Aula 5 – Documentos legais: certidões negativas, contrato de compra e venda, impostos e

escritura da propriedade do imóvel.

Garantir a documentação certa na hora de assinar o contrato de compra e venda vai

acelerar os processos e evitar futuras preocupações. As burocracias e a documentação para
compra e venda de imóveis podem parecer complicados e assustadores para quem não
trabalha com mercado imobiliário. Conhecer quais são todos os documentos exigidos ao longo
do processo traz segurança e confiança para quem está pensando em comprar ou vender um
apartamento (PORTAL LOFT, 2019).
São tantos documentos importantes que até corretores podem se confundir o que
cada um deles representa, assim há 3 grupos de documentos que são exigidos durante a
aquisição ou venda de um imóvel, conforme demostrado na figura 1:

Documentos dos compradores

Documentos dos vendedores (caso haja, dos

respectivos cônjuges)

Documentos do próprio imóvel

Figura 1 - Grupos de documentos que são exigidos durante a aquisição ou venda de um imóvel
Fonte: Portal Loft (2023)

Há 6 tipos de estados civis considerados pelo Estado. Caso você esteja comprando ou
mesmo vendendo um apartamento, deverá comprovar qual sua situação legal no momento da
compra ou venda do seu imóvel.
Para cada estado civil será necessário apresentar um documento diferente. Veja a lista
abaixo:
 Casado: deverá apresentar a certidão de casamento
 Solteiro: deverá apresentar a certidão de nascimento
 Divorciado ou desquitado (separado judicialmente): deverá apresentar a
averbação da certidão de casamento e a própria certidão
 Esteja em uma união estável: deverá apresentar a escritura declaratória de
união estável e, caso tenha filhos, a(s) certidão(ões) de nascimento dele(s)
Viúvo: deverá apresentar a certidão de casamento e a certidão de óbito do cônjuge.
 Caso os compradores sejam casados ou possuam relação estável comprovada, o
cônjuge deve apresentar os mesmos documentos no momento da compra.
Deverão ser apresentados, segundo Nonato (2018)
1. Cópias da carteira de identidade e do CPF
O Registro Geral (RG) e o Comprovante de Situação Cadastral (CPF) servem para
confirmar a identidade dos compradores e seu número como contribuinte.
2. Cópia da certidão de estado civil
Obrigatório apresentar a certidão de estado civil da pessoa compradora, da pessoa
vendedora e dos respectivos cônjuges.
3. Cópia dos comprovantes de renda atualizados
Caso a pessoa compradora tenha carteira assinada, poderá mostrar o holerite onde
está contido o valor do salário fixo. Também é possível apresentar a declaração do Imposto de
Renda mais recente, o extrato da conta bancária ou emitir um DECORE (Declaração
Comprobatória de Percepção de Rendimentos) junto a um contador.
4. Caso tenha se casado após 1977, será necessário apresentar uma cópia da
escritura pública de pacto antenupcial.
Contrato feito pelos casados estabelecendo o regime de bens em vigor após a união
estável. O Pacto antenupcial deverá ser apresentado sempre que o regime de bens for
diferente do regime de bens legal. Ou seja, até 1977 se for diferente da comunhão universal de
bens o pacto antenupcial deve ser apresentado e, após 1977, se foi diferente da comunhão
parcial de bens o pacto também deverá ser apresentado.
5. Endereço de correspondência.
A pessoa compradora deverá indicar um endereço pessoal confiável.
6. Autorização de débito em conta corrente quando a pessoa compradora optar por
esta forma de pagamento.
Para garantir que exista um conta na qual será debitado o valor do imóvel.
7. Certidões negativas de:
Certidões negativas são comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a
uma pessoa. A pessoa vendedora deverá apresentar as certidões negativas de:
o Ações na Justiça Federal (retirado no site do Conselho Nacional de Justiça)
o Ações cíveis (retirados no site do Tribunal de Justiça de cada estado)
o Interdição, tutela e curatela (retirada no cartório regional)
 o Certidões Negativas de Débitos (CND) das Fazendas Estadual e Municipal.
o Protesto de títulos (retirada em cartório).
Caso a pessoa compradora seja comerciante, deverá apresentar também as certidões
negativas de: quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da
Fazenda); quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda);
CND/INSS, (retirada no site do Ministério da Fazenda).
8. Caso use o FGTS para a compra, será necessário adicionar estes documentos:
– Cópias autenticadas das páginas da carteira de trabalho onde constam a
identificação do trabalhador e a contratação do empregado.
– Extrato da conta do FGTS dos últimos dois anos.
– Autorização para movimentação de conta vinculada junto ao FGTS e declaração de
autorização permitindo a utilização do Fundo
– Caso o financiamento seja pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), deverá
apresentar a declaração de que se trata da primeira aquisição de imóvel residencial financiada.

PESSOA FÍSICA
Caso os vendedores sejam casados ou possua relação estável comprovada, o cônjuge
deve apresentar os mesmos documentos no momento da compra.
1. Cópias da carteira de identidade e do CPF
2. Cópia da certidão de estado civil
3. Certidões negativas de:
Certidões negativas são comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a
uma pessoa.
A pessoa compradora deverá apresentar as certidões negativas de:
o Ações na Justiça Federal (retirado no site do Conselho Nacional de Justiça)
o Ações cíveis (retirados no site do Tribunal de Justiça de cada estado)
o Interdição, tutela e curatela (retirada no cartório regional)
o Ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da
Fazenda estaduais)
o Protesto de títulos (retirada em cartório).
o Caso a pessoa compradora seja comerciante, deverá apresentar também as
certidões negativas de: quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site
 do Ministério da Fazenda); quanto à dívida ativa da União (retirada no site do
Ministério da Fazenda); CND/INSS, (retirada no site do Ministério da Fazenda).
4. Cópia do comprovante de abertura de conta onde o crédito oriundo do
financiamento e do FGTS será recebido.
PESSOA JURÍDICA
1. Cópias da carteira de identidade e do CPF
2. Cópia da certidão de estado civil
3. Certidões Negativas, tanto para sociedade anônima quanto para sociedade por
quotas, de:
o Ações na Justiça Federal; ações cíveis
o Ações das Fazendas Estadual e Municipal (retiradas nos sites das Secretarias da
Fazenda estaduais)
o Protesto de títulos (retirada em cartório)
o Quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da
Fazenda)
o Quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda)
o CND/INSS (também retirada no site do Ministério da Fazenda).
4. Cópia autenticada do estatuto ou contrato social
Retirada na Junta Comercial ligada à Secretaria da Fazenda de cada estado.
5. Papéis com alterações contratuais ou estatutárias
Retirada na Junta Comercial ligada à Secretaria da Fazenda de cada estado.
6. Carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato do negócio.

Relacionadas aos vendedores, são as certidões negativas de débito perante a Justiça e

à União. Já as certidões relacionadas ao imóvel em si (ele foi penhorado, hipotecado, deve
IPTU, etc.) estão listadas abaixo.
A figura 2 abaixo traz os oito documentos necessários para registro
 1. Cópia autenticada da
escritura definitiva
registrada no Cartório de
Registro de Imóveis
7. Declaração de
6. Planta do imóvel
inexistência de débitos
aprovada pela prefeitura
condominiais

5. Habite-se e, quando se
8. Declaração de saldo
tratar de imóvel novo, o
2. Certidão atualizada de devedor, se o imóvel for
CND/INSS averbadas no
ônus reais. financiado por outro
Cartório de Registro de
agente financeiro.
Imóveis competente.

4. Verifique se as contas
3. Certidão negativa de
de água, luz e gás estão
IPTU.
em dia.

Figura 1 - Grupos de documentos que são exigidos durante a aquisição ou venda de um imóvel
Fonte: Rede Jornal Contábil (2020)

A Escritura que comprova dados básicos sobre o imóvel e proprietário. Pode ser
retirada em cartório regional. Ela precisa ser assinada e ter sido registrada no cartório de
registro de imóveis competente por aquele imóvel. Tendo sido feito esse registro, é
dispensada a apresentação da escritura e apenas é solicitada a Certidão de Matrícula do
Imóvel atualizada com ônus reais.
A Certidão de Ônus Reais, também é conhecida como Certidão de Inteiro Teor e trata-
se de um documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis. A função desta certidão é
garantir que não existe nenhuma restrição quanto ao imóvel. Prova-se por meio dela que o
imóvel não está hipotecado ou penhorado, por exemplo.
A Certidão negativa de IPTU, mostra se o imóvel tem dívidas com o estado. Retirada na
prefeitura. Habite-se prova que o imóvel é habitado e deve ser retirada na prefeitura.
A planta do imóvel aprovada pela prefeitura, também pode ser assinada pelo
engenheiro ou arquiteto da construtora. Verifique se o profissional responsável está registrado
no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea).
Declaração de inexistência de débitos condominiais, verifica se o antigo dono tem
dívidas cairão sobre os novos moradores. Deve ser retirada com o síndico do condomínio ou
com a administradora do imóvel.
Declaração de saldo devedor, se o imóvel for financiado por outro agente financeiro.
Deve ser pedido ou retirado com o financiador. No caso da Caixa Econômica Federal, é possível
acessar o site. Para saber a situação da legalidade do imóvel basta retirar no Cartório de
Registro de Imóveis onde esse imóvel foi matriculado, que é relacionado à região onde ele fica.
É lá que está a matrícula atualizada (que funciona como espécie de CPF do imóvel e traz seu
histórico desde a construção). Também é deste cartório que sairá a Certidão de Ônus Reais,
onde pendências financeiras relacionadas a ele estarão descritas.
O ideal é que os vendedores ofereçam esses documentos, mas os interessados
também podem obtê-los por conta própria no cartório. Assim, fica a par de quaisquer possíveis
ameaças legais ao bem.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
O contrato de compra e venda é o documento que definirá o bem a ser transferido, o
valor a ser pago, a forma de pagamento, os prazos e outros detalhes importantes. O contrato
de compra e venda é um dos primeiros a ser assinado. Uma vez que este contrato é feito e
autenticado é necessário levá-lo ao cartório para que a escritura e o registro sejam feitos.
Este documento pode ser feito junto à um advogado especialista em Direito
Imobiliário. Isso acontece caso o vendedor e o comprador optem por não trabalhar com um
intermediário, que seria o corretor de imóveis. Caso um corretor de imóveis esteja envolvido
na negociação será função dele preparar o contrato.
O corretor de imóveis lida com diversos tipos de contratos imobiliários diariamente.
Além do contrato de compra e venda, ele pode ter gerado um contrato de exclusividade, junto
ao proprietário. Ou ainda, o comprador pode ter assinado um documento que atesta que ele
realizou a visita à determinado imóvel. Isso sem contar contratos com inquilinos e
proprietários de imóveis de locação.
Ter uma plataforma imobiliária que facilita a emissão destes contratos é essencial para
o corretor moderno.

MATERIAL COMPLEMENTAR
Como funciona um gerador de contratos imobiliários
https://www.youtube.com/watch?v=5a-7ajfdlNg&t=1s&ab_channel=villeImob
Tipos de contratos: Compra e venda, permuta, doação e locação
https://creci-pb.gov.br/tipos-de-contratos-compra-e-venda-permuta-doacao-e-
locacao/
Modelos de contratos, termos e documentos
https://www.normaslegais.com.br/guia/clientes/modelos-de-contratos.htm
10 documentos imobiliários que garantem uma venda mais rápida e segura
https://blog.arboimoveis.com.br/mercado-imobiliario/vendas/documentos-
imobiliarios/
Atividades – Aula 5
1. Há 3 grupos de documentos que são exigidos durante a aquisição ou venda de um imóvel,
são eles:

a) documentos dos compradores, documentos dos investidores e documentos do próprio

imóvel;
b) documentos das incorporadoras, documentos dos vendedores e documentos do próprio
imóvel;
c) documentos dos compradores, documentos das imobiliárias e documentos do próprio
imóvel;
d) documentos dos compradores, documentos dos vendedores e documentos do próprio
imóvel;
2. Para cada estado civil será necessário apresentar um documento diferente. Marque a
alternativa INCORRETA.

a) Casado: deverá apresentar a certidão de casamento

b) Solteiro: deverá apresentar a certidão de nascimento
c) Divorciado ou desquitado (separado judicialmente): deverá apresentar a averbação da
certidão de casamento e a própria certidão.
d) União estável não tem direito a comprar um imóvel, uma vez que não são casados
legalmente.
e) Em caso de filhos, a(s) certidão(ões) de nascimento dele(s).
3. Certidões negativas são:
a) comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a uma pessoa.
b) comprovantes de ação penal, criminal ou federal em relação a uma pessoa.
c) comprovantes de ação moral, comercial ou federal em relação a uma pessoa.
d) Certidões negativas são comprovantes de ação civil, criminal ou federal em relação a uma
empresa com CNPJ constituído.
4. A Escritura que comprova dados básicos sobre o imóvel e proprietário. Pode ser retirada
em:

a) cartório municipal.
b) cartório regional.
c) cartório federal.
d) cartório distrital.
5. A Certidão de Ônus Reais, também é conhecida como Certidão de Inteiro Teor. A função
desta certidão é:
a) garantir que não existe mudança estruturais no imóvel, interferindo na planta.
b) mostra se o imóvel tem dívidas com o estado
c) verifica se o antigo dono tem dívidas cairão sobre os novos moradores.
d) garantir que não existe nenhuma restrição quanto ao imóvel.
6. O contrato de compra e venda é o documento que definirá:
a) o bem a ser transferido, o valor a ser pago, a forma de pagamento, os detalhes estruturais e
outros detalhes importantes.
b) o bem a ser transferido, o valor a ser financiado, a forma de pagamento, os prazos e outros
detalhes importantes.
c) o bem a ser transferido, o valor a ser pago, a forma de pagamento, os prazos e outros
detalhes importantes.
d) o bem a ser transferido, o valor a ser pago, os comprovantes de pagamentos do IPTU e
declarações.
7. Além do contrato de compra e venda, o corretor pode ainda gerar um:
a) contrato de exclusividade, junto a construtora.
b) contrato de permuta, junto ao proprietário.
c) contrato de doação, junto ao proprietário.
d) contrato de exclusividade, junto ao proprietário.
8. Quando a venda ocorre entre pessoa jurídica, entre vários documentos, marque o que
apresenta particularidades dessa operação:
a) Cópia autenticada do estatuto ou contrato social, papéis com alterações contratuais ou
estatutárias, carta com a data da última modificação do estatuto ou do contrato do negócio.
b) Cópia autenticada do estatuto ou contrato social, papéis com alterações contratuais ou
estatutárias, carta com a fundação do contrato do negócio.
c) Quitação de tributos e contribuições apenas municipais, protesto de títulos, ações na Justiça
Federal; ações cíveis.
d) Quitação de tributos e contribuições Federal, protesto de títulos, ações na Justiça Federal;
ações penais.
9. A planta do imóvel aprovada pela prefeitura, também pode ser assinada pelo engenheiro ou
arquiteto da construtora.
( ) VERDADEIRO
( ) FALSO
10. Se o imóvel for financiado por outro agente financeiro, deve ser pedido ou retirado com o
financiador, uma declaração de saldo credor.
( ) VERDADEIRO
( ) FALSO
Referências bibliográficas – Aula 5

NONATO, Filipe. Ville Imobiliárias. Documentação Imobiliária: Um guia dos documentos mais
importantes. 2018. Disponível em: https://www.villeimobiliarias.com.br/documentacao-
imobiliaria/. Acesso em: 27/03/2023.

PORTAL LOFT. Time Loft. 2019. Atualizado em 2023. Entenda a documentação necessária para
compra e venda de um imóvel. Disponível em: https://portal.loft.com.br/documentacao-para-
compra-de-imovel/. Acesso em: 27/03/2023.

REDE JORNAL CONTÁBIL. Jornal contábil. 2020. Lista De Documentos Necessários Para
Compra E Venda De Um Imóvel. Disponível em: https://www.jornalcontabil.com.br/lista-de-
documentos-necessarios-para-compra-e-venda-de-um-imovel/. Acesso em: 27/03/2023.