O VENDEDOR FALECEU E DEIXOU UM CONTRATO DE GAVETA - COMO REGULARIZAR?

MARCEL RULLI
Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento
Regional, cerca de 50% dos imóveis no Brasil estão
irregulares esperando um advogado para regularizar.
Muitos desses imóveis estão em situação irregular
porque foram adquiridos através de um contrato de
gaveta.
E se o vendedor que assinou esse contrato de
1
gaveta faleceu, temos alguns passos a seguir e algu-
mas possibilidades para analisar, para com isso tomar
a decisão correta e ingressar com a ação cabível para
regularizar o imóvel do cliente.
Este assunto que este livro trata é muito interes-
sante e eu não quero que você, advogado ou advogada,
se confunda porque, às vezes, o cliente nos faz confun-
dir, quando ele chega no escritório e fala assim:
— Eu estou enrolado porque eu comprei a minha
casa através de um contrato de gaveta e o vendedor
faleceu.
Nós sabemos, que neste caso, o cliente não possui
a propriedade do imóvel, mas sim a posse, pois o imó-

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vel ainda não está registrado no nome dele. Portanto,
ele possui a posse do imóvel, e agora quer regularizar
a propriedade, quer se tornar o proprietário registral,
mas a pessoa que faria essa transferência de proprie-
dade acabou falecendo.
Eu sempre ensino aos meus alunos que para regu-
larizar qualquer problema de imóvel, nós temos que,
obrigatoriamente, seguir 3 passos:

Os 3 passos da regularização de imóveis

■ 1º passo: Ir até o Cartório de Registro de Imóveis pegar
a matrícula/transcrição ou a certidão informando de
que aquele imóvel não possui matrícula/transcrição.
■ 2º passo: Ir ao prédio da Prefeitura, se imóvel urbano, 2
ou no INCRA, se imóvel rural, para buscar informações
do imóvel, como se possui o registro administrativo
nesses órgãos e se possui no nome de quem que
figura tal cadastro.
■ 3º passo: Juntar a documentação do cliente para
entender a origem da posse. Saber se comprou, her-
dou, recebeu em doação ou se invadiu o imóvel.

Após esses três passos é que será possível a sua

análise e estudo do caso para definir qual a melhor
estratégia para regularizar o imóvel do seu cliente.
Tendo em vista que muitos dos casos irregulares serão

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resolvidos por meio da usucapião, vou te ensinar a
encaixar a posse do seu cliente na usucapião.
Mas, antes, você precisa entender mais sobre matrí-
cula, transcrição e escritura.
Você também deverá fazer uma entrevista com o
seu cliente e fazer as seguintes perguntas:
— Faz quanto tempo que você mora lá?
— Você tem um comprovante de pagamento?
— Você paga o IPTU ou ITR do imóvel?
— O carnê do IPTU ou ITR está no seu nome ou no
nome de um terceiro?
— As contas de água e luz estão no seu nome ou
no nome de um terceiro?
— Alguém que sabe desse negócio, você tem 3
alguma testemunha?
Essas perguntas poderão ser feitas para toda e
qualquer entrevista que envolve regularização de imó-
vel urbano ou rural, principalmente, quando os clientes
fazem negócios verbais.
Ainda é muito comum em cidades pequenas, com
menos de 20 mil habitantes, as pessoas confiarem
umas nas outras negociando no “fio do bigode”, com-
padre vendendo imóveis para compadre, somente
através de compromissos verbais.
E quando for uma compra e venda “de boca”, ou
seja, realizada através de contrato verbal é muito pior

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que o contrato de gaveta, porque o contrato de gaveta
está escrito, é isso já é um norte.
Agora, quando é verbal, a primeira e principal per-
gunta a se fazer é:
— Quem sabe dessa compra e venda?
É muito importante que você faça uma entrevista
bem minuciosa e colha o máximo de documentos pos-
síveis, para que o seu pedido fique bem estruturado.
Assim, quando a sua petição inicial chegue até o juiz
ou o seu requerimento chegue até o cartorário, ambos
irão ver o seu trabalho e dirão:
— Esse advogado sabe o que está fazendo, esse
profissional é diferenciado.
Por isso eu digo que essa entrevista que você rea- 4
lizará com o cliente você deve fazer como se estivesse
fazendo interrogatório da vida dele. E, tudo o que ele
afirmar, você peça a prova do que ele está afirmando.
Isso até inibe o cliente de mentir para você.
Pronto, o cliente contou toda a história, você anotou
tudo, reuniu todos os documentos, o próximo passo
é você se dirigir até o Cartório de Registro de Imóveis
para pegar a certidão da matrícula, da transcrição ou
uma certidão declarando que não há matrícula.
No Cartório de Registro de Imóveis, você vai dizer
assim: “eu quero uma certidão da matrícula do imóvel
na Rua X, número 1, por exemplo.

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 Se o cartório disser assim:
— Doutor, nós não expedimos certidão alguma
somente através do endereço do imóvel.
Neste caso, você deve questionar:
— O Livro nº 4 - Indicador Real está extraviado? O
artigo 179 da Lei 6015 é o livro que vocês usam para
localizar eventuais matrículas ou transcrições por ende-
reço. Esse livro está extraviado aqui do cartório?
Se isso não resolver, o próximo passo será se dirigir
até a Subseção de Direito Notarial da OAB e solicitar
que eles notifiquem ao cartório, afirmando que ele
não pode se negar a fornecer informações dos imóveis
com base no endereço, principalmente urbano, que é
fácil de ser localizado. 5
Os imóveis rurais, normalmente, são localizados
pelo georreferenciamento.
Eu não oriento você a fazer a busca da matrícula
do imóvel através do nome do vendedor que assinou o
contrato de gaveta porque você não sabe se o falecido
vendedor tinha o nome na matrícula. Pode ser que
esse falecido vendedor não fosse o proprietário regis-
tral do imóvel. E, se for esta a situação, ele vendeu a
posse e não a propriedade do imóvel.
Então, por isso que eu afirmo que o mais correto
é realizar a busca no cartório, através do endereço no
Livro n. 4 - Indicador Real.

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 O artigo 179 da Lei 6.015/73 diz assim:

Art. 179. O Livro nº 4 - Indicador

Real - será o repositório de todos os
imóveis que figurarem nos demais
livros, devendo conter sua identifi-
cação, referência aos números de
ordem dos outros livros e anotações
necessárias.

O Livro nº 4 - Indicador Real é o repositório de todas

as bases de matrículas ou transcrições físicas do cartó-
rio. Logo, esse livro está descrito por ruas, números e
localização dos imóveis. 6
Quando você fizer essa busca irá descobrir se o imó-
vel possui ou não possui matrícula ou transcrição e se
está no nome do falecido vendedor ou de um terceiro,
porque essas informações irão direcionar o caminho a
ser seguido para regularizar o imóvel do seu cliente.
Vou fazer uma breve diferenciação entre matrícula
e transcrição para você:

O que é uma matrícula de imóvel?

A matrícula do imóvel possui as mesmas característi-
cas de uma certidão de nascimento, por exemplo. Ela
documenta a existência do imóvel e contém a descri-

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ção detalhada do mesmo, bem como as informações
dos seus proprietários, as medidas e confrontações,
operações de compra e venda, e outros fatos relevan-
tes a qual o imóvel tenha sido submetido.

Observação: É importante salientar que todos os

imóveis privados devem possuir esse documento,
o qual fica arquivado perante o Cartório de Registro
de Imóveis competente, responsável pelos registros e
averbações constantes da matrícula.

O que é uma transcrição do imóvel?

Antes do ano de 1976, o sistema utilizado nos Cartórios
de Registros de Imóveis, não era a matrícula, mas sim 7
a transcrição do imóvel. Podemos dizer que a trans-
crição é um "tipo de matrícula antiga". Mas como era
muito imprecisa, gerava muitos problemas e por isso
foi substituída pelo atual sistema de matrículas.
Importante saber que o fato de o imóvel possuir
uma transcrição ou matrícula não muda a situação
jurídica dele, tendo em vista que os dois documen-
tos registrais possuem validade. A diferença é que
foram realizados por sistemas de registro diferentes.
Agora que você já sabe a diferença entre esses
documentos, vamos entender porque é tão comum
as pessoas realizarem negócios jurídicos de compra e

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venda de imóveis através do famoso CONTRATO DE
GAVETA e não fazem definitivamente a ESCRITURA
PÚBLICA, conforme a legislação brasileira determina.
O artigo 108 do Código Civil determina:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário,

a escritura pública é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à cons-
tituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis
de valor superior a trinta vezes o maior
salário-mínimo vigente no País.

Muitas vezes, o comprador do imóvel não possui 8

o dinheiro para pagar o imóvel à vista. Então faz um
contrato de gaveta (contrato particular de compra e
venda) para pagar parcelado, sendo combinado que,
ao final, após ter pago todas as parcelas, será lavrada
a Escritura Pública de compra e venda.
Acontece muito, na prática, quando o imóvel está
financiado e o comprador não tem como transferir o
financiamento para o nome dele. Então passa a pagar
o financiamento em nome do vendedor, para, após
a quitação do financiamento, realizar a transferência
do imóvel.
É importante que nesse contrato de gaveta

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(contrato particular de compra e venda) conste as
seguintes informações:
» O preço;
» A descrição do bem imóvel, conforme entendi-
mento do STJ;
» O consentimento (assinatura) dos contratantes
e de duas testemunhas, inclusive com autorização
concedida pela mulher ao marido ao promitente ven-
dedor (artigo 11, § 2º, do Decreto-lei 58/1937).
Agora vamos analisar algumas situações práticas
que poderão aparecer no seu escritório para você
resolver:

Primeira situação: 9
Imóvel NÃO possui matrícula ou transcrição - foi
adquirido por contrato de gaveta e o vendedor fale-
ceu
Se você tem a certidão do cartório declarando que
o imóvel não tem matrícula nem transcrição. O con-
trato de gaveta cedeu a posse para o seu cliente e não
vendeu a propriedade. Correto?
Neste caso, a solução para regularizar o imóvel
do seu cliente será uma AÇÃO DE USUCAPIÃO. Você
terá que juntar toda a documentação que comprove
o tempo de posse do seu cliente. Caso o tempo de
posse dele não alcance o tempo mínimo para a moda-

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lidade de usucapião cabível, você terá que comprovar
o tempo de posse do falecido vendedor para somar a
posse dele com a posse do seu cliente.
Um possível questionamento que pode ser levan-
tado aqui é: “Quem será a parte ré desta ação de
usucapião?”
A resposta é: a parte ré serão terceiros interessa-
dos. Caso, apareça alguém que queira contestar a
ação para que a propriedade do imóvel não seja trans-
ferida para o seu cliente, esse terceiro interessado terá
que ingressar no processo e fazer isso.
O Cartório de Registro de Imóveis terá que criar
uma matrícula para o imóvel e o nome do cliente
como proprietário registral. A ação adequada, neste 10
caso, para criar essa matrícula é a AÇÃO DE USUCA-
PIÃO.
Perceba que a morte do vendedor que assinou o
contrato de gaveta, no caso de imóvel que não tem
matrícula, não influenciou em nada a regularização.

Segunda situação:
Imóvel possui matrícula ou transcrição - foi adquirido
por contrato de gaveta e o vendedor faleceu - a matrí-
cula está no nome do vendedor falecido
Se o imóvel possui matrícula ou transcrição e este
documento registral está no nome do falecido vende-

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dor que assinou o contrato de gaveta, a depender dos
termos do contrato de gaveta, a solução será o ajuiza-
mento de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Neste caso, o contrato de gaveta vai ser tratado
como pré-contrato para instruir a adjudicação com-
pulsória.
Contudo, é importante lembrar que você somente
conseguirá obter êxito na ação de adjudicação com-
pulsória se nesse contrato de gaveta não houver
CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO.
Agora eu vou fazer um alerta para uma situação
muito corriqueira que acontece em cidades peque-
nas do interior. Por exemplo: dois compadres, amigos
a vida inteira, um comprou o terreno do outro. Este 11
terreno está registrado no nome do que vendeu, mas
este compadre que vendeu o terreno veio a falecer
antes que transferisse o terreno para o seu compadre.
A compra e venda foi realizada através de um contrato
verbal, pois a relação que eles tinham era de plena
confiança.
Os herdeiros do falecido ligam para o comprador,
pois sabem que o pai já tinha vendido o terreno, e
dizem:
— Tio, nós vamos ter que arrolar esse terreno no
inventário do nosso pai. Mas, depois de tudo resolvido,
nós transferimos o terreno para o seu nome.

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 Nota-se que a intenção dos herdeiros é de real-
mente honrar o compromisso feito pelo pai. Portanto,
não necessitará ingressar com a ação de adjudicação
compulsória, pois dentro do processo de inventário
essa transferência poderá ser feita.
Se você vir isso acontecer, na prática, você vai
ingressar na ação de inventário como um terceiro
interessado e deixar bem claro do processo que a
compra e venda foi realizada com o pai dos herdeiros,
em vida. Isso irá impactar na hora de pagar os impos-
tos de transmissão.
Neste caso, o imposto a ser pago será o ITBI e não o
ITCMD, pois mesmo o bem tendo que ser transferido
através de um processo de inventário, não se trata de 12
transmissão causa mortis, visto que o bem já estava
vendido antes de ocorrer o óbito.
ITBI (Imposto de transmissão de Bens Imóveis)
- é um tributo municipal que deve ser pago quando
ocorre uma transferência imobiliária. A gestão deste
tributo é de competência municipal e é calculado
considerando-se o valor venal do imóvel constado no
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa
Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos) - é
um tributo que incide sobre a transmissão de bens
móveis e imóveis, havidos em decorrência de herança

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ou doação a partir de 01/01/2001. A gestão deste tri-
buto é de competência estadual e possui normas e
sistemáticas próprias para cada Unidade da Federa-
ção.

Terceira situação:
Imóvel possui matrícula ou transcrição - foi adquirido
por contrato de gaveta e o vendedor faleceu - a matrí-
cula não está no nome do vendedor falecido
A matrícula não está em nome do falecido ven-
dedor. Neste caso, é bem provável que você terá que
ingressar com uma AÇÃO DE USUCAPIÃO, justifi-
cando que o contrato de gaveta é um justo título.
A ação de usucapião terá que ser proposta em 13
face do proprietário registral. Muito provavelmente,
seja alguém que o seu cliente não conheça, pois ele
adquiriu o imóvel de “boa-fé” do falecido vendedor.
Como o falecido vendedor não possuía a proprie-
dade do imóvel, o seu cliente adquiriu a posse do
imóvel.
Neste caso, o seu cliente poderá somar o tempo
de posse do falecido vendedor ao seu tempo de posse
para usucapir o imóvel adquirido através de contrato
de gaveta.
Esse contrato de gaveta poderá ser considerado
um justo título, sendo assim, a modalidade de usu-

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capião poderá ser a ordinária, que tem como tempo
mínimo de posse o lapso temporal de 10 anos,
podendo ser reduzido para 5 anos, se o possuidor
estiver morando no imóvel.

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 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Você percebeu o quanto é importante realizar um

bom estudo de caso, fazendo uma entrevista bem
detalhada com o cliente e juntando o máximo de
informações e documentos necessários para ingres-
sar com a ação correta?
Cada ação tem as suas peculiaridades e os seus os
seus requisitos, por isso eu te oriento a se dedicar nos
estudos da regularização de imóveis. Esta é uma área 15
muito linda e muito gratificante, porque entrega ao
cliente o título de propriedade, esse direito social tão
importante para a pessoa e sua família.
É um vasto campo a ser explorado, pois, como eu
disse no início deste ebook, cerca de 50% dos imóveis
no Brasil estão irregulares esperando um advogado
para regularizar. Esses dados são oficiais do Ministério
do Desenvolvimento Regional.
A regularização de imóveis, além de trazer benefí-
cios para o cliente, que adquire o título de proprietário
e tem o seu imóvel valorizado comercialmente, ela é
altamente lucrativa para o advogado, pois recebe os

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honorários percentualmente calculados com base no
valor dos imóveis.
Visto que, no Brasil, os imóveis possuem valores
elevados, na regularização de imóveis os honorários
também têm valores elevadíssimos em comparação
com as outras áreas da advocacia.
A oportunidade foi lançada, basta você decidir por
agarrá-la ou não.
Eu espero ter contribuído com o seu conheci-
mento.

Um grande abraço,

Professor Marcel Rulli. 16

O
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