Avaliação de Imóveis Urbanos Rurais e Recursos Ambientais

WBA0319_v1.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
URBANOS E RURAIS E DE
RECURSOS NATURAIS
E AMBIENTAIS
Rosangela Bomtempo de Siqueira
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS E

DE RECURSOS NATURAIS E AMBIENTAIS
1ª edição
Londrina
Editora e Distribuidora Educacional S.A.
2020
2
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__________________________________________________________________________________________
Bomtempo, Rosangela
B696a Avaliação de imóveis urbanos e rurais e de recursos
naturais e ambientais/ Rosangela Bomtempo, – Londrina:
Editora e Distribuidora Educacional S.A, 2020.
42 p.
ISBN 978-65-87806-40-2
1. Avaliação de imóveis 2. Imóveis urbanos e rurais 3.

Recursos naturais e ambientais I. Título.
CDD 577.56
____________________________________________________________________________________________
Raquel Torres – CRB 6/2786
2020
Editora e Distribuidora Educacional S.A.
Avenida Paris, 675 – Parque Residencial João Piza
CEP: 86041-100 — Londrina — PR
e-mail: editora.educacional@kroton.com.br
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3
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS E DE
RECURSOS NATURAIS E AMBIENTAIS
SUMÁRIO
Introdução aos conceitos da avaliação de imóveis urbanos e rurais e de
recursos naturais e ambientais e suas classificações_________________ 05
Procedimentos metodológicos para identificar valores e custos de um

bem imóvel__________________________________________________________ 26
Procedimentos específicos como: desapropriações, servidões, glebas

urbanizáveis, avaliação de aluguéis e liquidação forçada ____________ 44
Elaboração de Laudos de Avaliações ________________________________ 60
4
Introdução aos conceitos da
avaliação de imóveis urbanos e
rurais e de recursos naturais e
ambientais e suas classificações
Autoria: Rosangela Bomtempo de Siqueira
Leitura crítica: Wilson Clivati Neto
Objetivos
• Estudar os princípios para a carreira de avaliador.
• Aprimorar o conhecimento pautado no estudo

da norma técnica que regulamenta o exercício da
avaliação de bens.
• Distinguir as habilidades específicas para trabalhos

de avaliação de bens multidisciplinares.
5
1. Introdução aos conceitos da avaliação de
imóveis urbanos e rurais e de recursos naturais
e ambientais e suas classificações
A avaliação de bens é um ramo que contempla diversas áreas da

engenharia. Para ser um avaliador é primordial conhecer as normas
que regem a profissão, assim como as competências que cabem a
cada especialidade profissional. Nesse capítulo, você estudará sobre
as diretrizes do avaliador, entre elas a NBR 14.653 (ABNT, 2019) e
aprenderá os principais conceitos presentes na avaliação de imóveis
urbanos, rurais e recursos naturais e ambientais.
1.1 Introdução
O termo avaliação, conforme dicionário da língua portuguesa, significa

“ato ou efeito de avaliar; valor determinado pelos avaliadores.
Determinar a valia ou o valor. Calcular. Trabalho do avaliador” (FERREIRA,
2017, p. 83).
Na íntegra, o próprio significado da palavra traduz exatamente o que é

pertinente ao trabalho do avaliador. Quando tratamos sobre a avaliação
de bens, estamos diretamente remetidos ao ato de avaliar algo que
pode ou não ser palpável. No universo das avaliações, os profissionais
com essa formação poderão avaliar bens tangíveis e intangíveis.
Nesse sentido, Abunahman (2008) faz menção ao termo avaliação e

o define de maneira bastante sucinta, clara e objetiva: “Avaliação é,
pois, uma aferição de um ou mais fatores econômicos especificamente
definidos em relação a propriedades descritas com data determinada,
tendo como suporte a análise de dados relevantes” (ABUNAHMAN, 2008,
p. 10).
6
Por sua vez, os bens tangíveis são aqueles bens concretos, que podem
ser tocados, como:
• Imóveis.
• Máquinas, equipamentos e veículos de todos os tipos.
• Móveis e utensílios.
• Obras de construção civil para benfeitorias.
• Semoventes.
• Instalações gerais (elétrica, mecânica etc.).
• Joias, pedras preciosas e obras de arte.
• Recursos naturais renováveis e não renováveis.
• Culturas (plantações).
Por outro lado, os bens intangíveis são aqueles difíceis de serem tocados
e serem mensurados a olho nu, como:
• Direitos autorais.
• Marcas e patentes.
• Software.
• Empresas.
• Empreendimentos de base imobiliária como shopping centers,

parques temáticos, cinemas e casa de espetáculos.
Para compreender melhor, observe as figuras a seguir:
7
Figura 1 – Foto de uma casa padrão
Fonte: ucpage/iStock.com.
Figura 2 – Imagem da logo do Google
Fonte: tomch/iStock.com.
8
Na Figura 1 temos um bem tangível recorrente nos trabalhos de
avaliação, uma casa; já na Figura 2 temos um bem intangível, a marca
Google. Note que a forma e facilidade de mensurar cada uns desses
bens é diferente.
No decorrer do curso, você irá adquirir a percepção do que é avaliar

pautando-se na análise de dados relevantes. Após o aprendizado, seu
olhar para o mercado de compras e vendas mudará, além disso, você
verá que, no processo de compra e venda, o documento Laudo de
Avaliação de Bens será importantíssimo, pois ele traz na íntegra uma
opinião sustentável, pautada cientificamente, após análise de dados
obtidos no mercado, como amostras com algumas diferenças relevantes
do objeto em avaliação, a fim de mensurar a dessemelhança de valores
entre um imóvel e outro.
Agora que você já sabe o que é avaliação, antes de avançarmos é muito

importante conhecer o universo profissional que permeia por esse
processo. Grande parte dos avaliadores existentes no mercado são
engenheiros de diversas categorias, como: civil, elétrica, agronômica
ambiental, software, mecânica, mecatrônica etc. Porém, muitas vezes,
esses profissionais se reúnem em torno de um único cliente, por
exemplo, quando ele precisa avaliar sua empresa. Isso acontece porque
para cada área confere a atribuição de avaliar e as diretrizes para
isso são estabelecidas na Resolução nº 218, de 29 de junho de 1973,
estabelecida pelo Confea.
Nesse contexto, é muito importante que o avaliador conheça na íntegra

as normas que regem a profissão, portanto, leia a seguir alguns trechos
da resolução:
O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia [...]

considerando a necessidade de discriminar atividades das diferentes
modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em
nível superior e em nível médio, para fins da fiscalização de seu exercício
profissional [...] resolve:
9
Art. 1º–Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente
às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia
em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes
atividades: [...]
Atividade 06–Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer

técnico. [...] (CONFEA, 1973, p. 1)
Entre as 18 atividades enumeradas no art. 1º, cabe destacar a sexta, em

que o sistema CREA/CONFEA estabelece ao profissional da engenharia a
habilitação para avaliar e, na sequência, estabelece a cada modalidade
da engenharia aquilo que cada especialista pode efetivamente avaliar:
Art. 7º–Compete ao Engenheiro Civil ou ao Engenheiro de Fortificação e

Construção:
I–o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta Resolução,

referentes a edificações, estradas, pistas de rolamentos e aeroportos;
sistema de transportes, de abastecimento de água e de saneamento;
portos, rios, canais, barragens e diques; drenagem e irrigação; pontes e
grandes estruturas; seus serviços afins e correlatos. (CONFEA, 1973, p. 2)
No art. 7ª exemplificamos apenas o engenheiro civil, no entanto, essa

resolução trata de todas as engenharias e determina as atividades que
podem ser desenvolvidas por cada profissional, de forma que esclarece,
por exemplo, que o engenheiro civil pode avaliar, conforme atividade 06,
aquilo que for referente às edificações, entre outros itens relacionados à
construção civil.
Ou seja, não compete ao engenheiro civil avaliar máquinas e

equipamentos ou móveis e utensílios, pois, segundo a norma, esse ofício
é resguardado ao engenheiro mecânico:
Art. 12–compete ao Engenheiro Mecânico ou ao Engenheiro Mecânico

e de Automóveis ou ao Engenheiro Mecânico e de Armamento ou ao
10
Engenheiro de Automóveis ou ao Engenheiro Industrial modalidade
mecânica:
I–o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta Resolução,

referentes a processos mecânicos, máquinas em geral; instalações
industriais e mecânicas; equipamentos mecânicos e eletromecânicos;
veículos automotores; sistemas de produção de transmissão e de utilização
do calor; sistemas de refrigeração e de ar condicionado; seus serviços afins
e correlatos. (CONFEA, 1973, p. 3)
Dessa forma, antes de iniciar um trabalho de avaliações, cabe ao

profissional se certificar, por meio da resolução, sobre a necessidade
de envolver outras especialidades, ou seja, formar uma equipe
multidisciplinar — lembre-se que na avaliação de uma empresa, por
exemplo, pode-se encontrar diversos profissionais trabalhando com o
objetivo de avaliar.
Em geral, no mercado é comum encontrar profissionais com perfil

avaliador, no entanto, nem todos possuem habilitação para emissão
de laudos, visto que é dada ao engenheiro a atribuição da emissão de
laudos de avaliação. Assim, pautados em metodologias estatísticas,
outros profissionais podem dar opiniões de mercado, entretanto,
devido a limitação da permissão para emissão de laudos, ao longo dos
anos, o mercado de avaliações para engenheiros tem se tornado um
ramo crescente, o que faz com que o avaliador seja um especialista
com atuação em larga escala no mercado nacional e internacional de
avaliações.
Logo, bens como imóveis urbanos, rurais e recursos naturais e

ambientais podem ser dados pelas empresas ou pessoas de diversas
formas, como:
• Auxiliar compradores em potencial a decidir uma nova aquisição

de oferta.
11
• Auxiliar vendedores a determinar um valor justo de mercado para
negociações.
• Auxiliar negociantes a estabelecer valores base para permutas.
• Amparar executivos na tomada de decisões para fusões, aquisições

e incorporações.
• Garantia de empréstimos e financiamentos.
• Auxiliar compradores de hipotecas a realizarem aquisições com

base sólida.
• Estabelecer valores para desapropriações.
• Determinar valores de mercado por tempo e uso proposto.
• Definir valores de impostos sobre heranças e doações.
• Auxiliar em aplicações securitárias, definindo o real valor do

prêmio correspondente.
• Estabelecer o valor justo locativo.
• Auxiliar magistrados na aplicação de sentenças em ações

renovatórias e revisionais.
O trabalho de avaliação é regido pela NBR 14.653 (ABNT, 2019), que se

divide nas seguintes partes:
• 14.653-1–Avaliação de Bens–Procedimentos Gerais.
• 14.653-2 - Avaliação de Bens–Imóveis Urbanos.
• 14.653-3–Avaliação de Bens–Imóveis Rurais.
• 14.653-4–Avaliação de Bens–Empreendimentos.
12
• 14.653-5–Avaliação de Bens–Máquinas, equipamentos, instalações
e bens industriais em geral.
• 14.653-6–Avaliação de Bens–Recursos naturais e ambientais.
• 14.653-7–Avaliação de Bens–Patrimônios históricos.
Para o avaliador é muito importante conhecer na íntegra a primeira

parte da norma, pois nela encontramos algumas definições importantes
para o trabalho de avaliação, sendo como um guia para o avaliador.
Nesse sentido, a NBR 14.653-1–Procedimentos gerais, deixa clara a
necessidade eminente do avaliador saber identificar a razão pela qual o
bem está sendo avaliado, pois é a partir desta premissa que o avaliador
ou perito-avaliador, como podemos chama-lo, poderá chegar ao valor
exato do bem.
Por sua vez, o valor do bem pode ser dividido em cinco categorias:
econômico, patrimonial, em risco, de liquidação forçada e sinérgico.
Segundo a norma, ao final do trabalho o que se espera do avaliador é

que:
Nas práticas contábeis, é usualmente empregado o conceito ‘valor justo’,

que diz respeito ao preço de um bem, quando este atende aos interesses
recíprocos de partes conhecedoras do mercado, independentes entre si,
dispostas, mas não compelidas a negociar. (ABNT, 2019a, p. 9)
Assim, todo bem avaliado está ou será inserido em um mercado para

que ocorra um procedimento específico, quer seja de aquisição, ofertas,
transações, garantias etc. Logo, todos os bens serão colocados por meio
de um mecanismo de preços específico para cada tipo de mercado,
dependendo da sua estrutura, conjuntura, conduta e desempenho. Ou
seja, se o mercado estiver oscilando, a avaliação provavelmente a
acompanhará, pois se o campo amostral revelar essa oscilação, o bem
seguirá a conjuntura do mercado.
13
Como a norma também trata do tipo de mercado, é importante que
o avaliador conheça os tipos de mercado o qual o bem a ser avaliado
poderá ser inserido, sendo eles:
a. concorrência perfeita: situação em que o número de vendedores e de

compradores é suficientemente elevado para que um agente isolado não
seja capaz de influenciar o comportamento dos preços;
b. monopólio: é constituído por um único vendedor;
c. monopsônio: é constituído por um único comprador;
d. oligopólio: é constituído por um número pequeno de vendedores;
e. oligopsônio: é constituído por um número pequeno de compradores.

(ABNT, 2019a, p. 9-10)
A análise prévia do avaliador quanto ao mercado irá ditar o formato

final de seu trabalho, e ele deverá informar ao cliente o destino final que
o laudo possui, pois o documento que pode servir como garantia para
empréstimos e financiamento, mas não para ações securitárias, uma vez
que os bens são avaliados conforme o mercado ao qual será inserido.
Assim, nem sempre um cliente que contrata a avaliação de um bem
poderá usar o resultado final para qualquer situação, pois os diferentes
contextos podem submeter o bem a campos comparativos distintos,
sendo específicos para cada ocasião particular.
Este tema nos remete a seguinte narrativa: temos três profissionais

distintos que atuarão no campo das avaliações de bens, são eles:
• Avaliação de imóveis urbanos, trabalho realizado especificamente

pelo engenheiro civil ou arquiteto.
• Avaliação de imóveis rurais, trabalho realizado especificamente

pelo engenheiro agrônomo.
14
• Avaliação de recursos naturais e ambientais, trabalho realizado
especificamente pelo engenheiro ambiental e engenheiro florestal.
1.2 Princípios gerais da avaliação de bens
Os princípios gerais da avaliação de bens são encontrados na NBR

14.653-1, segundo ela:
“A avaliação de bens, de seus frutos e direitos é uma análise técnica para

identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para
um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas
premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas”.
(ABNT, 2019a, p. 7, grifo nosso)
Além disso, a norma também apresenta a diferença entre os conceitos

de valor, preço e custo:
O valor de um bem decorre de várias características, entre as quais se

destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e
interesses humanos e sofre influências por suas características singulares
e condições de oferta e procura. Trata-se de um conceito econômico
abstrato e não de um fato.
O preço é uma expressão monetária que define uma transação de um

bem, de seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação.
O preço é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras, às
motivações ou aos interesses específicos do comprador ou do vendedor.
O custo tem relação com o total dos gastos diretos e indiretos necessários
à produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito. (ABNT, 2019a, p. 7,
grifo nosso)
Ademais, a norma trata sobre as variações de valor dos bens ao longo

do tempo, de acordo com a ABNT (2019), essa oscilação é resultado
das influências econômicas, sociais e ambientais. Por sua vez, essas
influências podem “ser gerais, como no caso do nível da atividade
15
econômica, com seus efeitos sobre o poder aquisitivo na sociedade,
ou específico, como mudanças tecnológicas e urbanísticas ou eventos
ambientais impactantes”. (ABNT, 2019a, p. 8)
Além disso, a norma cita alguns princípios, geralmente considerados

e aceitos, conforme a natureza do bem e o objetivo e a finalidade da
avaliação, sendo eles:
a. lei da oferta e da procura: observados isoladamente estes dois aspectos,

o preço de um bem diminui com o aumento da sua oferta e cresce com o
aumento da sua procura;
b. princípio da semelhança: em uma mesma data, dois bens semelhantes,

em mercados semelhantes, têm valores semelhantes;
c. princípio da proporcionalidade: as diferenças de valor são proporcionais

às diferenças das características relevantes dos bens;
d. princípio da substituição: um bem pode substituir outro considerando-

se aspectos como utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade,
características tecnológicas, desempenho técnico e econômico;
e. princípio da rentabilidade: o valor de um bem, passível de exploração

econômica, é função da renda que previsivelmente proporciona;
f. princípio do maior e melhor uso: o valor de um bem que comporta

diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de
maneira mais eficiente, consideradas as suas possibilidades legais, físicas e
mercadológicas;
g. princípio da exequibilidade: quando existirem vários cenários ou

possibilidades, são adotados os mais viáveis. (ABNT, 2019a, p. 8)
16
1.3 Avaliação de imóveis urbanos
A norma que rege o trabalho do avaliador de imóveis urbanos é a

ABNT 14.653-2, que estabelece todo o trabalho do avaliador ou perito-
avaliador. Segundo a proposição, os imóveis urbanos são avaliados
conforme:
a. classificação da sua natureza;
b. instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c. descrição das atividades básicas;
d. definição da metodologia básica;
e. especificação das avaliações;
f. requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. (ABNT,

2019b, p. 1)
Nesse contexto, antes de iniciar o trabalho de avaliação é importante

que o avaliador conheça essa norma na íntegra, a fim de se familiarizar
com os termos e definições presentes no mercado que nortearão seu
trabalho. Os imóveis urbanos, segundo NBR 14.653-2 (ABNT, 2019b),
podem ser classificados quanto ao seu uso, tipo e agrupamento,
conforme o quadro a seguir.
Quadro 1 – Classificação de imóveis urbanos quanto ao uso, tipo e

agrupamento
Quanto ao uso
Residencial Comercial Industrial Institucional Misto
17
Quanto ao tipo do imóvel
Terreno (lote Apartamento Casa Escritório Loja
ou gleba) (sala ou
andar
corrido)
Galpão Vaga de Misto Hotéis e Escola
garagem Motéis
Cinemas e Clubes Prédios
Teatros Recreativos industriais
Quanto ao agrupamento
Loteamento Condomínio Prédio de Conjunto Conjunto
de casas apartamentos habitacional de salas
(casas, comerciais
prédios ou
mistos)
Prédio Conjunto Conjunto de Complexo
comercial de prédios unidades industrial
comerciais comerciais
Fonte: adaptado de ABNT (2019b).
Faz parte do trabalho do avaliador vistoriar o bem imóvel a ser avaliado,

por isso, diante da situação de Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano,
é preciso que ele possua as ferramentas necessárias para realizar essa
tarefa, como: equipamento fotográfico para ir até o local e vistoriar o
bem. Esse momento é muito importante, pois é quando o avaliador
irá fazer as devidas constatações quanto ao tipo do bem e seu estado
de conservação, assim como todos os itens que possam ser fatores
influenciadores em seu trabalho de avaliação.
Nessa vistoria, além de conhecer o bem avaliado, o avaliador conhecerá

também a região em que o imóvel está situado. Durante a vistoria vários
fatores regionais devem ser observados, como:
18
• Característica do terreno, relevo e natureza predominante do solo.
• Polos urbanos que poderão ser fatores influenciadores, como:

praças, parques, comércios etc.
• Aspectos de zoneamento conforme lei de uso e ocupação do solo.
• Sistema de infraestrutura urbana, como: transporte coletivo, coleta

de resíduos sólidos, distribuição de água potável, esgotamento
sanitário, captação pluvial, redes de telefonia e transmissão de
dados e comunicação.
• Equipamentos comunitários, como segurança pública e privada,

saúde, educação, lazer entre outros.
• Predominância ou não de comércio, bancos e serviços essenciais.
Do mesmo modo, para a avaliação do bem, durante a vistoria devem ser

observadas as características do terreno quanto à localização, tipo de
vias de acesso, limites e confrontantes, dimensões, forma, topografia,
superfície, solo, restrições físicas e legais de aproveitamento dele.
A importância da vistoria é tão grande que, durante sua realização, o

avaliador poderá constatar as condições físicas do bem avaliado, pois é
preciso se atentar aos aspectos construtivos, comparar qualitativamente
e quantitativamente o que está construído com relação a documentação
aprovada do imóvel, verificar aspectos arquitetônicos, paisagísticos e
funcionais, que incluem o conforto térmico e ambiental do imóvel desde
o seu uso até a sua ocupação.
Nesse sentido, o documento inicial para um avaliador é a matrícula

do imóvel, depois os projetos aprovados serão os documentos que
nortearão as características gerais do bem avaliado, além de normas,
leis e decretos do local em que o imóvel está inserido. Por essa razão,
19
é muito importante que o avaliador conheça na íntegra o que será
avaliado.
1.4 Avaliação de imóveis rurais
A norma que rege o trabalho do avaliador de imóveis rurais é a ABNT

14.653-3 (ABNT, 2019c). O avaliador deverá seguir premissas muito
semelhantes ao do avaliador de imóveis urbanos. Segundo a resolução
pertinente, o profissional deverá, durante o trabalho de vistoria, realizar
a caracterização do bem, avaliando diversos aspectos, como:
• Aspectos regionais, como relevo e classes de solos

predominantes, fator importantíssimo para imóveis rurais,
ocupações e tendências de modificações do solo, clima e recursos
hídricos.
• Aspectos de infraestrutura pública e relacionados, como

canais de irrigação, energia elétrica, sistemas de telefonia,
dados e comunicação, além do aspecto viário durante o período
agrícola. Sistemas de transporte, acesso às escolas, facilidade de
comercialização dos produtos agrícolas, cooperativas, assistência
técnica agrícola, sistemas de armazenagem e produtos para
manutenção e reparo nas máquinas.
• Aspectos da estrutura fundiária, vocação econômica e facilidade

de mão de obra agrícola, juntamente com o desenvolvimento
local e regras para uso e ocupação do solo e seus condicionantes
para aproveitamento contribuirão para o bom desempenho do
trabalho.
Além de sistematizar todos esses aspectos, que normalmente são

coletados no ato da vistoria, é importante também caracterizar o
imóvel em si. Segundo a ABNT 14.653-3, são estabelecidas as seguintes
características ao imóvel:
20
a. denominação;
b. dimensões – área registrada e área levantada topograficamente,
quando existente;
c. limites e confrontações;
d. situação;
e. destinação;
f. recursos naturais;
g. sistema viário interno;
h. telefonia; rede de energia elétrica interna;
i. utilização econômica atual e condicionantes legais. (ABNT, 2019c,
p. 7-8, grifo nosso)
Durante o procedimento de vistoria é preciso realizar a caracterização

das terras sob os aspectos físicos, identificação do perfil do solo
(pedológico), capacidade de uso das terras e condições legais. Se houver
construções e instalações diversas nas terras, elas também precisam ser
caracterizadas quanto às suas dimensões, aspectos construtivos (igual
como é feito para edificações em geral) e aspectos funcionais.
Por se tratar de terras, elas também precisam ser caracterizadas

quanto às suas produções, pois os imóveis rurais, normalmente, são
imóveis tendenciosos a gerar despesas e receitas. O avaliador deve
se atentar em examinar se existem produções vegetais e, caso haja,
avaliar seu estado vegetativo, estágio atual de desenvolvimento, estado
fitossanitário (infestação de doenças, pragas e invasoras), produtividade
esperada e riscos de comercialização, adaptação à região em que está
inserida e os riscos para a ocorrência de intempéries que possam
principalmente afetar o processo produtivo.
Assim como um imóvel urbano, as terras de uma propriedade rural

também podem ser melhoradas, por isso, deve-se avaliar:
a. dimensões e quantidade;
b. aspectos qualitativos e tecnológicos;
21
c. estado de conservação, idade aparente, vida útil;
d. aspectos funcionais;
e. condicionantes legais. (ABNT, 2019c, p. 9, grifo nosso)
Caso as propriedades rurais tenham máquinas e equipamentos, eles

também devem ser levados em consideração, tendo em vista aspectos
legais, como fabricante, características técnicas, estado de conservação
e funcionalidade. Por sua vez, as terras em que há atividades pecuárias
devem ser caracterizadas e avaliadas de acordo com:
“a. espécie, raça, categoria dos animais;

b. índices zootécnicos e aspectos sanitários;
c. manejo, alimentação e outros.” (ABNT, 2019c, p. 9)
Por fim, aspectos econômicos também devem ser avaliados e levados

em consideração para o processo de avaliação, por exemplo, a presença
marcante da agroindústria, o turismo rural, a hotelaria e a mineração.
O trabalho do avaliador de imóveis rurais compreende um volume

expressivo de documentos, análises e anexos, logo, é importante que
se atentem para apresentar no trabalho levantamentos cartográficos,
topográficos, imagens de satélite, imagens aéreas, fotografias em
alta resolução, entre outras formas que esclareça e elucide bem as
características fundamental do bem avaliando.
1.5 Avaliação de recursos naturais e ambientais
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias da Engenharia de São

Paulo, (IBAPE-SP), publicou, durante o biênio de 2014 e 2015, uma
cartilha intitulada Valoração de Áreas Ambientais, que se tornou um
documento importante para avaliadores ambientais e florestais, onde
puderam ter seu trabalho norteado por diretrizes específicas. O trabalho
complementa a norma que rege este tipo de trabalho, pois, assim como
22
os demais, a norma que contempla esse trabalho é a NBR 14.653-6–
Recursos naturais.
Com definições muito semelhantes às avaliações urbanas e rurais,

na hora de avaliar recursos naturais e ambientais também é preciso
realizar vistoria e durante ela caracterizar a região, considerando os
seguintes aspectos gerais: condições econômicas, políticas e sociais,
relevo, clima, hidrografia, flora, fauna e outras condições ambientais,
como localização, situação geográfica e indicação de polos de influência,
infraestrutura pública, sistema viário, transportes, saneamento,
energia e outros. Além disso, é preciso avaliar os aspectos econômicos,
como: atividades existentes (comércio, indústria, serviços), vocação
econômica e potencial de desenvolvimento devem ser considerados, por
determinação normativa e por serem fatores influenciadores.
Por fim, os recursos naturais e ambientais também são considerados

bem valorados e devem ser caracterizados quanto a sua denominação,
localização, situação na região e em relação a centros urbanos e de
consumo, dimensões, limites e confrontantes, atividade econômica atual
e potencial, bem como os condicionantes legais; vias de acesso, acessos
internos, energia, saneamento, construções, instalações e benfeitorias;
além de características ambientais, como: relevo, recursos hídricos,
flora e fauna, estado de preservação, estado de conservação ou nível
de degradação ambiental também completam o trabalho do avaliador e
atendem os requisitos normativos para esse tipo de trabalho.
2. Conclusão
Como podemos perceber, avaliar bens exige o minucioso conhecimento

das normas pertinentes ao tema, por ser com base nelas que o trabalho
é desenvolvido e segui-las é fundamental. O ato de vistoriar também se
23
torna relevante, pois através dele o avaliador conhecerá alguns fatores
importantes.
As normas pedem a vistoria, no entanto, esse trabalho não fica

engessado, pois há situações em que não ser possível a realização
de vistorias e isso é considerado caso especial, em que o perito
poderá, por exemplo, em caso de imóveis urbanos, realizar a vistoria
por amostragem, onde há muitas unidades residenciais iguais e, na
impossibilidade real da não vistoria, o avaliador deverá justificar no
laudo a razão pela qual não foi possível a realização, por meio de
argumentos plausíveis. Na impossibilidade da vistoria, o avaliador
deverá ter informações importantes em mãos para pautar seus
aspectos avaliativos, como descrição interna e externa, fotos recentes,
preferencialmente datadas e uma listagem das considerações
pertinentes ao bem avaliando.
Nesse contexto, buscar apoio na literatura de grandes escritores sobre o

assunto pode contribuir significativamente para a execução de um bom
trabalho, lembrando que, até mesmo um laudo, parecer e avaliação está
sob regência do sistema CREA/CONFEA, cabendo ao avaliador recolher a
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pertinente ao seu trabalho.
Referências Bibliográficas
ABUNAHMAN, S. A. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 4. ed. São
Paulo: Pini, 2008. ISBN 978-85-7266-202-4.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS–ABNT. NBR 14.653-1: avaliação de
bens – Parte 1–Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019a.
bens – Parte 2–Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2019b.
bens – Parte 3–Imóveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019c.
CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA–
CONFEA. Resolução n° 218, de 29 de junho de 1973. Rio de Janeiro: Confea, 1973.
24
Disponível em: http://normativos.confea.org.br/downloads/0218-73.pdf. Acesso em:
9 set. 2020.
FERREIRA, A. B. de H. Mini Aurélio: dicionário da língua portuguesa. 8. ed. Curitiba:
Positivo, 2017.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO
– IBAPE/SP. Valoração de área ambiental. São Paulo: IBAPE/SP, 2015.
25
Procedimentos metodológicos
para identificar valores e custos
de um bem imóvel
Objetivos
• Entender os procedimentos normativos para
avaliação de bens.
• Aprimorar o conhecimento nas diversas

metodologias científicas existentes na literatura para
avaliação de um bem.
• Distinguir as diferenças de métodos avaliativos

conforme objetivo da avaliação.
26
1. Procedimentos metodológicos para
identificar valores e custos de um bem imóvel
Anteriormente, você aprendeu as normas que regem o processo de

avaliação conforme as diferentes habilidades específicas de cada
profissional. Neste tema, você aprenderá os diferentes métodos
científicos presentes na literatura que fundamentam o trabalho do
avaliador de bens.
1.1 Introdução
Como futuro avaliador, é primordial que você tenha o entendimento

que diversos princípios matemáticos regem o trabalho do avaliador.
Portanto, independentemente das habilidades específicas, é preciso
ter ciência de que a estatística é um dos campos mais explorados pelos
avaliadores de bens.
Em algum momento de sua formação acadêmica você aprendeu, ainda

que de forma superficial, sobre estatística. De acordo com Rocha (2015,
p. 1), a estatística pode ser definida como:
Um conjunto de métodos e processos quantitativos que serve para estudar

e medir os fenômenos coletivos. Podemos, também, definir a Estatística
como um conjunto de técnicas e métodos que, através de dados obtidos
em estudos ou experimentos realizados nas mais diferentes áreas do
conhecimento, permite organizar, descrever, analisar, interpretar e tirar
conclusões com base nesses dados.
Dentro da estatística, há o campo da inferência estatística, um dos mais

utilizados nos diferentes métodos de avaliação. Por sua vez, a inferência
estatística, após analisar um todo com diferentes amostras, leva o
perito-avaliador às suas definitivas conclusões.
27
Logo, esse trabalho deve ser extremamente fundamentado nas análises
desse “todo”, em que o perito-avaliador coletará dados para montar sua
amostra representativa e, com base nela, especificará sua probabilidade
de erro. A partir disso, ao longo dos trabalhos, o avaliador desenvolverá
o raciocínio indutivo de suas coletas de dados, a fim de determinar o
que será ou não aproveitado em seu trabalho.
Tabela 1 – Modelo de dados coletados no mercado para análise do

avaliador
Área Valor
Amostra Tipo PV * Endereço Bairro Município Informante
total total
R$ MUITO RODOVIA D. PARATEÍ DO
1 277.000,00 INDUSTRIAL JACAREÍ AMAGAI
5.500.000,00 BOM PEDRO I–S/N MEIO
COMERCIAL/ R$ RUA CARLOS DE
2 17.240,00 REGULAR CENTRO JACAREÍ AMAGAI
RESIDENCIAL 2.340.000,00 CAMPOS 515
ESTRADA
INDUSTRIAL/ R$ VARADOURO
3 656.382,00 BOM MUNICIPAL DO JACAREÍ AMAGAI
SITIO 16.400.000,00 COLONIA
JARDIM 4405
INDUSTRIAL/ R$ RUA GERALDO JARDIM
4 12.799,00 BOM JACAREÍ AMAGAI
RESIDENCIAL 12.799.000,00 ESCAVONI, 2510 PEDREGULHO
RUA AROLDO
R$
5 21.319,00 INDUSTRIAL BOM BARNSLEY RIO ABAIXO JACAREÍ AMAGAI
10.500.000,00
HOLAND
INDUSTRIAL/ R$ MUITO RUA HENRIQUE
6 98.000,00 VILA GARCIA JACAREÍ AMAGAI
RESIDENCIAL 6.860.000,00 BOM HEROLES, KM 85
INDUSTRIAL/ R$ MUITO
7 84.700,00 RUA TOQUIO S/N JAMIC JACAREÍ AMAGAI
RESIDENCIAL 1.200.000,00 BOM
INDUSTRIAL/ R$ MUITO RUA RIO NILO PARQUE

8 110.000,00 JACAREÍ AMAGAI
RESIDENCIAL 5.500.000,00 BOM MAXIMO CARAMURU
R$ MUITO ESTRADA
9 110.000,00 RESIDENCIAL LAMBARI JACAREÍ AMAGAI
5.500.000,00 BOM LAMBARI, 1230
PV* Ponto de vista do corretor para imóvel industrial
Fonte: elaborada pela autora.
28
2. Metodologias científicas aplicáveis
A NBR 14.653-1 define a escolha da metodologia de forma bastante

clara, segundo ela “a metodologia escolhida deve ser compatível com
a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de
mercado disponíveis.” (ABNT, 2019a, p. 7)
Neste mesmo item, a norma reforça que, diante da necessidade de

apuração de valor de mercado, é recomendado que o perito-avaliador
opte e dê preferência pelo Método Comparativo de Dados de Mercado
(ABNT, 2019a). Esse método é o mais usado em todo Brasil no campo
das avaliações, porém, somente deve ser utilizado com a propriedade de
amostras necessárias para se obter resultados factíveis com a realidade
do mercado.
Quando o avaliador sai para o mercado em busca de dados,

previamente, ele deve planejar a atividade de coleta, pois precisa
definir antecipadamente quais são as variáveis que contribuirão para
seu trabalho. O exemplo a seguir mostra o que serão as variáveis
importantes entre uma coleta e outra que poderão contribuir para o
bom andamento do trabalho do avaliador e para obtenção de um bom
campo amostral.
Quadro 1 – Modelo de planejamento antecipado para coleta de

dados de mercado – ficha para coleta
Laudo de avaliação renovatória de aluguel
Dados amostrais – Amostra 1
Endereço:
Bairro: Cidade: UF:
Informante:
Área construída: Área do terreno:
Tipo: Idade aparente:
Área de estoque Sim Não Laje Sim Não
29
Cozinha Sim Não Forro de PVC Sim Não
Escritório Sim Não Forro de gesso Sim Não
Mezanino Sim Não Piso cerâmico Sim Não
Parte interna Sim Não Piso polido Sim Não
dividida em Piso Sim Não
drywall porcelanato
Número de pavimentos: Valor locatício atual:
Quantidade de banheiros: Valor locatício ano anterior:
Testada:
Profundidade:
Fonte: elaborado pela autora.
O Quadro 1 mostra o trabalho de um avaliador que organizou sua

atividade antes de ir para o campo em busca de amostra, de modo que
saiu com uma ficha para apuração de dados. Dessa forma, o profissional
conduziu seu trabalho buscando as informações de mercado das
amostras de maneira similar e constante, garantindo que os dados
tivessem as mesmas informações, com variações distintas apenas em
quantidades, dimensões etc.
Após a realização dessa coleta de dados, o perito-avaliador precisa

organizar todas as informações coletadas em planilhas ou em softwares
especializados. No mercado existem softwares para avaliações que
são comercializados, no entanto, caso prefira, o profissional poderá
organizar por conta própria os dados com o auxílio do Excel.
Uma vez que os dados estejam planilhados e organizados, é o momento

de tratá-los individualmente. Lembre-se que o tratamento de dados é
uma das premissas do trabalho do avaliador, conforme NBR 14.653-1
(ABNT, 2019a). A norma também fala sobre as metodologias aplicáveis:
8.1.1 A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como
30
nas demais partes que compõem a NBR 14653, com o objetivo de retratar
o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem
racionalmente o convencimento do valor.
8.1.2 Esta parte da NBR 14653 e as demais partes se aplicam a situações

normais e típicas do mercado. Em situações atípicas, onde ficar
comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta
parte da NBR 14653, é facultado ao engenheiro de avaliações o emprego
de outro procedimento, desde que devidamente justificado.
8.1.3 Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar

o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como
aqueles para determinar indicadores de viabilidade, estão descritos em
8.2, 8.3 e 8.4, respectivamente. (ABNT, 2019a, p. 8)
2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
O Método comparativo direto de dados de mercado é um dos mais

utilizados no Brasil, pois o mercado apresenta uma diversidade de
softwares que auxiliam o trabalho do perito-avaliador junto desse
método.
Segundo a literatura de Dantas (2012, p. 16), o Método comparativo de

dados de mercado:
É aquele em que o valor do bem é estimado através da comparação

com dados de mercado assemelhados quanto às características
intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para aplicação deste
método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado
estatisticamente como amostra do mercado. Isto é, por este método
qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam
ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo. Assim,
por exemplo, podem ser avaliados imóveis em geral, móveis e utensílios,
automóveis, semoventes, máquinas e equipamentos etc. (DANTAS, 2012, p.
16)
31
Figura 1 - Exemplo de Dados coletados do mercado para formação
do campo amostral
Na figura anterior, podemos notar que o avaliador seleciona alguns

dados e deixa outros de fora. Embora todos os dados coletados estejam
na planilha, ele optou em não utilizar alguns deles após o tratamento,
essa é uma das premissas previstas na NBR 14.653-1 (ABNT, 2019a).
Neste modelo, o perito-avaliador conta com a representação do

campo amostral em gráfico, no qual ele pode evidenciar de forma
representativa a situação das suas amostras, conforme o exemplo a
seguir:
32
Figura 2 – Representação de aderência das amostras
A figura anterior demonstra como os dados coletados no mercado

aparecem graficamente em uma análise por inferência estatística. Veja
que o avaliador traçou duas retas, uma vermelha e outra amarela, e
junto a elas os pontos azuis representam os dados coletados, quanto
mais próximos estão uns dos outros, mais próximo à reta vermelha se
assemelha à reta amarela, o que evidencia a homogeneidade do campo
amostral.
É através dessas análises que o avaliador consegue tratar os dados

e incrementar sua avaliação com fatores específicos, apurados junto
ao mercado. O tratamento de fatores permite ao perito corrigir as
discrepâncias no campo amostral, resultando na análise estatística dos
resultados obtidos.
Nesse sentido, os fatores para imóveis urbanos podem ser muitos,

conforme os exemplos elencados a seguir:
33
a. Fator contemporaneidade
Em alguns casos, a avaliação é conhecida como pretérita, ou seja,

remete a busca de dados em outra época e, por essa razão, é preciso
realizar a atualização dos preços negociados na ocasião. Esse fator pode
ser calculado pela expressão: FC = (1 + α)t.
Nesta fórmula, o t significa o número de meses contados entre a data da

avaliação e a data de ocorrência do evento.
b. Fator fonte
Esse fator pode ser chamado de FF. Ele é tratado como uma correção
do valor (um desconto), uma vez que alguns anúncios permeiam não
somente os interesses dos compradores, mas também dos anunciantes,
ao possibilitar uma margem para negociação, que são colocadas nos
anúncios.
Dessa forma, se o perito-avaliador apurar que há uma superestimação

de oferta em 15%, ele pode aplicar um FF = 0,85 para dados em que se
percebe esse comportamento e FF=1,0 para aqueles que estiverem com
valores coerentes ao mercado.
c. Fator testada
Esse fator está relacionado à frente do imóvel, assim, ele serve

exclusivamente como vantagem ou desvantagem junto ao bem
avaliando, tendo em vista uma frente efetiva. O fator testada denota
claramente as diferenças entre o bem avaliando e os demais, caso
encontre amostras com testadas distintas ou o próprio bem avaliando
tenha uma testada distinta e, principalmente, favorável.
34
d. Fator profundidade
Esse fator impacta no comprimento do terreno/imóvel, retrata o

comprimento dele em comparação com as demais amostras.
Em toda avaliação, o terreno/imóvel apresenta uma profundidade

equivalente (Pe), dessa forma, dizemos que esse é o quociente entre a
área total do terreno (S) e sua frente efetiva (Fe). Logo, temos que Pe = S/
Fe.
e. Fator melhoramentos
Podemos atribuir a esse fator as melhorias públicas existentes diante

de um dado amostral de referência em relação às melhorias públicas
existentes no bem avaliando, por exemplo, um imóvel em frente a uma
praça pública, com pista de caminhada, parque e posto policial pode ser
um grande diferencial diante do campo amostral.
A norma permite usar esses fatores, e muitos outros, desde que

estejam fundamentados. Nesse sentido, fatores como topografia para
indicar a situação do terreno (plano ou inclinado), fator acessibilidade,
fator esquina (várias frentes), entre outros podem ser utilizados e
fundamentados por modelos de regressão linear, outro campo da
estatística que também é explorado pelos perito-avaliadores.
2.2 Método involutivo
O Método involutivo é comumente utilizado para estudo de viabilidade

de empreendimentos imobiliários, onde um modelo suposto é utilizado
como base para o valor de um terreno dos diversos que podem existir
naquela determinada área.
35
Neste método de avaliação, a receita provável em cima da
comercialização desses imóveis/terrenos é considerada para a obtenção
do preço justo de mercado.
Para esse tipo de avaliação é exigido que:
a. O objeto avaliando esteja inserido em uma zona de mercado

com empreendimentos semelhantes, além de ter autorização do
município para uso e ocupação do solo.
b. As unidades admitidas devem atender aos modelos e
características urbanas admitidas no plano diretor de uso e
ocupação.
c. As análises financeiras estejam inseridas no laudo.
Figura 3 – Imagem de satélite com a localização do objeto de

avaliação
Fonte: captura de tela do Google Earth Pro (2020).
36
Na imagem anterior, temos o exemplo de um terreno em que
funcionava uma fábrica, mas que hoje é objeto de estudo de viabilidade.
No ato da avaliação, o perito-avaliador considerou que essa área é
passível de tornar-se um loteamento imobiliário. Dessa forma, ao
considerar que na região existem empreendimentos semelhantes,
com terrenos nos padrões 10x25, o perito fundamentou sua análise e
transformou essa gleba, inserida em área industrial, em uma prospecção
de gleba urbanizável com lotes padrões, conforme diretrizes do
município à serem ofertados junto ao mercado.
Na execução deste trabalho utilizou-se o Método involutivo, para apurar

o valor total da gleba, e o Método comparativo direto de dados de
mercado para chegar ao valor individual de cada lote.
2.3 Método evolutivo
O Método evolutivo pode ser bastante utilizado para apuração de

valores de benfeitorias e construções. No entanto, raramente ele é
usado sozinho, o perito-avaliador costuma trazê-lo junto com outro
método, como o Método comparativo direto de dados de mercado.
Neste sistema, além de custos de reedição, também se considera o fator

de comercialização.
Dantas (2012, p. 42-43) descreve a seguinte sequência matemática para

esse método:
VI = (VT + CA) . FC
Onde:
VI é o valor estimado do imóvel
VT é o valor estimado do terreno
37
CA é o custo de reedição das benfeitorias
FC é o fator de comercialização
Desta forma, conhecendo-se o valor do imóvel e do terreno, o custo de

reedição da benfeitoria pode ser encontrado por:
CA – VI / FC – VT
Ou conhecendo o valor do imóvel e o custo de reedição da benfeitoria, o

valor do terreno pode ser encontrado por:
VT = VI / FC – CA.
38
Observe o exemplo a seguir, nele, o perito avaliador adotou uma forma
singular para suas avaliações, utilizando o Método evolutivo, com
destaque para a análise de reedição das benfeitorias.
Figura 4 – Modelo de trabalho de um perito avaliador para avaliação

de benfeitorias
Quantificação do custo de benfeitorias
O custo das benfeitorias foi calculado através do Custo de Reprodução, fazendo-se a devida depreciação, a saber:
1 - CÁLCULO DAS BENFEITORIAS

1.1 - ÁREAS CONSTRUIDAS
Comodo Area Real (m 2 ) Fator Area Equivalente (m²)

Área Construída 2.642,00 1,00 2.642,00
Total 2.642,00 2.642,00
1.2 - CUSTO DE REPRODUÇÃO
1.2.1 - Projeto adotado: SINDUSCON - SP - GI - JUNHO/2017 883,74 R$/m²
1.2.3 - Custos adicionais não considerados no projeto padrão: *
Valor
Item ** % Valor Total
Unitário
Projeto detalhado e especificações (5% a 10%) 7,00% 61,86 163.438,88

Cópias, licença da obra, água, luz e força (1,5% a 3%) 3,00% 26,51 70.045,23
Administração local: Mestre, apontador geral e engenheiro de obras (3% a 7%) 5,00% 44,19 116.742,05
Escritório: pessoal, material, despesas de locação ou amortização (4% a 8%) 5,00% 44,19 116.742,05
Eventuais para atender omissões de orçamento e elevações
10,00% 88,37 233.484,11
de preços não previstos (mínimo 5%)
Fundação (quando nao considerado no projeto padrão) 4,00% 35,35 93.393,64

Juros 7,50% 66,28 175.113,08
Taxa de Administração, lucro da firma construtora (10% a 25%) 25,00%
A - Custos adicionais não considerados no projeto padrão com BDI 66,50% 366,75 968.959,05
B - Projeto padrão + custo não inclusos 1.250,49 3.303.800,13
C - BDI - -
A+B+C 3.303.800,13
1.2.4 - Custos adicionais referente a custos não incidentes no projeto padrão:
Valor
Item Qte Un. Valor Total
Unitário
-
D - Custos adicionais referente a custos não incidentes + 36,5% de custos indiretos -
A+B+C 3.303.800,13
A+B+C+d 3.303.800,13
1.3 - CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO
1.3.1 - Idade 1.3.2 - Vida 1.3.3 - Valor

20 60 20%
Aparente (anos): Útil (anos): Residual (%):
1.3.4 - Estado de Conservação de acordo com critério de Hoss-Reideck:
Estado de Conservação Classificação Est. Coeficiente

Ótimo 1,0 0,00%
Não sofreu nem requer reparos
Muito Bom 1,5 0,32%
Bom 2,0 2,52%
Requer/recebeu pequenos reparos
Intermediário 2,5 8,09%
Regular 3,0 18,10%
Requer reparacões simples
x Deficiente 3,5 33,20%
Mau 4,0 52,60%
Requer reparações importantes
Muito Mau 4,5 75,20%
Valor de demolição (residual) Demolição 5,0 100,00%
1.3.5 - Fator de Depreciação: 61,56%
1.3.6 - Valor total das benfeitorias depreciado: 2.033.966,19 R$
2 - VALOR DO TERRENO (cálculo em anexo) R$
3 - VALOR DO IMÓVEL (TERRENO + BENFEITORIAS) 2.033.966,19
3.1 - Fator de Comercialização 8,40 %
Idade Aparente
Tipologia
Nova 0-10 10-20 20-30
Grande Estrutura 25% 25%-21% 25%-13% 13%-0%
Pequena estrutura e residencial de luxo 15% 15%-12,5% 12,5%-7,8% 7,8%-0%
Industria e residencial médio 10% 10%-8,4% 8,4%-5,2% 5,2%-0%
Residencial modesto e proletárias 5% 5%-4,2% 4,2%-2,6% 2,6%-0%
*percentuais retirados do livro Sérgio A. Abunahman - Curso Básico de Eng. Legal e de Avaliações - 2ª edição - pag 311
3.2 - Valor de avaliação 2.204.819,35 R$

3.3 - Valor de avaliação adotado 2.300.000,00 R$
39
2.4 Método da capitalização da renda
O Método da capitalização da renda considera a renda líquida, real

ou prevista que o bem retorna. Ele é muito utilizado para avaliação de
lojas, shoppings, postos de gasolinas, etc. Esse sistema, segundo a NBR
14.653-1: “Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente
da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis” (ABNT,
2019a, p. 8).
Neste método deve ser feita a estimativa de receitas e despesas a partir

da montagem de um fluxo de caixa e uma taxa mínima de atratividade
deverá ser estabelecida, assim, por fim, o empreendimento será
calculado. Além dos métodos indicados acima, e outros indicados na
NBR 14.653, existem literaturas de bens muito interessantes sobre
o assunto avaliação, estudos, pesquisas e artigos publicados com
diferentes metodologias científicas que foram comprovadas como
eficientes para avaliação de um bem.
3. Avaliação de imóveis urbanos
A norma que rege o trabalho do avaliador de imóveis urbanos é a NBR

14.653-2 (ABNT, 2019b). Essa norma orienta, de forma expressiva,
o trabalho do perito-avaliador, estabelecendo premissas para o
desenvolvimento do trabalho, auxiliando no esclarecimento de termos,
conduta das atividades, assim como a sistemática completa para o
desenvolvimento de um bom laudo.
Todo avaliador, ao se deparar com um trabalho de avaliação, deve seguir

rigorosamente essa norma, de tal forma que seu trabalho e resultado
final estejam intrinsicamente ligados a ela. Dessa forma, o trabalho não
poderá, de forma alguma, ser descaracterizado por falta de elementos,
argumentos e explicações.
40
4. Avaliação de imóveis rurais
A norma que rege o trabalho do avaliador de imóveis rurais é a

NBR14.653-3 (ABNT, 2019c). No entanto, o perito-avaliador, além de
ter o profundo conhecimento dela, precisa ter em mente a grande
necessidade de conhecer, com destreza, a NBR 14.653-2, pois é ela
que estabelece a utilização dos métodos científicos de avaliação
normatizados com suas premissas.
Portanto, as duas normas nortearão o trabalho do perito-avaliador,

cujo método de avaliação será semelhante, no entanto, terão
parâmetros distintos entre imóveis urbanos e imóveis rurais, que estão
estabelecidos tanto na NBR 14.653-2 quanto na NBR 14.653-3.
5. Avaliação de recursos naturais e ambientais
A norma que rege o trabalho do avaliador de imóveis rurais é a ABNT

14.653-6 (ABNT, 2019d). Para esse tipo de avaliação é preciso ter em
mente que esse trabalho deverá ser totalmente regido por esta norma,
que explícita que “[...] a tarefa de valorar economicamente um recurso
ambiental consiste em inferir quanto varia o bem-estar das pessoas,
devido a mudanças na quantidade e qualidade de bens e serviços
ambientais, seja na sua apropriação por uso ou não” (ABNT, 2019d, p.
10).
Segundo a ABNT (2019d), o valor econômico do recurso ambiental pode

ser expresso por:
VERA = VU + VE ou VERA = (VUD+VUI+VO) + VE, onde:
VERA = valor econômico do recurso ambiental.
41
VUD = Valor de uso direto | VUI = Valor de uso indireto.
VO = Valor de opção | VE = Valor de existência.
Para desenvolver esse trabalho, o perito poderá escolher dentre os

diversos métodos existentes e propostos pela norma, alguns deles são
classificados em:
• Métodos Diretos: utilizam mercados de bens e serviços substitutos

e complementares ou mercados hipotéticos para medir as
variações de bem-estar diretamente da demanda dos indivíduos
pela qualidade ambiental;
• Métodos Indiretos: valoram os benefícios ambientais usando os

custos evitados, relacionados indiretamente com as mudanças na
qualidade ambiental, sem estarem diretamente relacionados com
uma alteração de bem-estar, medida pela disposição a pagar ou a
receber dos indivíduos. (ABNT, 2019d, p. 11)
Logo, a norma regulamenta esse trabalho e métodos descrevendo

diferentes tendências para a formatação do trabalho de avaliação.
6. Conclusão
Como estudamos neste tema, avaliar bens exige um estudo bastante

detalhado e profundo da norma com apoio da literatura. Logo, é muito
importante que o perito-avaliador, no decorrer de sua vida, participe de
fóruns de discussões, congressos, palestras e cursos que fomentem o
assunto, pois esses conteúdos contribuirão para o andamento do bom
trabalho. Desta forma, assegura-se que com o passar do tempo, e com
o continuo aprimoramento das técnicas de avaliações, os avaliadores
tenham bagagem e conhecimento significativo para apresentar
trabalhos de excelência ao mercado de avaliações.
42
bens – Parte 6–Recursos naturais e ambientais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019d.
DANTAS, R. A. Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia científica.
3. ed. São Paulo: Pini, 2012.
ROCHA, S. Estatística geral e aplicada para cursos de engenharia. 2. ed. São
Paulo: Atlas, 2015.
43
Procedimentos específicos como:
desapropriações, servidões,
glebas urbanizáveis, avaliação de
aluguéis e liquidação forçada
Objetivos
• Entender os distintos vieses da profissão do
avaliador.
• Aperfeiçoar o entendimento da literatura sobre os

distintos tipos de avaliação e atuação do profissional
no mercado.
• Distinguir os diferentes tipos de ações e as distintas

formas de avaliar, conforme objetivo do contratante
ou do judiciário.
44
1. As vertentes da carreira de perito-avaliador
É essencial que você conheça os diferentes campos em que poderá

atuar como perito-avaliador, pois, além de avaliar imóveis, você será
capaz de trabalhar em diferentes tipos de ações judiciais, quer seja
como perito nomeado pelo juízo ou como assistente técnico de uma das
partes.
São inúmeras opções de campos e aqui, de forma bastante simplificada,

você conhecerá alguns temas em que poderá atuar:
• Ações de outorga de escritura.
• Ações apropriatórias.
• Ações de demarcações.
• Ações de desapropriações.
• Ações de despejos.
• Ações de partilha/divisões.
• Ações de execução cível ou criminal.
• Ações de inventário.
• Ações de manutenção da posse.
• Ações de posse e domínio.
• Ações de reintegração de posse.
• Ações de renovatório de valor locatício.
• Ações de revisão de valor locatício.
45
Essas ações podem tramitar tanto nas varas cíveis, criminais, famílias,
fazendas públicas ou empresariais/falimentar. Além disso, elas podem
tramitar no âmbito extrajudicial, onde ainda não foi constituído um
processo, assim, como nas esferas estaduais ou federais.
1.1 Desapropriações
Esse tipo de ação é conhecida como “real imobiliária”. Geralmente, elas

ocorrem quando uma das partes perdeu um bem imóvel (terreno, gleba,
área etc.) para outra pessoa e deseja, de alguma forma, restituir ou
apurar um montante indenizatório.
Em alguns casos, os indivíduos se apropriam de bens e passam a

constituir moradia ou estabelecimentos comerciais neles, sem que
haja o registro da posse. O imóvel, muitas vezes, está registrado no
cartório, mas quem o ocupa não é o proprietário, tampouco exerce, no
papel, a função de posse. Diante desses quadros ocorrem as lides, pois,
desta forma, as partes, ou uma das partes, buscam a regularização da
situação.
O cenário de invasões é um ótimo exemplo desse assunto.

Normalmente, quando estamos diante de um caso de invasão, os
terrenos ou imóveis invadidos não terão a metragem quadrada
idêntica ao que está registrado em cartório. Nesses episódios, as terras
costumam ser de grande dimensão e as pessoas se apropriam de uma
parte, de forma irregular, e fracionam a área de maneira discrepante às
diretrizes do município.
Diante deste cenário, como devemos proceder?
Por exemplo, diante de uma situação em que o terreno está

documentado na prefeitura da cidade como área de preservação para
equipamento urbano. Ou seja, naquela área, a prefeitura entende que
poderia construir uma praça ou qualquer outro tipo de equipamento
46
que a população do bairro pudesse usufruir (creche, escola, posto de
saúde etc.). Porém, três pessoas invadiram o terreno e construíram
suas casas neste local, no total, há três casas distintas nesta área, com
diferentes metragens e disposições no terreno.
Neste contexto, como apurar?
Há duas opções, uma pela metragem titular da área, constante em

documentos de cartório ou nas plantas de loteamento do município.
Outra forma seria pelo levantamento real das metragens de cada
imóvel. Ambas as maneiras podem ser aceitas.
No entanto, com isso, temos outro problema:
Se o terreno, em sua totalidade, é de esquina e tem sua testada para

uma avenida. Mas, ao ser ocupado, as casas das extremidades possuem
suas frentes voltadas às ruas perpendiculares à avenida e apenas uma
das casas tem a testada voltada à avenida, justamente a casa do meio.
Então, como fica a questão dos fatores que influenciarão na coleta de
amostras, sendo algumas para valorização da esquina e outras para
valorização do imóvel com a testada de frente a avenida.
Diante desta temática e problema, o perito-avaliador precisa analisar

duas situações distintas:
Na primeira situação, o perito-avaliador precisa saber quanto vale esse

terreno completo. Para isso, é preciso tomar posse dos documentos da
época do loteamento, onde seriam efetivamente definidas para qual
lado estaria à frente do terreno. Uma vez definida, ele deve avaliar o
terreno em si, sem suas construções de invasão, a um preço justo de
mercado, conforme amostras semelhantes.
Mas, uma vez que há imóveis construídos no terreno, também é

preciso apurar os valores dessas edificações. Após apurado o valor do
terreno individualmente, tem-se o valor do m² desse bem. Visto que há
47
edificações no terreno, por meio do método evolutivo é possível avaliar
as construções, conforme seus estados de conservação e as técnicas
construtivas empregadas.
Dessa forma, se cada casa tiver suas dimensões aferidas in loco, será
possível ter as metragens de todos os imóveis. Desse modo, é possível
multiplicar o valor de cada metragem individual pelo valor do metro
quadrado obtido no valor do terreno. Feito isso, ele consegue somar o
valor apurado nas edificações com o valor individual de cada terreno e,
desta forma, obter além do valor do terreno completo sem edificações,
mas obter o valor particular de cada edificação, ou seja, o valor
individual das três casas.
Entretanto, estamos falando em desapropriar, pois o município precisa

da área para construção de equipamento urbano e o processo objetiva
tirar as pessoas desse local definitivamente.
Nesse contexto, o que fazer? Até o presente momento da ação não

sentenciou colocar essas pessoas na rua sem que elas tenham uma
casa, dessa forma, o perito-avaliador, além de avaliar conforme ensinado
acima, poderá extrapolar e avaliar quanto seria o valor de aluguel desses
imóveis se eles não tivessem invadido, mas alugado esse terreno para
construir suas casas e morar. Dessa maneira, o perito-avaliador avalia o
valor locatício e obtém um valor justo de aluguel.
De posse dessas informações e valores, o magistrado conseguirá

apurar o que efetivamente deverá ser feito, se essas famílias serão
desapropriadas sem nenhum tipo de ressarcimento ou se sairão com
algum valor para continuar suas vidas em outros lugares. Ou, ainda, ele
poderá decidir se as partes simplesmente desocuparão, terão suas casas
demolidas e deverão valores de aluguel ao município, conforme tempo
de uso que assim o fizeram.
48
Como perito-avaliador, o importante não é a sentença da lide, mas se
o trabalho foi capaz de oferecer ao juiz todas as possibilidades que ele
terá para sentenciar a ação.
Figura 1 – Croqui de terreno público invadido com três casas

edificadas
Outro exemplo clássico no ramo das avaliações, em caso de

desapropriações, é em situações em que o município precisa
desapropriar para construir avenidas, viadutos, complexos viários etc.
Em alguns casos, há proprietários de imóveis com documentação

irregular que circulam em tramites forenses nos processos de
desapropriações, para ficar claro, veja esse exemplo de um trabalho
efetivo de desapropriação.
Há 20 anos, um determinado município decidiu ampliar uma de suas

principais avenidas e construir um anel viário, a fim de interligar um
bairro a uma das mais importantes avenidas da cidade.
Para que esse trabalho fosse realizado, uma área de fazenda precisaria
ser desapropriada. Em negociação com o proprietário, o município fez
os levantamentos e identificou que o valor de indenização seria de XXX
mil reais e, assim, elaborou uma oferta ao proprietário que, por sua vez,
a aceitou.
49
No entanto, na hora de executar o projeto, o município desapropriou
muito mais do que pagou ao proprietário e, na época, embora o
proprietário tenha exaustivamente falado que estava sendo lesado
na tomada de desapropriação de suas terras, ele foi ignorado e os
trabalhos continuaram. O resultado desse embate foi uma ação de
indenização por desapropriação indevida.
Nessa situação, como o perito-avaliador deve atuar?
Neste contexto, uma das principais atividades é o real levantamento

topográfico. Como perito, você deve fazer todo o levantamento
topográfico–se você não souber, você pode terceirizar essa tarefa-
e demarcar as áreas para entender qual percentual de área foi
desapropriada indevidamente.
Com isso, é preciso avaliar o valor daqueles terrenos caso não existisse
um anel viário construído e o objeto pudesse se tornar um loteamento
urbano. Dessa forma, é bem fácil obter o valor do metro quadrado
do terreno pelo Método comparativo direto de dados de mercado.
Feito isso, é hora de aplicar o valor da metragem quadrada obtida ao
percentual de área desapropriada e não ressarcida ao proprietário.
Isso parece muito simples, mas ficaria complicado se todas as

informações pertinentes não fossem devidamente levantadas. Somente
de posse das informações de desapropriações e as diretrizes de
zoneamento urbano é possível fazer um trabalho satisfatório para o
magistrado apurar e sentenciar essa lide.
Logo, em situações de desapropriações é muito importante que o perito-

avaliador busque conhecer toda a documentação do imóvel, além de
aferir o que está no papel com o que está realmente demarcado na
terra. Caso haja discrepância de informações, isso deve ser informado e
apurado no laudo.
50
Figura 2 – Exemplo de área desapropriada para construção de anel
viário
Fonte: captura de tela do Google Earth Pro (2020).
Além disso, é importante salientar que o proprietário do terreno tem

o dever de regulamentar sua matricula de imóvel, portanto, ele deve
regularizar seu imóvel junto ao município e sua documentação no
cartório de registro de imóveis.
Dessa forma, fica claro que avaliar situações de desapropriação não foge
da regra e das metodologias empregadas no mercado de avaliações
que estão listadas na NBR 14.653, partes 1, 2 e 3 (ABNT, 2019a; 2019b;
2019c).
Porém, também é evidente que para realizar um bom trabalho é

importante diligenciar o maior número possível de documentações,
além de contar com o trabalho técnico de aferição das áreas por meio
da topografia.
Neste tópico, abordamos sobre as áreas desapropriadas pelo município,

mas no campo das avaliações ainda há diversas áreas que podem ser
51
desapropriadas pela marinha, pela aeronáutica, pelo meio ambiente,
pelo governo federal, entre outras possibilidades.
1.2 Avaliação de aluguéis
Ao discutir sobre o tema aluguel, não é possível não mencionar o

professor Nelson Roberto Pereira Alonso, uma das maiores autoridades
no assunto. Em seu livro Imóveis urbanas avaliações de aluguéis: aspectos
práticos e jurídicos, ele afirma: “A ideia de valor está intimamente ligada
à de utilidade, isto é, só tem valor aquilo que é útil. Entre as muitas
definições de valor, podemos destacar: ‘Valor é a expressão de uma
necessidade, de um desejo ou de um capricho’” (D’AMATO; ALONSO,
2013, p. 19).
Ao falar de aluguel, entra-se em um campo do mercado onde são

infinitas às possibilidades e existem diversas e variadas formas de taxar
o valor locatício de um bem. Assim, entre valer e custar há um abismo,
e neste mercado, muito mais do que o tipo do imóvel, a localização terá
uma expressão muito grande junto a análise.
Para que você compreenda melhor, reflita sobre o seguinte exemplo:

pense na Rua 25 de Março, um dos endereços mais famosos de São
Paulo, grande polo de venda dos mais diversos tipos de mercadoria.
Será que o valor locatício de um imóvel nesta rua é o mesmo que em
uma das suas perpendiculares?
Ao estar diante de uma situação de valor locatício é preciso entender

todo o contexto de onde o imóvel está inserido. Para falar de valor de
aluguel, não somente o tipo do imóvel, mas também sua localização,
testada e condições de acessibilidade contribuirão para que o valor varie
diretamente de um para outro.
No entanto, aluguéis não fogem à regra do quanto maior, menor, ou

seja, quanto maior a metragem quadrada, menor o valor do metro
52
quadrado, assim, uma loja pequena na Rua 25 de Março pode ter o
metro quadrado mais caro que uma loja grande. Mas atenção, não nos
referimos ao valor de aluguel final, mas sim em metro quadrado, então,
é muito importante para o avaliador entender a situação e o contexto do
imóvel avaliando.
Por exemplo, sobre aluguéis de lojas de rua, de galerias, de shoppings

centers, conveniências, postos de gasolina, casas, apartamentos, salas
comerciais, galpões comerciais e industriais, estacionamentos, cinemas,
entre outros, o universo de avaliações para valor locatício é vasto.
A mecânica de avaliação tem como premissa a NBR 14.653 1 e 2, mas há

um acréscimo expressivo neste trabalho que são as diferentes formas
de avaliar. Se tratando de aluguel, principalmente junto a imóveis
comerciais ou industriais, que geram receita e, portanto, tem sua
condição intimamente ligada ao seu valor de mercado.
Nesse contexto, quando um imóvel for avaliado pelo Método

comparativo direto de dados de mercado é importante que o avaliador
busque amostras no mercado semelhantes ao objeto em avaliação,
além de ter um senso muito crítico na apuração, pois, dependendo
da localidade do bem avaliando e das amostras coletadas, é preciso
considerar variáveis dicotômicas para diferenciar as amostras entre si,
por fatores ou, ainda, por modelos de regressão linear.
Esses dados podem ser coletados no mercado imobiliário através de

ofertas ou contrato de locações, no entanto, vale ressaltar que essas
informações comerciais normalmente são tratadas com bastante sigilo
e, por isso, esse é um trabalho difícil de ser feito.
Além disso, se você estiver sob nomeação de um juiz, caso precise do

apoio do magistrado para obtenção de amostras, poderá selecionar
aquelas que deseja ter e solicitar ao juiz que as intime a lhe conceder
as informações pertinentes. A qualidade dos dados é importante
53
para realização de um bom trabalho, assim, como perito, você terá a
possibilidade de realizar esse pedido.
Vale lembrar que, diante desse cenário, seu trabalho passa a ser sigiloso
e as informações devem ser tratadas com máxima responsabilidade
e o resultado final deverá ser exposto somente no processo, sem a
divulgação do laudo no mercado. Dessa forma, você evidencia aquilo
que no mercado é tratado como segredo comercial, os distintos valores
locatícios.
Outra maneira de avaliar uma loja, ou quaisquer bens que gerem renda,
é por meio do Método da Remuneração de Capital. Neste método,
após avaliar um bem, como uma loja de rua, aplica-se uma taxa de
rendimento sobre o valor de mercado obtido.
Segundo o professor Alonso e D’amato (2013, p. 219):
O valor de mercado da loja de rua (Vi), por sua vez, pode ser determinado
por meio do método comparativo direto de dados de mercado ou do
método evolutivo. Neste último, o valor é obtido a partir da conjugação
de métodos, a partir do valor do terreno e considerando o custo de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização: Vi = (Vt + Vb) x Fc.
De modo geral, os imóveis são alugados e os contratos preveem um

aluguel mensal. Por sua vez, esses são determinados através dos
métodos explicados anteriormente, que podemos chamar de métodos
tradicionais de avaliação. Dessa forma, em contrato sempre estará
previsto um reajuste anual.
Dependendo da data do pacto contratual e do valor locatício, após anos

de reajustes, caberá ou não, para esse imóvel, ações revisionais de
aluguel. Assim, o perito-avaliador entra em cena para avaliar e revisar
esse valor, conforme reajustes, que podem estar ou não favoráveis à
parte que solicitou.
54
1.3 Avaliação de glebas urbanizáveis
As glebas urbanizáveis estão presentes nas avaliações de imóveis

urbanos, neste tópico, você se aprofundará sobre o conhecimento e o
roteiro para que o esse trabalho possa ser executado de forma metódica
e conclusiva, no que se refere ao levantamento das informações.
Ao analisar uma situação de Gleba Urbanizável é preciso entender se

ela está inserida no contexto urbano, se está contínua a malha urbana
ou está afastada, mas com prospecção no plano diretor para se tornar
urbanizável, pois essas informações são muito importantes para o
perito-avaliador.
Outro aspecto relevante de ser avaliado junto ao plano diretor, decretos

ou leis de uso e ocupação do solo é qual será a destinação daquela área
nos estudos, se será industrial, comercial, mista ou apenas residencial.
Assim, poderá ser necessária, inclusive, a instituição de uma situação

paradigma para um provável loteamento no local. Com isso, é
importante o avaliador saber que esta situação engloba algumas
despesas, como:
• Serviços de projetos.
• Serviços de topografia.
• Serviços de infraestrutura urbana como água, esgotamento

sanitário e drenagem pluvial.
• Serviços de pavimentação.
Além disso, é preciso estar ciente da previsão de taxas e de despesas

para licenciamento do loteamento urbano e lançamento com a empresa
de empreendimentos imobiliários.
55
Dessa forma, o perito não irá simplesmente prever que ali poderá
haver um loteamento, mas pensar em todos os vieses para que esse
loteamento possa se tornar, algum dia, real.
1.4 Liquidação forçada
Segundo a NBR 14.653 – 1, o valor da Liquidação Forçada significa: “Valor

de um bem, na hipótese de uma venda compulsória ou em espaço de
tempo menor que o normalmente observado no mercado.” (ABNT,
2019a, p. 7)
Dessa forma, o perito deve entender que caso a finalidade do laudo

seja a avaliação para uma venda mais rápida, em curto prazo, o valor
imobiliário deverá ser, naturalmente, menor que os demais no mercado.
Nesse caso, a venda ocorre de forma imediata, pode ser, inclusive, em
leilões, onde o bem é arrematado por compradores interessados neste
tipo de operação. O imóvel é vendido com as condições que se encontra,
inclusive de documentações.
A importância de remeter a avaliação para essa condição, quando se

trata de um bem que deverá ser vendido imediatamente, é justamente
para definir qual será o valor mínimo e máximo pelo qual ele poderá
ser vendido. Assim, na hora da negociação imediata, ao menos uma
margem entre os dois extremos o vendedor poderá ter para o momento
de liquidação.
Normalmente, esse método é empregado em situações de avaliações

de instituições financeiras. Um bom exemplo é quando um banco faz o
financiamento fiduciário e por inadimplência do cliente precisa retomá-
lo. O banco não tem interesse em ficar com este bem, pois ele gera
custos (como IPTU, condomínio etc.), diante disso, o banco toma o bem
e logo o liquida, assim, ele retoma seu dinheiro e não fica com os custos
de manutenção.
56
Por fim, é importante ressaltar que isso não é uma regra, cada banco
possui sua metodologia de avaliação e ele quem a determinará. No
entanto, ao avaliador cabe o conhecimento e discernimento de para
quando e como seu trabalho será destinado. Caso seja para venda
imediata, o Método da liquidação forçada é uma das maneiras mais
eficientes e bem absorvidas no mercado financeiro.
1.5 Servidões
No campo das avaliações, é muito comum encontrarmos imóveis com

situações de servidões. Por exemplo, as áreas de zona rural, onde
passam linhas de transmissão. Por não haver outra forma, o proprietário
fica obrigado a ceder sua área para o poder público ou para uma
concessionária, claro que essa concessão gera lucros, mas não deixa de
ser uma perda de área para o proprietário.
A NBR 14.652-2 traz algumas definições sobre áreas de servidões e um

dos termos mais significativos para o entendimento do avaliador é:
“Imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão
(por exemplo: lote encravado); Imóvel serviente: Imóvel que sofre
restrição imposta por servidão.” (ABNT, 2019b, p. 3).
Há também servidões para imóveis prediais que são impostas, como:
• Travessia ou passagens de pedestres.
• Tráfego de veículos.
• Linhas de transmissão.
• Passagens de drenagens pluviais ou tubulações de infraestrutura

urbana.
As intervenções de servidões podem ser aparentes ou não aparentes,

por exemplo, um condomínio de edificações verticais pode ter por baixo
57
dele uma passagem de drenagem pluvial de um bairro. Essa faixa de
servidão deverá ser preservada e nesse espaço não haverá fundações
para as edificações por cima, apenas estacionamento.
Ciente disso, o avaliador deve compreender que o valor da indenização

corresponde ao valor da área perdida do imóvel, em razão das restrições
a ele impostas. Esse valor pode ser calculado de diferentes formas, pois
a norma trata de algumas particularidades que devem ser analisadas,
sendo elas:
• O avaliador deve estabelecer a diferença entre os dois imóveis, na

condição original e na condição serviente, na mesma data-base.
• Considerar as condições de uso antes e depois de se tornar

servidão, além dos rendimentos antes e depois, que também
podem ser prejudicados.
2. Conclusão
Por mais que quaisquer professores possam passar entendimento sobre

avaliação de bens, para o perito avaliador a NBR 14.653 e suas distintas
partes sempre serão norteadoras do seu trabalho.
Com base nos estudos das premissas e de dados mais importantes, o

perito-avaliador, ao longo da sua carreira, construirá, de forma brilhante,
o seu entendimento da norma, das literaturas e, principalmente, das
trocas de experiências.
Os vieses da carreira são diversos e o campo de avaliação é vasto, desse

modo, elucidar todo esse conhecimento é impossível de forma imediata,
mas estimular esse aprendizado poderá ser um caminho sem volta para
uma carreira de muito sucesso.
58
Ao avaliar, o perito-avaliador deve se atentar as particularidades de
seu trabalho e deter-se ao conhecimento específico que o determinado
projeto exige.
Portanto, tão logo isso comece a ser feito, cada experiência será um
aprendizado diferente, levando-o ao aprimoramento continuo das suas
habilidades específicas, podendo, com o passar dos anos, se tornar uma
figura notória na sociedade, por seu entendimento em avaliações de
forma contínua, responsável e diligente de seu trabalho.
D’AMATO, M.; ALONSO, N. R. P. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis – aspectos
práticos e jurídicos. 3. ed. rev. e atual. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de
Direito, 2013.
DANTAS, R. A. Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia científica.
3. ed. São Paulo: Pini, 2012.
LISPORONI, A. S. Posse e domínio: aspectos pertinentes à perícia judicial. 3. ed. São
Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2017.
59
Elaboração de Laudos de
Avaliações
Objetivos
• Entender a sistemática de elaboração de laudos de
avaliação conforme procedimentos normativos.
• Aperfeiçoar a técnica para elaboração de laudos

conclusivos, com subsídios suficientes para
esclarecer o tema principal do trabalho.
• Adquirir plena consciência de que o trabalho

de avaliação é totalmente fundamentado em
procedimento normativo.
60
1. Laudo de avaliação, o resultado final
Diante de todo o trabalho de engenharia de avaliações, o laudo de

avaliação é o produto final desse processo. Ele será o instrumento
que trará luz (conhecimento) aos leigos e não leigos sobre o tema
abordado. Assim, o laudo pode ser a avaliação de imóvel urbano, rural
ou comercial, gleba urbanizável, área de servidão, área de preservação
ambiental, obra de arte, enfim, são muitos os tipos de assuntos que
podem compor o conteúdo de um laudo de avaliação, e ele será definido
no início da sua contratação.
O laudo deve ser um instrumento objetivo conclusivo e esclarecedor.

Assim como todo o trabalho de avaliação de bens, esse produto
final é regido pela NBR 14.653-1, que em sua primeira parte traz os
esclarecimentos necessários para a execução de um laudo assertivo
dentro dos padrões normativos (BRASIL, 2019).
Dessa forma, no mercado de avaliações, com o passar dos anos e

experiência como perito-avaliador, você estará capacitado para apreciar
um bom laudo ou não, ajudar seu cliente em situações em que trabalhos
fora dos padrões e procedimentos normativos sejam apresentados,
impugnar esses trabalhos e, inclusive, ensinar os mais jovens no
exercício desta profissão.
O laudo é um documento que deve ser redigido e assinado por um

profissional legalmente habilitado. No entanto, no mercado imobiliário
é muito comum encontramos documentos intitulados como “Laudo
de Avaliação de Imóvel”, emitidos e assinados por profissionais não
habilitados, sendo considerado, em todo seu conteúdo, totalmente
inadequado e fora dos padrões normativos.
Ainda, é recorrente que esses documentos, diante de profissionais que

tenham muito entendimento, sejam impugnados e invalidados, até
61
diante de situações judiciais, por não serem laudos verdadeiros, mas
uma opinião de mercado.
Por essa razão, é muito importante que o perito-avaliador entenda

a sistemática de execução de um bom laudo para não cometer esse
tipo de erro, uma vez que o engenheiro é o profissional legalmente
habilitado e tem obrigação de o laudo de avaliação dentro dos padrões
normativos.
Nesse sentido, a NBR 14.653-1 define o laudo de avaliação como

o “Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em
conformidade com esta parte da NBR 14.653, para avaliar o bem”.
(ABNT, 2019, p. 5)
Essa mesma norma traz, de forma clara, os requisitos mínimos que

devem conter em um laudo de avaliação e, para um bom perito-
avaliador, cada um deles devem ser respeitados:
a. identificação do solicitante do trabalho;

b. objetivo da avaliação;
c. finalidade da avaliação;
d. identificação e caracterização do bem avaliando;
e. documentação utilizada para a avaliação;
f. pressupostos e condições limitantes da avaliação;
g. dados e informações efetivamente utilizados;
h. memória de cálculo;
i. indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
j. especificação da avaliação;
k. resultado da avaliação e sua data de referência;
62
l. qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela
avaliação;
m. local e data da elaboração do laudo;
n. outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma.
(ABNT, 2019, p. 15-16)
Para que o laudo de avaliação seja considerado correto e de acordo com

os procedimentos normativos da NBR 14.653, é preciso apresentar todos
os requisitos listados acima. Desse modo, pode até ser apresentado um
trabalho resumido, no entanto, todos os documentos e informações
pertinentes devem estar vinculadas a ele.
Dessa forma, é muito importante que o perito-avaliador vincule e guarde

todos os documentos pertinentes ao trabalho específico do laudo.
Figura 1 – Exemplo de capa de laudo de avaliação de imóvel urbano
Fonte: acervo da autora.
63
Logo, no início do trabalho é preciso identificar o cliente, o solicitante,
o objetivo da avaliação, a finalidade da avaliação, a identificação e
caracterização do bem avaliando e a documentação utilizada para
avaliação. Essas informações englobam os itens de “a” a “e” solicitados
no procedimento normativo, que podem ser apresentados em uma
única página, da forma como o perito-avaliador desejar. A seguir,
apresentamos um exemplo de como essas informações podem ser
organizadas:
Quadro 1 – Exemplo de identificação necessária no procedimento

normativo
Empresas/ Razão social do bem avaliando
localização:
Endereço completo do bem avaliando (com CEP,
cidade e estado)
RESPONSÁVEL LEGAL:
Nome do proprietário
CPF do proprietário
Telefone do proprietário
Tipo: Imóvel Urbano – Galpão industrial

Classificação: Galpão industrial
Área do imóvel: Área de Terreno 17.460m² (Conforme
documento de matrícula)
Área Construída 12.471,37m² (Conforme dados

de projeto)
Matrícula: Nº da matrícula do 9º Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo/SP
64
Objetivo: Avaliação de Bens – Determinação de valor justo
de mercado para fins de Recuperação Judicial
Finalidade: Judicial
Data-base: Outubro/2019
Em seguida, é importante listar todas as premissas e condições

limitantes da avaliação, conforme a figura a seguir.
Figura 2 – Modelo de premissas e condições limitantes da avaliação
De acordo com a Figura 2, tudo que é pertinente à elaboração do

trabalho, principalmente aquilo que o limita, deverá ser citado neste
item, pois, desta forma, o perito-avaliador relata de maneira clara e
verdadeira como desenvolveu seu trabalho.
Além disso, com o auxílio do Google Maps é possível que perito-

avaliador mostre claramente a localização do bem avaliado,
através de imagens. Então, no momento em que for caracterizar o
65
imóvel, dependendo da situação, o trabalho fica enriquecido com a
caracterização através de imagens.
Figura 3 – Visão do imóvel pelo Google Maps
Fonte: captura de tela do Google Earth (2020).
Nesse momento, é preciso começar a descrever o bem, pois no

documento é necessário constar suas características, localização,
caracterização da região em que está inserido, entre outros aspectos
requeridos, conforme a norma pertinente ao trabalho. Lembre-se que,
para cada trabalho existe uma norma específica que o regulamenta,
assim, não somente a NBR 14.653-1 deve ser observada, mas também
a parte da norma pertinente ao tipo de avaliação que está sendo
realizada.
66
Quadro 2 – Como caracterizar a região em que o imóvel está
inserido, exemplo referente a uma avaliação de imóvel urbano (tipo
industrial – terreno + galpão)
Uso predominante: Industrial
Densidade de ocupação: Médio
Padrão econômico: Médio
Distribuição da ocupação: Horizontal
Área sujeita a enchentes: Não
Melhoramentos públicos: Água, esgoto, energia elétrica, telefone,
asfalto, guia/sarjeta, gás, iluminação
pública, transporte coletivo, águas pluviais
e arborização/jardins
Transportes coletivos: Ônibus, metrô e trem
Equipamentos Cemitério, escola, igreja, aquário,
comunitários: supermercado e hospital
Intensidade de tráfego: Tráfego baixo no logradouro
Nível de escoamento: Bom
Principais polos de Aquário e Carrefour
influência:
Principais vias de acesso: Av. Jacu Pêssego e Rodoanel Mario Covas
Nessa etapa, é preciso caracterizar o imóvel de todas as formas, pois

esse documento pode ser analisado por pessoas que não conhecem
a região onde ele está inserido. Dessa forma, o laudo deve trazer
informações relevantes, a fim de elucidar e atestar ao leigo aquilo que
ele não conhece a olho nu.
67
Quadro 4 – Exemplo de caracterização do logradouro
Logradouro Mão Largura Pistas Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas
direção Qtd.
Ruas Hisaji Única 6m Duas Retilíneo Asfalto/Terra Não Sim Sim
Morita
Quando se trata de caracterizar o imóvel, é importante que as

informações estejam organizadas, a fim de que o expectador do laudo
possa ver as informações de modo sintetizado.
Quadro 5 – Exemplo de como organizar as informações com objetivo

de avaliar imóvel urbano industrial (galpão + terreno) para fins
judiciais
Área total do terreno (m²): 17.460 m²
Área construída (m²): 12.471,37m²
Quantidade de prédios: 2 galpões industriais
Espaços para estacionamento não
Vagas de garagem (un.):
quantificados
Galpões: Piso de concreto, alguns polidos
e outros sarrafeado
Piso:
Escritórios: Cerâmica
Externo: Pavimentação Asfáltica

Bloco de concreto aparente e pintada de
Parede:
branco
Forro: Sem forro
Portões: Aço
Caixilhos: Aço
Padrão construtivo: Normal
Idade aparente: Acima de 15 anos
Estado de conservação: Bom
Pé-direito: Não dimensionado
68
Refeitório, sanitários, sala de
treinamento, escritórios, vestiários,
Equipamentos:
cozinha, estacionamento, guarita e áreas
externas
Por fim, para finalizar a caracterização do trabalho é preciso fazer

um diagnóstico de onde o bem avaliado está inserido, para isso, é
interessante que as informações mais relevantes sejam dispostas de
forma organizada, clara e sucinta, com o relato objetivo do mercado em
que o bem está inserido.
Quadro 6 – Exemplo de caracterização do mercado em que o bem

está inserido
Nível de oferta: Médio
Nível de demanda: Médio
Absorção (Liquidez): Media a alta
Desempenho do mercado
Normal
atual:
Por ser um trabalho matemático, é preciso que ele possua uma

memória de cálculo, que pode ser apresentada no conteúdo do laudo
ou como anexa. Entretanto, para que haja entendimento de como foi o
procedimento que o levou a declarar o valor justo de mercado do bem, é
necessário indicar no laudo quais métodos foram utilizados e, de forma
objetiva e sucinta, descrevê-los, a fim de que um leigo compreenda
como você elaborou seu trabalho.
69
Figura 4 – Exemplo de como indicar os métodos
Dessa forma, fica claro como você realizou seu trabalho para quem
recebê-lo. Além disso, caso tenha como assistente um profissional
qualificado como você, quem recebe-lo poderá compreender como o
laudo foi elaborado, as técnicas utilizadas, o raciocínio desenvolvido,
bem como toda a análise e contextualização da atividade de avaliação.
Feito isso, é hora de apresentar o modelo de avaliação. Com o passar

do tempo, cada perito-avaliador obtém sua maneira própria de avaliar,
alguns utilizam planilhas com fórmulas de avaliação elaboradas em
Excel, outros usam softwares especializados, outros preferem o método
tradicional, sem utilização da informática, entre outras formas. Assim,
70
cada profissional escolhe sua forma de trabalhar e a expõe no laudo da
maneira que achar mais esclarecedora.
Tabela 1 – Exemplo de como a autora elucidou as amostras

coletadas no mercado em um dos seus trabalhos
Depois de especificada a avaliação, é hora de seguir todos os

procedimentos normativos. Então, por exemplo, em um laudo de
avaliação de imóvel urbano, além de apresentar o valor do bem é
preciso apresentar o grau de fundamentação e o grau de precisão, itens
normativos relevantes que não podem ficar de fora do documento final.
Ademais, é muito interessante que ao final do trabalho o perito-

avaliador coloque sua conclusão de forma objetiva, para que todos
vejam o resultado de seu trabalho.
Figura 5 – Exemplo de como finalizar o laudo
71
Ao final do laudo, o responsável técnico e habilitado deve assiná-lo,

informar o número de seu documento que regulamenta a profissão,
indicar a data em que ele foi finalizado e recolher Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART) referente a esse trabalho junto ao
Sistema CREA/CONFEA.
Depois disso, podem ser colocados os anexos, como fotos e documentos

que contribuam com a documentação que irá compor o resultado final
do laudo.
Caso o documento seja de uso restrito, isso deverá ser informado. De

acordo com a NBR 14.653-1:
O laudo de avaliação de uso restrito obedece às condições específicas

pré-combinadas entre as partes contratantes, no que tange à sua
confidencialidade, finalidade ou utilização. (ABNT 2019, p. 16)
Essa informação é importante, pois, desta forma, seu trabalho não será
utilizado para outros fins, o que mitiga a possibilidade de aplicação do
trabalho de forma incorreta no mercado.
72
2. Conclusão
Portanto, o laudo é um documento com características muito pessoais

de cada autor. O perito-avaliador irá, gradativamente, formatar seu
trabalho, de forma que, com o passar dos anos e da experiência, o
padronizá-lo da forma que melhor se encaixa no mercado e atenda as
expectativas de seus clientes ou dos magistrados.
O documento é técnico e, por isso, deve ser feito totalmente embasado

nos procedimentos normativos, assim, mitiga-se a possibilidade de
impugnações. Além disso, o trabalho é diferente a cada contratação,
mas com uma singularidade de cada profissional.
Vale a pena se esforçar em todos os trabalhos para atender os

procedimentos normativos, assim, para cada laudo é preciso ter em
mãos a NBR 14.653 e a parte que lhe interessar para a contratação,
conforme as partes disponíveis dessa norma:
• NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais.
• NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
• NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais.
• NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos.
• NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas,

equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
• NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e

ambientais.
• NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.
73
Logo, para cada avaliação uma norma detalhará as diretrizes básicas
para o trabalho e, ao seguir essas instruções, o resultado final será
satisfatório.
bens – Parte 1–Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.
74
Bons estudos!
75

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS E

Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta publicação poderá ser

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Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

1. Avaliação de imóveis 2. Imóveis urbanos e rurais 3.

Procedimentos metodológicos para identificar valores e custos de um

Procedimentos específicos como: desapropriações, servidões, glebas

Elaboração de Laudos de Avaliações ________________________________ 60

• Aprimorar o conhecimento pautado no estudo

• Distinguir as habilidades específicas para trabalhos

A avaliação de bens é um ramo que contempla diversas áreas da

O termo avaliação, conforme dicionário da língua portuguesa, significa

Na íntegra, o próprio significado da palavra traduz exatamente o que é

Nesse sentido, Abunahman (2008) faz menção ao termo avaliação e

• Máquinas, equipamentos e veículos de todos os tipos.

• Obras de construção civil para benfeitorias.

• Instalações gerais (elétrica, mecânica etc.).

• Joias, pedras preciosas e obras de arte.

• Recursos naturais renováveis e não renováveis.

• Empreendimentos de base imobiliária como shopping centers,

Para compreender melhor, observe as figuras a seguir:

Figura 2 – Imagem da logo do Google

No decorrer do curso, você irá adquirir a percepção do que é avaliar

Agora que você já sabe o que é avaliação, antes de avançarmos é muito

Nesse contexto, é muito importante que o avaliador conheça na íntegra

O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia [...]

Atividade 06–Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer

Entre as 18 atividades enumeradas no art. 1º, cabe destacar a sexta, em

Art. 7º–Compete ao Engenheiro Civil ou ao Engenheiro de Fortificação e

I–o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta Resolução,

No art. 7ª exemplificamos apenas o engenheiro civil, no entanto, essa

Ou seja, não compete ao engenheiro civil avaliar máquinas e

Art. 12–compete ao Engenheiro Mecânico ou ao Engenheiro Mecânico

I–o desempenho das atividades 01 a 18 do artigo 1º desta Resolução,

Dessa forma, antes de iniciar um trabalho de avaliações, cabe ao

Em geral, no mercado é comum encontrar profissionais com perfil

Logo, bens como imóveis urbanos, rurais e recursos naturais e

• Auxiliar compradores em potencial a decidir uma nova aquisição

• Auxiliar negociantes a estabelecer valores base para permutas.

• Amparar executivos na tomada de decisões para fusões, aquisições

• Garantia de empréstimos e financiamentos.

• Auxiliar compradores de hipotecas a realizarem aquisições com

• Estabelecer valores para desapropriações.

• Determinar valores de mercado por tempo e uso proposto.

• Definir valores de impostos sobre heranças e doações.

• Auxiliar em aplicações securitárias, definindo o real valor do

• Estabelecer o valor justo locativo.

• Auxiliar magistrados na aplicação de sentenças em ações

O trabalho de avaliação é regido pela NBR 14.653 (ABNT, 2019), que se

• 14.653-1–Avaliação de Bens–Procedimentos Gerais.

• 14.653-2 - Avaliação de Bens–Imóveis Urbanos.

• 14.653-3–Avaliação de Bens–Imóveis Rurais.

• 14.653-6–Avaliação de Bens–Recursos naturais e ambientais.

• 14.653-7–Avaliação de Bens–Patrimônios históricos.

Para o avaliador é muito importante conhecer na íntegra a primeira

Segundo a norma, ao final do trabalho o que se espera do avaliador é

Nas práticas contábeis, é usualmente empregado o conceito ‘valor justo’,

Assim, todo bem avaliado está ou será inserido em um mercado para

a. concorrência perfeita: situação em que o número de vendedores e de

b. monopólio: é constituído por um único vendedor;

c. monopsônio: é constituído por um único comprador;

d. oligopólio: é constituído por um número pequeno de vendedores;

e. oligopsônio: é constituído por um número pequeno de compradores.