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Tratamento por fatores: exemplo prático

novembro 26, 2019 Por Dandara Viana

No post anterior, explicamos quais os procedimentos básicos para realizar o Tratamento

por Fatores de Dados de Mercado.

Agora, vamos solidificar o que foi aprendido sobre Avaliação de Imóveis até o momento.
Para tanto, propomos um exercício hipotético de uma avaliação de imóvel urbano
pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, através de tratamento por
fatores.

Confira a seguir!

Exemplo prático
Pretende-se avaliar para penhor uma residência localizada na Rua das Abelhas, n º 35,
lote 35, quadra A, bairro Jardim São Paulo, na cidade de São Paulo-SP (2ª zona –
IF=169,52 R$/m²).

Características complementares do imóvel avaliando:

A edificação possui dois pavimentos, totalizando 200m² de área, está construída em um

lote de 250m² (10m de frente e 25m de profundidade), possui padrão econômico de
acabamento, estado de conservação necessitando de reparos importantes, idade de 30
anos e a seguinte divisão interna:

Garagem;
Sala de estar e sala de jantar;
Cozinha;
Área de serviço;
Banheiro social;
4 quartos, sento 3 suítes;
Varanda.

Elementos da amostra do mercado:

RESOLUÇÃO

Passo 01: Escolha dos fatores

A partir dos dados já fornecidos, o primeiro passo para a resolução desse problema é a
escolha dos fatores de homogeneização que serão utilizados pelo modelo e, para isso, é
imprescindível conhecer as características do imóvel avaliando.

Desse modo, os fatores escolhidos serão:

Fator oferta, pois os elementos da amostra fornecem apenas o preço de oferta e

necessitamos do valor real;
Fator localização, pois os imóveis da amostra possuem índices fiscais variados;
 Fatores de forma aplicáveis ao terreno, pois os terrenos possuem formas variadas;
Fator de acabamento, pois os imóveis da amostra possuem padrão de
acabamento diferentes entre si;
Fator de conservação, pois os imóveis da amostra estão em estados de
conservação diferentes.

Passo 02: Cálculo dos fatores

Após escolhermos os fatores utilizados no modelo, iremos calculá-los, utilizando como

referência os valores fornecidos pela Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos de IBAPE
de SP, pois é onde o imóvel está localizado.

Fator de oferta

Como não é possível determinar o fator oferta com a informação disponíveis,

recomenda-se adotar o valor de 0,90, considerando um desconto de 10% no momento
da transação em relação ao valor de oferta.

Fator localização

Esse fator pode ser obtido utilizando a relação entre índices fiscais conforme abaixo:

IFA
Fl =
IFD
​ ​

Dessa forma, temos:

Tabela 1 – Fator localização

Dados Índice fiscal (R$/m²) Fator Localização – Fl

1 160,60 169,52/160,60=1,056

2 165,06 169,52/165,06=1,027

3 169,52 169,52/169,52=1,000

4 160,82 169,52/160,82=0,884

5 191,82 169,52/191,82=0,884

6 191,82 169,52/191,82=0,884

Avaliando 169,52 169,52/169,52=1,000

Fatores de forma

Tabela 2 – Fatores de forma

Zonas Fatores

Residencial Fr Pmin Pmáx f p

1ª Zona

 
Não se
5 15 30 Não se aplica
aplica
Residencial
Horizontal Popular

2ª Zona

Residencial 10 25 40 0,2 0,5

Horizontal Médio

3ª Zona

15 30 60 0,15 0,5
Residencial
Horizontal Padrão
Alto

– Fator testada

O fator testada é função exponencial da proporção entre a frente projetada e a frente de

referência, pela seguinte expressão:

f
Fr
 Ft = ( )
​

Fp
​ ​

Dessa forma, sabendo que para imóveis localizados na 2ª zona residencial Fr=10m e
f=0,2, temos:
 Tabela 3 – Fator testada

Dados Frente do terreno (m) Fator Testada – Ft

1 9 (10/9)0,2=1,021

2 5 (10/5)0,2=1,149

3 5 (10/5)0,2=1,149

4 7 (10/7)0,2=1,074

5 5 (10/5)0,2=1,149

6 5 (10/5)0,2=1,149

Avaliando 10 (10/10)0,2=1,000

– Fator profundidade

Esse fator é calculada para cada situação, conforme a seguir:

Se Pmín ≤ Pe ≤ Pmáx, então Fp = 1, 00;

p
​

Pmˊın
Se 0,5.Pmín < Pe < Pmín, então Fp = ( ) ;
​

Pe
​ ​

Se Pe < 0,5.Pmín, então Fp = 0, 5p ;

​

Se Pmáx < Pe < 3.Pmáx, então

1
Fp = ;
(Pmaˊx /Pe ) + [1 − (Pmaˊx /Pe )].(Pmaˊx /Pe )p
​ ​

​ ​ ​ ​ ​ ​

Se Pe > 3.Pmáx, então Fp = 3.Pmaˊx .

​ ​

Dessa forma, sabendo que sabendo que para imóveis localizados na 2ª zona residencial
Pmín=25m, Pmáx=40m, p =0,5, temos:

Tabela 4 – Fator profundidade

Profundidade
Dados Fator profundidade – Fp
equivalente (m)

1 25 1,00

2 25 1,00

3 25 1,00
 4 25 1,00

5 25 1,00

6 50 1/[(40/50+(1-40/50)*(40/50)0,5)]=0,344

Avaliando 25 1,00

Fator padrão de acabamento

Para esse fator, faremos uso os valores unitários publicados pelo caderno de Valores de
Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP para eliminar as diferenças relativas aos
detalhes de acabamento entre diferentes imóveis da amostra.

Desse modo, temos:

Fpa,rústico,mínimo=0,409

Fpa,proletário,mínimo =0,624

Fpa,econômico,mínimo =0,919

Fator conservação

Para ajustar as diferenças entre a idade aparente e estado de conservação poderão ser
calculados os índices de depreciação, preferencialmente pelo Critério de Ross-Heidecke,
conforme a seguinte formulação:

Foc = R + K.(1 − R)
​

Tabela 5 – Vida referencial e valor residual

 Tabela 6 – Coeficiente de Ross-Heidecke
A partir dos valores fornecidos pela tabela 5, podemos agora calcular o valor da
porcentagem de vida em relação à idade referencial dos imóveis:

Tabela 7 – Coeficiente de conservação

Idade referencial

Padrão de Idade real   Idade em % da vida

Dados
acabamento (anos) referencial
– IR (anos)

1 – – – –

Residencial
2 10 70 10/70=14,28%
econômico

Residencial
3 10 70 10/70=14,28%
econômico

Residencial
4 8 60 08/60=13,33%
rústico

Residencial
5 20 70 20/70=28,57%
econômico

Residencial
6 30 60 30/60=50,00%
proletário

Residencial
Aval. 30 70 30/70=42,87%
econômico

 De posse dos valores das tabelas anteriores, o fator de conservação para os imóveis
são:

 Tabela 8 – Coeficiente de conservação

Idade em % Valor
Estado de Coeficiente Fator conservação
Dados da vida residual
conserv. de Ross – K – Foc
referencial -R

1 – – – – –
 2 14,28% E 0,20 0,754 0,2+0,754(1-
0,2)=0,8032

0,2+0,754(1-
3 14,28% E 0,20 0,754
0,2)=0,8032

0,2+0,754(1-
4 13,33% E 0,20 0,754
0,2)=0,8032

0,2+0,548(1-
5 28,57% F 0,20 0,548
0,2)=0,6384

0,2+0,296(1-
6 50,00% G 0,20 0,296
0,2)=0,4368

0,2+0,575(1-
Aval. 42,87% E 0,20 0,575
0,2)=0,6600

Passo 03: Cálculo do valor das benfeitorias da amostra

De acordo com o tratamento por fatores, o valor de uma edificação pode ser obtida por:

Vc = Ac .CUB.Ppa .Foc
​ ​ ​ ​

Desse modo, de acordo com o SIDUSCON, sabendo que o custo unitário básico (CUB)
de uma residência do tipo multifamiliar de padrão normal em São Paulo é 1.431,53
R$/m², temos:

 Tabela 9 – Valor da edificação

Área da CUB Valor da

Dados Fpa Foc
edificação (m²) (R$/m²) edificação (R$)

1 – – – – –

2 180 1.431,53 0,919 0,8032 190200,72

3 180 1.431,53 0,919 0,8032 190200,72

4 50 1.431,53 0,409 0,8032 23513,51

5 220 1.431,53 0,919 0,6384 184770,02

6 150 1.431,53 0,624 0,4368 58527,36

Passo 04: Cálculo do valor dos terrenos da amostra

Para encontrarmos o valor remanescente referente ao terreno dos imóveis da amostra,

aplicaremos o fator de oferta de 0,90 sobre o preço de oferta e encontraremos o valor
negociado, conforme abaixo:

Tabela 10 – Valor do terreno

Valor de oferta Valor negociado Valor da Valor do

Dados
(R$) (R$) edificação (R$) terreno (R$)

1 100000 90000 – 90000,00

2 250000 225000 190200,72 34799,28

3 250000 225000 190200,72 34799,28

4 120000 108000 23513,51 84486,49

5 250000 225000 184770,02 40229,98

6 150000 135000 58527,36 76472,64

Passo 05: Aprimoramento da amostra

Após a homogeneização dos dados, o próximo passo é o saneamento da amostra, que

consiste na utilização da estatística para eliminar eventuais discrepâncias que podem
comprometer a amostra.

Cálculo da média dos valores unitários homogeneizados dos elementos da amostra

Para isso, primeiro precisamos realizar a homogeneização de cada elemento,

individualmente, pela expressão abaixo e, após isso, calcular a média aritmética
normalmente.

Vu = Vr ⋅ [+(F1 − 1) + (F2 − 1) + (F3 − 1) + ... + (Fn − 1)]

​ ​ ​ ​ ​ ​

Tabela 11 – Valores unitários homogeneizados

Valor do
Vr Vu
Dados terreno At (m²) Fl Ft Fp
(R$/m²) (R$/m²)
(R$)
 1 90000,00 225 400,0 1,056 1,02 1,0000 430,40

2 34799,28 125 278,4 1,027 1,15 1,0000 327,68

3 34799,28 125 278,4 1,000 1,15 1,0000 320,16

4 84486,49 175 482,8 0,884 1,07 1,0000 460,59

5 40229,98 125 321,8 0,884 1,15 1,0000 332,74

6 76472,64 250 305,9 0,884 1,15 0,3440 115,74

 Tabela 12 – Média amostral

Dados Vu (R$/m²) Média (R$/m²) Desvio padrão (R$/m²)

1 430,40

2 327,68

3 320,16
331,20 120,99
4 460,59

5 332,74

6 115,63

Para esse passo, vale observar que o dado 6 não está contido no intervalo
0, 5.x < Vu < 2.x, isso nos mostra que a amostra não é satisfatória, então deveremos
​

eliminar esse dado discrepante.

Verificação pelo critério excludente de Chauvenet

O saneamento da amostra também pode ser feito utilizando o critério excludente de

Chauvenet para pequenas amostras.

Para isso, os valores críticos da amostra serão calculados conforme equação abaixo e
depois serão comparados com o valor crítico determinado pela tabela 13.

Tabela 13 – Critério de Chauvenet para rejeição de valor medido

 x − xmˊın 331, 20 − 115, 63
Rinf = = = 1, 782 > 1, 73
​

S 120, 99
​ ​ ​

xmaˊx − x 460, 59 − 331, 20

Rsup = = = 1, 069 < 1, 73
​

S 120, 99
​ ​ ​

Conforme observado, o valor de Rinf é superior ao valor crítico para 6 elementos 1,73,
logo a amostra é insatisfatória e a média amostral não poderá ser usado para representar
o valor homogeneizado do terreno avaliando, conforme constatamos anteriormente.

Desse modo, repetiremos o passo 05 novamente retirando o dado 06.

Tabela 14 – Média amostral (2ª tentativa)

Dados Vu (R$/m²) Média (R$/m²) Desvio padrão (R$/m²)

1 430,40

2 327,68

3 320,16 374,31 66,00

4 460,59

5 332,74
Dessa vez todos os valores estão no intervalo 0, 5.x < Vu < 2.x.​

Fazendo a verificação pelo critério de Chauvenet:

x − xmˊın 374, 31 − 320, 16

Rinf = = = 0, 820 < 1, 65
​

S 66, 00
​ ​ ​

xmaˊx − x 460, 59 − 374, 31

Rsup = = = 1, 307 < 1, 65
​

S 66, 00
​ ​ ​

Isso mostra que agora a amostra é satisfatória e média de R$ 374,31/m² poderá ser
usada para representar o valor homogeneizado do terreno avaliando.

Passo 06: Cálculo do intervalo de confiança

Para o cálculo dos limites de confiança, segundo a Teoria Estatística das Pequenas
Amostras (n<30), temos:

xmaˊx = x + t(c;n−1) ⋅ [ ] = 374, 31 + 1, 5332 ⋅ [

S 66, 00
]
(n − 1) 4
​ ​ ​ ​

​
​

xmáx= R$ 494,91 /m²

xmˊın = x − t(c;n−1) ⋅ [ ] = 374, 31 − 1, 5332 ⋅ [

S 66, 00
]
(n − 1) 4
​ ​ ​ ​

​ ​

xmín= R$ 323,72 /m²

 Tabela 15 – Valor percentual para a distribuição “t” de   para grau de liberdade n-1 e
grau de confiança “c”
Passo 07: Cálculo do campo de arbítrio

O campo de arbítrio é outro tipo de intervalo, que engloba uma variação de mais ou
menos 15% em torno do preço estimado, logo:

xmáx= R$ 430,4 /m²

xmín= R$ 318,17 /m²

No entanto, esse intervalo só é usado para arbitrar o valor do avaliando caso haja
extrapolação do modelo, o que não é nosso caso.

Passo 08: Estimativa do valor do imóvel avaliando

Após o saneamento da amostra, iremos estimar o valor do imóvel avaliando, que deverá
ser a soma do valor do terreno e o valor da edificação.

Valor do terreno
O valor do terreno por meio do tratamento por fatores será calculado conforme
expressão a seguir:

Vu
Vt = ⋅ At
​

[1 + (Fl − 1) + (Ft − 1) + (Fp − 1)]

​ ​ ​

​ ​ ​

374, 31
Vt = ⋅ 250
[1 + (1 − 1) + (1 − 1) + (1 − 1)]
​ ​

Vt = R$ 93.578,46

Valor da construção

O valor da benfeitoria existente neste terreno pode ser calculada por:

Vc = Ac .CUB.Ppa .Foc
​ ​ ​ ​

Vc = 200.1431, 53.0, 919.0, 66

​

Vt = R$ 173.656,04

Valor total

Portanto, o valor final será:

VT=93.578,46+173.656,04 = R$ 267.234,50

VT = R$ 267.000,00

Passo 09: Enquadramento do modelo

Por fim, a última etapa do tratamento por fatores é o enquadramento do modelo de

acordo com o Grau de Precisão e o Grau de Fundamentação.

Primeiramente, utilizaremos a tabela 15 e classificaremos cada um dos itens no grau

adequado, lembrando que o Grau III vale 3 pontos, o II vale 2 pontos e o I vale 1 ponto.

 Tabela 16 – Grau de fundamentação para tratamento por fatores

Feito isso, o resultado da pontuação foi de 09 pontos. Dessa forma, o laudo se enquadra
no Grau de Fundamentação II, conforme tabela a seguir.

Tabela 17 – Critérios de enquadramento do laudo no Grau de Fundamentação

Por último, basta enquadrar o laudo (considerando a não extrapolação dos dados) na
tabela 17, referente ao Grau de Precisão do modelo. Sendo a Amplitude calculada por:

(x − xmˊın ) + (xmaˊx − x) ⋅ 100

A=
​ ​

x
​

(374, 31 − 323, 72) + (460, 59 − 374, 31)

A= ⋅ 100 = 27, 03 %
374, 31
​

 Tabela 18 – Critério de enquadramento do laudo no Grau de Precisão

RESULTADO

De posse de todos os cálculos realizados e dos dados disponíveis, o valor de mercado

para a residência avaliada foi de R$ 267.234,50, podendo ser arredondado (em até 1%
para mais ou menos) para o valor de R$ 267.000,00, resultando em uma Avaliação de
Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.

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E se ainda ficou com alguma dúvida, deixe aqui nos comentários. Até o próximo post!

Fonte:

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1:Avaliação de

bens – Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019. 31 p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2:Avaliação de
bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 62 p.
Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Secretaria do Patrimônio
da União. Manual de Avaliação.Brasília: SPU, 2017.
COTRIM, Valéria. Avaliação básica de imóveis urbanos.Teresina: IPOG, 2019.
 INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO
PAULO. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo: IBAPE, 2011.

Dandara Viana
Engenheira Civil pela Universidade Federal do Piauí, engenheira de obra, perita
judicial e pós-graduanda em Avaliação, Auditoria e Perícias de Engenharia.

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 Avaliação de imóveis, perícia, tratamento por fatores
 Tratamento por fatores para avaliação de imóveis
 Influência do lençol freático na tensão admissível

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