PROPRIEDADE APARENTE - POSSE

IMOBILIÁRIA
Propriedade aparente é toda a situação em que uma pessoa ocupa um imóvel
como se seu proprietário fosse. Este aparenta ser o dono de direito mas não o
é, sendo apenas dono de fato porque age como dono e demonstra a terceiros
ser o dono do imóvel, acreditando que realmente o seja. Adquiriu este imóvel
de quem não detinha a plena propriedade mesmo acreditando te-la.

Ocorre de fato o uso do imóvel, porém a pessoa juridicamente não detém o

documento oficial que comprova que seja por direito o dono do imóvel. Para
que exista a propriedade aparente deve existir um titulo oneroso e o sujeito
de boa-fé.

Detém a propriedade de direito todo aquele que tiver um titulo juridicamente

aceito como titulo de propriedade imobiliária, são eles:

 Escritura Pública de compra e venda, cessão de direitos, permuta,

promessa de compra e venda ou doação;
 Matricula imobiliária do imóvel em seu nome;
 Sentença judicial confirmando a propriedade do imóvel
 Carta de adjudicação do imóvel;
 Carta de arrematação do imóvel em leilão;
 Formal de partilha, procuração em causa própria; testamento
homologado;

Necessário informar que os títulos acima devem obrigatoriamente estar

registrados na matricula imobiliária do imóvel. Só é dono de direito quem
registra.

Os que não possuem os títulos acima descritos consideram-se como

detentores da propriedade aparente, pois de fato, se considera o dono do
imóvel, o utiliza como sua propriedade sem contestação. Diz-se que possui a
posse mansa e pacifica.

Esta propriedade aparente caracteriza-se por duas situações essenciais: a

boa fé e o principio do erro comum. A pessoa que age como proprietário
acredita fielmente ser o proprietário do imóvel. O erro comum é aquele em que
outras pessoas acreditam que a propriedade seja válida. Isso gera outro erro, o
da pessoa que acredita que quem esta lhe vendendo é o proprietário de direito
e assim compra de boa fé a propriedade aparente.

Detém a propriedade aparente todo aquele que tiver:

- um contrato particular de compra e venda de imóvel em que a venda foi

realizada por pessoa que não conste como proprietário por direito na matricula
imobiliária do imóvel;
aquele que compra o imóvel apenas por recibo;
o(s) herdeiro(s) que não providenciaram o inventario do imóvel;
quem possui contrato de gaveta ( não levado a registro na matricula imobiliária)
quem mediante titulo falso conseguiu registrar a propriedade em seu nome na
matricula imobiliária, fato que judicialmente tornaria a propriedade nula.

Sendo assim, toda a pessoa que tem a posse de um imóvel sem ter seu nome
na matricula imobiliária deste imóvel, tem de fato um direito pessoal, que
futuramente poderá ou não se converter em direito real obtendo a propriedade
do imóvel mediante ação judicial cabível. Até então terá apenas a posse plena
do imóvel que de boa fé adquiriu de terceiros que não eram os proprietários de
direito ou eram proprietários, mas estavam impedidos de transferir oficialmente
o imóvel.

A ação judicial é o meio legal de reconhecimento da propriedade aparente

mediante critérios determinados, seja por reconhecimento d documento que
comprove o negocio ou usucapião. Para quem detém a posse mas não os
direitos convém fazer uma Declaração oficial de posse e registrá-la.

Lembrete: não é considerada propriedade aparente o imóvel invadido por

terceiros que tem consciência de que o imóvel não lhe pertence, invade e dele
faz sua moradia.

Fato concreto, exemplo:

Uma placa em frente a um imóvel anuncia que a propriedade esta a venda.
O senhor que reside neste imóvel apresenta-se como dono do mesmo.
O interessado em comprar tem o valor exato para a aquisição.
O vendedor concorda em vender pelo preço acertado e ambos fazem um
contrato particular de compra e venda de imóveis que assinam reconhecendo
firma. Na data acertada no contrato o vendedor entrega as chaves e recebe o
pagamento do comprador.
O comprador de posse do contrato pede ligação da luz e água em seu nome,
muda-se para o imóvel com sua família, providencia o cadastro municipal em
seu nome apresentado o contrato e recibo de pagamento. Passa a viver neste
imóvel e a relacionar-se com os vizinhos como novo proprietário. Todos
acreditam que ele o seja, não há porque duvidar.
Temos na situação acima uma “propriedade aparente”.
O comprador adquiriu o imóvel acreditando que o vendedor realmente era o
proprietário, por desconhecimento não pediu o titulo de propriedade imobiliária
que comprava que ele seria o dono, não providenciou, também por
desconhecimento, escritura pública e registro desta em seu nome e assim age
como se proprietário fosse sem saber que detém apenas a propriedade
aparente. Futuramente poderá judicialmente reconhecer o contrato assinado e
requerer a propriedade de direito, ou seja, seu nome na matricula imobiliária do
imóvel.
O vendedor por sua vez, também acreditava ser o proprietário por direito do
imóvel e agiu de boa fé.

Fato concreto 2: quando não existe a propriedade aparente

Da não existência de propriedade aparente.
Uma pessoa passa diariamente em frente a um imóvel vazio em estado de
abandono.
Passado alguns meses o imóvel continua em estado de abandono.
A pessoa resolve entrar no imóvel, limpa-lo, fazer dele sua moradia e agir como
se dono fosse.
A pessoa não tem qualquer documento que comprove haver um negocio.
Trata-se de uma invasão.
Nesta situação não existe a figura da propriedade aparente por não haver um
documento que comprove a transferência da posse. Somente após 05 anos de
posse e uso poderá ter o direito de adquiri a propriedade por usucapião.

Leitura
recomendada: https://aplicacao.mp.mg.gov.br/xmlui/bitstream/handle/12345678
9/294/propriedade%20aparente_Rosenvald.pdf?sequence=1

Declaração de posse

http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/09/declaracao-de-posse.html

Obs: Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de

Imóvel, deve-se lavrar uma Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, pois o
vendedor ou cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário.

O vendedor ou cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador ou cessionário, que
manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado,
através de uma Ação de Usucapião. Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de
Direitos de Posse não há incidência do Imposto ITBI.

O instrumento fundamental para a obtenção da propriedade integral junto ao Poder

Judiciário, através da Ação de Usucapião, é a Escritura Pública de Cessão de Direitos de
Posse.