GARANTIAS IMOBILIÁRIAS ...........................................................................................

Negócios Jurídicos .............................................................................................................................. 2

Posse .................................................................................................................................................. 2

Garantias em espécie ......................................................................................................................... 3

Aspectos gerais .............................................................................................................................. 3
Garantia Fidejussória – Fiança ........................................................................................................ 4
Garantias Reais............................................................................................................................... 4
❖ Penhor ............................................................................................................................. 4
❖ Cessão Fiduciária .............................................................................................................. 5
❖ Hipoteca........................................................................................................................... 5
➢ Cobrança Extrajudicial .................................................................................................... 6
➢ Cobrança Judicial ........................................................................................................... 7
❖ Alienação fiduciária .......................................................................................................... 7

NORMAS APLICÁVEIS .................................................................................................. 9

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GARANTIAS IMOBILIÁRIAS

NEGÓCIOS JURÍDICOS1
Antes de falar das garantias mais importantes para o mercado imobiliário, é necessário
entender o que são garantias e para que elas servem e, não dá para falar de garantias sem falar de
negócio jurídico.
Os negócios jurídicos são relações que uma pessoa tem com outra, para que sejam criados,
modificados ou extintos direitos. Quando se compra um carro, empresta uma caneta, passa uma
procuração para alguém te representar, tudo isso são exemplos de negócios jurídicos.
Uma das várias divisões dos negócios jurídicos é quanto à sua relevância e independência
no mundo jurídico, podendo ser principal ou acessório.
São considerados negócios jurídicos principais, aqueles servem para cumprir o objeto da
relação e que podem existir sozinhos no mundo jurídico. Por exemplo, a compra e venda da casa.
Quando alguém compra uma casa, o que ela quer fazer é adquirir a casa. Não é outra coisa. Por
isso, esse é o negócio jurídico principal.
Já o negócio jurídico acessório, como o próprio nome já diz, ele serve como um acessório,
um complemento ao negócio jurídico principal, para dar maior segurança, para validá-lo, enfim,
que sem ele, o negócio jurídico não faria sentido.
Geralmente, qual se pretende alugar um apartamento, ao se dirigir a uma imobiliária, ela
pode exigir que seja apresentado um fiador. O contrato de fiança, nesse caso, só vai existir para
complementar o contrato principal, que é o de aluguel. E sem o contrato de aluguel, não faria
sentido existir o contrato de fiança.
Por isso é que se diz que os negócios jurídicos acessórios seguem, acompanham o principal.
Se o negócio jurídico principal deixar de existir, não faz mais sentido existir o acessório, e este deve
ser extinto.
Todas as garantias são negócios jurídicos acessórios, servindo como uma forma de o credor
conseguir do devedor o cumprimento da obrigação principal. No contrato de aluguel, descrito
acima, caso o locatário não pague o aluguel, o fiador o fará.
É para isso que servem as garantias, para o negócio jurídico principal seja realizado.

POSSE
Outro conceito de suma relevância para a compreensão das garantias é o de posse.
Quando se fala em posse, logo pensa em poder, em ter algo nas mãos. O conceito não está
de todo incorreto. Em geral, quando se possui alguma coisa, ela está em efetivo contato com a
pessoa.
Mas nem sempre é assim. Quando você está no trabalho e se levanta da mesa para ir ao
banheiro e deixa os seus pertences lá, não há dúvidas que elas ainda estão sob sua posse, ainda que
não tenha mais contato com ela, naquele momento.
Outra confusão que se faz em relação à posse é confundi-la com propriedade. Não são
institutos semelhantes. Propriedade é a certeza de que algo pertence a alguém. Na posse, nem
sempre há essa certeza.
Quando você aluga um apartamento, os seus vizinhos não sabem se você é o proprietário
do imóvel. Só saberão quando tiverem algum contato com você.
Isso é a posse, a exteriorização de uma das características da propriedade. É agir como se
dono fosse.
A propriedade por outro lado é o direito que realmente tem sobre o bem de usar, fruir,
dispor e reavê-lo, e que pode ser oposto contra todos – erga omnes.

1 Art. 104 do Código Civil Brasileiro.

2
 Uso é o direito real o qual o bem exterioriza sua finalidade. A casa foi feita para morar, o
carro para rodar, a caneta, para escrever.
Fruir ou gozar é o direito real que tira proveito econômico da coisa. A utilização de uma
vaca para dar leite, o aluguel de um apartamento, o rendimento de uma aplicação financeira.
Dispor é o direito real que capacita o detentor de se desfazer da coisa. Venda de um carro,
a doação de uma fazenda.
Por fim, reaver, que dizer pegar de volta um direito que lhe foi tomado. O restabelecimento
de uma propriedade que foi vendida sem sua permissão, por exemplo.
A reunião de todos esses direitos reais em uma única pessoa, transforma esse direito em
propriedade plena.
Como a posse é a exteriorização de uma das características da propriedade, quem aluga uma
casa, quer morar, fazer o bem exteriorizar a sua finalidade. Portanto, tem posse. Mas o locador
ficou com ainda com os direitos reais de fruição, disposição e de reaver a coisa.
Quando isso acontece, diz-se que a propriedade e a posse foram desdobradas. Quem tem
o contato com a coisa, no exemplo do aluguel, o locatário, terá a posse direta do bem, enquanto o
locador ficará com a posse indireta sobre o bem.
A propriedade de bens móveis, como carros, mesas, computadores, se dá com a
transmissão da posse de uma pessoa para a outra com a vontade de transferir a propriedade,
também chama de tradição da coisa.
Já a propriedade de bens imóveis, se dá com a transcrição do titular no órgão competente,
também chamado de registro.
Importante destacar uma característica da propriedade, muito usada quando se fala em
garantias: a resolubilidade.
Na alienação fiduciária, como se verá, a propriedade do imóvel que o mutuário acabou de
comprar, por conta do financiamento, passará a ser da instituição financeira, até que o empréstimo
seja integralmente quitado, o que se opera automaticamente, ou seja, uma vez quitado, a
propriedade do imóvel retorna ao comprador de pronto.
Essa é a característica da propriedade resolúvel, chamada assim porque o direito de
propriedade de uma pessoa se “resolve”, “acaba”, por conta de um evento futuro, que pode ser
certo ou incerto. No caso da alienação fiduciária, se resolve para a instituição financeira quando o
financiamento for quitado.

GARANTIAS EM ESPÉCIE
Aspectos gerais
As garantias são negócios jurídicos acessórios para que o credor tenha uma forma
secundária de cumprimento do negócio jurídico principal. E elas podem ser de realizadas por
pessoas, terceiros que não fazem parte do negócio principal, como o aval e a fiança, também
chamadas de garantias pessoais ou fidejussórias; ou podem ser realizadas por coisas, como a
alienação fiduciária, a hipoteca e o penhor, também conhecidas como garantias reais.
A Resolução CMN nº 4.676/2018 elenca as garantias exigidas nas operações de crédito
imobiliário:

Art. 7º As operações de financiamento imobiliário de que trata esta Resolução destinadas

à aquisição, à construção ou à produção de imóveis deverão ser garantidas por:
I - alienação fiduciária do imóvel objeto da operação;
II - alienação fiduciária de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
III - hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;
IV - hipoteca, em primeiro grau, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
V - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de
imóveis;

3
 VI - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou
promessa de venda de imóveis; ou
VII - cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de
venda ou promessa de venda de imóveis.

Garantia Fidejussória – Fiança2

A fiança é um negócio jurídico em que uma terceira pessoa se compromete a pagar uma
dívida que não foi ele que assumiu, caso o devedor não pague. Deve ser feita por escrito,
interpretada de forma restritiva e pode ser feita, inclusive, sem o consentimento do devedor. A
relação é entre o fiador e o credor.
São partes de um contrato de fiança: o fiador (terceiro), o afiançado (devedor) e o
beneficiário (credor).
O credor não é obrigado a aceitar o fiador, pois pode ser apresentada uma pessoa que não
tenha condições de arcar com a dívida do negócio jurídico principal.
Ela pode compreender apenas uma parte da dívida ou a dívida toda e uma mesma dívida
pode ter mais de um fiador, que ficarão solidariamente obrigados pela dívida toda.
A regra da fiança é que ela seja exigida somente se o devedor não possuir bens para suprir
a falta do pagamento, característica chamada de benefício de ordem. Mas existem situações em que
esse benefício não é observado:
• Se o fiador renunciou expressamente ao benefício;
• Se se obrigou como principal pagador ou devedor solidário;
• Se o devedor for insolvente ou falido.

Por se tratar de garantia e, portanto, negócio jurídico acessório, ao ser extinto o negócio
jurídico principal, se extingue também, a fiança. A fiança também se extingue:
• se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor;
• se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências;
• se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto
diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perdê-lo por
evicção.
Quando o fiador morre, a obrigação da fiança para aos herdeiros, no limite da herança.
A cobrança da fiança deve ser realizada por ação judicial específica, não permitindo que
seja extrajudicial.

Garantias Reais

❖ Penhor3
O penhor é uma garantia em que o devedor entrega ao credor um bem móvel e quando a
dívida for quitada, o bem retorna ao patrimônio do devedor.
É muito utilizado nos financiamentos para construção de empreendimentos, o plano
empresário.
Enquanto o empreendimento está sendo construído, o incorporador começa a
comercializar as unidades em construção, geralmente de forma parcelada, gerando um direito de
crédito. Esse contrato chamado de Promessa de Compra e Venda ou Compromisso de Compra e
Venda serve de garantia para o financiamento que o incorporador toma junto a uma instituição
financeira para construção do empreendimento, ficando empenhado.

2 Art. 818 do Código Civil.

3 Art. 1.431 do Código Civil

4
 O penhor de direitos creditórios deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos,
mas para começar a ter eficácia, é necessário que o devedor seja notificado, seja por instrumento
particular ou público. Como o negócio jurídico é realizado entre a incorporadora e a instituição
financeira, o devedor passa a ter que pagar para esta e se ele não for notificado, é como se nada
tivesse mudado e continuará pagando para a incorporadora.
No penhor, a propriedade do bem não se altera, mas permanece com o devedor, ficando
somente a posso com o credor, enquanto a dívida está vigente. Se o incorporador decretar falência,
os créditos empenhados passam a compor a massa falida e o credor terá que se habilitar no processo
de falência para perceber seus créditos.
Como qualquer garantia, o penhor se extingue ao ser extinta a obrigação principal. Mas
também se o bem empenhado perecer, ou seja, perder todo o seu valor econômico, quebrando,
por exemplo; se o credor renunciar do penhor; se o devedor e o credor se tornarem a mesma
pessoa, por exemplo, uma empresa empenha direitos creditórios por conta de um negócio realizado
entre elas e depois a empresa credora compra a empresa devedora. Ao final, a credora estaria
devendo para ela mesmo; por fim, no processo judicial de execução do penhor, o bem for vendido.
A cobrança do penhor deve ser realizada por ação judicial específica, não permitindo que
seja extrajudicial.

❖ Cessão Fiduciária4
A cessão fiduciária e o penhor são bem semelhantes, pois também é uma forma de garantia
por meio de transmissão de bem móvel, aqui, decorrentes de contratos de alienação de imóveis,
com escopo de garantia, ou seja, até o cumprimento do negócio jurídico principal.
A principal diferença entre o penhor e a cessão fiduciária é que nesta a propriedade é
transferida para o credor, em caráter resolúvel, ou seja, provisório, até que o empréstimo seja
quitado.
Dessa forma, se a incorporadora falir, os direitos creditórios não vão compor a massa falida,
mas ficarão com o credor até a liquidação da dívida.

❖ Hipoteca5
A hipoteca é uma forma de garantia de bens imóveis, instituída por escritura pública ou
instrumento particular com força de escritura pública, o qual se sujeita ao pagamento da dívida do
devedor, caso ele não pague no prazo e forma acordados, sem a transferência da propriedade do
bem para o credor.
Como não transfere a propriedade do bem para o credor, o imóvel objeto da hipoteca pode
ser vendido e qualquer cláusula que proíba o proprietário de vende-lo é considerada nula. O que é
permitido ao credor fazer é considerar o crédito hipotecário, ou seja, o negócio jurídico principal,
vencido antecipadamente em decorrência da alienação do imóvel.
Por ser considerada um direito real, a hipoteca só terá eficácia perante a terceiro depois de
registrada no Cartório o qual está registrado o bem dado em garantia e deve abranger todas as
acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, ficando vigente pelo prazo do crédito
hipotecário, desde que não seja superior a 30 (trinta) anos.
Podem ser objeto de hipoteca:
• os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
• o domínio direto;
• o domínio útil;
• as estradas de ferro;

4 Art. 8 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997

5 Art. 1.473 do Código Civil.

5
 • os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde
se acham;
• os navios;
• as aeronaves.
• o direito de uso especial para fins de moradia;
• o direito real de uso;
• a propriedade superficiária.

Sobre um mesmo imóvel podem ser registradas várias hipotecas, seguindo uma ordem
gradativa, a qual a preferência de garantia se dá do primeiro grau para o grau mais distante.
A hipoteca se extingue:
• pela extinção da obrigação principal;
• pelo perecimento da coisa;
• pela resolução da propriedade;
• pela renúncia do credor;
• pela remição;
• pela arrematação ou adjudicação.

Quando o crédito hipotecário não for pago na forma e prazo acordados entre o devedor e
o credor, a garantia hipotecária pode ser executada. Executar significa impor o cumprimento de
uma obrigação quando não foi realizada de forma espontânea. Dessa maneira, a execução da
hipoteca pode se dar de duas formas: extrajudicial e judicial.

➢ Cobrança Extrajudicial6
Antes da execução da hipoteca, as partes definiram no contrato do negócio jurídico
principal um agente fiduciário, instituição autorizada pelo Bacen responsável por proteger os
direitos dos integrantes do contrato, não podendo ter vínculos societários com os credores ou
devedores das hipotecas que sejam envolvidos.
O Agente Fiduciário recebe honorários pela execução de até 5% do valor cobrado, e
responde por ilícito, fraude, simulação ou má-fé comprovada na alienação do imóvel hipotecado.
Com o inadimplemento da dívida, o credor deve encaminhar dois avisos de cobrança ao
devedor, para que regularize a situação.
Permanecendo em débito, o credor solicita ao Agente Fiduciário que realize a execução da
dívida hipotecária, que deve ser feita nos 10 dias subsequentes à solicitação, por meio de notificação
realizada pelo Cartório de Títulos e Documentos, para que o devedor purgue a mora em até 20
dias.
Não pagando o débito, o imóvel será levado a leilão em até 15 dias depois, sendo que o
menor lance deve ser o valor do saldo devedor acrescido de débitos da fazenda pública, seguros,
anúncios e custos da praça.
Se o 1º leilão for infrutífero, o agente fiduciário deverá promover o 2º leilão, em até 15 dias
depois do 1º, o qual será aceito o maior lance, mesmo que inferior ao valor mínimo do 1º leilão. Se
for arrematado, o valor pagará primeiro a Fazenda Pública e seguros, depois ao credor. Se o valor
não for suficiente para pagar as dívidas, o credor poderá buscar outros bens do devedor.
Se do valor arrematado remanescer algum saldo, este deverá ser entregue ao devedor.
Após o leilão é emitida a carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, credor, agente
fiduciário e outras 5 pessoas físicas, devendo ser lavada a registro no cartório o qual o imóvel está
registrado.

6 Art. 31 do Decreto Lei nº 70/66.

6
 Não havendo arrematante nos dois leilões, o imóvel será adjudicado pelo credor,
extinguindo-se a dívida, mesmo que o valor do imóvel seja insuficiente.

➢ Cobrança Judicial7
Na cobrança pela via judicial não há a figura do Agente Fiduciário, que é substituído pelo
juiz.
Ao ficar inadimplente o credor o credor poderá iniciar uma ação de execução, que deve ser
protocolada na comarca onde o imóvel hipotecado se encontra.
O devedor é citado pessoalmente para pagamento da dívida acrescida dos honorários
advocatícios e custas processuais em até 24 horas. Se o devedor estiver fora da jurisdição do imóvel,
a citação será realizada por edital, no prazo de 10 dias.
Mantendo-se inadimplente, o imóvel será penhorado e levado a leilão, com lance mínimo
não inferior ao saldo devedor da operação acrescido de custas e honorários advocatícios.
Se não for arrematado, o imóvel será adjudicado ao credor, exonerando o devedor da
dívida.
Até o auto de arrematação ou de adjudicação ao credor, o devedor poderá pagar o débito,
extinguindo a hipoteca e mantendo o imóvel em seu patrimônio.

❖ Alienação fiduciária8
A alienação fiduciária é uma forma de garantia pela qual a propriedade do bem é transferida
do devedor (fiduciante) para o credor (fiduciário) enquanto a dívida estiver vigente e, ao ser quitada,
a propriedade voltar automaticamente para o devedor (propriedade resolúvel), devendo ser
contratada por meio de escritura pública ou instrumento particular com força de escritura pública.
Diferentemente da hipoteca, na alienação fiduciária há o desdobramento da posse, ficando
a posse direta com o devedor e indireta, com o credor.
O contrato de alienação fiduciária conterá:
• O valor do principal da dívida;
• O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
• A taxa de juros e os encargos incidentes;
• A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da
alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
• A cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta
e risco, do imóvel objeto da alienação;
• A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para
a respectiva revisão;
• A cláusula dispondo sobre os procedimentos do leilão.

Apesar de todas as divergências poderem ser levadas a juízo, a alienação fiduciária não tem
procedimento específico para execução judicial, como a hipoteca, mas apenas procedimento
extrajudicial.
Outra grande diferença é que o agente fiduciário não é um terceiro, mas o próprio credor,
que executa diretamente a garantia.
Procedimento Extrajudicial
Quando a dívida estiver vencida, o credor deve solicitar a notificação do Cartório de
Registro de Imóveis, que pode realizá-la diretamente ao devedor ou delegar a função para o
Cartório de Títulos e Documentos.
O devedor deverá purgar a mora em até 15 dias, junto ao cartório.

7 Art. 1º de 5.741/1971.
8 Art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

7
 Não pagando, o credor pagará o ITBI e o Cartório de Registro de Imóveis realizará a
consolidação da propriedade em seu nome e, em até 30 dias depois, deve realizar o 1º leilão com
lance mínimo do valor do imóvel do contrato ou do IPTU, o que for maior.
Não havendo lances no 1º leilão, será realizado o 2º leilão, em até 15 dias após o 1º, dessa
vez, o valor do lance deve ser, pelo menos, o valor da dívida, acrescida de despesas, encargos legais,
tributos, seguro e condomínio.
Considera-se dívida, o saldo devedor da operação de alienação, na data do leilão, incluído
os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais. Despesas, por outro lado
é a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à
realização do leilão.
Se o valor arrematado em leilão for superior ao montante em débito, o que sobrar será
entregue ao devedor, em até 5 dias após a arrematação.
Se, por outro lado, não houver lances nos dois leilões o imóvel será incorporador ao
patrimônio do credor e a dívida extinta, devendo ser emitido, em até 5 dias após o segundo leilão,
termo de quitação.
Se o imóvel estiver locado, será realizada denúncia para que a desocupação ocorra em 30
dias, se o credor não autorizou a locação, e 90 dias, se foi autorizada, sob pena de pagamento de
aluguel no valor de 1% do valor do imóvel, exigível desde a data do leilão até a data de imissão na
posse, pelo credor ou sucessor.

8
NORMAS APLICÁVEIS
Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1.966 – Autoriza o funcionamento de associações de
poupança e empréstimo, institui a cédula hipotecária e dá outras providências.

Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971 – Dispõe sobre a proteção do financiamento de bens

imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação.

Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras

providências.

Lei nº 8.004 de 14 de março de 1990 – Dispõe sobre transferência de financiamento no âmbito do

Sistema Financeiro da Habitação, e dá outras providências.

Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário,

institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Institui o Código Civil.

Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 - Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações

imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito
Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá
outras providências.

Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018 – Dispõe sobre os integrantes do Sistema

Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as condições gerais e os critérios para contratação de
financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a
funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em
depósitos de poupança.