Alvino José Júnior

Corretor de Imóveis
CRECI 3819
Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar Grosso, LAGUNA – SC (048) 3647 – 1323 ou 8823 – 1596
E-mail: alvinoimoveis@gmail.com

Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica

Objetivo
Determinar Justo valor de Mercado da Gleba, situada no Município de GASPAR -
SC, com a Máxima eficiência do terreno, a fim de apresentar trabalho de
conclusão do CURSO DE AVALIAÇÂO.

Da Propriedade
O imóvel está transcrito no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de
GASPAR – SC, sob o número R-1-8.574, em nome de NORIVAL JOSÉ CORDEIRO.

Gravames
Conforme Matrícula 8.574, nada consta como Gravames no referido imóvel.

N ível de Precisão
Precisão
Iremos utilizar o nível de rigor como sendo o de PRECISÃO NORMAL, vez que
para a adoção deste nível, estaremos atrelado à Norma Técnica 14.653, emitida
pela ABNT, que regulamenta a matéria, aliado a nossa experiência profissional na
área imobiliária, cuja inscrição junto ao Conselho de classe se deu em __ de
________ de _______, bem como, obedecendo ao expresso nas determinações
contidas Na Resolução COFECI N° 1.066/2007, publicada no Diário Oficial da
União em 29 de novembro de 2.007, que Estabelece nova regulamentação para
o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como
para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras
providências.

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Avaliação expedita em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007
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Método Usado Para Avaliação

Avaliação
Apesar do Método mais indicado para Avaliações em geral ser o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, não foi possível encontrar um
número considerável de Glebas para amostras. Dessa feita, optamos pelo
Método Involutivo para proceder a avaliação da Gleba em questão.

O Método Involutivo busca identificar o valor de mercado do bem, alicerçado no

seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

De imediato, iremos procedendo a vistoria do imóvel, a busca de uma certidão

atualizada do Registro de Imóveis, visita à prefeitura na busca de uma
confirmação do visto no local com a documentação coletada. Com esses
procedimentos realizados, buscaremos um levantamento planialtimétrico do
imóvel.

Em seguida, iremos tomar conhecimento das exigências legais pertinentes ao

parcelamento do solo, especificamente para a Gleba a ser avaliada. Assim sendo,
será necessário a realização do pedido de Consulta de Viabilidade para a
implantação de Loteamento.

De posse da consulta de viabilidade, contratamos um profissional da área, para a

elaboração de um estudo de projeto básico, para estabelecer o número de lotes
através da máxima eficiência do terreno, conforme Legislação Municipal para o
Parcelamento do Solo, bem como o Plano de Ocupação da área.

Com o pré-projeto em mãos, nos resta a realização de estudo da absorção pelo

mercado dos lotes oriundos do eventual loteamento, com cronograma e
previsão de vendas.

Com os dados obtidos podemos passar para a segunda fase, a coleta dos valores.
Com memorial descritivo dos serviços necessários para a implantação do
loteamento, passaremos a consultar com empresas atuantes no mercado os
valores dos custos diretos e indiretos do empreendimento.

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Imediatamente após essa coleta de dados, faremos a consulta ao mercado do

valor a ser praticado neste eventual e hipotético Loteamento, a fim de obtermos
o valor de venda do empreendimento.
Para aferirmos o valor da receita, bastará calcularmos o valor de venda dos lotes.
De posse do Valor da Receita, iremos atribuir o valor do lucro do empreendedor
para este tipo de empreendimento, com base nas informações dos percentuais
aplicados para este tipo de investimento na região, obtendo-se assim, o Lucro do
Empreendedor.

O valor da Terra Nua ou Gleba, será obtido subtraindo o valor dos custos direitos
e indiretos e o Lucro do empreendedor do valor da receita.

Princí
Princí pios e Ressalvas
A Avaliação da Gleba, que segue no presente relatório obedece os critérios
fundamentais descritos a seguir:

1. Estão expressas as limitações impostas pelos métodos aplicados;

2. Utilizamos os métodos mais recomendáveis, considerando as imperfeições,

pesquisa de mercado e a homogeneização adequada;

3. O universo da pesquisa, o imóvel avaliando, foi inspecionado pessoalmente

pelos signatários;

4. Da mesma forma, a avaliação, bem como todas as conclusões exaradas, são

de responsabilidade dos profissionais que subscrevem a presente peça;

5. Os honorários do avaliador não estão relacionados, de qualquer forma, às

conclusões da presente avaliação;

6. O presente trabalho está em conformidade ao estabelecido nas Normas da

ABNT, 14.653 nos seus segmentos 01 e 02.

7. O avaliador não tem qualquer inclinação pessoal em relação a matéria

envolvida na avaliação, nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos
bens objetos da avaliação;

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8. Para elaboração deste laudo, o Avaliador utilizou informações de terceiros,

assumindo como corretas e verdadeiras as informações recebidas de
terceiros, considerando as mesmas como verdadeiras;

9. Ás análises e as conclusões contidas neste laudo baseiam-se em diversas

premissas, realizadas na presente data, de projeções operacionais futuras,
tais como: valores praticados no mercado, preços de venda e etc. Assim, os
resultados futuros podem vir a ser diferentes de qualquer previsão ou
estimativa contida neste relatório.

10. O presente trabalho está também em conformidade ao estabelecido na

Resolução COFECI N° 1.066/2007, que Estabelece nova regulamentação para
o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim
como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá
outras providências.

Descrição
Descrição do Imó
Imóvel
Um terreno com a área de 101.203,22 M² (cento e um mil, duzentos e três
metros e vinte e dois decímetros quadrados), de forma irregular, imóvel este
constante da matrícula Nº 8.574, do Cartório do Cartório de Registro de Imóveis
da Comarca de Gaspar/SC, situado no Centro, município de Gaspar/SC, com as
seguintes confrontações e metragens:
Ao Norte em 184,95 metros com o eixo da E.F.S.C – Estrada de Ferro Santa
Catarina; ao Sul em 224,50 metros, sendo 68,00 metros com terras de Catarina
Schneider e 156,50 metros com terras de Francisco Matheus da Silva; a Oeste em
459,65 metros com o lado ímpar da referida rua José Rafael Schmitz; e a Leste,
partindo do Norte em direção ao Sul em 76,45 metros com terras de herdeiros
Wehmuth; segue daí em direção ao Leste em 29,60 metros, ainda com terras de
herdeiros Wehmuth, e finalmente segue novamente em direção ao Sul em
405,05 metros também com terras de herdeiros Wehmuth, sem benfeitorias,
distando pelo rumo Norte cerca de 236,00 metros da esquina formada pelas ruas
José Rafael Schmitz e Industrial José Beduschi.

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Demonstrativo das
das Áreas
Áreas
Área útil comercializável 23.432,25 M²
Área de reserva 7.719,00 M²
Áreas públicas 2.396,25 M²
Sistema viário e transporte 9.585,00 M²
Áreas verdes de lazer e proteção 4.792,50 M²
TOTAL 101.203,22 M²

A área comercializável ficou dividida em 120 (cento e vinte) lotes com área
superior a 500,00 M².

Caracterí
Características do imó
imóvel
O referido imóvel possui terreno de forma irregular, seco, situado em região
residencial, no centro da cidade, apresentando boa infraestrutura, ou seja, luz
domiciliar, água, telefone, escola, supermercado.
Nos fundos do terreno corre um pequeno ribeirão que poderá ser canalizado,
ficando sobre a tubulação a área comunitária.
O imóvel faz frente para a avenida, portanto, com ligação normal ao acesso à
cidade.

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Plano Diretor
Segundo zoneamento municipal a região fica em uma Área de Exploração Rural,
ou seja AER, que deverá segundo Legislação ser analisada como uma Área
Residenciais Exclusivas 5, ARE-5.

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Estabelecendo a ocupação para loteamento (empreendimento) da seguinte

fôrma:

Lote mínimo de 450,00 m²;

Testada mínima de 15,00 metros;

Número máximo de pavimentos 2;

Índice máximo de aproveitamento 0,8;

Taxa máxima de ocupação 40%;

Densidade bruta máxima hab/ha 135.

AVL mínimo de 10% e ACI 5 %;

Área destinada a sistema de circulação, equipamentos urbanos e
comunitários, verdes e recreação, no mínimo de 35%;

Ao longo de águas correntes 33 metros e rodovias 15 metros.

Aspectos Fí
Fí sicos Gerais
OCUPAÇÃO Baixa.

NÍVEL SOCIAL-ECONÔMICO Médio baixo.

BAIRRO Em desenvolvimento.

USO PREDOMINANTE Residencial, com diversas propriedades

destinadas a Veraneio.

MEIO AMBIENTE Agradável e preservado.

Infra-
Infra-Estrutura Urbana
ILUMINAÇÃO Existente na maioria das ruas.

ENERGIA ELÉTRICA Existente na maioria das ruas.

TELEFONE Existente

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ÁGUA Região com rede de poços artesianos.

ESGOTO PLUVIAL Inexistente

ESGOTO SANITÁRIO Inexistente, sendo usado fossas sépticas e

sumidouro.

COLETA DE LIXO Existente em toda região

SISTEMA VIÁRIO Existente destacando a SC-401, asfaltada e

principal Acesso ao loteamento.

Serviç
Serviços Comunit
Comunitários
TRANSPORTE COLETIVO Faz parte do Sistema integrado de transporte,
com várias Linhas de ônibus, em diversos horários.

COMÉRCIO Existentes tanto em Canasvieiras, Jurerê, e

Ingleses, estabelecimentos comerciais de todos os
ramos.

RECREAÇÃO A região possui parques aquáticos, centro de

eventos, e toda e toda infra-estrutura de
recreação para veraneio funciona o ano inteiro.

ENSINO/CULTURA Existem creches, ensino fundamental, ensino

médio, e ensino superior.

REDE BANCÁRIA Existem agências bancárias.

SAÚDE Existência de Clinicas Médicas e Odontológicas.

SEGURANÇA Posto da Polícia Militar e Rodoviária.

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Descrição
Descri ção do Logradouro
TOPOGRAFIA Alterando trechos planos e inclinados.

TRAÇADO Levemente sinuoso.

PAVIMENTAÇÃO Asfaltada e com acostamentos.

ARBORIZAÇÃO Inexistente.

MOVIMENTO DE PEDESTRES Reduzido.

MOVIMENTO DE VEÍCULOS Intenso

GUIAS E SARJETAS Inexistentes.

SERVIÇOS PÚBLICOS Os mesmos existentes na região.

Mercado
Imóvel localizado em zona urbana, na área central, com destinação residencial,
próximo a escola, supermercado, creches, posto de saúde, posto de gasolina,
bancos e outras tantas facilidades que somente encontramos nas regiões
centrais.
Localização em lugar aprazível, elevam o terreno à categoria de ótima absorção
no mercado, justamente por se tratar de uma das últimas áreas urbanizáveis
localizadas em região central.
Por estes motivos, ficou resolvido que no referido imóvel será construído um
loteamento em sistema de condomínio fechado, murado, dotado de área verde,
quadras poliesportivas, quadras de tênis, piscina, churrasqueiras e guarita de
entrada. Tudo isto no sentido de oferecer segurança, privacidade e qualidade de
vida a seus moradores.

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Cálculo de Gleba Urbana ou

Urbanizável pelo Método
Involutivo
Do estudo anexo ao presente trabalho, resultou a possibilidade de se fazer 120
lotes, todos com área superior a 500,00 M².

Receita
O estudo do mercado indicou que tais lotes poderão ser vendidos pelo preço
inicial de R$ 60.000,00 por lote para os primeiros 30 lotes, e os restantes serão
vendidos a R$ 75.000,00 por lote, com o prazo máximo de 18 (dezoito) meses
para venda.

30 lotes a R$ 60.000,00
1.800.000,00
90 lotes a R$ 75.000,00
6.750.000,00
Valor total:
8.550.000,00

Absorção
Absorção do Mercado
Com base nas condições econômicas da região, na atividade de vendas na área e
em reuniões com pessoas experimentadas do mercado imobiliário, foi estimada
como possível uma taxa de absorção desses lotes pelo mercado (vendas), em
tempo máximo de 18 (dezoito) meses.

Custos Diretos
Uma firma de engenharia examinou o projeto e forneceu os valores dos
seguintes custos diretos:

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Serviço Valor unitário Valor Total

Levantamento topográfico e projeto R$ 108.000,00
Rede de água potável R$ 36.000,00
Asfaltamento R$ 210.000,00
Guias e sarjetas R$ 36.000,00
Rede de energia e iluminação pública R$ 180.000,00
Supervisão e despesas gerais Verba R$ 60.000,00

Total Geral R$ 630.000,00

Despesas de vendas e publicidade

Por se tratar de um projeto de alto padrão e com publico alvo de classe A, o
programa de “marketing” para esse projeto poderá ser realizado a um custo de
12% da receita.
A publicidade será basicamente na base de “folders” demonstrativos e no
contato direto com os potenciais clientes.
Nesse percentual estarão computados todos os custos de comissões,
publicidade, despesa de escritura e registros e outros itens; tais custos foram
assim estimados:
8.550.000,00 x 0,12 = 1.026.000,00

Imposto territorial
Consultando o setor de tributação municipal, obteve-se o valor venal de R$ 12,90
o m², com a alíquota de 2% sobre o valor venal, como o imóvel possui
101.203,22 m² totaliza R$ 26.110,43, divididos em 120 lotes, cabe um total de R$
217,58 por lote.

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Lucro do Incorporador
No caso do loteamento em caso, ficou acertado que o lucro do loteador será de
30% da receita; e assim se distribui:

8.550.000,00 x 0,30 = 2.565.000,00

Cálculo do Valor da Gleba Nua

Com os dados coletados acima poderemos estabelecer o valor da Gleba, pela
seguinte fórmula:

Tr = Vv – Dd – Di - L

Onde:

Tr = Terra nua
Vv = Valor venda
Dd = despesas diretas
Di = despesas indiretas
L = lucro do incorporador

Assim teremos:

Tr = Vv – Dd – Di - L

Tr = 8.550.000,00 – 630.000,00 – 1.026.000,00 – 25.610,43 - 2.565.000,00

Tr = 4.302.889,57

Arredondamento do Valor Encontrado

Por ser a avaliação, matéria que não exprime exatidão científica, faremos o
arredondamento, avaliando o imóvel em R$ 4.300.000,00 (Quatro milhões e
Trezentos mil reais).

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Conclusão
Conclusão
Foi avaliado a Gleba no presente laudo, situada no Município de$ GASPAR – SC ,
de propriedade de NORIVAL JOSÉ CORDEIRO, na data base de 15 de Janeiro de
2007. Com base nos procedimentos técnicos empregados após procedidas as
indispensáveis vistorias, a Avaliadora conclui para o valor justo de mercado de
compra e venda o de, R$ 4.300.000,00 (Quatro milhões e trezentos mil reais).

Estando o Laudo concluído, composto por 13 (treze) páginas digitadas e os

respectivos anexos, em 03 (três) vias.

Gaspar, 15 de Janeiro de 2007.

Alvino José Júnior

Corretor de Imóveis
CRECI – SC 3819

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9. ANEXOS:

- CERTIDÃO REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE FPOLIS;

- VIABILIDADE DA GLEBA;
- PLANTAS E MAPAS;
- PLANO DIRETOR DO DISTRITO SEDE DE FPOLIS;
- LEI MUNICIPAL PARCELAMENTO DO SOLO N 1330/75, N 1215/74,
E N 1747/80;
- FOTOS TERRENO;
- NORMAS ABNT E ATO 033/2004 CRECI/SC;
- CURRICULUM.

10. BIBLIOGRÁFIA:

- PLANO DIRETOR DO DISTRITO SEDE DE FPOLIS;

- LEI MUNICIPAL PARCELAMENTO DO SOLO;
- NORMAS DA ABNT;
- ATO NORMATIVO DO CRECI 033/2004;
- SITES: PINI, CEF, SINAPI, AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS, SINDUSCON,
SINDIMÓVEIS, PMF, COFECI.

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