ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PREFEITURA MUNICIPAL DE OSÓRIO

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

O presente relatório de avaliação, desenvolvido pelos servidores municipais Raiana

Spat Ruviaro e Alencar Massulo de Oliveira – arquitetos e urbanistas, e pelo engenheiro civil
voluntário, Gilberto Alves de Oliveira, foi elaborado em atendimento à Portaria nº 1.723/2021
do Município de Osório para o fim de instruir o processo administrativo nº 16.241/2021.

1. OBJETO DA AVALIAÇÃO

São objetos da presente avaliação dois imóveis a seguir descritos e representados nas
Figuras 1 a 5, ambos localizados na cidade de Osório/RS:

a) Um terreno urbano matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Osório sob

nº 115.922 do Livro º 2, com a área total de 4.937,10 m² (quatro mil novecentos e trinta e sete
metros quadrados e dez décimos), de propriedade do Município de Osório, localizado em
Osório, no bairro Pitangas, sendo o Lote 01, da Quadra 232, Setor 140, com averbação de
afetação de área pública, destinada para área verde do Loteamento Zanoni, a seguir
denominada Área 1. O terreno é baldio, sem benfeitorias.

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Figura 1 – Localização da Área 1, objeto da avaliação

Figura 2 – Vista da Av. Marcílio Dias à Área 1

b) Um terreno urbano matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Osório

sob nº 97.069 do Livro º 2, com a área total de 2.757,75 m² (dois mil setecentos e cinquenta e
sete metros quadrados e setenta e cinco décimos), de propriedade do Expresso São José Ltda,

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localizado em Osório, no bairro Distrito Industrial (junto ao bairro Farroupilha), sendo o Lote
01, da Quadra 108, Setor 150, a seguir denominada Área 2. O terreno possui edificação com
área construída de 470,49 m², conforme ficha no cadastro municipal.

Figura 3 – Localização da Área 2, objeto da avaliação

Figura 4 – Vista aérea da Área 2

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Figura 5 – Vista aérea da Área 2

2. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

A Área 1 está inserida em região predominantemente residencial, com

zoneamento EC2 – Eixo Comercial 2 e SR1 – Setor Residencial 1 pelo Plano Diretor, servida
de comércio e serviços essenciais, bem como educação. O local conta com infraestrutura
completa, há pavimentação asfáltica, ciclovia, rede de abastecimento de água e rede de
energia elétrica. Trata-se de região com relevo plano, situada nas proximidades do Aeroclube,
Instituto Federal do Rio Grande do Sul – Campus Osório, e da Praça Albatroz.

A Área 2 está inserida no Distrito Industrial, com zoneamento AGE – Área de

Geração de Empregos pelo Plano Diretor, direcionada ao uso industrial/comercial de grande
porte/logístico. O local conta com infraestrutura completa, há pavimentação asfáltica, rede de
abastecimento de água e rede de energia elétrica. Trata-se de região com relevo plano, situada
nas proximidades da UPA 24H, da Vila Olímpica, e da RS 389 – Estrada do Mar.

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3. METODOLOGIA

Para a avaliação da Área 1, foi considerando o valor médio de lotes na

vizinhança/região. Os imóveis à venda naquela região são de área menor, destinados a
residências, por isso, considerou-se a metragem quadrada do terreno, objetivando as mesmas
características da amostra (terreno baldio, em mesmo bairro), de maneira que possibilite
realizar a comparação direta – MÉTODO EVOLUTIVO – para avaliação do bem.

O Método Evolutivo consiste na avaliação conjugada de dois métodos distintos:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO e MÉTODO DE QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO
DAS BENFEITORIAS. Para o caso da Área 1, utilizando somente o método comparativo
direto, já que não há benfeitorias – terreno baldio.

Para a avaliação da Área 2, foi considerado o mesmo método evolutivo. Neste caso,
utilizou-se o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO de dados do mercado para avaliar o
terreno e o MÉTODO DE QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DAS BENFEITORIAS, com
emprego do CUB/SINDUSCON-RS/AGOSTO 2023 – (Custo Unitário Básico da Construção
Civil – CUB/m²) para avaliar as benfeitorias, vez que tal planilha foi a última publicada pelo
SINDUSCON, portanto, a mais atualizada até o momento. O valor do imóvel será
determinado pela somatória do valor do terreno (método comparativo direto) + valor
aproximado da reconstrução das benfeitorias (método de quantificação do custo pelo CUB) +
depreciação pelo estado do imóvel e tempo de construção.

Tabela 1 – Terrenos de referência e levantamento imobiliário dos terrenos

Amostra Valor pedido (R$) Área R$/m²

Bairro Pitangas (baldio) 145.000,00 309,12 m² 469,07
https://www.sergiomadalena.com.br/detalh
e/Venda/775/imovel-Terreno-em-Pitangas-
Os%C3%B3rio-Cod-775
Bairro Pitangas (baldio) 250.000,00 432,00 m² 578,70
https://www.sergiomadalena.com.br/
detalhe/Venda/1178/imovel-Terreno-em-

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Pitangas-Os%C3%B3rio-Cod-1178
Bairro Pitangas (baldio) 170.000,00 393,00 m² 432,57
https://www.imoveisdoca.com.br/imoveis/v
/2214
Bairro Farroupilha (baldio) 145.000,00 324,00 m² 447,53
https://www.sergiomadalena.com.br/detalh
e/Venda/1303/imovel-Terreno-em-
Farroupilha-Os%C3%B3rio-Cod-1303

Bairro Farroupilha (baldio) 135.000,00 309,00 m² 436,89

https://limaelucas.com.br/imovel/Venda/28
5/imovel-Terreno-em-Farroupilha-Osorio-
Cod-V743
Bairro Farroupilha (baldio) 300.000,00 700,00 m² 428,57
https://www.imoveisdoca.com.br/imoveis/
v/390

Média aritmética do valor/m² no bairro 1.480,34/3 R$

Pitangas 493,45/m²

Média aritmética do valor/m² no bairro 1.312,99/3 R$

Farroupilha 437,66/m²

V1 – Valor do terreno Área 1 4.937,10 m² x R$ 521,15 R$

2.436.195,54
V2 – Valor do terreno Área 2 2.757,75 m² x R$ 437,66 R$
1.206.966,06
* Adotou-se para comparativo terrenos baldios, sem benfeitorias, localizados no
mesmo bairro, ou o mais próximo do lote avaliado.

4. RESULTADOS

Avaliando a Área 1, matrícula nº 115.922, e considerando o valor de mercado

imobiliário de lotes na mesma região e mesmas características (ver Tabela 1), o valor médio
resultante do metro quadrado foi de R$ 493,95, que multiplicada pela área total do terreno de

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4.937,10 m², resultou em valor total de avaliação da Área 1 de R$ 2.436.195,54 (dois

milhões quatrocentos e trinta e seis mil cento e noventa e cinco reais e cinquenta e quatro
centavos).

Avaliando a Área 2, matrícula nº 97.069, o valor do imóvel foi determinado pela

somatória de: (a) valor do terreno + (b) valor aproximado da reconstrução das benfeitorias +
(c) depreciação pelo estado do imóvel e tempo de construção.

Para estimar o valor do terreno, considerou-se o valor de mercado imobiliário de lotes

na mesma região e mesmas características (ver Tabela 1), sendo o valor médio do metro
quadrado de R$ 437,66, que multiplicada pela área total do terreno de 2.757,75 m², resultou
no valor de avaliação do terreno de R$ 1.206.966,06 (um milhão duzentos e seis mil
novecentos e sessenta e seis reais e seis centavos).

Em relação ao valor aproximado das benfeitorias, o CUB/RS do mês de agosto de

2023 para projetos comerciais, código GI (Galpão Industrial) é de R$ 1.234,30 (custo R$/m²).
A área construída, conforme cadastro municipal, é de 470,49 m², resultando em (b) R$
580.725,81 (quinhentos e oitenta mil setecentos e vinte e cinco reais e oitenta e um centavos).

A depreciação pela idade e estado de conservação do imóvel é de 20%, resultando em:

R$ 580.725,81 x 0,2 = R$ 464.580,65 (quatrocentos e sessenta e quatro mil quinhentos e
oitenta reais e sessenta e cinco centavos), sendo este o valor das benfeitorias (b + c).

O valor total de avaliação da Área 2 é de R$ 1.671.546,71 (um milhão seiscentos e

setenta e um mil quinhentos e quarenta e seis reais e setenta e um centavos).

A presente avaliação desconsidera quaisquer ônus que porventura venham existir

sobre os imóveis.

Osório, 04 de setembro de 2023.

Alencar Massulo de Oliveira Raiana Spat Ruviaro

CAU RS A41946-0 CAU RS A107778-3
CPF 933.833.800-25 CPF 028.276.230-21

Gilberto Alves de Oliveira

CREA RS 48.254
CPF 411.973.210-04

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