ANA MARIA DE BIAZZI DIAS DE OLIVEIRA ARQUITETA

JOAQUIM DA ROCHA MEDEIROS JR ENGENHEIRO

EVOLUO HISTORICA DOS CRITRIOS DE AVALIAO DE LOTES SEGUNDO AS NORMAS IBAPE/SP - 2005

1 Prembulo A atual Norma Para Avaliao de Imveis Urbanos 2005 do IBAPE/SP representa a consolidao da progressiva evoluo da Engenharia de Avaliaes em So Paulo, que foi, at mesmo e a bem dizer, a ocorrida quase coincidentemente no pas. O marco da origem dessas Normas est ligado aos processos judiciais relativos ao grande nmero de desapropriaes necessrias aos planos de obras desenvolvidos pelo Brigadeiro Faria Lima na cidade de So Paulo a partir de 1967.

2 - Avaliao de terrenos loteados 2.1 - At meados da dcada de 1960, as avaliaes de imveis faziam-se no Brasil e mais particularmente em So Paulo, com base em artigos esparsos publicados a partir de 1918 em Boletins do Instituto de Engenharia e nmeros da Revista Politcnica, da revista Engenharia Mackenzie, em geral baseados em mtodos importados dos EEUU, posteriormente consolidados por Luiz Carlos Berrini com a publicao do livro Avaliao de Imveis. No tocante avaliao de lotes era utilizada de forma predominante a frmula de Harper, que relacionava o valor unitrio por metro da raiz quadrada do inverso da relao entre as profundidades e de uma admitida como uma profundidade padro, que seria a de melhor aproveitamento.. Essa frmula, com generalizao proposta por Berrini pela qual passaram a ser admitido serem avaliados os terrenos de formato no regular pelas denominadas profundidades equivalentes, diviso da rea pela testada - certamente por falta de estudos apropriados e de bibliografia tcnica nacional, foi adotada em nosso meio sem maiores indagaes, tendo adquirido, uma popularidade maior, talvez, que tinha no seu prprio pas de origem e mesmo sem ser aferida estatisticamente s condies locais. Foi aceita, sem ressalvas, pela Prefeitura Municipal da Capital nas regras de clculo fiscal, nos laudos 1

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judiciais acolhidos pelos Tribunais para as mais diversas avaliaes, nos Departamentos de Avaliaes da Secretaria da Fazenda do Estado, das Caixas Econmicas Federal e Estadual, nos bancos etc., tornando-se, por assim dizer, em um verdadeiro tabu. Afora a circunstancia de ser uma idia importada e sem comprovao no nosso meio, a referida frmula acarretava, em muitos casos, gritantes impropriedades, trazendo distores sensveis aos resultados decorrentes de sua aplicao, especialmente naqueles de terrenos com profundidades reduzidas, onde, para possibilidade de aproveitamento praticamente nula, conduzia a valores unitrios sempre crescentes, tendendo para infinito. Com o crescimento vertiginoso da cidade e a conseqente valorizao imobiliria, que forou e acarretou, tambm, alteraes nas posturas edilcias, esses defeitos da frmula foram se acentuando, pois, cada vez mais, o aproveitamento dos terrenos passou a se relacionar com as reas, minimizando as diferenas entre as partes de frente e de fundos, ao contrrio do que implcito pelo princpio da frmula Harper - Berrini. A indigitada formula Harper-Berrini j em 1959 havia sido objeto de fundamentada critica em tese de doutorado do eng. Luiz Aurichio apresentada Escola Politcnica da Universidade de So Paulo1, que, dada a publico, deu margem a cerrada contraposio nos meios avaliatrios tradicionais, sem porem trazer conseqncias prticas. 2.2 - A partir de 1967, em decorrncia do elevado nmero de desapropriaes necessrias aos planos de obras do prefeito Brig. Faria Lima, multiplicando-se a quantidade de avaliaes judiciais, despontaram, de forma aguda, os problemas trazidos pela aplicao indiscriminada da frmula em referncia, a qual acarretava distores sensveis nas indenizaes, ora para mais, ora para menos, nos casos de terrenos de pequena profundidade e especialmente nas expropriaes parciais quando era usado o critrio Antes e Depois (Long & Short).

Ocaso da Teoria da Harper, IN Revista Engenharia no 205, de dezembro de 1959 e no 214, de setembro de 1960.

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Os ento juizes das Varas da Fazenda Municipal da Capital2, a quem estavam afetos os julgamentos, sensibilizados para esse problema e outros correlatos, assim como para falta de regulamentos ou normas que lhes permitissem julgamentos mais equnimes para imveis equivalentes, nomearam uma Comisso de Peritos para solucionar as questes mais agudas. Essa comisso3, depois de estudos e consultas a outros profissionais atuantes na esfera judicial, em 1968, redigiu e apresentou aos referidos magistrados um trabalho denominado Sugestes de Normas Gerais Para Avaliaes Em Desapropriaes, que passou a nortear os laudos avaliatrios nas Varas da Fazenda Municipal e onde ficou fixado, como regra mais importante, que a frmula Harper-Berrini deveria ter aplicao limitada para os terrenos com profundidades indo da metade at o dobro da padro (ou de referencia), partir das quais as avaliaes seriam feitas pelos unitrios desses limites. Essas regras vo graficamente representadas abaixo.

Fig. 1: Frmula Harper-Berrini, com limitaes (metade ao dobro da profundidade padro).

Corolariamente, dentre outras novas diretrizes, foram previstas restries ao cmputo de valorizaes por vantagens de frentes mltiplas e esquinas que antes se faziam por formula especifica variante da de Harper. 2.3 A limitao quanto ao uso da formula Harper-Berrini, primeiro passo para encaminhamento da soluo do problema mais grave, no tinha nem teve, a preciso desejada, porque se baseava na dimenso de um fundo padro, medida fixada genrica e aleatoriamente. Pouco depois dessa poca, com o incio das obras do sistema de Metr, foi criada na Cia. do Metropolitano uma equipe de avaliaes de alto gabarito, que, em contato com a
Juizes das varas da Fazenda Municipal, Jos Loureno Figueiredo (1 Vara), Jos Mauro Bourul (2 Vara) e. Enio Bastos de Barros (3. Vara). 3 Comisso constituda pelos engenheiros nio Azambuja Neves, Ernesto Whitaker Carneiro, Hugo Laloni Filho, Joaquim da Rocha Medeiros Junior e Paulo Roberto Ottoni Rossi.
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Comisso de Peritos judiciais, passou a estudar os problemas avaliatrios das desapropriaes, inclusive enfrentando os trazidos pela citada frmula Harper-Berrini, supra citados, ainda que j com seu uso limitado, como acima dito. Da experincia do uso reiterado das regras das Sugestes de Normas por essas duas equipes e, tambm, por outra constituda na EMURB - Empresa Municipal de Urbanizao, resultou evidente a necessidade de mais alteraes e restries ao uso da frmula em questo, afora o estabelecimento de novos critrios para atender a outros aspectos das avaliaes. Foi ento, em 1972, designada pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE e pelo IE Instituto de Engenharia de So Paulo uma Comisso para estudar o assunto, a qual teve o seu trabalho, a meio caminho, em novembro daquele ano, profundamente afetado pela promulgao de uma nova Lei de Zoneamento4, que alterou de forma radical, os critrios de aproveitamento dos terrenos urbanos em So Paulo. A fim de contornar outros problemas j detectados, a Comisso de Peritos Judiciais5, revendo as Sugestes, formulou uma reviso destas, denominada Normas Para Avaliaes Em Desapropriaes, dada a publico em novembro de 1968, nas quais novas e diferentes limitaes foram estabelecidas para uso da frmula no caso de terrenos de pequena profundidade, para os quais, com lastro em estudo do primeiro signatrio e do eng. Enio Azambuja Neves, foi estabelecida a inverso da frmula nos casos de terrenos com profundidades mnimas6.

Fig. 2 Grfico tambm constante do artigo citado na nota de rodap no 5.

Lei Municipal no 7805 de 01 de novembro de 1972. Comisso constituda pelos engenheiros nio Azambuja Neves, Ernesto Whitaker Carneiro, Hugo Laloni Filho, Joaquim da Rocha Medeiros Junior e Paulo Roberto Ottoni Rossi, com reviso pelo Juiz de Direito da Capital George Menezes Gomes. 6 Nova Formula Para Avaliao de Terrenos de Pequena Profundidade, INRevista O Dirigente Construtor de Agosto de 1972, pgs.60/63
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2.4 - Nessa reviso das Sugestes de Normas, alm da alterao dos critrios referentes ao fator profundidade, foram acrescentadas duas recomendaes destinadas a considerar nas avaliaes de terrenos e uma terceira para avaliao de terrenos com benfeitorias. 2.4.1 A primeira foi fator de testada, ou de frente. As frmulas previstas nas Sugestes no consideravam devesse ser levada em conta, diretamente, a influncia da testada. frmula de Harper-Berrini e sua variante Apenas nos casos para pequenas extremos, em decorrncia do computo da profundidade equivalente (com a invertida profundidades), esse fator era computado, porm por forma indireta. Por ser visvel, que a largura tinha influncia adicional sobre o valor dos terrenos, especialmente nos locais apropriados a incorporaes e comrcio, foi estipulado que deveriam ser consideradas depreciaes e valorizaes naqueles com larguras diferentes de 8m, tendo em vista o acesso aos andares altos e ao aproveitamento intensivo do lote, atravs da formula; . k = (a/r)0,25, onde: k - coeficiente de vantagem; a - testada; r = testada de referencia (8m + recuos laterais) 2.4.2 A segunda, necessria para ser aplicado no caso do uso do mtodo da renda (ora da remunerao de capital), foi a condio de aproveitamento dado pelas construes aos terrenos, levantada e reconhecida em aes de processos de desapropriao .
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Avaliao de Terrenos Super-Aproveitados, IN laudo do engenheiro Ernesto Whitaker Carneiro na ao renovatria Jos Manoel Monteiro x Ass. B. Souza Queiroz, 3a Vara Cvel da Capital acolhido na r. sentena e artigo da Revista dos Tribunais, volume 522, pagina208

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2.4.3 A terceira foi prever que, no caso de desapropriaes de imveis com construes bem aproveitando os terrenos, incluir um terceiro componente correspondente circunstancia dele estar em condio imediata de uso, ou de produzir renda8. 2.5 Em novembro de 1973, j ento com dados mais numerosos referentes aplicao da Lei de Zoneamento, fornecidos e analisados pelas equipes da Cia.do Metr e da EMURB, a Comisso do IBAPE e do Instituto de Engenharia, apresentou e tiveram aprovadas, em assemblia conjunta, as Normas Para Avaliaes de Imveis nas Desapropriaes, onde critrios completamente novos foram estabelecidos para avaliao de lotes urbanos. 2.5.1 - Esses critrios, fundados em filosofia bsica sugerida pelo expositor e pelo eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, membros da comisso e tambm pelo eng. Heitor Nardon, da EMURB9, basearam-se no principio orientador do mercado imobilirio, ou seja, o do denominado metro quadrado mdio, pelo qual, via de regra, os terrenos so cotados, oferecidos e transacionados. Nelas, em essncia, foi estabelecido que: 1) As avaliaes de lotes, de forma geral, devem ser feitas por metro quadrado mdio, desde que os mesmos tenham profundidade acima de uma mnima (Mi), e abaixo de uma mxima (Ma), que permita aproveitamento econmico e legalmente recomendvel para o bairro, ou local de sua situao, baseadas na seguinte expresso (smbolos vigorantes ento): Vt = S x q 2) Os lotes com profundidade maior que a mnima de aproveitamento racional devem ser avaliados pelo critrio Medeiros-Azambuja (Harper-Berrini invertida), baseadas na seguinte expresso algbrica: Vt = S x q x (l/Mi)0,5

Vantagem da coisa Feita, Ernesto Whitaker Carneiro, e Joaquim da Rocha Medeiros Junior, IN Revista Engenharia, agosto de 1957 9 Avaliaes de Terrenos, Joaquim da Rocha Medeiros Junior, IN Engenharia de Avaliaes, Editora Pini, pagina 46.
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3) Os lotes com profundidade maior que a mnima de aproveitamento racional devem ser avaliados pela frmula de Harper-Berrini, tomando como profundidade padro a mxima em questo, baseadas na seguinte expresso algbrica: Vt = S x q x (Ma/f)0,5 4) - Os lotes com profundidade menor que a metade da mnima e superior ao dobro da mxima devem ser avaliados como se tivessem profundidades iguais a esses limites (0,5 Mi e 2 Ma), do que resulta em ambos os casos, a expresso: Vt = S x q x 0,707 Graficamente essas regras podem ser representadas pelo grfico abaixo elaborado pelo engenheiro Hlio de Cares, tambm constante do artigo Nova Formula Para Avaliao de Terrenos de Pequena Profundidade:

Fig. 3 - Nova formula fara Avaliao de Terrenos de Pequena Profundidade, artigo nota de rodap no5

O grfico Caires acima mostra, como caracterstica particular frizante, representando a prpria filosofia bsica do critrio de avaliao das Normas Para Avaliaes de Imveis nas Desapropriaes do Instituto de Engenharia e do IBAPE, que na faixa central, entre as profundidades mnimas (Mi) e mximas (Ma), deve ser considerado um patamar, onde os preos unitrios mdios no variam (trecho C-D)

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2.5.2 Nas j citadas Normas, alm da alterao dos critrios referentes ao fator profundidade, foram acrescentadas recomendaes para considerar outros, dentre elas, as relativas valorizaes por frentes mltiplas e esquina. Baseada em estudos e dados levantados pela Cia. do Metr, a Comisso acolheu e adotou nessa Norma, para ao fator de testada, a mesma frmula emprica recomendada pela comisso de peritos judiciais, pela qual a variao do valor, por influncia da testada, ou seja, estabelecendo que ele deveria ser proporcional raiz quarta da relao entre a testada efetiva e uma de referncia, adequada ao tipo de utilizao adotada e estabelecendo como limite a metade e o dobro: t = (a/ar)0,25 dentro dos limites ar / 2 a 2 ar, onde: t - fator de testada a - testada efetiva ar - testada de referncia. Para as valorizaes por esquinas e outras frentes, por formula estudada pelo eng. Helio de Caires o modelo adotado foi: C = [(z + 20)x a1 x q1 + a2 x q2 .......+ an x qn] 20 x a1 x q1 , onde: z = 1, 2 ou 3 para diferentes trs tipos de zona de uso; a1, a2 e an = testadas para as diversas respectivas ruas; suaq1, q2,..... qn = valor unitrio para as mesmas diversas ruas.

2.6 Em 1977 a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) emitiu a NB502/77, Avaliaes de Imveis Urbanos, fruto de trabalho da Comisso de Estudos de Vistorias e Avaliaes, elaborado em grande parte por reflexo do eco do I Congresso Brasileiro de Avaliaes realizado em So Paulo em 1974 por iniciativa do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia.

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Nessa Norma, alm de, em tese, serem aproveitadas as diretrizes gerais das Normas do IBAPE e do IE, com acrscimos quanto s avaliaes de lotes resumidos acima, foi introduzida a possibilidade das avaliaes serem feitas atravs de estatstica indutiva e separando-as e classificando-as, respectivamente, como de preciso e de preciso rigorosa. 2.6.1 As de preciso tendo como caracterstica principal, serem conduzidas por estatstica descritiva e ditas clssicas por repetirem em essncia o que, como foi dito, as diretrizes da Norma do IBAPE e IE, no que tange avaliao de lotes prescreveu, diferentemente, no principal, apenas que os expoentes nas frmulas de fatores de profundidade e testada devessem estabelecidos para cada regio ou local, com base em anlise experimental esttica. Mantido o critrio do patamar, para os fatores de profundidade, o modelo recomendado (com alterao da simbologia) foi: Vt = A x V x (Pe/ Pm)n1, para m = mi, ma Onde: Vt = valor do terreno; A = rea do terreno; V = valor bsico unitrio; Pe = profundidade equivalente; Pmi = profundidade mnima para zona; Pma = profundidade mxima para zona; n1 = 0 para Pe entre Pmi e Pma; n1 = entre 0 e 1, quando Pe menor que Pmi; n1 = entre -1 e 0, quando Pe maior que Pma.

O grfico representativo dessas regras , trocados os smbolos, igual ao do item 2.5.1 9

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Mantido tambm o critrio para os fatores de frente ou testada, o modelo respectivo seria:

Cf = (Fe Fr)n2 para 0 < n2<1, onde

Cf = coeficiente de frente; Fe = frente do terreno; Fr = frente de referencia do bairro.

2.6.2 A exigncia de as avaliaes de preciso rigorosa serem feitas atravs de inferncia estatstica, embora esse mecanismo no fosse novo, decorreu de ter sido trazido para o campo da Engenharia de Avaliaes, por repercusso de trabalho do Eng. Domingos de Saboya Barbosa Filho de tese10 apresentada e aprovada pelo referido I Congresso Brasileiro de Avaliaes realizado em So Paulo em 1974. Enquadradas nos procedimentos globais dessa diretriz, a avaliao de lotes, passou a deixar de ser feita atravs de frmulas determinsticas por meio de formulaes tericas empricas como o era, exclusivamente, at ento. Essa diretiva, com alteraes e aprimoramentos inseridos em duas sucessivas revises das Normas da ABNT, NBR 5676, Avaliao de Bens de 1989 e NBR 146532, Avaliao de Bens Imveis Urbanos de 2004, foram adicionados Norma IBAPE 2005

2.7 Nas Normas da ABNT NBR-5676/89 foi mantida a distino entre avaliaes de nvel normal e rigoroso, em funo, essencialmente, do uso ou da estatstica descritiva (terminologia associada homogeneizao dos dados) ou da estatstica inferencial (associada modelos de regresso linear, pelo mtodo dos mnimos quadrados).

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Avaliaes de Glebas sob a Influencia de reas Urbanizveis, Anais do I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes, pagina 155, Editora Pini1978.

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No primeiro caso, normal, foram recomendadas as mesmas especificaes e frmulas da anterior, entre dentre as quais a do o critrio do patamar no que tange aos fatores de profundidade. No segundo, rigoroso, foram mantidas as estipulaes da precedente quanto obrigatoriedade de serem os resultados deduzidos por estatstica inferencial, que permitam clculos estimativos no tendenciosos de valor, estabelecendo intervalos de confiana, alm de submet-las a testes de hipteses e nmeros de dados ditados pelos graus de liberdade conseqentes do de variaes consideradas.

2.8 A NBR 14653-2/2004 seguiu as mesmas linhas da predecessora, NBR5676 de 1989, passando a distinguir e classificar os trabalhos avaliatrios, tanto pelo grau de fundamentao (trs nveis em funo da caracterizao do imvel, da coleta quantidade e identificao dos dados) como pelo grau de preciso, tambm em trs nveis (alcanados em funo da amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do I 30%, II 30% - 5% e III > 50%). Com significativo avano, muito particularmente, no que respeita ao uso de modelos inferenciais (Tratamento Cientfico) alm dos modelos de regresso linear, foi aberto espao para uso de novas metodologias com incentivo para serem testadas outras ferramentas analticas no estudo do comportamento do mercado imobilirio, tais como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltoria de dados, desde que, consistentes e devidamente justificadas. Estas novas metodologias j se constituem uma nova realidade na Engenharia de Avaliaes, haja vista os inmeros trabalhos desta natureza apresentados nos XXII CONGRESSO PANAMERICANO DE VALUACON e o XIII CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS, realizado em abril de 2006 na cidade de Fortaleza11.

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Estes trabalhos podem ser consultados no site < http://www.ibape.org.br>

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Quanto as avaliaes feitas atravs de Tratamento por Fatores (no aspecto mais marcante dado pelo uso de processos de homogeneizao), tiveram seu conceito, diferentemente das duas precedentes, equiparado ao das obtidas por modelos de regresso uma vez satisfeitas exigncias equivalentes as das decorrentes dos ditos modelos de regresso, permitindo classific-las, tambm, nos citados graus de fundamentao e de preciso. 2.9 A Norma Para Avaliao de Imveis Urbanos IBAPE/SP-2005, que constitui a ultima etapa alcanada, acompanha a NBR-14.653-2, respeitando suas diretrizes mestras e complementa-a com vistas as peculiaridades do mercado da cidade de So Paulo. No referente Tratamento por Fatores, conquanto adotando o critrio do patamar, introduziu duas diretivas inovadoras importantes, a saber:

a) Passar a computar todos os diversos fatores influenciantes profundidade, frente, rea, localizao, topografia etc - de forma somatria ao invs de multiplicativa, como tradicional e precedentemente era; b) Verificar as restries referentes ao local (tipo de zona) em que esses fatores so aplicveis e o intervalo caracterstico de reas de forma a garantir a semelhana dos elementos amostrais com o terreno avaliando; a) Investigar os expoentes das expresses representativas dos fatores de forma (profundidade, testada, rea ou mltiplas frentes) atravs de deduo pela analise dos respectivos coeficientes de variao individuais e conjuntos; d) Uma vez validado o uso dos expoentes, testar os fatores, nas tipologias pertinentes, que s podero ser aplicados se verificadas suas condies de serem homogeneizantes, comprovadas atravs da variao, para menos, dos coeficientes de variao. Afora isso, tambm no que diz respeito frmula do critrio do patamar, foi introduzida uma modificao destinada a corrigir erro que vinha sendo cometido desde quando foi editada a norma do IBAPE e I.E. de 1975 (item 2.5.1 retro) e repetido nas 12

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subseqentes da ABNT. Esse erro consistia em aplicar, nos casos dos terrenos de profundidade maior que as mximas de aproveitamento eficiente Pma, o fator de profundidade correspondente profundidade equivalente do lote total do lote, depreciando por esse fator redutivo o todo, quando evidente que a depreciao, verdadeiramente, s deve incidir sobre a rea da faixa alm da mxima. A figura abaixo, representa esquematicamente a nova diretiva para avaliao de terrenos por fatores no tocante aos de profundidade.

Fig. 4 - Formula para Avaliao de Terrenos de acordo coma Norama do IBPAE/2005.

2.9.1 Para as influncias de profundidade e testada os s fatores estipulados so: a) Profundidade: funo exponencial da proporo entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma). -Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp igual a 1,00 -Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), dever ser empregada a seguinte frmula: 13

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Cp = (Pe / Pmi) p -Para Pe inferior a Pmi adota-se Cp = (0,5) p -Sendo a profundidade equivalente superior mxima at o triplo da mesma (P ma < Pe < 3Pma), o fator somente deve afetar o valor unitrio da parte do terreno que exceda este limite, pela frmula: p Cp = (Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )] . (Pma / Pe) } - Para Pe superior a 3 Pma, a mesma frmula acima Pe = 3 Pma

b) Testada: funo exponencial da proporo entre a projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela expresso: Cf = (Fp / Fr)f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influncia por profundidade e frente, esto estabelecidos em tabelas de mltiplas entradas, considerando mltiplas zonas de uso vocacional e legal.

2.9.2 Concernentemente aos fatores aplicveis ao valor das benfeitorias adotou as seguintes diretrizes: a) Idade, levar em conta os aspectos fsicos e funcionais sendo as diferenas de idade ponderadas pela relao entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados atravs do critrio de Ross-Heidecke, pela idade da edificao, real ou estimada; b) Padro construtivo, pelo critrio dos valores de venda, pelo estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos12.

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Estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, publicao independente 2002, coordenao Dias de Oliveira, Ana Maria de Biazzi

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3 CONCLUSES Face ao exposto, tendo por espelho os progressivos avanos das Normas de Avaliaes, verifica-se, no espao de cerca de 30 anos a partir de quando foram criadas as Sugestes de Normas, primeira norma pratica objetiva, a Engenharia de Avaliaes tornou-se uma verdadeira especialidade profissional. Na histria desta evoluo tm-se novas metodologias aplicveis Avaliao de Bens decorrentes do natural desenvolvimento tecnolgico que permitem realizar estudos complexos do comportamento do mercado imobilirio e do empenho, competncia e criatividade de engenheiros que vm desenvolvendo ao longo destes anos outras ferramentas estatsticas e alternativas regresso linear. Nesta evoluo, no se pode deixar de mencionar as profundas alteraes incorporadas, tambm, quando se tratam de metodologias simplificadas como o uso de fatores recomendados nas normas do IBAPE/SP. Estas normas, atualmente, esto pautadas em critrios rgidos e especficos sob o ponto de vista da utilizao de amostras homogneas e apenas elementos compatveis com o imvel avaliando, circunscritas em regras prprias que impossibilitam o uso de frmulas aplicveis cidade toda e em qualquer circunstncia, fato que impede o Engenheiro de Avaliaes utilizar esta metodologia na inexistncia de elementos semelhantes e, conseqentemente, evoluir no estudo de outras metodologias.

So Paulo 05 de Maio de 2006 Joaquim da Rocha Medeiros Junior

Engenheiro civil CREA 5252 Ps Graduado e Professor de Ps-graduao de Engenharia de Avaliaes Percias, Membro Benemrito n 66 do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - IBAPE/SP

Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira

Arquiteta CREA 06.107.777-2 Ps Graduada e Professora de Ps-graduao de Engenharia de Avaliaes e Percias, Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - IBAPE/SP

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