Avaliando seu Primeiro Imóvel:

A influência das Características

Eng. José Murilo Moura dos Reis

@eng.jmuriloreis
Erros em Orçamento
paralisam Obras e
LEVAM Empresas a
Falência!
Ainda é um Oceano Azul
Para ser bem
sucedido:

Não existe mágica,

Existe Método!
A maioria das pessoas
fazem errado!
Eu gostaria de falar tudo,
mas...
Eu nem precisaria estar
aqui te ensinando...Mas...

Eu coleciono histórias de
sucesso...
“Sou Recém-Formado e essa área de
Avaliações abriu portas...

Hoje tenho uma empresa credenciada

na Caixa, no Banco do Nordeste e
mandamos solicitações para outros
bancos”

Marliton - SE

Engmuriloreis.com/avaliacoes
Sou Estudante ainda, Avaliações é
pra mim?
“Eu não tinha ainda um rumo sobre a
área a seguir na minha vida...

Encontrei nesse curso um nicho!

Hoje sou inscrito no TJ-MG””

Wellington - MG

Engmuriloreis.com/avaliacoes
Tenho receio de fazer mais um
investimento perdido, Avaliações é
pra mim?
“Meu receio era fazer o curso e não
conseguir trabalhar com Avaliações

A troca de experiência com os colegas

no grupo me fez cadastrar no tribunal
de Justiça

O curso foi um divisor de águas”

Marco Antônio - MG

Engmuriloreis.com/avaliacoes
No início não sentimos segurança
para atuar em uma área nova,
Avaliações é pra mim?
“A didática e o suporte nos deixam mais
confiantes”
Bernardo - RS

Engmuriloreis.com/avaliacoes
Vamos Avaliar nosso
Primeiro Imóvel
 .

Qual o Primeiro Passo?

Solicitar e analisar a
documentação...

1. Conhecer localização, dimensões e titularidade;

2. Verificar a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, questões jurídicas
e suas circunstâncias para informar no laudo;
3. consultar especificidades nas legislações
Segundo Passo:
A Vistoria

Vistoriar o Imóvel e o entorno.

Descrever o imóvel, fotografar aspectos relevantes

caracterizando padrão de acabamento, estado de
conservação, manifestações patológicas importantes.

Identificar no entorno pontos influenciantes.

Terceiro Passo: Buscar dados no
mercado para o MCDDM

Base da Avaliação: Amostra representativa para explicar o

comportamento de mercado

Negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de

referência da avaliação, com suas principais características
econômicas, fiscais e de localização.
Quantos Dados são Necessários?
Depende...

Do grau de fundamentação desejada e da

quantidade de Variáveis Analisadas

Grau III = 6.(K+1)

Grau II = 4.(K+1)
Grau I = 3. (K+1)
É preciso Vistoriar TODOS os
imóveis pesquisados?

Do grau de fundamentação desejado

Grau III = Informações com fotos pelo autor

do laudo de todos os dados
Grau II = Informações de todos os dados
Grau I = Informações de dados usados
Caso consigamos os dados

• Podemos usar o Método

Comparativo:

• Identifica o valor de mercado do

bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos
elementos comparáveis,
constituintes da amostra.
Nosso Imóvel Avaliando:

• 100 m²
• Alto Padrão de
acabamento
• Bom estado de
Conservação
• A 4,5 Km da Praia
Dados Obtidos no Mercado:
1. R$ 300.000,00 Área 100 m², DPI 4 km
2. R$ 475.000,00 Área 95 m², DPI 2 KM
3. R$ 110.000,00 Área 110 m², DPI 7 KM
4. R$ 180.000,00 Área 90 m², DPI 5 KM
5. R$ 368.000,00 Área 92 m², DPI 3 KM
6. R$ 1.023.000,00 Área 93 m², DPI 0 KM
7. R$ 210.000,00 Área 105 m², DPI 6 KM

• Obs. Todos os elementos são dados de

oferta, possuem alto padrão de acabamento
e bom estado de conservação
• É possível fazer a comparação?
Quantas Variáveis são
diferentes?

1.Área
2.Distância ao Polo Influenciante

Mas se trabalharmos com Valor

unitário (R$/m²) ?
Homogeneização da Área
• Divisão valor/área:
1. R$ 3.000,00/m²
2. R$ 5.000,00/m²
3. R$ 1.000,00/m²
4. R$ 2.000,00/m²
5. R$ 4.000,00/m²
6. R$ 11.000,00/m²
7. R$ 2.000,00/m²
• Existe algum valor discrepante (outlier)?

• O número de dados é suficiente?

Talvez aquele valor
discrepante esteja explicado

Valor/m²
12000

10000

8000

6000

4000

2000

0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Regressão Linear!

Valor/m²
12000

10000

8000
y = 226,19x2 - 2892,9x + 10667
R² = 0,9797
6000

4000

2000

0
0 1 2 3 4 5 6 7 8

85,43% da variação de valor dos Imóveis é explicado a partir da distância pro Mar
Nosso imóvel está a 4,5 Km do Mar
-1291*4,5+8979,5 = R$ 3170,00

Casa de 100 m² x 3170,00 = R$ 317.000,00

Campo de Arbítrio

Intervalo com amplitude de 15%, para mais e

para menos, em torno da estimativa de
tendência central utilizada na avaliação (NBR
14653-2) dentro do qual pode-se arbitrar o
valor do bem, desde que justificado pela
existência de características próprias não
contempladas no modelo (NBR 14653-1)
Na prática geralmente usamos 10% de
redução do valor devido a relação
oferta x transação, assim:

R$ 317.000,00 – 10% = R$ 285.300,00

6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como
os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio,
em até 1 %.

Vamos fechar em
R$ 285.000,00
E como fazemos o Laudo de
Avaliação?
laudo de avaliação
relatório com fundamentação técnica e
científica, elaborado por profissional da
engenharia de avaliações, em conformidade
com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o
bem
Te conto com mais
detalhes... AMANHÃ!