O Estudo de Impacto de Vizinhança

O estudo de impacto de vizinhança é um dos instrumentos de política urbana, serve para subsidiar

o licenciamento de empreendimentos ou atividades públicos ou privados que possam causar na

sua instalação, impactos ao meio ambiente, sistema viário ou à comunidade do município.

Conforme o artigo 36 do Estatuto das cidades, cabe ao município estabelecer em lei, quais

empreendimentos ou atividades precisarão apresentar o EIV. Este estudo deve ser elaborado pelo

empreendedor da obra ou atividade e deve abranger aspectos como adensamento populacional,

valorização imobiliária, geração de tráfego demanda por transporte público, paisagem urbana, etc.

Com o uso do EIV, o poder público pode em um primeiro momento conhecer os efeitos de

determinado empreendimento ou atividade, possuindo respaldo para secundariamente controlar e

agir previamente de forma a minimizar ou compensar os eventuais efeitos negativos a serem

gerados.

Outra importante função é estabelecer condições ou contrapartida sociais para novos

empreendimentos, assim os eventuais efeitos negativos de novos projetos podem ser

minimizados, por exemplo, com o responsável pela obra se comprometendo a construir ou reparar

algum equipamento público.

Ainda o EIV, tem o papel de tornar mais democrático o processo de tomada de decisões no

planejamento dos grandes empreendimentos e atividades com a possibilidade de o poder público

sugerir alterações, adequações e melhorias nos projetos de construção.

O estudo de impacto de vizinhança é um instrumento previsto originalmente no estatuto da cidade

pensado para coordenar e limitar empreendimentos e atividades privadas ou públicas, em área

urbana. É justificado pelo princípio da precaução, um dos corolários do estado socioambiental.

A principal finalidade do Instituto é aferir os efeitos positivos e negativos na qualidade de vida dos

cidadãos, especialmente os residentes na área do empreendimento e suas proximidades, mesmo

quando o zoneamento da região permita o uso, ou seja, mesmo quando o regime urbanístico

autorize a atividade ou empreendimento é o EIV que irá ferir as incompatibilidades que resultem

na rejeição do projeto, ou necessidade de adaptações, medidas mitigadoras e compensações

decorrentes do impacto causado.

A lei prevê em rol não taxativo algumas questões consideradas mínimas a serem identificadas por
atividades nos respectivos termos de referência que deverão ser abordados tais como

adensamento populacional equipamentos urbanos e comunitários uso e ocupação do solo

valorização imobiliária, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação e

iluminação, paisagem urbana e património natural e cultural.

O EIV é um instrumento de Direito urbanístico com finalidade pública, para tutela do direito

coletivo, exige uma correlação entre seus princípios e os princípios do direito ambiental assim

deve-se ressaltar a ampliação das noções administrativas tradicionais para abarcar sua

complexidade e sua riqueza características.

O maior o ônus argumentativo pró meio ambiente, está fundamentado no princípio in dubio pro

natura e no caráter de direito fundamental, atribuído ao meio ambiente natural e urbano e,

portanto, a sua indisponibilidade mesmo para o legislador.

Vladimir Passos de Freitas, esclarece que a lei municipal a que se refere o mencionado artigo 36

do estatuto da cidade, revela-se absolutamente desnecessário quando a obra for notoriamente

causadora de impacto como, por exemplo, a construção de estação rodoviária, estádio de futebol,

ao supermercado de grande porte.

Conforme previsto no artigo 225 da Constituição Federal, é dever do poder público e da

coletividade, a defesa do meio ambiente natural e artificial para as presentes e futuras gerações,

essa imposição inclui, evidentemente, a construção de cidades sustentáveis. Nesse diapasão

prescindir de um instrumento de grande potencial regulatório, como é o EIV, em virtude de uma

obrigação imposta a todos pela Constituição.

Implica revisar tradicionais conceituações do Direito Administrativo, como a que caracteriza

licenças urbanísticas, como ato administrativo vinculado, pois o direito de construir não está mais

sujeito a um simples ato declaratório de condições pré-existentes, mas sim a um ato administrativo

com eficácia decorrente da complexidade do meio ambiente urbano ambiental sustentável.

 IPTU Progressivo

A propriedade é um direito real por excelência que confere ao seu titular os direitos ou atributos de

uso, gozo e sua disposição de coisa, além de poder reavê-la de quem quer que injustamente a

possua, Código Civil, artigo 524.

Segundo o Código Civil, artigo 678 e ss, o domínio útil é o nome dado ao conjunto de atributos

conferidos ao titular de enfiteuse, aforamento ou emprazamento, direito real em favor de terceiro,

não proprietário do bem que lhe permite agir como se fosse.

Nos dias atuais a enfiteuse no Brasil como Instituto de direito privado, é praticamente inexistente

na prática.

O aforamento subsiste tão somente como instituto de direito público, em especial o administrativo

incidindo como os imóveis federais denominados de terrenos de marinha.

Finalmente a posse é uma situação essencialmente fática que consiste no comportamento por

parte de alguém, pessoa física, jurídica ou a esta equiparada como se fosse proprietário de um

determinado bem, sendo ou não.

É o que se depreende do artigo 485 do Código, conforme reconhecimento unânime da doutrina

pátria e que conceitua como exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes ao

domínio.

No Direito Brasileiro, após a relação de fato entre a pessoa e a coisa, tendo em vista a utilização

econômica dessa, a exteriorização da conduta de quem procede como normalmente age o dono, é

a visibilidade do domínio.

No que se refere a progressividade existem seis formas previstas expressamente na vigente

Constituição: progressividade para implementar o princípio da igualdade, atendendo aos critérios

da capacidade contributiva; em função do valor da localização e do uso e o previsto no artigo 182,

§4º, II, CF, que também é chamada de progressividade no tempo.

O STF, quanto a progressividade do IPTU e outros ditos reais, gerou a emenda constitucional

29/2000 que possibilita aos municípios a instituição de alíquotas progressivas de IPTU em razão

do valor localização e uso de imóvel.

Os juristas se voltaram contra emenda constitucional achando que ela desrespeitou os direitos e

garantias individuais. Para a doutrina a atitude do legislador foi motivado pelo interesse
meramente fiscalista entendendo-se, então, como inconstitucional a emenda 29/2000.

As lições dos doutrinadores têm sido contrários à utilização da progressividade dos impostos, que

em última análise implementa a isonomia tendo como medida a capacidade contributiva e como

resultado final a justiça fiscal.

Apesar do IPTU é um imposto meramente fiscal com fins arrecadatórios e que almeja prover o

município dos meios financeiros adequados o seu custeio. O referido tributo é dotado de duas

progressividades, quais sejam, fiscal e extrafiscal, ambas são facultativas.

A progressividade fiscal do IPTU, encontra-se prevista no § 1º do artigo 156 da Constituição, o

qual prescreve que o aludido imposto pode ser progressivo em razão do valor do imóvel e ter

alíquotas diferentes, de acordo com a localização e o uso do imóvel.

A progressividade fiscal tem íntima relação com o princípio tributário da capacidade contributiva. A

progressividade nos tributos sobre o prisma da justiça é a única técnica que permite a

personalização dos impostos, como determina o artigo 145, § 1º da Constituição, pois na medida

que o legislador considera as necessidades pessoais do contribuinte passa também a conceder

reduções e isenções, como exemplo dessa progressividade é a elevação da alíquota à medida

que sobe o valor do imóvel.

A progressividade do IPTU foi introduzida no texto constitucional pela Emenda nº 29/2000.

Quanto a progressividade extrafiscal, o município precisa de uma lei específica para instituir, lá

sendo necessária a notificação do sujeito passivo contribuinte para que se cumpra a função social

da propriedade.

O sujeito passivo deverá edificar ou parcelar seu lote ou terreno que não cumpre a função social.

O IPTU progressivo no tempo será implementado da seguinte maneira, no máximo de um ano

para outro a alíquota do IPTU poderá dobrar, respeitado o máximo de 15% do seu valor. O IPTU

progressivo poderá ser cobrado pelo prazo máximo de cinco anos respeitando o princípio da

anterioridade.

Se mesmo após a cobrança do IPTU progressivo durante todo o tempo, o sujeito passivo não fizer

nada, acarreta a desapropriação do imóvel descumpridor de sua função social, disposto no artigo

8º do Estatuto da Cidade.
 Usucapião Especial

A propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a função social atendendo às

exigências fundamentais de ordenação da cidade, expressas no plano diretor, conforme reza o

artigo 182, § 2º da Constituição Federal.

Com isso em mente podemos entender que a usucapião nada mais é que uma forma originária de

aquisição de imóvel permitida por lei, tendo como objetivo atingir a função social da terra por

aqueles que, atendendo a certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade.

Dentre os requisitos temos:

1. Posse: com intenção de dono, animus domini, sendo fundamental do que a posse do imóvel

usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, oriundos de contratos de locação,

comodato e depósito, concretizando, dessa forma, a característica de dono. No quadro da

usucapião especial urbana, exige-se também do possuidor a utilização da área para sua moradia

(posse pro habitatio) ou de sua família, não sendo contabilizado o tempo de seu antecessor na

moradia, o que significaria reduzir o prazo prescricional para o novo possuidor. Não obstante, é

permitido que quando o sucessor fizer parte da família que habita o imóvel para residência, e em

momento posterior, os membros se dispersarem antes de completado o lapso quinquenal, é

possível que ele de continuidade ao vínculo.

2. Posse mansa e pacífica: nessa questão é importante que não haja nenhuma contestação do

proprietário legítimo registrado no cartório de registro de imóveis da área usucapienda, havendo a

qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a

usucapião.

3. Posse contínua e duradoura: cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de

posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, sendo que, em se tratando da

usucapião especial, a lei estabelece o prazo de cinco anos sem interrupções.

4. Posse de boa-fé e com justo título: esses requisitos somente são exigidos na modalidade de

usucapião ordinário, sendo dispensada na usucapião especial pois justifica pela necessidade do

usucapiente de sobreviver.

5. Área usucapível: A questão enfrentou controvérsias em relação ao critério de contagem da

medida, se havia ou não distinção entre o solo urbano ou da construção da área usucapienda.
Prevaleceu o entendimento de que não pode ser ultrapassado o limite de 250m², seja para a área

do solo, seja para a área construída, devendo se valer da que for maior, dentro da limitação.

A usucapião especial urbana coletiva tem por objetivo a regularização das comunidades de baixa

renda urbana. Se distingue das demais modalidades principalmente por ter determinado um prazo

consideravelmente inferior comparado com as outras espécies sendo esse de cinco anos

contínuos e sem oposição.

Tem por escopo dar a oportunidade de acesso à propriedade urbana e moradia a camada

desfavorecida da população das grandes cidades que está obrigada a se manter em uma posição

de ilegalidade, clandestinidade e precariedade habitacional.

É considerado razoável e oportuno que o proprietário de um terreno que busca somente o

acúmulo de capital, sem lhe dar um aproveitamento ignorando a função social da propriedade,

sem nem mesmo tomar conhecimento do que se passa nele, perca o seu domínio para alguém

que até então não tinha nem condições de se abrigar, a solução para esse problema foi o

usucapião especial urbano, conhecido também como usucapião de solo urbano, usucapião pro

morare, pro casa ou pro moradia.