FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações

msbonin@gmail.com
2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil

norberto.hochheim@ufsc.br – hochheim@gmail.com
 Contextualização

 A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos

para identificar o valor de um bem: comparativo,
involutivo, capitalização da renda e evolutivo.

 Comparativo: identifica o valor de mercado do

bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra

 Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.

 Contextualização

 Capitalização da Renda: identifica o valor do bem

com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários
viáveis

 Evolutivo: determina o valor do imóvel através

da soma do valor do terreno e do custo da
edificação. Neste método deve ser considerado
um fator de comercialização (FC), que
representa, entre outras coisas, o grau de
valorização do imóvel no mercado local
 Objetivos

 Apresentar um procedimento detalhado

para o cálculo do fator de comercialização

 Determinar o FC para casas de diferentes

padrões, em alguns bairros da cidade de
Florianópolis

 Obter uma noção sobre o comportamento

do mercado imobiliário em relação à
compra e venda de casas, de acordo com o
padrão e a região
 Justificativa

 A determinação do fator de comercialização é

a maior dificuldade encontrada na aplicação
do método evolutivo
 Escassez de bibliografia que trate
especificamente desse assunto
 Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado,
correndo-se o risco de obter valores de
avaliação desvinculados da realidade do
mercado local
 Pretende-se com esse trabalho promover a
discussão a respeito do tema
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Método Evolutivo

VI = (VT + CB) * FC
 Valor do terreno: estimado através do método
comparativo direto de dados de mercado ou
do método involutivo

 Custo de reedição das benfeitorias: estimado

pelo método comparativo direto de custo ou
método da quantificação de custo

 Fator de comercialização: estimado pelo

método comparativo direto de dados de
mercado. Pode atingir um valor maior ou
menor que a unidade, dependendo da
conjuntura do mercado (???)
 Método da Quantificação do Custo

 Vistoria

 Cálculo da área equivalente

 Estimação do custo de construção

 Cálculo da depreciação física

 Determinação do custo de reedição

 Cálculo da área equivalente

n
S  Ap   ( Aqi * Pi )
i

Estimação do custo de construção

 OE OI  (OFe  OFd ) 

C  CUB   * (1  A) * (1  F ) * (1  L)
 S 

A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no

custo de reprodução das benfeitorias (Crep).
Depreciação física

 Perda de valor de um bem, devido a

modificações em seu estado ou qualidade,
ocasionadas por decrepitude, deterioração,
mutilação ou obsoletismo
 Pode ser calculada por meio de orçamento
para recomposição do bem na condição de
novo ou através da aplicação de coeficiente
de depreciação
 Método de Ross-Heidecke:

D = (1 - K) * CD

Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

 Vistoria: Caracterização do imóvel

 Pesquisa de dados de mercado

 Cálculo do valor
MÉTODO
 Método

 Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê

Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche
e Trindade

 Pesquisa de mercado: terrenos e casas

 Classificação do padrão das casas

 Cálculo dos valores dos FC’s:

 Valores estimados dos terrenos
 Valores estimados das benfeitorias
 Determinação do fator de
comercialização
RESULTADOS
 Modelos estatísticos para os terrenos

 Variável dependente: VU (Valor Unitário)

 Variáveis independentes: Área, Distância,
Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento),
Localização
 Canasvieiras: 26 dados
 Jurerê Tradicional: 37 dados
 Jurerê Internacional: 72 dados
 Campeche: 39 dados
 Trindade: 25 dados
 Modelos estatísticos dos terrenos

Região Modelo R2 ajustado

[VU] = 1 / (1,6076x10-2 - 138221 / [Área]3 + 1,4627x10-3 x

Canasvieiras 0,9422
[Distância]1/2)2

[VU] = - 69,275 + 0,4365 x [Área] + 4429,6 /

Jurerê Tradicional 0,8295
Ln([Distância])

Jurerê Internacional [VU] = 7962,9 + 0,4648 x [Área] - 1098,2 x Ln([Distância]) 0,9652

[VU] = 85,046 + 26274 / [Área] + 146255 / [Distância] +

Campeche 0,7711
65,102 x [Condomínio] + 90,532 x [Pav]

[VU] = (23,980 + 3,5222x107 / [Área]3 + 1,4400 x [IA]2 +

Trindade 0,8102
9,1430 x [Localização])2
 Padrão simples

Principais características:
 Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser
geminadas
 Geralmente compostas de sala, um ou dois
dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de
serviço externa e cobertura simples para um veículo
 Utilização de materiais construtivos e acabamentos
econômicos e simples
Padrão simples

Cálculo do valor unitário:

 Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI.
 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta
de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro,
cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.
 Área construída: 61,85 m².
 Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI)
 Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do
terreno, regularização e compactação do terreno,
locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza
final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 968,68/m²
 Padrão médio

Principais características:
 Edificações térreas ou assobradadas, podendo
ser isoladas ou geminadas de um dos lados
 Geralmente compostas de sala, dois ou três
dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro,
cozinha, dependências para empregada e abrigo
ou garagem para um ou mais veículos
 Utilização de materiais construtivos
convencionais e acabamentos de boa qualidade,
porém padronizados e fabricados em série
 Padrão médio

Cálculo do valor unitário:

 Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI.
 Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta
de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro,
lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de
empregada.
 Área construída: 103,90 m².
 Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI)
 Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-
sanitário, limpeza do terreno, regularização e
compactação do terreno, locação, ligações
provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de
grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 1.111,31/m²
Padrão superior

Principais características:
 Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou
com mais pavimentos
 Geralmente compostas de salas para dois ou mais
ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma
suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha,
dependências de serviço completas e garagem para
dois ou mais veículos
 Utilização de materiais construtivos e acabamentos de
boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda
Padrão superior

Referência para o cálculo do valor unitário:

 Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia

da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini.
 Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas,
composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3
quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área
de serviço, garagem para dois carros.
 Área construída: 158,73 m².
 Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo)
 Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011,
Florianópolis)
 Itens adicionais: Licenças e taxas.

VUF = R$ 1.694,87/m²
 Padrão fino

Principais características:
•Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente
isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar
•Geralmente compostas de salas para três ambientes ou
mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa,
quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes),
dependências para empregados e garagem para no mínimo
três veículos
•Utilização de materiais construtivos e acabamentos
especiais, geralmente produzidos sob encomenda
 Padrão fino

Referência para o cálculo do valor unitário:

 Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006.
 Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte
com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro
social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima,
circulação, cozinha, área de serviço completa e
varanda (abrigo para automóvel).
 Área construída: 224,82 m².
 Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011,
SINDUSCON Fpolis)
 Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-
sanitário, elétrico e estrutural, limpeza do terreno,
regularização e compactação do terreno, locação,
ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final,
plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas.

VUF = R$ 2.040,60/m²
 Padrão luxo

Principais características:
 Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente
isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo
 Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou
mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa,
quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências
completas para empregados e garagem para quatro ou mais
veículos
 Utilização de materiais construtivos e acabamentos
excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente
desenhados e fabricados por encomenda
 Padrão luxo

Referência para o cálculo do valor unitário:

 Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia
da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini
 Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e
living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e
closet, dependências completas para caseiro, terraço
coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia,
lavanderia e piscina
 Área construída: 594,23 m²
 Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus)
 Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis)
 Itens adicionais: Licenças e taxas

VUF = R$ 2.151,15/m²
 Fatores de comercialização

 Agrupamento dos dados de mesmo padrão

 Cálculo do FC individual para cada imóvel

 Eliminação dos dados discrepantes (critério

de Chauvenet)

 Cálculo do fator de comercialização médio e

o desvio-padrão para cada conjunto
 Cálculo do FC Exemplo:
Preço = R$ 285.000,00
Área construída = 121,00 m²
Área do terreno = 418,00 m²

VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0]

+ 90,532 x [1] = R$ 371,39/m²
Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02

Idade = 15 anos
Idade referencial = 70 anos
% Vida = 21%
Estado de conservação = Regular (“c”)  K = 0,851
C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio)
Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51
Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81
Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65

Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86

FC = 285.000 / (155.241,02 + 118.439,86) = 1,04

 FC Médio Campeche

Padrão n FC Médio DP
Simples 7 0,79 0,17
Médio 13 0,97 0,16
Superior 7 0,80 0,08
Fino 8 0,79 0,12

 Espera-se que os fatores de comercialização sejam um

pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os
diferentes padrões
 Fatores de comercialização abaixo de 1  mercado
recessivo
 Valores de terreno e/ou construção superestimados
 Pouca diferença entre os padrões simples, superior e
fino
 Padrão médio  maior procura
 FC Médio Canasvieiras

Padrão n FC Médio DP
Médio 3 1,03 0,47
Superior 10 0,93 0,29
Fino 7 0,95 0,14
Luxo 4 0,86 0,16

 Padrão médio  valor dentro do esperado

 Padrões superior, fino e luxo  mercado recessivo
ou valores superestimados
 Pouca diferença entre os padrões superior e fino
 Padrão luxo  menor procura
 Jurerê
FC Médio
Internacional

Padrão n FC Médio DP
Médio 6 1,09 0,24
Superior 10 1,08 0,20
Fino 24 1,15 0,22
Luxo 28 1,29 0,25

 Fatores de comercialização acima de 1 mercado

aquecido
 Pouca diferença entre os padrões médio, superior e
fino
 Padrão luxo  maior procura
 Jurerê
FC Médio
Tradicional

Padrão n FC Médio DP
Médio 5 1,55 0,81
Superior 9 0,99 0,21
Fino 7 0,97 0,12
Luxo 6 1,27 0,16

 Padrões médio e luxo  dentro dos valores

esperados
 Padrões superior e fino  mercado normal
 Maior procura pelos padrões médio e luxo
FC Médio Trindade

Padrão n FC Médio DP
Médio 5 1,21 0,28
Superior 14 0,97 0,25
Fino 6 0,80 0,15

 Padrão médio  mercado aquecido

 Padrão fino  mercado recessivo, baixa
liquidez
 Resumo

Jurerê Jurerê
Campeche Canasvieiras Trindade
Int. Trad.
Simples 0,79 -- -- -- --
Médio 0,97 1,03 1,09 1,55 1,21
Superior 0,80 0,93 1,08 0,99 0,97
Fino 0,79 0,95 1,15 0,97 0,80
Luxo -- 0,86 1,29 1,27 --

 Padrão simples  mercado desaquecido, com baixa procura

 Padrão médio  imóveis valorizados, com boa procura
 Padrão superior  mercado aquecido no Jurerê Internacional,
recessivo no Campeche e estável nos outros bairros
 Padrão fino  mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável
em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e
Trindade
 Padrão luxo  mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em
Jurerê Internacional e Tradicional
CONCLUSÕES
 Conclusões

 A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação

do método evolutivo

 O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado

imobiliário

 Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância

de seu cálculo no uso do método evolutivo

 Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe

a possibilidade de estes não representarem o custo real de
construção, devido às discrepâncias existentes entre estes
projetos e as benfeitorias avaliandas

 O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário

conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel
OBRIGADO!
 FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações

msbonin@gmail.com
2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil

norberto.hochheim@ufsc.br – hochheim@gmail.com