Comprar e vender casa
Quando encontra uma casa que lhe interessa, o potencial comprador é, muitas
vezes, pressionado para dar uma resposta imediata e pagar, desde logo, uma
reserva ou um sinal (veja a caixa A reserva e o sinal, na página 93). No entanto,
nesta fase todos os cuidados são poucos. Se é verdade que seria uma pena
perder a oportunidade de fazer um negócio interessante, os riscos de comprar
“gato por lebre” ou de sofrer alguns prejuízos também não são menosprezá-
veis. Por isso, reserve alguns dias para reunir as garantias que lhe permitam
avançar com alguma segurança. Antes de pagar o que quer que seja, certifi-
que-se de que está tudo em ordem. Se necessitar de recorrer ao crédito, vá ao
banco para saber se conseguirá obtê-lo. Além deste, é fundamental consultar,
pelo menos, três organismos: a conservatória do registo predial, o serviço
de finanças e a câmara municipal da localidade onde se situa o imóvel que
pretende comprar. As conservatórias do registo predial e os notários dispo-
nibilizam serviços que permitem agilizar o processo e poupar o comprador a
algumas deslocações. Trata-se do Casa Pronta e do Casa Simples Casa Segura,
que abordaremos ainda neste capítulo. Se o imóvel estiver a ser vendido por
uma imobiliária legalmente estabelecida, também terá menos com que se
preocupar, visto que compete a esta assegurar a maioria dos procedimentos.
Neste caso, contudo, deverá consultar o IMPIC e confirmar se a empresa se
encontra devidamente licenciada (veja Mediadoras imobiliárias, na página 20).
Reunidas as garantias necessárias para tomar a sua decisão, pode marcar a
data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda. Embora não
seja obrigatório, este contrato é importante, tanto para o comprador como
para o vendedor, pois é aqui que ficam definidas todas as “regras” do negócio.
Assim, é conveniente conhecer os passos a seguir e as cláusulas que devem
constar neste contrato. O processo só estará totalmente concluído quando
se efetuar o registo da compra na conservatória.
Conservatória do registo predial
A conservatória do registo predial é uma espécie de arquivo de identificação
de terrenos e casas. Antes de dar o sinal para a casa que pretende adquirir,
solicite uma certidão do registo predial. Mais concretamente, uma certidão
do tipo “Teor da descrição e de todas as inscrições em vigor”. Poderá fazê-
-lo em qualquer conservatória do registo predial ou através da internet.
Em princípio, para que o funcionário da conservatória lhe forneça todas as
informações necessárias, basta que tenha consigo a morada completa da casa.
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Os cuidados a ter
Se o vendedor ou a mediadora imobiliária estiverem a agir de boa-fé não terão
qualquer problema em dar-lhe os dados que pretender. Com a certidão do
registo predial em seu poder, a possibilidade de ter surpresas desagradáveis
diminui consideravelmente.
O acesso à certidão permanente de registo predial através da internet confere,
em tempo real e a qualquer momento, o acesso a todos os registos em vigor
e aos pedidos de registo pendentes sobre um determinado imóvel. Todavia,
é necessário indicar algumas informações, designadamente o distrito, o con-
celho e a freguesia, mas também o número de descrição de registo predial
e, tratando-se de uma fração autónoma, a letra/número que a individualiza.
Neste caso a informação pode ser facultada pelo vendedor ou pela imobiliária,
se for o caso. Depois de realizado o pagamento e validada a informação, será
enviada uma mensagem de correio eletrónica dando conta de que certidão
está disponível para consulta. Bastará então introduzir o código de acesso na
página www.predialonline.mj.pt/PredialOnline.
Vejamos, então, o que verificar na certidão e quais as garantias que pode
proporcionar-lhe.
Vendedor = proprietário?
Infelizmente, não é raro encontrar alguém a tentar vender o que não lhe
pertence. Por isso, verifique se a identidade do proprietário coincide com
a da pessoa que está a vender-lhe a casa. Se não for o caso, ou se o imóvel
pertencer a uma empresa ou a outra entidade, confirme se o seu interlocutor
no negócio está habilitado a fazer a transação. Tratando-se de um procurador,
deverá apresentar uma procuração com poderes adequados para celebrar
este tipo de negócio. Se for uma imobiliária, deverá existir um contrato de
mediação celebrado com o vendedor. Neste caso, a imobiliária está obrigada
a confirmar previamente que o vendedor tem capacidade e legitimidade para
vender o imóvel.
Está hipotecada?
Através da certidão do registo predial conseguirá saber, em princípio, se existe
algum encargo pendente sobre a casa (uma hipoteca não cancelada, por
exemplo), que, em certos casos, pode tornar a compra desaconselhável. Sem-
pre que se recorre a um empréstimo, é normal que o banco se salvaguarde
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Comprar e vender casa
e garanta o empréstimo através de uma hipoteca ao imóvel. Quando se trata
de edifícios novos, o próprio construtor, muitas vezes, endivida-se junto de
uma instituição bancária, com o objetivo de financiar a execução da obra. Tal
não impede que o contrato-promessa de compra e venda se efetue, desde que
do mesmo conste uma cláusula que confirme que o imóvel será vendido livre
de ónus e encargos. Regra geral, no dia em que se realiza a venda do imóvel,
o vendedor paga a dívida que estava na base da hipoteca com o dinheiro que
recebe do comprador. Nessa altura, o banco cancela a hipoteca. No entanto,
antes de assinar o contrato definitivo, assegure-se de que isso foi feito.
Embora seja a mais comum, a hipoteca não é a única restrição à realização
de um negócio seguro. A penhora constitui um obstáculo ainda mais grave,
pois significa que já existe uma execução em curso.
A certidão de registo
predial é uma espécie de
“bilhete de identidade”
de terrenos e casas.
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Os cuidados a ter
Existe alguma penhora?
Quando o tribunal ordena que uma casa seja apreendida para saldar as dívi-
das do seu proprietário, estamos perante uma penhora. Neste cenário, não
é de todo aconselhável comprar a casa. A não ser que esteja disposto a pagar
as dívidas existentes e considere que, mesmo assim, o negócio compensa.
O usufruto foi concedido a outrem?
Comprar uma casa cuja utilização tenha sido cedida a outra pessoa ou enti-
dade é um risco para o qual deve estar atento. Assim, certifique-se na certidão
do registo predial de que o proprietário não concedeu, por exemplo, a um
familiar, o direito de habitar a casa (uso e habitação) ou de retirar da mesma
outros benefícios (usufruto), durante um determinado prazo ou até ao seu
falecimento. Uma situação deste tipo irá impossibilitar um eventual comprador
de utilizar a sua própria casa.
A casa está arrendada?
Nalguns casos, o senhorio procura vender a sua propriedade sem, no entanto,
declarar que se encontra habitada. Nesta situação, e como a lei determina a
transmissão do arrendamento para o novo proprietário, este passaria a per-
tencer ao grupo dos senhorios… mas continuaria a não ter onde morar! Como
a certidão do registo predial pode não ser elucidativa quanto à questão de o
imóvel estar ou não arrendado, o melhor é colocá-la diretamente ao vendedor
ou até mesmo à administração do condomínio, aos vizinhos ou a quem nela
estiver a morar, se conseguir entrar em contacto com essas pessoas. Também
é possível que consiga obter essa informação junto do serviço de finanças. Se a
casa estiver arrendada, o proprietário está obrigado a comunicar o contrato
de arrendamento às finanças, mas, na prática, isso nem sempre acontece.
A casa está em tribunal?
Talvez a casa que tem em vista esteja envolvida nalgum diferendo, a resolver
na barra do tribunal. Se fizer parte de uma herança de contornos mal defi-
nidos, por exemplo, talvez não seja claro quem é que tem legitimidade para
a vender. Nestas circunstâncias, não é de todo recomendável concretizar o
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Comprar e vender casa
negócio, uma vez que podem surgir vários problemas. Porém, a consulta
da certidão do registo predial permitirá, em princípio, esclarecer todas as
dúvidas a este respeito.
E O VENDEDOR?
Para poder responder a eventuais dúvidas dos potenciais compradores, quando estes visi-
tarem a casa convém que o vendedor esteja munido de alguns documentos:
—— certidão de teor de todas as inscrições em vigor ou certidão permanente de registo pre-
dial: através deste documento, o vendedor pode provar ao comprador, por exemplo,
que é o legítimo proprietário;
—— licença de habitação: certamente que o comprador lhe irá perguntar por esta licença.
Por regra, nos prédios já concluídos, não é possível realizar a escritura sem ela;
—— caderneta predial;
—— título constitutivo: apenas quando se tratar de um imóvel em propriedade horizontal;
—— cópia da planta da fração: pode ser muito útil ao eventual comprador, permitindo-lhe
tirar algumas anotações que mais tarde lhe servirão para tomar uma decisão definitiva
sobre a compra;
—— ficha técnica da habitação, se existir (veja a página 20);
—— certificado energético (veja a página 19).
Serviço de finanças
Aqui poderá consultar a caderneta predial do imóvel. Se o registo predial é
uma espécie de bilhete de identidade de casas e terrenos, a caderneta predial
é o seu número de contribuinte. Nela se inscreve, por exemplo, o valor da
casa ou terreno para efeitos de impostos. Para obter ou consultar a caderneta
predial junto do serviço de finanças irá necessitar de algumas informações
sobre o imóvel (por exemplo, o artigo matricial).
Poderá ainda retirar outras informações interessantes da consulta da cader-
neta, nomeadamente: a localização, a identidade dos proprietários e, se for
caso disso, dos usufrutuários e superficiários (os que detêm o direito sobre a
superfície do imóvel). Se a casa estiver arrendada e o proprietário tiver comu-
nicado o contrato nas finanças (procedimento a que está legalmente obrigado),
também ficará ao corrente desse facto. Além disso, se pretende comprar
um terreno para mais tarde construir a habitação, é fundamental saber se o
mesmo se encontra registado como prédio rústico (destinado, por exemplo,
à agricultura) ou urbano (terreno para construção). É que a construção da
casa pode ser complicada se a matriz predial definir o terreno como rústico.
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Os cuidados a ter
A casa está inscrita?
Se a habitação não estiver inscrita na matriz predial, pergunte se já foi requerida
a respetiva inscrição. Não sendo o caso, não assine sequer o contrato-promessa
de compra e venda. O mais seguro é não pagar nada sem saber, exatamente,
o que consta na matriz e na Conservatória. Normalmente, a inscrição de
edifícios nas matrizes, assim como a sua atualização, é feita pelo proprietá-
rio. Para a efetuar, dispõe de 60 dias, após, entre outros, a ocorrência dos
seguintes factos:
—— a constituição de um prédio, rústico ou urbano. No caso dos prédios urba-
nos, tal verifica-se, entre outras possibilidades, quando é emitida a licença
camarária;
—— alteração da classificação do imóvel (por exemplo, passar de rústico a
urbano);
—— modificação dos limites do imóvel (a área do terreno ser aumentada ou
reduzida, por exemplo);
—— conclusão de obras que possam determinar a alteração do valor patrimonial
tributário (por exemplo, construção de uma piscina);
—— tomar conhecimento de que o imóvel não está inscrito na matriz;
—— mudança de proprietário.
No entanto, mesmo quando a atualização da inscrição matricial não foi efetu-
ada pelo proprietário — pondo em causa a fiabilidade dos registos — existem
situações em que são os próprios serviços de finanças a fazê-la. Tal verifica-
-se, por exemplo, quando, através do pagamento de IMT ou do imposto de
selo, em caso de sucessão por morte ou doação, a administração fiscal tem
conhecimento da transmissão de casas ou de terrenos.
Portanto, como pode ver-se, a consulta da caderneta predial ou o pedido de
uma certidão das inscrições matriciais oferece algumas garantias adicionais.
Existem dívidas?
O serviço de finanças é também o local apropriado para verificar se existem
dívidas ao Estado resultantes da falta de pagamento do IMI. Estas informações
não constam da caderneta predial. Para as obter, terá de efetuar um requeri-
mento, que é gratuito, dirigido ao chefe do serviço de finanças, justificando
o seu interesse por esta informação (basta escrever que pretende comprar a
casa em questão). Embora seja uma situação menos vulgar, poderá igualmente
obter estes dados solicitando ao vendedor os comprovativos de pagamento
ou de isenção.
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Comprar e vender casa
Na câmara municipal
Na câmara municipal da área onde se situa a casa, consulte, pelo menos,
dois documentos: o Plano Diretor Municipal (ou, na falta deste, o Plano de
Atividades da Autarquia) e a licença ou a autorização de utilização (respetiva-
mente, para imóveis vistoriados antes e depois de fevereiro de 2008). Através
deles, poderá ter acesso a informações importantes sobre a casa que pretende
adquirir e sobre o local onde a mesma foi construída.
Os serviços de atendimento das câmaras municipais têm o dever de mostrar
os referidos documentos, embora, no caso da licença ou autorização, possa
ter de solicitar uma certidão. Se ficar com dúvidas, não hesite em questionar
os funcionários da câmara. Algumas autarquias têm mesmo gabinetes de
esclarecimento aos munícipes. No entanto, nem todas funcionam da mesma
forma ou possuem os mesmos meios.
Plano Diretor Municipal (PDM)
O PDM permite-lhe conhecer as possibilidades de construção na área que
escolheu para morar. Assim, ficará a saber se os terrenos circundantes se
destinam a habitação, se incluem reservas agrícolas ou ecológicas, se estão
previstas instalações industriais, etc. Também ficará ao corrente de eventuais
projetos que possam implicar a expropriação do terreno ou a construção de
uma via rápida junto ao imóvel que pensava adquirir.
Convém estar preparado para a eventualidade de os elementos constantes no
Plano Diretor Municipal virem a ser alterados. Na verdade, é o que acontece
muitas vezes. A consulta do Plano Diretor Municipal é gratuita. Necessitará,
quando muito, de pagar as fotocópias das partes que mais lhe interessarem.
Algumas autarquias já disponibilizam este documento na internet.
Licença ou autorização?
Se a casa ainda se encontrar em fase de construção, peça a respetiva licença.
Se esta não existir ou, por qualquer razão, não conseguir ter acesso a ela,
é totalmente desaconselhável assinar o contrato-promessa. Aliás, o próprio
notário ou a entidade que fizer o reconhecimento das assinaturas exigirá este
documento, que é obrigatório por lei. Ainda assim, poderá vir a ter problemas.
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Os cuidados a ter
De facto, mesmo que a licença tenha sido concedida, a câmara poderá recusar
a autorização de utilização, no caso, por exemplo, de o construtor não respei-
tar os parâmetros aprovados no projeto de construção. Se a casa já estiver
construída, peça uma certidão da licença ou autorização de utilização para
se certificar de que se destina a habitação. Irá também necessitar dela para
o contrato-promessa e o contrato de compra e venda.
Direito de preferência
O proprietário poderá ter de apresentar alguns documentos suplementares
antes da concretização do contrato de compra e venda. Se, por exemplo,
o imóvel estiver localizado numa zona histórica ou fizer parte de um edifício
classificado ou em vias de classificação, terá de consultar a Direção-Geral do
Património Cultural (DGPC) e a câmara municipal para se certificar de que
não irão exercer o direito de preferência. Para o efeito, terá de requerer a
respetiva certidão. Em certos casos, o Estado pode ter interesse em assumir
a propriedade dos imóveis e, por essa razão, está disponível para substituir
um eventual comprador, satisfazendo as condições do negócio acordado. Tal
raramente se verifica, mas, em todo o caso, é mais um custo a ter em conta.
Para poupar tempo e deslocações, peça a certidão por via eletrónica: anuncie
os elementos essenciais do negócio de compra e venda através da página
www.casapronta.pt/CasaPronta. As entidades públicas com direito legal de
preferência manifestarão também desta forma a intenção de exercer esse
direito. E os interessados ficam dispensados de obter certidões negativas do
exercício de direito de preferência junto dessas entidades antes de celebrar o
negócio (se tais entidades nada disserem, isso significa que não estão interes-
sadas). Através deste endereço, é possível consultar os anúncios submetidos
e verificar se alguma entidade pública manifestou a intenção de exercer o
direito legal de preferência.
No condomínio
Se a casa que pretende comprar, seja nova ou em segunda mão, estiver incluída
num prédio de apartamentos ou num empreendimento sujeito às regras da
propriedade horizontal, convém fazer algumas verificações suplementares.
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