#Pública

Manutenção Predial e Avaliações de

Máquinas e Equipamentos

Profº Ednilson Silva Ribeiro

 Uninove – Dir. Exatas I – Pós Graduação

Disciplina: Manutenção Predial e Avaliações

de Máquinas e Equipamentos
Aula 05
Sejam todos bem vindos!
Prof. Ednilson Silva Ribeiro.

E-mail: ednsr@uni9.pro.br

23/03/2022
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Manutenção Predial e Avaliações de Máquinas e Equipamentos

Datas das aulas:

Aula 01: Aula 02: Aula 03: Aula 04:

14/03/2022 16/03/2022 21/03/2022 23/03/2022

Aula 05: Aula 06: Aula 07: Aula 08:

28/03/2022 30/03/2022 04/04/2022 06/04/2022

Aula 09: Aula 10:

11/04/2022 13/04/2022
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Avaliação de Imóveis Urbanos:

Depreciação de imóveis

Profº Ednilson Silva Ribeiro

 Um sinônimo da palavra depreciação é “desvalorização”.

De acordo com o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia

de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP tem-se que depreciação é a
diminuição do valor econômico ou do preço de um bem, por alguma causa
O que é depreciação que lhe modificou o estado ou qualidade.
de imóvel?
A depreciação de um imóvel envolve o cálculo do preço de uma edificação
de acordo com fatores que diminuem seu valor de mercado.

Alguns dos principais fatores que podem fazer o preço de um imóvel

flutuar são:
a) passagem do tempo;
b) mudanças no entorno;
c) condição de manutenção do imóvel;
d) valorização da região ou do tipo de imóvel;
e) entre outros.
 1) Vida útil de um bem (VU)

Depreciação de imóveis É o período decorrido entre a data em que foi concluído o

imóvel e o momento em que deixa de ser utilizado devido à
necessidade de manutenção significativa ou extinção da
edificação.

VU = IR + VR

Onde,

IR = Idade real de um bem

VR = Valor residual de um bem

 2) Idade real de um bem(IR)

Depreciação de imóveis É o período decorrido entre a data que um imóvel foi concluído
e a data da sua avaliação.

3) Vida remanescente de um bem (VR)

É o período decorrido entre a avaliação do imóvel e o fim de

sua vida útil.

4) Valor residual de um imóvel (R)

É o valor de demolição ou de reaproveitamento de parte dos
materiais no fim da vida útil do imóvel.
 5) Idade aparente (IA)

É atribuída pelo avaliador tendo em vista as características visuais de

projeto e conservação do imóvel.

Depreciação de imóveis Depende da experiência profissional do avaliador.

Não existem métodos ou critérios técnicos para a fixação e

determinação da idade aparente.

Existe para orientação do avaliador um parâmetro, que é a idade real

da construção, esta geralmente contada a partir da concessão do
“Habite-se” expedido pelos órgãos públicos.

Para benfeitorias bem tratadas, conservadas ou mesmo reformadas, a

idade aparente será menor que a idade real e, inversamente,
ocorrendo falta de tratos, a idade aparente será maior que a real.

Alguns fatores que contribuem para que a idade aparente seja sempre
menor do que a idade real são:
•Manutenção de boa qualidade, com mão de obra qualificada;
• Pinturas constantes;
• Reformas parciais e totais.

A determinação da idade aparente é muito subjetiva, motivo pelo qual

não é utilizado atualmente para cálculo de depreciação.
 Determinação da idade aparente
Exemplos:
Determinar a idade aparente dos imóveis abaixo relacionados.
a)

Depreciação de imóveis

Idade aparente:
 b)

Depreciação de imóveis

Idade aparente:
 c)

Depreciação de imóveis

Idade aparente:
 d)

Depreciação de imóveis

Idade aparente:
 e)

Depreciação de imóveis

Idade aparente:
 f)

Depreciação de imóveis

Idade aparente:
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
1) Método da Linha Reta

Este método fornece o valor presente do imóvel, depreciado, relativo à idade “x” (real) da benfeitoria na época da sua
avaliação.

Equação utilizada neste método:

Kd = (( n – x )/n) * Pd + Pr

Onde:
Kd = coeficiente de depreciação
Pd = parcela depreciável, na forma decimal
Pr = Parcela residual, na forma decimal
n = vida útil
x = idade real
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
1) Método da Linha Reta

Exemplo:

Estima-se em 20% (vinte por cento) o valor residual de uma benfeitoria urbana, classe residencial, com 25 anos de idade real e
60 anos de vida útil.
Calcular o coeficiente de depreciação pelo método da linha reta.

Solução:
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
2) Método da Variante da Linha Reta
Neste método a depreciação total, na data da avaliação é calculada através da seguinte expressão:

D = ((i - 5)/5) * 7%

Onde:
D = Depreciação total, na data da avaliação
i = Idade real
5 = Intervalo de cinco anos
7% = depreciação do imóvel durante o intervalo de 5 anos

O coeficiente de depreciação (Kd) é dado por: Kd = (1 – D)

 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
2) Método da Variante da Linha Reta

Exemplo:

Calcular o coeficiente de depreciação pelo método variante da linha reta de uma benfeitoria urbana com 25 anos de idade
real.

Solução:
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
3) Método do Valor Decrescente
Entre os vários processos de cálculo da depreciação pelo desgaste, uso e manutenção normais, o de emprego mais corrente,
porém não o mais acertado, é o método do valor decrescente, que fornece o coeficiente de depreciação através da seguinte
fórmula:

Kd = ( 1 – R )^x

Onde:
Kd = coeficiente de depreciação
R = razão de depreciação (em função da vida útil do imóvel)
Tabela com os valores de R:

x = idade real
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
3) Método do Valor Decrescente

Exemplo:

Calcular o coeficiente de depreciação de uma construção habitacional, do tipo sobrado, padrão médio comercial, com idade
real de 25 anos.

Solução:
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
4) Método da Parábola de KUENTZLE

A depreciação se distribui ao longo da vida da benfeitoria, segundo as ordenadas de uma parábola, apresentando menores
depreciações na fase inicial e maiores na fase final, o que é compatível com o desgaste progressivo das partes de uma
edificação.
O coeficiente de depreciação é dado pela expressão:

Kd = (n² – x²)/n²

Onde:
Kd = Coeficiente de depreciação
n = Vida útil
x = Idade real da benfeitoria no momento da avaliação
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
4) Método da Parábola de KUENTZLE

Exemplo:

Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Kuentzle, de uma benfeitoria urbana, da classe residencial, grupo
apartamento, padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade e expectativa de 60 (sessenta) anos de vida útil.

Solução:
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
5) Método de ROSS

Neste método o coeficiente de depreciação é dado pela expressão:

Kd = 1 – ((1/2) * ((x/n) + (x²/n²)))

Onde:
x = idade real
n = vida útil
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
5) Método de ROSS

Exemplo:

Calcular o coeficiente de depreciação, pelo método de Ross, de uma benfeitoria urbana da classe residencial, grupo casa,
padrão fino, com 25 (vinte e cinco) anos de idade e expectativa de vida útil de 60 (sessenta) anos.

Solução:
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
6) Método de HEIDECKE

Este método considera o estado de conservação da edificação.

Uma edificação regularmente conservada deprecia-se de modo regular, enquanto que outra mal conservada deprecia-se mais
rapidamente.

O coeficiente de depreciação é obtido através da seguinte fórmula:

Kd = 1 – R

Onde:
Kd = coeficiente de depreciação
R = razão de depreciação (ver tabela de depreciação de HEIDECKE)
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
6) Método de HEIDECKE
Tabela de depreciação de HEIDECKE:

Obs.: Cabe ao avaliador ou perito

obter as características referentes ao
estado de conservação do imóvel no
momento da vistoria.
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
6) Método de HEIDECKE

Exemplo:
Calcular o coeficiente de depreciação a ser aplicado na avaliação de uma benfeitoria urbana em estado regular de
conservação.

Solução:
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Este método combina o Método de ROSS e o de HEIDECKE.
Considera-se a idade real (Ross) e estado de conservação da edificação (Heidecke).
O cálculo é efetuado através das seguintes fórmulas:

7.1) Tabela de vida útil ou referencial (VU) e valor residual (R)

Kd = 1 – D

D = (α + (1 - α) *c) * Vd

Onde:
Kd = Coeficiente de depreciação
D = Depreciação total
α = (1/2) * ((x/n) + (x²/n²)) = parcela de depreciação pela idade real já decorrida - Ross
c = Coeficiente de Heidecke
Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual) = 1 – R
R = Valor residual
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Tabela de vida útil ou referencial (VU) e valor residual (R):

Obs.: Cabe ao avaliador ou perito

obter as características referentes ao
estado de conservação do imóvel no
momento da vistoria.
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE

7.2) Tabela com os coeficientes de depreciação aplicáveis:

Coeficiente de depreciação (Kd):
Kd = R + K * (1 – R)

Onde:
Kd = Coeficiente de depreciação
R = Valor residual
K = valor tabelado
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Tabela com os coeficientes de depreciação aplicáveis:

Obs.: Cabe ao avaliador ou perito

obter as características referentes ao
estado de conservação do imóvel no
momento da vistoria.
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE

Exemplo:

Calcular o coeficiente de depreciação de uma edificação urbana com as seguintes características:

- Classe: Residencial
- Grupo: Apartamento padrão médio
- Valor residual (VR) = 20%
- Idade real (x): 25 anos
- Vida útil ( n): 60 anos
- Condições físicas: Requer reparações importantes; em mau estado de conservação.
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Solução 01: Tabela de vida útil ou referencial (VU) e valor residual (R):
 Métodos de cálculo para determinação da
depreciação de um imóvel
7) Método de ROSS-HEIDECKE
Solução 02: Tabela com os coeficientes de depreciação aplicáveis
 FIM

Muito Obrigado!!
ednsr@uni9.pro.br

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