Laudo Avaliação Imovel Comercial

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por VIVIANE SACCAB ANDERE e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/11/2021 às 14:55 , sob o número WJMJ21419630989
fls. 482
VIVIANE REMAILI SACCAB

Engenheira Civil - CREA/SP nº.5069210948
Membro Titular do IBAPE/SP nº.1954
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 41ª VARA

CENTRAL CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1027029-43.2016.8.26.0100 e código C03C613.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
PROCESSO Nº. 1027029-43.2016.8.26.0100
VIVIANE REMAILI SACCAB, engenheira civil, honrada por ter sido nomeada perita judicial
por Vossa Excelência para atuar nos autos do processo em referência, movido por
CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER “D” em face de LUIS CESAR FANELLI JUNIOR -
EPP e OUTROS, tendo promovido as vistorias in loco, diligências e análises, apresentar
o presente
LAUDO TÉCNICO PERICIAL
consubstanciado nas seguintes razões:
___________________________________________________________________________
Novo Endereço: Rua Maestro Cardim, nº.1293, cj.122–Bela Vista, São Paulo/SP, CEP 01323-001
E-mail: visaccab@hotmail.com | Contato: (011) 9-7282-7309 / 2628-9305
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Sumário
PROCESSO Nº. 1027029-43.2016.8.26.0100............................................................ 1
1. INTRODUÇÃO ........................................................................................................... 3
2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ..................................................................... 4
2.1 Localização do Imóvel .................................................................................................. 4
3. VISTORIA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO ................................. 7
3.1 Edificações e estruturas ........................................................................................... 7
3.2 Classificação das benfeitorias do imóvel objeto da presente ação ............. 7
4. Avaliação ................................................................................................................ 12
4.1 Diagnóstico do Mercado ........................................................................................... 12
4.2 Metodologia avaliatória ............................................................................................ 12
4.3 Pesquisa de preços ..................................................................................................... 13
4.3.1 Discriminação dos elementos de pesquisa.................................................... 14
4.3.2 Análise da amostra .............................................................................................. 30
5. ConclusÃO .............................................................................................................. 48
6. Quesitos .................................................................................................................. 48
7. Encerramento ....................................................................................................... 50
ANEXO I: Matrícula Imobiliária nº 27.726 3º RI (fls.359/372) ....................... 51
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1. INTRODUÇÃO
O objetivo da perícia designada consiste em determinar o valor de mercado do
bem imóvel registrado sob a matrícula nº 27.726 do 3º CRI de São Paulo, denominado:
“Um prédio e seu respectivo terreno situado à rua Belo Horizonte, sob nº. 52,
antigo nº 14, no 6º Subdistrito-Brás desta Capital, medindo 4,43 metros de frente,
igual medida nos fundos, por 15,20 metros da frente aos fundos, de ambos os
lados, encerrando a área de 67,34 metros quadrados (...)”, (Anexo 01).
Aduz o Exequente, em apertada síntese (fls.01/04), que por força de contrato de

locação inadimplido pelos Executados, tornou-se credor da importância de R$
81.668,85 – valor este devidamente atualizado e acrescido de multa, honorários
advocatícios, juros de mora e correção monetária de estilo.
Pugna pela citação dos Executados para que pague espontaneamente a dívida
perseguida na presente demanda no prazo de 03 (três) dias, sob pena de incidir
penhora de tantos bens que bastem para satisfação de seu crédito.
De outro giro, em virtude da dificuldade em se localizar o Executado "Christian

Tadeu Sanches", foi determinado o arresto do bem imóvel registrado no 3º Oficial de
Registro de Imóveis da Capital, sob a matrícula nº 27.726, às fls. 122, desta Execução.
Devidamente citados às fls. 103 e 250 dos autos, foi apresentada contestação por
negativa geral pelo Executado Christian Tadeu Sanches, representado por Curador
Especial, outrossim, não logrou êxito em desconstituir a execução movida em seu
desfavor sendo dado prosseguimento à marcha processual.
Às fls. 418, por fim, este MM. Juiz de Direito nomeou a signatária para a avaliação
do bem imóvel em voga.
Estes, em breve narrativa, os fatos.
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2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o valor de mercado do bem
imóvel registrado no 3º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, sob a matrícula
nº 27.726, localizado na Rua Belo Horizonte, nº. 52 – Parque Novo Mundo, São
Paulo/SP – CEP 03052-040.
2.1 Localização do Imóvel
O imóvel em apreço encontra-se na Macrozona de Proteção e Recuperação

Ambiental, Zona ZDE-1, codificado como Quadra Fiscal “040” do Setor Fiscal
“026” e possui índice fiscal de R$ 1.471,00/21.
Mapa da Região onde se localiza o Imóvel (Imagem obtida pelo Google Maps), onde
foi possível identificar a rua do imóvel avaliando através da seta vermelha.
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Fachada do Imóvel Periciando.
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Planta de Zoneamento obtida no site da Prefeitura Municipal de São Paulo
http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br
Planta de Zoneamento obtida no site da Prefeitura Municipal de São Paulo

http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br
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3. VISTORIA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO
A região é servida por diversos melhoramentos públicos usuais, quais sejam,
arborização, rede de energia elétrica com iluminação pública, rede de água e de
esgoto, rede de gás, rede telefônica e telefonia celular, TV a cabo, serviço de
coleta de lixo e transporte público.
A Rua Belo Horizonte é pavimentada e dotada de guias e sarjetas, possui

leito carroçável com aproximadamente 330m (trezentos e trinta metros).
A vistoria do imóvel foi previamente agendada, para o dia 07/10/2021 às

10:00 horas. No dia e horário marcado, a Perícia foi recebida pelo Sra. Graziela Costa
Correia, por parte dos Executados.
3.1 Edificações e estruturas
O imóvel avaliando consiste em um terreno onde foi edificado um prédio

contendo 03 (três) pavimentos com destinação comercial (escritório), possuindo
estruturas típicas do segmento.
De acordo com a matrícula anexa, o imóvel avaliando possui área de terreno

de cerca de 67,34m2. Por outro lado, de acordo com medições realizadas in loco,
constatou-se que o imóvel possui área construída de aproximadamente 202m².
3.2 Classificação das benfeitorias do imóvel objeto da presente ação
De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

IBAPE/SP”, a classificação da edificação e a tipologia construtiva do imóvel em estudo
registrado sob a Matrícula de nº. 27.726, foi especificada da seguinte maneira:
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por VIVIANE SACCAB ANDERE e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 30/11/2021 às 14:55 , sob o número WJMJ21419630989 .
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Resumo:
 2.1 Escritório;
 2.1.2 Padrão Simples;
 Idade Aparente Estimada: 15 anos;
 Estado de Conservação: necessitando de reparos simples (e).
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3.3 Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação – Foc:
O critério utilizado é uma adequação do método Ross/Heidecke, o qual leva em
conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de
conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.
O valor unitário da edificação, fixado em função do padrão construtivo, é

multiplicado pelo “Foc”, para levar em conta a depreciação:
FOC = R + K (1-R), onde R é o coeficiente residual correspondente ao padrão e

K é o coeficiente de Ross/Heideck.
De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

IBAPE/SP”, as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam
como:
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Resumo:
 Ir (vida referencial): 70 anos;

 Ie (idade da edificação): 15 anos;
 R (valor residual): 20% = 0,2;
 Idade em % da vida referencial: 0,22 = 22%;
 Estado de Conservação: reparos simples (e)
 K (coeficiente de Ross/Heideck): 0,7091
Foc = R + K (1-R)
Foc = 0,20 +0,796 (1,00-0,20)
Foc = 0,837
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Fórmula que determina o Valor do Capital Benfeitoria:
Vb = S x CUB x fp x foc
Vb = 202 x 1.745,79 x 1,206 x 0,837
Vb = R$ 355.972,25
(Trezentos e cinquenta e cinco mil novecentos e setenta e dois reais e vinte e cinco
centavos)
Referente a novembro de 2021
Onde:
 Vb = Valor do Capital Benfeitoria;

 S = Área total construída de acordo com a Matrícula;
 CUB = Custo unitário básico da construção (último índice publicado –
outubro/2021);
 Fp = fator referente ao padrão;
 Foc = fator de adequação ao obsoletismo.
4. AVALIAÇÃO
4.1 Diagnóstico do Mercado
O mercado imobiliário local apresenta diversos imóveis vagos e poucas

transações. Trata-se de um comportamento observado nacionalmente, reflexo da
situação macroeconômica, que tem acarretado a redução dos preços pedidos.
4.2 Metodologia avaliatória
A avaliação será desenvolvida pelo Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, descrito na NBR 14.653-1 – Avaliação de Bens: Procedimentos Gerais:
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“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Esse método consiste basicamente na definição do valor do bem imóvel a partir
dos preços pedidos e praticados no mercado da região em apreço, para imóveis
semelhantes. Eventuais ajustes nas diferenças das características dos comparativos
podem ser feitos por Tratamento por Fatores, em conformidade com a NBR 14.653-2
– Avaliação de Imóveis Urbanos.
4.3 Pesquisa de preços
Desenvolveu-se ampla pesquisa de preços na região do imóvel em comento que

concluiu por 8 (oito) elementos comparativos, cujas informações e características
são detalhadas na sequência.
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4.3.1 Discriminação dos elementos de pesquisa
ELEMENTO 1 – 01/11/2021
INFORMANTE TIETÊ IMÓVEIS – SR. ALEXANDRE
 (11) 2413-3535
DESCRIÇÃO IMÓVEL COMERCIAL
PREÇO: R$ 750.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: RUA BELO HORIZONTE, 36

SETOR: 026 QUADRA: 040 IF: R$ 1.471,00/21
MELHORAMENTOS: TODOS OS USUAIS DA REGIÃO, OU SEJA, RUAS ASFALTADAS, GUIAS,

SARJETAS E DOTADAS REDES DE ÁGUA ENCANADA E COLETORA
DE ESGOTOS, LUZ ELÉTRICA, COM ILUMINAÇÃO PÚBLICA, REDE
TELEFÔNICA COM INTERNET DE ALTA VELOCIDADE, GÁS
ENCANADO E TV A CABO.
ZONA DE USO: ZDE-1
ED. TERRENO
ÁREA: 105,00 M²
TESTADA: 3,45M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
PADRÃO: PADRÃO SIMPLES – 1,497
ÁREA: 108,00 M².
IDADE: 54 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
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TRATAMENTO MATEMÁTICO DO ELEMENTO 1:
Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,2505 (1,00-0,20) = 0,4004
Vb = 108 x 1.745,79 x 1,497 x 0,4004
Vb = R$ 113.013,83
(𝑉𝑉𝑉𝑉 𝑥𝑥 𝐹𝐹𝑉𝑉) − 𝑉𝑉𝑉𝑉 𝐼𝐼𝐹𝐹𝐼𝐼

𝑄𝑄1 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
𝐴𝐴𝐴𝐴 𝐼𝐼𝐹𝐹𝐼𝐼
(750.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 113.013,83 (5,00)0,20

𝑄𝑄1 = 105,00
𝑥𝑥( 1 + (3,45)
+ 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄1 = R$ 5.764,56
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fls. 497

ELEMENTO 2 – 01/11/2021
INFORMANTE LELLO IMÓVEIS – SR. ROBSON
 (11) 3018-0000
PREÇO: R$ 1.300.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: RUA JOSÉ MONTEIRO, 95

SETOR: 026 QUADRA: 032 IF: R$ 1.817,00/21
MELHORAMENTOS: TODOS OS USUAIS DA REGIÃO, OU SEJA, RUAS ASFALTADAS,

GUIAS, SARJETAS E DOTADAS REDES DE ÁGUA ENCANADA E
COLETORA DE ESGOTOS, LUZ ELÉTRICA, COM ILUMINAÇÃO
PÚBLICA, REDE TELEFÔNICA COM INTERNET DE ALTA
VELOCIDADE, GÁS ENCANADO E TV A CABO.
ZONA DE USO: ZDE-1
ED. TERRENO
ÁREA: 120,00M²
TESTADA: 5,10M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
ÁREA: 160,00 M².
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fls. 498

Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,6043 (1,00-0,20) = 0,6834
Vb = 160 x 1.745,79 x 1,497 x 0,6834
Vb = R$ 285.764,81

𝑄𝑄2 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
(1.300.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 285.764,81 1.471,00 (5,00)0,20

𝑄𝑄2 = 120,00
𝑥𝑥( 1.817,00 + (5,10)
+ 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄2 = R$ 5.936,33
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fls. 499

ELEMENTO 3 – 01/11/2021
INFORMANTE LELLO IMÓVEIS – SR. ROBSON
 (11) 3018-0000
PREÇO: R$ 1.300.000,00 (OFERTA)

SETOR: 026 QUADRA: 032 IF: R$ 1.817,00/21

ZONA DE USO: ZDE-1
ED. TERRENO
ÁREA: 120,00M²
TESTADA: 5,20M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
ÁREA: 160,00 M².
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fls. 500

Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,2505 (1,00-0,20) = 0,4004
Vb = 160 x 1.745,79 x 1,497 x 0,4004
Vb = R$ 167.427,90

𝑄𝑄3 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
(1.300.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 167.427,90 1.471,00 (5,00)0,20

𝑄𝑄3 = 120,00
𝑥𝑥( 1.817,00 + (5,20)
+ 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄3 = R$ 6.698,54
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fls. 501

ELEMENTO 4 – 01/11/2021
INFORMANTE PATRÍCIO IMÓVEIS – SR. ALBERTO
 (11) 2673-1234
PREÇO: R$ 1.200.000,00 (OFERTA)

SETOR: 025 QUADRA: 070 IF: R$ 1.610,00/21

ZONA DE USO: ZDE-1
ED. TERRENO
ÁREA: 148,00M²
TESTADA: 5,00M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
ÁREA: 220,00 M².
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fls. 502

Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,2079 (1,00-0,20) = 0,3663
Vb = 220 x 1.745,79 x 1,497 x 0,3663
Vb = R$ 210.607,29

𝑄𝑄4 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
(1.200.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 210.607,29 1.471,00

𝑄𝑄4 = 148,00
𝑥𝑥( 1.610,00 + 1 + 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄4 = R$ 5.367,11
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fls. 503

ELEMENTO 5 – 01/11/2021
INFORMANTE J.K IMÓVEIS – SR. CARLOS
 (11) 2694-8440
PREÇO: R$ 1.200.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: RUA CAVALHEIRO, 427

SETOR: 025 QUADRA: 053 IF: R$ 1.819,00/21

ZONA DE USO: ZDE-1
ED. TERRENO
ÁREA: 72,00M²
TESTADA: 4,00M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
ÁREA: 360,00 M².
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fls. 504

Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,6185 (1,00-0,20) = 0,6948
Vb = 360 x 1.745,79 x 1,497 x 0,6948
Vb = R$ 653.696,42

𝑄𝑄5 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
(1.200.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 653.696,42 1.471,00 (5,00)0,20

𝑄𝑄5 = 72,00
𝑥𝑥( 1.819,00 + (4,00)
+ 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄5 = R$ 5.058,36
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fls. 505

ELEMENTO 6 – 01/11/2021
INFORMANTE CASTAN IMÓVEIS – SRA. AMANDA
 (11) 2694-0655
DESCRIÇÃO IMÓVEL COMERCIAL/RESIDENCIAL
PREÇO: R$ 1.000.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: RUA CAJURU, 902

SETOR: 027 QUADRA: 029 IF: R$ 1.783,00/21

ZONA DE USO: ZC
ED. TERRENO
ÁREA: 127,00M²
TESTADA: 4,56M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
ÁREA: 191,00 M².
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fls. 506

Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,4613 (1,00-0,20) = 0,5690
Vb = 191 x 1.745,79 x 1,497 x 0,5690
Vb = R$ 284.026,87

𝑄𝑄6 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
(1.000.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 284.026,87 1.471,00 (5,00)0,20

𝑄𝑄6 = 127,00
𝑥𝑥( 1.783,00 + (4,56)
+ 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄6 = R$ 4.091,65
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fls. 507

ELEMENTO 7 – 01/11/2021
INFORMANTE CASTAN IMÓVEIS – SRA. AMANDA
 (11) 2694-0655
DESCRIÇÃO IMÓVEL RESIDENCIAL
LOCALIZAÇÃO: RUA VIEIRA MARTINS, 46

SETOR: 027 QUADRA: 008 IF: R$ 1.323,00/21

ZONA DE USO: ZEU
ED. TERRENO
ÁREA: 63,00M²
TESTADA: 4,00M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
ÁREA: 102,00 M².
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fls. 508

Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,2079 (1,00-0,20) = 0,3663
Vb = 102 x 1.745,79 x 1,497 x 0,3663
Vb = R$ 97.645,19

𝑄𝑄7 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
(525.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 97.645,19 1.471,00 (5,00)0,20

𝑄𝑄7 = 63,00
𝑥𝑥( 1.323,00 + (4,00)
+ 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄7 = R$ 6.887,25
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fls. 509

ELEMENTO 8 – 01/11/2021
INFORMANTE PERRONE IMÓVEIS – SRA. PRISCILA
 (11) 2692-9272
DESCRIÇÃO IMÓVEL COMERCIAL/RESIDENCIAL
LOCALIZAÇÃO: RUA VINTE UM DE ABRIL, 1303

SETOR: 026 QUADRA: 041 IF: R$ 1.402,00/21

ZONA DE USO: ZDE-1
ED. TERRENO
ÁREA: 99,00M²
TESTADA: 4,50M
TOPOG: EM NÍVEL
EDIFICAÇÃO
ÁREA: 150,00M².
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fls. 510

Foc = R + K (1-R) = 0,20 +0,2505 (1,00-0,20) = 0,4004
Vb = 150 x 1.745,79 x 1,497 x 0,4004
Vb = R$ 156.963,66

𝑄𝑄8 = 𝑥𝑥( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 + 3 − 1)
(950.000,00 𝑥𝑥 0,9)− 156.963,66 1.471,00 (5,00)0,20

𝑄𝑄8 = 99,00
𝑥𝑥( 1.402,00 + (4,50)
+ 1 − 3 + 1)
𝑄𝑄8 = R$ 7.548,03
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fls. 511

4.3.2 Análise da amostra
A análise da amostra deve ser realizada pela sumarização das informações com
o objetivo de se verificar, entre outros:
 Equilíbrio da amostra;
 Influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e forma de
variação; e,
 Pontos atípicos.
Os comparativos foram coletados em novembro de 2021. A tabela abaixo

demonstra a homogeneização (tratamento matemático por fatores) dos 8 elementos de
pesquisa:
A média aritmética calculada entre os 8 elementos foi de R$ 5.918,98 e a

média ponderada ficou entre R$ 4.024,91 e R$ 7.694,67. Portanto, não foram
identificados pontos atípicos a excluir aprioristicamente em nenhum dos elementos
pesquisados.
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fls. 512

O tratamento matemático, ou seja, a homogeneização dos elementos de

pesquisa foi realizada a partir das seguintes expressões:
Onde:
 Vb = Valor do Capital Benfeitoria;

 S = Área total construída;
 CUB = Custo unitário básico da construção (último índice publicado –
outubro/2021) = R$1.745,79
 Fb = fator referente ao padrão;
 Foc = fator de adequação ao obsoletismo.

𝑄𝑄𝑄𝑄 = 𝑥𝑥 ( + 𝐹𝐹𝐴𝐴 + 𝐹𝐹𝐼𝐼 − 𝑄𝑄 + 1)
 Qn = Valor unitário do m² de terreno para cada elemento pesquisado;

 Vo = Valor ofertado;
 Fo = Fator oferta – utilizado 0,9 (em razão da elasticidade dos preços
pedidos);
 At = área do terreno;
(𝐹𝐹𝐹𝐹)0,20
 Ft = Fator testada =
(𝐹𝐹𝐹𝐹)
; as testadas serão homogeneizadas para a
7ª Zona – Comercial Padrão Popular - referência igual a 5,00m;
 Fp = fator profundidade; as profundidades serão homogeneizadas para a
7ª Zona – Comercial Padrão Popular - referência que varia entre 10m a
30m:
 Entre a Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Fp é igual a 1,00;
___________________________________________________________________________
Página 31 de 64
.
fls. 513

 Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da

metade da mesma, deverá ser empregada a seguinte fórmula:
(𝑃𝑃𝑃𝑃𝐼𝐼)0,5
𝐹𝐹𝐼𝐼 =
(𝑃𝑃𝑃𝑃)
Valor do Imóvel:
VI = Vb + Vt
VI = R$ 355.972,25+ [5.918,98 x 67,34 x (0,976 + 1,00 -2 +1)]
Valor do Imóvel = R$ 744.990,34
Onde:
 Vb = Valor do Capital Benfeitoria descrito no item 3.3 do Presente Laudo;
 Vt = Valor do terreno;
 O valor de R$ 5.918,98 é referente ao unitário homogeneizado
encontrado após o saneamento;
 67,34m² é referente à área do terreno;
(4,43)0,20
 0,976 é referente ao fator testada = (5,00)
;
 1,00 é referente ao fator profundidade.
EM NÚMEROS REDONDOS:
Valor do Imóvel:
VI = Vb + Vt
Valor do Imóvel = R$ 745.000,00
(Setecentos e quarenta e cinco mil reais)
___________________________________________________________________________
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fls. 514

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Foto 01 - Vista geral da fachada do imóvel periciando.
Foto 02 - Vista geral da identificação do imóvel periciando.
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fls. 515

Foto 03 - Vista geral do entorno do imóvel periciando e suas melhorias.
Foto 04 – Vista geral do entorno do imóvel periciando e suas melhorias.
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Foto 05 – Vista do 1º pavimento do imóvel periciando.
Foto 06 - Vista do 1º pavimento do imóvel periciando.

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Foto 09 – Vista do banheiro social do 1º pavimento do imóvel periciando.

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fls. 519

Foto 11 – Vista do depósito do 1º pavimento do imóvel periciando.
Foto 12 – Vista do depósito do 1º pavimento do imóvel periciando.
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fls. 520

Foto 13 – Vista da escada de acesso ao 2º pavimento o imóvel periciando.
Foto 14 – Vista da escada de acesso ao 2º pavimento do imóvel periciando (sentido

contrário).
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fls. 521

Foto 15 – Vista do 2º pavimento o imóvel periciando.
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Foto 21 – Vista da área de serviços do 2º pavimento o imóvel periciando.
Foto 22 – Vista da área de serviços do 2º pavimento do imóvel periciando.
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Foto 23 – Vista do banheiro social do 2º pavimento o imóvel periciando.
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Foto 25 – Vista da escada de acesso ao 3º pavimento o imóvel periciando.
Foto 26 – Vista da escada de acesso ao 3º pavimento do imóvel periciando (sentido

contrário).
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5. CONCLUSÃO
O valor de mercado do bem imóvel registrado no 3º Oficial de Registro de
Imóveis da Capital, sob a matrícula nº 27.726, localizado na Rua Belo Horizonte, nº. 52
– Parque Novo Mundo, São Paulo/SP – CEP 03052-040 é, em números redondos, R$
745.000,00 (setecentos e quarenta e cinco mil reais), referente a novembro de
2021.
6. QUESITOS
6.1 Quesitos da Parte Exequente (fls. 431/432)
1) Queira o i. perito descrever o imóvel objeto da perícia, detalhando as características do

imóvel a ser avaliado e os seus proprietários.
R.: A caracterização do imóvel foi devidamente descrita ao longo do Laudo
Pericial. A característica dos proprietários não é objeto da perícia de engenharia.
2) O imóvel está localizado em qual bairro na cidade de São Paulo? Quais as

características da região?
R.: A caracterização da região do imóvel avaliando consta devidamente inserida
no item 2 do Laudo Pericial.
3)Há estabelecimentos comerciais e transporte público no entorno?

R.: A caracterização do entorno consta do item 3 do Laudo Pericial.
4) Qual o estado dos acabamentos do imóvel?

R.: A classificação das benfeitorias do imóvel objeto da presente ação estão
devidamente descritas de acordo com a tabela de “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos do IBAPE/SP” e consta do item 3 do Laudo Pericial.
___________________________________________________________________________
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fls. 530

5) Quais as benfeitorias do imóvel?

6) Qual a classificação padrão do imóvel segundo o IBAPE?

7) Qual o método utilizado na avaliação?

R.: A avaliação foi desenvolvida pelo Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, descrito na NBR 14.653-1 – Avaliação de Bens: Procedimentos Gerais:
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Esse método
consiste basicamente na definição do valor do bem imóvel a partir dos preços
pedidos e praticados no mercado da região em apreço, para imóveis
semelhantes. Eventuais ajustes nas diferenças das características dos
comparativos foram feitos por Tratamento por Fatores, em conformidade com a
NBR 14.653-2 – Avaliação de Imóveis Urbanos.
8) Informe o i. perito o valor de mercado atual do imóvel para venda.

R.: O valor de mercado do bem imóvel registrado no 3º Oficial de Registro de
Imóveis da Capital, sob a matrícula nº 27.726, localizado na Rua Belo Horizonte,
nº. 52 – Parque Novo Mundo, São Paulo/SP – CEP 03052-040 é, em números
redondos, R$ 745.000,00 (setecentos e quarenta e cinco mil reais), referente a
novembro de 2021.
___________________________________________________________________________
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.
fls. 531

7. ENCERRAMENTO
Coloco-me a inteira disposição de Vossa Excelência, para eventuais
esclarecimentos que se façam necessários, e aproveito a oportunidade para apresentar
protestos de mais elevada estima e consideração.
Este laudo atende as especificações e exigências da ABNT 14653-2:2011 e

foi complementado pela Norma Para Avaliações de Imóveis Urbanos do
IBAPE/SP.
Encerra-se, nesta página, o presente LAUDO TÉCNICO PERICIAL de engenharia,

que contém 64 (sessenta e quatro) páginas, devidamente datada e assinada.
São Paulo, 30 de novembro de 2021.
Eng. VIVIANE REMAILI SACCAB

CREA/SP nº.5069210948
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fls. 532

ANEXO I: MATRÍCULA IMOBILIÁRIA Nº 27.726 3º RI (FLS.359/372)
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fls. 534
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fls. 535
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fls. 536
Página 56 de 64
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fls. 537
Página 57 de 64
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fls. 538
Página 58 de 64
___________________________________________________________________________
fls. 539
Página 59 de 64
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fls. 540
Página 60 de 64
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fls. 541
Página 61 de 64
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fls. 542
Página 62 de 64
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fls. 543
Página 63 de 64
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fls. 544
Página 64 de 64
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fls. 545

Laudo Avaliação Imovel Comercial

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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 41ª VARA

LAUDO TÉCNICO PERICIAL

consubstanciado nas seguintes razões:

VIVIANE REMAILI SACCAB

2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ..................................................................... 4

2.1 Localização do Imóvel .................................................................................................. 4

3. VISTORIA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO ................................. 7

3.1 Edificações e estruturas ........................................................................................... 7

3.2 Classificação das benfeitorias do imóvel objeto da presente ação ............. 7

4.1 Diagnóstico do Mercado ........................................................................................... 12

4.2 Metodologia avaliatória ............................................................................................ 12

4.3 Pesquisa de preços ..................................................................................................... 13

4.3.1 Discriminação dos elementos de pesquisa.................................................... 14

4.3.2 Análise da amostra .............................................................................................. 30

ANEXO I: Matrícula Imobiliária nº 27.726 3º RI (fls.359/372) ....................... 51

VIVIANE REMAILI SACCAB

Aduz o Exequente, em apertada síntese (fls.01/04), que por força de contrato de

De outro giro, em virtude da dificuldade em se localizar o Executado "Christian

Estes, em breve narrativa, os fatos.

VIVIANE REMAILI SACCAB

O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar o valor de mercado do bem

2.1 Localização do Imóvel

O imóvel em apreço encontra-se na Macrozona de Proteção e Recuperação

VIVIANE REMAILI SACCAB

VIVIANE REMAILI SACCAB

Planta de Zoneamento obtida no site da Prefeitura Municipal de São Paulo

VIVIANE REMAILI SACCAB

3. VISTORIA DO IMÓVEL OBJETO DA PRESENTE AÇÃO

A região é servida por diversos melhoramentos públicos usuais, quais sejam,

A Rua Belo Horizonte é pavimentada e dotada de guias e sarjetas, possui

A vistoria do imóvel foi previamente agendada, para o dia 07/10/2021 às

3.1 Edificações e estruturas

O imóvel avaliando consiste em um terreno onde foi edificado um prédio

De acordo com a matrícula anexa, o imóvel avaliando possui área de terreno

3.2 Classificação das benfeitorias do imóvel objeto da presente ação

De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

VIVIANE REMAILI SACCAB

VIVIANE REMAILI SACCAB

3.3 Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação – Foc:

O critério utilizado é uma adequação do método Ross/Heidecke, o qual leva em

O valor unitário da edificação, fixado em função do padrão construtivo, é

FOC = R + K (1-R), onde R é o coeficiente residual correspondente ao padrão e

De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

VIVIANE REMAILI SACCAB

 Ir (vida referencial): 70 anos;

VIVIANE REMAILI SACCAB

Fórmula que determina o Valor do Capital Benfeitoria:

 Vb = Valor do Capital Benfeitoria;

4.1 Diagnóstico do Mercado

O mercado imobiliário local apresenta diversos imóveis vagos e poucas

4.2 Metodologia avaliatória

A avaliação será desenvolvida pelo Método Comparativo Direto de Dados de

VIVIANE REMAILI SACCAB

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

4.3 Pesquisa de preços

Desenvolveu-se ampla pesquisa de preços na região do imóvel em comento que

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4.3.1 Discriminação dos elementos de pesquisa

DESCRIÇÃO IMÓVEL COMERCIAL

PREÇO: R$ 750.000,00 (OFERTA)

LOCALIZAÇÃO: RUA BELO HORIZONTE, 36

MELHORAMENTOS: TODOS OS USUAIS DA REGIÃO, OU SEJA, RUAS ASFALTADAS, GUIAS,