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05/12/2014

Fração ideal
Saiba o que é e entenda como são calculadas

A contribuição condominial, ou seja, a obrigação mensal que todo condômino tem o dever
de pagar está Imprimir
pautada no conceito de fração ideal, salvo de a convenção trouxer previsão
expressa em sentido contrário
Enviar por e-mail
(inciso I do Art. 1.336 do Código Civil):

Art. 1.336. São deveres do

condômino:
Comunicar erro
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em
contrário na convenção; (Redação dada pela Lei
nº 10.931, de 2004)

Essa contribuição é a somatória das despesas mensais do condomínio,

dividida pela fração ideal, Tweetar

correspondente a unidade do morador, como regra geral.

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Mas, afinal o que é
fração ideal e como ela é calculada, qual sua previsão normativa?

A fração ideal
está prevista na Lei 4.591/64 (Lei Especial de Condomínios e Incorporações), nos artigos
32 (letra
“i”) e 53:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após
ter

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá

a celebração de
contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no
sentido de que esta, tendo em
vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo
de 120 dias, normas
que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

IV - modeo de memorial descritivo

dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;

§ 1º O número de tipos
padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

c) as áreas
de construção.

Assim, fração ideal é a parte indivisível e indeterminável

das áreas comuns e do terreno de um
condomínio proporcional à unidade autônoma de cada condômino,
como regra geral ela é composta de
uma parte comum e de uma parte privativa.

“É a quota ou parte que

cabe a cada proprietário sobre as coisas comuns, expressa sob forma decimal ou
ordinária”, esclarece Marcelo
Terra, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP. Prossegue Terra: “A
quota-parte ideal assume relevância
em alguns aspectos, como no momento do rateio das despesas
comuns ou mesmo na contagem de votos em assembléias gerais”.

O
Código Civil conceitua da seguinte forma:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são

propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.

§ 3o A cada unidade imobiliária

caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns, que será
identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do
condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Muito bem, mas, como se calcula essa proporcionalidade?

As regras para o cálculo

estão contidas na norma da ABNT de nº 12.721/2005, intitulada: “Critérios para
avaliação
de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições
para condomínios
edilícios”, que traz como definição de unidade autônoma e de fração
ideal:

3.6 unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno
e coisas comuns,
sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações
de uso privativo e de parcela das
dependências e instalações de uso comum da edificação,
destinada a fins residenciais ou não, assinalada
por designação especial numérica ou alfabética,
para efeitos de identificação e discriminação

 E fração ideal:

3.13 fração
ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e
coisas
de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta

E qual a fórmula
para cálculo da fração ideal?

Fração Ideal da unidade = FI

Área total do terreno

– Ater

Área da Unidade Residencial em questão – Aund

Área total construída das

unidades – At und

FI = (Ater x Aund)/ At und

Lembramos que a fração ideal de cada imóvel,

em relação ao todo do terreno, deve constar da convenção
do condomínio, além do
memorial de incorporação e do respectivo quadro de frações ideais, conforme
previsão da
Lei 4591/64, desse modo temos como exemplo de texto de uma convenção:

"apartamento com área útil

de 110,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 153,51 m2,
correspondendo a fração ideal
de terreno de 1,53510%..."

Conclusão, cada unidade condominial, por lei, recebe uma designação única
no empreendimento,
compondo um total, proporcional a “fração ideal” que ocupa e a que tem direito,
isso é fundamental para
efeito do rateio de despesas e contabilização do voto em assembleia, sendo certo
que, somente poderá
ser feito o rateio de forma diversa de princípio geral, se a convenção do
condomínio assim trouxer
previsão.

É isso pessoa. Esperamos ter colaborado, ainda que modestamente,

para esclarecer este assunto que
aparentemente é complexo. Porém, como se vê, é bem simples. Abraços
e até a próxima...

Fonte: SindicoNet.com

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