LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

O Presente laudo consiste em apresentar a análise conclusiva do trabalho

desenvolvido na cidade de Fortaleza-CE, para apurar as variáveis que
possibilitarão a formação do valor patrimonial de um imóvel, apresentando o seu
valor de mercado. Foram utilizadas como guias as normas técnicas: ABNT NBR
14653-1:2005 - Avaliação de bens Parte 1: Procedimento gerais e a ABNT NBR
14653-2:2011 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos.

1.0 IDENTIFICAÇÃO

Trata-se de casa em terreno. Imóvel urbano.

Endereço: Rua 45, n° 1631, Vilha Velha, Fortaleza-CE.

1.1 Dados dos proprietários

Francisco Eugênio Soares Sales e sua esposa Rosa Helena Andrade Sales,
brasileiros, casados, CPF 060.971.113-04 e 090.560.503-97, respectivamente.

2.0 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Identificação do valor de mercado.

3.0 CLASSIFICAÇÃO DO BEM AVALIADO

Uso residencial, tipo casa térrea.

Data de Avaliação: setembro de 2023

3.1 Dimensões e características

Trata-se de imóvel urbano com beneficiamento de construção em parte do terreno.
Terreno com topografia regular medindo 12 metros de frente e 19 metros de
fundos, equivalendo a uma área total de 228,00m². Casa padrão normal de
alvenaria adquirida inicialmente com 47,85m² e feitas ampliações durante os anos,
telha cerâmica, casa forrada, com garagem para um carro, três quartos, dois
banheiros, uma sala de estar e sala de jantar, uma cozinha e uma lavanderia,
totalizando 95 m² construídos atualmente em estado de pouca conservação.
3.2 Localização
No Município de Fortaleza-CE, no endereço rua 45, nº 1631, bairro Vila velha, a
coordenada geográfica correspondente é: -3.718833, -38.601159

FIGURA 1 - Vista Superior do imóvel avaliando. Correspondente ao retângulo vermelho delimitado. Fonte:
GoogleMaps, 2023.

3.3 Aspectos físicos

O terreno avaliado não possui a presença de nenhum curso de água, assim como
não apresenta facilidade para inundação. Retangular, trata-se de um terreno com
relevo plano, podendo apresentar alguma declividade mínima.

Quanto a sua posição no logradouro, é um terreno de meio de quadra (uma frente).

A casa está em estado regular de conservação. Apresenta alguns problemas de

infiltração e falta de manutenção. Revestimento em estado regular, caixa d’água de
fibra, laje treliçada em toda a casa, menos na lavanderia.
Estrutura: Sem sinais de deteriorização;
Pisos: Piso em condições regulares de uso;
Alvenaria: Em bom estado de conservação;
Pintura: Em estado regular.
Esquadrias: Em bom estado de conservação.
Cobertura: Em boas condições de uso, não foi realizado teste de estanqueidade;
Inst. elétricas: Verificação e teste não realizados;
Inst. hidráulicas e esgoto: Verificação e teste não realizados.
 FIGURA 2 – Fachada atual

4.0 VOCAÇÃO

O terreno possui vocação residencial unifimiliar, residencial multifamiliar.

5.0 MERCADO DO AVALIANDO

O mercado da região costuma ter um alto número de ofertas. Terrenos para fins
residenciais em um bairro considerado periférico apresentam média liquidez e
absorção pelo mercado. O imóvel avaliando é afetado pelo fator de ser meio de
quadra, de ser próximo a uma UPA, ter vocação unicamente residencial, por ser
um imóvel antigo e por estar em um bairro não central, também por ser um terreno
relativamente plano; esses são fatores levados em consideração na compra, que
influenciam a escolha de imóveis na região.

6.0 METODOLOGIA EMPREGADA

Conforme recomendação normativa (NBR 14653-1: 2005) optou-se pelo Método

comparativo direto de dados de mercado, a norma expressa que sempre que
possível deve- se preferir este método. Esse método foi adotado devido ser
compatível com a natureza do bem avaliando, com a finalidade da avaliação e pela
facilidade de colher dados de mercado. Com ele, segundo a ABNT NBR 14653-1:
2005 ‘’identifica-se o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra’’. Para a formação
amostral foram utilizados dados de casas a venda nas proximidades com anúncios
de pessoas físicas e de imobiliária.
 7.0 DADOS

Foram coletados dados de imóveis a venda nas proximidades, pois não foram
encontrados imóveis vendidos recentemente. Os imóveis escolhidos estão
representados nas duas tabelas, os dados coletados de cada imóvel são:

Área do
Valor de venda imóvel (m²) Preço do m² Endereço
Imóvel 1 R$ 360.000,00 231 R$ 1.558,44 Rua 22
Imóvel 2 R$ 189.990,00 358 R$ 530,69
Rua 8, 551 - Vila Velha,
Imóvel 3 R$ 200.000,00 225 R$ 888,88 Fortaleza - CE
Rua N, 156 - Vila Velha,
Imóvel 4 R$ 150.000,00 100 R$ 1.500,00 Fortaleza - CE
Imóvel 5 R$ 299.000,00 228 R$ 1.311,40 Rua 47, 1761 - Vila Velha
Imóvel 6 R$ 115.000,00 210 R$ 547,62 Avenida G, 284
TABELA 1 – Campo amostral utilizado.

Data
Área
Preço (R$) Informante Itinerário telefone de frentes características
(m²)
coleta
Retangular, plano, com
casa, 3 quartos sendo 1
R$ Bernardino 85
Imóvel 1 231 360.000,00 mota
telefone Set/23 1 suíte
988322504 1 banheiro social
3 vagas de garagem

Retangular, plano, com

R$ Arrais
Imóvel 2 358 189.990,00 imobiliária
telefone Set/23 1 casa, Casa com 3 Quartos
e 2 banheiros

Retangular, plano, com

casa de 3 quartos sendo 1
suite e 2 banheiros, área
R$ Renove 85
Imóvel 3 225 200.000,00 imóveis
telefone
996906488
Set/23 1 grande no quintal com
espaço dois grandes
quartos,área coberta,
precisando de reforma.
Retangular, proximo a
Henrique delegacia e avenida L.
R$ 85 próximo a comércios, UPA,
Imóvel 4 100 150.000,00
Soares telefone
988925018
Set/23 1 salão de beleza, mercantil,
imoveis igrejas, escolas, padarias.
Rua larga e tranquila.
02 casas no mesmo
terreno, uma duplex com
02 salas, 02 quartos (01
suite), cozinha, área de
serviço, banheiro social, 02
Furtado vagas; A segunda casa
R$ 85
Imóvel 5 228 299.000,00
oliveira telefone
985352625
Set/23 1 com grande sala, 01
imóveis quarto, banheiro social,
cozinha, área de serviço,
02 vagas.
Localizada proximo a praça
Beira Rio , UPA 24hs, Av
Mozart Pinheiro Lucena.

R$ 86 Retangular, sem
Imóvel 6 210 115.000,00
Antônio telefone
995565049
Set/23 1 declividade, Avenida

TABELA 2 – Dados da pesquisa de mercado

8.0 CÁLCULO

Aplicando o tratamento por fatores, levando em consideração as características de

cada imóvel para homogeneização de preços obtemos a seguinte tabela:

Valor do m² F. F. F. F. Preço
F. t. livre F. conser.
(R$) oferta top. loc. ben. homogeneizado

R$ 1.558,44 0,9 1 1,1 1 1 0,9 R$ 1.388,57

R$ 530,69 0,9 1 1,1 1 1 0,9 R$ 472,84
R$ 888,88 0,9 1 1,2 1 1 0,9 R$ 959,99
R$ 1.500,00 0,9 1 0,8 1,1 1 0,9 R$ 1.188,00
R$ 1.311,40 0,9 1 0,8 1,1 1,1 0,8 R$ 1.142,49
R$ 547,62 0,9 1 0,8 1,2 1,3 0,8 R$ 615,09
MÉDIA R$ 961,16
NOVA MÉDIA R$ 921,03
Área
avaliando Lim. Superior R$ 108.536,71
(m²)
95 Média R$ 87.497,44
limite inferior R$ 44.920,26
TABELA 3 – Cálculo do preço homogeneizado e valor médio do imóvel. Obs.: O coeficiente de variação não
pode ser maior que 15%, portanto excluiu-se dois valores, os que estão mais longe da média, para a obtenção
de uma amostragem ainda mais homogênea. F. oferta: fator de oferta; F.top: Fator de topografia; F.t.livre: Fator
de terreno livre; F.loc: Fator de localização; F. ben.: Fator de benfeitorias; F. conser.: Fator de conservação;

9.0 CONCLUSÃO

O grau de fundamentação e precisão da análise feita são: Grau III e Grau II,
respectivamente; segundo a ABNT NBR 14653-2:2011 (Anexo 01).
Com base no exposto, área, localização, preços de mercado atual e tratamento de
dados por fatores do imóvel no estado em que se encontra hoje; atribui-se ao
imóvel urbano avaliando a razão de R$ 87.497,44 (Oitenta e sete mil, quatrocentos
e noventa e sete mil e quarenta e quatro centavos).

Itarema-CE, 06 de setembro de 2023.

_______________________________
Livia Maria de Sousa Monteiro
Engenheira Civil
N° CREA-CE: 330587CE
 ANEXO 01 - Tabelas da norma técnica

TABELA 4 – Tabela 3 da norma que descreve o grau de fundamentação no caso deutilização de tratamento
por fatores

TABELA 5 – Tabela 4 da norma que apresenta o enquadramento do laudo segundo seu grau de
fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores.

TABELA 6 – Tabela 5 da norma que apresenta o grau de precisão nos casos de utilização de modelos de
regressão linear ou do tratamento por fatores.