Mod02-Terreno Comparativo

VANIA MARIA DE SOUZA ROUSSENQ
CorretorA de Imóveis
CRECI 10.850
Rua Dr. Fulvio Aducci, 638 – Edifício Park Real Comercial – Sala 401
CEP 88075 – 000 Estreito – FLORIANÓPOLIS – SC (048) 9911 - 7161
Parecer Técnico DE
Avaliação Mercadológica
Objeto da Avaliação
Avaliação
O presente trabalho tem por objetivo analisar e determinar o justo valor de
mercado do terreno situado à Rua Bem Me Queres, designado por lote nº 16 da
quadra AH-04 do loteamento CIDADE UNIVERSITÁRIA PEDRA BRANCA III no
município de Palhoça/SC, que atualmente encontra-se sem edificação.
Da Propriedade
O imóvel em estudo está registrado no Cartório do Ofício de Registro de Imóveis
da Comarca de Palhoça do Estado de Santa Catarina, matricula sob o nº 34.763,
as fls. 067, do Livro nº 2 GQ, com propriedade atual de ANGELO ISFER
MARCONDES DE ALBUQUERQUE (R. 4/34.763).
Solicitante
MARIA CÂNDIDA DE SOUZA, brasileira, viúva, Aposentada, CI. nº 543.789-3 –
SSP/SC, CPF. 303.433.775-36, residente e domiciliada na Rua Odilon Galotti, nº
253, CEP 88.070-480, Capoeiras, Florianópolis/SC.- Telefone (048) 3348 – 2288
2
Avaliação expedita em conformidade com a Resolução COFECI 1.066/2007
CRECI 10.850
Nível de Precisão
Precisão
Iremos utilizar o nível de rigor como sendo o de PRECISÃO NORMAL, vez
que para a adoção deste nível, estaremos atrelado à Norma Técnica
14.653, emitida pela ABNT, que regulamenta a matéria, aliado a nossa
experiência profissional na área imobiliária, cuja inscrição junto ao
Conselho de classe se deu em __ de ________ de _______, bem como,
obedecendo ao expresso nas determinações contidas Na Resolução
COFECI N° 1.066/2007, publicada no Diário Oficial da União em 29 de
novembro de 2.007, que Estabelece nova regulamentação para o
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim
como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e
dá outras providências.
Metodologia
Após diversos estudos sobre a metodologia a ser aplicada na avaliação do
terreno e com a disponibilidade de diversas transações executada na região e a
existência de outros lotes sendo oferecidos nas imediações da Rua Bem Me
Queres, optamos pelo método comparativo, já que adquirimos dados suficiente
para tal método.
O método comparativo de dados de mercado consiste na técnica utilizada para

identificar o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Assim, foi feito o trabalho através de uma pesquisa de mercado de bens

similares vendidos e/ou em oferta, considerando a sua homogeneização.
A homogeneização trata-se de um trabalho de coleta de dados e características

das amostras, com adoção de critérios e coeficientes para estabelecer os
atributos de avaliação e julgamento do avaliador para definição dos resultados
desejados e pretendidos com o presente trabalho. Esses coeficientes são
identificados como a sua localização, seus aspectos físicos, a infra-estrutura
urbana disponível, equipamento comunitário disponível e outras, que serão
verificadas no presente laudo técnico.
O Engenheiro Alberto Lélio Moreira, em sua obra “Princípios de Engenharia de

Avaliação” – 2ª Edição – 1991, ao tratar do método comparativo, assim
esclarece:
3
CRECI 10.850
“Esses “dados de mercado” devem ser entendidos como dados

de vendas efetuadas, dados de ofertas de vendas ou dados
decorrentes de desapropriações ou de outras ações judiciais.
Esse método se divide em comparações de vendas de terrenos,
para indicar o valor comparável do terreno avaliando e em
comparações de vendas de prédios e suas unidades autônomas,
para indicar o valor comparável do prédio e sua unidade
autônoma sob avaliação, conforme o caso.
O primeiro passo nesse método é a caracterização ou
identificação da propriedade a avaliar, como todos os seus
atributos que lhe conferem valor.
O segundo passo é procurar propriedades comparáveis, ou seja,
dados antecedentes de valor que representem razoáveis
alternativas à propriedade sob avaliação.
O terceiro passo é comparar a propriedade sob avaliação com
os dados antecedentes obtidos na pesquisa anterior, ajustando
as diferenças por um processo de homogeneização, de forma
que seja estabelecido um denominador comum para a
comparação.
O quarto e último passo é procurar o valor mais provável da
propriedade da propriedade sob avaliação através de uma
análise estatística dos dados homogeneizados, obtidos do
mercado e aplicados ao caso sob exame.”
Ressalvas e Princí
Princípios
A presente avaliação obedeceu aos seguintes princípios:
1. Estão expressas as limitações impostas pelos métodos aplicados;
2. Utilizamos os métodos mais recomendáveis, considerando as imperfeições,

pesquisa de mercado e a homogeneização adequada;
3. O universo da pesquisa, o imóvel avaliando, foi inspecionado pessoalmente

pelos signatários;
4. Da mesma forma, a avaliação, bem como todas as conclusões exaradas, são

de responsabilidade dos profissionais que subscrevem a presente peça;
5. Os honorários do avaliador não estão relacionados, de qualquer forma, às

conclusões da presente avaliação;
4
CRECI 10.850
6. O presente trabalho está em conformidade ao estabelecido nas Normas da

ABNT, 14.653 nos seus segmentos 01 e 02.
7. O avaliador não tem qualquer inclinação pessoal em relação a matéria

envolvida na avaliação, nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos
bens objetos da avaliação;
8. Para elaboração deste laudo, o Avaliador utilizou informações de

terceiros, assumindo como corretas e verdadeiras as informações recebidas
de terceiros, considerando as mesmas como verdadeiras;
9. Ás análises e as conclusões contidas neste laudo baseiam-se em diversas

premissas, realizadas na presente data, de projeções operacionais futuras,
tais como: valores praticados no mercado, preços de venda e etc. Assim, os
resultados futuros podem vir a ser diferentes de qualquer previsão ou
estimativa contida neste relatório.
10. O presente trabalho está também em conformidade ao estabelecido na

Resolução COFECI N° 1.066/2007, que Estabelece nova regulamentação para
o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim
como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá
outras providências.
Descrição
Descrição do Imó
Imóvel
Um terreno situado no lugar denominado “Fazenda” no Município de Palhoça,
distante 36,10 metros da esquina formado pela Rua L-10 com a Rua L-11,
designado por lote nº 06, da quadra AH-04, Rua Bem Me Queres do loteamento
CIDADE UNIVERSITÁRIA PEDRA BRANCA III, com a área total de 360,00 m²
(trezentos e sessenta metros quadrados), com as seguintes medidas e
confrontações: frente com a Rua L-10, medindo 12,00 metros; fundos medindo
12 metros com o lote 23; lado direito medindo 30,00 metros com o lote 07 e o
lado esquerdo medindo 30,00 com o lote 05. Todos os lotes confrontantes é de
propriedade de Pedra Branca Ltda. O referido imóvel possui Inscrição
Imobiliária Municipal sob nº 01.02.636.0379.000 e o respectivo titulo de
propriedade acha-se devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis da
comarca de Palhoça no nas fls. 067, do Livro nº 2-GQ, Matrícula sob nº 34.763.
5
CRECI 10.850
Constataçõ
Constata ções
ções da Vistoria do Imó
Imóvel
Conforme relatório fotográfico que se encontra em anexo no presente laudo, o
imóvel foi visitado em 12 de dezembro de 2006 onde foi constatado que trata-se
de um terreno plano, sem muros e individualizado com marcos e sem nenhuma
edificação.
Caracterização da Região
Plano Diretor
Conforme constatado junto ao Plano Diretor do Município de Palhoça/SC, trata-
se de uma área de Zona Residencial, podendo edificações de residência
unifamiliar, com no máximo dois pisos.
Acesso
Através da BR-101 e vias secundárias de acesso totalmente pavimentadas e
identificadas até o loteamento.
Pedologia
Caracteriza-se como pedologia normal, terreno plano e seco.
Regularidade
Conforme se pode notar através do material fotográfico anexado, o terreno não
possui qualquer tipo de cerca ou muro, nem tão pouco edificação.
6
CRECI 10.850
Infra-
Infra-estrutura
Física:
- Rede de água e esgoto;
- Rede elétrica pública e domiciliar;
- Telefone;
- rua pavimentada;
- Meio fio;
- TV a cabo;
- Transporte urbano;
- Sistema eletrônico de vigilância através de circuito fechado de TV;
- Sistema de ronda motorizada em pontos estratégicos;
- Portais nas 03 entradas sendo gerenciada pela Associação de Moradores
Comercial e Lazer
- Lojas de Departamento e Vestuário;
- Supermercados;
- Universidade;
- Escola;
- Centro Empresarial;
- Praças de lazer com quadras poliesportivas;
- Centro Comunitário;
- Centro Poliesportivo Aquático.
Restriçõ
Restri ções
ções de Construç
Construção
De acordo com a Consulta de Viabilidade (anexo) o uso do imóvel se restringe a
construção de uso residêncial unifamiliar, proibindo seu uso residêncial
multifamiliar. Com as seguintes limitações:
Parcelamento Solo Lotes mínimos = 360,00 M²

Testada mínima = 12,00 m
Densidade: Zonas Predominantemente Residenciais, Mistas ou
Produtivas.
Atividade: Predominantemente Residencial
Aproveitamento: 1,3
Taxa ocupação É dada pela Formula: TO = (37-NP)%

TO = (37-4)% ou TO = 33%
7
CRECI 10.850
Volume: Altura máxima da edificação = 16,00 m
Alinhamento: 4,00 metros do meio fio

2,00 metros nas laterais
Aná
Análise de Mercado
Trata-se de uma região privilegiada, pois tem um projeto de urbanização,
altamente conceituado. Possui uma área comercializável de 1.514.888 m² e
prevê um total de 3.263 lotes. Sua área industrial com 204 lotes destinados a
ocupação de empresas não poluentes que tem como finalidade conciliar o
desenvolvimento econômico e social com respeito ao meio ambiente. Um lugar
com espaço humanizado cercado de muito verde, excelente centro comercial,
bons escritórios, parques tecnológicos e centro de convivência.
Caracterí
Características do Imóvel
Imóvel sem muro ou cerca, sem edificação, com infra-estrutura básica.
Evolução DOS Cálculos
Pesquisa de mercado
Foram obtidos 10 (dez) elementos/amostras de pesquisa de terrenos dentro da
mesma região do imóvel avaliado, com as mesmas características e localização
dentro do loteamento Pedra Branca, assim classificados:
a) Ofertas por imobiliárias 02

b) Ofertas por particulares 02
c) Vendas 06
8
CRECI 10.850
Homogeneização
Homogeneização
A homogeneização das amostras tem um papel fundamental ao passo que só
podemos eqüalizar matematicamente grandezas comparáveis.
Assim, os valores dos terrenos que foram utilizados para integração da amostra
foram homogeneizados quanto:
À sua profundidade;
À sua testada;
À topografia;
À esquina;
À forma;
À localização;
À forma de pagamento;
À atualização de valor;
À fonte; e
Aos melhoramentos públicos.
Todos os procedimentos e desenvolvimento das características utilizadas

relativo a homogeneização das amostras foram realizados com auxilio de
planilha (em anexo), através do programa excel.
Pesquisa de Mercado
Primeiro Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Alexandre Telefone: (48) 9136-6975
Informante: Alexandre – proprietário
Localização: Rua Copo de Leite - Quadra AH – 16 Lote 16
Características:
• Topografia: declive
• Medidas: 12,467 x 30,00 metros Área 374,00 m²
• Operação: Venda em agosto de 2006
• Valor: R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).
• Construção: iniciou em setembro de 2006
• Melhoramentos: Rede de água e esgoto, luz pública e domiciliar, telefone,
rua pavimentada, meio fio, telefone, TV a cabo e transporte urbano.
9
CRECI 10.850
Segundo Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Thumé Alexandre: (48) 3033 - 4636
Site : (www.thumeimoveis.com.br)
Informante: Ivano – Corretor de Imóveis
Localização: Rua Copo dos Cacaueiros - Quadra AH – 02 Lote 10
Características:
• Topografia: Plana
• Operação: em oferta/Venda aproximadamente 03 meses
• Construção: iniciou em setembro de 2006
Terceiro Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Supervisão Imóveis: (48) 3344 - 2111
Informante: Erickson (Corretor de Imóveis) (048) 9115 - 9618
Localização: Rua dos Antúrios - Quadra AH – 10 Lote 05
Características:
• Operação: em oferta/Venda aproximadamente 03 meses
• Valor: R$ 60.148,00 (sessenta mil, cento e quarenta e oito reais).
Quarto Imó
Im óvel
Proprietário/Anunciante: Sebastião Coelho: (48) 3342 - 9705
Informante: Marly (Esposa do proprietário)
Localização: Rua das Caméçlias - Quadra AH – 25 Lote 13
Características:
• Topografia: Aclive
• Operação: venda em abril de 2006
10
CRECI 10.850

Quinto Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Aguinaldo (48) 3248 - 1123
Informante: Agnaldo (Proprietário)
Localização: Rua das Avencas - Quadra AH – 08 Lote 18
Características:
• Operação: oferta/venda desde novembro de 2006
• Valor: R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais).
Sexto Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Domingos Bergaminn – ex-proprietário
Telefone: (48) 3024-5368
Informante : Jana – esposa do ex-proprietário
Localização: Rua dos Macucos - Quadra AH – 13 Lote 03
Características:
• Topografia: Declive
• Medidas: 12,00 x 30,00 metros Área: 360,00 m²
• Operação: Venda em fevereiro de 2006
• Valor: R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais).
• Construção: iniciou em maio de 2006
Sétimo Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Dalzizo proprietário (Construtor)
Telefone: (48) 9113-7880
Informante: Dalzizo (Dé Construtor/proprietário)
Localização: Rua Pintassilgos - Quadra AH – 33 Lote 22
Características:
11
CRECI 10.850

• Operação: Venda em setembro de 2006
• Construção: outubro de 2006
Oitavo Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Deise Miranda
Telefone: (48) 3242-4991
Informante : Deise – proprietária
Localização: Rua Buganvilia - Quadra AH – 02 Lote 02
Características:
• Medidas: 12,00 x 30,00 metros do lado direito e 32,43 metros lado
esquerdo.
• Área: 362,43 m²
• Operação: em oferta desde outubro de 2006
Nono Imó
Imóvel
Proprietário/Anunciante: Aldo Junckes proprietário (construtor)
Telefone: (48) 9972-5427
Informante : Aldo Junckes – proprietário
Localização: Rua dos Cravos - Quadra AH – 02 Lote 20
Características:
• Operação: Venda em julho/06
• Valor: R$ 55.000,00 (cinqüenta e cinco mil reais).
• Construção: setembro de 2006
12
CRECI 10.850
Décimo Imó
Im óvel
Proprietário/Anunciante: Matana (Construtor)
Telefone: (48) 9909-1280
Informante : Mário César (financeiro de construtora – 8423-9909)
Localização: Rua Copo de Leite - Quadra AH – 16 Lote 07
Características:
• Operação: Venda em janeiro de 2006
• Construção: setembro de 2006
Determinação
Determinação do valor do M² na região
regi ão
Conforme a homogeneização dos dados obtidos através das planilhas de cálculo,
obtivemos os seguintes valores:
Imóvel Valor M² Homogeneizado

Nº 01 Lote 16 com 374 M² 153,43
Nº 02 Lote 10 com 360 M² 158,33
Nº 03 Lote 13 com 360 M² 158,72
Nº 04 Lote 13 com 360 M² 163,19
Nº 05 Lote 18 com 360 M² 171,53
Nº 06 Lote xx com 360 M² 166,63
Nº 07 Lote 22 com 360 M² 178,71
Nº 08 Lote xx com 360 M² 150,42
Nº 09 Lote 20 com 360 M² 174,11
Nº 10 Lote 07 com 360 M² 151,56
Em seguida, com a homogeneização dos dados obtidos na pesquisa,

estabelecemos o valor final do metro quadrado do terreno, na região ora
avaliada, em R$ 162,67 (cento e sessenta e dois reais e sessenta e seis centavos),
13
CRECI 10.850
conforme tabelas em anexos, já com dados tabulados e homogeneizados, de

acordo com o critério técnico estabelecido pelo padrão utilizado pelo avaliados.
Determinação
Determinação do Valor do Imó
Imóvel
O valor da área será estipulado baseado no valor do metro quadrado
encontrado na região, assim, o valor do terreno, é obtido através da seguinte
expressão:
Vt = A x Vu Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = Área do imóvel avaliando em metros quadrados 360,00
Vu = Valor unitário básico adotado em 162,77
Desta forma:
Vt = 360,00 x 162,77
Vt = 58.557,60
Arredondamento do Valor Encontrado

Por ser a avaliação, matéria que não exprime exatidão científica, faremos o
arredondamento, avaliando o imóvel em R$ 60.000,00 (Sessenta mil reais).
Conclusão
Conclusão
A presente avaliação é composta de 08 (oito) páginas digitadas, numeradas e
assinadas pelo profissional abaixo, bem como seus anexos.
Laguna, 16 de novembro de 2.006.
Vânia
nia Maria de Souza Roussenq
Corretora de Imóveis
CRECI – SC 10.850
14

Mod02-Terreno Comparativo

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Mod02-Terreno Comparativo

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

VANIA MARIA DE SOUZA ROUSSENQ

O método comparativo de dados de mercado consiste na técnica utilizada para

Assim, foi feito o trabalho através de uma pesquisa de mercado de bens

A homogeneização trata-se de um trabalho de coleta de dados e características

O Engenheiro Alberto Lélio Moreira, em sua obra “Princípios de Engenharia de

“Esses “dados de mercado” devem ser entendidos como dados

1. Estão expressas as limitações impostas pelos métodos aplicados;

2. Utilizamos os métodos mais recomendáveis, considerando as imperfeições,

3. O universo da pesquisa, o imóvel avaliando, foi inspecionado pessoalmente

4. Da mesma forma, a avaliação, bem como todas as conclusões exaradas, são

5. Os honorários do avaliador não estão relacionados, de qualquer forma, às

6. O presente trabalho está em conformidade ao estabelecido nas Normas da

7. O avaliador não tem qualquer inclinação pessoal em relação a matéria

8. Para elaboração deste laudo, o Avaliador utilizou informações de

9. Ás análises e as conclusões contidas neste laudo baseiam-se em diversas

10. O presente trabalho está também em conformidade ao estabelecido na

Parcelamento Solo Lotes mínimos = 360,00 M²

Atividade: Predominantemente Residencial

Taxa ocupação É dada pela Formula: TO = (37-NP)%

Volume: Altura máxima da edificação = 16,00 m

Alinhamento: 4,00 metros do meio fio

Evolução DOS Cálculos

a) Ofertas por imobiliárias 02

Todos os procedimentos e desenvolvimento das características utilizadas

• Melhoramentos: Rede de água e esgoto, luz pública e domiciliar, telefone,

• Medidas: 12,00 x 30,00 metros Área: 360,00 m²

Imóvel Valor M² Homogeneizado

Em seguida, com a homogeneização dos dados obtidos na pesquisa,

conforme tabelas em anexos, já com dados tabulados e homogeneizados, de

Arredondamento do Valor Encontrado

Você também pode gostar