Método do Valor Residual

Segundo a metodologia inglesa

Paulo Henrique Câmara

O Método do valor residual
Método do valor residual (involutivo)

1. Metodologia inglesa de avaliação

2. O que é possível avaliar com o Método Residual
3. A equação do Método Residual inglês
4. Análise dos componentes da equação
5. Limitações do método
6. Exemplo
1. Metodologia inglesa de avaliação

Diferenças culturais, legais e normativas

O Red Book e as IVS

A difusão da metodologia
2 – O que é possível avaliar com o Método
Residual

Usado para avaliar o potencial de

empreendimento.

O potencial de empreendimento existe quando
um investimento em reforma ou construção gera
um valor final maior que a soma dos valores
investidos.

É usado para avaliar a viabilidade econômica de
empreendimentos imobiliários em geral.
2 – O que é possível avaliar com o Método
Residual:

O valor de um terreno para incorporação

O lucro esperado de um empreendimento

Estabelecer o custo máximo de construção

3 - A equação do Método Residual:

VALOR DE VENDA DO EMPREENDIMENTO (VGV)

(-) CUSTOS DO EMPREENDIMENTO

(-) LUCRO DO EMPREENDEDOR

(=) VALOR RESIDUAL (TERRENO)

4 – Análise dos componentes da equação

Valor de mercado do empreendimento (VGV):

Baseado no uso mais rentável do terreno (best use)

Determinado por método comparativo ou da renda

Comparativo: apartamentos, escritórios, logística

Renda: Shopping centers, hipermercados, flats

Usar área comercializável (privativa, carpete, útil, BOMA, etc.)

4 – Análise dos componentes da equação

Custos do empreendimento:

Preparo do terreno (indenização de inquilinos,

demolições, terraplenagem, descontaminações, etc.)

Estimativa do custo de construção (por comparação

com o de empreendimentos semelhantes) – Usar área
construída

Honorários profissionais: arquitetos, engenheiros,

advogados, outros
4 – Análise dos componentes da equação

Custos do empreendimento:

Custos financeiros (para financiar o empreendimento ou

expressar o custo do capital próprio)

Custos de comercialização (comissões, promoção,
propaganda)

Outros custos (custos de aquisição do terreno,
aprovações, registro da incorporação, gerenciamento
das obras, outorga onerosa)

Imprevistos
4 – Análise dos componentes da equação

Custos financeiros do empreendimento:

Os custos financeiros sobre o terreno são calculados

multiplicando-se a taxa de juros pelo período de
construção e pelo valor integral do terreno;

Os custos financeiros da construção são calculados

multiplicando-se a taxa de juros pelo período de
construção e pela metade do valor da construção.
4 – Análise dos componentes da equação

Lucro do empreendedor:

Depende do tipo de empreendimento, da situação do

mercado e de outros fatores macroeconômicos

Visa cobrir o custo do capital e remunerar o risco

Em geral, 15% a 25% do VGV, mas pode ser maior,

dependendo do risco
4 – Análise dos componentes da equação

Valor residual:

Valor máximo que pode ser pago pelo imóvel original

(terreno) para aquele determinado empreendimento

Alternativamente, se o valor do terreno for conhecido,

pode-se calcular o lucro possível, somando ao valor do
terreno o restante dos custos do empreendimento e
subtraindo do VGV
5 - Limitações do método residual:

Presume que se sabe qual o melhor empreendimento

para o local e a época

Assume que os custos do empreendimento são

conhecidos e não variam ao longo do tempo

VGV é calculado com valores da data da avaliação e não

da data da venda

Valorização e inflação não são computadas

6 – Exemplo

Um empreendedor precisa analisar:

O valor de um terreno para incorporação

Numa boa localização numa cidade grande

Com possibilidade de construir um edifício de

escritórios
6. Exemplo - Dados

Área construída (m²): 15,000

Área útil (m²): 10,000
Alugueis anuais (R$/m² útil): 1,000
Taxa de retorno dos aluguéis (ao ano): 10.00%
Custos de comercialização (% do VVB): 5.00%
Custos de construção e outros (R$/m² construído): 2,500
Custo do capital (% ao ano): 12.00%
Prazo de construção (anos): 2
Lucro do empreendedor (% do VVL): 20.00%
Custos de aquisição do terreno (% do VT): 4.00%
6. Exemplo - Cálculos
Descrição R$
Valor de venda bruto: 100,000,000
Custos de comercialização: -5,000,000
Valor de venda líquido (A): 95,000,000
Custo de construção e outros (B): -37,500,000
Custo financeiro da construção (C): -4,500,000
Custo total: -42,000,000
Lucro do empreendedor (D): -19,000,000
Terreno + custos aquisição + juros: 34,000,000
Custo financeiro do terreno (E): 6,580,645
Despesas de aquisição (F): 1,054,591
Valor residual do terreno A - (B+C+D+E+F): 26,364,764
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