ROTEIRO PARA O ESTUDO DE UM IMÓVEL

Todo esforço de conhecimento do imóvel impõe uma dedicação especial do corretor

de imóveis. Quais são as características determinantes que diferenciam o imóvel dos
demais? Que detalhes da localização podem agregar valor ao imóvel? O conhecimento
detalhado do imóvel que será comercializado e dos seus concorrentes é condição básica e
essencial para o sucesso da venda.

Na comercialização de imóveis (em lançamento, avulsos ou de terceiros), é comum

a expressão imóvel com ótima localização. McElroy enfatiza a importância da localização
nos negócios imobiliários. Outro autor, Trump, realça a importância de se escolher uma boa
localização quando se deseja investir na sua própria moradia. Ambos os autores enfatizam
que a localização ajuda a agregar valor ao imóvel que está sendo comercializado ou que se
pretende comercializar.

Os corretores de imóveis sabem que o conhecimento e o domínio das informações

sobre a localização do imóvel, as duas principais características e o seu preço são
fundamentais para o sucesso da venda.

Conhecimento sobre a localização: pontos negativos e positivos

Por ser a localização um dos itens que os clientes mais questionam, é de suma
importância uma preparação prévia sobre o assunto.

O estudo da localização do imóvel possibilita antever pontos que, muitas vezes,

dificultam a sua comercialização, bem como aqueles que a favorecem.

Ruas com trânsito intenso, com vários imóveis comerciais, ruas com feiras-livres,
ruas próximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitáveis por causa das
escolas, locais dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando freqüentes
congestionamentos, poluição sonora ou ambiental, são pontos negativos que devem ser
conhecidos pelo corretor a fim de que possa neutraliza-los.

Os pontos fracos identificados irão exigir um cuidado especial do profissional. A

preparação do corretor para superar uma possível objeção do cliente deverá compor uma
série de argumentos que ajudem a minimizar o efeito da objeção. Deixando de lado a
improvisação, a melhor alternativa a ser adotada é se municiar de informações que ajudem
a mostrar e a provar a existência de uma série de pontos positivos que a localização possui.
Quem sabe até o que parece, num primeiro relance, negativo possa ser visto como positivo.

Identificação dos recursos disponíveis no bairro e seu entorno

O estudo da localização possibilita identificar os recursos disponíveis no bairro e

seu entorno, os quais proporcionam ao cliente e à sua família comodidade, conforto,
qualidade de vida, tranqüilidade e valorização futura (motivadores de compra). A análise
destes recursos pode ser realizada de acordo com os seguintes fatores: segurança, comércio
e serviço, transporte, educação, áreas de lazer, serviços públicos, entre outras informações.
1. Segurança

No fator segurança, pode-se citar a localização da delegacia mais próxima, a

existência ou não de serviço de vigilância nas proximidades, radiopatrulha,
emergências médicas, hidrantes, câmeras de monitoramento 24 horas, iluminação.

2. Comércio e serviço

É sempre conveniente estudar a disposição de comércio e serviço, no local. Deve-se

providenciar um levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas,
como: supermercados, mercearias, quitandas, padarias, lanchonetes, bares,
restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de conveniência, vídeo locadoras,
bancas de revistas, livrarias, chaveiros, farmácias, sapatarias, tinturarias,
lavanderias, serviços de fotocópia, quadras de esporte, museus, clínicas médicas,
ambulatórios, hospitais, clínicas médicas, hotéis, garagens, postos de gasolina,
shoppings, bancos, caixas eletrônicos, etc.

3. Transporte

No que se refere a transporte, deve-se verificar as linhas de ônibus e de lotação que

circulam nas imediações e os pontos de táxi existentes. Neste tópico, pode-se fazer
referência às condições de trafegabilidade das vias públicas ao redor, ao tipo de
pavimentação existente, à facilidade de estacionamento. Pode-se mencionar,
também, à distância do local até a rodoviária, à estação de metrô mais próxima, ao
aeroporto, e a facilidade de acesso às saídas da cidade em direção à Região
Metropolitana, serra, litoral e outros Estados.

4. Educação

Uma das grandes preocupações das famílias é com a educação dos filhos. Quando
este for o caso, é importante identificar a existência de colégios, cursos de línguas
estrangeiras, cursos supletivos, cursos pré-vestibulares, academias de ginástica,
escola de balé, escolas de futebol, faculdades e universidades nas imediações.

5. Áreas de lazer

As áreas de lazer como parques, praças e áreas verdes, devem fazer parte desse
estudo. Por extensão, pode-se, também, mencionar os clubes e outros locais de
interessa do cliente e da sua família para passarem as duas horas de descanso e
folga.

6. Serviços públicos

É importante ressaltar a existência de serviços públicos, como iluminação pública,

estrutura viária, pavimentação, coleta de lixo (orgânico e seletivo), telefone público
(“orelhão”), saneamento, calçamento, ruas arborizadas, preservação ambiental,
urbanismo.
 7. Outras informações

Além de todos os dados apresentados, o correto deve ter sempre uma “carta na
manga”. Proporcionar ao cliente o conhecimento de referências pertinentes ao local,
como curiosidades e dados históricos, pode enriquecer a apresentação,
transformando-se em mais um aspecto positivo. Nesta proposta, a iniciativa e a
criatividade ajudam a produzir assuntos que encantam o cliente.

O que o corretor de imóveis precisa saber

Atualmente, a imprensa vem divulgando muitas informações sobre os cuidados que

o cliente deve ter ao comprar um imóvel. As reportagens tratam de matérias como:

- “dicas para comprar imóvel na planta”;

- “cuidado na hora de comprar um imóvel”;
- “documentos que o comprador de imóvel usado deve exigir”;
- “itens a verificar antes de comprar um imóvel”;
- “cuidados durante a negociação de compra de um imóvel”.

De posse de tais dados, os clientes sentem-se mais seguros e obrigam os corretores

de imóveis a estar mais bem preparados para saberem conversar sobre o assunto. Há uma
série de informações que o correto de imóveis necessita apresentar aos clientes que
pretendam adquirir um imóvel.

O profissional deve ter, entre outras, as seguintes informações básicas:

- registro da incorporação ou do loteamento;

- empresa que está vendendo;
- situação jurídica do terreno e do empreendimento;
- empreendimento a preço de custo ou preço fechado;
- quem é o agente financeiro;
- forma de pagamento de todo o imóvel;
- o índice de reajuste do negócio;
- qual a renda e os documentos necessários;
- qual a previsão de entrega;
- como é especificamente o imóvel que está oferecendo;
- qual a situação do boxe (coberto ou descoberto) – unidade autônoma ou não;
- memorial descritivo de acabamentos;
- os equipamentos condominiais disponíveis;
- aprovação pelos Poderes Públicos;
- localização do imóvel, mencionando a sua circunscrição imobiliária (bairro,
zona residencial, etc.);
- matrícula, plantas, quadros, etc.;
- área privativa e total segundo a norma brasileira;
- estimativa dos custos mensais do condomínio, etc.;
 Quando o imóvel é lançamento, estas informações são mais disponíveis e quando o
imóvel é avulso ou de terceiros, a “garimpagem” das informações é mais trabalhosa. O
importante é coletar o maior número possível de informações. Quando o imóvel é
lançamento, é imprescindível que o corretor de imóveis tenha na “ponta da língua” as
características mencionadas no site e em todas as peças publicitárias do empreendimento.

Lembre-se: o estudo do imóvel avulso ou de terceiros ou do empreendimento

imobiliário em lançamento deve ser feito de forma criteriosa pelo corretor de imóveis. O
sucesso da venda está nos detalhes. Mediante um estudo sistematizado, o corretor de
imóveis dispõe de uma infinidade de informações para “dar o seu show”, ao explanar sobre
o imóvel.

ROTEIRO PARA O ESTUDO DO IMÓVEL OU EMPREENDIMENTO

IMOBILIÁRIO

1. Aspectos gerais

- breve histórico de realização da empresa incorporadora/construtora;

- futuros empreendimentos a serem lançados pela empresa
incorporadora/construtora;
- registro da incorporação do empreendimento em estudo;
- memorial descritivo dos acabamentos;
- manual do proprietário;
- quando ocorrerá o início das obras e quando será entregue?;
- qual a estimativa de custo mensal do condomínio?;
- breve curriculum vitae do engenheiro responsável e do (s) arquiteto (s).

2. Localização

- qual o bairro?;
- qual a rua?;
- rua arborizada?;
- como é a iluminação da rua?;
- rua asfaltada?;
- facilidade de estacionamento na rua?;
- disponibilidade de serviços públicos na rua?;
- disponibilidade de serviços de transportes coletivos nas imediações?;
- disponibilidade de serviços e comércios na localização?;
- pontos de referência que valorizam o bairro e o empreendimento?
- Identificar outros itens que vale a pena ressaltar;
- Pontos fortes e pontos fracos da localização.

3. Terreno

- qual a área do terreno onde está sendo edificado o empreendimento?;

- como é o terreno onde está sendo edificado o empreendimento?;
- que tipo de fundação será usado?;
- qual será a área total construída?;
- quantos metros de altura terá o edifício?;
- identificar outros itens que valem a pena ressaltar;
- pontos fortes e pontos fracos do terreno.

4. Infra-estrutura

- quantos elevadores serão instalados?;

- qual a marca, modelo e tipo dos elevadores a serem instalados?;
- quantos reservatórios de água será instalados?;
- como será a instalação do gás central?;
- onde serão instalados os reservatórios de água?;
- qual é a capacidade de cada reservatório de água?;
- haverá central de gás a granel?;
- como será a fachada do prédio?;
- recurso de lazer indoor disponíveis?;
- recurso de lazer outdoor disponíveis?;
- estacionamento:

- o boxe é coberto ou descoberto?;

- o boxe é unidade autônoma?;
- o boxe será escriturado?;

- recursos de segurança previstos;

- pontos fortes e pontos fracos da infra-estrutura.

5. Imóvel

- qual a posição do imóvel?;

- qual a área privativa do imóvel?;
- qual a área total do imóvel?;
- qual o material a ser empregado nos tampos da cozinha?;
- qual o material a ser empregado nos tampos do banheiro?;
- qual o material a ser empregado nos peitoris?;
- em que ambientes há ou haverá rebaixo de gesso?;
- as esquadrias têm vedação para vento e água?;
- há ou haverá pressurizador elétrico para a rede hidráulica?;
- há ou haverá espera para aquecedor de passagem a gás?;
- há ou haverá ducha higiênica nos banheiros?;
- há ou haverá tubulação para TV a cabo?;
- haverá instalação telefônica para quantas linhas?;
- em que dependências serão instaladas as tomadas para linhas telefônicas?;
- em que tipo de disjuntores e CDs serão instalados?;
- em quais dependências serão deixadas esperas para ar-condicionado de parede?;
- há ou haverá espera para sistema de calefação?;
- há ou haverá misturador na cozinha?;
- como é a luminosidade do imóvel?;
- qual o tipo de vidro a ser instalado?;
- como é a ventilação do imóvel?;
- qual é o tamanho das diferentes dependências?;
- pontos fortes e pontos fracos do imóvel.

6. Condições de comercialização

- qual o preço por metro quadrado?;

- qual a forma de pagamento de todo o imóvel?;
- existe desconto para pagamento a vista?;
- que outros bens são aceitos na transação?;
- existe financiamento? De que banco?;
- qual o índice de reajuste do negócio e/ou do financiamento?;
- qual a renda e quais os documentos necessários para obter o financiamento?;
- pontos fortes e pontos fracos das condições de comercialização.

7. pontos fortes e pontos fracos dos produtos que fazem concorrência

- localização;
- características do empreendimento;
- características do imóvel;
- preço e condição de pagamento;
- prazo de entrega;
- empresa que comercializa.

8. Unidade decorada

- arquitetos que planejaram a decoração;

- empresa de móveis planejados que decorou a unidade;
- outras empresas que participaram da montagem da unidade decorada;
- pontos fortes e fracos da unidade decorada;

Obs.: O Roteiro para o estudo de um imóvel é uma sugestão para orientar o

levantamento de informações de imóveis. Aperfeiçoe o roteiro e acrescente outros
itens que achar interessante.