APOSTILA DO CURSO

F O R M A Ç Ã O
em avaliações
 MÓDULO 7

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PREPARADO POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO

ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020
PREPARADA POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO
ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020

MÉTODO DA
QUANTIFICAÇÃO DO
CUSTO

MÓDULO 7

F O R M A Ç Ã O
em avaliações
MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO
DO CUSTO

AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES/BENFEITORIAS – MÉTODO DA

QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

O Método da Quantificação do Custo tem como objetivo obter o custo da

construção a partir de orçamentos detalhados ou sintéticos, alinhado com a
depreciação. Para entendermos melhor esta metodologia vamos exemplificar
através da fórmula a seguir:

CUSTO DE REPRODUÇÃO

O custo de reprodução trata-se do custo da construção como se fosse nova,

podendo se calculado através das seguintes formas:

CUSTO UNITÁRIO BÁSICO, PUBLICADO PELO SINDUSCON

Elaborados pelos Sindicatos estaduais da Indústria da Construção Civil de

Grandes Estruturas. Estes custos são calculados em atendimento à NBR 12721
(Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção Para
Incorporação de Edifício em Condomínio, da Associação Brasileira de Normas
Técnicas - ABNT) e publicados mensalmente pelos sindicatos da construção
civil de cada estado. A seguir demonstraremos a tabela de publicação:

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CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DE
EDIFICAÇÕES (CUB)

PADRÕES CONSTRUTIVOS

MÓDULO 7 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DE
EDIFICAÇÕES (CUB)

Os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação

dos preços por metro quadrado de construção, mediante a ausência deles na
composição de preço do CUB são:

1. fundações especiais (no projeto-padrão foram consideradas fundações

diretas até 2,50 m);
2. elevador(es);
3. equipamentos e instalações, tais como:       
fogões;
aquecedores;
bombas de recalque;
incineração;
ar condicionado;     
calefação;
ventilação e exaustão;
outros.
4. playground (quando não classificado como área construída);
5. obras e serviços complementares;
urbanização;
recreação (piscinas, campos de esporte);
ajardinamento;
instalação e regulamentação do condomínio;
6. outros serviços (que devem ser discriminados no anexo
7. impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
8. projetos: projetos arquitetônicos; projeto estrutural;projeto de instalação;
projetos especiais.
9. remuneração do construtor;
10. remuneração do incorporador.

As características construtivas e de acabamento pertinentes às classificações

"baixo", "normal" e "alto", encontram-se definidas na citada norma.

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CUSTOS UNITÁRIOS PINI DE
EDIFICAÇÕES

O cálculo mensal dos Custos Unitários PINI de Edificações ocorre por meio da
atualização do orçamento global do projeto padrão de cada tipo de obra. Ou
seja, mensalmente são atualizados os preços de todos os insumos que
participam do cálculo, entre materiais, mão de obra, equipamentos.

Estão aplicadas Taxas de Leis Sociais e Risco do Trabalho 129,34% – para as

regiões de São Paulo, Rio de Janeiro e Espírito Santo – e 127,95% para as demais
regiões.

Não estão considerados itens que devem ser orçados conforme o projeto:
Taxa de BDI (Benefício e Despesas Indiretas); 
Projetos cópias, orçamentos, emolumentos, administração local da obra,
serviços de proteção coletiva, movimentos de terra, fundações especiais,
ar-condicionado, aquecedores e paisagismo;
Na etapa de infraestrutura foram considerados somente os serviços
referentes à execução de vigas baldrames, travamentos e blocos de
apoio;
Para se estimar o preço de prédios, os custos devem ser aplicados ao
total de área construída, que engloba áreas privativas e comuns
(garagens, hall, escadas etc.).

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CUSTOS UNITÁRIOS PINI DE
EDIFICAÇÕES
Tipos de construção e padrões de acabamento foram baseados nos Custos
Unitários PINI de Edificações com as seguintes tipologias:

Residência térrea (250 m²): Executada com alvenaria de tijolos

cerâmico/comum, caixilhos de alumínio e vidros temperados com ferragens
(fechaduras e dobradiças), fachada com pintura látex acrílico sobre massa fina
e silicone e sobre concreto aparente (nesse projeto ocorre a substituição da
cobertura convencional de telhas pela laje impermeabilizada);

Residência térrea padrão popular (63 m²): Executada com alvenaria de

blocos de concreto, vidros comuns em caixilhos de alumínio, pintura interna e
externa com caiação sobre massa grossa desempenada e cobertura com telhas
de fibrocimento;

Edifício residencial com 29 pavimentos (18.900 m²): executado com

alvenaria de tijolos cerâmicos, vidros comuns em caixilhos de alumínio e
temperados com ferragens, piso das áreas comuns revestido com granilite, hall
social, entrada e salão de festas com piso em placas de mármore, fachada em
argamassa pré-fabricada imitação Travertino, cobertura com laje
impermeabilizada e proteção térmica;

Edifício residencial com quatro pavimentos (1.662,50 m²): Executado com

alvenaria de blocos de concreto, caixilhos de alumínio, piso das áreas comuns
revestidos com granilite, fachada com pastilhas de porcelana e cobertura com
telhas de fibrocimento;

Edifício residencial de quatro pavimentos (638 m²): Executado com

alvenaria de blocos de concreto, caixilhos de alumínio, pintura interna e
externa com caiação sobre massa grossa desempenada, cobertura com laje
impermeabilizada e proteção térmica;

Edifício comercial de 13 pavimentos (5.800 m²): Executado com alvenaria de

tijolos cerâmicos, vidros temperados em caixilhos de alumínio, fachada com
pintura látex acrílico sobre massa corrida e silicone sobre concreto aparente e
cobertura com laje impermeabilizada e proteção térmica;

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CUSTOS UNITÁRIOS PINI DE
EDIFICAÇÕES

Edifício comercial com três pavimentos (1.426 m²): Executado com alvenaria
de tijolos cerâmicos, caixilhos de ferro com pintura esmalte, fachada com
pintura látex acrílico sobre massa grossa desempenada e placas cerâmicas e
cobertura com laje impermeabilizada e proteção térmica;

Galpão industrial (1.553,50 m²): Com setor administrativo acoplado,

executado com fechamento lateral em blocos de concreto e estrutura
metálica com telhas de fibrocimento, piso de alta resistência.

Edifício Residencial de 19 pavimentos (7.373,66 m²): executado com

alvenaria de blocos de concreto, caixilhos de alumínio, fachada com
argamassa, pintura látex e textura e laje com cobertura de telha em
fibrocimento.

Sobrado Padrão Popular (79,40 m²): Executado com alvenaria de blocos de

concreto, janelas de alumínio e portas de madeira, revestimento de azulejo
(áreas molháveis) e argamassa e pintura látex (áreas secas), cobertura com
estrutura de madeira e telha cerâmica.

Prédio com elevador Padrão Médio Alto (13.478,64 m²): Executado com
alvenaria de blocos de concreto, janelas de alumínio e portas de madeira,
fachada revestida com placas cerâmicas, cobertura da laje com telha de
fibrocimento.

Clínica Veterinária (450 m²): Executada com estrutura de concreto armado,

fundações com broca de concreto, laje pré-fabricada convencional, janelas e
portas de PVC, cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica.

Período de Coleta: a cada 30 dias com pesquisa da PINI na última semana do

mês de referência.

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CUSTOS UNITÁRIOS PINI DE
EDIFICAÇÕES
FÓRMULA DE APLICAÇÃO

Podem ser utilizados, ainda, os custos advindos do Sistema Nacional de

Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (Sinapi), cujas informações
podem ser obtidas junto à Caixa Econômica Federal e junto às Unidades do
IBGE.

A escolha entre as diversas fontes de consulta de valores unitários de

construção depende, basicamente, do tipo de imóvel objeto da avaliação,
devendo o profissional se aprofundar quanto às metodologias e padrões
considerados nos cálculos de cada fonte, de modo a justificar o sistema
adotado.

A NBR14653-2, reportando-se à NBR 12721:1999, indica a seguinte formulação

para cálculo do custo quando da adoção do Método da Quantificação do
Custo:

ESTIMAÇÃO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO

De acordo com a metodologia definida na NBR 12721:1999, aplica-se o modelo

a seguir:

Onde:
C: Custo unitário de construção por m² de área equivalente de construção;
CUB: Custo unitário básico;
OE: Orçamento de elevadores;
OI: Orçamento de Instalações Especiais e outras, tais como geradores, sistemas
de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas,
urbanização, projetos, etc.
OFe: Orçamento de fundações especiais;
Ofd: Orçamento de fundações diretas;

MÓDULO 7 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

CUSTOS UNITÁRIOS PINI DE
EDIFICAÇÕES

S: Área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721:1999 (Vide

Cálculo abaixo);
A: Taxa de administração da obra;
F: Percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L: Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.

MÓDULO 7 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

CÁLCULO DA ÁREA
EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO
CÁLCULO DA ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO

Para se estimar os preços de prédios, devemos levar em conta que os custos

tabelados referem-se à área construída coberta padrão. Assim, para
dependências de padrão e custo diferentes, as áreas deverão ser ponderadas
em função de seu valor. Na falta de orçamentos específicos, a NBR 12721
admite os seguintes coeficientes médios:

MÓDULO 7 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

CÁLCULO DA ÁREA
EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO

A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte

fórmula, em consonância com o previsto na NBR 12721 para os casos de
prédios em condomínio:

Onde:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de
padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na
NBR 12721.

MÓDULO 7 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE
IMÓVEIS URBANOS - VEIU
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS - VEIU

Trata-se de um estudo que tem por objetivo subsidiar a avaliação de

edificações urbanas na Região Metropolitana de São Paulo, seja para o cálculo
do valor de venda e para a aplicação do Método Evolutivo e Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Os coeficientes apresentados expressam os Valores de Venda de edificações,

que diferem dos seus respectivos custos de reprodução ou de reedição porque
já contemplam o Fator de Comercialização médio do mercado para as regiões
e período pesquisados. Não obstante, este Fator Comercialização médio já
embutido no estudo pode sofrer variações regionais ou temporais e deve ser
ajustado às condições específicas da região em estudo no momento da
avaliação, com o emprego do Fator de Ajuste ao Mercado.

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VALORES DE EDIFICAÇÕES DE
IMÓVEIS URBANOS - VEIU

CONSIDERAÇÕES

a. Valido para a Região Metropolitana de São Paulo

b. Obtém os Valores de Venda das edificações
c. Pondera todos os custos inerentes, inclusive BDI e Fator de
Comercialização
d. FAM – Fator de Ajuste ao Mercado para ajustar seu Fator de
Comercialização interno
e. Vincula todos os respectivos valores unitários ao R8N do Sinduscon/SP
f. O profissional deve enquadrar a construção em apreço em um dos
padrões.

FÓRMULA DE APLICAÇÃO

VB = R8N × PC × AC × FOC

Onde:
Vb = Valor da benfeitoria
R8N = Valor unitário de referencia (R$/m2)
Pc = índice referente ao padrão construtivo
Ac = área da construção
Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação.

MÓDULO 7 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE
IMÓVEIS URBANOS - VEIU

DEPRECIAÇÃO – FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

A depreciação das edificações pode ser calculada pelo critério de Ross-

Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e respectivos
padrões de acabamento, bem como o estado de conversão, o memorial de
cálculo foi realizado no item xxx.

A depreciação pode ocorrer mediante aos seguintes fatores:

Decrepitude – envelhecimento normal

Deterioração – uso e manutenção inadequados 
Mutilação – retirada de componente originais  
Obsoletismo – superação tecnológica ou funcional

FÓRMULA DE APLICAÇÃO

Onde:
Foc – Fator de Adequação ao Obsoletismo e
ao Estado de Conservação
R – Valor residual (decimal), tabela 1
K – Coeficiente de Ross-Heidecke, tabela 2

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VALORES DE EDIFICAÇÕES DE
IMÓVEIS URBANOS - VEIU

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