Modelo de Laudo Avaliaçao Cenario Economico

lst
FTC
PERictas
Engenharia &Contábil
LAUDO DE AVALIAÇAO
I - IMOVEL
Estacionamento ( Pavimento superior - G3)
São Conrado Shopping Mall
Estrada da Gávea no 899 - com frente também pelas
Ruas Engo Amandino de Carvalho e Povina Cavalcanti
- São Conrado - Rio de Janeiro
2 - Descrição do Empreendimento.
O São Conrado Shopping Mall é constituído por um

pavilhão com de 03 pavimentos, sendo 02 destinados
ao Shopping e 02 destinados a lojas.
2.1 - Terreno
Terreno plano, quase ao nível dos logradouros

adjacentes, com todo o perímetro confinando com os
mesmos..
Area do terreno: 13.545,00 m'? (de acordo com o IPTU)
Av. Graça Aranha 326/2'1

Centro - Rio de Janeiro
Tel : 22.'15.15.39
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\55
FTC
PERíCIA6
E.8enhâÍia & Contábil
2.2 -Edifrcação
Trata-se de um empreendimento, com 3 pavimentos
destinados ao Shopping, estruturado em concreto

armado, com fechamento em paredes de alvenaria e
cobeúura em laje de concreto.
O estacionamento, objeto do presente estudo, possui

piso cimentado liso, paredes internas pintadas e
emassadas em p.v.a., teto em concreto aparente, sendo
seu acesso feito através de rampas extemas ao prédio.
Possuindo uma capacidade total de 605 vagas,
ocupando uma área equivalente de 16.883,00 m2, assim

distribuídos :
Subsolo 413 vagas

Pav. Superior 192 vagas
O presente estudo visa a avaliar âpenas o pavimento

superior G3, ou seja, uma área total de 5.670,00 m2,
conforme guia do IPTU.
Av. GraÇa Aranha 326/21

Centro - Rio de Janeüo
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FTC
PERíCIAS
Engenhana & contáb I
3 - AVALTAÇAO
3.1 - Critério adotado
Considerando a escassez de oferta de terrenos similares,

salas e lojas para venda no bairro da Tijuca, adjacências
e zonas de mesmas características sócio-econômicas,

não é possível aplicar o método comparativo de preços
de mercado, previsto na NBR 14.653 - I, da ABNT

Associação Brasileira de Normas Técnicas.
O conceito de avaliação está condicionado à capacidade
do avaliador obter, por meios técnicos e com base em

uma amostragem validada, o valor do empreendimento
analisado, levando-se em conta sua inserção no
mercado imobiliário.
O valor a ser deÍinido na avaliação deverá traduzir um

preço que, exposto no mercado por um período de
tempo Íixado, levará à conclusão de uma transação, por
se enquadrar como um elemento ajustado da
amostragem que validou o cálculo de tal valor.
Av. Graçâ tuanha 326/21

CentÍo - Rio de Janeiro
Tel:22.15.15.39
email : ftc@ncconsultoria.com.br
\nr
«
PÉRlclAs
Engenharia & Contábil
Para que essa medida de valor seja possível é
necessário que existam transações acontecendo

rotineiramente no mercado, envolvendo bens
assemelhados ao que se avalia, em número suficiente
para que se possa admitir a elasticidade na demanda

suficiente para absorver mais uma unidade do tipo da
avalianda.
Entretanto, para alguns tipos bens, o mercado não

oferece uma amostra com um número suficiente de
elementos com características semelhantes ao
analisado, para que o procedimento acima mencionado

seja aplicado.
Para esses tipos de bens, aí incluído o segmento de

shopping center, a referência genérica sobre transações
são efetuadas através de varáveis proxies, que
funcionam como indicadores paramétricos de mercado

e não como um evento efetivamente realizado.
Para esses tipos de empreendimentos não se pode

associar custo a valor, porque nada garante que
qualquer custo na implantação agregará valor ao
empreendimento.
Av. GÍaça Aranha 326/21

Telr22.'15.'15.39
e-mail : ftc@ftcconsultorie.com.br
\s6
PERIGIAS
Engenharia & contábil
Assim, para a análise do valor desse tipo de
empreendimento, elegeu-se o método da renda como o

mais adequado, apesar de toda a dif,rculdade inerente a
sua aplicação.
De acordo com o estabelecido pela NBR 14.653-1, o

Método da Renda é:
"aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas

partes constitutivas, com base na capitalização
presente da sua renda líquida, real ou prevista."
Assim, no desenvolvimento da metodologia adotada, a
modelagem do negócio assume importante papel,

consideradas as fontes de receitas e despesas,
representando a base para projeção dos resultados
futuros, que serão traduzidos para valores presentes a
uma taxa de desconto determinada como atrativa para o
investimento.
Na definição do Valor de Mercado (Valor Presente

Líquido - VPL) será considerado um Cenário Básico
projetado para 10 (dez) anos.
Av. Graça Aranha326121

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\5q
FTC
PERICIAS
En8ênhaÍia & contábil
Para a conta receita consideraremos um crescimento de
5olo nos cinco primeiros anos e de 5Yo na perpetuidade.

Para a despesa, em ruzão da idade da construção e da
necessidade de manutenção e conservação,
consideraremos, também, um crescimento de 50á nos

cinco primeiros anos e de 5% na perpetuidade.
Estabelecidas as bases de Receitas e Despesas, de

acordo com o acima citado, foram definidos cenários
conjunturais, de forma a fomecer taxas de crescimento
do negócio, função das perspectivas atuais e da
potencialidade do Shopping.
Os Quadros Demonstrativos da avaliação do Valor de

Mercado (Valor Presente Líquido - VPL), estão em
conformidade com os dos Cenários Básicos,
correspondentes às análises feitas no presente trabalho.
Finalmente, os Quadros de Análise Supondo Valor

Residual no final do ano 5 (início do ano 6) apresentam
valores que são obtidos em conseqüência das
perpetuidades nos Cenários Básicos.
Av. GraÇa kanha 326/2'1

Cêntro - Rio de JanêiÍo
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FTC
PrRlct^a
Eítenharia & Contábil
3.2 - Receita Mensal
A receita mensal considerada foi resultada da análise

dos Demonstrativos de Resultadas fomecidos pela
Administração do Shopping, considerados como

válidos e verdadeiros, que se encontram na Anexo 0l
do presente Laudo.
3.2.2 - Despesas mensais do empreendimentos (Desp)
Do mesmo modo as despesas consideradas foram as
constantes nos Demonstrativos de Resultadas

fornecidos pela Administração do Shopping,
considerados como válidos e verdadeiros, que se
encontram na Anexo 0l do presente Laudo.
3.2.3 - Yacància e Inadimplência
As taxas de vacância e inadimplência foram obtidas

com base em informações obtidas junto à administração
do Empreendimento e em casos já estudados por nós
para empreendimentos com características semelhantes.
Av. Graça Aranha 326/21

Tel:22.15.15.39
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t6l
PERIGIAS
Assim, foram definidas as seguintes taxas de vacância e
inadimplência:
Taxa Estacionamento
Vacância 5%
Inadimplência 0%
Assim, o resultado líquido anual de 2011 foi estimado

em R$ 735.524,00, levando-se em consideração dados
históricos do empreendimento e no percentual de
8l% referente ao Shopping.
3.2.4 - Taxa de Desconto
A determinação da taxa de desconto é uma etapa
fundamental do processo de avaliação. Esse fator

reflete aspectos específicos para um dado investidor,
tais como o custo de oportunidade e a percepção
particular do risco do investimento.
Entre as metodologias para a determinação da taxa de

desconto, a mais utilizada é o WACC (Weighted
Average Cost of Capital), com base na ponderação dos
custos do capital próprio e do capital de terceiros,
Tel : 22.'15.'15.39
\6t
«
PERIGIAS
EnBenharia & Contábil
utilizados no financiamento das operações de um
determinado empreendimento.
No presente caso, utilizaremos a metodologia do

Capital Asset Princing Model (CAPM) para quantificar
o custo do capital envolvido. O uso da referida
metodologia no Brasil requer alguns ajustes em razão
de algumas particularidades, uma vez que se baseia em
determinadas condições referentes à eficiência dos
mercados hnanceiros para a formação de preços dos

ativos, em função do risco e da liquidez. O modelo
utilizado parte de informações existentes no mercado
dos EUA e considera um componente de risco do País
de forma a ajustar as conclusões à realidade do Brasil.
Assim, de acordo com a metodologia do CAPM, o

custo do capital é definido conforme a fórmula a seguir:
Ke: Rf + B (EtRml - RÍ) + Rp - Ia + Rt, onde,
Ke custo do capital
Rf taxa livre de risco : 4,0%
B beta do mercado = 0,68
(EtRml - R0 prêmio de retomo do mercado = 3,5%
Rp risco país ou risco Brasil : 4,0%

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FTC
PERiGIAS
EnBenhaÍÉ & Cortábil
la inflação de longo prazo EUA :2,0%
Rt prêmio de risco da operação :4,0%
Substituindo-se na equação acima os parâmetros
definidos, temos:
Ke: l2,38Yo
Ke= 12,0%o
Considerando o desempenho do Empreendimento

extraído da análise retrospectiva, base do presente
trabalho, e em matérias publicadas em revistas
especializadas de negócios, foram definidos os
seguintes cenários:
Cenário Pessimista Crescimento de 40á

Vacância de 5%
Inadimplência de 0o/o e
Custo do Capital de 12,0%o
Cenario Básico Crescimento de 5oZ

Vacância de 5%
Inadimplência de 0%o e
Custo do Capital de l2,0Yo

Cenlro - Rio de Janeiro
Tel ;22.15.15.39
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PERIGTAS
Cenário Otimista Crescimento de 6Yo

Vacância de 5%o
Inadimplência de ÜYo e
Custo do Capital de l2,0Yo
Os Quadros Demonstrativos da avaliação do Valor de
Mercado (Valor Presente Líquido VPL), para os
Cenários Básicos Pessimista, Mais Provável e Otimista,

estão demonstrados a seguir:
CENÁRIO BÁSICO
PESSIMISTA
Área Despesa Juros p/ Custo do

Aluguel
Ano útil total Vacância Mensal aplicador Capital
R$/m2
m2 (R$) Yoa.a. Yo a.a.
0 16.883 5,0o/o 7,7 67.840 0,00/o

I r6.883 5,)yo 8,0 70.554 1,Uyo 12,jyo
2 16.883 5,jyo 8,3 73.376 2,00Á 12,lyo
a
J 16.883 5,00/o 8,6 76.311 3,lyo 12,lyo
4 16.883 5,lyo 8,9 79.363 4,lyo 12,0yo
5 16.883 5,0%;o 9,3 82.538 5,lyo 12,Uyo
Perpet. 0,lyo 5,0o/o 4,Uyo 4,0oÁ 12,0oÁ
Valores em Reais constantes.

Iel:22.15.15.39
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PERIGlAS
Engenharia &Contábil
AVALIAÇÂO DO VALOR PRESENTE LÍQUIDO - VPL
RESUMO DOS RESULTADOS
PESSIMISTA
VPL EM
DESCRIÇÃO ouT/2011 PARTICIPAÇÃO
NO VPL
RS
VPL dos fluxos de caixa anuais 8.525.363 100,00
Receita de Aluguel 18.759.943 220,0s

lnadimplência _) 0,00
Despesas -10.361.239 -12t,s3
Juros auferidos no caixa 126.661 I,49
VPL dos Fluxos até o fim "ano 4" 2.616.017 30,69

VPL dos Fluxos do "ano 5" em
s.909.346 69 3I
diante
ANÁLISE SUPONDO vALoR RESIDUAL
NO FINAL DO ANO s (rNrCrO DO ANO 6)
PESSIMISTA
FLUXO DE CUSTO FATOR

ANO CAIXA DO DE VPL PARTICIPAÇÃO
CAPITA DESCONT
LIVRE L o NO VPL
R$ R$
I 670.269 12,0% 0,89286 598.455 7,02
2 700.247 12,0% 0,79719 558.232 6,55
3 731.538 12,jYo 0,7fi78 520.694 6,1 I
4 764.200 t2,0% 0,63552 48s.663 5,70
5 798.293 12,00/o 0,56743 4s2.973 5,31
6 I I .664.001 12,00/o 0.50663 5.909.346 69,31
Total 8.525.363 100.00
Av. GraÇa Aranha 326/21
Cenlro - Rlo de Janeiro
Tel :22.15.15.39
e-mail r íc@frcconsultoria.com.br
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PERlcrAs
CENÁRIO BÁSICO
MAIS PROVÁVEL

Aluguel
R$/m2 oÁa.a. oÁ
m2 (R$) a.a.
0 16.883 5,lYo 7,7 67.840 0,00Á

I 16.883 5,00/o 8,0 71.232 1,lyo 12,0yo
2 16.883 5,00Á 8,4 74.794 2,00/o 12,00/o
J 16.883 5,Uyo 8,9 78.s33 3,lyo 12,Uyo
4 16.883 5,0o/o 9,3 82.460 4,0o/o 12,0oÁ
5 16.883 5,lyo 9,8 86.583 5,jyo 12,Uyo
Perpet. 0,lyo 5,}yo 5,Uyo 5,Uyo 12,jyo
AVALTAÇÃO OO VALOR PRESENTE LÍQUTDO - VpL
MAIS PROVÁVEL
VPL EM
DESCRIÇÃO ouT/2011 PARTICIPAÇÂO
NO VPL
R$ o/
/o
VPL dos fluxos de caixa anuais 9.796.507 100,00
Receita de Aluguel 21.541.750 219,89

Inadimplência 1 0,00
Despesas -11.893.881 -l2l,4l
Juros auferidos no caixa 148.641 7,52

7 .121.481 72 ) 69
diante

Tel ;22.15.15.39
e-mail : ftc@ftcconsultoria,com.br
M
\6?
penícns
EnSenharia & Contábil
ANÁLISE SUPONDO VALOR RESIDUAL
NO FrNAL DO ANO 5 GNÍCrO DO ANO 6)
MAIS PROVÁVEL
FLUXO DE CUSTO FATOR

ANO CAIXA DO DE VPL PARTICIPAÇÃO
CAPITA DESCONT
LIVRE L o NO VPL
RS o/
,/o
o/
,/o R$ o
1 673.239 12,jyo 0,89286 601.106 6,14

2 710.107 12,}yo 0,79719 s66.093 5,78
J 748.966 12,jyo 0,71178 533.099 5,44
4 789.923 12,00Á 0,63552 502.010 5,12
5 833.091 12,lyo 0,56743 472.718 4,83
6 14.056.540 12,0oÁ 0,50663 7 .121.481 72,69
Total 9.796.507 100,00
CENÁRIO BÁSICO
OTIMISTA

Aluguel
R$/m2 o/oa.a.
m2 (R$) Yo a.a.
0 16.883 5,Uyo 7r7 67.840 0,0o/o

I 16.883 5,0o/o 8,1 71.910 l,lyo 12,lyo
2 16.883 5,lyo 8,6 76.225 2,lyo 12,00/o
J 16.883 5,jyo 9,1 80.799 3,00Á 12,Uyo
4 16.883 5,jyo 9,7 8s.646 4,Uyo 12,jyo
5 16.883 5,Uyo 10,2 90.78s 5,}yo 12,jyo
Perpet. 0,lyo 5,lyo 6,Uyo 6,0yo 12,Uyo

Tel :22.15.15.39
\68
«
PERIClÂs
Entenharia & Contábil
AVALIAÇÁO DO VALOR PRESENTE LÍQUIDO. VPL
OTIMISTA
VPL EM
DESCRIÇÃO ouT/2011 PARTICIPAÇAO
NO VPL
RS
VPL dos fluxos de caixa anuais I 1.491.859 r 00,00
Receita de Aluguel 25.25t.007 219,73

Inadimplência -3 0,00
Despesas -13.937.194 -121,28
Juros auferidos no caixa 178.049 1,55

8.756.559 76,20
diante
ANALISE SUPONDO VALOR RESIDUAL
NO FrNAL DO ANO 5 oNÍCIO DO ANO 6)
OTIMISTA
FLUXO DE CUSTO FATOR PARTICIPAÇ

ANO CAIXA DO DE \?L Ão
CAPITA DESCONT
LIVRE L o NO VPL
R$ R$
I 676.t99 t2,0% 0.89286 603.7 49 5
2 720.015 12,0% 0,79719 573.992 4,99
'§
3 766.643 12,00/o 0,71178 54s.682 4,75
4 816.262 12,0% 0,63ss2 518.749 4,51
5 869.061 12,00/o 0,56743 493.129 4,29
6 17.283.895 12,00/o 0,s0663 8.756.559 76,20
Total t 1.491.859 100,00

Te|r22.15.15.39
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\ôq
FTC
PERIClAS
Eng€nharia & Contábil
Os valores, em números redondos, determinados

em cada Cenário são:
Cenário Pessimista..........R$ 8.500.000,00
Cenário Mais Provável....R$ 9.800.000,00
Cenário Otimista. .R$ 1 1.500.000,00
Após a análise detalhada de cada cenário e considerando

todos os fatores que envolvem o empreendimento em
análise, adotamos para valor de mercado o valor, em
números redondos, correspondente ao Ceniírio Mais
Provável.
O valor definido no estudo acima se refere à totalidade

das vagas disponíveis no Shopping, ou seja, às vagas
contidas nos 27.516,00m2 utilizados como
estacionamento, de acordo com a guia de IPTU.
Considerando que o pavimento em análise e objeto do

presente trabalho possui uma área de 5.670,00m'?,
adotaremos uma relação aritmética entre as áreas para

determinação do valor a ser definido, para a data base de
outubro de 2011.
Av. Graça Aranha 326/2'1

Tel:22.15.'15.39
\10
FTC
PERicras
E.gênharia & contábil
Assim, temos:
Vv = R$ 9.800.000,00 x 5.670,00/21.526,00
Vv : R$ 2.580.000,00
Os valores do IPTU que estão sendo contestados são os

do ano de 2000, 2001 e 2002. Assim, para que possamos
definir o valor pretérito para a data em questão,
utilizaremos a correção do valor acima definido através da

variação do IGP-M da Fundação Getúlio Vargas.
Assim, temos:
IGP-M dejaneiro de 2000 428,6691
IGP-M de janeiro de 2001 471,3333

IGP-M dejaneiro de2002 520,22t5
IGP-M de outubro de 2011 1 .134,5586
Valor corrigido parajaneiro de 2000:
V : R$2.580.000,00 x 428,6691 I 1.134,5586

V: R$974.799,00, ou em números redondos,
v: R$ 975.000,00
Av. Greça Aranha 326i21

lel | 22.15.15.39
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\rt
FTC
PÉRÍcns
EnEenharia &Contábil
Valor corrigido para janeiro de 2001 :
V = R$2.580.000,00 x 471,3333 I 1.134,5586

V = R$1.071.817,00, ou em números redondos,
V = R$ 1.072.000,00
Valor corrigido para janeiro de 2002:
V: R$2.580.000,00 x 520,2215 I 1.134,5586

V: R$1.182.990,00, ou em números redondos,
v: Rs 1.083.000,00
Valor do Estacionamento
Considerando os cálculos acima deflrnidos, temos:

Valor para 2000: R$ 975.000,00
Valor para 2001: R$ 1.072.000,00
Valor para 2002: RS 1.083.000,00

Centro - Rio de Janerro
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\\'r
«
pERÍclas
Ensenhariâ & Contábil
coxcr-,usÃo
Face aos cálculos apresentados e adotando o método

da renda, conforme definido na NBR 14653-1,
atribuímos ao estacionamento no G3, situado na

Estrada da Gávea, no 899, São Conrado, onde está
instalado o empreendimento denominado Shopping
São Conrado Fashion Mall, os valores de:
RS 975.000,00 (Novecentos e setentâ e cinco mil reais),

referenciado a data base de janeiro de 2000.
R$ 1.072.000,00 (Um milhão, setenta e dois mil reais),
referenciado a data base de janeiro de 2001.
RS 1.083.000,00 (Um milhão, oitenta e três mil reais),
referenciado a data base dejaneiro de 2002
Rio de Janeiro,22 de novembro de 2011
d
ulo c de Freitas Engo n Zuchen
C A-RJ 9.24r-D CRE 47.t54-D
/
z_
Eng'
L
ulo o
L
o Junger
CREA-RJ 46. 53-D

Tel : 22.15.15.39
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FTC
PERicIAS
E.Benharia & Contábi
ANEXOS:
1 - Fluxo de Caixa
2 - Documentos

Tel;22.15.15.39
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\T\
PERiGIAS
Êngenhâria & Contábil
Fluxo de Caixa
Juros
Custo do Fator
Ano Receita Aluguel Despesa Mensal auferidos no Total
Capital desconto
VPL
caixa
I r .505.81 I -812.5.t2 0,00% 673.239 12,0% 0,8928s7 601.106

) l.58l.l0l -874.200 0,45% 710.107 12,0% 0,797t94 s66.093
3 1.660.157 -917.910 0,91% 748.966 12,0% 0,71 1780 533.099
4 t .7 43.164 -963.80ó 136% 789.923 12,00/o 0,635s 18 502.010
5 1.830.323 -1.011.996 1,80% 833.091 t2,0% 0,567427 472;118
6 t.925.560 -t.062.596 1,80% 878.534 12,00/o 0,s0663 l 445.093
7 2.021 .838 -1 .t 15.726 1,80% 922.460 12,0% 0,452349 4t7.274
8 2.122.930 -l .t7 t .512 1,800/o 968.583 12,0% 0,403883 391.195
9 2.229.076 - l .230.088 t,80% 1.017.013 t2,0% 0,3606 I 0 3ffi.745
l0 2.340.530 -1.291.592 1,80% 1.067.863 t2,0% 0,321973 343.823
ll 2.457.557 -1.356.t72 1,80% I .t2t.256 12,00/o 0,28'1476 322.334
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l3l 857.470.989 -473.t84.492 1,80% 391.219.8t6 12,0% 0,000000 140
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133 945.361.766 -521.685.902 t,80% 431.3t9.847 12,0o/o 0,000000 't23
134 992.629.8s4 -547.770.197 1,80% 452.885.840 12,0% 0,000000 il5

135 1.042.261.347 -575.158.707 1,80% 475.530.132 12,0o/o 0,000000 108
t36 t.094.3't4.414 -603.916.643 1,800/o 499.306.638 12,0% 0,000000 l0l

137 1 .1 49.093.1 3s -634.fiz.475 1,80% 524.271.970 12,0o/o 0,000000 95
138 t.206.54'7.792 -665.81 8.099 1,80% 550.485.569 12,0o/o 0,000000 89
139 I .26ó.875. l8l -699.109.004 1,80% 578.009.847 12,0% 0,000000 83
140 1.330.218.940 -'734.064.454 1,80% 606.910.340 12,0% 0,000000 78

l4t t.396;729.887 -770.767.676 1,80% 637.255.857 12,0% 0,000000 73
142 t 466.566.382 -809.306.060 I,80o/o 669.lL8.649 12,0o/o 0,000000 69

143 1.539.894.701 -849.77 t.363 1,80% 702.s74.582 12,0o/o 0,000000 64
IM I .616 889.436 -892.2s9.931 1,80% '737.703 3t1 12,0% 0,000000 60
145 t.697 ;733.908 -916.872.928 1,80% 774.588.476 12,0o/o 0,000000 57
146 l;782.620.603 -983.7t6.574 1,80% 813.3 17.900 12,0o/o 0,000000 53
t47 I .871 .75 1 .633 -1.032.902.403 1,80% 853.983.795 12,0% 0,000000 50

148 I .965.339.215 -1.084.547 .523 1,80% 896.682.985 12.0o/o 0,000000 4't
t49 2.063.606.175 -1.t38.774.899 1,800/o 94t.51',1.134 t2,0% 0,000000 44
150 2.t66.786.484 -t .195.713.644 1,800/o 988.592.991 t2,0% 0,000000 41
l5t 2.275.125.808 -t 255.499.327 1,80% t.038.022.641 t2,0% 0,000000 38

t52 2.388.882.099 -t.318.274.293 1,800/o 1.089.923.773 12,0% 0,000000 36
153 2.508 326.2M -l .384. I 88.008 1,800/o l.tM.4t9.96l 12,0% 0,000000 34
t54 2.633;t42.5t4 -t .453.397 .408 1,80% I.20t.640.959 12,0o/o 0,000000 32
155 2.765.429.640 -1.526.067 .278 1,80% 1.26t.723.007 12.0% 0.000000 30
156 2.903.701.122 -t.602.370.642 1,80% I .324.809. I 58 12,0o/o 0,000000 28
t57 3.048.886.178 -1.682.489.t'74 1,80% L391.M9.615 12,0% 0,000000 26
158 3.201.330.487 -1.766.6t3.633 1,80% 1.460.602.096 12,0o/o 0,000000 24
159 3.361.39't.01 -1.854.944.315 1,800/o t.s33.632.201 12,0% 0,000000 23
160 3.529.466.861 -1.947 .69t .530 1,800/o l .6r0.313.81 l t2,0% 0,000000 2t
l6l 3.705.940.205 -2.045.076.107 1,80% 1.690.829.502 12,0o/o 0,000000 20
162 3.891.237.215 -2.147.329.912 1,80% 1.775.370.977 12,0% 0,000000 l9
163 4.085;799.076 -2.254.696.408 1,800/o 1.864.t19.526 12,0% 0,000000 l8
t64 4.2X 089.029 -2.367.431.228 I,80o/o 1.9s7.346.502 12,0% 0,000000 t7
165 4.504.593.481 -2.485.802.790 1,800/o 2.}ss.2t3.821 t2,0% 0,000000 l6
t66 4;729.823.155 -2.610.092.929 t,80% 2.157.974.518 12,0o/o 0,000000 l5
167 4.966.314.313 -2.'140.59't .5'76 1,80% 2.265.873.244 12,0% 0,000000 t4
ló8 5.214.630.028 -2.877.627.454 1,80% 2.379.t66.9M 12,0o/o 0,000000 l3
t69 5.475.36 t .530 -3.021.s08.827 1,80% 2.498.t25.252 t2,0% 0,000000 t2
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171 6.036.586.086 -3.331.213.482 1,800/o 2.754.183.090 12,0% 0,000000 ll
t72 6.338.415.391 -3.497.774.t56 1,80% 2.891.892.245 t2,0% 0,000000 l0
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t74 6.988.102.968 -3.856.296.007 1,80% 3.188.31 1.200 12,0o/o 0,000000 9
175 7.337.508.117 -4.049.110.807 1,80% 3.347.726.760 t2,0% 0,000000 8

Tel:22.15.'15.39
e-mail ftc@ft cconsultoria.com. br
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PERICIAS
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176 7 704 383522 -4.2s1.s66.348 1,80% 3.515.113.098 12,0% 0,000000 8
177 8.089.602.699 -4.464.144.665 1,800/o 3.690.868.753 12,0% 0,000000 7

178 8.494.082.833 -4.687.3s 1.898 1,80% 3 .875.412 190 12,0% 0,000000 7
t79 8.918.786.975 -4.921 .719 .493 1,80% 4.069. 182.800 12,00/o 0,000000 6
180 9.364.726.324 -5. l 67.805.468 1,80% 4.272.641.940 12,00/o 0,000000 6
181 9.832.962.640 -5 426 195.741 1,80% 4.486.274.037 12,0o/o 0,000000 6
182 10.324.610.772 -5.697.505.528 1,80% 4.7 t0.58't .738 12,0% 0,000000 5
183 10.840.841.311 -5 982.380.80s t,80% 4.946.117.125 12,00/o 0,000000 5
184 l 1.382.883.376 -6.281.499.845 1,80% 5.193.422.982 t2,0% 0,000000 5
185 11 952.027.545 -6 595.5'74.837 1,80% 5.453.094.131 12,0% 0,000000 4

186 12.s49.628.922 -6.925.353.579 1,80% 5.725.748.837 12,00/o 0,000000 4
187 13.177.1 10.368 -7.271.621.258 1,80% 6.012.036 279 12,0% 0,000000 4
188 13.83s.96s.887 -7.63s.202.321 1,80% 6.3t2.638.093 12,0% 0,000000 4
189 14.527.764.181 -8.016.962.437 1,80% 6.628.269.998 12,0% 0,000000 3
190 t5.2s4.1s2.390 -8.417.810.559 t,80% 6.959.683.498 12,0% 0,000000 J
191 16.016.860.010 -8.838.701.087 1,80% 7.307.667.673 12,lyo 0,000000 J
192 16.817.703.010 -9.280.636.141 1,800/o 7 .673.051 .056 12,0% 0,000000 J
193 17 658 588 161 -9.744.667.948 1,800/o 8.0s6.703.609 12,0% 0,000000 3
194 18.541.517.569 -10.23t.901.346 1,80% 8.459.s38.789 12,0% 0,000000 2

195 19.468 593.447 -10.743.496 413 1,80% 8.882.515 729 12,0% 0,000000 2
196 20.442 023.120 -11 280 671 234 1,80% 9326.641.sts 12,0% 0,000000 2
197 21.464.124.276 -fi.844.704;195 1,80% 9.792.973.591 12,0% 0,000000 )

198 22.537.330.489 -12.436.940.035 1,80% 10.282.622.2'71 12,0% 0,000000 ,
199 23.664.197.014 -13.0s8.787.037 1,80% 10.796.753,384 12,0% 0,000000 )
200 24.847.406.865 -13.711.726.389 1,80% 1 l .336.591.053 12,0% 0,000000 )
201 26.089.77'7.208 -t4.397.312.708 1,800/o 11.903.420.606 12,00/o 0,000000 2
202 27.394.266.068 -15.tt7 .178 344 1,800/o 12.498.591.636 12,0% 0,000000 I
203 28.763 979.1'72 -15.873.037.261 t,80% 13.123.521.218 t2,0% 0,000000 I
204 30 202 178.340 -16.666.689.124 1,80% 13.779.697.279 12,0% 0,000000 I
20s 3t .712 287 257 -17.500 023.580 1,80% t4.468.682.143 12,0% 0,000000 1
206 33.297 .901 .620 -18.375.024.759 1,80% 15.192.fi6.250 12,0% 0,000000 1
207 34.962.796.701 -19 293 775.997 1,80% 15.95t.722.063 12,0% 0,000000 1
208 36.710.936.536 -20.258.464.797 1,80% 16.749.308.166 12,0% 0,000000 I

209 38.546.483.363 -21 271388.037 1,80% 17 .586.773.574 12,0% 0,000000 I
210 40.473.807.531 -22.334.957.438 1,80% 18.466.112.253 12,0% 0,000000
2tl 42.497.497.908 -23.4s 1.70s.3 l0 1,80% 19.389.417.865 12,0% 0,000000
212 44.622.3'72.803 -24.624.290 576 1,80% 20.358.888.759 12,0% 0,000000
213 46.853.491.443 -25.855.505. I 05 1,80% 2t .376 833.197 12,0% 0,000000
214 49. l 96. I 66.0t s -27.148280.360 1,80% 22.44s.6't4.8s7 12,0% 0,000000 I
215 51.655.974 316 -28.505.694.378 1,80% 23 567.958.599 t2,0% 0,000000 I
216 54.238.773.032 -29.930.979.097 1,80% 24.746.356.529 12,0% 0,000000 1
217 s6.950.711.683 -31.427.528.052 1,80% 25.983.674.156 12,0% 0,000000 I

2r8 s9.798.247.268 -32.998.904.454 1,800/o 27.282.858.074 12,0% 0,000000 I
219 62.788.1s9.631 -34.648.849.677 1,80% 28.647.000.977 12,0% 0,000000 0

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lst

- São Conrado - Rio de Janeiro

O São Conrado Shopping Mall é constituído por um

Terreno plano, quase ao nível dos logradouros

Area do terreno: 13.545,00 m'? (de acordo com o IPTU)

Av. Graça Aranha 326/2'1

Trata-se de um empreendimento, com 3 pavimentos

destinados ao Shopping, estruturado em concreto

cobeúura em laje de concreto.

O estacionamento, objeto do presente estudo, possui

emassadas em p.v.a., teto em concreto aparente, sendo

seu acesso feito através de rampas extemas ao prédio.

Possuindo uma capacidade total de 605 vagas,

ocupando uma área equivalente de 16.883,00 m2, assim

Subsolo 413 vagas

O presente estudo visa a avaliar âpenas o pavimento

conforme guia do IPTU.

Av. GraÇa Aranha 326/21

3.1 - Critério adotado

Considerando a escassez de oferta de terrenos similares,

e zonas de mesmas características sócio-econômicas,

de mercado, previsto na NBR 14.653 - I, da ABNT

O conceito de avaliação está condicionado à capacidade

do avaliador obter, por meios técnicos e com base em

O valor a ser deÍinido na avaliação deverá traduzir um

Av. Graçâ tuanha 326/21

Para que essa medida de valor seja possível é

necessário que existam transações acontecendo

assemelhados ao que se avalia, em número suficiente

para que se possa admitir a elasticidade na demanda

Entretanto, para alguns tipos bens, o mercado não

analisado, para que o procedimento acima mencionado

Para esses tipos de bens, aí incluído o segmento de

funcionam como indicadores paramétricos de mercado

Para esses tipos de empreendimentos não se pode

Av. GÍaça Aranha 326/21

Assim, para a análise do valor desse tipo de

empreendimento, elegeu-se o método da renda como o

De acordo com o estabelecido pela NBR 14.653-1, o

"aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas

Assim, no desenvolvimento da metodologia adotada, a

modelagem do negócio assume importante papel,

Na definição do Valor de Mercado (Valor Presente

Av. Graça Aranha326121

Para a conta receita consideraremos um crescimento de

5olo nos cinco primeiros anos e de 5Yo na perpetuidade.

consideraremos, também, um crescimento de 50á nos

Estabelecidas as bases de Receitas e Despesas, de

Os Quadros Demonstrativos da avaliação do Valor de

correspondentes às análises feitas no presente trabalho.

Finalmente, os Quadros de Análise Supondo Valor

Av. GraÇa kanha 326/2'1

3.2 - Receita Mensal

A receita mensal considerada foi resultada da análise

Administração do Shopping, considerados como

3.2.2 - Despesas mensais do empreendimentos (Desp)

Do mesmo modo as despesas consideradas foram as

constantes nos Demonstrativos de Resultadas

3.2.3 - Yacància e Inadimplência

As taxas de vacância e inadimplência foram obtidas

Av. Graça Aranha 326/21

Assim, foram definidas as seguintes taxas de vacância e

Assim, o resultado líquido anual de 2011 foi estimado