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concurseiros.

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QUESTÕES COMENTADAS

1. FGV | 2008 | SAD-PE

De acordo com a NBR 14653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis urbanos), o imóvel livre de
quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões é denominado:
A) dominante.
B) de referência.
C) alodial.
D) paradigma.
E) serviente.

Resolução:
Alternativa A: Incorreta. O imóvel dominante é o imóvel que impõe restrição a outro,
por servidão. Para memorizar, basta associar que um é dominante e o outro “servo”.
Alternativa B: Incorreta. Na NBR 14653-2 não existe o termo “imóvel de referência”.
Alternativa C: Correta. Imóvel alodial é aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros
ou pensões.
Alternativa D: Incorreta. O imóvel paradigma é o imóvel hipotético cujas características
são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. Para
memorizar, basta associar paradigma com hipotético.
Alternativa E: Incorreta. O imóvel serviente é imóvel que sofre restrição imposta por
servidão.
Gabarito: Letra C

2. FGV | 2008 | SAD-PE

De acordo com a NBR 14653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis urbanos), o terreno que não
se comunica com a via pública é denominado:
A) interno.
B) de fundo.
C) devassado.
D) encravado.
E) lote.

Resolução:
Alternativa A: Incorreta. O terreno interno é aquele localizado em vila, passagem,
travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de
propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de
Valores do Município.

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Alternativa B: Incorreta. O terreno de fundo é aquele que, situado no interior da

quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso.
Alternativa C: Incorreta. Na NBR 14653-2 não existe o termo “terreno devassado”.
Alternativa D: Correta. O terreno encravado é aquele que não se comunica com a via
pública.
Alternativa E: Incorreta. Lote é a porção de terreno resultante de parcelamento do solo
urbano.
Gabarito: Letra D

3. FGV | 2008 | SAD-PE

De acordo com a NBR 14653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis urbanos), o fator de

comercialização de um imóvel no qual os valores do terreno e da benfeitoria sejam,
respectivamente, 30% e 50% do seu valor, é igual a:
A) 1,30.
B) 1,10.
C) 1,20.
D) 1,25.
E) 1,35.

Resolução:
Para resolver essa questão, precisaremos utilizar uma fórmula, ok? É muito importante
que você memorize essa fórmula, pois a utilização dela para cálculos e análises é
necessária em muitas questões de concurso.
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
A questão afirma que o valor do terreno corresponde a 30% do valor do imóvel e que a
benfeitoria corresponde a 50% do valor do imóvel. Vamos supor então que o imóvel
custe 100 mil reais. Sendo assim, o valor do terreno seria de 30 mil reais e da benfeitoria
de 50 mil reais. Qual o fator de comercialização?
100.000 = (30.000 + 50.000). FC
100.000 = 80.000 FC

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FC = 1,25
Gabarito: Letra D

4. FGV | 2008 | SAD-PE

De acordo com a NBR 14653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis urbanos), a medida da

frente de um imóvel é denominada:
A) testada.
B) afastamento.
C) fachada.
D) frontispício.
E) recuo.

Resolução:
A medida da frente do imóvel se chama testada.
Os demais conceitos não são apresentados na NBR 14653-2.
Gabarito: Letra A

5. CESGRANRIO | 2010 | BNDES

Segundo a NBR 14653, parte 2, relativa à avaliação de bens imóveis urbanos, entre as
finalidades de laudo de avaliação, encontram-se a(o):

A) dação em pagamento, o valor de desmonte e locação.

B) alienação, a garantia e a arrematação.
C) locação, a alienação e o valor patrimonial.
D) valor de desmonte, a dação em pagamento e a alienação.
E) valor patrimonial, o valor de desmonte e a garantia.

Resolução:
As finalidades do laudo de avaliação é um ponto para você ficar atento, ok? Encontrei
algumas questões abordando isso.
É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser contratado ou designado para
fazer uma avaliação, esclareça aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório
e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:
⎯ finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta,
garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros
Gabarito: Letra B

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6. FUNDATEC | 2018 | PREFEITURA DE SANTA ROSA - RS

Segundo a NBR nº 14653-2/2011 (Avaliação de Imóveis Urbanos), as desapropriações

são classificadas quanto:
A) À extensão; Valor de Mercado.
B) Ao uso; Duração.
C) À extensão; Aproveitamento.
D) Ao uso; Extensão.
E) À extensão; Duração.

Resolução:
As desapropriações são classificadas quanto à extensão e quanto à duração:
Quanto à extensão:
Total – aquela que atinge o imóvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja
inaproveitável;
Parcial – aquela que atinge parte do imóvel.
Quanto à duração:
Temporária ou Permanente.
Gabarito: Letra E

7. CESGRANRIO | 2008 | BNDES

Na avaliação de bens imóveis urbanos, uma benfeitoria com custo de reprodução de R$

900.000,00 e valor residual de R$ 200.000,00 tem um valor depreciável, sem outras
considerações, em reais, de

A) 200.000,00
B) 550.000,00
C) 700.000,00
D) 900.000,00
E) 1.100.000,00

Resolução:
De acordo com a NBR 14653-2, o valor depreciável é a diferença entre o custo de
reprodução da benfeitoria e o seu valor residual, logo:
Valor depreciável = custo de reprodução – valor residual
Valor depreciável = 900.000 – 200.000
Valor depreciável = 700.000
Gabarito: Letra C

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8. FCC | 2017 | DPE - RS

A vistoria é uma importante fase do processo avaliatório, que visa permitir ao

profissional de avaliações conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliando e o
contexto imobiliário a que pertence, daí resultando condições para a adequada
orientação da coleta de dados. Devem ser ressaltados somente aspectos relevantes à
formação do valor, tais como, caracterização

I. das expectativas de mercado.

II. do terreno do imóvel avaliando.
III. das benfeitorias.
IV. da região.
V. da precisão do método.

Está correto o que se afirma APENAS em

A) II, III e IV.
B) I, II, e V.
C) III, IV e V.
D) II e III.
E) I e V.

Resolução:
A vistoria deve observar 4 aspectos:
a) Caracterização da região;
b) Caracterização do terreno
c) Caracterização das edificações e benfeitorias
d) Edificações e benfeitorias não documentadas
Gabarito: Letra A

9. EXCELÊNCIA CONCURSOS | 2019 | PREFEITURA DE CATAGUASES - MG

Conhecer na teoria e também na prática, qual o “passo-a-passo” para um laudo de

avaliação é muito vantajoso para o avaliador. A norma ABNT NBR 14.653-2:2011 -
Avaliação de bens: imóveis urbanos sugere que as atividades básicas devem estar
relacionadas, especialmente, à quatro princípios, que são:

A) Objetivo, Prazo Limite, Dimensões do Imóvel, Localização.

B) Finalidade, Objetivo, Prazo Limite, Condições em laudos de uso restrito.
C) Dimensões do Imóvel, Condições em laudos de uso restrito, Prazo Limite, Valor
Estimado.
D) Finalidade, Valor Estimado, Dimensões do Imóvel, Condições em laudos de uso
restrito.

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Resolução:
É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser contratado ou designado para
fazer uma avaliação, esclareça aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório
e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:
⎯ finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta,
garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
⎯ objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais
como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada,
valor de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de
viabilidade e outros;
⎯ prazo-limite para apresentação do laudo;
⎯ condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
Gabarito: Letra B

10. CEPERJ | 2012 | RIO PREVIDÊNCIA - RJ

Na avaliação de um imóvel urbano, o valor do terreno foi fixado em R$100.000,00 e o

valor da benfeitoria em R$300.000,00. Considerando um fator de comercialização igual
a 1,2 e empregando o método evolutivo, esse imóvel é avaliado em:

A) R$300.000,00
B) R$360.000,00
C) R$400.000,00
D) R$460.000,00
E) R$480.000,00

Resolução:
Mais uma questão para exercitamos o uso da fórmula que é utilizada no método
evolutivo:
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
VI = (100.000 + 300.000) x 1,2

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VI = 400.000 x 1,2
VI = R$ 480.000,00
Gabarito: Letra E

11. FUMARC | 2015 | PREFEITURA DE ITURAMA - MG

Na avaliação individual de imóveis, utiliza-se o método evolutivo quando

A) se pretende avaliar um terreno através do seu potencial econômico, seja na
construção de um empreendimento, seja no seu desmembramento em unidades
menores.
B) se obtém o valor do imóvel de forma indutiva, somando ao valor do terreno os custos
dos materiais, os custos da mão de obra para sua construção e o lucro do incorporador.
C) se determina o valor do imóvel a partir do aluguel que este gera, aplicando-se uma
determinada taxa mínima de atratividade, para se analisar a viabilidade do
investimento.
D) se define o valor do terreno por diferença entre o valor do imóvel e suas benfeitorias,
ou o valor destas subtraindo o valor do terreno do valor do imóvel, considerando o fator
de comercialização.

Resolução:
No método evolutivo, a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida
através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo
de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização,
ou seja:
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
Mais uma vez utilizaremos a fórmula acima, mas dessa vez não será para calcular um
valor e sim para interpretar a alternativa correta.
Concorda que a fórmula pode obter 2 novos formatos, utilizando o jogo matemático?
VT = VI – CB (valor do terreno é a diferença entre o valor do imóvel e suas benfeitorias)
CB = VI – VT (valor da benfeitoria é a subtração do valor do terreno do valor do imóvel)

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Tudo isso, considerando o fator de comercialização. A afirmativa que interpreta

exatamente essas possibilidades é a letra D.
Gabarito: Letra D

12. CESGRANRIO | 2008 | BR DISTRIBUIDORA

Na avaliação de um imóvel urbano, recomenda-se consultar:

I - as legislações municipais;
II - as legislações estaduais;
III - as legislações federais;
IV - as restrições decorrentes do passivo ambiental;
V - os incentivos que possam influenciar o valor do imóvel.

Estão corretos os itens

A) I, II e III, apenas.
B) I, II e V, apenas.
C) I, IV e V, apenas.
D) I, II, IV e V, apenas.
E) I, II, III, IV e V.

Resolução:
Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos
que possam influenciar no valor do imóvel.
Gabarito: Letra E

13. CESPE | 2006 | CAIXA

Os procedimentos de avaliação de imóveis rurais e urbanos são regulados pela NBR

14.653, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Essa norma é subdividida em
quatro partes (parte 1 – Procedimentos Gerais; parte 2 – Imóveis Urbanos; parte 3 –
Imóveis Rurais; parte 4 – Empreendimentos). Essas partes já estão aprovadas, e a NBR
14.653 apresenta mais três outras partes, ainda em fase de estudos; parte 5 – Máquinas,
equipamentos, instalações e bens industriais; parte 6 – Recursos naturais e ambientais;
parte 7 – Patrimônios históricos. A habilitação profissional que os arquitetos têm quanto
à avaliação de imóveis urbanos é compartilhada com os engenheiros civis. Ambos
devem contar com outras áreas profissionais para o pleno exercício do trabalho de
avaliadores e peritos, de forma complementar, em um grande número de casos, quando
a complexidade técnica da obra em estudo exige uma ampla gama de capacitações. Com
relação aos aspectos da prática profissional da atividade de avaliação, assim como de
outros aspectos da prática profissional da arquitetura, julgue o seguinte item.

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Um dos conceitos-chave da atividade de avaliação de imóveis urbanos é o custo de

reprodução, que pode ser compreendido pela soma do valor do terreno e do
investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação. A partir desse
montante, o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode
sinalizar o preço de venda do imóvel.

Certo ( ) Errado ( )

Resolução:
Então, eu já tinha sinalizado sobre a importância de memorizar e entender a fórmula
que faz parte do método evolutivo, né? Aqui, veremos mais uma vez como uma questão
pode ser respondida com base na análise da fórmula.
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
Vamos agora analisar um trecho da questão: “soma do valor do terreno e do
investimento que seria necessário para a reconstrução da edificação. A partir desse
montante, o avaliador estabelece uma margem de lucro para o construtor e pode
sinalizar o preço de venda do imóvel. ”
A parte que destaquei em vermelho corresponde ao (VT + CB)
A parte em verde corresponde ao FC e a parte em azul ao VI.
Gabarito: Certo

14. CESGRANRIO | 2008 | BNDES

Para a identificação do custo de um imóvel, a NBR no14.653-2/2004 (Avaliação de

Bens - Parte 2), recomenda que, no método da quantificação do custo, o cálculo da
depreciação física pode ser realizado:

I - de forma analítica;
II - por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo;
III - por meio de coeficiente de depreciação que leve em conta a idade e o estado de
conservação, aplicável sobre o valor depreciável.

Está(ão) correto(s) o(s) item(ns)

A) II, apenas.

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B) III, apenas.
C) I e III, apenas.
D) II e III, apenas.
E) I, II e III.

Resolução:
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de
orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio
da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de
conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.
Gabarito: Letra E

15. UECE-CEV | 2016 | PREFEITURA DE AMONTOADA - CE

Com relação à avaliação de imóveis urbanos, assinale a afirmação verdadeira.

A) Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo não
precisa ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o
contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com
base nos elementos que for possível obter ou ser fornecidos pelo contratante.
B) Recomenda-se consultar somente as legislações municipal e estadual, bem como
examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos
que possam influenciar no valor do imóvel.
C) O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliado
esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório.
D) Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida a vistoria
interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas
partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 5% do total das
unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

Resolução:
Alternativa A: Incorreta. Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do
imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum
acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode
prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo
contratante, tais como:
a) descrição interna;
b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de
áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da
respectiva administração;
c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

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Alternativa B: Incorreta. Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e

federal, bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo
ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.
Alternativa C: Correta. O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de
uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o
imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta
etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações
confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características
econômicas, físicas e de localização.
Alternativa D: Incorreta. Na avaliação de conjunto de unidades autônomas
padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade
definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, o engenheiro de
avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos.
Gabarito: Letra C

16. CESPE | 2015 | FUB

Acerca dos métodos de avaliação dos imóveis urbanos, julgue o item a seguir.

De acordo com o método evolutivo de avaliação, o valor de mercado de um imóvel

urbano é composto pelo valor do terreno acrescido do custo de reposição de
benfeitorias e do fator de comercialização.

( ) Certo ( ) Errado

Resolução:
Mais uma questãozinha pra gente analisar a fórmula utilizada no método evolutivo.
VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
O valor de mercado de um imóvel urbano é composto pelo valor do terreno acrescido
do custo de reposição de benfeitorias e do fator de comercialização.
Gabarito: Certo

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17. CESPE | 2015 | FUB

Com relação aos procedimentos relacionados à vistoria e à avaliação de imóveis
urbanos, julgue o seguinte item.
Na avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida a
vistoria interna por amostragem aleatória.
( ) Certo ( ) Errado

Resolução:
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria
interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas
partes ou, se houver omissão no contrato, o engenheiro de avaliações deve definir o
tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos.
Gabarito: Certo

18. CESPE | 2015 | FUB

Com relação aos procedimentos relacionados à vistoria e à avaliação de imóveis
urbanos, julgue o seguinte item.
Para fins de vistoria, é necessário que o avaliador verifique as características da região
e do entorno do local do imóvel.
( ) Certo ( ) Errado

Resolução:
A vistoria deve observar 4 aspectos:
a) Caracterização da região;
b) Caracterização do terreno
c) Caracterização das edificações e benfeitorias
d) Edificações e benfeitorias não documentadas
Gabarito: Certo

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