadeira. Assim, se fiadora for casada,
imprescindível a outorga marital. De acordo com o artigo 145, inciso IV, do Código Civil,
prescreve que é nulo o ato jurídico quando for preterida alguma solenidade que a Lei
considere essencial a sua validade.

Seguro Fiança Locatícia - Esse seguro poderá ser feito, como garantia contratada pelo
locador que é o segurado, ou pelo locatário, que é o garantido. Sua finalidade é assegurar ao
locador indenização dos prejuízos que possam advir dos riscos pertinentes á falta de
pagamento de alugueis e encargos legais previstos no contrato de locação. O prêmio do
Segurado será pago ao locador após a decretação do despejo do locatário.

Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1.º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos;
a em bens imóveis deverá ser averbada á margem da respectiva matrícula.

§ 2.º A caução em dinheiro que não poderá exceder o equivalente a 3 (três) meses de
aluguel, será depositado em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele
regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes
por ocasião do levantamento da soma respectiva.

1
§ 3.º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de 30 (trinta) dias, em
caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

A caução dos bens móveis registrada no Cartório de Título e Documentos diz

respeito á garantia do negocio, evitando-se, que os bens desapareçam ou sejam desviados.
O registro no Cartório de Títulos acaba dando publicidade ao ato e vale contra terceiros.
Assim, os bens móveis são uma garantia relativa, por que, se o bem ficar na posse do
locatório, ele poderá usar a coisa, correndo esta serio risco de deterioração, destruição ou
mesmo extravio.
A figura da caução assemelha-se á do depósito. Se a caução se frustrar, o locatário poderá
equipar-se ao depositário infiel, dando ensejo á prisão civil, prevista na Constituição
Federal, art. 5ª, LXVII. Portanto não aconselha o locador aceitar esse tipo de caução de
bens móveis, que poderá causar prejuízo e ao mesmo tempo uma longa batalha jurídica em
busca da garantia.

Quanto a caução de bens imóveis, deverá ela ser averbada á margem da matricula, também
para dar publicidade ao ato e ter efeito contra terceiros.

No que diz respeito á caução em dinheiro, que não poderá exceder a três meses de aluguel,
deve ser restituída com os acréscimos legais. Além dessas garantias, o locatário poderá
oferecer outras, como, por exemplo, automóveis, telefone, etc. Mesmo assim, não
aconselhamos a aceitação de garantias que causa muito transtorno na hora de executá-la.

Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrario, qualquer das garantias da locação se

estende até a efetiva devolução do imóvel.

Com a morte cessa automaticamente a fiança, razão pela qual o locador pode e deve
pedir substituição do fiador por outro idôneo, que possua pelo menos um bem de raiz, uma
vez que como já se disse anteriormente, a nova Lei restabelece penhorabilidade do único
imóvel de família quando oferecido em fiança de locação.
A respeito da morte do fiador varão, a mulher que, com o marido, assim qualidade de
fiadora não e mera figurante, mas fiadora, e sua obrigação persiste mesmo após a morte do
marido.
Nos demais casos previstos neste artigo em comentário, o locador poderá exigir do
locatário a substituição do fiador, para que evite ficar sem garantias por longo período,
podendo causar-lhe grandes prejuízos.
No caso de fiança, não pode o fiador exonerar-se unilateralmente do encargo findo o
prazo convencionado, quando assinaram compromisso para vigorar a responsabilidade até a
entrega das chaves.

Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia,

nos seguintes casos:
I. morte do fiador;
II. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III. alienação ou a gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de
residência sem comunicação ao locador;
IV. exoneração do fiador;

1
 V. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por
prazo certo;
VI. desaparecimento dos bens móveis;
VII. desapropriação ou alienação do imóvel.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

O seguro fiança, além do principal, que é o aluguel, deverá englobar todos os

demais encargos da locação, inclusive o imposto predial.
Para pagamento da indenização devida pela apólice será paga ao Segurado, no prazo
Maximo de 30 dias, a contar da apresentação á Seguradora da seguinte documentação:
a) cópia da sentença de decretação de despejo e comprovação da desocupação efetiva
do imóvel;
b) cópia do mandado de imissão na posse de imóvel e do respectivo auto de imissão;
c) cópia do documento firmado, quando da entrega amigável das chaves, o qual deverá
conter o valor da divida relativa aos alugueis ou encargos legais, discriminada em
parcelas e assinatura do garantido.
Para pagamento de cobertura adicional de danos ao imóvel, para efeito dessa cobertura,
deverá o segurado fornecer ao garantido, antes deste entrar na posse do imóvel locado, uma
vistoria, descrevendo, através de relatório, as condições do imóvel, bem como os danos, por
ventura existentes. Devendo o laudo de vistoria original encaminhado a seguradora.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá
exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o 6.º (sexto) dia útil do mês
vicendo.

Não havendo garantia, ou seja se extinguir em ocorrendo uma das hipóteses do

artigo 40, então o locador deverá exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo,
para evitar prejuízos pelo inadimplemento que possa surgir.
Recomendação: Não deve o locador firma contrato de locação com o locatário sem as
garantias contidas no artigo 37 da Lei, tendo em vista os prejuízos que poderão ocorrer pela
falta de pagamento de alugueis e os encargos da locação, bem como os danos que poderão
ocorrer pelo mau uso da propriedade pelo locatário.

9 - Penalidades nas Locações

Art. 43 – constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 5 (cinco) dias a 6
(seis) meses ou multa de 3 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:

I. exigir, por motivos de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel

e encargos permitidos;
II. exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação;
III. cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art.42 e da locação para
temporada.

1
 As contravenções são punidas com prisão simples ou multa. Cabe ao juiz, escolher a
punição, nos termos do artigo 59 do Código Penal, atendendo á culpabilidade aos
antecedentes, a conduta social, á personalidade do agente, as circunstancias e
conseqüências do crime, bem como ao comportamento da vitima.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de 3 (três) meses a 1 (um)
ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços á comunidade:

I. recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletiva multifamiliares, a

fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II. deixar o retomante , dentro de 180 (cento e oitenta) dias após a entrega do
imóvel, no caso do inciso III do art.47, de usa-lo para o fim declarado ou,
usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de 1(um) ano;
III. não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário,
nos casos do inciso IV do art.9.º, inciso IV do art.47, inciso I do art.52 e inciso
II do art.53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de 60 (sessenta) dias
contados de sua entrega;
IV. executar o despejo com inobservância do disposto no § 2.º do art.. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o
prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de 12 (doze) e
um máximo de 24 (vinte e quatro) meses do valor do último aluguel atualizado ou do que
esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Os crimes são crimes formais, ou seja, a conduta é causadora de dano, mas a

existência, ou não, de dano concreto não tem relevância penal. O dano, no caso, é
presumido, daí a multa civil do parágrafo único, que independe da demonstração de
prejuízo em concreto. Ocorrendo uma hipótese do artigo, o locatário tem direito a
indenização, pelo menos no mínimo, independentemente de prova de prejuízo em concreto.
Esse aspecto é civil, mas esclarece a natureza penal da infração. A responsabilidade pela
multa decorre da pratica de uma das condutas descritas no artigo, de modo que não há
necessidade de o locatário demonstrar prejuízo concreto.
Em sendo mais de um prejudicado, como no caso de despejo de locatário e sublocatário, a
multa será dividida, podendo o juiz levar em consideração essa circunstância ao fazer a sua
fixação.

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os
objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no artigo 47,
ou que afastem o direito à renovação , na hipótese do artigo 51, ou que imponham
obrigações pecuniárias para tanto.

Pelo sistema civil, o negócio jurídico é anulável nos termos do artigo 145 do Código
Civil. Desse modo, além de a nulidade decorrer de falta de agente capaz, da ilicitude ou
impossibilidade do objeto ou da preterição da forma legal, será nulo o negócio quando a lei
taxativamente o declarara nulo ou lhe negar efeito. No contrato de locação a autonomia da

1
vontade das pares esbarra-se perante normas impostas pelo legislador, que não podem ser
ignoradas pelas partes e por elas não podem deixar de ser cumpridas.

Observa-se que a Lei impõe a nulidade apenas de cláusulas dos contratos e não todo
negocio jurídico. Trata-se de uma nulidade parcial, porque evidentemente o legislador não
pretende a nulidade da locação, já que sua intenção é justamente incentivar sua
manutenção.

10.- Locação Residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais
de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

A locação residencial vem regulada peso artigos 46 e 47, que disciplinam as

hipóteses de extinção de contrato.
A locação com prazo igual ou superior a trinta meses, vencido o prazo permite a retomada
do imóvel através da denominada denúncia imotivada.
O locador poderá retomar o imóvel sem qualquer motivação a não ser o desejo de ter o
imóvel desocupado para lhe dar a destinação que entender.
Se decorrido o prazo estipulado no contrato o locador não iniciar a ação de despejo dentro
do prazo de trinta dias, prorroga-se a locação por prazo indeterminado, mantidas todas as
demais cláusulas contratuais.
Ocorrendo a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, ainda assim poderá o
locador denunciar o contrato a qualquer tempo, apenas devendo, notificar o inquilino com
prazo de trinta dias para desocupação voluntária, sob pena de sujeitar-se ao despejo
compulsório.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
obs.dji:
I - Nos casos do Art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo
locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por
cento;

1
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou
utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na
posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
 
No caso de a locação ser ajustada por prazo inferior a trinta meses, seja esta verbal
ou por escrito, uma vez findo o prazo do contrato, a locação é automaticamente prorrogada.
Neste caso, a retomada do imóvel será promovida de acordo com a norma inserta nos
artigos 9°, inciso I a IV, 46 e 47 inciso III.
A retomada nas hipóteses do artigo 9°, inciso I a IV, que são extensivas a todos os tipos de
locação, que já foram tratadas em comentários anterior.
A ação decorrente de extinção do contrato vinculado á locação.
A lei 8.245/91, no artigo 47, inciso II, prevê a retomada em decorrência de extinção do
contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o
emprego.

Retomada para uso próprio.

Esta retomada assume a liderança entre as demais por ser a mais comum, mais utilizada, e
que apresenta muito maior incidência.
Estão legitimado para propor a ação proprietário, o promitente-comprador promitente-
cessionário.
Se o locador reside em prédio alheio, a regra é a presunção de sinceridade do pedido de
retomada para uso próprio, daí não precisa fazer qualquer prova de necessidade. Basta
provar a sua titularidade e ser o locador.

Ação de despejo uso próprio ou de familiares.

Ação de despejo uso próprio ou de familiares – A lei n° 8.245/41, no artigo 47, inciso III,
pode visar a retomada do imóvel para:
a) o pedido para uso próprio;
b) cônjuge ou companheiro de união estável;
c) para o ascendente ou descendente.
A retomada para uso próprio formulado pelo locador em prédio alheio não precisa
demonstrar a necessidade do pedido por ser ela presumida e pro ser facultada ao locatário
comprovar a insinceridade.

Retomada para ascendente e descendente

Retomada para ascendente e descendente, a presunção da sinceridade milita em favor do
locador, admite prova em contrario.

1
Retomada para construção.

Retomada para construção, o inciso IV, do artigo 47, da lei em comentário autoriza a
retomada por dois motivos:
a) pelo desejo do proprietário de demolir o prédio para edificar outro em seu lugar;
b) e o outro decorre da vontade de pedir o imóvel para nele realizar obras de
acréscimos.

Retomada para reparos urgentes.

Retomada para reparos urgentes determinadas pelo poder público, a retomada para esse fim
só se justifica quando as obras puderem ser normalmente executada com locatário dentro
do prédio. Basta, pois a intimação expedida pela repartição competente, para demonstração
da necessidade e da urgência das obras de reparação certo como é o pressuposto legal
configurado dessa retomada é ordem dada pelo poder público.

Da ação do despejo pelo decurso do contrato.

Possibilita a lei a extinção do contrato pelo simples decurso do qüinqüênio preenchido tal
requisito temporal, poderá o locador, por mera conveniência sua denunciar o contrato e
reclamar o despejo compulsório, caso o inquilino não desocupe voluntariamente o prédio.

11.- Locação para Temporada

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras
em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e
contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato,
obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado
em que se encontram.
 
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos,
bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no Art. 37 para atender as
demais obrigações do contrato.
 
Em se tratando de locação para temporada, permite expressamente a cobrança, de
uma só vez e antecipadamente, dos alugueis e encargos.
O pagamento antecipado dos alugueis e encargos não desonera o inquilino, á evidencia, das
demais obrigações decorrentes do contrato, tais como a de devolver o imóvel e os móveis
que o guarnecem no mesmo estado que recebeu, e a reparar imediatamente os danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou preposto.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

1
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato
após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do Art. 47.

No caso da locação para temporada, o locador, tão logo encerrado o prazo da

locação, pode ajuizar ação de despejo, pleiteando a concessão da liminar a que diz o artigo
59, parágrafo primeiro.
Ação de despejo no final do prazo da locação para temporada.
A Lei 8.245/91 proporcionar, no artigo 59, parágrafo 1°, inciso II, a faculdade de se
requerer, e de se conceder a medida liminar, na ação de despejo proposta pelo locador em
até trinta dias após o vencimento do contrato de locação para temporada.
A ação de despejo, pode ser proposta, no período de um mês, a partir da data do
vencimento do contrato, em que o locatário deveria restituir o imóvel. Na realidade, trata-se
de ação por infração legal ou contratual, de não restituir o imóvel na expiração do prazo. A
petição é feita, segundo as normas do artigo 282 do Código de Processo Civil.
A citação obedece ao regulado no artigo 58, inciso IV da Lei 8.245/91.
A medida liminar pode ser concedida, sem audiência do réu, desde que prestada a caução
de três meses de aluguel (artigo 59)
Feita a citação, se o réu não contestar, ocorre a revelia, ensejado o julgamento antecipado
(artigo 330 do Código de Processo Civil). A sentença, segundo disposto no artigo 63 da Lei
do Inquilinato, fixará o prazo para a desocupação no caso se não ter havido medida liminar
por não querer o locador efetuar a caução.
Nessa hipótese, executa-se de conformidade com artigo 65.
No caso do locador não propuser ação de despejo no prazo de trinta dias após o vencimento
do contrato, prorroga-se, por tempo indeterminado a locação para temporada.
Daí em diante a Lei afirma que o locador somente poderá denunciar o contrato, após trinta
meses do seu inicio ou nas hipóteses do artigo 47.

12.- Locação não Residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores
da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá
ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de
sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a
renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente
fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

1
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e
sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano,
no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor.

O direito, a que se refere o este artigo 51 da Lei 8.245/91, é o mesmo a que aludiam
os artigos 1° a 4° do Dec. 24.150/34.
Trata-se de direito:
a) cujo sujeito é o locatário;
b) cujo objetivo é a renovação do contrato de locação de imóvel urbano destinado á
atividade empresarial de comércio.
c) Cujos pressupostos ou requisitos para o seu exercício são, cumulativamente, os
arrolados nos diversos incisos do artigo 51 da Lei 8.245/91.

Pressupostos necessários – São os apontados nos três incisos do artigo 51:

a) o contrato, cuja renovação se pretende há de ser escrito, de modo que se for verbal
não se há de cogitar do referido direito, por ser inviável, nem da soma de prazos.
Trata-se de primeiro requisito: contrato escrito, impõe-se a existência de contrato de
locação, ressaltando que o imóvel urbano seja destinado á atividade empresarial; o
aluguel, como preço ou remuneração do seu uso e o acordo ou consentimento entre
o locador e o locatário.
O contrato tem de ser, obrigatoriamente escrito, pouco importando se por instrumento
público ou particular, desde que observado o disposto no artigo 135 do Código Civil. O
contrato verbal de locação, embora nada impeça a sua existência, não incidência do
artigo 51 da Lei 8.245/91.
b) o contrato de locação deve ser de prazo determinado, porque se for de prazo
indeterminado, não há o que renovar.

O contrato deve ser de prazo determinado – O contrato deve, também, ser por prazo
determinado. Se for sem prazo ou de tempo indeterminado, igualmente, não se há de
cogitar da Lei 8.245/91.

Da decadência do Direito a Renovação

Dispõe, expressamente, o parágrafo do artigo 51 que o direito á renovação decai

aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no
mínimo, anteriores á data da finalização do prazo do contrato em vigor . A Lei usa o verbo
decair, para significar que ocorrerá a decadência do prazo legal prefixado para o seu
exercício, prazo esse insuscetível de suspensão ou dilatação.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem
na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o
valor do negócio ou da propriedade;

1
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e
pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a
renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de
comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores
condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino
alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar.

O locador não estará obrigado a renovar o contrato se ocorrem os fatos mencionados no

artigo 52 da Lei do Inquilinato, obrigação do locador de renovar o contrato, quer
extrajudicialmente, quer judicialmente se vier a ocorrer um dos fatos mencionados em seus
incisos. Se o locatário propuser a ação renovatória, o locador poderá contesta-la, argüindo:
a) defesa de direito que possa lhe caber;
b) ter de pressuposto do artigo 51 ou dos requisitos do artigo 71 da Lei do Inquilinato;
c) ter melhor proposta de terceiros;
d) não atender a proposta do locatário ao valor de mercado;
e) não estar obrigado á renovação pela ocorrência do artigo 52.

O primeiro obstáculo á renovação não parte do locador propriamente dito, e sim do Poder
Público, que impõe o dever de fazer obras necessárias, podendo estas aumentar ou não o
valor do negócio, ou da propriedade, pois, nesse caso, o que está em jogo é o interesse
social, que visa o interesse público e não o privado. A prova de que não pode renovar o
contrato por ter de fazer obras de radical transformação, locador deve fazer com a exibição
da intimação da autoridade administrativa, impondo-lhe a realização das mesmas, bem
como apresentar o projeto aprovado da obra.

Retomada para Uso Próprio ou Transferência de Fundo de Comércio.

A nova Lei proporciona ao locador duas oportunidades:

a) retomar o imóvel locado para usa-lo como sua residência;
b) retoma-lo quando, sendo o mesmo ramo não-residencial, quiser destina-lo ao uso da
empresa de que faça parte a fim de transferir para o mesmo fundo de comercio
existente há mais de um ano. Se a hipótese for esta, pouco importa o tipo de negócio
que vá exercer no imóvel retomado. A restrição que lhe faz a lei, é a de não poder
explorar nele atividade que tenha semelhança ou afinidade com a do locatário, uma
vez que não lhe permite fazer concorrência a quem não pode renovar por causa da
retomada que locador exercitou. Bem por isso, ao negar-se a renovar o contrato
deverá dizer claramente porque deseja impedir a renovação. Em qualquer das
hipóteses retro, conquanto não precise produzir prova de sinceridade do pedido, terá

1
 de esclarecer a razão exceção. Cabe ao locatário, se quiser e puder, produzir prova
em sentido contrario ao da motivação para a não-renovação do contrato, isto é que o
pedido é desprovido de lisura, de sinceridade.

Há porém, uma exceção. É a prevista no parágrafo 1° do artigo 52. Se a locação envolver

também o fundo de comércio com as instalações e pertences, não importa que o ramo de
atividade do beneficio seja semelhante ao do locatário. A súmula 481, do Supremo Tribunal
Federal, espanta qualquer duvida a respeito ao colocar assim a questão: Se a locação
compreende, além do imóvel, fundo de comércio, com instalações e pertences, como no
caso de teatros, cinemas, hotéis, não se aplicam ao retomante as restrições do artigo 8° e
parágrafo único do decreto n° 24.150/34.
Atende-se que, se a locação for de espaço em “Shopping Centers”, ao locador não é dado o
direito de recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II do artigo 52 da Lei
do Inquilinato.

Ressarcimento do locatário por Locação Não Renovada.

A locação pode não ser renovada se houver terceiro que ofereça ao locador condições
melhores do que as do locatário, se este não puder acompanhar a sua oferta, tendo de lhe
transferir o seu ponto comercial. Isto se justifica porque, ao dar a terceiros, o locador leva
em conta mais o desejo de obter o melhor rendimento para o seu imóvel, sem atentar para o
prejuízo e transtornos que o seu inquilino sofrerá tendo de deslocar o centro de suas
atividades para outro lugar.
Em caso do locatário sofrer prejuízos, perda de clientela, desvalorização do negócio e, ás
vezes até ruína, porque a freguesia habitual se dispersa, debanda, pois nem sempre está
disposta a mudar os seus hábitos deixando de servir-se no local onde durante anos se serviu.
Por todas essas razoes justifica-se impor ao locador o dever de recompensar o locatário,
pagando-lhes as perdas, danos e lucros cessantes decorrentes da diminuição de seus ganhos,
além de suportar as despesas que tiver de fazer com a mudança.
Quando a renovação é negada para:
a) o locador ou de um de seus familiares transferir para o imóvel o seu fundo de
comercio;
b) o fora em razão da necessidade de serem feitas no imóvel as obras determinadas
pelo Poder Público;
c) teve como causa o interesse do locador em fazer obras no prédio, aumentando a sua
capacidade de utilização.

No primeiro caso pagará a indenização se desviar o uso do imóvel; no segundo e terceiro,

por não dar inicio ás obras dentro do prazo legal. Essa indenização tem de ser pleiteada em
ação própria e sue valor há de ser apurado através de prova pericial, não podendo o juiz da
ação despejo fixa-lo de plano porque ela envolverá apreciação de fatos controvertidos.
Ademais, o seu quantum, deverá ser medido e pesado por técnicos que terão de levar em
conta cada um dos elementos que houver concorrido para o resultado, pois sabe-se que
determinadas estimações exigem conhecimentos técnicos que o juiz é obrigado a possuir.

Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais,
asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,

1
bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser
rescindido: (Alterado pela L-009.256-1996)
I - nas hipóteses do Art. 9º.;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa
ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta
por cento da área útil.

As locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,

bem como de estabelecimento de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
Público, o contrato somente poderá ser rescindido nos casos discriminados no artigo 53 da
Lei 8.245/91.
Definições dos Institutos da área de Saúde Beneficiados pelo Referido Dispositivo Legal. –
Hospital é a instituição autorizada e fiscalizada pelo Poder Público em que se internam
doentes para tratamento médico.
Unidades sanitárias oficiais são repartições administrativas da União, Estado, Distrito
Federal ou Município, ou entidades autônomas, descentralizadas, mas vinculadas aqueles
órgãos Federais, Estaduais ou Municipais, que tenham entre suas atribuições ou finalidades,
a saúde ou higiene da população.
As entidades têm de ser oficiais, Isto é, da responsabilidade da autoridade pública.
Instituições de Ensino – São as autorizadas e fiscalizadas pelo Poder Público, é a instituição
destinada a transmissão de conhecimentos úteis programados para chamado ensino regular
básico ou fundamental técnico ou superior.
Da Extinção da Locação de Imóvel Utilizado por Hospital e Escola.
O contrato de locação de imóvel utilizado pelos institutos caracterizados nos quadros
poderá terminar:
I- por iniciativa do locatário;
II- por iniciativa do locador:

a) nas hipóteses do artigo 9°, isto é, por mútuo acordo, por infração legal ou
contratual, por falta de pagamento de aluguel e encargos e para realização de obras
urgentes, que não possam ser executadas com permanência de locatário, ou
podendo, recusa-se a consenti-las.
b) Na hipótese de pedir o imóvel para demolição e edificação licenciada ou reforma
que venha a resultar em aumento de, pelo menos, cinqüenta por cento de área
construída. Neste caso, o locador deverá instruir a petição inicial da ação de despejo
com a prova da propriedade do imóvel ou do respectivo compromisso, devidamente
registrado.

O prazo para desocupação, após o julgamento da procedência da ação de despejo, é

estabelecido como nos parágrafos 2° e 3° do artigo 63 da Lei 8.245/91.

Prazo par Desocupação de Estabelecimento de Ensino.

No parágrafo 3° do artigo 63, ficou estabelecido que julgava procedente a ação de despejo,
de imóvel utilizado por Hospital, repartição pública, unidade sanitária oficial, asilo e

1
estabelecimento de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o
despejo for decretado com fundamentado no inciso IV do artigo 9°, ou no inciso II do
artigo 53, o prazo será de um ano. Contudo quando entre a citação e a sentença de primeira
instância houver decorrido mais de um ano, aquele prazo será de apenas seis meses.
Em se tratando de estabelecimento de ensino, o juiz poderá adaptar esse prazo, de modo
que a desocupação corra nas férias, por força do disposto no parágrafo 2° do artigo 63.

Despejo de Repartição Pública.

Quando se tratar de contrato de locação de imóvel urbano para ser utilizado por Hospital,
repartição pública, unidade sanitária oficial, asilo e estabelecimento de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento
no inciso IV do artigo 9°, ou no inciso II do artigo 53, o prazo será de um ano. Contudo
quando entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano,
aquele prazo será de apenas seis meses.
Em se tratando de estabelecimento de ensino, o juiz poderá adaptar esse prazo, de modo
que a desocupação corra nas férias, por força do disposto no parágrafo 2° do artigo 63.

Despejo de Repartição Pública.

Quando se tratar de contrato de locação de imóvel urbano para ser utilizado por repartição
pública federal, estadual ou municipal, o contrato deve prever as condições e prazo,
aplicando-lhe á falta de regra especial, os artigos 56 e 57.
Não se aplica o artigo, a não ser que tal repartição seja unidade sanitária direta. Julgada
procedente a ação de despejo, aplica-se-lhe o artigo 63, parágrafo 3°.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as
condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta lei.
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do Art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o
projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de
uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de
urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta
dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

As partes nesse tipo de locação são, de um lado, como locatário, o lojista, que
tomou de aluguel a loja para o seu uso na exploração comercial de determinado ramo de
negocio; e de outro lado, como locador o empreendedor de Shopping Center.
O empreendedor se obriga a ceder a outra, o lojista por tempo determinado ou não, o uso e
gozo da loja mediante retribuição.
Nesse tipo de contrato prevalece as condições livremente acordadas pelas partes, no
respectivo contrato escrito, mas as despesas cobradas do locatário devem constar de
orçamento.

1
O aluguel, pode não se sujeitar aos dispostos nos artigos 17 a 21, mas sim ao que for
previsto no contrato de comum acordo.
Somente sujeita-se a renovatória se preencher os pressupostos e requisitos dos artigos 51 e
71. A defesa pode ocorrer com pedido de retomada, no caso do artigo 52, inciso I, mas não
na hipótese do artigo 52, inciso II.
Se não preencher os pressupostos dos artigos 51 e 71, obedece o que dispuser o contrato
quanto á denuncia, prazo extintivo, resolução de desocupação.
Por ser ajuizada ação de despejo com base no artigo 59 e seguintes. Pode haver
consignação e revisão.
Pode, também estipular tudo que seja lícito ou não infrinja a Lei, como aluguel variável;
participação nos encargos decorrentes de responsabilidade civil; não mudar de ramo e
respeitar as convenções condominiais e regulamentos internos, considerando extinta a
locação no final do prazo, desde que não contrarie o artigo 51.
Quando a Lei no artigo 54, fala que prevalecem as disposições, significa que o contrato não
pode estipular contra elas, acima delas. As ações em juízo são procedidas na forma
constante dos artigos 58 e seguintes, salvo quando Lei admitir estipulação diversa.
Entretanto, no que não tiver conotação procedimental, prevalecem as estipulações
contratuais que não contrariem o disposto nos artigos 45, 52, parágrafo 2° e 54 da Lei
8.245/91.
As condições do contrato de locação entre lojista e o empreendedor do shopping center para
uso da loja deste por aquele, podem ser estipulada pelas partes, sem óbice, embaraço,
impedimento, ou limite, que não seja a legalidade, a ordem pública e o bem comum.

Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o
imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou
empregados.

É comum as pessoas jurídicas locarem, em seus nomes, imóveis residenciais para

uso de seus diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Essa locação é
considerada não residencial, apesar de sua destinação ser eminentemente residencial.
A situação apesar de curiosa, tem uma explicação, prevenir futuras discussões, quando o
locatário alegar mais tarde ser residencial a sua destinação e invocar essa condição para
impedir o locador de denunciá-la imotivadamente, ou de utilizar os índices de reajuste com
a peridiocidade que lhe aprouver.
O locador findo o prazo contratual pode exercer a retomada dentro dos trinta doas
imediatos.
Nesse tipo de locação não autoriza a ação renovatória do contrato.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou
aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais
de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado.

1
 Findo o prazo a locação chega ao fim, cessa, independentemente de aviso ou
notificação.
O locador não precisa comunicar com antecedência nem dar prazo para a desocupação. O
locatário pode entregar o imóvel imediatamente após a extinção do prazo e não terá de
pagar mais o aluguel e os encargos.
Se o locatário não restituir o imóvel ou recusar-se a entrega as chaves, pode o locador
propor a ação de despejo, com base no artigo 5°.
Se o locatário permanecer no imóvel, o locatário não precisa avisar o locador.
A permanência com animo de ficar no prédio e continuar a usa-lo, sem disposição faz
presumir a prorrogação.
Prorrogada a locação por prazo indeterminado, a cláusula sobre o tempo, no contrato, não
mais prevalece. As demais, porém continuar a vigorar.
Se o locador, porem propuser a ação de despejo do locatário, com base no artigo 56 e 57,
manifesta inequivocamente, a sua oposição á permanência, com a prorrogação presumida, a
denúncia se houver, há de dar prazo de trinta dias para a desocupação, incidindo o artigo
57.
 
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito,
pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

O contrato de locação de prazo indeterminado, pode ser denunciado por escrito, pelo
locador, concedidas ao locatário trinta dias para desocupação.
Não é necessário dar os motivos ou justificativas. Trata-se de denuncia vazia. Pode ser por
carta ou recibo de volta, por meio de notificação judicial. Necessária a forma escrita. A lei
exige a notificação, e que fique determinado o prazo de trinta dias para desocupação.
O prazo começa a correr a partir da ciência ou recebimento pelo locatário do aviso. Findo o
prazo concedido, de o locatário não desocupar nem entregar as chaves, poderá o locador
propor ação de despejo.

ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO

Íntegra da "Lei nº 12.112 de dezembro de 2009.
A Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009 altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro
de 1991 para aprefeiçoar as regras e procediementos sobre locação de imóvel urbano.

        Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a
que for judicialmente estipulada.

        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel

decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços

1
em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador
com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Comentário: Trata-se de favorecimento legal ao locatário que pode se libertar da obrigação

mediante pagamento da cláusula penal compensatória. Houve uma alteração na multa
relativa ao contrato de locação que anteriormente era prevista no art. 924 do Código Civil e
agora, de forma imperativa, determina a redução proporcional ao tempo de cumprimento do
contrato, ou seja, passa a ser calculada proporcionalmente ao período vincendo até o
término da locação.

        Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução
da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou
companheiro que permanecer no imóvel.

        § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia
locatícia.

        § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30

(trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado,
ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação ao locador.

Comentário: Este artigo estabelece a possibilidade de substituição do locatário por sub-

rogação, independente da vontade do locador já que, no caso de separação de fato, divórcio,
separação ou dissolução de união estável, a locação não sofre interrupção, prosseguindo
normalmente com o ex-cônjuge ou companheiro que, muito embora não figurando no
contrato originalmente firmado, continua no imóvel após a separação. O texto altera a
expressão “sociedade concubinária” para “união estável” e na locação é acrescentada a
palavra “residencial” deixando claro que a locação comercial possui lei específica para o
caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução.

No § 1º a sub-rogação do contrato decorrentes dos motivos deste artigo ou do art. 11 que

trata do falecimento do locatário, que passa para seus herdeiros em seus direitos e
obrigações, deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, caso haja, pelo
cônjuge ou dependentes do falecido, desde que residentes no imóvel. Tratando-se de
locação não residencial, o espólio e ao seu sucessor no negócio, caso haja. Agora o fiador
tem o direito de excluir-se desta condição, ficando ainda responsável por suas obrigações
de fiador pelo prazo de 120 dias. O comunicado de exclusão deve ser feita no prazo de 30
dias a contar do recebimento da notificação oferecida pelo sub-rogado.

Das garantias locatícias

       Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação
por prazo indeterminado, por força desta Lei. 

1
Comentário: A nova redação deste art. 39 trouxe mais clareza com relação aos contratos
de locação prorrogados por força de lei que anteriormente deixava brechas para que as
garantias fossem excluídas. Com efeito, a jurisprudência não era uniforme quanto às
garantias da locação após a sua devolução ou da entrega das chaves. O caput do artigo veio
esclarecer e consolidar o entendimento de que as garantias ofertadas por ocasião do início
do contrato permanecem até a efetiva devolução do imóvel, devendo ser entendido como
“efetiva”, não só a devolução, mas também a aceitação pelo locador.

        Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de
garantia, nos seguintes casos:

        I - morte do fiador;

        II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador,

declaradas judicialmente;  

        III - ...;

        IV - ...;
        V - ...;
        VI - ...;
        VII - ...;
        VIII - ...;
        IX - ...;

        X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador
pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da
fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

        Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova
garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Comentário: No item II temos o acréscimo de “recuperação judicial” que na prática

significa uma falência mais suave, porém com a possibilidade de proteger o crédito do
devedor para a imediata recuperação econômica em que se encontra temporariamente. Foi
também acrescentado o item X e seu parágrafo único, que antes da Lei nº 12.112/2009 não
existia. Neste item há a possibilidade do locador exigir novo fiador ou a substituição de sua
garantia caso haja a prorrogação da locação em que o fiador manifeste sua intenção de não
permanecer como fiador, porém sua obrigação continua pelo prazo de 120 dias a contar da
notificação ao locador. Deve-se observar que o locatário terá 30 dias para apresentar novo
fiador, a contar da notificação feita pelo locador, deixando este com o direito de desfazer o
contrato da locação caso não cumpra o prazo especificado neste parágrafo único.

Das Ações de Despejo

        Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o
rito ordinário.

1
        § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da
audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses
de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

        I -...;
        II -...;
        III -...;
        IV -...;
        V -...;

        VI – o disposto no inciso IV do art. 9 o, havendo a necessidade de se produzir

reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las;

        VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem
apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

        VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em
até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de
retomada;

        IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o

contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido
contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de
motivo.

        § 2º ...;

        § 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da
locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que
contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Comentário: Trata-se das hipóteses de liminares nas ações de despejo. Com efeito, a
modificação inserida é importante, no sentido de que, representa a desocupação célere do
imóvel locado em determinadas hipóteses. Assim, o prazo de 15 dias para emissão de
liminar nas ações de despejos agora pode ser solicitado para o disposto no inciso IV do art.
9º (realização de reparos urgentes) e também no artigo 37 (das garantias locatícias).
Anteriormente não havia prazo estabelecido, o que causava em alguns casos, uma grande
demora nos despejos judiciais, beneficiando em muito os locatários mal intencionados que
se aproveitavam da morosidade judiciária para garantir moradia sem ônus para si pelo
maior tempo possível. Já no § 3º o locatário leva ainda leva vantagem, pois a liminar de
despejo emitida por falta de pagamento pode ser derrubada por um depósito judicial
independente de cálculo. Esta liminar de desocupação também será emitida para reparos
urgentes determinados pelo poder público em que não há possibilidade de se fazer o serviço
com locatário ocupando o imóvel, conforme o inciso IV do artigo 9, também pelo prazo

1
notificatório conforme o artigo 40 e também pela falta de pagamento do aluguel e seus
acessórios, quando desprovido de outras garantias previstas no artigo 37. Esta alteração
melhorou em muito a segurança dos locadores de imóveis que hoje tem um garantido um
prazo muito menor para resolução de seus problemas com relação aos locatários maus
pagadores.

              Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de
quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

        I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança
dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao
pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

        II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de

15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente
de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) ......;
  b) ...;
       c) ...;
       d) ...;

        III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral,
justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez)
dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono
deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

        IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão

prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; 

        V - ...;

        VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a
execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido
acolhidos.

        Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da
ação.

Comentário: Neste artigo 62 foi acrescido o “aluguel provisório”, “de diferenças de

aluguéis”. No inciso I, houve a discriminação de quem responderá pelo pela pedido de
rescisão do contrato – locatário – e também pelo pedido de cobrança – locatário e fiadores –
dando clareza das responsabilidades de cada uma das partes reclamadas. O inciso II estipula
o prazo de 15 dias para pagamento das despesas atualizadas, a fim de impedir a rescisão e o

1
despejo. O inciso III dá clareza de como o locatário será comunicado de que o valor pago
por este não é o valor correto, este aviso será por carta ao locatário ou ao seu patrono ou
publicado em órgão oficial. No inciso IV a diferença se dá apenas pela palavra
“integralmente” no texto, o que serve apenas para não dar margem à dupla interpretação no
texto. No inciso VI a alteração se dá somente em seu parágrafo único, onde o prazo de
admissão do que trata o artigo 62 se dará em um prazo de 24 meses, ou seja, 12 meses a
mais que no texto anterior.

        Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária,
ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

        § 1º ...;
        a) ...;
        b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
        § 2° ...;

        § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos,

estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem
como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com
fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto
no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de
um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

        § 4° ...;

Comentário: Neste novo texto do artigo 63 o juiz, ao julgar procedente o pedido de despejo
emitirá o mandado de despejo estabelecendo o prazo de 30 dias para a desocupação
voluntária, já no texto antigo o juiz dava o mesmo prazo, porém sem emitir o mandado de
despejo, ou seja, com o novo texto, a não desocupação fará com que o mandado de despejo
seja executado de imediato sem a necessidade de um novo pedido ao juiz, pois o mandado
já foi emitido. No § 3º o prazo passa para 1 ano nos casos especificados neste mesmo §. No
texto anterior este prazo era de apenas 6 meses.

        Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do
despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses
do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. 

Comentário: Neste artigo 64 o prazo foi reduzido em seis meses para a caução nas
execuções de despejos. Salvo as fundadas nos incisos I,II e IV do artigo 9º.

Da Ação Revisional de Aluguel

        Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte:

1
        I - ...;

        II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará
aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

        a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a
80% (oitenta por cento) do pedido;

        b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel vigente;

        III - ...; 

        IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter

contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a
conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária,
designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

        V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para
interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

Comentário: A alteração neste artigo 68 começa na palavra, “sumaríssimo” para “sumário”.

Numa explicação genérica o rito sumaríssimo é utilizado para processos mais simples e
principalmente nos processos trabalhistas, já o sumário é mais utilizado em causas diversas.
No inciso II a audiência que era de “instrução e julgamento” e os dados fornecidos somente
pelo autor no novo texto passa a ser “audiência de conciliação” e o juiz se baseia nos dados
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário. É bom lembrar que aqui estamos
tratando de ação revisional em que será estipulado pelo juiz um aluguel provisório em que
se tratando de impetração pelo locador, não poderá ser superior a 80% do pedido e a ação
impetrada pelo locatário não poderá ser inferior a 80% do pedido conforme os itens “a” e
“b” do inciso II. No inciso IV o texto passa referir-se de audiência em continuação para
audiência de instrução e julgamento. Também houve a inclusão do inciso V em que há a
interrupção do prazo para interposição de recurso contra a fixação do aluguel provisório.

Da Ação Renovatória

        Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no artigo 282 do Código de Processo
civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

        I - ...;
        II - ...;
        III - ...;
        IV - ...;
        V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o
mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no

1
Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado
civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo
que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; 

Comentário: No artigo 71 a alteração ocorre somente no inciso V em que estipula que o

fiador de comprovar sua idoneidade financeira não somente na hora de alugar um imóvel,
mas também em sua renovação, mesmo quando na renovação continuar o mesmo fiador.

        Art. 74.  Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de
despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver
pedido na contestação.

Comentário: Aqui o prazo que era de seis meses para a desocupação na não renovação da
locação, passa a ser de emissão imediata de mandado de despejo, porém com um prazo de
30 dias para a desocupação voluntária, isto se houver pedido na contestação. Neste artigo os
§§ 1º, 2º e 3º foram vetados. Nota-se também que houve o veto dos §§ 1º ao 3º.

CIRCULAR SUSEP n° 347 de 27/06/07

MINISTÉRIO DA FAZENDA
Superintendência de Seguros Privados
CIRCULAR SUSEP No 347, de 27 de junho de 2007.

Disponibiliza no sítio da SUSEP as condições contratuais do plano

padronizado para o seguro de fiança locatícia de imóveis urbanos e
estabelece as regras mínimas para a comercialização deste seguro.

O SUPERINTENDENTE DA SUPERINTENDÊNCIA DE SEGUROS PRIVADOS -

SUSEP, no uso das atribuições que lhe confere o art. 36, alíneas "b" e “c”, do Decreto-Lei
No 73, de 21 de novembro de 1966, tendo em vista o disposto no art. 10 da Circular SUSEP
No 265, de 16 de agosto de 2004, e considerando o que consta do Processo SUSEP no
15414.003065/2006-16,
R E S O L V E:

Art. 1o Disponibilizar no sítio da SUSEP as condições contratuais do plano padronizado

para o seguro de fiança locatícia de imóveis urbanos, aprovado pelo Conselho Diretor por
meio do Processo SUSEP no 15414.004140/2004-02, e estabelecer as regras mínimas para
a comercialização deste seguro.

Art.2o As sociedades seguradoras que desejarem operar com o plano padronizado de que
trata esta Circular deverão utilizar as condições contratuais disponíveis no sítio, bem como,
apresentar à SUSEP, previamente, o seu critério tarifário, por meio de nota técnica atuarial,
observando a estruturação mínima prevista em regulamentação específica.

1
Art.3o É permitida a inclusão de coberturas não previstas nestas condições padronizadas,
bem como eventuais alterações, observadas as demais disposições desta norma e de outros
normativos específicos.

Parágrafo único. A SUSEP poderá, em função da análise da cobertura adicional submetida,

vedar sua inclusão nas condições padronizadas.

Art. 4o As demais disposições previstas nesta Circular aplicam-se igualmente aos seguros
de fiança locatícia não padronizados.

Art. 5o Para fins desta Circular define-se como:

I - segurado: é o locador do imóvel urbano, conforme definido no contrato de locação

coberto pelo contrato de fiança locatícia;
II - garantido: é o locatário, conforme definido no contrato de locação coberto pelo contrato
de fiança locatícia;
III - sociedade seguradora: é a sociedade devidamente autorizada pela SUSEP a operar
neste ramo de seguro; e
IV - estipulante: é a pessoa física ou jurídica que contrata apólice coletiva de seguros,
ficando investido dos poderes de representação dos segurados perante a Seguradora.

Art. 6o O contrato de seguro de fiança locatícia aplica-se apenas a cobertura de riscos

oriundos dos contratos de locação de imóveis em território brasileiro.

Art. 7o É vedada a contratação de mais de um seguro de fiança locatícia cobrindo o mesmo

contrato de locação.

Art. 8o Na cláusula de Pagamento de Prêmios, além de outras disposições aplicáveis,

deverá constar que:
I - o garantido é o responsável pelo pagamento dos prêmios;
II - o segurado poderá efetuar o pagamento dos prêmios na hipótese de inadimplência do
garantido para que o prazo original do contrato de seguro seja restaurado;
III - na ausência do pagamento do prêmio dentro dos prazos previstos, o contrato de seguro
será cancelado, exceto na hipótese de ocorrência de sinistro, caso em que o valor do prêmio
devido será deduzido da indenização;
IV - as alterações nos valores do aluguel e/ou encargos legais que não estejam previamente
estabelecidas no contrato de locação, somente serão indenizáveis se comunicadas
tempestivamente pelo segurado e pagas pelo garantido, as diferenças de prêmio
correspondentes, respeitados os dispositivos legais pertinentes;
V - quando, por força de Lei ou Decreto, forem postergados os vencimentos ou
modificados a forma e o prazo convencionados originalmente para o pagamento de aluguéis
e/ou encargos legais, os prazos de vencimento das parcelas do seguro passarão a ser aqueles
que tais Leis ou Decretos venham a estabelecer; e
VI - se ocorrer o término antecipado do contrato de locação, por qualquer causa, haverá
devolução proporcional do prêmio pago pelo prazo a decorrer, contado a partir da data de
cancelamento.

1
Art. 9o Para as hipóteses em que o garantido não efetue o pagamento do aluguel e/ou
encargos legais no prazo fixado no contrato de locação, a seguradora não poderá
estabelecer um prazo máximo para que o segurado promova a competente medida judicial.

Art. 10 A caracterização do sinistro, dar-se-á:

I - pela decretação do despejo;
II - pelo abandono do imóvel; ou
III - pela entrega amigável das chaves.
Art. 11 Na Cláusula de Pagamento da Indenização, além de outras disposições aplicáveis,
deverá constar que:
I - quando a caracterização do sinistro resultar da decretação do despejo, os prejuízos
indenizados ao segurado serão aqueles verificados até o prazo concedido na sentença
decretatória para a desocupação voluntária do imóvel, salvo se esta ocorrer primeiro,
quando, então, será com base nela calculada a indenização a ser paga;
II - quando resultar do abandono do imóvel, a indenização será calculada, levando-se em
conta a data em que o segurado foi imitido na posse do imóvel;
III - quando resultar de entrega amigável das chaves, a indenização será calculada, levando-
se em conta a data do recibo de entrega das mesmas; e
IV - quaisquer recuperações sobrevindas ao pagamento de indenização serão rateadas entre
segurado e sociedade seguradora, na proporção das frações garantidas e não garantidas dos
prejuízos.

Art. 12 O prazo de vigência do contrato de seguro de fiança locatícia é o mesmo do

respectivo contrato de locação.
§ 1o Na hipótese de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, ou por
força de ato normativo, a cobertura do seguro somente persistirá mediante aceitação de
nova proposta por parte da sociedade seguradora.
§ 2o Na situação prevista no parágrafo anterior, será definido um termo próprio para o
contrato de seguro, com possibilidade de renovações posteriores, na forma da legislação
vigente.

Art. 13 Em caso de divergências sobre a avaliação dos danos ao imóvel, a sociedade

seguradora deverá propor ao segurado, por meio de correspondência escrita, no prazo
máximo de 15 (quinze) dias a contar da data da contestação, a constituição de junta pericial.
§ 1o A junta será composta por peritos de escolha, do segurado e da sociedade seguradora,
separadamente e sempre em igual número, e um perito desempatador escolhido pelos
nomeados.

§ 2o Cada uma das partes pagará os honorários dos peritos que tiver escolhido e os do
perito escolhido pelos nomeados serão pagos, em partes iguais, pelo segurado e pela
sociedade seguradora.
§ 3o O prazo para constituição de junta pericial será de, no máximo, 15 (quinze) dias a
contar da data da indicação dos peritos nomeados pelo segurado.
§ 4o A junta pericial deverá apresentar laudo conclusivo no prazo máximo de 10 (dez) dias.

1
Art. 14 Além das disposições desta Circular, os contratos e demais operações de seguro de
fiança locatícia deverão observar a legislação e a regulamentação específica em vigor,
aplicáveis aos seguros de danos.

Art. 15 A partir de 1o de janeiro de 2008, as sociedades seguradoras não poderão

comercializar novos contratos de seguro de fiança locatícia em desacordo com as
disposições desta Circular.
§ 1o Os planos atualmente em comercialização deverão ser adaptados a esta Circular até a
data prevista no caput, mediante abertura de novo processo administrativo.
§ 2o Novos planos submetidos à análise já deverão estar adaptados às disposições desta
Circular.
§ 3o Os contratos em vigor devem ser adaptados a esta Circular na data das respectivas
renovações, quando o fim de sua vigência for posterior à data prevista no caput deste
artigo.

Art. 16 Esta Circular entra em vigor na data de sua publicação, ficando revogada a Circular
SUSEP No 45, de 15 de outubro de 1984 e a Circular SUSEP No 01, de 14 de janeiro de
1992.
RENÊ GARCIA JR.
Superintendente

PARTE PRÁTRICA
13 – PRÁTICA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Considerações gerais

Modelo 01 - Procuração para administrar locação

Modelo 02 - Contrato de administração de imóveis

Modalidade simples (aluguel não garantido)

Modelo 03 - Contrato de administração de imóveis

Modelo 04 – locação com garantia de fiadores

Modelo 05 – locação com garantia de fiança bancária

Modelo 06 – locação com seguro de fiança locatícia

Modelo 07 – locação com garantia de CAUÇÃO em dinheiro

1
Modelo 08 – locação com garantia real (CAUÇÃO com imóveis)

Modelo 08-A – averbação de caução real (com imóveis)

Modelo 08-B – escritura pública para caução real (com imóveis)

Modelo 09 - Carta de preposto para comparecer em audiência

Modelo 10 – Distrato de locação

Modelo 11 – Renegociação de dívida

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES

Observação 01:

A lei locatícia normatiza duas situações quanto aos prazos nos contratos
residenciais. Quando por prazo igual ou superior a 30 meses e quando em prazo inferior a
esse período ou quando ajustada verbalmente. Diz o art. 46 que findo o prazo de 30 meses,
se o locatário continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do proprietário,
presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado. A partir daí, o locador poderá
denunciar a locação a qualquer tempo concedendo o prazo de trinta dias para a sua
desocupação. Quando o prazo é inferior a 30 meses, também implica na prorrogação
automática do contrato, todavia a lei exige para a retomada circunstâncias especiais ou o
decurso de 5 anos. Essa diferença de tratamento é de extrema importância na hora de
retomada do imóvel, daí porque, o aconselhável é ainda se utilizar do prazo (30 meses).

Outrossim, pelas regras do Código Civil, (arts. 574 e 575), caso o locador não
tencione continuar a locação, deverá primeiro notificar o locatário dessa intenção,
consignando desde já, o valor arbitrado para o aluguel enquanto não ocorrer a devolução do
imóvel. Somente depois é que seria cabível o despejo. Esse aluguel, muito embora tenha o
caráter de penalidade, deverá ser arbitrado sem excesso. Nessa condição, jamais poderia ser
considerado excesso, o aluguel arbitrado com base nos valores locatícios praticados no
mercado para o local, adicionado da mesma multa prevista no contrato para a
inadimplência, nada impedindo que outros critérios sejam utilizados.

Observação 02:

Normalmente, no primeiro mês de locação ocorre a cobrança do aluguel “pro-rata”,

ou seja, os dias ocupados decorridos desde o início da locação até o final do mês. Somente
a partir do segundo mês é que é feita a cobrança do valor locatício integral.

1
Observação 03:

Muitos administradores criam aquilo que se chama de “abono de pontualidade”,

reduzindo o valor do aluguel em determinado percentual, caso seja pago até a data do
vencimento. Essa prática é reconhecida pelos Tribunais como mora disfarçada e muitos a
consideram ilegal, não podendo jamais ser cumulada com multa de mora. O mais salutar é
convencionar o valor real do aluguel e fazer incidir uma mora diária no caso de
inadimplemento, até o limite de 10%. Ao contrário da multa integral desde o primeiro dia
de atraso, a multa escalonada estimula o locatário a resgatar o débito, mesmo após o
primeiro dia de vencimento, pois ela é progressiva até o limite de dez por cento, que
certamente é muito prejudicial ao locatário inadimplente e, por outro lado, vantajoso ao
locador que se beneficiará de uma remuneração acima das taxas de mercado.

Observação 04:

O artigo 406, do novo Código Civil, aparentemente teria revogado de forma

expressa o artigo 1, do Decreto 22.626/33, que veda a cobrança de juros superiores a 1%
ao mês. Pelo citado artigo, eles poderiam ser convencionados acima desse limite. Como a
lei não estabelece o limite máximo, a idéia lógica seria a de que o limite máximo ficaria ao
arbítrio das partes. Só que esse entendimento não tem sido acatado pelos Tribunais quando
instado a se manifestar em ações questionando o assunto. A única certeza, é de que o limite
permitido é o das taxas da Fazenda Nacional (taxa SELIC). Por isso, recomenda-se
prudência e coerência, nunca estabelecendo juros superiores ao legal de 1% am.

Observação 05:

Evitar entregar ao locatário o carnê do IPTU, cuidando para que o valor seja pago
diretamente na administradora que cuidará de sua quitação junto à rede arrecadadora, seja
em parcela única, seja em cotas mensais. Sempre cuidar para que os pagamentos das taxas
condominais sejam estejam em dia, porquanto é do proprietário a responsabilidade pelo
inadimplemento. Não se descuidar da contratação de seguro-incêndio, pois se algum
sinistro ocorrer no imóvel e este não tiver seguro, a administradora será responsável pelo
prejuízo.
05
Observação 06:

Questão importante é o da vistoria de entrega do imóvel no início do contrato. Muitas

opções existem, porém, a mais correta é a realização de vistoria, através de termo, sendo
uma das vias entregue ao locatário, com o seguinte texto, transcrito em destaque, após os
dados da vistoria e no canto direito do formulário:

“Recebi a primeira via deste, ciente de que disponho do prazo de quarenta e oito (48)
horas para encaminhar à administradora reclamação escrita de qualquer
anormalidade encontrada no imóvel, ou de condições que estejam em desacordo com

1
 os termos da presente vistoria, ciente também de que meu silêncio, fará presumir o
aceite das condições aqui mencionadas.

.............., .... de ................... de ...........

Observação 07:

A garantia locatícia é um dos maiores problemas do contrato. Existem muitos tipos

previstos na lei inquilinária: caução, fiança e seguro-fiança, só podendo ser exigida uma
delas. A caução, normalmente em dinheiro e equivalente a três meses de aluguel, não deve
ser entregue ao locador, mas sim depositada em conta poupança de instituição oficial,
aberta em nome da administradora, onde deverá permanecer até o final da locação,
oportunidade em que deverá ser devolvida ao locatário, com os acréscimos percebidos.
Como os débitos de inadimplência e reparos costumam ser muito superiores a três meses de
aluguel, não se recomenda esse tipo de garantia.

A caução imobiliária, que deve ser objeto de averbação à margem da matrícula do

imóvel, a vista de escritura pública específica de caução ou do próprio contrato elaborado
com as formalidades legais pode ser utilizada com segurança, pois o imóvel permanecerá
como garantia até o final do prazo ajustado e como se encontra registrada no Registro de
Imóveis, mesmo no caso de sua alienação a terceiros, permanecerá intacta.

O seguro-fiança é boa garantia. Entretanto, como depende do pagamento do prêmio,

a administradora corre o risco de ser obrigada a arcar com o seu pagamento, caso o
locatário não venha a fazê-lo, sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos. Deve, pois,
o administrador estar atento para o pagamento pontual do prêmio.

A fiança envolve valores que asseguram indenização integral no caso de

inadimplemento e ressarcimento dos reparos. Cuidados se fazem necessários na completa
busca dos dados cadastrais e antecedentes dos fiadores, que necessariamente deverão residir
e ser proprietários exclusivos de, pelo menos um imóvel além daquele onde residem
precavendo-se assim dos efeitos de decisões judiciais, que entendem ser impenhorável o
imóvel onde reside o fiador, no mesmo local de situação do imóvel locado, para evitar
dificuldades processuais no caso de execução, cuidando para que não seja um terreno sem
valor comercial.

Observação 08:

A fiança não permite interpretação extensiva. Desta forma, por exemplo, reajustes
de alugueres acima dos índices pactuados, não terão validade para os fiadores, se não
anuírem de forma expressa com esses reajustes. Por isso, sempre que houver qualquer
alteração não prevista no contrato, inclusive extensão do prazo determinado, tomar a
providência de exigir a concordância dos fiadores.

Observação 09:

Cuidar para que a ligação de energia elétrica seja sempre realizada ou transferida
para o nome do locatário, a fim de que a eventual cobrança e a inclusão em cadastro de
inadimplentes não seja feita em nome do locador.

Observação 10:

1
 A multa indenizatória sempre será proporcional ao prazo restante do contrato,
conforme entendimento que encontra respaldo no artigo 413 do Código Civil tornando-se
obrigatória a sua obediência conforme artigo 2º da recente Lei 12.112/09 que alterou o
artigo 4º da LI.

MODELOS

Modelo 01 – Procuração para administrar locação

PROCURAÇÃO

OUTORGANTE: (dados completos do proprietário. Se for casado, também do cônjuge)

OUTORGADO: (dados completos da Imobiliária)

OBJETO: (descrever o imóvel, incluindo o número da matrícula)

PODERES:

Amplos e gerais poderes com o fim especial de gerir e administrar a locação do imóvel
acima descrito e objeto do Contrato de Administração firmado nesta mesma data, podendo
para tanto, por instrumento público ou particular, praticar todos os atos necessários para
anunciar, selecionar clientes, estabelecer condições de locação, editar, alterar, retirar,
rescindir, distratar, executar, receber aluguéis, multas e demais débitos de responsabilidade
do LOCATÁRIO e garantidores da locação, passar recibos de quaisquer valores, por si e
por seus prepostos, representar o outorgado em qualquer repartição pública e em sociedades
e empresas de direito público ou de direito privado, em reuniões de condomínio, podendo
votar, discordar, concordar, manifestar-se sobre ordem do dia, podendo ainda agir com
poderes gerais para o foro, constituir advogados para defender os interesses do outorgado
em qualquer foro, instância, juízo ou tribunal em todas as etapas processuais, com poderes
ainda de fazer acordos, transigir, desistir, fazer recebimentos de valores depositados em
juízo ou em decorrência de sentença favorável, receber citação e notificação, enfim,
praticar todos os atos referentes a este mandato e para o seu fiel e integral cumprimento,
inclusive com o direito de substabelecer, com ou sem reserva total ou parcial no que se
referir ao imóvel acima descrito.

Goiânia, .......de.................de........

OUTORGANTE(S)

1
Modelo 02 - Contrato de administração de imóveis
Modalidade simples (aluguel não garantido)

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL

MODALIDADE: SIMPLES (aluguel não garantido)

01 - CONTRATANTE { } Proprietário { } Procurador { } Outros

Nome:
Estado civil: Profissão:
Carteira de Identidade: CPF:
Endereço residencial:
Endereço comercial:
Telefones de contato:
Nome e CPF do cônjuge:
Regime de casamento:

02 - CONTRATADA:
Empresa.........
CNPJ/MF: CRECI nº
Endereço:

03 - OBJETO:
Tipo do imóvel
Endereço:
Descrição:

Dados complementares:

04 - DESTINAÇÃO DA LOCAÇÃO:
Residencial { } Não Residencial { } Outros { }

05 - DOCUMENTOS DE PROPRIEDADE:
Matrícula nº
Cartório de Registro de Imóveis da Zona de
Tipo de aquisição:

1
 Encontra-se em nome de:
Inscrição municipal nº
Uso do solo:

06 - PRAZO DA LOCAÇÃO:
Prazo mínimo:
Prazo máximo:

07 - FORMA DE REPASSE DOS ALUGUÉIS:

{ } Favorecido(s)

{ } Retira no escritório da ADMINISTRADORA:

Pessoas autorizadas a receber o aluguel:
a)
b)
{ } Depósito Bancário:
Banco Agência Conta nº

08 - COMISSÃO DA CONTRATADA:
% sobre o valor de cada aluguel recebido

PREÂMBULO

As partes identificadas no Quadro Resumo como CONTRATANTE e

CONTRATADA, têm entre si justos e contratados o presente CONTRATO DE
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL e o fazem nesta
e na melhor forma de direito para que a CONTRATADA administre a locação do imóvel
identificado no Quadro Resumo, obedecidas as cláusulas e condições a seguir descritas:

DA MODALIDADE

CLÁUSULA PRIMEIRA – A administração aqui contratada será de modalidade simples

onde o repasse do aluguel ao proprietário somente se efetivará após o recebimento do
mesmo junto ao inquilino ou fiadores. O repasse na modalidade constante do item 07 do
Quadro Resumo será feito três dias úteis após o recebimento do aluguel.

DO PRAZO

CLAÚSULA SEGUNDA – O prazo inicial de vigência deste contrato é de 12 (doze)

meses a contar da data de sua assinatura, estendendo-se entretanto, pelo tempo em que o

1
imóvel estiver locado para clientes selecionados pela ADMINISTRADORA, prorrogando-
se automaticamente, sempre por igual período e nas mesmas condições aqui ajustadas, de
pleno direito e independentemente de qualquer aviso ou notificação.

PARÁGRAFO ÚNICO - Decorrido o prazo de 90 (noventa) dias a contar da assinatura

deste, sem que o imóvel tenha sido locado, poderá qualquer umas das partes rescindi-lo sem
que se caracterize ferimento de cláusula contratual. Havendo a rescisão de que trata esta
cláusula, fica o CONTRATANTE com a obrigação de ressarcir à ADMINISTRADORA as
despesas feitas por esta com anúncios de oferecimento do imóvel para locação, bem como
demais gastos para pagamentos diversos como água, energia, condomínio, impostos, desde
que devidamente comprovadas tais despesas. Deverá pagar ainda à ADMINISTRADORA a
taxa por essa cobrada para a vistoria e avaliação do valor para locação;

DAS OBRIGAÇÕES

CLÁUSULA TERCEIRA

I - São obrigações da CONTRATADA:

a) Realizar a avaliação para sugerir o preço da locação, vistoria prévia, colocação de

placas quando for o caso;
b) Realizar cadastros, informações e elaborar os contratos e demais atos necessários
para a consolidação do contrato locatício;
c) Fazer os recebimentos dos aluguéis e encargos;
d) Enviar mensalmente ao CONTRANTE a prestação de contas com os detalhes sobre
os recebimentos dos aluguéis e dos encargos pagos pelo LOCATÁRIO;
e) Tomar todas as providências necessárias e de urgência no sentido de proteger o
imóvel e resguardar o proprietário;

II – São obrigações do CONTRATANTE:

a) Autorizar a CONTRATADA a optar pela opção de garantia de aluguéis que melhor

lhe pareça dentre todas aquelas permitidas pela legislação;
b) Fornecer a documentação pessoal do titular dos direitos sobre o imóvel, seus
procuradores quando houver, bem como os relativos ao uso do solo e de licenças de
funcionamento quando se tratar de locação não residencial;
c) Não receber qualquer aluguel ou encargos diretamente do LOCATÁRIO;
d) Conferir todos os extratos de prestação de contas e notificar imediatamente à
ADMINISTRADORA qualquer irregularidade ou omissão encontrada;

PARÁGRAFO ÚNICO - Nas Ações Judiciais, sempre que se fizerem necessárias, ficará a
cargo da ADMINISTRADORA, prestar Assistência Jurídica. O proprietário, arcará por sua
vez, com as custas judiciais e os honorários advocatícios para tal fim contratado, bem como
pelos honorários de sucumbência e demais gastos que lhe for desfavorável em sentença;

1
 DAS DESPESAS

CLÁUSULA QUARTA – O Proprietário fornecerá á ADMINISTRADORA, o numerário

suficiente para o pagamento dos seguintes encargos:
a) Anúncios de disponibilidade do imóvel para a locação;
b) Manutenção do vigia noturno e diurno, para o imóvel vago, em caso de necessidade,
ao alvitre da ADMINISTRADORA ou a pedido do proprietário;
c) Reparos gerais do imóvel, sempre que se fizerem necessários;
d) Cobrança da CPMF dos alugueis e encargos pagos pela ADMINISTRADORA .

PARÁGRAFO ÚNICO - No caso da ADMINISTRADORA, por sua conta, pagar as

despesas acima, os valores respectivos serão levados á débito na conta do proprietário, cujo
saldo devedor sujeitar-se-á aos juros de 1% (um por cento) ao mês mais a correção
monetária com base no IGP-M ou seu substituto em caso de extinção, tudo acrescido da
taxa de administração.

DO REPASSE

CLÁUSULA QUINTA – A ADMINISTRADORA fica autorizada a realizar o repasse do

valor líquido do aluguel mensal recebido na forma prevista no ítem 07 do Quadro Resumo.
O referido repasse será efetuado no 3’ (terceiro) dia útil após a compensação e o crédito na
conta da ADMINISTRADORA quando o pagamento for realizado com cheque.

DA RESPONSABILIDADE

CLÁUSULA SEXTA – A ADMINISTRADORA zelará com todo cuidado e desvelo, do

imóvel, objeto do presente Contrato, tomando todas as providências e cautelas, tanto para a
sua conservação, como contra eventuais danos ou estragos, todavia em hipótese alguma, a
ADMINISTRADORA se responsabiliza por danos causados por depredações, vandalismo,
roubos, ou furtos, comprometendo-se tão somente nestes casos, quando julgar cabível, a
promover ocorrências, reclamações junto aos Órgãos Públicos competentes.

CLÁUSULA SÉTIMA – A ADMINISTRADORA se empenhará para que o imóvel seja

devolvido ao proprietário, nas condições constantes no termo de vistoria inicial, aceita pelas
partes, exceto nos casos de danos e estragos apresentados no mesmo, quando decorrentes
dos seguintes fatores:

a) Danificação total ou parcial, decorrente de força maior ou caso fortuito, tais como
incêndio, raio, fogo, etc.
b) Má qualidade da construção do imóvel, especialmente quanto ao alicerce, alvenaria,
teto, telhado, piso, instalações hidráulicas, elétricas, sanitárias, esgotos, etc.
c) Desgaste natural, em virtude de decurso do tempo e de uso normal, cujos, casos a
própria lei obriga o inquilino nesse sentido;
d) Depredações e atos de vandalismo ou roubo;

1
 e) Quando o locatário abandonar o imóvel ou o faça por força de sentença judicial que
decretar seu despejo.

CLÁUSULA OITAVA – Tratando-se de imóvel entregue á ADMINISTRADORA, já

ocupado por inquilino anteriormente selecionado pelo proprietário ou LOCADOR, a esta
não caberá nenhuma responsabilidade oriunda de falta de contrato de locação ou da sua
elaboração, sem as cautelas devidas, devendo neste caso, ser feita a vistoria por parte da
ADMINISTRADORA, para verificação das características e situação atual do imóvel, não
cabendo igualmente a ela, responsabilidade alguma, pelas mesmas razoes, o cumprimento
de quaisquer obrigações, como restituição do imóvel em condições ideais, especialmente
quanto a pintura e reparos, da mesma forma, estará isenta da responsabilidade para com os
aluguéis e encargos, em decorrência da falta de fiadores, ou tendo não tenham bens para
garantir a divida.

DA REMUNERAÇÃO

CLÁUSULA NONA – A CONTRATADA/ADMINISTRADORA fará jus, a titulo de

remuneração pelos serviços que prestará ao CONTRATANTE Proprietário ou LOCADOR,
a comissão de ....% (...... por cento) a ser calculada sobre os aluguéis recebidos e também
sobre as eventuais multas, correções e juros cobrados do LOCATÁRIO. A remuneração
será deduzida do valor a ser repassado ao LOCADOR ou favorecido conforme determinado
no ítem 07 do Quadro Resumo.

DO ALUGUEL

CLÁUSULA DÉCIMA – O valor do aluguel mensal do imóvel será estipulado com base
em avaliação da ADMINISTRADORA no ato da locação, levando-se em conta os fatores
oferta e procura, área construída localização, acabamento, funcionamento do mesmo e
outros com autorização do proprietário.

PARÁGRAFO ÚNICO - Por ocasião das prorrogações e/ou renovação de contratos e

reajuste e, no sentido de obter a atualização do valor locativo á realidade de mercado em
que o imóvel esteja inserido, na sua área de localização, a ADMINISTRADORA procurará
adequar o valor do aluguel a esta realidade e, em caso de insucesso, fará aplicar o índice de
reajuste previsto no contrato de locação.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – Somente será devido qualquer valor ao

proprietário ou LOCADOR, a titulo de aluguel, após a efetiva concretização da locação do
imóvel, e durante o período de sua ocupação e o respectivo recebimento dos aluguéis,
cessando tão logo seja o mesmo desocupado.

DA VENDA NO CURSO DA LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – Sendo alienado o imóvel locado, por qualquer

forma ou titulo, o proprietário se compromete a denunciar a existência deste contrato, e a
condicionar a transação ao adquirente, para que este o respeite, bem como o de locação, em

1
todos os seus termos e condições, havendo assim a sub-rogação tanto das obrigações como
dos direitos constantes dos contratos de administração como o de locação.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - Igualmente em caso de venda do imóvel, o simples

recebimento de aluguel por parte do novo PROPRIETÁRIO, implicará na consolidação
deste CONTRATO em nome do adquirente.

PARÁGRAFO SEGUNDO - No caso de venda do imóvel, objeto do presente contrato, ao

LOCATÁRIO, a ADMINISTRADORA terá direito à comissão de intermediação de 5%
(cinco por cento) sobre o valor total da venda, mesmo que as negociações que resultarem da
venda não tenha tido a efetiva participação da ADMINISTRADORA.

DA PROCURAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – Nesta mesma data o CONTRATANTE outorga

uma procuração a favor da CONTRATADA com poderes específicos para administrar a
locação do imóvel em toda a sua plenitude e particularidades, ficando todavia o presente
contrato bem como a procuração, impedidos de serem transferidos a outra empresa
imobiliária, salvo se com a expressa anuência do CONTRATANTE, que poderá concordar
com a transferência ou optar pelo distrato, situação essa em que nenhuma das partes poderá
exigir qualquer pagamento a título de multa rescisória.

DA RESCISÃO

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – Havendo rescisão do presente contrato, fica

estipulada a multa de 10% (dez por cento), independentemente de qualquer aviso,
notificação ou interpelação judiciais ou extrajudiciais, a titulo de pré – fixação de perdas e
danos, cujo percentual incidirá sobre o valor total do Contrato de Aluguel e devido à parte
inocente, salvo se a rescisão se der por mútuo acordo ou por ferimento de cláusula
contratual. Se a rescisão ocorrer com o imóvel desocupado, a ADMINISTRADORA fará
jus ao ressarcimento de todos os gastos por ela feitos com anúncios de oferecimento do
imóvel para locação e aos demais gastos desembolsados para pagamentos de água, energia,
condomínio, impostos, reformas e quaisquer outras despesas comprovadamente feitas e não
pagas pelo proprietário;

DO SEGURO

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – Fica devidamente acertado entre as partes

CONTRATANTES, que a ADMINISTRADORA se compromete a inserir no contrato de
locação a obrigação do LOCATÁRIO em fazer seguro contra incêndio, do imóvel objeto do
presente instrumento.

DO FORO

1
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – As partes anuem que todos os conflitos, duvidas,
omissões e qualquer questionamento ou cobranças de qualquer natureza, oriundo do
presente instrumento será dirimido através do foro da Comarca de Goiânia/GO, com
renúncia a qualquer outro.

FECHAMENTO - E assim, por estarem devidamente contratados, assinam o presente em

duas vias, de igual teor e forma na presença de duas testemunhas que também o assinam.

Goiânia, de de 200...

___________________________________________________
CONTRATADA/ADMINISTRADORA

____________________________ ______________________________
PROPRIETÁRIO CONJUGE

Testemunhas:
__________________________ __________________________

Modelo 03 - Contrato de administração de imóveis

Modalidade aluguel garantido

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL

MODALIDADE: ALUGUEL GARANTIDO

01 - CONTRATANTE { } Proprietário { } Procurador { } Outros

Nome:
Estado civil: Profissão:
Carteira de Identidade: CPF:
Endereço residencial:
Endereço comercial:
Telefones de contato:
Nome e CPF do cônjuge:
Regime de casamento:

1
02 - CONTRATADA:
Empresa.............
CNPJ/MF: CRECI nº
Endereço:

03 - OBJETO:
Tipo do imóvel
Endereço:
Descrição:

Dados complementares:

04 - DESTINAÇÃO DA LOCAÇÃO:
Residencial { } Não Residencial { } Outros { }

05 - DOCUMENTOS DE PROPRIEDADE:
Matrícula nº
Cartório de Registro de Imóveis da Zona de
Tipo de aquisição:
Encontra-se em nome de:
Inscrição municipal nº
Uso do solo:

06 - PRAZO DA LOCAÇÃO:
Prazo mínimo:
Prazo máximo:

07 - FORMA DE REPASSE DOS ALUGUÉIS:

{ ) Favorecido(s):

{ } Retira no escritório da ADMINISTRADORA:

Pessoas autorizadas a receber o aluguel:
a)
b)
{ } Depósito Bancário:
Banco Agência Conta nº

08 - COMISSÃO DA ADMINISTRADORA:

1
 % sobre o valor de cada aluguel devido

PREÂMBULO

As partes identificadas no Quadro Resumo como CONTRATANTE e

CONTRATADA, têm entre si justos e contratados o presente CONTRATO DE
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL e o fazem nesta
e na melhor forma de direito para que a CONTRATADA administre a locação do imóvel
identificado no Quadro Resumo, obedecidas as cláusulas e condições a seguir descritas:

DA MODALIDADE

CLÁUSULA PRIMEIRA – A administração aqui CONTRATADA será de modalidade de

aluguel garantido, onde o repasse do aluguel ao proprietário se efetivará independente do
recebimento do mesmo junto ao inquilino ou fiadores. O repasse na modalidade constante
do item 07 do Quadro Resumo será feito três dias úteis após a data de vencimento do
aluguel.

DO PRAZO

CLAÚSULA SEGUNDA – O prazo de vigência deste contrato é de 12 (doze) meses a

contar da data de sua assinatura, estendendo-se entretanto, pelo tempo em que o imóvel
estiver locado para clientes conseguidos pela ADMINISTRADORA, prorrogando-se
automaticamente, sempre por igual período e nas mesmas condições aqui ajustadas, de
pleno direito e independentemente de qualquer aviso ou notificação.

PARÁGRAFO ÚNICO - Decorrido o prazo de 90 (noventa) dias a contar da assinatura

deste, sem que o imóvel tenha sido locado, poderá qualquer umas das partes rescindi-lo sem
que se caracterize ferimento de cláusula contratual. Havendo a rescisão de que trata esta
cláusula, fica o CONTRATANTE com a obrigação de ressarcir à ADMINISTRADORA as
despesas feitas por esta com anúncios de oferecimento do imóvel para locação, bem como
demais gastos para pagamentos diversos como água, energia, condomínio, impostos, desde
que devidamente comprovadas tais despesas. Deverá pagar ainda à ADMINISTRADORA a
taxa por essa cobrada para a vistoria e avaliação do valor para locação.

DAS OBRIGAÇÕES

CLÁUSULA TERCEIRA

I - São obrigações da CONTRATADA:

a) Realizar a avaliação para sugerir o preço da locação, vistoria, colocação de placas

quando for o caso;

1
 b) Realizar cadastros, informações e elaborar os contratos e demais atos necessários
para a consolidação do contrato locatício;
c) Fazer os recebimentos dos aluguéis e encargos;
d) Enviar mensalmente ao CONTRANTE a prestação de contas com os detalhes sobre
os recebimentos dos aluguéis e dos encargos pagos pelo LOCATÁRIO;
e) Tomar todas as providências necessárias e de urgência no sentido de proteger o
imóvel e resguardar o proprietário;

II – São obrigações do CONTRATANTE:

a) Autorizar a CONTRATADA a optar pela opção de garantia de aluguéis que melhor

lhe pareça dentre todas aquelas permitidas pela legislação;
b) Fornecer a documentação pessoal do titular dos direitos sobre o imóvel, seus
procuradores quando houver, bem como os relativos ao uso do solo e de licenças de
funcionamento quando se tratar de locação não residencial;
c) Não receber qualquer aluguel ou encargos diretamente do LOCATÁRIO;
d) Conferir todos os extratos de prestação de contas e notificar imediatamente à
qualquer irregularidade ou omissão encontrada.

PARÁGRAFO ÚNICO - Nas Ações Judiciais, sempre que se fizerem necessárias, ficara a
cargo da ADMINISTRADORA prestar Assistência Jurídica. O proprietário, arcará por sua
vez, com as custas judiciais e os honorários advocatícios para tal fim contratado, bem como
pelos honorários de sucumbência e demais gastos que lhe for desfavorável em sentença;

DAS DESPESAS

CLÁUSULA QUARTA – O Proprietário fornecerá á ADMINISTRADORA, o numerário

suficiente para o pagamento dos seguintes encargos:
a) Anúncios de disponibilidade do imóvel para a locação;
b) Manutenção do vigia noturno e diurno, para o imóvel vago, em caso de necessidade,
ao alvitre da ou a pedido do proprietário;
c) Reparos gerais do imóvel, sempre que se fizerem necessários;
d) Cobrança da CPMF dos alugueis e encargos pagos pela .

PARÁGRAFO ÚNICO - No caso da ADMINISTRADORA, por sua conta, pagar as

despesas acima, os valores respectivos serão levados á débito na conta do proprietário, cujo
saldo devedor sujeitar-se-á ao juros de 1% (um por cento) ao mês mais a correção
monetária com base no IGP-M ou seu substituto em caso de extinção, tudo acrescido da
taxa de administração.

DO REPASSE

CLÁUSULA QUINTA – A ADMINISTRADOR fica autorizada a realizar o repasse do

valor líquido do aluguel mensal devido na forma prevista no ítem 07 do Quadro Resumo. O
referido repasse será efetuado no 3’ (terceiro) dia útil após a data de vencimento do aluguel,
independente de ter sido pago pelo LOCATÁRIO ou fiadores.

1
 DA RESPONSABILIDADE

CLÁUSULA SEXTA – A ADMINISTRADORA zelará com todo cuidado e desvelo, do

imóvel, objeto do presente Contrato, tomando todas as providências e cautelas, tanto para a
sua conservação, como contra eventuais danos ou estragos, todavia em hipótese alguma, a
ADMINISTRADORA se responsabiliza por danos causados por depredações, vandalismo,
roubos, ou furtos, comprometendo-se tão somente nestes casos, quando julgar cabível, a
promover ocorrências, reclamações junto aos Órgãos Públicos competentes.

CLÁUSULA SÉTIMA – A ADMINISTRADORA se empenhará para que o imóvel seja

devolvido ao proprietário, nas condições constantes no termo de vistoria inicial, aceita pelas
partes, exceto nos casos de danos e estragos apresentados no mesmo, quando decorrentes
dos seguintes fatores:

a) Danificação total ou parcial, decorrente de força maior ou caso fortuito, tais como
incêndio, raio, fogo, etc.
b) Má qualidade da construção do imóvel, especialmente quanto ao alicerce, alvenaria,
teto, telhado, piso, instalações hidráulicas, elétricas, sanitárias, esgotos, etc.
c) Desgaste natural, em virtude de decurso do tempo e de uso normal, cujos, casos a
própria lei obriga o inquilino nesse sentido;
d) Depredações e atos de vandalismo ou roubo;
e) Quando o locatário abandonar o imóvel ou o faça por força de sentença judicial que
decretar o despejo.

CLÁUSULA OITAVA – Considerando que o presente contrato é na modalidade de

aluguel garantido, fica expressamente pactuado que a garantia compreende somente os
seguintes ítens:
a) Repasse do aluguel independentemente de ter sido pago pelo LOCATÁRIO,
observado o limite previsto na letra “d” desta cláusula;
b) Pagamento de todas as contas de energia elétrica, água, ITU, IPTU e cotas de
condomínio, mesmo que o LOCATÁRIO não as pague;
c) Devolver o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido do proprietário ainda
que o LOCATÁRIO não proceda da mesma forma;
d) Se for ajuizada qualquer ação contra o LOCATÁRIO, a ADMINISTRADORA
garantirá o repasse de aluguel pelo período de 12 (doze) meses contados do último
pagamento feito pelo LOCATÁRIO, bem como os impostos e taxas de água,
energia e de condomínio por igual período.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – Toda e qualquer despesa ou gasto não relacionados nesta

cláusula constituem ônus e responsabilidade do LOCADOR, inclusive judiciais se
necessário ajuizar qualquer ação, mesmo que seja para recebimento de aluguéis não pagos
pelo LOCATÁRIO e já repassados pela ADMINISTRADORA.

1
PARÁGRAFO SEGUNDO – Todos os valores dispendidos pela ADMINISTRADORA e
só recebidos através de ação de cobrança, serão devidos a ela, ainda que a ação seja
ajuizada em nome do LOCADOR.

DA REMUNERAÇÃO

CLÁUSULA NONA – A CONTRATADA fará jús, a titulo de remuneração pelos

serviços que prestará ao CONTRATANTE Proprietário ou LOCADOR, a comissão de ....%
(...... por cento) a ser calculada sobre os aluguéis recebidos e também sobre as eventuais
multas, correções e juros cobrados do LOCATÁRIO. A remuneração será deduzida do
valor a ser repassado ao LOCADOR ou favorecido conforme determinado no ítem 07 do
Quadro Resumo.

DO ALUGUEL

CLÁUSULA DÉCIMA – O valor do aluguel mensal do imóvel será estipulado com base
em avaliação da ADMINISTRADORA no ato da locação, levando-se em conta os fatores
oferta e procura, área construída localização, acabamento, funcionamento do mesmo e
outros com autorização do proprietário.

PARÁGRAFO ÚNICO - Por ocasião das prorrogações e/ou renovação de contratos e

reajuste e, no sentido de obter a atualização do valor locativo á realidade de mercado em
que o imóvel esteja inserido, na sua área de localização, a ADMINISTRADORA procurará
adequar o valor do aluguel a esta realidade e, em caso de insucesso, fará aplicar o índice de
reajuste previsto no contrato de locação.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – Somente será devido qualquer valor ao

proprietário ou LOCADOR, a titulo de aluguel, após a efetiva concretização da locação do
imóvel, e durante o período de sua ocupação, cessando tão logo seja o mesmo desocupado,
observando-se o disposto na Cláusula Oitava.

DA VENDA NO CURSO DA LOCAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – Sendo alienado o imóvel locado, por qualquer

forma ou titulo, o proprietário se compromete a denunciar a existência deste contrato, e a
condicionar a transação ao adquirente, para que este respeite, bem como o de locação, em
todos os seus termos e condições, havendo assim a subrogação tanto das obrigações como
dos direitos constantes dos contratos de administração como o de locação.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - Igualmente em caso de venda do imóvel, o simples

recebimento de aluguel por parte do novo PROPRIETÁRIO, implicará na consolidação
deste CONTRATO em nome do adquirente.

PARÁGRAFO SEGUNDO - No caso de venda do imóvel, objeto do presente contrato, ao

LOCATÁRIO, a ADMINISTRADORA terá direito à comissão de intermediação de 5%
(cinco por cento) sobre o valor total da venda.

1
 DA PROCURAÇÃO

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – Nesta mesma data o CONTRATANTE outorga

uma procuração a favor da CONTRATADA com poderes específicos para administrar a
locação do imóvel em toda a sua plenitude e particularidades, ficando todavia o presente
contrato bem como a procuração, impedidos de serem transferidos a outra empresa
imobiliária, salvo se com a expressa anuência do CONTRATANTE.

DA RESCISÃO

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – Havendo rescisão do presente contrato, fica

estipulada a multa de 10% (dez por cento), independentemente de qualquer aviso,
notificação ou interpelação judiciais ou extrajudiciais, a titulo de pré – fixação de perdas e
danos, cujo percentual incidirá sobre o valor total do Contrato de Aluguel e devido à parte
inocente, saldo se a rescisão de der por mútuo acordo ou por ferimento de cláusula
contratual. Se a rescisão ocorrer com o imóvel desocupado, a ADMINISTRADORA fará
jús ao ressarcimento de todos os gastos desembolsados para pagamentos de água, energia,
condomínio, impostos, reformas e quaisquer outras despesas comprovadamente feitas.

DO SEGURO

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – Fica devidamente acertado entre as partes

CONTRATANTES, que a ADMINISTRADORA se compromete a inserir no contrato de
locação a obrigação do LOCATÁRIO em fazer seguro contra incêndio, do imóvel objeto do
presente instrumento.
DO FORO

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – As partes anuem que todos os conflitos, duvidas,

omissões e qualquer questionamento ou cobranças de qualquer natureza, oriundo do
presente instrumento será dirimido através do foro da Comarca de Goiânia/GO, com
renúncia a qualquer outro.

FECHAMENTO - E assim, por estarem devidamente contratados, assinam o presente

em duas vias, de igual teor e forma na presença de duas testemunhas que também o
assinam.
Goiânia, de de 200....

___________________________________________________
CONTRATADA/ADMINISTRADORA

____________________________ ______________________________
PROPRIETÁRIO CONJUGE
Testemunhas:
__________________________ __________________________

1
CPF: CPF:

Modelo 04 – locação com garantia de fiadores

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

QUADRO RESUMO

a) LOCADOR: (Fulano de tal), neste ato representado por seu PROCURADOR, a

empresa ........................ com endereço nesta capital, na Rua ..................nº............Setor..............;

b) LOCATÁRIO: (Sicrano da Silva), qualificação (profissão, estado civil, nacionalidade),

portador da Carteira de Identidade nº (SSP/.....) e do CPF nº ................., residente e domiciliado
nesta capital na Rua ............., Setor.............(telefones ........)

c) IMÓVEL: (descrição e localização do imóvel), cadastrado na Prefeitura Municipal de Goiânia

sob nº ...............................;

d) GARANTIA: (ESPECIFICAR O NOME, IDENTIFICAÇÃO E QUALIFICAÇÃO COMPLETA

DOS FIADORES) ;

e) Valor do aluguel para o período inicial: R$ ............. (.......................reais);

f) Dia de vencimento do aluguel: Todo dia ..... (...................) do mês vencido, podendo ser pago sem
multa até o dia ........ (............);

g) Destinação da locação: Fins ...........

_________________________________________________________________________

Os signatários, que contratam nas qualidades indicadas acima, têm entre si ajustados o
presente instrumento em que o LOCADOR dá em locação o imóvel identificado e caracterizado no
Item “c”, ao LOCATÁTIO, que por seu turno o recebe mediante as Cláusulas e condições
seguintes, mutuamente aceitas e outorgadas:

CLAÚSULA PRIMEIRA: Na qualidade de proprietário do imóvel, o LOCADOR o cede

pelo prazo certo e ajustado de ......... (............) meses, iniciando-se no dia ..... de ........... de 200.. e
tendo seu término no dia .............. do ano ......, obrigando-se o LOCATÁRIO a restituí-lo ao final da
locação, completamente desocupado de pessoas e coisas não pertencentes ao imóvel;

CLÁUSULA SEGUNDA: Para restituição do imóvel, por qualquer que seja o motivo, o
LOCATÁRIO se obriga:

a) A promover a entrega provisória das chaves para a realização da vistoria, com o imóvel já
desocupado;

1
 b) A acompanhar e assinar o termo de vistoria de entrega para constatação do real estado de
conservação e a avaliação dos reparos a serem feitos;
c) A promover os reparos dos danos constatados na vistoria, utilizando materiais, tintas e
acessórios dentro dos mesmos padrões existentes;
d) Apresentar devidamente quitados os comprovantes de luz e água relativos aos seis últimos
meses, bem como o IPTU correspondente ao período em que ocupou o imóvel;
e) Indicar seu novo endereço e telefones para contato;
f) Apresentar os comprovantes de quitação de todos os encargos de que, contratualmente, são
de sua responsabilidade.

CLÁUSULA TERCEIRA: O aluguel mensal inicial, livremente estipulado pelas partes é o

constante da letra “e“ do quadro resumo, bem como o dia de vencimento também constante da letra
“f“ do quadro resumo. Qualquer recebimento fora do prazo ali estipulado será considerado mera
tolerância do LOCADOR, sem prejuízo de qualquer das cláusulas deste contrato. O local e a forma
de pagamento dos aluguéis é:
a) Até o décimo dia de vencimento: Através de boleto bancário, em Banco de livre escolha
da ADMINISTRADORA;
b) Após o décimo dia de vencimento: Somente no endereço da ADMINISTRADORA.

CLÁUSULA QUARTA: Findo o prazo inicial da locação e permanecendo o LOCATÁRIO

no imóvel, o aluguel deverá ter novo valor fixado através de negociação entre os
CONTRATANTES e com a periodicidade permitida pela legislação àquela época. Não havendo
consenso entre as partes sobre o novo aluguel, será aplicado o índice de variação do IGP-M,
compreendendo o período do último reajuste feito, até a data da nova negociação para fixação do
aluguel para o período seguinte. Havendo extinção do IGP-M será considerado aquele que venha a
substituí-lo e, não havendo substituição, será considerado outro índice oficial publicado pela
Fundação Getúlio Vargas;

CLÁUSULA QUINTA: Todos os meses em que o aluguel não for pago até a data de seu
vencimento e com atraso máximo de até .....(......) dias, ficará o LOCATÁRIO sujeito ao pagamento
da Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento ao mês, calculados pro rata dia. Se esse atraso
for superior a 10 (dez) dias, será a cobrança feita através de advogado, incidindo os juros,
honorários de 10% (dez por cento) e demais despesas decorrentes da inadimplência;

CLÁUSULA SEXTA: Além do aluguel, correrão por conta do LOCATÁRIO, os encargos

e acessórios decorrentes da locação, tais como:
- imposto predial/territorial;
- taxa de limpeza e conservação;
- reparos e desentupimentos de qualquer espécie;
- energia elétrica, água e saneamento;
- prêmio de seguro, especificamente contra incêndio);
- reposição de peças e aparelhos danificados durante a locação;
- taxas de condomínio, quando houver.

Os pagamentos referentes aos encargos acima deverão ser efetivados em seus vencimentos
diretamente a seus respectivos favorecidos. Toda e qualquer consequência pelo não cumprimento
do que aqui se estipula, é de única e exclusiva responsabilidade do LOCATÁRIO;

CLÁUSULA SÉTIMA: O LOCATÁRIO neste ato declara que recebeu o imóvel nas
condições especificadas na vistoria que assinou e que torna-se parte integrante do presente ajuste,
comprometendo-se a entregá-lo, finda a locação, promovendo pinturas e reparos que forem

1
necessários a fim de que o mesmo fique em idênticas condições em que lhe foi entregue,
excetuando os desgastes naturais pelo tempo e as eventuais alterações autorizadas por escrito pelo
LOCADOR;

PARÁGRAFO ÚNICO: Para fazer as pinturas e reparos necessários, o LOCATÁRIO

deverá procurar a ADMINISTRADORA para que esta forneça a relação das empresas ou
profissionais autônomos credenciados a prestar seus serviços em imóveis por ela administrados:

CLÁUSULA OITAVA: Caso o imóvel não se encontre nas condições idênticas à da

vistoria de entrada, o LOCATÁRIO terá que promover a sua imediata reparação, respondendo
pelo valor dos consertos e aluguéis até a entrega definitiva com o respectivo acerto final e assinatura
do distrato. Não cumprida essa obrigação de reparar, serão os serviços feitos pelo LOCADOR,
cobrando-se o valor dispendido pelo meio adequado. Para fixação dos valores dos danos, serão
feitos dois orçamentos de profissionais do ramo, que apontarão os defeitos constatados;

CLÁUSULA NONA: Não sendo o imóvel reposto nas condições apontadas pela vistoria de
entrada, persistirá a responsabilidade por aluguéis e encargos, ainda que restituídas provisoriamente
as chaves, até a conclusão dos reparos, ocasião em que a entrega se tornará final e definitiva. Sobre
o valor dos reparos pagos pelo LOCADOR e de responsabilidade do LOCATÁRIO, incidirá a
atualização monetária, contados da data do desembolso do numerário até a data do efetivo
reembolso;

CLÁUSULA DÉCIMA: São obrigações do LOCADOR:

a) Entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e assim o mantendo no
curso da locação;
b) Garantir ao LOCATÁRIO o uso pacífico do imóvel;
c) Dar ao LOCATÁRIO recibo das importâncias por este pagas, discriminando aluguéis e
encargos;
d) Promover os reparos necessários e que não forem de responsabilidade do LOCATÁRIO;
e) Pagar ou reembolsar as despesas extraordinárias de sua responsabilidade e feitas pelo
LOCATÁRIO;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: São obrigações do LOCATÁRIO:

a) Servir-se do imóvel locado para o uso convencionado, compatível com a sua natureza e
com os fins a que se destina;
b) Levar ao LOCADOR as ameaças ou turbações de terceiros;
c) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, conforme discriminado na
vistoria de entrada, salvo as deteriorizações decorrentes de seu uso regular;
d) Não ceder, transferir, emprestar, sublocar total ou parcialmente o imóvel, a não ser com a
autorização escrita do LOCADOR;
e) Pagar a Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento do débito no caso de purgação da
mora;
f) No caso de rescisão do contrato por sua culpa, incidirá a Cláusula Penal Compensatória
sobre o valor do contrato (Art. 408 do Código Civil). Idêntico tratamento será dado ao
LOCADOR, se culpado da resolução;
g) Entregar ao LOCADOR todas as intimações ou avisos de autoridades públicas, bem como
guias de impostos ou taxas que não sejam de sua responsabilidade, dentro do prazo, sob
pena de responder por acréscimos ou multas devidos;
h) As obras referentes a conservação de aparelhos sanitários, encanamento, esgoto, torneiras,
chuveiros, ralos, vazamentos, troca de telhas e calhas, parte elétrica, fios, tomadas, relógios

1
 de luz, hidrômetro, portas, janelas, portões, fechaduras, chaves, vidros, persianas, lustres,
bem como reparos devidos ao uso, constituem sempre ônus do LOCATÁRIO;
i) Pagar pontualmente o aluguel e acessórios da locação no prazo e condições ajustadas;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As benfeitorias feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO

sem consentimento escrito do LOCADOR se incorporarão ao mesmo, não dando direito a
indenização ou retenção, salvo se necessárias;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: No caso de venda ou cessão de direitos, o

LOCATÁRIO terá preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com
terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe ciência de sua pretensão mediante comunicado por escrito,
tendo o LOCATÁRIO o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar seu interesse ou não. Caducará o
direito de preferência não o exercendo o LOCATÁRIO nos trinta dias subsequentes àquele em que
for notificado. Somente no caso de sublocação expressamente consentida, terá o subLOCATÁRIO
idêntico direito, nos termos do artigo 30 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato);

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O LOCATÁRIO desde já faculta ao LOCADOR ou seu

representante, examinar ou vistoriar o imóvel locado, sempre que entender conveniente e desde que
comunique com antecedência a sua intenção. No caso do imóvel ser colocado à venda, o
LOCATÁRIO permitirá que os interessados na compra visitem em dia e hora por ele previamente
indicados, obedecida a preferência fixada na cláusula anterior;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Tendo o imóvel sido vendido e cumpridas as

formalidades da Cláusula Décima Terceira, fica transferido ao novo proprietário todos os direitos e
obrigações do presente contrato na condição de LOCADOR, que deverá cumprí-lo e respeitá-lo até
o seu final;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: O imóvel ora locado destina-se ao uso determinado na

letra “g“ do Quadro Resumo, pelo LOCATÁRIO e somente para este fim deverá ser usado,
constituindo-se infração contratual a falta de cumprimento desta obrigação, que justificará a
resolução do ajuste, com as cominações consequentes;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: No caso de incêndio no imóvel, ficará plenamente

rescindido o ajuste, desde que os danos não admitam o seu uso normal. Face ao exposto nos artigos
757 e 760 do Código Civil e para prevenir responsabilidades dele decorrentes, o LOCATÁRIO se
obriga a fazer seguro contra incêndio enquanto estiver vigendo a locação. O seguro poderá ser feito
através da ADMINISTRADORA a qual cobrará o prêmio juntamente com os aluguéis mensais. Se,
todavia, o LOCATÁRIO optar por outros meios para fazer o seguro, poderá fazê-lo, devendo
apresentar a apólice da Seguradora no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data da
assinatura deste instrumento e renovado periodicamente até o final da locação, sob pena de
responder plenamente por todas as consequências danosas advindas do sinistro. O valor do seguro
contra incêndio deverá ser o equivalente a cem vezes o valor mensal do aluguel mensal;

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Poderá o LOCADOR exigir a realização de reparos dos

danos ocasionados pelo mau uso do imóvel. Esses reparos serão feitos com obediência às normas
legais e ao que se convencionou no presente ajuste. Quando os reparos necessários forem de
responsabilidade do LOCADOR, deverá o LOCATÁRIO permitir que se realizem tais obras;

CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Os fiadores e principais pagadores identificados no Item

“d“ do Quadro Resumo e que o assinam, são solidariamente responsáveis pelo integral
cumprimento de todas as obrigações e cláusulas do mesmo decorrentes, até a real e efetiva entrega

1
das chaves, inclusive do dever de pintar e reparar o imóvel, se necessário, outorgando poderes de
representação para que o LOCATÁRIO, seu afiançado, assine as vistorias de entrada e saída,
vinculando e estendendo a fiança no que toca ao estado do imóvel locado, de elevações de aluguéis
em qualquer índice legal, majorações de taxas, impostos e outros encargos, seguros ou cominações
contratuais. Expressamente os fiadores renunciam ao benefício de ordem bem como ao benefício de
divisão, conforme disposto no artigo 828 do Código Civil;

CLÁUSULA VIGÉSIMA: A fiança vigerá mesmo no caso de falecimento de qualquer das

partes CONTRATANTES, declarando os fiadores que respondem até a real e definitiva entrega do
imóvel, inclusive por qualquer cláusula, condição ou obrigação adicional estipulada entre as partes
que venha agravar a situação da garantia, estando aqui expressamente autorizado o afiançado
devedor solidário, a fazer tais alterações no curso do contrato, inclusive firmando o que for
necessário, tudo nos termos nos artigos 822; 828; 836 do Código Civil. A garantia abrange inclusive
os aumentos decorrentes da ação de revisão dos aluguéis;

PARÁGRAFO ÚNICO: Na hipótese de ser o presente contrato prorrogado por prazo

indeterminado (arts. 46, § 1º e art. 47 da Lei do Inquilinato), e desejando os fiadores desonerarem-
se da fiança, deverão fazê-lo por escrito e respondendo por todos os efeitos da fiança durante os 60
(sessenta) dias após a notificação ao LOCADOR ou à , nos termos do artigo 835 do Código Civil. A
notificação para a desoneração da fiança deverá ser feita ao LOCADOR na pessoa de sua
ADMINISTRADORA e ao afiançado (Locatário), para que este tome as providências necessárias
para a substituição da garantia;

CLÁUSULA VIGÉSSIMA PRIMEIRA: Enquanto o LOCATÁRIO permanecer no imóvel,

poderá o LOCADOR, quando for de seu interesse, e respeitando o período mínimo de seis meses,
pedir a atualização de seus dados cadastrais. Havendo algum fato que diminua o seu poder de
honrar as obrigações aqui assumidas, deverá o LOCATÁRIO apresentar nova garantia locatícia,
caso seja solicitado pelo LOCADOR. A falta de cumprimento desta obrigação dá ao LOCADOR o
direito de exigir a desocupação do imóvel, fundamentando-se o pedido em falta de cumprimento de
Cláusula contratual e ensejando a ação competente para reaver o mesmo;

CLAÚSULA VIGÉSSIMA SEGUNDA: Fica fixada a multa de 10% (dez) por cento, como
Cláusula Penal Especial (artigo 408 do Código Civil), calculada sobre o valor do contrato, devida
pela parte que infringir Cláusula e seja qual for o tempo decorrido do presente contrato e não
compensatória de prejuízos e danos causados ao imóvel. Convencionam os CONTRATANTES
reconhecimento do mencionado valor como quantia líquida, certa e exigível. A aplicação da multa
aqui prevista não poderá ser cumulativa com a Cláusula Penal Rescisória estipulada na Cláusula
Vigésima Quarta;

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA: Fica fixada em 10% (dez) por cento a multa, como
Cláusula Penal Rescisória, calculada sobre o valor total do contrato e devida a qualquer dos
CONTRATANTES que der causa a seu pedido de rescisão, respondendo ainda pelas perdas, danos
e despesas decorrentes do fato. Estando o contrato por prazo determinado e tendo sido cumprido
parcialmente, a multa aqui prevista deverá ser aplicada somente pelo restante do prazo a ser
cumprido;

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o

LOCADOR desobrigado por todas as Cláusulas deste contrato, ressalvando ao LOCATÁRIO tão
somente o direito de haver do poder público desapropriante a indenização a que tiver direito;

1
 CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: Com o objetivo de defender o imóvel contra quaisquer
eventualidades, por abandono do LOCATÁRIO e, no intento de acautelar-se à sua integridade
contra possível esbulho, depreciação e outros atos prejudiciais ao bem locado, fica o LOCADOR
autorizado a tomar posse do imóvel, independente de qualquer procedimento judicial prévio,
podendo, se necessário, usar do emprego de força para arrombá-lo, desde que fique comprovado o
abandono do mesmo pelo LOCATÁRIO. Caracteriza-se como abandono a ausência prolongada do
LOCATÁRIO e seus funcionários, testemunhados por vizinhos, bem como a falta de pagamento
dos aluguéis por mais de dois meses, ou ainda pela ausência de qualquer comunicado escrito junto
ao LOCADOR ou seu representante legal;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: A presente locação será regida pelo que dispõe todas as
cláusulas, e aos casos omissos será aplicada a legislação pertinente. Para todos os efeitos, o valor
do contrato será sempre o equivalente a 12 (doze) vezes o aluguel mensal vigente à época do
questionamento, independente de ser o contrato por prazo de 30 (trinta) meses ou de estar por prazo
indeterminado;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: Todas as questões eventualmente originadas do

presente contrato, serão resolvidas de forma definitiva, via arbitral, através da 2ª Câmara de
Conciliação e Arbitragem de Goiânia, com sede nesta Capital, tudo de conformidade com os
preceitos ditados pela Lei 9.307 de 23.09.96, pelo que, desde já os CONTRATANTES manifestam
sua concordância, ressalvando-se à parte autora o direito previsto na Cláusula Vigésima Oitava;

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Exclusivamente a critério da parte autora, poderá esta

optar pelo fórum da Comarca de Goiânia como competente para dirimir as questões fundadas neste
instrumento.

FECHAMENTO: E por estarem de mútuo acordo sobre as Cláusulas, condições,

determinações ou exigências contidas neste Instrumento, assinam o mesmo em duas vias de igual
teor e forma, para todos os efeitos legais e na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ....... de ......................... de 2.....

_________________________________________________________
LOCATÁRIO

_________________________________________________________
FIADORES

_________________________________________________________
FIADORES

__________________________________________________________
LOCADOR p/p

Testemunhas: ______________________________________

____________________________________________

1
Modelo 05 – locação com garantia de fiança bancária

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

QUADRO RESUMO
a) LOCADOR: (Fulano de tal), neste ato representado por seu PROCURADOR, a
Empresa ................... com endereço nesta capital, na Rua......... nº ......., Setor ..., inscrita no
CGC/MF sob nº .................;

b) LOCATÁRIO: (Sicrano da Silva), qualificação......., portador da Carteira de Identidade nº

(SSP/.....) e do CPF nº ................., residente e domiciliado nesta capital na Rua .............,
Setor ................ (telefones .......................)

c) IMÓVEL: (descrição e localização do imóvel), cadastrado na Prefeitura Municipal de Goiânia

sob nº ...............................;

d) GARANTIA: Nos termos do artigo 37, II da Lei nº 8.245/91, é feita a garantia através de
FIANÇA BANCÁRIA a favor do LOCADOR e obedecido o disposto nas Cláusulas Décima Nona e
Vigésima.
Banco Fiador: ................................... Agência..................
Valor da fiança: R$...........
Vencimento da fiança: ......../......./.....

e) Valor do aluguel para o período inicial: R$ ............. (.......................reais);

f) Dia de vencimento do aluguel: Todo dia ..... (...................) do mês vencido, podendo ser pago sem
multa até o dia ........ (............);

g) Destinação da locação: Fins .......................

_________________________________________________________________________

Os signatários, que contratam nas qualidades indicadas acima, têm entre si ajustados o
presente instrumento em que o LOCADOR dá em locação o imóvel identificado e caracterizado no
Item “c”, ao LOCATÁRIO, que por seu turno o recebe mediante as Cláusulas e condições
seguintes, mutuamente aceitas e outorgadas:

CLAÚSULA PRIMEIRA: Na qualidade de proprietário do imóvel, o LOCADOR o cede pelo prazo

certo e ajustado de ......... (............) meses, iniciando-se no dia ..... de ........... de 200.. e tendo seu
término no dia .............. do ano ......, obrigando-se o LOCATÁRIO a restituí-lo ao final da locação,
completamente desocupado de pessoas e coisas não pertencentes ao imóvel;

1
 CLÁUSULA SEGUNDA: Para restituição do imóvel, por qualquer que seja o motivo, o
LOCATÁRIO se obriga:

a) A promover a entrega provisória das chaves para a realização da vistoria, com o imóvel
já desocupado;
b) A acompanhar e assinar o termo de vistoria de entrega para constatação do real estado
de conservação e a avaliação dos reparos a serem feitos;
c) A promover os reparos dos danos constatados na vistoria, utilizando materiais, tintas e
acessórios dentro dos mesmos padrões existentes;
d) Apresentar devidamente quitados os comprovantes de luz e água relativos aos seis
últimos meses, bem como o IPTU correspondente ao período em que ocupou o imóvel;
e) Indicar seu novo endereço e telefones para contato;
f) Apresentar os comprovantes de quitação de todos os encargos de que, contratualmente,
são de sua responsabilidade.

CLÁUSULA TERCEIRA: O aluguel mensal inicial, livremente estipulado pelas partes é o

constante da letra “e“ do quadro resumo, bem como o dia de vencimento também constante da letra
“f“ do quadro resumo. Qualquer recebimento fora do prazo ali estipulado será considerado mera
tolerância do LOCADOR, sem prejuízo de qualquer das cláusulas deste contrato. O local e a forma
de pagamento dos aluguéis é:
a) Até o décimo dia de vencimento: Através de boleto bancário, em Banco de livre escolha
da ADMINISTRADORA;
b) Após o décimo dia de vencimento: Somente no endereço da ADMINISTRADORA.

CLÁUSULA QUARTA: Findo o prazo inicial da locação e permanecendo o LOCATÁRIO

no imóvel, o aluguel deverá ter novo valor fixado através de negociação entre os
CONTRATANTES e com a periodicidade permitida pela legislação àquela época. Não havendo
consenso entre as partes sobre o novo aluguel, será aplicado o índice de variação do IGP-M,
compreendendo o período do último reajuste feito, até a data da nova negociação para fixação do
aluguel para o período seguinte. Havendo extinção do IGP-M será considerado aquele que venha a
substituí-lo e, não havendo substituição, será considerado outro índice oficial publicado pela
Fundação Getúlio Vargas;

CLÁUSULA QUINTA: Todos os meses em que o aluguel não for pago até a data de seu
vencimento e com atraso máximo de até .....(......) dias, ficará o LOCATÁRIO sujeito ao pagamento
da Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento ao mês, calculados pro rata dia. Se esse atraso
for superior a 10 (dez) dias, será a cobrança feita através de advogado, incidindo os juros,
honorários de 10% (dez por cento) e demais despesas decorrentes da inadimplência;

CLÁUSULA SEXTA: Além do aluguel, correrão por conta do LOCATÁRIO, os encargos

e acessórios decorrentes da locação, tais como:
- imposto predial/territorial;
- taxa de limpeza e conservação;
- reparos e desentupimentos de qualquer espécie;
- energia elétrica, água e saneamento;
- prêmio de seguro, especificamente contra incêndio);
- reposição de peças e aparelhos danificados durante a locação;
- taxas de condomínio, quando houver.

1
 Os pagamentos referentes aos encargos acima deverão ser efetivados em seus vencimentos
diretamente a seus respectivos favorecidos. Toda e qualquer consequência pelo não cumprimento
do que aqui se estipula, é de única e exclusiva responsabilidade do LOCATÁRIO;

CLÁUSULA SÉTIMA: O LOCATÁRIO neste ato declara que recebeu o imóvel nas
condições especificadas na vistoria que assinou e que torna-se parte integrante do presente ajuste,
comprometendo-se a entregá-lo, finda a locação, promovendo pinturas e reparos que forem
necessários a fim de que o mesmo fique em idênticas condições em que lhe foi entregue,
excetuando os desgastes naturais pelo tempo e as eventuais alterações autorizadas por escrito pelo
LOCADOR;

PARÁGRAFO ÚNICO: Para fazer as pinturas e reparos necessários, o LOCATÁRIO

deverá procurar a ADMINISTRADORA para que esta forneça a relação das empresas ou
profissionais autônomos credenciados a prestar seus serviços em imóveis por ela administrados:

CLÁUSULA OITAVA: Caso o imóvel não se encontre nas condições idênticas à da

vistoria de entrada, o LOCATÁRIO terá que promover a sua imediata reparação, respondendo
pelo valor dos consertos e aluguéis até a entrega definitiva com o respectivo acerto final e assinatura
do distrato. Não cumprida essa obrigação de reparar, serão os serviços feitos pelo LOCADOR,
cobrando-se o valor dispendido pelo meio adequado. Para fixação dos valores dos danos, serão
feitos dois orçamentos de profissionais do ramo, que apontarão os defeitos constatados;

CLÁUSULA NONA: Não sendo o imóvel reposto nas condições apontadas pela vistoria de
entrada, persistirá a responsabilidade por aluguéis e encargos, ainda que restituídas provisoriamente
as chaves, até a conclusão dos reparos, ocasião em que a entrega se tornará final e definitiva. Sobre
o valor dos reparos pagos pelo LOCADOR e de responsabilidade do LOCATÁRIO, incidirá a
atualização monetária, contados da data do desembolso do numerário até a data do efetivo
reembolso;

CLÁUSULA DÉCIMA: São obrigações do LOCADOR:

a) Entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e assim o mantendo no
curso da locação;
b) Garantir ao LOCATÁRIO o uso pacífico do imóvel;
c) Dar ao LOCATÁRIO recibo das importâncias por este pagas, discriminando aluguéis e
encargos;
d) Promover os reparos necessários e que não forem de responsabilidade do LOCATÁRIO;
e) Pagar ou reembolsar as despesas extraordinárias de sua responsabilidade e feitas pelo
LOCATÁRIO;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: São obrigações do LOCATÁRIO:

a) Servir-se do imóvel locado para o uso convencionado, compatível com a sua natureza e
com os fins a que se destina;
b) Levar ao LOCADOR as ameaças ou turbações de terceiros;
c) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, conforme discriminado na
vistoria de entrada, salvo as deteriorizações decorrentes de seu uso regular;
d) Não ceder, transferir, emprestar, sublocar total ou parcialmente o imóvel, a não ser com a
autorização escrita do LOCADOR;
e) Pagar a Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento do débito no caso de purgação da
mora;

1
 f) No caso de rescisão do contrato por sua culpa, incidirá a Cláusula Penal Compensatória
sobre o valor do contrato (Art. 408 do Código Civil). Idêntico tratamento será dado ao
LOCADOR, se culpado da resolução;
g) Entregar ao LOCADOR todas as intimações ou avisos de autoridades públicas, bem como
guias de impostos ou taxas que não sejam de sua responsabilidade, dentro do prazo, sob
pena de responder por acréscimos ou multas devidos;
h) As obras referentes a conservação de aparelhos sanitários, encanamento, esgoto, torneiras,
chuveiros, ralos, vazamentos, troca de telhas e calhas, parte elétrica, fios, tomadas, relógios
de luz, hidrômetro, portas, janelas, portões, fechaduras, chaves, vidros, persianas, lustres,
bem como reparos devidos ao uso, constituem sempre ônus do LOCATÁRIO;
i) Pagar pontualmente o aluguel e acessórios da locação no prazo e condições ajustadas;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As benfeitorias feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO

sem consentimento escrito do LOCADOR se incorporarão ao mesmo, não dando direito a
indenização ou retenção, salvo se necessárias;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: No caso de venda ou cessão de direitos, o

LOCATÁRIO terá preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com
terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe ciência de sua pretensão mediante comunicado por escrito,
tendo o LOCATÁRIO o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar seu interesse ou não. Caducará o
direito de preferência não o exercendo o LOCATÁRIO nos trinta dias subsequentes àquele em que
for notificado. Somente no caso de sublocação expressamente consentida, terá o subLOCATÁRIO
idêntico direito, nos termos do artigo 30 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato);

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O LOCATÁRIO desde já faculta ao LOCADOR ou seu

representante, examinar ou vistoriar o imóvel locado, sempre que entender conveniente e desde que
comunique com antecedência a sua intenção. No caso do imóvel ser colocado à venda, o
LOCATÁRIO permitirá que os interessados na compra visitem em dia e hora por ele previamente
indicados, obedecida a preferência fixada na cláusula anterior;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Tendo o imóvel sido vendido e cumpridas as

formalidades da Cláusula Décima Terceira, fica transferido ao novo proprietário todos os direitos e
obrigações do presente contrato na condição de LOCADOR, que deverá cumprí-lo e respeitá-lo até
o seu final;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: O imóvel ora locado destina-se ao uso determinado na

letra “g“ do Quadro Resumo, pelo LOCATÁRIO e somente para este fim deverá ser usado,
constituindo-se infração contratual a falta de cumprimento desta obrigação, que justificará a
resolução do ajuste, com as cominações consequentes;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: No caso de incêndio no imóvel, ficará plenamente

rescindido o ajuste, desde que os danos não admitam o seu uso normal. Face ao exposto nos artigos
757 e 760 do Código Civil e para prevenir responsabilidades dele decorrentes, o LOCATÁRIO se
obriga a fazer seguro contra incêndio enquanto estiver vigendo a locação. O seguro poderá ser feito
através da ADMINISTRADORA a qual cobrará o prêmio juntamente com os aluguéis mensais. Se,
todavia, o LOCATÁRIO optar por outros meios para fazer o seguro, poderá fazê-lo, devendo
apresentar a apólice da Seguradora no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data da
assinatura deste instrumento e renovado periodicamente até o final da locação, sob pena de
responder plenamente por todas as consequências danosas advindas do sinistro. O valor do seguro
contra incêndio deverá ser o equivalente a cem vezes o valor mensal do aluguel mensal;

1
 CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Poderá o LOCADOR exigir a realização de reparos dos
danos ocasionados pelo mau uso do imóvel. Esses reparos serão feitos com obediência às normas
legais e ao que se convencionou no presente ajuste. Quando os reparos necessários forem de
responsabilidade do LOCADOR, deverá o LOCATÁRIO permitir que se realizem tais obras;

CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Considerando que a garantia constante da Fiança Bancária

e identificada no Item “d “ do Quadro Resumo é por prazo determinado, em caso de continuar a
relação locatícia, obriga-se o LOCATÁRIO a renová-la com antecedência mínima de trinta dias
antes de seu término, sob pena de, não o fazendo, dar ao LOCADOR o direito de não renovar o
contrato locatício. Antes de vencido o contrato, poderá o LOCATÁRIO oferecer outro tipo de
garantia em substituição à fiança, desde que tal garantia seja submetida a aceitação do LOCADOR;

PARÁGRAFO ÚNICO: A fiança persistirá sempre pelo integral cumprimento de todas as

obrigações e cláusulas decorrentes deste contrato, até a real e efetiva entrega das chaves, inclusive
quanto ao dever do LOCATÁRIO em pintar e reparar o imóvel, se necessário, vinculando e
estendendo a fiança no que toca ao estado do imóvel locado, tudo de conformidade com o disposto
no artigo 39 da Lei do Inquilinato em vigor (Lei nº 8.245/91). Havendo elevação de aluguéis,
obriga-se o LOCATÁRIO a fazer a complementação do valor afiançado;

CLÁUSULA VIGÉSIMA: Havendo inadimplência no pagamento dos aluguéis e/ou

encargos e taxas, o LOCATÁRIO reconhece desde já o direito líquido e certo da e Procuradora do
LOCADOR de cobrar do Banco prestador da fiança os valores devidos e não pagos pelo afiançado e
necessários para colocar em dia as obrigações de pagamentos;

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: Em qualquer situação em que o total do débito do

LOCATÁRIO for superior ao valor da fiança, e sendo ele notificado para fazer a complementação e
não o fazendo, poderá o LOCADOR cobrar extra ou judicialmente o total da diferença, incluindo as
multas, honorários e demais encargos necessários para o recebimento;

CLÁUSULA VIGÉSSIMA SEGUNDA: Enquanto o LOCATÁRIO permanecer no imóvel,

poderá o LOCADOR, quando for de seu interesse, e respeitando o período mínimo de seis meses,
pedir a atualização de seus dados cadastrais. Havendo algum fato que diminua o seu poder de
honrar as obrigações aqui assumidas, deverá o LOCATÁRIO apresentar nova garantia locatícia,
caso seja solicitado pelo LOCADOR. A falta de cumprimento desta obrigação dá ao LOCADOR o
direito de exigir a desocupação do imóvel, fundamentando-se o pedido em falta de cumprimento de
Cláusula contratual e ensejando a ação competente para reaver o mesmo;

CLAÚSULA VIGÉSSIMA TERCEIRA: Fica fixada a multa de 10% (dez) por cento, como
Cláusula Penal Especial (artigo 408 do Código Civil), calculada sobre o valor do contrato devida
pela parte que infringir Cláusula e seja qual for o tempo decorrido do presente contrato e não
compensatória de prejuízos e danos causados ao imóvel. Convencionam os CONTRATANTES
reconhecimento do mencionado valor como quantia líquida, certa e exigível. A aplicação da multa
aqui prevista não poderá ser cumulativa com a Cláusula Penal Rescisória estipulada na Cláusula
Vigésima Quarta;

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Fica fixada em 10% (dez) por cento, a multa, como
Cláusula Penal Rescisória, calculada sobre o valor total do contrato e devida a qualquer dos
CONTRATANTES que der causa a seu pedido de rescisão, respondendo ainda pelas perdas, danos
e despesas decorrentes do fato. Estando o contrato por prazo determinado e tendo sido cumprido
parcialmente, a multa aqui prevista deverá ser aplicada somente pelo restante do prazo a ser
cumprido;

1
 CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o
LOCADOR desobrigado por todas as Cláusulas deste contrato, ressalvando ao LOCATÁRIO tão
somente o direito de haver do poder público desapropriante a indenização a que tiver direito;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: Com o objetivo de defender o imóvel contra quaisquer

eventualidades, por abandono do LOCATÁRIO e, no intento de acautelar-se à sua integridade
contra possível esbulho, depreciação e outros atos prejudiciais ao bem locado, fica o LOCADOR
autorizado a tomar posse do imóvel, independente de qualquer procedimento judicial prévio,
podendo, se necessário, usar do emprego de força para arrombá-lo, desde que fique comprovado o
abandono do mesmo pelo LOCATÁRIO. Caracteriza-se como abandono a ausência prolongada do
LOCATÁRIO e seus funcionários, testemunhados por vizinhos, cumulados como a falta de
pagamento dos aluguéis por mais de dois meses, ou ainda pela ausência de qualquer comunicado
escrito junto ao LOCADOR ou seu representante legal;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: A presente locação será regida pelo que dispõe todas
as cláusulas, e aos casos omissos será aplicada a legislação pertinente. Para todos os efeitos, o valor
do contrato será sempre o equivalente a 12 (doze) vezes o aluguel mensal vigente à época do
questionamento, independente de ser o contrato por prazo de 30 (trinta) meses ou de estar por prazo
indeterminado;

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Todas as questões eventualmente originadas do

presente contrato, serão resolvidas de forma definitiva, via arbitral, através da 2ª Câmara de
Conciliação e Arbitragem de Goiânia, com sede nesta Capital, tudo de conformidade com os
preceitos ditados pela Lei 9.307 de 23.09.96, pelo que, desde já os CONTRATANTES manifestam
sua concordância, ressalvando-se à parte autora o direito previsto na Cláusula Vigésima Nona;

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: Exclusivamente a critério da parte autora, poderá esta

optar pelo fórum da Comarca de Goiânia como competente para dirimir as questões fundadas neste
instrumento.

FECHAMENTO: E por estarem de mútuo acordo sobre as Cláusulas, condições,

determinações ou exigências contidas neste Instrumento, assinam o mesmo em duas vias de igual
teor e forma, para todos os efeitos legais e na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ....... de ......................... de 2.....

_________________________________________
LOCATÁRIO

_________________________________________
LOCADOR p/p

Testemunhas: __________________________________

__________________________________

1
Modelo 06 – locação com seguro de fiança locatícia

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

QUADRO RESUMO
a) LOCADOR: (Fulano de tal), neste ato representado por seu PROCURADOR, a
Empresa ......................... com endereço nesta capital, na Rua......... nº ......., Setor ..., inscrita no
CGC/MF sob nº .................;

b) LOCATÁRIO: (Sicrano da Silva), qualificação......., portador da Carteira de Identidade nº

(SSP/.....) e do CPF nº ................., residente e domiciliado nesta capital na Rua .............,
Setor ................ (telefones .......................)

c) IMÓVEL: (descrição e localização do imóvel), cadastrado na Prefeitura Municipal de Goiânia

sob nº ...............................;

d) GARANTIA: Nos termos do artigo 37, III da Lei nº 8.245/91 e da Circular nº 1 de 14/01/92 da
Superintendência de Seguros Privados, é feita a garantia através do SEGURO DE FIANÇA
LOCATÍCIA a favor do LOCADOR e obedecido o disposto nas Cláusulas Décima Nona e
Vigésima.
Seguradora: ...................................
Valor do seguro: R$...........
Vencimento do seguro: ......../......./.....

e) Valor do aluguel para o período inicial: R$ ............. (.......................reais);

f) Dia de vencimento do aluguel: Todo dia ..... (...................) do mês vencido, podendo ser pago sem
multa até o dia ........ (............);

g) Destinação da locação: Fins .......................

_________________________________________________________________________

Os signatários, que contratam nas qualidades indicadas acima, têm entre si ajustados o
presente instrumento em que o LOCADOR dá em locação o imóvel identificado e caracterizado no
Item “c”, ao LOCATÁRIO, que por seu turno o recebe mediante as Cláusulas e condições
seguintes, mutuamente aceitas e outorgadas:

CLAÚSULA PRIMEIRA: Na qualidade de proprietário do imóvel, o LOCADOR o cede pelo prazo

certo e ajustado de ......... (............) meses, iniciando-se no dia ..... de ........... de 200.. e tendo seu
término no dia .............. do ano ......, obrigando-se o LOCATÁRIO a restituí-lo ao final da locação,
completamente desocupado de pessoas e coisas não pertencentes ao imóvel;

CLÁUSULA SEGUNDA: Para restituição do imóvel, por qualquer que seja o motivo, o
LOCATÁRIO se obriga:

1
 a) A promover a entrega provisória das chaves para a realização da vistoria, com o imóvel já
desocupado;
b) A acompanhar e assinar o termo de vistoria de entrega para constatação do real estado de
conservação e a avaliação dos reparos a serem feitos;
c) A promover os reparos dos danos constatados na vistoria, utilizando materiais, tintas e
acessórios dentro dos mesmos padrões existentes;
d) Apresentar devidamente quitados os comprovantes de luz e água relativos aos seis últimos
meses, bem como o IPTU correspondente ao período em que ocupou o imóvel;
e) Indicar seu novo endereço e telefones para contato;
f) Apresentar os comprovantes de quitação de todos os encargos de que, contratualmente, são
de sua responsabilidade.

CLÁUSULA TERCEIRA: O aluguel mensal inicial, livremente estipulado pelas partes é o

constante da letra “e“ do quadro resumo, bem como o dia de vencimento também constante da letra
“f“ do quadro resumo. Qualquer recebimento fora do prazo ali estipulado será considerado mera
tolerância do LOCADOR, sem prejuízo de qualquer das cláusulas deste contrato. O local e a forma
de pagamento dos aluguéis é:
a) Até o décimo dia de vencimento: Através de boleto bancário, em Banco de livre escolha
da ADMINISTRADORA;
b) Após o décimo dia de vencimento: Somente no endereço da ADMINISTRADORA.

CLÁUSULA QUARTA: Findo o prazo inicial da locação e permanecendo o LOCATÁRIO

no imóvel, o aluguel deverá ter novo valor fixado através de negociação entre os
CONTRATANTES e com a periodicidade permitida pela legislação àquela época. Não havendo
consenso entre as partes sobre o novo aluguel, será aplicado o índice de variação do IGP-M,
compreendendo o período do último reajuste feito, até a data da nova negociação para fixação do
aluguel para o período seguinte. Havendo extinção do IGP-M será considerado aquele que venha a
substituí-lo e, não havendo substituição, será considerado outro índice oficial publicado pela
Fundação Getúlio Vargas;

CLÁUSULA QUINTA: Todos os meses em que o aluguel não for pago até a data de seu
vencimento e com atraso máximo de até .....(......) dias, ficará o LOCATÁRIO sujeito ao pagamento
da Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento ao mês, calculados pro rata dia. Se esse atraso
for superior a 10 (dez) dias, será a cobrança feita através de advogado, incidindo os juros,
honorários de 10% (dez por cento) e demais despesas decorrentes da inadimplência;

CLÁUSULA SEXTA: Além do aluguel, correrão por conta do LOCATÁRIO, os encargos

e acessórios decorrentes da locação, tais como:
- imposto predial/territorial;
- taxa de limpeza e conservação;
- reparos e desentupimentos de qualquer espécie;
- energia elétrica, água e saneamento;
- prêmio de seguro, especificamente contra incêndio);
- reposição de peças e aparelhos danificados durante a locação;
- taxas de condomínio, quando houver.

Os pagamentos referentes aos encargos acima deverão ser efetivados em seus vencimentos
diretamente a seus respectivos favorecidos. Toda e qualquer consequência pelo não cumprimento
do que aqui se estipula, é de única e exclusiva responsabilidade do LOCATÁRIO;

1
 CLÁUSULA SÉTIMA: O LOCATÁRIO neste ato declara que recebeu o imóvel nas
condições especificadas na vistoria que assinou e que torna-se parte integrante do presente ajuste,
comprometendo-se a entregá-lo, finda a locação, promovendo pinturas e reparos que forem
necessários a fim de que o mesmo fique em idênticas condições em que lhe foi entregue,
excetuando os desgastes naturais pelo tempo e as eventuais alterações autorizadas por escrito pelo
LOCADOR;

PARÁGRAFO ÚNICO: Para fazer as pinturas e reparos necessários, o LOCATÁRIO

deverá procurar a ADMINISTRADORA para que esta forneça a relação das empresas ou
profissionais autônomos credenciados a prestar seus serviços em imóveis por ela administrados:

CLÁUSULA OITAVA: Caso o imóvel não se encontre nas condições idênticas à da

vistoria de entrada, o LOCATÁRIO terá que promover a sua imediata reparação, respondendo
pelo valor dos consertos e aluguéis até a entrega definitiva com o respectivo acerto final e assinatura
do distrato. Não cumprida essa obrigação de reparar, serão os serviços feitos pelo LOCADOR,
cobrando-se o valor dispendido pelo meio adequado. Para fixação dos valores dos danos, serão
feitos dois orçamentos de profissionais do ramo, que apontarão os defeitos constatados;

CLÁUSULA NONA: Não sendo o imóvel reposto nas condições apontadas pela vistoria de
entrada, persistirá a responsabilidade por aluguéis e encargos, ainda que restituídas provisoriamente
as chaves, até a conclusão dos reparos, ocasião em que a entrega se tornará final e definitiva. Sobre
o valor dos reparos pagos pelo LOCADOR e de responsabilidade do LOCATÁRIO, incidirá a
atualização monetária, contados da data do desembolso do numerário até a data do efetivo
reembolso;

CLÁUSULA DÉCIMA: São obrigações do LOCADOR:

a) Entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e assim o mantendo no
curso da locação;
b) Garantir ao LOCATÁRIO o uso pacífico do imóvel;
c) Dar ao LOCATÁRIO recibo das importâncias por este pagas, discriminando aluguéis e
encargos;
d) Promover os reparos necessários e que não forem de responsabilidade do LOCATÁRIO;
e) Pagar ou reembolsar as despesas extraordinárias de sua responsabilidade e feitas pelo
LOCATÁRIO;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: São obrigações do LOCATÁRIO:

a) Servir-se do imóvel locado para o uso convencionado, compatível com a sua natureza e
com os fins a que se destina;
b) Levar ao LOCADOR as ameaças ou turbações de terceiros;
c) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, conforme discriminado na
vistoria de entrada, salvo as deteriorizações decorrentes de seu uso regular;
d) Não ceder, transferir, emprestar, sublocar total ou parcialmente o imóvel, a não ser com a
autorização escrita do LOCADOR;
e) Pagar a Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento do débito no caso de purgação da
mora;
f) No caso de rescisão do contrato por sua culpa, incidirá a Cláusula Penal Compensatória
sobre o valor do contrato (Art. 408 do Código Civil). Idêntico tratamento será dado ao
LOCADOR, se culpado da resolução;

1
 g) Entregar ao LOCADOR todas as intimações ou avisos de autoridades públicas, bem como
guias de impostos ou taxas que não sejam de sua responsabilidade, dentro do prazo, sob
pena de responder por acréscimos ou multas devidos;
h) As obras referentes a conservação de aparelhos sanitários, encanamento, esgoto, torneiras,
chuveiros, ralos, vazamentos, troca de telhas e calhas, parte elétrica, fios, tomadas, relógios
de luz, hidrômetro, portas, janelas, portões, fechaduras, chaves, vidros, persianas, lustres,
bem como reparos devidos ao uso, constituem sempre ônus do LOCATÁRIO;
i) Pagar pontualmente o aluguel e acessórios da locação no prazo e condições ajustadas;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As benfeitorias feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO

sem consentimento escrito do LOCADOR se incorporarão ao mesmo, não dando direito a
indenização ou retenção, salvo se necessárias;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: No caso de venda ou cessão de direitos, o

LOCATÁRIO terá preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com
terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe ciência de sua pretensão mediante comunicado por escrito,
tendo o LOCATÁRIO o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar seu interesse ou não. Caducará o
direito de preferência não o exercendo o LOCATÁRIO nos trinta dias subsequentes àquele em que
for notificado. Somente no caso de sublocação expressamente consentida, terá o subLOCATÁRIO
idêntico direito, nos termos do artigo 30 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato);

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O LOCATÁRIO desde já faculta ao LOCADOR ou seu

representante, examinar ou vistoriar o imóvel locado, sempre que entender conveniente e desde que
comunique com antecedência a sua intenção. No caso do imóvel ser colocado à venda, o
LOCATÁRIO permitirá que os interessados na compra visitem em dia e hora por ele previamente
indicados, obedecida a preferência fixada na cláusula anterior;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Tendo o imóvel sido vendido e cumpridas as

formalidades da Cláusula Décima Terceira, fica transferido ao novo proprietário todos os direitos e
obrigações do presente contrato na condição de LOCADOR, que deverá cumprí-lo e respeitá-lo até
o seu final;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: O imóvel ora locado destina-se ao uso determinado na

letra “g“ do Quadro Resumo, pelo LOCATÁRIO e somente para este fim deverá ser usado,
constituindo-se infração contratual a falta de cumprimento desta obrigação, que justificará a
resolução do ajuste, com as cominações consequentes;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: No caso de incêndio no imóvel, ficará plenamente

rescindido o ajuste, desde que os danos não admitam o seu uso normal. Face ao exposto nos artigos
757 e 760 do Código Civil e para prevenir responsabilidades dele decorrentes, o LOCATÁRIO se
obriga a fazer seguro contra incêndio enquanto estiver vigendo a locação. O seguro poderá ser feito
através da ADMINISTRADORA a qual cobrará o prêmio juntamente com os aluguéis mensais. Se,
todavia, o LOCATÁRIO optar por outros meios para fazer o seguro, poderá fazê-lo, devendo
apresentar a apólice da Seguradora no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data da
assinatura deste instrumento e renovado periodicamente até o final da locação, sob pena de
responder plenamente por todas as consequências danosas advindas do sinistro. O valor do seguro
contra incêndio deverá ser o equivalente a cem vezes o valor mensal do aluguel mensal;

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Poderá o LOCADOR exigir a realização de reparos dos

danos ocasionados pelo mau uso do imóvel. Esses reparos serão feitos com obediência às normas

1
legais e ao que se convencionou no presente ajuste. Quando os reparos necessários forem de
responsabilidade do LOCADOR, deverá o LOCATÁRIO permitir que se realizem tais obras;

CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Considerando que a garantia constante do Seguro Fiança e

identificada no Item “d “ do Quadro Resumo é por prazo determinado, em caso de continuar a
relação locatícia, obriga-se o LOCATÁRIO a renová-la com antecedência mínima de trinta dias
antes de seu término, sob pena de, não o fazendo, dar ao LOCADOR o direito de não renovar o
contrato locatício. Antes de vencido o contrato, poderá o LOCATÁRIO oferecer outro tipo de
garantia em substituição ao seguro fiança, desde que tal garantia seja submetida a aceitação do
LOCADOR;

PARÁGRAFO PRIMEIRO: O seguro fiança persistirá sempre pelo integral cumprimento

de todas as obrigações e cláusulas decorrentes deste contrato, até a real e efetiva entrega das chaves,
inclusive quanto ao dever do LOCATÁRIO em pintar e reparar o imóvel, se necessário, vinculando
e estendendo a fiança no que toca ao estado do imóvel locado, tudo de conformidade com o
disposto no artigo 39 da Lei do Inquilinato em vigor (Lei nº 8.245/91). Havendo elevação de
aluguéis, obriga-se o LOCATÁRIO a fazer a complementação do valor afiançado;

PARÁGRAFO SEGUNDO: Ao fazer o seguro fiança, obriga-se o LOCATÁRIO a incluir

prêmio adicional para cobertura das “multas contratuais” e dos “danos ao imóvel causados pelo
Garantido” conforme as letras “d” e “e” do Ítem 2.4 da Circular nº 1;

PARÁGRAFO TERCEIRO: Todas as obrigações do LOCATÁRIO não cobertas pelo

seguro fiança, principalmente as previstas no ìtem 4 da Circular nº 1, deverão ser por ele satisfeitas,
sob pena de incorrer em ferimento de cláusula contratual, dando ao LOCADOR o direito de
denunciar o contrato e cobrar pelos meios legais o que for de responsabilidade do LOCATÁRIO.

CLÁUSULA VIGÉSIMA: Havendo inadimplência no pagamento dos aluguéis e/ou

encargos e taxas, o LOCATÁRIO reconhece desde já o direito líquido e certo da e Procuradora do
LOCADOR de cobrar da Seguradora prestadora da fiança os valores devidos e não pagos pelo
afiançado e necessários para colocar em dia as obrigações de pagamentos;

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: Em qualquer situação em que o total do débito do

LOCATÁRIO for superior ao valor da garantia prestada, e sendo ele notificado para fazer a
complementação e não o fazendo, poderá o LOCADOR cobrar extra ou judicialmente o total da
diferença, incluindo as multas, honorários e demais encargos necessários para o recebimento;

CLÁUSULA VIGÉSSIMA SEGUNDA: Enquanto o LOCATÁRIO permanecer no imóvel,

poderá o LOCADOR, quando for de seu interesse, e respeitando o período mínimo de seis meses,
pedir a atualização de seus dados cadastrais. Havendo algum fato que diminua o seu poder de
honrar as obrigações aqui assumidas, deverá o LOCATÁRIO apresentar nova garantia locatícia,
caso seja solicitado pelo LOCADOR. A falta de cumprimento desta obrigação dá ao LOCADOR o
direito de exigir a desocupação do imóvel, fundamentando-se o pedido em falta de cumprimento de
Cláusula contratual e ensejando a ação competente para reaver o mesmo;

CLAÚSULA VIGÉSSIMA TERCEIRA: Fica fixada a multa de 10% (dez) por cento, como
Cláusula Penal Especial (artigo 408 do Código Civil), calculada sobre o valor do contrato devida
pela parte que infringir Cláusula e seja qual for o tempo decorrido do presente contrato e não
compensatória de prejuízos e danos causados ao imóvel. Convencionam os CONTRATANTES
reconhecimento do mencionado valor como quantia líquida, certa e exigível. A aplicação da multa

1
aqui prevista não poderá ser cumulativa com a Cláusula Penal Rescisória estipulada na Cláusula
Vigésima Quarta;

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Fica fixada em 10% (dez) por cento, a multa, como
Cláusula Penal Rescisória, calculada sobre o valor total do contrato e devida a qualquer dos
CONTRATANTES que der causa a seu pedido de rescisão, respondendo ainda pelas perdas, danos
e despesas decorrentes do fato. Estando o contrato por prazo determinado e tendo sido cumprido
parcialmente, a multa aqui prevista deverá ser aplicada somente pelo restante do prazo a ser
cumprido;

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o

LOCADOR desobrigado por todas as Cláusulas deste contrato, ressalvando ao LOCATÁRIO tão
somente o direito de haver do poder público desapropriante a indenização a que tiver direito;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: Com o objetivo de defender o imóvel contra quaisquer

eventualidades, por abandono do LOCATÁRIO e, no intento de acautelar-se à sua integridade
contra possível esbulho, depreciação e outros atos prejudiciais ao bem locado, fica o LOCADOR
autorizado a tomar posse do imóvel, independente de qualquer procedimento judicial prévio,
podendo, se necessário, usar do emprego de força para arrombá-lo, desde que fique comprovado o
abandono do mesmo pelo LOCATÁRIO. Caracteriza-se como abandono a ausência prolongada do
LOCATÁRIO e seus funcionários, testemunhados por vizinhos, cumulados como a falta de
pagamento dos aluguéis por mais de dois meses, ou ainda pela ausência de qualquer comunicado
escrito junto ao LOCADOR ou seu representante legal;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: A presente locação será regida pelo que dispõe todas
as cláusulas, e aos casos omissos será aplicada a legislação pertinente. Para todos os efeitos, o valor
do contrato será sempre o equivalente a 12 (doze) vezes o aluguel mensal vigente à época do
questionamento, independente de ser o contrato por prazo de 30 (trinta) meses ou de estar por prazo
indeterminado;

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Todas as questões eventualmente originadas do

presente contrato, serão resolvidas de forma definitiva, via arbitral, através da 2ª Câmara de
Conciliação e Arbitragem de Goiânia, com sede nesta Capital, tudo de conformidade com os
preceitos ditados pela Lei 9.307 de 23.09.96, pelo que, desde já os CONTRATANTES manifestam
sua concordância, ressalvando-se à parte autora o direito previsto na Cláusula Vigésima Nona;

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: Exclusivamente a critério da parte autora, poderá esta

optar pelo fórum da Comarca de Goiânia como competente para dirimir as questões fundadas neste
instrumento.

FECHAMENTO: E por estarem de mútuo acordo sobre as Cláusulas, condições,

determinações ou exigências contidas neste Instrumento, assinam o mesmo em duas vias de igual
teor e forma, para todos os efeitos legais e na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ....... de ......................... de 2.....

_________________________________________
LOCATÁRIO
_________________________________________
LOCADOR p/p
Testemunhas: __________________________ ______________________________

1
Modelo 07 – locação com garantia de CAUÇÃO em dinheiro

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

QUADRO RESUMO
a) LOCADOR: (Fulano de tal), neste ato representado por seu PROCURADOR, a
Empresa ................................. com endereço nesta capital, na Rua......... nº ......., Setor ..., inscrita no
CGC/MF sob nº ................. e no CRECI/5ª. Região sob no.;

b) LOCATÁRIO: (Sicrano da Silva), qualificação......., portador da Carteira de Identidade nº

(SSP/.....) e do CPF nº ................., residente e domiciliado nesta capital na Rua .............,
Setor ................ (telefones .......................)

c) IMÓVEL: (descrição e localização do imóvel), cadastrado na Prefeitura Municipal de Goiânia

sob nº ...............................;

d) GARANTIA: Nos termos do parágrafo segundo do artigo 38 da Lei nº 8.245/91, é feita uma
Caução em Dinheiro, na conta Poupança em nome da Procuradora, na Agência.............do
Banco..................no valor de R$...........(......................) e de conformidade com o estipulado nas
Cláusulas Décima Nona a Vigésima Primeira;

e) Valor do aluguel para o período inicial: R$ ............. (.......................reais);

f) Dia de vencimento do aluguel: Todo dia ..... (...................) do mês vencido, podendo ser pago sem
multa até o dia ........ (............);

g) Destinação da locação: Fins .......................

_________________________________________________________________________

Os signatários, que contratam nas qualidades indicadas acima, têm entre si ajustados o
presente instrumento em que o LOCADOR dá em locação o imóvel identificado e caracterizado no
Item “c”, ao LOCATÁRIO, que por seu turno o recebe mediante as Cláusulas e condições
seguintes, mutuamente aceitas e outorgadas:

CLAÚSULA PRIMEIRA: Na qualidade de proprietário do imóvel, o LOCADOR o cede pelo prazo

certo e ajustado de ......... (............) meses, iniciando-se no dia ..... de ........... de 200.. e tendo seu
término no dia .............. do ano ......, obrigando-se o LOCATÁRIO a restituí-lo ao final da locação,
completamente desocupado de pessoas e coisas não pertencentes ao imóvel;

CLÁUSULA SEGUNDA: Para restituição do imóvel, por qualquer que seja o motivo, o
LOCATÁRIO se obriga:

a) A promover a entrega provisória das chaves para a realização da vistoria, com o imóvel
já desocupado;

1
 b) A acompanhar e assinar o termo de vistoria de entrega para constatação do real estado
de conservação e a avaliação dos reparos a serem feitos;
c) A promover os reparos dos danos constatados na vistoria, utilizando materiais, tintas e
acessórios dentro dos mesmos padrões existentes;
d) Apresentar devidamente quitados os comprovantes de luz e água relativos aos seis
últimos meses, bem como o IPTU correspondente ao período em que ocupou o imóvel;
e) Indicar seu novo endereço e telefones para contato;
f) Apresentar os comprovantes de quitação de todos os encargos de que, contratualmente,
são de sua responsabilidade.

CLÁUSULA TERCEIRA: O aluguel mensal inicial, livremente estipulado pelas partes é o

constante da letra “e“ do quadro resumo, bem como o dia de vencimento também constante da letra
“f“ do quadro resumo. Qualquer recebimento fora do prazo ali estipulado será considerado mera
tolerância do LOCADOR, sem prejuízo de qualquer das cláusulas deste contrato. O local e a forma
de pagamento dos aluguéis é:
a) Até o décimo dia de vencimento: Através de boleto bancário, em Banco de livre escolha
da ADMINISTRADORA;
b) Após o décimo dia de vencimento: Somente no endereço da ADMINISTRADORA.

CLÁUSULA QUARTA: Findo o prazo inicial da locação e permanecendo o LOCATÁRIO

no imóvel, o aluguel deverá ter novo valor fixado através de negociação entre os
CONTRATANTES e com a periodicidade permitida pela legislação àquela época. Não havendo
consenso entre as partes sobre o novo aluguel, será aplicado o índice de variação do IGP-M,
compreendendo o período do último reajuste feito, até a data da nova negociação para fixação do
aluguel para o período seguinte. Havendo extinção do IGP-M será considerado aquele que venha a
substituí-lo e, não havendo substituição, será considerado outro índice oficial publicado pela
Fundação Getúlio Vargas;

CLÁUSULA QUINTA: Todos os meses em que o aluguel não for pago até a data de seu
vencimento e com atraso máximo de até .....(......) dias, ficará o LOCATÁRIO sujeito ao pagamento
da Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento ao mês, calculados pro rata dia. Se esse atraso
for superior a 10 (dez) dias, será a cobrança feita através de advogado, incidindo os juros,
honorários de 10% (dez por cento) e demais despesas decorrentes da inadimplência;

CLÁUSULA SEXTA: Além do aluguel, correrão por conta do LOCATÁRIO, os encargos

e acessórios decorrentes da locação, tais como:
- imposto predial/territorial;
- taxa de limpeza e conservação;
- reparos e desentupimentos de qualquer espécie;
- energia elétrica, água e saneamento;
- prêmio de seguro, especificamente contra incêndio);
- reposição de peças e aparelhos danificados durante a locação;
- taxas de condomínio, quando houver.

Os pagamentos referentes aos encargos acima deverão ser efetivados em seus vencimentos
diretamente a seus respectivos favorecidos. Toda e qualquer consequência pelo não cumprimento
do que aqui se estipula, é de única e exclusiva responsabilidade do LOCATÁRIO;

CLÁUSULA SÉTIMA: O LOCATÁRIO neste ato declara que recebeu o imóvel nas
condições especificadas na vistoria que assinou e que torna-se parte integrante do presente ajuste,
comprometendo-se a entregá-lo, finda a locação, promovendo pinturas e reparos que forem

1
necessários a fim de que o mesmo fique em idênticas condições em que lhe foi entregue,
excetuando os desgastes naturais pelo tempo e as eventuais alterações autorizadas por escrito pelo
LOCADOR;

PARÁGRAFO ÚNICO: Para fazer as pinturas e reparos necessários, o LOCATÁRIO

deverá procurar a ADMINISTRADORA para que esta forneça a relação das empresas ou
profissionais autônomos credenciados a prestar seus serviços em imóveis por ela administrados:

CLÁUSULA OITAVA: Caso o imóvel não se encontre nas condições idênticas à da

vistoria de entrada, o LOCATÁRIO terá que promover a sua imediata reparação, respondendo
pelo valor dos consertos e aluguéis até a entrega definitiva com o respectivo acerto final e assinatura
do distrato. Não cumprida essa obrigação de reparar, serão os serviços feitos pelo LOCADOR,
cobrando-se o valor despendido pelo meio adequado. Para fixação dos valores dos danos, serão
feitos dois orçamentos de profissionais do ramo, que apontarão os defeitos constatados;

CLÁUSULA NONA: Não sendo o imóvel reposto nas condições apontadas pela vistoria de
entrada, persistirá a responsabilidade por aluguéis e encargos, ainda que restituídas provisoriamente
as chaves, até a conclusão dos reparos, ocasião em que a entrega se tornará final e definitiva. Sobre
o valor dos reparos pagos pelo LOCADOR e de responsabilidade do LOCATÁRIO, incidirá a
atualização monetária, contados da data do desembolso do numerário até a data do efetivo
reembolso;

CLÁUSULA DÉCIMA: São obrigações do LOCADOR:

a) Entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e assim o mantendo no
curso da locação;
b) Garantir ao LOCATÁRIO o uso pacífico do imóvel;
c) Dar ao LOCATÁRIO recibo das importâncias por este pagas, discriminando aluguéis e
encargos;
d) Promover os reparos necessários e que não forem de responsabilidade do LOCATÁRIO;
e) Pagar ou reembolsar as despesas extraordinárias de sua responsabilidade e feitas pelo
LOCATÁRIO;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: São obrigações do LOCATÁRIO:

a) Servir-se do imóvel locado para o uso convencionado, compatível com a sua natureza e
com os fins a que se destina;
b) Levar ao LOCADOR as ameaças ou turbações de terceiros;
c) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, conforme discriminado na
vistoria de entrada, salvo as deteriorizações decorrentes de seu uso regular;
d) Não ceder, transferir, emprestar, sublocar total ou parcialmente o imóvel, a não ser com a
autorização escrita do LOCADOR;
e) Pagar a Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento do débito no caso de purgação da
mora;
f) No caso de rescisão do contrato por sua culpa, incidirá a Cláusula Penal Compensatória
sobre o valor do contrato (Art. 408 do Código Civil). Idêntico tratamento será dado ao
LOCADOR, se culpado da resolução;
g) Entregar ao LOCADOR todas as intimações ou avisos de autoridades públicas, bem como
guias de impostos ou taxas que não sejam de sua responsabilidade, dentro do prazo, sob
pena de responder por acréscimos ou multas devidos;
h) As obras referentes a conservação de aparelhos sanitários, encanamento, esgoto, torneiras,
chuveiros, ralos, vazamentos, troca de telhas e calhas, parte elétrica, fios, tomadas, relógios

1
 de luz, hidrômetro, portas, janelas, portões, fechaduras, chaves, vidros, persianas, lustres,
bem como reparos devidos ao uso, constituem sempre ônus do LOCATÁRIO;
i) Pagar pontualmente o aluguel e acessórios da locação no prazo e condições ajustadas;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As benfeitorias feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO

sem consentimento escrito do LOCADOR se incorporarão ao mesmo, não dando direito a
indenização ou retenção, salvo se necessárias;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: No caso de venda ou cessão de direitos, o

LOCATÁRIO terá preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com
terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe ciência de sua pretensão mediante comunicado por escrito,
tendo o LOCATÁRIO o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar seu interesse ou não. Caducará o
direito de preferência não o exercendo o LOCATÁRIO nos trinta dias subsequentes àquele em que
for notificado. Somente no caso de sublocação expressamente consentida, terá o subLOCATÁRIO
idêntico direito, nos termos do artigo 30 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato);

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O LOCATÁRIO desde já faculta ao LOCADOR ou seu

representante, examinar ou vistoriar o imóvel locado, sempre que entender conveniente e desde que
comunique com antecedência a sua intenção. No caso do imóvel ser colocado à venda, o
LOCATÁRIO permitirá que os interessados na compra visitem em dia e hora por ele previamente
indicados, obedecida a preferência fixada na cláusula anterior;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Tendo o imóvel sido vendido e cumpridas as

formalidades da Cláusula Décima Terceira, fica transferido ao novo proprietário todos os direitos e
obrigações do presente contrato na condição de LOCADOR, que deverá cumprí-lo e respeitá-lo até
o seu final;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: O imóvel ora locado destina-se ao uso determinado na

letra “g“ do Quadro Resumo, pelo LOCATÁRIO e somente para este fim deverá ser usado,
constituindo-se infração contratual a falta de cumprimento desta obrigação, que justificará a
resolução do ajuste, com as cominações consequentes;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: No caso de incêndio no imóvel, ficará plenamente

rescindido o ajuste, desde que os danos não admitam o seu uso normal. Face ao exposto nos artigos
757 e 760 do Código Civil e para prevenir responsabilidades dele decorrentes, o LOCATÁRIO se
obriga a fazer seguro contra incêndio enquanto estiver vigendo a locação. O seguro poderá ser feito
através da ADMINISTRADORA a qual cobrará o prêmio juntamente com os aluguéis mensais. Se,
todavia, o LOCATÁRIO optar por outros meios para fazer o seguro, poderá fazê-lo, devendo
apresentar a apólice da Seguradora no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data da
assinatura deste instrumento e renovado periodicamente até o final da locação, sob pena de
responder plenamente por todas as consequências danosas advindas do sinistro. O valor do seguro
contra incêndio deverá ser o equivalente a cem vezes o valor mensal do aluguel mensal;

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Poderá o LOCADOR exigir a realização de reparos dos

danos ocasionados pelo mau uso do imóvel. Esses reparos serão feitos com obediência às normas
legais e ao que se convencionou no presente ajuste. Quando os reparos necessários forem de
responsabilidade do LOCADOR, deverá o LOCATÁRIO permitir que se realizem tais obras;

CLÁUSULA DÉCIMA NONA: A garantia constante de CAUÇÃO EM DINHEIRO e

identificada no Item “d “ do Quadro Resumo persistirá pelo integral cumprimento de todas as
obrigações e cláusulas decorrentes deste contrato, até a real e efetiva entrega das chaves, inclusive

1
quanto ao dever do LOCATÁRIO em pintar e reparar o imóvel, se necessário, vinculando e
estendendo a caução no que toca ao estado do imóvel locado, tudo de conformidade com o disposto
no artigo 39 da Lei do Inquilinato em vigor (Lei nº 8.245/91). Havendo elevação de aluguéis,
obriga-se o LOCATÁRIO a fazer a complementação do valor caucionado e que deverá equivaler
sempre ao mínimo de 3 (três) aluguéis. Todos os rendimentos auferidos pela caução se reverterão a
favor do LOCATÁRIO;

CLÁUSULA VIGÉSIMA: Havendo inadimplência no pagamento dos aluguéis e/ou

encargos e taxas, o LOCATÁRIO reconhece desde já o direito líquido e certo da e Procuradora do
LOCADOR em levantar os valores depositados até a importância necessária para colocar em dia as
obrigações de pagamentos.
Havendo o levantamento dos valores aqui previstos, obriga-se o LOCATÁRIO a efetivar
novo depósito na conta específica da caução, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da data
em que for notificado pelo LOCADOR, sob pena de dar a este o direito de ajuizar a ação de despejo
fundamentado em descumprimento de cláusula contratual;

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: Em qualquer situação em que o total do débito do

LOCATÁRIO for superior ao valor da caução, e sendo ele notificado para fazer a complementação
e não o fazendo, poderá o LOCADOR cobrar extra ou judicialmente o total da diferença, incluindo
as multas, honorários e demais encargos necessários para o recebimento;

CLÁUSULA VIGÉSSIMA SEGUNDA: Enquanto o LOCATÁRIO permanecer no imóvel,

poderá o LOCADOR, quando for de seu interesse, e respeitando o período mínimo de seis meses,
pedir a atualização de seus dados cadastrais. Havendo algum fato que diminua o seu poder de
honrar as obrigações aqui assumidas, deverá o LOCATÁRIO apresentar nova garantia locatícia,
caso seja solicitado pelo LOCADOR. A falta de cumprimento desta obrigação dá ao LOCADOR o
direito de exigir a desocupação do imóvel, fundamentando-se o pedido em falta de cumprimento de
Cláusula contratual e ensejando a ação competente para reaver o mesmo;

CLAÚSULA VIGÉSSIMA TERCEIRA: Fica fixada a multa de 10% (dez) por cento, como
Cláusula Penal Especial (artigo 408 do Código Civil), calculada sobre o valor do contrato devida
pela parte que infringir Cláusula e seja qual for o tempo decorrido do presente contrato e não
compensatória de prejuízos e danos causados ao imóvel. Convencionam os CONTRATANTES
reconhecimento do mencionado valor como quantia líquida, certa e exigível. A aplicação da multa
aqui prevista não poderá ser cumulativa com a Cláusula Penal Rescisória estipulada na Cláusula
Vigésima Quarta;

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Fica fixada em 10% (dez) por cento a multa, como
Cláusula Penal Rescisória, calculada sobre o valor total do contrato e devida a qualquer dos
CONTRATANTES que der causa a seu pedido de rescisão, respondendo ainda pelas perdas, danos
e despesas decorrentes do fato. Estando o contrato por prazo determinado e tendo sido cumprido
parcialmente, a multa aqui prevista deverá ser aplicada somente pelo restante do prazo a ser
cumprido;

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o

LOCADOR desobrigado por todas as Cláusulas deste contrato, ressalvando ao LOCATÁRIO tão
somente o direito de haver do poder público desapropriante a indenização a que tiver direito;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: Com o objetivo de defender o imóvel contra quaisquer

eventualidades, por abandono do LOCATÁRIO e, no intento de acautelar-se à sua integridade
contra possível esbulho, depreciação e outros atos prejudiciais ao bem locado, fica o LOCADOR

1
autorizado a tomar posse do imóvel, independente de qualquer procedimento judicial prévio,
podendo, se necessário, usar do emprego de força para arrombá-lo, desde que fique comprovado o
abandono do mesmo pelo LOCATÁRIO. Caracteriza-se como abandono a ausência prolongada do
LOCATÁRIO e seus funcionários, testemunhados por vizinhos, cumulados como a falta de
pagamento dos aluguéis por mais de dois meses, ou ainda pela ausência de qualquer comunicado
escrito junto ao LOCADOR ou seu representante legal;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: A presente locação será regida pelo que dispõe todas
as cláusulas, e aos casos omissos será aplicada a legislação pertinente. Para todos os efeitos, o valor
do contrato será sempre o equivalente a 12 (doze) vezes o aluguel mensal vigente à época do
questionamento, independente de ser o contrato por prazo de 30 (trinta) meses ou de estar por prazo
indeterminado;

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Todas as questões eventualmente originadas do

presente contrato, serão resolvidas de forma definitiva, via arbitral, através da 2ª Câmara de
Conciliação e Arbitragem de Goiânia, com sede nesta Capital, nos termos da Lei 9.307 de 23.09.96,
pelo que, desde já os CONTRATANTES manifestam sua concordância, ressalvando-se à parte
autora o direito previsto na Cláusula Vigésima Nona;

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: Exclusivamente a critério da parte autora, poderá esta

optar pelo fórum da Comarca de Goiânia como competente para dirimir as questões fundadas neste
instrumento.

FECHAMENTO: E por estarem de mútuo acordo sobre as Cláusulas, condições,

determinações ou exigências contidas neste Instrumento, assinam o mesmo em duas vias de igual
teor e forma, para todos os efeitos legais e na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ....... de ......................... de 2.....

_________________________________________
LOCATÁRIO

_________________________________________
LOCADOR p/p

Testemunhas: __________________________________

__________________________________

1
Modelo 08 – locação com garantia real (CAUÇÃO com imóveis)

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

QUADRO RESUMO
a) LOCADOR: (Fulano de tal), neste ato representado por seu PROCURADOR, a
Empresa ................................ com endereço nesta capital, na Rua......... nº ......., Setor ..., inscrita no
CGC/MF sob nº .................;

b) LOCATÁRIO: (Sicrano da Silva), qualificação......., portador da Carteira de Identidade nº

(SSP/.....) e do CPF nº ................., residente e domiciliado nesta capital na Rua .............,
Setor ................ (telefones .......................)

c) IMÓVEL: (descrição e localização do imóvel), cadastrado na Prefeitura Municipal de Goiânia

sob nº ...............................;

d) GARANTIA: Nos termos do artigo 38 da Lei nº 8.245/91, é feita uma Caução em imóvel e de
conformidade com o estipulado nas Cláusulas Décima Nona e Vigésima, constituído pelo
(descrever o terreno e a construção dada em garantia), devidamente registrado no Cartório de
Registro de Imóveis da .....ª Circunscrição de Goiânia sob matrícula nº ................ e que se encontra
em nome de........(proprietário do imóvel dado em caução);

e) Valor do aluguel para o período inicial: R$ ............. (.......................reais);

f) Dia de vencimento do aluguel: Todo dia ..... (...................) do mês vencido, podendo ser pago sem
multa até o dia ........ (............);

g) Destinação da locação: Fins .......................

_________________________________________________________________________

Os signatários, que contratam nas qualidades indicadas acima, têm entre si ajustados o
presente instrumento em que o LOCADOR dá em locação o imóvel identificado e caracterizado no
Item “c”, ao LOCATÁRIO, que por seu turno o recebe mediante as Cláusulas e condições
seguintes, mutuamente aceitas e outorgadas:

CLAÚSULA PRIMEIRA: Na qualidade de proprietário do imóvel, o LOCADOR o cede pelo prazo

certo e ajustado de ......... (............) meses, iniciando-se no dia ..... de ........... de 200.. e tendo seu
término no dia .............. do ano ......, obrigando-se o LOCATÁRIO a restituí-lo ao final da locação,
completamente desocupado de pessoas e coisas não pertencentes ao imóvel;

CLÁUSULA SEGUNDA: Para restituição do imóvel, por qualquer que seja o motivo, o
LOCATÁRIO se obriga:

1
 a) A promover a entrega provisória das chaves para a realização da vistoria, com o imóvel já
desocupado;
b) A acompanhar e assinar o termo de vistoria de entrega para constatação do real estado de
conservação e a avaliação dos reparos a serem feitos;
c) A promover os reparos dos danos constatados na vistoria, utilizando materiais, tintas e
acessórios dentro dos mesmos padrões existentes;
d) Apresentar devidamente quitados os comprovantes de luz e água relativos aos seis últimos
meses, bem como o IPTU correspondente ao período em que ocupou o imóvel;
e) Indicar seu novo endereço e telefones para contato;
f) Apresentar os comprovantes de quitação de todos os encargos de que, contratualmente, são
de sua responsabilidade.

CLÁUSULA TERCEIRA: O aluguel mensal inicial, livremente estipulado pelas partes é o

constante da letra “e“ do quadro resumo, bem como o dia de vencimento também constante da letra
“f“ do quadro resumo. Qualquer recebimento fora do prazo ali estipulado será considerado mera
tolerância do LOCADOR, sem prejuízo de qualquer das cláusulas deste contrato. O local e a forma
de pagamento dos aluguéis é:
a) Até o décimo dia de vencimento: Através de boleto bancário, em Banco de livre escolha
da ADMINISTRADORA;
b) Após o décimo dia de vencimento: Somente no endereço da ADMINISTRADORA.

CLÁUSULA QUARTA: Findo o prazo inicial da locação e permanecendo o LOCATÁRIO

no imóvel, o aluguel deverá ter novo valor fixado através de negociação entre os
CONTRATANTES e com a periodicidade permitida pela legislação àquela época. Não havendo
consenso entre as partes sobre o novo aluguel, será aplicado o índice de variação do IGP-M,
compreendendo o período do último reajuste feito, até a data da nova negociação para fixação do
aluguel para o período seguinte. Havendo extinção do IGP-M será considerado aquele que venha a
substituí-lo e, não havendo substituição, será considerado outro índice oficial publicado pela
Fundação Getúlio Vargas;

CLÁUSULA QUINTA: Todos os meses em que o aluguel não for pago até a data de seu
vencimento e com atraso máximo de até .....(......) dias, ficará o LOCATÁRIO sujeito ao pagamento
da Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento ao mês, calculados pro rata dia. Se esse atraso
for superior a 10 (dez) dias, será a cobrança feita através de advogado, incidindo os juros,
honorários de 10% (dez por cento) e demais despesas decorrentes da inadimplência;

CLÁUSULA SEXTA: Além do aluguel, correrão por conta do LOCATÁRIO, os encargos

e acessórios decorrentes da locação, tais como:
- imposto predial/territorial;
- taxa de limpeza e conservação;
- reparos e desentupimentos de qualquer espécie;
- energia elétrica, água e saneamento;
- prêmio de seguro, especificamente contra incêndio);
- reposição de peças e aparelhos danificados durante a locação;
- taxas de condomínio, quando houver.

Os pagamentos referentes aos encargos acima deverão ser efetivados em seus vencimentos
diretamente a seus respectivos favorecidos. Toda e qualquer consequência pelo não cumprimento
do que aqui se estipula, é de única e exclusiva responsabilidade do LOCATÁRIO;

1
 CLÁUSULA SÉTIMA: O LOCATÁRIO neste ato declara que recebeu o imóvel nas
condições especificadas na vistoria que assinou e que torna-se parte integrante do presente ajuste,
comprometendo-se a entregá-lo, finda a locação, promovendo pinturas e reparos que forem
necessários a fim de que o mesmo fique em idênticas condições em que lhe foi entregue,
excetuando os desgastes naturais pelo tempo e as eventuais alterações autorizadas por escrito pelo
LOCADOR;

PARÁGRAFO ÚNICO: Para fazer as pinturas e reparos necessários, o LOCATÁRIO

deverá procurar a ADMINISTRADORA para que esta forneça a relação das empresas ou
profissionais autônomos credenciados a prestar seus serviços em imóveis por ela administrados:

CLÁUSULA OITAVA: Caso o imóvel não se encontre nas condições idênticas à da

vistoria de entrada, o LOCATÁRIO terá que promover a sua imediata reparação, respondendo
pelo valor dos consertos e aluguéis até a entrega definitiva com o respectivo acerto final e assinatura
do distrato. Não cumprida essa obrigação de reparar, serão os serviços feitos pelo LOCADOR,
cobrando-se o valor dispendido pelo meio adequado. Para fixação dos valores dos danos, serão
feitos dois orçamentos de profissionais do ramo, que apontarão os defeitos constatados;

CLÁUSULA NONA: Não sendo o imóvel reposto nas condições apontadas pela vistoria de
entrada, persistirá a responsabilidade por aluguéis e encargos, ainda que restituídas provisoriamente
as chaves, até a conclusão dos reparos, ocasião em que a entrega se tornará final e definitiva. Sobre
o valor dos reparos pagos pelo LOCADOR e de responsabilidade do LOCATÁRIO, incidirá a
atualização monetária, contados da data do desembolso do numerário até a data do efetivo
reembolso;

CLÁUSULA DÉCIMA: São obrigações do LOCADOR:

a) Entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e assim o mantendo no
curso da locação;
b) Garantir ao LOCATÁRIO o uso pacífico do imóvel;
c) Dar ao LOCATÁRIO recibo das importâncias por este pagas, discriminando aluguéis e
encargos;
d) Promover os reparos necessários e que não forem de responsabilidade do LOCATÁRIO;
e) Pagar ou reembolsar as despesas extraordinárias de sua responsabilidade e feitas pelo
LOCATÁRIO;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: São obrigações do LOCATÁRIO:

a) Servir-se do imóvel locado para o uso convencionado, compatível com a sua natureza e
com os fins a que se destina;
b) Levar ao LOCADOR as ameaças ou turbações de terceiros;
c) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, conforme discriminado na
vistoria de entrada, salvo as deteriorizações decorrentes de seu uso regular;
d) Não ceder, transferir, emprestar, sublocar total ou parcialmente o imóvel, a não ser com a
autorização escrita do LOCADOR;
e) Pagar a Cláusula Penal Moratória de 10% (dez) por cento do débito no caso de purgação da
mora;
f) No caso de rescisão do contrato por sua culpa, incidirá a Cláusula Penal Compensatória
sobre o valor do contrato (Art. 408 do Código Civil). Idêntico tratamento será dado ao
LOCADOR, se culpado da resolução;

1
 g) Entregar ao LOCADOR todas as intimações ou avisos de autoridades públicas, bem como
guias de impostos ou taxas que não sejam de sua responsabilidade, dentro do prazo, sob
pena de responder por acréscimos ou multas devidos;
h) As obras referentes a conservação de aparelhos sanitários, encanamento, esgoto, torneiras,
chuveiros, ralos, vazamentos, troca de telhas e calhas, parte elétrica, fios, tomadas, relógios
de luz, hidrômetro, portas, janelas, portões, fechaduras, chaves, vidros, persianas, lustres,
bem como reparos devidos ao uso, constituem sempre ônus do LOCATÁRIO;
i) Pagar pontualmente o aluguel e acessórios da locação no prazo e condições ajustadas;

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As benfeitorias feitas no imóvel pelo LOCATÁRIO

sem consentimento escrito do LOCADOR se incorporarão ao mesmo, não dando direito a
indenização ou retenção, salvo se necessárias;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: No caso de venda ou cessão de direitos, o

LOCATÁRIO terá preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com
terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe ciência de sua pretensão mediante comunicado por escrito,
tendo o LOCATÁRIO o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar seu interesse ou não. Caducará o
direito de preferência não o exercendo o LOCATÁRIO nos trinta dias subsequentes àquele em que
for notificado. Somente no caso de sublocação expressamente consentida, terá o subLOCATÁRIO
idêntico direito, nos termos do artigo 30 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato);

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O LOCATÁRIO desde já faculta ao LOCADOR ou seu

representante, examinar ou vistoriar o imóvel locado, sempre que entender conveniente e desde que
comunique com antecedência a sua intenção. No caso do imóvel ser colocado à venda, o
LOCATÁRIO permitirá que os interessados na compra visitem em dia e hora por ele previamente
indicados, obedecida a preferência fixada na cláusula anterior;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Tendo o imóvel sido vendido e cumpridas as

formalidades da Cláusula Décima Terceira, fica transferido ao novo proprietário todos os direitos e
obrigações do presente contrato na condição de LOCADOR, que deverá cumprí-lo e respeitá-lo até
o seu final;

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: O imóvel ora locado destina-se ao uso determinado na

letra “g“ do Quadro Resumo, pelo LOCATÁRIO e somente para este fim deverá ser usado,
constituindo-se infração contratual a falta de cumprimento desta obrigação, que justificará a
resolução do ajuste, com as cominações consequentes;

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: No caso de incêndio no imóvel, ficará plenamente

rescindido o ajuste, desde que os danos não admitam o seu uso normal. Face ao exposto nos artigos
757 e 760 do Código Civil e para prevenir responsabilidades dele decorrentes, o LOCATÁRIO se
obriga a fazer seguro contra incêndio enquanto estiver vigendo a locação. O seguro poderá ser feito
através da ADMINISTRADORA a qual cobrará o prêmio juntamente com os aluguéis mensais. Se,
todavia, o LOCATÁRIO optar por outros meios para fazer o seguro, poderá fazê-lo, devendo
apresentar a apólice da Seguradora no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da data da
assinatura deste instrumento e renovado periodicamente até o final da locação, sob pena de
responder plenamente por todas as consequências danosas advindas do sinistro. O valor do seguro
contra incêndio deverá ser o equivalente a cem vezes o valor mensal do aluguel mensal;

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Poderá o LOCADOR exigir a realização de reparos dos

danos ocasionados pelo mau uso do imóvel. Esses reparos serão feitos com obediência às normas

1
legais e ao que se convencionou no presente ajuste. Quando os reparos necessários forem de
responsabilidade do LOCADOR, deverá o LOCATÁRIO permitir que se realizem tais obras;

CLÁUSULA DÉCIMA NONA: O LOCADOR outorga uma escritura publica de caução a

favor do LOCADOR, para cumprimento das obrigações deste contrato devidamente averbada no
Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel, ficando o cargo do LOCATÁRIO
todas as despesas de lavratura e averbação do imóvel caucionado, bem como a sua posterior baixa
do gravame;

PARÁGRAFO PRIMEIRO: O LOCADOR manterá a posse indireta do bem caucionado e o

LOCATÁRIO permanecerá na posse direta até que se cumpra a obrigação pactuada ou a execução
do contrato em caso de ser o mesmo descumprido. A garantia constante de CAUÇÃO e identificada
no Item “d“ do Quadro Resumo persistirá pelo integral cumprimento de todas as obrigações e
cláusulas decorrentes deste contrato, até a real e efetiva entrega das chaves, inclusive quanto ao
dever do LOCATÁRIO em pintar e reparar o imóvel, se necessário, vinculando e estendendo a
caução no que toca ao estado do imóvel locado, tudo de conformidade com o disposto no artigo 39
da Lei do Inquilinato em vigor (Lei nº 8.245/91) ;

CLÁUSULA VIGÉSIMA: Caracterizada a inadimplência no pagamento dos aluguéis e/ou

encargos e taxas, e havendo necessidade de executar o contrato, o LOCATÁRIO reconhece desde já
o direito líquido e certo do LOCADOR de pleitear a alienação judicial do imóvel caucionado para
receber o que lhe for devido;

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: Em qualquer situação em que o total do débito do

LOCATÁRIO for superior ao valor da caução, e sendo ele notificado para fazer a complementação
e não o fazendo, poderá o LOCADOR cobrar extra ou judicialmente o total da diferença, incluindo
as multas, honorários e demais encargos necessários para o recebimento;

CLÁUSULA VIGÉSSIMA SEGUNDA: Enquanto o LOCATÁRIO permanecer no imóvel,

poderá o LOCADOR, quando for de seu interesse, e respeitando o período mínimo de seis meses,
pedir a atualização de seus dados cadastrais. Havendo algum fato que diminua o seu poder de
honrar as obrigações aqui assumidas, deverá o LOCATÁRIO apresentar nova garantia locatícia,
caso seja solicitado pelo LOCADOR. A falta de cumprimento desta obrigação dá ao LOCADOR o
direito de exigir a desocupação do imóvel, fundamentando-se o pedido em falta de cumprimento de
Cláusula contratual e ensejando a ação competente para reaver o mesmo;

CLAÚSULA VIGÉSSIMA TERCEIRA: Fica fixada a multa de 10% (dez) por cento, como
Cláusula Penal Especial (artigo 408 do Código Civil), calculada sobre o valor do contrato devida
pela parte que infringir Cláusula e seja qual for o tempo decorrido do presente contrato e não
compensatória de prejuízos e danos causados ao imóvel. Convencionam os CONTRATANTES
reconhecimento do mencionado valor como quantia líquida, certa e exigível. A aplicação da multa
aqui prevista não poderá ser cumulativa com a Cláusula Penal Rescisória estipulada na Cláusula
Vigésima Quarta;

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Fica fixada em 10% (dez) por cento, a multa, como
Cláusula Penal Rescisória, calculada sobre o valor total do contrato e devida a qualquer dos
CONTRATANTES que der causa a seu pedido de rescisão, respondendo ainda pelas perdas, danos
e despesas decorrentes do fato. Estando o contrato por prazo determinado e tendo sido cumprido
parcialmente, a multa aqui prevista deverá ser aplicada somente pelo restante do prazo a ser
cumprido;

1
 CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o
LOCADOR desobrigado por todas as Cláusulas deste contrato, ressalvando ao LOCATÁRIO tão
somente o direito de haver do poder público desapropriante a indenização a que tiver direito;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: Com o objetivo de defender o imóvel contra quaisquer

eventualidades, por abandono do LOCATÁRIO e, no intento de acautelar-se à sua integridade
contra possível esbulho, depreciação e outros atos prejudiciais ao bem locado, fica o LOCADOR
autorizado a tomar posse do imóvel, independente de qualquer procedimento judicial prévio,
podendo, se necessário, usar do emprego de força para arrombá-lo, desde que fique comprovado o
abandono do mesmo pelo LOCATÁRIO. Caracteriza-se como abandono a ausência prolongada do
LOCATÁRIO e seus funcionários, testemunhados por vizinhos, cumulados como a falta de
pagamento dos aluguéis por mais de dois meses, ou ainda pela ausência de qualquer comunicado
escrito junto ao LOCADOR ou seu representante legal;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: A presente locação será regida pelo que dispõe todas
as cláusulas, e aos casos omissos será aplicada a legislação pertinente. Para todos os efeitos, o valor
do contrato será sempre o equivalente a 12 (doze) vezes o aluguel mensal vigente à época do
questionamento, independente de ser o contrato por prazo de 30 (trinta) meses ou de estar prazo
indeterminado;

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: Todas as questões eventualmente originadas do

presente contrato, serão resolvidas de forma definitiva, via arbitral, através da 2ª Câmara de
Conciliação e Arbitragem de Goiânia, com sede nesta Capital, tudo de conformidade com os
preceitos ditados pela Lei 9.307 de 23.09.96, pelo que, desde já os CONTRATANTES manifestam
sua concordância, ressalvando-se à parte autora o direito previsto na Cláusula Vigésima Nona;

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: Exclusivamente a critério da parte autora, poderá esta

optar pelo fórum da Comarca de Goiânia como competente para dirimir as questões fundadas neste
instrumento.

E por estarem de mútuo acordo sobre as Cláusulas, condições, determinações ou exigências

contidas neste Instrumento, assinam o mesmo em duas vias de igual teor e forma, para todos os
efeitos legais e na presença de duas testemunhas.

Goiânia, ....... de ......................... de 2.....

_________________________________________
LOCATÁRIO

_________________________________________
LOCADOR p/p

Testemunhas: __________________________________

__________________________________

Modelo 08-A – Averbação de caução real (com imóveis)

1
Modelo de uma averbação de caução locatícia feita no Cartório de Registro
de Imóveis

AV-3/10.899(AV-três/dez mil, oitocentos e noventa e nove), 8-5-92.- 

CAUÇÃO LOCATÍCIA – Em garantia ao Contrato Particular de Locação, firmado

em ..... de ...... de 2...., em que é locador, fulano de tal, brasileiro, casado,
aposentado, com CPF nº ......................., residente e domiciliado em ............./.....,
na Rua ..............número ........, apartamento .......; e, locatário, beltrano de tal,
brasileiro, casado, ..............., com CPF número ..................., residente e
domiciliado nesta cidade, tendo por objeto o apartamento número ............ do
prédio número ............. pela Rua ..............., nesta cidade, de propriedade do
locador, pelo prazo de ......meses, a contar do dia .....de ........ de 2.... e a terminar
em igual dia e mês do ano de 2....., no valor mensal de Cr$ ........,00
(............................reais), fica constando que sicrano de tal, aposentado, e sua
esposa ............................., aposentada, ambos brasileiros, com CPF,s
números ........................ e .................................., residentes e domiciliados nesta
cidade, na Rua ................número ..........., proprietários no R-...../............., deram
em caução de bens o imóvel objeto desta matrícula.-

PROTOCOLO – Título apontado sob o número ......................-

(assinatura do Registrador ou seu substituto legal).-

EMOLUMENTOS: R$ ..................... sobre R$ ...................-

OUTRO MODELO ADOTADO  

AV-.../...(AV-.../...), em ...-...-200.....-

CAUÇÃO LOCATÍCIA - Em garantia ao Contrato Particular de Locação firmado

em .../..../....., em que é locador ..........., e locatário ......., tendo por objeto o
imóvel....... ..., de propriedade do locador, pelo prazo de ... meses, com início para
o dia ... e término para o dia ..., no valor mensal de R$... (...), fica constando que  o
proprietário no R-.../..., deu em CAUÇÃO LOCATÍCIA (PESSOAL) o imóvel objeto
desta matrícula.-

PROTOCOLO - Título apontado sob o número ...., em ...200.....-

...................., ... de ... de 20...-

Registrador e/ou Substituto: _______________________________.-

EMOLUMENTOS - R$....-         

Modelo 08-B – Escritura pública para caução real (com imóveis)

1
ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA COM
GARANTIA DE CAUÇÃO, NA FORMA ABAIXO:

Saibam todos.................etc (conforme modelo usado pelo Cartório de Notas), de um

lado como outorgante devedor Fulana de tal, brasileira, comerciante, solteira, portadora do
CPF nº ............. e da Carteira de Identidade nº ........... (SSP/....), residente e domiciliada na
Rua ........., Quadra ....., lote nº ...., Bairro ........, nesta Capital, e do outro lado como
outorgante credor SICRANO DE TAL, brasileiro, viúvo, portador do CPF nº ........ e da
Carteira de Identidade nº ............ (SSP/....). E assim pelo outorgante devedor me foi dito: 1)
Que nesta data celebra um contrato de locação através do procurador do outorgado, a
Imobiliária X ...., tendo por objeto o imóvel identificado como “Uma sala comercial de
nº ...., situada na Avenida ........, Quadra ....., Lote ...., Setor ............., nesta capital”,
obrigando-se ao pagamento de R$ ....... (................. reais) mensais de aluguel para os
primeiros doze meses da locação e ainda, todos os acessórios da locação, tudo de
conformidade com as cláusulas contratuais celebradas; 2) Que as obrigações contidas no
contrato de locação serão cumpridas e respeitadas pelo locatário, seus herdeiros e
sucessores; 3) Que fica eleito o foro da Comarca de Goiânia/GO com exclusão de qualquer
outro; 4) Que em garantia da dívida dos aluguéis e acessórios, o outorgante devedor
cauciona a favor do outorgado credor, os direitos aquisitivos que possui sobre o imóvel
constituído pelo lote de terras de nº terras de nº .... da Quadra ...., situado na
Rua ............, Setor ............., nesta cidade de Goiânia/GO, cuja escritura de aquisição
foi lavrada em .../..../........ às fls. ..... do Livro ..... do Cartório do ...º Tabelionato de
Notas de Goiânia/GO e devidamente Registrado sob nº R-..... à margem da Matrícula
nº ............. do Cartório de Registro de Imóveis da .... a. Circunscrição de Goiânia/GO;
5) Que o outorgante transfere ao outorgado todos os direitos e vantagens da escritura de
compra e venda acima referida e vigendo durante todo o período em que for locatário do
imóvel pertencente ao outorgado; 6) Que fica fazendo parte integrante desta escritura, o
Contrato de Locação firmado entre as partes para que juntas produzam seus devidos e
legais efeitos; 7) Que de comum acordo, outorgante e outorgado atribuem ao imóvel
caucionado o valor de R$ .........(...... reais) para todos os efeitos legais; 8) Foi apresentada a
certidão de inteiro teor da Matrícula do Imóvel e que acompanha o translado desta, o qual
encontra-se livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus; 8) Pelo outorgante foi dito que
não é responsável por recolhimentos da previdência social, pois não é empregador; 9) Pelas
partes foi dito que aceitam esta escritura em seu inteiro teor tal qual se acha redigida. E,
como assim disseram, etc, (fechamento conforme modelo do Cartório).

1
Modelo 09 - Carta de preposto para comparecer em audiência

CARTA DE PREPOSTO

LUIZA LUZIANA LUZ, brasileira, solteira, professora, portadora da

Carteira de Identidade nº ...................... e do CPF nº .................., residente
em .............../.... na Rua ............., Quadra ...., lote ...., Setor..........., através da
presente nomear como seu PREPOSTO, o Senhor Margarino dos Mares,
brasileiro, solteiro, professor, portador da Carteira de Identidade
n. .................e do CPF n.............residente em ................../...... na Rua .............,
Quadra ....., Lote ..., Setor..........., com os poderes de representação na
Audiência de Conciliação a se realizar na ......ª. Corte de Conciliação e
Arbitragem de Goiânia/GO às ......... horas do dia ...... de ......... de 2...., na
Reclamação n. .................. movida por Eli Eliano Elias, podendo o
PREPOSTO praticar todos os atos de representação, celebrar acordos,
transigir, fazer e recusar propostas, pagar, prometer pagar, discutir cláusulas e
condições contratuais, propor e recusar juizes arbitrais, assinar termos e
demais documentos necessários e decorrentes da audiência.

Goiânia, ...... de ............. de 200....

_______________________________
Luzia Luziana Luz

1
Modelo 10 – Distrato de locação

DISTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO

PRIMEIRO DISTRATANTE – (Identificação e qualificação)

SEGUNDO DISTRATANTE – (Identificação e qualificação)

Pelo presente instrumento particular de distrato que fazem entre si as partes acima
mencionadas, de comum acordo resolvem distratar as estipulações firmadas através do
Contrato de Locação, conforme vem discriminado abaixo, o qual teve por objeto a locação
do imóvel identificado como ............(descrição e endereço do imóvel locado), fazendo-o
mediante as seguintes cláusulas:

Cláusula Primeira – Fica por este instrumento distratado o contrato de locação residencial
dando o LOCADOR plena e geral quitação, tanto no que se refere ao pagamento dos
aluguéis, como também aos impostos e taxas discriminadas na cláusula II, parágrafo único,
não mais havendo nada a exigir com alusão ao contrato ora rescindido.

Cláusula Segunda: O LOCATÁRIO deixa o imóvel na mais perfeitas condições de uso

todos os bens móveis de propriedade do LOCADOR que faziam parte da locação, os quais
o LOCADOR declara receber nas mais perfeitas condições e uso.

Cláusula Terceira: encerra-se também por este, toda a responsabilidade assumida pelo
fiador o Sr.........

Cláusula Quarta: O LOCATÁRIO entrega, neste ato o imóvel totalmente desocupado para
que seja utilizado pelo LOCADOR da maneira que lhe convier.

Cláusula Quinta: A título de indenização por quaisquer eventuais prejuízos ou danos

verificados no imóvel, a LOCATÁRIA paga neste ato ao LOCADOR a quantia de R$ .......
que o LOCADOR recebe e da qual dá quitação.

Cláusula Sexta: Eventuais débitos que eventualmente venham a surgir e tendo como fato
gerador o período de vigência do contrato de locação e imputáveis ao locatário, deverão ser
por ele pagos ou reembolsados ao proprietário se este arcar com os pagamentos.

Fechamento - Havendo assim ajustado, as partes assinam o presente instrumento de distrato

em três vias, juntamente com as testemunhas, ao final nomeadas, para nada mais reclamar
uma da outra que se refira às obrigações assumidas ou decorrentes do contrato ora
distratado.

Local, data e assinaturas

1
Modelo 11 – Renegociação de dívida (ver observação)

OBSERVAÇÃO:
ESTE MODELO É PARTE INTEGRANTE DO LIVRO: MANUAL PRÁTICO DOS CONTRATOS, DE
AUTORIA DE VALÉRIA MARIA SANT'ANNA, EDIPRO, EDIÇÕES PROFISSIONAIS LTDA., BAURU, SÃO
PAULO, 2ª EDIÇÃO, AMPLIADA E ATUALIZADA DE ACORDO COM O NOVO CÓDIGO CIVIL, 2004. ISBN
Nº7 85-7283-418-4.

6.068. TRANSAÇÃO – RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA CMF-068

Por este instrumento particular de confissão de dívida,

as partes adiante nominadas e qualificadas têm, entre si, justas e contratadas, a
negociação da(s) dívida(s) contraída(s) através do(s) contrato(s) relacionado(s) na
CLÁUSULA PRIMEIRA abaixo, na forma ajustada por este instrumento:
QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
CREDOR – (nome da empresa ou pessoa física, se pessoa física: nacionalidade, estado
civil, profissão número RG) com sede/residência na cidade de (...), na rua (...), nº (...),
inscrita(o) no (se pessoa jurídico no CNPJ, se física no CPF) sob o nº (...), neste ato
representada por (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, endereço, RG e CPF), daqui
por diante designado(a) simplesmente CREDOR(A);
DEVEDOR(A) – (nome da empresa ou pessoa física, se pessoa física: nacionalidade,
estado civil, profissão número RG) com sede/residência na cidade de (...), na rua (...), nº
(...), inscrita(o) no (se pessoa jurídico no CNPJ, se física no CPF) sob o nº (...), neste ato
representada por (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, endereço, RG e CPF), daqui
por diante designado(a) simplesmente DEVEDOR(A);
AVALISTA(S) ou FIADOR(ES) – (qualificação completa, incluindo cônjuge, se pessoa
física)
DO OBJETO E VALOR
CLÁUSULA PRIMEIRA – Constitui objeto deste contrato a CONSOLIDAÇÃO,
RENEGOCIAÇÃO E CONFISSÃO DE DÍVIDAS, pela qual o DEVEDOR(A) e o(s)
AVALISTA(S) ou FIADOR(ES), nesta data, confessam-se devedores em favor do
CREDOR, da quantia de R$ (...) (....) apurada nos termos do(s) contrato(s) (identificar o
contrato a que deu causa à presente transação).
Parágrafo Primeiro – Condicionado ao cumprimento, pelo DEVEDOR(A) e
AVALISTA(S) ou FIADOR(ES), das obrigações estipuladas no presente instrumento, o
CREDOR, num ato de liberalidade, concede redução sobre o saldo acima mencionado da
importância de R$. (...), relativa a dispensa de parte de encargos devidos pelo
inadimplemento das obrigações estipuladas no(s) contrato(s) identificado(s) no caput desta
cláusula, resultando, como valor líquido, a quantia de R$. (...) (....) a ser pago pelo(a)
DEVEDOR(A) e AVALISTA(S) ou FIADOR(ES).

1
Parágrafo Segundo – O CREDOR poderá exigir a dívida na sua totalidade, calculada nos
termos do(s) contrato(s) identificado(s) no caput desta cláusula, utilizando as parcelas já
pagas como amortização da dívida apurada naqueles termos, no caso de não cumprimento,
pelo DEVEDOR(A) e AVALISTA(S) ou FIADOR(ES), das obrigações que assumiram no
presente negócio jurídico.
DO PRAZO
CLÁUSULA SEGUNDA – O prazo deste contrato é de (...) meses, a contar desta data.
DOS ENCARGOS
CLÁUSULA TERCEIRA – Sobre o saldo devedor incidirão juros remuneratórios, até a
liquidação do contrato, na forma assinalada abaixo:
— prefixados, no percentual de (...) % ao mês, exigidos mensalmente junto com as
parcelas de amortização; OU
— pós-fixados, representados pela composição da Taxa Referencial – TR, divulgada pelo
Banco Central do Brasil, acrescida da taxa de rentabilidade de (...) % (...) ao mês, obtendo-
se a taxa final calculada capitalizadamente. Taxa final = [(1+TR/100) (1+T.Rentab/100) -1]
x 100.
Parágrafo Primeiro – A parte dos juros remuneratórios correspondente à aplicação da
taxa da rentabilidade sobre o saldo devedor será integralmente exigida a cada mês,
juntamente com as parcelas de amortização.
Parágrafo Segundo – A parte dos juros remuneratórios correspondente à aplicação da TR
será acrescida ao saldo devedor e paga juntamente com as amortizações mensais do
principal.
Parágrafo Terceiro – A TR será aplicada de forma proporcional aos dias úteis – “pro rata
die”, quando o número de dias do período de apuração dos encargos for inferior ao número
de dias do período de sua referência. A taxa de rentabilidade, nesse caso, será aplicada de
forma proporcional aos dias corridos – pro rata die.
Parágrafo Quarto – Considera-se período de referência da TR como sendo o que se inicia
no dia da contratação ou último vencimento da obrigação e termina no dia correspondente
do mês subsequente.
Parágrafo Quinto – Nos meses em que não existir o dia correspondente à data de
aniversário do contrato será utilizada a TR válida para a aplicação no último dia do mês do
vencimento da obrigação.
Parágrafo Sexto – Na hipótese da extinção ou suspensão da TR será adotado o índice
estabelecido por lei em sua substituição ou, caso inexistente, o índice para remuneração dos
depósitos de caderneta de poupança, sempre segundo os critérios estabelecidos neste
instrumento.
DO PAGAMENTO
CLÁUSULA QUARTA – A dívida confessada acrescida dos encargos contratuais será
amortizada pelo pagamento de R$ (...) (....) à vista, realizada no ato da assinatura deste
contrato, e o restante, correspondente ao valor de R$ (...) (....), será pago em (...) prestações
mensais e sucessivas, calculadas pelo Sistema Francês de Amortização – Tabela Price.

1
Parágrafo Primeiro – A primeira prestação acordada no caput desta cláusula será exigida
no mês subseqüente ao da contratação, com vencimento no dia de aniversário de assinatura
do contrato, vencendo-se as demais nos meses subsequentes, em iguais dias.
Parágrafo Segundo – Na hipótese de não existir o dia de aniversário da contratação no
mês subsequente, a obrigação vencerá no último dia daquele mês.
CLÁUSULA QUINTA – O DEVEDOR(A) obriga-se a efetuar os pagamentos das
quantias definidas em decorrência deste contrato, nas épocas próprias, diretamente junto ao
CREDOR.
Parágrafo Primeiro – O pagamento da Nota Promissória em Cartório de Protestos não
exonera o DEVEDOR(A) e/ou AVALISTA(S) e/ou FIADOR(ES) dos encargos contratuais
e legais pactuados neste instrumento. O valor será recebido pelo CREDOR como
amortização parcial do débito e não retirará a certeza, liquidez exigibilidade da dívida
remanescente, sujeita à Ação Executiva.
Parágrafo Segundo – Será considerado como data de apresentação da referida cambial
para imediato pagamento o dia do protesto, do vencimento ou mesmo da rescisão
contratual.
DA LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA/AMORTIZAÇÃO
CLÁUSULA SEXTA – O DEVEDOR(A) poderá efetivar a liquidação antecipada do saldo
devedor, bem como pagamentos extraordinários para amortizar a dívida, desde que a
quantia amortizada corresponda ao valor mínimo de 01(uma) prestação.
Parágrafo Primeiro – Na hipótese de pagamentos extraordinários, os valores pagos,
deduzidos dos encargos contratuais correspondentes, serão levados a crédito do saldo
devedor, sendo que o DEVEDOR(A) poderá optar, mediante manifestação por escrito, pelo
recálculo das prestações com supressão da(s) última(s) prestação(ões) ou com manutenção
do prazo remanescente.
Parágrafo Segundo – A supressão de mais de uma prestação somente poderá ocorrer
quando o pagamento extraordinário corresponder ao valor mínimo representado pela soma
das prestações a serem suprimidas.
Parágrafo Terceiro – Para qualquer evento, como liquidação antecipada, amortização
extraordinária ou pagamento antecipado de prestações, a TR será aplicada de forma
proporcional aos dias úteis – pro rata die, quando o número de dias do período de apuração
dos encargos for inferior ao número de dias do período de sua referência. A taxa de
rentabilidade, nesse caso, será aplicada “pro rata die”, dias corridos, salvo na hipótese da
pagamento antecipado de prestação.
DAS GARANTIAS
CLÁUSULA SÉTIMA – Comparecem, como devedores solidários do DEVEDOR(A),
o(s) AVALISTA(S) OU FIADOR(ES), já qualificados no preâmbulo deste contrato, na
condição de responsáveis pelo cumprimento integral das obrigações decorrentes deste
contrato, os quais, neste ato, renunciam expressamente ao benefício de ordem previsto nos
arts. 827 e 838 do Código Civil.
Parágrafo Primeiro – Todos os casos de vencimento antecipado da dívida, previstos neste
contrato, operarão também em relação ao(s) AVALISTA(S) ou FIADOR(ES).

1
Parágrafo Segundo – Em caso de execução do presente instrumento, O CREDOR poderá
exigir a totalidade do débito apenas do DEVEDOR(A), ou apenas do(s) AVALISTA(S) OU
FIADOR(ES), ou ainda de todos simultaneamente.
CLÁUSULA OITAVA – Como garantia de todas as obrigações assumidas neste contrato,
principal e acessórias, o DEVEDOR(A) emite, nesta data, em favor do CREDOR, NOTA
PROMISSÓRIA PRO SOLVENDO, com vencimento à vista, onde seu(s) AVALISTA(S),
devidamente identificados no preâmbulo deste instrumento, respondem solidariamente pelo
principal e acessórios como estipulados no presente instrumento, pelo que o assinam o
citado título extrajudicial em conjunto com o DEVEDOR(A).
Parágrafo Único – Sem importar em novação da dívida, as partes acordam que a emissão
de nova Nota Promissória, em substituição à original, acessória ao presente Termo, é de
vencimento à vista, podendo ser apresentada e cobrada a qualquer tempo, durante a
vigência deste contrato, desde que verificada a inadimplência do DEVEDOR(A) e seu(s)
AVALISTA(S).
CLÁUSULA NONA – Na hipótese de o presente instrumento referir-se à renegociação de
débito proveniente de financiamento de utilidades e veículos, permanece inalterada a
estipulação de penhor mercantil ou alienação fiduciária regidos pela legislação vigente e
Decreto-Lei nº 911, de 1º.10.1969, incidente sobre os bens relacionados no(s) contrato(s)
anterior(es) e seus anexos.
Parágrafo Primeiro – O DEVEDOR(A), na qualidade de alienante fiduciário ou dador
pignoratício, permanece na posse dos bens, sujeitando-se às penas estabelecidas para o
depositário infiel.
Parágrafo Segundo – Os riscos decorrentes da deterioração ou perecimento dos bens
alienados ou empenhados serão suportados pelo DEVEDOR(A) e AVALISTA(S) ou
FIADOR(ES), ainda que provenientes de caso fortuito ou de força maior.
Parágrafo Terceiro – O DEVEDOR(A) obriga-se a:
a) não alterar a conformação material dos bens, nem sua cor original, em se tratando de
veículo automotor;
b) não transferir os bens para fora deste Estado;
c) permitir que O CREDOR proceda a vistoria da garantia fiduciária sempre que julgar
conveniente;
d) satisfazer, às suas expensas, os encargos que incidem ou vierem a incidir sobre o
objeto da garantia, bem como as multas de trânsito, quando se tratar de veículo automotor;
e) não alugar, transferir, alienar ou sob qualquer título, ceder os direitos de que é titular
sobre os bens alienados fiduciariamente.
DO INADIMPLEMENTO
CLÁUSULA DÉCIMA – O inadimplemento das obrigações assumidas neste instrumento
sujeitará o débito, apurado na forma deste contrato, à comissão de permanência calculada
com base na composição dos custos financeiros de captação em Certificado de Depósito
Interfinanceiros – CDI, verificados no período do inadimplemento, e da taxa de

1
rentabilidade de até 10% (dez por cento) ao mês acrescido de juros de mora à taxa de 1%
(um por cento) ao mês ou fração.
Parágrafo Primeiro – Para efeito de aplicabilidade dessa disposição, o custo médio de
captação em CDI divulgado pelo Banco Central do Brasil no dia 15 de cada mês, formata a
taxa mensal de comissão de permanência a ser aplicada durante o mês subseqüente.
Parágrafo Segundo – Se o dia 15 recair em dia não útil, será utilizada a taxa do CDI do
primeiro dia útil anterior.
Parágrafo Terceiro – A comissão de permanência será calculada pelo critério “pro rata
die”, dias corridos, quando o número de dias do período de apuração for inferior a um mês.
Parágrafo Quarto – O CREDOR manterá em suas Agências, à disposição do
DEVEDOR(A) e AVALISTA(S) ou FIADOR(ES), para consulta, documentos de ordem
interna informando as taxas mensais aplicadas pelo CREDOR em suas operações de
crédito, onde estarão discriminados os encargos sobre inadimplemento, como custos
financeiros de CDI e taxas de rentabilidade mensais.
DO VENCIMENTO ANTECIPADO
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – São motivos de vencimento antecipado da dívida e
imediata execução deste contrato, independentemente de notificação judicial ou
extrajudicial, além dos casos previstos em lei:
a) infringência de qualquer obrigação contratual;
b) o ingresso do DEVEDOR(A) em regime de concordata, de falência, de insolvência
civil ou de liquidação extrajudicial;
c) se, a qualquer tempo, for verificada a existência de débitos fiscais, trabalhistas,
previdenciários ou perante o FGTS, em nome do DEVEDOR(A);
d) falsidade de qualquer declaração por parte do DEVEDOR(A);
e) se for verificada em relação ao DEVEDOR(A) qualquer restrição cadastral que o
impeça de operar ou se estiver inadimplente com O CREDOR;
f) se o DEVEDOR(A), no prazo de 30 (trinta) dias, sempre que exigido pelo
CREDOR, não apresentar aval(ais) adicional(ais) para reforço da garantia, caso o(s)
AVALISTA(S) ou FIADOR(ES) venham a se encontrar nas situações previstas nas alíneas
"b", "c" e "e" desta Cláusula.
CLÁSULA DÉCIMA SEGUNDA – Na hipótese de o presente instrumento referir-se a
renegociação de débito proveniente de financiamento de veículos e utilidades e no caso de
inadimplemento desse contrato, O CREDOR venderá os bens alienados
fiduciariamente/empenhado (com todos os seus pertences, acessórios ou ferramentas),
aplicando o produto da venda na solução da dívida e despesas decorrentes da cobrança,
entregando o saldo, se houver, ao DEVEDOR(A).
Parágrafo Único – Se o produto da venda de que trata o caput desta Cláusula não for
suficiente para o pagamento da dívida para com O CREDOR, o DEVEDOR(A) e
AVALISTA(S) ou FIADOR(ES) continuarão responsáveis solidariamente até a liquidação
total do débito.
DA PENA CONVENCIONAL E HONORÁRIOS

1
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – Caso O CREDOR venha lançar mão de qualquer
procedimento judicial ou extrajudicial para a cobrança de seu crédito, o DEVEDOR(A) e
o(s) AVALISTA(S) ou FIADOR(ES) pagarão, ainda, a pena convencional de 2% (dois por
cento) sobre o valor do débito apurado na forma deste contrato, respondendo também pelas
despesas judiciais e honorários advocatícios de até 20% (vinte por cento) sobre o valor da
causa.
DA CERTEZA E LIQUIDEZ DA DÍVIDA
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – Ficam, desde já, expressamente asseguradas e
reconhecidas, em qualquer tempo, a certeza e liquidez da dívida do DEVEDOR(A) e do(s)
AVALISTA(S) ou FIADOR(ES), correspondendo o cálculo ao principal, demais encargos
e despesas inerentes a este contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – Qualquer tolerância, por parte do CREDOR, pelo não
cumprimento de quaisquer das obrigações decorrentes deste contrato, será considerada
como ato de mera liberalidade, não se constituindo em novação ou procedimento invocável
pelo DEVEDOR(A) ou seus AVALISTA(S) ou FIADOR(ES).
DO FORO
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – Para dirimir quaisquer questões que direta ou
indiretamente decorram do presente contrato, o foro competente é o da ....
E, por estarem de perfeito acordo, assinam este instrumento, na presença de duas
testemunhas, ficando cada contratante com uma via assinada, de igual teor.
Local e data
Assinatura do CREDOR
Assinatura do DEVEDOR
Fiador e cônjuge
Testemunhas

FIM DO MÓDULO DE
INCORPORAÇÃOES E CONTRATOS
DE LOCAÇÃO

1
 MÓDULO III

DIREITO REGISTRAL E NOTARIAL

EMENTÁRIO
1. DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA: A Importância do Conhecimento Documental do
Imóvel. Capacidade para comprar e para vender imóvel; Certidões para as transações com
imóveis. 2. REGISTROS PÚBLICOS: Lei 6.015/73; LEI DOS NOTÁRIOS E
REGISTRADORES. Lei 8.935/94; 3. ESCRITURAS PÚBLICAS: Conceito de escritura.
Tipos de escrituras. Conteúdo das escrituras.

OBJETIVO DA DISCIPLINA
 Capacitar o aluno para os atos que requeiram conhecimento sobre a propriedade imóvel;
 Tomar decisões relacionadas a operações imobiliárias em todos os seus segmentos
como a compra e venda, a locação, o financiamento, a incorporação, etc;
 Alternativas em situações de impedimentos temporais ou definitivos relativos a
transações imobiliárias;
 Fornecer suporte para um aprofundamento jurídico de questões imobiliárias.

BIBLIOGRAFIA

AVVAD, Pedro E. e LIMA, Rafael A.. Mendonça. Direito Imobiliário. Rio, Renovar, 2001.
BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobiliário Registral. SP, Saraiva, 2001.
BATALHA, Wilson de Souza C. Comentários à Lei dos Registros Públicos.Rio, Forense,
1999.
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. Rio, Forense, 2001.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos. SP, Saraiva, 1997.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada. SP, Saraiva, 2000.

1
FIÚZA, César. Direito Civil. Curso Completo. Belo Horizonte, Del Rey, 2001.
RESENDE, José Machado. Operações Imobiliárias. Goiânia, AB Editora, 2001.
SALLES, Venício Antonio de Paula. Direito Registral e Imobiliário. SP, Saraiva, 2006.
THEODORO JR. Humberto e outros. O Controle Imobiliário e a Legislação Tutelar do
Consumo. Rio, Forense, 2002.
______ Código Civil. Texto e Legislação Complementar. São Paulo, Saraiva, 2010.
______ Código de Organização Judiciária do Estado.

PARTE I
DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

1 - A Importância das Certidões

2 - O Título de Propriedade
3 - Identidade das Partes
4 - Capacidade das Partes
4.1 - A Incapacidade
4.2 - Os Absolutamente Incapazes
4.3 - Os Relativamente Incapazes
4.4 - O Término da Incapacidade
5 - A Certidão Atualizada do Imóvel e dos Vendedores
5.1 - Certidões Quanto ao Imóvel
5.2 - Certidões Quanto ao Titular
5.3 - Outros Documentos
5.4 – Ações Reais e Reipersecutórias

PARTE II
REGISTROS PÚBLICOS

1 – Registros Públicos – Lei nº 6.015/73

2 – Os Cartórios de Registro de Imóveis
2.1 – Histórico do Registro
2.2 – Sistema de Funcionamento dos Registros de Imóveis
2.3 – Atos Registráveis e Averbáveis
3 - Notários e Regristradores – Lei nº 8.935/94
4 – Os Cartórios de Notas

PARTE III

1
ESCRITURAS PÚBLICAS

1 – Introdução
2 – Tipos de Escrituras
3 – Escrituras Relativas a Imóveis
3.1 – Documentos Necessários
3.2 – Conteúdos Necessários e Acessórios
4 – Responsabilidade dos Cartórios de Notas
5 – A Guarda dos Documentos

PARTE I

DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA

1 - A IMPORTÂNCIA DAS CERTIDÕES

Diz o parágrafo primeiro do artigo 1.245 do Código Civil que “

enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel”. Disto resulta que há um longo caminho a ser
percorrido para que o imóvel possa ser considerado efetivamente pertencente a
quem o adquire. Este caminho passa por diversas etapas, envolvendo pessoas e
documentos que, se não forem atentamente observadas, poderá trazer danos
muitas vezes de difícil reparação.

As pessoas envolvidas vão desde aquelas que têm interesses

exclusivamente financeiros como por exemplo, comprador ou vendedor, até
aquelas que vão muito além, em razão do papel que desempenham para dar
legitimidade à transação, como por exemplo, os notários e seus prepostos.

A intermediação, participação ou interferência numa transação

imobiliária, seja ela de venda, permuta ou de locação é uma operação
extremamente complexa, dado que confere aos seus signatários, uma série de
direitos e obrigações e que não se extinguem após as assinaturas dos atos
constitutivos do negócio. Uma escritura, mesmo depois de assinada e

1
registrada pode ainda sofrer alterações tanto quanto à pessoa do alienante
quanto do adquirente.

Lamentavelmente somos obrigados a reconhecer que o sistema

imobiliário brasileiro é vulnerável e inseguro. Ninguém pode adquirir um
imóvel tendo a certeza absoluta sobre sua posse, sua propriedade e seu
domínio, mesmo que tome todos os cuidados tidos como lógicos numa
transação envolvendo a transferência ou o uso de um imóvel.

São federais as diversas legislações que cuidam da propriedade imóvel,

quanto ao uso, direitos, obrigações, transferência de domínio, bem como as
formalidades aplicadas a cada situação. Entretanto, é na esfera estadual que,
via de regra, se discutem as questões originadas dos problemas imobiliários,
inclusive quanto às normas de funcionamento e de fiscalização sobre as
atividades cartoriais. Sendo de competência dos Tribunais de Justiça de cada
Estado a aplicação da Lei Federal, não raro encontramos variações sobre a
forma de se fazer cumprir os seus preceitos. A Constituição Federal em seu
art. 236 prescreve:

“Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por

delegação do poder público.

§ 1º. Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e

criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a
fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

A Lei nº 8.935 de 18 de novembro de 1994 que regulamenta este artigo

da Constituição Federal diz em seu artigo 37:

“Art. 37. A fiscalização judiciária dos atos notariais e de registro,

mencionados nos arts. 6º a 13, será exercida pelo juízo competente, assim
definido na órbita estadual e do Distrito Federal, sempre que necessário, ou
mediante representação de qualquer interessado, quando na inobservância de
obrigação legal por parte do notário ou de oficial de registro, ou de seus
prepostos”.

O juízo competente se enquadra no rol dos tribunais e juizes de cada

Estado e do Distrito Federal, nos limites de sua competência.

No Estado de Goiás, a aplicação da Lei Federal vem contida em seu

Código de Organização Judiciária, Lei nº 9.129 de 22/12/1981 e que, nos
artigos 61 a 66 trata dos Tabeliães de Notas. Nos artigos 67 a 74 cuida dos

1
Registros Públicos, cuidando ainda dos Escreventes e Suboficiais nos artigos
75 a 77. Referida Lei 9.129/81 recebeu diversas modificações posteriores,
ressaltando-se a Lei nº 10.459/88 onde se encontra regulado os concursos para
provimento de cargos de Escreventes; Leis nº 13.243/98 e 13.644/00 que
criam Comarcas e os conseqüentes Cartórios Notariais e de Registros Públicos
na esfera estadual.

A Lei nº 6.015/73 que cuida dos Registros Públicos, é a principal

legislação que, em título específico, a partir do artigo 167, disciplina e regula o
sistema pelo qual todo bem imóvel deve estar registrado em cartório e as
condições em que esse imóvel pode sofrer mutações.

Se, por um lado a lei federal cuida de normatizar o sistema imobiliário

brasileiro, por outro, a justiça estadual não dispõe de mecanismos suficientes e
capazes de evitar que pessoas façam uso nocivo da propriedade, inclusive
alienando-a de forma fraudulenta. Não existe nenhuma forma de pesquisar em
termos nacionais, com segurança absoluta sobre eventuais ações que poderiam
refletir na propriedade imóvel. Isto porque não há um sistema nacional capaz
de apontar irregularidades cometidas na jurisdição de cada Estado da
Federação quanto a possíveis fraudes e falsificações documentais envolvendo
a propriedade imóvel.
Em reportagem na Revista Exame, de 20/09/00, pág. 122, sob o título
"A casa dos horrores" um casal relata o drama de ter comprado um imóvel
em São Paulo e, algum tempo depois (três anos) correr o risco de perdê-lo em
decorrência de uma ação trabalhista ajuizada no foro de Belo Horizonte.

Pela importância do assunto transcrevemos a síntese do fato, nas

palavras da própria compradora (vítima), cuja aquisição foi feita em 1997 com
a outorga da escritura preenchendo todos os requisitos incluindo o registro no
Cartório respectivo. Eis o relato:

"Numa manhã de Quinta-feira do último mês de maio, o casal caxias se preparava

para tomar o café e sair para o trabalho. Naquele momento, os dois foram interrompidos
pela empregada, que trazia um bilhete deixado no dia anterior por um oficial de justiça. Era
um fragmento de papel onde se lia, de um lado, "Tony, celular xxxxxxx"e, no verso, os
dizeres "Imóvel penhorado".

O casal diz a sim mesmo: "Com certeza é um engano". Terminaram seu café e
saíram para trabalhar. Um mês se passou desde essa fatídica quinta-feira. Nesse meio
tempo, o casal pôde constatar que:

1
 Não era engano.

 O antigo dono A vendera a casa em Cotia para o antigo dono B, que a vendera para o
casal.

 O antigo dono A era sócio de uma empresa com sede no município de Barueri e filial
em Belo Horizonte. A filial de Belo Horizonte começara a ficar insolvente e a sofrer
algumas ações trabalhistas em 1966. No curso das ações contra a empresa, a Justiça se
voltara contra um dos sócios, o antigo dono A, na época ainda proprietário e morador da
casa em Cotia. O antigo dono A resolveu passá-la, então, a um amigo, o dono B, para
que a Justiça não viesse a descobrir esse imóvel e penhorá-lo em garantia do credor
trabalhista. Imediatamente, o antigo dono B colocou o imóvel à venda em quase todas
as imobiliárias de Cotia. Passaram-se sete meses e o negócio foi fechado com o casal
(em maio de 1997). A imobiliária obteve as certidões negativas do antigo dono B, em
nome de quem estava a casa. Por precaução, pediu também as certidões negativas do
antigo dono A, no município de Cotia e na Justiça Federal. Nada constava. A matrícula
do imóvel também estava "limpa". Cumprida toda a praxe documental a casa foi
adquirida pelo casal em agosto e a escritura definitiva passada em setembro de 1997.

Em agosto, o advogado do reclamante trabalhista de Belo Horizonte descobre a

existência do imóvel em Cotia. Fica caracterizada fraude à execução, e a casa do antigo
dono B é declarada ineficaz (nula de direito, no jargão jurídico). Em consequência, a
venda ao casal também é considerada ineficaz. A Justiça do Trabalho de Belo Horizonte
determina a penhora do bem e posterior leilão para pagamento do credor trabalhista.

Ao final do relato, algumas conclusões são tiradas e que a própria

reportagem muito bem sintetiza numa triste verdade:

"Teoricamente, o único modo eficaz de comprar qualquer imóvel com segurança no

Brasil, seria tirar todas as certidões de todos os donos do imóvel nos 20 anos
anteriores à compra, em todas as esferas do direito (trabalhista, cível, penal, fiscal,
etc.) e em todos os Estados e Municípios da federação. Estamos falando de algumas
dezenas de milhares de certidões que inviabilizariam qualquer negócio pelo tempo e
dinheiro que demandariam, sabendo-se que o país conta com mais de cinco mil
municípios".

É neste complexo mundo registral brasileiro que os profissionais do

ramo atuam e, por isso mesmo todos os cuidados possíveis devem ser
tomados, porque, se não há uma segurança absoluta, pelo menos, que haja uma
margem menor de probabilidade de riscos de que, alguém de boa fé, venha a
sofrer as consequências por um negócio mal sucedido. Afinal, ao leigo,
aparenta cristalino o seu direito à propriedade pelo simples fato de ter
comprado, pago, escriturado e registrado em seu nome. Todo negócio envolve

1
riscos, porém, quando se trata de negócios com imóveis, cabe ao profissional
tentar minimizá-los.

Numa operação imobiliária, uma das primeiras preocupações é

examinar se o imóvel objeto da transação confere ao seu proprietário o direito
real pleno ou limitado. Será pleno quando confere ao seu titular o clássico
enunciado do artigo 1.228 do Código Civil, qual seja, o direito de usar, gozar e
dispor e ainda o de reavê-lo de quem injustamente o possua ou detenha. Será
limitado quando esse direito está condicionado ou vinculado a uma situação
espontânea do proprietário ou forçada por alguém que tem algum direito ou
interesse legítimo na propriedade alheia, caracterizando assim um gravame
sobre a propriedade imóvel.

Entretanto, essa não pode e não deve ser a única preocupação do

profissional encarregado de intermediar ou acompanhar uma transação
imobiliária. A prudência nunca é demais. É sempre recomendável, tanto para
as partes, como para o corretor ou empresa que faz a intermediação, tomar os
cuidados e as providências necessárias, antes de qualquer pagamento, seja a
que título for. Quando o dinheiro muda de mão ele leva consigo, uma série de
direitos ou obrigações, que nem sempre é possível de se realizar ou retroceder,
criando consequentemente, situações embaraçosas, conflitantes e que, mesmo
não havendo más intenções, podem ocasionar prejuízos, que poderiam ser
evitados se houvesse o cuidado preliminar de quem faz a intermediação.

Mais do que uma preocupação, deve ser encarada como obrigação a

verificação dos seguintes tópicos quando se tratar de uma operação
imobiliária:

I) o título de propriedade;
II) a identidade das partes;
III) a capacidade das partes;
IV) as certidões atualizadas, do imóvel e do vendedor.

Vejamos cada um desses tópicos:

2 - O TÍTULO DE PROPRIEDADE

Todo imóvel tem um documento em nome de seu proprietário,

denominado título de propriedade. Na maioria dos casos esse documento é

1
lavrado no Cartório de Notas e dele são extraídas algumas vias. À primeira via
dá-se o nome de translado e às demais, dá-se o nome de certidões.

O nome cujo registro se encontra à margem da matrícula do imóvel

junto ao Cartório de Registro de Imóveis, até prova em contrário, é
reconhecido como seu verdadeiro proprietário. Vejamos os seguinte artigos do
Código Civil:

“Art.1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do

título translativo no Registro de Imóveis”.

Parágrafo 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante

continua a ser havido como dono do imóvel”

"Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o

título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo".

Esse direito real reconhecido em lei e que atribui ao proprietário o poder

de usar, gozar e dispor de um imóvel (art.1.228 do CC), tem suas limitações
no sentido de resguardar eventuais direitos de terceiros na relação
"proprietário-imóvel".

Quando esta relação envolve somente o titular (o proprietário) e o

objeto do direito (o imóvel), não havendo nenhum elemento passivo (credor),
diz-se que o direito real é pleno, ou seja, todos os direitos se acumulam nas
mãos do proprietário. Exemplo: Uma determinada pessoa adquire um imóvel à
vista, vai ao Cartório de Notas, o qual, depois de cumpridas todas as
formalidades legais, lavra a escritura e que, em seguida é registrada. A partir
desse registro, essa pessoa é senhora absoluta, livre e desembaraçada de toda e
qualquer dúvida ou dívida. Disso resulta que ela tem o direito real pleno
sobre o imóvel. Ela, sendo maior e capaz, pode dispor do imóvel da maneira
que bem entender, podendo vender, doar, emprestar, hipotecar, destruir ou
qualquer outro destino que lhe convier, independente de prestar conta a quem
quer que seja, ficando todavia responsável pela evicção de direitos caso venha
a transferir o domínio de que é titular.

Quando, entre o proprietário e o imóvel surge um terceiro, com interesse

direto em decorrência de algum contrato ou convenção firmada, em que este
imóvel fica garantindo o cumprimento de alguma obrigação, tem-se o domínio
com limitações. É o chamado direito real limitado ou acessório.

1
 Por exemplo, se uma pessoa compra um imóvel com parte de
pagamento à vista e o restante financiado por uma instituição financeira,
mesmo recebendo a escritura de compra e venda, aparecerá um gravame, no
caso, a dívida financiada pelo Banco, tem-se o direito real, porém não há a
plenitude deste direito real , porquanto incide um direito do terceiro e que só
se extinguirá após a liquidação da dívida do financiamento.

Pode ocorrer ainda que a venda seja feita com parte de pagamento a ser
completado em certo prazo. O vendedor concorda, porém exige que seja feito
sob a condição da “Cláusula Resolutiva”. Quer isto dizer que se o comprador
não pagar o restante da dívida, o negócio poderá ser resolvido (desfeito). Neste
caso, igualmente, enquanto a dívida não for liquidada, o direito do comprador
será limitado. Esta cláusula resolutiva vem disciplinada nos artigos 474 e 475
do Código Civil, podendo a dívida ser representada por notas promissórias, as
quais ficam vinculadas à escritura, de cujo registro constará a existência dos
títulos e da cláusula resolutiva.

Na cláusula resolutiva está implícito que a transação é feita em caráter

“pró-solvendo”, ou seja, o preço é considerado totalmente pago somente após
a liquidação da última parcela, vinculando-se assim o pagamento à
propriedade plena. Sendo a venda feita com prazo e não havendo a cláusula
resolutiva, expressa, tem-se que a transação foi feita sob a cláusula “pró-
soluto”, não havendo assim qualquer garantia quanto ao recebimento da dívida
vinculada ao imóvel. Em tal situação restará ao vendedor tão somente a ação
de cobrança pelas vias judiciais.

Nos dois exemplos citados, o direito real fica condicionado, ou limitado,

porque há uma obrigação a ser cumprida pelo proprietário, que é o de pagar a
dívida. Somente após o cumprimento desta obrigação é que ela passa a ter o
direito real pleno.

Em se tratando de imóveis, a efetivação dos direitos reais só se

consolida quando registrado no Cartório de Registro de Imóveis, tanto o
direito real pleno como o direito real limitado ou acessório. Os exemplos aqui
citados deram-se em decorrência de um financiamento e de um acordo entre
vendedor e adquirente para a cláusula resolutiva, vinculando as notas
promissórias à escritura. Entretanto, muitas outras situações existem e que,
nem sempre ocorreram por livre vontade do proprietário, mas obrigando-o a
submeter-se aos ditames do direito real limitado. É o caso da servidão, da
hipoteca, da penhora, do usufruto, da alienação fiduciária, etc.

1
 Entre os diversos títulos de propriedade, são exemplos:

I) Lavrados pelo Cartório de Notas:

 Escritura de compra e venda ou escritura definitiva;

 Escritura de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca;
 Escritura de promessa de compra e venda;
 Escritura de promessa de cessão;
 Escritura de doação;
 Escritura de dação em pagamento;
 Escritura de permuta;
 Procuração em causa própria (sujeita à averbação à margem da
Matrícula), etc;

II) Em processo judicial voluntário ou contencioso:

 Testamento (em que o herdeiro se habilita no inventário para transferir

para o seu nome o bem recebido);
 Usucapião (reconhecido por sentença judicial);
 Carta de arrematação;
 Carta de adjudicação (em razão da renúncia à herança de um herdeiro a
favor de outro ou de terceiro);
 Carta de adjudicação (em razão de separação em que um dos cônjuges
renuncia a favor do outro) etc;

III) Outras formas:

 Contrato particular com força de Escritura de compra e venda com pacto

adjeto de hipoteca (feitos sob a égide do Sistema Financeiro da
Habitação);
 Atos lavrados nos Livros do Serviço de Patrimônio da União, etc.

3 - IDENTIDADE DAS PARTES:

Para comprar ou vender, é necessário que haja a identificação e a

qualificação completa de quem compra, de quem vende e do imóvel objeto da
operação. De grande importância é a distinção entre pessoa física e pessoa
jurídica na hora de transacionar um imóvel, principalmente quando se trata do
alienante.

1
 Enquanto que, para as pessoas físicas são feitas algumas exigências em
razão de sua idoneidade e estado civil, para as pessoas jurídicas, deve-se estar
atento aos documentos constitutivos da empresa, as alterações de sua
composição societária ou estatutária, a fim de se identificar quem é o legítimo
representante com poderes para alienar bens patrimoniais e assumir
compromissos financeiros em nome da sociedade.

Em muitos contratos sociais de sociedades limitadas é comum as

cláusulas que só se admitem operações imobiliárias com a assinatura de todos
os sócios. A não ser quando expressamente no contrato social conste que
apenas um sócio outorgue escritura ou grave o imóvel com ônus, será sempre
da substância do ato, a assinatura de todos, sob pena de posteriormente, um ou
os sócios que não compareceram no ato, questionarem a validade da transação.

Tratando-se de pessoa física, a apresentação da Carteira de Identidade,

do CPF e a declaração do estado civil, sujeita esta à comprovação de
conformidade com o caso. Assim por exemplo, uma viúva para vender um
imóvel, deverá apresentar a certidão desse imóvel expedido pelo Cartório de
Registro de Imóveis, já constando o seu estado de viuvez, ou o formal de
partilha sendo apresentado por ocasião da assinatura do documento de venda,
para posterior anotação ao lado da Matrícula.

Igualmente, os divorciados ou separados, deverão fazer prova de que já

não existe nenhuma relação entre o imóvel e o ex-cônjuge. Importante a
identificação do cônjuge na outorga de uma escritura, pois pode ser que na
aquisição estava casado com determinada pessoa e por motivo de divórcio ou
viuvez, casou-se novamente com outro.

Vejamos a seguinte situação: Antes da lei do divórcio não havia a

obrigatoriedade de constar o nome da mulher. As escrituras simplesmente
mencionavam. “comparece como outorgante “Fulano de Tal, casado.....”. Se
esse fulano de tal, tendo se enviuvado, não fez o inventário, casou novamente
e resolve vender um imóvel adquirido na constância do primeiro casamento e
que, nestas circunstâncias já passara a pertencer a metade aos filhos ou, não
os tendo, a outros herdeiros. Comparece no Cartório de Notas com a segunda
mulher e outorga a escritura. Como no Cartório de Registro de Imóveis não
consta o nome da primeira mulher, é feito o registro da escritura. Evidente que
houve uma fraude contra os herdeiros da primeira mulher, podendo assim ser
ajuizada uma ação para anulação, não só daquela escritura, mas também de

1
todos os atos posteriores. Vale lembrar que, no presente caso, se houver filhos
menores, o prazo de prescrição para a anulação da venda só começa a contar a
partir da maioridade.

Como o estado civil causa grandes repercussões no aspecto

patrimonial, é de extrema importância consignar o regime de bens do
casamento e se este é anterior ou posterior à Lei nº 6.515/77 que regula os
casos de dissolução da sociedade conjugal e do casamento e seus efeitos. Se o
regime de casamento não for o de comunhão universal (casamentos realizados
até 1977) ou de comunhão parcial (casamento realizado a partir de 1977),
torna-se obrigatório o pacto antenupcial devidamente registrado no Cartório de
Registro de Imóveis do domicílio do imóvel ou imóveis, sendo mais de um.

Se determinado proprietário, resolver vender um imóvel na

constância de um casamento, e se este imóvel foi adquirido ainda quando
solteiro, necessariamente deverá ser averbada a certidão de casamento junto à
matrícula do imóvel para que possa em seguida ser outorgada a escritura,
quando então já constará seu estado civil e, consequentemente o nome do
cônjuge e a assinatura no ato da alienação.

O estado civil de “solteiro” não se prova documentalmente. Neste

caso, a pessoa que está alienando faz a declaração de sua condição de solteiro,
a qual será tida como verdadeira, observando-se os preceitos do artigo 219 do
Código Civil que diz:

“Art. 219. As declarações constantes de documentos assinados presumem-se

verdadeiras em relação aos signatários.
Parágrafo único. Não tendo relação direta, porém, com as disposições
principais ou com a legitimidade das partes, as declarações enunciativas não
eximem os interessados em sua veracidade de ônus de prova-las”

CÓDIGO PENAL - DOS CRIMES CONTRA A FÉ PÚBLICA

FALSIDADE IDEOLÓGICA:
Art. 299. Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia
constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser
escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre
fato juridicamente relevante:
Pena: reclusão de um a cinco anos, e multa se o documento é público e reclusão de
um a três anos, e multa, se o documento é particular.

1
 É de se observar ainda que, quando a pessoa é solteira, deve-se
consignar se é maior ou menor (púbere, maior de 16 e menor de 18, ou impúbere,
menores de 16 anos).

Sendo emancipada, deverá ser exibido o comprovante do registro de

emancipação, constante da certidão de nascimento, porquanto, para a plena
eficácia da emancipação, não basta apenas a escritura, devendo a mesma ser
levada para a inscrição no Registro Civil.

Cuidados especiais deverão ser tomados também com relação à

apresentação dos documentos pessoais. Com a moderna tecnologia e os
avançados recursos da informática, muitos espertalhões se valem desses
instrumentos para falsificarem documentos, seja de identidade, CPF,
procurações ou certidões. Com certa freqüência temos tido conhecimento de
golpes aplicados no mercado, envolvendo a boa fé de adquirentes e
ludibriando notários e registradores com a apresentação de documentos falsos.

O artigo 22 da Lei 8.935/94 é muito claro ao estatuir que:

“Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos
causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos
primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos”.

4 - A CAPACIDADE DAS PARTES:

Todas as pessoas são dotadas de personalidade jurídica e, portanto, com

aptidão para, como sujeito ativo ou passivo, adquirir direitos e contrair
obrigações. À idéia de personalidade, a ordem jurídica reconhece na pessoa a
capacidade de seus atos, seja pessoalmente ou com a assistência de outrem.
Daí termos a capacidade de direito e a capacidade de fato. A capacidade de
direito nasce da aquisição da personalidade, que por sua vez é inerente a todo
ser humano, a partir de seu nascimento e que o acompanha por toda a vida,
seja ele criança, adulto, capaz, incapaz, etc. É a capacidade de gozo. Já a
capacidade de fato se caracteriza pela aptidão para utilizar e exercer por si
mesmo os atos da vida civil. É a capacidade de exercício.

A capacidade das partes nas transações imobiliárias, como em qualquer

outro contrato, é condição indispensável para a sua validade. (art. 104 CC).
Tanto aquele que vende, como o que compra, deverá estar em pleno gozo de
sua capacidade civil ou, em casos especiais, por seus representantes. Assim, os

1
absoluta ou relativamente incapazes, só poderão contratar quando
representados ou assistidos legalmente, sob pena de serem nulas ou anuladas
todas as operações por eles firmadas.

Os absolutamente incapazes serão representados por seus pais, tutores

ou curadores, e os relativamente incapazes poderão praticar atos jurídicos,
porém, assistidos por seus pais, tutores ou curadores. Na transação imobiliária,
deve ser observado atentamente a situação do vendedor, sendo o caso mais
rotineiro, a venda de bens pertencentes a menores, havidos por herança,
doação ou usufruto.

Cuidados também devem ser observados quanto aos impedimentos.

Muitas vezes a pessoa é capaz, porém, encontra-se impedida temporariamente
ou em caráter permanente em razão de parentesco, função pública e outras
situações que a lei proíbe para evitar atos lesivos a terceiros de boa fé.

4.1 – A INCAPACIDADE

Os preceitos da lei devem ser observados em todo ato jurídico em

que há a manifestação de vontade. Somente assim é possível a eficácia
jurídica, sob pena de não o fazendo, tornarem-se atos sem efeito. A
incapacidade para os atos da vida civil podem ter caráter permanente ou
temporário. É permanente quando o fato que a determina é irreversível, como
por exemplo a pessoa portadora de enfermidade congênita e que a medicina
ainda não dispõe de conhecimentos para tornar a pessoa capaz de pensar e agir
dentro da normalidade. É temporário quando a causa que ocasionou a
incapacidade poderá com o tempo ou com tratamento ser revertida. Por
exemplo, um acidente de trânsito em que a pessoa leva uma pancada na cabeça
e entra em coma, poderá, após certo prazo, voltar a ter uma vida normal, ou
então, um comerciante falido que, depois de cumpridas todas as etapas
previstas na legislação própria da Lei de Recuperação Judicial, reabilita-se
para os atos da vida civil.

Daí porque, dentre os muitos cuidados a serem observados numa

transação imobiliária, deve-se destacar a possibilidade de existência ou não de:

 Menor de idade ou emancipado;

 Interditos (artigos 1.768, 1.772 e 1.773 do CC);
 Interdição judicial (artigo 1.769 do CC);

1
  Falência (Lei 11.101 – Recuperação Judicial);
 Consentimento do cônjuge (artigo 1.647 do CC);
 Direito de representatividade quando se tratar de pessoa jurídica;
 Parentesco entre comprador e vendedor e que a lei faz restrições (artigo 496
do CC), bem como os impedimentos descritos pelo artigo 1.133 do Código
Civil).

César Fiúza em seu curso de Direito Civil, chama a atenção no sentido de que, além da
capacidade de direito e da capacidade de fato, há ainda um terceiro tipo, que é a
capacidade negocial e a especial:

“Capacidade negocial é aquela exigida como plus, além da genérica, para a

realização de atos jurídicos específicos. O referencial não é a idade, como para a
capacidade de fato. Assim, para outorgar procuração particular a advogado, o
outorgante deverá ser alfabetizado. Como se observa, além de ser maior de 18 anos,
ou seja, além de possuir capacidade genérica, a pessoa deverá saber ler e escrever,
para ser capaz para a celebração desse tipo de contrato. Os analfabetos maiores de
18 anos, mesmo sendo maiores, não podem, portanto, fazê-lo, a não ser por
instrumento público, isto é, em cartório. Possuem capacidade genérica, mas não
negocial, exigida específicamente para esse ato.

Capacidade especial é aquela exigida para a realização de determinados atos,

normalmente fora da esfera do Direito Privado. Aqui o referencial será a idade, que
poderá coincidir ou não com a maioridade civil. Assim, temos para votar - 16 anos,
para o casamento – 16 anos; para movimentar conta bancária – 16 anos; para o
serviço militar – 17 anos, etc.” (Direito Civil, Curso Completo. 7a. Ed., Belo
Horizonte: Del Rey, 2003, pág. 114).

Se a capacidade é condição indispensável para se comprar ou vender um

imóvel, a lei ao mesmo tempo em que proíbe, cria as alternativas para que,
pessoas absolutamente ou relativamente incapazes, não sejam discriminadas
diante da igualdade que é assegurada pela Constituição a todo cidadão, como
expressamente consta do capítulo referente aos direitos e deveres individuais e
coletivos, que assim diz:

Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,
garantido-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade, nos temos seguintes:
-----------------
-----------------".

4.2 - OS ABSOLUTAMENTE INCAPAZES: (Art. 3º do CC)

1
 São considerados absolutamente incapazes, de acordo com o art. 3º do
Código Civil:
 Os menores de 16 anos;
 Os que, por enfermidade ou doença mental, não tiverem o
discernimento para a prática desses atos;
 Os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua
vontade.

As pessoas assim consideradas não podem exercer pessoalmente

nenhum ato da vida civil, pois são inaptas, faltando-lhes a razão e o
discernimento para a prática dos atos jurídicos. Assim, são nulos de pleno
direito, qualquer ato por eles praticados. (Art. 166 do CC). Portanto, os
absolutamente incapazes, muito embora tenham direitos, não poderão exercê-
los diretamente, mas somente através de seus representantes. Mesmo
manifestando sua vontade, esta não pode ser levada em consideração, mas sim
a vontade de quem os representa. Ressalte-se como exceção que, no caso dos
surdos-mudos, estes só serão considerados incapazes se não conseguirem de
forma alguma expressar sua vontade.

Evidente que a vontade do representante não só é limitada mas como

também responde ele por atos que possam trazer prejuízos aos incapazes por
ele representados. O Estado, no sentido de dar maior proteção aos incapazes,
cria mecanismos para dificultar lesão em seus direitos e em seus bens. Assim,
para que o representante realize atos que importe em modificação da situação
patrimonial do incapaz, tal como vender, doar, fazer permutas, renunciar a
direitos, fazer acordos e outros atos similares, necessita autorização judicial, a
qual só será feita pelo juiz depois de ouvido o Ministério Público.

4.3 - OS RELATIVAMENTE INCAPAZES: (Art. 4º do CC)

Quanto aos relativamente incapazes, o Código Civil classifica-os como:

I) Os maiores de 16 anos e os menores de 18 anos (menores

púberes;
II) Os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por
deficiência mental, tenham o discernimento reduzido;
III) Os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo;
IV) Os pródigos;

1
 São assim consideradas, aquelas pessoas que podem praticar por
si, certos atos da vida civil, porém assistidos de conformidade com a razão da
incapacidade relativa. Os relativamente incapazes têm o direito de expressar
sua vontade, a qual deverá ser levada em consideração, necessitando apenas
que a execução dessa vontade seja assistida por quem tenha legitimidade para
tal. Assim, os menores entre 16 e 18 anos, deverão ser assistidos por seus
pais ou tutores sob pena de ser anulada qualquer obrigação por eles assumida.

Os pródigos só incorrerão em interdição, havendo cônjuge, ou tendo

ascendentes ou descendentes legítimos que os promovam. A interdição do
pródigo só o privará de, sem curador, emprestar, transigir, dar quitação,
alienar, hipotecar, demandar ou ser demandado e praticar, em geral, atos que
não sejam de mera administração. (Art. 1.782 do CC).

4.4 - O TÉRMINO DA INCAPACIDADE

É regra geral que a incapacidade termina com o desaparecimento das

causas que a determinaram e, no caso da menoridade, ela pode ter seu fim
quando o menor completa 18 anos, ou então pela sua emancipação, que é a
aquisição da capacidade civil antes da idade legal. A lei enumera os diversos
modos de se emancipar, através do Parágrafo único do Artigo 5º do Código
Civil:

“Cessará para os menores, a incapacidade:

I) Por concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante

instrumento público, independentemente de homologação judicial, ou
por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver dezesseis anos
completos;
II) Pelo casamento;
III) Pelo exercício de emprego público efetivo;
IV) Pela colação de grau científico em curso de ensino superior;
V) Pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela relação de emprego,
desde que, em função deles, o menor com 16 (dezesseis) anos
completos, tenha economia própria”.

Nos incisos I e II a emancipação se dá por ato específico de vontade

emanada de quem tem o pátrio poder ou por ato do juiz (arts. 1.517 e 1.519 do Código
Civil.

1
5 - CERTIDÕES ATUALIZADAS DO IMÓVEL E DOS VENDEDORES

As certidões podem ser tanto do imóvel quanto do vendedor, sendo

algumas de caráter obrigatório e outras exigidas de acordo com as
características da transação. Antes de qualquer pagamento, seja a que título
for, é necessário verificar se o negócio é viável no seu aspecto documental, ou
seja, se é uma operação revestida das formalidades para torná-lo um negócio
jurídico perfeito, entendido este como todo ato lícito que tenha por objetivo
imediato de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos,
dando dessa forma, segurança para todas as partes envolvidas.

Existem quatro certidões que são obrigatórias para qualquer transação

de compra e venda, cujo rol tem a finalidade própria e específica, sendo duas
do imóvel e duas do proprietário. São elas:

Do imóvel:

I. O título de propriedade, que se prova com a Certidão negativa de ônus

reais, fornecida pelo Cartório de Registro de Imóvel onde a propriedade
encontra-se matriculada. Nesta certidão comprova-se não só a
titularidade mas também a existência ou não de ônus ou gravames de
qualquer natureza incidindo sobre o bem objeto da transação, como por
exemplo hipoteca, arresto, penhora, usufruto, impenhorabilidade, etc ;

II. Certidão negativa de tributos municipais (IPTU/ITU), fornecidos pela

Secretaria das Finanças da Prefeitura. Havendo algum imposto não
quitado relativo aos últimos cinco anos ou algum deles em cobrança
judicial (inscrito na dívida ativa), a certidão será emitida devidamente
caracterizada pela existência do débito; Tratando-se de imóvel rural,
deverá também ser apresentado:

III. CCIR – Certidão de cadastro de imóvel rural, emitido pelo Instituto

Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA;

IV. ITR – Imposto territorial rural atualizado e com a prova de pagamento

dos últimos cinco anos. O documento é emitido pela Receita Federal e
deverá estar sempre acompanhado da CCIR;

V. A prova de ter sido averbada à margem da matrícula do imóvel, a

Reserva Legal;

1
 VI. A certidão negativa de multa prevista no artigo 37 da Lei nº 4.771/65
(Código Florestal).

Do proprietário:

I. Certidão negativa quanto a dívida da União, que é fornecida pela

Procuradoria da Fazenda Nacional e que prova estar o titular do imóvel
sem execução relativo a débitos de natureza fiscal, tributária ou social
em que tenha o governo federal como credor;

II. Certidão negativa de tributos estaduais, fornecida pela Secretaria da

Fazenda Estadual;

III. Sendo pessoa jurídica, deverá ainda ser apresentada a Certidão Negativa
de Débitos Previdenciários - CND, excetuando os casos em que o
vendedor tem como objeto fim de sua atividade, a produção e venda de
bens imóveis, situação esta em que a CND é substituída pela certidão de
regularidade e que deve ser renovada periodicamente de acordo com as
instruções do INSS;

Estas certidões têm caráter obrigatório por força de dispositivo legal,

que de forma específica, através da Lei nº 7.433/85, dispõe os requisitos para a
lavratura de escrituras públicas, prescrevendo nos parágrafos segundo e
terceiro do artigo primeiro que:

§ 2º - “O tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento

comprobatório do pagamento do imposto de transmissão inter vivos, as
certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensado sua
transcrição”.

§ 3º - “Obriga-se o tabelião a manter, em cartório, os documentos e certidões

de que trata o parágrafo anterior, no original ou em cópia autenticadas".

É oportuno destacar que o Código Tributário, no sentido de resguardar a

preferência de recebimento das dívidas em que o governo é o credor,
prescreve:

“Artigo 185 – Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou

rendas, ou seu começo por sujeito passivo em débito para com a Fazenda
Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa em
fase de execução”.

1
 Artigo 186 – O crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for a
natureza ou o tempo de constituição deste, ressalvados os créditos
decorrentes da legislação do trabalho”.

Sendo o governo um credor que tem preferência sobre os demais, à

exceção dos de natureza trabalhista, é mister que não se pode intermediar
nenhuma operação imobiliária sem que inicialmente se busque a matrícula do
imóvel a ser alienado, partindo dali para as diversas certidões que a lei obriga
e o bom senso recomenda o seu cumprimento.

Prescreve o artigo 236 da Lei dos Registros Público que:

“Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja
matriculado”.

Daí decorre que o primeiro documento a que se deva ter em mãos é a

Certidão do Cartório de Registro de Imóveis onde o mesmo encontra-se
matriculado. Esta certidão é a carteira de identidade do imóvel. É nela que
consta toda e qualquer situação que poderá permitir ou impedir a transferência
do domínio da propriedade.

As certidões podem ser dividas em dois grupos. As obrigatórias, que

acabaram de ser vista, que constituem o grupo um, e as demais que variam
conforme o caso, chamadas de grupo dois, que, para uma melhor compreensão
podem ser assim definidas:

Grupo um: São as certidões exigidas pelo Cartório de Notas onde se

vai lavrar o documento de compra e venda, permuta, cessão ou qualquer outra
forma permitida em lei e pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o bem
está inscrito e onde a escritura será levada para o devido registro ou averbação
à margem de sua matrícula. São as certidões fornecidas pela União, pelo
Estado e pela Prefeitura, através de seus respectivos órgãos, além da já citada
certidão do imóvel e que constituem providências preliminares, já que no ato
de outorga da escritura, tais documentos devem ser apresentados. É portanto o
pré-requisito, sem o qual nenhuma escritura poderá ser lavrada;

Grupo dois: São aquelas exigidas de conformidade com a natureza

da operação imobiliária, tal seja: imóvel urbano, rural, novo, usado, em
construção, financiado, a financiar, com hipoteca, com alienação fiduciária,

1
com uso de FGTS e mais uma grande variedade de situações que podem
envolver uma transação com determinado bem imóvel.

Cada certidão tem um certo tempo de validade, uma vez que, em um

curto espaço de tempo, os acontecimentos na vida das pessoas podem resultar
em grandes transformações na sua idoneidade moral, financeira e patrimonial,
algumas vezes por iniciativa do próprio titular e muitas outras por ordem
judicial, como por exemplo, uma ordem de arresto ou penhora.

A importância da documentação imobiliária é de tamanha relevância,

que o Código Civil em diversos de seus artigos é imperativo nas suas
exigências, além de merecer 121 artigos específicos na Lei dos Registros
Públicos. Vejamos alguns exemplos no Código Civil:

Art. 1.227 – Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por

atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247);

Art. 1.245 – Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do

título translativo no Registro de Imóveis;

Parágrafo Primeiro – Enquanto não se registrar o título translativo, o

alienante continua havido como dono do imóvel;

Parágrafo Segundo -- Enquanto não se promover, por meio de ação

própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento,
o adquirente continua ser havido como dono do imóvel;

Art. 1.246 – O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o

título ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo;

Art. 1.247 – Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o

interessado reclamar que se retifique ou anule;

Considerando a multiplicidade de situações que requerem certidões,

tanto do titular como do imóvel, vamos enumerar aquelas que, com mais
frequência, o corretor ou imobiliária deve providenciar quando responsável
pela intermediação do negócio, relembrando que aquelas constantes do grupo
um são obrigatórias em qualquer situação e as demais, de conformidade com a
natureza da transação;

5.1 – Certidões quanto ao imóvel:

1
 I. Certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o mesmo
encontra-se matriculado. (para fazer prova de quem é o legítimo
proprietário);

II. Certidão negativa de ônus. (verifica se existe algum gravame judicial ou

extra judicial, como arresto, penhora, hipoteca, etc);

III. Certidão vintenária. (verifica todos os atos a que esteve submetido nos
últimos vinte anos bem como todas as pessoas que direta ou
indiretamente tiveram algum interesse no bem);

IV. Certidão negativa de tributos municipais (quitação de ITU ou IPTU

relativo aos últimos 5 anos);

V. Regularidade junto ao INCRA. (tratando-se de imóvel rural);

VI. IPLAN. (liberdade e limitação ao uso do solo);

VII. Patrimônio Histórico. (imóvel sujeito a tombamento).

VIII. Certidão do registro da incorporação. (para condomínios em

construção):

IX. Certidão do registro de loteamento. (para lotes a prestação).

5.2 – Certidões quanto ao titular:

I. Cartório Distribuidor do Cível. (Certidão negativa de ações reais e

pessoais reipersecutórias). (Ver comentários sob nº 5.4)

II. Justiça Federal. (ações e execuções federais em contencioso da União);

III. Procuradoria da Fazenda Nacional. (qualquer tributo e contribuições

devidos à União);

IV. Receita Federal. (impostos e tributos administrados pelo órgão);

V. Secretaria da Fazenda. (tributos estaduais);

1
 VI. Secretaria das Finanças. (tributos municipais);

VII. Cartórios de Protestos. (inexistência de protestos de títulos de crédito

nos últimos cinco anos e que possam caracterizar a insolvência do
vendedor);

VIII. Justiça do Trabalho. (inexistência de ações trabalhistas mesmo tratando-

se de pessoas físicas, já que o imóvel residencial pode responder por
dívidas para com o trabalhador doméstico).

IX. Cartório de Notas. (quando uma das partes for representada por
procuração e a mesma for antiga ou suscitar alguma dúvida, deve-se
pedir a certidão de sua validade);

X. CND/INSS – Certidão negativa de débito para com a previdência social.

(exigido de todas as pessoas, para a obtenção do termo de Habite-se, e
para as pessoas jurídicas sempre que estiverem alienando um imóvel
pertencente ao seu ativo imobilizado. As pessoas jurídicas que exerçam
a atividade de construção e venda de imóveis, estão dispensadas de sua
apresentação;

XI. Certidão de regularidade de situação junto ao INSS (para pessoas

jurídicas que exerçam a atividade de construtor, renovável
periodicamente segundo as normas do Instituto;

5.3 – Outros documentos:

Paralelamente às certidões, que como foi visto, podem recair sobre

o imóvel ou sobre o seu titular, existem ainda alguns documentos que tornam-
se necessários em virtude do modo com que é feita a operação imobiliária.
Alguns casos:

I. Manifestação escrita de desistência firmada pelo locatário quanto ao

direito de preferência que lhe é assegurado pelo artigo 27 da Lei nº
8.245/91 (Lei do Inquilinato)

II. Autorização judicial. (para venda de bens de menores, incapazes, no

curso de inventário, etc);

III. Carta de arrematação. (para bens adquiridos em leiläo ou praça):

1
 IV. Termo de Habite-se. (para imóvel novo);

V. Certidão do Cartório de Registro de Imóveis onde conste a averbação

de: construção; demolição; acréscimo de construção; desmembramento;
remembramento; alteração de nome ou do estado civil do alienante;

VI. Declaração de inexistência de débito condominal. (fornecido pelo

síndico, quando se tratar de imóvel de condomínio);

VII. Autorização para baixa de hipoteca quando houver a quitação de imóvel

hipotecado;

VIII. Certidão negativa de decreto desapropiatório do poder municipal;

IX. Certidão atualizada do Registro de Comércio para pessoas jurídicas;

X. Certidão atualizada do Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas

para sociedades civis, esportivas, religiosas, associações e demais
entidades de registro obrigatório;

Visto assim a importância da documentação numa operação imobiliária,

seja quanto ao imóvel, seja quanto às partes, ficam ainda outras etapas em que
o profissional do ramo imobiliário precisa conhecer bem, para que o negócio
por ele intermediado possa ter princípio, meio e fim, de maneira correta e que,
acima de tudo, faça jús à sua remuneração. Ao bom serviço deve estar a boa
remuneração. Entre essas etapas está o perfeito conhecimento da Lei dos
Registros Públicos, especificamente quanto ao título Registro de Imóveis e a
Lei dos Notários e Registradores, que serão objeto de estudo em outro capítulo
deste módulo.

5.4 – CERTIDÕES REAIS E REIPERSECUTÓRIAS

Questão interessante e que merece atenção dos profissionais ligados às

transações imobiliárias, tanto no aspecto empresarial como notarial diz
respeito ao Decreto 93.240/86 que regula a Lei nº 7.433/85. Dentre outros
requisitos para a lavratura da escritura constantes dos incisos I a III do artigo
1º, traz no inciso IV a obrigatoriedade também da “certidão de ações reais e

1
pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedida pelo
Registro de Imóveis competente”.

Ao teor do inciso cria-se a dúvida, porquanto não ficou claro se a

“certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias”, corresponde à certidão de
feitos ajuizados de que trata a lei. Tendo sido esta a intenção do legislador, a
redação correta seria: “certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias,
relativas ao imóvel expedida pelo Distribuidor Cível e a de ônus reais
expedida pelo Registro de Imóveis”.

A falta de clareza ou a omissão quanto ao Distribuidor Cível tem levado

os Notários a dispensar a certidão de feitos ajuizados, não sendo raro constar
da escritura expressões como “........dispensam as partes, as demais certidões
exigidas por lei”.

Se a escritura pública, seguida de seu registro, é um dos atos de maior confiabilidade

para a segurança jurídica na aquisição de um imóvel, razões não faltam para que não se
dispense referida certidão.

Duas situações podem ocorrer quando solicitada a certidão de feitos

ajuizados.

Sendo negativa, tem-se a prova de que por ocasião da alienação do

imóvel, o vendedor não tinha contra si, nenhuma ação capaz de alcançar os
seus bens, impossibilitando assim que, no futuro, eventual ação alegando
fraude contra credores, pudesse obter êxito.

Sendo positiva, o adquirente, não só terá ciência, como também, saberá

de antemão que corre o risco de que, no futuro, o imóvel poderá sofrer
apreensão judicial em virtude da inexistência de outros bens do alienante. Em
tal situação não poderá argüir o princípio da boa-fé, tão largamente usado e
que nem sempre é verdadeiro.

Tais fatos levam à conclusão de que, por prudência e para preservar a

confiabilidade dos atos públicos cartoriais, deverá sempre o notário exigir a
certidão de feitos ajuizados por ocasião da lavratura da escritura. Sempre que
lei for omissa, conflitante ou controvertida, caberá ao seu intérprete o cuidado
redobrado na sua aplicação.

1
 Daí porque, somos pela inclusão da “Certidão de ações reais e pessoais
reipersecutórias expedida pelo Cartório Distribuidor” no rol das certidões
obrigatórias de que trata este capítulo, nos itens 5 e 5.2.

..........FIM DA PARTE I........

PARTE II

II - REGISTROS PÚBLICOS

Lei nº 6.015/73

1 - Registros Públicos são os serviços de natureza registral, que têm por

finalidade dar autenticidade, segurança e publicidade aos atos jurídicos quanto
ao estado e à capacidade das pessoas, bem como perpetuar documentos
destinados à prova de atos jurídicos em qualquer tempo que se fizer
necessário.

É de competência exclusiva e privativa da União legislar sobre

registros públicos (Artigo 22, inciso XXV da CF). Os serviços concernentes aos
Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade,
segurança e eficácia dos atos jurídicos, constituem a preocupação maior, no
sentido de dar confiabilidade a toda uma série de documentos de ordem
material e pessoal, que acompanham a vida do cidadão, desde o nascimento
até sua morte, envolvendo da certidão de nascimento até a certidão de óbito,
passando por seu estado civil, seus bens, suas dívidas, etc.

No Código Civil, dentre seus muitos artigos, uma boa parte cuida das
questões envolvendo o dia-a-dia das pessoas, seja em razão de suas relações
pessoais, seja em função de seus direitos e obrigações no que se refere aos
bens patrimoniais ou não patrimoniais, iniciando-se em alguns casos, mesmo
antes do nascimento e se prolongando até depois de seu falecimento. Regula

1
normas e princípios do nascimento, das relações conjugais, do parentesco, da
propriedade, da posse, dos contratos, etc.

O novo Código Civil, seguindo uma tendência voltada para a valorização do homem
como ser em sociedade, foi dividido em Parte Geral e Parte Especial, sistematizando o
nosso ordenamento segundo os princípios da:
 socialidade - o interesse coletivo deve estar acima do interesse
individual;
 eticidade - realce ao princípio da boa-fé como valoração da
pessoa;
 operabilidade - tornar o mais prático possível a solução dos
problemas surgidos nas relações entre as pessoas.

Tanto na Parte Geral (pessoas naturais, pessoas jurídicas, bens, fatos

jurídicos, etc) como na Parte Especial (Obrigações, Coisas, Família,
Sucessões, etc), o Código Civil relegou à legislação especial a regulação de
disciplinas sujeitas às modificações constantes. Na dinâmica cada vez mais
veloz das transformações da sociedade, seria inviável manter a nossa
legislação civil exclusivamente dentro dos preceitos do Código que, pela sua
complexidade, leva anos para ser modificado, a exemplo do de 1916 que teve
vigência até janeiro de 2003 e que levou mais de 30 anos tramitando no
Congresso para finalmente entrar em vigor.

Daí porque, mesmo sendo substituído o Código de 1916, foi mantida a

legislação específica para uma grande variedade de questões, principalmente
naquelas que, para segurança e eficácia dos atos, essenciais ou não, necessitam
de formalidade para que tenham validade em si mesmo ou perante terceiros e
que Wilson de Souza Campos Batalha (Comentários à Lei dos Registros Públicos),
esquematiza como:

a) formalidade para mera oponibilidade a terceiros (eficácia erga

omnes);
b) formalidade essencial (eficácia inter partes);
c) formalidade cautelar (autenticidade, segurança).

Desta legislação específica, fazem parte os Registros Públicos e que, tal

como funcionam atualmente, foram o resultado da necessidade de disciplinar e
ordenar os diversos procedimentos de natureza civil, assim entendidos:

 Registros pessoais (nascimento, casamento, óbito);

1
 Registros de pessoas jurídicas (constituição, alterações, títulos e
documentos);
 Registro de títulos e documentos (instrumentos particulares, penhor sobre
coisas móveis);
 Registros imobiliários (compra e venda, hipoteca, penhora) etc;

A complexidade que envolve os direitos e as obrigações das pessoas não

só consigo mesmo, mas também nas relações com outras pessoas e com o
poder público, fez com que o Estado assumisse o papel de moderador e
responsável pela estrutura e funcionamento dos meios necessários para o
equilíbrio dessas relações. Daí porque o inciso XXV do artigo 22 da
Constituição Federal atribui à União, a competência privativa para legislar
sobre os registros públicos, conforme se extrai do texto.

“Art. 22. Compete privativa à União legislar sobre:

..........

XXV – registros públicos;

Parágrafo único. Lei complementar poderá autorizar os Estados a legislar sobre

questões específicas das matérias relacionadas neste artigo”.

A Lei nº 6.015, de 31.12.1973, conhecida como Lei dos Registros Públicos, em

substituição ao Decreto nº 4.857/39, fez profundas modificações no sistema até então em
vigor.

Dividiu os Registros Públicos em seis Títulos num total de 299 artigos

assim distribuídos:

Título I - Das Disposições Gerais – arts. 1 a 28;

Título II - Do Registro Civil das Pessoas Naturais – arts. 29 a 113;
Título III - Do Registro Civil das Pessoas Jurídicas – arts. 114 a 126;
Título IV - Do Registro de Títulos e Documentos – arts. 127 a 166;
Titulo V - Do Registro de Imóveis – arts. 167 a 288;
Titulo VI - Das Disposições Finais e Transitórias – arts. 289 a 299.

Ao longo de sua história, o Brasil foi instituindo a legislação civil

própria para os atos a que hoje estão reunidos sob a Lei nº 6.015/73 conforme
divisão acima mencionada. Vejamos algumas situações existentes até então e
que com a presente Lei passaram a ter um ordenamento sistemático.

1
 Até a Proclamação da República não havia registro civil. Nascimentos,
casamentos e mortes eram feitos nos assentamentos das paróquias e, em
muitos lugares, a única autoridade era o padre. Era da igreja a atribuição pelas
condições e formas em que deveriam se realizar os casamentos, cabendo ao
pároco lavrar em livro próprio conforme as normas do Direito Canônico.

Não havia registro de nascimento para as famílias católicas, bastando o

assentamento de batismo. Para os não católicos, tanto o nascimento como o
óbito se provavam através dos assentamentos em livros que ficavam sob a
guarda dos Juizes de Paz.

Com a queda do Império e o advento da República é que houve um

tratamento igual para o registro civil das pessoas. O Decreto nº 9.886 de 1888
foi quem estabeleceu a obrigatoriedade dos registros de nascimentos e óbitos a
todos as pessoas cujo nascimento ou falecimento se desse a partir de
31.12.1888. Igual tratamento foi dado para os casamentos. É portanto o
Decreto nº 9.886/88 o precursor dos atuais Cartórios de Registro Civil das
Pessoas Naturais.

Já o Cartório de Registro de Títulos e Documentos e o Registro Civil de

Pessoas Jurídicas Civis foram instituídos em 1903 através da Lei nº 973 e
regulamentada pelo Decreto nº 4.775 de 16 de fevereiro de 1903. Por esta lei,
ficou estabelecido que ficaria a cargo de um oficial privativo e vitalício, de
livre nomeação do Presidente da República para o registro facultativo de
títulos, documentos e outros papéis, para autenticidade, conservação e
perpetuidade dos mesmos. A esta Lei nº 973 foi incorporada uma outra de nº
173, de 1893 e que cuidava da organização e registro de associações de fins
religiosos, morais, científicas, políticas e recreativas.

Quanto aos Cartórios de Registro de Imóveis, nasceram do antigo

Registro Geral, que por sua vez sucedeu ao Registro de Hipotecas, existente
desde 1843 através da Lei nº 317, chamada Lei Orçamentária. Pela
importância desses cartórios no presente trabalho, serão eles objeto de mais
detalhes no tópico final deste capítulo.

Havendo assim uma legislação esparsa sobre os registros civis, tanto das
pessoas naturais como das pessoas jurídicas, foram eles concentrados no
Decreto nº 4.857 de 09.11.1939 e que, com diversas alterações nele
introduzidas, vigorou até a entrada em vigor da Lei nº 6.015/73. Nos mais de
trinta anos em que vigeu o Decreto nº 4.857/39, muitas alterações se

1
verificaram na sociedade brasileira e muitos institutos jurídicos surgiram em
decorrência da necessidade de se adaptar e regular as novas relações advindas
com o crescimento do país. É deste período o surgimento do Banco Nacional
de Habitação, da Lei do Divórcio, Alienação Fiduciária de bens imóveis, a
verticalização da propriedade e a lei das Incorporações e muitas outras de
substancial modificação quanto à vida e os bens das pessoas. Da necessidade
dessa adaptação a uma nova realidade da vida moderna, é que a Lei nº
6.015/73 foi introduzida e cujos efeitos jurídicos podem ser de três espécies
básicas: Constituir, provar e tornar públicos certos atos da vida das pessoas.

I) Efeitos Constitutivos – sem o registro o direito não nasce. O nascimento

deste direito se efetiva a partir do momento em que se opera o registro. São
exemplos:

 Casamento, a adoção e a emancipação, no registro civil, etc;

 Os atos constitutivos da pessoa jurídica, no registro civil de pessoas

jurídicas, etc;

 Contrato de parceria agrícola, no registro de títulos e documentos, etc;

 A aquisição da propriedade imóvel, no registro de imóveis, etc.

II) Efeitos Comprobatórios – o registro prova a existência e a veracidade do

ato ou situação à qual se reporta. Habilita à prática e o exercício de
determinadas atividades. Não havendo o registro não se prova a personalidade
jurídica. São exemplos:

 assento de óbito da pessoa presumidamente morta, no registro civil de

pessoas naturais;

 a matrícula de jornal, para provar a não clandestinidade, no registro civil

de pessoas jurídicas;

III) Efeitos Publicitários – o ato registrado, com raras exceções, é acessível

ao conhecimento de todos, interessados e não interessados. Tem eficácia
contra terceiros. São exemplos:

1
  a interdição e declaração de ausência, no registro civil de pessoas
naturais;

 os contratos de locação de serviços não atribuídos a outros

registradores, no registro de títulos e documentos;

 a promessa de compra e venda.

O artigo 1º da citada Lei dos Registros Públicos, normatizando e

regulando os serviços de cartórios de registros, dá-lhes as atribuições e o
campo de suas atividades, prescrevendo:

Art. 1 – Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela

legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam
sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.

§ 1º - Os registros referidos neste artigo são os seguintes:

I – o registro civil de pessoas naturais;

II – o registro civil de pessoas jurídicas;
III – o registro de títulos e documentos;
IV – o registro de imóveis.

§ 2º - Os demais registros reger-se-ão por leis próprias.

Os demais registros a que se refere o parágrafo segundo não se enquadram na Lei dos
Registros Públicos por terem um disciplinamento especial, valendo observar que em sua
maioria estão vinculados ao Direito Mercantil. Assim, os Registros Públicos,
precipuamente tratam de assuntos de natureza civil, tendo raríssimas exceções, como o
registro de penhor de máquinas e aparelhos usados na indústria, e dos empréstimos sob
forma de debêntures. Muito embora exijam formalidade e publicidade para a segurança
de seus atos, têm legislação fora do âmbito dos Registros Públicos, entre outros:

 O Registro de Comércio (Atividades subordinadas às Juntas

Comerciais);
 Os direitos autorais;
 As sociedades anônimas;
 As marcas e patentes;
 As empresas de mineração;
 O Registro das aeronaves e embarcações;
 As atividades florestais, etc.

1
2 - OS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

2.1 - HISTÓRICO DO REGISTRO

Dentro dos Registros Públicos, o tópico que mais influência tem na vida
das pessoas é o que trata do Registro de Imóveis. O título V da Lei 6.015/73
é todo dedicado a ele. Vai dos artigos 167 ao 288 e que constitui o repositório
fiel da propriedade imóvel, bem como os atos e negócios que a ela se referem.

Antes de entrar em vigor a atual lei dos Registros Públicos, o sistema

imobiliário brasileiro era regido pelo Decreto nº 4.857/39, cuja importância
ainda hoje se manifesta, porquanto, não raro encontramos muitos imóveis
registrados segundo esse sistema e, além do mais, para se conhecer a trajetória
documental de um imóvel em período anterior ao ano de 1973,
necessariamente teremos que recorrer ao sistema antigo.

Com o descobrimento do Brasil, suas terras tornaram-se posse da coroa

portuguesa e assim permaneceram até a Independência em 1822. Durante todo
esse período, eram feitas as concessões das terras pelo Rei de Portugal através
dos donatários das capitanias e em seguida pelos Governadores Gerais sob a
forma de sesmaria ou de cartas de datas. Disto resulta que o aparecimento das
terras privadas ou particulares deu-se, inicialmente, pelas sesmarias e pelas
cartas dadas ou datas de terras e posteriormente por outras formas, tal como a
compra e venda, a doação, a permuta e a legitimação da posse.

As sesmarias consistiam na doação condicionada de terras públicas para

cultivo e trato particular, feita pelos governadores gerais e provinciais. As
cartas dadas ou datas de terras consistiam na doação feita pela
municipalidade dentro de seu território, para a edificação e uso de particulares.

Desde seu descobrimento o Brasil experimentou uma legislação muito

esparsa, sendo a mais remota a de 27.12.1695, chamada de Ordem, onde se
estabeleceu um foro para o cessionário, além do dízimo. Dois anos depois
apareceu a Carta Régia, limitando a extensão das sesmarias. Muitas outras
foram sendo editadas, até que em 18.09.1850, de forma sistematizada, surgiu a

1
Lei Imperial nº 601 que, além de definir o que eram as terras devolutas,
proibiu a sua aquisição, a não ser por compra, com exceção das terras de
limites com outros países, numa faixa de dez léguas, podendo estas serem
distribuídas gratuitamente.

Esta Lei Imperial nº 601, chamada Lei de Terras e que foi

regulamentada quatro anos depois, através do Decreto nº 1.318 em 30/01/1854
foi a primeira legislação que tornou obrigatório de forma oficial, o registro de
terras no Brasil. Na regulamentação desta lei é importante observar que:

 Foi criada a Repartição Geral de Terras Públicas;

 Foi regulamentada a medição de terras públicas;
 A legitimação das terras que já se encontravam com os particulares;
 Foram instituídas as terras reservadas e a faixa de fronteira;
 Regulamentou o Registro Paroquial;
 Estabeleceu o regime de fiscalização das terras devolutas.

Assim, progressivamente as terras brasileiras foram se transformando de

totalmente públicas no início, para públicas e particulares com o passar dos
tempos. Conforme assinala Afrânio de Carvalho,

“o regime de sesmarias veio da descoberta até a Independência do Brasil em

1822, quando se abriu um hiato na atividade legislativa sobre terras, que se
prolongou até 1850, desenvolvendo-se no intervalo a progressiva ocupação
do solo sem qualquer título, mediante a simples tomada da posse”. (Afrânio
de Carvalho, Registro de Imóveis, 4. Ed.,Rio de Janeiro, Forense, pág. 1)

O referido Decreto nº 1.318 de 1854 estabeleceu que todos os

possuidores de terras, qualquer que fosse o título de sua propriedade ficavam
obrigados a fazer o registro das terras que possuíssem, dentro do prazo
marcado. Essa determinação teve como fundamento a necessidade de legitimar
as posses até então existentes e sem qualquer controle, revalidar as sesmarias e
tornar assim possível separar as terras de domínio público daquelas já em
poder de particulares.

Pela primeira vez aparecia o registro da propriedade imóvel, cujo

procedimento era de iniciativa de possuidor. Para o cumprimento dessa
obrigação de fazer o registro, cada possuidor deveria fazer as suas declarações,
ou não o sabendo fazer de forma escrita, deveria fazê-lo a rogo, sempre em
duas vias e que, devidamente assinadas eram levadas ao vigário da paróquia da

1
freguesia onde da situação do imóvel. Após, conferidos os dados da
propriedade, tais como o nome do possuidor, o tamanho, os limites, estes
quase sempre por aproximação e ainda o nome dos confrontantes, o vigário
fazia as anotações nas duas vias, fazendo constar a data da entrega. Feito isto,
uma via era devolvida ao possuidor e a outra ficava retida para os registros
paroquiais ou no “Registro do Vigário” como era chamado.

Este papel desempenhado pelos vigários se estendeu até o ano de 1864

quando o Estado, em decorrência da Lei nº 1.237, assumiu tal função. Estava
assim criado o controle documental da propriedade como função do Estado e
que, na época recebeu o nome de Registro Geral e assim permanecendo até
1916 quando o Código Civil ao entrar em vigor, instituiu a atual nomenclatura
– Registro de Imóveis.

A Lei nº 1.237 levou dez anos para ser aprovada e entrar em vigor. Tal
demora deveu-se ao fato de concentrar em si todos os direitos reais
imobiliários já há muito existentes em outras legislações. São desta Lei os
princípios que até hoje vigoram em nosso ordenamento jurídico ao instituir,
entre outros atos:
 registro de imóveis por atos entre vivos;
 A constituição de ônus reais;
 A transmissão só se opera a respeito de terceiros somente pela
transcrição e a partir de sua data;
 Definiu os tipos de hipotecas passíveis de registro bem como sua forma
determinada;
 Tornou a escritura pública como da substância do contrato;
 Instituiu a prenotação como forma de garantir a prioridade de direitos;

Após vinte e cinco anos de vigência a Lei nº 1.237 foi alterada pelo
Decreto nº 169-A de janeiro de 1890 e pelo Decreto nº 370 de maio do mesmo
ano, os quais vieram na verdade acrescentar algumas omissões da lei anterior
já que seus princípios básicos foram mantidos até receber uma nova roupagem
através do Decreto nº 4.827, de 1924 que, em cumprimento ao previsto no
Código Civil de 1916 reorganizou os registros públicos.

Posteriormente, em 1939 surgiu o Decreto nº 4.857 mantendo os

mesmos princípios da legislação anterior e introduzindo alguns novos
institutos decorrentes do crescimento das relações envolvendo a propriedade
imóvel. Teve sua vigência até 1975 quando foi substituído pela Lei nº 6.015,

1
que muito embora tenha sido sancionada em 31 de dezembro de 1973 só
entrou em vigor no dia 01 de janeiro de 1976.

2.2 - SISTEMA DE FUNCIONAMENTO DOS REGISTROS DE

IMÓVEIS

A Lei nº 6.015/73 tem um total de 299 artigos, dos quais 133 tratam
especificamente do Registro de Imóveis, o que bem demonstra a importância
de seu estudo para todos que de uma forma ou outra estão envolvidos no
direito da propriedade imóvel, seja como comprador, vendedor, profissional
do direito, das ciências imobiliárias ou dos notários e registradores.

O direito de propriedade, o mais amplo que uma pessoa tem sobre uma
coisa, assegura ao seu titular o direito de desfrutar e dispor do bem como lhe
convier, respeitando evidentemente as limitações legais impostas pelo poder
público e o interesse social acima do interesse individual.

O objetivo principal do registro imobiliário é o imóvel e os direitos a

ele relativos. Considera-se imóvel, segundo o artigo 79 do Código Civil:

“O solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”.

Consideram-se igualmente imóveis, para os efeitos legais, segundo o

artigo 80 do Código Civil:

“I – Os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;

II – O direito à sucessão aberta”.

A aquisição de um bem imóvel pode se realizar de quatro formas e que,

segundo o Código Civil são:
 pelo registro do título no competente registro de imóveis (art.
1.245);
 pela acessão (art. 1.248);
 pela usucapião (art. 1.238);
 pelo direito hereditário (art. 1.784).

Deve-se observar que, pela nossa legislação, existem dois grandes conceitos
sobre imóveis. Um refere-se ao imóvel urbano e outro ao rural. No primeiro
caso temos como prédio (prédio aqui considerado como terreno e/ou as

1
 edificações nele edificadas), de área contínua, identificado pelos seus
limites, confrontações e características e pelo registro imobiliário. São
inscritos na receita municipal e sobre eles incidem o Imposto Territorial e o
Imposto Predial, cabendo ao município o lançamento e a cobrança desses
impostos, bem como a regulamentação de seu uso. Já por imóvel rural
entende-se o que vem disposto no artigo 4º, inciso I da Lei nº 8.629/93,
como “o prédio rústico, de área contínua, independentemente de sua
localização, com destinação ou viabilidade de destinação agrícola, pecuária,
extrativa ou agropecuária”. Os imóveis rurais devem ser cadastrados no
Incra para os efeitos da política agrária e na Receita Federal, para efeitos de
cobrança de tributos, o ITR – Imposto Territorial Rural.

(A Lei 8.629/93 referida é a que dispõe sobre a regulamentação das

disposições constitucionais relativas à reforma agrária, prevista no Capítulo
III, Título VII, da Constituição Federal.)

Seja urbano, seja rural, é o Cartório de Registro de Imóveis que tem a

competência e a legitimidade para fazer os registros próprios de sua serventia
que é o de retratar com segurança, a situação jurídica de cada imóvel. Por ele
se constituem, se alteram e se extinguem os direitos reais sobre imóveis. Tem
ainda a finalidade de guardar o histórico completo do imóvel, dando
conhecimento a todos não somente da titularidade, mas também, de eventuais
ônus e restrições que pesam sobre o mesmo.

Tanto no imóvel urbano como no imóvel rural, é imprescindível que

sejam lançadas no Registro de Imóveis, porquanto, o registro imobiliário
objetiva os seguintes princípios:

 Da inscrição – constituição, transmissão e extinção de direitos reais

sobre imóveis;
 Da presunção e da fé pública – é a validade do direito inscrito até
prova em contrário, considerando que o Oficial de Registro, tendo fé
pública e à vista dos documentos apresentados, certifica sua validade,
ressalvando-se a possibilidade da anulação caso haja prova que assegure
direito de terceiros;

 Da prioridade – Quem primeiro registra tem a preferência sobre os que

forem apresentados posteriormente;

1
  Da continuidade – É a cadeia da titularidade em que sempre aparece o
titular dos direitos anteriores ao registro. Deverá seguir
obrigatoriamente uma seqüência lógica na cadeia de titularidade entre o
transmitente e o adquirente do direito real;

 Da legalidade – Somente poderão ser levados a registro os documentos

que estiverem de acordo com a lei;

 Da especialidade – É a perfeita e correta identificação do imóvel, feito

de tal forma que não poderá ser confundido com outro, ainda que
tenham vários pontos em comum. Deverá, portanto, ser qualificado,
identificado e detalhado em consonância com os dados já constantes da
matrícula ou do registro.

Os serviços de Registro de Imóveis são de organização técnica e

administrativa, em que o Registrador, sendo dotado de fé-pública recebe, por
delegação do poder público, a legitimidade para desempenhar esta importante
atividade, tão indispensável na vida do cidadão no que se refere aos seus bens
patrimoniais.

Sempre que lhe for apresentado qualquer título ou documento próprio de

sua serventia, deverá o Registrador examiná-los, verificando se são eficazes e
se estão de acordo com as disposições legais que lhe permita atender à
solicitação feita pela parte interessada. Uma vez apresentado o título ou
documento, o Registrador fará o seu exame e julgamento. Estando de
conformidade com o prescrito na lei, serão feitas as anotações requeridas.
Caso contrário, ou seja, apresentando o documento qualquer irregularidade,
será o mesmo devolvido à parte interessada para que esta retifique, corrija ou
complemente, de acordo com as observações feitas pelo Registrador.

A esta providência preliminar do Cartório, dá-se o nome de “qualificação

de títulos” e que constitui na essência do princípio da legalidade, ou seja, é
preciso que o título apresentado para registro esteja de conformidade com a
lei. Desta forma, todo título apresentado para registro deverá ser submetido à
apreciação do Registrador que o examinará, qualificará e o registrará ou
devolverá em caráter definitivo se contrário à lei, ou para que seja emendado
de conformidade com as exigências.

1
 Pela nova legislação, o Cartório de Registro de Imóveis deve ter
obrigatoriamente cinco livros com dimensões e funções pré-determinadas na
própria Lei dos Registros Públicos e que são assim distribuídos:

 Livro 1 - Protocolo;
 Livro 2 - Registro Geral;
 Livro 3 - Registro Auxiliar;
 Livro 4 - Indicador Real;
 Livro 5 - Indicador Pessoal.

Vejamos resumidamente os livros 1, 3, 4 e 5, ficando por último o livro

2, que requer uma maior atenção por tratar-se do livro onde são feitas as
anotações fundamentais da vida de um imóvel, tal seja, a matrícula, o registro
e a averbação, razão maior de nosso estudo.

Livro 1 – Protocolo. Aberto e encerrado diariamente tem a finalidade

de apontar em ordem numérica crescente todos os títulos que ingressarem no
Cartório, para registro ou para averbação. Seleciona pois, os títulos
registráveis ou averbáveis. Nenhum pretexto poderá ser usado para se recusar
o recebimento e o apontamento neste livro. Além do número que se destina ao
documento apresentado, há também de ser consignada a data da apresentação,
para que, assim fique assegurado o direito de prioridade de um direito real
sobre o outro, em decorrência da anterioridade de seu lançamento no registro
imobiliário. Constam do Livro de Protocolo:

 número de ordem que seguirá indefinidamente;

 A data da apresentação do documento;
 Nome do apresentante;
 A natureza formal do título (situação do imóvel);
 Os atos que formalizar, resumidamente mencionados (anotações).

Livro 3 – Registro Auxiliar. Neste livro são registrados documentos

que muito embora não se refiram diretamente ao direito real de determinado
imóvel matriculado, tem com ele alguma ligação acessória ou então em
algumas situações que mesmo não se referindo a nenhum imóvel ali
registrado, a lei determina seja o documento registrado neste livro. Nestas
circunstâncias, temos que o Registro Auxiliar recebe dois tipos de
documentos:

1
 I – Aqueles que dizem respeito a imóvel matriculado, mas que, embora
versando sobre direito real, predispõe aquisições parceladas ou que,
portadores desse direito, se transcrevem por iniciativa da parte
interessada, independente de estarem inscritos. Exemplos: Convenções
de condomínio; memoriais de incorporação de condomínios; memoriais
de loteamentos;

II – Títulos que mesmo não se referindo a imóvel matriculado, são

atribuídos ao registro por imperativo da lei. Exemplos: Pactos
antenupciais; cédulas de crédito rural; penhor de máquinas e de
aparelhos usados na indústria, instalados, Debêntures, etc.

As debêntures são emitidas por sociedades anônimas que conferem a

seus titulares, direito de crédito contra elas – as empresas –
assegurado por garantia real, devendo também ser registradas na
Comissão de Valores Mobiliários).

Livro 4 – Indicador Real. Nele são anotados todos os Imóveis

constantes dos demais livros, mencionando-se os números de ordem do Livro
1 – Protocolo; da matrícula constante do Livro 2 - Registro Geral e do Livro 3
- Registro Auxiliar. Dessa forma, a partir de dados identificadores de certo
imóvel, passando pelo Indicador Real pode-se identificar a sua matrícula ou
seu registro. É assim o Indicador Real o repositório dos imóveis constantes dos
demais livros. Os dados constantes dos demais livros não são transcritos por
inteiro para o Indicador Real. Este apenas contém a referência ao imóvel,
indicando onde o mesmo se situa nos demais livros. Poderíamos dizer que é
uma espécie de “livro índice”.

Livro 5 – Indicador Pessoal. Neste livro fazem-se os registros dos

nomes de todas as pessoas que direta ou indiretamente figuram nos outros
livros. É feito em ordem alfabética do nome pessoal e acompanhado dos
números da matrícula, registro ou averbação referentes a essa pessoa. Assim,
pelo nome da pessoa é possível identificar a que imóvel ela está relacionada
seja ativa ou passivamente, conforme dispõe o artigo 180 da Lei 6.015. É
assim uma alternativa de busca, servindo ao mesmo tempo para aumentar a
segurança quanto à titularidade de um direito.

No Indicador Pessoal, traz, além do nome do interessado, seus dados

identificadores, como carteira de identidade e CPF ou CNPJ/MF quando o

1
titular do direito for pessoa jurídica. Esta obrigatoriedade de se constar os
dados da pessoa é feita para que não haja possibilidade de se confundir um
imóvel com pessoas que tenham o mesmo nome.

Livro 2 – Registro Geral. É destinado à matrícula, registro e

averbação, é o que traz maior uso e complexidade na sua utilização e o de que
o corretor de imóveis mais precisa conhecer. Para seu melhor entendimento,
devemos partir das conceituações de seus elementos básicos: matrícula,
registro e averbação.

MATRÍCULA: É a formalidade da inscrição. Tem caráter formal de

cadastro, sem interferência direta em relação ao direito das partes. É a
matrícula o ato identificador e que caracteriza a individualização do imóvel,
impedindo assim que ele se confunda com outro, assegurando ao seu
proprietário o direito real contra terceiros. Daí porque o Artigo 236 da Lei dos
Registros Públicos estabelece que “nenhum registro poderá ser feito sem
que o imóvel a que se referir esteja matriculado”. Assim como um lote de
terras é único na superfície terrestre, o número de matrícula é único e
exclusivo de determinado imóvel, não havendo pois, dois ou mais imóveis
com a mesma matrícula. Cada Cartório de Registro de Imóveis, a partir da
entrada em vigor da Lei dos Registros Públicos, deu nova numeração aos
imóveis sob sua jurisdição partindo-se do número um em ordem crescente e
permanente.

Na matrícula, devem ser observados os seguintes elementos necessários e

indispensáveis à sua existência:

 Um sujeito – o proprietário do imóvel ou o titular do direito real

inscrito;
 Um objeto – o imóvel, considerado este como uma realidade física
determinada na superfície terrestre com espaço e limites definidos;
 Um ato jurídico – as relações jurídicas que sobre o objeto possa recair.

Matricular um imóvel é portanto criar uma relação jurídica entre o bem

e um titular desse bem fazendo-se a sua primeira inscrição (inscrição de
matrícula) em Livros para tal fim destinados por disposição legal junto ao
Cartório de Registro de Imóveis.

Nicolau Balbino Filho, citando Eduardo Vásquez Bote, diz que:

1
 “Lato sensu, somente com a matrícula o imóvel nasce para a vida registral,
tornando possível a descrição ulterior de sua vida jurídica” (Direito
Imobiliário Registral, São Paulo, Saraiva, pág. 51).

Prescreve a Lei nº 6.015/73:

Art. 227. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado
no Livro nº 2 – Registro Geral – obedecido o disposto no art. 176.

Art. 228. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser
lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título
apresentado e do registro anterior nele mencionado.

Art. 229. Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a

matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da
certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório.

REGISTRO: Resultou na fusão dos antigos termos “transcrição” e

“inscrição” existentes no Decreto nº 4.857/39 em que se usava o Livro 3 para a
transmissão do domínio e o Livro 2 para a inscrição da hipoteca. Diz o art. 168
da Lei nº 6.015/73 que “Na designação genérica de registro, consideram-se
englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis”.

Ao fazer esta fusão a lei considerou como ato de registro a aquisição

definitiva da propriedade como transcrição (transmissão de domínio) e
igualmente atos de registro a inscrição quando tratar-se de promessas de
venda, cessões de promessa, gravames de ônus reais, etc. (registros de ônus
reais). A distinção aqui feita é meramente para efeitos de caracterizar a
terminologia ora unificada sob o nome de “registro” e a forma distinta como
que eram tratados esses atos na legislação anterior.

O registro tem o objetivo de assegurar aos respectivos titulares o direito

de propriedade, ou os direitos reais que sobre ela incide. Todos os atos que
determinam a transmissão de domínio só tem a sua eficácia plena a partir de
seu registro. Assim, por exemplo, o fato de certa pessoa adquirir um imóvel
através de uma escritura pública de compra e venda, por si só, neste ato, não
caracteriza a transmissão de propriedade, porquanto, sem a transcrição, a
transferência imobiliária não terá ocorrido. Se o proprietário vende o mesmo
imóvel duas ou mais vezes, estará cometendo um ato ilícito (crime de
estelionato), todavia, somente aquele que primeiro levou a escritura para

1
registrar é que terá o domínio, mesmo que a aquisição tenha ocorrido
posteriormente à primeira venda. Diz o Código Civil em seu artigo 1.245:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no

Registro de Imóveis.

§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido

como dono do imóvel”.

Pelo seu aspecto formal, o Registro só é possível quando atendidos

certos requisitos quanto às pessoas, ao bem e os direitos que com ele se
relacionam. Assim, pelo artigo 172 da Lei nº 6.015/73, temos que, realiza-se o
registro de direitos reais sobre imóveis para:

a) sua constituição, transferência e extinção;

b) sua validade em relação a terceiros;
c) assegurar sua disponibilidade

Art. 176. O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula dos

imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos
ao Livro 3.

AVERBAÇÃO: É a anotação de retificação, alteração ou

complementação de qualquer dado ou ocorrência que traz nova característica
na Matrícula ou no Registro do imóvel. Só haverá a averbação quando
anteriormente o imóvel já estiver matriculado ou registrado. É um ato
acessório em relação ao registro. É através dela que se corrigem erros e
omissões, se preenchem lacunas, atualizam-se dados e complementam-se
informações referentes ao imóvel ou às pessoas envolvidas na matrícula ou no
registro.

Ocorre a averbação somente quando a parte interessada requeira por si

ou através de procurador e desde que alicerçada em documento hábil ou por
ordem judicial. Ressalte-se que por parte interessada entende-se somente a
pessoa que consta do registro, seja como adquirente, como anuente ou como
interveniente.

A averbação é um ato justaposto pois depende da existência de um outro

ato anteriormente praticado e feito por ocasião da matrícula ou do registro. Por
exemplo: Para se averbar a alteração do estado civil de determinado

1
proprietário de um imóvel, é necessário que esse imóvel já esteja matriculado
e registrado.

A escrituração do Livro 2 é disciplinada no art. 176 que assim se

expressa:

Art. 176. O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula dos

imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos
ao Livro 3.
§ 1º - A escrituração do Livro 2 obedecerá às seguintes normas:

I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

II – São requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel que será com indicação:
a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b) se urbano, de suas características e confrontações, localização, área,
logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver;
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade , ou à falta deste, da filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;

III – São requisitos do Livro nº 2:

1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente ou do devedor, e do
adquirente ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade , ou à falta deste, da filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais
especificações, inclusive os juros, se houver.

§ 2º - Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas

ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de

1
 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos
obedecer ao disposto na legislação anterior.

§ 3º - Nos casos de desmembramento, parcelamento ou

remebramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea “a” do
ítem 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir do memorial descritivo
assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de
Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices
definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema
Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA,
garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais
cuja somatória da área não exceda a 4 (quatro) módulos fiscais.

§ 4º - a identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para

efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural,
nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

2.3 - ATOS REGISTRÁVEIS E AVERBÁVEIS

O artigo 167 da Lei dos Registros Públicos enumera os diversos tipos de

documentos que, relacionando-se a imóveis, devem, ao lado da matrícula,
constar o registro. A averbação, quando for o caso, deverá também ser feita
nas situações previstas no citado artigo, que na sua íntegra assim se expressa:

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

I – O REGISTRO:

1. Da instituição do bem de família;

2. Das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3. Dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada
cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4. Do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e
em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5. Das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6. Das servidões em geral;
7. Do usufruto e do uso sobre imóveis e de habitação, quando não resultarem
do direito de família;
8. Das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição
de última vontade;
9. Dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de
promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham

1
 por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua
celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10.Da enfiteuse; (1)
11.Da anticrese; (2)
12.Das convenções antenupciais;
13.Das cédulas de crédito rural;
14.Das cédulas de crédito industrial;
15.Dos contratos de penhor rural;
16.Dos empréstimos por obrigações ao portador ou das debêntures, inclusive
as conversíveis em ações;
17.Das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18.dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
unidades autônomas condominais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio
se formalizar na vigência deste Lei;
19.dos loteamentos urbanos e rurais;
20.dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em
conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e
respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar
na vigência desta Lei;
21.das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a
imóveis;
22.Revogado pela Lei nº 6..850, de 12.11.1980);
23.dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os
demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em
constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos
incorporadores;
24.das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem
bens de raiz em pagamento das dívidas de herança;
25.dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha das
sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver
partilha;
26.da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27.do dote;
28.das sentenças declaratórias de usucapião;
29.da compra e venda pura e condicional;
30.da permuta;
31.da dação em pagamento;
32.da transferência de imóvel a sociedade, quando integrar quota de capital;
33.da doação entre vivos;

1
34.da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de
desapropriação, fixarem o valor da indenização;
35.da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
36.da imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão,
quando concedida à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas
entidades delegadas, para a execução de parcelamento, popular, com
finalidade urbana, destinado às classes de menor renda;
37.dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de
uso especial para fins de moradia;
38.vetado;
39.da constituição do direito de superfície de imóveis urbanos;
40.do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;
41.da legitimidade da posse;
42.da conversão de legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60
da Lei n° 11.977, de 7 de julho de 2009.

O ítem 35 acrescentado pela Lei nº 9.514 de 20/11/1997 (Alienação Fiduciária de Imóvel);

O ítem 36 acrescentado pela Lei nº 9.785 de 29/01/1999;
O ítem 28 com nova redação em razão do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de
10/07/2001)
Os ítens 37, 39, 40 e 41 acrescentados pela Lei nº 10.257 (Estatuto da Cidade) e pela
Medida Provisória nº 2.220 de 04/09/2001 – Usucapião de imóvel urbano previsto no art.
183, § 1º da Constituição Federal;
O item 41 foi acrescentado pela Lei n° 11.977/2009;
O item 42 foi acrescentado pela Medida Provisória n° 514/2010 que alterou a Lei n°
11.977/2009 – Programa Minha Casa, Minha Vida.

(1) Enfiteuse: Ato entre vivos ou de última vontade em que o proprietário atribui a outrem
o domínio útil mediante pagamento anual, chamado foro ou pensão. O novo Código Civil
aboliu a enfiteuse, prevalecendo todavia o antigo CC para os casos já existentes.

(2) Anticrese: Direito real sobre imóvel alheio, em virtude do qual o credor obtém a posse
da coisa, a fim de perceber os frutos e imputa-los no pagamento da dívida, juros e capital. O
credor tem o direito de retenção e fruição até que se pague a totalidade da dívida.

II – A AVERBAÇÃO:

1. das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos

registros inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2. por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

1
3. dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas
de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937,
quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta
Lei;
4. da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da
reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de
imóveis;
5. da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou ainda, de outras
circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas
pessoas nele interessadas;
6. dos atos pertinentes a unidades autônomas condominais a que alude a Lei
nº 4.591,de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido
formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7. das cédulas hipotecárias;
8. da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
9. das sentenças de separação de dote;
10.do restabelecimento da sociedade conjugal;
11.das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade
imposta a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12.das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos
registrados ou averbados;
13.ex ofício, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
14.das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação
de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou
direitos reais sujeitos a registro;
15.da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em
favor da entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação, ainda que
importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que
inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
16.do contrato de locação, para os fins de exercício de direitos de preferência;
17.do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a
regime fiduciário;
18. da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
de imóvel urbano;
19.da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20. da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.;
21.da cessão de crédito imobiliário;
22.da reserva legal;
23.da servidão ambiental;
24.do destaque de imóvel de gleba pública originária;

1
25.(a MP 458/2009 não trouxe o acréscimo deste item);
26.do auto de demarcação urbana;
27.da extinção da legitimidade de posse;
28.da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
29.da extinção da concessão de direito real de uso;
30.da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva
transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à
instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em
decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída
a garantia.

Ítem 17, acrescentado pela Lei nº 9.514, de 20/11/1997 (Alienação Fiduciária de Imóvel).
Ìtens 18, 19 e 20 acrescentados de conformidade com o Estatuto da Cidade – Lei nº
10.257/2001.
Ítem 21, acrescido pela Medida Provisória nº 2.221 de 04.09.2001 que introduziu o art. 30-
A a 30-G na Lei nº 4.591/64 (Condomínios e Incorporações).
Itens 22 e 23 acrescidos pela Lei n° 11.284/2006.
Item 24 acrescido pela Lei n° 11.952/2009.
Item 25 – a Medida Provisória 458/2009 ao ser convertida na Lei n° 11.952/2009 não
trouxe o acréscimo deste item.
Ítem 26 acrescido pela Lei n° 11.977/2009.
Itens 27, 28 e 29 acrescidos pela Media Provisória n° 514/2010.
Item 30 acrescentado pela Lei 12.703/2012. (Ver anexo 01 no final da apostila)

Muito embora extensas, as listas de atos registráveis e averbáveis não

são absolutas e limitativas. Podem surgir algumas situações não previstas no
referido artigo 167 e que, para a eficácia do ato requeira o registro ou a
averbação. Cabe ao Registrador analisar o documento e, em caso de dúvida,
consultar o juízo competente (art. 37 da Lei 8.935/94).

2.4 – DA RETIFICAÇÃO E DO CANCELAMENTO DO REGISTRO

Pode ocorrer que o registro contenha alguma imperfeição que não

exprima a verdade. Pode abranger tanto erro de direito como erro de fato.
Dessa forma, o registro poderá ser retificado ou cancelado total ou
parcialmente.

1
 Prescreve o art. 212 da Lei nº 6.015/73 que: “Se o teor do registro não
exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de
processo próprio”. Por sua vez o parágrafo 1º do art. 213 diz que: “A
retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro
evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela”.

Conforme ensina Afrânio de Carvalho: “A retificação produz

ordinariamente o cancelamento, total ou parcial, do assento, mas tem menor
alcance do que o cancelamento. É que a retificação pressupõe a deformidade
do assento por erro ou outro vício e o cancelamento prescinde dessa anomalia,
podendo ocorrer relativamente a um assento por erro ou outro vício e o
cancelamento prescinde dessa anomalia, podendo ocorrer relativamente a um
assento normal”.

Além dos casos tipificados como “erro evidente”, que deverá ser feita
“ex officio”, a retificação poderá ocorrer por meios administrativos ou
judiciais. A retificação administrativa se processa por mero despacho do Juiz
ou da Corregedoria Geral de Justiça determinando que o Oficial do Cartório
faça as alterações necessárias.

Para o cancelamento, a via será sempre a judicial, devendo a parte

interessada levar ao Registrador a sentença constando a decisão judicial, o que
é feito via mandado. É necessário que a sentença que declara a legitimidade
para o cancelamento do registro seja transitada em julgado, ou seja, que dela
não caiba mais recursos. O mandado deverá conter o ato a ser cancelado, com
toda a sua especificação, para que, dessa forma, o Registrador possa cumprir a
determinação judicial de forma inequívoca.

3 - NOTÁRIOS E REGISTRADORES

Lei nº 8.935/94

Posteriormente à Lei dos Registros Públicos, quando da promulgação da

Constituição de 1988, no sentido de aprimorar a função dos cartórios de notas
e de registro, tratou a Carta Magna do assunto, no artigo 236 que diz:

“os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por

delegação do poder público.

1
 § 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e
criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a
fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário”.

Esta Lei a que se refere o parágrafo primeiro, foi sancionada em

21 de novembro de 1994, através do número 8.935, e que em seu artigo 5º
classifica esses serviços em:

I) Tabeliães de notas;
II) Tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos;
III) Tabeliães de protesto de títulos;
IV) Oficiais de registro de imóveis;
V) Oficiais de registro de títulos e documentos e civis das
pessoas jurídicas;
VI) Oficiais de registro civis das pessoas naturais e de
interdições e tutelas;
VII) Oficiais de registro de distribuição.

Estes sete serviços classificados acima, podem ser divididos em dois

grupos:

 Os cartórios dos Notários, compreendendo os ítens I, II e III;

 Os cartórios dos Registradores, compreendendo os demais ítens;

Como já frisado, é de competência da União legislar sobre os atos

notariais e de registros, e de competência dos Estados a sua aplicação. Assim,
a delegação de poderes emana do Estado através do seu Poder Judiciário e
com jurisdição somente no âmbito do território estadual. É na organização
judiciária de cada Estado da federação que estão contidas as normas de
funcionamento dos Cartórios, bem como o disciplinamento e fiscalização das
atividades cartoriais, inclusive com relação às taxas e emolumentos cobrados
para a prestação do serviço específico de sua categoria, obedecendo todavia os
princípios gerais contidos na Lei dos Registros Públicos e na Lei nº 8.935/94,
que são leis federais.

Os cartórios de notas e de registros funcionam em caráter privado,

porém, são exercidos por delegação do poder público, que regula e disciplina o
seu funcionamento. O ingresso na atividade notarial e de registro depende de
concurso público de provas e títulos, conforme previsto no artigo 236 da

1
Constituição Federal e regulamentado na citada Lei 8.935/94, em que um dos
requisitos para o ingresso nessa atividade, é ser bacharel em direito.

Tendo fé pública, por força da lei que delega ao titular do Cartório tal
prerrogativa, as suas declarações são revestidas de confiança, eficácia e
segurança. Daí porque, reputam-se como verdadeiros todos os assentamentos e
certidões feitos no desempenho de suas funções.

Os Cartórios, através de seus titulares e prepostos têm o dever de

atender, informar e certificar o que for de direito e com obediência aos prazos
que a lei estabelece, com responsabilidade civil e penal por todos os atos
praticados.

As expressões oficial de registro; registrador, notário e tabelião

merecem uma observação de caráter esclarecedor. A Lei nº 8.935/94 em seu
artigo 3º usa como sinônimos “Oficial de Registro” ou “Registrador” e
“Notário” ou “Tabelião”. Assim, livre é a utilização para designar os
titulares dos Cartórios de Registro (Oficial de Registro ou Registrador) e os
titulares dos Cartórios de Notas (Notário ou Tabelião). Na prática temos que o
notário, de acordo com sua especialidade será chamado de tabelião de notas ou
de tabelião de protestos.

O formalismo, a autenticidade, a publicidade e a legalidade são

elementos essenciais nas operações imobiliárias, razão porque há um grande
vínculo entre os profissionais do mercado imobiliário, os cartórios de notas e
os cartórios de registro. Os primeiros aproximam as partes, os segundos
formalizam a vontade e os últimos legitimam e perpetuam os atos em que uma
propriedade muda de dono ou sofre algum gravame.

Ter uma propriedade, delimitar os seus domínios, tornar público e ter a

proteção do Estado, sempre foram uma constante em todas as civilizações,
mesmo nas mais rudimentares formas de sociedade e que, muita das vezes, era
invocado até mesmo o poder dos deuses para garantir o bem ao seu
proprietário.

Ensina-nos Wilson de Souza Campos Batalha que:

“No direito evoluído da Babilônia, já no tempo do Código de Hammurabi, a

propriedade imobiliária era objeto da proteção especial dos homens e dos deuses,
conforme documentário descoberto nas ruínas do tempo de Susa e depositado no

1
 Museu do Louvre. Inscrições em pedra encerravam, no alto, figuras de divindades
ou numes tutelares e, embaixo, atos reais de doação de terras, especificando-lhes os
limites”. (Comentário à Lei dos Registros Públicos, Rio de Janeiro, Forense, vol. I,
pág. 1).

A bíblia (a maior e mais completa das escrituras) tem diversas

passagens em se evidencia que também os Hebreus se preocupavam
com a formalidade e publicidade dos atos jurídicos. No Velho
Testamento, no Livro de Jeremias, capítulo 32 encontramos o seguinte
texto em que aparecem os elementos até hoje presentes em uma
escritura: o vendedor; o direito de preferência; o comprador; o preço; a
forma de pagamento; a autenticação; as testemunhas e a providência
para a sua conservação:

“Veio pois a mim, segundo a palavra do Senhor, Hananeel, filho de meu tio,
ao pátio da guarda, e me disse: Compra agora o meu campo que está em Anatote, na
terra de Banjamim; porque teu é o direito de posse e de resgate; compra-o; Então
entendi que isto era a palavra do senhor.

Comprei, pois, de Hananeel, filho de meu tio, o campo que está em Anatote;
e lhe pesei o dinheiro, dezessete siclos de prata.

Assinei a escritura, fechei-a com selo, chamei testemunhas e pesei-lhe o

dinheiro numa balança.

Tomei a escritura de compra, tanto a selada segundo mandam a lei e os

estatutos, como a cópia aberta; dei-a a Baruque, filho de Nerias, filho de Maaséias,
na presença de Hananeel, filho de meu tio e perante as testemunhas, que assinaram a
escritura de compra e na presença de todos os judeus que se assentavam no pátio da
guarda.
Perante eles dei ordem a Baruque dizendo: Assim diz o Senhor dos
Exércitos, o Deus de Israel: Toma esta escritura, esta escritura da compra, tanto a
selada como a aberto, e mete-as num vaso de barro, para que se possam conservar
por muitos dias” .

4 - OS CARTÓRIOS DE NOTAS

A atividade cartorial é milenar. Já no Corpus Juris Civilis, legislação

surgida por ocasião da unificação do império romano por Justiniano (anos de
527 a 563) consta do capítulo II da Novela XLIV que:

1
 “os notários não escrevam os documentos em papel em branco, senão no que
a princípio tenha (o que se chama protocolo) o nome daquele que na oportunidade
seja gloriosíssimo Conde de nossas Sacras liberdades, a data em que se fez o
documento e o o que em tais folhas se escreve, e que não cortem o protocolo, senão
que o deixem unido”.

Os primórdios do notariado no Brasil têm suas bases no direito

português, que por sua vez, buscou no direito romano os seus princípios e suas
tendências fundamentais, entre elas a Escola de Bolonha, onde, no século XIII
a Universidade do mesmo nome criou um curso especial, sobre a arte notarial,
dando um cunho científico e jurídico aos atos praticados pelos “tabelliones”
da época.

De Portugal, através das Ordenações Manoelinas em 1521 e

posteriormente as Ordenações Filipinas, em 1604 as normas notariais lá
vigentes, aportaram no Brasil tendo vigência por longo período e mesmo após
diversas mudanças e reformas em nosso direito, alguns princípios ainda hoje
estão presentes na atividade notarial.

Em muitos estados brasileiros existem os Colégios Notariais, que

congregam os Tabeliães de Notas e de Protestos, funcionando como
sociedade civil de direito privado, tendo entre seus objetivos colaborar com o
Poder Público no aperfeiçoamento dos serviços de suas respectivas
especialidades. Estes Colégios Notariais de abrangência estadual, estão
reunidos em um Conselho Federal, que por sua vez é filiado à União
Internacional do Notariado Latino, com sede na Argentina e escritório
administrativo na Itália.

Documentos por instrumento público são aqueles que, por serem

lavrados nos Cartórios, têm a presunção de serem autênticos, uma vez que, os
titulares desses cartórios, por terem fé pública, lavram e atestam os atos
consignados nesses documentos.

Além de lavrar escrituras de compra e venda de imóveis, os Cartórios

de Notas exercem ainda outras funções que, por força de lei, são exclusivas,
como bem atestam os artigos 6º e 7º da já citada Lei nº 8.935, conforme
transcrição a seguir:

“Art. 6º - Aos Notários compete:

I. formalizar juridicamente a vontade das partes;

1
II. intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma
legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos
adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu
conteúdo;
III. autenticar fatos.

Art. 7º - Aos Tabeliães de Notas compete com exclusividade:

I. lavrar escrituras e procurações, públicas;

II. lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
III. lavrar atas notariais;
IV. reconhecer firmas;
V. autenticar cópias”.

Com a entrada em vigor da Lei nº 11.441/07, os Cartórios de Notas

tiveram ampliadas a sua competência para a prática de outros atos.

LEI Nº 11.441, DE 4 DE JANEIRO DE 2007 DOU DE 5/1/2007

 
Altera dispositivos da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil,
possibilitando a realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via
administrativa.
 
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA - Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a
seguinte Lei:
 
Art. 1o  Os arts. 982 e 983 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil , passam
a vigorar com a seguinte redação:
 
“Art. 982.  Havendo testamento ou interessado incapaz,
proceder-se-á ao inventário judicial; se todos forem capazes
e concordes, poderá fazer-se o inventário e a partilha por
escritura pública, a qual constituirá título hábil para o registro
imobiliário.
 
Parágrafo único.  O tabelião somente lavrará a escritura
pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas
por advogado comum ou advogados de cada uma delas,
cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial.”
(NR)
 
“Art. 983.  O processo de inventário e partilha deve ser
aberto dentro de 60 (sessenta) dias a contar da abertura da
sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) meses subseqüentes,
podendo o juiz prorrogar tais prazos, de ofício ou a
requerimento de parte.
 
Parágrafo único.  (Revogado).” (NR)
 
Art. 2o  O art. 1.031 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil , passa a vigorar
com a seguinte redação:
 

1
 “Art. 1.031.  A partilha amigável, celebrada entre partes
capazes, nos termos do art. 2.015 da Lei n o 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 - Código Civil, será homologada de plano
pelo juiz, mediante a prova da quitação dos tributos relativos
aos bens do espólio e às suas rendas, com observância dos
arts. 1.032 a 1.035 desta Lei.
.................................................................................................
......................” (NR)
 
Art. 3o  A Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil, passa a vigorar acrescida do
seguinte art. 1.124-A:
 
“Art. 1.124-A.  A separação consensual e o divórcio
consensual, não havendo filhos menores ou incapazes do
casal e observados os requisitos legais quanto aos prazos,
poderão ser realizados por escritura pública, da qual
constarão as disposições relativas à descrição e à partilha
dos bens comuns e à pensão alimentícia e, ainda, ao acordo
quanto à retomada pelo cônjuge de seu nome de solteiro ou
à manutenção do nome adotado quando se deu o
casamento.
 
§ 1o  A escritura não depende de homologação judicial e
constitui título hábil para o registro civil e o registro de
imóveis.
§ 2o  O tabelião somente lavrará a escritura se os
contratantes estiverem assistidos por advogado comum ou
advogados de cada um deles, cuja qualificação e assinatura
constarão do ato notarial.
§ 3o  A escritura e demais atos notariais serão gratuitos
àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei.”
 
Art. 4o  Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
 
Art. 5o  Revoga-se o parágrafo único do art. 983 da Lei n o 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código
de Processo Civil.
 
Brasília, 4  de janeiro de 2007; 186o da Independência e 119º da República.
 
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Márcio Thomaz Bastos

A Lei nº 11.965 de 03 de julho de 2009 alterou o parágrafo único que passou a ser parágrafo
primeiro e acrescentou o parágrafo segundo: “Parágrafo Segundo – A escritura e demais atos
notariais serão gratuitos àqueles que se declararem pobres sob as penas da lei”.

 RESOLUÇÃO 35 - 24.04.2007 - Conselho Nacional de Justiça.

SEÇÃO I
DISPOSIÇÕES DE CARÁTER GERAL

1
Art. 1º Para a lavratura dos atos notariais de que trata a Lei nº 11.441/07, é livre a escolha do
tabelião de notas, não se aplicando as regras de competência do Código de Processo Civil.

Art. 2° É facultada aos interessados a opção pela via judicial ou extrajudicial; podendo ser
solicitada, a qualquer momento, a suspensão, pelo prazo de 30 dias, ou a desistência da via
judicial, para promoção da via extrajudicial.

Art. 3º As escrituras públicas de inventário e partilha, separação e divórcio consensuais não

dependem de homologação judicial e são títulos hábeis para o registro civil e o registro
imobiliário, para a transferência de bens e direitos, bem como para promoção de todos os atos
necessários à materialização das transferências de bens e levantamento de valores (DETRAN,
Junta Comercial, Registro Civil de Pessoas Jurídicas, instituições financeiras, companhias
telefônicas, etc.)

Art. 4º O valor dos emolumentos deverá corresponder ao efetivo custo e à adequada e suficiente
remuneração dos serviços prestados, conforme estabelecido no parágrafo único do art. 1º da Lei
nº 10.169/2000, observando-se, quanto a sua fixação, as regras previstas no art. 2º da citada lei.

Art. 5º É vedada a fixação de emolumentos em percentual incidente sobre o valor do negócio

jurídico objeto dos serviços notariais e de registro (Lei nº 10.169, de 2000, art. 3º, inciso II).

Art. 6º A gratuidade prevista na Lei n° 11.441/07 compreende as escrituras de inventário,

partilha, separação e divórcio consensuais.

Art. 7º Para a obtenção da gratuidade de que trata a Lei nº 11.441/07, basta a simples
declaração dos interessados de que não possuem condições de arcar com os emolumentos,
ainda que as partes estejam assistidas por advogado constituído.

Art. 8º É necessária a presença do advogado, dispensada a procuração, ou do defensor público,

na lavratura das escrituras decorrentes da Lei 11.441/07, nelas constando seu nome e registro
na OAB.

Art. 9º É vedada ao tabelião a indicação de advogado às partes, que deverão comparecer para o
ato notarial acompanhadas de profissional de sua confiança. Se as partes não dispuserem de
condições econômicas para contratar advogado, o tabelião deverá recomendar-lhes a
Defensoria Pública, onde houver, ou, na sua falta, a Seccional da Ordem dos Advogados do
Brasil.

Art. 10. É desnecessário o registro de escritura pública decorrente da Lei n° 11.441/2007 no

Livro "E" de Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais, entretanto, o Tribunal de Justiça
deverá promover, no prazo de 180 dias, medidas adequadas para a unificação dos dados que
concentrem as informações dessas escrituras no âmbito estadual, possibilitando as buscas,
preferencialmente, sem ônus para o interessado.

SEÇÃO II
DISPOSIÇÕES REFERENTES AO INVENTÁRIO E À PARTILHA

Art 11. É obrigatória a nomeação de interessado, na escritura pública de inventário e partilha,

para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas

1
ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 990 do Código de
Processo Civil.

Art. 12. Admitem-se inventário e partilha extrajudiciais com viúvo(a) ou herdeiro(s) capazes,
inclusive por emancipação, representado(s) por procuração formalizada por instrumento
público com poderes especiais, vedada a acumulação de funções de mandatário e de assistente
das partes.

Art. 13. A escritura pública pode ser retificada desde que haja o consentimento de todos os
interessados. Os erros materiais poderão ser corrigidos, de ofício ou mediante requerimento de
qualquer das partes, ou de seu procurador, por averbação à margem do ato notarial ou, não
havendo espaço, por escrituração própria lançada no livro das escrituras públicas e anotação
remissiva.

Art. 14. Para as verbas previstas na Lei n° 6.858/80, é também admissível a escritura pública de
inventário e partilha.

Art. 15. O recolhimento dos tributos incidentes deve anteceder a lavratura da escritura.

Art. 16. É possível a promoção de inventário extrajudicial por cessionário de direitos

hereditários, mesmo na hipótese de cessão de parte do acervo, desde que todos os herdeiros
estejam presentes e concordes.

Art. 17. Os cônjuges dos herdeiros deverão comparecer ao ato de lavratura da escritura pública
de inventário e partilha quando houver renúncia ou algum tipo de partilha que importe em
transmissão, exceto se o casamento se der sob o regime da separação absoluta.

Art. 18. O(A) companheiro(a) que tenha direito à sucessão é parte, observada a necessidade de
ação judicial se o autor da herança não deixar outro sucessor ou não houver consenso de todos
os herdeiros, inclusive quanto ao reconhecimento da união estável.

Art. 19. A meação de companheiro(a) pode ser reconhecida na escritura pública, desde que
todos os herdeiros e interessados na herança, absolutamente capazes, estejam de acordo.

Art. 20. As partes e respectivos cônjuges devem estar, na escritura, nomeados e qualificados
(nacionalidade; profissão; idade; estado civil; regime de bens; data do casamento; pacto
antenupcial e seu registro imobiliário, se houver; número do documento de identidade; número
de inscrição no CPF/MF; domicílio e residência).

Art. 21. A escritura pública de inventário e partilha conterá a qualificação completa do autor da
herança; o regime de bens do casamento; pacto antenupcial e seu registro imobiliário, se
houver; dia e lugar em que faleceu o autor da herança; data da expedição da certidão de óbito;
livro, folha, número do termo e unidade de serviço em que consta o registro do óbito; e a
menção ou declaração dos herdeiros de que o autor da herança não deixou testamento e outros
herdeiros, sob as penas da lei.

Art. 22. Na lavratura da escritura deverão ser apresentados os seguintes documentos: a) certidão
de óbito do autor da herança; b) documento de identidade oficial e CPF das partes e do autor da
herança; c) certidão comprobatória do vínculo de parentesco dos herdeiros; d) certidão de

1
casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados e pacto antenupcial, se houver; e)
certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos; f) documentos necessários à
comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver; g) certidão negativa de
tributos; e h) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, se houver imóvel rural a ser
partilhado.

Art. 23. Os documentos apresentados no ato da lavratura da escritura devem ser originais ou em
cópias autenticadas, salvo os de identidade das partes, que sempre serão originais.

Art. 24. A escritura pública deverá fazer menção aos documentos apresentados.

Art. 25. É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e
partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz
ao tempo do óbito ou do processo judicial.

Art. 26. Havendo um só herdeiro, maior e capaz, com direito à totalidade da herança, não
haverá partilha, lavrando-se a escritura de inventário e adjudicação dos bens.

Art. 27. A existência de credores do espólio não impedirá a realização do inventário e partilha,
ou adjudicação, por escritura pública.

Art. 28. É admissível inventário negativo por escritura pública.

Art. 29. É vedada a lavratura de escritura pública de inventário e partilha referente a bens
localizados no exterior.

Art. 30. Aplica-se a Lei n.º 11.441/07 aos casos de óbitos ocorridos antes de sua vigência.

Art. 31. A escritura pública de inventário e partilha pode ser lavrada a qualquer tempo, cabendo
ao tabelião fiscalizar o recolhimento de eventual multa, conforme previsão em legislação
tributária estadual e distrital específicas.

Art. 32. O tabelião poderá se negar a lavrar a escritura de inventário ou partilha se houver
fundados indícios de fraude ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade de algum dos
herdeiros, fundamentando a recusa porescrito.

SEÇÃO III
DISPOSIÇÕES COMUNS À SEPARAÇÃO E
DIVÓRCIO CONSENSUAIS

Art. 33. Para a lavratura da escritura pública de separação e de divórcio consensuais, deverão
ser apresentados: a) certidão de casamento; b) documento de identidade oficial e CPF/MF; c)
pacto antenupcial, se houver; d) certidão de nascimento ou outro documento de identidade
oficial dos filhos absolutamente capazes, se houver; e) certidão de propriedade de bens imóveis
e direitos a eles relativos; e f) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens
móveis e direitos, se houver.

1
Art. 34. As partes devem declarar ao tabelião, no ato da lavratura da escritura, que não têm
filhos comuns ou, havendo, que são absolutamente capazes, indicando seus nomes e as datas de
nascimento.

Art. 35. Da escritura, deve constar declaração das partes de que estão cientes das conseqüências
da separação e do divórcio, firmes no propósito de pôr fim à sociedade conjugal ou ao vínculo
matrimonial, respectivamente, sem hesitação, com recusa de reconciliação.

Art. 36. O comparecimento pessoal das partes é dispensável à lavratura de escritura pública de
separação e divórcio consensuais, sendo admissível ao(s) separando(s) ou ao(s) divorciando(s)
se fazer representar por mandatário constituído, desde que por instrumento público com
poderes especiais, descrição das cláusulas essenciais e prazo de validade de trinta dias.

Art. 37. Havendo bens a serem partilhados na escritura, distinguir-se-á o que é do patrimônio
individual de cada cônjuge, se houver, do que é do patrimônio comum do casal, conforme o
regime de bens, constando isso do corpo da escritura.

Art. 38. Na partilha em que houver transmissão de propriedade do patrimônio individual de um

cônjuge ao outro, ou a partilha desigual do patrimônio comum, deverá ser comprovado o
recolhimento do tributo devido sobre a fração transferida.

Art. 39. A partilha em escritura pública de separação e divórcio consensuais far-se-á conforme
as regras da partilha em inventário extrajudicial, no que couber.

Art. 40. O traslado da escritura pública de separação e divórcio consensuais será apresentado ao
Oficial de Registro Civil do respectivo assento de casamento, para a averbação necessária,
independente de autorização judicial e de audiência do Ministério Público.

Art. 41. Havendo alteração do nome de algum cônjuge em razão de escritura de separação,
restabelecimento da sociedade conjugal ou divórcio consensuais, o Oficial de Registro Civil
que averbar o ato no assento de casamento também anotará a alteração no respectivo assento de
nascimento, se de sua unidade, ou, se de outra, comunicará ao Oficial competente para a
necessária anotação.

Art. 42. Não há sigilo nas escrituras públicas de separação e divórcio consensuais.

Art. 43. Na escritura pública deve constar que as partes foram orientadas sobre a necessidade de
apresentação de seu traslado no registro civil do assento de casamento, para a averbação
devida.

Art. 44. É admissível, por consenso das partes, escritura pública de retificação das cláusulas de
obrigações alimentares ajustadas na separação e no divórcio consensuais.

Art. 45. A escritura pública de separação ou divórcio consensuais, quanto ao ajuste do uso do
nome de casado, pode ser retificada mediante declaração unilateral do interessado na volta ao
uso do nome de solteiro, em nova escritura pública, com assistência de advogado.

1
Art. 46. O tabelião poderá se negar a lavrar a escritura de separação ou divórcio se houver
fundados indícios de prejuízo a um dos cônjuges ou em caso de dúvidas sobre a declaração de
vontade, fundamentando a recusa por escrito.

SEÇÃO IV
DISPOSIÇÕES REFERENTES À SEPARAÇÃO CONSENSUAL

Art. 47. São requisitos para lavratura da escritura pública de separação consensual: a) um ano
de casamento; b) manifestação da vontade espontânea e isenta de vícios em não mais manter a
sociedade conjugal e desejar a separação conforme as cláusulas ajustadas; c) ausência de filhos
menores não emancipados ou incapazes do casal; e d) assistência das partes por advogado, que
poderá ser comum.

Art. 48. O restabelecimento de sociedade conjugal pode ser feito por escritura pública, ainda
que a separação tenha sido judicial. Neste caso, é necessária e suficiente a apresentação de
certidão da sentença de separação ou da averbação da separação no assento de casamento.

Art. 49. Em escritura pública de restabelecimento de sociedade conjugal, o tabelião deve: a)

fazer constar que as partes foram orientadas sobre a necessidade de apresentação de seu
traslado no registro civil do assento de casamento, para a averbação devida; b) anotar o
restabelecimento à margem da escritura pública de separação consensual, quando esta for de
sua serventia, ou, quando de outra, comunicar o restabelecimento, para a anotação necessária na
serventia competente; e c) comunicar o restabelecimento ao juízo da separação judicial, se for o
caso.

Art. 50. A sociedade conjugal não pode ser restabelecida com modificações.

Art. 51. A averbação do restabelecimento da sociedade conjugal somente poderá ser efetivada
depois da averbação da separação no registro civil, podendo ser simultâneas.

SEÇÃO V
DISPOSIÇÕES REFERENTES AO DIVÓRCIO CONSENSUAL

Art. 52. A Lei nº 11.441/07 permite, na forma extrajudicial, tanto o divórcio direto como a
conversão da separação em divórcio. Neste caso, é dispensável a apresentação de certidão
atualizada do processo judicial, bastando a certidão da averbação da separação no assento de
casamento.

Art. 53. A declaração dos cônjuges não basta para a comprovação do implemento do lapso de
dois anos de separação no divórcio direto. Deve o tabelião observar se o casamento foi
realizado há mais de dois anos e a prova documental da separação, se houver, podendo colher
declaração de testemunha, que consignará na própria escritura pública. Caso o notário se recuse
a lavrar a escritura, deverá formalizar a respectiva nota, desde que haja pedido das partes neste
sentido.

Art. 54. Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação.

Ministra Ellen Gracie
Presidente
 

1
 Assim, em razão da lei acima, os Cartórios de Notas, além da
competência do art. 7º da Lei 8.935/94, podem ainda praticar os seguintes
atos:
VI. Lavrar inventários e partilhas;
VII. A separação consensual e o divórcio

No Cartório de Notas, os atos podem ser de declaração do tabelião ou

das partes. Por declaração do tabelião, entendem-se aqueles atos que
certificam a veracidade e autenticidade de documentos, tanto públicos como
particulares, como por exemplo, o reconhecimento de firma, certidões
extraídas de originais que se encontram em seus arquivos; autenticação de
documentos mediante apresentação de originais. Já os atos por declaração das
partes entendem-se aqueles em que o tabelião formaliza a manifestação da
vontade das pessoas e que requer o instrumento público por obrigatoriedade
legal ou então por opção dos interessados. São exemplos dos que
necessariamente requerem instrumento público: a escritura de compra e venda,
a emancipação, o usufruto. Por livre opção dos interessados: alguns tipos de
procurações; contrato particular de compra e venda.

Lavrar testamentos, dada a importância patrimonial que advêm de seu

conteúdo, precisa preencher certos requisitos e que o Código Civil, admite
seja feito de duas modalidades: Os ordinários e os especiais. Os ordinários,
admitem a forma pública, a cerrada e a particular. Já por testamentos
ordinários, têm-se o marítimo, o aeronáutico e o militar. O testamento é
negócio jurídico formal e solene e só pode ser considerado testamento se for
feito sob uma das formas minuciosamente reguladas pelo Código Civil, não se
admitindo outras formas. Daí porque a importância da participação do notário
nos atos testamentais.

As atas notariais requerem do tabelião o cuidado e a atenção no

sentido de não interferir nos fatos, devendo apenas narrá-los com objetividade
e imparcialidade., já que o principal objetivo da ata notarial é constatar a
realidade ou verdade de um fato que o notário vê, ouve ou percebe por seus
próprios sentidos e dos meios de que dispõe e que, atendendo a um interesse
da parte que a solicitou, poderá vir a ser um documento probatório em
processo judicial ou extrajudicial, ou ainda, em alguma atividade negocial.

Embora pouco conhecida do grande público, a ata notarial pode ser

muito útil em diversas situações em que por prudência, precaução ou para
resguardar direitos, o notário materializa um fato ou um acontecimento que

1
poderá vir a desaparecer em certo espaço de tempo e que, em tais
circunstâncias, poderia prejudicar ou impossibilitar que a parte lesada pudesse
reivindicar direitos.

Com o avanço e ampliação das redes de comunicação, a ata notarial

poderá ser de grande valia para constatação de fatos via internet. Nesta
modalidade, o tabelião verifica o conteúdo de um site, materializada de forma
narrativa o que presenciou, com dia, hora e local de acesso, podendo ainda
imprimir as páginas acessadas que passarão a integrar a ata notarial.

O reconhecimento de firma pelo Cartório de Notas pode ser de quatro

tipos diferentes, a saber:

 Autêntico – quando a assinatura é feita na presença do Tabelião do

Cartório, devendo disto constar da certidão ou do carimbo aposto ao
documento;

 Semi-autêntico – quando a assinatura não é feita na presença do

Tabelião do Cartório, porém no momento do reconhecimento o autor
da assinatura comparece ao Cartório e afirma ser sua a assinatura;

 Por semelhança – é o reconhecimento da assinatura por comparação

com a que existe nos arquivos do cartório;

 Por abono – acontece quando o reconhecimento é feito em razão da

declaração de duas testemunhas que atestam a autenticidade da
assinatura.

Esta diferenciação é de extrema importância quando se questiona a

veracidade e autenticidade da assinatura em determinado documento, para se
atribuir responsabilidade ou não ao Cartório de Notas. Somente nos dois
primeiros casos de reconhecimento de firma – o autêntico e o semi-autêntico –
é que pode ser atribuída responsabilidade ao Tabelião do Cartório, porquanto,
são os dois únicos que são revestidos de “Fé Pública”, conforme bem atesta o
artigo 369 do Código de Processo Civil, que preceitua:

Art. 369 – Reputa-se autêntico o documento, quando o Tabelião reconhecer a firma do

signatário, declarando que foi aposta em sua presença” .

1
 Em alguns Estados brasileiros, têm havido provimento dos Tribunais de
Justiça determinando que certos documentos só poderão ter o reconhecimento
de firma do tipo autêntico, ou seja, na presença do signatário. O exemplo mais
comum é o reconhecimento de firma nos Certificados de Venda de Veículos.

Dada a importância e os riscos ou prejuízos que o reconhecimento de

firma de pessoas que não sejam as próprias possam causar a terceiros, traz
uma grande responsabilidade para o notário. Além das implicações de
responsabilidade na área cível, o notário responde também na esfera criminal,
onde o art. 300 do Código Penal é cristalino:

“reconhecer, como verdadeira, no exercício da função pública, firma ou letra

que não o seja”. Pena: reclusão de um a cinco anos e multa, se o documento
é público, e de um a três anos, se o documento é particular”.

É livre a escolha do Cartório de Notas para lavrar a escritura de venda

de um imóvel, qualquer que seja o domicílio das partes e qualquer que seja o
lugar de situação em que este imóvel esteja. Um imóvel existente em Goiânia,
poderá ter sua escritura lavrada em qualquer parte do território nacional, desde
que sejam apresentados os documentos probatórios de propriedade, bem como
as certidões obrigatoriamente necessárias ao ato.

Mesmo fora do território nacional, uma escritura poderá ser lavrada,

devendo para tal, as partes dirigirem-se ao Consulado Brasileiro, ainda que
não residam na área abrangida pela representação consular. Ali, em livro
próprio, é formalizado o ato e que, igualmente a qualquer outra escritura,
deverá ser levada a registro no Cartório de Registro da circunscrição a que
pertence o bem.

PARTE III

III - ESCRITURAS PÚBLICAS

1. Introdução
2. Tipos de escrituras
3. Escrituras relativas a imóveis

1
3.1 Documentos necessários
3.2 Conteúdos necessários e acessórios
4. Responsabilidade dos Notários e Registradores
5. A guarda dos documentos

1 - INTRODUÇÃO

ESCRITURA, expressão originada do latim scriptura, que significa

documento autêntico feito por oficial público.

Escriturar, é pois, lavrar um documento feito por quem tem legitimidade

oficial para fazer prova de determinado fato dentro de uma técnica jurídica e
mediante certos requisitos formais exigidos por lei.

A transcrição de alguns artigos do Código Civil tornam-se necessários

para um perfeito entendimento do verdadeiro significado e a importância do
conteúdo de uma escritura, principalmente se levarmos em conta o artigo 104
ao prescrever que o ato jurídico, para ter validade requer agente capaz, objeto
lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. Vejamos os seguintes artigos:

“Art. 107 - A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial,

senão quando a lei expressamente a exigir.

Art. 109 - No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem
instrumento público, este é da substância do ato” .

Art. 219 - As declarações constantes de documentos assinados presumem-se

verdadeiros em relação aos signatários.

Art. 220 - A anuência, ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato,

provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio
instrumento.

Os artigos transcritos trazem os vocábulos documento e instrumento,

que merecem ser diferenciados, porquanto, com muita frequência são
empregados de forma errônea, tomando um o significado do outro e vice-
versa.

Documento é qualquer espécie de reprodução material de um

pensamento, ordem, imagem ou declaração de vontade para ser preservada
através do tempo ou enquanto houver necessidade de comprovação de
determinado ato ou acontecimento.

1
 Os documentos podem ser particulares ou públicos. Documento
particular é todo aquele cujo ato é realizado por quem não tem fé pública.
Pode ser informal, bastando apenas a manifestação da vontade das partes, ou
formal, em que o ato para ter validade necessita a observância de forma, seja
pública ou particular.

Este tipo de documento formal é o que se chama instrumento, que por

sua vez poderá ser público ou particular. São públicos os instrumentos que
obrigatoriamente requerem forma prescrita em lei, como o pacto ante nupcial,
a adoção, a tutela, etc., Por instrumento particular, entende-se aquele que a lei
não menciona todos os elementos de seu conteúdo, fixando apenas algumas
normas, como por exemplo a assinatura de duas testemunhas ou o
reconhecimento de firma dos signatários.

Existem aqueles documentos que, de acordo com a finalidade, podem

ser por instrumento público ou por instrumento particular. É o caso da
procuração. Tendo por finalidade a venda de um imóvel, a lei exige que seja
por instrumento público e, como tal, faz certas exigências para sua validade,
tal seja, a prova da propriedade do outorgante, a prova de seu estado civil e, se
casada a pessoa, também a assinatura do cônjuge, etc. Tendo por finalidade
apenas autorizar que o outorgado represente o outorgante numa convenção de
condomínio, ou que movimente uma conta bancária, não há maiores
exigências formais na procuração.

O artigo 366 do Código de Processo Civil diz que: "Quando a lei exigir,
como de substância do ato, o instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial
que seja, pode suprir-lhe a falta".

Tal como no exemplo da procuração, também as escrituras podem ser

por instrumento público ou por instrumento particular, ressaltando-se que a
regra geral é o instrumento público e que, somente nos casos expressos em lei
poderá ela ser por instrumento particular, conforme se verá adiante.

2 - TIPOS DE ESCRITURAS

As escrituras podem ser por instrumento público ou particular,

prevalecendo as primeiras como norma geral e, como tal, com as formalidades

1
expressamente determinadas em diversos dispositivos do Código Civil, do
Código de Processo Civil, do Código Tributário e em leis especiais.

As escrituras por instrumento particular, quando tratam de transferência

de direitos reais, são igualmente reguladas em lei e sempre acompanhadas das
justificativas por fugirem ao preceito geral. Assim, são escrituras por
instrumento particular, expressamente autorizados em lei, principalmente:

 Os contratos relativos ao Sistema Financeiro de Habitação;

 Os atos relacionados com Cédula Hipotecária (Decreto-Lei nº 70, de
21/11/66);
 Os atos lavrados nos Livros do Serviço do Patrimônio da União ou em
repartição arrecadadora da Fazenda Nacional;
 Os termos de contratos e obrigações lavrados nos livros das repartições do
Distrito Federal, bem como os de entrega ou doação de terrenos para
abertura ou reforma de via ou logradouro, terão força de escritura pública
(Lei nº 3.751/60);

Diz o artigo 108 do Novo Código Civil que:

“ Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos

negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia
de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no país”

São atos obrigatoriamente feitos por instrumento público, entre outros, as

escrituras de:
 Adoção;
 Bem de família;
 Cessão de direitos hereditários referentes a imóveis;
 Cessão de direitos de usufruto;
 Compra e venda com transferência de domínio;
 Compra e venda e doação com as cláusulas de incomunicabilidade e
impenhorabilidade e reserva de usufruto;
 Compra e venda de garagem com fração ideal do terreno e vinculada a
apartamento a fim de ser incorporada ao apartamento do comprador;
 Confissão de dívida com garantia hipotecária para pagamento parcelado;
 Emancipação;
 Extinção de condomínio de edifícios de apartamentos;

1
 Extinção de usufruto por acordo;
 Instituição de usufruto vitalício;
 Incorporação de bem imóvel como pagamento de cotas subscritas em
sociedade limitada;
 Pacto antenupcial;
 Permuta de imóveis com recíproca transferência de domínio;
 Procuração para venda de imóvel;
 Reconhecimento de filho;

Pode ocorrer que, determinado ato para o qual não haja a exigência de
forma especial, as partes, por livre acordo, e no sentido de uma maior
segurança e para perpetuar o documento, resolvem fazê-lo por instrumento
público. Neste caso, a redação da escritura tanto pode ser feita conforme
modelos do próprio cartório de notas ou de acordo com a redação entregue
pelas partes, observando-se todavia as regras gerais das escrituras, constando
ainda que a mesma é feita "sob minuta".
Alguns exemplos:

 Cessão de direitos de promessa de compra e venda;

 Cessão de posse;
 Cessão de posse e venda de benfeitorias;
 Cessão de direitos de uso de água, de energia, de linha telefônica, etc.;
 Cessão de direitos de contrato de locação;
 Cessão de direitos autorais;
 Contrato de comodato;
 Compra e venda sem a transferência de domínio;
 Compra e venda de bens móveis;
 Compra e venda com cláusula resolutiva;
 Convenção de condomínio;
 Contrato de locação;
 Contrato de locação de serviços;
 Contrato de construção por empreitada ou por administração;
 Contrato de constituição de sociedade por cotas;
 Contrato de constituição de sociedade civil;
 Dação em pagamento de dívida;
 Declaratória de constituição de sociedade de fato;
 Declaratória de extinção de sociedade de fato;

1
 Declaratória para declarar que determinado documento foi extraviado (nota
promissória, cheque, contrato de compra e venda, etc);
 Doação de bens móveis;
 Promessa de compra e venda com cláusula de arrependimento e
desfazimento do negócio;
 Rescisão de contrato de locação;

3 - ESCRITURAS RELATIVAS A IMÓVEIS

Conforme visto anteriormente no capítulo relativo a registro de imóveis

e notários, a atividade nos Cartórios de Notas está inserida na Lei nº 8.935/94
e que em seu artigo 7º diz que: "Aos Tabeliães de Notas compete com exclusividade
lavrar escrituras e procurações públicas".

Antes mesmo dessa atribuição ao Cartório de Notas para lavrar

escrituras, já em 1985 a Lei nº 7.433 dispunha sobre os requisitos para a
lavratura de escrituras públicas, cuja regulamentação se deu através do
Decreto nº 93.240, de 09.09.86 que são a seguir descritos:

Lei nº 7.433, de 18.12.85

Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras
públicas e dá outras providências.

ART. 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos

documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos
expressamente determinados nesta Lei.

§ 1º - O dispositivo nesta Lei se estende, onde couber, ao instrumento particular a que se

refere o art. 61 da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei nº 5.049, de
29 de junho de 1966.

§ 2º - O tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do

pagamento do imposto de transição inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus
reais, ficando dispensada sua transcrição.

§ 3º - Obriga-se o tabelião a manter, em cartório, os documentos e certidões de que trata o

parágrafo anterior, no original ou em cópias autenticadas.

ART. 2º - Ficam dispensadas, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e

caracterização, desde que constem, este elementos, da certidão do Cartório do Registro de
Imóveis.

1
§ 1º - Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número
do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro,
número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º
desta mesma Lei.

§ 2º - Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591, de 16 de

dezembro de 1964, modificada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á
prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a
ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos.

ART. 3º - Esta Lei será aplicada, no que couber, aos casos em que o instrumento público
recair sobre coisas ou bens cuja aquisição haja sido feita através de documento não sujeito a
matrícula no Registro de Imóveis.

ART. 4º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

ART. 5º - Revogam-se as disposições em contrário.

Brasília, 18 de dezembro de 1985; 164º da Independência e 97º da Republica.

José Sarney

Notas:

1) A Lei nº 4.380/64 referida no § 1º do art. 1º acima, é a que criou o

Banco Nacional de Habitação (BNH) e o art. 61 para ser entendido deverá ser
transcrito juntamente com o art. 60, os quais têm o seguinte teor:

"Art. 60 - A aplicação da presente Lei, pelo seu sentido social, far-se-á de modo a
que sejam simplificados todos os processos e métodos pertinentes às respectivas
transcrições, objetivando principalmente:

I) maior rendimento dos serviços e a segurança e rapidez na tramitação dos processos

e papéis:
II) Economia de tempo e de emolumentos devidos aos cartórios;
III) Simplificação das escrituras e dos critérios para efeito do Registro de Imóveis.

Art. 62 - Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão

consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições, variáveis ou específicas".

2) A Lei nº 4.591/64 referida no § 2º do art. 2º, também acima, é a que

dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias,
cujo art. 4º diz:

1
"Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua
aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos
condôminos.
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá
de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio".

Decreto nº 93.240, de 9 de setembro de 1986

Regulamenta a Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que
"dispões sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas
e dá outras providências".

O Presidente da República, no uso das atribuições que lhe confere o art.

81, item III, da Constituição, decreta:

ART. 1º - Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os

seguintes documentos e certidões:

I – os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecem na

escritura pública, quando julgados necessários pelo tabelião;

II – o comprovante do pagamento do imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de

direitos a ele relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei
autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;

III – as certidões fiscais, assim entendidas:

a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam
sobre o imóvel, observando o disposto no § 2º, deste artigo;
b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto
Nacional de Colonização e Reforma Agrária. – INCRA, com a prova de quitação do
ultimo Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento
ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício
imediatamente anterior;

IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus

reais, expedida pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim,
será de 30 (trinta) dias;

V – os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei.

§ 1º - O tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos documentos e das

certidões mencionadas nos incisos II,III, IV e V, deste artigo.

1
§ 2º - As certidões referidas na letra a, do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas
para lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua
apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos
da lei, pelos pagamentos dos débitos fiscais existentes.

§ 3º - A apresentação das certidões previstas no incido IV, deste artigo, não eximirá o
outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil
e penal, a existência de outras obrigações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao
imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.

ART. 2º - O tabelião fica desobrigado de manter, em cartório, o original ou cópias

autenticadas das certidões mencionadas nos incisos II e IV, do art. 1º , desde que transcreva
na escritura pública os elementos necessários a sua identificação, devendo, neste caso, as
certidões acompanharem o translado da escritura.

ART. 3º - Na escritura pública relativa ao imóvel urbano cuja descrição e caracterização

conste da certidão do Registro de Imóveis, o instrumento poderá consignar, a critério do
tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis , sua
completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e
certidões mencionadas nos incisos II, II, IV e V, do art. 1º.

ART. 4º - As disposições deste Decreto aplicam-se, no que couberem, ao instrumento

particular previsto no art. 61, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei
nº 5.049, de 29 de junho de 1966, ao qual se anexarão os documentos e as certidões
apresentadas.

ART. 5º - Este Decreto entrará em vigor na data de sua publicação.

ART. 6º - Revogam – se as disposições em contrário.

Brasília, em 9 de setembro de 1986; 165º da Independência e 98º da República.

José Sarney

Importante salientar que o Superior Tribunal de Justiça, com publicação no Diário de Justiça do
dia 30/11/1992, decidiu que o pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) a que se refere o item II do artigo 1º do Decreto acima, fosse recolhido no ato do registro
e não no ato da outorga da escritura. Este é o motivo pelo qual o comprador, após receber a
escritura e antes de levá-la a registro, providencia o pagamento do ITBI, cujo cálculo do valor é
feito pela Secretaria das Finanças da Prefeitura.

3.1 - DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA SE ESCRITURAR UM IMÓVEL

Numa operação normal de compra e venda, para a lavratura da escritura,

são exigidos alguns documentos que variam em função da categoria do

1
vendedor, se é física ou jurídica e o tipo de imóvel, se urbano ou rural. Para
uma maior clareza e precisão, dividimos em dois grandes grupos. No primeiro
estão relacionados os documentos obrigatórios a qualquer tipo de vendedor ou
de imóvel, sem os quais não poderá o Cartório lavrar a escritura. No segundo,
encontram-se os documentos que podem variar em razão do tipo de transação
que se realiza. Este assunto já foi tratado anteriormente, porém, pela
importância de seu conhecimento, voltamos a repetí-los.

Grupo um – Documentos Obrigatórios

Do imóvel urbano:

 Título de propriedade
 Certidão negativa de ônus
 Certidão negativa de débitos de tributos municipais
 Certidão negativa de débitos condominais quando for o caso

Do imóvel rural:

 Título de propriedade
 Certidão negativa de ônus, com averbação da reserva florestal legal
 CCIR - Certidão de cadastro de imóvel rural, fornecido pelo Incra em
nome de vendedor.(1)
 ITR atualizado e com os cinco últimos anos pagos.(2)
 Certidão negativa de multa do Ibama.

Do proprietário, pessoa física:

 Documentos pessoais (Carteira de identidade e CPF)

 Certidão negativa de débitos federais (negativa da dívida ativa da
União), fornecida pela Procuradoria da Fazenda Nacional
 Certidão negativa de débitos estaduais, fornecida pela Secretaria da
Fazenda Estadual

Do proprietário, pessoa jurídica:

 Contrato social e alterações ou estatutos sociais se for sociedade

anônima ou sociedades civis.

1
  Certidão simplificada fornecida pela Junta Comercial ou do órgão onde
esteja registrada a pessoa jurídica
 Cartão do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ)
 Certidão negativa de débitos federais (negativa da dívida ativa da
União), fornecida pela Procuradoria da Fazenda Nacional
 Certidão negativa de débitos estaduais, fornecida pela Secretaria da
Fazenda Estadual
 CND - Certidão negativa de débito para com o INSS

Grupo dois – Documentos Exigíveis Conforme o Caso

 Certidão vintenária do imóvel

 Certidão do cartório distribuidor do cível
 Certidão do cartório distribuidor criminal
 Certidão negativa de protesto de títulos
 Certidão negativa de ações trabalhistas
 Certidão negativa de tutela e curatela
 Certidão de validade de procuração quando outorgada há mais de 90
dias
 Registro do formal partilha
 Averbação da construção
 Averbação da demolição
 Averbação de alteração do nome de rua e/ou do número do imóvel
 Averbação da denominação do imóvel, quando for rural
 Averbação de alteração do nome do proprietário
 Averbação de alteração do estado civil
 Averbação de cancelamento de hipoteca e outros ônus reais
 Averbação do restabelecimento da sociedade conjugal
 Autorização judicial para se lavrar a escritura (caso de venda de bens de
menores, incapazes, interditados, em processo de inventário, etc.)
 Prova de legitimidade para representar uma das partes (casos de
procuração, curadores, etc)

(1) e (2): Conforme a Lei nº 10.267/2001, “a apresentação do CCIR, far-se-á sempre

acompanhada da prova de quitação do ITR” e “os serviços notariais são obrigados a
mencionar nas escrituras, o código do imóvel; nome do detentor; nacionalidade do detentor;
denominação do imóvel e localização do imóvel”.

1
3.2 - CONTEÚDOS NECESSÁRIOS E ACESSÓRIOS

Excetuando os casos em que a venda de um imóvel não requer escritura

pública, como já visto, temos a regra geral para a lavratura de uma escritura
em que deverá conter:

CONTEÚDOS NECESSÁRIOS:

 impresso próprio, com as armas da República, o estado e o município;

 nome ou o número do Tabelionato de Notas;
 nome do titular do cartório bem como de seus escreventes autorizados;
 número do livro, da folha e do translado em que se lavrará o texto;

 tipo de escritura que se vai lavrar: de compra e venda; de cessão de

direitos; de retificação e ratificação; de compra e venda com hipoteca, etc.

 A introdução usual do ato: "Saibam quantos virem esta escritura pública

de..........(tipo de escritura) que aos.....(dias) do .....(mês) do ano de .......,
nesta cidade de ........., perante mim, escrevente autorizado......"

 A identificação e qualificação (nome, nacionalidade, profissão, estado civil,

documento de identidade, local de residência e domicílio) das partes, bem
como de seus representantes quando for o caso (procurador, tutor,
assistente, etc). Havendo a participação de terceiros (intervenientes,
anuentes, renunciantes, etc), igualmente deverão ser identificados e
qualificados.

 A declaração dos vendedores ou cedentes constando de que forma são

proprietários do imóvel (título aquisitivo de compra e venda, formal de
partilha, adjudicação, etc), bem como o número da matrícula e do registro;
 A discriminação do bem, conforme consta na transcrição imobiliária (na
matrícula);

 A condição em que se encontra o bem (livre ou gravado com algum tipo de

ônus, hipoteca, penhora, etc);
 Preço ajustado e a forma de pagamento, se integralmente pago no ato ou
com sinal de negócio e o restante a prazo, etc.;

1
 A maneira com que se dará a transmissão de posse e do domínio, podendo
ser de imediato ou condicionada a cumprimento de alguma obrigação por
parte do adquirente;

 As particularidades constantes do texto da escritura, tais sejam dívidas,

ônus, encargos e responsabilidades antes e depois de transferência do
domínio e que constituem os conteúdos acessórios;
 A aceitação pelo adquirente do preço, das condições e demais cláusulas da
escritura;
 A transcrição das certidões apresentadas, as guias de recolhimentos de
encargos e tributos obrigatórios ao ato, observando-se que não há que se
transcrever o teor das certidões, mas tão somente nominá-las, declarando o
escrevente que as mesmas foram apresentadas e que ficarão arquivadas no
cartório;

 Fechamento constando o nome do escrevente que lavrou o ato bem como a

observação de que a escritura foi lida em voz alta, achada conforme e assim
aceita pelas partes.

 As assinaturas do escrevente, das partes e das testemunhas quando houver.

CONTEÚDOS ACESSÓRIOS:

Pode ocorrer que as partes, por livre negociação ou acordo, resolvam

que além das cláusulas usuais, outras sejam inseridas para aumentar, diminuir
ou transferir algum tipo de obrigação ou responsabilidade. Vejamos alguns
exemplos:

Despesas - normalmente atribuídas ao comprador, as despesas da

escritura, do registro e do imposto de transmissão poderão ser atribuídas ao
vendedor, desde que isto conste do corpo da escritura. No silêncio, prevalece a
regra geral, ficando a cargo do vendedor somente as despesas com as certidões
negativas de apresentação obrigatória para a lavratura da escritura. Diz o
artigo 490 do Código Civil que: "Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de
escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição".

Se o comprador desejar que sejam apresentadas outras certidões, além

das obrigatoriamente exigidas por lei, poderá impor esta condição, arcando

1
todavia com as despesas necessárias para tal providência, sejam elas junto às
fontes expedidoras das certidões quanto a serviços de despachante.

Tratando-se de troca ou permuta, deverá ser observado o disposto no

artigo 533, tal seja:

Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as

seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as
despesas com o instrumento da troca;

Para que não paire qualquer dúvida sobre a interpretação deste dispositivo, é
conveniente que seja explicitado quais as despesas serão divididas e quais as que
caberão individualmente a cada contratante. Este cuidado é necessário sobretudo quando
há o serviço profissional do corretor na intermediação do negócio.

Ausência de certidão - Não sendo apresentada alguma das certidões

obrigatórias e, aceitando o comprador receber a escritura nestas condições,
poderá fazê-lo, devendo necessariamente constar do corpo do texto a não
apresentação do documento bem como a aceitação do fato, assumindo assim,
ele o comprador, as consequências futuras, ficando o vendedor isento de
qualquer responsabilidade de possíveis ações envolvendo o imóvel, cuja
certidão não foi apresentada ou constava como positiva. Deve-se ter sempre
em conta que, em muitas situações, a dívida acompanha o imóvel,
independente do nome de seu titular.

Encontramos com bastante freqüência escrituras de compra e venda em

que o Cartório de Notas faz constar que o comprador dispensou certas
certidões, entretanto, nem sempre ele, o comprador é perguntado se realmente
dispensou. Deve-se ter muito cuidado, porquanto, se existir algum débito ao
tempo da outorga da escritura, poderá haver uma ação de cobrança ou mesmo
a execução do débito, sem possibilidade alguma de atribuir o ônus ao
vendedor em face da aceitação pelo comprador da dispensa da apresentação da
certidão.

A título de exemplo, transcrevemos parte de uma escritura em que é

transmitida ao comprador a responsabilidade por débitos de tributos
municipais em razão de sua declaração.

“.......

1
 III) O comprador ou fiduciante, na forma do que permite o estabelecido no
parágrafo segundo, número V, inciso III, do artigo primeiro, do Decreto Lei número
93.240 de 09 de setembro de 1986, que regulamenta a Lei número 7.433, de 18 de
dezembro de 1985, dispensa a apresentação das certidões negativas de tributos
municipais que incidem sobre o imóvel objeto desta escritura, assumindo total
responsabilidade por tal declaração” (grifo nosso)

Uma vez assinada a escritura, a mesma torna-se lei entre as partes,

constituindo-se em documento válido sob todas as formas de direito. Diz o
artigo 219 do Código Civil que:

“As declarações constantes de documentos assinados presumen-se verdadeiros em

relação aos signatários.
Parágrafo Único: Não tendo relação direta, porém, com as disposições principais ou
com a legitimidade das partes, as declarações enunciativas não eximem os
interessados em sua veracidade do ônus de prová-las”

Evicção de direitos - Diz o artigo 447 do Código Civil que:

"nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia
ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública".

E o artigo 448 faz exceções:

“Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a

responsabilidade pela evicção”.

Depreende-se do texto que se o vendedor acordar com o comprador de

que não será responsável pela evicção, poderá ser feita uma cláusula acessória
expressamente para cada uma das situações previstas, tais sejam:

Reforçar – Seria a devolução ou indenização de valor superior ao

negócio;
Diminuir – Seria a devolução ou indenização de valor inferior ao
negócio;
Excluir – Seria a completa isenção de responsabilidade do alienante pelo
devolução do preço ou por qualquer tipo de indenização decorrentes da
evicção.

Vícios redibitórios – Vícios redibitórios são os defeitos existentes no

bem objeto do contrato oneroso ao tempo da entrega ao adquirente e
impossíveis de serem por este detectado, tornando-se dessa maneira

1
impossível o seu uso tal como desejado pelo comprador, ou então, mesmo
podendo ser usado, terá o seu valor diminuído em razão do defeito apurado.

Em princípio, existindo vícios redibitórios, poderá o comprador exigir

abatimento do preço ou rescisão do contrato. Poderá entretanto, estipularem as
partes que os riscos pelos vícios visíveis ou invisíveis e que só possíveis de
aparecerem depois de entregue a coisa, não darão ao comprador o direito de
valer-se dos preceitos legais assegurados pelos artigos 441 a 446 do Código
Civil, observando-se ainda que o art. 444 é incisivo ao prescrever que “a
responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do
alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição” .

Retrovenda - Arts. 505 a 508 - É a cláusula inserida no corpo da

escritura em que o vendedor se reserva o direito de reaver, ou seja, adquirir
novamente, em certo prazo, o imóvel vendido, restituindo ao comprador o
preço da transação e acrescidas das despesas por ele desembolsadas e dos
gastos com as melhorias no imóvel. É o chamado “pacto adjunto à compra e
venda”. O prazo máximo permitido para o exercício da retrovenda é de três
anos.

Preempção ou preferência - Arts. 513 a 520 - Impõe ao comprador a

obrigação de oferecer ao vendedor o bem que se está adquirindo, ou dar em
pagamento, para que este use do direito de preferência, desde que em
igualdade de condições com terceiros interessados. O prazo para exercer o
direito de preferência não poderá exceder de dois anos, tratando-se de imóvel,
já que, também para bens móveis, existe a preempção e que, neste caso é até
cento e oitenta dias.

Se o antigo proprietário a quem está assegurado o direito de preempção

tomar conhecimento de que o novo proprietário irá vender o bem, poderá
intimar a este para resguardar seus direitos de preferência. Nestas
circunstâncias tem-se o direito de prelação.

Cabe destacar que, com o advento do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257

de 10 de junho de 2001, que regulamentou os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal), foi instituído também o direito de preempção em que
confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel
urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. Este direito de
preferência incidirá somente nas áreas definidas pelo poder municipal em Lei
especial baseada no Plano Diretor.

1
 Para finalizar, cabe aqui o registro do artigo 215 do Código Civil que
determina os requisitos da escritura pública. Na verdade o novo Código Civil
apenas deu nova roupagem, inserindo em seu conteúdo o que já anteriormente
vinha regido por lei própria como já visto, tal seja, a Lei nº 7.433/85 e seu
Decreto regulamentador de nº 93.240/86.

Código Civil:

Art. 215. “A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de

fé pública, fazendo prova plena.

§ 1º - Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve
conter:
I - data e lugar de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam
comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicilio e residência das partes e
demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do
casamento, nome do cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V – referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à
legitimidade do ato;
VI – declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou
de que todos a leram;
VII – assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou
seu substituto legal, encerrando o ato;

§ 2º - Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz
assinará por ele, a seu rogo.

§ 3º - A escritura será redigida em língua nacional.

§ 4º - Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não

entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para
servir de intérprete ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo
do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.

§ 5º - Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder

identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos 2 (duas)
testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.

1
 Maria Helena Diniz, em comentários ao novo Código Civil, sob a
coordenação de Ricardo Fiúza (Editora Saraiva), ao final do presente artigo 215
faz a seguinte definição de escritura:

“Escritura Pública: A escritura pública é um documento dotado de fé

pública, lavrado por tabelião de notas, redigido em língua nacional, contendo todos
os requisitos subjetivos e objetivos exigidos legalmente, ou seja, a qualificação das
partes, a manifestação volitiva, data e local de sua efetivação e assinatura dos
contratantes, dos demais comparecentes e do tabelião e referência ao cumprimento
das exigências legais e fiscais inerentes à legalidade do ato. Se algum comparecente
não puder assinar, outra pessoa o fará a rogo. Se algum dos comparecentes não
souber a língua nacional, deverá comparecer um tradutor público, ou, não o havendo
na localidade, outra pessoa capaz e idônea para servir de intérprete. Se o tabelião
não conhecer ou não puder identificar um dos comparecentes, duas testemunhas
deverão conhecê-lo e atestar sua identidade”.

4 - RESPONSABILIDADE DOS NOTÁRIOS

E REGISTRADORES

A Lei dos Notários e dos Registradores (nº 8.935/94) diz em seu artigo
22:

“Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos
causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurando aos
primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos”.

As perdas e danos referidos no artigo supra, são de natureza civil e se

evidenciam quando há um prejuízo de cunho patrimonial (dano patrimonial)
ou moral (dano na patrimonial) da vítima, pelo que, esta poderá reivindicar
uma compensação pecuniária contra a pessoa causadora do dano. Para essa
reparação torna-se irrelevante saber se o causador da ilicitude foi o Notário, o
seu substituo ou o escrevente, porquanto, a lei diz que o Notário responde por
si e por seus prepostos.

Como o dano moral é de cunho subjetivo, podendo repercutir no íntimo

da pessoa quando no seu convívio em sociedade, não há uma equivalência
exata em termos patrimoniais, cabendo em tais casos o arbitramento pelo juiz,
o qual levará em conta as circunstâncias do ocorrido e sua repercução no
ofendido e no seu meio social.

1
 É de se observar que, muito embora o dano moral se reflita na pessoa
enquanto ser humano, há o moderno entendimento de que também a pessoa
jurídica poderá sofrer os abalos de um ato ilícito, seja ela pessoa jurídica de
direito privado ou de direito público.

Os atos próprios referidos no artigo 22 são aqueles procedimentos

exclusivos e atribuídos aos cartórios por dispositivo legal, inerentes assim à
sua própria atividade, sejam os Cartórios dos Notários (art. 7), sejam os
Cartórios dos Registradores (art. 12).

Se a responsabilidade civil relaciona-se com o patrimônio e/ou moral do

prejudicado, já na responsabilidade criminal, aplica-se, no que couber, a
legislação relativa aos crimes contra a administração pública e que é
independente da responsabilidade civil. Muito embora os Notários e
Registradores constituam uma atividade de caráter privado, são considerados
agentes públicos, uma vez que, por delegação do poder público, exercem
funções de interesse público e cujo ingresso é regulado por Lei Federal e feito
pelo Poder Judiciário de cada estado da federação. Assim, na responsabilidade
criminal o interesse atingido é o bem social com infração contra princípios de
direito público.

Como bem salienta Walter Ceneviva,

“danos indenizáveis, na forma especial do artigo, são os causados a terceiros.

Terceiro, para determinação de responsabilidade civil, é toda pessoa natural ou
jurídica estranha à relação funcional entre o delegado, seus escreventes e auxiliares,
e o Estado, vitimada por prejuízo decorrente de imperícia na prática de ato
profissional próprio dos que são atribuídos por lei à serventia. É o cliente do serviço
instituído pelo Poder Público, o qual, não tendo funcionado adequadamente, causa-
lhe prejuízo.

A causação do dano tanto pode ser diretamente pelo delegado, quanto por
prepostos de sua contratação, na forma dos arts. 20 e 21. Deve ser estabelecido o
nexo de causa e efeito entre atos cometidos por lei ao serviço notarial, ou de
registro, e o dano sofrido”. (Lei dos Notários e Registradores Comentada. 3 a. ed.
São Paulo: Saraiva, 2000, p. 147)

Além de responderem perante terceiros, a inobservância das prescrições

legais e normativas sujeita os notários e registradores, ainda a se enquadrarem
nas infrações disciplinares assim prescritas no art. 32:

1
 “Art. 32 – Os notários e os oficiais de registro estão sujeitos, pelas infrações
que praticarem, assegurado o amplo direito de defesa, às seguintes penas:

I – repreensão;
II – multa;
III – suspensão por 90 (noventa) dias, prorrogável por mais 30 (trinta) dias;
IV – perda da delegação.

5 – A GUARDA DOS DOCUMENTOS

Entre os deveres dos notários e registradores está o de “manter em

ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia, guardando-os em
locais seguros” (art. 30, inc. I).

Este dever imposto pela lei implica a obrigação de guardar de forma

funcional todos os documentos existentes nos cartórios e relacionados com a
atividade própria de cada tipo de cartório. São dois os aspectos a serem
observados.

O primeiro diz respeito às leis, decretos, resoluções, ordens de serviços

e demais atos relacionados com o cartório.

O segundo refere-se às atividades do cotidiano quanto aos atos

praticados no desempenho da função em si, dos cartórios. São aqueles
procedimentos voltados para o atendimento ao público em que, a cada dia, são
executadas as mais variadas tarefas e que, para fazer cumprir o princípio de
organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, requer uma ordem
dinâmica para atender ao interessado sempre que este necessitar dos serviços
cartoriais.

O lugar seguro a que se refere o art. 30 cabe individualmente a cada

titular do cartório, entendendo-se como seguro, o espaço físico, bem como os
móveis, utensílios e equipamentos compatíveis com o tamanho e o movimento
da serventia. Os titulares e responsáveis por essas serventias é que deverão ter
o cuidado e, sobretudo, as conseqüências pelos eventuais danos que forem
causadores, com ou sem culpa.

Existem certos documentos que tem uma validade temporal e que,

depois de decorrido esse prazo poderá ser destruído. Entretanto, outros há em

1
que a guarda deverá ser permanente, necessitando assim o maior zelo para
evitar situações de difícil, senão impossível reparação, como por exemplo,
incêndio, inundações, atos delituosos praticados por estranhos ou mesmo por
elementos do próprio cartório interessados em fazer desaparecer algum
documento ou prova que possa incriminá-los.

..........FIM DA PARTE III..........

EXERCÍCIOS DE FIXAÇÃO DO MÓDULO III

EXERCÍCIOS DE FIXAÇÃO REFERENTES A PARTE I

1. Como deve proceder o divorciado para vender um imóvel que lhe coube na divisão dos
bens ?

2. Uma pessoa solteira que quer vender um imóvel, tem que provar o seu estado civil ?
Porquê ?

3. Os absolutamente incapazes podem alienar um bem ? De que forma ?

4. Como podem alienar um bem, as pessoas relativamente incapazes ?

5. Quais são os três elementos essenciais para a validade do ato jurídico ?

6. De acordo com a lei, quem são as pessoas absolutamente incapazes para os atos da vida
civil ?

7. Quais são os modos de emancipação, segundo o Código Civil ?

8. O que é um negócio jurídico perfeito ?

9. Qual a primeira certidão que deve ser providenciada para a alienação de um imóvel ?

10. Onde deve ser pedida a certidão negativa de ônus sobre determinado imóvel ?

11. Para que serve a certidão vintenária ?

12. O que é CND ?

13. Quem está isento de apresentar o CND quando da alienação de um imóvel?

1
EXERCÍCIOS DE FIXAÇÃO REFERENTES A PARTE II

1. Qual a finalidade dos Registros Públicos?

2. Quem tem a competência para legislar sobre os Registros Públicos e a quem compete a
sua aplicação?

3. Por qual motivo foi sancionada a Lei dos Registros Públicos?

4. Antes do Brasil República como eram feitos os registros de nascimento das pessoas?

5. Dentro dos Registros Públicos, o que se entende por Efeitos Constitutivos?

6. Os assuntos de natureza não civil podem ser tratados pelos R. Públicos?

7. Qual a antiga denominação dos atuais Cartórios de Registro de Imóveis?

8. que se entende por Sesmarias?

9. Do que se tratava a Lei Imperial nº 601?

10. Qual o principal objetivo do registro imobiliário?

11. imóvel urbano e o imóvel rural têm o mesmo tratamento quanto aos respectivos
registros?

12. Qual a principal finalidade do Livro 1 - Protocolo?

13. Qual a importância do Livro 2 – Registro Geral?

14. Os Cartórios de Registro de Imóveis e de Notas têm o mesmo tratamento dentro da Lei
dos Registros Públicos?

15. Pode-se averbar um imóvel antes de sua matrícula? Justifique.

16. Como você define o termo Matricular um imóvel?

17. Cartório de Notas tem competência para registrar um imóvel?

18. Cartório de Registro de Imóveis pode lavrar uma escritura de compra e venda?

19. Cartório de Notas tem sempre responsabilidade total pelo reconhecimento de firma em
determinado documento? Justifique.

1
20. Quais são os atos privativos do Cartório de Notas?.

21. Uma escritura de compra de um imóvel, mesmo não estando registrada, assegura ao
adquirente o total direito sobre o mesmo? Justifique.

22. Somente o proprietário de um imóvel pode promover o seu registro?

23. Em qual Cartório pode ser lavrada uma procuração?

24. que se entende por “fé-pública” ?

25. Qual a principal diferença entre “registrar” e “averbar” um imóvel?

AVALIAÇÃO DE CONHECIMENTOS

1) Na venda de um imóvel, não é necessário que o vendedor apresente um dos

seguintes documentos:

a) Certidão negativa de ônus expedida pelo Registro de Imóveis;

b) Documentos pessoais de Carteira de Identidade e CPF;
c) Certidão vintenária;
d) Certidão negativa de débitos federais;
e) Certidão negativa de débitos para com a fazenda estadual.

2) Assinale a alternativa errada

O reconhecimento de firma pode ser por:

a) Autêntico;
b) Semi-autêntico;
c) Por semelhança;
d) Por abono;
e) Por ficha cadastral.

3) Não constitui requisito para se lavrar a escritura de compra de um imóvel:

a) local e data da escritura;

b) A qualificação e identificação das partes;
c) valor da transação;
d) A nacionalidade do adquirente;
e) A filiação do vendedor.

4) No Registro de Imóveis, de modo geral, qual a sequência lógica?

a) Prenotação-matrícula-averbação-registro;

1
b) Prenotação-matrícula-registro-averbação;
c) Matrícula-registro-averbação-prenotação;
d) Matrícula-averbação-registro-prenotação;
e) Registro-prenotação-matrícula-averbação.

5) Em que caso o Cartório de Notas pode reconhecer firma numa folha de papel em
branco?

a) Quando assinado por moribundo;

b) Quando o signatário assim o desejar;
c) Em nenhum caso;
d) Quando se tratar de papel sobre o qual será posteriormente firmado uma declaração;
e) Quando o autor for pessoa bastante conhecida do Tabelião.

6) É obrigatória a escritura por instrumento público:

a) Os contratos de locação de imóveis;

b) Os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de qualquer;
valor;
c) A aquisição de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação;
d) A constituição de uma sociedade por cotas de responsabilidade limitada;
e) A aquisição de imóvel rural por pessoa física ou jurídica estrangeira.

7) Ao lavrar uma escritura de compra e venda, o Cartório de Notas deverá guardar as

certidões exigidas por lei pelo período de:

a) 90 dias;
b) 180 dias;
c) 1 ano;
d) 2 anos;
e) por prazo indeterminado.

8) No Cartório de Registro de Imóveis, o Livro 2 destina-se a:

a) À escrituração do indicador real, podendo ser substituído por fichas;

b) Ao registro dos títulos que não digam respeito diretamente a imóvel matriculado;
c) À prenotação dos títulos pelo ordem de sua apresentação ao Cartório;
d) À elaboração do fichário pessoal;
e) À matrícula dos imóveis e ao registro e averbação dos atos relacionados ao
imóvel.

9) No Livro 3 do Cartório de Registro de Imóveis faz-se o registro:

a) Das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados
ou averbados;
b) Das servidões instituídas sobre imóveis;
c) Das citações de ações reais ou pessoas reipersecutórias relativas a imóveis;

1
d) Das escrituras antenupciais;
e) Das transferências de imóveis a sociedades, quando integram quota social.

10) Relativamente aos atos jurídicos, o Serviço de Registro de Imóveis se destina a

garantir, EXCETO:

a) Sua autenticidade;
b) Sua propaganda;
c) Sua segurança;
d) Sua eficácia;
e) Sua validade em relação a terceiros.

11) O registro e a averbação podem ser promovidos:

a) Somente pela parte juridicamente interessada;

b) Apenas pelo transmitente ou pelo adquirente, pelo credor ou pelo devedor;
c) Só por quem haja participado do título apresentado;
d) Somente pelo notário que haja lavrado o título;
e) Por qualquer pessoa.

12) No Cartório de Registro de Imóveis, faz-se:

a) registro das penhoras;

b) A averbação das penhoras, arrestos e sequestos;
c) A averbação dos formais de partilha passados aos herdeiros;
d) A averbação das servidões;
e) registro das decisões judiciais, recursos e seu efeitos, que tenham por objeto atos ou
títulos registrados ou averbados.

13) Na venda de um imóvel, a transmissão do domínio só se opera:

a) Com a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis;

b) Com a averbação no Cartório de Registro de Imóveis;
c) Com o registro no Cartório de Registro de Imóveis;
d) Com a lavratura da escritura no Cartório de Notas;
e) Com a averbação no Cartório de Notas.

14) Uma pessoa vai ao Cartório de Registro de Imóveis e pede a certidão negativa de
ônus de certo imóvel. Ela só será atendida se:

a) For a própria dona do imóvel;

b) Estiver com a procuração lhe dando este direito;
c) Justificar o interesse no pedido;
d) Apresentar o seu documento de identidade;
e) Todas as alternativas estão erradas.

1
15) Para uma pessoa casada pelo regime de comunhão universal de bens outorgar
uma escritura de compra e venda ela precisa:

a) Residir no mesmo endereço do cônjuge;

b) Dividir com o cônjuge o valor recebido pela venda;
c) Que o cônjuge assine a escritura;
d) Que já tenha completado 18 anos;
e) Que o imóvel não esteja hipotecado.

16) Os Tabeliães de Notas não têm competência para:

a) Celebrar casamentos;
b) Lavrar testamentos;
c) Reconhecer firmas;
d) Autenticar cópias;
e) Lavrar procuração.

17) Os Tabeliães de Notas têm competência para:

a) Celebrar casamentos;
b) Fornecer atestado de óbito;
c) Registrar escrituras;
d) Lavrar procurações;
e) Fornecer certidão negativa de ônus.

18) É legal o Cartório de Notas lavrar uma escritura mesmo não sendo apresentados:

a) Certidão negativa de débitos trabalhistas;

b) Certidão negativa da fazenda pública federal;
c) Certidão negativa de débitos de IPTU ou ITU;
d) Certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis;
e) Certidão negativa da fazenda pública estadual.

19) Quando na certidão fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis consta algum
gravame, isto quer dizer que o imóvel:

a) Encontra-se livre e desembaraçado de qualquer ônus;

b) Falta fazer a matrícula;
c) Falta fazer o registro à margem da matrícula;
d) Que o imóvel está pendente de inventário;
e) Que existe uma restrição quanto ao domínio pleno de seu titular.

20) A escritura de um imóvel em Uberlândia e lavrada no Consulado Brasileiro em

Miami, deverá ser registrada:

a) Na capital dos Estados Unidos;

b) Na capital do Brasil;

1
c) Em Uberlândia;
d) Em qualquer cidade brasileira;
e) Em qualquer cidade americana.

21) Na compra de apartamento para entrega futura através de contrato particular de

promessa de compra e venda, o adquirente poderá se resguardar:

a) Fazendo o registro do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis;

b) Fazendo o registro do contrato junto ao Cartório de Notas;
c) Fazendo o registro do contrato junto ao Cartório de Registro Civil;
d) A primeira e a segunda alternativa estão corretas;
e) Somente a primeira alternativa está correta.

22) Na compra de um imóvel com alienação fiduciária, o adquirente (fiduciante) terá

a posse:

a) Direta;
b) Indireta;
c) Direta e indireta ao mesmo tempo;
d) Não terá nenhuma das formas de posse;
e) Todas as alternativas estão corretas.

23) Na alienação fiduciária a garantia da dívida é feita:

a) Com fiança;
b) Com aval;
c) Com o próprio imóvel;
d) Não há garantias;
e) Somente a segunda alternativa está correta.

24) Na alienação fiduciária, quando imóvel é vendido em público leilão, o fiduciante

tem direito:

a) Ao total do valor de arrematação;

b) A indenização pelas benfeitorias feitas no imóvel;
c) A continuar residindo no imóvel;
d) Não tem direito algum;
e) Somente a alternativa primeira está correta..

____________________________________________________________

1
José Machado Resende
Avenida 85 nº 986, Setor Sul
Goiânia-GO
Telefones: (062) 3945.1585 e 8118.9661
E-mail: resendejose@ hotmail.com
___________________________________________________________

ANEXOS:

Anexo 01 – Artigo sobre portabilidade de financiamento de que trata

a Lei n° 12.703/2012 (autor do artigo: João Pedro Lamana Paiva,
Oficial do Registro de Imóveis da 1ª. Zona de Porto Alegre.

A PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA LEI FEDERAL

N.º 12.703/2012 E SEUS REFLEXOS
A portabilidade de financiamento imobiliário (com transferência de
alienação fiduciária de bem imóvel em garantia) foi criada com o objetivo de
possibilitar ao devedor a obtenção de financiamento com redução de taxas e
melhores condições gerais adequadas à capacidade de pagamento do
devedor/confitente fiduciante, a exemplo de outros países. Surgiu para
acompanhar a tendência do mercado financeiro, que na última década tem
observado uma substancial redução na taxa SELIC.
Assim, vislumbra-se que o nascimento das regras da portabilidade,
mediante a Lei Federal n.º 12.703 de 8 de agosto de 2012, que converteu a
Medida
Provisória n.º 567 de 3 de maio de 2012, ocorreu para promover a aceleração
econômica e, talvez por isso, observou apenas as regras de direito financeiro e
econômico para sua formatação, deixando de lado o direito civil e, em
consequência, o direito registral pátrio.
Portanto, para operacionalizar a portabilidade de crédito não devemos
considerar isoladamente as regras introduzidas pela inovação legislativa,
normas
estas de cunho essencialmente mercantilista. Tais regras devem ser conjugadas
com as relativas ao direito contratual e ao direito registral, visando à celebração
de

1
um negócio jurídico que gere segurança jurídica não só aos diretamente
envolvidos no ato, como também ao sistema financeiro nacional e à sociedade
como um todo.
Com base nessas premissas e após extenso debate, via “net”, sobre o
assunto com os colegas registradores Jacomino, Mezzari, Burtet e
Weschenfelder,
entendo que a participação do credor originário no instrumento que formaliza a
transferência do crédito imobiliário na qualidade de interveniente/quitante é a
forma ideal para a perfectibilização da portabilidade de financiamento imobiliário
(com transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia). Note-se
que o credor original comparece tão somente para declarar qual é o saldo
devedor do contrato de financiamento originário, bem como que recebeu o
referido valor dando quitação ao DEVEDOR no âmbito do próprio instrumento
que
estabelece a portabilidade. Ou seja, não poderá impedir a celebração do
contrato,
tampouco interferir nas condições contratuais e/ou apresentar qualquer objeção
a
quaisquer das outras cláusulas do novo contrato, com exceção da apuração do
montante do saldo devedor e do recebimento deste.
Da mesma forma que é impensável que se admita a rescisão de um
contrato sem que um dos contratantes compareça ao ato, é inconcebível admitir
a
averbação da portabilidade do crédito garantido por alienação fiduciária de bem
imóvel regularmente registrada sem qualquer participação no contrato ou
manifestação formal apartada, do credor originário, em relação à operação.
Ademais, importa ressaltar que o saldo devedor de uma dívida, no caso em tela
decorrente do contrato de financiamento original, bem como a quitação deste
saldo somente poderá ser atestada por quem é o detentor originário do crédito.
Assim, levando-se em conta o compreensível período de adaptação das
instituições financeiras à inovação legislativa, convém oportunizar uma
alternativa
na hipótese do contrato de portabilidade ingressar no Registro de Imóveis sem
contemplar a participação do credor originário no negócio jurídico. Para estes

1
casos, entende-se satisfatória a apresentação de declaração firmada pelo
credor
originário informando o montante do saldo devedor e manifestando que, em
decorrência do contrato de portabilidade avençado, dá quitação ao devedor dos
direitos que possuía em relação ao financiamento original. Entretanto, importa
observar que sendo a quitação apresentada desta forma, ou seja, em separado,
deverá integrar a própria averbação do contrato de portabilidade, pois o § 3º do
artigo 25 da Lei Federal n.º 9.514/97 veda expressamente a averbação do termo
de
quitação.
Entretanto, o referido dispositivo legal não exclui a ocorrência da quitação
da dívida em relação ao credor originário e sim a necessidade de que se
proceda
à averbação individual na matrícula do evento quitação, na medida em que
dispõe
expressamente que HÁ QUITAÇÃO da dívida anterior, conforme se observa do
texto legal: § 3º: “Nas hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da
portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será
emitido
o termo de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação
fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.
Logo, a quitação ocorre, porém não isoladamente e sim dentro da
contratação da portabilidade, sendo que não se trata de quitação do
financiamento (alienação fiduciária), que está justamente sendo transferido a
um
novo credor, e sim de quitação das obrigações contratuais entre o
devedor/confitente fiduciante e o credor (fiduciário) originário, incluindo-se
dentre
essas obrigações o pagamento da dívida entre eles havida. Mesmo porque a
transferência do crédito somente se perfectibilizará se o credor originário
receber
integralmente o que lhe é devido.
Da análise acima e em observância ao Princípio Registral da Legalidade e
visando à segurança jurídica, conclui-se que a manifestação do credor
originário,

1
seja como parte interveniente/quitante no contrato, que, por sua vez, é a forma
mais recomendada, ou em instrumento de declaração, é requisito obrigatório e
indispensável para que o contrato de portabilidade de financiamento possa ser
considerado plenamente apto a ganhar acesso ao Fólio Real.
Finalmente, a fim de ilustrar as ponderações desenvolvidas ao longo deste
artigo, reproduzo em forma de anexos os modelos de redação para:
ANEXO I – Cláusula do contrato de portabilidade COM interveniência;
ANEXO II – Averbação na matrícula do contrato de portabilidade COM
interveniência do credor originário;
ANEXO III – Termo de Declaração do Credor Originário;
ANEXO IV – Averbação na matrícula do contrato de portabilidade SEM
interveniência, porém com termo de declaração do credor originário;
JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA
Oficial do Registro de Imóveis da Primeira Zona de Porto Alegre
ANEXO I – CLÁUSULA DO CONTRATO DE PORTABILIDADE COM
INTERVENIÊNCIA
INSTRUMENTO PARTICULAR, COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE
PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E TRANSFERÊNCIA
DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL EM GARANTIA, DE ACORDO COM
AS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) E DE
OUTRAS
AVENÇAS N.º________
(…)
CLÁUSULA …....... – DO OBJETO E DAS CONDIÇÕES:.....
(…)
Parágrafo Segundo: o saldo devedor do financiamento anteriormente contratado,
registrado sob o R-00/000.000, dar-se-á mediante transferência dos respectivos recursos
diretamente a crédito da referida instituição, por conta e ordem do DEVEDOR.
Parágrafo Terceiro: para fins de cumprimento do disposto nesta CLÁUSULA, o
DEVEDOR
autoriza ao CREDOR a realizar a transferência dos recursos destinados à quitação da
dívida financiada anteriormente contratada diretamente à instituição credora indicada.
(…)
CLÁUSULA ….......: da Quitação da Dívida do Financiamento Imobiliário Anterior:
Comparece neste instrumento, na condição de CREDOR DO DEVEDOR, o
INTERVENIENTE QUITANTE já qualificado, para declarar que recebe neste ato a
importância discriminada no item SALDO DEVEDOR de responsabilidade do DEVEDOR,

1
relativo ao FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ANTERIOR do R-00/000.000, a ser quitado
com
recursos do presente financiamento do Quadro Resumo destinado à liquidação da
dívida
de responsabilidade do DEVEDOR perante o INTERVENIENTE QUITANTE, nos termos
dos
parágrafos segundo e terceiro da CLÁUSULA PRIMEIRA deste instrumento. Em razão do
pagamento ora efetuado, o INTERVENIENTE QUITANTE dá plena e irrevogável quitação
ao DEVEDOR, autorizando ao Oficial de Registro de Imóveis competente a proceder à
averbação na matrícula do imóvel identificado no item “IMÓVEL OBJETO DO PRESENTE
FINANCIAMENTO (DESCRIÇÃO)” DO Quadro Resumo do presente instrumento de
portabilidade de financiamento, promovendo-se a transferência da garantia fiduciária
sobre o imóvel, a que se refere a CLÁUSULA ____.
ANEXO II – AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO CONTRATO DE PORTABILIDADE
CONTENDO A CLÁUSULA DO ANEXO I
AV-00/000.000(nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn), em 00 de janeiro de 2013.-
PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO - Nos termos do instrumento particular, com
força
de escritura pública, de portabilidade de financiamento imobiliário, de acordo com as
normas do sistema financeiro da habitação (SFH) e de outras avenças, celebrado em 20
de julho de 2012, pelo credor/fiduciário BANCO YYYYYYYYY., com sede em ___, por sua
agência _____, prefixo ......., CNPJ sob número ......................, representado por seu
procurador
...............; pelo devedor/fiduciante _______, já qualificado, por seu companheiro/anuente
_______, (qualificação); e pelo credor/fiduciário do financiamento originário,
interveniente/quitante BANCO XXXXXX, já qualificado; fica constando que em virtude da
portabilidade do financiamento/crédito imobiliário, esta última declarou ter recebido o
saldo devedor do financiamento primitivo, pelo que deu plena e irrevogável quitação do
financiamento à devedora. Fica constando ainda, que o saldo devedor remanescente do
financiamento objeto do R-00, de responsabilidade da devedora importa em R$
000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), permanecendo a alienação fiduciária do R-
00
e tendo como novo credor o BANCO YYYYY, já qualificado. Fica constando finalmente,
que o PRAZO é de _____a (000) meses, com a TAXA DE JUROS constantes do contrato
e
a FORMA DE PAGAMENTO é de ______ a (000) prestações mensais e sucessivas, no
valor
total inicial da primeira de R$ 000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), com

1
vencimento para 00/00/201_ e as demais em igual dia dos meses subseqüentes. O
OBJETO DA GARANTIA, em alienação fiduciária, nos termos do art. 22, da Lei 9.514,
de
20 de novembro de 1997, é o imóvel desta matrícula, em caráter fiduciário, sendo que
o
VALOR DA GARANTIA, para efeitos do artigo 24, inciso VI, da Lei 9.514/97, é de R$
000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos) e o PRAZO DE CARÊNCIA para os fins
previstos no artigo 26 e parágrafos, da Lei 9.514/97, é de trinta (30) dias, contados da
data
do vencimento do primeiro encargo mensal vencido e não pago, conferindo ao credor o
direito de intimar o(s) devedor(es) na forma e para os efeitos do referido artigo. As
demais
condições constam do instrumento arquivados neste Ofício.-
PROTOCOLO - Título apontado sob o número 000.000, em 00/0/2013.-
Local, Data .-Registrador/Substituto(a)/Escrevente
Autorizado(a):_______________________.-
EMOLUMENTOS - R$000,00. Selo de Fiscalização 0000.00.0000000.00000 - bnc
ANEXO III – TERMO DE DECLARAÇÃO DO CREDOR ORIGINÁRIO
ILUSTRÍSSIMO SENHOR OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA__________
(INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA DO FINANCIAMENTO
ORIGINÁRIO), inscrita no CNPJ sob o n.º 00.000.000/0000-00, com sede em ______, na
qualidade de credora fiduciária primitiva do instrumento particular de compra, venda e
financiamento de imóvel com alienação fiduciária em garantia firmado em 00.00.0000,
tendo por objeto o imóvel da matrícula n.º ____ do Livro 2 – Registro Geral dessa
Circunscrição, registrado em __.__.201_ sob o R-00/0000, vem à presença de Vossa
Senhoria declarar que o saldo devedor do referido contrato é de R$ 000.000,00 (_____ mil
e
___ reais e __ centavos) com data projetada em 00.00.0000.
Declara, outrossim, que em razão da averbação na matrícula n.º 000.000 da
PORTABILIDADE de financiamento avençada no “INSTRUMENTO PARTICULAR, COM
EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
E TRANSFERÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL EM GARANTIA, DE
ACORDO COM AS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) E DE
OUTRAS AVENÇAS Nº. (número do contrato)” (anexo), firmado entre o(s) devedor(es)
fiduciante(s) ______ e o atual credor fiduciário (instituição financeira)______, dá plena e
irrevogável quitação ao(s) DEVEDOR(ES) ____________ do direito que possuí em relação

1
ao recebimento do pagamento do saldo devedor objeto do contrato de
FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO ANTERIOR registrado no R-00/00.000.
N. Termos,
P. Deferimento.
Local, data.
______________________________
(INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA DO FINANCIAMENTO ORIGINÁRIO)
ANEXO IV – AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO CONTRATO DE PORTABILIDADE
SEM INTERVENIÊNCIA, PORÉM ACOMPANHADO DO TERMO DE
DECLARAÇÃO
DO ANEXO III
AV-000/00000(AV-_____), em 00 de janeiro de 2013.-
PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO - Nos termos do instrumento particular, com
força
de escritura pública, de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de
alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, de acordo com as normas do sistema
financeiro da habitação (SFH) e de outras avenças, celebrado em 00 de janeiro de 2013,
pelo credor/fiduciário YYYYYYYYY., com sede em ___, por sua agência _____, prefixo .......,
CNPJ sob número ......................, representado por seu procurador ..................e pelo
devedor/fiduciante ...................., já qualificado, e por sua companheira/anuente, ..................,já
quailificada.; e de conformidade com o instrumento particular firmado em __ de janeiro
de
2013 pela credora do financiamento originário, .BANCO XXXXXXXX., qualificada no
instrumento, fica constando que em virtude da portabilidade do financiamento/crédito
imobiliário, declarou ter recebido o saldo devedor do financiamento primitivo. Fica
constando ainda, que o saldo devedor remanescente do financiamento objeto do R-00,
de
responsabilidade do devedor importa em R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos),
permanecendo a alienação fiduciária do R-00 e tendo como novo credor o BANCO
YYYYYYY., já qualificado. Fica constando finalmente, que o PRAZO é de ___(000) meses,
sendo a TAXA DE JUROS as constantes do contrato e a FORMA DE PAGAMENTO é de
________ (000) prestações mensais e sucessivas, no valor total inicial da primeira de
R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), com vencimento para 00/00/2013 e as
demais em igual dia dos meses subseqüentes. O OBJETO DA GARANTIA, em
alienação
fiduciária, nos termos do art. 22, da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, é o imóvel
objeto desta matrícula, em caráter fiduciário, o VALOR DA GARANTIA, para efeitos do

1
artigo 24, inciso VI, da Lei 9.514/97, é de R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos) e
o
PRAZO DE CARÊNCIA para os fins previstos no artigo 26 e parágrafos, da Lei 9.514/97, é
de trinta (30) dias, contados da data do vencimento do primeiro encargo mensal
vencido
e não pago, conferindo ao credor o direito de intimar o(s) devedor(es) na forma e para
os
efeitos do referido artigo. As demais condições constam dos instrumentos arquivados
neste Ofício.-
PROTOCOLO - Título apontado sob o número xxxxxx, em 00/00/2013, reapresentado em
00/0/2013.-
Local, Data ..- Registrador/Substituto(a)/Escrevente
Autorizado(a):_______________________.-
EMOLUMENTOS - R$xxxx. Selo de Fiscalização xxxxx

1
1