Pode ligar sua câmera, se desejar 

o som deixe no mudo para evitar ruídos

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COMBINADOS PARA HOJE:
- Anotem as dúvidas, abriremos espaço para respondê-las, ou podem digitar no
chat;
- Caso alguma situação dependa de um tempo maior de resposta, iremos retornar
por e-mail em outro momento;
- No final, coloque seu nome e empresa antes de sair;
- Informamos que a reunião não será gravada.

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 Ana Cristina Ries de Moraes
Formada em Gestão Imobiliária

Pós graduada em Direito Imobiliário e

em Direito Notarial e Registral

Atuante na área imobiliária desde 04/1999

Colaboradora da HS Consórcios desde 07/2015

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 Considerações Gerais

O presente treinamento esclarecer sobre os motivos das solicitações feitas e a

necessidade dos documentos do processo de contemplação de imóveis, mostrando sua
importância e onde consegui-los, a fim de facilitar o auxílio aos clientes, trazendo maior
segurança na hora de realizar os processos de contemplação.

Lembrando sempre que nenhum documento é solicitado sem real

necessidade, então o objetivo maior hoje é que vocês entendam
porque tal documento é necessário e onde buscar.

E com a digitalização dos processos, esclarecer sobre os novos procedimentos,

assim como comentar a respeito de algumas alterações no processo.

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 ENTENDENDO OS PRINCÍPIOS DOS REGISTROS PÚBLICOS

Em primeiro lugar, vamos começar entendendo um pouco como funciona o sistema de registro
imobiliário, através do conhecimento de seus princípios norteadores:

Inscrição: “quem não registra não é dono”

Legalidade: será examinada a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados

Publicidade: presunção absoluta de conhecimento, validade perante terceiros.

Fé Pública (ou legitimação)

Presunção: validade/verdade até prova ao contrário

Prioridade: o primeiro título que for protocolado terá a prioridade à inscrição.

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 Especialidade: Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel
(especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita
correlação com o registro anterior (art. 176, §1º, II, 3 e 4, e arts. 222 e 225 da LRP).

Continuidade: Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, sequencial

e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos, sendo os mais
recentes apoiados nos mais antigos (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP). A
exceção a este princípio fica por conta da usucapião.
Disponibilidade: Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que
efetivamente possui (arts. 172 da LRP).
Rogação: Em regra, o ato registral é de iniciativa do interessado (arts. 13 e
217 da LRP), vedado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos no
art. 167, II, 13 e art. 213, I, da LRP. (erros evidentes)

Territorialidade: O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis

da sua circunscrição
Concentração: Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às
pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral, mesmo que seja
apenas para dar publicidade ao referido fato ou ato jurídico (art. 167, II, 5 e art. 246 da
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LRP).
 Também seguimos as recomendações dos provimentos e normativas
pertinentes aos registros. Como por exemplo o abaixo descrito:

* PROVIMENTO N. 61, DE 17 DE OUTUBRO DE 2017- CNJ

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 Podemos traçar um paralelo entre o trabalho da contemplação de imóveis e um
tabelionato:

TABELIONATO CONTEMPLAÇÃO

- Qualifica as partes - Qualifica as partes

- Descreve o objeto - Descreve o objeto

- Solicita as CNDS - Emite as CNDS

- Pode haver a dispensa das - Não pode dispensar pois os

partes, isentando o tabelião de interesses particulares não
responsabilidade, que é podem se sobrepor aos do grupo
expressamente assumida por - Prevenimos fraudes e damos
quem dispensou segurança jurídica aos atos
- Tabelião orienta - Analisamos renda para conceder
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- Não concede crédito o crédito
CONTRATOS QUALIFICAÇÃO COMPLETA DAS PARTES
(CONSORCIADO, VENDEDORES,
FIADORES, ADMINISTRADORA)

QUALIFICAÇÃO COMPLETA DO OBJETO

(IMÓVEL)

CLÁUSULAS E CONDIÇÕES
QUALIFICAÇÃO
Nome completo, não pode conter abreviações. Caso o nome esteja divergente no
documento, sempre temos que nos basear na certidão de estado civil
(nascimento/casamento), pois ela é que dá origem aos demais documentos.

Nome dos pais precisa estar descrito corretamente, conforme certidão.

Profissão precisa ser descrita corretamente, evitando: autônomo, aposentado.

Caso seja um servidor público, importante informar se é municipal, estadual ou
federal.

Sempre que possível, dar preferência para RG com CPF, pois alguns Registros de Imóveis
não aceitam CNH, portanto poderá ser solicitado pela HS, se for o seu caso. Deixar o
cliente ciente.

Com os contratos digitais, as cópias deverão ser desmaterializadas.

Procedimento é feito no próprio tabelionato, tornando o
documento eletrônico.
 • Estado Civil x União Estável x Regimes de Casamento:
ESTADO CIVIL https://youtu.be/zuRwA9meUWQ

Material_Consulta_EstadoCivil (hsconsorcios.com.br)
ESTADO CIVIL

IMPORTANTE é necessário
solicitar ao cartório que
emita o documento de
forma eletrônica.

- OBS: para análise pode ser enviado cópia simples, não atualizada, porém deve apresentar uma
via eletrônica ou desmaterializada até o final do processo.
ENDEREÇO COMPLETO Comprovante de residência: devendo ser conta de consumo atualizada (água,
luz, telefone fixo, condomínio, tv a cabo, e etc.) em seu nome ou sobrenome
(NOTIFICAÇÕES)
(pai, mãe, cônjuge e etc.), desde que residam no mesmo endereço. Não celular
nem cartão de crédito, por exemplo.
- Caso a conta esteja em nome de terceiro, o titular da conta deve fazer uma
declaração (pode ser na própria conta) a próprio punho e assinatura
simples, declarando que o consorciado reside neste endereço (pode vir
somente de forma digitalizada colorida, não precisa vir original)

Qual a importância do endereço do consorciado?

Seguindo a lei de alienação fiduciária, para a consolidação da propriedade em

nome da credora, primeiro o devedor precisa ser efetivamente notificado,
pessoalmente, ou estando em lugar não sabido e incerto, por edital. Caso seja
comprovado que não foi notificado pessoalmente no endereço e que era
possível, poderiam ser cancelados todos os atos posteriores (mesmo que o
imóvel já tenha sido retomado).
Como fica descrito
no contrato? PF
OUTORGANTE(S) VENDEDOR(A)(ES): JOÃO DA SILVA, brasileiro,
casado, maior e capaz, filho de Adão da Silva e Maria da Silva, nascido em
11/03/1974, advogado, portador da CNH 888888888888, expedida pelo
DETRAN/RS em 10/01/2015, inscrito no CPF sob nº 012.345.678-90, com
endereço eletrônico joaodasilva@gmail.com e sua esposa MARIA SOUZA,
brasileira, maior e capaz, filha de João Souza e Lúcia Souza, nascida em
19/04/1985, cirurgiã dentista, portadora da CNH 9999999999, expedida pelo
DETRAN/RS em 06/03/2015, inscrita no CPF sob nº 012.345.678-90, casados
pelos regime da comunhão parcial de bens, desde 29/09/2011, ambos
residentes e domiciliados na Rua Beija Flor, nº 68, Bairro Centro, na cidade de
Céu Azul, RS, com endereço eletrônico mariasouza@hotmail.com, doravante
denominados abreviadamente de VENDEDOR(A)(ES).
QUANDO PJ - Certidão simplificada atualizada;
- Última alteração contratual devidamente registrado na junta comercial, caso esta
não for consolidada deve enviar a última consolidação e/ou estatuto registrado e
acompanhado da ata de eleição da diretoria (cópia autenticada);
- Cópia do último documento arquivado na Junta Comercial (caso não seja o próprio
contrato social);

- Estatuto social - e alterações, se houver.

- Ata da Eleição da Diretoria - registrada no órgão competente.
ou
- Certidão Simplificada da Junta Comercial - Atualizada (validade 30 dias)
(caso tenha registro neste órgão)
- Último documento arquivado - cópia do último documento arquivado na
Junta Comercial, caso não seja o próprio contrato social. (caso tenha
registro neste órgão)
- Certidão atualizada do Registro Civil das Pessoas Jurídicas, constando
as alterações, se houverem; (caso tenha registro neste órgão)
- Certidão atualizada da Constituição da Sociedade devidamente
registrada na OAB ((caso tenha registro neste órgão)
QUANDO PJ Questões importantes:
- Sempre teremos que analisar o contrato social para confirmar quem
assina, existem casos que para venda todos precisam assinar.
- Consolidação é como passar a limpo o contrato social, transcrevendo
somente o que ainda é válido/vigente.
- Geralmente estatuto prevê que precisa ocorrer uma assembleia para
autorizar a compra ou a venda de imóveis (e aí a ata dessa
reunião/assembleia terá que acompanhar a documentação para o
Registro). Não cumprindo, poderá haver impugnação e até anulação do
negócio.

POR ISSO COLOCAMOS ESSA OBSERVAÇÃO NO CHECK LIST:

No caso de Associação, Sindicato, Igreja, Sociedade Anônima (S.A), além dos
documentos acima, poderá ser necessário (se determinada a necessidade no
estatuto) apresentar ata da assembleia geral extraordinária (AGE),
autorizando a compra/venda/alienação fiduciária do imóvel (devendo constar
a matrícula e endereço do imóvel).
 SE FOR O CONSORCIADO IMPORTANTE: Sócios (e cônjuges/companheiros, se
QUANDO PJ
houver) deverão apresentar todos os documentos que constam na lista de
Pessoa Física, visto que todos os sócios deverão ser devedores
solidários/fiadores no processo. * estamos analisando caso a caso.

SE FOR O VENDEDOR E FOR EMPRESA QUE ATUA NO RAMO IMOBILIÁRIO: necessidade da

declaração de ativo circulante ou imobilizado, que trata mais segurança jurídica para o ato.
https://www.hsconsorcios.com.br/Declaração_ativo_circulante_ou_imobilizad
o.docx

Vamos pensar que o vendedor é uma padaria. Neste caso o ativo circulante
deles é o pão (é o produto que eles vendem). Portanto, o imóvel só poderá ser
do ativo imobilizado (patrimônio). Não sendo necessária a declaração.

As empresas que são do ramo imobiliário, como o produto é imóvel, então o

patrimônio também é imóvel. Por isso precisamos da declaração. Caso exista
algum processo é mais fácil dar andamento se for do ativo circulante.
Como fica descrito OUTORGADO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES), CONFITENTE(S)
no contrato? PJ DEVEDOR(A)(ES) e FIDUCIANTE(S): ABC LTDA. – EPP, brasileira, pessoa
jurídica de direito privado, com sede e domicilio na Avenida Morro Alto, nº 123,
sala 01, Bairro Centro, na cidade de Leão, SC, inscrita no CNPJ sob nº
01.234.567/0001-44, com endereço eletrônico abc@gmail.com, neste ato
representada por seu procurador JOÃO SILVA, brasileiro, casado, maior e
capaz, nascido em 01/01/1978, empresário-sócio, portador da CNH 012355555,
expedida pelo DETRAN/SC em 20/05/2011, inscrito no CPF sob nº
012.345.678-90, residente e domiciliado na Rua Borboleta, nº 123, Bairro
Centro, na cidade de Baleia, RS, nos termos da procuração lavrada às fls. 111 à
113, do Livro nº 022, de Procurações em 10/março/2015, do 1º Tabelionato de
Notas e Protestos de Abelhas, SC, onde arquivada, declarando o procurador,
sob as penas da lei, estarem em pleno vigor todos os poderes outorgados no
instrumento referido, que, desde já, se compromete(m) a comunicar à
ADMINISTRADORA qualquer alteração nos elementos de sua qualificação e
endereço, no prazo máximo de quinze (15) dias após a ocorrência, doravante
denominada abreviadamente de COMPRADOR(A)(ES) e/ou
DEVEDOR(A)(ES).
 VENDEDORES/PROPRIETÁRIOS: sempre serão aquelas pessoas que constam na matrícula.
“Quem não registra não é dono”.

Dados bancários: cabeçalho de extrato, cópia de cartão, talão, mas precisa constar o nome
da pessoa e os dados. Solicitamos pois em caso de erro, será necessário fazer um aditivo e
registrar para podermos realizar o pagamento, daí a importância deste documento.

Venda de pai/mãe para filho(a), ou de avô/avó para neto(a):

Neste caso os irmãos e cônjuges/companheiros (e tios, no caso de avô/avó) deverão
assinar como anuentes. Será necessário apresentar os seguintes documentos dos irmãos (e
tios, se for caso):
OBS: e se for o caso, apresentar os documentos dos seus cônjuges/companheiros.

Aquisição de parte do imóvel, por exemplo quando divorciou e ficou 50% para cada um:
pode ser feita essa aquisição e o imóvel ficará 100% de propriedade para o consorciado e
alienado para a HS.
 *Importante: Não recomendamos a assinatura de compromissos ou de pré-contratos antes da
aprovação do crédito. A HS Consórcios não se responsabiliza pelos prazos negociados entre as partes
(vendedores e compradores).
OBS.: IMPORTANTES: - caso seja necessário devedor solidário
(fiador) os documentos a serem enviados serão os mesmos de
consorciado)

- em caso de consorciado residente no Exterior, SEMPRE será necessário devedor

solidário (fiador) que supra requisitos, seja residente e que comprove renda no Brasil,
podendo ser o mesmo também procurador do consorciado (apresentando procuração
com todos os poderes necessários emitida no Consulado Brasileiro do país em que
reside).
OBS.: Estrangeiros: Documentos em língua estrangeira,
precisarão ser apostilados, traduzidos e registrados no
Registro de Títulos e Documentos. Precisaremos da
certidão atualizada desse documento registrado no Brasil,
seja de casamento ou nascimento.
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 CERTIDÕES

• A emissão e conferência das certidões tem por finalidade garantir um negócio jurídico seguro ao consorciado e ao

grupo em quem faz parte, e atender o disposto na Lei n. 7.433/85 e o Decreto n. 93.240.

certidoes_e_narratorias_imovel_materialconsulta.pdf
(hsconsorcios.com.br)

• Certidões e Narratórias:
https://youtu.be/VMYit3TCGKc

• De todos os cadastros que chegam à ADM, ocorre a emissão de todas as certidões possíveis pela internet.

Também realizamos a atualização de certidões civis quando necessário.

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 As certidões
emitidas pela Débitos trabalhistas
administradora
são: Ações (ou feitos) trabalhistas

Cível, execução fiscal, falência

Justiça Federal

Receita Federal

Secretaria da Fazenda Estadual (SEFAZ)

Consultas SPC e Serasa

Consulta Protestos Online

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• Apenas solicitamos aquelas que

não emitirem ou que sejam

• Ou necessitando uma complementação (narratória ou objeto e
positivas, por exemplo no PR as
pé) para análise de possível risco à operação. A narratória do(s)
CNDS cível e execuções, falência,
processo(s) é necessária para que possamos analisar do que se
não emitem pela Internet, essas
tratam os mesmos, a fim de determinar se eles oferecem risco ao
sempre precisarão ser solicitadas;
consorciado e ao grupo de consórcio ou não, nos casos em que

os clientes possuírem pendências processuais (cível,

execução, justiça federal, feitos trabalhistas, etc);

• Se não conseguirem a narratória, por algum motivo, sempre

orientem a solicitar ao advogado deles, que ao menos

encaminhem uma descrição do processo, com informações

sobre valores, objeto da causa, andamento, enfim, o maior

número de informações possível, a fim de fazer 'a defesa da

parte envolvida'.

• O advogado terá condições de passar informações para que sejam

analisadas pelo setor jurídico. Poderá até mesmo demonstrar que

aquela determinada pessoa possui patrimônio para não se tornar

insolvente, caso venha a perder o processo (na pior das hipóteses).

PORQUE AFINAL PRECISAMOS ANALISAR AS CERTIDÕES E AS NARRATÓRIAS?

• Quando existe algum processo anterior ao processo de contemplação, pode futuramente ser

determinado pelo juiz, que houve fraude aos credores, o que ocasionaria na anulação do negócio

realizado, levando o consorciado a perda do imóvel, e por consequência, o grupo à perda da garantia.

• Por isso a importância de garantir a segurança jurídica do ato que estará sendo

realizado.

• Ninguém gosta de correr riscos, não é mesmo? O cliente está sendo protegido

e não impedido de fazer o que deseja. Muitas vezes eles não entendem, mas

estamos resguardando o seu patrimônio e mantendo a saúde do grupo que

faz parte.
 • Quando uma PF possui empresa individual (MEI), as CNDs dessa empresa precisam
ser emitidas, pois não há distinção patrimonial, qualquer pendência irá recair sobre o
CPF. Não tem personalidade jurídica, apenas CNPJ para fins tributários. Se for LTDA
não precisaremos emitir nem solicitar.

• Quando uma pessoa tem pendências com a SEFAZ ou a Receita Federal, ela pode negociar e
parcelar essa dívida, conseguindo assim emitir a Certidão positiva com efeitos de negativa.
Porém é importante lembrar que mesmo estando dentro da validade, se ele não estiver
cumprindo o acordo a certidão não emite mais e será solicitada.
• PRECISAMOS DEMONSTRAR QUE AO TEMPO DO CONTRATO A CERTIDÃO ESTAVA
REALMENTE POSITIVA COM EFEITOS DE NEGATIVA.

Treinamento_móduloII_13/04/2023
Treinamento_móduloII_13/04/2023
 DOCUMENTOS DO IMÓVEL QUE SÃO NECESSÁRIOS:

-Matrícula atualizada do imóvel (com até 90 dias de emissão)

- Matrícula de origem não estamos mais solicitando, somente se for identificada alguma situação que seja
necessária a sua verificação.
-Caso o imóvel tenha sido adquirido há menos de 01 ano, enviar cópia simples da escritura (ou outro título
aquisitivo) através do qual foi adquirido o imóvel;
Para imóvel urbano:
- espelho cadastral ou IPTU (com características) e - Planta de quadra e lote
- Poderá ser necessária a certidão de localização ou narratória, para fins de averbação.
- * PRECISAMOS NOS CERTIFICAR QUE TODAS AS INFORMAÇÕES ESTÃO OK COM A MATRÍCULA, SE NÃO ESTIVER ORIENTAR A
CORRIGIR

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Treinamento_móduloII_13/04/2023
Quando localizado -Declaração de Quitação das despesas condominiais assinada pelo síndico ou
em condomínio administradora de condomínio com assinatura pelo ICP-Brasil, ou com firma
reconhecida por autenticidade desmaterializada (validade de 30 dias a contar
da data de emissão); na impossibilidade deverá via a via original.
Observação: Nos casos da declaração ser emitida pela administradora do
condomínio, o documento deve ser em papel timbrado e com assinatura
reconhecida do responsável pela empresa (ou assinatura digital com
certificação eletrônica ICP-Brasil). Enviar cópia do contrato social para
confirmação do sócio, caso não conste no selo de reconhecimento que foi
assinado pelo responsável;
-Cópia autenticada da Ata de eleição do síndico atual (Se a declaração for assinada
pelo síndico) – pode ser somente por e-mail, legível, colorida
-Cópia simples do contrato de prestação de serviço da administradora responsável
pelo
condomínio (Se a declaração for assinada pela administradora do condomínio).
 Certidão Negativa - É necessária a apresentação de CND de tributos referente ao imóvel,
de Tributos - IPTU mencionando matrícula ou dados que permitam a identificação do imóvel.
Não pode ser certidão do contribuinte mas sim do imóvel

Assim como a declaração de quitação de despesas condominiais, esta CND é descrita no contrato, e prova que o
proprietário está em dia, não tendo risco de a Prefeitura vir a tomar o bem por débitos tributários.

Certidão Negativa - A matrícula atualizada dentro da validade de 30 dias com negativa de ônus e ações
de ações reais e reais e pessoais reipersecutórias é emitida para que possamos verificar se permanece
reipersecutórias ok (sem gravames, indisponibilidade, penhora, etc).

Também são descritas no contrato e irão dar segurança jurídica, junto com as demais citadas.
 OBSERVAÇÕES (conforme os princípios informados no começo do treinamento)

-A matrícula deverá estar em nome do atual proprietário e conter:

* Todas as averbações relativas ao estado civil dos atuais proprietários;

* Construções existentes;

* Alterações do endereço ou de numeração do imóvel, bem como distância da esquina mais

próxima e ruas que formam o quarteirão;

- Caso o imóvel não esteja atualizado referente às informações acima ou com alguma
regularização, a análise ficará prejudicada e poderá impactar no prazo de seu processo.

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