Laudo de Avaliação 76c5f46f6cdda90cd84cf555456

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DEJAIR SC. BORTOLETTO - Engenharia de Avaliação e Perícia

Engenheiro Civil – CREA 0601047875
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE
PIRACICABA – SP
.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por DEJAIR SANTO CRISTO BORTOLETTO, protocolado em 21/09/2020 às 14:38 , sob o número WPAA20702035394
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1016328-66.2018.8.26.0451 e código 8ED7E4A.
PROC. 1016328-66.2018.8.26.0451
DEJAIR SANTO CRISTO BORTOLETTO,
Engenheiro Civil, perito avaliador nomeado no processo de Ação de
Extinção de Condomínio em que é requerente ANDRÉIA LUCIANO DOS
SANTOS e requerido EDILSON ALVES DO SANTOS, tendo elaborado o
laudo pericial que lhe competia, vem mui respeitosamente a presença de
vossa excelência, requer:
 JUNTADA DO LAUDO PERICIAL
 DEPOSITO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS

DEPOSITADOS PELA SECRETARIA DA
JUSTIÇA E CIDADANIA, EM CONTA
CORRENTE DO PERITO
Banco do Brasil – Ag. 3384-7
C.C. 106556-4
LAUDO
DE AVALIAÇÃO
Rua Prudente de Moraes, 472 – PIRACICABA –SP – Fones (19) 34333657- Cel. 99279760
Email: dejairbortoletto@gmail.com
1
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.
LAUDO DE AVALIAÇÃO
I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
No transcorrer deste trabalho, serão utilizados os

critérios evidenciados nas “Normas para Avaliações e Perícias de
Engenharia - Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos – 14.653-2”
adotado pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia, com nível de precisão normal.
II – INTRODUÇÃO
Das Definições
Valor de Mercado - É o valor pelo qual se

realizaria uma transação de venda e compra espontaneamente entre as partes
desejosas, mas não obrigadas, ambas perfeitamente conhecedoras dos bens
em avaliação e do mercado, como bem explica o Engenheiro Humberto
Carlos Martins Fadiga, em sua tese apresentada no Primeiro Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliações, assim resumido na parte referente a
noção de valor e preço.
Evidentemente, não pode haver uma definição

precisa de que seja valor, eis que é ele resultado de muitos fatores na maior
parte das vezes de origem psicológica. “Fundamentalmente, porém, é ele dado
2
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por venda feita entre um vendedor desejoso e um comprador desejoso, ambos
inteiramente a par das possibilidades econômica da coisa negociada”.
.
Entre as inúmeras espécies de valor: valor
estimativo - valor para alguém - valor histórico - valor de mercado, etc.,
no caso, interessa em apurar o VALOR DE MERCADO.
Avaliação: É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito

sobre um imóvel.
Lote: É uma porção de terreno, com frente para vias públicas ou particulares,
em condições de ser aproveitado de imediato, para fins urbanos.
Método Comparativo: É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes
constitutivas, é obtido através de comparação similar.
Método dos preços de custos de reprodução das

benfeitorias: Por este método, como a própria denominação indica, o
avaliador trabalha exclusivamente com os custos de reprodução das
benfeitorias. É o processo mais usualmente adotado na avaliação de imóveis,
não só pela sua tradicionalidade, como também em virtude de ser mais
genérico, permitindo a avaliação de imóveis de qualquer tipo e localização,
inclusive aqueles de rara comercialização. No caso presente, será lançando
mão de valor unitário, - tabelado por metro quadrado, através os custos de
edificações, levando em considerações os vários fatores que possam
influenciar no custo final.
3
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Benfeitoria: É qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo
pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, fratura, dano
.
ou modificação
Vistoria: É para fins desta Norma - exame circunstanciado a conseqüente
descrição de um imóvel, objetivando sua avaliação.
É o exame onde se classifica o objeto da avaliação

em relação ao universo a que pertence à propriedade e para isso, é passo
fundamental a vistoria do imóvel.
O objetivo da vistoria é o real conhecimento, por

parte do avaliador, de todos os aspectos positivos e negativos do imóvel em
estudo.
III – OBJETIVO DO LAUDO
Tem como objetivo o presente laudo de avaliação,

vistoriar, analisar, dar buscas, estudar, pesquisar, no sentido de apurar o real
valor de mercado do imóvel avaliando.
IV – IMÓVEL AVALIANDO
Descrição do imóvel avaliando: da Quadra 04,

Lote 3-C, localizado no loteamento Chácaras de Recreio Paraíso, na
Rua Isael Rodrigues, nº 99, no bairro Caiubi, na cidade de São Barbara
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D’ Oeste, tendo como acesso Estrada Estadual SP 135, antiga Estrada

Piracicaba à Santa Barbara D’ Oeste.
.
Característica e Descrição do Imóvel:
Tipo: Chácara contendo um prédio residencial, tipo sobrado, com
varandas e garagem para veículos.
Residência:
Pavimento interior: sala de visitas, cozinha, sala de jantar, garagem,
varanda frontal e varanda lateral, banheiro social, dois dormitórios.
OBS.: Faltando alguns acabamento para termina.
Pavimento superior: 2 cômodos.
OBS: Totalmente sem acabamento, sem laje, piso, etc.
Quintal: piscina inacabada (a avaliar), um lago de alvenaria para
criação de peixes, totalmente abandonado e sem valor significativo.
V –VISTORIA E CONSIDERAÇÕES
Vistoria realizada em 04/09/2020, presente

somente o requerido, observando todas as características da região e do
imóvel e seu entorno.
5
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.
Imagem 1 - Google, mostra a localização do imóvel no loteamento (retângulo
em contornado em cor amarela)
Imagem 2 – Google, o círculo em cor vermelha mostra o local do loteamento em

relação a cidade de Santa Barbara D’Oeste.
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FOTO 01 – Vista lateral do imóvel avaliando.
DOCUMENTAÇÃO FOTOGRAFICA
FOTO n.02 – Fachada do imóvel avaliando.

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por DEJAIR SANTO CRISTO BORTOLETTO, protocolado em 21/09/2020 às 14:38 , sob o número WPAA20702035394 .
FOTO 04 – Vista varanda lateral
FOTO 03 – Vista fachada dos fundos.
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.
FOTO 05 – Foto interna, sala de visitas, observa que a edificação não foi
concluida totalmente, faltando alguns itens de acabamentos.
FOTO n. 06– Vista do banheiro social.
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FOTO 08 – Vista de um dos dormitório pav. inferior.
FOTO 07 – Outra foto, vista parcial da sala de visitas
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.
FOTO 09 e 10 – Vista dos cômodos do pavimento superior, observa-
se que se encontra inacabado.
FOTO 11 – Vista da varanda frontal da residência no pav. inferior,

observa que falta concluír.
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FOTO 12 – Outra vista parcial do quintal.
FOTO 13 – Vista da piscina inacabada.
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.
FOTO 14 – Vista da Varanda/garagem
VI – AVALIAÇÃO
Das Benfeitorias (construção)
A avaliação das benfeitorias será realizada pelo

Método de custos de reprodução:
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Método dos preços de custos de reprodução ou
.
reedição das benfeitorias: Por este método, como a própria denominação
indica, o avaliador trabalha exclusivamente com os custos de reprodução das
benfeitorias. É o processo mais usualmente adotado na avaliação de
benfeitorias, não só pela sua tradicionalidade, como também em virtude de ser
mais genérico, permitindo a avaliação de imóveis de qualquer tipo e
localização, inclusive aqueles de rara comercialização.
No caso presente, será realizado pelo valor unitário,

tabelados por metro quadrado, através os custos de edificações.
BENFEITORIAS:
A) Residência (corpo principal) pavimento

interior – não concluída
B) Residência – varandas – não concluída
C) Residência – pavimento superior – não
concluída
D) Piscina – não concluída.
E) Tanque para criação de peixes – por estar com
vazamento e sua recuperação não é
recomendável devido ao custo, esta não terá
valor significante.
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Avaliação da Residência – Vr
.
Características das construções:
NOTA: As áreas foram obtidos “in loco”.
CORPO PRINCIPAL (Residência)
Prédio tipo: residencial térrea

Área total construída = 156,90 m2
Nº de Pavimentos: 02
Estado de conservação: razoável
Idade aparente = 15 anos (apesar de esta inacabado
possui uma depreciação visto já algum tempo estar sendo utilizada)
Custo de edificação para residência padrão
médio/alto R-8 (Sinduscon) = R$ 1.370,94/m2 (AGOSTO/2020).
Padrão Construtivo: Residencial tipo Padrão

Simples (Classificação adotada conforme de estudo de valores de edificações
de imóveis urbanos – Ibape-sp – versão 2002 - página n. 127 do Livro
Engenharia de Avaliação – 1ª edição).
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“PADRÃO SIMPLES – Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser
.
isoladas ou germinadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto
arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais
dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas
para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de
concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas
interna e externamente. Cobertura de laje pré-moldada impermeabilizada
ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com
forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos
cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum.
Fachadas normalmente pintadas com látex sobre emboço ou reboco,
podendo ter aplicação de patilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal.
Caracteriza-se pela utilização de materiais
construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como:
Pisos – cerâmica comum, taco, forração de carpete.

Paredes – pintura sobre emboço ou reboco; eventualmente azulejo até o
teto nas áreas molhadas.
Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje, ou sobre
madeira comum.
Instalações hidráulicas: embutidas e restritas aos componentes essenciais,
dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelo simples.
Instalações elétricas: embutidas, com pintos de iluminação básicos, reduzido
número de tomadas e utilizando componentes comuns.
Esquadrias: madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.
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VALOR UNITÁRIO QUE SERÁ CONSIDERANDO:
.
Entrado na tabela anterior - Custo unitário para
o caso:
Classificação:
Padrão: Residencial/Grupo:Casa/Padrão/Simples/
Intervalo médio – coef. = 1,056
Custo/m2 = 1.370,94 x 1,056
R$ 1.447,70/m2
Valor da benfeitoria – Vr
O valor da construção é dado pela seguinte formula:

Vr = área de construção x custo de reprodução x
depreciação.
Calculo da depreciação:
O método aplicado para determinação da

depreciação da construção será o método da linha reta, que é dado pela
fórmula:
Pelo método da linha reta, o coeficiente será:
Kd = (1 - (Ip– 5) /5) x 0,07 - onde:
Ip = 15 anos (aparente)
Kd = 1 - (15– 5) / 5) x 0.07)
Kd = 0,79
18
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VALOR DAS BENFEITORIAS
.
(CONSTRUÇÃO);
A) Residencial
OBSERVAÇÃO: Para o caso, considerando que

a construção encontra inacabada, falta concluir
algumas etapas construtivas, será feita nos
cálculos das benfeitorias uma redução de 30%,
ou seja, aplica-se um coeficiente de 0,70
Cálculo do valor da edificação

Vb = Custo/m2 x Ac x Kd x 0,70 onde:
Vb – valor total das benfeitorias (construções)
Ac – área da construção
Kd – Coeficiente de depreciação
Valor benfeitoria/casa - Va
Va = 1.447,70 x 156,90 x 0,79 x 0,70

Va= R$ 125.611,00
B) Residencial - Varandas
OBS: Considerando que a residência possui três
varandas e com uma dimensão considerável, porém também não possui
acabamento, faltando piso, pintura, será além da depreciação considerado uma
19
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redução da ordem de 60% do custo do corpo principal da residência, coef.
igual à 0,40.
.
Área total de Varandas = 154,00 m2
Valor benfeitoria/casa - Vb
Va = 1.447,70 x 154,00 x 0,79 x 0,40

Va= R$ 70.451,00
C) Pav. superior da Residencia ( 2 cômodos

inacabados)
OBS: Conforme é visualizado pelas
documentação fotográfica, os dois cômodos do
pavimento superior da residência, não encontra-
se concluída, ou seja, faltando alguns
acabamentos, piso, não possui laje, pintura, etc..,
logo, será atribuído no cálculo de custo de
construção da ordem de 0,60, ou seja, será
considerado somente 40% concluído (coef.
0,470)
Área construção = 68,00 m2
Valor benfeitoria/casa - Vc
Vc = 1.447,70 x 68,00 x 0,79 x 0,40
Vc= R$ 31.108,00
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Valor das demais benfeitorias:
.
1) Pequena Piscina: (valor estimado depreciado)
Vp = R$ 15.000,00
VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS- VTB
VTB = R$ 242.170,00
Avaliação do Terreno
Características físicas:
Área – 1.000,00 m2
Medidas: 20 x 50
Topografia: Declive > 10%
Pesquisa de Valores
Para determinação do valor do terreno pelo

método comparativo direto de mercado, foi realizado pesquisa junto
algumas organizações imobiliárias, idôneas e conhecedoras do mercado
imobiliária no local, para tanto foi detalhado as características do terreno
avaliando. Após colher as informações suficiente para a apuração do valor
do terreno avaliando, chegou-se ao preço unitário para a região de lote
padrão, o valor de R$ 180,00 à R$ 250,00. Desta forma, tomando-se como
base de cálculo do terreno um valor mediano será:
21
fls. 134

Também, considerando que o lote avaliando
.
possui uma declividade acentuada maior que 10%, será reduzido na ordem
de 15% para o avaliando:
qm = 190,00 x 0,90
qm = R$ 161,50/m2
VALOR DO TERRENO Vt
Valor do terreno Vt
Vt = qm x área
Vt = 161,50 m2 x 1.000,00m2
Vt = R$ 161.500,00
VALOR TOTAL DO IMÓVEL
O valor total do imóvel em questão será a

somatório do valor do terreno e benfeitorias (construções).
Vt = Vt + Vb
Vt = 161.500,00 + 242.170,00
Vt = R$ 403.670,00
(Quatrocentos e três mil, seiscentos e setenta reais)
22
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VII – ENCERRAMENTO:
.
Dá-se por encerrado o presente laudo de avaliação,
contendo 23 folhas digitadas e salvo em PDF, 14 fotos inseridas no laudo,
todas as peças inseridas no laudo, digitado e salvo em PDF, data e assinada
eletronicamente.
Piracicaba, 21 DE SETEMBRO DE 2020.
Assinatura eletrônica.
DEJAIR SANTO CRISTO BORTOLETTO

Perito Judicial
23

Laudo de Avaliação 76c5f46f6cdda90cd84cf555456

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Engenheiro Civil, perito avaliador nomeado no processo de Ação de

Extinção de Condomínio em que é requerente ANDRÉIA LUCIANO DOS

SANTOS e requerido EDILSON ALVES DO SANTOS, tendo elaborado o

laudo pericial que lhe competia, vem mui respeitosamente a presença de

vossa excelência, requer:

 JUNTADA DO LAUDO PERICIAL

 DEPOSITO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS

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No transcorrer deste trabalho, serão utilizados os

Valor de Mercado - É o valor pelo qual se

Evidentemente, não pode haver uma definição

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Avaliação: É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito

Método dos preços de custos de reprodução das

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É o exame onde se classifica o objeto da avaliação

O objetivo da vistoria é o real conhecimento, por

III – OBJETIVO DO LAUDO

Tem como objetivo o presente laudo de avaliação,

Descrição do imóvel avaliando: da Quadra 04,

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D’ Oeste, tendo como acesso Estrada Estadual SP 135, antiga Estrada

Vistoria realizada em 04/09/2020, presente

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Imagem 2 – Google, o círculo em cor vermelha mostra o local do loteamento em

FOTO n.02 – Fachada do imóvel avaliando.

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FOTO n. 06– Vista do banheiro social.

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FOTO 11 – Vista da varanda frontal da residência no pav. inferior,

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Das Benfeitorias (construção)

A avaliação das benfeitorias será realizada pelo

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Método dos preços de custos de reprodução ou

No caso presente, será realizado pelo valor unitário,

A) Residência (corpo principal) pavimento

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CORPO PRINCIPAL (Residência)

Prédio tipo: residencial térrea

Padrão Construtivo: Residencial tipo Padrão

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“PADRÃO SIMPLES – Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser

Pisos – cerâmica comum, taco, forração de carpete.

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VALOR UNITÁRIO QUE SERÁ CONSIDERANDO:

O valor da construção é dado pela seguinte formula:

O método aplicado para determinação da

DEJAIR SC. BORTOLETTO - Engenharia de Avaliação e Perícia

VALOR DAS BENFEITORIAS

OBSERVAÇÃO: Para o caso, considerando que

Cálculo do valor da edificação

Va = 1.447,70 x 156,90 x 0,79 x 0,70

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Va = 1.447,70 x 154,00 x 0,79 x 0,40

C) Pav. superior da Residencia ( 2 cômodos

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Valor das demais benfeitorias:

VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS- VTB

Para determinação do valor do terreno pelo