MÉTODO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO

Baseia-se no custo de reposição / substituição do imóvel por outro de características

idênticas (por orçamentação), descontado os fatores que afetem o imóvel por
obsolescência, deterioração ou inadequação (taxa por depreciação). Considera-se o
terreno com valor de mercado atualizado, pelo método comparativo, ponderando
sempre a capacidade construtiva (edificabilidade potencial) dos terrenos urbanos.

Uma vantagem deste método prende-se com a capacidade que apresenta para
distinguir o valor de mercado do valor económico do imóvel.

APLICAÇÃO DO MÉTODO DO CUSTO

Este método é de utilização corrente na avaliação de moradias, instalações industriais
e outras construções de procura restrita.
Deverá também ser utilizado em complemento dos outros métodos na avaliação de
imóveis standard em fase de construção, imóveis comerciais complexos ou em
avaliações específicas: valores para seguro, perícias judiciais, etc.
Quando aplicado a imóveis tecnologicamente obsoletos, este método tem subjacente
o conceito do valor de substituição.
Com base neste conceito o custo de construção calculado é o de um imóvel que
substitua o imóvel avaliado nas suas funções, mas construído segundo técnicas atuais.
Tendo o bem a avaliar sido edificado com recurso a materiais e processos de
construção atuais, o conceito a utilizar é o do valor de reposição.

O método dos custos revela-se particularmente interessante em avaliações de:

•Propriedades nunca ou raramente transacionadas e não vocacionadas para o lucro
(hospitais, edifícios escolares, edifícios prisionais, bibliotecas, museus, castelos ou
outros edifícios muito antigos);
• Construções ou partes de construções, para efeitos de fixação de prémios de seguro,
indemnizações, tributações, fiscais ou outros.
Os mecanismos da oferta e da procura, responsáveis pelas variações dos preços dos
imóveis, não são considerados nas avaliações realizadas por este método, pelo que o
mesmo apresenta a capacidade de separar e distinguir o valor de mercado, do valor
económico real do bem.
A aplicação deste método envolve o cálculo dos valores expectáveis de diversas
rubricas, que a seguir se discutem.

COMPONENTES DO MÉTODO
Pelo Método do Valor Intrínseco, de Reconstituição ou do Custo, obtém-se o valor de
um bem imóvel adicionando ao valor do terreno o custo da equivalente e o benefício
financeiro do promotor, se ao mesmo houver lugar.
O valor assim obtido será afetado de um fator de depreciação que terá em conta o
estado de conservação do imóvel e o seu grau de obsolescência física e económica,
bem como os aspetos particulares das construções, sempre que estas se destinem a
uma procura muito específica.
Embora no âmbito do método do custo, o valor do terreno deverá ser determinado
com recurso ao método comparativo através da prospeção e ajustamento de
indicadores de mercado relativos a terrenos situados na mesma zona e com
características análogas de edificabilidade (preço por m2/terreno, preço por m2/
pavimento construído acima do solo, preço por fogo). O terreno constitui uma
componente de custo significativa e o seu preço, por vezes, já inclui o custo dos
projetos e da realização das infra–estruturas.
O custo da construção engloba os custos diretos e indiretos das edificações, bem como
dos arranjos exteriores e outras benfeitorias de carácter imobiliário.
Este método pressupõe que o avaliador esteja familiarizado com os preços correntes
de construção e disponha de conhecimentos técnicos que lhe permitam ponderar
corretamente os custos em função do tipo de obra, qualidade dos materiais e outros
fatores que possam influir nos preços.
A componente dos custos indiretos inclui os encargos com projetos, licenças,
fiscalização, gastos administrativas, custos financeiros e todos os outros encargos não
imputáveis diretamente ao fabrico. Estes encargos costumam ser estimados na base
de uma percentagem dos custos diretos da construção. Quanto aos encargos
financeiros, eles devem traduzir o custo da imobilização financeira com a execução do
projeto desde o seu projeto desde o seu início até á sua conclusão.
A concretização da venda dos produtos imobiliários edificados deverá realizar um
montante suficiente para fazer aos encargos suportados e referidos nos pontos
anteriores, e ainda gerar um diferencial monetário líquido de impostos que remunere
suficientemente a atividade do promotor, recompensando-o do risco assumido e da
erosão do dinheiro no tempo. Quanto mais arriscado for o empreendimento e maior o
prazo da sua construção, maior será o lucro exigido. O lucro da operação (ou benefício
do promotor) é uma componente do valor do bem, cuja quantificação depende das
características do imóvel e da procura a que se dirige. Para bens muito específicos ou
de procura restrita o seu valor pode ser nulo. Ao contrário, bens standards e de ampla
procura podem justificar elevadas margens de lucro. Pode ser expresso em função do
volume do investimento global ou em função do valor de venda do empreendimento.

DEPRECIAÇÃO
Basicamente, a depreciação traduz-se na perda de valor de uma propriedade.
Poderá ser dos seguintes tipos: física, funcional, económica e ambiental.
A construção por ser perecível, sofre um desgaste no tempo, tendo de ser
necessariamente depreciada para refletir a desvalorização entretanto ocorrida.
O desgaste constitui um fator de depreciação de índole física.
No entanto, não são apenas razões de índole física que justificam depreciações do
valor do imóvel. Circunstâncias diversas, não físicas, podem diminuir ou mesmo
aumentar o valor da propriedade.
Nesse sentido, a exiguidade de uma sala de estar e o acesso penoso aos 3º e 4º
andares de um edifício sem elevador, por exemplo, configuram fatores de depreciação
de índole funcional que aconselham a redução do valor do imóvel, aquando da sua
avaliação, mesmo se o mesmo for novo.
Outros tipos de depreciação podem também ser considerados, nomeadamente, a
depreciação de natureza económica, no qual a perda de valor é provocada por causas
económicas desfavoráveis exteriores ao próprio imóvel (alterações de legislação,
conjuntura económica nacional, acessibilidades ou outras).
Como exemplo de fatores depreciativos de natureza ambiental apontam-se, entre
outros, a proximidade de lixeiras, subestações elétricas e bairros degradados, que
geralmente reduzem o valor dos imóveis na zona.
O que deverá ser depreciado numa avaliação: o terreno, a construção ou
ambos?
Não faz nenhum sentido aplicar depreciação física ao valor de um terreno.
Por ser um bem eterno e não perecível, os terrenos não sofrem qualquer redução no
seu valor á medida que envelhecem.

A depreciação do terreno por razões de natureza funcional, embora faça algum

sentido - o promotor poderá estar disposto a pagar mais por um terreno com projeto
para fogos de arquitetura interior mais agradável, mais interessante ou mais funcional
– também não deverá ser efetuada.
A depreciação do terreno por razões de natureza ambiental, é justificável, mas não
aplicável. De facto, um terreno para construção junto a uma lixeira ou subestação
elétrica, terá necessariamente um preço inferior ao dos terrenos com a mesma
edificabilidade, mas situados a maior distância desses fatores negativos.
Assim, o trabalho de ajustamento corresponde e substitui o trabalho de depreciação
do terreno. Não se pode depreciar por mais de uma vez o seu valor: primeiro na
aplicação do método comparativo e depois no método do custo. Deste modo, o
terreno não deverá ser objeto de qualquer tipo de depreciação física, funcional e
ambiental.
No que se refere á construção, esta deverá ser depreciada para atender aos fatores
negativos de valorização de natureza física, funcional e ambiental.
Em síntese, podem-se definir 4 tipos de depreciação:

DEPRECIAÇÃO FÍSICA
– Perda de valor por deterioração das edificações. Manifesta-se pelo desgaste dos
componentes construtivos resultante do uso e exposição ambiental a que estiveram
submetidos, e da não execução de obras de conservação com a periodicidade
recomendável.

DEPRECIAÇÃO FUNCIONAL
- Redução da utilidade. Perda de valor devido a singularidades ou deficiências de
conceção arquitetónica dos espaços do imóvel, que impedem ou limitam a otimização
da sua operacionalidade (corredores estreitos, áreas de circulação exíguas, outras).

DEPRECIAÇÃO ECONÓMICA
- Perda de valor provocada por causas económicas desfavoráveis exteriores ao próprio
Imóvel (alterações de legislação, da conjuntura económica nacional, dos meios de
acesso, meios de transporte, dificuldades comerciais da zona, outras).

DEPRECIAÇÃO AMBIENTAL
- Perda de valor provocada por causas ambientais desfavoráveis (proximidade de
lixeira, subestações elétricas, edificações clandestinas, outras).
APRECIAÇÃO HISTÓRICA (ou de outra natureza)
– Tal como na depreciação, não existem modelos que permitem quantificar de forma
objetiva, a valorização de imóveis com peculiares aspetos arquitetónicos, históricos ou
outros. Também é um parâmetro que deve ser quantificado com base na experiência e
intuição do avaliador.