Parecer Técnico Avaliação Mercadologica de Benfeitorias - LF Empreendimentos Imobiliários Ltda

PARECER TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA
Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Normativo COFECI nº 001/11.
Imóvel Avaliando: BR376 Sentido Ponta Grossa a Curitiba Cielog Centro

Industrial e Logístico
Finalidade do Parecer: Determinação do valor de mercado
Interessado: LF Empreendimentos Imobiliários Ltda
Vista do Imóvel Avaliando

Geraldo Antô nio da Costa – Gestor Imobiliá rio – Perito Judicial
– Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçõ es de
Imó veis, https://www.gecostaimoveis.com.br/
Inteligência em Imóveis
Sumário
1 CURRÍCULO DO AVALIADOR.................................................................................................3
2 VALOR DA AVALIAÇÃO.........................................................................................................3
3 SOLICITANTE.........................................................................................................................4
4 INTRODUÇÃO INICIAL...........................................................................................................4
5 OBJETIVO..............................................................................................................................6
6 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL.................................................................................................6
7 PROPRIETÁRIO DO IMOVEL..................................................................................................7
8 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL........................................................................................................7
9 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS BENFEITORIAS...................................................................8
10 IDADE DAS BENFEITORIAS..................................................................................................9
11 VISTORIA............................................................................................................................9
12 ZONEAMENTO....................................................................................................................9
13 REGISTRO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO...........................................................12
14 MAPA DE LOCALIZAÇÃO...................................................................................................19
15 VISTA AÉREA DO IMÓVEL..................................................................................................20
16 MÉTODOLOGIA UTILIZADA...............................................................................................20
16.1 MÉTODO DE QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO......................................................................20
17 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS........................................................................................21
18 CONCLUSÃO......................................................................................................................24
19 ENCERRAMENTO...............................................................................................................25
Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 2

Contato: (42)3223-4461/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO DE
BENFEITORIAS DE COMPLEXO INDUSTRIAL.
Preparado por:
GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001
Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br
PROJUDI: gadc.per
CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)
CADASTRO: EPROC (Cadastro Auxiliares da Justiça Federal do Paraná)
CADASTRO: PJE (Cadastro de Auxiliares da Justiça do Tribunal do Trabalho Pr)
1 CURRÍCULO DO AVALIADOR
Graduado em Contabilidade e Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Serviços

Jurídicos Notariais e de Registro, MBA em Negociações e Vendas, Pós-Graduado em
Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Pós-
Graduado Em Perícia de Avaliação Patrimonial de Bens e Direitos, Especialista em
Avaliações de Imóveis Urbanos e Rurais pela Unimóveis, Especialista em Alienações
Judiciais de bens penhorados nos termos do artigo 880 do CPC, cadastrado no CNAI -
4001 (Cadastro de Nacional Avaliadores Imobiliários de Imóveis).
2 VALOR DA AVALIAÇÃO
Valor da Benfeitoria: R$82.500.000,00 (Oitenta e dois milhões e

quinhentos mil reais)

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS DE

COMPLEXO INDUSTRIAL.
3 SOLICITANTE
A solicitação de este parecer é de LF22

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito
privado, inscrita no CNPJ/MF – 77.741.817/0001-45 com sede e foro na
Cidade de Ponta Grossa Paraná situado na Rua: Paula Xavier, 462 – Vila
Estrela.
Este parecer de avaliação atende a todos os

requisitos e da Lei 6.530/78 que regulamenta a profissão de corretores
de imóveis, e a Resolução 1.066/2007 do COFECI – Conselho Federal dos
Corretores de Imóveis.
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos

da Norma Brasileira da ABNT 14653-4- Avaliação de Benfeitorias.
4 INTRODUÇÃO INICIAL
Um laudo ou parecer técnico é o resultado de uma vistoria ou de

uma pesquisa de preço médio de mercado: é um parecer emitido por um
perito ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão
que necessita ser conhecida em maior profundidade.
Assim sendo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e
pesquisa deve ser revista com apurado cuidado, de forma metódica,
técnica e clara, a fim de que o parecer atinja o seu objetivo primordial,
que é o de esclarecer amplamente a autoridade a quem é dirigida.
Os laudos ou pareceres técnicos também podem ser apresentadas

de forma sintética, com a utilização de formulários estudados e
preparados previamente, de acordo com as necessidades técnicas do
cliente.
As avaliações devem produzir valores que expressam as condições

vigentes no mercado local, ou seja, representem o VALOR DE MERCADO.
Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observas
as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas
Brasileiras de Avaliações de Imóveis Urbanos e Rurais, elaboradas pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas, como parâmetro para justificar
as conclusões da avaliação, fornecendo bases para o julgamento dos
critérios empregados e dos elementos pareceram indispensável à perfeita
compreensão dos valores adotados, evitando-se a descrição e a
fundamentação muito prolixas dos dados solicitados. Sendo Assim:
Avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um
direito sobre o imóvel.
Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da

avaliação, numa situação em que as partes conhecedoras das
possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação não estejam
compelidas à negociação, determinar o valor corresponde sempre aquele,
num dado instante, é único qualquer que seja a finalidade da avaliação.
Esse valor é também ao preço que se definiria em um mercado de
concorrência perfeita, caracterizados pelas seguintes premissas: -
homogeneidade dos bens levados a mercado; número elevado de
compradores e vendedores, de tal sorte que não passam, individualmente
ou em grupos, alterar o mercado; inexistência de influências externas.
Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre

o bem, o mercado e as tendências deste. Perfeita modalidade de fatores e
de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e
saída de mercado. Reconhecimento dos fatos esteve este perito avaliador
na data da perícia no que pode visitar a área e conferir a Unidade
Industrial.
5 OBJETIVO
O objetivo do presente Parecer é avaliar o imóvel para

determinação do seu real valor de mercado como determina a NBR
14653-1 – item 3.44.
6 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
As benfeitorias são edificadas sobre o terreno urbano

constituído pelo lote nº D da quadra s/nº situado no Horto Florestal do
Cará Cará, lugar denominado Fundo Grande, Distrito Industrial, Bairro do
Cará Cará, quadrante SE desta cidade, inscrição imobiliária nº 15-3-10-45-
3682-001, de forma irregular, medindo 300,00 metros (trezentos metros)
de frente para a BR376, sentido Ponta Grossa Curitiba.

7 PROPRIETÁRIO DO IMOVEL
Conforme a matrícula 50.440 do 01 Cartório de Registro de

Imóveis de Ponta Grossa Paraná, o imóvel é de propriedade de LF
Empreendimentos Imobiliários ltda e outros.
8 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel localiza-se no Município de Ponta Grossa,

situado no Horto Florestal do Cará Cará, lugar denominado Fundo Grande,
Distrito Industrial, Bairro do Cará Cará, as benfeitorias Barracões
Industriais com a área total de 54.153,58m2, de alvenaria, pavimento
superior (escritório) alpendre carga descarga, Caixa D’Água elevada,
cisterna enterrada, cobertura estrutura metálicas.

9 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS BENFEITORIAS
O imóvel apresenta em estado de novo de acordo com

o alvará de construção 961-A de 13/09/2021 fornecido pelo
Departamento de Urbanismo da Prefeitura Municipal de Ponta Grossa
Paraná.

10 IDADE DAS BENFEITORIAS
As benfeitorias conforme o Alvará idade real de novo.
11 VISTORIA

A vistoria foi realizada por este perito avaliador no
período da manhã do dia 07/07/2023.
12 ZONEAMENTO
O local de implantação do imóvel é classificado como zona

predominantemente Zona Industrial.



13 REGISTRO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO
Foto da Vista Frontal do Imóvel



Fotos internas




14 MAPA DE LOCALIZAÇÃO

15 VISTA AÉREA DO IMÓVEL
16 MÉTODOLOGIA UTILIZADA
16.1 MÉTODO DE QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO
Utilizado para identificar o custo da reedição das

benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico da
construção.

Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT
NBR 12721) fornecido pelo Sindicato da Construção Civil (Sinduscon Pr.).
17 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
Identificação da Edificação a ser avaliada
Pavimento Ocupação Nº Pavimentos Área m2

térreo Industrial 01 54.153,58

https://sindusconpr.com.br/tabela-completa-370-p
* Conforme a Lei Federal nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, em seu artigo

54, "Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a
divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção
a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais..." porém, o Sinduscon-
PR tem por costume divulgar no primeiro dia útil do mês, oferecendo mais rápido a
informação para benefício do setor da construção civil.

NOTA TÉCNICA - Tabela do CUB/m² desonerado
Os valores do Custo Unitário Básico (CUB/m²) presentes nesta tabela foram

calculados e divulgados para atender ao disposto no artigo 7º da Lei 12.546/11,
alterado pela Lei 12.844/13 que trata, entre outros, da desoneração da folha de
pagamentos na Construção Civil. Eles somente podem ser
utilizados pelas empresas do setor da Construção Civil cuja atividade principal
(assim considerada aquela de maior receita auferida ou esperada) esteja
enquadrada nos grupos 412,432,433 e 439 da CNAE 2.0. Salienta-se que eles
não se aplicam às empresas do setor da Construção Civil cuja atividade
principal esteja enquadrada no grupo 411 da CNAE 2.0 (incorporação de
empreendimentos imobiliários). A metodologia de cálculo do CUB/m²
desonerado é a mesma do CUB/m² e obedece ao disposto na Lei nº 4.591/64 e
na ABNT NBR 12721:2006. A diferença diz respeito apenas ao percentual de
encargos sociais incidentes sobre a mão de obra. O cálculo do CUB/m²
desonerado não considera a incidência dos 20% referentes a previdência
social, assim como as suas reincidências.
Qualquer dúvida sobre o cálculo deste CUB/m² deve ser consultada junto ao
Sinduscon responsável pela sua divulgação.
Os valores acima referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção

(CUB/m²), calculados de acordo com a Lei Fed. nº. 4.591, de 16/12/64 e com a
Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) e são correspondentes ao mês de Janeiro/2009. "Estes
custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR
12.721:2006, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e
novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de
custos unitários, não comparáveis com a anterior, com a designação de
CUB/2006".
"Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os
seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços
por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e
especificações correspondentes a cada caso particular: e pavimentação
asfáltica para tráfego de caminhões com 60 toneladas, muro do terreno com
palanques de concreto com tela de arame, fundações, submuramentos,
paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es);
equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de
recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão,
outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e
serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de

esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros
serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos,
taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto
estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor;
remuneração do incorporador.
CUB de Prédio padrão normal Galpão Industrial (NBR 12.721/2006)

Sinduscon Pr. JUNHO/2023, é de R$1.141,84 (Representa 80% do custo
direto da construção)
Considerou mais 5% na formação destes custos unitários básicos

não foram considerados os seguintes itens, muros e
submuramentos, fundações, terreno em aclive, que devem ser
levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado
de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e
especificações correspondentes a cada caso particular.
BDI – (Benefícios e Despesas Indiretas) = 27%
O BDI faz parte da obra, mas não faz parte do CUB e deve ser
incluído no custo básico da construção. São despesas indiretas
que não diz respeito diretamente ao custo do material e nem da
mão de obra e seus encargos.
a. Taxa de risco devido à instabilidade do Mercado: 2%

b. Impostos e taxas (averbação, saldo de INSS e ISS): 5%
c. Custos Financeiros: 5%
d. Projetos (Arquitetura, Instalações, Estruturas etc.): 5%
e. Administração da obra: 10%
Valor Básico da Construção: GI 54.153,58m2 (área equivalente) x

R$1.141,84 (Valor do CUB GI = R$61.834.723,79
Acrescenta o valor da Fundação (5%) = R$64.926.459,98
Acrescenta por fim o valor do BDI (27%) = (64.926.459,98 X 1,27)

Valor Básico da Construção Nova = R$82.456.604,17
18 CONCLUSÃO
É do Entender do Perito Avaliador Judicial que os valores de mercado

para o imóvel avaliando são:
Valor Médio Estimado do Imóvel: R$82.500.000,00

(Oitenta e dois milhões e quinhentos mil reais)
(O arredondamento máximo permitido pela NBR 14653 -1 é

de 1,00% item 7.7.1, e variação de 1 a 10% em relação ao valor médio
estimado)
19 ENCERRAMENTO

O presente Parecer de avaliação mercadológica é composto de 25
páginas, todas de um lado só, digitadas pelo avaliador, que subscreve esta
última e assina eletronicamente.
Ponta Grossa, 14 de julho de 2.023.
Assinado Eletronicamente
Geraldo Antônio da Costa
Gestor Imobiliário – CRECI/Pr. 9661
CNAI - 4001


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CADASTRO: PJE (Cadastro de Auxiliares da Justiça do Tribunal do Trabalho Pr)

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Valor da Benfeitoria: R$82.500.000,00 (Oitenta e dois milhões e

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS DE

A solicitação de este parecer é de LF22

Este parecer de avaliação atende a todos os

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos

Um laudo ou parecer técnico é o resultado de uma vistoria ou de

Os laudos ou pareceres técnicos também podem ser apresentadas

As avaliações devem produzir valores que expressam as condições

Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da

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O objetivo do presente Parecer é avaliar o imóvel para

As benfeitorias são edificadas sobre o terreno urbano

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Conforme a matrícula 50.440 do 01 Cartório de Registro de

O imóvel localiza-se no Município de Ponta Grossa,

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9 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS BENFEITORIAS

O imóvel apresenta em estado de novo de acordo com

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10 IDADE DAS BENFEITORIAS

As benfeitorias conforme o Alvará idade real de novo.

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O local de implantação do imóvel é classificado como zona

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Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 12

Foto da Vista Frontal do Imóvel

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Utilizado para identificar o custo da reedição das

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17 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Identificação da Edificação a ser avaliada

Pavimento Ocupação Nº Pavimentos Área m2

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* Conforme a Lei Federal nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, em seu artigo

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NOTA TÉCNICA - Tabela do CUB/m² desonerado

Os valores do Custo Unitário Básico (CUB/m²) presentes nesta tabela foram

Os valores acima referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção

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CUB de Prédio padrão normal Galpão Industrial (NBR 12.721/2006)

Considerou mais 5% na formação destes custos unitários básicos